招商局蛇口工业区控股股份有限公司<br /><br />2026-2028年度债务融资工具募集说明书<br /><br />注册金额 	人民币97亿元 	<br /><br />本期发行期限 	—— 	<br /><br />本期发行金额 	—— 	<br /><br />主体评级 	—— 	<br /><br />增信情况 	无增信 	<br /><br />发行人：招商局蛇口工业区控股股份有限公司<br /><br />主承销商/簿记管理人/存续期管理机构：招商银行股份有限公司<br /><br />二零二六年八月<br /><br />声明与承诺<br /><br />发行人发行本期债务融资工具已在中国银行间市场交易商协会注册，注册不代表交易商协会对本期债务融资工具的投资价值做出任何评价，也不代表对本期债务融资工具的投资风险做出任何判断。投资者购买发行人本期债务融资工具，应当认真阅读本募集说明书及有关的信息披露文件，对信息披露的真实性、准确性、完整性和及时性进行独立分析，并据以独立判断投资价值，自行承担与其有关的任何投资风险。<br /><br />发行人董事会已批准本募集说明书，及时、公平地履行信息披露义务，本公司及其全体董事、监事、高级管理人员或履行同等职责的人员保证募集说明书信息披露的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并对其真实性、准确性、完整性、及时性承担个别和连带法律责任。董事、监事、高级管理人员或履行同等职责的人员不能保证所披露的信息真实、准确、完整的，应披露相应声明并说明理由。全体董事、监事、高级管理人员已按照《公司信用类债券信息披露管理办法》及协会相关自律管理要求履行了相关内部程序。<br /><br />发行人负责人和主管会计工作的负责人、会计机构负责人保证本募集说明书所述财务信息真实、准确、完整、及时。<br /><br />本公司已就募集说明书中引用中介机构意见的内容向相关中介机构进行了确认，中介机构确认募集说明书所引用的内容与其就本期债券发行出具的相关意见不存在矛盾，对所引用的内容无异议。若中介机构发现未经其确认或无法保证一致性或对引用内容有异议的，企业和相关中介机构应对异议情况进行披露。<br /><br />凡通过认购、受让等合法手段取得并持有发行人发行的本期债务融资工具，均视同自愿接受本募集说明书对各项权利义务的约定，包括债券持有人会议规则及债券募集说明书中其他有关发行人、债券持有人等主体权利义务的相关约定等。<br /><br />发行人承诺根据法律法规的规定和本募集说明书的约定履行义务，接受投资者监督。<br /><br />本募集说明书属于补充募集说明书，投资人可通过发行人在相关平台披露的募集说明书查阅历史信息。<br /><br />截至募集说明书签署日，除已披露信息外，无其他影响偿债能力的重大事项。<br /><br />目录<br /><br />目录...........................................................................................................4<br /><br />重要提示.....................................................................................................7<br /><br />一、核心风险提示...................................................................................................7<br /><br />二、情形提示...........................................................................................................7<br /><br />三、投资人保护机制相关提示...............................................................................8<br /><br />第一章 释义...........................................................................................11<br /><br />第二章风险提示及说明.......................................................................14<br /><br />一、本期债务融资工具的投资风险.....................................................................14<br /><br />二、与发行人相关的风险.....................................................................................14<br /><br />第三章 发行条款...................................................................................24<br /><br />第四章募集资金运用...........................................................................25<br /><br />一、本期募集资金用途.........................................................................................25<br /><br />二、发行人承诺.....................................................................................................25<br /><br />三、本期债务融资工具募集资金管理.................................................................26<br /><br />四、发行人偿债保障措施.....................................................................................26<br /><br />第五章发行人基本情况.......................................................................28<br /><br />一、发行人概况.....................................................................................................28<br /><br />二、发行人历史沿革.............................................................................................29<br /><br />三、发行人控股股东和实际控制人.....................................................................37<br /><br />四、发行人独立性.................................................................................................38<br /><br />五、重要权益投资情况.........................................................................................40<br /><br />六、发行人公司治理情况.....................................................................................47<br /><br />七、发行人董事、监事、高层管理者的基本情况.............................................57<br /><br />八、发行人主营业务经营情况.............................................................................61<br /><br />十、发行人发展战略...........................................................................................100<br /><br />十一、发行人所处行业的基本情况..................................................................100<br /><br />第六章发行人主要财务状况...............................................................117<br /><br />一、近三年财务报告适用的会计制度及审计情况............................................117<br /><br />二、公司报告期内合并及母公司财务报表.......................................................128<br /><br />三、最近三年主要财务指标...............................................................................140<br /><br />四、资产结构分析...............................................................................................142<br /><br />五、负债结构分析...............................................................................................152<br /><br />六、所有者权益结构分析...................................................................................158<br /><br />七、盈利能力分析...............................................................................................160<br /><br />八、现金流量分析...............................................................................................163<br /><br />九、偿债能力分析...............................................................................................165<br /><br />十、资产周转能力分析.......................................................................................166<br /><br />十一、公司有息负债情况...................................................................................166<br /><br />十二、关联方及关联交易...................................................................................169<br /><br />十三、重大或有事项或承诺事项.......................................................................199<br /><br />十四、资产抵押、质押和其他限制用途安排...................................................200<br /><br />十五、购买金融衍生品、大宗商品期货、理财产品及海外投资情况...........201<br /><br />十六、直接债务融资计划...................................................................................201<br /><br />第七章发行人资信状况....................................................................202<br /><br />一、发行人授信情况...........................................................................................202<br /><br />二、发行人违约记录...........................................................................................202<br /><br />三、发行人及其子公司待偿付直接债务融资工具的情况...............................202<br /><br />第八章 本期债务融资工具信用增进情况........................................205<br /><br />第九章 税项.........................................................................................206<br /><br />一、增值税...........................................................................................................206<br /><br />二、所得税...........................................................................................................206<br /><br />三、印花税...........................................................................................................206<br /><br />第十章信息披露安排.........................................................................208<br /><br />一、发行人信息披露机制...................................................................................208<br /><br />二、信息披露安排...............................................................................................208<br /><br />第十一章 本期债务融资工具持有人会议机制................................212<br /><br />一、会议目的与效力...........................................................................................212<br /><br />二、会议权限与议案...........................................................................................212<br /><br />三、会议召集人与召开情形...............................................................................213<br /><br />四、会议召集与召开...........................................................................................215<br /><br />五、会议表决和决议...........................................................................................217<br /><br />六、其他...............................................................................................................219<br /><br />第十二章主动债务管理....................................................................220<br /><br />一、置换...............................................................................................................220<br /><br />二、同意征集机制...............................................................................................220<br /><br />第十三章违约、风险情形及处置....................................................224<br /><br />一、违约事件.......................................................................................................224<br /><br />二、违约责任.......................................................................................................225<br /><br />三、偿付风险.......................................................................................................225<br /><br />四、发行人的义务...............................................................................................225<br /><br />五、发行人应急预案...........................................................................................226<br /><br />六、风险及违约处置基本原则...........................................................................226<br /><br />七、处置措施.......................................................................................................226<br /><br />八、不可抗力.......................................................................................................227<br /><br />九、争议解决机制...............................................................................................227<br /><br />十、弃权...............................................................................................................228<br /><br />第十四章 与本期债务融资工具发行有关的机构............................229<br /><br />一、发行人及中介机构的联系方式...................................................................229<br /><br />二、发行人同中介机构的股权关系及其他重大利害关系...............................231<br /><br />第十五章备查文件和查询地址........................................................231<br /><br />一、备查文件.......................................................................................................231<br /><br />二、查询地址.......................................................................................................232<br /><br />重要提示<br /><br />一、核心风险提示<br /><br />1、房地产行业调控政策变化的风险<br /><br />房地产市场融资环境持续收紧，行业调控延续“房住不炒”政策，房开商的再融资受政策变动影响大，同时，预售资金强监管成为趋势，房开商资金腾挪空间有限，资金循环难度和成本增加。如果发行人不能适应宏观调控政策的变化，则有可能对公司的经营管理和未来发展造成不利影响。<br /><br />2、去库存压力较大的风险<br /><br />开发业务收入是发行人营业收入的主要来源，最近三年末，发行人存货净额分别为41,670,213.55万元、36,918,332.43万元及36,232,352.96万元，占发行人总资产比重分别为45.87%、42.91%及43.37%。发行人存货规模较大，且占资产总额的比例相对较高，主要是由于发行人的商业地产、住宅房地产项目较多。截至2025年末，发行人开发与运营项目主要分布于上海、深圳、杭州、成都、西安、长沙、南京、郑州、苏州、佛山、南通等一线和二线重要城市。房地产市场具有行业周期性，受宏观经济政策及市场环境影响较大，部分前期商品房库存规模较大的城市面临一定的去库存压力，可能影响发行人部分项目的销售节奏。<br /><br />3、经营性净现金流波动风险<br /><br />发行人最近三年经营活动现金流净额分别为3,143,098.49万元、3,196,358.95万元及969,309.94万元。经营活动现金流净额波动较大，主要是因为公司土地、基建支出增加。由于公司经营性净现金流存在一定波动，对公司有息债务的覆盖保障能力带来了一定的不确定性。<br /><br />二、情形提示<br /><br />1、根据对发行人2025年经营情况、财务情况及资信情况排查，发行人涉及《非金融企业债务融资工具公开发行注册文件表格体系（2020版）》MQ.7表（重要事项）中以下重要事项：<br /><br />（1）2025年发行人净利润同比大幅下降<br /><br />2025年度营业收入较去年同期减少2,421,956.96万元，降幅13.53%，归属于上市公司股东的净利润同比下降74.65%，主要系公司开发业务项目结转规模同比下降，以及投资收益同比减少所致。2025年净利润大幅下降原因，主要系我国房地产市场在政策支持下延续调整筑底态势，发行人执行审慎的开发投资策略，发行人2025年房地产销售结转面积为564.00万平方米，同比下滑24.42%，开发业务项目结转规模下降导致收入及利润确认规模减少；此外，联营及合营企业结转的房地产项目产品结构、区域等因素影响，公司权益法核算确认的投资收益同比减少，叠加2025年度未发行公募REIT等原因，导致投资收益下降。<br /><br />除此之外，发行人近一年及一期不涉及MQ.4表（重大资产重组）、MQ.7（重要事项）、MQ.8（股权委托管理）的情形。<br /><br />三、投资人保护机制相关提示<br /><br />（一）关于持有人会议相关约定的提示<br /><br />本期债务融资工具募集说明书（包括基础募集说明书、补充募集说明书等，以下简称“本募集说明书”）在“持有人会议机制”章节中明确，除法律法规另有规定外，持有人会议所审议通过的决议对本期债务融资工具全部持有人具有同等效力和约束力。<br /><br />本募集说明书在“持有人会议机制”章节对持有人会议召开情形进行了分层，“持有人会议机制”章节中“三、（四）”所列情形发生时，自事项披露之日起15个工作日内无人提议或提议的持有人未满足10%的比例要求，存在相关事项不召开持有人会议的可能性。<br /><br />本募集说明书在“持有人会议机制”章节设置了“会议有效性”的要求，按照本募集说明书约定，参会持有人持有本期债务融资工具总表决权超过1/2，会议方可生效。参加会议的持有人才能参与表决，因此持有人在未参会的情况下，无法行使所持份额代表的表决权。<br /><br />本募集说明书在“持有人会议机制”章节设置了多数表决机制，持有人会议决议应当经参加会议持有人所持表决权超过1/2通过；对影响投资者重要权益的特别议案，应当经参加会议持有人所持表决权2/3以上，且经本期债务融资工具总表决权超过1/2通过。因此，在议案未经全体持有人同意而生效的情况下，部分持有人虽不同意但已受生效议案的约束，变更本期债务融资工具与本息偿付直接相关的条款、调整选择权条款、持有人会议机制、同意征集机制等、调整受托管理人或受托管理协议条款等、转移本期债务融资工具清偿义务、变更可能会严重影响持有人收取本期债务融资工具本息的其他约定等所涉及的重要权益也存在因服从多数人意志受到不利影响的可能性。<br /><br />（二）关于受托管理人机制的提示<br /><br />本期债务融资工具未设置受托管理人。<br /><br />（三）关于主动债务管理的提示<br /><br />在本期债务融资工具存续期内，发行人可能通过实施置换、同意征集等方式对本期债务融资工具进行主动债务管理。<br /><br />【置换机制】存续期内，若将本期债务融资工具作为置换标的实施置换后，将减少本期债务融资工具的存续规模，对于未参与置换或未全部置换的持有人，存在受到不利影响的可能性。<br /><br />【同意征集机制】本募集说明书在“主动债务管理”章节中约定了对投资人实体权利影响较大的同意征集结果生效条件和效力。按照本募集说明书约定，同意征集方案经持有本期债务融资工具总表决权超过1/2的持有人同意，本次同意征集方可生效。除法律法规另有规定外，满足生效条件的同意征集结果对本期债务融资工具全部持有人具有同等效力和约束力，并产生约束发行人和持有人的效力。因此，在同意征集事项未经全部持有人同意而生效的情况下，个别持有人虽不同意但已受生效同意征集结果的约束，包括收取债务融资工具本息等自身实体权益存在因服从绝大多数人意志可能受到不利影响的可能性。<br /><br />（四）关于违约、风险情形处置相关约定的提示<br /><br />本募集说明书“违约、风险情形及处置”章节中关于违约事件的约定，对未能按期足额偿付债务融资工具本金或利息的违约情形设置了5个工作日的宽限期，若发行人在该期限内对本条所述债务进行了足额偿还，则不构成发行人在本期债务融资工具项下的违约。宽限期内应按照票面利率上浮10BP计算并支付利息。<br /><br />本募集说明书“违约、风险情形及处置”章节约定，当发行人发生风险或违约事件后，发行人可以与持有人协商采取以下风险及违约处置措施：<br /><br />1.【重组并变更登记要素】发行人和持有人可协商调整本期债务融资工具的基本偿付条款。选择召开持有人会议的，适用第十一章“本期债务融资工具持有人会议机制”中特别议案的表决比例。生效决议将约束本期债项下所有持有人。如约定同意征集机制的，亦可选择适用第十二章“同意征集机制”实施重组。<br /><br />2.【重组并以其他方式偿付】【重组并以其他方式偿付】发行人和持有人可协商以其他方式偿付本期债务融资工具，需注销本期债项的，可就启动注销流程的决议提交持有人会议表决，该决议应当经参加会议持有人所持表决权【超过1/2】通过。通过决议后，发行人应当与愿意注销的持有人签订注销协议；不愿意注销的持有人，所持债务融资工具可继续存续。<br /><br />发行人一旦出现偿付风险或发生违约事件，将按照法律法规、公司信用类债券违约处置相关规定以及银行间协会相关自律管理规定及要求，遵循平等自愿、公平清偿、公开透明、诚实守信等原则，稳妥开展风险违约处置相关工作。<br /><br />（五）关于投资人保护条款的提示<br /><br />本期债务融资工具未设置投资人保护条款。<br /><br />请投资人仔细阅读相关内容，知悉相关风险。<br /><br />第一章 释义<br /><br />本募集说明书中，除非文中另有所指，下列词语具有如下含义：<br /><br />发行人/公司/本公司/招商蛇口 	指 	招商局蛇口工业区控股股份有限公司 	<br /><br />债务融资工具/非金融企业债务融资工具 	指 	具有法人资格的非金融企业在银行间债券市场发行的，约定在一定期限内还本付息的有价证券 	<br /><br />债务融资工具 	指 	指具有法人资格的非金融企业在银行间债券市场发行的，约定在一定期限还本付息的债务融资工具。 	<br /><br />本期债务融资工具 	指 	招商局蛇口工业区控股股份有限公司2026-2028年度债务融资工具募集说明书 	<br /><br />本次发行 	指 	本期债务融资工具的发行 	<br /><br />募集说明书 	指 	发行人为发行本期债务融资工具并向投资者披露本期债务融资工具发行相关信息而制作的《招商局蛇口工业区控股股份有限公司2026-2028年度债务融资工具募集说明书》 	<br /><br />发行文件 	指 	在本期债务融资工具发行过程中必需的文件、材料或其他资料及其所有修改和补充文件（包括但不限于本募集说明书等） 	<br /><br />簿记管理人 	指 	制定集中簿记建档流程及负责具体集中簿记建档操作的机构，本期债务融资工具发行期间由招商银行股份有限公司担任 	<br /><br />集中簿记建档 	指 	发行人和主承销商协商确定利率（价格）区间后，承销团成员/投资人发出申购定单，由簿记管理人记录承销团成员/投资人认购债务融资工具利率（价格）及数量意愿，按约定的定价和配售方式确定最终发行利率（价格）并进行配售的行为。集中簿记建档是簿记建档的一种实现形式，通过集中簿记建档系统实现簿记建档过程全流程线上化处理 	<br /><br />主承销商 	指 	招商银行股份有限公司 	<br /><br />主承销方 	指 	主承销商和联席主承销商（如有）合称“主承销方” 	<br /><br />承销团 	指 	主承销方为本次发行根据承销团协议组织的，由主承销方和其他承销团成员组成的承销团 	<br /><br />承销协议 	指 	主承销方与发行人为本次发行签订的《银行间债券市场非金融企业债务融资工具承销协议》 	<br /><br />承销团协议 	指 	主承销方与承销团成员签订的《银行间债券市场非金融企业债务融资工具承销团协议文本》（2013版）及相关附件 	<br /><br />余额包销 	指 	本期债务融资工具的主承销方按照《银行间债券市场非金融企业债务融资工具承销协议》的规定，在规定的发行日后，将未售出的本期债务融资工具全部自行购入的承销方式 	<br /><br />上海清算所 	指 	银行间市场清算所股份有限公司 	<br /><br />交易商协会 	指 	中国银行间市场交易商协会 	<br /><br />银行间市场 	指 	全国银行间债券市场 	<br /><br />北金所 	指 	北京金融资产交易所有限公司 	<br /><br />财政部 	指 	中华人民共和国财政部 	<br /><br />国土资源部 	指 	中华人民共和国国土资源部 	<br /><br />住建部 	指 	中华人民共和国住房和城乡建设部 	<br /><br />人民银行 	指 	中国人民银行 	<br /><br />银保监会 	指 	中国银行保险监督管理委员会 	<br /><br />国务院国资委/国资委 	指 	国务院国有资产监督管理委员会 	<br /><br />国家发改委 	指 	中华人民共和国国家发展和改革委员会 	<br /><br />招商局集团 	指 	招商局集团有限公司 	<br /><br />招商局轮船 	指 	招商局轮船股份有限公司 	<br /><br />招商地产 	指 	招商局地产控股股份有限公司 	<br /><br />招为投资 	指 	深圳市招为投资合伙企业（有限合伙） 	<br /><br />招商局置地 	指 	招商局置地有限公司 	<br /><br />招商驰迪 	指 	深圳市招商前海驰迪实业有限公司 	<br /><br />法定节假日或休息日 	指 	中华人民共和国的法定及政府指定节假日或休息日（不包括香港特别行政区、澳门特别行政区和台湾省的法定节假日或休息日） 	<br /><br />工作日 	指 	中国的商业银行的对公营业日（不含法定节假日或休息日） 	<br /><br />近三年/报告期 	指 	2023年、2024年及2025年 	<br /><br />近三年/报告期各期末 	指 	2023年末、2024年末及2025年末 	<br /><br />元、万元 	指 	如无特别说明，指人民币元、人民币万元 	<br /><br />由于计算时小数点后两位采取四舍五入的方式，因此表格中各单项数据之和与合计数在小数点后两位可能有误差。<br /><br />第二章 风险提示及说明<br /><br />本期债务融资工具无担保，能否如期兑付取决于发行人的信用和偿债能力。投资人购买本期债务融资工具，应当认真阅读本募集说明书及有关的信息披露文件，进行独立的投资判断。本期债务融资工具依法发行后，因发行人经营与收益的变化引致的投资风险，由投资者自行承担。<br /><br />投资者在评价和认购本期债务融资工具时，应认真考虑下述各项相关风险因素：<br /><br />一、本期债务融资工具的投资风险<br /><br />（一）利率风险<br /><br />本期债务融资工具的利率水平是根据当前市场的利率水平和债务融资工具信用评级由机构投资者确定。受国民经济运行状况和国家宏观政策等因素的影响，市场利率存在波动的不确定性。本期债务融资工具在存续期限内，不排除市场利率波动的可能，利率的波动将给投资者投资本期债务融资工具的收益水平带来一定的不确定性。<br /><br />（二）流动性风险<br /><br />本期债务融资工具发行后将在银行间市场交易流通，但在转让时存在一定的流动性风险，公司无法保证本期债务融资工具在银行间市场的交易量及活跃性。<br /><br />（三）偿付风险<br /><br />在本期债务融资工具的存续期内，如政策、法规或行业、市场等不可控因素对本公司的经营活动产生重大负面影响，进而造成本公司不能从预期的还款来源获得足够的资金，将可能影响本期债务融资工具的按时足额偿付。<br /><br />二、与发行人相关的风险<br /><br />（一）财务风险<br /><br />1．资本支出较大的风险<br /><br />公司开发项目的资金需求量大，现金流量的充足程度对维持公司正常的经营运作至关重要。目前公司持有待开发及已开发土地储备较为充足，具备较强的持续发展后劲，但也将给公司带来较大的资金支出压力。若未来公司融资渠道不畅或不能合理控制成本，可能对公司的偿债能力造成一定的不利影响。<br /><br />2．存货计提跌价准备风险<br /><br />公司主营业务以开发销售为主，存货主要由开发成本和开发产品构成。发行人最近三年末存货净额分别 41,670,213.55万元、36,918,332.43万元及36,232,352.96万元。2025年末，发行人计提的存货跌价准备为785,386.67万元。未来若行业不景气，开发项目利润下滑或项目无法顺利完成开发销售，公司将面临存货跌价损失风险，对公司的盈利能力产生不利影响。发行人的存货受公司经营情况、国家宏观经济政策、市场情况等因素影响，存在一定的跌价风险。<br /><br />3．其他应收款余额较大风险<br /><br />发行人最近三年末其他应收款净额分别为11,819,980.53万元、10,764,634.04万元及9,872,540.35万元，占总资产的比重分别为13.01%、12.51%及11.82%。由于公司向联营、合营公司提供的项目开发配套资金以及转子公司少数股东合作经营往来款，最近三年末公司的其他应收款余额占比较大。最近三年末的其他应收款余额中，关联方往来款及合作方往来款占比较大，存在其他应收款余额较大的风险。<br /><br />4．经营性净现金流波动风险<br /><br />发行人最近三年经营活动现金流净额分别为3,143,098.49万元、3,196,358.95万元及969,309.94万元。经营活动现金流净额波动较大，主要是因为公司土地、基建支出增加。由于公司经营性净现金流存在一定波动，对公司有息债务的覆盖保障能力带来了一定的不确定性。<br /><br />5．资产负债率较高的风险<br /><br />最近三年末，发行人资产负债率分别为67.34%、66.67%及67.51%；剔除预收账款的资产负债率分别为62.41%、62.37%及64.17%。总体来看，近年来为满足项目建设开发投入的需要，发行人债务融资规模较大，资产负债水平较高。如果发行人持续融资能力受到限制或者未来房地产市场出现重大波动，可能面临偿债的压力从而使其业务经营活动受到不利影响。<br /><br />6．销售按揭担保合同风险<br /><br />目前，购房者在购买商品房时，一般多选用银行按揭的付款方式。按照房地产行业的惯例，购房人以银行按揭方式购买商品房，在购房人支付了首期房款且将所购商品房作为向银行借款的抵押物后，银行即向发行人支付剩余购房款。而在商品房办妥权证前（个别案例要求还清贷款前），银行要求发行人为购房人的银行借款提供阶段性连带责任担保。该担保期限自公司按揭银行向购房者发放按揭贷款之日，至公司为购房者办妥《房屋所有权证》并协助按揭银行办理抵押登记且将《他项权利证书》交予按揭银行之日止。在担保期间内，如购房人无法继续偿还银行贷款，发行人需代替其支付按揭贷款的相关代偿费用。<br /><br />7．投资收益波动风险<br /><br />最近三年，发行人的投资收益分别为248,064.09万元、389,244.89 万元及70,816.83万元，占利润总额的比例分别为17.73%、42.82%及13.67%。如公司投资收益未来发生较大波动，将对公司的盈利能力造成影响。<br /><br />8．未分配利润占比较高风险<br /><br />最近三年末，发行人未分配利润分别6,413,946.84万元、6,427,410.73万元及6,324,390.02万元，占所有者权益的比重分别为21.62%、22.42%及23.30%。未来如果实施利润分配，将增加公司现金流出。<br /><br />9．归属于母公司所有者的净利润波动风险<br /><br />最近三年，发行人的归属于母公司所有者的净利润分别为631,942.05万元、403,857.16万元及102,378.43万元。如果公司归属于母公司所有者的净利润未来发生较大波动，可能对公司的盈利能力造成影响。<br /><br />10．汇率变动风险<br /><br />随着我国汇率市场化改革的深入，人民币汇率波动更加频繁。除发行人设立在境外部分子公司使用以美元、港币和新西兰币进行计价结算外，发行人的其它主要业务活动以人民币计价结算，发行人为此需承受汇率变动风险。但未来人民币汇率的变动，仍可能对公司在外汇结算方面产生不利影响。<br /><br />11．少数股东权益占比较高的风险<br /><br />最近三年末，公司少数股东权益分别为1,769.67亿元、1,757.38亿元及1,737.27亿元，占所有者权益的比重分别为59.65%、61.29%及64.02%，占比水平小幅波动，主要系新增合作开发项目占比有所波动所致。如果未来公司少数股东权益发生大幅变化，可能会对公司生产经营产生一定影响。<br /><br />（二）经营风险<br /><br />1、宏观经济和行业周期性波动的风险<br /><br />发行人所处行业与宏观经济之间存在较大的关联性，公司主要收入来源于开发业务，受宏观经济发展周期的影响较大。一般而言，在宏观经济周期的上升阶段，开发业务投资前景和市场需求都将看好，价格相应上涨；反之，则会出现市场需求萎缩，价格相应下跌，经营风险增大，投资收益下降。因此，公司能否针对行业的周期转换及时采取有效的经营策略，并针对宏观经济与行业发展周期各个阶段的特点相应调整公司的经营策略和投资行为，将在相当程度上影响着公司的业绩。<br /><br />2、房地产行业周期性风险<br /><br />房地产行业与宏观经济发展之间存在较大的关联性，同时受调控政策、信贷政策、资本市场运行情况等诸多因素影响。在过去十余年间，随着城镇化的快速发展，我国房地产行业总体发展速度较快。2008年以来，受到国际金融危机的冲击，以及一系列房地产行业宏观调控政策陆续出台等因素影响，我国房地产市场销售面积和销售金额呈现波动走势。2015年，随着限购政策的逐步放松和取消，人民银行和银监会对限贷认定标准的放宽，以及人民银行降低贷款利率，居住性购房需求有望得到释放，房地产行业运行情况逐步企稳。近年以来，在坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位下，一、二线城市以“回归居住属性”、“加强房地产市场分类调控”、“建立长效机制”为基调不断加大政策调控力度，同时环一线城市周边三四线城市亦陆续出台调控政策以抑制投机性需求。2020年，房地产调控政策“房住不炒、因城施策”总基调保持稳定。上半年，信贷政策中性偏积极，多地政府从供需两端助力市场复苏；下半年，因“三道红线”要求，房地产市场整体有息负债规模增速压降，多地调控政策收紧。房地产市场总体表现强韧，销售、土地成交、开发投资等指标实现V型反转。2020年全国商品房销售额再创新高，达17.36万亿元，同比增加8.7%。行业集中度持续提高，千亿房企继续扩容。2021年，全国商品房销售额18.19万亿元，同比增长4.8%，商品房销售面积达17.94亿平方米，同比增长1.9%。随着行业竞争日趋激烈以及调控的常态化，行业利润率下滑已成大势，企业经营压力加剧。2022年，全国商品房销售额约13.33万亿元，商品房销售面积约13.58亿平方米，与历史峰值2021 年比较，分别下降26.7%和24.3%。2023年，全国商品房销售面积111,735万平方米，比上年下降8.5%，其中住宅销售面积下降8.2%；全国商品房销售额116,622亿元，下降6.5%，其中住宅销售额下降6.0%。2024年，全国商品房销售面积97,385万平方米，比上年下降12.9%，其中住宅销售面积下降14.1%；全国商品房销售额96,750亿元，下降17.1%，其中住宅销售额下降17.6%。2025年，全国新建商品房销售面积88,101万平方米，比上年下降8.7%，其中住宅销售面积下降9.2%；全国新建商品房销售额83,937亿元，下降12.6%，其中住宅销售额下降13.0%。尽管发行人作为全国性大型房地产开发企业，发行人具备较强的抗风险能力，但也不可避免地受到行业周期性波动的影响。<br /><br />3、项目开发的风险<br /><br />项目开发业务投资大，涉及相关行业广，合作单位多，要接受规划、国土、建设、房管、消防和环保等多个政府部门的审批和监管，这对发行人的项目开发控制能力提出较高要求。尽管发行人具备较强的项目操作能力以及较为丰富的项目操作经验，但如果项目的某个开发环节出现问题，如产品定位偏差、政府部门沟通不畅、施工方案选定不科学、合作单位配合不力、项目管理和组织不力等，均可能会直接或间接地导致项目开发周期延长、成本上升，造成项目预期经营目标难以如期实现。<br /><br />4、销售风险<br /><br />随着发行人土地储备的不断扩大和开发实力的不断增强，发行人推向市场的开发产品持续增加。一方面，目前开发产品市场竞争较为激烈，开发业务具有开发资金投入大、建设周期长和易受国家政策、市场需求、产品定位、销售价格等多种因素影响的特点；另一方面，市场需求日趋多元化和个性化，购房者对产品和服务的要求越来越高，如果未来市场供求关系发生重大变化，或发行人在项目定位、规划设计等方面不能准确把握消费者需求变化并作出快速反应，可能造成产品滞销的风险。<br /><br />5、市场竞争风险<br /><br />随着中央、地方政府对房地产业发展的宏观调控政策的不断出台和完善，开发与运营产业正向着规模化、品牌化和规范化运作转型，开发与运营行业竞争激烈，发行人可能面临着更加严峻的市场竞争环境。<br /><br />6、去库存压力较大的风险<br /><br />开发业务收入是发行人营业收入的主要来源，最近三年末，发行人存货净额分别为41,670,213.55万元、36,918,332.43万元及36,232,352.96万元，占发行人总资产比重分别为45.87%、42.91%及43.37%。发行人存货规模较大，且占资产总额的比例相对较高，主要是由于发行人的商业地产、住宅房地产项目较多。截至2025年末，发行人开发与运营项目主要分布于上海、深圳、杭州、成都、西安、长沙、南京、郑州、苏州、佛山、南通等一线和二线重要城市。房地产市场具有行业周期性，受宏观经济政策及市场环境影响较大，部分前期商品房库存规模较大的城市面临一定的去库存压力，可能影响发行人部分项目的销售节奏。<br /><br />7、地域集中风险<br /><br />开发业务以房地产销售业务为主，系公司收入贡献最大的业务板块，2025年度公司开发业务收入占营业收入比重84.55%。公司作为一家全国性的房地产企业，项目储备充足，拥有合理业务结构，城市布局相对集中于一、二线重要城市，具有成熟开发能力和资本运营能力。目前公司开发业务销售贡献主要来源于一、二线城市，存在一定的区域集中风险。<br /><br />8、原材料价格波动的风险<br /><br />开发业务的主要原材料为建材，建材的价格波动将直接影响开发成本。近年来建材价格波动较大，如果发行人不能合理预期原材料价格变化，发行人可能会有存货跌价的风险或者因购买原材料而导致现金流不稳定的风险。此外，若未来建材价格持续上涨，将直接导致开发成本上升。如果开发产品价格不能同步上涨或销售数量不能有效扩大，将导致发行人无法达到预期盈利水平。<br /><br />9、开发及销售周期较长的风险<br /><br />发行人主营业务中的开发业务具有开发周期长，购置土地和前期工程占用资金量大，销售周期资金周转速度相对缓慢的特点。从启动施工至完成销售所涉及的环节较多，包括土地取得、规划设计、施工建造、销售等，且各环节均涉及与不同监管部门的沟通及履行相关必要流程。通常一般项目从取得土地到完成销售的开发周期均超过一年。而发行人旗下项目除了通过银行贷款、资本市场融资等主要融资手段之外，也在一定程度上依赖项目销售的回款减轻外部筹资的压力。随着未来发行人经营规模的持续扩大，后续开发仍需大量资金投入，而若公司经营性净现金流持续减少或者长期处于较低水平的情况，且销售资金不能及时回笼，将可能面临阶段性现金流量不足风险和资金周转压力。<br /><br />10、安全生产风险<br /><br />发行人经营领域涉及开发与运营等，其中，开发涉及工程建造和安装，施工安全、消防安全、建筑材料安全都有赖于发行人工程安全管理制度的建立和健全；酒店、购物中心、旅游地产自持物业经营涉及与食品卫生安全、治安安全、消防安全、设备设施运行安全、公共环境管理安全等相关的风险；物业租赁包括建筑材料、施工现场用火、用电、用气情况、文明施工情况、重大危险源防控情况管理等。如果在发行人业务运营过程中出现因前述原因导致的安全事故，将对发行人公司形象产生不利影响，并进而影响发行人生产、经营活动的顺利开展。<br /><br />11、产业新城建设开发进度存在不确定性<br /><br />产业新城资源的获取不会一蹴而就，涉及资源标的规模大、合作方式复杂，需要一定的谈判周期。公司在各地签约的产业新城项目，由于土地面积较大、方案沟通费时，规划与建设开发方案均需与当地政府进行协商谈判，产业新城项目开发建设的时间存在不确定性。<br /><br />（三）管理风险<br /><br />1、子公司管理风险<br /><br />发行人组织结构和管理体系较为复杂，对发行人的管理能力要求较高。虽然发行人对子公司运营管理形成了较为完善的内部管理机制，倘若发行人的管理体系不能与下属子公司的管理体系相互兼容适应，则将对发行人的业务开展、品牌声誉产生一定不利影响，因此发行人面临一定的子公司管理风险。<br /><br />2、人力资源管理风险<br /><br />发行人业务经营的开拓和发展在很大程度上依赖于核心经营管理人员。发行人的管理团队具有丰富的项目运作经验，能够灵活调动资源、转换经营策略适应行业周期波动。发行人高级管理人员的产业经验及专业知识对公司的发展十分关键。如果发行人无法吸引或留任上述人员，且未能及时聘用具备同等资历的人员，发行人的业务管理与经营增长将可能受到不利影响。<br /><br />3、资金管理的风险<br /><br />发行人经营开发业务均系资金密集型行业，在土地获取、施工建设等阶段均需要大量的资金投入。发行人主要通过自有资金、外部金融机构借款以及公开市场发行股票及债券等方式筹集资金。但发行人的外部融资渠道和融资成本直接受到国家房地产政策、货币政策以及商业银行监管政策等影响，且目前各主要城市均要求对房地产企业预售款项进行专户管理，预售款项使用的灵活性较低。同时，发行人在国内外多个城市进行跨区域经营，各区域的资金监管及使用要求均存在差异。尽管发行人对资金实行统一管理，以提升资金使用效率，但上述因素对发行人的资金管理和调配能力提出较高的要求。如若发行人无法有效应对相关政策变化，及时监控和平衡公司整体的资金需求，其经营情况和财务情况或将受到不利影响。<br /><br />（四）政策风险<br /><br />1、房地产行业调控政策变化的风险<br /><br />2022年以来，在地缘冲突加剧的复杂形势下，全球经济面临的“滞胀”风险持续上升，中国房地产市场亦持续降温，行业面临着前所未有的挑战。2022年，全国商品房销售额约13.33万亿元，商品房销售面积约13.58亿平方米，与历史峰值2021年比较，分别下降26.7%和24.3%。2022年，全国房地产开发投资132,895亿元，比上年下降10.0%。2022年，全国商品房销售面积13.58亿平方米，比上年下降24.3%。2023年，全国商品房销售面积111,735万平方米，比上年下降8.5%；全国商品房销售额116,622亿元，下降6.5%。2024年，全国商品房销售面积97,385万平方米，比上年下降12.9%，其中住宅销售面积下降14.1%；全国商品房销售额96,750亿元，下降17.1%，其中住宅销售额下降17.6%。2025年，全国新建商品房销售面积88,101万平方米，比上年下降8.7%，其中住宅销售面积下降9.2%；全国新建商品房销售额83,937亿元，下降12.6%，其中住宅销售额下降13.0%。需求端和供应端均呈现较大幅度负增长。为促进房地产市场平稳健康发展，中央和各地政府合力，在坚持“房住不炒、因城施策”的总基调下，出台了多项支持刚性和改善性合理住房需求释放的政策，包括降房贷利率、降首付比例、放松及取消限售或限购、购房补贴、支持多孩家庭购房等；供应端主要逐步改善房企的融资环境，支持企业合理的融资需求，适度调整土拍规则来提高市场积极性。未来，中央及地方政府调控政策的变化，将影响着房地产企业的经营，影响着市场对房地产行业走势的预期。<br /><br />2、信贷政策变化的风险<br /><br />开发行业的发展与我国宏观经济及货币政策密切相关。一方面，开发行业属于资金密集型行业，在项目开发过程中需要较多的开发资金来支撑项目的运营；另一方面，银行按揭贷款仍是我国消费者购房的重要付款方式，购房按揭贷款政策的变化对房地产销售有非常重要的影响。因此，银行信贷政策的变化将直接影响到消费者的购买能力以及项目开发成本。<br /><br />（1）购房按揭贷款政策变化会对公司的产品销售产生影响<br /><br />购房按揭贷款利率的变化会对所有购房者成本产生影响，而首付款比例的政策变化将较大程度上影响购房者的购买能力。如果购房按揭贷款政策在未来进一步发生变化，将对公司产品销售带来不确定性。同时，公司销售受银行按揭贷款规模影响较大，如受国家政策调整、银行自身流动性变化、银行风险控制变化等因素影响，出现银行按揭贷款规模或比例缩小等情况，将导致消费者不能从银行获得按揭贷款，从而对公司开发项目的销售造成不利影响。<br /><br />（2）贷款政策变化会影响公司的资金渠道和融资成本<br /><br />开发行业是一个资金密集型行业，资金占用周期较长，银行贷款是企业重要的资金来源。未来，国家可能通过调高项目开发贷款的资本金比例等措施，以及对金融机构信贷收紧等方式直接或间接地收紧包括公司在内的资金渠道，该等政策可能会对开发业务运营和财务经营成果造成不利影响。<br /><br />3、土地政策变化的风险<br /><br />土地是开发业务必不可少的资源，涉及土地规划和城市建设等多个政府部门。近年来，我国政府出台了一系列土地宏观调控政策，进一步规范土地市场。土地供应政策、土地供应结构、土地使用政策等发生变化，将对开发企业的生产经营产生重要影响。随着我国城市化进程的不断推进，城市建设开发用地总量日趋减少。如政府未来执行更为严格的土地政策或降低土地供应规模，则发行人将可能无法及时获得项目开发所需的土地储备或出现土地成本的进一步上升，公司业务发展的可持续性和盈利能力的稳定性将受到一定程度的不利影响。<br /><br />4、税收政策变化的风险<br /><br />开发行业受税收政策的影响较大，土地增值税、企业所得税、个人住房转让营业税、契税等税种的征管，对开发与运营行业有特殊要求，其变动情况将直接影响公司销售、盈利及现金流情况。目前，国家已经从土地持有、开发、转让和个人二手房转让等各个环节采取税收调控措施，若国家进一步提高相关税费标准或对个人在房产的持有环节进行征税，如开征物业税，可能进一步影响商品房的购买需求，从而对发行人产品的销售带来不利影响。<br /><br />5、环境保护政策变化的风险<br /><br />开发与运营项目在施工过程中不同程度地影响周边环境，产生粉尘、噪音、废料等。虽然发行人根据我国有关法律法规的要求，所有项目施工前均进行环境影响评价，并向地方主管部门提交环境影响评价报告书（表），完成环境影响评价备案或取得批复，但是随着我国环境保护力度日趋提升，发行人可能会因环境保护政策的变化而增加环保成本，部分项目进度亦可能会延迟，进而对发行人经营造成不利影响。<br /><br />第三章 发行条款<br /><br />PDFI注册阶段暂无发行条款，具体发行条款将于当期债务融资工具发行时确定。<br /><br />第四章 募集资金运用<br /><br />一、本期募集资金用途<br /><br />根据发行人发展计划，为降低财务成本，优化融资结构，进一步改善公司的财务状况，发行人本次注册PDFI 97亿元，主要用于偿还公司本部到期债务融资工具，具体如下：<br /><br />发行主体 	债券种类 	债券简称 	起息日 	到期日 	期限(年) 	债券余额（亿） 	拟归还金额（亿） 	票面利率（%） 	<br /><br />招商局蛇口工业区控股股份有限公司 	中期票据 	23招商蛇口GN002 	2023-10-18 	2026-10-18 	3.00 	4.00 	4.00 	2.90 	<br /><br />招商局蛇口工业区控股股份有限公司 	中期票据 	23招商蛇口MTN003 	2023-10-19 	2026-10-19 	3.00 	7.00 	7.00 	3.10 	<br /><br />招商局蛇口工业区控股股份有限公司 	中期票据 	21招商蛇口MTN001B 	2021-11-18 	2026-11-18 	5.00 	15.00 	15.00 	3.55 	<br /><br />招商局蛇口工业区控股股份有限公司 	中期票据 	23招商蛇口MTN004 	2023-12-14 	2026-12-14 	3.00 	16.00 	16.00 	3.20 	<br /><br />招商局蛇口工业区控股股份有限公司 	中期票据 	22招商蛇口MTN001B(并购) 	2022-01-26 	2027-01-26 	5.00 	6.45 	6.45 	3.30 	<br /><br />招商局蛇口工业区控股股份有限公司 	中期票据 	22招商蛇口MTN002B 	2022-03-07 	2027-03-07 	5.00 	7.10 	7.10 	3.55 	<br /><br />招商局蛇口工业区控股股份有限公司 	中期票据 	22招商蛇口MTN003B 	2022-09-29 	2027-09-29 	5.00 	10.00 	10.00 	3.15 	<br /><br />招商局蛇口工业区控股股份有限公司 	中期票据 	24招商蛇口GN001 	2024-10-24 	2027-10-24 	3.00 	2.60 	2.60 	2.35 	<br /><br />招商局蛇口工业区控股股份有限公司 	中期票据 	22招商蛇口GN004 	2022-12-29 	2027-12-29 	5.00 	5.50 	5.50 	2.75 	<br /><br />招商局蛇口工业区控股股份有限公司 	中期票据 	24招商蛇口MTN002 	2024-12-30 	2027-12-30 	3.00 	15.00 	15.00 	2.04 	<br /><br />招商局蛇口工业区控股股份有限公司 	中期票据 	25招商蛇口MTN001 	2025-01-23 	2028-01-23 	3.00 	10.00 	8.35 	2.05 	<br /><br />					合计 		97.00 		<br /><br />二、发行人承诺<br /><br />发行人承诺，本期发行债务融资工具所募集的资金将应用于符合国家法律法规及相关产业政策要求的企业生产经营活动，不用于对外委托贷款等资金拆借业务，不用于衍生品金融工具和理财产品投资，不用于土地一级开发，不用于支付土地款，不用于“地王”相关项目，不用于三四线地产项目建设，不得用于保障性住房和棚改项目。不用于购置土地、投资股市、不用于购买理财、信托等金融类产品投资及国家有权部门明文限制的行业和领域。不存在重复使用募集资金的情况。<br /><br />发行人承诺，本期债务融资工具募集资金仅限于募集说明书披露的用途，不得挪用，不得用作土地款等其他用途，且募集资金须采取专户资金监管模式，并附相应的资金监管协议，采用受托支付的形式。发行人承诺，本期发行债务融资工具所募集的资金将应用于符合国家法律法规及相关产业政策要求的企业生产经营活动；在债务融资工具存续期间变更资金用途前，将履行相应程序，并及时披露有关信息。<br /><br />三、本期债务融资工具募集资金管理<br /><br />发行人将按照募集说明书载明的资金使用计划拨付资金，合理核定用款期限，并按照相关要求对募集资金用途进行监管，确保募集资金的合理有效使用。<br /><br />发行人已按照《银行间债券市场非金融企业债务融资工具募集资金用途管理规程》的规定，与符合该《规程》的承销机构签署监管协议，就本期债务融资工具募集资金开立募集资金专项账户。本期债务融资工具存续期需变更募集资金用途的，将配合存续期管理机构或主承销商核查拟变更用途是否符合法律法规、自律规则及相关产品指引、通知和信息披露要求，报交易商协会备案，并按照《银行间债券市场非金融企业债务融资工具信息披露规则》要求及时披露变更公告。<br /><br />募集资金专户如下：<br /><br />户名：招商局蛇口工业区控股股份有限公司<br /><br />开户银行：招商银行股份有限公司深圳分行<br /><br />账户：755900024210306<br /><br />四、发行人偿债保障措施<br /><br />1、稳定的经营业绩<br /><br />本期债券的偿债资金将主要来源于公司日常经营所产生的营业收入、净利润和经营活动现金流入。按照合并报表口径计算2023年度、2024年度及2025年度，公司营业收入分别为17,500,755.81万元、17,894,754.66万元及15,472,797.70万元；实现净利润分别为910,623.10万元、418,890.15万元及70,385.35万元，<br /><br />经营活动产生的现金流入分别21,042,251.45万元、17,280,605.03万元及15,205,921.92万元。鉴于其稳定的经营业绩和较强的盈利能力，本期债券本息偿付的保障能力较强。<br /><br />2、较好的流动资产变现能力<br /><br />发行人坚持稳健的财务政策，资产流动性良好，必要时可以通过流动资产变现补充偿债资金。在日常经营产生的现金流量不足的情况下，发行人可以通过变现除所有权受限资产以及已实现预售的存货以外的流动资产来获得必要的偿债资金支持。<br /><br />3、畅通的外部融资渠道<br /><br />公司财务状况优良，信贷记录良好，拥有较好的市场声誉，与多家国内大型金融机构建立了长期、稳固的合作关系，具有较强的间接融资能力。如果由于意外情况公司不能及时从预期的还款来源获得足够资金，公司可以凭借自身良好的资信状况以及与金融机构良好的合作关系，通过间接融资筹措本期债券还本付息所需资金。公司先后与中国银行、农业银行、工商银行、建设银行、招商银行等银行签署借款合同，截至2025年末，合同授信额度总额折合人民币3,187亿元，实际已使用额度1,552亿元，剩余额度1,635亿元，融资渠道畅通。公司严格遵守银行结算纪律，按时归还银行贷款本息。公司近三年的贷款偿还率和利息偿付率均为100%，不存在逾期而未偿还的债务。公司具有的未使用授信额度，将为本期债券的偿还提供有力的保障，但不具备强制执行性。<br /><br />此外，发行人作为A股上市公司，在股权资本市场亦有丰富的融资渠道。若本期债券兑付时遇到突发性的临时资金周转问题，发行人可以利用多元化融资渠道筹集资金。<br /><br />4、健全的内部工作机制<br /><br />为了充分、有效地维护债券持有人的利益，发行人为本期债券的按时、足额偿付制定了一系列工作计划，包括确定专门部门与人员、安排偿债资金、制定管理措施、做好组织协调、加强信息披露等，努力形成一套确保债券安全兑付的保障措施。<br /><br />第五章 发行人基本情况<br /><br />一、发行人概况<br /><br />图表5-1发行人概况表<br /><br />中文名称： 	招商局蛇口工业区控股股份有限公司 	<br /><br />英文名称： 	China Merchants Shekou Industrial Zone HoldingsCo.,Ltd. 	<br /><br />股票简称： 	招商蛇口 	<br /><br />股票代码： 	001979.SZ 	<br /><br />股票上市交易所 	深圳证券交易所 	<br /><br />法定代表人： 	朱文凯 	<br /><br />注册资本： 	9,016,032,171元 	<br /><br />住所： 	广东省深圳市南山区蛇口太子路1号新时代广场 	<br /><br />统一社会信用代码： 	914400001000114606 	<br /><br />公司成立时间： 	1992年2月19日 	<br /><br />公司上市日期： 	2015年12月30日 	<br /><br />公司网址： 	http://www.cmsk1979.com 	<br /><br />公司类型： 	股份有限公司 	<br /><br />所属行业： 	房地产业 	<br /><br />经营范围： 	城区、园区、及社区的投资、开发建设和运营；房地产开发经营；物业管理；水上运输；码头、仓储服务；邮轮母港及配套设施的建设和运营；交通运输、工业制造、金融保险、对外贸易、旅游、酒店和其他各类企业的投资和管理；邮轮母港及配套设施的建设和运营；房地产开发经营；水陆建筑工程；所属企业产品的销售和所需设备、原材料、零配件的供应和销售；举办体育比赛；物业管理；水上运输、码头、仓储服务；科研技术服务；提供与上述业务有关的技术、经营咨询和技术、信息服务（法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动） 	<br /><br />信息披露事务负责人和联系方式：<br /><br />1公司于2025年11月10日在中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司办理完毕44,804,006股回购股份的注销手续，占注销前公司总股本的0.494%。注销完成后，公司总股本由9,060,836,177股变更为9,016,032,171股。公司经 2026年 5月 16日 2026年第一次临时股东大会审议通过，已修订《公司章程》中注册资本、股份总数等相关条款，后续将依法办理工商变更登记及备案事宜。<br /><br />姓名： 	朱瑜 	<br /><br />办公地址： 	深圳南山区蛇口兴华路6号南海意库3号楼 	<br /><br />联系电话： 	0755-26688322 	<br /><br />传真： 	0755-26691037 	<br /><br />电子邮箱： 	cmskir@cmhk.com 	<br /><br />二、发行人历史沿革<br /><br />（一）发行人前身招商局蛇口的设立及历史沿革情况<br /><br />1、发行人前身的设立情况<br /><br />发行人前身可追溯至1979年4月1日成立的蛇口工业区建设指挥部。<br /><br />1992年2月19日，国家工商局颁发《企业法人营业执照》（注册号：10001146-0），核准招商局蛇口工业区有限公司注册成立。<br /><br />设立时，招商局蛇口注册资本为人民币20,000万元，全部由招商局集团出资，股东及其持股情况如下：<br /><br />图表5-2发行人1992年设立时股东及其持股情况表<br /><br />序号 	股东名称 	认缴出资金额（人民币万元） 	实际出资金额（人民币万元） 	持股比例（%） 	出资方式 	<br /><br />1 	招商局集团 	20,000 	20,000 	100 	货币 	<br /><br />合计 	— 	20,000 	20,000 	100 	— 	<br /><br />2、发行人前身的主要股本变更情况<br /><br />（1）1998年7月，增资并改制为有限责任公司<br /><br />1998年3月18日，交通部下发《关于改组招商局蛇口工业区有限公司的决定》，同意采取增股方式对招商局蛇口进行规范改组，将招商局蛇口改组规范为有限责任公司；同意增加招商局轮船为股东；认可由通诚资产评估事务所所作的关于公司规范改组项目资产评估报告；同意招商局蛇口增资。<br /><br />1998年7月1日，财政部下发《对蛇口工业区有限公司增资扩股项目资产评估立项的批复》（财国字[1998]495号），准予招商局蛇口资产评估立项事宜。<br /><br />招商局集团和招商局轮船于1998年5月10日签署新章程，并于1998年5月20日作出股东会决议。<br /><br />1998年7月14日，国家工商局向招商局蛇口换发了《企业法人营业执照》（注册号：1000001001146），企业类型变更为有限责任公司，招商局蛇口的注册资本增加至人民币3亿元。<br /><br />本次变更完成后，招商局蛇口的股东及其持股情况如下：<br /><br />图表5-3发行人1998年7月14日工商变更后股东及其持股情况表<br /><br />序号 	股东名称 	认缴出资金额（人民币万元） 	实际出资金额（人民币万元） 	持股比例（%） 	出资方式 	<br /><br />1. 	招商局集团 	28,500 	28,500 	95 	货币 	<br /><br />2. 	招商局轮船 	1,500 	1,500 	5 	货币 	<br /><br />合计 	— 	30,000 	30,000 	100 	— 	<br /><br />（2）2002年8月，增加注册资本<br /><br />2002年6月20日，招商局集团和招商局轮船作出股东会决议，同意招商局蛇口注册资本由人民币3亿元增加至人民币22.36亿元，股东按出资比例以货币方式增资，并同意对公司章程作出相应修改。同日，招商局集团及招商局轮船签署章程修正案。<br /><br />2002年8月20日，国家工商局向招商局蛇口换发了《企业法人营业执照》（注册号：1000001001146），招商局蛇口的注册资本增加至人民币22.36亿元。<br /><br />本次变更完成后，招商局蛇口的股东及其持股情况如下：<br /><br />图表5-4发行人2002年8月20日工商变更后股东及其持股情况表<br /><br />序号 	股东名称 	认缴出资金额（人民币万元） 	实际出资金额（人民币万元） 	持股比例（%） 	出资方式 	<br /><br />1 	招商局集团 	212,420 	212,420 	95 	货币 	<br /><br />2 	招商局轮船 	11,180 	11,180 	5 	货币 	<br /><br />合计 	— 	223,600 	223,600 	100 	— 	<br /><br />（3）2015年5月第一次变更股权<br /><br />2015年4月28日，招商局集团下发《关于对招商局蛇口改制所涉资产剥离及有关事项的批复》（招发财务字[2015]227号）同意招商局轮船所持招商局蛇口5%股权划转招商局集团持有。2015年4月30日，招商局集团和招商局轮船就上述事宜签署《无偿划转协议》，同日，招商局集团就上述事宜签署股东决议，并签署新章程。<br /><br />2015年5月11日，广东省工商局向招商局蛇口换发了《企业法人营业执照》（注册号：100000000011463）。<br /><br />本次变更完成后，招商局蛇口的股东及其持股情况如下：<br /><br />图表5-5发行人2015年5月11日工商变更后股东及其持股情况表<br /><br />序号 	股东名称 	认缴出资金额（人民币万元） 	实际出资金额（人民币万元） 	持股比例（%） 	出资方式 	<br /><br />1. 	招商局集团 	223,600 	223,600 	100 	货币 	<br /><br />合计 	— 	223,600 	223,600 	100 	— 	<br /><br />（4）2015年5月第二次变更股权<br /><br />2015年5月27日，招商局集团签署股东决议，同意将其持有的招商局蛇口5%的股权无偿转让至招商局轮船，并同意修改章程。同日，招商局集团和招商局轮船就上述事宜签署新章程，并签署《无偿划转协议》。<br /><br />2015年5月28日，广东省工商局向招商局蛇口换发了《企业法人营业执照》（注册号：100000000011463）。<br /><br />本次变更完成后，招商局蛇口的股东及其持股情况如下：<br /><br />图表5-6发行人2015年5月28日工商变更后股东及其持股情况表<br /><br />序号 	股东名称 	认缴出资金额（人民币万元） 	实际出资金额（人民币万元） 	持股比例（%） 	出资方式 	<br /><br />1. 	招商局集团 	212,420 	212,420 	95 	货币 	<br /><br />2. 	招商局轮船 	11,180 	11,180 	5 	货币 	<br /><br />合计 	— 	223,600 	223,600 	100 	— 	<br /><br />（二）发行人的设立及历史沿革情况<br /><br />1、整体变更并设立股份有限公司<br /><br />根据招商局集团招发财务字（2015）320号《关于对招商局蛇口工业区有限公司改制方案的批复》，招商局蛇口以2015年4月30日为基准日进行改制，以招商局集团和招商局轮船为发起人整体变更设立招商局蛇口工业区控股股份有限公司，总股本550,000万股，其中，招商局集团持股522,500万股，占总股本的95%，招商局轮船持股27,500万股，占总股本的5%。<br /><br />2015年6月23日，招商局蛇口召开股东会，同意整体变更设立股份有限公司事宜。<br /><br />2015年6月23日，招商局集团和招商局轮船签署《关于发起设立招商局蛇口工业区控股股份有限公司的发起人协议》。同日，招商蛇口召开创立大会暨第一次股东大会。<br /><br />2015年6月26日，招商蛇口取得了广东省工商局核发的《企业法人营业执照》(注册号：100000000011463)。<br /><br />股份有限公司设立后，招商蛇口的股东及其持股情况如下：<br /><br />图表5-7发行人2015年6月26日工商变更后股东及其持股情况表<br /><br />序号 	股东名称 	认缴出资金额（人民币万元） 	实际出资金额（人民币万元） 	持股比例（%） 	出资方式 	<br /><br />1 	招商局集团 	522,500 	522,500 	95 	货币 	<br /><br />2 	招商局轮船 	27,500 	27,500 	5 	货币 	<br /><br />合计 	— 	550,000 	550,000 	100 	— 	<br /><br />2、发行人主要股本变更情况<br /><br />（1）2015年12月，发行A股股份换股吸收合并招商地产、非公开发行A股股票。<br /><br />2015年9月16日，招商蛇口第一届董事会第四次会议审议通过了招商蛇口发行A股股份换股吸收合并招商地产并向特定对象发行A股股份募集配套资金的相关议案。<br /><br />2015年9月18日，国务院国资委出具《关于招商局蛇口工业区控股股份有限公司吸收合并招商局地产控股股份有限公司及募集配套资金有关问题的批复》（国资产权［2015］914号），原则同意招商蛇口吸收合并招商地产并募集配套资金的总体方案。<br /><br />2015年10月9日，招商蛇口2015年第四次临时股东大会审议通过了本次换股吸收合并并募集配套资金相关的议案。<br /><br />2015年11月5日，商务部下发《商务部关于原则同意招商局蛇口工业区控股股份有限公司吸收合并招商局地产控股股份有限公司的批复》（商资批[2015]857号），原则同意招商蛇口吸收合并招商地产。<br /><br />2015年11月11日，招商蛇口第一届董事会第五次会议决议同意调整本次配套发行方案。<br /><br />2015年11月27日，本次交易经中国证券监督管理委员会证监许可[2015]2766号文核准。<br /><br />2015年12月30日，深圳证券交易所核发《关于招商局蛇口工业区控股股份有限公司人民币普通股股票上市的通知》（深证上[2015]539号）同意。发行人发行A股股份换股吸收合并招商地产，向8个特定对象以锁定价格方式发行股份以募集配套资金约118.54亿元，并在深交所上市，证券简称为“招商蛇口”，证券代码为“001979”。<br /><br />（2）2015年12月31日，招商蛇口发布《招商局蛇口工业区控股股份有限公司关于控股股东增持公司股份的公告》，确认招商局轮船通过深圳证券交易所股票交易系统增持111,500,000股，共计2,535,253,453.74元。2016年1月4日，招商蛇口发布《招商局蛇口工业区控股股份有限公司关于控股股东增持公司股份的公告》，确认招商局轮船通过深圳证券交易所股票交易系统增持<br /><br />21,761,400股，共计464,824,604.84元。<br /><br />（3）2016年2月3日，广东省工商局向招商蛇口核发《核准变更登记通知书》（粤核变通内资【2016】第1600004387号），核准招商蛇口注册资本从5,500,000,000元增加至7,904,092,722.00元。<br /><br />（4）2016年12月15日，公司收到国资委《关于招商局蛇口工业区控股股份有限公司实施首期股票期权激励计划的批复》，国资委原则同意公司实施股票期权激励计划，原则同意公司股票期权激励计划的业绩考核目标。同日，公司召开了2016年第五次临时股东大会审议通过了关于公司股票期权首次授予计划的相关议案。公司股票期权激励计划开始实施。<br /><br />2016年12月19日，公司召开第一届董事会2016年第十六次临时会议和第一届监事会2016年第九次临时会议，确认本次股票期权激励计划股票期权的授予条件成就，确定公司股票期权首次授予计划授予日为2016年12月19日，预留股票期权的授予日由公司董事会另行确定。监事会对公司授予股票期权的激励对象名单进行核查并发表了意见。<br /><br />2016年12月29日，公司完成了公司股票期权激励计划首次授予登记工作，共向252名激励对象授予4,407.6万份股票期权，行权价格为19.51元/股，期权简称：招商JLC1，期权代码：037047。<br /><br />（5）2019年1月16日及2月15日，招商局蛇口工业区控股股份有限公司先后召开第二届董事会2019年第二次临时会议及2019年第一次临时股东大会，审议通过了《关于回购部分社会公众股份的方案》，公司拟通过集中竞价交易方式回购部分已发行的人民币普通股股票，本次回购股份价格区间上限为人民币23.12元/股（含），拟用于回购股份的资金总额不低于人民币232,556.14万元（含）、不超过人民币400,000.00万元（含），实施期限为公司股东大会审议通过回购股份方案之日起6个月内。<br /><br />截至2019年6月20日，公司本次回购股份方案已实施完毕。公司通过股份回购专用证券账户，以集中竞价方式累计回购公司股份184,144,410股，占公司总股本的2.33%。实际回购时间区间为2019年2月20日至2019年6月20日。本次回购股份最高成交价为22.84元/股，最低为20.18元/股，已支付的总金额为3,999,999,476.59元（含印花税、佣金等交易费用）。<br /><br />（6）2019年公司因股票期权首次授予计划首批授予部分及预留期权部分行权，公司股本由期初7,904,092,722股增加至7,916,208,077股。<br /><br />2020年度本年本公司股票期权首次授予计划达到行权条件，共有7,034,515份股票期权行权，股份增加7,034,515股，本公司的总股份变更为7,923,242,592股。<br /><br />（7）2022年5月31日，发行人发布《招商局蛇口工业区控股股份有限公司关于注销回购股份的减资暨债权人通知公告》，因回购完成之后36个月期限即将届满，公司于2022年5月10日召开第三届董事会2022年第五次临时会议、于2022年5月27日召开2022年第二次临时股东大会，审议通过了《关于注销回购股份并减少注册资本的议案》。公司拟注销所回购的184,144,410股，上述股份注销完成后，公司总股本将由7,923,242,592股减少至7,739,098,182股，注册资本将由人民币7,923,242,592元减少至人民币7,739,098,182元。<br /><br />（8）2023年7月，发行人因发行股份购买资产而增资。2023年6月12日，中国证监会出具文号为证监许可[2023]1280号的《关于同意招商局蛇口工业区控股股份有限公司发行股份购买资产并募集配套资金注册的批复》，同意发行人发行股份购买深投控、招商局投资发展所持南油集团24%股权、招商前海实业2.8866%股权并募集配套资金的注册申请。<br /><br />2023年6月28日，德勤华永出具文号为德师报（验）字（23）第00180号的《验资报告》，截至2023年6月26日止，深投控持有的南油集团24%股权及招商局投资发展持有的招商前海实业2.8866%股权已变更至招商蛇口名下，招商蛇口已收到深投控缴纳的出资人民币6,764,287,656.00元、招商局投资发展缴纳的出资人民币2,163,505,118.14元。深投控以其持有的南油集团24%股权作为实际缴纳出资，认缴新增注册资本456,121,891.00元；招商局投资发展以其持有的招商前海实业2.8866%股权作为实际缴纳出资，认缴新增注册资本145,887,061.00元。招商蛇口本次新增注册资本人民币602,008,952.00元，变更后的累积注册资本为人民币8,341,107,134.00元，股本为人民币8,341,107,134.00元。<br /><br />2023年9月22日，德勤华永出具文号为德师报（验）字（23）第 00239号的《验资报告》，截至2023年9月20日止，招商蛇口以每股人民币11.81元的发行价格向包含招商局投资发展在内的十三名符合条件的特定对象发行A股股票719,729.043股，募集资金总额为人民币8,499,999,997.83元，扣减发行费用（不含增值税）计人民币71,809,947.67元后，招商蛇口本次实际募集资金净额人民币8,428,190,050.16元。其中，计入股本人民币719,729,043.00元，计入资本公积人民币7,708,461,007.16元。公司本次新增注册资本人民币719,729,043.00元，变更后的累积注册资本为人民币 9,060,836,177元，股本为人民币9,060,836,177.00元。<br /><br />2023年9月28日，德勤华永出具文号为德师报（验）字（23）第00239号的《验资报告》，截至2023年9月20日止，招商蛇口以每股人民币11.81元的发行价格向包含招商局投资发展在内的十三名符合条件的特定对象发行A股股票719,729.043股，募集资金总额为人民币8,499,999,997.83元，扣减发行费用（不<br /><br />含增值税）计人民币71,809,947.67元后，招商蛇口本次实际募集资金净额人民币8,428,190,050.16元。其中，计入股本人民币719,729,043.00元，计入资本公积人民币7,708,461,007.16元。截至2023年9月20日止，招商蛇口变更后的注册资本及股本均为人民币9,060,836,177.00元。<br /><br />2023年11月15日，招商局蛇口工业区控股股份有限公司2023年第三次临时股东大会审议通过了《关于修订《公司章程》的议案》。公司注册资本变更为人民币9,060,836,177.00元。2023年12月6日，公司在广东省市场监督管理局完成注册资本变更登记。<br /><br />2024年11月2日，公司发布《招商局蛇口工业区控股股份有限公司关于回购股份用于注销并减少注册资本暨通知债权人的公告》，公司于2024年10月16日召开第三届董事会2024年第十二次临时会议、于2024年11月1日召开2024年第三次临时股东大会，审议通过了《关于以集中竞价交易方式回购公司股份方案的议案》。公司拟通过深圳证券交易所系统以集中竞价交易方式回购公司股份，本次回购资金总额不低于人民币3.51亿元且不超过人民币7.02亿元，本次回购股份价格不超过人民币15.68元/股，回购期限自股东大会审议通过本次回购方案之日起12个月内。在回购股份价格不超过人民币15.68元/股的条件下，按回购金额上限测算，预计回购股份数量约为4,477.04万股，约占公司当前总股本的0.49%，按回购金额下限测算，预计回购股份数量约为2,238.52万股，约占公司当前总股本的0.25%；具体回购数量以回购期限届满时实际回购的股份数量为准。截至2025年10月31日，公司通过股份回购专用证券账户，以集中竞价方式累计回购公司股份44,804,006股，占公司总股本的0.494%，实际回购时间区间为2024年11月19日至2025年10月31日。2025年11月12日，发行人发布《招商局蛇口工业区控股股份有限公司关于回购股份注销完成暨股份变动的公告》（公告编号：【CMSK】2025-121），公司本次注销的股份为44,804,006股，占注销前公司总股本的0.494%，本次注销的股份数量与公司实际回购的股份数量一致。注销完成后，公司总股本由9,060,836,177股变更为9,016,032,171股。公司于2025年11月10日在中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司办理完毕上述回购股份的注销手续，注销数量、完成日期、注销期限均符合回购股份注销相关法律法规的规定。2026年5月16日，公司发布《2026年第一次临时股东会决议公告》，审议并表决通过了关于修订《公司章程》的议案，相应调整《公司章程》中注册资本、股份总数等相关条款内容。后续公司将依据相关法律法规规定，办理工商变更登记及备案等相关手续。<br /><br />3、截至2025年12月31日发行人前十大股东情况<br /><br />截至2025年12月31日，招商蛇口前十大普通股股东及持股情况如下：<br /><br />图表5-8截至2025年12月31日发行人前十大普通股股东持股情况明细表<br /><br />股东名称 	股东性质 	持股比例 	报告期末持股数量 	持有有限售条件的股份数量 	持有无限售条件的股份数量 	质押、标记或冻结情况 	<br /><br />股份状态 	数量 	<br /><br />招商局集团有限公司 	国有法人 	51.10% 	4,606,899,949 	- 	4,606,899,949 	- 	- 	<br /><br />深圳市投资控股有限公司 	国有法人 	5.06% 	456,121,891 	456,121,891 	- 	- 	- 	<br /><br />招商局轮船有限公司 	国有法人 	4.55% 	409,823,160 	- 	409,823,160 	- 	- 	<br /><br />招商局投资发展有限公司 	国有法人 	3.12% 	281,147,804 	145,887,061 	135,260,743 	- 	- 	<br /><br />香港中央结算有限公司 	境外法人 	1.61% 	145,392,455 	- 	145,392,455 	- 	- 	<br /><br />全国社保基金一一二组合 	基金、理财产品等 	1.44% 	130,087,751 	- 	130,087,751 	- 	- 	<br /><br />全国社保基金四一三组合 	基金、理财产品等 	1.02% 	92,260,236 	- 	92,260,236 	- 	- 	<br /><br />中国证券金融股份有限公司 	境内一般法人 	0.75% 	67,677,157 	- 	67,677,157 	- 	- 	<br /><br />深圳华侨城股份有限公司 	国有法人 	0.70% 	63,559,322 	- 	63,559,322 	- 	- 	<br /><br />国开金融有限责任公司 	国有法人 	0.70% 	63,559,322 	- 	63,559,322 	- 	- 	<br /><br />注：招商局集团、招商局轮船属于一致行动人。<br /><br />截至本募集说明书签署日，发行人股权结构及股东情况未发生重大不利变化。<br /><br />截至本募集说明书签署日，发行人控股股东和实际控制人所持有的公司股权不存在质押或其他有争议情况。<br /><br />（三）发行人近三年重大资产重组情况<br /><br />发行人近三年无重大资产重组情况。<br /><br />三、发行人控股股东和实际控制人<br /><br />（一）股权结构<br /><br />截至本募集说明书签署日，发行人股权结构如下：<br /><br />图表5-9发行人股权结构图<br /><br />（二）控股股东和实际控制人情况<br /><br />截至2025年12月31日，招商局集团有限公司直接持有公司51.10%的股权，通过其子公司招商局轮船有限公司、招商局投资发展有限公司及深圳市招为投资合伙企业(有限合伙)间接持有本公司7.71%的股权，系发行人控股股东及实际控制人。招商局集团的基本情况如下：<br /><br />公司名称：招商局集团有限公司<br /><br />成立日期：1986年10月14日<br /><br />注册地址：北京市朝阳区安定路5号院10号楼1至22层101内十九层<br /><br />注册资本：人民币169亿元<br /><br />法定代表人：缪建民<br /><br />经营范围：水陆客货运输及代理、水陆运输工具、设备的租赁及代理、港口及仓储业务的投资和管理；海上救助、打捞、拖航；工业制造；船舶、海上石油钻探设备的建造、修理、检验和销售；钻井平台、集装箱的修理、检验；水陆建<br /><br />筑工程及海上石油开发工程的承包、施工及后勤服务；水陆交通运输设备及相关物资的采购、供应和销售；交通进出口业务；金融、保险、信托、证券、期货行业的投资和管理；投资管理旅游、酒店、饮食业及相关的服务业；房地产开发及物业管理、咨询业务；石油化工业务投资管理；交通基础设施投资及经营；境外资产经营；开发和经营管理深圳蛇口工业区、福建漳州开发区（市场主体依法自主选择经营项目，开展经营活动；依法须经批准的项目，经相关部门批准后依批准的内容开展经营活动；不得从事国家和本市产业政策禁止和限制类项目的经营活动。）<br /><br />招商局集团是中央直接管理的国有重要骨干企业，总部设于香港，亦被列为香港四大中资企业之一。招商局集团是一家业务多元的综合企业。目前，招商局集团业务主要集中于综合交通、特色金融、城市与园区综合开发运营三大核心产业，并正实现由三大主业向实业经营、金融服务、投资与资本运营三大平台转变。2019年，招商局集团成为8家连续15年荣获国务院国资委经营业绩考核A级的央企之一和连续五个任期“业绩优秀企业”。2020年发布的《财富》世界500强榜单中，招商局集团和旗下招商银行再次入围，招商局集团成为拥有两个世界500强公司的企业。在2022年《财富》世界500强榜单中，招商局集团有限公司连续四年入围世界500强，以767.669亿美元的营业收入（不含招商银行）位列152位。<br /><br />经毕马威华振会计师事务所（特殊普通合伙）审计，招商局集团2025年末总资产29,601.50亿元、净资产11,080.21亿元，2025年度实现净利润777.63亿元。<br /><br />报告期内，发行人控股股东及实际控制人未发生变化。<br /><br />截至本募集说明书签署日，发行人控股股东和实际控制人所持有的公司股权不存在质押或其他有争议情况。<br /><br />四、发行人独立性<br /><br />发行人具有独立的企业法人资格，发行人与控股股东招商局集团具有清晰的股权关系及资产权属边界。作为依法成立的股份有限公司，发行人自主经营、自负盈亏，能够自主做出业务经营、财务投资、战略规划等决策。<br /><br />（一）业务独立<br /><br />公司具有完整的业务体系和直接面向市场独立经营的能力：1、拥有完整的法人财产权、经营决策权和实施权，从事的经营业务独立于控股股东、实际控制人控制的其他企业；2、拥有从事业务经营所需的相应资质；3、拥有独立的生产经营场所，开展业务所必需的人员、资金、设备和配套设施，以及在此基础上建立起来的包括产、供、销系统在内的独立完整的业务体系，能够顺利组织开展相关业务，具有面向市场独立经营的能力；4、与控股股东、实际控制人及其控制的其他企业之间不存在同业竞争，也不存在显失公平的关联交易。<br /><br />综上所述，发行人的业务独立于控股股东及其控制的其他企业，与招商局集团及其控制的其他企业间不存在实质性同业竞争或显失公平的关联交易。<br /><br />（二）资产独立<br /><br />在资产方面，公司拥有独立、完整的、生产经营所需的资产、许可，包括在控股子公司、联（合）营公司中所持的股权资产等。公司与实际控制人控制的其他企业之间的资产产权关系清晰，公司的资产完全独立于实际控制人控制的其他企业。公司目前没有以资产和权益为实际控制人控制的其他企业违规提供担保的情形，也不存在资产、资金被实际控制人控制的其他企业占用而损害公司利益的情形。<br /><br />（三）人员独立<br /><br />公司建立了独立的劳动、人事、工资报酬及社会保障管理体系，独立招聘员工，与员工签订劳动合同。公司的董事、监事及高级管理人员按照《公司法》、《公司章程》等有关规定选举或聘任产生。<br /><br />公司的董事、监事、高级管理人员符合《公司法》、《公司章程》中关于董事、监事和高级管理人员任职条件的规定，其任职均根据《公司章程》的规定，通过公司股东大会或/和董事会等权力机关履行合法程序产生，不存在控股股东超越公司董事会和股东大会作出人事任免决定的情形。<br /><br />（四）机构独立<br /><br />公司按照《公司法》、《公司章程》及其他相关法律、法规及规范性文件的规定建立了股东大会、董事会及其下属各专业委员会、监事会、经营管理层等决策、经营管理及监督机构，明确了各机构的职权范围，建立了规范、有效的法人治理结构和适合自身业务特点及业务发展需要的组织结构，拥有独立的职能部门，各职能部门之间分工明确、各司其职、相互配合，保证了公司的规范运作。公司的机构与控股股东、实际控制人控制的其他企业分开且独立运作，拥有机构设置自主权，不存在与控股股东、实际控制人控制的其他企业混合经营的情况。<br /><br />（五）财务独立<br /><br />公司设置了独立的财务部门，配备了独立的财务人员，并建立健全了独立的财务核算体系、规范的财务会计制度和完整的财务管理体系，独立进行财务决策。发行人在银行单独开立基本账户，不存在与控股股东、实际控制人及其控制的其他企业共用银行账户的情形，也不存在控股股东、实际控制人及其控制的其他企业干预公司资金使用的状况。此外，公司作为独立纳税人，单独办理税务登记，依法独立纳税，不存在与股东单位混合纳税的现象。<br /><br />五、重要权益投资情况<br /><br />（一）发行人控股子公司情况<br /><br />截至2025年12月末，发行人纳入合并范围的主要子公司基本情况如下表所示：<br /><br />图表5-10发行人主要纳入合并范围的子公司情况表<br /><br />子公司名称 	主要经营地 	注册资本 	注册地 	业务性质 	直接持股（%） 	间接持股（%） 	取得方式 	<br /><br />深圳市前海蛇口自贸投资发展有限公司（注） 	深圳 	14,681,672万人民币 	深圳 	房地产开发 	- 	50.00 	投资设立 	<br /><br />深圳市招商前海实业发展有限公司 	深圳 	2,550,000万人民币 	深圳 	投资咨询、产业园管理、企业管理咨询 	- 	85.99 	投资设立 	<br /><br />深圳市前海鸿昱实业投资有限公司 	深圳 	7,286,954万人民币 	深圳 	资本市场服务 	- 	100.00 	收购 	<br /><br />深圳招商房地产有限公司 	深圳 	448301.11万人民币 	深圳 	房地产开发 	100.00 	- 	投资设立 	<br /><br />深圳市招商前海驰迪实业有限公司 	深圳 	2,000,000万人民币 	深圳 	房地产开发 	- 	100.00 	投资设立 	<br /><br />招商局地产（北京）有限公司 	北京 	800,000万人民币 	北京 	房地产开发 	100.00 	- 	投资设立 	<br /><br />深圳市南油（集团）有限公司 	深圳 	50,000万人民币 	深圳 	投资兴办实业、物业出租 	100.00 	- 	非同一控制下企业合并 	<br /><br />招商局置地有限公司 	开曼群岛 	30,000万港元 	开曼群岛 	投资控股 	- 	74.35 	非同一控制下企业合并 	<br /><br />瑞嘉投资实业有限公司 	香港 	160,000万港元 	香港 	投资控股 	100.00 	- 	同一控制下企业合并 	<br /><br />上海虹润置业有限公司 	上海 	36,500万人民币 	上海 	房地产开发 	100.00 	- 	投资设立 	<br /><br />招商局置地（深圳）有限公司 	深圳 	450,100万人民币 	深圳 	投资 	- 	100.00 	非同一控制下企业合并 	<br /><br />招商局地产（杭州）有限公司 	杭州 	160,000万人民币 	杭州 	房地产开发 	100.00 	- 	投资设立 	<br /><br />广州招商房地产有限公司 	广州 	20,000万人民币 	广州 	房地产开发 	- 	100.00 	投资设立 	<br /><br />深圳市前海平方园区开发有限公司 	深圳 	60,000万人民币 	深圳 	汽车园区开发及管理 	65.00 	35.00 	投资设立 	<br /><br />深圳市前海蛇口启迪实业有限公司 	深圳 	1,000万人民币 	深圳 	房地产开发 	- 	100.00 	投资设立 	<br /><br />招商局地产（南京）有限公司 	南京 	14,838.081712万人民币 	南京 	房地产开发 	49.00 	51.00 	投资设立 	<br /><br />达峰国际股份有限公司 	香港 	130万港元 	香港 	投资控股及提供代理服务 	100.00 	- 	投资设立 	<br /><br />招商局积余产业运营服务股份有限公司 	深圳 	106,034.606 万人民币 	深圳 	物业管理 	47.45 	3.71 	非同一控制下企业合并 	<br /><br />招商蛇口（天津）有限公司 	天津 	150,000万人民币 	天津 	房地产开发 	100.00 	- 	投资设立 	<br /><br />深圳市招华会展置地有限公司（注） 	深圳 	290,000万人民币 	深圳 	房地产开发 	50.00 	- 	投资设立 	<br /><br />上海招商置业有限公司 	上海 	3,000万人民币 	上海 	房地产开发 	100.00 	- 	投资设立 	<br /><br />深圳市招华国际会展发展有限公司（注） 	深圳 	690,000万人民币 	深圳 	房地产开发 	50.00 	- 	投资设立 	<br /><br />深圳市前海蛇口和胜实业有限公司 	深圳 	1,000万人民币 	深圳 	商务服务业 	- 	100.00 	投资设立 	<br /><br />成都天府招商轨道城市发展有限公司 	成都 	300,000万人民币 	成都 	房地产开发 	- 	51.00 	投资设立 	<br /><br />上海新长桥企业发展有限公司（注） 	上海 	225,000万人民币 	上海 	房地产开发 	- 	50.00 	收购 	<br /><br />招商局地产（苏州）有限公司 	苏州 	3,000万人民币 	苏州 	房地产开发 	95.00 	5.00 	投资设立 	<br /><br />上海新百安经济发展有限公司 	上海 	100,000万人民币 	上海 	房地产开发 	- 	55.00 	收购 	<br /><br />北京中皋京投房地产开发有限公司 	北京 	300,000万人民币 	北京 	房地产开发 	- 	90.00 	收购 	<br /><br />上海招宜置业有限公司 	上海 	350,000万人民币 	上海 	房地产开发 	- 	100.00 	投资设立 	<br /><br />上海招松置业有限公司 	上海 	262,540万人民币 	上海 	房地产开发 	- 	100.00 	投资设立 	<br /><br />重庆招商置地开发有限公司 	重庆 	56,996万美元 	重庆 	房地产开发 	- 	100.00 	投资设立 	<br /><br />南京盛香园房地产开发有限公司 	南京 	422,750万人民币 	南京 	房地产开发 	- 	52.00 	收购 	<br /><br />广州保穗置业有限公司（注） 	广州 	400,000万人民币 	广州 	房地产开发 	- 	50.00 	收购 	<br /><br />成都招商北湖置地有限公司 	成都 	5,000万人民币 	成都 	房地产开发 	100.00 	- 	投资设立 	<br /><br />上海弘安里企业发展有限公司 	上海 	190,000万人民币 	上海 	房地产开发 	- 	80.00 	协议变更 	<br /><br />招商局漳州开发区有限公司 	漳州 	260,000万人民币 	漳州 	房地产开发 	78.00 	- 	同一控制下企业合并 	<br /><br />深圳市招润置业有限公司 	深圳 	950,000万人民币 	深圳 	房地产开发 	- 	55.00 	投资设立 	<br /><br />招鑫（厦门）房地产有限公司 	厦门 	209,500万人民币 	厦门 	房地产开发 	- 	100.00 	投资设立 	<br /><br />南京玄盛房地产开发有限公司 	南京 	680,000万人民币 	南京 	房地产开发 	- 	100.00 	投资设立 	<br /><br />重庆怡置招商房地产开发有限公司 	重庆 	464,000万港元 	重庆 	房地产开发 	- 	100.00 	投资设立 	<br /><br />上海招瑞置业有限公司 	上海 	339,500万人民币 	上海 	房地产开发 	- 	80.00 	投资设立 	<br /><br />厦门西海湾邮轮城投资有限公司 	厦门 	180,000万人民币 	厦门 	房地产开发 	- 	60.00 	投资设立 	<br /><br />汇泰投资有限公司 	香港 	1万港元 	香港 	投资控股 	- 	100.00 	非同一控制下企业合并 	<br /><br />长沙招尚房地产有限公司 	长沙 	1,000万人民币 	长沙 	房地产开发 	- 	100.00 	投资设立 	<br /><br />上海招宁房地产开发有限公司 	上海 	3,000万人民币 	上海 	房地产开发 	100.00 	- 	投资设立 	<br /><br />誉越有限公司 	香港 	464,001万港元 	香港 	投资控股 	- 	100.00 	非同一控制下企业合并 	<br /><br />合肥瑞盛房地产开发有限公司 	合肥 	100,000万人民币 	合肥 	房地产开发 	100.00 	- 	投资设立 	<br /><br />深圳坪山招商房地产有限公司 	深圳 	80,000万人民币 	深圳 	房地产开发 	70.00 	- 	投资设立 	<br /><br />杭州北泓房地产开发有限公司 	杭州 	172,200万人民币 	杭州 	房地产开发 	- 	100.00 	收购 	<br /><br />茵荣有限公司（注） 	英属维尔京群岛 	59,909.542万美元 	英属维尔京群岛 	投资控股 	- 	50.00 	非同一控制下企业合并 	<br /><br />广州招盛房地产有限责任公司 	广州 	1,000万人民币 	广州 	房地产开发 	- 	100.00 	投资设立 	<br /><br />上海招广置业有限公司 	上海 	300,000万人民币 	上海 	房地产开发 	- 	100.00 	投资设立 	<br /><br />上海招旅置业有限公司 	上海 	138,738万人民币 	上海 	房地产开发 	- 	60.00 	投资设立 	<br /><br />深圳招商商置投资有限公司 	深圳 	17,000万人民币 	深圳 	房地产开发、物业出租 	100.00 	- 	投资设立 	<br /><br />深圳招商理财服务有限公司 	深圳 	200万人民币 	深圳 	投资 	100.00 	- 	投资设立 	<br /><br />成都招商远康房地产开发有限公司 	成都 	2,041万人民币 	成都 	房地产开发 	- 	100.00 	非同一控制下企业合并 	<br /><br />汇聚控股有限公司 	英属维尔京群岛 	0.001万美元 	英属维尔京群岛 	投资控股 	- 	100.00 	非同一控制下企业合并 	<br /><br />武汉招城置业有限公司（注） 	武汉 	200,000万人民币 	武汉 	房地产开发 	- 	50.00 	投资设立 	<br /><br />Jumbo Pacific Holdings Limited 	开曼群岛 	0.0001万美元 	开曼群岛 	投资控股 	- 	100.00 	非同一控制下企业合并 	<br /><br />SUPER ALLIANCE REAL ESTATE PARTNERSL.P. 	开曼群岛 	160,000万人民币 	开曼群岛 	投资控股 	- 	100.00 	收购 	<br /><br />深圳市太子湾乐湾置业有限公司 	深圳 	5,882.3529万人民币 	深圳 	房地产开发 	51.00 	- 	投资设立 	<br /><br />西安茂安房地产有限公司 	西安 	12,200万美元 	西安 	房地产开发 	- 	100.00 	投资设立 	<br /><br />香港华商置业有限公司 	香港 	100万港元 	香港 	房地产开发、物业出租 	- 	100.00 	投资设立 	<br /><br />华先有限公司 	香港 	1万港元 	香港 	投资控股 	- 	100.00 	非同一控制下企业合并 	<br /><br />烟台招商局置业有限公司 	烟台 	50,000万人民币 	烟台 	房地产开发 	100.00 	- 	投资设立 	<br /><br />温州臻玺置业有限公司（注） 	温州 	100,000万人民币 	温州 	房地产开发 	- 	34.00 	投资设立 	<br /><br />北京招晨房地产开发有限公司 	北京 	142,800万人民币 	北京 	房地产开发 	- 	100.00 	投资设立 	<br /><br />深圳市招航置业有限公司 	深圳 	307,740万人民币 	深圳 	房地产开发 	- 	70.00 	投资设立 	<br /><br />招商局地产（武汉）有限公司 	武汉 	3,000万人民币 	武汉 	房地产开发 	100.00 	- 	投资设立 	<br /><br />招商局地产（厦门）有限公司 	厦门 	5,000万人民币 	厦门 	房地产开发 	100.00 	- 	投资设立 	<br /><br />深圳市招顺置业有限公司 	深圳 	1,000万人民币 	深圳 	房地产开发经营 	- 	100.00 	投资设立 	<br /><br />徐州淮海金融招商发展有限公司 	徐州 	200,000万人民币 	徐州 	房地产开发 	- 	65.00 	投资设立 	<br /><br />深圳市乐享置业有限公司 	深圳 	87,000万人民币 	深圳 	房地产开发 	100.00 	- 	投资设立 	<br /><br />上海招潘置业有限公司 	上海 	300,000万人民币 	上海 	房地产开发 	- 	60.00 	投资设立 	<br /><br />合肥市盈泽房地产开发有限公司 	合肥 	11,800万美元 	合肥 	房地产开发 	1.00 	99.00 	投资设立 	<br /><br />成惠投资有限公司 	英属维尔京群岛 	0.05万美元 	英属维尔京群岛 	投资控股 	- 	100.00 	非同一控制下企业合并 	<br /><br />长沙招阳房地产有限公司 	长沙 	1,000万人民币 	长沙 	房地产开发 	- 	100.00 	投资设立 	<br /><br />西安雍景嘉境房地产有限公司 	西安 	1,000万人民币 	西安 	房地产开发 	- 	100.00 	投资设立 	<br /><br />EXCEL STEPS LIMITED 	英属维尔京群岛 	0.0015万港元 	英属维尔京群岛 	投资控股 	- 	100.00 	非同一控制下企业合并 	<br /><br />成都招商博时房地产开发有限公司 	成都 	94,000万人民币 	成都 	房地产开发 	- 	100.00 	投资设立 	<br /><br />上海招臻置业有限公司 	上海 	300,000万人民币 	上海 	房地产开发 	- 	70.00 	投资设立 	<br /><br />上海宝琛置业有限公司 	上海 	98,000万人民币 	上海 	房地产开发 	- 	100.00 	投资设立 	<br /><br />大连招源房地产有限公司 	大连 	144,500万人民币 	大连 	房地产开发 	- 	100.00 	投资设立 	<br /><br />佛山依云房地产有限公司（注） 	佛山 	364,000万人民币 	佛山 	房地产开发 	- 	50.00 	投资设立 	<br /><br />深圳市招雍置业有限公司 	深圳 	10,000万人民币 	深圳 	房地产开发 	- 	100.00 	投资设立 	<br /><br />杭州滨潮房地产开发有限公司 	杭州 	150,000万人民币 	杭州 	房地产开发 	- 	99.00 	收购 	<br /><br />重庆招商依城房地产开发有限公司 	重庆 	75,900万人民币 	重庆 	房地产开发 	- 	100.00 	投资设立 	<br /><br />重庆招商启盛房地产开发有限公司 	重庆 	54,060万人民币 	重庆 	房地产开发 	- 	100.00 	投资设立 	<br /><br />乐富投资有限公司 	香港 	0.01万港元 	香港 	投资控股 	- 	100.00 	非同一控制下企业合并 	<br /><br />上海招越置业有限公司（注） 	上海 	2,000万人民币 	上海 	房地产开发 	- 	50.00 	投资设立 	<br /><br />北京招盛房地产开发有限公司 	北京 	130,000万人民币 	北京 	房地产开发 	- 	60.00 	投资设立 	<br /><br />深圳市太子湾商鼎置业有限公司 	深圳 	5,882.3529万人民币 	深圳 	房地产开发 	51.00 	- 	投资设立 	<br /><br />深圳市招商公寓发展有限公司 	深圳 	2,000万人民币 	深圳 	房地产开发、物业出租 	40.00 	60.00 	投资设立 	<br /><br />北京招胜房地产开发有限公司 	北京 	62,000万人民币 	北京 	房地产开发 	- 	65.00 	投资设立 	<br /><br />西安招平房地产有限公司 	西安 	186,080万人民币 	西安 	房地产开发 	- 	100.00 	投资设立 	<br /><br />招商局置业有限公司 	香港 	1,000万港元 	香港 	房地产开发 	- 	100.00 	同一控制下企业合并 	<br /><br />合肥招商章盛房地产开发有限公司 	合肥 	148,000万人民币 	合肥 	房地产开发 	- 	100.00 	投资设立 	<br /><br />上海招陆置业有限公司 	上海 	120,000万人民币 	上海 	房地产开发 	- 	100.00 	投资设立 	<br /><br />杭州浙新置业有限公司 	杭州 	50,000万人民币 	杭州 	房地产开发 	- 	51.00 	收购 	<br /><br />深圳市招商创业有限公司 	深圳 	500万人民币 	深圳 	房地产开发、物业出租 	100.00 	- 	投资设立 	<br /><br />注：本公司直接或间接持有该等公司50%或低于50%股权，根据该等公司章程及相关合作协议约定，本公司拥有对该等公司的控制权，故将其纳入合并财务报表范围。<br /><br />2．主要子公司以及其他有重要影响的参股公司财务情况<br /><br />截至2025年末，发行人重要子公司情况如下表所示：<br /><br />单位：万元<br /><br />公司名称 	主要业务 	注册资本 	总资产 	负债 	净资产 	营业收入 	净利润 	是否存在重大增减变动 	<br /><br />深圳市前海蛇口自贸投资发展有限公司 	租赁和商务服务业 	14,681,672.00 	15,629,409.19 	804,495.34 	14,824,913.85 	341,963.00 	25,019.73 	是 	<br /><br />注：重要子公司财务指标重大增减变化的标准为最近两年资产、负债、净资产、营业收入或净利润变动幅度在30%以上。<br /><br />深圳市前海蛇口自贸投资发展有限公司2025年营业收入、净利润较2024年末大幅上升，主要系旗下瑧玺家园项目集中交付，实现销售收入结转所致。<br /><br />截至2025年末，发行人重要子公司情况简介如下：<br /><br />（1）深圳市前海蛇口自贸投资发展有限公司<br /><br />该公司成立于2016年9月8日，注册资本为14,681,672.00万人民币，法定代表人：何军利。经营范围：投资兴办实业（具体项目另行申报）；园区运营管理；园区综合运营服务；园区配套设施的运营；公共管理服务；投资咨询（不含限制项目）；信息咨询（不含限制项目）。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。<br /><br />（二）发行人的合营企业和联营企业情况<br /><br />截至2025年末，发行人无重要的合营企业和联营企业。<br /><br />1．持股比例大于50%但未纳入合并范围的持股公司<br /><br />截至2025年末，发行人存在持股比例高于50%但未纳入合并范围的持股公司。发行人直接或间接持有该等公司高于50%股权，根据该等公司章程及相关合作协议约定，发行人未拥有对该等公司的控制权，故未将其纳入合并财务报表范围。具体情况如下：<br /><br />公司名称 	注册地 	业务性质 	持股比例（%） 	公司类型 	<br /><br />成都金牛区幸福汇轨道城市发展有限公司 	成都 	房地产业 	66 	合营企业 	<br /><br />RED SEA GLOBALS.A. 	吉布提 	园区开发 	60 	合营企业 	<br /><br />上海浦隽房地产开发有限公司 	上海 	房地产业 	60 	合营企业 	<br /><br />北京浩远房地产开发有限公司 	北京 	房地产业 	60 	合营企业 	<br /><br />广州招商高利泽养老服务有限公司 	广州 	卫生和社会工作 	51 	合营企业 	<br /><br />武汉右岸网谷产业园有限公司 	武汉 	租赁和商务服务业 	51 	合营企业 	<br /><br />烟台招商财金物业服务有限公司 	烟台 	房地产业 	51 	合营企业 	<br /><br />2．持股比例未超过50%但纳入合并范围的持股公司<br /><br />截至2025年末，发行人存在持股比例不高于50%但纳入合并范围的持股公司。发行人直接或间接持有该等公司50%或低于50%股权，根据该等公司章程及相关合作协议约定，本公司拥有对该等公司的控制权，故将其纳入合并财务报表范围。具体情况如下：<br /><br />子公司名称 	注册地 	业务性质 	直接持股（%） 	间接持股（%） 	取得方式 	<br /><br />深圳市前海蛇口自贸投资发展有限公司 	深圳 	房地产开发 	- 	50.00 	投资设立 	<br /><br />深圳市招华国际会展发展有限公司 	深圳 	房地产开发 	50.00 	- 	投资设立 	<br /><br />深圳市招华会展置地有限公司 	深圳 	房地产开发 	50.00 	- 	投资设立 	<br /><br />广州保穗置业有限公司 	广州 	房地产开发 	- 	50.00 	收购 	<br /><br />上海新长桥企业发展有限公司 	上海 	房地产开发 	- 	50.00 	收购 	<br /><br />茵荣有限公司 	英属维尔京群岛 	投资控股 	- 	50.00 	非同一控制下企业合并 	<br /><br />武汉招城置业有限公司 	武汉 	房地产开发 	- 	50.00 	投资设立 	<br /><br />温州臻玺置业有限公司 	温州 	房地产开发 	- 	34.00 	投资设立 	<br /><br />佛山依云房地产有限公司 	佛山 	房地产开发 	- 	50.00 	投资设立 	<br /><br />上海招越置业有限公司 	上海 	房地产开发 	- 	50.00 	投资设立 	<br /><br />六、发行人公司治理情况<br /><br />（一）发行人的治理结构<br /><br />发行人按照《公司法》及现代企业制度要求，不断完善公司法人治理结构，制订了《公司章程》并建立了由股东大会、董事会、监事会、经营层组成的治理结构体系；同时构建了较为完善的制度体系，规范各项议事规则和程序，形成了集中控制、分级管理、责任权利分明的管理机制，确保公司经营工作有序、高效地进行。<br /><br />1．股东会<br /><br />公司股东会由全体股东组成。股东会是公司的权力机构，依法行使下列职权：<br /><br />（1）选举和更换董事，决定有关董事的报酬事项；<br /><br />（2）审议批准董事会的报告；<br /><br />（3）审议批准公司的利润分配方案和弥补亏损方案；<br /><br />（4）对公司增加或者减少注册资本做出决议；<br /><br />（5）对发行公司债券做出决议；<br /><br />（6）对公司合并、分立、解散、清算或者变更公司形式做出决议；<br /><br />（7）修改公司章程；<br /><br />（8）对公司聘用、解聘承办公司审计业务的会计师事务所做出决议；<br /><br />（9）审议批准《公司章程》第四十六条规定的担保事项；<br /><br />（10）审议批准《公司章程》第四十七条规定的交易事项；<br /><br />（11）审议公司在一年内购买、出售重大资产超过公司最近一期经审计总资产30%的事项；<br /><br />（12）审议批准公司拟与关联人发生的交易（公司获赠现金资产和提供担保除外）金额在3,000万元以上，且占公司最近一期经审计净资产绝对值5%以上的关联交易；<br /><br />（13）公司对外提供财务资助事项属于下列情形之一的，经董事会审议通过后还应当提交股东会审议：<br /><br />① 10%；被资助对象最近一期经审计的资产负债率超过70%；单笔财务资助金额超过公司最近一期经审计净资产的②最近十二个月累计对外提供财务资助金额超过公司最近一期③经审计净资产的10%；<br /><br />④深交所或公司章程规定的其他情形。<br /><br />公司提供资助对象为公司合并报表范围内且持股比例超过50%的控股子公司，且该控股子公司其他股东中不包含上市公司的控股股东、实际控制人及其关联人的，可以免于适用前两款规定。<br /><br />公司不得为《深圳证券交易所股票上市规则》规定的关联法人（或者其他组织）和关联自然人提供资金等财务资助，但向关联参股公司（不包括由公司控股股东、实际控制人控制的主体）提供财务资助，且该参股公司的其他股东按出资比例提供同等条件财务资助的情形除外。公司为前述关联参股公司提供财务资助的，除应当经全体非关联董事的过半数审议通过外，还应当经出席董事会会议的非关联董事的三分之二以上董事审议通过，并提交股东会审议，关联股东在股东会审议该事项时应当回避表决。<br /><br />（14）审议批准变更募集资金用途事项；<br /><br />（15）审议股权激励计划和员工持股计划；<br /><br />（16）审议法律、行政法规、部门规章或公司章程规定应当由股东会决定的其他事项。<br /><br />股东会可以授权董事会对发行公司债券作出决议。<br /><br />2．董事会<br /><br />公司董事会由九名董事组成，其中三名为独立董事，六名为其他董事。董事会依法行使下列职权：<br /><br />（1）召集股东会会议，并向股东会报告工作；<br /><br />（2）执行股东会的决议；<br /><br />（3）决定公司的中长期发展规划、经营计划和投资方案；<br /><br />（4）制订公司的利润分配方案和弥补亏损方案；<br /><br />（5）制订公司增加或者减少注册资本以及公司发行债券和其他证券及上市的方案；<br /><br />（6）拟定公司重大收购、收购公司股票或者合并、分立、解散或者变更公司形式的方案；<br /><br />（7）在股东会授权范围内，决定公司对外投资、收购出售资产、资产抵押、对外担保事项、委托理财、关联交易、对外捐赠等事项；<br /><br />（8）决定公司内部管理机构的设置；<br /><br />（9）决定聘任或者解聘公司总经理、董事会秘书，并根据总经理的提名决定聘任或者解聘公司副总经理、财务负责人、总法律顾问（首席合规官）等高级管理人员，并决定高级管理人员的业绩考核、报酬和奖惩事项；<br /><br />（10）制定公司的基本管理制度；<br /><br />（11）制订公司章程的修改方案；<br /><br />（12）管理公司信息披露事项；<br /><br />（13）向股东会提请聘请或更换为公司审计的会计师事务所；<br /><br />（14）听取公司总经理的工作汇报并检查总经理的工作；<br /><br />（15）制订公司的重大收入分配方案，包括公司工资总额预算与清算方案等；<br /><br />批准公司职工收入分配方案；<br /><br />（16）审议批准股东会权限范围以外属于董事会审批权限的对外提供财务资助事项；<br /><br />（17）审议批准企业民主管理、职工分流安置等涉及职工权益以及安全生产、生态环保、维护稳定、社会责任等方面的重要事项；<br /><br />（18）审议批准公司风险管理、内控、法律合规与内部审计专项报告。审议公司一定金额以上的重大诉讼、仲裁等法律事务处理方案；<br /><br />（19）法律、行政法规、部门规章、规范性文件、公司章程或股东会授权的其他事项。<br /><br />公司董事会设置审计委员会，审计委员会成员可为三至五名，由董事会过半数选举产生，为不在公司担任高级管理人员的董事，其中独立董事过半数，由独立董事中会计专业人士担任召集人。审计委员会同时行使《公司法》规定的监事会的职权。其主要职责如下：<br /><br />（1）检查公司财务；<br /><br />（2）审核公司的财务信息及其披露；<br /><br />（3）监督及评估外部审计工作，提议聘请或者更换外部审计机构；<br /><br />（4）监督及评估内部审计工作，负责内部审计与外部审计的协调；<br /><br />（5）监督及评估公司的内部控制；<br /><br />（6）对董事、高级管理人员执行公司职务的行为进行监督，对违反法律、行政法规、公司章程或者股东会决议的董事、高级管理人员提出解任<br /><br />的建议；<br /><br />（7）当董事、高级管理人员的行为损害公司的利益时，要求董事、高级管理人员予以纠正；<br /><br />（8）提议召开临时股东会，在董事会不履行《公司法》及公司章程规定的召集和主持股东会会议职责时负责召集和主持股东会会议；<br /><br />（9）向股东会会议提出议案；<br /><br />（10）依照《公司法》和公司章程的规定，对董事、高级管理人员提起诉讼；<br /><br />（11）发现公司经营情况异常，可以进行调查；必要时，可以聘请会计师事务所、律师事务所等专业机构协助其工作，费用由公司承担；<br /><br />（12）法律、行政法规和公司章程规定或董事会授权的其他事项。<br /><br />3．高级管理人员<br /><br />公司设总经理1名，副总经理若干名；总经理和副总经理由董事会聘任或者解聘。董事可受聘兼任公司高级管理人员，但兼任公司高级管理人员的董事不得超过公司董事总人数的二分之一。公司总经理、副总经理、财务负责人（即财务总监）、董事会秘书、总法律顾问（首席合规官）及公司董事会指定为高级管理人员的其他人员为公司高级管理人员。<br /><br />总经理对董事会负责，行使下列职权：<br /><br />（1）主持公司的生产经营管理工作，组织实施董事会决议；并向董事会报告工作；<br /><br />（2）组织实施公司年度经营计划和投资方案；<br /><br />（3）拟订公司内部管理机构设置方案；<br /><br />（4）拟订公司的基本管理制度；<br /><br />（5）制订公司的具体规章；<br /><br />（6）提请董事会聘任或者解聘公司副总经理、财务负责人、总法律顾问（首席合规官）等；<br /><br />（7）决定聘任或者解聘除应由董事会决定聘任或者解聘以外的管理人员；<br /><br />（8）公司章程规定及董事会授予的其他职权。<br /><br />副总经理协助总经理工作，对总经理负责。<br /><br />（二）组织机构设置及运行情况<br /><br />截至2025年12月31日，发行人的组织结构如下图所示：<br /><br />发行人根据现行法律、法规及相关规定，建立了较为完善的公司法人治理结构，设立了股东会、董事会及其下属各专门委员会及经营管理层决策制度，并制定了相应的议事规则及工作管理制度。公司结合自身生产经营实际，设立了若干具体职能部门如下：<br /><br />部门名称 	部门职能 	<br /><br />战略发展部 	负责战略制定；行业研究；投资策略制定；资源配置；投资审核；轻资产拓展管理；兼并收购管理及重大并购运作；合作资源整合等。 	<br /><br />运营管理部 	负责战略分解落地及经营计划下达；经营分析与组织绩效考核；项目管理；营销管理；客户关系管理；品牌媒体与社会责任； 开发业务运营管理体系建设；数字化战略规划与管理体系建设；制度流程体系建设等。 	<br /><br />资产管理部 	负责持有业务运营管理体系建设（含分析、考核、权责、制度、预算等）；持有业务项目可研报告、建设方案、经营方案评审及退出方案评审，建设及筹开管理协调，运营监督，提升策略等。 	<br /><br />产品管理部 	负责产品研发；产品定位管控；设计品质管理；成本适配；战略采购管理；科技创新研发等。 	<br /><br />财务管理部 	负责财务管理，财务分析；预算管理；费用管理；资金管理； 税务管理；产权管理；会计核算与报告；投资者关系与市值管理；信息披露与证券事务管理；产融结合；财务数智化系统建设等。 	<br /><br />综合管理部/党群工作部 	负责党建管理；群团管理；行政管理；人力资源管理；企业文化；工联会管理；老干中心等。 	<br /><br />安全生产监督管理部 	负责HSE战略规划；HSE体系的建设与运维；HSE工作综合协调与监督等。 	<br /><br />监察部/党委巡察办 	负责监督检查；审查调查；案管审理；内部巡察等。 	<br /><br />风险管理部/法律合规部 	负责风险管理体系建设；风险统筹及风险事件管理，重大经营风险评估；内控自评及监督检查；法治体系建设；合同管理与审核；经济纠纷案件管理；合规管理体系建设等。 	<br /><br />审计稽核部 	负责审计监督体系建设；内部审计开展；违规追责体系建设； 违规经营投资责任追究开展等。 	<br /><br />（三）内部管理制度<br /><br />1．下属子公司管理制度<br /><br />发行人根据《公司法》以及相关法律法规的规定，对各所属公司的领导体制，<br /><br />根据产权关系确定，具体为：<br /><br />（1）对全资公司实行直线职能制领导体制。发行人直接行使全资公司的出资人权利。全资公司经营管理者直接接受上一级公司的领导。<br /><br />（2）对发行人投资控股合资（合作）公司实行董事会领导和直线职能领导相结合的领导体制。发行人可在控股合资（合作）公司董事会授权的情况下，对其实施直线式领导。<br /><br />（3）对非控股合资（合作）公司实行派出董事、监事及部分公司高层管理人员参与决策和监督的管理体制。<br /><br />发行人运作规范，近年来加速整合资源，控制投资规模，不断提高投资质量；发行人管理水平持续提高，专业管理能力突出，综合竞争能力和可持续发展的潜力明显提升。<br /><br />2．担保制度<br /><br />为了加强对担保业务的控制，规范担保行为，防范担保风险，公司制定了《资金管理工作指引》。该指引对公司及其下属公司的担保作了以下规定：公司对担保事项采取“集中管理”的原则，各下属公司所有担保事项均需报公司审批。各下属公司负责人对本公司的担保业务内部控制的建立健全及有效实施负责。下属公司每年度将担保计划随筹资计划一起上报财务管理部。财务管理部根据整体生产经营计划和财务预算对整体担保计划进行研究论证后，编制公司年度担保计划。办理具体担保业务时，公司及各下属公司的担保方案随借款方案一起报财务管理部审核，经财务总监及总经理审批同意后，公司及各下属公司经办人按照批准意见办理担保业务。<br /><br />各下属公司负责人对本公司的担保业务内部控制的建立健全及有效实施负责。各下属公司财务部具体负责落实担保业务的执行。<br /><br />3．对外筹资管理制度<br /><br />为了加强对筹资业务的内部控制，规范筹资行为，防范筹资风险，公司制定了《资金管理工作指引》。该指引第2部分筹资管理工作指引对公司及其下属子公司的对外筹资作了如下规定：公司的筹资业务，执行“总额控制、集中管理”的原则。每年度各下属公司需根据财务管理部的统一要求及自身生产经营活动需求上报下一年的筹资计划，财务管理部根据整体生产经营计划和财务预算对整体筹资计划进行研究论证后，编制出公司年度筹资计划。该筹资计划在报经财务总监和总经理审核，由董事会最终审议批准。公司及各下属公司的到期债务展期和债务重组活动，视同新筹资业务办理，需重新上报审批。公司对各下属公司与筹资相关管理制度的执行情况进行定期或不定期对筹资业务进行检查，并将检查结果以书面形式向公司董事会报告。<br /><br />4．对外项目投资管理制度<br /><br />为完善公司投资决策体系，规范公司的投资项目审批工作程序，规避投资风险，公司制定了《土地项目拓展与论证管理流程》、《土地发展研究作业指引》、《土地项目获取作业指引》等制度指引，对公司及其下属子公司的项目投资做了如下规定：项目投资决策权集中于公司，下属公司所有房地产投资项目必须报经公司审批。投资项目应符合国家和项目所在地的法律、法规与政策要求，应符合公司的发展战略和发展规划，应符合公司的主业要求，投资项目原则上应已列入公司年度投资计划。<br /><br />5．财务管理制度<br /><br />公司已按《公司法》、《会计法》、《企业会计准则》等法律法规及其补充规定的要求制定了《会计制度及会计核算管理流程》等有关财务制度，明确规定了重要财务决策程序与规则，规范了会计凭证、会计账簿和会计报告的处理程序，明确了会计人员的岗位职责，制定了凭证流转程序。公司的会计核算体系健全、制度完善，符合相关法律法规的规定。<br /><br />6．关联交易管理制度<br /><br />发行人遵循公平合理的交易原则，规范公司的关联交易管理，明确管理职责和分工，维护公司的合法权益。涉及上市公司的，各子公司按各上市交易所相关要求，履行必要的关联交易决策程序，并按规定进行公开信息披露。<br /><br />7．预算管理制度<br /><br />发行人将全面预算管理作为财务管理的重要内容之一，为加强公司的财务预算管理，规范预算编制，审批、执行、分析和考核，提高财务预算管理水平。发行人制定《预算编制及审批管理流程》。通过统筹规划各公司结合生产经营计划，以可利用的资源为基础，经过综合计算和平衡，对预算年度内公司各类经济资源和经营行为合理预计和测算，并按照统一的编制格式和编制规范编制财务预算报告，并按此调整、控制和监督公司运营的管理过程。<br /><br />8．安全生产制度<br /><br />发行人将安全管理工作纳入公司经营管理体系，设立公司安全管理委员会，落实安全生产责任，编制《安全生产责任制》、《安全生产标准化管理手册》和《建设工程安全文明施工标准化管理指引》，制定安全生产事故应急预案。通过明确安全生产管理动作，定期巡查，消除安全隐患，并将安全工作与奖惩挂钩。<br /><br />9．资金运营内控制度<br /><br />公司已制定了《资金管理制度指引》，对现金管理、银行存款管理、结算支付方式、筹融资管理、对外担保管理、资金计划管理、资金集中管理模式、资金调度作出明确规定和要求。明确了资金业务的岗位责任制，明确资金管理部门和岗位的职责权限；并在统一账户管理，集中资金收付，实时监控资金信息，保障资金安全的原则下开展各项资金管理和融资管理工作。<br /><br />10．资金管理模式<br /><br />公司总部对城市公司的货币资金实行统一集中管理的管理模式。公司总部利用资金管理信息系统及网上银行等手段，对城市公司的银行账户进行监控。公司总部统一集中管理城市公司的银行存款。全资城市公司的银行存款严格执行收支两条线的管理方式，原则上收入结算账户实行“零余额”管理方式；城市公司办理银行存款支付业务时应确认经济业务已经按规定程序进行了审批并批准。<br /><br />11．短期资金调度应急预案<br /><br />公司为加强资金管理效率，防范流动性风险，规范资金运作，提高资金管理的使用效率，发挥规模效益，切实把握企业理财的自主权，根据相关法律法规制定了应急资金调度预案，规范了突然发生造成或可能造成严重社会危害需要采取应急处理措施以应对自然灾害、事故灾难、公共卫生事件和社会安全事件。应急资金筹措来源包括但不限于内部资金调度、金融保险机构、大股东临时借款、银行流动资金贷款、超短期融资券发行、流动资产变现等，公司针对上述应急资金来源制定了具体筹资方案，以应对短期资金的应急调度情况。<br /><br />12．突发事件应急管理制度<br /><br />公司制定了《重大突发事件总体应急预案》，针对公司涉及生产经营活动中存在的危险源和风险进行辨识、分析后，对重大突发事件进行分类，建立了应急预案体系，并设置相应的组织机构，明确岗位职责，对信息公告发布、应急响应、应急保障、应急处理、奖惩机制做出了明确规定。<br /><br />七、发行人董事、监事、高层管理者的基本情况<br /><br />（一）董事、监事、高级管理人员的基本情况<br /><br />截至本募集说明书签署日，发行人现任董事、监事、高级管理人员的情况如下：<br /><br />姓名 	职务 	任职状态 	性别 	年龄 	任期起始日期 	任期终止日期 	<br /><br />朱文凯 	董事 	现任 	男 	58 	2024.11 	2027.11 	<br /><br />董事长 	2025.09 	2027.11 	<br /><br />总经理 	离任 	2023.09 	2025.09 	<br /><br />张军立 	董事 	现任 	男 	57 	2024.11 	2027.11 	<br /><br />聂黎明 	董事 	现任 	男 	54 	2024.11 	2027.11 	<br /><br />总经理 	2025.09 	2027.11 	<br /><br />徐鑫 	董事 	现任 	男 	43 	2025.12 	2027.11 	<br /><br />黄传京 	董事 	现任 	男 	42 	2025.05 	2027.11 	<br /><br />叶建芳 	独立董事 	现任 	女 	60 	2024.11 	2027.11 	<br /><br />陈克勤 	独立董事 	现任 	男 	50 	2026.05 	2027.11 	<br /><br />秦玉秀 	独立董事 	现任 	女 	60 	2024.11 	2027.11 	<br /><br />伍斌 	副总经理 	现任 	男 	55 	2024.11 	2027.11 	<br /><br />吕斌 	副总经理 	现任 	男 	43 	2024.11 	2027.11 	<br /><br />李弘远 	副总经理 	现任 	男 	41 	2026.03 	2027.11 	<br /><br />赵方 	副总经理 	现任 	男 	47 	2026.04 	2027.11 	<br /><br />余志良 	财务总监 	现任 	男 	47 	2024.11 	2027.11 	<br /><br />	董事会秘书 						<br /><br />唐坚 	总法律顾问 	现任 	女 	48 	2025.04 	2027.11 	<br /><br />首席合规官 	现任 	2025.04 	2027.11 	<br /><br />（二）董事、监事及高级管理人员的主要工作经历<br /><br />截至本募集说明书出具日，发行人现任董事、监事、高级管理人员的主要工作经历情况如下：<br /><br />1、董事<br /><br />朱文凯：高级经济师。毕业于武汉理工大学交通运输管理工程专业，获硕士学位。现任本公司董事长、党委书记。历任蛇口招商港务股份有限公司总经理助理；深圳蛇口招港实业发展有限公司总经理；招商地产策划部经理、营销中心总经理；招商地产总经理助理、副总经理；本公司常务副总经理；招商局海南开发投资有限公司党委书记、总经理；本公司总经理。<br /><br />张军立：经济师。毕业于中国政法大学研究生院政治学专业，获法学硕士学位。现任本公司董事，招商局集团有限公司董事会秘书、总经理助理、办公室主任。历任国家经贸委企业监督司减负处副处长、督察六室副主任；国务院研究室工交贸易研究司处长、副司长、司长；招商局集团有限公司首席战略官、行政总监。<br /><br />聂黎明：工程师，毕业于南京建筑工程学院机电系起重运输与工程机械专业，获学士学位，后就读于电子科技大学，获管理学硕士学位。现任本公司董事、总经理、党委副书记。历任招商局地产控股股份有限公司运营管理中心副总经理、云南公司总经理、重庆公司总经理、运营管理中心总经理；本公司运营管理中心总经理、华北区域常务副总经理、华北区域总经理、深圳区域总经理、公司副总经理；招商局积余产业运营服务股份有限公司董事、董事长；招商局集团产业发展部/业务协同部部长。<br /><br />徐 鑫：美国注册管理会计师。毕业于中国人民大学财务学专业，获管理学博士学位。现任本公司董事，招商局集团有限公司产业发展部/业务协同部部长。曾任第十三届全国青联委员。历任招商银行深圳分行国际信贷经理，招商局集团有限公司财务部财务策划副主任、财务策划主任、部长助理兼资金处处长兼国际财务公司副总经理，招商局金融集团有限公司财务总监，招商局金融事业群/平台执行委员会执行委员（常务），长城证券股份有限公司董事，招商局金融控股有限公司副总经理（兼财务负责人），招商证券股份有限公司监事，辽宁港口集团有限公司财务总监，辽宁港口股份有限公司董事，深圳市招商平安资产管理有限责任公司党委书记、总经理等职务。<br /><br />黄传京：毕业于英国威尔士大学，获工商管理硕士。现任本公司董事、招商局集团有限公司派出的专职外部董事、招商局能源运输股份有限公司董事、中国外运股份有限公司董事。历任招商局国际青岛码头有限公司码头操作部主管；招商局国际有限公司行政部主任；招商局集团有限公司办公厅副主任、董事会办公室副主任等职务；招商局港口股份有限公司副总经理、董事会秘书、首席数字官；深圳蛇口集装箱码头有限公司董事长、深圳赤湾集装箱码头有限公司董事长、招商保税物流有限公司董事长；招商局太平湾开发投资有限公司副总经理、大连太平湾合作创新区管委会常务副主任、大连太平湾合作创新区建设投资有限公司董事长。<br /><br />叶建芳：中国注册会计师协会会员，澳大利亚注册会计师协会会员，教授。毕业于上海财经大学，获管理学博士学位。现任本公司独立董事，上海财经大学会计专业教授、博士生导师，财政部第三和第四届企业会计准则咨询委员会委员、中国上市公司协会女董事专业委员会副主任委员，上海氯碱化工股份有限公司独立董事、上海浦东发展银行股份有限公司独立董事。历任上海财经大学会计专业助教、讲师、副教授。<br /><br />秦玉秀：高级经济师，具备律师资格。毕业于对外经济贸易大学，获法律硕士学位。现任本公司独立董事，中国核能电力股份有限公司独立董事。历任中国建筑工程总公司/中国建筑股份有限公司法律处副处长，资金部执行经理、副总经理，法务事务部副总经理、总经理，市场与项目管理部总经理，副总法律顾问，总法律顾问；中建财务有限公司董事、监事会主席，河北高速集团外部董事。<br /><br />陈克勤：香港中文大学社会科学（荣誉）学士、社会科学硕士。现任本公司独立董事、香港特别行政区行政会议非官守成员、香港特别行政区立法会议员、民主建港协进联盟主席。兼任华润电力控股有限公司、信义储电控股有限公司、威华达控股有限公司、意力国际控股有限公司、高升集团控股有限公司独立非执行董事，香港按揭证券有限公司非执行董事，香港培侨书院深圳龙华信义学校教育服务有限公司顾问，中石化（香港）有限公司ESG委员会副主任，赈灾基金咨询委员会委员及厦门市政协委员。曾任香港中文大学校董、禁毒基金管理委员会成员、东华三院顾问局当然成员、保良局顾问局当然成员。于成为立法会议员前，曾获任命为行政长官特别助理。陈克勤先生2012年获委任为太平绅士，2016年获颁铜紫荆星章，2021年获颁银紫荆星章。<br /><br />3、非董事高级管理人员<br /><br />聂黎明：董事、总经理，见前述董事介绍。<br /><br />李弘远：毕业于清华大学建筑学专业和哈佛大学景观建筑学专业，分别获建筑学硕士学位和景观建筑硕士学位。现任本公司副总经理。历任招商局集团有限公司区域发展部自贸处处长，深圳市前海蛇口自贸投资发展有限公司产业发展总监兼招商与产业发展部总经理，招商局集团有限公司区域发展部部长助理、自贸办主任助理，招商局漳州开发区有限公司副总经理，招商局集团有限公司战略发展部/科技创新部副部长等职务。<br /><br />伍 斌：毕业于清华大学土木工程系，获工学硕士学位。现任本公司副总经理兼战略发展部总经理。历任招商局地产控股股份有限公司发展部高级经理、总经理助理、副总经理、总经理，公司战略发展部总经理，副总经济师兼战略发展部总经理、总经济师兼战略发展部总经理。<br /><br />吕 斌：毕业于南京工程学院电子系电子信息工程专业，获学士学位。现任本公司副总经理、招商城科总经理、首席数字官、公司控股子公司招商局积余产业运营服务股份有限公司董事长。历任公司江南区域常务副总经理兼南京公司总经理、华东区域总经理兼上海公司总经理、华东区域资产管理公司总经理、华中区域总经理兼武汉公司总经理。<br /><br />余志良：会计师。本科毕业于厦门大学会计学系，获管理学学士学位，研究生毕业于香港中文大学，获金融工商管理硕士（FMBA）。现任本公司财务总监、董事会秘书。历任瑞嘉投资实业有限公司财务总监，招商局地产控股股份有限公司厦门公司财务总监，招商局商业房地产投资信托基金管理人非执行董事及投资委员会主席，招商局置地有限公司非执行董事、执行董事兼总经理、财务总监，招商局集团财务公司董事，招商局工业集团有限公司董事，博时基金管理有限公司董事，招商局集团有限公司财务部(产权部)副部长。<br /><br />赵 方：工程师。毕业于深圳大学建筑与土木工程学院建筑设计及其理论专业，获工学硕士学位。现任本公司副总经理兼产品管理部总经理。历任公司重庆公司总经理兼重庆招商置地总经理、公司产品管理部总经理、公司总经理助理兼产品管理部总经理等职务。<br /><br />唐 坚：具备律师资格。毕业于武汉大学，获法学硕士学位。现任本公司总法律顾问、首席合规官、风险管理部/法律合规部总经理和审计稽核部总经理。历任招商局地产控股股份有限公司法律事务部高级经理、主任法律顾问，招商局集团有限公司风险管理部（法律合规部）经理；本公司法律事务部总经理助理，风险管理部总经理助理（法律合规部总经理助理）、风险管理部副总经理（法律合规部副总经理）、风险管理部/法律合规部/审计稽核部副总经理。<br /><br />（三）现任董事、监事、高级管理人员违法违规情况<br /><br />截至本募集说明书出具之日，发行人董事、监事、高级管理人员设置符合《公司法》等相关法律法规及公司章程的规定，发行人董事、监事及其他高级管理人员不存在涉嫌重大违法违规的情况。<br /><br />八、发行人主营业务经营情况<br /><br />（一）经营范围及主要产品<br /><br />公司的经营范围为：城区、园区、社区的投资、开发建设和运营；交通运输、工业制造、金融保险、对外贸易、旅游、酒店和其他各类企业的投资和管理；邮轮母港及配套设施的建设和运营；房地产开发经营；水陆建筑工程；所属企业产品的销售和所需设备、原材料、零配件的供应和销售；举办体育比赛；物业管理；水上运输、码头、仓储服务；科研技术服务；提供与上述业务有关的技术、经营咨询和技术、信息服务。<br /><br />招商蛇口是中国领先的城市和园区综合开发运营服务商，作为招商局集团旗下城市综合开发运营板块的旗舰企业，坚持以“产融创新，低碳先锋，经营稳健”为特色，为城市发展与产业升级提供综合性的解决方案，致力于成为“美好生活承载者”。<br /><br />（二）主营业务构成<br /><br />2022年度，为匹配战略目标和转型方向，公司将原来的三大主业（园区开发与运营、社区开发与运营、邮轮产业建设与运营三大板块）调整为三类业务，即开发业务、资产运营、城市服务，着力构建租购并举、轻重结合的业务结构，聚焦培育公司的第二成长曲线。同时，继续坚持区域聚焦、城市深耕、综合发展三大策略，依靠“产-网-融-城”四个抓手，以创新驱动为根本动力，踔厉奋进推动高质量发展。开发业务主营以住宅为主的可售型产品的开发与销售，现有公司主要包括深圳招商房地产有限公司等从事住宅房地产开发建设、房地产投资的公司。资产运营业务主营包括商业办公、公寓酒店、产业园区等持有物业运营与资产管理，现有公司主要包括深圳市招商公寓发展有限公司、深圳招商商置投资有限公司等。城市服务业务主营包括物业管理、邮轮、会展、康养等城市运营服务，现有公司包括招商局积余产业运营服务股份有限公司、深圳招商蛇口国际邮轮母港有限公司等。<br /><br />为适应管理经营策略的优化调整，公司于2024年11月1日开始对经营业务进行调整，仍旧划分为三个经营分部，分别为开发业务、资产运营业务及物业服务业务。将2023年包含在城市服务业务分部中的代建业务调整至开发业务分部，将2023年包含在城市服务业务分部中的邮轮及会展业务调整至资产运营业务分部，剩余的其他城市服务业务则保留在物业服务业务。<br /><br />1、主营营业收入分析<br /><br />（1）按业务板块分类<br /><br />最近三年，公司主营业务收入结构如下表所示：<br /><br />图表5-18发行人近三年主营业务收入结构情况表<br /><br />单位：万元、%<br /><br />项目 	2025年度 	2024年度 	2023年度 	<br /><br />金额 	占比 	金额 	占比 	金额 	占比 	<br /><br />开发业务 	13,082,934.50 	84.55 	15,636,122.56 	87.38 	15,423,641.47 	88.13 	<br /><br />资产运营 	717,281.93 	4.64 	714,963.12 	3.99 	665,664.65 	3.80 	<br /><br />物业服务/城市服务 	1,672,581.27 	10.81 	1,543,668.98 	8.63 	1,411,449.69 	8.07 	<br /><br />合计 	15,472,797.70 	100.00 	17,894,754.66 	100.00 	17,500,755.81 	100.00 	<br /><br />注：根据公司战略布局，公司调整了分行业口径。2023年同期数已同口径调整；2022年数据未做调整。<br /><br />报告期内，公司主营业务收入分别为17,500,755.81万元、17,894,754.66万元及15,472,797.70万元。2023年度、2024年度及2025年度的收入增长率分别为-4.37%、2.25%及-13.53%，受房地产项目结转时间分布不均衡以及结转项目产品类型不同的因素影响，结转规模有所波动。2025年度，公司营业收入同比下降13.53%，主要系公司开发业务项目结转规模同比下降，以及投资收益同比减少所致。<br /><br />（2）按区域分类<br /><br />2023年度，按区域分类，公司业务收入具体构成情况如下：<br /><br />单位：万元，%<br /><br />项目 	2023年度 	<br /><br />金额 	占比 	<br /><br />华北区域 	2,028,736.42 	11.59 	<br /><br />华东区域 	4,616,452.11 	26.38 	<br /><br />江南区域 	4,157,734.11 	23.76 	<br /><br />华西区域 	3,635,404.13 	20.77 	<br /><br />华南区域 	2,700,561.25 	15.43 	<br /><br />海外及其他区域 	361,867.79 	2.07 	<br /><br />合计 	17,500,755.81 	100.00 	<br /><br />注：2023年同期数已同口径调整。<br /><br />2025年，公司根据管理架构变动，调整了分地区口径。2024年度-2025年度，按区域分类，公司业务收入具体构成情况如下：<br /><br />单位：万元，%<br /><br />项目 	2025年度 	2024年度 	<br /><br />金额 	占比 	金额 	占比 	<br /><br />北部地区 	1,656,888.03 	10.71 	1,500,318.60 	8.38 	<br /><br />东部区域 	6,463,110.59 	41.77 	8,061,926.52 	45.05 	<br /><br />南部区域 	3,973,473.47 	25.68 	4,284,899.14 	23.95 	<br /><br />中西部区域 	3,379,325.61 	21.84 	4,047,610.40 	22.62 	<br /><br />合计 	15,472,797.70 	100.00 	17,894,754.66 	100.00 	<br /><br />注：2024年同期数已做同口径调整。<br /><br />2025年，受房地产项目结转地区结构变动影响，南部地区、中西部地区营业收入同比变动较大。<br /><br />2、主营营业成本分析<br /><br />2023-2025年度，公司主营业务成本结构如下表所示：<br /><br />单位：万元、%<br /><br />项目 	2025年度 	2024年度 	2023年度 	<br /><br />	金额 	占比 	金额 	占比 	金额 	占比 	<br /><br />开发业务 	11,077,786.55 	83.02 	13,200,076.45 	86.38 	12,784,497.11 	86.85 	<br /><br />资产运营 	770,906.15 	5.78 	705,288.73 	4.62 	660,878.81 	4.49 	<br /><br />物业服务/城市服务 	1,495,391.05 	11.21 	1,375,804.21 	9.00 	1,275,067.50 	8.66 	<br /><br />合计 	13,344,083.76 	100.00 	15,281,169.39 	100.00 	14,720,443.42 	100.00 	<br /><br />注：根据公司战略布局，公司调整了分行业口径。2023年同期数已同口径调整；2022年数据未做调整。<br /><br />3、主营业务毛利及毛利率分析<br /><br />最近三年，公司分业务板块毛利润及毛利润率如下表所示：<br /><br />单位：万元、%<br /><br />项目 	2025年度 	2024年度 	2023年度 	<br /><br />毛利 	毛利率 	毛利 	毛利率 	毛利 	毛利率 	<br /><br />开发业务 	2,005,147.95 	15.33 	2,436,046.11 	15.58 	2,639,144.36 	17.11 	<br /><br />资产运营 	-53,624.23 	-7.48 	9,674.39 	1.35 	4,785.84 	0.72 	<br /><br />物业服务/城市服务 	177,190.22 	10.59 	167,864.77 	10.87 	136,382.19 	9.66 	<br /><br />合计 	2,128,713.94 	13.76 	2,613,585.27 	14.61 	2,780,312.39 	15.89 	<br /><br />注：以上毛利润率为税前口径。根据公司战略布局，公司调整了分行业口径。2023年同期数已同口径调整。<br /><br />（三）各板块业务介绍<br /><br />1、开发业务<br /><br />（1）业务简介<br /><br />1）开发业务<br /><br />开发业务主营以住宅为主的可售型商品房的开发与销售，开发业务主营以住开发业务主营以住宅为主的可售型商品房的开发与销售，现有运营主体主要包括深圳招商房地产有限公司等从事住宅房地产开发建设、房地产投资的公司，是公司目前最主要的收入来源。<br /><br />作为绿色人居的探路者、实践者和领跑者，公司坚持区域聚焦、城市深耕。深入贯彻“安全、舒适、绿色、智慧”的好房子国家标准，研发并落地“招商蛇口好房子”技术体系，打造品质人居、绿色人居、智慧人居。“玺系”“揽阅系”“启序系”“天青系”等住宅产品，以持续迭代的品质升级居住体验。<br /><br />2）代建业务<br /><br />代建业务积极发挥核心开发能力优势，推动政府代建、商业代建等轻资产业务，业态涵盖住宅公寓、产业商办、文体艺术等九大领域，赋能公司多业务协同发展。<br /><br />（2）业务模式<br /><br />1）开发业务流程<br /><br />项目开发是一项复杂的系统工程，投资大，涉及政府及合作单位广泛，因此，开发业务的经营流程也较为复杂。公司根据国家对项目开发各环节的管理规定，结合跨区域经营的实践经验，总结制定了业务流程：<br /><br />图表5-23发行人社区开发项目跨区域经营业务流程图<br /><br />2）市场定位及主要消费群体<br /><br />①产品定位公司持续迭代精益交付体系，提升交付品质及客户口碑，完美交付比例及满意度持续提升。公司建设了专业化的客研体系，提升产品定位精确性，将客研模块标准化细化至城市微板块分级分类管理。围绕客户导向推行产品创新，强化项目开发全周期的品质管控，推动基于客户体验的产品线迭代升级，打造“璀璨系”“天青系”“序系”等特色产品系，呈现出西安序、合肥天青臻境、合肥四季臻邸、南京璀璨璟园、长沙江山境、长沙臻境、成都新川臻境等多个精品项目，在各地受到客户高度认同。<br /><br />②消费群体定位<br /><br />公司核心业务为商品住宅开发及销售，主要客户群体覆盖城镇首置、首改住房需求家庭、改善型住房需求家庭和养老需求的消费者。<br /><br />3）主要融资方式<br /><br />公司目前主要融资方式为银行贷款，同时积极尝试新的融资方式，通过境外股权和债权融资、保险资金、信托贷款等多种融资方式的引入，持续降低融资成本和优化融资结构。同时，注重售房首期款、银行按揭放款的管理，加强应收账款和其他应收款的回收管理，以减轻外部筹资的压力。<br /><br />4）主要采购情况<br /><br />公司产品管理中心是采购业务主管部门，负责全国采购业务的管理，制订采购制度流程及管理规范；执行总部管理职能，对区域总部及城市公司采购业务进行指导和监管。公司制定了《采购管理流程》及配套指引文件，管理全资及控股子公司所有住宅、商业开发项目的各类采购业务及供应商。采购管理制度明确规定了公司及控股子公司各类采购业务的采购范围、采购方式、定价方式、采购流程、供应商管理等。<br /><br />公司开展项目工程建设时，严格依照《中华人民共和国招标投标法》，履行招投标程序选定承建商。在采购主要原材料时，根据采购产品或服务的金额和风险大小，采用的采购模式包括战略采购、年度合作与常规采购三种。从金额规模、适用顺序上，战略采购、年度合作、常规采购由高到低依次递减。<br /><br />战略采购：对于金额或风险较大的原材料、服务，通过邀请招标等采购方式确定合作单位，确定费率、单价、折扣率，签订战略采购协议，协议约定供方提供的产品、价格、服务内容，城市公司在协议期间内按协议规定进行采购并签署执行协议。战略采购按适用区域范围分为全国战略采购、区域战略采购。<br /><br />年度采购：通过邀请招标等采购方式确定供应商，并与供应商签署年度合作协议，约定供方提供的产品、价格、服务内容，并在协议年度内按协议规定进行采购并签署执行协议。<br /><br />对于上述两种采购方式范围以外的、金额较小的原材料、服务，主要由城市公司通过招标、比价等方式选择供应商完成常规采购。<br /><br />公司对供应商的管理贯穿整个采购过程，包括供方资格认证、供方动态评估（含过程评估、履约评估、供方绩效改进）、供方年度总评定级三个部分。每年年初由公司总部或区域总部和城市公司对上一年度合作的供应商在产品、质量、服务等方面做出综合评价，并按照评价结果情况采取不同的管理手段和措施。<br /><br />5）开发项目的定价模式<br /><br />为保证项目有一个科学的价格体系应对市场竞争，在充分研究市场和竞争对手的前提下，公司制定了项目销售定价指标体系，对每一个项目的开盘定价都经过严格的市场论证，即通过一手竞争楼盘调研、二手楼盘成交价格调研、物业价值指标权重评价及各单元户型质素评价，并在此基础上进行客户调研数据的统计分析，最终结合开发和经营目标，形成项目销售价格。<br /><br />6）销售模式<br /><br />近年来，公司紧跟市场变化，适时调整开发节奏与销售策略，不断加大营销推广力度，提升去化速度。公司会根据每个项目销售特点选择对应的销售模式，并制定相应的销售策略。为准确把握市场需求，公司在确保风险整体可控的情况下进一步理顺销售机制和流程，以责权利统一为原则，授权各城市公司具体负责项目销售策划及实施。<br /><br />（3）业务经营情况<br /><br />1）开发业务<br /><br />公司近年来保持战略定力，聚焦投资，稳定开发业务基本盘。2025年公司累计实现签约销售面积716.12万平方米，累计实现签约销售金额1,960.09亿元，行业整体排名提升一位至第四位。公司在上海、深圳、成都、西安、长沙、南京、郑州、苏州、佛山、南通10个城市实现全口径销售金额排名前三，全国重点30城中进入当地TOP5的城市共计15个。<br /><br />公司坚持聚焦核心、以销定投、精挑细选的投资策略，强化投资管控，落实精准投资。2025年，公司累计获取43宗地块，总计容建面约440万平方米，总地价约938亿元，公司需支付地价约为543亿元。2025年，公司在“核心10城”的投资占比接近90%，其中在一线城市的投资占公司全部投资额的63%，比上年进一步提升，先后获取上海5宗，深圳、北京、成都、杭州各3宗，西安2宗优质土地。<br /><br />公司报告期内开发业务的销售与结算情况如下：<br /><br />单位：万平方米、亿元<br /><br />指标 	2025年 	2024年 	2023年 	<br /><br />销售面积 	716.12 	935.90 	1,223.41 	<br /><br />销售金额 	1,960.09 	2,193.02 	2,936.35 	<br /><br />结转面积 	564.00 	746.18 	845.09 	<br /><br />2）代建业务<br /><br />①业务基本情况<br /><br />公司自2010年起开展代建业务，已累计承接代建项目超540个，布局城市超27个，累计管理面积超2,000万平方米，服务客户涵盖各地政府机构、城投公司、大型企业，形成了覆盖会展中心、产业商办、住宅公寓、医疗康养、文体中心、学校教育、市政公园、道路桥梁、水工等九大产品业态的综合代建能力。为推动代建业务规模化、专业化、品牌化发展，公司于2024年3月正式设立专业公司招商建管，作为招商蛇口旗下统筹管理并开展代建业务的专业公司。2024年，公司新增77个代建项目，新增代建管理面积约898万平方米，业务聚焦实现爆发式增长。新进驻苏州、合肥、沈阳、西安、济南、十堰等城市；招商建管大力推进产品力和服务力提升，发布《招商建管服务指南》，在履约项目高效推进，多个代销项目产品力出圈得到市场追捧，多个项目获得国际国家级奖项。2024年代建新签约规模、代建综合能力、代建产品力均跻身行业TOP10。<br /><br />②经营模式<br /><br />发行人进行代建项目的报建、施工管理等全流程服务（不负责具体施工执行），代建项目资金来源于外部委托方。委托方按照工程进度支付一定比例代建费用。代建项目资金由发行人与受委托方按照项目工程量定期结算。<br /><br />③盈利模式<br /><br />代建业务模式主要为公司输出人员为标的项目提供全条线操盘管理服务，以项目销售额为基础，按照双方约定的比率收取代建管理费。<br /><br />④代建会计处理方式及会计处理依据<br /><br />由于在总承包代建模式下，发行人需要承担工程物资毁损、工期延误等风险，因此按照工程进度根据总额法确认收入及成本。在代收代付模式下，发行人不承担工程物资毁损风险，按照工程进度根据净额法确认收入及成本。<br /><br />（4）土地储备<br /><br />2包含车位<br /><br />房地产行业景气度下行背景下，公司拿地支出整体呈下降态势，并向一线城市聚焦，为未来销售提供保障；但考虑到房价下降，公司项目获利能力预计随之下降。在行业整体销售下行阶段，公司销售金额仍保持一定韧性，且一二线城市项目贡献主要的销售占比。随着公司新开工规模的下降及竣工规模维持高位，公司在建项目规模有望继续下降，资本支出压力将下降。<br /><br />公司坚持区域聚焦、城市深耕、以销定投、精挑细选的投资策略，资源投放聚焦强心城市。2025年，公司累计获取43宗地块，总计容建面约440万平方米，总地价约938亿元，公司需支付地价约为543亿元。公司最近三年及最土地储备情况如下表所示：<br /><br />图表5-31发行人近三年土地储备情况表<br /><br />指标 	2025年 	2024年 	2023年 	<br /><br />当年新拓展项目（个） 	43 	26 	55 	<br /><br />当年新增土地建筑储备（万平方米） 	440 	215 	590 	<br /><br />当年新增土地平均成本（元/平方米） 	21,318 	8,179 	19,220 	<br /><br />当年地价总额（亿元） 	938 	334.4 	1,134 	<br /><br />备注：上述数据均为全口径数据，地价支出金额含收并购项目支出金额。<br /><br />2023-2025年，发行人获取土地的情况如下（单位：平方米、万元、元/平方米）：<br /><br />表：2023年度发行人拿地情况统计<br /><br />序号 	项目名称 	项目区域 	土地用途 	土地面积（万平方米） 	计容建筑面积（万平方米） 	权益比例 	公司需支付价款（万元） 	截至2025年12月末已交出让金（万元） 	已交出让金来源 	后续出让金（万元） 	后续出让金资金来源 	<br /><br />1 	郑州老鸦陈资产包32亩地块 	郑州市惠济区 	住宅 	2.11 	8.84 	90.00% 	53,013 	53,013 	自有资金 	- 	- 	<br /><br />2 	合肥市包河区BH202226地块 	合肥市包河区 	住宅 	3.75 	6.00 	100.00% 	59,386 	59,386 	自有资金 	- 	- 	<br /><br />3 	苏地2023-WG-5号地块 	苏州市工业园区 	住宅 	2.55 	4.60 	100.00% 	91,910 	91,910 	自有资金 	- 	- 	<br /><br />4 	杭州市临平区杭政储出[2022]102号 	杭州市临平区 	住宅、商业用地 	12.78 	33.35 	99.00% 	243,566 	243,566 	自有资金 	- 	- 	<br /><br />5 	南京市江宁区科学园GO8地块（注1） 	南京市江宁区 	住宅 	4.96 	10.42 	79.00% 	181,500 	181,500 	自有资金 	- 	- 	<br /><br />6 	深圳宝安沙井A301-0602地块 	深圳市宝安区 	住宅 	2.52 	11.19 	100.00% 	221,800 	221,800 	自有资金 	- 	- 	<br /><br />7 	苏州市工业园区创苑路66号地块 	苏州市工业园区 	住宅 	4.82 	5.79 	49.00% 	97,856 	97,856 	自有资金 	- 	- 	<br /><br />8 	上海浦东新场古镇02-02地块 	上海市浦东新区 	住宅 	3.96 	7.91 	50.00% 	81,221 	81,221 	自有资金 	- 	- 	<br /><br />9 	上海浦东周浦06-04地块 	上海市浦东新区 	住宅 	2.61 	4.69 	80.00% 	138,456 	138,456 	自有资金 	- 	- 	<br /><br />10 	合肥高新区GX202302租赁住宅地块 	合肥市高新区 	住宅 	4.80 	10.29 	100.00% 	25,254 	25,254 	自有资金 	- 	- 	<br /><br />11 	北京通州区东小马6009地块 	北京市通州区 	住宅 	2.96 	6.50 	100.00% 	232,000 	232,000 	自有资金 	- 	- 	<br /><br />12 	武汉经开区P(2023)008号1MA地块 	武汉市经开区 	住宅 	4.12 	9.89 	50.00% 	37,097 	37,097 	自有资金 	- 	- 	<br /><br />13 	厦门市五缘湾西潘B05地块 	厦门市湖里区 	住宅、商业、教育、公用 	3.63 	13.06 	100.00% 	637,000 	637,000 	自有资金 	- 	- 	<br /><br />14 	西安市高新区中央创新区GX3-42-73-2地块（注1） 	西安市高新区 	住宅 	3.99 	9.58 	100.00% 	117,000 	117,000 	自有资金 	- 	- 	<br /><br />15 	佛山宝华旧村居改造项目02-27地块（注1） 	佛山市南海区 	住宅 	1.55 	4.72 	51.00% 	15,223 	15,223 	自有资金 	- 	- 	<br /><br />16 	佛山宝华旧村居改造项目01-13a地块（注1） 	佛山市南海区 	住宅 	2.07 	6.62 	51.00% 	21,591 	21,591 	自有资金 	- 	- 	<br /><br />17 	[2023]长沙市020号天心区披塘地块 	长沙市天心区 	住宅 	7.56 	21.93 	60.00% 	55,177 	55,177 	自有资金 	- 	- 	<br /><br />18 	合肥市蜀山区SS202304植物园地块 	合肥市蜀山区 	住宅 	6.17 	9.25 	100.00% 	123,302 	123,302 	自有资金 	- 	- 	<br /><br />19 	北京亦庄台湖0032地块 	北京市亦庄经济开发区 	住宅 	4.34 	8.68 	100.00% 	330,050 	330,050 	自有资金 	- 	- 	<br /><br />20 	杭州市牛田R21-09地块 	杭州市上城区 	住宅 	3.94 	7.88 	50.00% 	117,575 	117,575 	自有资金 	- 	- 	<br /><br />21 	南京市秦淮区南部新城02号地（注2） 	南京市秦淮区 	住宅 	2.92 	7.60 	43.00% 	118,090 	118,090 	自有资金 	- 	- 	<br /><br />22 	北京市丰台区羊坊020地块 	北京市丰台区 	住宅 	3.59 	7.89 	100.00% 	316,000 	316,000 	自有资金 	- 	- 	<br /><br />23 	宁波市海曙区长乐CL-01-06b地块 	宁波市海曙区 	商住 	3.63 	8.52 	70.00% 	63,038 	63,038 	自有资金 	- 	- 	<br /><br />24 	宁波市海曙区长乐CL-01-06a地块 	宁波市海曙区 	住宅 	1.74 	5.21 	70.00% 	51,443 	51,443 	自有资金 	- 	- 	<br /><br />25 	上海市松江新桥镇05-05租赁住宅地块 	上海市松江区 	住宅 	2.66 	6.64 	100.00% 	23,994 	23,994 	自有资金 	- 	- 	<br /><br />26 	上海市松江区永丰街道SJC10011单元H02-16、H02-18号地块 	上海市松江区 	住宅 	4.52 	7.23 	100.00% 	184,790 	184,790 	自有资金 	- 	- 	<br /><br />27 	杭州蜀山南单元XSCQ2601-56、72地块 	杭州市萧山区 	住宅 	2.47 	3.21 	100.00% 	57,295 	57,295 	自有资金 	- 	- 	<br /><br />28 	杭州蜀山南单元XSCQ2601-77、78地块 	杭州市萧山区 	住宅、商业 	5.45 	7.08 	98.00% 	131,480 	131,480 	自有资金 	- 	- 	<br /><br />29 	苏州市昆山高新区虹桥路东侧7号地块 	苏州市昆山市高新区 	住宅 	4.90 	9.81 	49.00% 	88,741 	88,741 	自有资金 	- 	- 	<br /><br />30 	苏州市园区车坊马上巷西42号地块 	苏州市工业园 	住宅 	2.31 	3.70 	100.00% 	77,633 	77,633 	自有资金 	- 	- 	<br /><br />31 	徐州市金融集聚区二期2023-38号地块 	徐州市云龙区 	住宅、商业 	10.62 	22.05 	65.00% 	111,150 	111,150 	自有资金 	- 	- 	<br /><br />32 	长沙市观沙岭19#地块 	长沙市岳麓区 	住宅 	2.87 	11.48 	95.00% 	99,080 	99,080 	自有资金 	- 	- 	<br /><br />33 	合肥市包河区BH202306地块 	合肥市包河区 	住宅、幼儿园 	7.98 	17.24 	99.00% 	217,119 	217,119 	自有资金 	- 	- 	<br /><br />34 	北京经济技术开发区亦庄新城0202街区YZ00-0202-X47R1地块 	北京市经济技术开发区 	住宅 	7.74 	17.80 	90.00% 	712,080 	712,080 	自有资金 	- 	- 	<br /><br />35 	杭州临平乔司新城中心区F1-4地块 	杭州市临平区 	住宅、商业 	3.25 	5.86 	100.00% 	73,231 	73,231 	自有资金 	- 	- 	<br /><br />36 	北京市石景山区1609街区新首钢国际人才社区核心区1609-014、018等地块 	北京市石景山区 	住宅、商业、办公 	6.84 	19.14 	20.00% 	105,000 	105,000 	自有资金 	- 	- 	<br /><br />37 	杭州拱墅庆隆小河单元GS0303-R22-20(A) 、GS0303-R21-20(B)地块 	杭州市拱墅区 	住宅 	1.48 	3.71 	100.00% 	143,093 	143,093 	自有资金 	- 	- 	<br /><br />38 	武汉市武昌区小湖口村地块 	武汉市武昌区 	住宅 	1.73 	5.18 	100.00% 	89,355 	89,355 	自有资金 	- 	- 	<br /><br />39 	西安市航天HTO1-31-16-1地块（注3） 	西安市航天区 	住宅、商业 	5.94 	11.88 	99.00% 	121,820 	121,820 	自有资金 	- 	- 	<br /><br />40 	宁波市江北区JB12-02-02地块 	宁波市江北区 	住宅 	3.00 	6.90 	99.00% 	91,611 	91,611 	自有资金 	- 	- 	<br /><br />41 	上海市浦东新区三林环外区域PDPO-0901 单元 0901-07-04、0901-08-03、0901-09-02地块 	上海市浦东新区 	住宅 	8.54 	18.79 	100.00% 	738,626 	738,626 	自有资金 	- 	- 	<br /><br />42 	上海市闵行区浦江社区MHPO-1312单元44-01、45-01地块 	上海市闵行区 	住宅 	5.83 	11.66 	60.00% 	166,485 	166,485 	自有资金 	- 	- 	<br /><br />43 	上海市静安区天目社区C070102单元04-05、05-01地块 	上海市静安区 	住宅、商业、社区配套 	5.22 	7.48 	40.00% 	285,400 	285,400 	自有资金 	- 	- 	<br /><br />44 	西安高新区GX3-42-73-1地块（注3） 	西安市高新区 	住宅 	5.09 	12.21 	100.00% 	138,600 	138,600 	自有资金 	- 	- 	<br /><br />45 	青岛市李沧区涞水路以南、汇川路以东LC0605-26a地块 	青岛市李沧区 	住宅 	4.02 	8.03 	39.00% 	37,596 	37,596 	自有资金 	- 	- 	<br /><br />46 	青岛市李沧区涞水路以北、汇川路以东LC0605-27地块 	青岛市李沧区 	住宅 	2.12 	3.19 	39.00% 	15,376 	15,376 	自有资金 	- 	- 	<br /><br />47 	成都天府新区麓湖TF(07/09)：2023-14地块 	成都市天府新区 	住宅 	5.05 	9.15 	30.00% 	47,214 	47,214 	自有资金 	- 	- 	<br /><br />48 	成都武侯区武侯新城WH04(251)：2023-027地块 	成都市武侯区 	住宅 	7.04 	14.09 	40.00% 	100,317 	100,317 	自有资金 	- 	- 	<br /><br />49 	上海市杨浦区平凉社区01B4-04地块 	上海市杨浦区 	住宅 	1.27 	1.71 	70.00% 	113,715 	113,715 	自有资金 	- 	- 	<br /><br />50 	广州市天河区牛利岗北街168号AT0208111地块 	广州市天河区 	住宅 	4.73 	14.24 	49.00% 	292,952 	292,952 	自有资金 	- 	- 	<br /><br />51 	[2023]长沙市065号梅溪湖国际新城L06-B31地块 	湖南湘江新区 	住宅 	8.24 	17.30 	80.00% 	83,053 	83,053 	自有资金 	- 	- 	<br /><br />52 	西安高新区CID(GX3-18-15)地块（注3） 	西安市高新区 	住宅、商业 	3.30 	9.25 	100.00% 	138,900 	138,900 	自有资金 	- 	- 	<br /><br />53 	香港市区重建局九龙城盛德街/马头涌道发展项目(CBS-1：KC)（注3） 	香港九龙区 	住宅、商业、社区配套 	0.43 	3.85 	30.00% 	52,545 	52,545 	自有资金 	- 	- 	<br /><br />54 	上海市宝山区顾村大型居住社区BSP0-0103单元0304-06、0303-02、0309-04地块 	上海市宝山区 	住宅、商业 	12.94 	32.98 	100.00% 	459,481 	459,481 	自有资金 	- 	- 	<br /><br />55 	西安港务区奥体大道交大GW1-8-1、GW1-8-2、GW1-8-3地块（注3） 	西安市港务区 	住宅 	14.35 	35.88 	100.00% 	245,960 	245,960 	自有资金 	- 	- 	<br /><br />注1：项目名称中含“注1”的项目为公司控股子公司招商局置地有限公司控股子公司新获取项目，所列示权益比例为穿透至本公司持有该项目的权益比例，公司需支付价款为该项目全部地价。<br /><br />注2：“项目名称”列中，含“注2”的项目为公司控股子公司招商局置地有限公司之控股子公司招商局地产（南京）有限公司新获取项目（招商局置地有限公司和本公司分别持有其51%和49%的股份），招商局地产（南京）有限公司直接持有该项目49%股份，所列示权益比例为穿透至本公司持有该项目的权益比例。注3：“项目名称”列中，含“注3”的项目为公司控股子公司招商局置地有限公司（公司间接持有其74.35%的股权）之全资子公司新获取项目，所列示权益比例为招商局置地有限公司持有项目的权益比例。<br /><br />表：2024年度发行人拿地情况统计<br /><br />序号 	项目名称 	项目区域 	土地用途 	土地面积（万平方米） 	计容建筑面积（万平方米） 	权益比例 	公司需支付价款（万元） 	截至2025年12月末已交出让金（万元） 	已交出让金来源 	后续出让金（万元） 	后续出让金资金来源 	<br /><br />1 	上海市松江区泗泾镇SJS20005单元14-01、16-02、17-07号地块 	上海市松江区 	住宅、商业 	12.96 	29.78 	100% 	525,080 	525,080 	自有资金 	- 	- 	<br /><br />2 	成都市成华区二仙桥街道CH12(251)：2023-056号地块 	成都市成华区 	住宅 	3.11 	6.21 	70% 	70,861 	70,861 	自有资金 	- 	- 	<br /><br />3 	合肥滨湖区BK202401地块 	合肥市滨湖区 	住宅 	2.88 	5.18 	100% 	129,851 	129,851 	自有资金 	- 	- 	<br /><br />4 	南京市建邺区江东商贸区G01地块（注4） 	南京市建邺区 	住宅 	2.98 	6.56 	50% 	117,500 	117,500 	自有资金 	- 	- 	<br /><br />5 	郑州市二七区大学南路西、桂江路南郑政出（2024）4号地 	郑州市二七区 	住宅 	4.31 	10.74 	49.5% 	17,897 	17,897 	自有资金 	- 	- 	<br /><br />6 	广州市黄埔区护林路以南、镇东路以东HPG-DS-26地块 	广州市黄埔区 	住宅 	3.77 	16.22 	33% 	131,580 	131,580 	自有资金 	- 	- 	<br /><br />7 	深海科技城YK02-11-01地块 	三亚市崖州区 	住宅 	2.18 	5.45 	13% 	4,599 	4,599 	自有资金 	- 	- 	<br /><br />8 	上海市宝山区顾村大型居住社区BSP0-0103单元0308-02、0314-05地块 	上海市宝山区 	住宅、商业 	6.69 	13.99 	60% 	186,717 	186,717 	自有资金 	- 	- 	<br /><br />9 	郑州市惠济区郑政出〔2023〕7号老鸦陈28亩地块 	郑州市惠济区 	住宅 	1.84 	7.35 	60% 	25,560 	25,560 	自有资金 	- 	- 	<br /><br />10 	上海市徐汇区长桥街道xh315-10、xh313-16地块 	上海市徐汇区 	住宅、商业 	3.97 	12.38 	50% 	85,000 	85,000 	自有资金 	- 	- 	<br /><br />11 	杭州市拱墅区上塘单元FG09-R21/S2-01地块 	杭州市拱墅区 	住宅 	2.72 	3.26 	100% 	135,548 	135,548 	自有资金 	- 	- 	<br /><br />12 	上海静安区曹家渡社区C050301单元9A-20地块 	上海静安区 	住宅 	1.85 	4.96 	80% 	452,790 	452,790 	自有资金 	- 	- 	<br /><br />13 	广州市南沙区横沥2024NJY-3地块（注4） 	广州市南沙区 	住宅 	3.12 	7.80 	100% 	101,780 	101,780 	自有资金 	- 	- 	<br /><br />14 	西安港务区铁一中GW1-13-40地块（注4） 	西安港务区 	住宅 	4.59 	10.10 	100% 	99,860 	99,860 	自有资金 	- 	- 	<br /><br />15 	北京市通州区梨园〔2024〕040号地块 	北京市通州区 	住宅 	1.60 	3.47 	100% 	99,200 	99,200 	自有资金 	- 	- 	<br /><br />16 	香港新界 Fanling Sheung ShuiTown Lot No.297 	香港新界区 	住宅 	1.44 	10.39 	40% 	76,966 	76,966 	自有资金 	- 	- 	<br /><br />17 	天津市武清区津武(挂)2024-013号地块 	天津市武清区 	住宅 	3.10 	4.64 	100% 	34,900 	34,900 	自有资金 	- 	- 	<br /><br />18 	南通市创新区紫琅湖东R24013地块 	南通市创新区 	住宅 	4.27 	4.31 	51% 	36,822 	36,822 	自有资金 	- 	- 	<br /><br />19 	苏州工业园区通园路西Z39号地块 	苏州市工业园区 	住宅 	2.84 	4.26 	70% 	53,628 	53,628 	自有资金 	- 	- 	<br /><br />20 	成都市成华区CH16(070102)：2024-068地块 	成都市成华区 	住宅 	5.44 	10.88 	100% 	151,267 	151,267 	自有资金 	- 	- 	<br /><br />21 	三亚崖州湾科技城YK06-01-02地块 	三亚市崖州区 	住宅 	1.84 	5.52 	100% 	18,486 	18,486 	自有资金 	- 	- 	<br /><br />22 	西安市浐灞国际港GW1-9-4地块(注4) 	西安市浐灞国际港 	住宅 	4.26 	10.65 	100% 	76,100 	76,100 	自有资金 	- 	- 	<br /><br />23 	上海市宝山区淞南N12-0402单元K1-11地块 	上海市宝山区 	商业、住宅 	5.68 	12.49 	30% 	129,208 	129,208 	自有资金 	- 	- 	<br /><br />24 	上海市宝山区淞南N12-0402单元D1-04地块 	上海市宝山区 	住宅 	3.46 	7.61 	70% 	205,037 	205,037 	自有资金 	- 	- 	<br /><br />25 	上海市长宁区W040602单元F1-09地块 	上海市长宁区 	商业、住宅 	1.12 	2.47 	30% 	65,475 	65,475 	自有资金 	- 	- 	<br /><br />26 	杭州市上城区四堡七堡JG1405-27地块 	杭州市上城区 	住宅 	3.32 	8.30 	100% 	312,317 	312,317 	自有资金 	- 	- 	<br /><br />注4：“项目名称”列中，含“注4”的项目为公司控股子公司招商局置地有限公司（公司间接持有其74.35%的股权）之控股子公司新获取项目，所列示权益比例为招商局置地之控股子公司持有项目的权益比例。<br /><br />表：2025年发行人拿地情况统计<br /><br />序号 	项目名称 	项目区域 	土地用途 	土地面积（万平方米） 	计容建筑面积（万平方米） 	权益比例 	公司需支付价款（万元） 	截至2025年12月末已交出让金（万元） 	已交出让金来源 	后续出让金（万元） 	后续出让金资金来源 	<br /><br />1 	北京市海淀区朱房村029地块 	北京市海淀区 	住宅 	4.27 	10.26 	10% 	91,520 	91,520 	自有资金 	- 	- 	<br /><br />2 	北京市大兴区亦庄X24地块 	北京市大兴区 	住宅、商业 	4.57 	11.42 	100% 	348,000 	348,000 	自有资金 	- 	- 	<br /><br />3 	佛山宝华二期YDCR44060500102800地块(注5) 	佛山市南海区 	住宅 	0.89 	3.17 	51% 	4,867 	4,867 	自有资金 	- 	- 	<br /><br />4 	佛山新城管委会208030-011地块(注5) 	佛山市顺德区 	住宅 	6.73 	18.15 	100% 	127,053 	127,053 	自有资金 	- 	- 	<br /><br />5 	上海嘉定区嘉定新城F03A-4地块 	上海市嘉定区 	住宅 	3.8 	8.35 	100% 	266,030 	266,030 	自有资金 	- 	- 	<br /><br />6 	成都市高新区GX2025-05(070102)地块 	成都市高新区 	住宅 	4.26 	8.52 	100% 	270,004 	270,004 	自有资金 	- 	- 	<br /><br />7 	[2025]长沙市008号鼓风机厂东地块 	长沙市雨花区 	住宅 	4.83 	12.55 	70% 	46,606 	46,606 	自有资金 	- 	- 	<br /><br />8 	杭州市余杭区良渚东单YH030502-13地块 	杭州市余杭区 	住宅 	5.94 	14.86 	25% 	41,608 	41,608 	自有资金 	- 	- 	<br /><br />9 	成都市青羊区外金沙QY08(070102)：2024-057QY09(070102/0901)：2024-058、QY10(070102)：2024-059QY07(070102)：2024-056地块 	成都市青羊区 	商业、住宅 	10.56 	19.01 	48% 	163,622 	123,129 	自有资金 	40,493 	自有资金 	<br /><br />10 	北京通州八里桥片区棚户区改造项目FZX-0401-6044、6049地块 	北京市通州区 	住宅 	3.47 	8.68 	100% 	270,820 	270,820 	自有资金 	- 	- 	<br /><br />11 	长沙市枫林路金岭046号地块 	长沙市岳麓区 	住宅 	3.76 	7.53 	80% 	28,902 	28,902 	自有资金 	- 	- 	<br /><br />12 	南京市河西绿博园南G28地块(注5) 	南京市建邺区 	住宅 	3.95 	7.11 	100% 	320,400 	320,400 	自有资金 	- 	- 	<br /><br />13 	温州市洪殿单元D-10、E-02地块 	温州市鹿城区 	住宅 	5.54 	11.25 	50% 	86,495 	86,495 	自有资金 	- 	- 	<br /><br />14 	郑政出〔2025〕1号(网)地块 	郑州市惠济区 	住宅 	2.69 	8.06 	100% 	40,313 	40,313 	自有资金 	- 	- 	<br /><br />15 	宜昌沙河P(2013)018号地块 	宜昌市西陵区 	住宅 	4.06 	8.12 	26% 	5,674 	5,674 	自有资金 	- 	- 	<br /><br />16 	南山饼干厂K601-0021项目(注5) 	深圳市南山区 	住宅 	1.5 	9.88 	51% 	80,191 	80,191 	自有资金 	- 		<br /><br />17 	郑政出〔2021〕74号（网）地块 	郑州市惠济区 	住宅 	4.34 	10.82 	40% 	21,370 	21,370 	自有资金 	- 	- 	<br /><br />18 	深圳前海桂湾T201-0232地块 	深圳市南山区 	住宅 	0.83 	2.56 	100% 	215,500 	215,500 	自有资金 	- 	- 	<br /><br />19 	上海市浦东新区唐镇中心镇区C-02C-01地块 	上海市浦东区 	住宅 	2.27 	5.21 	70% 	191,079 	191,079 	自有资金 	- 	- 	<br /><br />20 	武汉市江汉区P（2025）065号 	武汉市江汉区 	住宅 	2.70 	8.80 	100% 	129,360 	25,872 	自有资金 	103,488 	自有资金 	<br /><br />21 	厦门2025P07号保租房地块 	厦门市湖里区 	商业、住宅 	0.70 	2.50 	100% 	9,500 	4,750 	自有资金 	4,750 	自有资金 	<br /><br />22 	深圳市宝中南街坊A002-0108地块 	深圳市宝安区 	住宅 	4.25 	14.50 	55% 	475,200 	475,200 	自有资金 	- 	- 	<br /><br />23 	西安浐灞国际港CB2-2-272地块（注5） 	西安市浐灞国际港 	住宅 	7.73 	15.46 	100% 	157,195 	55,018 	自有资金 	102,177 	自有资金 	<br /><br />24 	上海徐汇区C030301单元125-31地块 	上海市徐汇区 	住宅、商业、办公、科研 	10.39 	45.51 	35% 	508,760 	508,760 	自有资金 	- 	- 	<br /><br />25 	上海徐汇区C030301单元127b-24地块 	上海市徐汇区 	住宅 	3.02 	7.91 	55% 	146,397 	146,397 	自有资金 	- 	- 	<br /><br />26 	杭州市北单元23地块 	杭州市萧山区 	住宅 	2.59 	6.46 	51% 	86,318 	86,318 	自有资金 	- 	- 	<br /><br />27 	西安未央区环园中路77亩（注5） 	西安市未央区 	住宅 	5.13 	11.79 	100% 	73,800 	36,900 	自有资金 	36,900 	自有资金 	<br /><br />28 	南通市滨江南C09西地块 	南通市崇川区 	住宅 	7.42 	11.46 	41% 	55,849 	55,849 	自有资金 	- 	- 	<br /><br />29 	南通市滨江南C09东地块 	南通市崇川区 	住宅 	7.50 	11.64 	41% 	56,393 	56,393 	自有资金 	- 	- 	<br /><br />30 	南通创新区紫琅湖88号 	南通市崇川区 	住宅 	3.16 	3.20 	62% 	33,170 	33,170 	自有资金 	- 	- 	<br /><br />31 	三亚深海科技城YK02-11-05地块 	三亚市崖州区 	住宅 	3.39 	7.47 	13% 	5,951 	3,570 	自有资金 	2,381 	自有资金 	<br /><br />32 	上海市静安区天目社区C070102单元32-04地块 	上海市静安区 	商业、住宅 	2.61 	9.5 	50% 	386,858 	193,429 	自有资金 	193,429 	自有资金 	<br /><br />33 	合肥市包河区祁门路BH202527地块 	合肥市包河区 	住宅 	3.04 	4.86 	100% 	50,138 	25,069 	自有资金 	25,069 	自有资金 	<br /><br />34 	成都市成华区理工大 CH07(070102)：2025-024地块 	成都市成华区 	住宅 	7.04 	14.08 	33% 	66,438 	66,438 	自有资金 	- 	- 	<br /><br />35 	南通市启东市汇龙镇25015气象局北地块 	南通市启东市 	住宅 	5.11 	7.67 	83% 	38,832 	18,946 	自有资金 	19,886 	自有资金 	<br /><br />36 	宜昌土网挂(2025)80号地块 	宜昌市东山开发区 	住宅 	11.47 	22.94 	51% 	33,028 	33,028 	自有资金 	- 	- 	<br /><br />37 	杭州市上城区城东新城单元SC080201-03地块 	杭州市上城区 	住宅 	2.13 	5.33 	51% 	109,480 	109,480 	自有资金 	- 	- 	<br /><br />38 	南京市江宁区九龙湖NO.2025G18地块（注5） 	南京市江宁区 	住宅 	3.66 	6.59 	49% 	55,860 	55,860 	自有资金 	- 	- 	<br /><br />39 	苏州园区永旺北土挂（2025）08号地块 	苏州市工业园区 	住宅 	2.88 	4.61 	100% 	126,049 	37,815 	自有资金 	88,234 	自有资金 	<br /><br />40 	烟台市莱山区J[2025]2003号第二实验小学北侧B地块 	烟台市莱山区 	商业、住宅 	6.93 	7.62 	100% 	64,500 	64,500 	自有资金 	- 	- 	<br /><br />41 	武汉市经开区P（2025）224号Q12地块 	武汉市经开区 	住宅 	7.39 	8.87 	100% 	53,232 	53,232 	自有资金 	- 	- 	<br /><br />42 	重庆市两江新区J07单元01街区004地块（注5） 	重庆市两江新区 	住宅 	4.85 	7.27 	66% 	38,382 	38,382 	自有资金 	- 	- 	<br /><br />43 	长沙市雨花区树木岭东片G05-C37地块 	长沙市雨花区 	住宅 	3.5 	8.93 	100% 	44,720 	8,944 	自有资金 	35,776 	自有资金 	<br /><br />注5：“项目名称”列中，含“注5”的项目为公司控股子公司招商局置地有限公司（公司间接持有其74.35%的股权）之控股子公司新获取项目，所列示权益比例为招商局置地之控股子公司持有项目的权益比例。<br /><br />公司坚持区域聚焦、城市深耕、以销定投、精挑细选的投资策略，资源投放聚焦强心城市。2025年，公司累计获取43宗地块，总计容建面约440万平方米，总地价约938亿元，公司需支付地价约为543亿元。<br /><br />截至2025年末，发行人房地产项目（在建、拟建及已完工存货）的区域分布情况如下：<br /><br />城市能级 	城市 	2025年末存货账面余额（亿元） 	占比 	<br /><br />一线 	上海 	762.31 	23.18% 	<br /><br />深圳 	394.89 	12.01% 	<br /><br />北京 	231.92 	7.05% 	<br /><br />广州 	132.19 	4.02% 	<br /><br />小计 	1,521.31 	46.26% 	<br /><br />新一线 	南京 	155.16 	4.72% 	<br /><br />杭州 	170.99 	5.20% 	<br /><br />西安 	108.98 	3.31% 	<br /><br />武汉 	128.11 	3.90% 	<br /><br />重庆 	99.59 	3.03% 	<br /><br />成都 	159.69 	4.86% 	<br /><br />长沙 	91.86 	2.79% 	<br /><br />合肥 	49.81 	1.51% 	<br /><br />宁波 	29.46 	0.90% 	<br /><br />天津 	35.36 	1.08% 	<br /><br />郑州 	23.01 	0.70% 	<br /><br />苏州 	31.92 	0.97% 	<br /><br />东莞 	12.97 	0.39% 	<br /><br />青岛 	10.90 	0.33% 	<br /><br />	无锡 	0.58 	0.02% 	<br /><br />小计 	1,108.40 	33.70% 	<br /><br />二线 	厦门 	106.68 	3.24% 	<br /><br />昆明 	48.24 	1.47% 	<br /><br />沈阳 	30.46 	0.93% 	<br /><br />大连 	20.84 	0.63% 	<br /><br />南宁 	27.29 	0.83% 	<br /><br />长春 	7.49 	0.23% 	<br /><br />太原 	11.19 	0.34% 	<br /><br />哈尔滨 	7.81 	0.24% 	<br /><br />乌鲁木齐 	9.54 	0.29% 	<br /><br />海口 	4.90 	0.15% 	<br /><br />济南 	1.63 	0.05% 	<br /><br />小计 	276.07 	8.39% 	<br /><br />三四线 	南通 	90.02 	2.74% 	<br /><br />徐州 	45.02 	1.37% 	<br /><br />温州 	42.66 	1.30% 	<br /><br />盐城 	30.59 	0.93% 	<br /><br />漳州 	26.39 	0.80% 	<br /><br />	中山 	17.13 	0.52% 	<br /><br />扬州 	4.00 	0.12% 	<br /><br />赣州 	10.99 	0.33% 	<br /><br />衡阳 	10.83 	0.33% 	<br /><br />湛江 	7.24 	0.22% 	<br /><br />烟台 	3.90 	0.12% 	<br /><br />常熟 	1.33 	0.04% 	<br /><br />宜昌 	7.66 	0.23% 	<br /><br />嘉兴 	7.37 	0.22% 	<br /><br />惠州 	8.56 	0.26% 	<br /><br />襄阳 	4.11 	0.12% 	<br /><br />保定 	3.37 	0.10% 	<br /><br />佛山 	31.23 	0.95% 	<br /><br />三亚 	5.44 	0.17% 	<br /><br />宿迁 	1.40 	0.04% 	<br /><br />镇江 	1.02 	0.03% 	<br /><br />珠海 	0.71 	0.02% 	<br /><br />十堰 	0.85 	0.03% 	<br /><br />柳州 	0.58 	0.02% 	<br /><br />城市能级 	城市 	2025年末存货账面余额（亿元） 	占比 	<br /><br />小计 	362.41 	11.02% 	<br /><br />境外及其他 	其他 	20.60 	0.63% 	<br /><br />小计 	20.60 	0.63% 	<br /><br />总计 	3,288.78 	100.00% 	<br /><br />截至2025年末，发行人房地产项目主要分布在上海、深圳、北京、杭州、南京等一线/新一线城市。其中，一线及新一线城市项目占比为79.96%、二线城市项目占比为8.39%，三四线城市项目占比为11.02%，其余为境外及其他项目。发行人坚持区域聚焦、城市深耕，房地产项目城市能级分布优良，保障其项目去化速度，为公司稳量提质、可持续健康发展奠定良好基础。<br /><br />发行人开发业务销售去化情况良好，截至2025年末，其主要房地产项目去化情况如下表所示：<br /><br />项目名称 	开发主体 	所在城市 	最早开盘时间 	总可售面积（平方米） 	累计签约销售面积（平方米） 	去化率 	<br /><br />西安港务揽阅 	西安雍景嘉境房地产有限公司 	西安 	2024年4月 	342,993.65 	284,406.64 	82.92% 	<br /><br />上海时代潮派 	上海招松置业有限公司 	上海 	2024年6月 	181,775.71 	146,500.86 	80.59% 	<br /><br />北京招商玺 	北京中皋京投房地产开发有限公司 	北京 	2023年9月 	180,226.31 	86,052.13 	47.75% 	<br /><br />上海招商臻境 	上海招宜置业有限公司 	上海 	2024年5月 	177,041.71 	121,146.92 	68.43% 	<br /><br />西安梧桐书院 	西安茂安房地产有限公司 	西安 	2025年5月 	129,124.68 	57,636.51 	44.64% 	<br /><br />温州云谷二期 	温州臻玺置业有限公司 	温州 	2023年3月 	127,439.00 	94,967.00 	74.52% 	<br /><br />上海浦江澜庭 	上海招旅置业有限公司 	上海 	2024年4月 	111,346.46 	101,698.73 	91.34% 	<br /><br />北京璀璨时代 	北京招盛房地产开发有限公司 	北京 	2023年8月 	90,194.52 	76,260.13 	84.55% 	<br /><br />北京朝棠揽阅 	北京招胜房地产开发有限公司 	北京 	2025年7月 	87,826.20 	80,061.49 	91.16% 	<br /><br />上海林屿湖畔 	上海招陆置业有限公司 	上海 	2025年8月 	81,706.47 	46,128.85 	56.46% 	<br /><br />北京招商臻园 	北京招顺房地产开发有限公司 	北京 	2023年9月 	80,257.37 	63,655.43 	79.31% 	<br /><br />深圳雍云府 	深圳市招兴置业有限公司 	深圳 	2023年6月 	78,723.60 	68,596.31 	87.14% 	<br /><br />上海招商序 	上海招臻置业有限公司 	上海 	2025年5月 	72,688.17 	31,055.00 	42.72% 	<br /><br />上海招商云澜湾 	上海招丰置业有限公司 	上海 	2023年11月 	67,772.00 	53,007.40 	78.21% 	<br /><br />杭州潮语臻境府 	杭州滨潮房地产开发有限公司 	杭州 	2025年6月 	63,599.00 	43,141.00 	67.83% 	<br /><br />杭州翠隐江粼轩 	杭州浙新置业有限公司 	杭州 	2025年9月 	52,361.00 	32,500.00 	62.07% 	<br /><br />上海静梧雅园（静安曹家渡） 	上海招瑞置业有限公司 	上海 	2025年5月 	50,733.95 	41,654.32 	82.10% 	<br /><br />北京云璟揽阅 	北京招鑫房地产开发有限公司 	北京 	2025年2月 	34,935.87 	34,719.19 	99.38% 	<br /><br />杭州岱天青岳里 	浙江润和房产集团有限公司 	杭州 	2025年5月 	31,205.83 	16,299.90 	52.23% 	<br /><br />发行人部分项目采用合作开发模式，主要合作方包括华润、中海、滨江、越秀等企业，截至2025年末，发行人主要合作开发项目情况如下表所示：<br /><br />合作开发项目名称 	所在城市 	项目开发主体 	合作对手方名称 	发行人持有权益比例 	并表情况 	项目状态 	<br /><br />天澜传序府项目 	杭州 	杭州滨智房地产开发有限公司 	杭州滨江房地产集团股份有限公司 	51% 	并表 	在建在售 	<br /><br />招商西安灣 	西安 	西安招商花园城房地产有限公司 	深圳市海城锦实业发展有限公司 	70% 	并表 	在建在售 	<br /><br />翠隐江粼轩 	杭州 	杭州浙新置业有限公司 	杭州浙珩置业有限公司 	51% 	并表 	在建在售 	<br /><br />海晏府项目 	深圳 	深圳市招榕置业有限公司 	深圳市招平沣沛投资中心（有限合伙） 	70% 	并表 	在建在售 	<br /><br />观潮府项目 	深圳 	深圳市招润置业有限公司 	深圳市润昆房地产有限公司 	55% 	并表 	在建在售 	<br /><br />朝棠揽阅 	北京 	北京招胜房地产开发有限公司 	北京中海地产有限公司、贝好家（北京）置业有限公司 	65% 	并表 	在建在售 	<br /><br />臻澐 	北京 	北京华润招铁海泽置业有限公司 	华润置地开发（北京）有限公司、中铁置业集团北京有限公司 	20% 	不并表 	在建在售 	<br /><br />上海壹江臻邸项目 	上海 	上海招鼎置业有限公司 	杭州旅投房地产开发有限公司（港中旅） 	70% 	并表 	在建在售 	<br /><br />上海滨江安澜庭 	上海 	上海新百安经济发展有限公司 	中海企业发展集团有限公司、上海徐汇城市建设投资（集团）有限公司、杭州旅投房地产开发有限公司 	55% 	并表 	在建在售 	<br /><br />安澜上海 	上海 	上海新东安企业发展有限公司 	中海企业发展集团有限公司、上海徐 汇城市建设投资（集团）有限公司、杭州旅投房地产开发有限公司 	35% 	不并表 	在建未售 	<br /><br />静安苏河湾 	上海 	上海招越置业有限公司 	上海樾恒企业管理有限公司、南通瑞宏置业有限公司、苏州星盛荣企业管理有限公司、苏州星泰益置业有限公司 	50% 	并表 	在建在售 	<br /><br />房地产在建项目的工程款支付及结算模式：<br /><br />房地产项目工程进度款按照当月项目工程形象进度的一定比例进行支付。工程项目的工程量定期由工程部门、第三方监理单位、成本部门进行核实确认后，在通过公司ERP系统审核批准之后进行支付。<br /><br />工程竣工验收全部合格并竣工备案完成后，承包人在协议约定的时限内向公司提交工程结算申请资料，公司在签收结算申请资料一定期限内完成复核并回复承包人，双方确认无误后，进行工程款最终支付结算，结算方式主要为现金结算。<br /><br />截至2025年12月末，发行人主要在建工程如下：<br /><br />序号 	项目名称 	公司名称 	项目类别 	所在地 	经营模式 	开工时间 	预计竣工时间 	总计容建筑面积（平方米） 	预计总投资（亿元） 	截至2025年12月末已投资（亿元） 	投资进度（%） 	2026年计划投资（亿元） 	2027年计划投资（亿元） 	2028年计划投资（亿元） 	项目资金来源 	取得批文情况 	<br /><br />1 	上海市浦东新区唐镇中心镇区C02C-01地块 	上海招鼎置业有限公司 	住宅 	上海浦东 	合作开发 	2025年9月 	2027年11月 	52133.73 	38.8 	28.9 	74.48% 	4 	3 	2 	销售回款、开发贷 	上海代码： 310115MAETWPEG120251D3101001，国家代码：2508-310115-04-01-513401 	<br /><br />2 	上海徐汇区C030301单元127b-24地块 	上海新百安经济发展有限公司 	住宅 	上海徐汇 	合作开发 	2025年9月 	2028年9月 	79094.18 	124.82 	106.83 	85.59% 	8.01 	8.13 	4.95 	销售回款、开发贷 	上海代码： 310104MADTW6QG420251D3101001，国家代码：2506-310104-04-01-885372 	<br /><br />3 	上海市静安区天目社区C070102单元32-04地块 	上海招越置业有限公司 	住宅、商业、文化 	上海静安 	合作开发 	2026年3月 	2029年2月 	95033.41 	107.88 	40.9 	37.91% 	45.68 	12.57 	8.27 	自有资金、销售回款、开发贷 	上海代码： 310106MAK09TB9520251C3101001，静发改投〔2025〕67号 	<br /><br />4 	新顾城雅逸名庭 	上海招潘置业有限公司 	住宅 	上海宝山 	合作开发 	2024年10月 	2027年3月 	136359.04 	58.2 	39 	67.01% 	10 	7.2 	2 	销售回款、开发贷 	上海代码： 310113MADRA843120241D3101001，国家代码：2407-310113-04-01-904191 	<br /><br />5 	静梧雅园 	上海招瑞置业有限公司 	住宅 	上海静安 	合作开发 	2024年11月 	2027年3月 	50,733.95 	71 	61 	86.53% 	3.95 	3.26 	2 	销售回款 	上海代码： 310106MAE1ERR2120241D3101001，国家代码：2409-310106-04-01-876074 	<br /><br />6 	淞序名庭 	上海招臻置业有限公司 	住宅 	上海宝山 	合作开发 	2025年2月 	2027年9月 	76122.18 	40.43 	33.74 	83.45% 	3.26 	2.96 	0.47 	销售回款 	上海代码： 310113MAE9L4NC020255E3101001，国家代码：2501-310113-04-01-303749 	<br /><br />7 	上海嘉定区嘉定新F03A-4地块（观嘉澜庭） 	上海招陆置业有限公司 	住宅 	上海嘉定 	全资 	2025年5月 	2027年4月 	83525.75 	41.06 	30.39 	74.01% 	5.29 	3.37 	1.94 	销售回款 	上海代码： 310114MAEFHTDC920251D3101001，国家代码：2503-310114-04-05-645359 	<br /><br />8 	上海市杨浦区平凉社区01B4-04地块 	上海招阳置业有限公司 	住宅 	上海杨浦 	合作开发 	2024年1月 	2026年10月 	17099.64 	25 	20.64 	82.56% 	3.5 	0.71 	0.15 	销售回款 	上海代码： 310110MAD572G1920231D3101001国家代码：2312-310110-04-01-461328 	<br /><br />9 	上海市浦东新区三林环外区域PDP0-0901单元0901-07-0 	上海招宜置业有限公司 	住宅 	上海浦东 	全资 	2023年11月 	2028年4月 	187931.48 	108.85 	85.75 	78.78% 	10.44 	7.1 	3.56 	销售回款、开发贷 	02地块（上海代码：310115MAD10JTY620231D3101002，国家代码：2310-310115-04-01-971493）03、04地块（上海代码：310115MAD10JTY620231D3101001，国家代码： 	<br /><br />	4、 0901-08-03、0901-09-02地块 															2310-310115-04-01-540395） 	<br /><br />10 	上海市宝山区顾村大型居住社区BSP0-0103单元0304-06、0303-02、0309-04地块 	上海招广置业有限公司 	住宅 	上海宝山 	全资 	2024年2月 	2026年10月 	149,868 	66.88 	50.2 	75.06% 	9.6 	5.58 	1.5 	销售回款 	上海代码： 310113MAD56W9B220231D3101003，国家代码：2312-310113-04-01-964034 	<br /><br />11 	上海市松江区泗泾镇SJS20005单元14-01、16-02、17-07号 	上海招松置业有限公司 	住宅、商业 	上海松江 	全资 	2024年4月 	2027年3月 	190737.3 	74.53 	56.15 	75.34% 	10.4 	4.6 	1 	销售回款 	上海代码： 310117MADAB2XL720241D3101001，国家代码：2401-310117-04-01-311211 	<br /><br />	地块 																<br /><br />12 	北京市通州区梨园[2024]040号地块（璟云雅苑） 	北京招鑫房地产开发有限公司 	住宅 	北京通州 	全资 	2025年1月 	2026年8月 	34704.36 	147162 	118237 	80.34% 	27000 	1925 	0 	自有资金、开发贷、销售回款 	京通州发改（核）〔2024〕105号 	<br /><br />13 	北京市大兴区亦庄X24地块（亦序佳苑） 	北京招晨房地产开发有限公司 	住宅、商业 	北京亦庄 	全资 	2025年3月 	2027年12月 	121303 	52.88 	40.21 	76.04% 	5.6 	6.7 	2.65 	自有资金、开发贷、销售回款 	京技审批（核）〔2025〕1号 	<br /><br />14 	北京通州八里桥片区棚户区改造项目FZX-0401-6044、6049地块 	北京招胜房地产开发有限公司 	住宅 	北京通州 	合作开发 	2025年6月 	2027年9月 	86823.925 	364912 	295458 	80.97% 	35000 	32000 	2454 	自有资金、开发贷、销售回款 	京通州发改（核）〔2025〕19号 	<br /><br />15 	亦庄新城0202街区YZ00-0202-X47R1地块 	北京中皋京投房地产开发有限公司 	住宅 	北京亦庄 	合作开发 	2023年11月 	2026年1月 	241846.75 	111 	99 	89.19% 	5.2 	5.44 	1.36 	自有资金、开发贷、销售回款 	京技审批（核）〔2023〕5号 	<br /><br />（11）房地产业务合规经营情况<br /><br />1、房地产项目开发资质<br /><br />发行人持有建开企［2007］673号《房地产开发企业资质证书》，资质等级壹级，有效期至2028年10月10日。经检索广东省建设行业数据开放平台（https://data.gdcic.net/Dop/）公示信息，截至本募集说明书出具日，上述公示信息显示发行人《房地产开发企业资质证书》证书状态仍为有效，目前新证尚在续期办理中。发行人及其从事房地产开发的主要子公司具备从事房地产开发业务相应资质。<br /><br />2、企业信息披露的合规性<br /><br />公司是深圳证券交易所A股上市公司，一直严格按照相关法律法规和深圳证券交易所的规定履行信息披露义务，在信息披露中不存在未披露或者失实披露违法违规行为，也不存在因重大违法行为受到行政处罚或受到刑事处罚等情况。<br /><br />按照《住房城乡建设部关于进一步规范房地产开发企业经营行为维护房地产市场秩序的通知》（建房[2016]223号）（以下简称“《通知》”）的要求，并依照相关法律、法规的相关规定，发行人及其子公司不存在为了追求不正当利益，从事《通知》中列举的不正当经营行为而受到相关主管部门的重大行政处罚。<br /><br />①发行人及其子公司不存在因发布虚假房源信息和广告的违法违规行为而受到相关主管部门的重大行政处罚。<br /><br />②发行人及其子公司不存在因通过捏造或者散布涨价信息等方式恶意炒作、哄抬房价的违法违规行为而受到相关主管部门的重大行政处罚。<br /><br />③发行人及其子公司不存在因未取得预售许可证销售商品房的违法违规行为而受到相关主管部门的重大行政处罚。<br /><br />④发行人及其子公司不存在因不符合商品房销售条件，以认购、预订、排号、发卡等方式向买受人收取或者变相收取定金、预订款等费用，借机抬高价格的违法违规行为而受到相关主管部门的重大行政处罚。<br /><br />⑤发行人及其子公司不存在因捂盘惜售或者变相囤积房源的违法违规行为而受到相关主管部门的重大行政处罚。<br /><br />⑥发行人及其子公司不存在因商品房销售不予明码标价，在标价之外加价出售房屋或者收取未标明的费用的违法违规行为而受到相关主管部门的重大行政处罚。<br /><br />⑦发行人及其子公司不存在因以捆绑搭售或者附加条件等限定方式，迫使购房人接受商品或者服务价格的违法违规行为而受到相关主管部门的重大行政处罚。<br /><br />⑧发行人及其子公司不存在因以将已作为商品房销售合同标的物的商品房再销售给他人的违法违规行为而受到相关主管部门的重大行政处罚。<br /><br />3、企业诚信合法经营情况<br /><br />企业诚信合法经营，不存在以下行为：<br /><br />①违反供地政策（限制用地目录或禁止用地目录）；<br /><br />②违法违规取得土地使用权，包括以租代征农民用地、应当有偿而无偿、应当招牌挂而协议、转让未达到规定条件或出让主体为开发区管委会、分割等；<br /><br />③拖欠土地款，包括未按合同定时缴纳、合同期满仍未缴清且数额较大、未缴清地价款但取得土地证；<br /><br />④土地权属存在问题；<br /><br />⑤未经国土部门同意且未补缴出让金而改变容积率和规划；<br /><br />⑥项目用地因企业自身原因违反闲置用地规定，包括“项目超过出让合同约定动工日满一年，完成开发面积不足1/3或投资不足1/4”等情况；<br /><br />⑦所开发的项目的合法合规性，如相关批文不齐全或先建设后办证，自有资金比例不符合要求、未及时到位等；<br /><br />⑧存在“囤地”、“捂盘惜售”、“哄抬房价”、“信贷违规”、“销售违规”、“无证开发”等问题，存在受到监管机构处分的记录或造成严重社会负面的事件出现。<br /><br />⑨报告期内，发行人及其合并范围内子公司不存在媒体报道的竞拍“地王”或哄抬地价行为。<br /><br />4、资产运营<br /><br />（1）业务简介<br /><br />资产运营涵盖集中商业、公寓、产业园、写字楼、酒店、会展及邮轮等多元业务。公司成立资产管理部，强化资产统筹管理能力，通过招商商管、招商产园、招商伊敦、招商邮轮等专业公司进行全生命周期的精细化运营管理。公司致力于在物业生命周期的每个阶段做到行业标杆水平，帮助客户与项目一同成长，关注并努力释放项目所有经营潜能，实现物业资产价值与投资回报双提升。公司已搭建了主要持有经营业态的资本市场退出通道，构建了资产运营“投、融、建、管、退”全生命周期发展模式与投融资机制。<br /><br />（2）整体经营情况<br /><br />2025年，公司管理范围内持有物业全口径收入76.3亿元，同比上涨2.2%。2025年新入市29个项目，总建面177万平方米，聚焦核心城市核心业态，其中包含12个公寓、8个商业、3个产业园。公司发挥多元业态协同优势，全年新增轻资产管理面积约82.8万平方米，项目位于上海、杭州、成都、深圳等核心城市。公司以APEC峰会为战略契机，设立蛇口片区提质升级专项小组，通过统筹城市界面提升、产业孵化升级、文化商业融合及多元消费场景塑造，致力将蛇口片区打造成体现城市运营能力的“重要名片”，探索片区融合的资产运营新模式，实现蛇口品牌价值和商业价值最大化为核心目标。<br /><br />公司持续通过公募REITs推动存量资产价值释放。2025年启动博时蛇口产园REIT第二次新购入基础设施项目，筹划以深圳市光明区招商局光明科技园B地块及南山区前海易保园区W6、W7仓库及辅助楼推进REITs扩募。此举将进一步夯实持有物业“投、融、建、管、退”全生命周期发展模式，促进持有物业良性循环，增强公司可持续经营能力。<br /><br />（3）主要业态经营情况<br /><br />①集中商业<br /><br />2025年末，公司管理范围内的集中商业在营项目54个，在营面积约340万平方米，在建项目面积约185万平方米。全年集中商业运营收入为19.6亿元，开业三年以上项目2025年末出租率93%。<br /><br />公司全力推进“X+商业”核心战略，重资产与轻资产“双轮驱动”，在区域深耕、客群洞察、品牌联动、生态合作等维度持续破局和进阶。公司年内荣获中指院商业地产公司品牌价值TOP4，市场影响力持续提升。2025年，公司新开业8个集中商业，南京玄武花园城以超50%的首店占比引爆市场，打造屋顶天文台及“生命之树”等特色场景，成为南京商业创新与产城融合的典范。杭州城北花园城作为杭州首个XOD综合体，引进131家首店，以“花园”主题场景和矩阵化IP重新定义区域商业，开业3天客流65万领跑市场。深圳太子湾VILLA实现了主理人品牌与高端餐饮的双重突破，将滨海场景与品牌内容深度融合，打造深圳特色滨海街区新标杆。深圳海上世界明华轮盛大启幕焕新，其沉浸式剧目《交易人生》10月首映以来吸引近100万游客打卡，收获央视等近150家主流媒体报道，入选“广东省演艺新空间展演季”与“深圳演艺新空间评定”。通过“场景塑造”和“内容驱动”将蛇口片区进一步升级为城市级生活与文化目的地。<br /><br />②公司产业园布局国内核心一、二线18个城市，产品线包括网谷（科创园）、产业园意库（文创园）和智慧城（智造园）等。产业园在营面积312万平方米，在建面积61万平方米，开业三年以上项目2025年末出租率88%。2025年，产业园业务运营收入13亿元。<br /><br />公司持续以新质生产力引领发展，聚焦数智科技、绿色科技、生命科技三大新兴产业方向，做实产业服务和完善产业生态，以空间运营向产业运营转型。凭借专业运营与产业生态构建，目前公司管理的园区入驻29家国家级小巨人、155家省级专精特新企业、29家瞪羚企业、301家国家高新技术企业，以企业矩阵构建坚实底座，赋能产业长远发展。新质生产力布局取得重要突破，公司推动“招信低空”合资公司成立，统筹推动“前海-蛇口低空经济先导区”规划和建设，打造价值工厂低空经济主题园区，形成零重力飞机工业、丰翼科技、英武智能等产业链企业集群，举办5场低空生态活动大会，联合招商会展举办高交会低空经济产业展览会，加速推进低空产业生态建设。<br /><br />通过技术、资金、场景、运营等方面赋能园区企业发展之外，公司高度重视开展园区主导产业及产业链投资，将园区打造成为培育新兴产业的抓手，打造成自主可控的新兴产业的种子资源池。目前，招商蛇口参与出资设立的产业基金规模逾50亿元，所投项目发展阶段各异，有已实现上市的，有正在IPO申报的，亦有刚进入上市辅导期的，还有处于较为初创阶段的，影石创新、沐曦股份等创新型数智科技企业在2025年成功上市，成为产融创新转型的“标杆案例”。通过产业基金投资到退出闭环的打通和良性滚动，产投成果逐步兑现，既实现了财务性增值回报，促进了公司及产业园区业务主业协同，更助力了战略性新兴产业的培育与发展。<br /><br />公司连续七年蝉联方升园区大会“中国产业园区运营商TOP50”第一名、2020-2025年蝉联观点“年度影响力产城发展企业TOP20”第一名，持续巩固行业领先优势。<br /><br />③公寓 21个城市，已开业面积 万平方米，已开业公司管理范围内的公寓布局 175房源4.2万间；建设期项目规划面积63万平方米，规划房源1.4万间。2025年，公司公寓业务运营收入为14亿元，开业1年以上精品公寓2025年末出租率达93%。<br /><br />2025年全年新入市12个项目，一线城市占比92%，上海壹间虹桥公馆三期开业5个月期末出租率100%。上海静安壹棠开业5个月期末出租率达99%，深圳壹间网谷开业4个月期末出租率达88%。上海壹间·新桥G60科创云廊社区，是公司在上海首个从土地获取、规划设计、开发建设到长期持有运营全链条自主打造的公寓资产项目，为探索可持续、可复制的租赁住房发展模式提供了实践样本，同时标志着公司在上海租赁住房领域迈出了坚实而重要的一步。公司持续以产品力和运营力焕新资产价值，服务标杆项目壹间槟榔园完成第五批改造升级，已改房源占65%，改造楼栋出租率由86%提升至97%，平均单价提升至151元/平方米/月，改造效益显著。服务式公寓标杆项目泰格壹棠改造焕新，年内爬坡入住率达87.7%，平均房价领先市场竞品，STR表现位居深圳市场第一。<br /><br />公寓业务在中指研究院、迈点、克而瑞等主流榜单均跻身TOP3，其中中指“2025资产管理优秀企业”、亿翰“2025中国租赁住房资管实力TOP10”位居榜首。<br /><br />④写字楼 亿元。公司积极整合内外部资源，从2025年末，写字楼业务运营收入12.2政策、产业和渠道资源多方入手，发力产业载体集聚打造。全年租赁成交面积超33万平方米，净吸纳超8万平方米。<br /><br />⑤酒店2025年，公司酒店业务实现运营收入为11.1亿元。新开业的深圳南山伊敦酒店，前身是承载改革开放历史的地标性建筑，历经3年改造、功能调整及空间扩容后蜕变为伊敦酒店品牌的旗舰之作，升级成集酒店、会议、服务公寓于一体的综合性国际化高端旅居社区，成为城市更新传承与创新、功能与效益、历史与现代融合的成功范例。<br /><br />⑥招商会展旗下展览规模稳步扩容。2025年，旗下招商会展整体举办展览面其他（会展、邮轮）积超700万平方米，举办会议活动逾200场。深圳国际会展中心全年成功举办橡塑展、电池展、高交会、文博会等一系列国际级、国家级高规格展会。杭州大会展中心首个完整运营年度即取得国内近五年新开展馆中展览规模最高的成绩，实现里程碑式开局。中国重庆科学会堂运营首年承办各类会议活动超100场，数量超越同城竞争对手。<br /><br />招商邮轮以创新驱动交旅融合转型，全年服务旅客419.8万人次。水上客运业务方面，年内开通珠海海岛航线，与横琴长隆、携程合作推出横琴航线“长隆号”主题客轮，机场航线推动“机票船票一票通”业务，客流量同比增长17%。湾区游业务方面，年内完成2艘湾区游轮船舶建造，开通香港维港航线、深澳旅游航线及“WAN夜宴”航线；“海上看湾区”项目荣获中国旅游景区协会“2025旅游目的地创新发展案例”荣誉。邮轮港口业务方面，全年邮轮靠泊25艘次，推出19款海洋研学产品，服务2.6万人次。低空经济业务方面，与通用航空公司合作开展直升机空游及交通接驳，累计开通12条航线，全年起降111架次；推进跨境直升机口岸验收，成为国内首个海空一体复合型口岸，为发展低空业务奠定了坚实基础。<br /><br />3、物业服务<br /><br />（1）业务简介<br /><br />招商积余为公司旗下物业服务和轻资产运营服务平台，始终坚持做大做强的战略定位，坚定不移地贯彻“轻型化、规模化、科技化、市场化”发展原则，坚定可持续发展。<br /><br />公司持续挖掘开发业务和资产运营业务客户资源优势，构建物业管理与服务生态圈，不断巩固差异化竞争力。物业服务业态多元，覆盖住宅、非住宅和城市空间服务，内容涵盖基础物业管理、平台增值服务及专业增值服务。同时，公司积极探索“物业+康养”社区居家养老业务新赛道，致力于打造全龄段、全周期的美好生活服务体系。<br /><br />（2）整体经营情况<br /><br />招商积余作为公司旗下物业服务和轻资产运营服务平台，始终保持战略定力，坚定不移地贯彻“轻型化、规模化、科技化、市场化”发展原则。2025年，招商积余深化变革、严控现金流、提效提质，实现规模、质量与效益均衡增长。2025年，招商积余实现营业收入192.73亿元，同比增长12.23%；归母净利润6.55亿元，同比下降22.12%，主要系招商积余处置所属衡阳中航项目一次性减少归母净利润2.56亿元，剔除此影响因素后，归母净利润同比增长8.30%。2025年末，招商积余在管项目2,473个，管理面积达3.77亿平方米。<br /><br />坚持高质量发展，以“稳基固本、创新突破”深化市场拓展，聚焦核心区域与优质项目。招商积余2025年实现第三方新签年度合同额41.69亿元，同比增长13%。精耕非住宅业态细分赛道，打造差异化市场竞争能力，其中航空业态新签年度合同额1.91亿元，同比增长85%，高校业态新签年度合同额2.32亿元，同比增长25%，IFM业态新签年度合同额3.69亿元，同比增长15%。市场化住宅业绩实现跨越增长，实现新签年度合同额4.74亿元，同比增长60%。<br /><br />招商积余以“服务延伸+场景创新”为战略引领，持续深化增值业务战略布局，推动规模扩张与业务创新协同发展，全面提升服务力。紧密围绕业主生活与资产运营核心需求，聚焦到家服务、空间资源、房产经纪、美居业务等高粘性、高成长性服务赛道，构建多元融合、价值共生的服务生态。<br /><br />招商积余持续坚持“客为先”的文化导向，形成“一心三力八要”服务文化理念，荣获“2025中国物业服务企业综合实力500强TOP3”等荣誉，并首次跻身“2025中国物业服务力百强企业TOP3”。<br /><br />十、发行人发展战略<br /><br />2026年，招商蛇口将深入把握房地产新发展模式的核心要义，全面启动并扎实推进“十五五”战略布局。在稳固开发业务基本盘的前提下，公司将持续强化现金流管理，精耕细作投资策略，加速业务转型升级，以高品质产品与服务满足市场需求，推动从传统房地产开发企业向“开发商+运营商+服务商”三位一体的新发展模式迈进，经营提质，改革提效，资产减重，债务减负，确保公司在行业调整中韧性向前，行稳致远，实现高质量发展。<br /><br />十一、发行人所处行业的基本情况<br /><br />（一）经济市场环境分析<br /><br />2021年，中国经济发展仍保持全球领先地位，但经济增速逐季放缓。上半年经济开局较好，出口和地产双轮驱动带动建筑业、中游制造业高增长，海外复苏带动贸易扩张；进入下半年，房地产行业在严格的监管调控措施下快速降温，再加“能耗双控”政策升级，经济增速下行压力加大。<br /><br />在“房住不炒、因城施策”总基调下，国家陆续出台多项房地产调控政策，包括“三道红线”、房地产贷款集中度管理和两集中供地等，针对地方政府、房企、银行三个主体全面监测和调控，对房地产行业的政策调控形成完整闭环。2021年，全国商品房销售额18.19万亿元，同比增长4.8%，商品房销售面积达17.94亿平方米，同比增长1.9%。虽然商品房交易规模达历史最高水平，但增速明显回落。特别是下半年以来，房地产市场降温明显，商品房交易、土地市场、房地产开发投资、新开工面积都呈现逐月下滑态势。稳健经营的企业被推到了舞台中央，但同时也面临巨大挑战。<br /><br />2022年，中国经济在外部环境不确定性加大、需求不足、投资预期不稳的三重压力下，仍展现出较强的韧劲，实现稳中有进。全年国内生产总值达121万亿元，同比增长3.0%。<br /><br />中国房地产市场的周期波动，对整体经济企稳回升产生一定压力。总体来看，中国房地产市场呈现积极的政策态势，但市场观望情绪浓厚。2022年，全国商品房销售额约13.33万亿元，商品房销售面积约13.58亿平方米，与历史峰值2021年比较，分别下降26.7%和24.3%。从2022年1季度起，各地陆续因城施策支持刚性和改善性住房需求，主要涉及优化限购、降低首付比例、发放购房补贴、降低房贷利率、取消限售、放宽落户或加大引才等方面。二线及以下能级城市政策力度较大，一线城市仍较谨慎。金融政策接连出台，逐步改善企业端预期，缓解资金压力，推动房地产向新发展模式过渡。受宏观经济下行、市场波动等不利因素影响，全国主要城市集中商业、写字楼及产业园空置率呈现上升趋势，租金下行压力加大，企业经营压力和风险增加。<br /><br />2022年，中国物业管理行业规模保持增长，但整体增速受上游房地产开发行业影响有所放缓，行业并购亦趋于谨慎。物业管理企业大力推进5G、物联网、云计算、大数据、人工智能等技术应用和数字化转型，坚持创新赋能。在市场及行业波动的影响下，交通及文化旅游业恢复较慢，邮轮运营受限；会展业较长时间“停摆”；康养服务行业提级管控，造成较大经营压力。<br /><br />2023年，全球经济在通胀、加息、地缘政治不稳定等因素综合影响下复苏依然缓慢。中国经济经受住外部风险和内部多重困难挑战叠加带来的下行压力，全年国内生产总值达到126万亿元，同比增长5.2%。<br /><br />2023年，中国房地产市场维持底部震荡格局。全年全国商品房销售额实现11.66万亿元，销售面积实现11.17亿平方米，同比分别下降6.5%和8.5%，与历史峰值相比，降幅均超过了30%。房地产行业是我国经济支柱产业的地位并未改变，房地产政策也在持续适时调整优化。8月以来，各地围绕供需两端政策的放松力度明显加大，供给端重点着眼于保交楼、防风险以及房企合理融资需求等方面给予支持；需求端首套房“认房不认贷”、降首付、降房贷利率、降税费等政策逐步落地，核心城市限购、限贷、限售亦逐步放松。政策的实施具有一定的脉冲效应，但尚未扭转行业下行趋势。<br /><br />受需求减弱、供应增加等因素影响，全国主要城市的购物中心、写字楼及产业园空置率呈现上升趋势，租金下行压力加大，存量持有物业的经营管理水平亦成为市场检验房企能力的重要指标。随着国内公募REITs底层资产范围的进一步扩充，为房企提升各类持有物业经营管理能力设定了资本市场的标准。REITs市场的逐步成熟打通了房企“投、融、建、管、退”全生命周期发展模式，将进一步改变房地产行业的发展格局。<br /><br />物业管理行业整体管理规模保持稳步增长，但上游房地产市场继续承压，增量市场空间有限，存量市场竞争愈发激烈。头部企业全面参与市场竞争，存量项目保盘压力增加；同时部分企业主动退出亏损或低质项目，更加注重“有质量的规模扩张”，随着资本市场估值下行，行业收并购热度降低。2023年，国内旅游市场呈现出强劲复苏态势，旅客人次与旅游收入恢复至2019年的九成左右，酒店、邮轮业务快速回升。展览业呈现全面恢复态势，京津冀、长三角、珠三角仍是热门展览区域，三大区域总展览面积占全国比重达63.27%。<br /><br />房地产市场发展逻辑发生了根本性变化。1998年，我国实施住房制度改革，停止住房实物分配，建立住房分配货币化、住房供给商品化社会化的住房新体制。自此以后，房地产行业蓬勃发展，成为国民经济的支柱性产业。房地产行业二十多年的快速发展，主要得益于人口红利、城市化红利、经济高增长红利和房地产金融化红利“四个红利”，但目前有的红利已经消失，有的红利则在逐步减弱。从人口红利看，我国正面临人口总量减少、结构老龄化的压力。从城市化红利看，我国城镇化率已超过60%，高速增长不再。从经济高增长红利看，过去二十多年，我国经济基本保持两位数或较高的个位数增长，近年来从高速增长转入中高速增长阶段，当前经济增长还面临较大的下行压力。从房地产金融化红利看，房地产行业正在去金融化。随着“房住不炒”理念逐渐深入，中央出台了一系列去金融化的配套政策，如“三道红线”“贷款集中度管理”等，本质是房企去金融属性、去投资属性和去杠杆化。房地产市场开始回归本源，房子更多体现为人们的居住需求。<br /><br />房地产行业正面临前所未有的格局，虽高毛利红利不再，但市场的基本需求和合理的利润空间依然存在。房企探索新的发展模式迫在眉睫，稳健经营成为主要目标，能够与时俱进、根据市场转变自身经营的房企，将获得下一阶段的良好发展。<br /><br />产业地产方面，国家出台顶层政策，释放基础设施公募REITs等一系列利好政策，具有成熟运营项目的产业运营商将拥有更多的融资、变现通道，在市场竞争中赢得先机。同时，在各地政策引导下，创新发展要素将持续向特色园区聚焦，特色产业园区将呈现引领性的发展态势。<br /><br />2024年世界经济维持中低速增长，全球化受阻、地缘政治冲突加剧、产业链重构等使经济面临的不确定性加大。中国经济经受住内外部多重困难挑战带来的下行压力，国民经济运行总体平稳，新质生产力持续发展。一揽子增量政策的出台，推动社会信心有效提振、经济明显回升，全年国内生产总值达到134.9万亿元，同比增长5.0%，实现了预期目标。<br /><br />2024年，房地产政策支持力度不断加大，市场经历了从深度调整到逐步企稳的过程。9月26日，中央政治局会议首次提出“要促进房地产市场止跌回稳”，释放了本轮下行周期以来最强的稳地产信号。随后，“四个取消、四个降低、两个增加”以及收储存量商品房、盘活存量闲置土地等多项政策的出台和落实，有效提振了市场信心。四季度以来，市场成交显著回暖，全年商品房销售额降幅呈现逐月收窄态势，市场逐步走向稳定。代建行业发展进入结构性调整，新签约规模保持增长，但伴随行业竞争加剧，服务费率呈下行趋势。<br /><br />全国主要城市的购物中心、产业园、写字楼、公寓酒店等经营依然面临压力。购物中心空置率有所回落，但供应量仍较大；产业园与写字楼市场供需失衡仍有待改善，经营难度有所提升；公寓市场供应规模继续扩大、需求稳中微降；酒店行业持续复苏，但商务与会议需求表现较弱。与此同时，国内公募REITs的逐步成熟为行业带来新的机遇。底层资产已涵盖产业园区、保障性租赁住房和消费基础设施等多种类型，进一步打通了房企“投、融、建、管、退”全生命周期发展模式与投融资机制，为房企转型发展提供了新的动力。国内旅游市场稳步恢复，我国全面实施外国旅游团乘坐邮轮入境免签政策，有力促进了邮轮旅游市场持续回暖；展览业保持平稳发展，市场化水平不断提升，国际化程度持续加深，京津冀、长三角、珠三角仍是热门展览区域。<br /><br />物业服务行业增量业务减少、存量竞争加剧、并购趋于理性，行业规模低位增长。头部企业全面参与市场竞争，低价竞争白热化、刚性成本上涨，物企盈利持续承压，但行业结构性发展空间仍然存在。政府积极引导行业有序发展，后勤社会化尚在进行时，康养、社区生活服务等增值服务潜在需求巨大，整体增量和存量释放仍可支撑行业稳健成长。<br /><br />2025年，我国经济在复杂严峻的内外部环境下展现出强劲的韧性。面对世界经济增速放缓、主要经济体表现分化等外部挑战，国家精准施策，实施更加积极有为的宏观政策，加快推进新旧动能转换。全年国内生产总值达140.2万亿元，同比增长5%，顺利实现预期目标。经济发展向新向优，新质生产力加速壮大，为高质量发展注入动能。<br /><br />（二）房地产行业概述<br /><br />房地产行业是一个具有高度综合性和关联性的行业，其产业链较长、产业关联度较大，是国民经济的支柱产业之一。房地产的发展能有效拉动钢铁、水泥、建材、建筑施工、室内装修、家具、家电、物业服务等相关产业，对一个国家和地区整体经济的拉动作用明显。政府对房地产行业关注度高，宏观调控和微观管理力度较大。因此房地产行业对政府政策的敏感性很强，政府土地出让制度、土地规划条件、行业管理政策、税费政策、交易管理等相关政策法规都直接影响房地产行业的发展。<br /><br />改革开放以来，特别是1998年进一步深化城镇住房制度改革以来，伴随着城镇化的快速发展，我国的房地产业得到了快速发展。过去的十余年间，全国房地产投资完成额从2004年的13,158.23亿元提高到2020年的141,443亿元；2020年，房地产开发企业房屋施工面积926,759万平方米，比上年增长3.7%；2020年，房地产开发企业土地购置面积25,536万平方米，比上年下降1.1%。2020年，商品房销售面积176,086万平方米，比上年增加2.6%。2021年全年，房地产开发企业土地购置面积为21,590万平方米，同比增速为-15.5%。2021年商品房销售额为18.2万亿元，同比增长4.8%，销售面积为17.9亿平方米，同比增长1.9%，均为历史最高水平。2022年全年，房地产开发企业土地购置面积为10,052万平方米，累计下降53.4%。2022年商品房销售额为13.33万亿元，累计下降26.7%，销售面积为13.58亿平方米，比上年下降24.3%。2023年，全国房地产开发投资110,913亿元，比上年下降9.6%。2023年，全国商品房销售面积111,735万平方米，比上年下降8.5%，其中住宅销售面积下降8.2%；全国商品房销售额116,622亿元，下降6.5%，其中住宅销售额下降6.0%。2024年，全国商品房销售面积97,385万平方米，比上年下降12.9%，其中住宅销售面积下降14.1%；全国商品房销售额96,750亿元，下降17.1%，其中住宅销售额下降17.6%。2025年，新建商品房销售面积88,101万平方米，比上年下降8.7%；其中住宅销售面积下降9.2%。新建商品房销售额83,937亿元，下降12.6%；其中住宅销售额下降13.0%。<br /><br />我国房地产业的发展，对推动国民经济的发展、改善居民居住条件、加快城市化建设，都发挥了重要作用。一方面，房地产业已成为重要的第三产业和国民经济的支柱产业之一，在整个国民经济体系中处于先导性、基础性的地位。另一方面，部分城市房价上涨过快、住房供求结构性失衡、住房保障制度相对滞后、中等偏下收入家庭住房困难等问题也日益凸显。长远来看，随着城镇化进程的演进以及我国人均居住水平的进一步上升，我国房地产行业仍有较大的发展空间。<br /><br />近年来，作为房地产重要组成部分的商业地产成为诸多住宅开发企业争相转型的领域，国内主要房地产开发企业均公布了商业地产发展战略，商业地产比例提升成为这些企业发展的重要举措。在中国经济结构转型、城市化进程推进、居民可支配收入持续增长、消费结构优化升级及宏观调控政策的多重效应下，商业地产投资价值逐渐显现。<br /><br />（三）房地产行业的监管体系<br /><br />我国房地产行业没有全国性的统一的行业监管部门，涉及的职能部门主要包括住建部、自然资源部（原国土资源部）、国家发改委等部委。其中住建部主要负责制定产业政策、制定质量标准和规范；自然资源部主要负责制定国家土地政策、土地出让制度相关的政策规定。地方政府对房地产行业管理的主要机构是地方发改委、国土资源管理部门、各级建设委员会、房屋交易管理部门和规划管理部门，其机构设置和具体管理职能大致相同，但监管体系、管理制度、管理方式等方面普遍存在一定的地区差异性。<br /><br />从具体执行角度上，房地产行业现行的管理体制主要分为对房地产开发企业的管理和对房地产开发项目的管理两个方面。目前，我国房地产企业统一由住房和城乡建设部进行管理，行业引导和服务职能由中国房地产行业协会承担。针对房地产开发项目，则由各地方政府的发展和改革委员会、建设委员会、自然资源局、规划管理部门、开发办公室等相关职能部门负责对房地产开发项目建设实施行政性审批及管理。<br /><br />房地产行业的法律法规建设随着国内房地产行业的发展而逐步完善，目前已形成了涵盖土地出让、规划设计、开发建设、房屋销售等房地产行业各个环节的法律、法规体系。与行业直接相关的法律、法规主要包括：《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国安全生产法》、《中华人民共和国招标投标法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国物权法》等。<br /><br />针对房地产开发及运营的各个具体阶段，国家均制定了严格的政策法规进行规范，主要相关法规政策包括：《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《闲置土地处置办法》、《关于坚持和完善土地招标拍卖挂牌出让制度的意见》、《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》、《城市房地产开发经营管理条例》、《经济适用住房管理办法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《住宅室内装饰装修管理办法》、《建设工程质量管理条例》、《中华人民共和国房产税暂行条例》、《城市商品房预售管理办法》、《商品房销售管理办法》、《住房公积金管理条例》、《物业管理条例》、《商品房屋租赁管理办法》等。<br /><br />2006-2007年我国住宅需求旺盛，房价持续上涨，2006年中央采取了紧缩的财政政策，2007年实施了从紧的货币政策。在抑制二套房贷政策出台后，全国旺盛的住房消费于2007年第四季度得到抑制，销售量开始大幅萎缩。随着楼市由热转冷，2008年下半年，政府改变调控政策，向房地产行业连续施以援手，从中央到地方，与房地产有关的政策陆续出台，一向紧收的房地产政策逐步放松。一系列政策的密集出台意味着对于房地产行业从紧的调控政策基调已经扭转，政府试图通过减税、降低利率等方式刺激合理住房需求，扩大内需。这一系列的救市措施对2009年上半年楼市回暖起到了至关重要的作用。<br /><br />随着我国经济回暖，2009年以来我国房地产销售面积和销售价格均大幅上升，土地市场地王频现，市场供求失衡等问题也充分的暴露出来。为保障房地产市场长远健康发展，2009年12月以来，国务院以及相关部门连续出台了一系列的房地产调控政策，各地纷纷出台相应的细化措施，房地产行业政策显著收紧。打击囤地、增加保障性住房用地等的土地政策和调整二套房首付最低比例限制及个人住房贷款利率等的货币政策仍然是政府调控房地产市场的主要手段。<br /><br />2010年下半年，北京、上海、深圳等房地产一线城市率先实施限购政策，对于房地产行业带来较大影响。2011年7月，国务院常务会议特别强调，已实施住房限购措施的城市要继续严格执行相关政策，房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。2013年2月，国务院常务会议确定五项加强房地产市场调控的政策措施（简称“国五条”），要求各地公布年度房价控制目标。北京市国五条细则自3月31日起执行，公布了按个人转让住房所得的20%增收所得税等严厉措施。<br /><br />2013年10月，中共中央总书记习近平在主持加快推进住房保障体系和供应体系建设第十次集体学习时强调，只有坚持市场化改革方向，才能充分激发市场活力，满足多层次住房需求。同时，政府必须为困难群众提供基本住房保障。习近平同志此番讲话表明，中央调控思路正发生转变，未来将更多的话语权交予市场，由市场调节供需结构，将居民的住房需求进一步差异化；与此同时，对于确实存在住房困难的居民，由政府做好充分保障。2013年12月召开的政治局经济工作会议以及住房城乡建设工作会议均提出“做好住房保障工作”是未来的一项重要任务，要加大廉租住房、公共租赁住房等保障性住房建设和供给，做好棚户区改造。<br /><br />2014年9月，人民银行和银监会联合下发通知，要求金融机构支持居民家庭合理住房贷款需求，并在一定程度上放宽了对限贷标准的认定。2015年3月，央行、住建部、银监会联合下发通知，对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购二套房，最低首付款比例下调为不低于40%，以有效支持居民自住和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。此外，财政部公布，个人转让普通住房免征营业税从5年降为2年。政策力度超过市场预期，自此，2015年的楼市宽松政策已经开启。<br /><br />2015年，“去库存”也成为各项政策的主基调，稳定住房消费、支持自住和改善住房需求是房地产政策调整的主要方向。中央及地方各级政府在供应端实施“有供有限”，从源头控制商品房供应；同时各管理部门及职能机构从需求端入手，降首付、降利率、减税费、予补贴、放宽公积金贷款政策、取消限外等多手段并施，“调供应”与“促需求”双管齐下，全力去库存。具体来看，“调供应”方面，2015年3月，原国土资源部、住建部联合发文，要求各地对土地供应有供、有限，调节结构性过剩矛盾，且对在建项目或已成交地块，优化住房套型结构，促进用地结构调整；政策效果显著，土地供应过猛的势头得以有效节制，全国300多个城市土地供应量同比大幅下滑36%。“促需求”方面，第一，通过降首付、减税费、予补贴明显提振了改善型需求。中央多部委分别于2015年3月和9月两次发文下调购房首付比例，并于同年3月下调营业税免征年限至2年以及2016年2月财政部发文调减营业税，提振二手房市场交易增长；各级政府亦在税费减免、财政补贴、提高普通住宅标准等方面多管齐下刺激需求入市。第二，公积金政策频出提振市场需求。仅中央年内出台的房地产调控文件中，有4次涉及公积金政策，其中3次为出台公积金专项政策，内容涉及下调首套普通住房公积金贷款首付比例和二套房首付比例、放宽住房公积金用途、放宽提取条件、督促各地落实异地贷款业务、放开公积金融资渠道等。第三，央行降准降息降低购房成本和难度。基于宏观经济层面的承压，央行持续向市场释放流动性，同时多次降息，2015年内先后经历了5次降息和5次降准，基准利率降至历史最低水平，购房成本已大幅下降；此外，多次降准向市场释放流动性，为市场营造宽松的资金环境。第四，取消限外、鼓励农民进城以及全面二孩政策将成为购房需求新增长点。2015年8月，六部委联合发文取消外资和外籍人士购房限制，一定程度上拉动购房需求增长；同年10月，中共十八大五中全会宣布全面放开二孩政策，同年12月，中共中央政治局召开的会议提出通过农民工市民化来扩大有效住房需求，均将有助于房地产市场需求长效调节机制的稳定。稳定住房消费、支持自住和改善住房需求是房地产政策调整的主要方向，国家又相继出台了一系列政策对房地产进行调控。2015年3月，两会召开，确定2015年政府工作主要任务之一是稳定住房消费；坚持分类指导，因地施策，支持居民自住和改善型需求，促进房地产市场平稳健康的发展。在信贷支持上，央行则分别于3月、5月、6月、9月、10月五次降息降准。经此调整，5年以上商业贷款利率降至4.90%，公积金贷款利率降至3.25%，均已处于历史低位。同时，政府分别于3月、8月和9月三次调整购房首付比例，调整信贷政策，直接刺激需求。相应，地方政府除放松限购限贷、调整公积金外，也在财政补贴、税费减免等方面加大支持力度，以刺激楼市需求特别是改善型需求得到释放。此外，在人口政策方面，全面实施一对夫妻可生育两个孩子政策，从长期供求关系进行调整。2015年11月，中央财经领导小组第十一次会议提出要化解房地产库存，促进房地产持续健康发展。2016年2月，政府新出台两项利好政策，包括降低非限购城市首付比例，最低可至20%；同时调整契税税率，降低购房成本等。同年3月，政府出台二手房营改增政策，以降税的方式刺激改善性住房需求。<br /><br />2016年年中开始，房地产行业继续呈现城市政策分化。一线城市中以上海的政策最为严厉，“沪九条”要求不仅非沪籍购房社保年限提高至5年，且二套房首付不低于五成、非普通住宅不低于七成，更特别的是，不结婚不能购房；北京也要求外地人社保年限在5年，二套房的贷款，首付为五成；广州和深圳，对外地人购房社保年限要求为3年，对二套房在还清贷款前提下，广州首付三成、深圳首付四成。而其他三四线城市则继续以“去库存”为主基调。江西省政府取消商品房购房限制，包括取消购买商品住房套数、户籍、年龄等限制，取消商品住房销（预）售价格申报制度；取消对境外机构及个人在本地区购买商品住房的限制。沈阳政府对毕业不超过5年的高校学生实行“零首付”政策，对个人购买住房市区两级给予奖励政策，公积金最高贷90万；土地供应减半，降低二手住房交易税费，鼓励农民进城买房居住等22项鼓励性房产新政。<br /><br />2016年6月，国务院办公厅发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》。《意见》指出，实行购租并举，培育和发展住房租赁市场，是深化住房制度改革的重要内容，是实现城镇居民住有所居目标的重要途径。要以建立购租并举的住房制度为主要方向，健全以市场配置为主、政府提供基本保障的住房租赁体系，支持住房租赁消费，促进住房租赁市场健康发展。发展住房租赁企业，鼓励个人依法出租自有住房，允许将商业用房按规定改建为租赁住房。2016年10月，住房城乡建设部发布《规范房地产开发企业经营行为维护房地产市场秩序通知》，明确要各地对捂盘惜售、恶意炒作、虚假宣传等9种不正当经营行为严厉查处。住房城乡建设部要求各地要根据有关法律法规和规章，对这些违法违规行为进行严厉查处。还要求各地要高度重视，落实整顿规范房地产市场秩序工作。另要加快建设房地产行业信用体系，建立守信联合激励和失信联合惩戒制度，及时公布违法失信企业名单；对查处的严重违法违规典型案例，要及时予以曝光。<br /><br />2017年以来，在坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位下，一、二线城市以“回归居住属性”、“加强房地产市场分类调控”、“建立长效机制”为基调不断加大政策调控力度，同时环一线城市周边三四线城市亦陆续出台调控政策以抑制投机性需求。2017年4月，住房城乡建设部、原国土资源部联合发布《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》。《通知》指出对消化周期在36个月以上的，应停止供地；36-18个月的，要减少供地；12-6个月的，要增加供地；6个月以下的，不仅要显著增加供地，还要加快供地节奏。2017年5月，住建部发布《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》，对当前租赁和销售市场不规范行为提出了明确要求及惩处办法。这是国家对租赁市场的管理首次上升到国务院条例高度，也是房地产调控长效机制的一部分。该政策有利于培育长期稳定的住房租赁和销售市场，待条例正式发布后还需各地出台执行细则。<br /><br />2018年以来房地产调控政策延续了“房住不炒”的主基调，调控类型涵盖限购、限贷、限售、限价等政策，限购城市再次扩容，大连、沈阳、太原等城市相继落地限购令，限售扩容至兰州、长春、大连等二、三线城市，并下沉至阜南、景洪等县级城市，全国约有50余城市根据当地市场情况从多维度新增或升级四限政策，实施更为精准化、差异化调控。2018年6月，北京、上海等30个城市率先开展为期半年的治理房地产市场乱象专项行动，对投机炒房、房企和中介公司违规行为等进行严厉打击。2018年8月住建部要求地方政府落实稳地价、稳房价、稳预期的主体责任。随后，成都、杭州、福建等多省市纷纷响应。随着楼市调控的不断深入，2018年年底以来，菏泽、广州等城市根据地方实际情况进行政策微调，但政策调整均未突破“房住不炒”的底线，且亦是为了落实分类调控、因城施策，提高调控的精准性。<br /><br />2019年，房地产市场整体的政策基调仍为坚持“房住不炒”，4月中央政治局会议再次强调“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制”。同期住建部明确将房地产长效机制考核目标落实到年度、季度甚至月度，并对一季度房价、地价波动幅度较大的城市进行了预警提示。5月，住建部又对近3个月新建商品住宅、二手住宅价格指数累计涨幅较大的佛山、苏州、大连、南宁4个城市进行了预警提示。7月中央政治局会议提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，定调下半年房地产调控政策。<br /><br />2020年，房地产调控政策“房住不炒、因城施策”总基调保持稳定。上半年，信贷政策中性偏积极，多地政府从供需两端助力市场复苏；下半年，因“三道红线”要求，房地产市场整体有息负债规模增速压降，多地调控政策收紧。<br /><br />2021年，在“房住不炒、因城施策”总基调下，国家陆续出台多项房地产调控政策，包括“三道红线”、房地产贷款集中管理和两集中供地等，针对地方政府、房企、银行三个主体全面监测和调控，对房地产行业的政策调控形成完整闭环。2021年，全国商品房销售额18.19万亿元，同比增长4.8%，商品房销售面积达17.94亿平方米，同比增长1.9%。虽然商品房交易规模达历史最高水平，但增速明显回落。特别是下半年以来，房地产市场降温明显，商品房交易、土地市场、房地产开发投资、新开工面积都呈现逐月下滑态势。稳健经营的企业被推到了舞台中央，但同时也面临巨大挑战。<br /><br />2022年，房地产市场处于深度调整阶段，提振购房需求成为政策的一大方向。4月，中央政治局会议强调“支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求”，7月中央政治局会议和12月中央经济工作会议均再次提及。政策措施主要围绕降成本、降门槛、提效率等方面展开，并从因城施策到全国性普惠政策不断升级。房贷利率方面，2022年，央行三次下调5年期以上LPR共计35个基点，为2019年房贷利率换锚LPR之后降息力度最大的一年。5月首套商贷利率下限调整为不低于5年期以上LPR减20个基点，9月允许部分城市阶段性下调或取消首套商贷利率下限。2022年，房地产融资政策逐渐向支持房企合理融资需求转变，例如交易商协会表示将继续推进并扩大“第二支箭”、央行及银保监会出台“金融16条”、证监会发布“新5条”支持房地产股权融资等，房企合理融资环境得到明显改善。<br /><br />2023年，中国房地产市场维持底部震荡格局。全年全国商品房销售额实现11.66万亿元，销售面积实现11.17亿平方米，同比分别下降6.5%和8.5%，与历史峰值相比，降幅均超过了30%。房地产行业是我国经济支柱产业的地位并未改变，房地产政策也在持续适时调整优化。8月以来，各地围绕供需两端政策的放松力度明显加大，供给端重点着眼于保交楼、防风险以及房企合理融资需求等方面给予支持；需求端首套房“认房不认贷”、降首付、降房贷利率、降税费等政策逐步落地，核心城市限购、限贷、限售亦逐步放松。政策的实施具有一定的脉冲效应，但尚未扭转行业下行趋势。<br /><br />2024年，房地产政策支持力度不断加大，市场经历了从深度调整到逐步企稳的过程。9月26日，中央政治局会议首次提出“要促进房地产市场止跌回稳”，释放了本轮下行周期以来最强的稳地产信号。随后，“四个取消、四个降低、两个增加”以及收储存量商品房、盘活存量闲置土地等多项政策的出台和落实，有效提振了市场信心。四季度以来，市场成交显著回暖，全年商品房销售额降幅呈现逐月收窄态势，市场逐步走向稳定。代建行业发展进入结构性调整，新签约规模保持增长，但伴随行业竞争加剧，服务费率呈下行趋势。<br /><br />2025年，房地产市场在深度调整中积蓄企稳力量，新发展模式路径愈发清晰。政策端围绕“释放需求、优化供给、存量盘活、好房子建设、城市更新”等多维度协同发力。新版《住宅项目规范》落地实施，标志着行业在“好房子”政策引领下全面迈入品质发展阶段。中央城市工作会议作出重要论断，明确我国城镇化已从快速增长期转向稳定发展期，城市发展正由大规模增量扩张转向存量提质增效为主，为未来城市工作提供了根本遵循。“十五五”规划建议明确提出“推动房地产高质量发展”，为行业中长期转型指明了方向。在政策合力作用下，全年新建商品房销售面积及金额降幅收窄，一线及核心二线城市改善性需求成为市场重要支撑，二手房成交规模与占比进一步提升。代建行业呈现结构性分化，资本代建新赛道机遇加速显现。头部代建企业扩张意愿强烈，行业集中度持续提升。<br /><br />（四）房地产行业运行情况<br /><br />国家统计局数据显示，2025年，全国房地产开发投资82,788.14亿元，比上年下降17.44%（按可比口径计算）；2025年，全国商品房销售额83,936.78亿元，比上年下降12.6%，其中住宅销售额下降13.0%。<br /><br />近年来，全国房地产市场调整压力进一步凸显。需求端，行业“房住不炒”主基调不改，预期更趋理性，随着让价促销刺激需求入市的边际效应减弱，市场规模调整幅度加剧；但与此同时，城镇化进程的不断推进、改善型需求的持续释放对市场规模仍有较大支撑。<br /><br />2021年，中国经济发展仍保持全球领先地位，但经济增速逐季放缓。上半年经济开局较好，出口和地产双轮驱动带动建筑业、中游制造业，海外复苏带动贸易扩张；进入下半年，房地产行业在严格的监管调控措施下快速降温，再加“能耗双控”政策升级，经济增速下行压力加大。在“房住不炒、因城施策”总基调下，国家陆续出台多项房地产调控政策，包括“三道红线”、房地产贷款集中管理和两集中供地等，针对地方政府、房企、银行三个主体全面监测和调控，对房地产行业的政策调控形成完整闭环。2021年，全国商品房销售额18.19万亿元，同比增长4.8%，商品房销售面积达17.94亿平方米，同比增长1.9%。<br /><br />2022年，中国经济在外部环境不确定性加大、需求不足、投资预期不稳的三重压力下，仍展现出较强的韧劲，实现稳中有进。全年国内生产总值达121万亿元，同比增长3.0%。中国房地产市场的周期波动，对整体经济企稳回升产生一定压力。总体来看，中国房地产市场呈现积极的政策态势，但市场观望情绪浓厚。2022年，全国商品房销售额约13.33万亿元，商品房销售面积约13.58亿平方米，与历史峰值2021年比较，分别下降26.7%和24.3%。从2022年1季度起，各地陆续因城施策支持刚性和改善性住房需求，主要涉及优化限购、降低首付比例、发放购房补贴、降低房贷利率、取消限售、放宽落户或加大引才等方面。二线及以下能级城市政策力度较大，一线城市仍较谨慎。金融政策接连出台，逐步改善企业端预期，缓解资金压力，推动房地产向新发展模式过渡。受宏观经济下行、市场波动等不利因素影响，全国主要城市集中商业、写字楼及产业园空置率呈现上升趋势，租金下行压力加大，企业经营压力和风险增加。<br /><br />2023年，全球经济在通胀、加息、地缘政治不稳定等因素综合影响下复苏依然缓慢。中国经济经受住外部风险和内部多重困难挑战叠加带来的下行压力，全年国内生产总值达到126万亿元，同比增长5.2%。中国房地产市场维持底部震荡格局。全年全国商品房销售额实现11.66万亿元，销售面积实现11.17亿平方米，同比分别下降6.5%和8.5%，与历史峰值相比，降幅均超过了30%。8月以来，各地围绕供需两端政策的放松力度明显加大，供给端重点着眼于保交楼、防风险以及房企合理融资需求等方面给予支持；需求端首套房“认房不认贷”、降首付、降房贷利率、降税费等政策逐步落地，核心城市限购、限贷、限售亦逐步放松。政策的实施具有一定的脉冲效应，但尚未扭转行业下行趋势。受需求减弱、供应增加等因素影响，全国主要城市的购物中心、写字楼及产业园空置率呈现上升趋势，租金下行压力加大，存量持有物业的经营管理水平亦成为市场检验房企能力的重要指标。随着国内公募REITs底层资产范围的进一步扩充，为房企提升各类持有物业经营管理能力设定了资本市场的标准。REITs市场的逐步成熟打通了房企“投、融、建、管、退”全生命周期发展模式，将进一步改变房地产行业的发展格局。物业管理行业整体管理规模保持稳步增长，但上游房地产市场继续承压，增量市场空间有限，存量市场竞争愈发激烈。头部企业全面参与市场竞争，存量项目保盘压力增加；同时部分企业主动退出亏损或低质项目，更加注重“有质量的规模扩张”，随着资本市场估值下行，行业收并购热度降低。<br /><br />2024年世界经济维持中低速增长，全球化受阻、地缘政治冲突加剧、产业链重构等使经济面临的不确定性加大。中国经济经受住内外部多重困难挑战带来的下行压力，国民经济运行总体平稳，新质生产力持续发展。一揽子增量政策的出台，推动社会信心有效提振、经济明显回升，全年国内生产总值达到134.9万亿元，同比增长5.0%，实现了预期目标。<br /><br />2024年，房地产政策支持力度不断加大，市场经历了从深度调整到逐步企稳的过程。9月26日，中央政治局会议首次提出“要促进房地产市场止跌回稳”，释放了本轮下行周期以来最强的稳地产信号。随后，“四个取消、四个降低、两个增加”以及收储存量商品房、盘活存量闲置土地等多项政策的出台和落实，有效提振了市场信心。四季度以来，市场成交显著回暖，全年商品房销售额降幅呈现逐月收窄态势，市场逐步走向稳定。代建行业发展进入结构性调整，新签约规模保持增长，但伴随行业竞争加剧，服务费率呈下行趋势。<br /><br />2025年，我国经济在复杂严峻的内外部环境下展现出强劲的韧性。面对世界经济增速放缓、主要经济体表现分化等外部挑战，国家精准施策，实施更加积极有为的宏观政策，加快推进新旧动能转换。全年国内生产总值达140.2万亿元，同比增长5%，顺利实现预期目标。经济发展向新向优，新质生产力加速壮大，为高质量发展注入动能。<br /><br />房地产市场在深度调整中积蓄企稳力量，新发展模式路径愈发清晰。2025年，政策端围绕“释放需求、优化供给、存量盘活、好房子建设、城市更新”等多维度协同发力。新版《住宅项目规范》落地实施，标志着行业在“好房子”政策引领下全面迈入品质发展阶段。中央城市工作会议作出重要论断，明确我国城镇化已从快速增长期转向稳定发展期，城市发展正由大规模增量扩张转向存量提质增效为主，为未来城市工作提供了根本遵循。“十五五”规划建议明确提出“推动房地产高质量发展”，为行业中长期转型指明了方向。在政策合力作用下，全年新建商品房销售面积及金额降幅收窄，一线及核心二线城市改善性需求成为市场重要支撑，二手房成交规模与占比进一步提升。代建行业呈现结构性分化，资本代建新赛道机遇加速显现。头部代建企业扩张意愿强烈，行业集中度持续提升。<br /><br />（二）公司所处行业地位<br /><br />招商蛇口作为招商局集团旗下城市综合开发运营板块的旗舰企业，是集团内唯一的地产资产整合平台及重要的业务协同平台。公司以“成为中国领先的城市和园区综合开发运营服务商”为目标，以独特的“前港—中区—后城”综合发展模式，全面参与中国以及“一带一路”重要节点的城市化建设。<br /><br />公司致力于成为“美好生活承载者”，从城市功能升级、生产方式升级、生活方式升级三个角度入手，为城市发展与产业升级提供综合性的解决方案，为客户的生活和工作配套提供多元化的、覆盖全生命周期的产品与服务。<br /><br />2025年招商蛇口凭借业内领先的综合实力、出色的市场表现以及稳健的财务策略，被中国房地产TOP10研究组（中国企业评价协会、清华大学房地产研究所、北京中指信息技术研究院）评选为“2025沪深上市房地产公司综合实力TOP2”“2025中国房地产百强企业综合实力TOP4”等奖项。其中产品力方面，荣获克而瑞“2025年度中国好房子企业TOP10（第3位）”“2025年度中国房地产企业产品力TOP100（第4位）”；服务力方面，旗下招商积余荣获“2025中国物业服务综合实力百强企业”第3名。<br /><br />（三）公司面临的主要竞争状况<br /><br />在行业竞争日趋充分和新常态化调控下，纯开发业务的利润率下行压力加剧。房地产企业一方面需针对不同城市市场的分化格局制定更具针对性的经营策略，另一方面需积极向管理要红利，寻找新赛道，布局大资管时代。招商蛇口作为招商局集团旗下城市综合开发运营板块的旗舰企业，是集团内唯一的地产资产整合平台及重要的业务协同平台，具有较强的竞争优势。<br /><br />1．招商局集团强大的协同优势<br /><br />作为招商蛇口的控股股东和实际控制人，招商局集团旗下拥有一批横跨实业和金融两大领域的优秀企业。招商局集团150多年的稳健经营，一定程度上为公司多渠道、低成本地获取资源起到了良好的促进作用，为公司稳步发展保驾护航。近年来，集团内部资源整合频频、产融协同高效，为公司实现综合发展提供了强有力的资源与资金支撑，进一步促进了公司对内获取互补资源、对外强化竞争优势。此外，招商局集团强大的企业背景，在全国乃至世界范围具有较大的影响力，其拥有的外部协同资源也给公司带来巨大的商业机遇。<br /><br />2．前瞻的战略引领<br /><br />公司持续强化战略研究，通过制订“十五五”战略规划，前瞻性引领公司实现高质量发展。公司立足新发展阶段，积极服务构建房地产发展新模式，围绕“开发业务、资产运营、物业服务”三类业务，通过“全面聚焦、质效并驱、轻重共赢”三大策略和“精准投资、产品升级、运营增值、资产盘活”四个抓手，积极践行“三个转变”，推动开发业务做优、资产运营做强、物业服务做大，确保中长期转型发展不偏航。<br /><br />3．行业领先的“好房子”全链条核心竞争力<br /><br />招商蛇口将对美好生活的深刻理解融入企业基因，构建起行业领先的“好房子”核心竞争力。公司以前瞻性战略眼光率先响应国家政策导向，构建了业内首个完整契合“安全、舒适、绿色、智慧”政策要求的好房子技术体系，形成涵盖7大维度、28个模块、485项技术细节的完整架构。该体系已在上海、北京、成都、西安等20余个标杆项目规模化落地，多个项目入选行业“好房子”TOP20榜单。凭借“招商好房子”的落地执行及良好口碑，公司完成了住宅产品品质竞争的能力跃迁，在行业深度调整期构筑起穿越周期、引领发展的差异化竞争壁垒。<br /><br />4．片区综合开发运营与国际生活样板打造能力<br /><br />依托招商局集团多产业协同升级的平台优势，公司在 47年蛇口工业区开发建设历程中，孕育形成了独具招商特色的“港区城”一体化片区开发模式，构筑起片区综合开发运营与国际生活样板打造的核心竞争力。该模式以港口/交通枢纽/人流聚集枢纽为核心切入点，以临港产业园区为核心载体，联动城市新区开发，通过港区城有机融合与协同发展，构建自我迭代、共生共荣的产城融合生态圈。其核心价值在于，以全生命周期产品体系为空间持续赋能迭代，既引领城市功能升级，又实现片区土地价值、空间价值与运营价值的最大化提升，成功将价值洼地培育为可持续发展的价值高地，更在这一过程中孵化出“好产品、好运营、好服务”的成熟模式，系统性打造了集聚106个国家和地区人士的国际生活样板。<br /><br />在片区综合开发运营的深度实践中，公司持续积累优质产业与城市资源，积淀了深厚的城区及产业园区全流程开发运营经验：不仅锻造了实践经验丰富的专业管理团队与跨领域资源整合能力，更形成了全链条闭环的综合开发运营体系，在实现商业价值的同时，为片区及城市发展注入了显著社会效益。2026年，公司将以重塑区域影响力、全面提升商业价值为核心目标，重新定义“城市运营者”专业角色，以“打造蛇口名片、激活片区IP矩阵”为突破口，推动蛇口片区商业与产业生态转型升级。以此为新起点，公司将持续深耕先行示范沃土，进一步强化片区综合开发运营优势，将蛇口塑造为新时代改革开放新名片与人类理想栖境的示范样板，为全球城市可持续发展贡献“招商方案”。<br /><br />5．多元化资源获取方式和特有的战略资源优势<br /><br />经过多年的发展，招商蛇口已形成招拍挂、收并购、旧改、轻资产等多元化的资源获取方式，建立了高素质的人才队伍和较完备的管理制度体系，促进公司以较优的成本获取多元的资源，推动公司可持续发展。招商蛇口积极响应号召，围绕“国家所需、招商所能”参与践行国家重大战略与重要倡议，通过产城联动在粤港澳大湾区、漳州开发区、海南自贸区（港）等区域获取了特有的战略资源。尤其在粤港澳大湾区核心城市深圳的核心位置——蛇口、太子湾、前海等区域，公司拥有大量待开发的优质资源，随着湾区经济的不断发展，上述资源的价值也日益凸显。<br /><br />6．穿越周期的财务稳健能力<br /><br />公司在四十余年的经营实践中，始终将稳健审慎的财务管理作为可持续发展的基石。公司坚持底线思维，构建了涵盖投融资、现金流及债务结构全维度的财务风险防控体系，资产负债率、净负债率、现金短债比等核心指标持续保持在合理区间，“三道红线”长期稳居绿档。<br /><br />依托央企平台的信用优势与优质的资信状况，公司构建了多元、通畅、低成本的融资体系。通过灵活运用银行贷款、债券发行、资产证券化及REITs市场化平台，公司持续拓宽融资渠道，优化债务期限结构，为业务拓展与转型创新提供了充沛的低成本资金支持。<br /><br />卓越的财务管理能力不仅为公司穿越行业周期波动提供了坚实保障，更为推进公司高质量发展注入了源源不断的内生动力。<br /><br />7．行业领先的品牌影响力<br /><br />创新精神于招商蛇口与生俱来，招商局开发蛇口时“敢为天下先”的创新精神是“招商蛇口”品牌的重要内涵。自1979年以来，招商局蛇口工业区一直是一面旗帜、一个精神符号，被誉为中国改革开放的先行者，“招商血脉、海辽精神、蛇口基因”体现了招商蛇口不断改革创新的历史传承。时代潮流浩浩荡荡，唯与时俱进者胜，唯改革创新者赢。作为中国领先的城市和园区开发运营服务商，招商蛇口通过高品质的产品与服务，以多元美好为创新沟通点，以更好地获得情感共鸣和品牌认知。<br /><br />第六章发行人主要财务状况<br /><br />一、近三年财务报告适用的会计制度及审计情况<br /><br />（一）近三年财务报告适用的会计制度及审计情况<br /><br />本节的财务会计信息及有关分析反映了本公司最近三年及一期的财务状况、经营成果和现金流量。<br /><br />本公司2023年度、2024年度及2025年度财务报告均按照中国《企业会计准则》的规定编制。<br /><br />最近三年，本公司审计机构发生变更。2024年6月6日，公司披露《关于变更会计师事务所的公告》，鉴于德勤华永审计团队已经连续多年为公司提供审计服务，根据财政部、国务院国资委、证监会印发的《国有企业、上市公司选聘会计师事务所管理办法》的相关精神，为进一步提升上市公司审计工作的独立性和客观性，公司变更2024年度会计师事务所。公司已就变更会计师事务所事项与前后任会计师事务所进行了充分的沟通，原聘任会计师事务所对变更事宜无异议。<br /><br />本公司2023年度财务报告经德勤华永会计师事务所（特殊普通合伙）审计，并出具德师报（审）字（24）第P01588号标准无保留意见的审计报告。本公司2024年度财务报告经毕马威华振会计师事务所（特殊普通合伙）审计，并出具毕马威华振审字第2501409号无保留意见的审计报告。本公司2025年度财务报告经毕马威华振会计师事务所（特殊普通合伙）审计，并出具毕马威华振审字第2603120号无保留意见的审计报告。本公司2026年一季度财务报表未经审计或审阅。<br /><br />除特别说明外，本募集说明书中2023年度所引用的财务会计数据为2023年度经审计财务报表数据、2024年度的财务会计数据来源于2024年度经审计财务报表或据其计算得出、2025年度的财务会计数据来源于2025年度经审计财务报表或据其计算得出、2026年一季度所引用的财务会计数据为2026年1-3月未经审计或审阅财务报表数据。<br /><br />投资者如需了解本公司的详细财务会计信息，请参阅本公司2023年度、2024年度、2025年度经审计的财务报告及2026年1-3月未经审计或审阅的财务报表，以上报告已刊登于指定的信息披露网站。<br /><br />为完整反映本公司的实际情况和财务实力，在本节中，本公司以合并财务报表的数据为主，并结合母公司财务报表来进行财务分析以作出简明结论性意见。<br /><br />（二）会计政策和会计估计变更的说明<br /><br />1．2023年度会计政策变更及影响<br /><br />财政部于2022年11月30日发布了《企业会计准则解释第16号》（以下简称“解释16号”），明确了关于单项交易产生的资产和负债相关的递延所得税不适用初始确认豁免的会计处理。解释16号对《企业会计准则第18号——所得税》中递延所得税初始确认豁免的范围进行了修订，明确对于不是企业合并、交易发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额（或可抵扣亏损）、且初始确认的资产和负债导致产生等额应纳税暂时性差异和可抵扣暂时性差异的单项交易，不适用《企业会计准则第18号——所得税》关于豁免初始确认递延所得税负债和递延所得税资产的规定。该规定自2023年1月1日起施行，可以提前执行。本公司自2023年1月1日起施行该规定，经评估，本公司认为采用该规定对本公司财务报表并无重大影响。<br /><br />2．2024年度会计政策变更及影响<br /><br />（1）财政部颁发的企业会计准则相关规定及指引的变更<br /><br />2023年10月25日，财政部颁布了解释第17号，其中“关于流动负债与非流动负债的划分”、“关于供应商融资安排的披露”、“关于售后租回交易的会计处理”的规定自2024年1月1日起施行。公司根据财政部上述相关准则及通知规定，自2024年1月1日起执行解释第17号的规定。<br /><br />根据解释第17号的规定，本公司在对负债的流动性进行划分时，仅考虑本公司在资产负债表日是否有将负债清偿推迟至资产负债表日后一年以上的实质性权利（以下简称“推迟清偿负债的权利”），而不考虑本公司是否有行使上述权利的主观可能性。<br /><br />对于本公司贷款安排产生的负债，如果本公司推迟清偿负债的权利取决于本公司是否遵循了贷款安排中规定的条件（以下简称“契约条件”），本公司在对相关负债的流动性进行划分时，仅考虑在资产负债表日或者之前应遵循的契约条件，而不考虑本公司在资产负债表日之后应遵循的契约条件的影响。<br /><br />对于本公司在交易对手方选择的情况下通过交付自身权益工具进行清偿的负债，若本公司按照《企业会计准则第37号——金融工具列报》的规定将上述选择权分类为权益工具并将其作为复合金融工具的权益组成部分单独确认，则不影响该项负债的流动性划分；反之，若上述选择权不能分类权益工具，则会影响该项负债的流动性划分。<br /><br />采用该规定未对本公司的财务状况及经营成果产生重大影响。<br /><br />（2）分部报告调整<br /><br />为适应管理经营策略的优化调整，本公司于2024年11月1日开始，对报告分部进行了调整。在调整前，本公司的经营业务划分为三个经营分部，分别为开发业务、资产运营业务以及城市服务业务。开发业务主营以住宅为主的可售型产品的开发与销售；资产运营业务主营包括商业办公、公寓酒店、产业园区等持有物业运营与资产管理；城市服务业务主营包括物业管理、邮轮、会展、康养等城市运营服务等。<br /><br />调整后，本公司的经营业务仍旧划分为三个经营分部，分别为开发业务、资产运营业务及物业服务业务。将上年包含在城市服务业务分部中的代建业务调整至开发业务分部，将上年包含在城市服务业务分部中的邮轮及会展业务调整至资产运营业务分部，剩余的其他城市服务业务则保留在物业服务业务。<br /><br />对于上述分部报告的变更，本公司采用追溯调整法进行会计处理，并对上年比较数据进行调整。<br /><br />3．2025年度会计政策变更及影响<br /><br />发行人2025年度不涉及会计政策变更。<br /><br />（二）会计估计变更的说明<br /><br />发行人2023年度、2024年度及2025年度无会计估计变更。<br /><br />（三）同一控制下企业合并对期初数的调整<br /><br />发行人2023年度、2024年度及2025年度无同一控制下企业合并对期初数的调整。<br /><br />（三）合并报表范围的变化<br /><br />公司的合并报表范围符合财政部规定及《企业会计准则》的相关规定。最近三年公司合并报告范围变化情况如下：<br /><br />1、2025年度合并报表范围变化情况<br /><br />序号 	公司名称 	变动情况 	变动原因 	<br /><br />1 	温岭新城悦嘉房地产开发有限公司 	减少 	处置子公司 	<br /><br />2 	深圳市风鹏产新创业投资合伙企业（有限合伙） 	减少 	处置子公司 	<br /><br />3 	深圳市太子湾商储置业有限公司 	减少 	处置子公司 	<br /><br />4 	温州弘睿投资管理有限公司 	减少 	处置子公司 	<br /><br />5 	无锡溪胜房地产开发有限公司 	减少 	处置子公司 	<br /><br />6 	太仓依新置业有限公司 	减少 	处置子公司 	<br /><br />7 	广州市君耀房地产有限公司 	减少 	处置子公司 	<br /><br />8 	南通招城置业有限公司 	减少 	处置子公司 	<br /><br />9 	上海招臻置业有限公司 	新增 	新设成立 	<br /><br />10 	南通招崇工程技术有限公司 	新增 	新设成立 	<br /><br />11 	上海招陆置业有限公司 	新增 	新设成立 	<br /><br />12 	深圳市招钦置业有限公司 	新增 	新设成立 	<br /><br />13 	长沙招悦房地产有限公司 	新增 	新设成立 	<br /><br />14 	平湖招壹置业有限公司 	新增 	新设成立 	<br /><br />15 	平湖招陆置业有限公司 	新增 	新设成立 	<br /><br />16 	平湖招肆置业有限公司 	新增 	新设成立 	<br /><br />17 	合肥城招合盛物业管理有限公司 	新增 	新设成立 	<br /><br />18 	青岛招晖投资运营有限公司 	新增 	新设成立 	<br /><br />19 	南京盛玺投资有限公司 	新增 	新设成立 	<br /><br />20 	武汉新得置业有限公司 	新增 	新设成立 	<br /><br />21 	深圳市招明物业租赁有限公司 	新增 	新设成立 	<br /><br />22 	招商积余天府（四川）物业管理有限公司 	新增 	新设成立 	<br /><br />23 	上海江澜汇酒店公寓有限责任公司 	新增 	新设成立 	<br /><br />24 	招福（厦门）房地产有限公司 	新增 	新设成立 	<br /><br />25 	深圳市招润置业有限公司 	新增 	新设成立 	<br /><br />26 	上海招鼎置业有限公司 	新增 	新设成立 	<br /><br />27 	招瑞（中白）有限责任公司 	新增 	新设成立 	<br /><br />28 	南通招瑞置业有限公司 	新增 	新设成立 	<br /><br />29 	上海招越置业有限公司 	新增 	新设成立 	<br /><br />30 	深圳市招沣置业有限公司 	新增 	新设成立 	<br /><br />31 	宜昌招和置业有限公司 	新增 	新设成立 	<br /><br />32 	启东招诚建设发展有限公司 	新增 	新设成立 	<br /><br />33 	杭州千岛湖伊敦酒店有限公司 	新增 	新设成立 	<br /><br />34 	深圳招商鸿隆房地产开发有限公司 	新增 	新收购 	<br /><br />35 	佛山招商宝华房地产有限公司 	新增 	新收购 	<br /><br />36 	上海新长桥企业发展有限公司 	新增 	新收购 	<br /><br />37 	深圳市招商名巨置地有限公司 	新增 	新收购 	<br /><br />38 	长沙麓谷汇弘建设发展有限公司 	新增 	新收购 	<br /><br />39 	南通中豪开发置业有限公司 	新增 	新收购 	<br /><br />40 	杭州缤延企业管理有限公司 	新增 	新收购 	<br /><br />41 	杭州滨潮房地产开发有限公司 	新增 	新收购 	<br /><br />42 	上海江瀚房地产开发经营有限公司 	新增 	新收购 	<br /><br />43 	郑州泰建房地产开发有限公司 	新增 	新收购 	<br /><br />44 	宜昌开元房地产开发有限公司 	新增 	新收购 	<br /><br />45 	上海新百安经济发展有限公司 	新增 	新收购 	<br /><br />46 	杭州浙新置业有限公司 	新增 	新收购 	<br /><br />47 	成都招辉房地产开发有限公司 	新增 	新收购 	<br /><br />48 	成都兆瑞宏房地产开发有限公司 	新增 	新收购 	<br /><br />49 	深圳市招启置业有限公司 	减少 	清算注销 	<br /><br />50 	深圳市招阳置业有限公司 	减少 	清算注销 	<br /><br />51 	深圳市招恒置业有限公司 	减少 	清算注销 	<br /><br />52 	苏州招澎企业管理有限公司 	减少 	清算注销 	<br /><br />53 	杭州杭盛房地产开发有限公司 	减少 	清算注销 	<br /><br />54 	成都新得房地产开发有限公司 	减少 	清算注销 	<br /><br />55 	招鑫（天津）投资合伙企业（有限合伙） 	减少 	清算注销 	<br /><br />56 	合肥沁云企业管理有限公司 	减少 	清算注销 	<br /><br />57 	合肥沁景企业管理有限公司 	减少 	清算注销 	<br /><br />58 	西安招中宏景房地产有限公司 	减少 	清算注销 	<br /><br />59 	成都招益房地产开发有限公司 	减少 	清算注销 	<br /><br />60 	南京招创技术创新服务有限公司 	减少 	清算注销 	<br /><br />61 	徐州淮盛商业运营管理有限公司 	减少 	清算注销 	<br /><br />62 	合肥沁达企业管理有限公司 	减少 	清算注销 	<br /><br />63 	烟台润商实业有限公司 	减少 	清算注销 	<br /><br />64 	深圳市招辰置业有限公司 	减少 	清算注销 	<br /><br />65 	招商局嘉铭（北京）房地产开发有限公司 	减少 	清算注销 	<br /><br />66 	北京亚林东房地产开发有限公司 	减少 	清算注销 	<br /><br />67 	新疆招盛房地产有限公司 	减少 	清算注销 	<br /><br />68 	中山科城积余城市运营服务有限公司 	减少 	清算注销 	<br /><br />69 	广州依云房地产有限公司 	减少 	清算注销 	<br /><br />70 	无锡瑞商房地产开发有限公司 	减少 	清算注销 	<br /><br />71 	哈尔滨招源房地产开发有限公司 	减少 	清算注销 	<br /><br />72 	余味餐饮（深圳）有限公司 	减少 	清算注销 	<br /><br />73 	杭州千岛湖生态居房地产有限公司 	减少 	清算注销 	<br /><br />74 	深圳市招信企业管理有限公司 	减少 	清算注销 	<br /><br />75 	温岭新城悦盛房地产开发有限公司 	减少 	清算注销 	<br /><br />76 	烟台孚旺置业有限公司 	减少 	丧失控制权 	<br /><br />77 	南京劲盛房地产开发有限公司 	减少 	丧失控制权 	<br /><br />注：上述收购交易性质为资产收购而非业务收购，不符合企业合并的定义，即为其他方式导致的企业合并范围变动。<br /><br />2、2024年度合并报表范围变化情况<br /><br />序号 	公司名称 	变动情况 	变动原因 	<br /><br />1 	漳州开发区招商水务有限公司 	新增 	非同一控制下企业合并 	<br /><br />2 	太子湾乐宜置业（深圳）有限公司 	减少 	处置子公司 	<br /><br />3 	深圳市林下住房租赁有限公司 	减少 	处置子公司 	<br /><br />4 	深圳招商信石地产开发有限公司 	减少 	处置子公司 	<br /><br />5 	西安招黎云舒房地产有限公司 	新增 	新设成立 	<br /><br />6 	余味餐饮（深圳）有限公司 	新增 	新设成立 	<br /><br />7 	合肥招弘企业管理有限公司 	新增 	新设成立 	<br /><br />8 	上海招松置业有限公司 	新增 	新设成立 	<br /><br />9 	深圳市招顺置业有限公司 	新增 	新设成立 	<br /><br />10 	深圳招商建设管理有限公司 	新增 	新设成立 	<br /><br />11 	深圳市招启置业有限公司 	新增 	新设成立 	<br /><br />12 	深圳市招辰置业有限公司 	新增 	新设成立 	<br /><br />13 	深圳市招阳置业有限公司 	新增 	新设成立 	<br /><br />14 	深圳市招恒置业有限公司 	新增 	新设成立 	<br /><br />15 	佛山市城建积余智慧城市服务有限公司 	新增 	新设成立 	<br /><br />16 	杭州崇盛房地产建设管理有限公司 	新增 	新设成立 	<br /><br />17 	中山科城积余城市运营服务有限公司 	新增 	新设成立 	<br /><br />18 	招商到家汇科技（浙江）有限公司 	新增 	新设成立 	<br /><br />19 	杭州创居荟建筑装饰工程有限公司 	新增 	新设成立 	<br /><br />20 	北京招鑫房地产开发有限公司 	新增 	新设成立 	<br /><br />21 	深圳市招辰置业有限公司 	新增 	新设成立 	<br /><br />22 	南通招阳工程管理有限公司 	新增 	新设成立 	<br /><br />23 	上海招瑞置业有限公司 	新增 	新设成立 	<br /><br />24 	上海招潘置业有限公司 	新增 	新设成立 	<br /><br />25 	南通招创置业有限公司 	新增 	新设成立 	<br /><br />26 	苏州招序房地产开发有限公司 	新增 	新设成立 	<br /><br />27 	成都招益房地产开发有限公司 	新增 	新设成立 	<br /><br />28 	南京玄盛商业管理有限公司 	新增 	新设成立 	<br /><br />29 	西安招中宏景房地产有限公司 	新增 	新设成立 	<br /><br />30 	深圳市前海璟汇房地产开发有限公司 	新增 	新设成立 	<br /><br />31 	深圳市风鹏产新创业投资合伙企业（有限合伙） 	新增 	新设成立 	<br /><br />32 	招商余房网科技（浙江）有限公司 	新增 	新设成立 	<br /><br />33 	北京科建积余物业服务有限公司 	新增 	新设成立 	<br /><br />34 	昆山招航酒店管理有限公司 	新增 	新设成立 	<br /><br />35 	上海招润虹悦房屋租赁有限公司 	新增 	新设成立 	<br /><br />36 	深圳市创壹万维企业服务合伙企业（有限合伙） 	新增 	新设成立 	<br /><br />37 	合肥招汇企业管理有限公司 	新增 	新设成立 	<br /><br />38 	乌鲁木齐新城恒盛房地产开发有限公司 	新增 	新收购 	<br /><br />39 	长沙溪尚房地产开发有限公司 	新增 	新收购 	<br /><br />40 	成都招晟房地产开发有限公司 	新增 	新收购 	<br /><br />41 	上海弘安里企业发展有限公司 	新增 	新收购 	<br /><br />42 	广州市番禺创新科技园有限公司 	新增 	新收购 	<br /><br />43 	郑州泰实房地产开发有限公司 	新增 	新收购 	<br /><br />44 	济南煜华园区运营管理有限公司 	减少 	清算注销 	<br /><br />45 	嘉兴招鑫置业有限公司 	减少 	清算注销 	<br /><br />46 	南京劲盛装饰工程有限公司 	减少 	清算注销 	<br /><br />47 	南京招商招盛房地产有限公司 	减少 	清算注销 	<br /><br />48 	深圳市平欣汽车有限公司 	减少 	清算注销 	<br /><br />49 	深圳市平盛汽车有限公司 	减少 	清算注销 	<br /><br />50 	深圳市平源汽车有限公司 	减少 	清算注销 	<br /><br />51 	深圳市平通汽车有限公司 	减少 	清算注销 	<br /><br />52 	深圳市平睿汽车有限公司 	减少 	清算注销 	<br /><br />53 	深圳市平道汽车有限公司 	减少 	清算注销 	<br /><br />54 	深圳市平裕汽车有限公司 	减少 	清算注销 	<br /><br />55 	深圳市平福汽车有限公司 	减少 	清算注销 	<br /><br />56 	深圳市平畅汽车有限公司 	减少 	清算注销 	<br /><br />57 	深圳市平程汽车有限公司 	减少 	清算注销 	<br /><br />58 	深圳市平旺汽车有限公司 	减少 	清算注销 	<br /><br />59 	深圳市平驰汽车有限公司 	减少 	清算注销 	<br /><br />60 	厦门招商雍华府房地产有限公司 	减少 	清算注销 	<br /><br />61 	招商安居建设（深圳）有限公司 	减少 	清算注销 	<br /><br />62 	苏州招信企业管理有限公司 	减少 	清算注销 	<br /><br />63 	佛山依云臻园房地产有限公司 	减少 	清算注销 	<br /><br />64 	合肥沁贤企业管理有限公司 	减少 	清算注销 	<br /><br />65 	北京招信企业管理有限公司 	减少 	清算注销 	<br /><br />66 	招兴鹭岛企业管理（厦门）有限公司 	减少 	清算注销 	<br /><br />67 	金华亿盛企业管理有限公司 	减少 	清算注销 	<br /><br />68 	北京广盈房地产开发有限公司 	减少 	清算注销 	<br /><br />69 	杭州锦繁置业有限公司 	减少 	清算注销 	<br /><br />70 	绍兴润和南岸花城置业发展有限公司 	减少 	丧失控制权 	<br /><br />3、2023年度合并报表范围变化情况<br /><br />序号 	公司名称 	变动情况 	变动原因 	<br /><br />1 	深圳市招光物业租赁有限公司 	减少 	处置子公司 	<br /><br />2 	深招富桥（深圳）产业运营有限公司 	减少 	处置子公司 	<br /><br />3 	河南省招商美景房地产开发有限责任公司 	减少 	处置子公司 	<br /><br />4 	郑州招商美景房地产开发有限责任公司 	减少 	处置子公司 	<br /><br />5 	厘米空间（厦门）创业孵化管理有限公司 	减少 	处置子公司 	<br /><br />6 	深圳市招通置业有限公司 	新增 	新设成立 	<br /><br />7 	深圳市招鼎置业有限公司 	新增 	新设成立 	<br /><br />8 	深圳市招瑞置业有限公司 	新增 	新设成立 	<br /><br />9 	招商到家汇科技（福建）有限公司 	新增 	新设成立 	<br /><br />10 	深圳市招扬置业有限公司 	新增 	新设成立 	<br /><br />11 	深圳市招盛置业有限公司 	新增 	新设成立 	<br /><br />12 	苏州招宏房地产开发有限公司 	新增 	新设成立 	<br /><br />13 	深圳市招信企业管理有限公司 	新增 	新设成立 	<br /><br />14 	南京招瑞房地产开发有限公司 	新增 	新设成立 	<br /><br />15 	上海招洪政城市建设有限公司 	新增 	新设成立 	<br /><br />16 	北京招通房地产开发有限公司 	新增 	新设成立 	<br /><br />17 	合肥壹栈房屋租赁有限公司 	新增 	新设成立 	<br /><br />18 	招鑫（厦门）房地产有限公司 	新增 	新设成立 	<br /><br />19 	太仓悦蓝置业有限公司 	新增 	新设成立 	<br /><br />20 	太仓沙桥置业有限公司 	新增 	新设成立 	<br /><br />21 	太仓汇尔置业有限公司 	新增 	新设成立 	<br /><br />22 	太仓云华置业有限公司 	新增 	新设成立 	<br /><br />23 	太仓话屋置业有限公司 	新增 	新设成立 	<br /><br />24 	太仓浪平置业有限公司 	新增 	新设成立 	<br /><br />25 	长沙招添房地产有限公司 	新增 	新设成立 	<br /><br />26 	西安招玺云樾房地产有限公司 	新增 	新设成立 	<br /><br />27 	北京招盛房地产开发有限公司 	新增 	新设成立 	<br /><br />28 	合肥铭盛房地产开发有限公司 	新增 	新设成立 	<br /><br />29 	徐州招盛酒店管理有限公司 	新增 	新设成立 	<br /><br />30 	上海壹栈松新房屋租赁有限公司 	新增 	新设成立 	<br /><br />31 	北京招顺房地产开发有限公司 	新增 	新设成立 	<br /><br />32 	宁波招开置业有限公司 	新增 	新设成立 	<br /><br />33 	上海招丰置业有限公司 	新增 	新设成立 	<br /><br />34 	苏州招文房地产开发有限公司 	新增 	新设成立 	<br /><br />35 	杭州玖航房地产开发有限公司 	新增 	新设成立 	<br /><br />36 	深圳市招商积余城市综合服务有限公司（注） 	新增 	新设成立 	<br /><br />37 	北京招信企业管理有限公司 	新增 	新设成立 	<br /><br />38 	宁波招秀商业管理有限公司 	新增 	新设成立 	<br /><br />39 	武汉城建积余物业有限公司 	新增 	新设成立 	<br /><br />40 	杭州北桦房地产开发有限公司 	新增 	新设成立 	<br /><br />41 	贵州招筑产业运营管理有限公司 	新增 	新设成立 	<br /><br />42 	北京鸿禧装饰工程有限公司 	新增 	新设成立 	<br /><br />43 	上海招宜置业有限公司 	新增 	新设成立 	<br /><br />44 	上海招旅置业有限公司 	新增 	新设成立 	<br /><br />45 	杭州北泽房地产开发有限公司 	新增 	新设成立 	<br /><br />46 	招兴鹭岛企业管理（厦门）有限公司 	新增 	新设成立 	<br /><br />47 	西安雍景嘉境房地产有限公司 	新增 	新设成立 	<br /><br />48 	上海招阳置业有限公司 	新增 	新设成立 	<br /><br />49 	上海招广置业有限公司 	新增 	新设成立 	<br /><br />50 	成都新得房地产开发有限公司 	新增 	新设成立 	<br /><br />51 	成都新锦房地产开发有限公司 	新增 	新设成立 	<br /><br />52 	西安招玺玖樾房地产有限公司 	新增 	新设成立 	<br /><br />53 	上海宏和鑫商务咨询有限公司 	新增 	新设成立 	<br /><br />54 	长沙招溪房地产有限公司 	新增 	新设成立 	<br /><br />55 	河南惠新房地产开发有限公司 	新增 	新收购 	<br /><br />56 	金华亿盛企业管理有限公司 	新增 	新收购 	<br /><br />57 	厦门悦兆投资有限公司 	新增 	新收购 	<br /><br />58 	南京盛香园房地产开发有限公司 	新增 	新收购 	<br /><br />59 	太仓鸿郡科技发展有限公司 	新增 	新收购 	<br /><br />60 	杭州缤煌企业管理有限公司 	新增 	新收购 	<br /><br />61 	杭州玖晟房地产开发有限公司 	新增 	新收购 	<br /><br />62 	北京中皋京投房地产开发有限公司 	新增 	新收购 	<br /><br />63 	长沙招裕房地产有限公司 	新增 	新收购 	<br /><br />64 	合肥新浩房地产开发有限公司 	新增 	新收购 	<br /><br />65 	西安尚林华苑房地产有限公司 	新增 	新收购 	<br /><br />66 	宁波鑫家甬城置业有限公司 	新增 	新收购 	<br /><br />67 	深圳市招隆置业有限公司 	减少 	清算注销 	<br /><br />68 	无锡溪悦企业管理咨询有限公司 	减少 	清算注销 	<br /><br />69 	佛山依云观园房地产有限公司 	减少 	清算注销 	<br /><br />70 	北京招商台湖投资发展有限公司 	减少 	清算注销 	<br /><br />71 	苏州双湖房地产有限公司 	减少 	清算注销 	<br /><br />72 	杭州锦和置业有限公司 	减少 	清算注销 	<br /><br />73 	太仓招新置业有限公司 	减少 	清算注销 	<br /><br />74 	云南盛商百川教育企业管理有限公司 	减少 	清算注销 	<br /><br />75 	云南盛商百思教育企业管理有限公司 	减少 	清算注销 	<br /><br />76 	云南盛商海纳教育企业管理有限公司 	减少 	清算注销 	<br /><br />77 	南京栖霞山招商蛇口邮轮母港发展有限公司 	减少 	清算注销 	<br /><br />78 	南京智融装饰工程有限公司 	减少 	清算注销 	<br /><br />79 	成都安合顺建筑装饰工程有限公司 	减少 	清算注销 	<br /><br />80 	太仓招润商务咨询有限公司 	减少 	清算注销 	<br /><br />81 	深圳市招通置业有限公司 	减少 	清算注销 	<br /><br />82 	深圳市招鼎置业有限公司 	减少 	清算注销 	<br /><br />83 	太仓悦蓝置业有限公司 	减少 	清算注销 	<br /><br />84 	深圳市招盛置业有限公司 	减少 	清算注销 	<br /><br />85 	深圳市招瑞置业有限公司 	减少 	清算注销 	<br /><br />86 	南京招商未来科技城物业管理有限公司 	减少 	清算注销 	<br /><br />二、公司报告期内合并及母公司财务报表<br /><br />（一）合并财务报表<br /><br />1．合并资产负债表<br /><br />单位：万元<br /><br />项目 	2026年3月31日 	2025年12月31日 	2024年12月31日 	2023年12月31日 	<br /><br />流动资产： 					<br /><br />货币资金 	8,524,845.33 	8,612,714.76 	10,035,140.29 	8,828,951.29 	<br /><br />交易性金融资产 	32.00 	12.00 	12.00 	63,752.63 	<br /><br />应收票据 	1,824.32 	2,422.37 	6,275.99 	2,599.21 	<br /><br />应收账款 	536,200.40 	347,032.49 	351,007.97 	347,422.31 	<br /><br />预付款项 	310,624.27 	828,480.40 	456,671.27 	895,726.36 	<br /><br />其他应收款（合计） 	9,882,903.36 	9,894,303.80 	10,787,410.54 	11,843,046.43 	<br /><br />存货 	36,608,400.04 	36,232,352.96 	36,918,332.43 	41,670,213.55 	<br /><br />合同资产 	21,353.81 	18,469.60 	6,949.35 	- 	<br /><br />持有待售资产 	- 	- 	1,929.77 	- 	<br /><br />其他流动资产 	2,905,944.71 	2,717,315.43 	2,852,828.12 	2,744,276.19 	<br /><br />流动资产合计 	58,792,128.24 	58,653,103.81 	61,416,557.73 	66,395,987.97 	<br /><br />非流动资产： 					<br /><br />长期应收款 	- 	- 	- 	2,764.39 	<br /><br />长期股权投资 	7,226,061.38 	7,273,144.79 	7,650,370.40 	8,014,165.10 	<br /><br />其他非流动金融资产 	175,179.03 	175,425.63 	147,954.98 	146,512.47 	<br /><br />投资性房地产 	14,039,138.50 	14,063,135.62 	13,286,974.20 	12,702,797.49 	<br /><br />固定资产 	808,621.66 	1,075,755.78 	1,144,399.43 	1,161,828.97 	<br /><br />在建工程 	28,632.16 	28,594.95 	82,445.95 	97,346.38 	<br /><br />使用权资产 	179,566.53 	184,440.20 	218,831.00 	300,979.41 	<br /><br />无形资产 	165,095.83 	171,216.32 	182,063.86 	191,499.73 	<br /><br />开发支出 	6,976.11 	6,595.19 	4,232.70 	6,869.80 	<br /><br />商誉 	163,140.43 	163,140.43 	185,382.73 	201,338.82 	<br /><br />长期待摊费用 	103,120.93 	105,891.07 	101,108.63 	104,261.18 	<br /><br />递延所得税资产 	1,585,188.20 	1,566,359.08 	1,515,322.93 	1,475,934.08 	<br /><br />其他非流动资产 	74,366.85 	74,357.04 	95,237.04 	48,564.19 	<br /><br />非流动资产合计 	24,555,087.59 	24,888,056.10 	24,614,323.87 	24,454,861.99 	<br /><br />资产总计 	83,347,215.83 	83,541,159.91 	86,030,881.60 	90,850,849.97 	<br /><br />流动负债： 					<br /><br />短期借款 	205,054.74 	295,422.79 	275,061.84 	137,895.64 	<br /><br />应付票据 	7,302.05 	2,443.43 	- 	- 	<br /><br />应付账款 	4,367,627.95 	5,027,774.96 	5,311,544.43 	6,066,182.19 	<br /><br />预收款项 	25,119.55 	25,691.86 	27,395.55 	17,747.80 	<br /><br />合同负债 	12,728,648.67 	12,582,216.74 	14,195,228.63 	16,153,267.69 	<br /><br />应付职工薪酬 	253,166.85 	341,300.00 	304,928.40 	272,204.31 	<br /><br />应交税费 	264,834.87 	342,994.89 	507,860.92 	712,580.68 	<br /><br />其他应付款（合 	9,526,124.76 	9,063,029.67 	9,708,778.50 	11,594,282.41 	<br /><br />计） 					<br /><br />一年内到期的非流动负债 	6,003,956.79 	5,893,035.40 	4,965,510.29 	3,926,531.39 	<br /><br />其他流动负债 	3,132,072.20 	3,213,607.05 	3,334,523.16 	3,721,697.61 	<br /><br />流动负债合计 	36,513,908.43 	36,787,516.79 	38,630,831.71 	42,602,389.71 	<br /><br />非流动负债： 					<br /><br />长期借款 	14,195,730.35 	14,087,580.99 	12,577,746.49 	11,877,067.46 	<br /><br />应付债券 	4,225,000.00 	4,360,500.00 	4,690,000.00 	5,132,700.00 	<br /><br />租赁负债 	210,381.98 	213,117.28 	239,088.96 	304,453.43 	<br /><br />长期应付款 	41,159.16 	56,677.35 	310,407.47 	306,184.40 	<br /><br />预计负债 	5,696.37 	5,696.37 	644.00 	9,450.54 	<br /><br />递延所得税负债 	259,634.14 	257,987.49 	258,340.88 	269,131.22 	<br /><br />递延收益 	317,386.51 	336,951.50 	334,824.45 	377,136.47 	<br /><br />其他非流动负债 	240,677.52 	297,203.92 	314,519.56 	303,308.92 	<br /><br />非流动负债合计 	19,495,666.03 	19,615,714.89 	18,725,571.80 	18,579,432.45 	<br /><br />负债合计 	56,009,574.45 	56,403,231.68 	57,356,403.51 	61,181,822.16 	<br /><br />所有者权益： 					<br /><br />股本 	901,603.22 	901,603.22 	906,083.62 	906,083.62 	<br /><br />其他权益工具 	- 	- 	1,203,013.00 	2,108,913.00 	<br /><br />其中：优先股 	- 	- 	- 	- 	<br /><br />永续债 	- 	- 	1,203,013.00 	2,108,913.00 	<br /><br />资本公积 	2,031,340.77 	2,031,166.54 	2,047,807.39 	2,044,794.01 	<br /><br />减：库存股 	- 	- 	6,749.55 	- 	<br /><br />其他综合收益 	19,180.32 	31,266.08 	46,352.47 	51,234.46 	<br /><br />专项储备 	754.54 	718.03 	673.57 	470.62 	<br /><br />盈余公积 	476,092.52 	476,092.52 	476,092.52 	446,896.42 	<br /><br />未分配利润 	6,328,301.88 	6,324,390.02 	6,427,410.73 	6,413,946.84 	<br /><br />归属于母公司所有者权益合计 	9,757,273.25 	9,765,236.40 	11,100,683.74 	11,972,338.97 	<br /><br />少数股东权益 	17,580,368.13 	17,372,691.83 	17,573,794.35 	17,696,688.84 	<br /><br />所有者权益合计 	27,337,641.37 	27,137,928.23 	28,674,478.09 	29,669,027.81 	<br /><br />负债和所有者权益总计 	83,347,215.83 	83,541,159.91 	86,030,881.60 	90,850,849.97 	<br /><br />2．合并利润表<br /><br />单位：万元<br /><br />项目 	2026年1-3月 	2025年度 	2024年度 	2023年度 	<br /><br />一、营业总收入 	2,366,689.85 	15,472,797.70 	17,894,754.66 	17,500,755.81 	<br /><br />减：营业成本 	2,125,428.08 	13,344,083.76 	15,281,169.39 	14,720,443.42 	<br /><br />税金及附加 	50,303.97 	429,958.92 	693,009.83 	615,543.76 	<br /><br />销售费用 	59,410.29 	400,166.40 	401,426.28 	432,821.95 	<br /><br />管理费用 	36,569.29 	203,728.76 	210,345.14 	237,406.78 	<br /><br />研发费用 	2,158.40 	11,399.25 	12,898.71 	15,835.81 	<br /><br />财务费用 	83,448.67 	250,914.52 	194,265.98 	91,222.47 	<br /><br />其中：利息费用 	105,344.01 	364,666.73 	359,566.03 	339,870.80 	<br /><br />利息收入 	27,254.94 	129,989.81 	200,650.14 	292,331.40 	<br /><br />加：其他收益 	1,437.76 	7,088.42 	12,754.24 	20,612.38 	<br /><br />投资收益 	-4,095.44 	70,816.83 	389,244.89 	248,064.09 	<br /><br />其中：对联营企业和合营企业的投资收益 	-2,770.45 	-61,432.74 	169,279.17 	162,490.45 	<br /><br />公允价值变动收益（损失以“-”号填列） 	-132.14 	51,741.18 	-3,629.64 	3,828.04 	<br /><br />信用减值损失（损失以“-”号填列） 	-3,132.73 	-89,356.95 	-154,971.35 	-14,153.35 	<br /><br />资产减值损失（损 	-59.95 	-351,661.41 	-448,422.84 	-227,568.51 	<br /><br />失以“-”号填列） 					<br /><br />资产处置收益（损失以“-”号填列） 	46,729.18 	4,924.69 	3,416.25 	-20.36 	<br /><br />二、营业利润 	50,117.83 	526,098.85 	900,030.89 	1,418,243.90 	<br /><br />加：营业外收入 	4,008.32 	20,742.12 	24,672.02 	27,793.30 	<br /><br />减：营业外支出 	1,736.87 	28,755.13 	15,738.81 	47,174.19 	<br /><br />三、利润总额 	52,389.28 	518,085.84 	908,964.10 	1,398,863.01 	<br /><br />减：所得税费用 	31,804.57 	447,700.50 	490,073.95 	488,239.91 	<br /><br />四、净利润 	20,584.71 	70,385.35 	418,890.15 	910,623.10 	<br /><br />少数股东损益 	16,672.84 	-31,993.08 	15,033.00 	278,681.05 	<br /><br />归属于母公司所有者的净利润 	3,911.86 	102,378.43 	403,857.16 	631,942.05 	<br /><br />五、其他综合收益的税后净额 	-14,089.38 	-16,940.79 	-4,450.82 	-809.66 	<br /><br />六、综合收益总额 	6,495.32 	53,444.56 	414,439.33 	909,813.44 	<br /><br />减：归属于少数股东的综合收益总额 	14,669.21 	-33,847.48 	15,464.16 	278,229.96 	<br /><br />归属于母公司普通股东综合收益总额 	-8,173.89 	87,292.04 	398,975.17 	631,583.48 	<br /><br />七、每股收益： 					<br /><br />基本每股收益（元/股） 	0.004 	0.08 	0.37 	0.65 	<br /><br />稀释每股收益（元/股） 	0.004 	0.08 	0.37 	0.65 	<br /><br />3．合并现金流量<br /><br />单位：万元<br /><br />项目 	2026年1-3月 	2025年度 	2024年度 	2023年度 	<br /><br />一、经营活动产生的现金流量： 					<br /><br />销售商品、提供劳务收到的现金 	2,384,379.43 	13,763,671.37 	16,121,609.66 	19,763,184.32 	<br /><br />收到的税费返还 	30,011.54 	409,302.48 	376,951.63 	416,126.33 	<br /><br />收到其他与经营活动有关的现金 	249,250.16 	1,032,948.07 	782,043.74 	862,940.79 	<br /><br />经营活动现金流入小计 	2,663,641.13 	15,205,921.92 	17,280,605.03 	21,042,251.45 	<br /><br />购买商品、接受劳务支付的现金 	2,166,805.72 	10,387,304.84 	9,815,428.65 	12,483,299.74 	<br /><br />支付给职工以及为职工支付的现金 	252,575.36 	736,904.92 	778,033.97 	805,227.80 	<br /><br />支付的各项税费 	444,947.42 	1,717,876.16 	2,189,765.71 	2,992,437.99 	<br /><br />支付其他与经营活动有关的现金 	176,383.07 	1,394,526.06 	1,301,017.75 	1,618,187.42 	<br /><br />经营活动现金流出小计 	3,040,711.57 	14,236,611.97 	14,084,246.08 	17,899,152.96 	<br /><br />经营活动产生的现金流量净额 	-377,070.44 	969,309.94 	3,196,358.95 	3,143,098.49 	<br /><br />二、投资活动产生的现金流量： 					<br /><br />收回投资收到的现金 	1,119.97 	311,561.68 	198,511.66 	60,745.06 	<br /><br />取得投资收益收到的现金 	4,286.66 	32,147.40 	69,074.76 	42,049.44 	<br /><br />处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额 	290,726.52 	1,895.26 	475.81 	664.80 	<br /><br />处置子公司及其他营业单位收到的现金净额 	27,270.81 	151,175.51 	98,050.52 	163,999.67 	<br /><br />收到其他与投资活动有关的现金 	324,950.85 	1,584,926.22 	1,489,535.62 	2,481,377.06 	<br /><br />投资活动现金流入小计 	648,354.81 	2,081,706.07 	1,855,648.36 	2,748,836.03 	<br /><br />购建固定资产、无形资产和其 他长期资产支付的现金 	86,768.09 	348,251.07 	570,257.47 	659,057.96 	<br /><br />投资支付的现金 	128,036.40 	1,185,728.00 	375,877.40 	916,322.58 	<br /><br />取得子公司及其他营业单位支付的现金净额 	- 	128,917.66 	22,193.26 	- 	<br /><br />支付其他与投资活动有关的现金 	151,551.50 	647,539.25 	571,544.67 	2,397,558.33 	<br /><br />投资活动现金流出小计 	366,355.99 	2,310,435.98 	1,539,872.80 	3,972,938.88 	<br /><br />投资活动产生的现金流量净额 	281,998.82 	-228,729.90 	315,775.55 	-1,224,102.85 	<br /><br />三、筹资活动产生的现金流量： 					<br /><br />吸收投资收到的现金 	130,563.89 	662,267.97 	164,329.33 	2,339,129.39 	<br /><br />其中：子公司吸收少数股东投资收到的现金 	130,563.89 	662,267.97 	164,329.33 	431,664.95 	<br /><br />取得借款收到的现金 	1,602,470.00 	11,321,899.71 	12,079,740.45 	12,546,318.92 	<br /><br />收到其他与筹资活动有关的现金 	629,994.89 	1,762,993.61 	1,170,313.66 	2,975,498.31 	<br /><br />筹资活动现金流入小计 	2,363,028.78 	13,747,161.29 	13,414,383.45 	17,860,946.62 	<br /><br />偿还债务支付的现金 	1,559,393.69 	11,393,752.06 	11,330,504.48 	11,717,070.21 	<br /><br />分配股利、利润或偿付利息支付的现金 	132,373.68 	971,382.18 	1,190,204.16 	1,178,207.25 	<br /><br />其中：子公司支付给少数股东的股利、利润 	814.11 	85,062.67 	74,474.48 	119,975.04 	<br /><br />支付其他与筹资活动有关的现金 	657,492.27 	3,561,530.71 	3,234,212.49 	6,700,945.72 	<br /><br />筹资活动现金流出小计 	2,349,259.64 	15,926,664.96 	15,754,921.13 	19,596,223.19 	<br /><br />筹资活动产生的现金流量净额 	13,769.14 	-2,179,503.66 	-2,340,537.68 	-1,735,276.57 	<br /><br />四、汇率变动对现金及现金等价物的影响 	-2,304.10 	-1,243.69 	-159.37 	-3,983.03 	<br /><br />五、现金及现金等价物净增加（减少）额 	-83,606.58 	-1,440,167.31 	1,171,437.46 	179,736.04 	<br /><br />加：期初现金及现金等价物余额 	8,496,463.82 	9,936,631.13 	8,765,193.68 	8,585,457.63 	<br /><br />六、期末现金及现金等价物余额 	8,412,857.25 	8,496,463.82 	9,936,631.13 	8,765,193.68 	<br /><br />（二）母公司财务报表<br /><br />1．母公司资产负债表<br /><br />单位：万元<br /><br />项目 	2026年3月31日 	2025年12月31日 	2024年12月31日 	2023年12月31日 	<br /><br />流动资产： 					<br /><br />货币资金 	2,357,284.08 	1,781,290.09 	2,981,393.74 	2,833,591.67 	<br /><br />交易性金融资产 	- 	- 	- 	52,206.70 	<br /><br />应收账款 	88,565.92 	87,520.32 	168,995.59 	178,490.13 	<br /><br />应收票据 	- 	57.04 	832.58 	- 	<br /><br />预付款项 	7,787.00 	7,869.62 	8,145.73 	8,134.11 	<br /><br />其他应收款（合计） 	19,706,411.21 	19,743,047.01 	20,356,613.34 	21,525,390.05 	<br /><br />存货 	3,786.25 	3,786.25 	3,783.58 	3,113.22 	<br /><br />一年内到期的非流动资产 	- 	- 	- 	- 	<br /><br />其他流动资产 	0.96 	0.94 	3.81 	25.05 	<br /><br />流动资产合计 	22,163,835.41 	21,623,571.26 	23,519,768.38 	24,600,950.93 	<br /><br />非流动资产： 					<br /><br />长期股权投资 	11,157,314.20 	11,157,295.56 	10,955,744.36 	9,231,742.18 	<br /><br />其他非流动金融资产 	91,899.52 	91,899.52 	58,954.12 	61,831.55 	<br /><br />投资性房地产 	174,922.86 	177,235.91 	186,427.57 	194,350.81 	<br /><br />固定资产 	11,389.08 	11,675.06 	12,966.84 	14,134.99 	<br /><br />在建工程 	1,059.75 	601.19 	- 	- 	<br /><br />使用权资产 	8,058.53 	8,542.23 	571.48 	614.91 	<br /><br />无形资产 	1,216.35 	1,236.04 	1,314.79 	1,393.55 	<br /><br />长期待摊费用 	5,602.62 	4,260.20 	2,507.79 	3,817.05 	<br /><br />递延所得税资产 	55,974.02 	47,034.06 	10,514.27 	- 	<br /><br />其他非流动资产 	- 	- 	- 	2,227.16 	<br /><br />非流动资产合计 	11,507,436.94 	11,499,779.78 	11,229,001.22 	9,510,112.20 	<br /><br />资产总计 	33,671,272.35 	33,123,351.04 	34,748,769.60 	34,111,063.13 	<br /><br />流动负债： 					<br /><br />短期借款 	- 	125,043.33 	5,526.15 	50,055.97 	<br /><br />应付账款 	16,934.32 	15,395.57 	13,871.00 	14,159.63 	<br /><br />预收款项 	238.22 	52.84 	45.61 	45.67 	<br /><br />合同负债 	1.56 	0.36 	705.83 	705.77 	<br /><br />应付职工薪酬 	41,577.11 	45,248.53 	42,344.02 	40,124.82 	<br /><br />应交税费 	2,584.43 	4,221.40 	4,118.52 	131,622.07 	<br /><br />其他应付款（合计） 	13,603,603.46 	13,510,552.11 	14,750,292.05 	14,633,884.84 	<br /><br />一年内到期的非流动负债 	3,502,588.34 	3,007,975.96 	2,177,635.42 	1,326,733.26 	<br /><br />其他流动负债 	175,219.23 	174,421.28 	247,703.82 	596,374.62 	<br /><br />流动负债合计 	17,342,746.66 	16,882,911.38 	17,242,242.42 	16,793,706.66 	<br /><br />非流动负债： 					<br /><br />长期借款 	5,737,490.56 	5,512,007.45 	5,336,046.62 	5,212,035.72 	<br /><br />应付债券 	4,145,000.00 	4,280,500.00 	4,520,000.00 	4,962,700.00 	<br /><br />租赁负债 	7,127.99 	7,059.90 	94.09 	202.71 	<br /><br />长期应付款 	28,730.95 	43,989.65 	89,160.67 	72,517.89 	<br /><br />递延收益 	64,898.02 	86,551.19 	94,685.40 	139,937.36 	<br /><br />递延所得税负债 	- 	- 	- 	16,047.47 	<br /><br />其他非流动负债 	561,454.90 	562,505.90 	602,497.20 	660,147.76 	<br /><br />非流动负债合计 	10,550,006.78 	10,497,918.45 	10,642,483.98 	11,063,588.91 	<br /><br />负债合计 	27,892,753.44 	27,380,829.83 	27,884,726.40 	27,857,295.58 	<br /><br />所有者权益(或股东权益)： 					<br /><br />实收资本(或股本) 	901,603.22 	901,603.22 	906,083.62 	906,083.62 	<br /><br />其他权益工具 	- 	- 	1,203,013.00 	2,108,913.00 	<br /><br />其中：优先股 	- 	- 	- 	- 	<br /><br />永续债 	- 	- 	1,203,013.00 	2,108,913.00 	<br /><br />资本公积 	2,336,135.52 	2,336,135.52 	2,373,093.55 	2,373,093.55 	<br /><br />减：库存股 	- 	- 	6,749.55 	- 	<br /><br />其他综合收益 	-5,342.52 	-5,342.52 	-6,424.55 	-4,238.10 	<br /><br />盈余公积 	453,041.81 	453,041.81 	453,041.81 	423,845.71 	<br /><br />未分配利润 	2,093,080.88 	2,057,083.18 	1,941,985.32 	446,069.78 	<br /><br />所有者权益合计 	5,778,518.91 	5,742,521.21 	6,864,043.20 	6,253,767.56 	<br /><br />负债和所有者权益总计 	33,671,272.35 	33,123,351.04 	34,748,769.60 	34,111,063.13 	<br /><br />2．母公司利润表<br /><br />单位：万元<br /><br />项目 	2026年1-3月 	2025年度 	2024年度 	2023年度 	<br /><br />一、营业总收入 	26,052.97 	35,981.91 	168,489.22 	33,139.34 	<br /><br />减：营业成本 	5,746.28 	29,652.92 	34,558.32 	28,215.45 	<br /><br />税金及附加 	1,177.60 	5,570.87 	59,092.97 	3,319.42 	<br /><br />销售费用 	- 	- 	- 	- 	<br /><br />管理费用 	2,397.45 	30,246.66 	34,932.93 	45,180.60 	<br /><br />财务费用 	38,141.23 	96,772.12 	13,204.98 	-127,535.90 	<br /><br />其中：利息费用 	48,708.40 	215,947.97 	120,092.83 	52,662.71 	<br /><br />利息收入 	16,806.65 	125,425.68 	103,628.86 	182,541.08 	<br /><br />加：其他收益 	138.53 	811.28 	726.11 	1,553.91 	<br /><br />投资收益 	48,289.64 	447,720.75 	1,927,578.82 	174,599.44 	<br /><br />其中：对联营企业和合营企业的投资收益 	- 	-18,532.09 	-4,103.21 	-48,798.88 	<br /><br />公允价值变动收益（损失以“-”号填列） 	- 	56,574.64 	580.76 	3,582.81 	<br /><br />资产减值损失（损失以“-”号填列） 	- 	-81,462.37 	-108,840.03 	- 	<br /><br />信用减值损失（损失以“-”号填列） 	2.80 	-5,354.64 	364.02 	72.75 	<br /><br />资产处置收益（损失以“-”号填列） 	1.46 	-3.86 	20.62 	11.72 	<br /><br />二、营业利润 	27,022.84 	292,025.13 	1,847,130.32 	263,780.41 	<br /><br />加：营业外收入 	34.90 	260.47 	300.45 	9,698.15 	<br /><br />减：营业外支出 	- 	10,803.44 	1,800.97 	1,961.30 	<br /><br />三、利润总额 	27,057.75 	281,482.16 	1,845,629.80 	271,517.26 	<br /><br />减：所得税 	-8,939.96 	-39,014.84 	-40,679.01 	-5,318.53 	<br /><br />四、净利润 	35,997.70 	320,497.00 	1,886,308.81 	276,835.79 	<br /><br />减：少数股东损益 	- 	- 	- 	- 	<br /><br />归属于母公司所有者的净利润 	35,997.70 	320,497.00 	1,886,308.81 	276,835.79 	<br /><br />五、其他综合收益的税后净额 	- 	1,082.03 	-2,186.44 	-3.68 	<br /><br />六、综合收益总额 	35,997.70 	321,579.03 	1,884,122.36 	276,832.11 	<br /><br />3．母公司现金流量表<br /><br />单位：万元<br /><br />项目 	2026年1-3月 	2025年度 	2024年度 	2023年度 	<br /><br />一、经营活动产生的现金流量： 					<br /><br />销售商品、提供劳务收到的现金 	5,852.30 	112,485.23 	30,677.74 	102,601.90 	<br /><br />收到的税费返还 	- 	- 	- 	3,211.52 	<br /><br />收到利息收入 	1,887.91 	- 	- 	- 	<br /><br />收到其他与经营活动有关的现金 	27,082.72 	37,239.02 	64,385.34 	61,890.11 	<br /><br />经营活动现金流入小计 	34,822.93 	149,724.25 	95,063.08 	167,703.53 	<br /><br />购买商品、接受劳务支付的现金 	1,837.34 	16,717.22 	37,270.49 	32,898.46 	<br /><br />支付给职工以及为职工支付的现金 	8,749.65 	19,347.72 	19,407.96 	17,164.85 	<br /><br />支付的各项税费 	4,422.39 	27,455.61 	182,862.45 	7,449.55 	<br /><br />支付其他与经营活动有关的现金 	3,392.59 	56,967.20 	35,037.42 	45,217.67 	<br /><br />经营活动现金流出小计 	18,401.96 	120,487.75 	274,578.32 	102,730.53 	<br /><br />经营活动产生的现金流量净额 	16,420.97 	29,236.50 	-179,515.24 	64,973.00 	<br /><br />二、投资活动产生的现金流量： 					<br /><br />收回投资收到的现金 	- 	152,159.27 	156,330.36 	3,648.06 	<br /><br />取得投资收益收到的现金 	34,410.10 	1,254,876.90 	93,821.04 	105,335.82 	<br /><br />处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额 	0.50 	6.40 	69.89 	4.51 	<br /><br />收到其他与投资活动有关的现金 	3,019.98 	122,515.16 	313,589.50 	580,685.98 	<br /><br />投资活动现金流入小计 	37,430.58 	1,529,557.73 	563,810.79 	689,674.38 	<br /><br />购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金 	977.92 	3,804.52 	4,139.06 	12,463.44 	<br /><br />投资支付的现金 	1,000.00 	343,075.03 	336,436.09 	1,602,220.56 	<br /><br />支付其他与投资活动有关的现金 	- 	48,042.19 	33,503.24 	95,447.68 	<br /><br />投资活动现金流出小计 	1,977.92 	394,921.75 	374,078.39 	1,710,131.69 	<br /><br />投资活动产生的现金流量净额 	35,452.66 	1,134,635.98 	189,732.40 	-1,020,457.31 	<br /><br />三、筹资活动产生的现金流量： 					<br /><br />吸收投资收到的现金 	- 	- 	- 	1,907,464.43 	<br /><br />取得借款收到的现金 	921,920.00 	7,556,633.23 	7,289,372.00 	8,314,870.00 	<br /><br />收到其他与筹资活动有关的现金 	351,896.04 	1,558,140.90 	2,946,806.80 	793,048.83 	<br /><br />筹资活动现金流入小计 	1,301,241.30 	9,114,774.13 	10,236,178.80 	11,015,383.27 	<br /><br />偿还债务支付的现金 	483,011.89 	7,051,306.48 	7,261,613.30 	7,960,242.95 	<br /><br />分配股利、利润或偿付利息支付的现金 	51,550.79 	551,766.56 	744,772.05 	686,786.39 	<br /><br />支付其他与筹资活动有关的现金 	242,544.28 	3,874,813.72 	2,093,502.61 	1,179,464.82 	<br /><br />筹资活动现金流出小计 	777,106.97 	11,477,886.76 	10,099,887.96 	9,826,494.15 	<br /><br />筹资活动产生的现金流量净额 	524,134.34 	-2,363,112.62 	136,290.85 	1,188,889.12 	<br /><br />四、汇率变动对现金及现金等价物的影响 	- 	- 	- 	-7.77 	<br /><br />五、现金及现金等价物净增加 	576,007.96 	-1,199,240.14 	146,508.01 	233,397.04 	<br /><br />（减少）额 					<br /><br />加：期初现金及现金等价物余额 	1,780,329.66 	2,979,569.80 	2,833,061.79 	2,599,664.75 	<br /><br />六、期末现金及现金等价物余额 	2,356,337.63 	1,780,329.66 	2,979,569.80 	2,833,061.79 	<br /><br />三、最近三年主要财务指标<br /><br />项目 	2025年12月31日/2025年度 	2024年12月31日/2024年度 	2023年12月31日/2023年度 	<br /><br />总资产（亿元） 	8,354.12 	8,603.09 	9,085.08 	<br /><br />总负债（亿元） 	5,640.32 	5,735.64 	6,118.18 	<br /><br />全部债务（亿元） 	2,463.90 	2,250.83 	2,107.42 	<br /><br />所有者权益（亿元） 	2,713.79 	2,867.45 	2,966.90 	<br /><br />营业总收入（亿元） 	1,547.28 	1,789.48 	1,750.08 	<br /><br />利润总额（亿元） 	51.81 	90.90 	139.89 	<br /><br />净利润（亿元） 	7.04 	41.89 	91.06 	<br /><br />扣除非经常性损益后归属于母公司所有者的净利润（亿元） 	1.69 	24.49 	57.33 	<br /><br />归属于母公司所有者的净利润（亿元） 	10.24 	40.39 	63.19 	<br /><br />经营活动产生现金流量净额（亿元） 	96.93 	319.64 	314.31 	<br /><br />投资活动产生现金流量净额（亿元） 	-22.87 	31.58 	-122.41 	<br /><br />筹资活动产生现金流量净额（亿元） 	-217.95 	-234.05 	-173.53 	<br /><br />流动比率（倍） 	1.59 	1.59 	1.56 	<br /><br />速动比率（倍） 	0.61 	0.63 	0.58 	<br /><br />资产负债率（%） 	67.51 	66.67 	67.34 	<br /><br />债务资本比率 	47.59% 	43.98% 	41.53% 	<br /><br />营业毛利率 	13.76% 	14.61% 	15.89% 	<br /><br />总资产报酬率 	1.04% 	1.43% 	1.94% 	<br /><br />净资产收益率 	0.25% 	1.44% 	3.13% 	<br /><br />应收账款周转率（次） 	44.33 	51.24 	47.56 	<br /><br />存货周转率（次） 	0.36 	0.39 	0.36 	<br /><br />总资产周转率 	0.18 	0.20 	0.20 	<br /><br />EBITDA利息保障倍数 	1.62 	1.92 	1.71 	<br /><br />贷款偿还率 	100% 	100% 	100% 	<br /><br />利息偿付率 	100% 	100% 	100% 	<br /><br />注：<br /><br />上述财务指标未经年化，上述财务指标计算方法：<br /><br />1、全部债务＝长期借款+应付债券+短期借款+交易性金融负债+应付票据+应付短期债券+一年内到期的非流动负债；<br /><br />2、流动比率＝流动资产／流动负债；<br /><br />3、速动比率＝（流动资产－存货净额）／流动负债；<br /><br />4、资产负债率＝负债总计／资产总计；<br /><br />5、债务资本比率（%）＝全部债务/（全部债务+所有者权益）×100%；<br /><br />6、应收账款周转率（次）＝营业收入／应收账款平均余额；<br /><br />8、存货周转率（次）＝营业成本／存货平均余额；<br /><br />9、总资产周转率（次）＝营业收入／总资产平均余额；<br /><br />10、总资产报酬率=（利润总额+列入财务费用的利息支出）/总资产平均余额×100%；<br /><br />11、净资产收益率=净利润/净资产平均余额×100%；<br /><br />12、EBITDA利息保障倍数=（利润总额+计入财务费用的利息支出+折旧+无形资产摊销+长期待摊费用摊销）/（计入财务费用的利息支出+资本化利息支出）；<br /><br />13、贷款偿还率＝实际贷款偿还额／应偿还贷款额；<br /><br />14、利息偿付率＝实际利息支出／应付利息支出；<br /><br />15、扣除非经常性损益后归属于母公司所有者的净利润=归属于母公司所有者的净利润-非经常性损益。<br /><br />四、资产结构分析<br /><br />单位：万元，%<br /><br />项目 	2026年3月31日 	2025年12月31日 	2024年12月31日 	2023年12月31日 	<br /><br />金额 	占比 	金额 	占比 	金额 	占比 	金额 	占比 	<br /><br />流动资产： 									<br /><br />货币资金 	8,524,845.33 	10.23 	8,612,714.76 	10.31 	10,035,140.29 	11.66 	8,828,951.29 	9.72 	<br /><br />交易性金融资产 	32.00 	0.00 	12 	0.00 	12.00 	0.00 	63,752.63 	0.07 	<br /><br />应收票据 	1,824.32 	0.00 	2,422.37 	0.00 	6,275.99 	0.01 	2,599.21 	0.00 	<br /><br />应收账款 	536,200.40 	0.64 	347,032.49 	0.42 	351,007.97 	0.41 	347,422.31 	0.38 	<br /><br />预付款项 	310,624.27 	0.37 	828,480.40 	0.99 	456,671.27 	0.53 	895,726.36 	0.99 	<br /><br />其他应收款（合计） 	9,882,903.36 	11.86 	9,894,303.80 	11.84 	10,787,410.54 	12.54 	11,843,046.43 	13.04 	<br /><br />存货 	36,608,400.04 	43.92 	36,232,352.96 	43.37 	36,918,332.43 	42.91 	41,670,213.55 	45.87 	<br /><br />合同资产 	21,353.81 	0.03 	18,469.60 	0.02 	6,949.35 	0.01 	- 	- 	<br /><br />持有待售资产 	- 	0.00 	- 	- 	1,929.77 	0.00 	- 	- 	<br /><br />其他流动资产 	2,905,944.71 	3.49 	2,717,315.43 	3.25 	2,852,828.12 	3.32 	2,744,276.19 	3.02 	<br /><br />流动资产合计 	58,792,128.24 	70.54 	58,653,103.81 	70.21 	61,416,557.73 	71.39 	66,395,987.97 	73.08 	<br /><br />非流动资产： 									<br /><br />长期应收款 	- 	0.00 	- 	- 	- 	- 	2,764.39 	0.00 	<br /><br />长期股权投资 	7,226,061.38 	8.67 	7,273,144.79 	8.71 	7,650,370.40 	8.89 	8,014,165.10 	8.82 	<br /><br />其他非流动金融资产 	175,179.03 	0.21 	175,425.63 	0.21 	147,954.98 	0.17 	146,512.47 	0.16 	<br /><br />投资性房地产 	14,039,138.50 	16.84 	14,063,135.62 	16.83 	13,286,974.20 	15.44 	12,702,797.49 	13.98 	<br /><br />固定资产 	808,621.66 	0.97 	1,075,755.78 	1.29 	1,144,399.43 	1.33 	1,161,828.97 	1.28 	<br /><br />在建工程 	28,632.16 	0.03 	28,594.95 	0.03 	82,445.95 	0.10 	97,346.38 	0.11 	<br /><br />使用权资产 	179,566.53 	0.22 	184,440.20 	0.22 	218,831.00 	0.25 	300,979.41 	0.33 	<br /><br />无形资产 	165,095.83 	0.20 	171,216.32 	0.20 	182,063.86 	0.21 	191,499.73 	0.21 	<br /><br />开发支出 	6,976.11 	0.01 	6,595.19 	0.01 	4,232.70 	0.00 	6,869.80 	0.01 	<br /><br />商誉 	163,140.43 	0.20 	163,140.43 	0.20 	185,382.73 	0.22 	201,338.82 	0.22 	<br /><br />长期待摊费用 	103,120.93 	0.12 	105,891.07 	0.13 	101,108.63 	0.12 	104,261.18 	0.11 	<br /><br />递延所得税资产 	1,585,188.20 	1.90 	1,566,359.08 	1.87 	1,515,322.93 	1.76 	1,475,934.08 	1.62 	<br /><br />其他非流动资产 	74,366.85 	0.09 	74,357.04 	0.09 	95,237.04 	0.11 	48,564.19 	0.05 	<br /><br />项目 	2026年3月31日 	2025年12月31日 	2024年12月31日 	2023年12月31日 	<br /><br />金额 	占比 	金额 	占比 	金额 	占比 	金额 	占比 	<br /><br />非流动资产合计 	24,555,087.59 	29.46 	24,888,056.10 	29.79 	24,614,323.87 	28.61 	24,454,861.99 	26.92 	<br /><br />资产总计 	83,347,215.83 	100.00 	83,541,159.91 	100.00 	86,030,881.60 	100.00 	90,850,849.97 	100.00 	<br /><br />2023年末、2024年末、2025年末及2026年3月末，公司的总资产分别为90,850,849.97万元、86,030,881.60万元、83,541,159.91万元及83,347,215.83万元。最近三年及一期末，公司资产规模存在波动下降，主要系公司审慎开展新增房地产开发项目投资、重点推进存货去化进而导致。<br /><br />发行人资产结构较为稳定，同时呈现出流动资产占比较高，非流动资产占比较低的特点，其中流动资产主要由存货、货币资金、其他应收款等科目构成，符合所在行业的业务特点。最近三年及一期末，发行人流动资产合计分别为66,395,987.97万元、61,416,557.73万元、58,653,103.81万元及58,792,128.24万元，占资产总额的比重分别为73.08%、71.39%、70.21%及70.54%；发行人非流动资产主要由投资性房地产、长期股权投资等科目构成。最近三年及一期末，发行人非流动资产分别为24,454,861.99万元、24,614,323.87万元、24,888,056.10万元及24,555,087.59万元，占资产总额的比重分别为26.92%、28.61%、29.79%及29.46%。<br /><br />发行人各主要资产科目具体情况如下：<br /><br />1．货币资金<br /><br />2023年末、2024年末、2025年末及2026年3月末，公司的总资产分别为90,850,849.97万元、86,030,881.60万元、83,541,159.91万元及83,347,215.83万元。最近三年及一期末，公司资产规模存在波动下降，主要系公司审慎开展新增房地产开发项目投资、重点推进存货去化进而导致。<br /><br />发行人资产结构较为稳定，同时呈现出流动资产占比较高，非流动资产占比较低的特点，其中流动资产主要由存货、货币资金、其他应收款等科目构成，符合所在行业的业务特点。最近三年及一期末，发行人流动资产合计分别为66,395,987.97万元、61,416,557.73万元、58,653,103.81万元及58,792,128.24万元，占资产总额的比重分别为73.08%、71.39%、70.21%及70.54%；发行人非流动资产主要由投资性房地产、长期股权投资等科目构成。最近三年及一期末，发行人非流动资产分别为24,454,861.99万元、24,614,323.87万元、24,888,056.10万元及24,555,087.59万元，占资产总额的比重分别为26.92%、28.61%、29.79%及29.46%。<br /><br />2．预付款项<br /><br />发行人预付款项主要为预付土地款。在取得土地成交确认书后通常需缴纳一定金额的土地款，在土地出让合同签订前，发行人将此部分预付土地款作为预付款项核算，待签订土地出让合同且确认土地使用权已经实质取得后转入存货核算。最近三年末，发行人预付款项余额分别为895,726.36万元、456,671.27万元及828,480.40万元，占发行人总资产比重分别为0.99%、0.53%及0.99%。<br /><br />2024年末预付账款较2023年末减少439,055.09万元，降幅为49.02%，主要原因是预付土地款减少；2025年末预付账款较2024年末增加371,809.13万元，增幅为81.42%，主要原因是预付土地款增加。<br /><br />最近三年末，发行人预付款项账龄情况如下表：<br /><br />单位：万元、%<br /><br />项目 	2025年12月31日 	2024年12月31日 	2023年12月31日 	<br /><br />金额 	占比 	金额 	占比 	金额 	占比 	<br /><br />1年以内 	630,228.83 	76.07 	213,487.11 	46.75 	624,261.76 	69.69 	<br /><br />1到2年 	5,751.56 	0.69 	12,185.74 	2.67 	39,750.92 	4.44 	<br /><br />2到3年 	2,534.17 	0.31 	34,489.53 	7.55 	156,149.13 	17.43 	<br /><br />3年以上 	189,965.84 	22.93 	196,508.90 	43.03 	75,564.56 	8.44 	<br /><br />合计 	828,480.40 	100.00 	456,671.27 	100.00 	895,726.36 	100.00 	<br /><br />截至2025年末，按预付对象归集的期末余额前五名的预付款情况如下：<br /><br />单位：万元<br /><br />单位名称 	金额 	账龄 	占预付款项总额的比例（%） 	<br /><br />供应商一 	408,961.96 	180天以内 	49.36 	<br /><br />供应商二 	181,000.00 	3年以上 	21.85 	<br /><br />供应商三 	64,500.00 	180天以内 	7.79 	<br /><br />供应商四 	53,232.00 	180天以内 	6.43 	<br /><br />供应商五 	51,808.00 	180天以内 	6.25 	<br /><br />合计 	759,501.96 	- 	91.68 	<br /><br />3．其他应收款<br /><br />根据财会[2018]15号文调整财务报表格式后，本募集说明书中其他应收款（合计）科目包括原应收利息科目、应收股利科目和其他应收款科目。此处其他应收款科目系指其他应收款（合计）科目项下其他应收款科目。<br /><br />最近三年末，发行人其他应收款余额分别为11,819,980.53万元、10,764,634.04万元及9,872,540.35万元，占发行人总资产比重分别为13.01%、12.51%及11.82%。<br /><br />2024年末其他应收款较2023年末减少1,055,346.49万元，降幅为8.93%；2025年末其他应收款较2024年末减少892,093.68万元，降幅8.29%，主要系合作方往来款减少所致。<br /><br />截至2025年末，发行人其他应收款期末账面余额构成情况如下表所示：<br /><br />单位：万元<br /><br />款项性质 	2025年末 	<br /><br />关联方往来款 	3,774,826.98 	<br /><br />合作方往来款 	6,008,233.43 	<br /><br />土地及其他保证金 	390,196.98 	<br /><br />其他往来款 	250,263.18 	<br /><br />合计 	10,423,520.57 	<br /><br />减：信用损失准备 	550,980.21 	<br /><br />账面价值 	9,872,540.35 	<br /><br />截至2025年末，发行人按欠款方归集金额前五名的其他应收款情况如下表所示：<br /><br />单位：万元、%<br /><br />单位名称 	形成原因 	期末余额 	账龄 	占其他应收款总额的比例 	信用损失准备年末数 	<br /><br />客户六 	合作方往来 	604,825.21 	1年以内、1至2年 	5.80 	604.83 	<br /><br />客户七 	合作方往来 	495,930.44 	1至2年、2至3年、3年以上 	4.76 	495.93 	<br /><br />客户八 	合作方往来 	413,124.41 	3年以上 	3.96 	413.12 	<br /><br />客户九 	合作方往来 	369,903.28 	1至2年、2至3年、3年以上 	3.55 	373.40 	<br /><br />客户十 	关联方往来 	367,651.15 	1年以内 	3.53 	367.65 	<br /><br />合计 	- 	2,251,434.49 	- 	21.60 	2,254.93 	<br /><br />公司的其他应收款主要为合作方、关联方往来款，代垫款、保证金、押金和合作诚意金。主要应收方为联营及合营公司、子公司股东、当地城投公司、政府等，资金回收保障较高，总体回收风险较小。<br /><br />与子公司股东的合作经营往来款为在子公司有资金结余的情况下，为提高资金使用效益和加强公司对项目公司资金的集中管控，结余资金按股权比例暂时转存各方股东，项目公司利润分配时转销，由于股东之间相互制约、权利义务对等，此部分应收款项基本无回收风险；联营、合营公司往来款为公司根据投资协议向联营、合营项目公司按照持股比例提供的股东垫款，用于联营、合营项目公司的项目开发，后续根据合同或协议约定的时间和方式归还本金和利息，一般以项目回笼款归还，此部分回收风险很小；代垫款主要为项目开发前期公司为施工方、基础设施建设方等代垫的施工费、基础设施费和水电费以及物业公司在业主入住前代业主支付的契税、房屋维修基金以及水电费和煤气费，前者按照协议约定抵减项目工程款或者到期收回，后者在业主入住时收回，回收风险较小；保证金、押金，其中保证金主要为公司拍地保证金，押金主要为工程押金，其中拍地保证金届时转为土地款或者按拍卖公告约定返还，工程押金在工程结束后退回，基本无回收风险；应收合作诚意金为在地产项目运作前期支付给意向合作方的款项，主要为当地政府或城投公司，后续按协议约定回收，此部分回收风险较小。公司报告期内不存在非经营性占用资金。<br /><br />截至2025年末，发行人不存在非经营性其他应收款及资金拆借款项。<br /><br />4．存货<br /><br />发行人的主营业务为住宅为主的可售型产品的开发与销售，其存货主要为土地开发成本和在建开发产品。最近三年末，发行人存货账面价值分别为<br /><br />41,670,213.55万元、36,918,332.43万元及36,232,352.96万元，占发行人总资产比重分别为45.87%、42.91%及43.37%。<br /><br />2024年末存货较2023年末减少4,751,881.12万元，降幅11.40%，主要系因发行人于2024年度重点推进存货去化、房地产项目投入减少所致；2025年末存货较2024年末减少685,979.47万元，降幅1.86%，波动较小。<br /><br />截至2025年末，发行人存货具体构成如下：<br /><br />单位：万元<br /><br />项目 	期末余额 	<br /><br />账面余额 	跌价准备 	账面价值 	<br /><br />原材料 	1,527.54 	- 	1,527.54 	<br /><br />库存商品 	3,690.66 	41.03 	3,649.64 	<br /><br />周转材料及其他存货 	15,745.94 	- 	15,745.94 	<br /><br />土地开发成本 	4,108,955.97 	- 	4,108,955.97 	<br /><br />拟开发产品 	1,322,955.47 	67,632.00 	1,255,323.47 	<br /><br />在建开发产品 	23,971,159.19 	293,046.70 	23,678,112.49 	<br /><br />已完工开发产品 	7,593,704.86 	424,666.95 	7,169,037.92 	<br /><br />合计 	37,017,739.63 	785,386.67 	36,232,352.96 	<br /><br />资产负债表日，发行人对存货按照成本与可变现净值孰低计量。当其可变现净值低于成本时，提取存货跌价准备。当其可变现净值高于成本时，不提取存货跌价准备。<br /><br />可变现净值是指在日常活动中，存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额。在确定存货的可变现净值时，估计售价是结合市场情况参考周边类似楼盘或历史售价等确定、成本、销售费用及税费是依据项目成本测算确定。<br /><br />对于数量繁多、单价较低的存货，按存货类别计提存货跌价准备；对于在同一地区生产和销售的产品系列相关、具有相同或类似最终用途或目的，且难以与其他项目分开计量的存货，合并计提存货跌价准备；其他存货按单个存货项目的成本高于其可变现净值的差额提取存货跌价准备。<br /><br />发行人的房地产业务主要位于深圳、上海、北京等一线城市和区域中心城市，相关地区房地产业务发展稳健，市场需求旺盛，存货跌价风险相对较低。<br /><br />发行人对逐个项目进行测试，截至2025年末，除下述项目外，并没有出现存货跌价的迹象，公司已充分计提房地产存货跌价准备。<br /><br />单位：万元<br /><br />项目 	2024年末余额 	本期计提 	本期减少 	其他变动 	2025年末余额 	<br /><br />转回 	转销 	<br /><br />深圳海谷科技大厦 	5,643.46 	- 	- 	5,643.46 	- 	- 	<br /><br />深圳国际会展中心商业配套项目 	- 	19,938.12 	- 	- 	- 	19,938.12 	<br /><br />深圳会展湾新港广场 	- 	19,345.63 	- 	- 	- 	19,345.63 	<br /><br />中航巽察湾花园 	- 	126.07 	- 	- 	- 	126.07 	<br /><br />惠州依山华府项目 	6,132.05 	- 	- 	126.77 	- 	6,005.27 	<br /><br />北京都会中心 	2,643.43 	- 	- 	828.87 	- 	1,814.56 	<br /><br />天津招商天玺（注1） 	24,317.12 	2,141.44 	- 	- 	-24,317.12 	2,141.44 	<br /><br />天津江山玺项目 	7,494.03 	- 	- 	2,766.96 	- 	4,727.07 	<br /><br />天津九方城市广场 	32,280.69 	- 	- 	- 	- 	32,280.69 	<br /><br />长春公园1872 	11,937.16 	- 	- 	7,291.84 	- 	4,645.33 	<br /><br />大连公园1872 	31,129.01 	4,899.12 	- 	18,322.36 	- 	17,705.77 	<br /><br />沈阳公园1872 	10,258.52 	7,411.01 	- 	2,465.76 	- 	15,203.77 	<br /><br />沈阳招商观园 	3,311.40 	- 	- 	1,016.65 	- 	2,294.75 	<br /><br />沈阳江山和樾 	7,303.47 	- 	- 	48.36 	- 	7,255.11 	<br /><br />沈阳东望府 	4,109.87 	- 	- 	2,537.31 	- 	1,572.57 	<br /><br />上海四平商办 	860.43 	- 	- 	- 	- 	860.43 	<br /><br />上海四平路项目 	52,747.71 	- 	- 	- 	- 	52,747.71 	<br /><br />杭州云望之宸 	754.60 	- 	- 	532.28 	- 	222.32 	<br /><br />项目 	2024年末余额 	本期计提 	本期减少 	其他变动 	2025年末余额 	<br /><br />转回 	转销 	<br /><br />昆山中航城项目 	11,187.27 	- 	- 	- 	- 	11,187.27 	<br /><br />南京招商局中心臻境城 	8,391.74 	- 	- 	8,391.74 	- 	- 	<br /><br />南通东望府 	18,060.54 	- 	- 	3,451.29 	- 	14,609.26 	<br /><br />南通滨江大二期（注2） 	32,348.16 	- 	- 	- 	-32,348.16 	- 	<br /><br />无锡璟萃项目 	4,152.44 	- 	- 	1,720.23 	- 	2,432.22 	<br /><br />张家港依云兰庭 	22.44 	- 	- 	20.46 	- 	1.98 	<br /><br />盐城雍华府 	58,000.00 	17,765.17 	- 	10,907.13 	- 	64,858.03 	<br /><br />徐州雍润府B 	51,191.05 	- 	- 	7,269.64 	- 	43,921.41 	<br /><br />扬州云萃 	13,908.49 	3,314.97 	- 	10,319.20 	- 	6,904.26 	<br /><br />扬州云筑 	10,080.90 	- 	- 	8,038.81 	- 	2,042.09 	<br /><br />扬州璟萃 	6,944.55 	1,037.07 	- 	5,007.75 	- 	2,973.87 	<br /><br />合肥雍华府 	1,975.52 	- 	- 	1,353.36 	- 	622.17 	<br /><br />合肥诚园 	- 	7,182.63 	- 	- 	- 	7,182.63 	<br /><br />合肥四季臻邸 	- 	5,200.50 	- 	- 	- 	5,200.50 	<br /><br />福州雍景湾 	462.93 	- 	- 	462.93 	- 	- 	<br /><br />厦门臻园 	41,274.94 	3,395.21 	- 	5,866.54 	- 	38,803.61 	<br /><br />厦门湾湖臻境 	- 	43,274.84 	- 	- 	- 	43,274.84 	<br /><br />漳州半山云海 	- 	8,477.98 	- 	- 	- 	8,477.98 	<br /><br />温州博悦湾（注2） 	- 	1,299.72 	- 	- 	-1,299.72 	- 	<br /><br />烟台招商东岸 	7,658.98 	- 	- 	1,680.62 	- 	5,978.36 	<br /><br />宜昌依云水岸 	598.94 	- 	- 	- 	- 	598.94 	<br /><br />西安招商雍澜湾项目 	9,728.90 	1,630.11 	- 	7,321.83 	- 	4,037.18 	<br /><br />项目 	2024年末余额 	本期计提 	本期减少 	其他变动 	2025年末余额 	<br /><br />转回 	转销 	<br /><br />武汉汉南193项目 	12,347.97 	- 	- 	884.05 	- 	11,463.92 	<br /><br />武汉一江璟城 	35,807.02 	- 	- 	6,677.06 	- 	29,129.96 	<br /><br />武汉壹品澜庭 	7,130.08 	- 	- 	498.86 	- 	6,631.21 	<br /><br />武汉招商愉樾 	23,728.73 	- 	- 	23,728.73 	- 	- 	<br /><br />武汉汉口1872 	11,213.42 	- 	- 	4,071.12 	- 	7,142.30 	<br /><br />长沙梅溪湖 	- 	5,100.69 	- 	- 	- 	5,100.69 	<br /><br />蕲春健康科技园 	7,225.02 	- 	- 	7,225.02 	- 	- 	<br /><br />衡阳中航城市花园 	6,790.00 	34,863.43 	- 	677.20 	- 	40,976.23 	<br /><br />柳州招商境界 	4,043.52 	- 	- 	1,262.03 	- 	2,781.49 	<br /><br />郑州雍景城 	30,926.21 	- 	- 	29,792.57 	- 	1,133.64 	<br /><br />郑州招商依云上城 	4,739.74 	- 	- 	1,614.25 	- 	3,125.49 	<br /><br />重庆依云江湾 	10,918.61 	- 	- 	917.60 	- 	10,001.01 	<br /><br />重庆理想城 	- 	1,959.00 	- 	- 	- 	1,959.00 	<br /><br />重庆招商渝天府 	- 	87,861.77 	- 	- 	- 	87,861.77 	<br /><br />重庆公园大道 	- 	13,987.87 	- 	- 	- 	13,987.87 	<br /><br />成都招商粼江樾 	4,533.00 	- 	- 	1,184.03 	- 	3,348.97 	<br /><br />成都招商依山樾 	2,906.00 	- 	- 	1,283.00 	- 	1,623.00 	<br /><br />昆明海公馆 	1,664.64 	- 	- 	1,664.64 	- 	- 	<br /><br />昆明巫家坝项目 	19,566.28 	- 	- 	9,296.56 	- 	10,269.73 	<br /><br />昆明雍珑府 	4,781.34 	- 	- 	4,212.94 	- 	568.40 	<br /><br />昆明雨花国际商务中心 	2,816.48 	- 	- 	2,778.38 	- 	38.10 	<br /><br />昆明空港国际新城 	- 	7,209.81 	- 	- 	- 	7,209.81 	<br /><br />南宁十里云裳 	1,937.53 	1,001.56 	- 	507.34 	- 	2,431.75 	<br /><br />项目 	2024年末余额 	本期计提 	本期减少 	其他变动 	2025年末余额 	<br /><br />转回 	转销 	<br /><br />南宁招商樾江府 	25,887.75 	20,863.15 	- 	1,073.23 	- 	45,677.67 	<br /><br />南宁臻樾府项目 	4,147.44 	- 	- 	224.09 	- 	3,923.35 	<br /><br />广州湾区1872 	25,008.46 	7,564.74 	- 	7,564.74 	- 	25,008.46 	<br /><br />佛山依云国际 	15.47 	- 	- 	15.47 	- 	- 	<br /><br />佛山招商岸芷汀兰 	5,620.11 	- 	- 	1,778.93 	- 	3,841.18 	<br /><br />佛山招商曦岸 	4,150.76 	- 	- 	203.87 	- 	3,946.88 	<br /><br />佛山招商越园 	138.01 	- 	- 	29.47 	- 	108.54 	<br /><br />肇庆依云水岸 	72.12 	- 	- 	- 	- 	72.12 	<br /><br />中山臻湾府 	6,999.89 	- 	- 	3,804.25 	- 	3,195.64 	<br /><br />珠海依云华府 	310.92 	- 	- 	28.23 	- 	282.69 	<br /><br />新西兰项目（注3） 	415.46 	- 	- 	- 	-4.41 	411.05 	<br /><br />其他 	191.76 	- 	- 	- 	-50.18 	141.57 	<br /><br />合计 	742,944.46 	326,851.60 	- 	226,389.79 	-58,019.59 	785,386.67 	<br /><br />注1： 此项目其他变动是由于存货重分类为投资性房地产，存货跌价准备跟随重分类至投资性房地产减值准备。注2： 此项目其他变动系汇率变动所致。<br /><br />5．其他流动资产<br /><br />最近三年末，发行人其他流动资产余额分别为2,744,276.19万元、2,852,828.12万元及2,717,315.43万元，占发行人总资产比重分别为3.02%、3.32%及3.25%。<br /><br />2024年末，发行人其他流动资产较2023年末增加108,551.93万元，增幅为3.96%。2025年末其他流动资产较2024年末减少135,512.69万元，降幅4.75%，波动较小。<br /><br />6．长期股权投资<br /><br />最近三年末，发行人长期股权投资余额分别为8,014,165.10万元、7,650,370.40万元及7,273,144.79万元，占发行人总资产比重分别为8.82%、8.89%及8.71%。<br /><br />2024年末，发行人长期股权投资较2023年末减少363,794.70万元，降幅为4.54%。2025年末长期股权投资较2024年末减少377,225.61万元，降幅4.93%，波动较小。<br /><br />7．投资性房地产<br /><br />发行人投资性房地产主要为用于出租的商业物业、写字楼、公寓等房屋、建筑物以及对应的土地使用权，发行人对现有投资性房地产采用成本模式计量。最近三年末，发行人投资性房地产余额分别为12,702,797.49万元、13,286,974.20万元及14,063,135.62万元，占发行人总资产比重分别为13.98%、15.44%及16.83%。<br /><br />2024年末发行人投资性房地产较2023年末增加584,176.71万元，增幅为4.60%。2025年末投资性房地产较2024年末增加776,161.42万元，增幅5.84%，持续增长，较为稳定。<br /><br />五、负债结构分析<br /><br />2023年末、2024年末、2025年末及2026年3月末，公司的总负债分别为61,181,822.16万元、57,356,403.51万元、56,403,231.68万元及56,009,574.45万元。因审慎控制房地产开发项目投资等原因，公司负债规模获有效控制，持续下降。具体构成如下：<br /><br />单位：万元，%<br /><br />项目 	2026年3月31日 	2025年12月31日 	2024年12月31日 	2023年12月31日 	<br /><br />金额 	占比 	金额 	占比 	金额 	占比 	金额 	占比 	<br /><br />流动负债： 									<br /><br />短期借款 	205,054.74 	0.37 	295,422.79 	0.52 	275,061.84 	0.48 	137,895.64 	0.23 	<br /><br />应付票据 	7,302.05 	0.01 	2,443.43 	0.00 	- 	- 	- 	- 	<br /><br />应付账款 	4,367,627.95 	7.80 	5,027,774.96 	8.91 	5,311,544.43 	9.26 	6,066,182.19 	9.92 	<br /><br />预收款项 	25,119.55 	0.04 	25,691.86 	0.05 	27,395.55 	0.05 	17,747.80 	0.03 	<br /><br />项目 	2026年3月31日 	2025年12月31日 	2024年12月31日 	2023年12月31日 	<br /><br />金额 	占比 	金额 	占比 	金额 	占比 	金额 	占比 	<br /><br />合同负债 	12,728,648.67 	22.73 	12,582,216.74 	22.31 	14,195,228.63 	24.75 	16,153,267.69 	26.40 	<br /><br />应付职工薪酬 	253,166.85 	0.45 	341,300.00 	0.61 	304,928.40 	0.53 	272,204.31 	0.44 	<br /><br />应交税费 	264,834.87 	0.47 	342,994.89 	0.61 	507,860.92 	0.89 	712,580.68 	1.16 	<br /><br />其他应付款（合计） 	9,526,124.76 	17.01 	9,063,029.67 	16.07 	9,708,778.50 	16.93 	11,594,282.41 	18.95 	<br /><br />一年内到期的非流动负债 	6,003,956.79 	10.72 	5,893,035.40 	10.45 	4,965,510.29 	8.66 	3,926,531.39 	6.42 	<br /><br />其他流动负债 	3,132,072.20 	5.59 	3,213,607.05 	5.70 	3,334,523.16 	5.81 	3,721,697.61 	6.08 	<br /><br />流动负债合计 	36,513,908.43 	65.19 	36,787,516.79 	65.22 	38,630,831.71 	67.35 	42,602,389.71 	69.63 	<br /><br />非流动负债： 									<br /><br />长期借款 	14,195,730.35 	25.35 	14,087,580.99 	24.98 	12,577,746.49 	21.93 	11,877,067.46 	19.41 	<br /><br />应付债券 	4,225,000.00 	7.54 	4,360,500.00 	7.73 	4,690,000.00 	8.18 	5,132,700.00 	8.39 	<br /><br />租赁负债 	210,381.98 	0.38 	213,117.28 	0.38 	239,088.96 	0.42 	304,453.43 	0.50 	<br /><br />长期应付款 	41,159.16 	0.07 	56,677.35 	0.10 	310,407.47 	0.54 	306,184.40 	0.50 	<br /><br />预计负债 	5,696.37 	0.01 	5,696.37 	0.01 	644.00 	0.00 	9,450.54 	0.02 	<br /><br />递延所得税负债 	259,634.14 	0.46 	257,987.49 	0.46 	258,340.88 	0.45 	269,131.22 	0.44 	<br /><br />递延收益 	317,386.51 	0.57 	336,951.50 	0.60 	334,824.45 	0.58 	377,136.47 	0.62 	<br /><br />其他非流动负债 	240,677.52 	0.43 	297,203.92 	0.53 	314,519.56 	0.55 	303,308.92 	0.50 	<br /><br />非流动负债合计 	19,495,666.03 	34.81 	19,615,714.89 	34.78 	18,725,571.80 	32.65 	18,579,432.45 	30.37 	<br /><br />负债合计 	56,009,574.45 	100.00 	56,403,231.68 	100.00 	57,356,403.51 	100.00 	61,181,822.16 	100.00 	<br /><br />发行人负债结构较为稳定，最近三年及一期末，发行人流动负债占总负债比例分别为69.63%、67.35%、65.22%及65.19%，发行人非流动负债主要由长期借款、应付债券等构成，最近三年及一期末，发行人非流动负债占总负债比例分别为30.37%、32.65%、34.78%及34.81%。<br /><br />发行人各主要负债科目具体情况如下：<br /><br />1．应付票据<br /><br />最新三年末，发行人应付票据余额分别为0.00万元、0.00万元及2,443.43万元，占发行人总负债比重分别为0.00%、0.00%及0.00%。2025年，发行人出于生产经营需要采用少量商业承兑票据，主要系用于少量货物、建材等采购，应付票据整体规模较小。<br /><br />单位：万元<br /><br />单位：万元，%<br /><br />项目 	2025年12月31日 	2024年12月31日 	2023年12月31日 	<br /><br />金额 	占比 	金额 	占比 	金额 	占比 	<br /><br />商业承兑票据 	2,443.43 	100.00 	- 	- 	- 	- 	<br /><br />银行承兑票据 	- 	- 	- 	- 	- 	- 	<br /><br />合计 	2,443.43 	100.00 	- 	- 	- 	- 	<br /><br />报告期内发行人不存在已到期未支付的应付票据，发行人不存在借道商票高杠杆增长的情形。<br /><br />2．应付账款<br /><br />最近三年末，发行人应付账款余额分别为6,066,182.19万元、5,311,544.43万元及5,027,774.96万元，占发行人总负债比重分别为9.92%、9.26%及8.91%。报告期内，公司的应付账款主要为应付建筑工程款，其次为应付地价款。<br /><br />2024年末应付账款余额较2023年末减少754,637.76万元，降幅为12.44%，主要系应付工程款减少；2025年末应付账款较2024年末下降283,769.47万元，降幅5.34%，主要系应付工程款减少。<br /><br />最近三年末，公司应付账款的情况如下：<br /><br />单位：万元，%<br /><br />项目 	2025年12月31日 	2024年12月31日 	2023年12月31日 	<br /><br />金额 	占比 	金额 	占比 	金额 	占比 	<br /><br />工程款 	4,445,110.30 	88.41 	4,751,802.01 	89.46 	5,121,529.75 	84.43 	<br /><br />地价款 	248,804.48 	4.95 	169,702.51 	3.19 	564,359.94 	9.30 	<br /><br />保修金 	130,518.57 	2.60 	154,024.83 	2.90 	130,766.18 	2.16 	<br /><br />项目 	2025年12月31日 	2024年12月31日 	2023年12月31日 	<br /><br />金额 	占比 	金额 	占比 	金额 	占比 	<br /><br />其他 	203,341.61 	4.04 	236,015.08 	4.44 	249,526.31 	4.11 	<br /><br />合计 	5,027,774.96 	100.00 	5,311,544.43 	100.00 	6,066,182.19 	100.00 	<br /><br />3．预收款项<br /><br />最近三年末，发行人预收款项余额分别为17,747.80万元、27,395.55万元及25,691.86万元，占发行人总负债比重分别为0.03%、0.05%及0.05%。<br /><br />2024年末预收款项较2023年末增加9,647.75万元，增幅为54.36%，主要系租金增长所致；2025年末预收款项较2024年末减少1,703.69万元，降幅为6.22%，主要系租金减少所致。<br /><br />最近三年末，公司预收款项的情况如下：<br /><br />单位：万元，%<br /><br />项目 	2025年12月31日 	2024年12月31日 	2023年12月31日 	<br /><br />金额 	占比 	金额 	占比 	金额 	占比 	<br /><br />租金 	23,140.16 	90.07 	25,902.49 	94.55 	16,020.17 	90.27 	<br /><br />其他 	2,551.70 	9.93 	1,493.06 	5.45 	1,727.63 	9.73 	<br /><br />合计 	25,691.86 	100.00 	27,395.55 	100.00 	17,747.80 	100.00 	<br /><br />4．合同负债<br /><br />最近三年末，发行人合同负债余额分别为16,153,267.69万元、14,195,228.63万元及12,582,216.74万元，占发行人总负债比重分别为26.40%、24.75%及22.31%。<br /><br />公司的合同负债主要为已经签订商品房销售合同，但未交付的项目收取的售楼款。在工程竣工并达到交付结算条件时，该部分预收款将结转为营业收入。针对合同负债，公司承担的是按照计划和质量要求施工、按期交房的责任，合同负债不构成公司实质性负债。<br /><br />公司严格按照法规及规章要求，在开发的商品房满足预售条件并取得预售许可证明时开展项目销售。对于预售的楼盘，在未达到结转收入条件之前，公司将购房者支付的购房款计入合同负债，并按照各地关于土地增值税的规定，以预收款的一定比例预缴土地增值税。<br /><br />2024年末公司合同负债较2023年末减少1,958,039.06万元，降幅为12.12%；2025年末公司合同负债较2024年末减少1,613,011.89万元，降幅为11.36%，前述合同负债减少均主要系年初存量合同负债结转收入金额大于本期新增合同负债金额所致。<br /><br />5．其他应付款<br /><br />根据财会[2018]15号文调整财务报表格式后，本募集说明书中其他应付款（合计）科目包括原应付利息科目、应付股利科目和其他应付款科目。此处其他应付款科目系指其他应付款（合计）科目项下其他应付款科目。<br /><br />最近三年末，发行人其他应付款余额分别为11,534,133.21万元、9,622,573.54万元及9,014,694.00万元，占发行人总负债比重分别为18.85%、16.78%及15.98%。<br /><br />2024年末其他应付款余额较2023年末减少1,911,559.67万元，降幅为16.57%；2025年末其他应付款余额较2024年末减少607,879.54万元，降幅为6.32%。最近三年末，公司其他应付款余额主要为应付合作公司往来款项及应付关联公司往来款项。随着公司业务变化、项目开发的数量、规模变化等，发行人与合作公司及关联公司往来款余额存在波动。<br /><br />最近三年末，公司其他应付款的情况如下：<br /><br />单位：万元、%<br /><br />项目 	2025年12月31日 	2024年12月31日 	2023年12月31日 	<br /><br />金额 	占比 	金额 	占比 	金额 	占比 	<br /><br />合作公司往来 	3,281,171.59 	36.40 	3,135,298.48 	32.58 	3,757,669.79 	32.58 	<br /><br />关联公司往来 	3,579,150.31 	39.70 	3,760,904.46 	39.08 	4,016,679.70 	34.82 	<br /><br />代收及暂收款 	119,527.02 	1.33 	131,938.67 	1.37 	137,083.76 	1.19 	<br /><br />项目 	2025年12月31日 	2024年12月31日 	2023年12月31日 	<br /><br />金额 	占比 	金额 	占比 	金额 	占比 	<br /><br />保证金 	468,939.02 	5.20 	546,331.84 	5.68 	499,870.12 	4.33 	<br /><br />股权收购款 	28,821.00 	0.32 	29,471.00 	0.31 	29,407.35 	0.25 	<br /><br />保理款 	1,344,662.54 	14.92 	1,833,043.13 	19.05 	2,861,083.19 	24.81 	<br /><br />其他 	192,422.51 	2.13 	185,585.96 	1.93 	232,339.29 	2.01 	<br /><br />合计 	9,014,694.00 	100.00 	9,622,573.54 	100.00 	11,534,133.21 	100.00 	<br /><br />6．一年内到期的非流动负债<br /><br />最近三年末，发行人一年内到期的非流动负债余额分别为3,926,531.39万元、4,965,510.29万元及5,893,035.40万元，占发行人总负债比重分别为6.42%、8.66%及10.45%。<br /><br />2024年末，发行人一年内到期的非流动负债较2023年末增加1,038,978.90万元，增幅为26.46%。2025年末，发行人一年内到期的非流动负债较2024年末增加927,525.11 万元，增幅18.68%。最近三年末，公司一年内到期的非流动负债逐年上升。<br /><br />最近三年末，公司一年内到期的非流动负债的情况如下：<br /><br />单位：万元<br /><br />项目 	2025年12月31日 	2024年12月31日 	2023年12月31日 	<br /><br />一年内到期的长期借款 	3,690,251.34 	3,195,113.21 	2,752,195.60 	<br /><br />其中：质押借款 	3,738.51 	46,934.46 	- 	<br /><br />抵押借款 	413,779.46 	567,475.76 	392,058.52 	<br /><br />保证借款 	928,518.00 	907,385.89 	854,786.25 	<br /><br />信用借款 	2,344,215.37 	1,673,317.09 	1,505,350.83 	<br /><br />长期借款应计利息 	25,769.07 	26,851.86 	27,854.11 	<br /><br />一年内到期的租赁负债 	21,515.72 	27,838.79 	39,233.93 	<br /><br />一年内到期的应付债券 	1,804,000.00 	1,518,500.00 	866,200.00 	<br /><br />应付债券应计利息 	54,378.48 	61,269.13 	72,037.77 	<br /><br />一年内到期的长期应付款 	297,120.80 	135,937.30 	169,009.98 	<br /><br />合计 	5,893,035.40 	4,965,510.29 	3,926,531.39 	<br /><br />7．长期借款<br /><br />最近三年末，发行人长期借款余额分别为11,877,067.46万元、12,577,746.49万元及14,087,580.99万元，占发行人总负债比重分别为19.41%、21.93%及24.98%。<br /><br />2024年末，发行人长期借款较2023年末增加700,679.03万元，增幅为5.90%。2025年末，发行人长期借款较2024年末增加1,509,834.50万元，增幅12.00%。最近三年末，公司长期借款总体有所上升。公司从事的开发行业属于资金密集型行业，业务发展需要大规模资金支持，长期借款的增加有助于公司扩大项目开发规模。公司较多利用长期借款筹资，可以优化债务结构，更加匹配公司业务发展。<br /><br />8．应付债券<br /><br />最近三年末，发行人应付债券余额分别为5,132,700.00万元、4,690,000.00万元及4,360,500.00万元，占发行人总负债比重分别为8.39%、8.18%及7.73%。<br /><br />2024年末应付债券余额较2023年末减少442,700.00万元，降幅为8.63%，主要系发行人部分债券到期所致；2025年末应付债券余额较2024年末减少329,500.00万元，降幅7.03%，主要系发行人部分债券到期所致。<br /><br />六、所有者权益结构分析<br /><br />近三年，发行人所有者权益具体构成如下：<br /><br />单位：万元，%<br /><br />项目 	2026年3月31日 	2025年12月31日 	2024年12月31日 	2023年12月31日 	<br /><br />金额 	占比 	金额 	占比 	金额 	占比 	金额 	占比 	<br /><br />股本 	901,603.22 	3.32% 	901,603.22 	3.32% 	906,083.62 	3.16% 	906,083.62 	3.05% 	<br /><br />项目 	2026年3月31日 	2025年12月31日 	2024年12月31日 	2023年12月31日 	<br /><br />金额 	占比 	金额 	占比 	金额 	占比 	金额 	占比 	<br /><br />其他权益工具 	- 	- 	- 	- 	1,203,013.00 	4.20% 	2,108,913.00 	7.11% 	<br /><br />其中：优先股 	- 	- 	- 	- 	- 	- 	- 	- 	<br /><br />永续债 	- 	- 	- 	- 	1,203,013.00 	4.20% 	2,108,913.00 	7.11% 	<br /><br />资本公积 	2,031,340.77 	7.48% 	2,031,166.54 	7.48% 	2,047,807.39 	7.14% 	2,044,794.01 	6.89% 	<br /><br />减：库存股 	- 	- 	- 	- 	6,749.55 	0.02% 	- 	- 	<br /><br />其他综合收益 	19,180.32 	0.12% 	31,266.08 	0.12% 	46,352.47 	0.16% 	51,234.46 	0.17% 	<br /><br />专项储备 	754.54 	0.00% 	718.03 	0.00% 	673.57 	0.00% 	470.62 	0.00% 	<br /><br />盈余公积 	476,092.52 	1.75% 	476,092.52 	1.75% 	476,092.52 	1.66% 	446,896.42 	1.51% 	<br /><br />未分配利润 	6,328,301.88 	23.30% 	6,324,390.02 	23.30% 	6,427,410.73 	22.42% 	6,413,946.84 	21.62% 	<br /><br />归属于母公司所有者权益合计 	9,757,273.25 	35.98% 	9,765,236.40 	35.98% 	11,100,683.74 	38.71% 	11,972,338.97 	40.35% 	<br /><br />少数股东权益 	17,580,368.13 	64.02% 	17,372,691.83 	64.02% 	17,573,794.35 	61.29% 	17,696,688.84 	59.65% 	<br /><br />所有者权益合计 	27,337,641.37 	100.00% 	27,137,928.23 	100.00% 	28,674,478.09 	100.00% 	29,669,027.81 	100.00% 	<br /><br />公司的所有者权益主要包括资本公积、未分配利润和少数股东权益。2023年末至2025年末，公司的所有者权益余额分别为29,669,027.81万元、28,674,478.09万元和27,137,928.23万元。2024年末所有者权益余额较2023年末减少了994,549.72万元，减幅为3.35%，主要是由于2024年发行人其他权益工具减少所致。2025年末所有者权益余额较2024年末减少了1,536,549.86万元，减幅为5.36%，主要是由于2025年发行人其他权益工具全部兑付完毕、未分配利润减少所致。<br /><br />1、资本公积<br /><br />2023年末至2025年末，公司资本公积分别为 2,044,794.01万元、2,047,807.39万元和 2,031,166.54万元。2024年末资本公积较 2023年末增加了 3,013.38万元，增幅 0.15%，变化幅度较小。2025年末资本公积较 2024年末减少了16,640.85万元，减幅0.81%，变化幅度较小。<br /><br />2、未分配利润<br /><br />2022年末至2024年末，公司未分配利润分别为6,085,747.91万元、6,413,946.84<br /><br />万元和6,427,410.73万元。2023年未分配利润余额较2022年末增加328,198.93万元，增幅为5.39%。2024年未分配利润余额较2023年末增加13,463.89万元，增幅为0.21%。<br /><br />3、少数股东权益<br /><br />2023年末至2025年末，公司少数股东权益分别为17,696,688.84万元、17,573,794.35万元和17,372,691.83万元。2024年末少数股东权益较2023年末减少了122,894.49万元，降幅为0.69%，变化幅度较小。2025年末少数股东权益较2024年末减少了201,102.52万元，降幅为1.14%，变化幅度较小，主要是下属子公司少数股东权益变动所致。<br /><br />4、其他权益工具<br /><br />2023年末至2025年末，公司其他权益工具分别为2,108,913.00万元、1,203,013.00万元和0.00万元。2024年末其他权益工具较2023年末减少了905,900.00万元，降幅为42.96%，主要是由于永续债减少所致。2025年末其他权益工具较2024年末减少了1,203,013.00万元，降幅为100.00%，主要是由于公司剩余永续债全部兑付完毕所致。<br /><br />七、盈利能力分析<br /><br />最近三年及一期，公司主要经营情况如下：<br /><br />单位：万元<br /><br />项目 	2026年1-3月 	2025年度 	2024年度 	2023年度 	<br /><br />营业总收入 	2,366,689.85 	15,472,797.70 	17,894,754.66 	17,500,755.81 	<br /><br />减：营业成本 	2,125,428.08 	13,344,083.76 	15,281,169.39 	14,720,443.42 	<br /><br />营业毛利 	241,261.77 	2,128,713.94 	2,613,585.27 	2,780,312.39 	<br /><br />期间费用 	181,586.64 	866,208.93 	818,936.11 	777,287.01 	<br /><br />销售费用 	59,410.29 	400,166.40 	401,426.28 	432,821.95 	<br /><br />管理费用 	36,569.29 	203,728.76 	210,345.14 	237,406.78 	<br /><br />研发费用 	2,158.40 	11,399.25 	12,898.71 	15,835.81 	<br /><br />财务费用 	83,448.67 	250,914.52 	194,265.98 	91,222.47 	<br /><br />投资收益 	-4,095.44 	70,816.83 	389,244.89 	248,064.09 	<br /><br />营业利润 	50,117.83 	526,098.85 	900,030.89 	1,418,243.90 	<br /><br />利润总额 	52,389.28 	518,085.84 	908,964.10 	1,398,863.01 	<br /><br />净利润 	20,584.71 	70,385.35 	418,890.15 	910,623.10 	<br /><br />归属于母公司股东的净利润 	3,911.86 	102,378.43 	403,857.16 	631,942.05 	<br /><br />2023年度营业收入较去年同期减少799,510.10万元，降幅4.37%，归属于上市公司股东的净利润同比增加48.20%，主要系2023年度计提资产减值损失、信用减值损失同比减少，以及2023年结转项目权益比例同比提升所致。<br /><br />2024年度营业收入较去年同期增加393,998.85万元，涨幅2.25%，归属于上市公司股东的净利润同比下降36.09%，主要系公司开发业务项目结转毛利率同比下降，以及计提房地产项目减值准备同比增加所致。2024年净利润大幅下降原因主要系行业下行期，结转毛利率下降，同时发行人结合市场参考价格，按照房地产项目的预计售价减去至完工时预计将要发生的成本、销售费用以及相关税费后的金额确定可变现净值，对逐个项目进行测试，并审慎计提房地产项目减值准备所致。<br /><br />2025年度营业收入较去年同期减少2,421,956.96万元，降幅13.53%，归属于上市公司股东的净利润同比下降74.65%，主要系公司开发业务项目结转规模同比下降，以及投资收益同比减少所致。2025年净利润大幅下降原因，主要系我国房地产市场在政策支持下延续调整筑底态势，发行人执行审慎的开发投资策略，发行人2025年房地产销售结转面积为564.00万平方米，同比下滑24.42%，开发业务项目结转规模下降导致收入及利润确认规模减少；此外，联营及合营企业结转的房地产项目产品结构、区域等因素影响，公司权益法核算确认的投资收益同比减少，叠加2025年度未发行公募REIT等原因，导致投资收益下降。<br /><br />1．营业收入及毛利率分析<br /><br />分析详见募集说明书“第四节 发行人基本情况”之“七、发行人主要业务情况”之“（四）公司主营业务情况”。<br /><br />2．期间费用<br /><br />最近三年，发行人期间费用合计分别为777,287.01万元、818,936.11万元及866,208.93万元。期间费用占营业收入比例分别为4.44%、4.58%及5.60%，整体保持稳定。<br /><br />期间费用具体构成及占当期营业收入比例如下：<br /><br />单位：万元，%<br /><br />项目 	2025年度 	2024年度 	2023年度 	<br /><br />金额 	占比 	金额 	占比 	金额 	占比 	<br /><br />销售费用 	400,166.40 	2.59 	401,426.28 	2.24 	432,821.95 	2.47 	<br /><br />管理费用 	203,728.76 	1.32 	210,345.14 	1.18 	237,406.78 	1.36 	<br /><br />研发费用 	11,399.25 	0.07 	12,898.71 	0.07 	15,835.81 	0.09 	<br /><br />财务费用 	250,914.52 	1.62 	194,265.98 	1.09 	91,222.47 	0.52 	<br /><br />合计 	866,208.93 	5.60 	818,936.11 	4.58 	777,287.01 	4.44 	<br /><br />2023年度公司期间费用较2022年同期减少70,613.98万元，降幅8.33%，主要系本年财务费用大幅下降。<br /><br />2024年度公司期间费用较2023年同期增加41,649.10万元，增幅5.36%，主要是利息收入减少导致财务费用上升所致。<br /><br />2025年度公司期间费用较2024年同期增加47,272.82万元，增幅5.77%，主要是利息收入减少导致财务费用上升所致。<br /><br />3．重大投资收益和营业外收入分析<br /><br />单位：万元、%<br /><br />项目 	2025年度 	2024年度 	2023年度 	<br /><br />投资收益 	70,816.83 	389,244.89 	248,064.09 	<br /><br />营业外收入 	20,742.12 	24,672.02 	27,793.30 	<br /><br />营业外支出 	28,755.13 	15,738.81 	47,174.19 	<br /><br />合计[注1] 	62,803.82 	398,178.10 	228,683.20 	<br /><br />营业收入 	15,472,797.70 	17,894,754.66 	17,500,755.81 	<br /><br />占比[注2] 	0.41 	2.23 	1.31 	<br /><br />注：1、合计值为“投资收益+营业外收入-营业外支出”；2、占比指标为合计值占营业收入之比。<br /><br />报告期内，发行人投资收益主要包括按权益法核算的长期股权投资损益、长期股权投资处置收益等。2023年度发行人投资收益较2022年同期增加46,413.48万元，主要系股权处置收益、债务重组产生的投资收益大幅增加。2024年度发行人投资收益较2023年同期增加141,180.80万元，增幅为56.91%，主要系公司取得控制权时，股权按公允价值重新计量产生的利得同比大幅增加所致。2025年发行人投资收益较2024年同期减少318,428.06万元，降幅为81.81%，主要系我国房地产市场在政策支持下延续调整筑底态势，联营及合营企业结转的房地产项目产品结构、区域等因素影响，按权益法确认的投资收益同比减少所致。此外，2024年，发行人下属全资子公司深圳市招商公寓发展有限公司作为原始权益人发行了招商基金招商蛇口租赁住房封闭式基础设施证券投资基金，实现投资收益9.46亿元，2025年度发行人未发行相关公募REITs产品，股权处置的投资收益同比下降。<br /><br />八、现金流量分析<br /><br />单位：万元<br /><br />项目 	2026年1-3月 	2025年度 	2024年度 	2023年度 	<br /><br />经营活动现金流入小计 	2,663,641.13 	15,205,921.92 	17,280,605.03 	21,042,251.45 	<br /><br />经营活动现金流出小计 	3,040,711.57 	14,236,611.97 	14,084,246.08 	17,899,152.96 	<br /><br />经营活动产生的现金流量净额 	-377,070.44 	969,309.94 	3,196,358.95 	3,143,098.49 	<br /><br />投资活动现金流入小计 	648,354.81 	2,081,706.07 	1,855,648.36 	2,748,836.03 	<br /><br />投资活动现金流出小计 	366,355.99 	2,310,435.98 	1,539,872.80 	3,972,938.88 	<br /><br />投资活动产生的现金流量净 	281,998.82 	-228,729.90 	315,775.55 	-1,224,102.85 	<br /><br />额 					<br /><br />筹资活动现金流入小计 	2,363,028.78 	13,747,161.29 	13,414,383.45 	17,860,946.62 	<br /><br />筹资活动现金流出小计 	2,349,259.64 	15,926,664.96 	15,754,921.13 	19,596,223.19 	<br /><br />筹资活动产生的现金流量净额 	13,769.14 	-2,179,503.66 	-2,340,537.68 	-1,735,276.57 	<br /><br />汇率变动对现金及现金等价物的影响 	-2,304.10 	-1,243.69 	-159.37 	-3,983.03 	<br /><br />现金及现金等价物净增加额 	-83,606.58 	-1,440,167.31 	1,171,437.46 	179,736.04 	<br /><br />加：期初现金及现金等价物余额 	8,496,463.82 	9,936,631.13 	8,765,193.68 	8,585,457.63 	<br /><br />期末现金及现金等价物余额 	8,412,857.25 	8,496,463.82 	9,936,631.13 	8,765,193.68 	<br /><br />最近三年及一期，发行人现金及现金等价物余额分别为8,765,193.68万元、9,936,631.13万元、8,496,463.82万元及8,412,857.25万元。<br /><br />1．经营活动产生的现金流量分析<br /><br />最近三年，发行人经营活动产生的现金流量净额分别为3,143,098.49万元、3,196,358.95万元及969,309.94万元。2023年度，发行人经营活动产生的现金流量净额为3,143,098.49万元，经营活动产生的现金流量净额同比增加41.75%，主要原因是销售回款增加，房地产项目购地、基建支出减少。2024年度，发行人经营活动产生的现金流量净额为3,196,358.95万元，经营活动产生的现金流量净额同比增加1.69%，主要原因系房地产项目购地、基建支出及税费支出降幅超过销售回款降幅。2025年度，发行人经营活动产生的现金流量净额为969,309.94万元，同比下降69.67%，主要系房地产项目销售回款同比减少，购地款同比增加。<br /><br />2．投资活动产生的现金流量分析<br /><br />最近三年，发行人投资活动产生的现金流量净额分别为-1,224,102.85万元、315,775.55万元及-228,729.90万元。2023年度，发行人投资活动产生的现金流量净额较去年同期减少222,669.15万元，主要系收到的联合营公司往来款同比减少，投资支付现金增加。2024年度，发行人投资活动产生的现金流量净额为315,775.55万元，投资活动产生的现金流量净额同比增加125.80%，主要原因系联合营公司净投入同比减少。2025年，发行人投资活动产生的现金流量净额为-228,729.90万元，同比下降172.43%，主要系支付联合营公司投资款同比增加所致。<br /><br />3．筹资活动产生的现金流量分析<br /><br />最近三年，发行人筹资活动产生的现金流量净额分别为-1,735,276.57万元、-2,340,537.68万元及-2,179,503.66万元。2023年度，发行人筹资活动产生的现金流量净额较去年同期减少1,147,831.52万元，主要系项目公司收到的非控股股东前期垫款及其他减少、返还员工跟投款增加及因子公司减资/注销支付少数股东资金增加。2024年度，发行人筹资活动产生的现金流量净额为-2,340,537.68万元，筹资活动产生的现金流量净额同比减少34.88%，主要原因系筹资规模同比下降。2025年度，发行人筹资活动产生的现金流量净额为-2,179,503.66万元，同比增加6.88%。<br /><br />九、偿债能力分析<br /><br />近三年及一期，发行人主要偿债能力指标如下表所示：<br /><br />项目 	2026年3月31日/2026年1-3月 	2025年12月31日/2025年度 	2024年12月31日/2024年度 	2023年12月31日/2023年度 	<br /><br />流动比率（倍） 	1.61 	1.59 	1.59 	1.56 	<br /><br />速动比率（倍） 	0.61 	0.61 	0.63 	0.58 	<br /><br />资产负债率（%） 	67.20 	67.51 	66.67 	67.34 	<br /><br />EBITDA利息保障倍数 	- 	1.62 	1.92 	1.71 	<br /><br />贷款偿还率 	100% 	100% 	100% 	100% 	<br /><br />利息偿付率 	100% 	100% 	100% 	100% 	<br /><br />从短期偿债能力指标来看，最近三年及一期末，发行人流动比率分别为1.56、1.59、1.59及1.61，速动比率分别为0.58、0.63、0.61及0.61。最近三年及一期，发行人流动比率及速动比率一直保持在较高水平，表现出发行人具备良好的短期偿债能力。此外，发行人开发业务因预售房屋产生大量的预售房款，其是流动负债中合同负债的主要组成部分，无需实际偿付，不会对公司造成财务压力。<br /><br />从长期偿债指标来看，最近三年及一期末，发行人合并报表资产负债率分别为67.34%、66.67%、67.51%及67.20%。最近三年及一期末，发行人整体负债率水平仍较高，主要由于业务需求导致的资金需求较大、负债相对较高。<br /><br />最近三年，发行人EBITDA利息保障倍数分别为1.71、1.92及1.62，利息保障倍数整体保持较高水平。<br /><br />发行人为投资控股型架构，其经营成果主要来自下属重要子公司，子公司的分红将成为母公司重要的收入来源。发行人对重要子公司均拥有较好的控制能力。近三年及一期，发行人母公司的投资收益分别为174,599.44万元、1,927,578.82万元、447,720.75万元及48,289.64万元，占母公司营业利润的比例为66.19%、104.36%、153.32%及178.70%，占比较高。发行人主要子公司已约定相关分红政策，相关政策合理，能够有效保障发行人的偿债能力。<br /><br />十、资产周转能力分析<br /><br />最近三年及一期，公司主要资产周转指标情况如下：<br /><br />项目 	2026年1-3月 	2025年度 	2024年度 	2023年度 	<br /><br />应收账款周转率（次） 	5.36 	44.33 	51.24 	47.56 	<br /><br />存货周转率（次） 	0.06 	0.36 	0.39 	0.36 	<br /><br />总资产周转率 	0.03 	0.18 	0.20 	0.20 	<br /><br />最近三年及一期末，由于公司应收账款较少，应收账款周转率较高。发行人存货占总资产的比例较大，从获取土地储备到正式交付商品房并确认营业收入及成本通常需要较长时间，因此发行人存货周转率相对较低。<br /><br />十一、公司有息负债情况<br /><br />公司积极融入房地产市场“止跌回稳”大势，进一步优化财务管理策略，在坚守现金流安全底线，持续优化资产负债结构的同时，更加注重安全与发展的平衡，践行稳中求进的发展策略。在手资金保持合理充裕水平，公司坚持严控债务杠杆，“三道红线”始终处于绿档。公司顺应房地产融资新模式，持续提升经营性物业贷款规模，拉长债务久期。公司紧抓市场利率下行通道，深入推进融资降本，加快高息债务置换，资金成本显著降低。<br /><br />截至2025年末，发行人有息债务结构如下：<br /><br />单位：亿元<br /><br />融资途径 	2025年末融资余额 	融资成本区间/平均融资成本 	期限结构 	<br /><br />1年之内 	1-2年 	2-3年 	3年以上 	<br /><br />银行贷款 	1,552 	1.45%-7.05% 	260 	422 	421 	449 	<br /><br />票据 	0 	/ 	0 	0 	0 	0 	<br /><br />债券 	616 	1.70%-3.80% 	180 	163 	229 	44 	<br /><br />非银行类贷款 	0 	/ 	0 	0 	0 	0 	<br /><br />信托融资 	124 	2.85%-4.30% 	63 	38 	0 	23 	<br /><br />基金融资 	0 	/ 	0 	0 	0 	0 	<br /><br />其他 	132 	2.75%-4.65% 	57 	4 	0 	71 	<br /><br />合计 	2,424 	1.45%-7.05% 	560 	627 	650 	587 	<br /><br />截至2025年末，发行人银行借款规模1,522亿元，占有息负债余额比例为64.03%，发行人银行借款以开发贷、经营贷为主，主要借款的明细如下：<br /><br />单位：亿元<br /><br />序号 	债务人 	债权人 	借款类型 	是否浮动利率 	2025年末利率（%） 	债务到期日 	债务余额 	<br /><br />1 	上海新百安经济发展有限公司 	上海银行 	开发贷 	是 	2.34 	2032-09-30 	79.04 	<br /><br />2 	深圳市招广置业管理有限公司 	工商银行 	经营贷 	是 	2.75 	2040-02-26 	27.70 	<br /><br />3 	上海新长桥企业发展有限公司 	交通银行 	开发贷 	是 	2.05 	2033-10-18 	21.87 	<br /><br />4 	汇港实业（深圳）有限公司 	中国银行 	经营贷 	是 	2.47 	2039-06-21 	21.85 	<br /><br />5 	招商局蛇口工业区控股股份有限公司 	兴业银行 	经营贷 	是 	2.85 	2033-06-21 	17.39 	<br /><br />6 	上海江瀚房地产开发 经营有限公司 	交通银 行 	经营 贷 	是 	2.75 	2041-04- 24 	13.50 	<br /><br />7 	深圳招商商置投资有限公司 	中信银行 	经营贷 	是 	2.69 	2039-01-10 	9.90 	<br /><br />8 	深圳市桃花园置业有限公司 	兴业银行 	经营贷 	是 	2.85 	2040-06-21 	9.75 	<br /><br />9 	上海招商局广场置业有限公司 	工商银行 	经营贷 	是 	2.38 	2039-06-20 	9.40 	<br /><br />10 	深圳市招华会展置地有限公司 	邮储银行 	开发贷 	是 	2.95 	2028-12-23 	8.97 	<br /><br />11 	杭州滨潮房地产开发有限公司 	光大银行 	开发贷 	是 	2.24 	2027-04-16 	8.63 	<br /><br />12 	深圳蛇口海上世界酒店管理有限公司 	招商银行 	经营贷 	是 	2.50 	2039-02-28 	8.60 	<br /><br />13 	成都招商远康房地产开发有限公司 	农业银行 	经营贷 	是 	2.50 	2039-06-23 	8.55 	<br /><br />14 	上海招科置业有限公司 	工商银行 	经营贷 	是 	2.66 	2039-12-01 	7.80 	<br /><br />15 	长沙招尚房地产有限公司 	招商银行 	经营贷 	是 	2.75 	2040-03-30 	7.00 	<br /><br />16 	上海盈睿商业运营管理有限公司 	交通银行 	经营贷 	是 	2.85 	2040-07-15 	6.88 	<br /><br />17 	杭州北泓房地产开发有限公司 	招商银行 	经营贷 	是 	2.85 	2040-12-24 	6.00 	<br /><br />18 	深圳市招商创业有限公司 	工商银行 	经营贷 	是 	2.76 	2039-12-20 	5.92 	<br /><br />19 	昆山招航商业管理有限公司 	建设银行 	经营贷 	是 	2.24 	2028-04-30 	5.17 	<br /><br />20 	深圳市招华国际会展发展有限公司 	农业银行 	经营贷 	是 	2.20 	2038-07-20 	5.06 	<br /><br />21 	深圳市南油（集团）有限公司 	农业银行 	经营贷 	是 	2.32 	2039-02-22 	4.91 	<br /><br />22 	北京招康酒店管理有限公司 	招商银行 	经营贷 	是 	2.50 	2039-07-31 	4.85 	<br /><br />23 	深圳招商蛇口华湾地产开发有限公司 	招商银行 	开发贷 	是 	2.24 	2028-04-27 	4.22 	<br /><br />24 	深圳市南油（集团）有限公司 	农业银行 	经营贷 	是 	2.32 	2039-02-22 	4.10 	<br /><br />25 	深圳市招华会展置地有限公司 	邮储银行 	开发贷 	是 	2.95 	2028-12-23 	3.93 	<br /><br />26 	深圳市招华会展置地有限公司 	国家开发银行 	经营贷 	是 	3.20 	2033-06-25 	3.84 	<br /><br />27 	上海招商宝欣置业有限公司 	工商银行 	开发贷 	是 	2.40 	2045-03-08 	3.71 	<br /><br />28 	厦门西海湾邮轮城投资有限公司 	厦门银行 	开发贷 	是 	2.51 	2030-04-29 	3.71 	<br /><br />29 	杭州浙新置业有限公司 	招商银行 	开发贷 	是 	2.24 	2027-05-27 	3.70 	<br /><br />30 	深圳市招华国际会展发展有限公司 	国家开发银行 	经营贷 	是 	3.60 	2033-06-25 	3.55 	<br /><br />合计 	/ 	/ 	/ 	/ 	/ 	/ 	329.49 	<br /><br />十二、关联方及关联交易<br /><br />（一）发行人的母公司情况<br /><br />母公司名称 	注册地 	业务性质 	注册资本（元） 	母公司对本企业的直接持股比例（%） 	母公司对本公司的表决权比例（%） 	<br /><br />招商局集团有限公司 	中国北京 	运输、代理、租赁、金融、房地产等业务 	16,900,000,000.00 	51.10 	58.81 	<br /><br />注：截至2025年12月31日，招商局集团有限公司直接持有本公司51.10%的股权，通过其子公司招商局轮船有限公司、招商局投资发展有限公司及深圳市招为投资合伙企业（有限合伙）间接持有本公司7.71%的股权。<br /><br />（二）发行人纳入合并财务报表范围的子公司基本情况<br /><br />详见募集说明书“第五章发行人基本情况”之“四、发行人的重要权益投资情况”之“（一）发行人纳入合并财务报表范围的子公司基本情况”。<br /><br />（三）发行人的合营和联营企业<br /><br />2025年度与发行人发生关联方交易，或2024年与发行人发生关联方交易形成余额的其他合营或联营企业情况如下：<br /><br />合营或联营企业名称 	与本公司关系 	<br /><br />上海仁崇置业有限公司 	合营企业 	<br /><br />上海北铖房地产开发有限公司 	合营企业 	<br /><br />上海孚金置业有限公司 	合营企业 	<br /><br />上海招象惠新房地产开发有限公司 	合营企业 	<br /><br />上海浦隽房地产开发有限公司 	合营企业 	<br /><br />上海盛察实业发展有限公司 	合营企业 	<br /><br />上海绿地南坤置业有限公司 	合营企业 	<br /><br />上海象商房地产开发有限公司 	合营企业 	<br /><br />上海象招房地产开发有限公司 	合营企业 	<br /><br />东莞市恒安房地产开发有限公司 	合营企业 	<br /><br />中山市碧商房地产开发有限公司 	合营企业 	<br /><br />乐活置业国际有限公司 	合营企业 	<br /><br />佛山市南海区美璟房地产开发有限公司 	合营企业 	<br /><br />佛山市顺德区景琛房地产开发有限公司 	合营企业 	<br /><br />佛山招商尚贤房地产有限公司 	合营企业 	<br /><br />佛山招商璞海房地产有限公司 	合营企业 	<br /><br />北京亚林西房地产开发有限公司 	合营企业 	<br /><br />北京怡置京西房地产开发有限公司 	合营企业 	<br /><br />北京招城房地产开发有限公司 	合营企业 	<br /><br />北京景晟乾通置业有限公司 	合营企业 	<br /><br />北京朝金房地产开发有限公司 	合营企业 	<br /><br />北京毓锦置业有限公司 	合营企业 	<br /><br />北京永安佑泰房地产开发有限公司 	合营企业 	<br /><br />北京金旭开泰房地产开发有限公司 	合营企业 	<br /><br />北京鸿远京投置业有限公司 	合营企业 	<br /><br />南京奥建置业有限公司 	合营企业 	<br /><br />南京弘威盛房地产开发有限公司 	合营企业 	<br /><br />南京悦宁房地产开发有限公司 	合营企业 	<br /><br />南京悦霖房地产开发有限公司 	合营企业 	<br /><br />南京招汇公寓管理有限公司 	合营企业 	<br /><br />南京盛科房地产开发有限公司 	合营企业 	<br /><br />南京荟合置业有限公司 	合营企业 	<br /><br />南京铁盛商业管理有限公司 	合营企业 	<br /><br />南京锦华置业有限公司 	合营企业 	<br /><br />南通市华昌房地产有限公司 	合营企业 	<br /><br />厦门添旭投资有限公司 	合营企业 	<br /><br />合肥锦顺房地产开发有限公司 	合营企业 	<br /><br />启东金碧置业发展有限公司 	合营企业 	<br /><br />嘉兴金久房地产开发有限公司 	合营企业 	<br /><br />天津顺集置业有限公司 	合营企业 	<br /><br />太仓市鑫堃房地产开发有限公司 	合营企业 	<br /><br />太仓市鑫珩房地产开发有限公司 	合营企业 	<br /><br />太仓远汇置业有限公司 	合营企业 	<br /><br />如东威新房地产开发有限责任公司 	合营企业 	<br /><br />如皋市恒昱房地产有限公司 	合营企业 	<br /><br />宁波鼎峰房地产开发有限公司 	合营企业 	<br /><br />山东省机场管理集团中航物业有限公司 	合营企业 	<br /><br />常熟市尚源房地产开发有限公司 	合营企业 	<br /><br />平湖市卓耀房地产开发有限公司 	合营企业 	<br /><br />平湖恒璟房地产开发有限公司 	合营企业 	<br /><br />广州合景隆泰置业发展有限公司 	合营企业 	<br /><br />广州市万尚房地产有限公司 	合营企业 	<br /><br />广州市穗云置业有限公司 	合营企业 	<br /><br />广州招商高利泽养老服务有限公司 	合营企业 	<br /><br />广州招赢房地产有限责任公司 	合营企业 	<br /><br />广州新合房地产有限责任公司 	合营企业 	<br /><br />广州润嘉置业有限公司 	合营企业 	<br /><br />广州穗信置业有限公司 	合营企业 	<br /><br />徐州铭润房地产开发有限公司 	合营企业 	<br /><br />惠州市昭乐房地产有限公司 	合营企业 	<br /><br />成都中交花源美庐置业有限公司 	合营企业 	<br /><br />成都禾招物业管理有限公司 	合营企业 	<br /><br />成都金牛区幸福汇轨道城市发展有限公司 	合营企业 	<br /><br />无锡市三合房地产发展有限公司 	合营企业 	<br /><br />无锡市美商骏房地产发展有限公司 	合营企业 	<br /><br />昆山保瑞房地产开发有限公司 	合营企业 	<br /><br />昆山市悦城置业有限公司 	合营企业 	<br /><br />昆山市悦顺置业有限公司 	合营企业 	<br /><br />武汉右岸网谷产业园有限公司 	合营企业 	<br /><br />济南安齐房地产开发有限公司 	合营企业 	<br /><br />深圳市壹海城商业物业管理有限公司 	合营企业 	<br /><br />深圳市招华国际会展运营有限公司 	合营企业 	<br /><br />深圳市招蔚置业有限公司 	合营企业 	<br /><br />深圳市润招房地产有限公司 	合营企业 	<br /><br />深圳招商一九七九发展有限公司 	合营企业 	<br /><br />温州保悦置业有限公司 	合营企业 	<br /><br />珠海景华房地产有限公司 	合营企业 	<br /><br />盐城梁盛通置业有限公司 	合营企业 	<br /><br />盐城海洲置业有限公司 	合营企业 	<br /><br />福州中晋投资有限公司 	合营企业 	<br /><br />福州中欣投资有限公司 	合营企业 	<br /><br />苏州劲商房地产开发有限公司 	合营企业 	<br /><br />苏州安茂置业有限公司 	合营企业 	<br /><br />苏州招诺商务咨询有限公司 	合营企业 	<br /><br />苏州泓昶置业有限公司 	合营企业 	<br /><br />苏州润悦招禧置业有限公司 	合营企业 	<br /><br />苏州灏溢房地产开发有限公司 	合营企业 	<br /><br />苏州璟隽咨询管理有限公司 	合营企业 	<br /><br />苏州锦钿置业有限公司 	合营企业 	<br /><br />郑州润兴置业有限公司 	合营企业 	<br /><br />重庆万招置业有限公司 	合营企业 	<br /><br />重庆瀚置招商房地产开发有限公司 	合营企业 	<br /><br />南京劲盛房地产开发有限公司 	合营企业 	<br /><br />上海祝金房地产发展有限公司 	合营企业之子公司 	<br /><br />中山冠景置业有限公司 	合营企业之子公司 	<br /><br />乐康置业（深圳）有限公司 	合营企业之子公司 	<br /><br />北京亮马置业有限公司 	合营企业之子公司 	<br /><br />天津市中辰朝华置业有限公司 	合营企业之子公司 	<br /><br />太仓市万鑫房地产开发有限公司 	合营企业之子公司 	<br /><br />常熟招商力宝妇产医院有限公司 	合营企业之子公司 	<br /><br />深圳市招商福永产业园发展有限公司 	合营企业之子公司 	<br /><br />深圳招商力宝太子湾医院 	合营企业之子公司 	<br /><br />苏州融烨置业有限公司 	合营企业之子公司 	<br /><br />上海光盛房地产开发有限公司 	合营企业之子公司 	<br /><br />上海建杉置业有限公司 	合营企业之子公司 	<br /><br />无锡鑫昇置业有限公司 	合营企业之子公司 	<br /><br />DIGITAL NOBLE LIMITED 	联营企业 	<br /><br />SOLAR ESTATE LIMITED 	联营企业 	<br /><br />TRIUMPHANT ALLY INVESTMENTS LIMITED 	联营企业 	<br /><br />上海乐都置业有限公司 	联营企业 	<br /><br />上海兴美置业有限公司 	联营企业 	<br /><br />上海孚达置业有限公司 	联营企业 	<br /><br />上海招鸿房地产开发有限公司 	联营企业 	<br /><br />上海新东安企业发展有限公司 	联营企业 	<br /><br />上海新南山房地产开发有限公司 	联营企业 	<br /><br />上海曼翊企业管理有限公司 	联营企业 	<br /><br />上海置滨汇招置业有限公司 	联营企业 	<br /><br />上海耀茂置业有限公司 	联营企业 	<br /><br />上海越招置业有限公司 	联营企业 	<br /><br />上海隽廷房地产开发有限公司 	联营企业 	<br /><br />东莞市保汇实业投资有限公司 	联营企业 	<br /><br />东莞市招美房地产开发有限公司 	联营企业 	<br /><br />东莞市景源房地产开发有限公司 	联营企业 	<br /><br />东莞市润合房地产有限公司 	联营企业 	<br /><br />东莞弘璟实业投资有限公司 	联营企业 	<br /><br />东莞武地泓海置业有限公司 	联营企业 	<br /><br />佛山市南海区峯商房地产开发有限公司 	联营企业 	<br /><br />佛山市清皓置业有限公司 	联营企业 	<br /><br />北京华润招铁海泽置业有限公司 	联营企业 	<br /><br />南京世招荃晟置业有限公司 	联营企业 	<br /><br />南京十心房地产有限公司 	联营企业 	<br /><br />南京善盛房地产开发有限公司 	联营企业 	<br /><br />南京招商兴盛房地产有限公司 	联营企业 	<br /><br />南京招锦弘新房地产开发有限公司 	联营企业 	<br /><br />南京盛文房地产开发有限公司 	联营企业 	<br /><br />南京聚盛房地产开发有限公司 	联营企业 	<br /><br />南京铧耀房地产开发有限公司 	联营企业 	<br /><br />南昌青茂置业有限公司 	联营企业 	<br /><br />南通招城置业有限公司 	联营企业 	<br /><br />厦门市雍景湾房地产有限公司 	联营企业 	<br /><br />厦门联招和悦投资有限公司 	联营企业 	<br /><br />合肥启盛房地产开发有限公司 	联营企业 	<br /><br />合肥和旭房地产有限公司 	联营企业 	<br /><br />合肥和逸房地产开发有限公司 	联营企业 	<br /><br />合肥居峰置业有限公司 	联营企业 	<br /><br />合肥招阳房地产开发有限公司 	联营企业 	<br /><br />合肥禹博房地产开发有限公司 	联营企业 	<br /><br />哈尔滨招商嘉天房地产开发有限责任公司 	联营企业 	<br /><br />嘉兴世茂新领航置业有限公司 	联营企业 	<br /><br />嘉兴卓嘉房地产开发有限公司 	联营企业 	<br /><br />嘉善裕灿房地产开发有限公司 	联营企业 	<br /><br />四川遂航智达物业服务有限公司 	联营企业 	<br /><br />大连金泓舟房地产开发有限公司 	联营企业 	<br /><br />天津合发房地产开发有限公司 	联营企业 	<br /><br />天津国际邮轮母港有限公司 	联营企业 	<br /><br />天津市联展房地产开发有限公司 	联营企业 	<br /><br />太仓碧桂园房地产开发有限公司 	联营企业 	<br /><br />太仓辉盛房地产开发有限公司 	联营企业 	<br /><br />宁波世圆企业管理咨询有限公司 	联营企业 	<br /><br />宁波康海置业有限公司 	联营企业 	<br /><br />宁波盛锐房地产开发有限公司 	联营企业 	<br /><br />宁波维悦置业有限公司 	联营企业 	<br /><br />宁波鸿茂置业有限公司 	联营企业 	<br /><br />广州云佳房地产开发有限公司 	联营企业 	<br /><br />广州市天河区顺信房地产有限公司 	联营企业 	<br /><br />广州矿荣房地产开发有限公司 	联营企业 	<br /><br />广州联森房地产有限公司 	联营企业 	<br /><br />广州联洲房地产有限公司 	联营企业 	<br /><br />广州诚品置业有限公司 	联营企业 	<br /><br />广州顺茂房地产开发有限公司 	联营企业 	<br /><br />成都冠麓置业有限公司 	联营企业 	<br /><br />成都愉派置业有限公司 	联营企业 	<br /><br />无锡天河地铁生态置业有限公司 	联营企业 	<br /><br />无锡浦锦企业管理有限公司 	联营企业 	<br /><br />无锡润泰置业有限公司 	联营企业 	<br /><br />昆山宝业房产开发有限公司 	联营企业 	<br /><br />昆山顺拓房地产开发有限公司 	联营企业 	<br /><br />杭州万璟置业有限公司 	联营企业 	<br /><br />杭州信榕房地产开发有限公司 	联营企业 	<br /><br />杭州北桐房地产开发有限公司 	联营企业 	<br /><br />杭州北榕房地产开发有限公司 	联营企业 	<br /><br />杭州北隆房地产开发有限公司 	联营企业 	<br /><br />杭州宸远招盛置业有限公司 	联营企业 	<br /><br />杭州弘招城房地产开发有限公司 	联营企业 	<br /><br />杭州星旭商务咨询有限公司 	联营企业 	<br /><br />杭州浙茂企业管理有限公司 	联营企业 	<br /><br />杭州瑾帆投资管理有限公司 	联营企业 	<br /><br />杭州铧璟置业有限公司 	联营企业 	<br /><br />武汉中建壹品澜荟置业有限公司 	联营企业 	<br /><br />武汉招盈置业有限公司 	联营企业 	<br /><br />武汉泓耀房地产开发有限公司 	联营企业 	<br /><br />武汉碧曜房地产开发有限公司 	联营企业 	<br /><br />沈阳光勋恒荣房地产开发有限公司 	联营企业 	<br /><br />河南众乐房地产开发有限公司 	联营企业 	<br /><br />济南先投积余城市服务有限公司 	联营企业 	<br /><br />济南文旅集团积余城市服务有限公司 	联营企业 	<br /><br />深圳TCL光电科技有限公司 	联营企业 	<br /><br />深圳市保卓房地产开发有限公司 	联营企业 	<br /><br />深圳市保捷房地产开发有限公司 	联营企业 	<br /><br />深圳市前海深港商贸物流小镇运营有限公司 	联营企业 	<br /><br />深圳市启越房地产开发有限公司 	联营企业 	<br /><br />深圳市太子湾乐居置业有限公司 	联营企业 	<br /><br />深圳市招华会展实业有限公司 	联营企业 	<br /><br />深圳市招商澎湃私募股权基金管理有限公司 	联营企业 	<br /><br />深圳市润商房地产有限公司 	联营企业 	<br /><br />深圳市滨海酒店资产有限公司 	联营企业 	<br /><br />深圳市蛇口通讯有限公司 	联营企业 	<br /><br />深圳招商华侨城投资有限公司 	联营企业 	<br /><br />深圳招商邮轮服务有限公司 	联营企业 	<br /><br />温州市光悦房地产开发有限公司 	联营企业 	<br /><br />湖北长投房地产开发有限公司 	联营企业 	<br /><br />漳州招商局码头有限公司 	联营企业 	<br /><br />烟台孚旺置业有限公司 	联营企业 	<br /><br />珠海雍景华越房地产有限公司 	联营企业 	<br /><br />芜湖创耀置业有限公司 	联营企业 	<br /><br />芜湖荣众房地产开发有限公司 	联营企业 	<br /><br />苏州华恒商用置业有限公司 	联营企业 	<br /><br />苏州悦顺房地产开发有限公司 	联营企业 	<br /><br />苏州新晟捷置地有限公司 	联营企业 	<br /><br />苏州相茂置业有限公司 	联营企业 	<br /><br />葛洲坝南京置业有限公司 	联营企业 	<br /><br />衢州亿佳企业管理有限公司 	联营企业 	<br /><br />西咸新区文茂房地产有限公司 	联营企业 	<br /><br />西安沃呈房地产开发有限公司 	联营企业 	<br /><br />镇江亿腾房地产开发有限公司 	联营企业 	<br /><br />镇江悦璟房地产开发有限公司 	联营企业 	<br /><br />阿萨勒湖投资控股有限公司 	联营企业 	<br /><br />陕西瑞迅置业有限公司 	联营企业 	<br /><br />青岛世园兴茂置业有限公司 	联营企业 	<br /><br />青岛世园方茂置业有限公司 	联营企业 	<br /><br />青岛绿华置业有限公司 	联营企业 	<br /><br />Dynamic Wish Limited 	联营企业之子公司 	<br /><br />MING YUANPROPERTY(HUABEI) CORPORATION 	联营企业之子公司 	<br /><br />Treasure Supreme International Limited 	联营企业之子公司 	<br /><br />上海华璟枫宸房地产开发有限公司 	联营企业之子公司 	<br /><br />上海欣明置业有限公司 	联营企业之子公司 	<br /><br />上海浦申置业有限公司 	联营企业之子公司 	<br /><br />上海茂璟置业有限公司 	联营企业之子公司 	<br /><br />Sky Castle Limited 	联营企业之子公司 	<br /><br />南通长江置业有限公司 	联营企业之子公司 	<br /><br />商吉置业（深圳）有限公司 	联营企业之子公司 	<br /><br />商顺置业（深圳）有限公司 	联营企业之子公司 	<br /><br />宁波招望达置业有限公司 	联营企业之子公司 	<br /><br />广州市品诚房地产开发有限公司 	联营企业之子公司 	<br /><br />成都兆泽晟房地产开发有限公司 	联营企业之子公司 	<br /><br />杭州星荣置业有限公司 	联营企业之子公司 	<br /><br />杭州越荣房地产开发有限公司 	联营企业之子公司 	<br /><br />杭州运塘房地产开发有限公司 	联营企业之子公司 	<br /><br />杭州鑫尧置业有限公司 	联营企业之子公司 	<br /><br />汕头拓茂房地产开发有限公司 	联营企业之子公司 	<br /><br />河南郑欧丝路置业有限公司 	联营企业之子公司 	<br /><br />温岭新城恒悦房地产开发有限公司 	联营企业之子公司 	<br /><br />温州新里程房地产开发有限公司 	联营企业之子公司 	<br /><br />绍兴铧越置业有限公司 	联营企业之子公司 	<br /><br />金华绿城浙茂房地产开发有限公司 	联营企业之子公司 	<br /><br />金威朗有限公司 	联营企业之子公司 	<br /><br />New Synergy Limited 	联营企业之子公司 	<br /><br />FORTUNE HOPE LIMITED 	联营企业之子公司 	<br /><br />温州新绿州房地产开发有限公司 	联营企业之子公司 	<br /><br />深圳市乐宜瑞兹管理咨询有限公司 	联营企业之子公司 	<br /><br />深圳市林下瑞兹管理咨询有限公司 	联营企业之子公司 	<br /><br />（四）发行人的其他关联方<br /><br />其他关联方名称 	其他关联方与本公司关系 	<br /><br />三亚招商臻园开发有限公司 	受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业 	<br /><br />中国深圳外轮代理有限公司 	受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业 	<br /><br />中外运上海（集团）有限公司 	受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业 	<br /><br />中外运化工国际物流有限公司 	受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业 	<br /><br />中外运物流西北有限公司 	受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业 	<br /><br />中外运长航实业发展有限公司 	受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业 	<br /><br />大连国际航运中心大厦有限公司 	受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业 	<br /><br />大连太平湾资产经营管理有限公司 	受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业 	<br /><br />招商（三亚）深海装备产业园有限公司 	受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业 	<br /><br />招商三亚崖州湾发展有限公司 	受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业 	<br /><br />招商三亚深海科技城开发有限公司 	受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业 	<br /><br />招商华建商业管理（北京）有限公司 	受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业 	<br /><br />招商商业保理（天津）有限公司 	受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业 	<br /><br />招商局保税物流有限公司 	受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业 	<br /><br />招商局共享服务有限公司 	受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业 	<br /><br />招商局慈善基金会 	受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业 	<br /><br />招商局投资发展有限公司 	受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业 	<br /><br />招商局物流集团西安有限公司 	受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业 	<br /><br />招商局能源运输股份有限公司 	受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业 	<br /><br />招商局融资租赁（天津）有限公司 	受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业 	<br /><br />招商局融资租赁有限公司 	受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业 	<br /><br />招商局邮轮制造有限公司 	受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业 	<br /><br />招商局重工（江苏）有限公司 	受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业 	<br /><br />招商局金融控股（香港）有限公司 	受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业 	<br /><br />招商局集团（香港）有限公司 	受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业 	<br /><br />招商局集团财务有限公司 	受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业 	<br /><br />招商港务（深圳）有限公司 	受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业 	<br /><br />招商琼海博鳌乐城健康投资有限公司 	受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业 	<br /><br />招商证券股份有限公司 	受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业 	<br /><br />海南博鳌乐城国际医疗旅游先行区开发建设有限公司 	受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业 	<br /><br />海通（深圳）贸易有限公司 	受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业 	<br /><br />深圳市招平密苑投资中心（有限合伙） 	受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业 	<br /><br />深圳市招平淳华投资中心（有限合伙） 	受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业 	<br /><br />深圳金域融泰投资发展有限公司 	受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业 	<br /><br />湛江港（集团）股份有限公司 	受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业 	<br /><br />营口新港矿石码头有限公司 	受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业 	<br /><br />蛇口消息报社 	受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业 	<br /><br />蛇口电视台 	受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业 	<br /><br />蛇口集装箱码头有限公司 	受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业 	<br /><br />赤湾集装箱码头有限公司 	受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业 	<br /><br />辽港控股（营口）有限公司 	受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业 	<br /><br />重庆外运储运有限公司 	受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业 	<br /><br />重庆沪渝高速公路有限公司 	受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业 	<br /><br />长航集团武汉置业有限公司 	受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业 	<br /><br />深圳市招平嘉汇投资中心（有限合伙） 	最终控制方之合营企业 	<br /><br />深圳市招平盛盈投资中心（有限合伙） 	最终控制方之合营企业 	<br /><br />深圳市招平臻选投资中心（有限合伙） 	最终控制方之合营企业 	<br /><br />天津招银津六十二租赁有限公司 	最终控制方之联营企业 	<br /><br />招商银行股份有限公司 	最终控制方之联营企业 	<br /><br />招商信诺资产管理有限公司 	最终控制方之联营企业之子公司 	<br /><br />Khor Ambado FZCO 	最终控制方之联营企业之子公司 	<br /><br />深圳市海越锦实业发展有限公司 	最终控制方之联营企业之子公司 	<br /><br />（五）关联交易情况<br /><br />1．购销商品、提供和接受劳务的关联交易<br /><br />（1）采购商品/接受劳务<br /><br />单位：万元<br /><br />关联方 	关联交易内容 	2025年金额 	2024年金额 	<br /><br />招商局邮轮制造有限公司 	购买商品 	9,402.65 	11,615.04 	<br /><br />深圳招商邮轮服务有限公司 	接受劳务 	4,663.80 	3,793.71 	<br /><br />蛇口电视台 	接受劳务 	2,785.63 	2,011.55 	<br /><br />招商局投资发展有限公司 	接受劳务 	2,235.70 	1,982.55 	<br /><br />蛇口消息报社 	接受劳务 	1,535.59 	1,681.98 	<br /><br />深圳市招商澎湃私募股权基金管理有限公司 	接受劳务 	750.19 	- 	<br /><br />招商局共享服务有限公司 	接受劳务 	786.83 	155.66 	<br /><br />招商银行股份有限公司 	手续费 	699.66 	603.25 	<br /><br />海通（深圳）贸易有限公司 	购买商品 	129.08 	1,059.64 	<br /><br />招商证券股份有限公司 	接受劳务 	158.16 	634.59 	<br /><br />招商港务（深圳）有限公司 	购买商品 	- 	700.00 	<br /><br />中外运长航实业发展有限公司 	接受劳务 	197.23 	591.73 	<br /><br />其他小额 	购买商品/接受劳务 	2,119.83 	1,444.79 	<br /><br />合计 		25,464.36 	26,274.49 	<br /><br />（2）出售商品/提供劳务<br /><br />单位：万元<br /><br />关联方 	关联交易内容 	2025年金额 	2024年金额 	<br /><br />招商银行股份有限公司 	物业管理 	54,960.80 	58,492.07 	<br /><br />招商证券股份有限公司 	物业管理 	6,971.08 	5,451.90 	<br /><br />招商银行股份有限公司 	数据机房服务 	6,791.00 	- 	<br /><br />招商局集团（香港）有限公司 	物业管理 	3,609.00 	3,295.34 	<br /><br />招商三亚崖州湾发展有限公司 	提供劳务 	2,814.99 	1,848.94 	<br /><br />三亚招商臻园开发有限公司 	提供劳务 	2,469.71 	555.32 	<br /><br />辽港控股（营口）有限公司 	提供劳务 	2,104.51 	1,990.64 	<br /><br />长航集团武汉置业有限公司 	提供劳务 	1,878.53 	143.95 	<br /><br />招商（三亚）深海装备产业园有限公司 	提供劳务 	1,845.47 	180.56 	<br /><br />招商局投资发展有限公司 	提供劳务 	1,719.12 	1,767.01 	<br /><br />蛇口集装箱码头有限公司 	提供劳务 	1,297.31 	1,029.54 	<br /><br />中国深圳外轮代理有限公司 	提供劳务 	1,162.40 	1,029.25 	<br /><br />中外运上海（集团）有限公司 	物业管理 	1,051.56 	319.35 	<br /><br />大连太平湾资产经营管理有限公司 	物业管理 	960.62 	671.53 	<br /><br />中外运化工国际物流有限公司 	物业管理 	898.75 	930.85 	<br /><br />赤湾集装箱码头有限公司 	提供劳务 	813.75 	498.07 	<br /><br />中外运物流西北有限公司 	物业管理 	767.75 	791.89 	<br /><br />漳州招商局码头有限公司 	提供劳务 	756.00 	635.95 	<br /><br />招商华建商业管理（北京）有限公司 	物业管理 	700.71 	672.29 	<br /><br />营口新港矿石码头有限公司 	物业管理 	685.89 	628.73 	<br /><br />招商琼海博鳌乐城健康投资有限公司 	物业管理 	579.59 	449.10 	<br /><br />招商局物流集团西安有限公司 	物业管理 	551.58 	- 	<br /><br />海南博鳌乐城国际医疗旅游先行区开发建设有限公司 	提供劳务 	542.09 	2,949.98 	<br /><br />重庆沪渝高速公路有限公司 	物业管理 	498.46 	505.89 	<br /><br />招商三亚深海科技城开发有限公 	提供劳务 	496.56 	673.58 	<br /><br />司 				<br /><br />大连国际航运中心大厦有限公司 	提供劳务 	452.83 	1,331.32 	<br /><br />深圳金域融泰投资发展有限公司 	提供劳务 	116.92 	570.36 	<br /><br />其他小额 	销售商品/提供劳务 	18,834.46 	12,207.18 	<br /><br />合计 		116,331.47 	99,620.59 	<br /><br />2．关联租赁情况<br /><br />（1）出租情况<br /><br />单位：万元<br /><br />出租方名称 	承租方名称 	租赁资产种类 	2025年确认的租赁收入 	2024年确认的租赁收入 	<br /><br />本公司 	招商港务（深圳）有限公司 	土地 	3,206.78 	3,233.60 	<br /><br />招商局保税物流有限公司 	土地 	660.04 	660.04 	<br /><br />其他 	土地 	297.06 	228.03 	<br /><br />深圳市招广置业管理有限公司 	招商局投资发展有限公司 	写字楼 	1,142.29 	1,358.28 	<br /><br />其他 	写字楼 	451.38 	483.05 	<br /><br />招商局邮轮产业发展（江苏）有限公司 	招商局邮轮制造有限公司 	厂房 	1,200.63 	1,172.65 	<br /><br />招商局重工（江苏）有限公司 	厂房 	841.60 	815.73 	<br /><br />其他 	厂房 	320.79 	51.84 	<br /><br />汇港实业（深圳）有限公司 	招商局融资租赁（天津）有限公司 	写字楼 	1,208.37 	1,435.59 	<br /><br />其他 	写字楼 	1,347.17 	623.91 	<br /><br />深圳市南油（集团）有限公司 	招商局保税物流有限公司 	仓库 	2,525.44 	3,668.30 	<br /><br />其他 	仓库 	105.03 	- 	<br /><br />本集团合并范围内的其他公司 	受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业 	写字楼/商铺 	4,129.04 	2,282.13 	<br /><br />合计 			17,435.62 	16,013.14 	<br /><br />（2）承租情况<br /><br />单位：万元<br /><br />出租方名称 	承租方名称 	租赁资产的种类 	2025年确认的租赁费 	2024年确认的租赁费 	<br /><br />重庆外运储运有限公司 	重庆招商意库商业管理有限公司 	写字楼 	536.25 	576.76 	<br /><br />受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业 	本集团合并范围内的其他公司 	写字楼 	1,304.78 	1,242.03 	<br /><br />合计 			1,841.03 	1,818.79 	<br /><br />3．关联方利息收入<br /><br />单位：万元<br /><br />关联方 	2025年金额 	2024年金额 	<br /><br />招商银行股份有限公司 	25,944.34 	38,232.28 	<br /><br />Dynamic Wish Limited 	4,597.74 	6,085.93 	<br /><br />东莞市保汇实业投资有限公司 	4,312.82 	812.30 	<br /><br />东莞武地泓海置业有限公司 	4,138.01 	1,856.98 	<br /><br />成都金牛区幸福汇轨道城市发展有限公司 	3,987.06 	- 	<br /><br />武汉招盈置业有限公司 	2,657.08 	94.40 	<br /><br />New Synergy Limited 	2,633.80 	- 	<br /><br />招商局集团财务有限公司 	2,597.42 	3,310.32 	<br /><br />无锡天河地铁生态置业有限公司 	2,573.39 	4,111.86 	<br /><br />上海新东安企业发展有限公司 	2,452.59 	- 	<br /><br />广州市品诚房地产开发有限公司 	2,314.27 	1,716.98 	<br /><br />上海北铖房地产开发有限公司 	1,964.73 	3,282.73 	<br /><br />南昌青茂置业有限公司 	1,620.49 	1,624.93 	<br /><br />深圳市招华会展实业有限公司 	1,088.69 	3,953.31 	<br /><br />深圳招商华侨城投资有限公司 	1,042.14 	- 	<br /><br />上海浦隽房地产开发有限公司 	940.45 	- 	<br /><br />成都兆泽晟房地产开发有限公司 	896.89 	- 	<br /><br />昆山保瑞房地产开发有限公司 	871.27 	1,918.85 	<br /><br />上海耀茂置业有限公司 	712.05 	- 	<br /><br />武汉中建壹品澜荟置业有限公司 	671.31 	688.07 	<br /><br />广州招赢房地产有限责任公司 	517.88 	692.57 	<br /><br />广州市穗云置业有限公司 	- 	3,735.80 	<br /><br />SOLA RESTATE LIMITED 	- 	3,032.31 	<br /><br />宁波鸿茂置业有限公司 	- 	2,008.98 	<br /><br />北京景晟乾通置业有限公司 	- 	1,984.37 	<br /><br />如东威新房地产开发有限责任公司 	- 	1,769.75 	<br /><br />成都愉派置业有限公司 	- 	1,333.64 	<br /><br />成都冠麓置业有限公司 	- 	732.22 	<br /><br />深圳市启越房地产开发有限公司 	- 	640.49 	<br /><br />其他小额 	2,475.53 	4,713.38 	<br /><br />合计 	71,009.94 	88,332.46 	<br /><br />4．关联方利息支出<br /><br />单位：万元<br /><br />关联方 	2025年金额 	2024年金额 	<br /><br />招商银行股份有限公司 	52,348.66 	69,278.14 	<br /><br />招商局集团财务有限公司 	17,222.21 	28,996.58 	<br /><br />深圳市招平淳华投资中心（有限合伙） 	4,452.10 	- 	<br /><br />招商信诺资产管理有限公司 	3,739.68 	- 	<br /><br />招商商业保理（天津）有限公司 	1,903.03 	- 	<br /><br />北京金旭开泰房地产开发有限公司 	272.85 	527.65 	<br /><br />招商局融资租赁有限公司 	- 	4,079.68 	<br /><br />深圳市招平密苑投资中心（有限合伙） 	- 	960.48 	<br /><br />其他小额 	758.73 	1,671.14 	<br /><br />合计 	80,697.26 	105,513.67 	<br /><br />5．关联担保情况<br /><br />（1）发行人作为担保方<br /><br />单位：万元<br /><br />被担保方 	担保金额 	担保起始日 	担保到期日 	担保是否已经履行完毕 	<br /><br />Dynamic Wish Limited 	122,661.79 	2022-02-14 	2026-02-14 	否 	<br /><br />佛山市顺德区景琛房地产开发有限公司 	990.00 	2022-07-07 	2026-06-12 	否 	<br /><br />陕西瑞迅置业有限公司 	17,511.00 	2022-08-11 	2026-08-25 	否 	<br /><br />深圳市招华会展实业有限公司 	5,500.00 	2021-08-26 	2026-08-25 	否 	<br /><br />无锡鑫昇置业有限公司 	787.50 	2022-03-22 	2026-09-27 	否 	<br /><br />宁波鸿茂置业有限公司 	26,759.50 	2025-06-16 	2026-12-19 	否 	<br /><br />佛山招商尚贤房地产有限公司 	2,360.00 	2022-02-28 	2027-02-27 	否 	<br /><br />厦门联招和悦投资有限公司 	1,957.55 	2022-06-21 	2027-06-16 	否 	<br /><br />河南众乐房地产开发有限公司 	4,000.00 	2025-11-20 	2027-09-05 	否 	<br /><br />南通招城置业有限公司 	15,621.72 	2022-09-07 	2027-09-06 	否 	<br /><br />无锡天河地铁生态置业有限公司 	15,000.00 	2024-07-01 	2027-11-21 	否 	<br /><br />东莞市保汇实业投资有限公司 	9,277.80 	2022-05-20 	2028-05-19 	否 	<br /><br />武汉招盈置业有限公司 	11,500.00 	2025-06-17 	2028-06-17 	否 	<br /><br />南昌青茂置业有限公司 	11,299.86 	2023-07-01 	2028-06-21 	否 	<br /><br />南昌青茂置业有限公司 	10,430.64 	2023-07-01 	2028-06-21 	否 	<br /><br />厦门联招和悦投资有限公司 	3,675.00 	2022-06-27 	2029-06-27 	否 	<br /><br />武汉招盈置业有限公司 	9,000.00 	2024-08-12 	2030-02-12 	否 	<br /><br />金威朗有限公司 	26,202.41 	2025-12-24 	2030-12-24 	否 	<br /><br />东莞弘璟实业投资有限公司 	4,100.00 	2024-12-27 	2030-12-26 	否 	<br /><br />商顺置业（深圳）有限公司 	60,074.00 	2025-07-24 	2031-01-25 	否 	<br /><br />深圳市招商福永产业园发展有限公司 	5,772.97 	2025-01-17 	2031-12-31 	否 	<br /><br />Khor Ambado FZCO 	7,904.79 	2019-05-24 	2032-05-24 	否 	<br /><br />深圳招商力宝太子湾医院 	1,886.07 	2025-07-01 	2032-07-01 	否 	<br /><br />深圳市招华会展实业有限公司 	65,580.48 	2018-06-25 	2033-08-05 	否 	<br /><br />河南郑欧丝路置业有限公司 	1,761.92 	2024-01-22 	2034-01-16 	否 	<br /><br />乐康置业（深圳）有限公司 	13,391.92 	2022-03-09 	2043-01-22 	否 	<br /><br />常熟招商力宝妇产医院有限公司 	3,274.25 	2022-07-29 	2043-04-10 	否 	<br /><br />合计 	458,281.19 	- 	- 	- 	<br /><br />（2）发行人作为被担保方<br /><br />无。<br /><br />6．关联方资金拆借<br /><br />单位：万元<br /><br />关联方 	关联交易内容 	拆借金额 	起始日 	到期日 	说明 	<br /><br />招商局集团财务有限公司 	借入资金 	818,364.61 	实际借入日 	约定还款日 	长期借款 	<br /><br />招商银行股份有限公司 	借入资金 	1,863,851.60 	实际借入日 	约定还款日 	长期借款 	<br /><br />合计 		2,682,216.21 				<br /><br />上海新东安企业发展有限公司 	借出资金 	367,651.15 	2025年10月 	按本公司要求或项目预售开始归还 	往来款 	<br /><br />温州保悦置业有限公司 	借出资金 	128,772.11 	2025年2月 	按本公司要求或项目预售开始归还 	往来款 	<br /><br />深圳市招华会展实业有限公司 	借出资金 	108,128.19 	2024年3月 	按本公司要求或项目预售开始归还 	往来款 	<br /><br />宁波鸿茂置业有限公司 	借出资金 	101,022.20 	2025年4月 	按本公司要求或项目预售开始归还 	往来款 	<br /><br />东莞武地泓海置业有限公司 	借出资金 	97,973.10 	2025年12月 	按本公司要求或项目预售开始归还 	往来款 	<br /><br />无锡天河地铁生态置业有限公司 	借出资金 	91,767.33 	2025年11月 	按本公司要求或项目预售开始归还 	往来款 	<br /><br />盐城梁盛通置业有限公司 	借出资金 	33,284.21 	2025年11月 	按本公司要求或项目预售开始归还 	往来款 	<br /><br />南昌青茂置业有限公司 	借出资金 	29,245.71 	2025年2月 	按本公司要求或项目预售开始归还 	往来款 	<br /><br />商吉置业（深圳）有限公司 	借出资金 	15,733.76 	2025年4月 	按本公司要求或项目预售开始归还 	往来款 	<br /><br />商顺置业（深圳）有限公司 	借出资金 	9,678.10 	2024年5月 	按本公司要求或项目预售开始归还 	往来款 	<br /><br />徐州铭润房地产开发有限公司 	借出资金 	7,912.26 	2025年1月 	按本公司要求或项目预售开始归还 	往来款 	<br /><br />上海越招置业有限公司 	借出资金 	7,691.16 	2025年4月 	按本公司要求或项目预售开始归还 	往来款 	<br /><br />河南众乐房地产开发有限公司 	借出资金 	1,139.10 	2025年7月 	按本公司要求或项目预售开始归还 	往来款 	<br /><br />其他小额 	借出资金 	1,111.94 	实际借出日 	按本公司要求或项目预售开始归还 	往来款 	<br /><br />合计 	- 	1,001,110.33 	- 	- 	- 	<br /><br />7．关键管理人员报酬<br /><br />单位：万元<br /><br />项目 	2025年累计数 	2024年累计数 	<br /><br />关键管理人员薪酬 	1,656.91 	1,674.75 	<br /><br />8．关联方资产转让情况<br /><br />单位：万元<br /><br />关联方 	关联交易内容 	2025年累计数 	2024年累计数 	<br /><br />深圳市林下瑞兹管理咨询有限公司 	处置股权 	- 	38,260.66 	<br /><br />深圳市乐宜瑞兹管理咨询有限公司 	处置股权 	- 	64,464.33 	<br /><br />招商局能源运输股份有限公司 	处置股权 	57,888.31 	- 	<br /><br />合计 		57,888.31 	102,724.99 	<br /><br />9．关联捐赠情况<br /><br />单位：万元<br /><br />关联方名称 	关联交易内容 	2025年累计数 	2024年累计数 	<br /><br />招商局慈善基金会 	捐赠支出 	2,200.00 	1,800.00 	<br /><br />（六）关联方应收应付款项<br /><br />1．应收项目<br /><br />单位：万元<br /><br />项 目名称 	关联方 	2025年末数 	2024年末数 	<br /><br />账面余额 	信用损失准备 	账面余额 	信用损失准备 	<br /><br />货 币资金 	招商银行股份有限公司 	3,312,961.47 	- 	4,416,027.34 	- 	<br /><br />招商局集团财务有限公司 	264,805.98 	- 	142,284.02 	- 	<br /><br />合计 	3,577,767.45 	- 	4,558,311.36 	- 	<br /><br />项 目名称 	关联方 	2025年末数 	2024年末数 	<br /><br />账面余额 	信用损失准备 	账面余额 	信用损失准备 	<br /><br />应 收账款 	招商银行股份有限公司 	4,934.23 	13.58 	1,841.83 	10.05 	<br /><br />海南博鳌乐城国际医疗旅游先行区开发建设有限公司 	1,340.96 	- 	2,212.31 	- 	<br /><br />天津国际邮轮母港有限公司 	875.47 	0.88 	1,029.97 	1.03 	<br /><br />深圳市招华国际会展运营有限公司 	720.27 	0.72 	759.12 	0.76 	<br /><br />中国深圳外轮代理有限公司 	687.31 	- 	162.69 	- 	<br /><br />北京朝金房地产开发有限公司 	679.84 	675.83 	679.87 	360.93 	<br /><br />成都禾招物业管理有限公司 	634.48 	0.63 	310.99 	0.40 	<br /><br />Treasure Supreme International Limited 	- 	- 	750.00 	0.75 	<br /><br />招商琼海博鳌乐城健康投资有限公司 	591.86 	- 	125.82 	- 	<br /><br />济南文旅集团积余城市服务有限公司 	500.52 	0.50 	15.59 	0.02 	<br /><br />四川遂航智达物业服务有限公司 	169.11 	0.40 	1,371.47 	1.37 	<br /><br />山东省机场管理集团中航物业有限公司 	218.00 	0.22 	1,036.89 	10.03 	<br /><br />招商局保税物流有限公司 	365.53 	- 	693.04 	- 	<br /><br />其他小额 	11,803.57 	437.27 	11,350.72 	55.54 	<br /><br />合计 	23,521.14 	1,130.02 	22,340.30 	440.87 	<br /><br />预 付款项 	深圳市招商澎湃私募股权基金管理有限公司 	795.20 	- 	- 	- 	<br /><br />其他 	753.72 	- 	97.86 	- 	<br /><br />合计 	1,548.92 	- 	97.86 	- 	<br /><br />应 收股利 	漳州招商局码头有限公司 	10,552.69 	- 	7,979.25 	- 	<br /><br />东莞市恒安房地产开发有限公司 	5,260.00 	- 	- 	- 	<br /><br />南京悦宁房地产开发有限公司 	2,310.00 	- 	- 	- 	<br /><br />北京金旭开泰房地产开发有限公司 	1,500.00 	- 	- 	- 	<br /><br />杭州万璟置业有限公司 	1,140.00 	- 	1,140.00 	- 	<br /><br />南京弘威盛房地产开发有限公司 	510.00 	- 	- 	- 	<br /><br />中国深圳外轮代理有限公司 	- 	- 	1,057.50 	- 	<br /><br />杭州浙茂企业管理有限公司 	- 	- 	2,607.00 	- 	<br /><br />杭州铧璟置业有限公司 	- 	- 	8,015.00 	- 	<br /><br />项 目名称 	关联方 	2025年末数 	2024年末数 	<br /><br />账面余额 	信用损失准备 	账面余额 	信用损失准备 	<br /><br />	其他小额 	490.75 	- 	- 	- 	<br /><br />合计 	21,763.45 	- 	20,798.75 	- 	<br /><br />其 他应 收款 	上海新东安企业发展有限公司 	367,651.15 	367.65 	- 	- 	<br /><br />TRIUMPHANT INVESTMENTS LIMITED ALLY 	310,737.40 	310.74 	310,737.74 	310.74 	<br /><br />武汉招盈置业有限公司 	172,539.27 	172.54 	188,222.51 	188.22 	<br /><br />温州保悦置业有限公司 	128,772.11 	128.77 	121,349.00 	121.35 	<br /><br />东莞市保汇实业投资有限公司 	118,994.56 	118.99 	109,373.91 	109.37 	<br /><br />宁波鸿茂置业有限公司 	116,689.10 	37,952.66 	116,043.75 	19,966.92 	<br /><br />成都金牛区幸福汇轨道城市发展有限公司 	106,954.19 	106.95 	127,031.82 	127.03 	<br /><br />深圳市招华会展实业有限公司 	105,699.40 	105.70 	103,391.38 	103.39 	<br /><br />芜湖创耀置业有限公司 	104,316.27 	105.14 	160,333.67 	160.33 	<br /><br />东莞武地泓海置业有限公司 	100,143.56 	100.14 	82,439.12 	82.37 	<br /><br />天津市中辰朝华置业有限公司 	93,876.67 	85,004.46 	95,526.59 	80,189.32 	<br /><br />广州市穗云置业有限公司 	92,539.30 	34,086.05 	81,659.30 	27,536.72 	<br /><br />无锡天河地铁生态置业有限公司 	91,767.33 	17,281.97 	85,646.18 	85.65 	<br /><br />上海浦隽房地产开发有限公司 	90,126.59 	90.13 	86,867.56 	88.04 	<br /><br />广州新合房地产有限责任公司 	79,169.10 	49,250.89 	78,836.75 	49,250.71 	<br /><br />成都兆泽晟房地产开发有限公司 	76,039.93 	76.04 	- 	- 	<br /><br />北京景晟乾通置业有限公司 	72,305.58 	2,300.96 	82,305.58 	2,300.95 	<br /><br />FORTUNE HOPE LIMITED 	70,695.06 	70.70 	69,122.43 	69.12 	<br /><br />New Synergy Limited 	67,202.61 	67.20 	- 	- 	<br /><br />深圳市滨海酒店资产有限公司 	66,259.01 	66.26 	66,884.43 	66.88 	<br /><br />广州招赢房地产有限责任公司 	56,083.37 	56.08 	67,367.40 	67.37 	<br /><br />北京朝金房地产开发有限公司 	54,889.13 	54,864.80 	54,882.81 	54,832.51 	<br /><br />南通招城置业有限公司 	54,591.82 	54.59 	- 	- 	<br /><br />北京招城房地产开发有限公司 	48,592.87 	48.59 	85,838.14 	85.84 	<br /><br />如东威新房地产开发有限责任公司 	46,468.38 	15,440.53 	46,767.40 	15,440.49 	<br /><br />济南安齐房地产开发有限公司 	45,439.04 	20,517.69 	42,399.04 	20,517.69 	<br /><br />项 目名称 	关联方 	2025年末数 	2024年末数 	<br /><br />账面余额 	信用损失准备 	账面余额 	信用损失准备 	<br /><br />	广州市品诚房地产开发有限公司 	44,348.25 	44.35 	49,569.26 	49.57 	<br /><br />北京永安佑泰房地产开发有限公司 	42,990.20 	42.99 	42,990.20 	42.99 	<br /><br />北京鸿远京投置业有限公司 	40,645.00 	40.65 	30,614.63 	30.61 	<br /><br />上海北铖房地产开发有限公司 	38,592.26 	38.59 	83,112.62 	83.11 	<br /><br />深圳市招平嘉汇投资中心（有限合伙） 	35,968.31 	35.97 	46,290.30 	46.29 	<br /><br />广州穗信置业有限公司 	35,500.46 	35.50 	50,111.43 	50.11 	<br /><br />Dynamic Wish Limited 	33,975.35 	33.98 	25,051.58 	25.05 	<br /><br />天津合发房地产开发有限公司 	33,403.61 	30,071.75 	41,308.11 	28,188.33 	<br /><br />盐城梁盛通置业有限公司 	33,355.91 	33.36 	32,858.31 	32.86 	<br /><br />东莞弘璟实业投资有限公司 	32,751.20 	32.75 	40,851.20 	40.85 	<br /><br />昆山保瑞房地产开发有限公司 	32,450.56 	32.45 	35,539.68 	35.54 	<br /><br />金威朗有限公司 	30,281.45 	30.28 	27,455.24 	27.46 	<br /><br />广州合景隆泰置业发展有限公司 	29,700.00 	18,581.18 	29,700.00 	18,654.69 	<br /><br />南昌青茂置业有限公司 	29,439.70 	9,539.20 	27,440.33 	7,989.36 	<br /><br />深圳市润招房地产有限公司 	27,137.55 	27.14 	- 	- 	<br /><br />湖北长投房地产开发有限公司 	25,000.00 	10,635.37 	25,036.13 	10,635.40 	<br /><br />陕西瑞迅置业有限公司 	21,981.96 	21.98 	21,396.62 	21.40 	<br /><br />天津顺集置业有限公司 	21,866.76 	14,713.74 	22,066.76 	14,713.74 	<br /><br />上海曼翊企业管理有限公司 	20,477.10 	17,915.37 	20,477.10 	17,915.37 	<br /><br />厦门市雍景湾房地产有限公司 	19,512.74 	16,080.19 	20,181.88 	16,080.56 	<br /><br />武汉右岸网谷产业园有限公司 	18,743.02 	18.74 	20,286.79 	20.29 	<br /><br />盐城海洲置业有限公司 	18,374.57 	18.37 	18,394.79 	18.39 	<br /><br />武汉中建壹品澜荟置业有限公司 	17,146.75 	2,925.92 	16,252.60 	16.24 	<br /><br />广州云佳房地产开发有限公司 	16,223.09 	16.22 	16,223.09 	16.22 	<br /><br />芜湖荣众房地产开发有限公司 	15,891.97 	15.89 	26,829.06 	26.83 	<br /><br />商吉置业（深圳）有限公司 	15,733.76 	15.73 	- 	- 	<br /><br />DIGITAL NOBLE LIMITED 	14,124.85 	14.12 	14,481.72 	14.48 	<br /><br />广州诚品置业有限公司 	14,083.97 	14.08 	20,503.97 	20.50 	<br /><br />苏州相茂置业有限公司 	13,534.20 	13.54 	16,257.85 	16.26 	<br /><br />南京聚盛房地产开发有限公司 	13,232.81 	13.23 	20,703.67 	20.70 	<br /><br />项 目名称 	关联方 	2025年末数 	2024年末数 	<br /><br />账面余额 	信用损失准备 	账面余额 	信用损失准备 	<br /><br />	MING YUANPROPERTY(HUABEI) CORPORATION 	12,000.74 	12.00 	12,000.76 	12.00 	<br /><br />上海绿地南坤置业有限公司 	11,342.40 	11.34 	11,342.40 	11.34 	<br /><br />深圳招商华侨城投资有限公司 	11,317.26 	11.32 	10,212.59 	10.21 	<br /><br />广州润嘉置业有限公司 	10,802.65 	5,516.96 	10,802.65 	5,516.96 	<br /><br />宁波康海置业有限公司 	10,652.58 	10.65 	3,590.92 	3.59 	<br /><br />Sky Castle Limited 	10,592.10 	10.59 	41,135.67 	41.14 	<br /><br />商顺置业（深圳）有限公司 	9,678.10 	9.68 	3,433.62 	3.43 	<br /><br />启东金碧置业发展有限公司 	9,426.44 	6,117.01 	9,426.44 	6,117.01 	<br /><br />北京亮马置业有限公司 	8,965.38 	8.97 	8,965.38 	8.97 	<br /><br />温岭新城恒悦房地产开发有限公司 	8,582.79 	55.40 	8,582.79 	24.85 	<br /><br />徐州铭润房地产开发有限公司 	7,912.26 	7.91 	6,442.26 	6.44 	<br /><br />上海越招置业有限公司 	7,691.16 	7.69 	- 	- 	<br /><br />佛山市顺德区景琛房地产开发有限公司 	7,582.37 	7.58 	7,248.08 	7.25 	<br /><br />杭州星旭商务咨询有限公司 	7,212.00 	7.21 	7,212.00 	7.21 	<br /><br />杭州运塘房地产开发有限公司 	6,987.03 	6.99 	6,820.56 	6.82 	<br /><br />上海孚达置业有限公司 	6,638.18 	6.64 	6,638.18 	6.64 	<br /><br />无锡鑫昇置业有限公司 	6,445.13 	6.45 	6,539.14 	6.54 	<br /><br />南京招锦弘新房地产开发有限公司 	5,967.50 	5.97 	8,937.34 	8.94 	<br /><br />温州新里程房地产开发有限公司 	5,944.56 	5.94 	5,944.56 	5.94 	<br /><br />重庆万招置业有限公司 	5,840.55 	5.84 	10,163.81 	10.16 	<br /><br />深圳招商一九七九发展有限公司 	5,550.02 	5,550.02 	5,550.02 	5,550.02 	<br /><br />杭州鑫尧置业有限公司 	5,600.00 	5.60 	5,600.00 	5.60 	<br /><br />上海欣明置业有限公司 	4,942.45 	4.94 	5,095.86 	5.10 	<br /><br />温州新绿州房地产开发有限公司 	4,705.53 	18.49 	4,444.21 	9.94 	<br /><br />深圳市招平臻选投资中心（有限合伙） 	4,647.43 	4.65 	10,714.17 	10.71 	<br /><br />上海招象惠新房地产开发有限公司 	4,344.87 	4.34 	4,139.49 	4.14 	<br /><br />广州市天河区顺信房地产有限公司 	4,046.40 	4.05 	13,511.46 	13.51 	<br /><br />如皋市恒昱房地产有限公司 	3,913.42 	3.91 	4,375.86 	4.38 	<br /><br />项 目名称 	关联方 	2025年末数 	2024年末数 	<br /><br />账面余额 	信用损失准备 	账面余额 	信用损失准备 	<br /><br />	天津市联展房地产开发有限公司 	3,473.36 	2,700.83 	3,473.36 	2,700.83 	<br /><br />昆山市悦顺置业有限公司 	3,183.71 	3.18 	3,797.23 	3.80 	<br /><br />佛山招商璞海房地产有限公司 	3,036.49 	3.04 	290.52 	0.29 	<br /><br />上海建杉置业有限公司 	2,877.73 	2.88 	10,646.73 	10.65 	<br /><br />上海光盛房地产开发有限公司 	1,825.38 	1.83 	1,825.38 	1.83 	<br /><br />乐活置业国际有限公司 	1,504.49 	1.50 	1,504.60 	1.50 	<br /><br />广州招商高利泽养老服务有限公司 	1,316.16 	1.47 	1,332.63 	1.80 	<br /><br />宁波维悦置业有限公司 	1,250.78 	1.25 	1,248.36 	1.25 	<br /><br />汕头拓茂房地产开发有限公司 	1,193.66 	1.22 	1,138.91 	1.10 	<br /><br />河南众乐房地产开发有限公司 	1,186.50 	1.19 	- 	- 	<br /><br />南京招汇公寓管理有限公司 	1,100.32 	1,100.32 	1,111.02 	1,111.02 	<br /><br />合肥和逸房地产开发有限公司 	1,065.55 	1.07 	1,065.55 	1.07 	<br /><br />南京铁盛商业管理有限公司 	1,008.33 	1.01 	1,029.06 	1.03 	<br /><br />南通长江置业有限公司 	986.75 	0.99 	1,174.39 	1.17 	<br /><br />无锡润泰置业有限公司 	683.30 	0.68 	10,475.50 	10.48 	<br /><br />招商银行股份有限公司 	680.19 	0.68 	1,881.85 	1.84 	<br /><br />重庆瀚置招商房地产开发有限公司 	631.64 	0.63 	631.64 	0.63 	<br /><br />衢州亿佳企业管理有限公司 	630.00 	0.63 	1,500.00 	1.50 	<br /><br />镇江亿腾房地产开发有限公司 	580.42 	0.58 	1,174.17 	1.17 	<br /><br />广州联洲房地产有限公司 	571.44 	0.57 	488.99 	0.49 	<br /><br />广州联森房地产有限公司 	516.87 	0.52 	516.87 	0.52 	<br /><br />济南先投积余城市服务有限公司 	510.00 	0.51 	1,042.59 	1.04 	<br /><br />佛山招商尚贤房地产有限公司 	502.76 	0.50 	393.81 	0.39 	<br /><br />SOLAR ESTATE LIMITED 	- 	- 	61,201.59 	61.20 	<br /><br />深圳市招平盛盈投资中心（有限合伙） 	- 	- 	40,144.49 	40.14 	<br /><br />上海新长桥企业发展有限公司 	- 	- 	20,264.52 	20.26 	<br /><br />太原中诚商正置业有限责任公司 	- 	- 	16,372.12 	16.37 	<br /><br />深圳市启越房地产开发有限公司 	- 	- 	6,675.57 	6.68 	<br /><br />佛山招商宝华房地产有限公司 	- 	- 	5,735.12 	5.74 	<br /><br />深圳市招蔚置业有限公司 	- 	- 	2,230.00 	2.23 	<br /><br />项 目名称 	关联方 	2025年末数 	2024年末数 	<br /><br />账面余额 	信用损失准备 	账面余额 	信用损失准备 	<br /><br />	上海江瀚房地产开发经营有限公司 	- 	- 	2,074.29 	2.52 	<br /><br />东莞市景源房地产开发有限公司 	- 	- 	1,295.79 	1.30 	<br /><br />苏州融烨置业有限公司 	- 	- 	1,044.79 	1.04 	<br /><br />金华绿城浙茂房地产开发有限公司 	- 	- 	553.00 	0.55 	<br /><br />北京金旭开泰房地产开发有限公司 	- 	- 	506.36 	0.51 	<br /><br />其他小额 	10,169.72 	161.41 	15,434.90 	95.07 	<br /><br />合计 	3,774,826.98 	461,215.47 	3,565,157.31 	408,062.06 	<br /><br />2．应付项目<br /><br />单位：万元<br /><br />项目名称 	关联方 	2025年末数 	2024年末数 	<br /><br />短期借款 	招商银行股份有限公司 	47,354.80 	174,746.74 	<br /><br />招商局集团财务有限公司 	145,952.42 	- 	<br /><br />合计 	193,307.23 	174,746.74 	<br /><br />应付账款 	招商银行股份有限公司 	17,348.30 	15.76 	<br /><br />招商局投资发展有限公司 	2,933.60 	1,800.00 	<br /><br />招商局邮轮制造有限公司 	1,250.00 	- 	<br /><br />招商局共享服务有限公司 	837.13 	155.66 	<br /><br />其他小额 	4,154.06 	3,025.81 	<br /><br />合计 	26,523.09 	4,997.23 	<br /><br />预收款项 	其他小额 	1,180.40 	949.68 	<br /><br />合计 	1,180.40 	949.68 	<br /><br />应付股利 	湛江港（集团）股份有限公司 	3,577.10 	3,880.90 	<br /><br />合计 	3,577.10 	3,880.90 	<br /><br />其他应付款 	苏州招诺商务咨询有限公司 	178,815.50 	214,302.00 	<br /><br />佛山市清皓置业有限公司 	157,641.75 	75,141.75 	<br /><br />上海象招房地产开发有限公司 	152,488.00 	164,738.00 	<br /><br />厦门添旭投资有限公司 	146,980.16 	146,980.16 	<br /><br />深圳市保卓房地产开发有限公司 	140,875.84 	117,600.84 	<br /><br />上海象商房地产开发有限公司 	129,552.60 	138,552.60 	<br /><br />	深圳市海越锦实业发展有限公司 	102,573.38 	- 	<br /><br />温州市光悦房地产开发有限公司 	96,609.20 	96,409.20 	<br /><br />青岛绿华置业有限公司 	94,071.65 	96,031.65 	<br /><br />南京铧耀房地产开发有限公司 	89,212.02 	68,962.02 	<br /><br />上海兴美置业有限公司 	88,110.00 	115,500.00 	<br /><br />上海耀茂置业有限公司 	84,083.86 	- 	<br /><br />福州中晋投资有限公司 	79,723.00 	79,723.00 	<br /><br />南京盛文房地产开发有限公司 	78,626.93 	58,495.48 	<br /><br />合肥启盛房地产开发有限公司 	77,653.23 	80,953.23 	<br /><br />广州顺茂房地产开发有限公司 	73,800.00 	71,800.00 	<br /><br />广州市天河区顺信房地产有限公司 	67,375.40 	3.90 	<br /><br />深圳市招平嘉汇投资中心（有限合伙） 	67,272.96 	41,233.71 	<br /><br />昆山市悦城置业有限公司 	66,015.00 	66,000.00 	<br /><br />北京怡置京西房地产开发有限公司 	60,000.00 	- 	<br /><br />成都愉派置业有限公司 	59,758.62 	59,758.62 	<br /><br />深圳市招平淳华投资中心（有限合伙） 	59,746.97 	21,778.24 	<br /><br />深圳市保捷房地产开发有限公司 	54,880.00 	22,540.00 	<br /><br />杭州北榕房地产开发有限公司 	53,300.00 	53,301.31 	<br /><br />佛山市南海区美璟房地产开发有限公司 	53,169.33 	47,919.33 	<br /><br />济南安齐房地产开发有限公司 	52,911.65 	52,911.65 	<br /><br />南京盛科房地产开发有限公司 	52,700.00 	- 	<br /><br />上海置滨汇招置业有限公司 	49,600.00 	49,600.00 	<br /><br />上海招鸿房地产开发有限公司 	43,213.51 	43,213.51 	<br /><br />上海华璟枫宸房地产开发有限公司 	41,356.00 	41,356.00 	<br /><br />南京十心房地产有限公司 	38,220.00 	38,220.00 	<br /><br />重庆瀚置招商房地产开发有限公司 	37,699.88 	37,701.36 	<br /><br />东莞市招美房地产开发有限公司 	33,826.29 	33,826.29 	<br /><br />深圳市润商房地产有限公司 	32,291.00 	10,535.00 	<br /><br />青岛世园方茂置业有限公司 	31,881.61 	28,080.00 	<br /><br />上海盛察实业发展有限公司 	27,531.19 	- 	<br /><br />福州中欣投资有限公司 	27,108.29 	25,638.29 	<br /><br />杭州北桐房地产开发有限公司 	26,759.87 	23,750.98 	<br /><br />	上海仁崇置业有限公司 	25,846.99 	25,846.99 	<br /><br />北京华润招铁海泽置业有限公司 	25,500.00 	- 	<br /><br />合肥锦顺房地产开发有限公司 	25,463.79 	25,463.79 	<br /><br />成都冠麓置业有限公司 	23,607.00 	23,607.00 	<br /><br />深圳市润招房地产有限公司 	21,714.00 	21,714.00 	<br /><br />东莞市恒安房地产开发有限公司 	20,835.75 	20,835.75 	<br /><br />北京鸿远京投置业有限公司 	20,277.50 	13,800.00 	<br /><br />无锡浦锦企业管理有限公司 	19,626.13 	19,626.13 	<br /><br />杭州越荣房地产开发有限公司 	19,404.42 	19,404.42 	<br /><br />合肥招阳房地产开发有限公司 	19,246.98 	18,751.98 	<br /><br />南京善盛房地产开发有限公司 	18,134.42 	17,634.42 	<br /><br />上海光盛房地产开发有限公司 	17,803.50 	17,803.50 	<br /><br />上海乐都置业有限公司 	17,581.98 	17,581.98 	<br /><br />成都兆泽晟房地产开发有限公司 	17,325.00 	- 	<br /><br />平湖市卓耀房地产开发有限公司 	15,443.50 	15,805.90 	<br /><br />昆山顺拓房地产开发有限公司 	15,214.41 	14,664.50 	<br /><br />杭州宸远招盛置业有限公司 	15,158.70 	15,158.70 	<br /><br />宁波世圆企业管理咨询有限公司 	15,147.07 	15,147.07 	<br /><br />杭州信榕房地产开发有限公司 	12,652.34 	19,463.09 	<br /><br />厦门联招和悦投资有限公司 	12,377.85 	12,377.85 	<br /><br />佛山市南海区峯商房地产开发有限公司 	12,062.50 	12,062.50 	<br /><br />北京金旭开泰房地产开发有限公司 	10,092.43 	36,390.66 	<br /><br />嘉善裕灿房地产开发有限公司 	10,000.00 	10,000.00 	<br /><br />深圳市太子湾乐居置业有限公司 	9,931.10 	9,931.10 	<br /><br />深圳市招华国际会展运营有限公司 	9,449.38 	2,222.29 	<br /><br />中山冠景置业有限公司 	9,301.06 	8,051.06 	<br /><br />杭州星荣置业有限公司 	8,490.64 	8,212.50 	<br /><br />合肥禹博房地产开发有限公司 	8,228.98 	8,228.98 	<br /><br />上海新南山房地产开发有限公司 	8,076.38 	8,076.38 	<br /><br />哈尔滨招商嘉天房地产开发有限责任公司 	7,970.01 	8,011.58 	<br /><br />南京锦华置业有限公司 	7,950.00 	8,950.00 	<br /><br />苏州华恒商用置业有限公司 	7,924.00 	63,644.00 	<br /><br />	沈阳光勋恒荣房地产开发有限公司 	7,867.17 	7,867.17 	<br /><br />合肥居峰置业有限公司 	7,643.23 	7,643.23 	<br /><br />无锡市三合房地产发展有限公司 	7,501.93 	6,001.93 	<br /><br />中山市碧商房地产开发有限公司 	7,425.69 	7,425.69 	<br /><br />杭州北隆房地产开发有限公司 	7,249.17 	7,249.17 	<br /><br />葛洲坝南京置业有限公司 	6,951.56 	6,951.56 	<br /><br />上海祝金房地产发展有限公司 	6,879.96 	6,788.88 	<br /><br />东莞市润合房地产有限公司 	6,847.50 	157,845.00 	<br /><br />太仓远汇置业有限公司 	6,798.00 	6,798.00 	<br /><br />北京毓锦置业有限公司 	6,539.00 	6,539.00 	<br /><br />苏州安茂置业有限公司 	6,505.15 	6,505.15 	<br /><br />烟台孚旺置业有限公司 	6,484.17 	- 	<br /><br />南京荟合置业有限公司 	6,426.00 	16,422.00 	<br /><br />昆山宝业房产开发有限公司 	6,352.45 	6,352.45 	<br /><br />惠州市昭乐房地产有限公司 	5,871.64 	5,871.64 	<br /><br />杭州瑾帆投资管理有限公司 	5,733.77 	5,733.77 	<br /><br />广州市万尚房地产有限公司 	5,686.25 	5,686.25 	<br /><br />郑州润兴置业有限公司 	5,501.86 	5,489.29 	<br /><br />成都中交花源美庐置业有限公司 	5,500.00 	5,500.00 	<br /><br />大连金泓舟房地产开发有限公司 	5,440.00 	5,440.00 	<br /><br />无锡市美商骏房地产发展有限公司 	5,118.30 	41,154.30 	<br /><br />嘉兴卓嘉房地产开发有限公司 	5,039.53 	5,039.53 	<br /><br />杭州弘招城房地产开发有限公司 	4,950.00 	4,950.00 	<br /><br />合肥和旭房地产有限公司 	4,900.00 	4,900.00 	<br /><br />嘉兴世茂新领航置业有限公司 	4,703.00 	4,703.00 	<br /><br />太仓辉盛房地产开发有限公司 	4,574.05 	4,574.05 	<br /><br />珠海景华房地产有限公司 	4,566.70 	4,566.70 	<br /><br />上海浦申置业有限公司 	4,541.13 	2,330.13 	<br /><br />青岛世园兴茂置业有限公司 	4,446.00 	4,446.00 	<br /><br />苏州灏溢房地产开发有限公司 	4,265.72 	4,265.72 	<br /><br />珠海雍景华越房地产有限公司 	4,220.04 	4,220.06 	<br /><br />常熟市尚源房地产开发有限公司 	4,177.46 	4,177.46 	<br /><br />	苏州润悦招禧置业有限公司 	4,148.32 	14,928.32 	<br /><br />南通市华昌房地产有限公司 	4,029.00 	4,029.00 	<br /><br />阿萨勒湖投资控股有限公司 	3,997.63 	4,088.40 	<br /><br />嘉兴金久房地产开发有限公司 	3,993.00 	3,993.00 	<br /><br />中外运长航实业发展有限公司 	3,833.48 	3,845.48 	<br /><br />太仓市鑫珩房地产开发有限公司 	3,694.56 	3,347.88 	<br /><br />北京亚林西房地产开发有限公司 	3,686.40 	3,686.40 	<br /><br />宁波鼎峰房地产开发有限公司 	3,600.00 	3,600.00 	<br /><br />金华绿城浙茂房地产开发有限公司 	3,468.08 	52,597.08 	<br /><br />深圳市启越房地产开发有限公司 	3,000.00 	- 	<br /><br />太仓市鑫堃房地产开发有限公司 	2,938.20 	1,252.86 	<br /><br />上海孚金置业有限公司 	2,720.00 	2,720.00 	<br /><br />深圳TCL光电科技有限公司 	2,675.25 	232.05 	<br /><br />苏州璟隽咨询管理有限公司 	2,508.19 	2,508.19 	<br /><br />南京悦霖房地产开发有限公司 	2,500.00 	2,500.00 	<br /><br />上海隽廷房地产开发有限公司 	2,310.00 	141,900.00 	<br /><br />宁波盛锐房地产开发有限公司 	2,050.00 	1,875.00 	<br /><br />南京招商兴盛房地产有限公司 	2,046.00 	2,046.00 	<br /><br />武汉泓耀房地产开发有限公司 	2,042.20 	4,982.20 	<br /><br />镇江悦璟房地产开发有限公司 	2,013.00 	2,013.00 	<br /><br />平湖恒璟房地产开发有限公司 	1,957.82 	1,957.82 	<br /><br />南京奥建置业有限公司 	1,633.50 	1,633.50 	<br /><br />广州矿荣房地产开发有限公司 	1,560.72 	17.37 	<br /><br />深圳市滨海酒店资产有限公司 	1,500.00 	1,500.00 	<br /><br />招商银行股份有限公司 	1,394.83 	1,339.41 	<br /><br />重庆万招置业有限公司 	1,383.03 	5.57 	<br /><br />深圳市前海深港商贸物流小镇运营有限公司 	1,290.19 	1,290.19 	<br /><br />深圳市壹海城商业物业管理有限公司 	1,278.08 	268.61 	<br /><br />苏州劲商房地产开发有限公司 	1,277.01 	6,717.01 	<br /><br />武汉碧曜房地产开发有限公司 	1,259.08 	1,259.08 	<br /><br />深圳市蛇口通讯有限公司 	1,241.72 	1,209.96 	<br /><br />招商局金融控股（香港）有限公司 	1,232.62 	- 	<br /><br />	杭州万璟置业有限公司 	1,140.00 	380.00 	<br /><br />广州联森房地产有限公司 	1,057.56 	1,058.65 	<br /><br />上海茂璟置业有限公司 	887.45 	887.45 	<br /><br />苏州泓昶置业有限公司 	720.00 	720.00 	<br /><br />南京劲盛房地产开发有限公司 	710.10 	- 	<br /><br />招商证券股份有限公司 	609.49 	843.79 	<br /><br />上海北铖房地产开发有限公司 	600.00 	- 	<br /><br />苏州新晟捷置地有限公司 	560.00 	3,060.00 	<br /><br />绍兴铧越置业有限公司 	- 	112,251.44 	<br /><br />佛山招商宝华房地产有限公司 	- 	44,640.30 	<br /><br />太仓碧桂园房地产开发有限公司 	- 	42,292.76 	<br /><br />太仓市万鑫房地产开发有限公司 	- 	27,531.19 	<br /><br />南京世招荃晟置业有限公司 	- 	14,161.00 	<br /><br />苏州悦顺房地产开发有限公司 	- 	11,752.67 	<br /><br />苏州锦钿置业有限公司 	- 	5,935.88 	<br /><br />天津辉拓房地产开发有限公司 	- 	5,000.00 	<br /><br />深圳市招平臻选投资中心（有限合伙） 	- 	4,269.63 	<br /><br />宁波招望达置业有限公司 	- 	2,100.00 	<br /><br />南京悦宁房地产开发有限公司 	- 	1,815.00 	<br /><br />西安沃呈房地产开发有限公司 	- 	1,173.65 	<br /><br />西咸新区文茂房地产有限公司 	- 	822.00 	<br /><br />其他小额 	12,624.91 	92,402.34 	<br /><br />合计 	3,579,150.31 	3,760,904.46 	<br /><br />一年内到期的非流动负债 	招商银行股份有限公司 	433,353.67 	368,033.04 	<br /><br />招商局集团财务有限公司 	232,756.45 	144,008.56 	<br /><br />天津招银津六十二租赁有限公司 	217,143.19 	21,011.53 	<br /><br />合计 	883,253.30 	533,053.13 	<br /><br />长期借款 	招商银行股份有限公司 	1,157,280.83 	1,872,178.17 	<br /><br />招商局集团财务有限公司 	438,436.15 	587,226.86 	<br /><br />合计 	1,595,716.99 	2,459,405.03 	<br /><br />长期应付款 	天津招银津六十二租赁有限公司 	- 	229,013.34 	<br /><br />合计 	- 	229,013.34 	<br /><br />十三、重大或有事项或承诺事项<br /><br />（一）发行人对外担保情况<br /><br />截至2025年12月31日，发行人及其子公司对外重大担保情况如下：<br /><br />担保对象名称 	担保额度相关公告披露日期 	担保额度（万元） 	实际发生日期 	实际担保金额（万元） 	担保类型 	担保期 	是否履行完毕 	是否为关联方担保 	<br /><br />Dynamic WishLimited 	2021-3-23 	153,979 	2022-1-31 	122,662 	连带责任保证 	6年 	否 	否 	<br /><br />此外，发行人按行业惯例为购房客户的按揭贷款提供担保，主要为阶段性担保，担保期限自保证合同生效之日起，至客户所购产品的房地产证办出及抵押登记手续办妥并交付银行执管之日止。截至2025年12月31日，发行人为客户的按揭贷款提供担保总额约262.46亿元。发行人过去从未因上述担保蒙受任何重大损失。除上述担保外，发行人为关联方提供担保，关联担保详见募集说明书“第五节财务会计信息/七、关联方及关联交易/（五）关联交易情况”部分。<br /><br />（二）重大未决诉讼、仲裁或行政处罚情况<br /><br />截至2025年12月31日，发行人不存在重大诉讼或仲裁情况。<br /><br />（三）承诺及或有事项<br /><br />1．重要承诺事项<br /><br />单位：亿元<br /><br />项目 	2025年末数 	2024年末数 	<br /><br />已签约但未于财务报表中确认的资本承诺 	491.23 	557.36 	<br /><br />-土地受让合同 	138.72 	142.22 	<br /><br />-建安工程合同 	352.01 	414.04 	<br /><br />-其他承诺支出 	0.50 	1.10 	<br /><br />合计 	491.23 	557.36 	<br /><br />除上述承诺事项外，截至2025年12月31日，发行人无其他重大承诺事项。<br /><br />2．或有事项<br /><br />单位：万元<br /><br />项目 	2025年末数 	2024年末数 	<br /><br />对外担保形成的或有负债 	3,082,918.42 	4,570,580.27 	<br /><br />其中：商品房承购人 	2,624,637.23 	4,104,174.39 	<br /><br />为合营企业借款担保 	27,675.22 	72,954.94 	<br /><br />为联营企业借款担保 	430,605.97 	393,450.95 	<br /><br />对外诉讼形成的或有负债 	- 	- 	<br /><br />合计 	3,082,918.42 	4,570,580.27 	<br /><br />十四、资产抵押、质押和其他限制用途安排<br /><br />截至2025年12月31日，发行人受限资产账面价值合计1,205.31亿元，占2025年末资产总额的14.43%。具体情况如下表所示：<br /><br />单位：亿元<br /><br />项目 	2025年末账面价值 	受限原因 	<br /><br />货币资金 	11.51 	受限的保证金等 	<br /><br />应收账款 	0.03 	质押借款 	<br /><br />存货 	775.85 	抵押借款 	<br /><br />投资性房地产 	350.83 	抵押借款 	<br /><br />固定资产 	54.81 	抵押借款 	<br /><br />无形资产 	7.64 	抵押借款 	<br /><br />其他 	4.65 	股权质押 	<br /><br />合计 	1,205.31 	- 	<br /><br />十五、购买金融衍生品、大宗商品期货、理财产品及海外投资情况<br /><br />（一）购买金融衍生品、大宗商品期货情况<br /><br />截至2025年12月31日，发行人无购买金融衍生品、大宗商品期货情况。<br /><br />（二）购买理财产品情况<br /><br />截至2025年12月31日，发行人无重大购买理财产品情况。<br /><br />（三）海外投资情况<br /><br />2014年4月，发行人子公司招商局置业有限公司收购了招商局亚太有限公司所持China Merchants Pacific（NZ）Limited，并将其更名为China Merchants Properties Development（NZ）Limited，注册号100000000005227，注册资本55,671,614纽币，招商置业持股100%。China Merchants Properties Development（NZ）Limited业务主要是在新西兰大奥克兰区买入的地块上建房并销售，同时也为第三方承包设计和房建业务。<br /><br />十六、直接债务融资计划<br /><br />截至本募集说明书签署日，除本期债务融资工具外，发行人暂无其他具体直接债务融资计划。<br /><br />第七章发行人资信状况<br /><br />一、发行人授信情况<br /><br />公司具有良好的信用状况，与各大银行均建立了长期稳定的信贷业务关系，具有较强的间接融资能力。公司先后与中国银行、农业银行、工商银行、建设银行、招商银行等银行签署借款合同，截至2025年末，合同授信额度总额折合人民币3,187亿元，实际已使用额度1,552亿元，剩余额度1,635亿元，融资渠道畅通。公司严格遵守银行结算纪律，按时归还银行贷款本息。公司近三年的贷款偿还率和利息偿付率均为100%，不存在逾期而未偿还的债务。<br /><br />二、发行人违约记录<br /><br />根据中国人民银行征信系统查询结果显示，近三年发行人本部未出现延迟支付本金和利息等违约事项。<br /><br />三、发行人及其子公司待偿付直接债务融资工具的情况<br /><br />（一）发行人及其子公司待偿付直接债务融资工具的情况<br /><br />截至募集说明书签署日，发行人及其子公司待偿付直接债务融资工具的情况如下：<br /><br />图表7-2发行人及其子公司存续的直接债务融资发行情况表<br /><br />序号 	证券简称 	发行场所 	发行方式 	发行日期 	到期日期 	期限(年) 	发行规模（亿元） 	票面利率（%） 	当前余额（亿元） 	<br /><br />1 	102682743.IB 	26招商蛇口MTN001 	公募债券 	2026-07-23 	2029-07-24 	3.00 	20.00 	1.57 	20.00 	<br /><br />2 	524855.SZ 	26蛇口01 	公募债券 	2026-06-11 	2029-06-15 	3.00 	30.90 	1.50 	30.90 	<br /><br />3 	524555.SZ 	25蛇口04 	公募债券 	2025-11-24 	2028-11-26 	3.00 	50.40 	1.77 	50.40 	<br /><br />4 	524484.SZ 	25蛇口02 	公募债券 	2025-10-22 	2028-10-23 	3.00 	40.00 	1.90 	40.00 	<br /><br />5 	102584354.IB 	25招商蛇口MTN005(绿色) 	公募债券 	2025-10-21 	2028-10-22 	3.00 	5.00 	1.94 	5.00 	<br /><br />6 	102584098.IB 	25招商蛇口MTN004 	公募债券 	2025-09-24 	2028-09-25 	3.00 	35.00 	1.89 	35.00 	<br /><br />7 	102583442.IB 	25招商蛇口MTN003 	公募债券 	2025-08-12 	2028-08-13 	3.00 	10.00 	1.75 	10.00 	<br /><br />8 	524367.SZ 	25蛇口01 	公募债券 	2025-07-15 	2028-07-17 	3.00 	8.00 	1.70 	8.00 	<br /><br />9 	102582276.IB 	25招商蛇口MTN002 	公募债券 	2025-06-05 	2028-06-06 	3.00 	13.00 	1.91 	13.00 	<br /><br />10 	102580474.IB 	25招商蛇口MTN001 	公募债券 	2025-01-22 	2028-01-23 	3.00 	10.00 	2.05 	10.00 	<br /><br />11 	102485597.IB 	24招商蛇口MTN002 	公募债券 	2024-12-27 	2027-12-30 	3.00 	15.00 	2.04 	15.00 	<br /><br />12 	132480095.IB 	24招商蛇口GN001 	公募债券 	2024-10-22 	2027-10-24 	3.00 	2.60 	2.35 	2.60 	<br /><br />13 	148900.SZ 	24蛇口03 	公募债券 	2024-09-03 	2027-09-05 	3.00 	25.00 	2.25 	25.00 	<br /><br />14 	148901.SZ 	24蛇口04 	公募债券 	2024-09-03 	2029-09-05 	5.00 	15.00 	2.35 	15.00 	<br /><br />15 	148859.SZ 	24蛇口01 	公募债券 	2024-08-08 	2027-08-12 	3.00 	21.00 	2.10 	21.00 	<br /><br />16 	148860.SZ 	24蛇口02 	公募债券 	2024-08-08 	2029-08-12 	5.00 	29.00 	2.30 	29.00 	<br /><br />17 	102383338.IB 	23招商蛇口MTN004 	公募债券 	2023-12-12 	2026-12-14 	3.00 	16.00 	3.20 	16.00 	<br /><br />18 	148525.SZ 	23蛇口05 	公募债券 	2023-11-24 	2026-11-28 	3.00 	38.40 	3.20 	38.40 	<br /><br />19 	102382766.IB 	23招商蛇口MTN003 	公募债券 	2023-10-18 	2026-10-19 	3.00 	7.00 	3.10 	7.00 	<br /><br />20 	132380073.IB 	23招商蛇口GN002 	公募债券 	2023-10-16 	2026-10-18 	3.00 	4.00 	2.90 	4.00 	<br /><br />21 	148427.SZ 	23蛇口03 	公募债券 	2023-08-18 	2026-08-22 	3.00 	25.00 	2.79 	25.00 	<br /><br />22 	148428.SZ 	23蛇口04 	公募债券 	2023-08-18 	2028-08-22 	5.00 	25.00 	3.10 	25.00 	<br /><br />23 	102382094.IB 	23招商蛇口MTN001 	公募债券 	2023-08-15 	2026-08-17 	3.00 	20.00 	2.80 	20.00 	<br /><br />24 	148383.SZ 	23蛇口02 	公募债券 	2023-07-14 	2028-07-18 	5.00 	25.00 	3.15 	25.00 	<br /><br />25 	132280121.IB 	22招商蛇口GN004 	公募债券 	2022-12-27 	2027-12-29 	5.00 	5.50 	2.75 	5.50 	<br /><br />26 	148155.SZ 	22蛇口10 	公募债券 	2022-12-12 	2027-12-14 	5.00 	10.00 	2.80 	10.00 	<br /><br />27 	148108.SZ 	22蛇口06 	公募债券 	2022-10-26 	2027-10-28 	5.00 	10.00 	3.12 	10.00 	<br /><br />28 	102282195.IB 	22招商蛇口MTN003B 	公募债券 	2022-09-27 	2027-09-29 	5.00 	10.00 	3.15 	10.00 	<br /><br />29 	149957.SZ 	22蛇口04 	公募债券 	2022-06-20 	2027-06-22 	5.00 	10.00 	3.40 	10.00 	<br /><br />30 	149938.SZ 	22蛇口02 	公募债券 	2022-06-02 	2027-06-07 	5.00 	40.00 	3.50 	40.00 	<br /><br />31 	102280438.IB 	22招商蛇口MTN002B 	公募债券 	2022-03-03 	2027-03-07 	5.00 	7.10 	3.55 	7.10 	<br /><br />32 	102280212.IB 	22招商蛇口MTN001B(并购) 	公募债券 	2022-01-24 	2027-01-26 	5.00 	6.45 	3.30 	6.45 	<br /><br />33 	102103012.IB 	21招商蛇口MTN001B 	公募债券 	2021-11-16 	2026-11-18 	5.00 	15.00 	3.55 	15.00 	<br /><br />					合计 		604.35 		604.35 	<br /><br />截至本募集说明书签署日，上述债券尚未到期兑付，且均已按期足额向投资者支付了债券利息。<br /><br />第八章 本期债务融资工具信用增进情况<br /><br />本期债务融资工具无担保。<br /><br />第九章 税项<br /><br />本期债务融资工具的持有人应遵守我国有关税务方面的法律、法规。本“税务事项”是依据我国现行的税务法律、法规及国家税务总局有关规范性文件的规<br /><br />定作出的。如果相关的法律、法规发生变更，本“税务事项”中所提及的税务事项将按变更后的法律法规执行。<br /><br />下列这些说明仅供参考，不构成对投资者的法律或税务建议，也不涉及投资本期债务融资工具可能出现的税务后果。投资者如果准备购买本期债务融资工具，投资者应就有关事项咨询财税顾问，发行人不承担由此产生的任何责任。<br /><br />投资者所应缴纳的下列税项不与债务融资工具的各项支出构成抵销。<br /><br />一、增值税<br /><br />根据2026年1月1日开始施行的《中华人民共和国增值税法》，在中华人民共和国境内销售货物、服务、无形资产、不动产，以及进口货物的单位和个人（包括个体工商户），为增值税的纳税人，应当依照此法规定缴纳增值税。<br /><br />在中华人民共和国境内发生销售金融商品的，金融商品在境内发行，或者销售方为境内单位和个人的交易属于应税交易。投资人应按相关规定缴纳增值税。<br /><br />二、所得税<br /><br />根据2008年1月1日起实施的《中华人民共和国企业所得税法》及其他相关的法律、法规，一般企业投资者来源于债务融资工具的利息所得应缴纳企业<br /><br />所得税。企业应将当期应收取的债务融资工具利息计入当期收入，核算当期损益后缴纳企业所得税。<br /><br />三、印花税<br /><br />根据 2022年 7月 1日起施行的《中华人民共和国印花税法》，在我国境内买卖、继承、赠与、交换、分割等所书立的产权转移书据，均应缴纳印花<br /><br />税。对债务融资工具在银行间市场进行的交易，我国目前还没有具体规定。发行人无法预测国家是否或将会于何时决定对有关债务融资工具交易征收印花税，也无法预测将会适用的税率水平。<br /><br />四、税项抵销<br /><br />本期债务融资工具投资者所应缴纳的税项与债务融资工具的各项支付不构成抵销。监管机关及自律组织另有规定的按规定执行。<br /><br />五、声明<br /><br />上述所列税项不构成对投资者的纳税建议和投资者纳税依据，也不涉及投资本期债务融资工具可能出现的税务后果。投资者如果准备购买本期债务融资工具，并且投资者又属于按照法律规定需要遵守特别税务规定的投资者，本公司建议投资者应向其专业顾问咨询有关的税务责任，公司不承担由此产生的任何责任。<br /><br />第十章 信息披露安排<br /><br />在本期债务融资工具发行过程及存续期间，公司将根据《银行间债券市场非金融企业债务融资工具管理办法》及《银行间债券市场非金融企业债务融资工具信息披露规则》等文件对于信息披露管理制度的相关规定，通过中国货币网（www.chinamoney.com.cn）和上海清算所网站（www.shclearing.com.cn）等信息披露服务平台向全国银行间债券市场披露下列有关信息，披露时间不晚于企业在证券交易所、指定媒体或其他场合向市场公开披露的时间。<br /><br />一、发行人信息披露机制<br /><br />（一）信息披露内部管理制度<br /><br />发行人根据《公司法》、《证券法》、《银行间债券市场非金融企业债务融资工具信息披露规则》制定了《招商局蛇口工业区控股股份有限公司非金融企业债务融资工具披露信息事务管理制度》，对应当向债券投资者披露的信息内容、信息披露标准、信息的传递、审核、披露流程等作出了相关规定。<br /><br />公司董事会秘书办公室是公司信息披露事务管理部门，负责对外信息披露工作以及对内的信息披露管理工作。<br /><br />如有关信息披露的监管部门规章和协会的自律规则发生变化，公司将依据其变化对信息披露作出调整。<br /><br />（二）信息披露事务负责人<br /><br />姓名：朱瑜<br /><br />职位：董事会秘书办公室部门负责人<br /><br />联系地址：深圳市南山区蛇口南海意库 3号楼<br /><br />电话：0755-26695281<br /><br />传真：0755-26818666<br /><br />电子信箱：cmskir@cmhk.com<br /><br />邮编：518067<br /><br />二、信息披露安排<br /><br />发行人将严格按照中国人民银行《银行间债券市场非金融企业债务融资工具管理办法》及交易商协会《银行间债券市场非金融企业债务融资工具信息披露规则》等文件的相关规定，进行本期债务融资工具存续期间各类财务报表、审计报告及可能影响本期债务融资工具兑付的重大事项的披露工作。<br /><br />（一）发行前的信息披露安排<br /><br />本期债务融资工具发行日前1个工作日，发行人将通过交易商协会认可的网站披露如下文件：<br /><br />1、招商局蛇口工业区控股股份有限公司2026-2028年度债务融资工具募集说明书；<br /><br />2、招商局蛇口工业区控股股份有限公司2026-2028年度债务融资工具法律意见书；<br /><br />3、招商局蛇口工业区控股股份有限公司2023、2024、2025年度经审计的合并及母公司财务报告；<br /><br />4、招商局蛇口工业区控股股份有限公司主体信用评级报告及跟踪评级安排（如有）；<br /><br />5、中国银行间市场交易商协会要求披露的其他文件。<br /><br />（二）存续期内定期信息披露<br /><br />发行人将严格按照中国银行间市场交易商协会的相关规定，在本期债务融资工具存续期间，通过交易商协会认可的网站定期公开披露以下信息：<br /><br />1、企业应当在每个会计年度结束之日后4个月内披露上一年年度报告。年度报告应当包含报告期内企业主要情况、审计机构出具的审计报告、经审计的财务报表、附注以及其他必要信息；<br /><br />2、企业应当在每个会计年度的上半年结束之日后2个月内披露半年度报告；<br /><br />3、企业应当在每个会计年度前3个月、9个月结束后的1个月内披露季度财务报表，第一季度财务报表的披露时间不得早于上一年年度报告的披露时间；<br /><br />4、定期报告的财务报表部分应当至少包含资产负债表、利润表和现金流量表。编制合并财务报表的企业，除提供合并财务报表外，还应当披露母公司财务报表。<br /><br />5、企业应在存续期间每半年披露募集资金用款情况，内容包括但不限于募集资金使用情况。<br /><br />上述信息的披露时间应不晚于企业按照境内外监管机构、市场自律组织、证券交易场所要求，或者将有关信息刊登在其他指定信息披露渠道上的时间。债务融资工具同时在境内境外公开发行、交易的，其信息披露义务人在境外披露的信息，应当在境内同时披露。<br /><br />（三）存续期内重大事项的信息披露<br /><br />存续期内，企业发生可能影响债务融资工具偿债能力或投资者权益的重大事项时，应当及时披露，并说明事项的起因、目前的状态和可能产生的影响。所称重大事项包括但不限于：<br /><br />1、企业名称变更；<br /><br />2、企业生产经营状况发生重大变化，包括全部或主要业务陷入停顿、生产经营外部条件发生重大变化等；<br /><br />3、企业变更财务报告审计机构、债务融资工具受托管理人、信用评级机构；<br /><br />4、企业 1/3以上董事、2/3以上监事、董事长、总经理或具有同等职责的人员发生变动；<br /><br />5、企业法定代表人、董事长、总经理或具有同等职责的人员无法履行职责；<br /><br />6、企业控股股东或者实际控制人变更，或股权结构发生重大变化；<br /><br />7、企业提供重大资产抵押、质押，或者对外提供担保超过上年末净资产的20%；<br /><br />8、企业发生可能影响其偿债能力的资产出售、转让、报废、无偿划转以及重大投资行为、重大资产重组；<br /><br />9、企业发生超过上年末净资产10%的重大损失，或者放弃债权或者财产超过上年末净资产的10%；<br /><br />10、企业股权、经营权涉及被委托管理；<br /><br />11、企业丧失对重要子公司的实际控制权；<br /><br />12、债务融资工具信用增进安排发生变更；<br /><br />13、企业转移债务融资工具清偿义务；<br /><br />14、企业一次承担他人债务超过上年末净资产10%，或者新增借款超过上年末净资产的20%；<br /><br />15、企业未能清偿到期债务或企业进行债务重组；<br /><br />16、企业涉嫌违法违规被有权机关调查，受到刑事处罚、重大行政处罚或行政监管措施、市场自律组织做出的债券业务相关的处分，或者存在严重失信行为；<br /><br />17、企业法定代表人、控股股东、实际控制人、董事、监事、高级管理人员涉嫌违法违规被有权机关调查、采取强制措施，或者存在严重失信行为；<br /><br />18、企业涉及重大诉讼、仲裁事项；<br /><br />19、企业发生可能影响其偿债能力的资产被查封、扣押或冻结的情况；<br /><br />20、企业拟分配股利，或发生减资、合并、分立、解散及申请破产的情形；<br /><br />21、企业涉及需要说明的市场传闻；<br /><br />22、债务融资工具信用评级发生变化；<br /><br />23、企业订立其他可能对其资产、负债、权益和经营成果产生重要影响的重大合同；<br /><br />24、发行文件中约定或企业承诺的其他应当披露事项；<br /><br />25、其他可能影响其偿债能力或投资者权益的事项。<br /><br />发行人在出现以下情形之日后2个工作日内，将履行上述重大事项的信息披露义务：<br /><br />（一）董事会、监事会或者其他有权决策机构就该重大事项形成决议时；<br /><br />（二）有关各方就该重大事项签署意向书或者协议时；<br /><br />（三）董事、监事、高级管理人员或者具有同等职责的人员知道该重大事项发生时；<br /><br />（四）收到相关主管部门关于重大事项的决定或通知时；<br /><br />（五）完成工商登记变更时。<br /><br />重大事项出现泄露或市场传闻的，发行人将在出现该情形之日后2个工作日内履行重大事项的信息披露义务。<br /><br />已披露的重大事项出现重大进展或变化的，发行人将在进展或变化发生之日后2个工作日内披露进展或者变化情况及可能产生的影响。<br /><br />（四）本息兑付的信息披露<br /><br />发行人应当在本期债务融资工具本息兑付日前5个工作日，通过交易商协会认可的网站公布本金兑付、付息事项。<br /><br />债务融资工具偿付存在较大不确定性的，发行人应当及时披露付息或兑付存在较大不确定性的风险提示公告。<br /><br />债务融资工具未按照约定按期足额支付利息或兑付本金的，发行人应在当日披露未按期足额付息或兑付的公告；存续期管理机构应当不晚于次1个工作日披露未按期足额付息或兑付的公告。<br /><br />债务融资工具违约处置期间，发行人及存续期管理机构应当披露违约处置进展，发行人应当披露处置方案主要内容。发行人在处置期间支付利息或兑付本金的，应当在1个工作日内进行披露。<br /><br />如有关信息披露管理制度发生变化，发行人将依据其变化对于信息披露作出调整。<br /><br />第十一章 本期债务融资工具持有人会议机制<br /><br />一、会议目的与效力<br /><br />（一）【会议目的】持有人会议由本期债务融资工具持有人或其授权代表参加，以维护债务融资工具持有人的共同利益，表达债务融资工具持有人的集体意志为目的。<br /><br />（二）【决议效力】除法律法规另有规定外，持有人会议所作出的决议对本期债务融资工具持有人，包括所有参加会议或未参加会议，同意议案、反对议案或放弃投票权，有表决权或无表决权的持有人，以及在相关决议作出后受让债务融资工具的持有人，具有同等效力和约束力。<br /><br />二、会议权限与议案<br /><br />（一）【会议权限】持有人会议有权围绕本募集说明书、受托管理协议及相关补充协议项下权利义务实现的有关事项进行审议与表决。<br /><br />（二）【会议议案】持有人会议议案应有明确的待决议事项，遵守法律法规和银行间市场自律规则，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序、损害社会公共利益及他人合法权益。<br /><br />下列事项为特别议案：<br /><br />1、变更本期债务融资工具与本息偿付直接相关的条款，包括本金或利息金额、计算方式、支付时间、信用增进安排；<br /><br />2、新增、变更本募集说明书中的选择权条款、持有人会议机制、同意征集机制、投资人保护条款以及争议解决机制；<br /><br />3、聘请、解聘、变更受托管理人或变更涉及持有人权利义务的受托管理协议条款；<br /><br />4、除合并、分立外，向第三方转移本期债务融资工具清偿义务；<br /><br />5、变更可能会严重影响持有人收取债务融资工具本息的其他约定。<br /><br />三、会议召集人与召开情形<br /><br />（一）【召集人及职责】本期债务融资工具的存续期管理机构为本期债务融资工具持有人会议的召集人。<br /><br />召集人联系方式：<br /><br />机构名称：招商银行股份有限公司<br /><br />联络人姓名：曹翀、甘亚雯<br /><br />联系方式：0755-88023712<br /><br />传真：0755-88023712<br /><br />联系地址：广东省深圳市深南大道2016号招商银行<br /><br />召集人负责组织召开持有人会议，征求与收集债务融资工具持有人对会议审议事项的意见，履行信息披露、文件制作、档案保存等职责。<br /><br />召集人知悉持有人会议召开情形发生的，应当在实际可行的最短期限内或在本募集说明书约定期限内召集持有人会议；未触发召开情形但召集人认为有必要召集持有人会议的，也可以主动召集。<br /><br />召集人召集召开持有人会议应当保障持有人提出议案、参加会议、参与表决等自律规则规定或本募集说明书约定的程序权利。<br /><br />（二）【代位召集】召集人不能履行或者不履行召集职责的，以下主体可以自行召集持有人会议，履行召集人的职责：<br /><br />1、发行人；<br /><br />2、增进机构；<br /><br />3、受托管理人；<br /><br />4、出现本节第（三）（四）所约定情形的，单独或合计持有10%以上本期债务融资工具余额的持有人；<br /><br />5、出现本节第（五）所约定情形的，单独或合计持有30%以上本期债务融资工具余额的持有人；<br /><br />（三）【强制召开情形】在债务融资工具存续期间，出现以下情形之一的，召集人应当召集持有人会议：<br /><br />1、发行人未按照约定按期足额兑付本期债务融资工具本金或利息，若本期债务融资工具或其他债券条款设置了宽限期的，则以宽限期届满后未足额兑付为召开条件；<br /><br />2、发行人拟解散、申请破产、被责令停产停业、暂扣或者吊销营业执照；<br /><br />3、发行人、增进机构或受托管理人书面提议召开持有人会议对特别议案进行表决；<br /><br />4、单独或合计持有30%以上本期债务融资工具余额的持有人书面提议召开；<br /><br />5、法律、法规及相关自律规则规定的其他应当召开持有人会议的情形。<br /><br />（四）【提议召开情形】存续期内出现以下情形之一，且有单独或合计持有10%以上本期债务融资工具余额的持有人、受托管理人、发行人或增进机构书面提议的，召集人应当召集持有人会议：<br /><br />1、本期债务融资工具信用增进安排、增进机构偿付能力发生重大不利变化；<br /><br />2、发行人及合并范围内子公司发行的其他债务融资工具或境内外债券的本金或利息未能按照约定按期足额兑付；<br /><br />3、发行人及合并范围内子公司拟出售、转让、划转资产或放弃其他财产，将导致发行人净资产减少单次超过上年末经审计净资产的10%；<br /><br />4、发行人及合并范围内子公司因会计差错更正、会计政策或会计估计的重大自主变更等原因，导致发行人净资产单次减少超过10%；<br /><br />5、发行人最近一期净资产较上年末经审计净资产减少超过10%；<br /><br />6、发行人及合并范围内子公司发生可能导致发行人丧失其重要子公司实际控制权的情形；<br /><br />7、发行人及合并范围内子公司拟无偿划转、购买、出售资产或者通过其他方式进行资产交易，构成重大资产重组的；<br /><br />8、发行人进行重大债务重组；<br /><br />9、发行人拟合并、分立、减资，被暂扣或者吊销许可证件；<br /><br />发行人披露上述事项的，披露之日起15个工作日内无人提议或提议的投资人未满足10%的比例要求，或前期已就同一事项召集会议且相关事项未发生重大变化的，召集人可以不召集持有人会议。<br /><br />发行人未披露上述事项的，提议人有证据证明相关事项发生的，召集人应当根据提议情况及时召集持有人会议。<br /><br />（五）【其他召开情形】存续期内虽未出现本节（三）（四）所列举的强制、提议召开情形，单独或合计持有10%以上本期债务融资工具余额的持有人、受托管理人、发行人或增进机构认为有需要召开持有人会议的，可以向召集人书面提议。<br /><br />召集人应当自收到书面提议起5个工作日内向提议人书面回复是否同意召集持有人会议。<br /><br />（六）【提议渠道】持有人、受托管理人、发行人或增进机构认为有需要召开持有人会议的，应当将书面提议发送至召集人联络邮箱或寄送至召集人收件地址或通过“NAFMII综合业务和信息服务平台存续期服务系统”（以下简称“系统”）发送给召集人。<br /><br />（七）【配合义务】发行人或者增进机构发生本节（三）（四）所约定召开情形的，应当及时披露或告知召集人。<br /><br />四、会议召集与召开<br /><br />（一）【召开公告】召集人应当至少于持有人会议召开日前10个工作日披露持有人会议召开公告（以下简称“召开公告”）。召开公告应当包括本期债务融资工具基本信息、会议召开背景、会议要素、议事程序、参会表决程序、会务联系方式等内容。<br /><br />（二）【议案的拟定】召集人应当与发行人、持有人或增进机构等相关方沟通，并拟定议案。提议召开持有人会议的机构应当在书面提议中明确拟审议事项。<br /><br />召集人应当至少于持有人会议召开日前7个工作日将议案披露或发送持有人。议案内容与发行人、增进机构、受托管理人等机构有关的，应当同时发送至相关机构。持有人及相关机构未查询到或收到议案的，可以向召集人获取。<br /><br />（三）【补充议案】发行人、增进机构、受托管理人、单独或合计持有10%以上本期债务融资工具余额的持有人可以于会议召开日前5个工作日以书面形式向召集人提出补充议案。<br /><br />召集人拟适当延长补充议案提交期限的，应当披露公告，但公告和补充议案的时间均不得晚于最终议案概要披露时点。<br /><br />（四）【议案整理与合并】召集人可以提出补充议案，或在不影响提案人真实意思表示的前提下对议案进行整理合并，形成最终议案，并提交持有人会议审议。<br /><br />（五）【最终议案发送及披露】最终议案较初始议案有增补或修改的，召集人应当在不晚于会议召开前3个工作日将最终议案发送至持有人及相关机构。<br /><br />召集人应当在不晚于会议召开前3个工作日披露最终议案概要，说明议案标题与主要内容等信息。召集人已披露完整议案的，视为已披露最终议案概要。<br /><br />（六）【参会权的确认与核实】持有人会议债权登记日为持有人会议召开日的前1个工作日。<br /><br />除法律、法规及相关自律规则另有规定外，在债权登记日确认债权的债务融资工具持有人有权参加会议。债务融资工具持有人应当于会议召开前提供债权登记日的债券账务资料以证明参会资格。召集人应当对债务融资工具持有人或其授权代表的参会资格进行确认，并登记其名称以及持有份额。债务融资工具持有人在持有人会议召开前未向召集人证明其参会资格的，不得参加会议和参与表决。<br /><br />持有人可以通过提交参会回执或出席持有人会议的方式参加会议。<br /><br />（七）【列席机构】发行人、债务融资工具清偿义务承继方（以下简称“承继方”）、增进机构等相关方应当配合召集人召集持有人会议，并按照召集人的要求列席持有人会议。<br /><br />受托管理人不是召集人的，应当列席持有人会议，及时了解持有人会议召开情况。<br /><br />信用评级机构（如有）、存续期管理机构、为持有人会议的合法合规性出具法律意见的律师可应召集人邀请列席会议。<br /><br />经召集人邀请，其他有必要的机构也可列席会议。<br /><br />（八）【召集程序的缩短】发行人出现公司信用类债券违约以及其他严重影响持有人权益突发情形的，召集人可以在不损害持有人程序参与权的前提下，并提请审议缩短召集程序议案一同参与本次会议表决，缩短召集程序议案经参加会议持有人所持表决权2/3以上，且经本期债务融资工具总表决权超过1/2通过后，合理缩短持有人会议召集、召开与表决程序。<br /><br />若发行人未发生上述情形，但召集人拟缩短持有人会议召集程序的，需向本次持有人会议提请审议缩短召集程序的议案，与本次持有人会议的其他议案一同表决。缩短召集程序议案应当经参加会议持有人所持表决权2/3以上，且经本期债务融资工具总表决权超过1/2通过。<br /><br />会议程序缩短的,召集人应当提供线上参会的渠道及方式，并且在持有人会议召开前将议案发送至持有人及相关机构、披露最终议案概要。<br /><br />（九）【会议的取消】召开公告发布后，持有人会议不得随意延期、变更。<br /><br />出现相关债务融资工具债权债务关系终止，召开事由消除或不可抗力等情形，召集人可以取消本次持有人会议。召集人取消持有人会议的，应当发布会议取消公告，说明取消原因。<br /><br />五、会议表决和决议<br /><br />（一）【表决权】债务融资工具持有人及其授权代表行使表决权，所持每一债务融资工具最低面额为一表决权。未参会的持有人不参与表决，其所持有的表决权计入总表决权。<br /><br />（二）【关联方回避】发行人及其重要关联方持有债务融资工具的，应当主动以书面形式向召集人表明关联关系，除债务融资工具由发行人及其重要关联方全额合规持有的情况外，发行人及其重要关联方不享有表决权。重要关联方包括：<br /><br />1、发行人或承继方控股股东、实际控制人；<br /><br />2、发行人或承继方合并范围内子公司；<br /><br />3、本期债务融资工具承继方、增进机构；<br /><br />4、其他可能影响表决公正性的关联方。<br /><br />（三）【会议有效性】参加会议持有人持有本期债务融资工具总表决权超过1/2，会议方可生效。<br /><br />（四）【表决要求】持有人会议对列入议程的各项议案分别审议、逐项表决，不得对公告、议案中未列明的事项进行审议和表决。持有人会议的全部议案应当不晚于会议召开首日后的3个工作日内表决结束。<br /><br />（五）【表决统计】召集人应当根据登记托管机构提供的本期债务融资工具表决截止日持有人名册，核对相关债项持有人当日债券账务信息。表决截止日终无对应债务融资工具面额的表决票视为无效票，无效票不计入议案表决的统计中。<br /><br />持有人未做表决、投票不规范或投弃权票、未参会的，视为该持有人放弃投票权，其所持有的债务融资工具面额计入议案表决的统计中。<br /><br />（六）【表决比例】除法律法规另有规定或本募集说明书另有约定外，持有人会议决议应当经参加会议持有人所持表决权超过1/2通过；针对特别议案的决议，应当经参加会议持有人所持表决权2/3以上，且经本期债务融资工具总表决权超过1/2通过。若本募集说明书对个别事项的表决比例另行约定的，应不低于本条关于表决比例的约定要求<br /><br />（七）【决议披露】召集人应当在不晚于持有人会议表决截止日后的2个工作日内披露会议决议公告。会议决议公告应当包括参会持有人所持表决权情况、会议有效性、会议审议情况等内容。<br /><br />（八）【律师意见】本期债务融资工具持有人会议特别议案和其他议案的表决，应当由律师就会议的召集、召开、表决程序、参加会议人员资格、表决权有效性、议案类型、会议有效性、决议情况等事项的合法合规性出具法律意见，召集人应当在表决截止日后的2个工作日内披露相应法律意见书。<br /><br />法律意见应当由2名以上律师公正、审慎作出。律师事务所应当在法律意见书中声明自愿接受交易商协会自律管理，遵守交易商协会的相关自律规则。<br /><br />（九）【决议答复与披露】发行人应当对持有人会议决议进行答复，相关决议涉及增进机构、受托管理人或其他相关机构的，上述机构应当进行答复。<br /><br />召集人应当在会议表决截止日后的2个工作日内将会议决议提交至发行人及相关机构，并代表债务融资工具持有人及时就有关决议内容与相关机构进行沟通。发行人、相关机构应当自收到会议决议之日后的5个工作日内对持有人会议决议情况进行答复。<br /><br />召集人应当不晚于收到相关机构答复的次一工作日内协助相关机构披露。<br /><br />六、其他<br /><br />（一）【承继方义务】承继方按照本章约定履行发行人相应义务。<br /><br />（二）【保密义务】召集人、参会机构、其他列席会议的机构对涉及单个债务融资工具持有人的持券情况、投票结果等信息承担保密义务，不得利用参加会议获取的相关信息从事内幕交易、操纵市场、利益输送和证券欺诈等违法违规活动，损害他人合法权益。<br /><br />（三）【会议记录】召集人应当对持有人会议进行书面记录并留存备查。持有人会议记录由参加会议的召集人代表签名。<br /><br />（四）【档案保管】召集人应当妥善保管持有人会议的会议公告、会议议案、参会机构与人员名册、表决机构与人员名册、参会证明材料、会议记录、表决文件、会议决议公告、持有人会议决议答复（如有）、法律意见书（如有）、召集人获取的债权登记日日终和会议表决截止日日终债务融资工具持有人名单等会议文件和资料，并至少保管至本期债务融资工具债权债务关系终止之日起5年。<br /><br />（五）【存续期服务系统】本期债务融资工具持有人会议可以通过系统召集召开。<br /><br />召集人可以通过系统发送议案、核实参会资格、统计表决结果、召开会议、保管本节第（四）条约定的档案材料等，债务融资工具持有人可以通过系统进行书面提议、参会与表决等，发行人、增进机构、受托管理人等相关机构可以通过系统提出补充议案。<br /><br />（六）【释义】本章所称“以上”，包括本数，“超过”不包含本数；所称“净资产”，指企业合并范围内净资产；所称“披露”，是指在《银行间债券市场非金融企业债务融资工具信息披露规则》中规定的信息披露渠道进行披露。<br /><br />（七）【其他情况】本章关于持有人会议的约定与《银行间债券市场非金融企业债务融资工具持有人会议规程》要求不符的，或本章内对持有人会议机制约定不明的,按照《银行间债券市场非金融企业债务融资工具持有人会议规程》要求执行。<br /><br />第十二章 主动债务管理<br /><br />在本期债务融资工具存续期内，发行人可能根据市场情况，依据法律法规、规范性文件和协会相关自律管理规定及要求，在充分尊重投资人意愿和保护投资人合法权益的前提下，遵循平等自愿、公平清偿、诚实守信的原则，对本期债务融资工具进行主动债务管理。发行人可能采取的主动债务管理方式包括但不限于置换、同意征集等。<br /><br />一、置换<br /><br />置换是指非金融企业发行债务融资工具用于以非现金方式交换其他存续债务融资工具（以下统称置换标的）的行为。<br /><br />企业若将本期债务融资工具作为置换标的实施置换，将向本期债务融资工具的全体持有人发出置换要约，持有人可以其持有的全部或部分置换标的份额参与置换。<br /><br />参与置换的企业、投资人、主承销商等机构应按照《银行间债券市场非金融企业债务融资工具置换业务指引（试行）》以及交易商协会相关规定实施置换。<br /><br />二、同意征集机制<br /><br />同意征集是指债务融资工具发行人针对可能影响持有人权利的重要事项，主动征集持有人意见，持有人以递交同意回执的方式形成集体意思表示，表达是否同意发行人提出的同意征集事项的机制。<br /><br />（一）同意征集事项<br /><br />在本期债务融资工具存续期内，对于需要取得本期债务融资工具持有人同意后方能实施的以下事项，发行人可以实施同意征集：<br /><br />1.变更本期债务融资工具与本息偿付直接相关的条款，包括本金或利息金额、计算方式、支付时间、信用增进安排；<br /><br />2.新增、变更发行文件中的选择权条款、持有人会议机制、同意征集机制、投资人保护条款以及争议解决机制；<br /><br />3.聘请、解聘、变更受托管理人或变更涉及持有人权利义务的受托管理协议条款；<br /><br />4.除合并、分立外，发行人拟向第三方转移本期债务融资工具清偿义务；<br /><br />5.变更可能会严重影响持有人收取债务融资工具本息的其他约定。<br /><br />6.其他按照交易商协会自律管理规定可以实施同意征集的事项。<br /><br />（二）同意征集程序<br /><br />1.同意征集公告<br /><br />发行人实施同意征集，将通过交易商协会认可的渠道披露同意征集公告。同意征集公告内容包括但不限于下列事项：<br /><br />（1）本期债务融资工具基本信息;<br /><br />（2）同意征集的实施背景及事项概要;<br /><br />（3）同意征集的实施程序：包括征集方案的发送日、发送方式，同意征集开放期、截止日（开放期最后一日），同意回执递交方式和其他相关事宜;<br /><br />（4）征集方案概要：包括方案标题、主要内容等;<br /><br />（5）发行人指定的同意征集工作人员的姓名及联系方式;<br /><br />（6）相关中介机构及联系方式（如有）;<br /><br />（7）一定时间内是否有主动债务管理计划等。<br /><br />2.同意征集方案<br /><br />发行人将拟定同意征集方案。同意征集方案应有明确的同意征集事项，遵守法律法规和银行间市场自律规则，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序、损害社会公共利益及他人合法权益。<br /><br />发行人存在多个同意征集事项的，将分别制定征集方案。<br /><br />3.同意征集方案发送<br /><br />发行人披露同意征集公告后，可以向登记托管机构申请查询债务融资工具持有人名册。持有人名册查询日与征集方案发送日间隔应当不超过3个工作日。<br /><br />发行人将于征集方案发送日向持有人发送征集方案。<br /><br />征集方案内容与增进机构、受托管理人等机构有关的，方案应同时发送至相关机构。持有人及相关机构如未收到方案，可向发行人获取。<br /><br />4.同意征集开放期<br /><br />同意征集方案发送日（含当日）至持有人递交同意回执截止日（含当日）的期间为同意征集开放期。本期债务融资工具的同意征集开放期最长不超过10个工作日。<br /><br />5.同意回执递交<br /><br />持有人以递交同意回执的方式表达是否同意发行人提出的同意征集事项。持有人应当在同意征集截止日前（含当日）将同意征集回执递交发行人。发行人存在多个同意征集事项的，持有人应当分别递交同意回执。<br /><br />6.同意征集终结<br /><br />在同意征集截止日前，单独或合计持有超过1/3本期债务融资工具余额的持有人，书面反对发行人采用同意征集机制就本次事项征集持有人意见的，本次同意征集终结，发行人应披露相关情况。征集事项触发持有人会议召开情形的，持有人会议召集人应根据《银行间债券市场非金融企业债务融资工具持有人会议规程》规定及本募集说明书的约定，另行召集持有人会议。<br /><br />（三）同意征集事项的表决<br /><br />1.持有人所持每一债务融资工具最低面额为一表决权。未提交同意回执的持有人不参与表决，其所持有的表决权计入总表决权。<br /><br />2.发行人及其重要关联方除非全额合规持有本期债务融资工具，否则不享有表决权。利用、隐瞒关联关系侵害其他人合法利益的，相关方应承担相应法律责任。<br /><br />3.发行人根据登记托管机构提供的同意征集截止日持有人名册，核对相关债项持有人当日债券账务信息。<br /><br />同意征集截止日终无对应债务融资工具面额的同意回执视为无效回执，无效回执不计入同意征集表决权统计范围。<br /><br />持有人未在截止日日终前递交同意回执、同意回执不规范或表明弃权的，视为该持有人弃权，其所持有的债务融资工具面额计入同意征集表决权统计范围。<br /><br />4.除法律法规另有规定外，同意征集方案经持有本期债务融资工具总表决权超过1/2的持有人同意，本次同意征集方可生效。<br /><br />（四）同意征集结果的披露与见证<br /><br />1.发行人将在同意征集截止日后的5个工作日内在交易商协会认可的渠道披露同意征集结果公告。<br /><br />同意征集结果公告应包括但不限于以下内容：参与同意征集的本期债务融资工具持有人所持表决权情况;征集方案概要、同意征集结果及生效情况；同意征集结果的实施安排。<br /><br />2.发行人将聘请至少2名律师对同意征集的合法合规性进行全程见证，并对征集事项范围、实施程序、参与同意征集的人员资格、征集方案合法合规性、同意回执有效性、同意征集生效情况等事项出具法律意见书。法律意见书应当与同意征集结果公告一同披露。<br /><br />（五）同意征集的效力<br /><br />1.除法律法规另有规定外，满足生效条件的同意征集结果对本期债务融资工具持有人，包括所有参与征集或未参与征集，同意、反对征集方案或者弃权，有表决权或者无表决权的持有人，以及在相关同意征集结果生效后受让债务融资工具的持有人，具有同等效力和约束力。<br /><br />2.除法律法规另有规定或本募集说明书另有约定外，满足生效条件的同意征集结果对本期债务融资工具的发行人和持有人具有约束力。<br /><br />3.满足生效条件的同意征集结果，对增进机构、受托管理人等第三方机构，根据法律法规规定或当事人之间的约定产生效力。<br /><br />（六）同意征集机制与持有人会议机制的衔接<br /><br />1.征集事项触发持有人会议召开情形的，发行人主动实施同意征集后，持有人会议召集人可以暂缓召集持有人会议。<br /><br />2.发行人实施同意征集形成征集结果后，包括发行人与持有人形成一致意见或未形成一致意见，持有人会议召集人针对相同事项可以不再召集持有人会议。<br /><br />（七）其他<br /><br />本募集说明书关于同意征集机制的约定与《银行间债券市场非金融企业债务融资工具同意征集操作指引》要求不符的，或本募集说明书关于同意征集机制未作约定或约定不明的，按照《银行间债券市场非金融企业债务融资工具同意征集操作指引》要求执行。<br /><br />第十三章违约、风险情形及处置<br /><br />为保证按期足额偿付债务融资工具，发行人制定了相应的偿债计划和保障措施。此外，债务融资工具的债权人还可以依据法律法规的规定和本募集说明书的约定，以债务融资工具债权人会议的形式行使有关权利。<br /><br />一、违约事件<br /><br />（一）以下事件构成本期债务融资工具项下的违约事件：<br /><br />1、在本募集说明书约定的本金到期日、付息日、回售行权日等本息应付日，发行人未能足额偿付约定本金或利息；<br /><br />【宽限期条款】发行人在上述情形发生之后有5个工作日的宽限期。宽限期内应以当期应付未付的本金和利息为计息基数、按照票面利率上浮10 BP计算利息。<br /><br />发行人发生前款情形，应不晚于本息应付日的次1个工作日披露企业关于在宽限期支付本金或兑付利息的安排性公告，说明债项基本情况、未能按期支付的原因、宽限期条款及计息情况、宽限期内偿付安排等内容。<br /><br />发行人在宽限期内足额偿付了全部应付本金和利息（包括宽限期内产生的利息），则不构成本期债务融资工具项下的违约事件，发行人应不晚于足额偿还的次1个工作日披露企业关于在宽限期内完成资金偿付的公告，说明债项基本情况及支付完成情况等，同时下一计息期（如有）起算日应从足额偿付的次一工作日开始起算，终止日不变。<br /><br />若发行人在宽限期届满日仍未足额支付利息或兑付本金的，则构成本期债务融资工具项下的违约事件，发行人应于当日向市场披露企业关于未按约定在宽限期内支付利息或兑付本金的公告，说明债项基本情况、未能在宽限期内支付的原因及相关工作安排。<br /><br />2、因发行人触发本募集说明书中其他条款的约定（如有）或经法院裁判、仲裁机构仲裁导致本期债务融资工具提前到期，或发行人与持有人另行合法有效约定的本息应付日届满，而发行人未能按期足额偿付本金或利息。<br /><br />3、在本期债务融资工具获得全部偿付或发生其他使得债权债务关系终止的情形前，法院受理关于发行人的破产申请；<br /><br />4、本期债务融资工具获得全部偿付或发生其他使得债权债务关系终止的情形前，发行人为解散而成立清算组或法院受理清算申请并指定清算组，或因其它原因导致法人主体资格不存在。<br /><br />二、违约责任<br /><br />（一）【持有人有权启动追索】如果发行人发生前款所述违约事件的，发行人应当依法承担违约责任；持有人有权按照法律法规及本募集说明书约定向发行人追偿本金、利息以及违约金，或者按照受托管理协议约定授权受托管理人代为追索。<br /><br />（二）【违约金】发行人发生上述违约事件，除继续支付利息之外(按照前一计息期利率，至实际给付之日止)，还须向债务融资工具持有人支付违约金，法律另有规定除外。违约金自违约之日起（约定了宽限期的，自宽限期届满之日起）到实际给付之日止，按照应付未付本息乘以日利率0.21‰计算。<br /><br />三、偿付风险<br /><br />本募集说明书所称“偿付风险”是指，发行人按本期发行文件等与持有人之间的约定以及法定要求按期足额偿付债务融资工具本金、利息存在重大不确定性的情况。<br /><br />本期债务融资工具不设担保，能否按期兑付完全取决于公司的信用。在本期债务融资工具的存续期内：如产业政策、法律法规、市场等不可控因素对公司的经营活动产生重大负面影响或资金周转出现困难，进而造成公司不能从预期的还款来源获得足够的资金，将可能影响本期债务融资工具的按时足额支付本金、利息，从而构成偿付风险。<br /><br />发行人一旦出现偿付风险或发生违约事件，将按照法律法规、公司信用类债券违约处置相关规定以及银行间协会相关自律管理规定及要求，遵循平等自愿、公平清偿、公开透明、诚实守信等原则，稳妥开展风险违约处置相关工作。<br /><br />四、发行人的义务<br /><br />发行人应按照募集说明书等协议约定以及协会自律管理规定进行信息披露，真实、准确、完整、及时、公平地披露信息；按照约定和承诺落实投资人保护措施、持有人会议决议等；配合中介机构开展持有人会议召集召开、跟踪监测等违约及风险处置工作。发行人应按照约定及时筹备偿付资金，并划付至登记托管机构指定账户。<br /><br />五、发行人应急预案<br /><br />发行人预计出现偿付风险或“违约事件”时应及时建立工作组，制定、完善违约及风险处置应急预案，并开展相关工作。<br /><br />应急预案包括但不限于以下内容：工作组的组织架构与职责分工、内外部协调机制与联系人、信息披露与持有人会议等工作安排、付息兑付情况及偿付资金安排、拟采取的违约及风险处置措施、增信措施的落实计划（如有）、舆情监测与管理。<br /><br />六、风险及违约处置基本原则<br /><br />发行人出现偿付风险及发生违约事件后，应按照法律法规、公司信用类债券违约处置相关规定以及协会相关自律管理要求，遵循平等自愿、公平清偿、公开透明、诚实守信等原则，稳妥开展风险及违约处置相关工作，本募集说明书有约定从约定。<br /><br />七、处置措施<br /><br />发行人出现偿付风险或发生违约事件后，可与持有人协商采取下列处置措施：（一）重组并变更登记要素：发行人与持有人协商拟变更债务融资工具发行文件中与本息偿付相关的发行条款，包括本金或利息金额、计算方式、支付时间、信用增进协议及安排的，并变更相应登记要素的，应按照以下流程执行：<br /><br />1、将重组方案作为特别议案提交持有人会议，按照特别议案相关程序表决。议案应明确重组后债券基本偿付条款调整的具体情况。<br /><br />2、重组方案表决生效后，发行人应及时向中国外汇交易中心和银行间市场清算所股份有限公司提交变更申请材料。<br /><br />3、发行人应在登记变更完成后的2个工作日内披露变更结果。<br /><br />（二）重组并以其他方式偿付：发行人与持有人协商以其他方式履行还本付息义务的，应确保当期债务融资工具全体持有人知晓，保障其享有同等选择的权利。如涉及注销全部或部分当期债务融资工具的，应按照下列流程进行：<br /><br />1、发行人应将注销方案提交持有人会议审议，议案应明确注销条件、时间流程等内容，议案经由持有本期债务融资工具表决权超过总表决权数额50%的持有人同意后生效；<br /><br />2、注销方案表决生效后，发行人应当与愿意注销的持有人签订注销协议；注销协议应明确注销流程和时间安排；不愿意注销的持有人，所持债务融资工具可继续存续；<br /><br />3、发行人应在与接受方案的相关持有人签署协议后的2个工作日内，披露协议主要内容；<br /><br />4、发行人应在协议签署完成后，及时向银行间市场清算所股份有限公司申请注销协议约定的相关债务融资工具份额；<br /><br />5、发行人应在注销完成后的2个工作日内披露结果。<br /><br />八、不可抗力<br /><br />（一）不可抗力是指本期债务融资工具计划公布后，由于当事人不能预见、不能避免并不能克服的情况，致使本期债务融资工具相关责任人不能履约的情况。<br /><br />（二）不可抗力包括但不限于以下情况<br /><br />1、自然力量引起的事故如水灾、火灾、地震、海啸等；<br /><br />2、国际、国内金融市场风险事故的发生；交易系统或交易场所无法正常工作；<br /><br />3、社会异常事故如战争、罢工、恐怖袭击等。<br /><br />（三）不可抗力事件的应对措施<br /><br />1、不可抗力发生时，发行人或主承销商、联席主承销商应及时通知投资者及本期债务融资工具相关各方，并尽最大努力保护本期债务融资工具投资者的合法权益；<br /><br />2、发行人或主承销商、联席主承销商应召集本期债务融资工具持有人会议磋商，决定是否终止本期债务融资工具或根据不可抗力事件对本期债务融资工具的影响免除或延迟相关义务的履行。<br /><br />九、争议解决机制<br /><br />任何因募集说明书产生或者与本募集说明书有关的争议，由各方协商解决。协商不成的，（以下选项择其一，不可多选）<br /><br />（□由______________________法院管辖。）<br /><br />（□√均应提交深圳仲裁委员会根据申请时有效的仲裁规则进行裁决。）<br /><br />十、弃权<br /><br />任何一方当事人未能行使或延迟行使本文约定的任何权利，或宣布对方违约仅适用某一特定情势，不能视作弃权，也不能视为继续对权利的放弃，致使无法对今后违约方的违约行为行使权利。任何一方当事人未行使任何权利，也不会构成对对方当事人的弃权。<br /><br />第十四章 与本期债务融资工具发行有关的机构<br /><br />一、发行人及中介机构的联系方式<br /><br />发行人： 	招商局蛇口工业区控股股份有限公司 住所：广东省深圳市南山区蛇口太子路1号新时代广场法定代表人：朱文凯 联系人：徐念龙 联系电话：0755-26805307 传真：0755-26691037 邮编：518067 	<br /><br />主承销商、簿记管理人： 	招商银行股份有限公司法定代表人：缪建民 地址：深圳市深南大道2016号招商银行深圳分行大厦联系人：曹翀、甘亚雯 联系电话：0755-88026130、0755-88023712 传真：0755-88026221 邮编：518000 	<br /><br />存续期管理机构： 	招商银行股份有限公司法定代表人：缪建民 	<br /><br />地址：深圳市深南大道2016号招商银行深圳分行大厦联系人：曹翀、甘亚雯 	<br /><br />联系电话：0755-88026130、0755-88023712 	<br /><br />传真：0755-88026221 	<br /><br />邮编：518000 	<br /><br />律师事务所： 	广东信达律师事务所 律师事务所：广东信达律师事务所 住所：益田路6001号太平金融大厦11、12楼 联系地址：益田路6001号太平金融大厦11、12楼 事务所负责人：李忠 经办律师：张森林、方映华 联系电话：0755-88265288 传真：0755-88265537 	<br /><br />会计师事务所： 	德勤华永会计师事务所(特殊普通合伙) 	<br /><br />住所：上海市黄浦区延安东路222号30楼 	<br /><br />联系人：吴汪斌 联系电话：021-61418888 传真：021-63350003 邮政编码：200002 毕马威华振会计师事务所（特殊普通合伙） 办公地址：北京市东长安街1号东方广场毕马威大楼8楼 事务所负责人：邹俊 联系人：陈泳意、杨玲联系电话：020-3813 7738 传真：8620 3813 7000 邮政编码：510623 	<br /><br />登记、托管、结算机构： 	银行间市场清算所股份有限公司 	<br /><br />地址：上海市黄浦区中山南路318号东方国际金融广场2号楼33F 	<br /><br />法定代表人：马贱阳 	<br /><br />联系人：发行岗 	<br /><br />联系电话：021-6332 6662 	<br /><br />传真：021-6332 6661 	<br /><br />邮政编码：200010 	<br /><br />集中簿记建档系统技术支持机构： 	北京金融资产交易所有限公司 地址：北京市西城区金融大街乙17号 法定代表人：郭仌 联系人：发行部 电话：010-57896722、010-57896516 传真：010-57896726 	<br /><br />邮政编码：100032<br /><br />信息披露事务负责人<br /><br />朱瑜<br /><br />职位：董事会秘书办公室部门负责人<br /><br />传真：0755-26818666<br /><br />电子邮箱：cmskir@cmhk.com<br /><br />办公地址：深圳南山区蛇口兴华路6号南海意库3号楼联系电话：0755-26695281<br /><br />二、发行人同中介机构的股权关系及其他重大利害关系<br /><br />截至2025年12月末，发行人的实际控制人招商局集团有限公司持有承销团成员招商银行股份有限公司股份比例为29.97%。<br /><br />第十五章备查文件和查询地址<br /><br />一、备查文件<br /><br />1、接受注册通知书；<br /><br />2、招商局蛇口工业区控股股份有限公司2026-2028年度债务融资工具募集说明书；<br /><br />3、招商局蛇口工业区控股股份有限公司2026-2028年度债务融资工具法律意见书；<br /><br />4、招商局蛇口工业区控股股份有限公司2023、2024、2025年度经审计的合并及母公司财务报告；<br /><br />5、招商局蛇口工业区控股股份有限公司主体信用评级报告及跟踪评级安排（如有）；<br /><br />6、中国银行间市场交易商协会要求的其他需披露的文件。<br /><br />二、查询地址<br /><br />投资人可以在本期债务融资工具存续期限内到下列互联网网址查阅相关发行文件：<br /><br />中国银行间市场交易商协会网站：http://www.nafmii.org.cn/<br /><br />上海清算所网：http://www.shclearing.com/<br /><br />中国货币网：http://www.chinamoney.com.cn/<br /><br />如对本募集说明书或上述文件有任何疑问，可以咨询本公司。本公司联系方式见第十四章。