联合资信评估股份有限公司通过对杭州滨江房产集团股份有限公司的信用状况进行综合分析和评估，确定杭州滨江房产集团股份有限公司主体长期信用等级为AAA，评级展望为稳定。<br /><br />特此公告<br /><br />联合资信评估股份有限公司<br /><br />二〇二五年六月十三日<br /><br />声  明<br /><br />一、本报告是联合资信基于评级方法和评级程序得出的截至发表之日的独立意见陈述，未受任何机构或个人影响。评级结论及相关分析为联合资信基于相关信息和资料对评级对象所发表的前瞻性观点，而非对评级对象的事实陈述或鉴证意见。联合资信有充分理由保证所出具的评级报告遵循了真实、客观、公正的原则。鉴于信用评级工作特性及受客观条件影响，本报告在资料信息获取、评级方法与模型、未来事项预测评估等方面存在局限性。<br /><br />二、本报告系联合资信接受杭州滨江房产集团股份有限公司（以下简称“该公司”）委托所出具，除因本次评级事项联合资信与该公司构成评级委托关系外，联合资信、评级人员与该公司不存在任何影响评级行为独立、客观、公正的关联关系。<br /><br />三、本报告引用的资料主要由该公司或第三方相关主体提供，联合资信履行了必要的尽职调查义务，但对引用资料的真实性、准确性和完整性不作任何保证。联合资信合理采信其他专业机构出具的专业意见，但联合资信不对专业机构出具的专业意见承担任何责任。<br /><br />四、该评级结果自2025年6月13日至2026年6月12日有效；根据跟踪评级的结论，在有效期内评级结果有可能发生变化。联合资信保留对评级结果予以调整、更新、终止与撤销的权利。<br /><br />五、本报告所含评级结论和相关分析不构成任何投资或财务建议，并且不应当被视为购买、出售或持有任何金融产品的推荐意见或保证。<br /><br />六、本报告不能取代任何机构或个人的专业判断，联合资信不对任何机构或个人因使用本报告及评级结果而导致的任何损失负责。<br /><br />七、未经联合资信事先书面同意，本评级报告及评级结论不得用于其他债券或证券的发行活动。<br /><br />八、本报告版权为联合资信所有，未经书面授权，严禁以任何形式/方式复制、转载、出售、发布或将本报告任何内容存储在数据库或检索系统中。<br /><br />九、任何机构或个人使用本报告均视为已经充分阅读、理解并同意本声明条款。<br /><br />杭州滨江房产集团股份有限公司<br /><br />主体长期信用评级报告<br /><br />	主体评级结果 	评级时间 	<br /><br />	AAA/稳定 	2025/06/13 	<br /><br />主体概况 	杭州滨江房产集团股份有限公司（以下简称“公司”）成立于1996年，股本31.11亿元，控股股东为杭州滨江投资控股有限公司，实际控制人为戚金兴。公司以房地产开发销售、出租物业经营、物业管理和酒店管理等为主营业务，按照联合资信行业分类标准划分为房地产开发经营行业。 	<br /><br />评级观点 	公司深耕杭州市，产品品质突出，人均效能较高，费用控制能力很强，区域竞争优势明显；公司保持较大投拓力度，项目储备质量较好，近三年全口径销售金额虽逐年下降，但行业地位逐步提升，销售韧性较强；公司区域集中度高，易受区域市场波动影响，加之行业持续下行，公司部分郊区及杭州外项目存在去化和减值风险，同时公司项目权益比例较低，需关注合作方风险。近三年，公司经营活动现金流持续净流入，2023－2024年逐步降杠杆、偿还债务，债务规模不断压缩，货币资金仍保持充裕，财务政策稳健，偿债指标表现良好，但补库存需求将加大公司的资金压力。 	<br /><br />个体调整：无。<br /><br />	外部支持调整：无。 	<br /><br />评级展望 		<br /><br />房地产市场仍继续下行背景下，公司销售规模将继续承压；但公司拥有较丰富的杭州项目储备、市场深耕经验以及产品认可度，预计仍将保持在杭州的区域竞争优势；公司经营获现能力强，财务稳健，并计划进一步降杠杆，有望保持较强的流动性和很强的偿债能力，评级展望稳定。<br /><br />可能引致评级上调的敏感性因素：不适用。<br /><br />可能引致评级下调的敏感性因素：公司重仓区域市场出现较大波动，对销售产生重大不利影响；公司融资渠道受阻，流动性压力大幅提升。<br /><br />优势<br /><br /> 公司深耕杭州，区域竞争力强。公司深耕杭州，品牌知名度高，在杭州房地产市场处于优势地位，连续多年在杭州市场销售额排名第一，区域竞争力强。<br /><br /> 项目储备质量较好，销售韧性较强。公司项目主要分布在杭州及其他浙江省内城市，项目储备质量较好。2022－2024年，公司全口径销售金额虽逐步下降但公司在克而瑞全口径销售金额中的排名稳步上升，销售韧性较强。2022－2024年，公司销售费率分别为0.82%、0.75%和1.28%，区域深耕为公司创造了较高的人均效能和很强的费用控制能力。<br /><br /> 经营活动现金流持续净流入，债务规模不断下降，短期偿债指标良好，财务更趋稳健。2022－2024年，公司经营活动现金流净额持续净流入，充实了货币资金规模，现金短期债务比表现良好；同时公司2023－2024年内偿还了较大规模债务，全部债务资本化比率处于合理水平，财务更趋稳健。<br /><br />关注<br /><br /> 区域集中风险。公司项目集中于杭州市，杭州房地产市场竞争激烈，盈利空间下降导致公司2022－2024年毛利率持续下滑；同时高度的区域集中使得公司易受到区域市场波动影响。<br /><br /> 行业下行下公司部分项目存在去化和减值风险。2023年以来，房地产市场短暂回暖后再度下行，目前仍处于下探过程，公司位于永康、深圳、台州以及杭州远郊等地的部分项目存在较大去化压力，2023年及2024年公司已计提一定存货跌价准备，若市场进一步下行，公司项目仍存在继续减值风险。<br /><br /> 补库存压力大；项目权益比例不高，存在合作方风险。截至2025年3月底，公司未开发土地储备规划计容建筑面积136.05万平方米，相对于公司近年新开工规模，存在较大的补库存需求，补货将增加公司的资金压力；公司项目权益占比较低，项目管理和资金管理方面的压力加大，同时合作方中存在部分杭州本地民企，需关注后续合作方风险。<br /><br />本次评级使用的评级方法、模型、打分表及结果<br /><br />评级方法    房地产企业信用评级方法 V4.0.202208<br /><br />评级模型    房地产企业主体信用评级模型（打分表） V4.0.202208<br /><br />评价内容 	评价结果 	风险因素 	评价要素 	评价结果 	<br /><br />经营风险 	B 	经营环境 	宏观和区域风险 	2 	<br /><br />行业风险 	5 	<br /><br />自身竞争力 	基础素质 	1 	<br /><br />企业管理 	2 	<br /><br />经营分析 	2 	<br /><br />财务风险 	F1 	现金流 	资产质量 	2 	<br /><br />盈利能力 	2 	<br /><br />现金流量 	1 	<br /><br />资本结构 	1 	<br /><br />偿债能力 	2 	<br /><br />指示评级 	aaa 	<br /><br />个体调整因素：-- 	-- 	<br /><br />个体信用等级 	aaa 	<br /><br />外部支持调整因素：-- 	-- 	<br /><br />评级结果 	AAA 	<br /><br />2024年底公司资产构成<br /><br />2024年公司收入构成<br /><br />个体信用状况变动说明：公司指示评级和个体调整情况较上次评级均未发生变动。<br /><br />外部支持变动说明：外部支持调整因素和调整幅度较上次评级均未发生变动。评级模型使用说明：评级映射关系矩阵参见联合资信最新披露评级技术文件。<br /><br />主要财务数据<br /><br />合并口径 	<br /><br />项   目 	2023年 	<br /><br />现金类资产（亿元） 	244.11 	328.20 	372.81 	331.80 	<br /><br />资产总额（亿元） 	2761.76 	2900.32 	2590.83 	2504.19 	<br /><br />所有者权益（亿元） 	527.17 	584.55 	515.53 	525.14 	<br /><br />短期债务（亿元） 	145.69 	135.13 	103.74 	109.39 	<br /><br />长期债务（亿元） 	396.18 	287.12 	277.23 	255.18 	<br /><br />全部债务（亿元） 	541.87 	422.25 	380.97 	364.57 	<br /><br />营业总收入（亿元） 	415.02 	704.43 	691.52 	225.08 	<br /><br />利润总额（亿元） 	53.11 	50.36 	59.34 	18.95 	<br /><br />EBITDA（亿元） 	68.21 	62.90 	72.69 	-- 	<br /><br />经营性净现金流（亿元） 	52.14 	326.50 	76.68 	-61.20 	<br /><br />营业利润率（%） 	15.44 	14.62 	11.60 	10.00 	<br /><br />净资产收益率（%） 	7.40 	4.88 	7.35 	-- 	<br /><br />调整后资产负债率（%） 	63.84 	60.21 	61.42 	61.76 	<br /><br />全部债务资本化比率（%） 	50.69 	41.94 	42.50 	40.98 	<br /><br />流动比率（%） 	136.26 	127.38 	126.39 	126.33 	<br /><br />经营现金流动负债比（%） 	2.84 	16.11 	4.27 	-- 	<br /><br />现金短期债务比（倍） 	1.68 	2.43 	3.59 	3.03 	<br /><br />EBITDA利息倍数（倍） 	2.42 	3.16 	4.01 	-- 	<br /><br />全部债务/EBITDA（倍） 	7.94 	6.71 	5.24 	-- 	<br /><br />公司本部口径 	<br /><br />项   目 	2023年 	<br /><br />资产总额（亿元） 	783.11 	864.69 	845.23 	877.74 	<br /><br />所有者权益（亿元） 	163.32 	229.22 	259.89 	263.46 	<br /><br />全部债务（亿元） 	108.52 	87.58 	66.99 	72.03 	<br /><br />营业总收入（亿元） 	7.87 	8.73 	5.71 	1.60 	<br /><br />利润总额（亿元） 	32.61 	73.87 	19.20 	3.59 	<br /><br />资产负债率（%） 	79.14 	73.49 	69.25 	69.98 	<br /><br />全部债务资本化比率（%） 	39.92 	27.64 	20.49 	21.47 	<br /><br />流动比率（%） 	62.92 	60.25 	66.88 	69.76 	<br /><br />经营现金流动负债比（%） 	0.43 	0.78 	-0.17 	-- 	<br /><br />注：1. 公司2025年一季度财务报表未经审计；2. 本报告中部分合计数与各相加数之和在尾数上存在差异，系四舍五入造成；除特别说明外，均指人民币；3. 合并口径其他流动负债中有息部分调整入短期债务，长期应付款中有息部分调整入长期债务；4. 母公司其他流动负债中的应付短期债券已调整计入短期债务资料来源：联合资信根据公司财务报告整理<br /><br />2022－2024年公司现金流情况<br /><br />2022－2024年底公司债务情况<br /><br />主体评级历史<br /><br />评级结果 	评级时间 	项目小组 	评级方法/模型 	评级报告 	<br /><br />AAA/稳定 	2024/06/07 	卢瑞 朱一汀 	房地产企业信用评级方法V4.0.202208 房地产企业主体信用评级模型（打分表）V4.0.202208 房地产企业信用评级方法V3.0.201907 房地产企业主体信用评级模型（打分表）V3.0.201907） 房地产企业信用分析要点（2015年） 	阅读全文 	<br /><br />阅读全文 阅读全文 	<br /><br />AAA/稳定 	2020/06/12 	王爽 王宇飞 	<br /><br />AA+/稳定 	2016/12/23 	郭昊 谭心远 	<br /><br />注：上述历史评级项目的评级报告通过报告链接可查阅；2019年8月1日之前的评级方法和评级模型均无版本编号资料来源：联合资信整理<br /><br />评级项目组<br /><br />项目负责人：卢   瑞   lurui@lhratings.com<br /><br />项目组成员：朱一汀   zhuyt@lhratings.com<br /><br />公司邮箱：lianhe@lhratings.com    网址：www.lhratings.com电话：010-85679696                   传真：010-85679228<br /><br />地址：北京市朝阳区建国门外大街2号中国人保财险大厦17层（100022）<br /><br />一、主体概况<br /><br />杭州滨江房产集团股份有限公司（以下简称“公司”或“滨江集团”）前身系成立于1996年8月的杭州滨江房产集团有限公司（以下简称“滨江有限”）。2006年12月，公司更为现名，并于2008年5月在深圳证券交易所正式挂牌上市（股票简称“滨江集团”，股票代码“002244.SZ”）。后经多次增资扩股、股权转让、资本公积定向转增股本、送股及定向增发等，截至2025年3月底，公司股本为31.11亿元，杭州滨江投资控股有限公司（以下简称“滨江控股”）持有公司45.41%的股份，为公司控股股东；自然人戚金兴持有滨江控股64.00%的股权，并直接持有公司11.94%的股份，为公司实际控制人。截至2025年3月底，公司控股股东及实际控制人持有的公司股份未被质押。<br /><br />公司主营业务为商品住宅的开发和建设，按照联合资信行业分类标准划分为房地产开发经营行业。<br /><br />截至2025年3月底，公司本部内设会计核算部、资金管理部、人力资源部、投资发展部等职能部门（详见附件1-2）。截至2024年底，公司合并资产总额2590.83亿元，所有者权益515.53亿元（含少数股东权益240.25亿元）；2024年，公司实现营业总收入691.52亿元，利润总额59.34亿元。<br /><br />截至2025年3月底，公司合并资产总额2504.19亿元，所有者权益525.14亿元（含少数股东权益240.30亿元）；2025年1－3月，公司实现营业总收入225.08亿元，利润总额18.95亿元。<br /><br />公司注册地址：浙江省杭州市庆春东路38号；法定代表人：张洪力。<br /><br />二、宏观经济和政策环境分析<br /><br />2025年一季度国民经济起步平稳、开局良好，延续回升向好态势。各地区各部门着力打好宏观政策“组合拳”，生产供给较快增长，国内需求不断扩大，股市楼市价格总体稳定。宏观政策认真落实全国两会和中央经济工作会议精神，使用超长期特别国债资金支持“两重两新”政策，加快专项债发行和使用；创新金融工具，维护金融市场稳定；做好全方位扩大国内需求、建设现代化产业体系等九项重点工作。<br /><br />2025年一季度国内生产总值318758亿元，按不变价格计算，同比增长5.4%，比上年四季度环比增长1.2%。宏观政策持续发力，一季度经济增长为实现全年经济增长目标奠定坚实基础。信用环境方面，人民银行实施适度宽松的货币政策。综合运用存款准备金、公开市场操作、中期借贷便利、再贷款再贴现等工具，保持流动性充裕。健全市场化的利率调控框架，下调政策利率及结构性货币政策工具利率，带动存贷款利率下行。推动优化科技创新和技术改造再贷款，用好两项资本市场支持工具。坚持市场在汇率形成中起决定性作用，保持汇率预期平稳。接下来，人民银行或将灵活把握政策实施力度和节奏，保持流动性充裕。<br /><br />下阶段，保持经济增长速度，维护股市楼市价格稳定，持续推进地方政府债务化解对于完成全年经济增长目标具有重大意义。进入4月之后，全球关税不确定性肆意破坏贸易链。预计财政和货币政策将会适时适度加码，稳住经济增长态势。中国将扩大高水平对外开放，同各国开辟全球贸易新格局。<br /><br />完整版宏观经济与政策环境分析详见《宏观经济信用观察（2025年一季度报）》。<br /><br />三、行业及区域环境分析<br /><br />1  行业分析<br /><br />2024年，国内房地产市场整体仍处低位运行，行业数据表现低迷，宽松政策持续释放下，销售阶段性回暖，商品住宅广义库存去化周期出现下降拐点，但仍处高位，短期内去库存依旧是行业重点。“稳住楼市”目标下，促进房地产市场止跌回稳或是未来政策优化主方向，利好政策有望继续释放，但居民收入预期和信心尚未恢复，预计2025年行业销售面积降幅收窄，继续筑底；在销售弱复苏以及房企资金有限情况下，预计2025年土地市场将继续缩量，但核心城市核心区域土地资源仍将维持高热度。完整版房地产行业分析详见《2025年房地产行业分析》。<br /><br />2  区域环境分析<br /><br />杭州市经济发展态势良好，常住人口持续净流入，2024年，杭州市商品房市场成交遇冷，但土拍市场整体热度较高，核心城区库存去化压力较小，但远郊区域去化相对困难。<br /><br />2024年，杭州全市实现地区生产总值21860亿元，比上年增长4.7%。2024年末，杭州全市常住人口1262.4万人，比上年末增加10.2万人，其中，城镇人口1070.2万人，占常住人口的84.8%，全年城镇新增就业31.4万人。2024年，杭州市全体居民人均可支配收入76777元，比上年增长4.0%，其中城镇居民人均可支配收入83356元，比上年增长4.6%，农村居民人均可支配收入50805元，比上年增长5.4%。2024年，杭州全年固定资产投资比上年下降2.9%。全年房地产开发投资比上年下降4.1%。商品房销售面积1038万平方米，下降28.31%，其中住宅销售面积840万平方米，下降30.12%。<br /><br />土地市场方面，2024年，杭州成交住宅类用地75宗，成交金额1169亿元，同比下降34.29%，但成交金额仍位居全国第三；平均溢价率16.12%，较上年提高7.63个百分点，整体土拍热度较高，尤其2024年四季度限价取消后，房企土拍竞争激烈；但区域热度分化格局持续，萧山、滨江、上城、拱墅等区域竞拍激烈；余杭、钱塘较为稳定；富阳、临安整体偏冷。根据中指院数据，2025年一季度，杭州共成交宅地32宗，出让金规模595.1亿元，成交楼面均价为28153元/平方米，平均溢价率43.2%，土地出让金、成交楼面价均创2023年以来季度新高，主要系用地供应向核心区倾斜所致。新房成交方面，2024年，杭州新房成交面积788.9万平方米，同比下降31.0%，成交金额2490亿元，同比下降34.9%，成交均价受共有产权房集中入市影响同比下跌5.6%。截至2024年底，杭州市区住宅总库存为1223.1万平方米，按照2024年月均去化速度测算，去化周期18.6个月，但分区域来看，核心四区（上城区、西湖区、拱墅区、滨江区）库存去化周期均在9个月以内，去化压力相对较小，富阳和临安去化周期均在20个月以上，去化相对困难。<br /><br />从房地产政策环境看，2024年5月9日，杭州市全面取消住房限购，本市范围内购房不再审核购房资格；2024年10月9日，杭州市出台取消新出让用地限价措施、首套和二套房商贷最低首付款比例统一为15%等措施，杭州楼市政策迎来全面宽松。<br /><br />四、基础素质分析<br /><br />1  竞争实力<br /><br />公司产品品质突出，行业地位领先，项目周转速度快，销售费率低，人均效能较高，区域竞争力强。<br /><br />产品质量方面，公司为杭州地区知名房地产企业，先后开发了杭州市内多个高品质项目，开发经验丰富，产品在高端精装修、环境营造以及配套物业服务等方面较为突出，树立了良好的品牌形象；合作项目中，95%以上的项目均由公司操盘，体现了同行对公司品质、品牌和开发能力的认可，公司获得2024年克而瑞中国房地产企业产品力TOP100第九名。<br /><br />规模方面，2024年，公司全口径销售金额1116.30亿元，根据克而瑞发布的中国房地产企业2024年全口径金额销售排行榜，公司位于第9位（较2023年上升2位）；在克而瑞发布的杭州房企销售排名中，公司连续7年（2018－2024年）位于全口径销售金额第一名、连续6年（2019－2024年）位列权益金额第一名，区域竞争力强。<br /><br />区域布局上，截至2025年3月底，公司未开发土地规划计容建筑面积合计136.05万平方米，杭州占56.10%、深圳占21.61%、永康占16.50%；在建项目剩余可售面积207.96万平方米，杭州占64.31%，湖州占17.80%、金华占5.24%，综上，公司作为区域性房企，项目主要分布在浙江省内，杭州占比超过60%，其余主要为浙江省内湖州、金华、永康等三四线城市，公司总体项目区域布局良好，长期深耕杭州，但部分三四线城市房地产市场景气度较低，上述城市项目去化需要关注。<br /><br />周转速度方面，公司近年来主要在杭州市获取项目且深耕杭州，杭州项目总体去化速度较快，资金周转效率高；截至2025年3月底，公司未开发土地储备中大多为2025年1月获取的土地，在建项目中2024年（含）以前开工的项目平均去化率78.06%，去化率较高。公司项目以自销为主，销售团队成员入职平均年限3~5年，销售经验充足，对于当地客户群体的特点比较了解。2022－2024年，公司销售费用率1分别为0.82%、0.75%和1.28%，比例低；截至2024年底，公司房地产板块员工943人，按2024年1116.30亿元全口径销售额计算，人均销售额1.18亿元；公司通过区域深耕创造了较高的人均效能和很强的销售费用控制能力；同时公司与供应商建立了长期战略合作伙伴关系，利于工程成本的控制和保证项目开发质量。<br /><br />公司2021年获取的部分项目由于当时土地竞争激烈，拿地成本较高，并于近年逐步计提了减值损失，公司费用控制能力很强，项目周转较快，财务成本相对较低，多数杭州市核心区域项目具备较好盈利空间；公司2024年10月取消限价后获取的杭州项目盈利空间有所提升，但拿地成本和溢价率上升，实际盈利空间取决于未来市场需求和销售定价。整体看，公司项目盈利能力较好。<br /><br />2  人员素质<br /><br />公司高级管理人员整体素质高，人员稳定性较高。<br /><br />截至2024年底，公司董事会成员5人，其中独立董事2人；监事会成员3人；高级管理人员3人。公司董事及高级管理人员具有较为丰富的从业经历和管理经验，且均在公司任职超过十年，对公司所属行业整体状况和公司运营发展情况熟悉。<br /><br />截至2024年底，公司员工合计1664人，较上年同期减少43人，员工稳定性较高。<br /><br />3  信用记录<br /><br />公司信用记录良好。<br /><br />根据公司提供的企业信用报告（统一社会信用代码：91330000719577660B），截至2025年5月29日，公司无已结清和未结清关注类和不良/违约类贷款。<br /><br />根据公司过往在公开市场发行债务融资工具的本息偿付记录，公司无逾期或违约记录，履约情况良好。<br /><br />截至本报告出具日，联合资信未发现公司本部在中国证监会证券期货市场失信信息公开查询平台、国家税务总局的重大税收违法案件信息公布栏和最高人民法院失信被执行人信息查询平台存在不良信用记录，公司在国家工商总局企业信息公示系统和信用中国查询平台中各有一处行政处罚，均为因公司占用、堵塞、封闭城市道路以外的消防车通道而受到的行政处罚（罚款3.55万元）。<br /><br />五、管理分析<br /><br />1  法人治理<br /><br />公司治理结构规范，能够满足公司日常经营需要，整体运行情况良好。<br /><br />公司根据《公司法》《证券法》和其他有关法律法规的规定，建立了股东大会、董事会、监事会和经理层的法人治理结构，制定了相应的议事规则，明确决策、执行、监督等方面的职责权限，形成较为有效的职责分工和制衡机制。股东大会是公司的权力机构，由全体股东组成。董事会对股东大会负责。监事会行使对董事、高级管理人员执行公司职务的行为进行监督等职权。2025年6月10日，公司股东大会通过修订章程的议案，公司不设监事会，董事会下设的审计委员会行使监事会的职权。<br /><br />公司设总经理一名，副总经理若干名，均由董事会聘任或解聘。总经理对董事会负责，负责主持公司生产经营管理工作，组织实施董事会决议，组织实施公司年度经营计划和投资方案等工作。<br /><br />2  管理水平<br /><br />公司部门设置齐全，内部管理制度较健全。<br /><br />公司各部门分工明确，职责清晰。公司在财务管理、对外担保管理、投资决策管理、工程管理、销售管理及关联交易管理等方面均制定了相关制度和管理办法进行管理。其中，对子公司的管理方面，公司对下属子公司采取项目运营资金由总部统一调拨、财务独立核算的方式进行管理。<br /><br />六、经营分析<br /><br />1  经营概况<br /><br />公司深耕杭州且受益于杭州相对较好的房地产市场环境，近三年收入波动增长，但毛利率呈下降趋势，随着2021年获取项目逐步交付结转，公司未来毛利率有望企稳。<br /><br />公司主要于杭州区域开展地产销售业务，其杭州区域结转销售收入占比近三年分别为68.29%、65.17%和72.91%，公司区域集中度保持较高水平。2022－2024年，公司营业总收入随着房地产开发结转收入的变动而波动增长，但房地产开发毛利率受杭州等城市土地成本上涨及商品房限价政策等影响逐年下降，其中2024年毛利率下降较多主要系当年交付的主要是2020年、2021年土地竞争激烈时获取的项目，部分项目因存在自持等原因毛利率较低。公司其他业务可贡献一定现金流，其中酒店管理和房产项目管理收入有所波动，房产租赁收入稳步增长，公司房产租赁毛利率较低主要系公司投资性房地产成本法计量，随着自持项目的不断交付，折旧额不断增加所致；房产项目管理服务2024年毛利率大幅下降主要系开发体量下降，以及审计调整应付职工薪酬成本至代建管理业务成本所致。<br /><br />2025年1－3月，公司营业总收入225.08亿元，同比增长64.27%，主要系交付规模增加所致，综合毛利率下降至10.99%。<br /><br />图表1 • 2022－2024年公司营业总收入及毛利率情况（单位：亿元）<br /><br />业务板块 	2022年 	2023年 	2024年 	<br /><br />收入 	占比 	毛利率 	收入 	占比 	毛利率 	收入 	占比 	毛利率 	<br /><br />房地产开发 	406.69 	97.99% 	17.14% 	693.35 	98.43% 	16.43% 	680.78 	98.44% 	12.47% 	<br /><br />酒店管理服务 	1.88 	0.45% 	39.97% 	2.67 	0.38% 	49.00% 	2.61 	0.38% 	29.74% 	<br /><br />房产租赁 	3.31 	0.80% 	-3.99% 	3.58 	0.51% 	-13.07% 	4.19 	0.61% 	-17.74% 	<br /><br />房产项目管理服务 	3.03 	0.73% 	72.51% 	4.65 	0.66% 	70.50% 	3.80 	0.55% 	12.47% 	<br /><br />其他 	0.11 	0.03% 	12.20% 	0.17 	0.02% 	-3.36% 	0.17 	0.02% 	-3.36% 	<br /><br />合计 	415.02 	100.00% 	17.48% 	704.43 	100.00% 	16.76% 	691.54 	100.00% 	12.54% 	<br /><br />注：合计小数后两位差异为四舍五入导致 	<br /><br />资料来源：公司提供、联合资信根据公司财务报告整理<br /><br />2  业务经营分析<br /><br />公司主要通过招拍挂获取土地，开发产品以高端为主，品质良好。公司深耕杭州，且在杭州区域品牌知名度高，产品口碑良好，叠加杭州区域房地产市场景气度持续较高，产品去化速度快，有助于公司降低销售费用率，控制管理费用，并在与上游供应商和建筑商的谈判中获取优势地位，控制成本，获取区域内相对较高的利润。从开发模式上来看，公司主要采取合作开发模式，得益于公司在杭州区域的竞争力，杭州区域合作开发项目主要由公司进行操盘，多数合作开发项目由公司并表，部分与央企合作项目公司不并表。受合作开发模式影响，公司对开发项目的控制程度将会受到一定的制约，将有可能影响项目资金的管控、项目实施的协调等多个方面。公司部分历史项目合作方出险，对于此情况，公司已采取股权收购、采取项目封闭管理和申请政府介入等方式保证项目的推进。<br /><br />（1）土地储备<br /><br />公司近年土地投资力度有所收缩但拿地规模仍属较大，主要集中在杭州区域，土地储备质量良好，但仍需关注公司未来补库存时土地投资情况和杭州房地产市场变化情况。此外，公司合作项目多，新增土地权益比例不高，需持续关注合作方风险。<br /><br />2022－2024年，在房地产行业下行的情况下，公司土地投资力度有一定收缩，但总体仍保持较大规模；从新增项目计容建筑面积看，杭州分别占96.55%、81.62%和95.80%；2025年1－3月，公司拿地较为激进，其中新增金华项目建筑面积占22.44%，主要为与当地国企合作拿地，其余均位于杭州，当期新获取项目楼面均价较高主要系公司以高溢价率获取杭州核心区拱墅区、滨江区和上城区不限价地块所致；其中滨江区地块楼面均价7.74万/平方米，溢价率69.87%，拱墅区地块楼面均价6.48万/平方米，溢价率71.25%，上述地块溢价率较高，地块虽不限价，但总体市场下行大背景下，未来去化仍具有不确定性。公司新获取土地权益比例不高，合作项目较多，合作方主要为央国企、杭州本地国企和杭州民营房企，需持续关注后续合作方风险。<br /><br />图表2 • 公司近年拿地情况（单位：块、亿元、万平方米、万元/平方米）<br /><br />获得时间 	地块数量 39 33 23 10 	土地总价 	计容建筑面积 	楼面均价 1.86 1.73 2.40 4.02 	土地权益比例 	<br /><br />698.43 	375.49 	46.36% 	<br /><br />2022年 	<br /><br />576.77 	333.39 	44.36% 	<br /><br />2023年 	<br /><br />448.50 	186.85 	50.03% 	<br /><br />2024年 	<br /><br />195.78 	48.69 	40.25% 	<br /><br />2025年1－3月 	<br /><br />注：上表数据为全口径数据，包括合营、联营项目数据资料来源：公司年报、公司提供<br /><br />截至2025年3月底，公司全口径尚未开发的土地规划计容建筑面积合计136.05万平方米，位于杭州、深圳、永康和金华；与公司近年的开发规模相比，公司未开发土地储备规模小，存在较大的补库存需求，未来需关注公司土地拓展情况及利润空间。未开发地块中，深圳龙华项目目前已开工；永康项目为2021年获取的土地，待前期开工在售部分去化达到一定程度后再计划开工；2023年6月获取的杭州地铁9号线昌达路车辆段上盖物业暂未开工主要系分期开发所致，其余地块均为公司2025年1月后获取的地块，公司总体土地储备开发节奏较快。<br /><br />（2）项目开发情况<br /><br />近三年，公司新开工面积逐年下降，在建面积随着逐步竣工有所下降，公司在建项目权益尚需投资规模不大，但考虑到未来持续的拿地投入，公司资金压力也将相应增加。<br /><br />2022－2024年，公司房地产业务新开工面积随着拿地项目的减少逐年下降，竣工面积有所波动，综上，2024年末在建面积下降较多；2025年1－3月，公司新开工面积同比变化不大。截至2025年3月底，公司全口径在建项目预计总投资2346.94亿元，尚需投资358.49亿元，权益尚需投资168.97亿元，尚需投资规模不大，但随着未来持续的拿地投入，公司资金压力也将相应增加。<br /><br />图表3 • 公司主要开发数据情况（单位：万平方米）<br /><br />获得时间 新开工面积 竣工面积 期末在建项目 	2022年 484.47 469.68 1238.13 	2023年 338.21 335.89 1240.45 	2024年 147.54 379.21 863.02 	2025年1－3月 	<br /><br />58.28 	<br /><br />51.68 	<br /><br />869.62 	<br /><br />注：上表数据为全口径数据资料来源：公司提供<br /><br />（3）项目销售情况<br /><br />2022－2024年，公司全口径销售规模呈下降趋势，但公司行业地位稳步上升，公司销售韧性较强；公司在售项目整体去化良好，部分在建及竣工项目因区位及市场等存在一定去化压力。<br /><br />2022－2024年，公司全口径签约销售金额持续下降，其中2023年销售金额基本持平，2024年同比下降27.26%，但公司在克而瑞2024年销售排名由2023年的第 11名上升至第9名，得益于公司深耕浙江尤其杭州以及公司在当地区域积累的品牌口碑优势，公司销售韧性仍较强；从销售均价看，2024年销售均价下降较多，主要系项目销售结构差异影响所致。2024年，公司权益销售比例48.72%，仍处于较低水平。2025年1－3月，公司全口径销售金额同比下降12.31%。<br /><br />图表4 • 公司项目销售情况<br /><br />项目 	2023年 2024年 2022年 215.60 222.33 168.38 986.50 1051.00 667.41 4.58 4.73 3.96 132.05 220.39 240.66 406.69 693.35 680.78 	2025年1－3月 	<br /><br />合并口径 	<br /><br />签约销售面积（万平方米） 	42.31 	<br /><br />147.05 	<br /><br />签约销售金额（亿元） 	<br /><br />签约销售均价（万元/平方米） 	<br /><br />3.48 	<br /><br />58.92 	<br /><br />结转收入面积（万平方米） 	<br /><br />结转收入（亿元） 	<br /><br />225.02 	<br /><br />全口径 	<br /><br />签约销售面积（万平方米） 签约销售金额（亿元） 签约销售均价（万元/平方米） 权益口径 签约销售面积（万平方米） 签约销售金额（亿元） 	307.74 	333.62 	268.92 	64.30 	<br /><br />1539.30 	1534.65 	1116.30 	230.80 	<br /><br />5.00 174.00 	4.60 162.35 	4.15 136.90 	3.59 	<br /><br />32.58 	<br /><br />874.00 	741.26 	543.90 	115.57 	<br /><br />资料来源：公司提供<br /><br />截至2025年3月底，公司全口径在建项目可售面积786.72万平方米，剩余可售面积207.96万平方米，剩余可售中杭州占比近三分之二，其中缤纷城、临澜之城、富阳名望云筑位于杭州郊区去化相对较慢，湖州春漫里项目、金华和品、台州锦绣云邸、东阳嘉品因位于三四城市而去化较慢；公司完工项目平均去化率96.60%，剩余可售面积68.62万平方米，主要位于杭州和永康，部分项目由于区位和市场原因去化较慢；综上，公司总体项目去化情况较好，但部分位于杭州郊区和三四线城市项目去化相对较慢。截至2025年3月底，公司全口径在建项目和已完工项目剩余可售面积合计276.58万平方米，叠加公司未开发土地储备规划建筑面积136.05万平方米，以2024年销售规模计算，预计可满足未来2年左右的销售需求。<br /><br />图表5 • 截至2025年3月底公司在建项目剩余可售面积城市分布  图表6 • 截至2025年3月底公司完工项目剩余可售面积城市分布<br /><br />料来源：联合资信根据公司提供资料整理<br /><br />资<br /><br />资料来源：联合资信根据公司提供资料整理<br /><br />3  未来发展<br /><br />公司根据当前房地产市场状况规划发展战略，可执行性较强。<br /><br />2025年，公司将继续推进实施“1+5”的发展战略，“1”指房地产主业，在保证安全运营和品质的前提下，与头部企业保持适度的规模比例；“5”指的是同时有序推进服务、租赁、酒店、养老和产业投资五大业务板块。<br /><br />2025年，公司销售目标1000亿元（全口径）左右，全国份额1%以上，行业排名在15名以内。土地储备方面，公司将遵循优质原则，即优质城市、优质地段、优质项目、优质产品、选择优质的合作伙伴，投资金额控制在权益销售回款50%左右。区域布局上，杭州继续保持且增加，浙江省内适度减少，省外关注上海和江苏。融资方面，公司将继续降低有息负债水平和融资成本，继续把直接融资比例控制在20%以内。<br /><br />七、财务分析<br /><br />天健会计师事务所（特殊普通合伙）对公司2022－2024年财务报告进行了审计，并出具了标准无保留意见审计结论。公司2025年1－3月财务报表未经审计。<br /><br />1  资产质量<br /><br />市郊及市外项目存在去化和减值压力；公司货币资金充裕，资产受限比例22.40%，受限比例一般。<br /><br />2022－2024年末，公司资产总额波动下降，以流动资产为主。2022－2024年末，公司货币资金持续增长且较为充裕，截至2024年末，公司货币资金中预售监管账户资金204.27亿元，不含预售监管资金的受限比例仅为0.20%，受限比例低。公司合作开发较多，由此形成的其他应收款和长期股权投资规模较大，其中截至2024年底，公司其他应收账较上年底大幅下降27.24%，主要系拆借款回收较多所致，公司其他应收款主要为合作开发形成的拆借款、押金保证金、物业维修金等，账龄3年以上的占19.06%，账龄较上年显著增长，累计计提坏账准备比例7.74%，前五大其他应收款占31.11%，集中度较高且多数为杭州本地民营企业，计提坏账比例均为1%，坏账比例计提偏低。近三年公司拿地规模有所减少，随着销售项目逐步结转，存货规模逐年下降，公司2024年末存货余额中开发产品345.13亿元（占22.62%），较上年底大幅增长197.03%，主要系杭州观翠揽月、海潮望月、江晖府于2024年下半年竣工所致，上述项目均已售罄且于2025年一季度交付；公司累计计提存货跌价准备40.30亿元（2024年计提8.69亿元），主要为对深圳城市更新项目、永康众泰小镇项目、台州锦绣云邸项目、桐乡南城明月苑项目、湖州鸣翠里等杭州市外及市郊项目计提，公司存货计提减值不大，在房地产市场量价仍下行背景下，公司位于杭州郊区、三四线城市项目仍有继续跌价风险。截至2025年3月底，公司资产总额较上年底继续下降，资产结构变化不大。<br /><br />图表7 • 公司主要资产情况（单位：亿元）<br /><br />科目 	2022年末 	2023年末 	2024年末 	2025年3月末 	<br /><br />金额 	占比 	金额 	占比 	金额 	占比 	金额 	占比 	<br /><br />流动资产 	2503.47 	90.65% 	2582.01 	89.03% 	2271.95 	87.69% 	2176.78 	86.93% 	<br /><br />货币资金 	243.28 	8.81% 	327.04 	11.28% 	371.40 	14.34% 	330.42 	13.19% 	<br /><br />其他应收款（合计） 	303.62 	10.99% 	381.13 	13.14% 	277.32 	10.70% 	306.15 	12.23% 	<br /><br />存货 	1844.09 	66.77% 	1726.98 	59.54% 	1485.17 	57.32% 	1401.42 	55.96% 	<br /><br />非流动资产 	258.29 	9.35% 	318.31 	10.97% 	318.88 	12.31% 	327.41 	13.07% 	<br /><br />长期股权投资 	142.98 	5.18% 	178.64 	6.16% 	178.75 	6.90% 	178.83 	7.14% 	<br /><br />投资性房地产 	69.46 	2.52% 	85.77 	2.96% 	96.85 	3.74% 	105.77 	4.22% 	<br /><br />资产总额 	2761.76 	100.00% 	2900.32 	100.00% 	2590.83 	100.00% 	2504.19 	100.00% 	<br /><br />注：尾差系四舍五入所致 	<br /><br />资料来源：联合资信根据公司财务报告整理<br /><br />截至2024年底，公司主要使用存货等资产进行抵押借款，总体资产受限比例一般，此外，公司质押部分子公司股权、部分自持物业租赁收款权进行借款担保。<br /><br />图表8 • 截至2024年底公司资产受限情况<br /><br />受限资产名称 	账面价值（亿元） 	占资产总额比例 	受限原因 	<br /><br />货币资金 	0.78 	0.03% 	保证金、冻结 	<br /><br />存货 	532.58 	20.56% 	抵押 	<br /><br />固定资产 	5.67 	0.22% 	抵押 	<br /><br />无形资产 	1.22 	0.05% 	抵押 	<br /><br />投资性房地产 	40.02 	1.54% 	抵押 	<br /><br />合计 	580.27 	22.40% 	-- 	<br /><br />资料来源：联合资信根据公司财务报告整理<br /><br />2  资本结构<br /><br />（1）所有者权益<br /><br />公司权益以未分配利润和少数股东权益为主，其中2024年少数股东权益规模及占比有所下降，但权益结构稳定性仍较弱。2022－2024年末，公司所有者权益随着未分配利润的积累和少数股东权益的变动而波动下降，其中2024年末少数股东权益大幅下降，主要系交付项目较多，且部分已交付项目清算注销减资所致；公司未分配利润和少数股东权益占比高，所有者权益结构稳定性较弱。2025年3月末，公司所有者权益较上年底有所增长。<br /><br />图表9 • 公司所有者权益主要构成情况（单位：亿元）<br /><br />项目 	2022年底 	2023年底 	2024年底 	2025年3月底 	<br /><br />金额 	占比 	金额 	占比 	金额 	占比 	金额 	占比 	<br /><br />股本 	31.11 	5.90% 	31.11 	5.32% 	31.11 	6.04% 	31.11 	5.92% 	<br /><br />资本公积 	21.00 	3.98% 	21.70 	3.71% 	20.90 	4.05% 	20.90 	3.98% 	<br /><br />未分配利润 	170.26 	32.30% 	186.82 	31.96% 	209.70 	40.68% 	219.46 	41.79% 	<br /><br />归属于母公司所有者权益合计 	235.35 	44.64% 	253.02 	43.29% 	275.28 	53.40% 	284.85 	54.24% 	<br /><br />少数股东权益 	291.82 	55.36% 	331.53 	56.71% 	240.25 	46.60% 	240.30 	45.76% 	<br /><br />所有者权益合计 	527.17 	100.00% 	584.55 	100.00% 	515.53 	100.00% 	525.14 	100.00% 	<br /><br />注：尾差系四舍五入所致 	<br /><br />资料来源：联合资信根据公司财务报告整理 	<br /><br />（2）负债<br /><br />2022－2024年末，公司负债总额波动下降，债务规模逐年下降，去杠杆效果明显，并有望继续降负债；公司融资成本较低，全部债务资本化比率40%左右，债务负担及期限分布合理。<br /><br />公司负债主要由其他应付款、销售回款形成的合同负债以及有息债务构成。其他应付款主要为合作开发形成的拆借款。2022－2024年末，合同负债随着公司并表销售金额的变动而波动下降。2022－2024年末，公司全部债务逐年下降，去杠杆效果明显，短期债务规模相对公司货币资金体量不大，全部债务资本化比率近两年保持在40%左右，债务负担合理；公司2024年末债务主要由银行贷款和债券类构成，综合融资成本3.40%，融资结构合理，融资成本较低。截至2025年3月底，公司全部债务规模和主要债务指标继续小幅下降。2025年，公司计划继续降低有息债务规模，债务杠杆有望进一步下降。<br /><br />图表10 • 公司主要负债情况（单位：亿元）<br /><br />项目 	2022年底 	2023年底 	2024年底 	2025年3月底 	<br /><br />金额 	占比 	金额 	占比 	金额 	占比 	金额 	占比 	<br /><br />流动负债 	1837.21 	82.22% 	2027.01 	87.53% 	1797.59 	86.62% 	1723.07 	87.07% 	<br /><br />其他应付款 	219.75 	9.83% 	258.78 	11.17% 	262.06 	12.63% 	323.06 	16.32% 	<br /><br />一年内到期的非流动负债 	128.79 	5.76% 	110.40 	4.77% 	61.07 	2.94% 	69.64 	3.52% 	<br /><br />合同负债 	1303.62 	58.34% 	1430.71 	61.78% 	1253.70 	60.41% 	1130.48 	57.12% 	<br /><br />非流动负债 	397.38 	17.78% 	288.76 	12.47% 	277.71 	13.38% 	255.98 	12.93% 	<br /><br />长期借款 	349.50 	15.64% 	258.24 	11.15% 	244.45 	11.78% 	224.09 	11.32% 	<br /><br />应付债券 	39.95 	1.79% 	21.86 	0.94% 	26.22 	1.26% 	24.58 	1.24% 	<br /><br />负债总额 	2234.59 	100.00% 	2315.77 	100.00% 	2075.30 	100.00% 	1979.05 	100.00% 	<br /><br />资料来源：联合资信根据公司财务报告整理<br /><br />图表11 • 2024年底公司融资渠道构成                                               图表12 • 2022－2024年末及2025年3月底公司全部债务情况<br /><br />注：上述债务未包含租赁负债和长期应付款的有息部分资料来源：联合资信根据公司年报整理<br /><br />资料来源：联合资信根据公司财务报告整理<br /><br />从债务期限分布看，截至2025年3月底，公司债务到期期限分布均匀，其中将于2025年6－12月到期债券本金15.00亿元，债券偿付压力不大。<br /><br />图表13 • 截至2025年3月底公司有息债务期限结构（单位：亿元）<br /><br />项目 	1年以内 3.91 69.64 35.00 -- -- 108.55 30.39% 	1~2年 	2~3年 	3年以上 	合计 	<br /><br />			3.91 	<br /><br />短期借款 	<br /><br />一年内到期的非流动负债 	-- 	-- 	-- 	69.64 	<br /><br />-- 	-- 	-- 	35.00 	<br /><br />短期融资券 	<br /><br />长期借款 	37.69 	63.91 	122.49 	224.09 	<br /><br />24.59 	-- 	-- 	24.59 	<br /><br />应付债券 	<br /><br />合计 	62.28 	63.91 	122.49 	357.23 	<br /><br />17.43% 	17.89% 	34.29% 	100.00% 	<br /><br />占比 	<br /><br />注：1. 此表为公司内部统计口径未包含租赁负债和长期应付款的有息部分，与联合资信统计口径存在差异；2. 尾数差异系四舍五入所致<br /><br />资料来源：公司提供<br /><br />图表14 •2024年底样本企业债务负担指标分布情况<br /><br />项目 	调整后资产负债率（%） 61.42 62.12 68.88 76.08 	全部债务资本化比率（%） 42.08 43.10 54.63 66.61 	<br /><br />公司 	<br /><br />1/4分位 	<br /><br />1/2分位 	<br /><br />3/4分位 	<br /><br />注：行业指标数据为联合资信整理发债样本企业数据<br /><br />资料来源：联合资信根据公司审计报告和公开资料整理<br /><br />3  盈利能力<br /><br />2022－2024年，公司收入波动增长，因毛利率的下降以及减值损失，利润有所波动但总体保持一定规模，公司总体盈利能力较好。<br /><br />2022－2024年，公司营业总收入和利润总额均波动增长，其中2023年收入增长，但因房地产开发业务毛利率下降以及减值损失对利润的影响，当年利润总额同比下降。同期，公司费用总额逐年下降，主要系债务规模减少，财务费用下降所致；资产减值损失和信用减值损失主要为计提的存货跌价损失和其他应收款坏账准备，对利润有一定影响；公司投资收益主要为联合营企业开发的地产项目结利形成，近三年逐年下降，受房地产市场仍处底部运行影响，公司投资收益预计仍有下降可能。公司近年销售虽有下降，但总体保持较大规模，对未来收入结转形成良好支持，预计公司盈利将保持稳定。<br /><br />从盈利指标看，2022－2024年，公司营业利润率逐年下降，总资本收益率和净资产收益率2024年明显回升。与同行业相比，公司销售毛利率较低，总资产报酬率较好，整体盈利能力较好。<br /><br />图表15 • 公司盈利能力情况（单位：亿元）<br /><br />项目 营业总收入 营业成本 期间费用 资产减值损失 信用减值损失 投资收益 利润总额 营业利润率（%） 	2022年 415.02 342.49 24.56 -7.02 -1.56 22.24 53.11 15.44 	2023年 704.43 586.38 21.71 -37.80 -5.27 12.31 50.36 14.62 	2024年 691.52 604.81 18.80 -8.69 -2.62 9.55 59.34 11.60 	2025年1－3月 225.08 200.33 3.70 -0.79 -0.05 0.98 18.95 10.00 	<br /><br />总资本收益率（%） 净资产收益率（%） 	4.67 	3.58 	5.01 	-- 	<br /><br />7.40 	4.88 	7.35 	-- 	<br /><br />资料来源：联合资信根据财务报告整理 	<br /><br />图表16 • 2024年同行业公司盈利情况对比（亿元）<br /><br />项目 	营业总收入 691.52 48.35 123.80 360.48 	利润总额 59.34 -12.84 0.67 16.18 	销售毛利率 12.54% 12.55% 15.74% 23.45% 	总资产报酬率 2.32% -1.26% 0.97% 1.80% 	<br /><br />公司 	<br /><br />行业3/4分位 	<br /><br />行业1/2分位 	<br /><br />行业1/4分位 	<br /><br />注：行业指标数据为联合资信整理发债样本企业数据 	<br /><br />资料来源：联合资信根据公司财务报告和公开资料整理 	<br /><br />4  现金流<br /><br />近年来，公司经营性净现金流保持净流入，且2023－2024年在覆盖投资支出后持续用于偿还债务降杠杆，财务更加稳健。公司项目储备质量较好，在售项目去化良好，未来销售及回款仍将维持一定规模，经营活动现金流预计仍可维持净流入，但规模预计将下降。<br /><br />2022－2024年，公司经营活动现金流入主要为房地产项目销售回款，随着销售的变动而波动，经营活动现金流出受拿地和建安支出减少影响逐年下降，公司经营性净现金流持续净流入，其中2023年经营性现金净流入规模为公司上市以来最大值，2023－2024年持续的经营现金净流入大幅增厚了公司在手现金。高比例合作开发模式下，公司对合作项目拆借款规模较大，但随着项目减少以及公司并表项目增加，投资活动现金流出逐年下降，投资性净现金流虽净流出但规模逐步缩小。2023－2024年，公司筹资活动前现金流转为净流入，公司利用经营性现金流入偿还债务，债务规模得到压缩，财务更加稳健。2025年一季度，公司经营活动净现金流同比大幅净流出，主要系土地款支付较多所致，筹资活动因合作并表项目合作方除资本金之外的投入增加，转为净流入。<br /><br />图表17 • 2022－2024年及2025年一季度公司现金流情况（单位：亿元）<br /><br />项目 	2022年 835.63 783.49 52.14 43.76 285.90 -242.14 -190.00 716.01 494.51 221.50 	2023年 908.58 582.08 326.50 103.11 226.25 -123.14 203.36 428.50 548.17 -119.67 	2024年 563.22 486.55 76.68 79.88 99.61 -19.73 56.94 347.07 359.90 -12.83 	2025年1―3月 	<br /><br />经营活动现金流入小计 	115.41 	<br /><br />176.62 	<br /><br />经营活动现金流出小计 	<br /><br />经营活动现金流量净额 	-61.20 	<br /><br />6.16 	<br /><br />投资活动现金流入小计 	<br /><br />投资活动现金流出小计 	25.51 	<br /><br />-19.35 	<br /><br />投资活动现金流量净额 	<br /><br />筹资活动前现金流量净额 	-80.55 	<br /><br />106.69 	<br /><br />筹资活动现金流入小计 	<br /><br />筹资活动现金流出小计 	67.09 	<br /><br />39.60 	<br /><br />筹资活动现金流量净额 	<br /><br />资料来源：联合资信根据公司财务报告整理<br /><br />5  偿债指标<br /><br />公司在手货币资金充裕，偿债指标表现良好，或有风险较低。<br /><br />图表18 • 公司偿债指标<br /><br />项目 	指标 流动比率 	2022年 136.26% 	2023年 127.38% 	2024年 126.39% 	2025年3月 	<br /><br />短期偿债指标 	<br /><br />126.33% 	<br /><br />长期偿债指标 	速动比率 	35.89% 	42.18% 	43.77% 	45.00% 	<br /><br />现金短期债务比（倍） 	1.68 	2.43 	3.59 	3.03 	<br /><br />EBITDA（亿元） 	68.21 	62.90 	72.69 	-- 	<br /><br />全部债务/EBITDA（倍） 	7.94 	6.71 	5.24 	-- 	<br /><br />EBITDA利息倍数（倍） 	2.42 	3.16 	4.01 	-- 	<br /><br />注：经营现金指经营活动现金流量净额 	<br /><br />资料来源：联合资信根据公司财务报告整理 	<br /><br />从偿债指标看，2022－2024年，随着公司逐步降杠杆以及储备现金的增加，公司现金短期债务比持续提升，表现良好；截至2025年3月底，公司已获银行授信总额1215.54亿元，未使用额度910.64亿元，间接融资渠道较为畅通，同时公司持续发行债券，具备直接融资渠道；公司债务规模逐步缩减，合并口径现金类资产/合并全部债务（2025年3月底）为0.91倍；同时考虑公司合作开发较多，截至2024年底公司权益有息负债305亿元，权益货币资金余额327亿元，货币资金可有效覆盖债务，此外，公司权益规模较大（2024年末为515.53亿元）可有效抵御资产减值损失，公司长期偿债指标很强。<br /><br />截至2025年3月底，公司无重大未决诉讼；对外担保4.39亿元，公司或有负债风险较小。<br /><br />6  公司本部财务分析<br /><br />公司本部经营性活动较少，利润主要来自投资收益；公司本部承担发债职能，总体债务负担较轻。<br /><br />截至2024年底，公司本部资产总额845.23亿元，其中其他应收款占35.29%，长期股权投资占54.24%，主要为对子公司的债权和股权；公司本部货币资金67.68亿元。公司本部承担发债职能，截至2024年底，公司本部全部债务66.99亿元，主要为发行的债券，其中短期债务占55.32%；全部债务资本化比率20.49%，现金短期债务比1.83倍，公司本部债务负担较轻。2024年，公司本部营业总收入5.71亿元，投资收益33.47亿元，利润总额19.20亿元。<br /><br />八、ESG分析<br /><br />公司切实落实环境保护，积极履行社会责任，构建了较为规范的治理结构，ESG表现较好。<br /><br />环境保护方面，公司在环境保护和可持续发展方面不断努力探索和实践，关注每一个业务环节对环境的影响，践行节能、减碳、减废理念，在项目开发中，注重绿色建筑的整体规划和应用，力求建筑在全生命周期内尽可能的节约资源，保护环境和减少污染。公司通过积极采用节能环保类建材，进行节能环保设计，努力打造“绿色房地产”。2024年，公司部分子公司因环境问题受到行政处罚，但对公司经营无重大影响。<br /><br />社会责任方面，公司积极践行乡村振兴战略，完成了王阜乡胡家坪村的公益改造、胡家坪核心区的提升工程、马山村和严家坪村的改造等。公司乡村振兴项目通过成立配套的酒店管理公司和农业管理公司为当地村民创造就业岗位。2023年，公司凭借在乡村振兴上的实践，入选了杭州市民营企业助力共同富裕优秀案例，并荣获第一届“杭州慈善奖”乡村振兴奖和2023年度全省住房城乡建设系统“最美建设群体”称号等荣誉。<br /><br />公司治理方面，公司根据有关法律法规及公司章程，建立了较为规范的治理结构并制定了较为完善的管理制度，形成了有效的职责分工及制衡机制。<br /><br />九、评级结论<br /><br />基于对公司经营风险、财务风险等方面的综合分析评估，联合资信确定公司主体长期信用等级为AAA，评级展望为稳定。<br /><br />附件1-1   公司股权结构图（截至2025年3月底）<br /><br />资料来源：公司财务报告<br /><br />附件1-2   公司组织架构图（截至2025年3月底）<br /><br />资料来源：公司提供<br /><br />附件1-3   公司主要子公司情况（截至2024年底）<br /><br />子公司名称 	注册资本金（万元） 	主营业务 	持股比例 取得方式 	<br /><br />直接 	间接 	<br /><br />杭州滨来置业有限公司 	10000.00 	房地产业 	-- 	90.00% 	设立 	<br /><br />金华虹光置业有限公司 	60100.00 	房地产业 	-- 	100.00% 	非同一控制合并 	<br /><br />东阳滨盛房地产开发有限公司 	80000.00 	房地产业 	-- 	55.00% 	设立 	<br /><br />杭州滨麟置业有限公司 	5000.00 	房地产业 	30.00 	4.00% 	设立 	<br /><br />宁波滨柳置业有限公司 	10000.00 	房地产业 	-- 	100.00% 	设立 	<br /><br />杭州滨胜房地产开发有限公司 	20000.00 	房地产业 	-- 	100.00% 	设立 	<br /><br />杭州北沙盛和置业有限公司 	1000.00 	房地产业 	-- 	34.00% 	设立 	<br /><br />杭州滨兴实业有限公司 	240000.00 	房地产业 	-- 	60.00% 	设立 	<br /><br />杭州滨浩房地产开发有限公司 	20000.00 	房地产业 	-- 	100.00% 	设立 	<br /><br />杭州滨祺房地产开发有限公司 	5000.00 	房地产业 	100.00% 	-- 	设立 	<br /><br />资料来源：联合资信根据公司年报整理 	<br /><br />附件2-1   主要财务数据及指标（公司合并口径）<br /><br />项  目 	2022年 	2023年 	2024年 	2025年3月 	<br /><br />财务数据 	<br /><br />现金类资产（亿元） 	244.11 	328.20 	372.81 	331.80 	<br /><br />应收账款（亿元） 	4.41 	4.74 	6.93 	5.22 	<br /><br />其他应收款（亿元） 	303.62 	381.13 	277.32 	306.15 	<br /><br />存货（亿元） 	1844.09 	1726.98 	1485.17 	1401.42 	<br /><br />长期股权投资（亿元） 	142.98 	178.64 	178.75 	178.83 	<br /><br />固定资产（亿元） 	5.82 	11.71 	10.79 	10.59 	<br /><br />在建工程（亿元） 	0.00 	0.00 	0.00 	0.00 	<br /><br />资产总额（亿元） 	2761.76 	2900.32 	2590.83 	2504.19 	<br /><br />实收资本（亿元） 	31.11 	31.11 	31.11 	31.11 	<br /><br />少数股东权益（亿元） 	291.82 	331.53 	240.25 	240.30 	<br /><br />所有者权益（亿元） 	527.17 	584.55 	515.53 	525.14 	<br /><br />短期债务（亿元） 	145.69 	135.13 	103.74 	109.39 	<br /><br />长期债务（亿元） 	396.18 	287.12 	277.23 	255.18 	<br /><br />全部债务（亿元） 	541.87 	422.25 	380.97 	364.57 	<br /><br />营业总收入（亿元） 	415.02 	704.43 	691.52 	225.08 	<br /><br />营业成本（亿元） 	342.49 	586.38 	604.81 	200.33 	<br /><br />其他收益（亿元） 	0.08 	0.09 	0.12 	0.01 	<br /><br />利润总额（亿元） 	53.11 	50.36 	59.34 	18.95 	<br /><br />EBITDA（亿元） 	68.21 	62.90 	72.69 	-- 	<br /><br />销售商品、提供劳务收到的现金（亿元） 	824.92 	905.91 	559.97 	113.58 	<br /><br />经营活动现金流入小计（亿元） 	835.63 	908.58 	563.22 	115.41 	<br /><br />经营活动现金流量净额（亿元） 	52.14 	326.50 	76.68 	-61.20 	<br /><br />投资活动现金流量净额（亿元） 	-242.14 	-123.14 	-19.73 	-19.35 	<br /><br />筹资活动现金流量净额（亿元） 	221.50 	-119.67 	-12.83 	39.60 	<br /><br />财务指标 	<br /><br />销售债权周转次数（次） 	89.49 	154.07 	118.58 	-- 	<br /><br />存货周转次数（次） 	0.21 	0.33 	0.38 	-- 	<br /><br />总资产周转次数（次） 	0.17 	0.25 	0.25 	-- 	<br /><br />现金收入比（%） 	198.76 	128.60 	80.98 	50.46 	<br /><br />营业利润率（%） 	15.44 	14.62 	11.60 	10.00 	<br /><br />总资本收益率（%） 	4.67 	3.58 	5.01 	-- 	<br /><br />净资产收益率（%） 	7.40 	4.88 	7.35 	-- 	<br /><br />长期债务资本化比率（%） 	42.91 	32.94 	34.97 	32.70 	<br /><br />全部债务资本化比率（%） 	50.69 	41.94 	42.50 	40.98 	<br /><br />调整后资产负债率（%） 	63.84 	60.21 	61.42 	61.76 	<br /><br />资产负债率（%） 	80.91 	79.85 	80.10 	79.03 	<br /><br />流动比率（%） 	136.26 	127.38 	126.39 	126.33 	<br /><br />速动比率（%） 	35.89 	42.18 	43.77 	45.00 	<br /><br />经营现金流动负债比（%） 	2.84 	16.11 	4.27 	-- 	<br /><br />现金短期债务比（倍） 	1.68 	2.43 	3.59 	3.03 	<br /><br />EBITDA利息倍数（倍） 	2.42 	3.16 	4.01 	-- 	<br /><br />全部债务/EBITDA（倍） 	7.94 	6.71 	5.24 	-- 	<br /><br />注：1.  本报告中部分合计数与各相加数之和在尾数上存在差异，系四舍五入造成；除特别说明外，均指人民币。2. 公司2025年一季度财务报表未经审计。3．其他流动负债中有息部分调整入短期债务，长期应付款中有息部分调整入长期债务资料来源：联合资信根据公司财务报告整理<br /><br />附件2-2   主要财务数据及指标（公司本部口径）<br /><br />项  目 	2022年 	2023年 	2024年 	2025年3月 	<br /><br />财务数据 	<br /><br />现金类资产（亿元） 	24.16 	42.01 	67.68 	63.72 	<br /><br />应收账款（亿元） 	7.56 	6.75 	3.62 	3.30 	<br /><br />其他应收款（亿元） 	330.81 	318.89 	298.26 	339.23 	<br /><br />存货（亿元） 	0.03 	0.04 	0.04 	0.04 	<br /><br />长期股权投资（亿元） 	400.25 	477.43 	458.48 	454.39 	<br /><br />固定资产（亿元） 	0.40 	0.33 	0.08 	0.06 	<br /><br />在建工程（亿元） 	0.00 	0.00 	0.00 	0.00 	<br /><br />资产总额（亿元） 	783.11 	864.69 	845.23 	877.74 	<br /><br />实收资本（亿元） 	31.11 	31.11 	31.11 	31.11 	<br /><br />少数股东权益（亿元） 	0.00 	0.00 	0.00 	0.00 	<br /><br />所有者权益（亿元） 	163.32 	229.22 	259.89 	263.46 	<br /><br />短期债务（亿元） 	65.01 	62.48 	37.06 	43.22 	<br /><br />长期债务（亿元） 	43.52 	25.09 	29.93 	28.81 	<br /><br />全部债务（亿元） 	108.52 	87.58 	66.99 	72.03 	<br /><br />营业总收入（亿元） 	7.87 	8.73 	5.71 	1.60 	<br /><br />营业成本（亿元） 	0.13 	0.15 	2.81 	0.50 	<br /><br />其他收益（亿元） 	0.01 	0.00 	0.00 	0.00 	<br /><br />利润总额（亿元） 	32.61 	73.87 	19.20 	3.59 	<br /><br />EBITDA（亿元） 	/ 	/ 	23.38 	-- 	<br /><br />销售商品、提供劳务收到的现金（亿元） 	5.13 	10.07 	9.69 	1.95 	<br /><br />经营活动现金流入小计（亿元） 	5.41 	10.87 	10.88 	9.48 	<br /><br />经营活动现金流量净额（亿元） 	2.47 	4.77 	-0.92 	-8.63 	<br /><br />投资活动现金流量净额（亿元） 	-118.66 	-62.18 	-42.53 	-32.02 	<br /><br />筹资活动现金流量净额（亿元） 	105.10 	75.24 	69.05 	36.69 	<br /><br />财务指标 	<br /><br />销售债权周转次数（次） 	1.25 	1.22 	1.10 	-- 	<br /><br />存货周转次数（次） 	4.85 	4.01 	62.65 	-- 	<br /><br />总资产周转次数（次） 	0.01 	0.01 	0.01 	-- 	<br /><br />现金收入比（%） 	65.16 	115.42 	169.72 	122.10 	<br /><br />营业利润率（%） 	96.82 	96.72 	48.98 	66.61 	<br /><br />总资本收益率（%） 	14.95 	24.98 	8.14 	-- 	<br /><br />净资产收益率（%） 	19.58 	32.14 	8.63 	-- 	<br /><br />长期债务资本化比率（%） 	21.04 	9.87 	10.33 	9.86 	<br /><br />全部债务资本化比率（%） 	39.92 	27.64 	20.49 	21.47 	<br /><br />资产负债率（%） 	79.14 	73.49 	69.25 	69.98 	<br /><br />流动比率（%） 	62.92 	60.25 	66.88 	69.76 	<br /><br />速动比率（%） 	62.91 	60.24 	66.87 	69.76 	<br /><br />经营现金流动负债比（%） 	0.43 	0.78 	-0.17 	-- 	<br /><br />现金短期债务比（倍） 	0.37 	0.67 	1.83 	1.47 	<br /><br />EBITDA利息倍数（倍） 	/ 	/ 	5.59 	-- 	<br /><br />全部债务/EBITDA（倍） 	/ 	/ 	2.87 	-- 	<br /><br />注：1. 公司本部其他流动负债中的应付短期债券已调整计入短期债务，公司本部2025年一季度财务报表未经审计，相关指标未年化；2. 公司本部未提供资本化利息、折旧、摊销等数据，相关指标未进行计算；3. 表格中“/”表示未能获取的数据，“--”表示计算后无意义的数据资料来源：联合资信根据公司财务报告整理<br /><br />附件3   主要财务指标的计算公式<br /><br />指标名称 	计算公式 	<br /><br />增长指标 	<br /><br />资产总额年复合增长率 	（1）2年数据：增长率=（本期-上期）/上期×100% （2）n年数据：增长率=[(本期/前n年)^（1/(n-1)）-1]×100% 	<br /><br />净资产年复合增长率 	<br /><br />营业总收入年复合增长率 	<br /><br />利润总额年复合增长率 	<br /><br />经营效率指标 	<br /><br />销售债权周转次数 	营业总收入/（平均应收账款净额+平均应收票据+平均应收款项融资） 	<br /><br />存货周转次数 	营业成本/平均存货净额 	<br /><br />总资产周转次数 	营业总收入/平均资产总额 	<br /><br />现金收入比 	销售商品、提供劳务收到的现金/营业总收入×100% 	<br /><br />盈利指标 	<br /><br />总资本收益率 	（净利润+费用化利息支出）/（所有者权益+长期债务+短期债务）×100% 	<br /><br />净资产收益率 	净利润/所有者权益×100% 	<br /><br />营业利润率 	（营业总收入-营业成本-税金及附加）/营业总收入×100% 	<br /><br />债务结构指标 	<br /><br />资产负债率 	负债总额/资产总计×100% 	<br /><br />调整后资产负债率 	（负债总额-预收款项-合同负债）/（资产总额-预收款项-合同负债）×100% 	<br /><br />全部债务资本化比率 	全部债务/（长期债务+短期债务+所有者权益）×100% 	<br /><br />长期债务资本化比率 	长期债务/（长期债务+所有者权益）×100% 	<br /><br />担保比率 	担保余额/所有者权益×100% 	<br /><br />长期偿债能力指标 	<br /><br />EBITDA利息倍数 	EBITDA/利息支出 	<br /><br />全部债务/ EBITDA 	全部债务/ EBITDA 	<br /><br />短期偿债能力指标 	<br /><br />流动比率 	流动资产合计/流动负债合计×100% 	<br /><br />速动比率 	（流动资产合计-存货）/流动负债合计×100% 	<br /><br />经营现金流动负债比 	经营活动现金流量净额/流动负债合计×100% 	<br /><br />现金短期债务比 	现金类资产/短期债务 	<br /><br />注：现金类资产=货币资金+交易性金融资产+应收票据+应收款项融资中的应收票据<br /><br />短期债务=短期借款+交易性金融负债+一年内到期的非流动负债+应付票据+其他短期债务长期债务=长期借款+应付债券+租赁负债+其他长期债务全部债务=短期债务+长期债务<br /><br />EBITDA=利润总额+费用化利息支出+固定资产折旧+使用权资产折旧+摊销利息支出=资本化利息支出+费用化利息支出<br /><br />附件4-1   主体长期信用等级设置及含义<br /><br />联合资信主体长期信用等级划分为三等九级，符号表示为：AAA、AA、A、BBB、BB、B、CCC、CC、C。除AAA级、CCC级（含）以下等级外，每一个信用等级可用“+”“-”符号进行微调，表示略高或略低于本等级。各信用等级符号代表了评级对象违约概率的高低和相对排序，信用等级由高到低反映了评级对象违约概率逐步增高，但不排除高信用等级评级对象违约的可能。<br /><br />具体等级设置和含义如下表。<br /><br />信用等级 	含义 	<br /><br />AAA 	偿还债务的能力极强，基本不受不利经济环境的影响，违约概率极低 	<br /><br />AA 	偿还债务的能力很强，受不利经济环境的影响不大，违约概率很低 	<br /><br />A 	偿还债务能力较强，较易受不利经济环境的影响，违约概率较低 	<br /><br />BBB 	偿还债务能力一般，受不利经济环境影响较大，违约概率一般 	<br /><br />BB 	偿还债务能力较弱，受不利经济环境影响很大，违约概率较高 	<br /><br />B 	偿还债务的能力较大地依赖于良好的经济环境，违约概率很高 	<br /><br />CCC 	偿还债务的能力极度依赖于良好的经济环境，违约概率极高 	<br /><br />CC 	在破产或重组时可获得保护较小，基本不能保证偿还债务 	<br /><br />C 	不能偿还债务 	<br /><br />附件4-2   评级展望设置及含义<br /><br />评级展望是对信用等级未来一年左右变化方向和可能性的评价。评级展望通常分为正面、负面、稳定、发展中等四种。<br /><br />评级展望 	含义 	<br /><br />正面 	存在较多有利因素，未来信用等级调升的可能性较大 	<br /><br />稳定 	信用状况稳定，未来保持信用等级的可能性较大 	<br /><br />负面 	存在较多不利因素，未来信用等级调降的可能性较大 	<br /><br />发展中 	特殊事项的影响因素尚不能明确评估，未来信用等级可能调升、调降或维持 	<br /><br />跟踪评级安排<br /><br />根据相关监管法规和联合资信评估股份有限公司（以下简称“联合资信”）有关业务规范，联合资信将在杭州滨江房产集团股份有限公司（以下简称“公司”）信用评级有效期内持续进行跟踪评级。<br /><br />贵公司应按联合资信跟踪评级资料清单的要求及时提供相关资料。联合资信将按照有关监管政策要求和委托评级合同约定在贵公司信用评级有效期内完成跟踪评级工作。<br /><br />贵公司如发生重大变化，或发生可能对信用评级产生较大影响的重大事项，应及时通知联合资信并提供有关资料。<br /><br />联合资信将密切关注贵公司的经营管理状况及外部经营环境等相关信息，如发现有重大变化，或出现可能对信用评级产生较大影响的事项时，联合资信将进行必要的调查，及时进行分析，据实确认或调整信用评级结果，出具跟踪评级报告，并按监管政策要求和委托评级合同约定报送及披露跟踪评级报告和结果。<br /><br />如贵公司不能及时提供跟踪评级资料，或者出现监管政策规定、委托评级合同约定的其他情形，联合资信可以终止或撤销评级。