光明房地产集团股份有限公司<br /><br />2025年度第一期超短期融资券募集说明书<br /><br />注册金额： 	人民币14亿元 	<br /><br />本期发行金额： 	人民币6亿元 	<br /><br />发行期限： 	270天 	<br /><br />评级机构： 	上海新世纪资信评估投资服务有限公司 	<br /><br />主体评级： 	AA+ 	<br /><br />担保情况： 	无担保 	<br /><br />主承销商/簿记管理人/存续期管理机构：<br /><br />上海农村商业银行股份有限公司<br /><br />联席主承销商：<br /><br />北京银行股份有限公司<br /><br />二〇二五年八月<br /><br />声明与承诺<br /><br />本期债务融资工具已在交易商协会注册，注册不代表交易商协会对本期债务融资工具的投资价值作出任何评价，也不代表对债务融资工具的投资风险作出了任何判断。凡欲认购本期债券的投资者，请认真阅读本募集说明书全文及有关的信息披露文件，对信息披露的真实性、准确性、完整性和及时性进行独立分析，并据以独立判断投资价值，自行承担与其有关的任何投资风险。<br /><br />企业及时、公平地履行信息披露义务，企业及其全体董事、高级管理人员或履行同等职责的人员保证募集说明书信息披露的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏。董事、高级管理人员或履行同等职责的人员不能保证所披露的信息真实、准确、完整的，应披露相应声明并说明理由。全体董事、高级管理人员已按照《公司信用类债券信息披露管理办法》及协会相关自律管理要求履行了相关内部程序。<br /><br />本公司负责人和主管会计工作的负责人、会计机构负责人保证本募集说明书所述财务信息真实、准确、完整、及时。<br /><br />发行人或其授权的机构已就募集说明书中引用中介机构意见的内容向相关中介机构进行了确认，中介机构确认募集说明书所引用的内容与其就本期债券发行出具的相关意见不存在矛盾，对所引用的内容无异议。若中介机构发现未经其确认或无法保证一致性或对引用内容有异议的，本公司和相关中介机构将对异议情况进行披露。<br /><br />凡通过认购、受让等合法手段取得并持有本期债务融资工具的，均视同自愿接受本募集说明书对各项权利义务的约定。包括债券持有人会议规则及债券募集说明书中其他有关发行人、债券持有人或履行同等职责的机构等主体权利义务的相关约定等。<br /><br />发行人承诺根据法律法规的规定和本募集说明书的约定履行义务，接受投资者监督。<br /><br />截至募集说明书签署日，除已披露信息外，无其他影响偿债能力的重大事项。<br /><br />投资人可通过发行人在相关平台披露的募集说明书查阅历史信息。相关链接详见“第十七章 备查文件及查询地址”。<br /><br />目 录<br /><br />重要提示 ....................................................................................................................... 5<br /><br />一、发行人主体提示................................................................................................ 5<br /><br />二、发行条款提示.................................................................................................... 7<br /><br />三、投资人保护机制相关提示................................................................................ 7<br /><br />第一章 释义 ............................................................................................................... 10<br /><br />第二章 投资风险提示及说明 ................................................................................... 13<br /><br />一、本期债务融资工具相关的投资风险.............................................................. 13<br /><br />二、与发行人相关的风险...................................................................................... 13<br /><br />第三章 发行条款 ....................................................................................................... 27<br /><br />一、本期超短期融资券的发行条款...................................................................... 27<br /><br />二、发行安排.......................................................................................................... 28<br /><br />第四章 本期超短期融资券募集资金用途 ............................................................... 31<br /><br />一、募集资金用途.................................................................................................. 31<br /><br />二、本期超短期融资券募集资金的管理.............................................................. 31<br /><br />三、发行人承诺...................................................................................................... 33<br /><br />四、偿债保障措施.................................................................................................. 33<br /><br />第五章 发行人的基本情况 ....................................................................................... 36<br /><br />一、发行人基本信息.............................................................................................. 36<br /><br />二、发行人历史沿革.............................................................................................. 36<br /><br />三、发行人股权结构.............................................................................................. 39<br /><br />四、发行人股东及实际控制人.............................................................................. 40<br /><br />五、发行人独立性.................................................................................................. 42<br /><br />六、发行人重大权益投资情况.............................................................................. 43<br /><br />七、发行人公司治理及内部控制情况.................................................................. 51<br /><br />八、发行人董事及高级管理人员.......................................................................... 61<br /><br />九、发行人主营业务情况...................................................................................... 63<br /><br />十、发行人在建及拟建项目情况........................................................................ 104<br /><br />十一、发行人发展战略........................................................................................ 104<br /><br />十二、发行人所属行业状况、行业地位及竞争优势........................................ 104<br /><br />十三、发行人其他经营重要事项........................................................................ 115<br /><br />第六章 发行人主要财务状况 ................................................................................. 117<br /><br />一、发行人主要会计数据及财务指标................................................................ 117<br /><br />二、发行人财务情况分析.................................................................................... 130<br /><br />三、发行人有息债务情况.................................................................................... 160<br /><br />四、发行人关联交易情况.................................................................................... 179<br /><br />五、发行人或有事项............................................................................................ 190<br /><br />六、发行人受限资产情况.................................................................................... 202<br /><br />七、发行人衍生产品情况.................................................................................... 213<br /><br />八、发行人重大投资理财产品情况.................................................................... 214<br /><br />九、发行人海外投资情况.................................................................................... 214<br /><br />十、发行人直接债务融资计划............................................................................ 214<br /><br />十一、发行人其他重大（重要）事项................................................................ 214<br /><br />第七章 发行人资信情况 ......................................................................................... 216<br /><br />一、发行人授信情况............................................................................................ 216<br /><br />二、发行人债务违约记录.................................................................................... 216<br /><br />三、发行人债务融资工具偿付情况.................................................................... 216<br /><br />第八章 债务融资工具信用增进 ............................................................................. 220<br /><br />第九章 税务事项 ..................................................................................................... 221<br /><br />一、增值税............................................................................................................ 221<br /><br />二、所得税............................................................................................................ 221<br /><br />三、印花税............................................................................................................ 221<br /><br />四、税项抵销........................................................................................................ 222<br /><br />五、声明................................................................................................................ 222<br /><br />第十章 信息披露工作安排 ..................................................................................... 223<br /><br />一、本期债务融资工具发行前的信息披露........................................................ 223<br /><br />二、本期债务融资工具存续期内定期信息披露................................................ 224<br /><br />三、本期债务融资工具存续期内重大事项披露................................................ 224<br /><br />四、本期债务融资工具本息兑付信息披露........................................................ 226<br /><br />第十一章 持有人会议机制 ..................................................................................... 227<br /><br />一、持有人会议的目的与效力............................................................................ 227<br /><br />二、会议权限与议案............................................................................................ 227<br /><br />三、持有人会议的召开情形................................................................................ 228<br /><br />四、会议召集与召开............................................................................................ 230<br /><br />五、会议表决和决议............................................................................................ 232<br /><br />六、其他................................................................................................................ 233<br /><br />第十二章 受托管理人机制 ..................................................................................... 235<br /><br />第十三章 主动债务管理 ......................................................................................... 236<br /><br />一、置换................................................................................................................ 236<br /><br />二、同意征集机制................................................................................................ 236<br /><br />第十四章 违约、风险情形及处置 ......................................................................... 240<br /><br />一、违约事件........................................................................................................ 240<br /><br />二、违约责任........................................................................................................ 240<br /><br />三、发行人义务.................................................................................................... 240<br /><br />四、发行人应急预案............................................................................................ 241<br /><br />五、风险及违约处置基本原则............................................................................ 241<br /><br />六、处置措施........................................................................................................ 241<br /><br />七、不可抗力........................................................................................................ 242<br /><br />八、争议解决机制................................................................................................ 242<br /><br />九、弃权................................................................................................................ 242<br /><br />第十五章 投资人保护条款 ..................................................................................... 243<br /><br />第十六章 本期债务融资工具发行的有关机构 ..................................................... 244<br /><br />一、发行人............................................................................................................ 244<br /><br />二、主承销商/簿记管理人 .................................................................................. 244<br /><br />三、联席主承销商................................................................................................ 244<br /><br />四、存续期管理机构............................................................................................ 245<br /><br />五、登记、托管及结算机构................................................................................ 245<br /><br />六、集中簿记建档系统技术支持机构................................................................ 245<br /><br />七、审计机构........................................................................................................ 245<br /><br />八、信用评级机构................................................................................................ 246<br /><br />九、发行人法律顾问............................................................................................ 246<br /><br />第十七章 备查文件及查询地址 ............................................................................. 247<br /><br />一、备查文件........................................................................................................ 247<br /><br />二、查询地址........................................................................................................ 247<br /><br />附录：主要财务指标计算公式 ............................................................................... 249<br /><br />重要提示<br /><br />请投资者关注以下重大事项，并仔细阅读本募集说明书中“风险因素”等有关章节。<br /><br />一、发行人主体提示<br /><br />（一）核心风险提示<br /><br />1、盈利能力持续性风险<br /><br />近三年，发行人实现营业收入分别为165.41亿元、86.05亿元和55.54亿元；实现净利润分别为1.73亿元、1.15亿元和-9.97亿元。近三年发行人营业收入和净利润呈逐年下降态势并于2024年度出现亏损，存在盈利能力持续性风险。<br /><br />2、房地产政策风险<br /><br />发行人所处的房地产行业与宏观经济和国民生活紧密相联，与国民经济发展周期呈正相关关系，固定资产投资规模、房地产行业发展、城市化进展等均受到经济周期的影响。从2002年以来，国家相继采取了一系列宏观政策措施，出台了一系列政策法规，从信贷、土地、住房供应结构、税收、市场秩序、公积金政策等方面对房地产市场进行了规范和引导。上述宏观政策直接影响社会收入水平、收入预期、基建需求和支付能力，以及房地产市场的总体供求关系、产品供应结构等，如果公司不能较好地适应该等政策的变化，则公司的经营发展将可能受到一定影响。<br /><br />（二）情形提示<br /><br />近一年以来，发行人不涉及MQ.4表（重大资产重组）、MQ.8表（股权委托管理）的情形，涉及MQ.7表（重大事项），具体情况如下：<br /><br />1、发行人2024年度报表和2025年一季度报表新出现亏损<br /><br />2024年度，发行人实现净利润-9.97亿元，同比下降964.66%；2025年1-3月，发行人实现净利润-2.09亿元，同比下降8,950.81%。发行人近一年及一期出现亏损主要系受房地产市场形势影响，公司房地产板块中的商品房销售同比减少所致。<br /><br />针对以上不利财务变化，发行人将积极采取措施，坚持高质量发展，注重经营提质，把盘活存量、盘整资产、盘出现金流作为公司年内的重中之重，在当前政策支持力度不断提升的背景下，通过已经建立的存量去化机制，提前布局、及早部署，把握年内可能的市场窗口回暖期，全力以赴攻坚当下的销售低潮期，狠抓签约回款，加快常规销量，清理滞重存量，挖潜留存容量，以此保障公司房产主业经营运行稳中求进。<br /><br />2、发行人2024年度报表净资产同比下降10%以上<br /><br />截至2024年末，发行人净资产103.40亿元，较上一年末减少11.76亿元，同比下降 10.22%，主要是受房地产市场形势影响，公司房地产板块中的商品房销售同比下降，导致未分配利润同比下降所致。<br /><br />针对以上不利财务变化，发行人将积极采取措施，坚持高质量发展，注重经营提质，把盘活存量、盘整资产、盘出现金流作为公司年内的重中之重，在当前政策支持力度不断提升的背景下，通过已经建立的存量去化机制，提前布局、及早部署，把握年内可能的市场窗口回暖期，全力以赴攻坚当下的销售低潮期，狠抓签约回款，加快常规销量，清理滞重存量，挖潜留存容量，以此保障公司房产主业经营运行稳中求进。<br /><br />3、发行人2024年度部分财务指标同比大幅下降<br /><br />2024年度，发行人实现营业收入55.54亿元，较上一年度减少30.51亿元，同比下降 35.45%，主要是本期房产主业结转收入同比减少所致；同期实现营业利润-9.82亿元，较上一年度减少11.42亿元，同比下降712.44%，主要是本期房产主业经营利润同比减少所致；同期实现净利润-9.97亿元，较上一年度减少11.12亿元，同比下降964.66%，主要是本期房产主业利润同比减少所致。<br /><br />2024年度，发行人经营性现金流量净额为-10.52亿元，较上一年度减少2.84亿元，同比下降37.00%，主要是本期经营活动流入减少大于经营活动流出减少，导致同比减少所致。<br /><br />针对以上不利财务变化，发行人将积极采取措施，坚持高质量发展，注重经营提质，把盘活存量、盘整资产、盘出现金流作为公司年内的重中之重，在当前政策支持力度不断提升的背景下，通过已经建立的存量去化机制，提前布局、及早部署，把握年内可能的市场窗口回暖期，全力以赴攻坚当下的销售低潮期，狠抓签约回款，加快常规销量，清理滞重存量，挖潜留存容量，以此保障公司房产主业经营运行稳中求进。<br /><br />4、发行人取消监事会<br /><br />2025年5月29日，公司召开公司第九届董事会第三十次会议，审议通过《关于公司取消监事会、修订&lt;公司章程&gt;的议案》。同日，公司召开公司第九届监事会第十九次会议，审议通过《关于公司取消监事会、修订&lt;公司章程&gt;的议案》。2025年6月19日，公司召开2024年年度股东大会，审议通过《关于公司取消监事会、修订&lt;公司章程&gt;的议案》。<br /><br />根据《公司法》（2023年修订）、《上市公司章程指引》（2025年修订）等相关规定，结合发行人实际情况，公司将不再设置监事会，监事会的相应职权由董事会审计委员会行使，董事会审计委员会由三位成员组成，其中，王扬担任审计委员会主任委员，张晖明、朱洪超担任审计委员会委员，《公司监事会议事规则》等监事会相关制度相应废止，同时《公司章程》及相关公司治理制度中相关条款亦作出相应修订。<br /><br />本次取消监事会及取消后的公司治理结构符合《公司法》及公司章程的规定，不会对发行人公司治理、偿债能力产生不利影响。<br /><br />二、发行条款提示<br /><br />不涉及。<br /><br />三、投资人保护机制相关提示<br /><br />（一）关于持有人会议机制的提示<br /><br />本期债务融资工具募集说明书在“持有人会议机制”章节中明确，除法律法规另有规定外，持有人会议所审议通过的决议对本期债务融资工具全部持有人具有同等效力和约束力。<br /><br />本募集说明书在“持有人会议机制”章节对持有人会议召开情形进行了分层，“（1）本期债务融资工具信用增进安排、增进机构偿付能力发生重大不利变化；（2）发行人发行的其他债务融资工具或境内外债券的本金或利息未能按照约定按期足额兑付；（3）发行人及合并范围内子公司拟出售、转让、划转资产或放弃其他财产，将导致发行人净资产减少单次超过上年末经审计净资产的10%；（4）发行人及合并范围内子公司因会计差错更正、会计政策或会计估计的重大自主变更等原因，导致发行人净资产单次减少超过10%；（5）发行人最近一期净资产较上年末经审计净资产减少超过10%；（6）发行人及合并范围内子公司发生可能导致发行人丧失其重要子公司实际控制权的情形；（7）发行人及合并范围内子公司拟无偿划转、购买、出售资产或者通过其他方式进行资产交易，构成重大资产重组的；（8）发行人进行重大债务重组；（9）发行人拟合并、分立、减资，被暂扣或者吊销许可证件；（10）其他情形”等情形发生时，自事项披露之日起15个工作日内无人提议或提议的持有人未满足10%的比例要求，或前期已就同一事项召集会议且相关事项未发生重大变化的，存在相关事项不召开持有人会议的可能性。<br /><br />本募集说明书在“持有人会议机制”章节设置了“会议有效性”的要求，按照本募集说明书约定，参会持有人持有本期债务融资工具总表决权【超过1/2】，会议方可生效。参加会议的持有人才能参与表决，因此持有人在未参会的情况下，无法行使所持份额代表的表决权。<br /><br />本募集说明书在“持有人会议机制”章节设置了多数决机制，持有人会议决议应当经参加会议持有人所持表决权【超过1/2】通过；对影响投资者重要权益的特别议案，应当经参加会议持有人所持表决权【2/3以上】，且经本期债务融资工具总表决权【超过1/2】通过。因此，在议案未经全体持有人同意而生效的情况下，部分持有人虽不同意但已受生效议案的约束，“（1）变更本期债务融资工具与本息偿付直接相关的条款，包括本金或利息金额、计算方式、支付时间、信用增进安排；（2）新增、变更本募集说明书中的选择权条款、持有人会议机制、同意征集机制、投资人保护条款以及争议解决机制；（3）聘请、解聘、变更受托管理人或变更涉及持有人权利义务的受托管理协议条款；（4）除合并、分立外，向第三方转移本期债务融资工具清偿义务；（5）变更可能会严重影响持有人收取债务融资工具本息的其他约定”等所涉及的重要权益也存在因服从多数人意志受到不利影响的可能性。<br /><br />（二）关于受托管理机制的提示<br /><br />本期债务融资工具不涉及受托管理人及受托管理机制。<br /><br />（三）关于主动债务管理的提示<br /><br />在本期债务融资工具存续期内，发行人可能通过实施置换、同意征集等方式对本期债务融资工具进行主动债务管理。<br /><br />【置换机制】存续期内，若将本期债务融资工具作为置换标的实施置换后，将减少本期债务融资工具的存续规模，对于未参与置换或未全部置换的持有人，存在受到不利影响的可能性。<br /><br />【同意征集机制】本募集说明书在“主动债务管理”章节中约定了对投资人实体权利影响较大的同意征集结果生效条件和效力。按照本募集说明书约定，同意征集方案经持有本期债务融资工具总表决权【超过1/2】的持有人同意，本次同意征集方可生效。除法律法规另有规定外，满足生效条件的同意征集结果对本期债务融资工具全部持有人具有同等效力和约束力，并产生约束发行人和持有人的效力。因此，在同意征集事项未经全部持有人同意而生效的情况下，个别持有人虽不同意但已受生效同意征集结果的约束，包括收取债务融资工具本息等自身实体权益存在因服从绝大多数人意志可能受到不利影响的可能性。<br /><br />（四）关于违约、风险情形及处置的提示<br /><br />本期债务融资工具募集说明书“违约、风险情形及处置”章节约定，当发行人发生风险或违约事件后，发行人可以与持有人协商采取以下风险及违约处置措施：<br /><br />【重组并变更登记要素】发行人和持有人可协商调整本期债务融资工具的基本偿付条款。选择召开持有人会议的，适用第十一章“持有人会议机制”中特别议案的表决比例。生效决议将约束本期债项下所有持有人。如约定同意征集机制的，亦可选择适用第十三章“主动债务管理”中“同意征集机制”实施重组。<br /><br />（五）关于投资者保护条款的提示<br /><br />无。<br /><br />请投资人仔细阅读相关内容，知悉相关风险。<br /><br />第一章 释义<br /><br />在本募集说明书中，除非上下文另有规定，下列词汇具有以下含义：<br /><br />本公司/发行人/光明地产 	指 	光明房地产集团股份有限公司 	<br /><br />非金融企业债务融资工具/债务融资工具 	指 	具有法人资格的非金融企业在银行间债券市场发行的，约定在一定期限内还本付息的有价证券 光明房地产集团股份有限公司2025年度第一期超短期融资券 公司为本次发行而制作的《光明房地产集团股份有限公司2025年度第一期超短期融资券募集说明书》 	<br /><br />本期超短期融资券 	指 	<br /><br />募集说明书 	指 	<br /><br />人民银行 	指 	中国人民银行 	<br /><br />交易商协会 	指 	中国银行间市场交易商协会 	<br /><br />银行间市场 	指 	中国银行间债券市场 	<br /><br />上海清算所 	指 	银行间市场清算所股份有限公司 	<br /><br />北金所 	指 	北京金融资产交易所有限公司 	<br /><br />主承销商/簿记管理人 	指 	上海农村商业银行股份有限公司 	<br /><br />联席主承销商 	指 	北京银行股份有限公司 	<br /><br />存续期管理机构 		上海农村商业银行股份有限公司 	<br /><br />承销团 	指 	由主承销商根据《银行间债券市场非金融企业债务融资工具承销团协议》组织的本期债务融资工具承销团队 	<br /><br />承销协议 	指 	发行人与主承销商签订的《光明房地产集团股份有限公司2025-2027年度超短期融资券承销协议》 	<br /><br />余额包销 	指 	本期债务融资工具的主承销商按照《光明房地产集团股份有限公司2025-2027年度超短期融资券承销协议》的规定，在规定的发行日后，将未售出的本期债务融资工具全部自行购入的承销方式 	<br /><br />集中簿记建档 	指 		发行人和主承销商、联席主承销商协商确定利率（价格）区间后，承销团成员/投资人发出申购定单，由簿记管理人记录承销团成员/投资人认购债务融资工具利率（价格）及数量意愿，按约定的定价和配售方式确定最终发行利率（价格）并进行配售的行为。集中簿记建档是簿记建档的一种实现形式，通过集中簿记建档系统实现簿记建档过程全流程线上化处理 	<br /><br />簿记管理人 	指 		制定集中簿记建档流程及负责具体集中簿记建档操作的机构，本期超短期融资券发行期间由上海农村商业银行股份有限公司担任 中华人民共和国境内商业银行的对公营业日（不包括法定节假日或休息日） 中华人民共和国的法定及政府指定节假日或休息日（不包括香港特别行政区、澳门特别行政区和台湾省的法定节假日或休息日） 2022年度、2023年度、2024年度和2025年1-3月 人民币元（有特殊说明情况的除外） 2022年度、2023年度及2024年度 	<br /><br />工作日 	指 		<br /><br />法定节假日或休息日 	指 		<br /><br />元 	指 		<br /><br />近三年 	指 		<br /><br />近三年及一期 	指 		<br /><br />近三年末 	指 	2022年末、2023年末和2025年末 	<br /><br />近三年及一期末 	指 	2022年末、2023年末、2024年末和2025年3月末 	<br /><br />近一年 	指 	2024年度 	<br /><br />近一年及一期 	指 	2024年度及2025年1-3月 	<br /><br />近一年末 	指 	2024年末 	<br /><br />近一年及一期末 	指 	2024年末和2025年3月末 	<br /><br />审计机构 	指 	立信会计师事务所（特殊普通合伙） 	<br /><br />发行人律师 	指 	上海市锦天城律师事务所 	<br /><br />新世纪 	指 	上海新世纪资信评估投资服务有限公司 	<br /><br />光明集团 	指 	光明食品（集团）有限公司 	<br /><br />海博股份 	指 	发行人曾用名“上海海博股份有限公司” 	<br /><br />农房集团 	指 	农工商房地产（集团）有限公司 	<br /><br />申宏冷藏 	指 	上海申宏冷藏储运有限公司 	<br /><br />海博物流 	指 	上海海博物流（集团）有限公司 	<br /><br />海博西郊 	指 	上海海博西郊物流有限公司 	<br /><br />海博斯班赛 	指 	上海海博斯班赛国际物流有限公司 	<br /><br />城乡建筑设计院 	指 	上海城乡建筑设计院有限公司 	<br /><br />益民集团 	指 	上海益民食品一厂（集团）有限公司 	<br /><br />大都市资产 	指 	上海大都市资产经营管理有限公司 	<br /><br />农工商绿化 	指 	上海农工商绿化有限公司 	<br /><br />中景房产 	指 	上海中景房产有限责任公司 	<br /><br />海博出租 	指 	上海海博出租汽车有限公司 	<br /><br />上海海博投资 	指 	上海海博投资有限公司 	<br /><br />海博宏通 	指 	上海海博宏通投资发展有限公司 	<br /><br />安吉海博山庄 	指 	安吉海博山庄酒店有限公司 	<br /><br />思乐得 	指 	上海思乐得不锈钢制品有限公司 	<br /><br />光明海博投资 	指 	光明海博投资发展有限公司 	<br /><br />临港奉贤 	指 	上海临港奉贤经济发展有限公司 	<br /><br />广林物业 	指 	上海广林物业管理有限公司 	<br /><br />良友集团 	指 	上海良友（集团）有限公司 	<br /><br />农房投资合伙企业 	指 	上海农房投资发展合伙企业（有限合伙） 	<br /><br />农房投资 	指 	上海农工商房地产投资管理有限公司 	<br /><br />湖北置业 	指 	农工商房地产集团湖北置业投资有限公司 	<br /><br />萧山置业 	指 	农工商房地产集团杭州萧山置业有限公司 	<br /><br />汉阳置业 	指 	湖北交投海陆景汉阳置业开发有限公司 	<br /><br />锦如置业 	指 	上海锦如置业有限公司 	<br /><br />南浔置业 	指 	农工商房地产（集团）南浔置业有限公司 	<br /><br />汇晟置业 	指 	光明房地产集团上海汇晟置业有限公司 	<br /><br />金山卫置业 	指 	光明房地产集团上海金山卫置业有限公司 	<br /><br />光明泗泾 	指 	上海光明泗泾建设发展有限公司 	<br /><br />千岛湖立元 	指 	杭州千岛湖立元置业有限公司 	<br /><br />浙江明佑 	指 	浙江明佑置业有限公司 	<br /><br />烟台平土 	指 	烟台平土房地产有限公司 	<br /><br />宜兴鸿鹄 	指 	宜兴鸿鹄地产开发有限公司 	<br /><br />江苏明宏 	指 	光明房地产集团江苏明宏置业有限公司 	<br /><br />光明紫博 	指 	云南光明紫博置业有限公司 	<br /><br />常州明城 	指 	常州明城置业发展有限公司 	<br /><br />苏州置业 	指 	光明房地产集团（苏州）置业有限公司 	<br /><br />浙江明玖 	指 	光明房地产集团浙江明玖置业有限公司 	<br /><br />武汉明利 	指 	武汉明利房地产开发有限公司 	<br /><br />开元置业 	指 	郑州光明开元置业有限公司 	<br /><br />余姚中珉 	指 	余姚中珉置业有限公司 	<br /><br />苏州绿淼 	指 	苏州绿淼不动产开发有限公司 	<br /><br />海博供应链 	指 	上海海博供应链管理有限公司 	<br /><br />苏州和都 	指 	苏州和都置业有限公司 	<br /><br />常州百俊 	指 	常州百俊房地产开发有限公司 	<br /><br />杭州润昕 	指 	杭州润昕置业有限公司 	<br /><br />城明置业 	指 	上海城明置业有限公司 	<br /><br />集团财务公司 	指 	光明食品集团财务有限公司 	<br /><br />广西明通 	指 	农工商房地产（集团）广西明通置业有限公司 	<br /><br />东平小镇公司 	指 	光明食品集团上海东平小镇农场有限公司 	<br /><br />ABS 	指 	资产支持专项计划 	<br /><br />第二章 投资风险提示及说明<br /><br />投资者购买本期债务融资工具，应当认真阅读本募集说明书及有关的信息披露文件，进行独立的投资判断。本期债务融资工具依法发行后，因发行人经营与收益的变化引致的投资风险，由投资者自行负责。投资者在评价和认购本期债务融资工具时，应特别认真地考虑下列各种风险因素：<br /><br />一、本期债务融资工具相关的投资风险<br /><br />（一）利率风险<br /><br />本期债务融资工具的利率水平是根据当前市场的利率水平和债务融资工具信用评级由簿记建档确定。受国民经济运行状况和国家宏观政策等因素的影响，市场利率存在波动的不确定性。本期债务融资工具在存续期限内，不排除市场利率波动的可能，利率的波动将给投资者投资本期债务融资工具的收益水平带来一定的不确定性。<br /><br />（二）流动性风险<br /><br />本期债务融资工具将在银行间债券市场上进行交易流通，在转让时存在一定的交易流动性风险，公司无法保证本期债务融资工具会在银行间债券市场上有活跃的交易。<br /><br />（三）偿付风险<br /><br />在本期债务融资工具的存续期间，如果由于不能控制的市场及环境变化，公司不能从预期的还款来源中获得足够资金，可能使本期债务融资工具本息不能按期足额得到兑付。<br /><br />二、与发行人相关的风险<br /><br />（一）财务风险<br /><br />1、短期偿债压力较大的风险<br /><br />近三年末，发行人流动比率分别为2.19、2.41和2.75；速动比率分别为0.71、0.77和0.64，流动资产中存货占比较大导致发行人速动比率较低。发行人房地产板块整体运营及销售水平较以前年度有所下滑，行业整体波动可能引起存货周转速度放缓，使资产变现能力以及短期偿债能力受到影响，因此，发行人存在短期偿债压力较大的风险。<br /><br />2、资产负债率较高的风险<br /><br />近三年末，发行人资产负债率分别达到82.59%、81.92%和82.64%，剔除预收账款及合同负债后的资产负债率分别为80.78%、80.41%和81.40%，发行人资产负债水平较高。尽管发行人与多家银行保持稳定的合作关系，市场形象良好，融资渠道畅通，但如果发行人整体负债水平进一步上升，可能对发行人的长期偿债能力产生一定影响。<br /><br />3、期间费用占营业收入比重较高的风险<br /><br />近三年，发行人期间费用合计分别为17.98亿元、17.98亿元和17.76亿元，占同期营业收入的比重分别为10.87%、20.90%和31.98%。期间费用较高是公司业务规模不断扩大的合理现象，但是如果公司费用总额增长较快，可能会压缩公司的利润空间，进而对公司盈利能力产生一定的影响。<br /><br />4、受限资产规模较大的风险<br /><br />近三年末，发行人受限资产账面价值分别为 174.95亿元、220.66亿元和223.77亿元，受限资产占净资产的比重分别为148.87%、191.60%和216.41%。发行人受限资产以存货和货币资金为主，货币资金受限原因主要是用于售房款监管及按揭贷款担保。近三年末发行人受限资产规模持续增长，占净资产的比重较高，可能对发行人的资产质量以及流动性产生一定的影响。<br /><br />5、有息债务规模较大的风险<br /><br />近三年末，发行人短期借款余额分别为7.55亿元、5.47亿元和2.78亿元，长期借款分别为235.07亿元、226.44亿元和219.74万元；应付债券分别为31.00亿元、49.00亿元和66亿元。发行人有息债务规模较大，面临一定的偿债压力。<br /><br />6、流动负债规模较大的风险<br /><br />近三年末，发行人流动负债分别为287.60亿元、243.48亿元和204.73亿元，占总负债比重分别为51.59%、46.66%和41.59%。总体来看，发行人流动负债占总负债比重呈逐年下降态势，但流动负债规模整体较大，这对发行人的资金周转能力和短期偿债能力提出了更高的要求。<br /><br />7、未来资本支出较大的风险<br /><br />近三年，发行人已陆续完成多项项目建设。截至2024年末，发行人主要在建项目计划总投资257.24亿元，已投资209.01亿元，未来三年主要在建项目需投资约20.93亿元，项目投资额度较大。发行人需为上述项目筹集资金，这将对发行人的未来资本管理带来一定压力，发行人存在未来资本支出较大的风险。<br /><br />8、存货销售迟滞的风险<br /><br />近三年末，发行人存货分别为426.86亿元、400.00亿元和431.40亿元，占当期资产总额的比重分别为63.24%、62.80%和72.43%，发行人存货水平绝对值较高。发行人存货的变现能力直接影响着公司的资产流动性及偿债能力，如果发行人在售项目销售迟滞导致存货周转不畅，将对其偿债能力和资金调配带来较大压力。<br /><br />9、再融资的风险<br /><br />房地产开发项目通常投资规模较大，而且前期的投入和销售资金回笼之间存在一定的时间周期。因此，发行人主要依靠银行借款等融资方式筹集资金用于项目建设。发行人与国内主要商业银行均建立了稳固的战略合作关系，融资渠道通畅。但是如若行业融资政策或金融市场出现重大不利变化，导致发行人无法及时、足额筹集项目建设资金，相关项目的开发进度将会受到不利影响，进而对发行人的盈利能力和偿债能力造成不利影响。<br /><br />10、销售按揭担保的风险<br /><br />目前，购房者在购买商品房时，多选用银行按揭的付款方式。按照房地产行业的惯例，在购房人以银行按揭方式购买商品房，购房人支付了首期房款、且将所购商品房作为向银行借款的抵押物后，办妥他项权证前，银行还要求开发商对购房人的银行借款提供阶段性担保。在担保期间内，如购房人无法继续履行银行贷款偿还义务，且其抵押物价值不足以抵偿相关债务，发行人将因承担连带担保责任而面临一定的经济损失。<br /><br />11、存货跌价风险<br /><br />发行人主营业务以房地产业务为主，存货主要由开发成本和开发产品构成，近三年末，发行人存货分别为426.86亿元、400.00亿元和431.40亿元，发行人存货水平较去年同期有所下降，但绝对值仍然较高。截至2024年末，发行人存货跌价准备期末余额为23.78亿元。如果未来房地产行业出现巨大波动，导致销售价格大幅下降，公司存货价值将继续面临计提跌价准备的风险。<br /><br />12、未分配利润占所有者权益比重较大风险<br /><br />近三年，发行人未分配利润分别为64.55亿元、64.49亿元和53.53亿元，占所有者权益总额的比重分别为54.93%、56.00%和51.77%。发行人未分配利润金额较大，且占所有者权益的比重较高。发行人发生亏损将导致公司未分配利润下降，进而降低发行人所有者权益规模，影响发行人风险抵御能力。<br /><br />13、部分房地产项目所在区域去库存承压的风险<br /><br />发行人目前开发足迹已遍布江苏、浙江、山东、安徽、河南、河北、湖北、湖南、广西、上海、四川等省市。2024 年，发行人房地产业务深耕上海、江苏和浙江等区域，一二线销售收入占比为86.20%，截至 2024年末一二线城市存货占比为 80.14%，总体去库存压力可控。但考虑到发行人仍有部分房地产项目所在区域为非一二线城市，受宏观经济环境影响，发行人部分房地产项目或面临一定的去库存压力。<br /><br />14、主营业务毛利率下降的风险<br /><br />近三年，发行人主营业务毛利率分别为18.74%、17.68%和7.52%，近三年毛利润率呈波动下滑态势。发行人房地产业务还受到房地产宏观调控政策影响，房地产项目销售价格亦受到严格管控。如发行人主营业务毛利率持续下降，则对发行人盈利能力、偿债能力等产生一定影响。<br /><br />15、合并范围变化频繁风险<br /><br />近三年，公司的合并财务报表范围均发生了一定的变化，主要是公司根据业务发展现状及未来规划做出的相应调整。2022年，公司无新纳入合并报表范围的子公不再纳入合并范围的公司，不再纳入合并范围的子公司5家；2023年，公司新纳入合并报表1家，不再纳入合并范围的子公司6家；2024年，公司无新纳入合并报表范围的子公司，不再纳入合并范围的子公司19家。未来，若公司合并范围频繁变化，可能会对公司的经营状况及财务指标产生一定影响。<br /><br />16、项目周转能力较弱风险<br /><br />近三年末，发行人存货除以预收账款及合同负债倍数分别为 6.73、8.13和10.87，呈增长趋势。尽管近年来发行人加快了销售回款，但其项目周转能力依然相对较弱，对公司的盈利能力产生一定影响。<br /><br />17、投资收益波动的风险<br /><br />近三年，发行人投资收益分别为0.43亿元、5.17亿元和8.70亿元，整体波动较大。2022年，发行人投资收益主要来源于权益法核算的长期股权投资收益。2023年，发行人投资收益主要来源于本期合联营企业权益变动。2024年，发行人投资收益主要来源于本期处置长期股权投资产生的投资收益。2022-2023年，发行人投资收益占当期利润总额比重分别为7.55%和186.04%，2024年发行人利润总额为负数，投资收益对当期利润总额贡献度大。发行人面临一定的投资收益波动的风险。<br /><br />18、公司授信纳入集团统一授信的风险<br /><br />发行人作为光明集团房地产板块主要平台，目前在各家银行授信纳入光明集团的统一授信，在光明集团核准发行人年度融资担保预算的情况下，发行人可以享受光明集团在各银行的授信额度；如果超过核定的年度预算，超过部分单独上报获批后使用额度。发行人授信额度受光明集团在各家银行的集团授信总控，若未来光明集团总授信额度出现变化，可能会引起公司授信额度变化。截至 2024年末，发行人已获得授信额度383.81亿元，已使用额度为171.06亿元。<br /><br />19、对光明集团依赖度较高的风险<br /><br />作为光明集团房地产板块重要子公司，发行人能获得光明集团在资金及融资等方面的持续支持，但对光明集团信用支持依赖度高将对公司未来持续发展造成不利影响。<br /><br />20、发行人有息负债金额较大的风险<br /><br />近三年末，发行人有息债余额分别为319.15亿元、329.73亿元和327.17亿元，有息负债总体呈下降趋势，但金额较大。随着发行人房地产板块业务规模逐年扩大，发行人有息债务如果增长未来可能给发行人带来一定的偿债压力。<br /><br />21、部分子公司亏损风险<br /><br />截至2024年末，发行人部分子公司存在亏损情况，包括农工商房地产（集团）有限公司、上海申宏冷藏储运有限公司等，以及光明房地产集团上海汇晟置业有限公司、光明房地产集团上海金山卫置业有限公司等部分项目公司。部分房地产开发项目公司发生亏损，主要系项目尚处于开发阶段，尚未有房产销售或尚未结转收入，亏损符合行业惯例。发行人部分子公司存在亏损，未来若经营无法好转，可能会对发行人经营业绩产生不利影响，发行人存在部分子公司亏损风险。<br /><br />22、所有者权益结构不稳定的风险<br /><br />近三年末，发行人所有者权益分别为117.52亿元、115.16亿元和103.40亿元，呈下降趋势。2022年，发行人行权赎回永续债“19光明房产MTN001”、“19光明房产MTN003”和“19光明房产MTN004”合计17.00亿元，导致所有者权益减少。2023年，发行人对参股股东利润分配导致所有者权益有所下降。2024年，发行人本年度亏损导致未分配利润下降，进而导致所有者权益有所下降。近三年发行人所有者权益持续下降，发行人存在所有者权益结构不稳定的风险。<br /><br />23、盈利能力持续性风险<br /><br />近三年，发行人实现营业收入分别为165.41亿元、86.05亿元和55.54亿元；实现净利润分别为1.73亿元、1.15亿元和-9.97亿元。近三年发行人营业收入和净利润呈逐年下降态势，当年存在亏损，存在盈利能力持续性风险。<br /><br />24、其他应收款回收风险<br /><br />近三年末，发行人其他应收款分别为73.03亿元、67.14亿元和36.13亿元，发行人其他应收款增长呈现逐年下降态势。公司已对单项金额重大的其他应收款单独进行了减值测试，认为不存在回收风险。但未来若合作开发项目销售不理想或业绩不及预期，可能存在其他应收款回收风险。<br /><br />25、应收账款集中度较高的风险<br /><br />近三年末，发行人应收账款分别为15.90亿元、23.01亿元和19.23亿元，占总资产比重分别为2.36%、3.61%和3.23%。截至2024年末，发行人前五大应收账款余额14.77亿元，占全部应收账款比例为71.48%。虽然对手方主要为国有企业或政府部门，产生坏账的可能性较小，但未来一旦外部环境发生变化，造成应收账款未能按时支付，将给发行人正常的偿债、经营带来一定风险。<br /><br />26、利息保障倍数较低的风险<br /><br />近三年，发行人利息保障倍数分别为0.83、0.78和0.0012，近三年持续下降且处于较低的水平，对利息支出覆盖能力较弱。如若未来发行人利息保障倍数不能得到持续改善，可能会对发行人的正常生产经营造成一定影响。<br /><br />27、经营性现金流波动的风险<br /><br />近三年，发行人经营活动产生的现金流量净额分别为37.58亿元、-7.68亿元和-10.52亿元。2022年发行人经营性现金流量净额较上一年度减少23.70亿元，主要系下属子公司收到房款减少等所致。2023年发行人经营性现金流量净额较上一年度减少 45.25亿元，主要是本期下属子公司收到房款等减少所致。2024年发行人经营性现金流量净额较上一年度减少2.84亿元，主要是本期经营活动流入减少大于经营活动流出减少，导致同比减少所致。近三年发行人经营性现金流波动幅度较大，存在一定的持续性风险。<br /><br />28、现金及现金等价物净增加额波动的风险<br /><br />近三年，发行人现金及现金等价物净增加额分别为6.03亿元、-10.08亿元和-12.97亿元，波动较大。2022年发行人现金及现金等价物净增加额由负转正，主要是筹资活动现金流量净流出额同比减少所致。2023年发行人现金及现金等价物净增加额较上一年度减少16.11亿元，主要是经营活动现金流量净额同比减少等所致。2024年发行人现金及现金等价物净增加额较上一年度减少2.89亿元，主要是经营活动现金流量净额同比减少等所致。若未来发行人现金及现金等价物净增加额发生大幅波动，可能会对发行人偿债能力造成一定影响。<br /><br />29、应交税费余额较大的风险<br /><br />近三年末，发行人应交税费余额分别为10.45亿元、8.51亿元和5.78亿元，占总负债比重分别为1.87%、1.63%和1.17%。发行人应交税费主要以土地增值税、企业所得税及增值税为主，近年来余额及占比虽有所下降，但仍存在导致流动负债上升的风险。<br /><br />30、归属于母公司所有者的净利润下滑的风险<br /><br />近三年，发行人营业收入分别为 1,654,106.10万元、860,497.73万元和555,418.09万元，归属于母公司所有者的净利润分别为5,120.93万元、3,383.76万元和-94,836.35万元。近三年发行人营业收入持续下降，归属于母公司所有者的净利润呈逐年下滑趋势，存在归属于母公司所有者的净利润下滑的风险。若未来不能得到改善，可能会对发行人生产经营造成一定影响。<br /><br />31、资产减值损失较大的风险<br /><br />近三年，发行人资产减值损失分别为-29,386.71万元、-41,154.28万元和-72,765.61万元，资产减值损失较大，主要为存货项目减值损失。发行人定期对所有存货项目进行减值测试，对存在减值迹象的在建项目或完工的物业类型计提跌价准备，若未来资产减值损失持续增大，则可能会对发行人经营带来一定风险。<br /><br />32、部分合营、联营企业持续亏损的风险<br /><br />近三年，发行人权益法核算的长期股权投资收益分别为 3,794.41万元、55,339.48万元和-9,071.16万元，部分合营、联营企业持续亏损。公司结合自身的管理体系，同时维护股东各方利益，各职能条线按照《光明房地产集团股份有限公司合作开发项目管理办法（试行）》对联营、合营企业实行条线管控，对项目的经营情况定期采取月度动态跟踪等有效管控举措。但如果未来区域内房地产市场景气程度或行业政策出现重大不利变化，发行人仍存在合营、联营企业持续亏损的风险。<br /><br />（二）经营风险<br /><br />1、宏观经济周期性波动的风险<br /><br />发行人主要收入来源于房地产项目销售，国内房地产行业信用品质较差，且房地产行业与宏观经济周期性波动密切相关。如果国际经济衰退或者我国国内经济增速放缓，将直接影响到居民可支配收入水平、收入预期和支付能力，并进而影响居民消费信心和消费倾向。这一方面将加剧市场对商品房价格下跌的预期，影响发行人商品房销售单价和销售面积，进而对发行人的财务表现造成负面影响。<br /><br />2、市场竞争的风险<br /><br />目前，国内房地产行业处于完全市场竞争阶段，行业集中度较低。由于行业壁垒较低，国内拥有资金、土地资源的企业以及拥有资金、技术、管理优势的境外地产基金和开发商均积极介入国内房地产市场。同时，经过多轮房地产调控之后，购房者愈发理性和成熟，对于产品品牌、产品品质、户型设计、物业管理和服务等提出了更高的要求。市场竞争加剧会导致对土地需求的增加，土地获取成本的上升以及经营成本的增加，同时可能导致商品房供给阶段性过剩、销售价格阶段性下降，进而对发行人业务和经营业绩造成不利影响。<br /><br />3、项目开发的风险<br /><br />房地产项目开发周期长，投资大，涉及相关行业广，合作单位多，要接受规划、国土、建设、房管、消防和环保等多个政府部门的审批和监管，这对发行人对项目的开发控制能力提出较高要求。尽管发行人具备较强的项目操作能力以及较为丰富的项目操作经验，但如果项目的某个开发环节出现问题，如产品定位偏差、政府出台新的规定、政府部门沟通不畅、施工方案选定不科学、合作单位配合不力、项目管理和组织不力等，均可能会直接或间接地导致项目开发周期延长、成本上升，造成项目预期经营目标难以如期实现。<br /><br />4、产品及原材料价格波动的风险<br /><br />随着住房制度改革和城镇化步伐的不断加快，我国住宅市场需求也得到了快速释放。近年来国内房地产价格上涨，一些热点地区甚至出现房地产价格快速上涨的情况。房地产价格的快速上涨则可能导致行业投资过热，进而影响房地产行业的健康发展。虽然发行人房地产业务采取了稳妥的立项决策程序，具备较强的抗风险能力，但是房地产市场的波动则会一定程度上影响到发行人经营业绩的稳定性。<br /><br />房地产的主要原材料-土地和建材的价格波动，将直接影响房地产开发成本。虽然，发行人现有项目具有一定的土地成本优势，但是如果未来土地价格持续上涨将会增加获取项目的成本，加大项目开发经营风险。<br /><br />5、房地产项目销售的风险<br /><br />目前个人购房消费已成为市场主流，市场需求日趋多元化和个性化，购房者对房地产产品和服务的要求越来越高。如果发行人在项目定位、规划设计等方面不能准确把握消费者需求变化并作出快速反应，可能造成产品滞销的风险。<br /><br />如果政府调整房地产政策，如商品房预售标准、交易契税、商品房按揭贷款标准有所提高，将增加商品房交易成本，影响消费者购房心理，可能加大发行人房地产项目销售的销售风险。<br /><br />6、突发事件引发的经营风险<br /><br />发行人如遇突发事件，例如国际政治形势、经济形势、社会安全事件、安全生产事故、公司管理层无法履行职责等事项，可能造成公司社会形象受到影响，人员生命及财产安全受到危害，公司治理机制不能顺利运行等，对发行人的经营可能造成不利影响。<br /><br />7、房地产板块去库存的风险<br /><br />发行人房地产板块核心企业是农房集团，农房集团以房地产开发为主营业务。截至2024年末，发行人在建项目规划建筑面积237.95万平方米，土地面积93.86万平方米。受宏观经济环境与房地产市场行情影响，发行人未来销售情况存在一定不确定性，可能面临部分项目去库存压力较大的风险。<br /><br />8、土地储备风险<br /><br />根据发行人房地产业务发展规划，发行人需要充足的土地储备。截至 2024年末，发行人土地储备充足，共拥有土地储备面积53.37万平方米。根据国家对于建设用地的相关管理要求，若发行人因资金、市场等原因未能对储备的土地及时开发，将会面临缴纳土地闲置费、甚至无偿交回土地使用权的风险。随着发行人未来业务规模的扩张，也可能面临一定的土地储备不足的风险。<br /><br />9、房地产开发项目收入不确定风险<br /><br />随着房地产市场需求日趋多元化和个性化，购房者对房地产产品质量和服务质量的要求越来越高。若发行人在项目定位、产品质量及物业管理等方面不能准确把握消费者的需求，将可能给产品销售带来一定的压力，进而带来项目销售收入不确定的风险。<br /><br />10、多元化经营风险<br /><br />发行人2015年经重组后，主营业务由出租车、制造业务变更为房地产业务和物流业务，未来发行人将打造更加丰富的多元化业务体系。发行人秉持深耕上海的战略布局，致力建设为具有光明食品产业基因的城市建设运营集成服务商。公司主营业务为房地产综合开发经营，是集房产开发、商业运营、物业服务、建筑施工等为一体的大型国有综合集团型公司。但发行人多元化经营可能导致出现资金投资分散、管理质量下降、投资决策失误等问题，发行人存在多元化经营风险。<br /><br />11、无法从物流板块获取营业收入的风险<br /><br />发行人物流板块主要由海博物流、海博西郊物流、申宏冷藏和海博斯班赛构成。2024年发行人物流板块营业收入为 30,667.39万元，占主营业务收入比为5.73%。出于聚焦主业，降低成本的考虑，2024年发行人通过上海联合产权交易所协议转让方式向关联方光明食品产业投资（上海）有限公司转让海博物流及海博西郊物流100%股权；向关联方上海市糖业烟酒（集团）有限公司转让全资子公司上海海博斯班赛国际物流有限公司100%股权。转让后发行人将不再具备从物流板块获取营业收入的能力，存在因收入结构调整导致经营业绩波动的风险。<br /><br />12、收入和盈利主要依靠下属子公司的风险<br /><br />发行人收入和盈利主要依靠下属子公司，尤其是核心子公司农工商房地产（集团）有限公司的发展情况。若下属子公司经营发生不利变化，将对发行人经营产生不利影响。<br /><br />13、母公司经营性收入较低风险<br /><br />近三年，发行人母公司营业收入分别为8,840.08万元、5,715.48万元和85.05万元。重组完成后，发行人母公司主要行使对下属子公司的投资管理职能，营业收入在发行人合并收入中占比较低。若对下属子公司财务和经营控制不力，将出现重大投资损失，依靠母公司自身经营偿还债券，将有一定压力。<br /><br />14、部分已完工项目收入不能覆盖投入的风险<br /><br />近三年，发行人已完工项目共计28个，均进入销售回款阶段并按照正常销售速度进行，截至2024年末，存在部分项目因销售进度未达到预期的影响，销售回款暂时无法覆盖总投金额，但绝大多数项目均能够覆盖项目初期投资总额。随着发行人近年来加快去化速度，部分投资成本呈亏损状态项目可以实现扭亏为盈，但目前此类项目为发行人盈利能力带来一定负面影响。<br /><br />15、土地储备主要位于二、三线城市的风险<br /><br />房地产开发企业为保证持续稳健经营，始终需要保证土地储备的充足，尤其是核心城市土地，其稀缺性十分明显，若公司不能及时获得项目开发所需的土地，则生产经营将陷于停滞。截至2024年末，发行人拥有9幅地块的土地储备，面积约53.37万平方米，土地储备均位于二、三线城市，主要分布在浙江省杭州市、江苏省扬州市、江苏省宜兴市和云南省昆明市。如果未来房地产市场出现调整，上述二、三线城市土地项目去化速度可能会受到一定影响，若未来土地储备规模减小，可能对发行人未来盈利能力产生一定压力。<br /><br />（三）管理风险<br /><br />1、质量管理风险<br /><br />尽管发行人建立起了完善的质量管理体系和控制标准，以发包方式交给设计、施工和监理等专业单位负责项目开发建设的各项工作，各专业单位均挑选行业内的领先企业。但是，如管理不善或质量监控出现漏洞，产品质量仍有可能出现问题。如果开发的产品因质量问题造成客户经济损失，发行人应按商品房买卖合同约定赔偿客户，如果发生重大质量问题，客户有权解除买卖合约。为此，发行人开发的商品房如出现质量问题，将损害发行人品牌声誉和市场形象，并使公司遭受不同程度的经济损失。<br /><br />2、人力资源管理风险<br /><br />发行人的核心管理人员和技术骨干为公司的重要资源之一，如出现主要骨干人才的调离或流失，公司的正常运作可能受到影响，继而造成一定经济损失。随着发行人经营规模的不断扩大，开发项目数量持续增加，完成规划设定的目标需要更多的专业人士协同进行，如果发行人不能有效地培养人才队伍，可能会对其经营产生一定的负面影响。<br /><br />3、关联交易风险<br /><br />2024年度，发行人向关联方采购商品、接受劳务的金额为0.33亿元，向关联方出售商品、提供劳务的金额为1.59亿元，向关联方出租金额0.12亿元，向关联方拆入金额104.81亿元，向关联方支付资金占用费3.80亿元。若发行人存在未能及时充分披露关联交易的相关信息、公司与关联方交易未按照市场化原则定价、关联交易内部抵销不充分等情况，可能给发行人带来一定的经营、财务、税务和法律风险，并进而对发行人的生产经营活动和市场声誉造成不利影响。<br /><br />4、安全生产管理风险<br /><br />发行人房地产开发涉及工程建造和安装，发行人工程安全管理制度的健全与否将直接影响施工安全、消防安全、建筑材料安全等安全体系。如果在发行人业务运营过程中出现因前述原因导致的安全事故，将不同程度地对发行人造成损失，并对公司形象产生不利影响，进而影响公司生产、经营活动的顺利开展。<br /><br />5、子公司管理的风险<br /><br />截至2024年末，发行人纳入合并范围的子公司共105家，组织结构和管理体系较为复杂，对发行人的管理能力要求较高。虽然发行人对子公司运营管理形成了较为完善的内部管理机制，倘若发行人的管理体系不能与下属子公司的管理体系相互兼容适应，则将对发行人的业务开展、品牌声誉产生一定不利影响，因此，发行人面临一定的子公司管理风险。<br /><br />6、突发事件引发公司治理结构突然变化的风险<br /><br />发行人已建立了董事会、董事会审计委员会、高级管理人员互相协作、互相制衡、各司其职的较为完善的公司治理机制，但如遇突发事件，造成其部分董事会和高级管理人员无法履行相应职责，可能造成公司治理机制不能顺利运作，董事会不能顺利运行，对发行人的经营可能造成不利影响。<br /><br />7、跨区域管理的风险<br /><br />随着规模的不断扩张，发行人房地产业务遍布江苏、浙江、山东、安徽、河南、河北、湖北、湖南、广西、上海等省市。尽管发行人在以往的项目开发中形成了较为成熟的项目开发和管理模式，但跨区域项目的管理对发行人的风险控制、管理能力及人力资源等方面提出了更高要求，发行人面临一定的跨区域管理的风险。<br /><br />（四）政策风险<br /><br />1、土地政策风险<br /><br />近年来，土地是政府对房地产行业宏观调控的重点对象，政府分别从土地供给数量、土地供给方式、土地供给成本等方面加强了调控。由于土地是开发房地产的必需资源，如果未来国家执行更加严格的土地政策，从严控制土地的供应，将对未来的市场供求产生重大影响，从而对发行人房地产开发业务的开展带来重大影响。<br /><br />2、税收政策风险<br /><br />政府税收政策的变动将直接影响房地产开发企业的盈利和现金流。目前，国家已经从土地持有、开发、转让和个人二手房转让等房地产各个环节采取税收调控措施，若国家进一步提高相关税费标准或对个人在房产的持有环节进行征税，如开征物业税，将进一步影响商品房的购买需求，也将对房地产市场和发行人产品的销售带来不利影响。此外，尽管发行人持有的投资性物业的量比较小，开征物业税可能会对公司业绩造成一定影响。<br /><br />3、房地产政策风险<br /><br />发行人所处的房地产行业与宏观经济和国民生活紧密相联，与国民经济发展周期呈正相关关系，固定资产投资规模、房地产行业发展、城市化进展等均受到经济周期的影响。从2002年以来，国家相继采取了一系列宏观政策措施，出台了一系列政策法规，从信贷、土地、住房供应结构、税收、市场秩序、公积金政策等方面对房地产市场进行了规范和引导。上述宏观政策直接影响社会收入水平、收入预期、基建需求和支付能力，以及房地产市场的总体供求关系、产品供应结构等，如果公司不能较好地适应该等政策的变化，则公司的经营发展将可能受到一定影响。<br /><br />4、项目用地超期开发被收回的风险<br /><br />发行人为了保证公司的持续稳健经营，始终需要进行充足的土地储备。国家对于建设用地的相关管理政策中明确规定，如果发行人有由于资金、市场等原因未能及时开发储备的用地，企业将会面临土地闲置费的缴纳，严重者甚至需要面临无偿交回土地使用权的风险。由于城市管理的需要，地方政府也可能调整城市规划，造成发行人储备用地所处的地理环境可能会发生不利变化，给发行人的经营带来一定的风险。<br /><br />5、购房按揭贷款政策变化的风险<br /><br />目前消费者已普遍采用银行按揭贷款方式购房，因此购房按揭贷款政策的变化对房地产销售有非常重要的影响。如果未来银行按揭贷款利率上升，这将会大幅提高购房的按揭融资成本，降低潜在客户的购买力；如果未来银行调高按揭贷款首付比例，或增加其他限制性条件，这将导致潜在的购房者较难或无法获得按揭融资支持。若由于购房按揭贷款相关政策的变化影响潜在购房者的购买力和购房按揭贷款的获得，将对公司产品销售产生不利影响。<br /><br />第三章 发行条款<br /><br />一、本期超短期融资券的发行条款<br /><br />债务融资工具名称 	光明房地产集团股份有限公司2025年度第一期超短期融资券 	<br /><br />发行人 	光明房地产集团股份有限公司 	<br /><br />待偿还债务融资余额 	截至本募集说明书签署日，发行人及其合并报表范围内子公司待偿还债务融资余额人民币74.00亿元，具体为：（1）公司债余额15.00亿元；（2）中期票据余额59.00亿元 	<br /><br />注册通知书文号 	中市协注〔2025〕SCP【】号 	<br /><br />本期发行债券品种 	超短期融资券 	<br /><br />注册金额 	人民币14亿元整（人民币1,400,000,000.00元） 	<br /><br />本期发行金额 	人民币6亿元整（人民币600,000,000.00元） 	<br /><br />发行期限 	270天 	<br /><br />计息年度天数 	闰年为366天，平年为365天 	<br /><br />票面金额 	人民币壹佰元（人民币100.00元） 	<br /><br />发行价格 	本期超短期融资券平价发行，发行价格即面值 	<br /><br />主承销商/簿记管理人 	上海农村商业银行股份有限公司 	<br /><br />联席主承销商 	北京银行股份有限公司 	<br /><br />存续期管理机构 	上海农村商业银行股份有限公司 	<br /><br />承销方式 	主承销商以余额包销的方式承销本期超短期融资券 	<br /><br />发行方式 	本期债务融资工具通过集中簿记建档、集中配售的方式在全国银行间债券市场公开发行 	<br /><br />托管方式 	实名制记账式，在上海清算所进行统一托管 	<br /><br />发行对象 	全国银行间债券市场机构投资者（国家法律、法规禁止的投资者除外） 	<br /><br />公告日 	2025年【】月【】日 	<br /><br />集中簿记建档日 	2025年【】月【】日 	<br /><br />发行日 	2025年【】月【】日 	<br /><br />缴款日 	2025年【】月【】日 	<br /><br />起息日 	2025年【】月【】日 	<br /><br />债权债务登记日 	2025年【】月【】日 	<br /><br />上市流通日 	2025年【】月【】日 	<br /><br />本息兑付日 	2026年【】月【】日（如遇法定节假日或休息日，则顺延至其后的第一个工作日，顺延期间不另计息）。 	<br /><br />兑付方式 	到期一次还本付息，本期超短期融资券兑付日前5个工作日，由发行人按有关规定在主管部门指定的信息媒体上刊登“兑付公告”；本期超短期融资券的兑付，按照银行间市场清算所股份有限公司的规定，由银行间市场清算所股份有限公司代理完成付息兑付工作；相关事宜将在“兑付公告”中详细 披露 	<br /><br />兑付价格 	按面值兑付 	<br /><br />偿付顺序 	本期债务融资工具的本金和利息在发行人破产清算时的清偿顺序等同于发行人其他一般债务 	<br /><br />信用评级机构 	上海新世纪资信评估投资服务有限公司 	<br /><br />信用评级结果 	主体信用评级为AA+，引用自上海新世纪资信评估投资服务有限公司《光明房地产集团股份有限公司信用评级报告》【新世纪企评（2025）020462】，本次引用已经上海新世纪资信评估投资服务有限公司书面确认 	<br /><br />本期超短期融资券信用增进 	本期超短期融资券不设担保 	<br /><br />税务提示 	根据国家有关税收法律、法规的规定，投资者投资本期超短期融资券所应缴纳的税款由投资者承担 	<br /><br />本期超短期融资券的登记、托管、结算机构 	银行间市场清算所股份有限公司 	<br /><br />集中簿记建档系统技术支持机构 	北京金融资产交易所有限公司 	<br /><br />适用法律 	本期所发行超短期融资券的所有法律条款均适用于中华人民共和国法律 	<br /><br />二、发行安排<br /><br />（一）集中簿记建档安排<br /><br />本期超短期融资券采用面值发行，发行利率采用固定利率形式，由集中簿记建档结果确定。<br /><br />1、本期超短期融资券簿记管理人为上海农村商业银行股份有限公司，本期超短期融资券承销团成员须在2025年【】月【】日9:00至18:00，通过集中簿记建档系统向簿记管理人提交《光明房地产集团股份有限公司2025年度第一期超短期融资券申购要约》（以下简称“《申购要约》”），申购时间以在集中簿记建档系统中将《申购要约》提交至簿记管理人的时间为准。<br /><br />2、每一承销团成员申购金额的下限为1,000万元（含1,000万元），申购金额超过1,000万元的必须是1,000万元的整数倍。<br /><br />3、本期债务融资工具发行过程中如遇不可抗力、技术故障，经发行人与簿记管理人协商一致，可延长一次簿记建档截止时间，延长时长应不低于30分钟，延长后的簿记建档截止时间不晚于18:30。簿记建档时间经披露后，原则上不得调整。本机构承诺延长前会预先进行充分披露。各承销商请详细阅读《申购说明》。<br /><br />（二）分销安排<br /><br />1、认购本期超短期融资券的投资者为境内合格机构投资者（国家法律、法规及部门规章等另有规定的除外）。<br /><br />2、上述投资者应在上海清算所开立A类或B类持有人账户，或通过全国银行间债券市场中的债券结算代理人开立C类持有人账户；其他机构投资者可通过债券承销商或全国银行间债券市场中的债券结算代理人在上海清算所开立C类持有人账户。<br /><br />（三）缴款和结算安排<br /><br />1、缴款时间：2025年【】月【】日17:00前。<br /><br />2、簿记管理人将通过集中簿记建档系统发送《光明房地产集团股份有限公司2025年度第一期超短期融资券配售确认及缴款通知书》（以下简称“《缴款通知书》”），通知每个承销团成员的获配超短期融资券面额和需缴纳的认购款金额、付款日期、划款账户等。<br /><br />3、合格的承销商应于缴款日17:00前，将按簿记管理人的“缴款通知书”中明确的承销额对应的募集款项划至以下指定账户：<br /><br />户名：上海农商银行债券承销专户<br /><br />开户行：上海农商银行营业部<br /><br />账号：90100004244101659<br /><br />支付系统号：322290000038<br /><br />汇款用途：光明房地产集团股份有限公司2025年度第一期超短期融资券<br /><br />如合格的承销商不能按期足额缴款，则按照中国银行间市场交易商协会的有关规定和“承销协议”及“承销团协议”的有关条款办理。<br /><br />4、本期超短期融资券发行结束后，超短期融资券认购人可按照有关主管机构的规定进行超短期融资券的转让、质押。<br /><br />（四）登记托管安排<br /><br />本期超短期融资券以实名记账方式发行，在上海清算所进行登记托管。上海清算所为本期超短期融资券的法定债权登记人，在发行结束后负责对本期超短期融资券进行债权管理、权益监护和代理兑付，并负责向投资人提供有关信息服务。<br /><br />（五）上市流通安排<br /><br />本期超短期融资券在债权债务登记日的次一工作日（2026年【】月【】日），即可以在全国银行间债券市场流通转让。按照全国银行间同业拆借中心颁布的相关规定进行。<br /><br />第四章 本期超短期融资券募集资金用途<br /><br />一、募集资金用途<br /><br />（一）注册资金用途<br /><br />发行人本次注册超短期融资券14亿元，拟全部用于偿还或赎回下述债务融资工具本金和利息。<br /><br />图表4-1：发行人拟偿还/赎回债务融资工具范围<br /><br />单位：年、%、亿元<br /><br />证券简称 	起息日 	到期日/行权日 	发行期限 	票面利率 	发行金额 	债券余额 	拟偿还/赎回本金 	拟支付/赎回利息 	拟使用募集资金上限 	<br /><br />金额 	付息日 	<br /><br />22光明房产MTN002 	2022-11-11 	2025-11-11 	3 	5.50 	8.00 	8.00 	6.00 	0.00 	2025-11-11 	6.00 	<br /><br />24光明房产MTN003 	2024-04-03 	2027-04-03 	3 	3.57 	8.00 	8.00 	0.00 	0.22 	2026-04-03 	0.50 	<br /><br />0.28 	2027-04-03 	<br /><br />24光明房产MTN004 	2024-07-10 	2027-07-10 	2+1 	2.53 	7.00 	7.00 	7.00 	0.17 	2025-07-10 	7.50 	<br /><br />0.17 	2026-07-10 	<br /><br />0.17 	2027-07-10 	<br /><br />合计 					23.00 	23.00 	13.00 	1.01 	- 	14.00 	<br /><br />（二）本期募集资金用途<br /><br />发行人本期超短期融资券发行金额 6亿元，全部用于偿还“22光明房产MTN002”本金，具体明细如下：<br /><br />图表4-2：发行人拟偿还债务融资工具明细<br /><br />单位：年、%、亿元<br /><br />证券简称 	起息日 	到期日 	发行期限 	票面利率 	发行金额 	债券余额 	拟使用募集资金金额 	<br /><br />22光明房产MTN002 	2022-11-11 	2025-11-11 	3 	5.50 	8.00 	6.00 	6.00 	<br /><br />合计 					8.00 	6.00 	6.00 	<br /><br />二、本期超短期融资券募集资金的管理<br /><br />对于本期超短期融资券的募集资金，发行人将按照中国银行间市场交易商协会关于超短期融资券募集资金使用有关规定、公司内部的财务制度，对募集资金进行专项管理，确保募集资金的合理有效使用。<br /><br />发行人已按照《银行间债券市场非金融企业债务融资工具募集资金用途管理规程》的规定，与符合该《规程》的承销机构签署监管协议，就本期债务融资工具募集资金开立募集资金专项账户，具体如下：<br /><br />1、上海农村商业银行股份有限公司<br /><br />户名：上海农商银行债券承销专户<br /><br />开户行：上海农商银行营业部<br /><br />账号：90100004244101659<br /><br />支付系统号：322290000038<br /><br />2、北京银行股份有限公司<br /><br />户名：光明房地产集团股份有限公司<br /><br />开户行：北京银行上海长宁支行<br /><br />账号：00130634700120109027550<br /><br />中国人民银行支付系统号：313290020075<br /><br />发行人本次超短期融资券的募集资金分别存放于上海农商银行和北京银行开立的专项账户之中。<br /><br />本期发行，上海农商银行作为牵头主承销商兼存续期管理机构，北京银行作为联席主承销商与发行人签订了募集资金专项账户监管协议，资金监管协议中明确约定发行人使用募集资金时，上海农商银行和北京银行需严格审核发行人提出的资金使用申请和支付材料，按受托支付的形式进行资金划拨支付手续。<br /><br />上海农商银行和北京银行将对募集资金专项账户使用情况进行监督，若发行实际用途不符合募集说明书约定的用途，可及时向发行人核实，也可采取现场调查、书面问询等方式向发行人进行核实。<br /><br />本期超短期融资券的募集资金将全部用于偿还债务融资工具本金以及支付债务融资工具利息。发行人将按照募集说明书载明的资金使用计划拨付资金，合理核定用款期限，并按照相关要求对资金用途进行监管，确保该部分资金的合理有效使用。<br /><br />本期超短期融资券存续期需变更募集资金用途的，发行人将配合存续期管理机构或主承销商核查拟变更用途是否符合法律法规、自律规则及相关产品指引、通知和信息披露要求，报交易商协会备案，并按照《银行间债券市场非金融企业债务融资工具信息披露规则》要求及时披露变更公告。<br /><br />三、发行人承诺<br /><br />为了充分、有效地维护和保障超短期融资券持有人的利益，发行人承诺本期超短期融资券所募集的资金将用于符合国家相关法律法规及政策要求的正常生产经营活动，发行人承诺本次超短期融资券所募集的资金不变相用于土地拍卖，公司承诺符合国家房地产调控政策。发行人承诺将加强募集资金管控，严格按照约定用途使用募集资金，不用作土地款等其他用途。本期超短期融资券发行所募集资金仅用于本章所述用途，不得挪用，不用于对外委托贷款等资金拆借业务、不用于保障房项目建设、不用于非一、二线城市住宅项目建设、不用于土地款、不用于地王项目、不用于购买理财产品且不存在强制性隐形分红，不用于期货、基金等金融投资业务。不用于长期投资。同时，发行人承诺本期超短期融资券发行所募集资金用途将符合《关于规范金融企业对地方政府和国有企业投融资行为有关问题的通知》（财金【2018】23号文）中的相关要求。<br /><br />发行人承诺，已与银行类承销机构签署资金监管协议，就本期超短期融资券开立募集资金专项账户，并在资金监管协议中约定，本期债务融资工具募集资金单独存放，不与其他债务融资工具募集资金及其他资金混同存放。在本期超短期融资券募集资金使用完毕前，募集资金专项账户不用于接收、存放、划转其他资金。<br /><br />本期超短期融资券存续期需变更募集资金用途的，发行人将配合存续期管理机构或主承销商核查拟变更用途是否符合法律法规、自律规则及相关产品指引、通知和信息披露要求，报交易商协会备案，并按照《银行间债券市场非金融企业债务融资工具信息披露规则》要求及时披露变更公告。<br /><br />四、偿债保障措施<br /><br />（一）偿债计划的人员安排<br /><br />发行人指定资金财务部负责协调本期超短期融资券偿付工作，并通过公司其他相关部门在财务预算中落实超短期融资券本息兑付资金，保证本息如期偿付，保证超短期融资券持有人利益。<br /><br />（二）偿债计划的财务安排<br /><br />针对发行人未来的财务状况及本期超短期融资券自身的特征，发行人将建立一个多层次、互为补充的财务安排，以提供充分、可靠的资金来源用于还本付息，并根据实际情况进行调整。偿债资金将主要来源于发行人日常营运所产生的现金流。<br /><br />（三）严格遵循信息披露要求<br /><br />发行人将遵循真实、准确、完整的信息披露原则，使公司偿债能力、募集资金使用等情况受到超短期融资券投资人的监督，防范偿债风险。<br /><br />（四）加强本次超短期融资券募集资金使用的监控<br /><br />发行人将根据内部管理制度及本次超短期融资券的相关条款，加强对本次募集资金的使用管理，提高本次募集资金的使用效率，并定期审查和监督资金的实际使用情况及本次超短期融资券各期利息及本金还款来源的落实情况，以保障到期时有足够的资金偿付本期超短期融资券本息。<br /><br />发行人本期超短期融资券募集资金采取专户资金监管模式，发行人已与上海农商银行、北京银行签署了募集资金专项账户监管协议，核心内容如下：<br /><br />1、发行人同意监管行将本期超短期融资券发行所募集的资金划入募集资金专项账户；接受并积极配合监管行对本项目募集资金的专户管理，保证募集资金仅用于本协议中约定的用途。<br /><br />2、上海农商银行和北京银行将对募集资金专项账户资金使用情况进行监督，若发现实际用途不符合募集说明书约定的用途，可及时向发行人核实，也可采取现场调查、书面问询等方式向发行人进行核实。<br /><br />（五）顺畅的外部融资渠道<br /><br />发行人具有良好的资信和较强的融资能力，与多家商业银行均保持长期稳定的业务合作关系。自公司成立以来，所取得的银行贷款未发生一笔逾期贷款，全部如约归还本息，保持了良好的银行信誉和外部信用。发行人作为光明集团房地产板块主要平台，可以享受光明集团在各银行的授信额度。发行人较强的银行融资能力也为本期债券的到期偿付提供了进一步的保障。<br /><br />（六）充足的土地储备保障<br /><br />发行人土地储备充足，截至 2024年末，发行人拥有土地储备面积约53.37万平方米，公司土地出让金已全部支付，未来土地价款支付压力较小。充足的土地储备能为公司在未来几年内带来持续的项目开发资源、稳定的销售资源。<br /><br />综上所述，发行人已制定了具体可行的偿债计划，采取了多项有效的偿债措施，为本期超短期融资券本息的及时兑付提供了有力保障，保护超短期融资券投资人的利益。<br /><br />第五章 发行人的基本情况<br /><br />一、发行人基本信息<br /><br />公司中文名称 	： 	光明房地产集团股份有限公司 	<br /><br />公司英文名称 	： 	Bright Real Estate Group Co., Limited 	<br /><br />法定代表人 	： 	陆吉敏 	<br /><br />注册资本 	： 	人民币222,863.6743万元 	<br /><br />实缴资本 	： 	人民币222,863.6743万元 	<br /><br />成立日期 	： 	1993年1月4日 	<br /><br />统一社会信用代码 	： 	91310000132209965Q 	<br /><br />注册地址 	： 	中国（上海）自由贸易试验区临港新片区丽正路1628号9幢2层A—75室 	<br /><br />邮政编码 	： 	200122 	<br /><br />经营范围 	： 	房地产开发经营，房地产经纪，企业投资，国内贸易（除国家专项外），仓储（除危险品），道路货物运输，货物运输代理。【依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动】 	<br /><br />电话 	： 	021-61102888 	<br /><br />传真 	： 	021-60759500 	<br /><br />二、发行人历史沿革<br /><br />1992年12月经上海市经济体制改革办公室和上海市农业委员会以沪体改办（1992）第125号和沪农委（92）327号联合发文批准，以及1993年3月经上海市农业委员会以沪农委（93）32号文批准，上海市东海联合企业公司以其对下属16家企业的投资折股，并联合上海广电电子股份有限公司和上海金鸿实业总公司发起，以定向募集方式组建“上海东海联合企业股份有限公司”。<br /><br />1993年5月7日经上海市工商行政管理局批准，将“上海东海联合企业股份有限公司”正式定名为“上海东海股份有限公司”。设立时公司总股本9,682.44万股。<br /><br />1996年5月24日，经中国证监会证监发审字[1996]29号文和证监发审字[1996]50号文批准，公司首次向社会公开发行2,710万股人民币普通股，每股面值1.00元，每股发行价5.80元，并在上海证券交易所上市交易，股票简称“东海股份”，股票代码“600708”。此次发行完成后，公司的总股本为123,924,400股。<br /><br />1996年7月，公司以总股本123,924,400股为基数，向全体股东每10股派送2股，实施完成后公司总股本增至148,709,280股。<br /><br />1997年12月，经公司股东大会审议通过，公司以总股本148,709,280股为基数，向公司全体股东每10股派送2股并转增4股，实施完成后公司总股本增至237,934,848股。<br /><br />2003年4月18日，根据公司2003年度第一次临时股东大会决议，并经工商管理部门核准，公司正式更名为“上海海博股份有限公司”。经上海证券交易所同意，公司股票简称自2003年4月18日起更名为“海博股份”。<br /><br />2004年6月，经公司2003年度股东大会决议通过，公司以总股本237,934,848股为基数，向公司全体股东每10股送3股并转增2股，实施完成后公司总股本增至356,902,274股。<br /><br />2005年12月，公司股东大会通过《上海海博股份有限公司股权分置改革方案》，流通股股东每10股的流通股将获得非流通股股东支付的3.5股股票对价，方案实施前后总股本不变。<br /><br />2007年5月，经公司2006年度股东大会决议通过，公司以截至2006年12月31日的总股本356,902,274股为基数，向全体股东每10股送3股，实施完成后公司总股本增至463,972,956股。<br /><br />2010年5月，经公司2009年度股东大会决议通过，公司以截至2009年12月31日的总股本46,397,296股为基数，公司向全体股东每10股送1股，实施完成后公司总股本增至510,370,252股。<br /><br />2015年8月29日，经中国证监会《关于核准上海海博股份有限公司重大资产重组及向光明食品（集团）有限公司等发行股份购买资产并募集配套资金的批复》（证监许可[2015]1459号）批准，发行人以海博出租100%股权、上海海博投资100%股权、海博宏通80%股权、安吉海博山庄100%股权、思乐得70%股权、光明海博投资100%股权、临港奉贤7.5%股权作为置出资产与光明集团持有的注入资产农房集团72.5455%股权中的等值部分进行置换；注入资产作价高于置出资产作价的部分，由发行人以非公开发行股份方式向光明集团购买；同时，发行人向除光明集团以外的农房集团其他股东大都市资产、农工商绿化、张智刚、郑建国、沈宏泽和李艳发行股份购买其分别持有的农房集团23.2145%、0.8109%、2.1672%、0.9514%、0.2499%和0.0606%的股权，以及发行人向大都市资产发行股份购买其持有的农房集团子公司农房置业25%股权；同时，为提高重组绩效，增强重组后上市公司持续经营能力，发行人可在本次重大资产重组的同时向不超过10名特定投资者非公开发行股份募集本次重组的配套资金，募集资金总额不超过本次交易总金额的25%，发行人控股股东及其关联方不参与重组配套募集资金。此次重大资产重组完成后，发行人拥有农房集团100%股权，并直接及间接拥有农房置业100%股权；发行人的主营业务转变为房地产业务、物流业务两大业务板块。<br /><br />2015年8月21日，经公司2015年第一次临时股东大会决议通过，海博股份更名为“光明房地产集团股份有限公司”，公司总股本由510,370,252股增至1,080,699,386股。2015年10月28日，公司完成工商变更登记手续。经上海证券交易所同意，公司股票简称自2015年11月12日起更名为“光明地产”。<br /><br />根据公司2014年第一次临时股东大会决议及中国证监会《关于核准上海海博股份有限公司重大资产重组及向光明食品（集团）有限公司等发行股份购买资产并募集配套资金的批复》（证监许可[2015]1459号），许可公司非公开发行不超过326,905,458股人民币普通股股票募集配套资金。2015年11月18日，公司在中国证券登记结算有限责任公司上海分公司办理完毕了本次非公开发行新增238,020,580股的股份登记及股份限售手续，公司总股本由1,080,699,386股增至1,318,719,966股。2016年1月20日，公司完成工商变更登记手续。<br /><br />发行人上述 2015年重大资产重组与募集配套资金系经中国证监会核准实施，目前该次重大资产重组已履行完毕，发行人拥有农房集团100%股权，并直接及间接拥有农房置业100%股权；发行人的主营业务也转变为房地产业务、物流业务两大业务板块。发行人名称亦由“上海海博股份有限公司”变更为“光明房地产集团股份有限公司”。同时，本次募集配套资金也已履行完毕，实际募集资金已全部到位，新增股份也已于相关证券登记结算公司办理了登记手续。<br /><br />本次重大资产重组与募集配套资金完成后，发行人仍继续有效存续，且上市公司地位未受影响，股东大会和董事会仍继续有效运作。本次重大资产重组与募集配套资金不影响发行人本次发行的主体资格，发行人做出的关于本次发行的决议合法有效。<br /><br />2017年5月26日，发行人2016年年度股东大会批准《关于2016年度利润分配的预案》，决定以发行人总股本1,318,719,966股为基数，每股派发现金红利0.15元（含税），以资本公积金向全体股东每股转增0.3股，共计派发现金红利197,807,994.90元，转增395,615,990元，本次分配后总股本为1,714,335,956股。<br /><br />2018年5月14日，发行人2017年年度股东大会审议通过《关于2017年度利润分配的预案》，决定以2017年末总股本1714335956股为基数向全体股东每10股派送现金红利2元（含税），并以资本公积向全体股东每10股转增3股。本次实施权益分派，转增新股514,300,787股。本次转增股本实施完毕后，公司总股本变更为2,228,636,743股。2018年9月，发行人完成注册资本变更，变更后的注册资本为222,863.6743万元。<br /><br />截至本募集说明书签署之日，发行人注册资本未发生变化。<br /><br />三、发行人股权结构<br /><br />截至2024年末，发行人股权关系如下图：<br /><br />图表5-1: 发行人股权关系图<br /><br />四、发行人股东及实际控制人<br /><br />（一）发行人股东情况<br /><br />图表5-2: 截至2024年末发行人前十大股东情况<br /><br />序号 	股东名称 	持股数量（股） 	持股比例（%） 	<br /><br />1 	光明食品（集团）有限公司 	784,975,129 	35.22 	<br /><br />2 	上海大都市资产经营管理有限公司 	358,249,294 	16.07 	<br /><br />3 	上海东兴投资控股发展有限公司 	38,245,438 	1.72 	<br /><br />4 	广西铁路发展投资基金（有限合伙） 	37,999,000 	1.71 	<br /><br />5 	陈克春 	19,515,500 	0.88 	<br /><br />6 	香港中央结算有限公司 	18,590,688 	0.83 	<br /><br />7 	上海益民食品一厂（集团）有限公司 	15,436,841 	0.69 	<br /><br />8 	上海农工商绿化有限公司 	10,879,641 	0.49 	<br /><br />9 	中国工商银行股份有限公司－南方中证全指房地产交易型开放式指数证券投资基金 	8,781,402 	0.39 	<br /><br />10 	北京财智聚资产管理有限公司－财智聚专精特新私募证券投资基金 	6,400,000 	0.29 	<br /><br />截至2024年末，光明食品（集团）有限公司直接持有发行人35.22%的股份，通过一致行动人上海大都市资产经营管理有限公司持有发行人16.07%的股份、上海益民食品一厂（集团）有限公司持有发行人0.69%的股份、上海农工商绿化<br /><br />有限公司持有发行人0.49%的股份，为公司控股股东。光明集团具体情况如下：<br /><br />图表5-3: 光明集团基本情况<br /><br />公司中文名称： 	光明食品（集团）有限公司 	<br /><br />公司英文名称： 	Bright Food (Group) Co., Ltd 	<br /><br />法定代表人： 	是明芳 	<br /><br />注册资本： 	人民币500,754.82万元 	<br /><br />实缴资本： 	人民币500,754.82万元 	<br /><br />成立日期： 	1995年5月26日 	<br /><br />统一社会信用代码： 	913100001322382488 	<br /><br />注册地址： 	上海市华山路263弄7号 	<br /><br />邮政编码： 	200031 	<br /><br />经营范围： 	食品销售管理（非实物方式），国有资产的经营与管理，实业投资，农、林、牧、渔、水利及其服务业，国内商业批发零售（除专项规定），从事货物进出口及技术进出口业务，产权经纪，会展会务服务。【依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动】 	<br /><br />光明集团是集现代农业、食品加工制造、食品分销为一体、具有完整食品产业链的综合食品产业集团。光明集团以食品产业链为核心，重点发展以种源、生态、装备和标准农业为核心的现代都市农业，包括蔬菜、水产、禽类、药用植物、花卉、鲜果、生态森林等；以食品和农产品深加工为核心的现代都市工业，包括乳业、糖业、肉业、菜业、品牌食品等；以商业流通为核心的现代服务业，包括农工商、南浦、捷强、好德、伍缘、可的、光明、第一食品商店等4,000多家多业态的终端销售门店。另外，光明集团还包括房地产业、物流、以及金融等支撑产业。<br /><br />截至2024年末，光明集团总资产为2,576.16亿元，净资产为934.08亿元；2024年，光明集团实现营业总收入1,269.58亿元，利润总额33.24亿元，净利润14.81亿元。截至2025年3月末，光明集团总资产为2,641.60亿元，净资产为919.23亿元；2025年1-3月，光明集团实现营业总收入312.41亿元，利润总额8.17亿元，净利润4.54亿元。<br /><br />截至本募集说明书签署之日，发行人控股股东光明集团对发行人的股权未有质押情况。<br /><br />（二）实际控制人情况<br /><br />发行人控股股东为光明集团，光明集团的控股股东及实际控制人为上海市国资委，故发行人实际控制人是上海市国资委。上海市国资委的主要职责是代表国家履行出资人职责，推进国有企业改革和重组；对所监管企业国有资产的保值增值进行监督，加强国有资产的管理工作；推进国有企业的现代企业制度建设，完善公司治理结构；推动上海市国有经济结构和布局的战略性调整；代表上海市政府向大型企业派出监事会，负责监事会的日常管理工作；对上海市属国有资产营运机构产权代表进行任免、考核并根据其经营业绩进行奖惩；建立和完善国有资产保值增值指标体系，制定考核标准；起草国有资产管理的地方性法规、规章草案和政策，依法对区县国有资产管理进行指导和监督等。<br /><br />五、发行人独立性<br /><br />（一）业务方面<br /><br />公司拥有独立开展经营活动的资产、人员、资质以及具有独立面向市场自主经营的能力，在产、供、销等环节不依赖控股股东。控股股东及其控制的其他关联人避免与本公司及控制的子公司发生同业竞争。严格控制关联交易事项，尽量减少本公司及控制的子公司与控股股东及其关联公司之间的持续性关联交易。杜绝非法占用公司资金、资产的行为。对于无法避免的关联交易将本着“公平、公正、公开”的原则定价。同时，对重大关联交易按照中国证券监督管理委员会、上海证券交易所及本公司《公司章程》等有关规定履行信息披露义务和办理有关报批程序，及时进行有关信息披露。控股股东不通过单独或一致行动的途径，以依法行使股东权利以外的任何方式，干预本公司的重大决策事项，影响公司资产、人员、财务、机构、业务的独立性。<br /><br />（二）人员方面<br /><br />公司总裁、副总裁、财务总监、董事会秘书等高级管理人员专职在本公司工作、并在本公司领取薪酬，不在控股股东及控股股东除本公司外的全资附属企业或控股子公司担任除董事以外的职务。本公司人事关系、劳动关系独立于控股股东。控股股东推荐出任本公司董事和高级管理人员的人选都通过合法的程序进行，控股股东不干预公司董事会和股东会已经做出的人事任免决定。<br /><br />（三）资产方面<br /><br />公司及控制的子公司具有完整的经营性资产。控股股东不违规占用本公司的资金、资产及其他资源。<br /><br />（四）机构方面<br /><br />公司及控制的子公司依法建立和完善法人治理结构，建立独立、完整的组织机构，并与控股股东的机构完全分开；公司及控制的子公司与控股股东及其关联企业之间在办公机构和生产经营场所等方面完全分开。公司及控制的子公司独立自主地运作，控股股东不会超越股东会直接或间接干预公司的决策和经营。<br /><br />（五）财务方面<br /><br />公司及控制的子公司建立独立的财务会计部门，建立独立的财务核算体系和财务管理制度，能够独立做出财务决策。控股股东不干预本公司的资金使用。公司及其控制的子公司独立在银行开户，不与控股股东及其关联企业共用一个银行账户。公司及控制的子公司依法独立纳税。<br /><br />六、发行人重大权益投资情况<br /><br />（一）企业集团的构成<br /><br />截至2024末，发行人纳入合并报表范围的子公司情况如下：<br /><br />图表5-4: 发行人纳入合并范围的子公司情况<br /><br />单位：万元<br /><br />子公司名称 	主要经营地 	注册资本 	注册地 	业务性质 	持股比例（%） 	取得方式 	<br /><br />直接 	间接 	<br /><br />农工商房地产（集团）有限公司 	上海 	112,000.00 	上海 	实业投资、房地产经营 	100.00 		同一控制下的企业合并 	<br /><br />上海明旺房地产有限公司 	上海 	6,200.00 	上海 	房地产 		100.00 	同一控制下的企业合并 	<br /><br />上海明晟房地产有限公司 	上海 	2,000.00 	上海 	房地产 		100.00 	同一控制下的企业合并 	<br /><br />上海东旺房地产有限公司 	上海 	2,100.00 	上海 	房地产 		100.00 	同一控制下的企业合并 	<br /><br />上海泰尔发房地产开发有限公司 	上海 	1,000.00 	上海 	房地产 		70.00 	同一控制下的企业合并 	<br /><br />上海东兰经济发展有限责任公司 	上海 	8,000.00 	上海 	房地产 		100.00 	同一控制下的企业合并 	<br /><br />农工商房地产集团上海福运实业有限公司 	上海 	3,000.00 	上海 	实业投资、自有房屋租赁 		70.00 	同一控制下的企业合并 	<br /><br />农工商房地产（集团）昆山福侬置业有限公司 	昆山 	10,000.00 	昆山 	房地产 		85.00 	同一控制下的企业合并 	<br /><br />上海飞驰物业发展有限公司 	上海 	10,000.00 	上海 	房屋租赁 		100.00 	同一控制下的企业合并 	<br /><br />上海民众装饰设计工程有限公司 	上海 	1,600.00 	上海 	建筑装饰工程 		100.00 	同一控制下的企业合并 	<br /><br />子公司名称 	主要经营地 	注册资本 	注册地 	业务性质 	持股比例（%） 	取得方式 	<br /><br />直接 	间接 	<br /><br />上海农工商建设发展有限公司 	上海 	22,000.00 	上海 	工程施工 		100.00 	同一控制下的企业合并 	<br /><br />上海程卫建筑劳务有限公司 	上海 	600.00 	上海 	劳务分包 		100.00 	同一控制下的企业合并 	<br /><br />上海农工商华都实业（集团）有限公司 	上海 	26,042.14 	上海 	投资管理、房屋租赁 		100.00 	同一控制下的企业合并 	<br /><br />上海华蓬商业管理有限公司 	上海 	200.00 	上海 	房屋租赁、房地产经纪 		100.00 	同一控制下的企业合并 	<br /><br />上海明汇投资发展有限公司 	上海 	8,000.00 	上海 	房屋租赁 		100.00 	同一控制下的企业合并 	<br /><br />香港上海华都投资有限公司 	香港 	HKD100 	香港 	投资管理 		100.00 	同一控制下的企业合并 	<br /><br />上海农工商物业经营管理有限公司 	上海 	136.00 	上海 	物业管理 		100.00 	同一控制下的企业合并 	<br /><br />上海锦如置业有限公司 	上海 	3,000.00 	上海 	房地产 		60.00 	同一控制下的企业合并 	<br /><br />郑州华都商业管理有限公司 	郑州 	500.00 	郑州 	商业管理咨询 		100.00 	投资设立 	<br /><br />郑州农工商华臻置业有限公司 	郑州 	10,000.00 	郑州 	房地产 		100.00 	同一控制下的企业合并 	<br /><br />上海汇琪置业有限公司 	上海 	10,000.00 	上海 	房地产 		100.00 	投资设立 	<br /><br />荥阳索河新天地置业有限公司 	郑州 	5,000.00 	郑州 	房地产 		60.00 	投资设立 	<br /><br />农工商房地产集团上海虹阳投资有限公司 	上海 	10,000.00 	上海 	实业投资 		100.00 	同一控制下的企业合并 	<br /><br />南通农房虹阳置业有限公司 	南通 	5,000.00 	南通 	房地产 		100.00 	同一控制下的企业合并 	<br /><br />农工商房地产集团舟山置业有限公司 	舟山 	10,000.00 	舟山 	房地产 		93.00 	同一控制下的企业合并 	<br /><br />农工商房地产集团南宁明丰置业有限公司 	南宁 	1,000.00 	南宁 	房地产 		80.00 	同一控制下的企业合并 	<br /><br />南宁国粮房地产开发有限公司 	南宁 	25,800.00 	南宁 	房地产 		80.00 	同一控制下的企业合并 	<br /><br />农工商房地产集团湖北置业投资有限公司 	武汉 	10,000.00 	武汉 	房地产 		90.00 	同一控制下的企业合并 	<br /><br />湖北交投海陆景汉阳置业开发有限公司 	武汉 	10,000.00 	武汉 	房地产 		45.09 	同一控制下的企业合并 	<br /><br />农工商房地产（集团）浙江兆禾置业有限公司 	绍兴 	10,000.00 	绍兴 	房地产 		94.00 	同一控制下的企业合并 	<br /><br />农工商房地产（集团）宜兴明丰置业有限公司 	宜兴 	10,000.00 	宜兴 	房地产 		93.00 	同一控制下的企业合并 	<br /><br />宜兴中鸿兴业投资有限公司 	宜兴 	19,600.00 	宜兴 	房地产 		93.00 	非同一控制下 	<br /><br />子公司名称 	主要经营地 	注册资本 	注册地 	业务性质 	持股比例（%） 	取得方式 	<br /><br />直接 	间接 	<br /><br />							的企业合并 	<br /><br />宜兴鸿海置业有限公司 	宜兴 	2,856.00 	宜兴 	房地产 		93.00 	非同一控制下的企业合并 	<br /><br />宜兴鸿达置业有限公司 	宜兴 	1,428.60 	宜兴 	房地产 		93.00 	非同一控制下的企业合并 	<br /><br />宜兴花海生态旅游有限公司 	宜兴 	100.00 	宜兴 	房地产 		93.00 	非同一控制下的企业合并 	<br /><br />宜兴鸿立东方旅游地产开发有限公司 	宜兴 	14,286.00 	宜兴 	房地产 		93.00 	非同一控制下的企业合并 	<br /><br />上海明丰实业有限公司 	上海 	5,000.00 	上海 	房地产 		100.00 	同一控制下的企业合并 	<br /><br />吴江明乐房地产开发有限公司 	吴江 	5,000.00 	吴江 	房地产 		51.00 	同一控制下的企业合并 	<br /><br />上海农工商房地产集团池州新时代置业有限公司 	池州 	3,000.00 	池州 	房地产 		100.00 	同一控制下的企业合并 	<br /><br />上海金山房产经营有限公司 	上海 	10,000.00 	上海 	房地产 		100.00 	同一控制下的企业合并 	<br /><br />上海农工商建筑材料有限公司 	上海 	1,000.00 	上海 	商业 		100.00 	同一控制下的企业合并 	<br /><br />镇江明旺房地产开发有限公司 	镇江 	10,000.00 	镇江 	房地产 		100.00 	同一控制下的企业合并 	<br /><br />镇江兴兆房地产开发有限公司 	镇江 	5,000.00 	镇江 	房地产 		100.00 	同一控制下的企业合并 	<br /><br />上海农工商房地产置业有限公司 	上海 	10,000.00 	上海 	房地产 	25.00 	75.00 	同一控制下的企业合并 	<br /><br />农工商房地产集团上海银航置业有限公司 	上海 	5,000.00 	上海 	房地产 		100.00 	同一控制下的企业合并 	<br /><br />农工商房地产集团上海汇航城市置业投资有限公司 	上海 	10,000.00 	上海 	房地产 		100.00 	同一控制下的企业合并 	<br /><br />农工商房地产集团万阳（上海）置业有限公司 	上海 	30,000.00 	上海 	房地产 		100.00 	同一控制下的企业合并 	<br /><br />农工商房地产（集团）溧阳明胜置业有限公司 	溧阳 	2,000.00 	溧阳 	房地产 		100.00 	同一控制下的企业合并 	<br /><br />农工商房地产集团湖南投资置业有限公司 	长沙 	10,000.00 	长沙 	房地产 		90.00 	同一控制下的企业合并 	<br /><br />扬州华利置业有限公司 	扬州 	8,000.00 	扬州 	房地产 		75.00 	同一控制下的企业合并 	<br /><br />农工商房地产集团上海汇菁置业有限公司 	上海 	10,000.00 	上海 	房地产 		100.00 	同一控制下的企业合并 	<br /><br />农工商房地产集团宁波置业有限公司 	宁波 	10,000.00 	宁波 	房地产 		90.00 	同一控制下的企业合并 	<br /><br />子公司名称 	主要经营地 	注册资本 	注册地 	业务性质 	持股比例（%） 	取得方式 	<br /><br />直接 	间接 	<br /><br />农工商房地产集团北仑置业有限公司 	宁波 	10,000.00 	宁波 	房地产 		94.00 	同一控制下的企业合并 	<br /><br />上海中景房产有限责任公司 	上海 	10,000.00 	上海 	房地产 		100.00 	同一控制下的企业合并 	<br /><br />农工商房地产（集团）杭州富阳汇鑫置业有限公司 	富阳 	10,000.00 	富阳 	房地产 		73.00 	同一控制下的企业合并 	<br /><br />上海众裕投资管理有限公司 	上海 	5,000.00 	上海 	实业投资，投资管理等 		100.00 	同一控制下的企业合并 	<br /><br />农工商房地产（集团）溧阳明豪置业有限公司 	溧阳 	10,000.00 	溧阳 	房地产 		90.00 	同一控制下的企业合并 	<br /><br />农工商房地产集团汇禹上海置业有限公司 	上海 	10,000.00 	上海 	房地产 		100.00 	同一控制下的企业合并 	<br /><br />农工商房地产（集团）扬州明旺置业有限公司 	扬州 	10,000.00 	扬州 	房地产 		93.00 	同一控制下的企业合并 	<br /><br />农工商房地产集团申阳（上海）置业有限公司 	上海 	10,000.00 	上海 	房地产 		90.00 	同一控制下的企业合并 	<br /><br />农工商房地产集团上海汇松置业有限公司 	上海 	10,000.00 	上海 	房地产 		100.00 	同一控制下的企业合并 	<br /><br />农工商房地产集团上海汇德置业有限公司 	上海 	10,000.00 	上海 	房地产 		100.00 	同一控制下的企业合并 	<br /><br />农工商房地产集团泰日（上海）置业有限公司 	上海 	20,000.00 	上海 	房地产 		90.00 	投资设立 	<br /><br />农工商房地产集团汇慈（上海）置业有限公司 	上海 	10,000.00 	上海 	房地产 		100.00 	投资设立 	<br /><br />农工商房地产集团上海明堰置业有限公司 	上海 	8,000.00 	上海 	房地产 		100.00 	投资设立 	<br /><br />四川光明牧桦置业有限公司 	成都 	10,000.00 	成都 	房地产 		100.00 	投资设立 	<br /><br />上海汇旭置业有限公司 	上海 	10,000.00 	上海 	房地产 		100.00 	投资设立 	<br /><br />农工商房地产集团奉发（上海）置业有限公司 	上海 	10,000.00 	上海 	房地产 		55.00 	投资设立 	<br /><br />上海光明明昱置业有限公司 	上海 	10,000.00 	上海 	房地产 		100.00 	投资设立 	<br /><br />金华光明房地产投资有限公司 	金华 	10,000.00 	金华 	房地产 		93.00 	投资设立 	<br /><br />常州明瑞房地产开发有限公司 	常州 	10,000.00 	常州 	房地产 		97.00 	投资设立 	<br /><br />重庆明渝实房地产开发有限公司 	重庆 	10,000.00 	重庆 	房地产 		100.00 	投资设立 	<br /><br />桐庐飘鹰置业有限公司 	杭州 	2,450.00 	杭州 	房地产 		100.00 	同一控制下的企业合并 	<br /><br />上海临皓置业有限公司 	上海 	10,000.00 	上海 	房地产 		100.00 	投资设立 	<br /><br />上海申宏冷藏储运有限公司 	上海 	2,694.00 	上海 	商业 	100.00 		同一控制下的企业合并 	<br /><br />上海申宏安达冷藏有限公司 	上海 	1,552.31 	上海 	服务业 		100.00 	同一控制下的企业合并 	<br /><br />子公司名称 	主要经营地 	注册资本 	注册地 	业务性质 	持股比例（%） 	取得方式 	<br /><br />直接 	间接 	<br /><br />上海申宏冷藏食品交易市场经营管理有限公司 	上海 	80.00 	上海 	商业 		100.00 	投资设立 	<br /><br />光明房地产集团上海汇晟置业有限公司 	上海 	15,000.00 	上海 	房地产 	100.00 		投资设立 	<br /><br />光明房地产集团上海金山卫置业有限公司 	上海 	10,000.00 	上海 	房地产 	82.00 		投资设立 	<br /><br />上海光明泗泾建设发展有限公司 	上海 	10,000.00 	上海 	房地产 	80.00 		投资设立 	<br /><br />杭州千岛湖立元置业有限公司 	杭州 	10,000.00 	杭州 	房地产 	61.00 		非同一控制下的企业合并 	<br /><br />烟台平土房地产有限公司 	山东 	6,000.00 	山东 	房地产 	72.00 		非同一控制下的企业合并 	<br /><br />宜兴鸿鹄地产开发有限公司 	宜兴 	2,000.00 	宜兴 	房地产 	100.00 		非同一控制下的企业合并 	<br /><br />光明房地产集团江苏明宏置业有限公司 	徐州 	10,000.00 	徐州 	房地产 	93.00 		投资设立 	<br /><br />云南光明紫博置业有限公司 	昆明 	10,000.00 	昆明 	房地产 	51.00 		投资设立 	<br /><br />常州明城置业发展有限公司 	常州 	10,000.00 	常州 	房地产 	57.00 		投资设立 	<br /><br />光明房地产集团（苏州）置业有限公司 	苏州 	10,000.00 	苏州 	房地产 	93.00 		投资设立 	<br /><br />苏州绿淼不动产开发有限公司 	苏州 	4,000.00 	苏州 	房地产 	50.00 		投资设立 	<br /><br />武汉明利房地产开发有限公司 	武汉 	10,000.00 	武汉 	房地产 	90.00 		投资设立 	<br /><br />郑州光明开元置业有限公司 	郑州 	10,000.00 	郑州 	房地产 	43.50 	15.00 	投资设立 	<br /><br />上海东旺房地产经纪有限公司 	上海 	100.00 	上海 	房地产经纪 		100.00 	同一控制下的企业合并 	<br /><br />上海农工商旺都物业管理有限公司 	上海 	500.00 	上海 	物业管理 		100.00 	同一控制下的企业合并 	<br /><br />上海谊都物业管理有限公司 	上海 	50.00 	上海 	物业管理 		100.00 	同一控制下的企业合并 	<br /><br />光明房地产集团上海汇兆置业有限公司 	上海 	10,000.00 	上海 	房地产 	100.00 		投资设立 	<br /><br />邯郸市望源房地产开发有限公司 	邯郸 	10,000.00 	邯郸 	房地产 	76.50 		非同一控制下的企业合并 	<br /><br />无锡明景置业有限公司 	无锡 	5,000.00 	无锡 	房地产 	55.00 		非同一控制下的企业合并 	<br /><br />常州亿泰房地产开发有限公司 	常州 	10,000.00 	常州 	房地产 	47.50 		非同一控制下的企业合并 	<br /><br />宁波嘉佳置业有限公司 	宁波 	3,000.00 	宁波 	房地产 	80.00 	20.00 	非同一控制下的企业合并 	<br /><br />郑州星樽置业有限公司 	郑州 	10,000.00 	郑州 	房地产 	50.00 		投资设立 	<br /><br />上海光明城市建设发展（集团）有限公司 	上海 	10,000.00 	上海 	投资公司 	100.00 		投资设立 	<br /><br />子公司名称 	主要经营地 	注册资本 	注册地 	业务性质 	持股比例（%） 	取得方式 	<br /><br />直接 	间接 	<br /><br />常州天宸房地产开发有限公司 	常州 	10,000.00 	常州 	房地产 	34.00 		非同一控制下的企业合并 	<br /><br />上海志胜置业有限公司 	上海 	10,000.00 	上海 	投资公司 	100.00 		投资设立 	<br /><br />光明房地产集团浙江明玖置业有限公司 	湖州 	10,000.00 	湖州 	房地产 		93.00 	投资设立 	<br /><br />山东菏泽平土房地产有限公司 	菏泽 	10,000.00 	菏泽 	房地产 		60.00 	同一控制下的企业合并 	<br /><br />上海汇郡置业有限公司 	上海 	10,000.00 	上海 	房地产 		100.00 	投资设立 	<br /><br />部分子公司持股比例未超50%但纳入合并范围，主要原因如下：<br /><br />1、苏州绿淼不动产开发有限公司：根据该公司《章程》第十四条“设董事会，成员5人，由股东会选举产生。”，该公司董事会成员5人，其中3人由发行人委派。根据该公司《章程》第十七条“董事会决议的表决，实行一人一票。董事会会议决议必须经全体董事过半数同意通过。”，发行人在董事会中占有多数表决权，因而纳入发行人财务报表合并范围。<br /><br />2、常州天宸房地产开发有限公司：根据该公司《章程》第十三条“股东会以召开股东会会议的方式议事，由股东的法定代表人或授权代表参加，股东会各方不按照出资比例行使表决权，各方股东的表决权比例如下：（1）金科方拥有24.5%的表决权；（2）弘阳方拥有24.5%的表决权；（3）光明方拥有51%的表决权。”，发行人持有常州天宸34%股权，但享有股东会的表决权比例为51%。此外，根据该公司三方股东签署的地块合作开发协议之补充合同第一条约定，“项目公司（常州天宸）所有职能条线由丙方（光明地产）全部操盘，甲方（无锡金科）和乙方（常州弘阳）退出项目公司日常经营管理”，发行人可以控制常州天宸房地产开发有限公司，由此纳入发行人财务报表合并范围。<br /><br />3、常州亿泰房地产开发有限公司：根据该公司《章程》第十条“股东会会议各方不按照出资比例行使表决权，各方股东的表决权比例如下：（1）光明房地产集团股份有限公司（以下简称“光明地产”）拥有51%的表决权；（2）常州新城金郡房地产有限公司（以下简称“常州新城”）拥有49%表决权；（3）金建永、陈福明、夏衍拥有0%表决权。”，发行人持有常州亿泰的股权比例为47.50%，但享有股东会的表决权比例为51%。此外，根据该公司两方主要股东签署的地块合作开发协议之补充合同第二条约定，“从2019年11月开始，项目经营管理由双方共同管理变更为由乙方（光明地产）对项目公司（常州亿泰）进行日常经营管理，甲方（常州新城）退出经营管理”，发行人可以控制常州亿泰房地产开发有限公司，由此纳入发行人财务报表合并范围。<br /><br />4、郑州星樽置业有限公司：根据该公司《章程》第十二条“股东会各方不按照出资比例行使表决权，各方股东的表决权比例如下：（1）光明房地产集团股份有限公司拥有54%的表决权；（2）河南金星啤酒有限公司拥有42%的表决权；（3）上海贵启投资咨询有限公司拥有4%的表决权。”，发行人持有郑州星樽50%股权，但享有股东会的表决权比例为54%。此外，郑州星樽置业董事会5名成员中，发行人派有3名，在董事会中占有多数表决权，并通过多数表决权控制公司重大经营财务事项，因而纳入发行人财务报表合并范围。<br /><br />5、湖北交投海陆景汉阳置业开发有限公司：农工商房地产集团湖北置业投资有限公司（发行人间接持股90%股权）直接持有湖北交投海陆景汉阳置业开发有限公司50.10%股权，因此发行人间接持有该公司45.09%股权，纳入发行人财务报表合并范围。<br /><br />发行人对部分企业持有半数以上表决权但不控制被投资单位，主要原因如下：<br /><br />图表5-5: 发行人持有半数以上表决权但不控制被投资单位的依据<br /><br />公司名称 	表决权比例（%） 	未纳入合并范围的原因 	<br /><br />镇江广丰房地产有限公司 	55.00 	根据投资协议约定对被投资单位不能实施控制，因而未纳入发行人财务报表合并范围。 	<br /><br />无锡致弘置业有限公司 	51.00 	<br /><br />杭州润昕置业有限公司 	51.00 	<br /><br />四川雅灿房地产开发有限公司 	51.00 	<br /><br />武汉明泰置业有限公司 	51.00 	<br /><br />葛洲坝润明（武汉）房地产开发有限公司 	51.00 	<br /><br />重庆天惠房地产开发有限公司 	51.00 	<br /><br />常州百瑞房地产开发有限公司 	51.00 	<br /><br />成都辰禧置业有限公司 	51.00 	<br /><br />宁波仑茂置业有限公司 	51.00 	<br /><br />宁波骏茂房地产开发有限公司 	51.00 	<br /><br />重庆明悦摩码置业有限公司 	51.00 	<br /><br />（二）重要子公司介绍<br /><br />图表5-6: 发行人纳入合并范围的重要子公司情况<br /><br />单位：万元<br /><br />企业名称 	注册资本 	持股比例 	表决权比例 	<br /><br />农工商房地产（集团）有限公司 	112,000.00 	100.00% 	100.00% 	<br /><br />注：本次选取重要子公司进行介绍的标准为近一年资产、净资产、营业收入或净利润任一指标占比超过发行人35%以上的。<br /><br />农工商房地产（集团）有限公司前身系上海市农口房地产联合开发经营总公司，成立于1988年5月14日，注册地址位于上海市金山区朱泾镇沈浦泾路28号二楼201室，经营范围包括企业投资、国内贸易（除国家专项外）、集团内资产清理、土地资源开发、置换、租赁、转让、房地产经营开发及房地产开发的相关项目，房地产咨询（不得从事中介），附设分支机构（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。公司注册地点在上海，注册资本人民币11.20亿元，法定代表人陆吉敏。<br /><br />农房集团是一家集房地产项目开发、装潢、物业管理等业务为一体的国有控股的大型房地产开发企业，拥有国家房地产开发一级资质。<br /><br />截至2024年末，农房集团资产总额4,276,307.51万元，负债总额3,812,501.47万元，所有者权益总额463,806.04万元。2024年农房集团实现营业收入533,104.09万元，净利润-124,029.13万元，亏损原因主要是房产主业规模及利润下降所致。<br /><br />（三）主要合营、联营及参股公司<br /><br />截至2024年末，发行人主要合营企业或联营企业共25家，具体情况如下：<br /><br />图表5-7: 发行人主要参股公司情况<br /><br />单位：万元、%<br /><br />序号 	企业名称 	注册资本 	持股比例 	<br /><br />1 	镇江广丰房地产有限公司 	6,000.00 	25.00 	<br /><br />2 	长沙碧明房地产开发有限公司 	4,000.00 	50.00 	<br /><br />3 	无锡致弘置业有限公司 	2,550.00 	20.00 	<br /><br />4 	杭州润昕置业有限公司 	20,000.00 	50.00 	<br /><br />5 	南昌明伯置业有限公司 	10,000.00 	50.00 	<br /><br />6 	武汉明泰置业有限公司 	24,500.00 	50.00 	<br /><br />7 	宁波明科置业有限公司 	2,000.00 	50.00 	<br /><br />8 	宁波祥生弘盛房地产开发有限公司 	10,000.00 	50.00 	<br /><br />9 	常州百俊房地产开发有限公司 	2,000.00 	33.34 	<br /><br />10 	镇江扬启房地产开发有限公司 	20,000.00 	33.00 	<br /><br />11 	四川雅灿房地产开发有限公司 	10,000.00 	51.00 	<br /><br />12 	重庆天惠房地产开发有限公司 	10,000.00 	41.00 	<br /><br />13 	上海城明置业有限公司 	10,000.00 	25.00 	<br /><br />14 	徐州美君房地产有限公司 	12,500.00 	33.00 	<br /><br />15 	常州百瑞房地产开发有限公司 	10,000.00 	49.00 	<br /><br />16 	柳州同鑫房地产开发有限公司 	19,000.00 	33.00 	<br /><br />17 	常州明宏置业有限公司 	10,200.00 	50.00 	<br /><br />18 	宜兴宝明房地产开发有限公司 	20,000.00 	49.00 	<br /><br />19 	成都辰禧置业有限公司 	10,000.00 	34.00 	<br /><br />20 	宁波仑茂置业有限公司 	10,000.00 	51.00 	<br /><br />21 	葛洲坝润明（武汉）房地产开发有限公司 	10,000.00 	36.00 	<br /><br />22 	武汉怡置明鸿房地产开发有限公司 	60,000.00 	34.00 	<br /><br />23 	嘉兴创通股权投资基金合伙企业 	25,200.00 	37.48 	<br /><br />24 	农工商房地产（集团）广西明通置业有限公司 	14,300.00 	49.00 	<br /><br />25 	重庆明悦摩码置业有限公司 	10,000.00 	51.00 	<br /><br />在上述合营、联营企业中，发行人对部分企业持股比例超过50%但未纳入合并范围，主要系根据投资协议约定对被投资单位不能实施控制，因而未纳入发行人财务报表合并范围。截至2024年末，发行人无重要的合营企业或联营企业。<br /><br />七、发行人公司治理及内部控制情况<br /><br />（一）发行人组织结构<br /><br />发行人组织结构如下图所示：<br /><br />图表5-8:<br /><br />公司内部组织结构图<br /><br />（二）发行人主要职能部门职责简介<br /><br />1、董（监）事会办公室<br /><br />信息披露管理；公司治理；外部关系管理；股权管理；市值管理；产权流程管理；综合管理(公司治理方面)等。<br /><br />2、办公室<br /><br />综合文秘；行政督办；机要内勤；档案管理；后勤保障。<br /><br />3、投资发展部<br /><br />战略研究和管理；投资市场分析；公司对外投资与管理；产权与资产管理；产业研究、运营、管理；创新管理。<br /><br />4、营销策划部<br /><br />客户模型研究；专业建设；项目前期及产品定位；营销管理；数据管理；信息管理；营销风控管理；品牌管理；策划管理。<br /><br />5、商业管理部<br /><br />集团商业产品线研究及新型商业模式研究；市场研究资讯管理；商业项目前期投资研判；商业项目前期定位与规划；设计工程阶段专业指导与管理；项目招商租赁指导与管理；存量资产处置；项目营运及物业管理；品牌管理；招采供应商工作管理。<br /><br />6、运营管理部<br /><br />目标（年度指标）管理；计划管理；进度管理；质量管理；成本管理；合同与支付管理；预结算管理；运营内控与协同。<br /><br />7、采购管理部<br /><br />集约采购管理（供应商考察入库、总分包管理、供应商合作与履约评估、战略供应商管理）。<br /><br />8、总工程师室<br /><br />项目设计管理；项目技术服务；产品设计研发。<br /><br />9、资金财务部<br /><br />财务核算；财务信息化；综合统计；财务管理；税收管理；财务风险管控；资金计划管理；资金集中管理；收支管理；融资管理；金融创新工作；资金考核工作；资金风险管理；资金内控管理。<br /><br />10、党委组织部、人力资源部<br /><br />组织建设；干部管理；干部培养；统战管理；档案管理；组织发展；人力资源规划；人力资源运营；招聘管理；绩效管理；薪酬福利；人才发展；劳动关系。<br /><br />11、信息管理部<br /><br />信息化项目管理及推进；信息化系统应用管理；网络管理；硬件管理；网络与信息安全管理；外网管理；移动互联网管理。<br /><br />12、安全信访办公室<br /><br />安全监督；信访维稳；食品安全；环保节能；治安反恐；疫情防控；集团总部值班安排、统计。<br /><br />13、纪律检查室<br /><br />监督检查；廉洁教育；查信办案；四责协同。<br /><br />14、党委工作部（党委宣传部）<br /><br />党的建设；党员管理；党委事务；宣传思想文化；新闻舆论；工会工作；团委工作；退管会工作。<br /><br />15、合规风控部（审计中心合署办公）<br /><br />法律事务管理；制度建设；风险内控；审计工作。<br /><br />（三）公司治理机制<br /><br />根据《中华人民共和国会计法》《中华人民共和国公司法》《中华人民共和国证券法》以及其他有关法律法规，参照财政部等五部委联合印发的《企业内部控制基本规范》，公司结合自身实际情况，制定相关规章制度，建立了行之有效的公司管理体制。<br /><br />发行人建有较为完整的经营管理体制和内部控制体系，为更好地保持经营独立性和决策科学性提供了有效支持。公司设有《光明房地产集团股份有限公司章程》，对于公司以下事项做出明确规定：（1）总则；（2）经营宗旨和范围；（3）股份；（4）股东和股东会；（5）董事和董事会；（6）党的组织和党建工作；（7）高级管理人员；（8）财务会计制度、利润分配和审计；（9）通知和公告；（10）合并、分立、增资、减资、解散和清算；（11）修改章程；（12）附则。<br /><br />1、股东会<br /><br />根据《光明房地产集团股份有限公司章程》的规定，股东会是公司的权力机构，依法行使下列职权：<br /><br />（1）选举和更换董事，决定有关董事的报酬事项；<br /><br />（2）审议批准董事会的报告；<br /><br />（3）审议批准公司的年度财务预算方案、决算方案；<br /><br />（4）审议批准公司的利润分配方案和弥补亏损方案；<br /><br />（5）对公司增加或者减少注册资本作出决议；<br /><br />（6）对发行公司债券作出决议；<br /><br />（7）对公司合并、分立、解散、清算或者变更公司形式作出决议；<br /><br />（8）修改《公司章程》；<br /><br />（9）对公司聘用、解聘承办公司审计业务的会计师事务所作出决议；<br /><br />（10）审议批准本章程第四十一条规定的担保事项；<br /><br />（11）审议公司在一年内购买、出售重大资产超过公司最近一期经审计总资产30%的事项；<br /><br />（12）审议批准变更募集资金用途事项；<br /><br />（13）审议股权激励计划和员工持股计划；<br /><br />（14）对公司因《公司章程》第二十五条第（一）、（二）项规定的情形收购公司股份作出决议；<br /><br />（15）审议法律、行政法规、部门规章或本章程规定应当由股东会决定的其他事项。<br /><br />2、董事会<br /><br />根据发行人现行有效的《公司章程》，公司设董事会，对股东会负责。董事会由7名董事组成，其中独立董事3名。董事会设董事长1名，可以设副董事长。<br /><br />董事会行使下列职权：<br /><br />（1）召集股东会，并向股东会报告工作；<br /><br />（2）执行股东会的决议；<br /><br />（3）决定公司的经营计划和投资方案；<br /><br />（4）制订公司的年度财务预算方案、决算方案；<br /><br />（5）制订公司的利润分配方案和弥补亏损方案；<br /><br />（6）制订公司增加或者减少注册资本、发行债券或其他证券及上市方案；<br /><br />（7）拟订公司重大收购、公司因《公司章程》第二十五条第一款第（一）、（二）项规定的情形收购本公司股份或者合并、分立、解散及变更公司形式的方案；<br /><br />（8）决定公司因《公司章程》第二十五条第（三）、第（五）、第（六）项规定的情形收购本公司股份的事项；<br /><br />（9）在股东会授权范围内，决定公司对外投资、收购出售资产、资产抵押、对外担保事项、委托理财、关联交易、对外捐赠等事项；<br /><br />（10）决定公司内部管理机构的设置；<br /><br />（11）聘任或者解聘公司总裁、董事会秘书；根据总裁的提名，聘任或者解聘公司副总裁、财务总监、总法律顾问、总工程师等高级管理人员，并决定其报酬事项和奖惩事项；<br /><br />（12）制订公司的基本管理制度；<br /><br />（13）制订《公司章程》的修改方案；<br /><br />（14）管理公司信息披露事项；<br /><br />（15）向股东会提请聘请或更换为公司审计的会计师事务所；<br /><br />（16）听取公司总裁的工作汇报并检查总裁的工作；<br /><br />（17）法律、行政法规、部门规章或《公司章程》或者股东会授予的其他职权。<br /><br />3、高级管理人员<br /><br />根据发行人现行有效的《公司章程》，公司设总裁1名，设副总裁若干名。总裁和副总裁由董事会聘任或解聘。总裁每届任期三年，总裁连聘可以连任。总裁对董事会负责，行使下列职权：<br /><br />（1）主持公司的生产经营管理工作，组织实施董事会决议，并向董事会报告工作；<br /><br />（2）组织实施公司年度经营计划和投资方案；<br /><br />（3）拟订公司内部管理机构设置方案；<br /><br />（4）拟订公司的基本管理制度；<br /><br />（5）制定公司的具体规章；<br /><br />（6）提请董事会聘任或者解聘公司副总裁、财务总监、总法律顾问、总工程师；<br /><br />（7）决定聘任或者解聘除应由董事会决定聘任或者解聘以外的管理人员；<br /><br />（8）在董事会闭会期间，情况一：董事会授权总裁在股东会审议通过公司核定年度土地储备总额范围内，决定单项标的金额不超过公司最近一年经审计净资产5%的房地产土地竞买及成功竞得后设立项目公司等事宜。情况二：董事会授权总裁决定单项标的金额不超过5,000万元人民币的除上述情况一之外的开发投资、收购出售资产或股权、资产抵押、对外担保、委托理财、关联交易等事项。在上述两种情况的事中、事后，由总裁向董事会作通报并备案。<br /><br />（9）《公司章程》或董事会授予的其他职权。总裁列席董事会会议。<br /><br />4、董事会审计委员会<br /><br />根据发行人现行有效的《公司章程》，公司董事会设置审计委员会，行使《公司法》规定的监事会的职权。审计委员会成员为3名，为不在公司担任高级管理人员的董事，其中独立董事至少2名，由独立董事中会计专业人士担任召集人。公司董事会成员中的职工代表可以成为审计委员会成员。<br /><br />审计委员会负责审核公司财务信息及其披露、监督及评估内外部审计工作和内部控制，下列事项应当经审计委员会全体成员过半数同意后，提交董事会审议：<br /><br />（1）披露财务会计报告及定期报告中的财务信息、内部控制评价报告；<br /><br />（2）聘用或者解聘承办上市公司审计业务的会计师事务所；<br /><br />（3）聘任或者解聘上市公司财务总监；<br /><br />（4）因会计准则变更以外的原因做出会计政策、会计估计变更或者重大会计差错更正；<br /><br />（5）法律、行政法规、中国证监会规定和公司章程规定的其他事项。<br /><br />（四）公司内部控制制度<br /><br />公司根据《公司法》《企业内部控制基本规范》等有关法律法规，构建了较为完善的公司治理体系，制定了一系列较为完善的制度体系。在实际工作中，各级管理层均能依照上述制度体系，履行决策、执行、监督等职能，保证公司发展战略和经营目标的实现。公司主要内部控制制度如下：<br /><br />1、信息披露及舆情管理制度<br /><br />发行人制定了信息披露及舆情管理制度体系，从制度规范和操作流程上确保信息披露的真实、准确、完整、及时和公平。<br /><br />同时，为规范公司在银行间债券市场发行债务融资工具的信息披露行为，发行人制定了《非金融企业债务融资工具信息披露管理制度》，对发行债务融资工具的信息披露标准、未公开信息的传递、审核、披露和保密、财务管理和会计核算的内部控制及监督机制、对外发布信息的申请、审核、发布流程、责任追究机制等方面进行了具体规范。<br /><br />2、投资管理制度<br /><br />为了规范公司的投资行为，明确公司各部门和全资及控股子公司在投资活动中的职权和责任，建立严格的工作程序，提高投资质量，防范投资风险，公司制定了《光明房地产集团股份有限公司投资管理办法》和《光明房地产集团股份有限公司项目投资专家评审管理条例》。公司对投资活动实行审批制。投资活动应当符合公司战略发展方向和目标，符合追求投资价值最大化原则。<br /><br />3、金融管理制度<br /><br />为规范经营运作中的融资及对外担保行为，规范使用募集资金，加强融资管理和财务监控，降低融资成本，有效防范财务风险，发行人制定了《光明房地产集团股份有限公司募集资金管理办法》《光明房地产集团股份有限公司对外担保管理制度》和《光明房地产集团股份有限公司融资管理制度》。公司融资活动应符合中长期战略发展规划，遵循以下原则：合规合法、统一管理、风险可控和效益型原则。公司严格控制对外担保，原则上不允许为公司外单位提供担保，严格禁止为个人提供担保。<br /><br />4、财务管理制度<br /><br />公司为了适应职能变化的客观要求，进一步理顺产权关系，加强财务管理和经济核算，规范财务行为，提高财务工作质量，实现资金使用最优化、整体效益最大化，根据有关规定并结合公司制定了财务管理制度，具体制度包括《光明房地产集团股份有限公司财务管理制度》《光明房地产集团股份有限公司全面财务预算管理办法》和《光明房地产集团股份有限公司财务决算管理办法》等。<br /><br />公司财务管理制度是财务管理工作的基本制度，在集团范围内统一执行。集团及集团所属各子公司根据本制度及国家相关法规、准则的规定及本单位实际情况建立和完善各项基础财务工作制度。<br /><br />5、法律事务管理制度<br /><br />为建立健全公司法律风险防范机制，规范集团和集团所属公司的法律事务工作，根据《企业国有资产监督管理暂行条例》和《国有企业法律顾问管理办法》等有关规定，公司制定了《光明房地产集团股份有限公司法律事务管理办法》《光明房地产集团股份有限公司合同管理办法》和《光明房地产集团股份有限公司法律纠纷案件管理办法》等。根据公司法律事务管理要求，公司应建立适应市场竞争要求的防范风险的法律事务管理机制，以法律风险的事前防范和事中控制为主，事后补救为辅。<br /><br />6、干部管理和党建制度<br /><br />为认真贯彻执行党的路线方针政策，落实从严治党、从严管理干部的要求，建立科学规范的符合现代企业制度的领导人员选拔任用制度，形成有效管用、简便易行，有利于优秀人才脱颖而出的选人用人机制，公司制定了干部聘用及考核管理办法。选拔任用遵循的原则为：坚持党管干部和依法管理相统一的原则；德才兼备、以德为先的原则；坚持管资产、管事、管人相一致的原则；坚持分层分类管理的原则；坚持组织配置和市场化配置相结合的原则；注重实践经验丰富、经营业绩突出、干部群众公认原则；民主集中制原则。<br /><br />7、人力资源管理制度<br /><br />根据国家及地方政府的相关法规要求，公司建立并执行人力资源管理方面的管理措施，涵盖了领导人员管理、员工招聘与录用、教育培训、内部培训、薪资总额等工作，实际工作中也得到有效执行。公司制定了员工手册，实行员工工资总额管理，完善人事合同签订标准和制度，坚持战略导向、团队导向、SMART和激励有效的绩效管理原则。<br /><br />8、信息管理制度<br /><br />为进一步加强公司信息化系统建设，借助网络及计算机等现代化环境和工具，提高工作及管理效率，并确保信息数据的安全性和准确性，公司制定了信息化建设管理制度，逐步建立统一的、科学的、经济合理的，并具有辅助集团高层决策的高效安全的信息网络系统。<br /><br />9、安全质量和信访管理制度<br /><br />为了加强对公司系统安全生产工作的领导，贯彻执行国家安全生产方针、政策和法规，公司制定了安全生产工作责任制和安全生产管理办法。公司成立安全生产委员会，在总裁的领导下，根据相关规定组织指导协调各级生产经营单位开展安全生产工作，由集团安全质量监督办公室具体负责安全生产委员会的工作。公司实行安全生产事故责任追究制度，安全生产事故纳入单位和党政主要负责人绩效考核并同相关领导任用等挂钩。<br /><br />为应对突发事件，公司制定了相关突发事件应对办法，包括《生产安全事故综合应急预案》《防汛防台应急预案》《火灾爆炸事故专项应急预案》等。<br /><br />10、运营管理制度<br /><br />鉴于公司战略转型升级、合作半径衍生的发展需要，在充分尊重合作项目实际运作各方合作管理模式的基础上，为了能同时契合公司管理体系无缝对接，公司制定了合作开发项目管理办法，采取目标建立、异常跟踪及调整反馈为主的管控模式。<br /><br />此外，为促进精细化管理，公司还制定了《关于运营条线观测落实“两进两单”工作实施细则的通知》和《关于进一步规范集团智能化系统工程品质管理的通知》等相关文件。<br /><br />11、成本管理制度<br /><br />为加强成本管理，公司制定了成本管理制度，包括《集团ERP成本系统全面上线的管理规定》《集团预算和结算管理规定》《光明地产总包及桩基、围护工程款支付依据管理办法》等。公司所有新开发和在建建设工程项目，需全面上线ERP成本系统，项目所有合同应通过系统流转审批。<br /><br />12、营销策划管理制度<br /><br />为加强对项目营销工作业务流程与重要管控节点的把控，公司制定了《光明房地产集团股份有限公司案场收款员岗位管理规范》和《光明房地产集团各项目营销工作责任清单与责任名单实施细则》。<br /><br />13、办公管理制度<br /><br />为加强办公管理，公司制定了档案管理办法，公务用车制度改革实施方案，出差管理规定，固定资产管理办法，对外捐赠管理办法，印信管理办法等。<br /><br />14、审计管理制度<br /><br />为加强对系统内企业领导人员的监督管理，规范经济责任审计行为，落实经济责任审计、全面审计等各项审计工作，公司制定了企业领导人员经济责任审计办法、内部审计整改管理办法和内部审计办法等。<br /><br />15、关联交易管理制度<br /><br />为规范公司的关联交易程序，保证关联交易的公允性，公司制定了关联交易管理制度。公司关联交易活动符合诚实信用的原则，遵循公正、公平、公开的原则。与关联人发生的关联交易由公司董事会审议决定。公司董事会应当根据客观标准判断该关联交易是否对公司有利，必要时应当聘请专业评估师、独立财务顾问。<br /><br />16、资金管理制度<br /><br />（1）资金管理模式<br /><br />发行人已制定《光明房地产集团股份有限公司融资管理及资金出借管理办法实施细则》，主要是为规范集团的资金运作，加速资金周转，提高资金营运效率，完善公司内部控制机制，确保公司整体效益的最大化。规定了由资金财务部负责发行人资金的归口管理，公司资金财务部负责办理各子公司内部往来业务及内部交易结算，实行内部往来管理，资金收支的监控与调度、对外融资管理等相关制度。<br /><br />（2）资金运营内控制度<br /><br />公司按照要求制订了有关资金使用管理办法以及操作办法等制度文件，严格控制公司内部资金运营与使用。主要包括资金政策及岗位设置、现金及银行账户管理、票据管理、资金计划管理、资金调拨管理、集团所属各公司资金管理中由集团执行的控制等相关控制等。<br /><br />（3）短期资金调度应急预案<br /><br />为了规范应急管理、保障公司安全正常经营，保证投资者合法权益，发行人已制订相关制度，建立短期流动资金突发紧张的预警机制，制定相应的应急措施，以应对短期流动性突发事件，最大限度防止和减少公司损失。同时公司建立了内部资金调度控制制度以及短期资金调度应急预案，明确资金调度的条件、权限和程序，统一筹集、使用和管理资金，并保护成员企业的利益不受损害。<br /><br />（五）人员情况<br /><br />截至2024年末，公司母公司及主要子公司在岗职工1,335人，具体构成情况如下：<br /><br />图表5-9: 截至2024年末公司在岗员工学历结构情况表<br /><br />单位：人、%<br /><br />学历 	中专以下 	大专以上 	硕士 	合计 	<br /><br />人数 	282 	991 	62 	1,335 	<br /><br />占比 	21.12 	74.23 	4.64 	100.00 	<br /><br />图表5-10: 截至2024年末公司在岗员工专业结构情况表<br /><br />单位：人、%<br /><br />专业 	生产人员 	销售人员 	技术人员 	财务人员 	行政人员 	合计 	<br /><br />人数 	292 	93 	364 	165 	421 	1,335 	<br /><br />占比 	21.87 	6.97 	27.27 	12.36 	31.54 	100.00 	<br /><br />八、发行人董事及高级管理人员<br /><br />公司根据《中华人民共和国公司法》等相关法律法规，并按照公司章程，合理合法设置公司董事会，并任命高级管理人员。<br /><br />（一）发行人董事及高管人员<br /><br />图表5-11: 截至本募集说明书签署之日发行人董事及高管人员情况<br /><br />姓名 	现任职务 	任期 	设置是否符合《公司法》等相关法律法规及公司章程相关要求 	是否存在重大违纪违法情况 	<br /><br />董事会成员 	<br /><br />陆吉敏 	董事长兼党委书记 	2023/06/13至今 	是 	否 	<br /><br />郭强 	董事、总裁、党委副书记 	2020/05/27至今 	是 	否 	<br /><br />李力敏 	董事 	2022/10/25至今 	是 	否 	<br /><br />罗锦斐 	董事 	2024/05/23至今 	是 	否 	<br /><br />张晖明 	独立董事 	2021/09/07至今 	是 	否 	<br /><br />朱洪超 	独立董事 	2021/09/07至今 	是 	否 	<br /><br />王扬 	独立董事 	2023/12/15至今 	是 	否 	<br /><br />非董事高级管理人员 	<br /><br />黄峻 	副总裁 	2019/03/19至今 	是 	否 	<br /><br />苏朋程 	副总裁、董事会秘书 	2020/04/28至今 	是 	否 	<br /><br />盛雪群 	财务总监 	2016/12/29至今 	是 	否 	<br /><br />（二）发行人董事及高管人员简历<br /><br />1、董事会成员简历<br /><br />陆吉敏，男，1965年7月生，中国共产党党员，大学学历，法律硕士。最近五年曾任上海申迪（集团）有限公司纪委副书记、监察审计部总经理，上海申迪（集团）有限公司纪委副书记、纪检监察室主任，光明房地产集团股份有限公司党委委员、职工监事、纪委书记。现任光明房地产集团股份有限公司党委书记、董事长。<br /><br />郭强，男，1979年8月生，中国共产党党员，研究生学历。最近五年曾任光明食品（集团）有限公司行政事务部总经理。现任光明房地产集团股份有限公司党委副书记、总裁、董事。<br /><br />李力敏，男，1975年11月生，中国共产党党员，大学学历。最近五年曾任上海牛奶（集团）有限公司党群工作部经理、党委组织部副部长、总部党支部书记，光明食品（集团）有限公司行政事务部副总经理、董监事会办公室副主任。现任光明食品（集团）有限公司外事办公室主任、行政事务部副总经理，光明房地产集团股份有限公司董事。<br /><br />罗锦斐，男，1973年11月生，中国共产党党员，大学学历。最近五年曾任上海斐虹贸易有限公司总经理，上海五丰商务有限公司总经理、副书记，光明食品国际贸易（上海）有限公司党委副书记、总经理。现任光明食品国际有限公司副总裁，光明房地产集团股份有限公司董事。<br /><br />张晖明，男，1956年7月生，中国共产党党员，博士，经济学教授。最近五年曾任复旦大学企业研究所所长、复旦大学经济学院教授、光明房地产集团股份有限公司独立董事。现任复旦大学企业研究所所长、复旦大学经济学院教授、兼任锦江国际酒店股份有限公司、上海紫江实业集团股份有限公司独立董事、光明房地产集团股份有限公司独立董事。<br /><br />朱洪超，男，1959年12月生，中国共产党党员，硕士研究生、高级律师。最近五年曾任上海市联合律师事务所高级合伙人，上海百联集团股份有限公司、海通证券股份有限公司、上海建科集团股份有限公司、上海海希工业通讯股份有限公司独立董事。现任上海市联合律师事务所荣誉主任、高级合伙人。现任上海国际经济贸易仲裁委员会（上海国际仲裁中心）仲裁员、上海仲裁委员会仲裁员；兼任上海建科集团股份有限公司、光明房地产集团股份有限公司独立董事。<br /><br />王扬，女，1974年4月生，中国共产党党员，管理学博士，副教授，高级会计师，中国注册会计师。最近五年曾任华东政法大学商学院副教授、审计专业主任、会计专业硕士教育中心副主任。现任华东政法大学商学院副教授、硕士研究生导师、兼任信达地产股份有限公司独立董事、上海提牛科技股份有限公司独立董事、光明房地产集团股份有限公司独立董事。<br /><br />2、非董事高级管理人员简历<br /><br />黄峻，男，1970年6月生，中国共产党党员，大学学历，工程师。最近五年曾任光明房地产集团股份有限公司副总裁。现任光明房地产集团股份有限公司副总裁。<br /><br />苏朋程，男，1984年7月生，大学学历。最近五年曾任光明房地产集团股份有限公司董（监）事会办公室主任，光明食品（集团）有限公司投资发展部副总经理（挂职）。现任光明房地产集团股份有限公司副总裁、董事会秘书、董（监）事会办公室主任。<br /><br />盛雪群，女，1972年3月生，中国共产党党员，大学学历，高级会计师。最近五年曾任光明房地产集团股份有限公司财务总监。现任光明房地产集团股份有限公司财务总监。<br /><br />九、发行人主营业务情况<br /><br />（一）经营范围<br /><br />房地产开发经营，房地产经纪，企业投资，国内贸易（除国家专项外），仓储（除危险品），道路货物运输，货物运输代理。【依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动】<br /><br />（二）主营业务构成<br /><br />1、发行人主营业务情况<br /><br />发行人主营业务为房地产综合开发经营，是集房产开发、商业运营、物业服务、建筑施工等为一体的大型国有综合集团型公司。近三年，发行人主营业务收入、成本、毛利润和毛利率具体情况如下：<br /><br />图表5-12: 发行人2022-2024年度主营业务收入构成情况<br /><br />单位：万元、%<br /><br />业务板块 	2024年度 	2023年度 	2022年度 	<br /><br />收入 	占比 	收入 	占比 	收入 	占比 	<br /><br />房地产板块 	504,414.44 	94.27 	774,618.99 	91.83 	1,548,139.80 	95.02 	<br /><br />其中：商品房 	292,047.37 	54.58 	552,513.55 	65.50 	1,229,331.73 	75.45 	<br /><br />商业地产 	9,898.78 	1.85 	- 	- 	- 	- 	<br /><br />保障房 	141,008.72 	26.35 	142,284.58 	16.87 	229,751.96 	14.10 	<br /><br />其他 	61,459.58 	11.49 	79,820.86 	9.46 	89,056.11 	5.47 	<br /><br />1其他：该处其他业务包括租赁、物业、商业、建筑装修及其他等。<br /><br />业务板块 	2024年度 	2023年度 	2022年度 	<br /><br />收入 	占比 	收入 	占比 	收入 	占比 	<br /><br />物流板块 	30,667.39 	5.73 	68,924.58 	8.17 	81,199.42 	4.98 	<br /><br />合计 	535,081.83 	100.00 	843,543.58 	100.00 	1,629,339.22 	100.00 	<br /><br />图表5-13: 发行人2022-2024年度主营业务成本构成情况<br /><br />单位：万元、%<br /><br />业务板块 	2024年度 	2023年度 	2022年度 	<br /><br />成本 	占比 	成本 	占比 	成本 	占比 	<br /><br />房地产板块 	462,543.62 	94.55 	631,327.38 	90.93 	1,251,408.86 	94.51 	<br /><br />其中：商品房 	269,913.54 	55.17 	435,602.09 	62.74 	972,099.32 	73.42 	<br /><br />商业地产 	7,083.74 	1.45 	- 	- 	- 	- 	<br /><br />保障房 	129,332.57 	26.44 	125,504.84 	18.08 	200,996.29 	15.18 	<br /><br />其他 	56,213.76 	11.49 	70,220.45 	10.11 	78,313.25 	5.91 	<br /><br />物流板块 	26,672.26 	5.45 	63,001.89 	9.07 	72,642.39 	5.49 	<br /><br />合计 	489,215.88 	100.00 	694,329.27 	100.00 	1,324,051.25 	100.00 	<br /><br />图表5-14: 发行人2022-2024年度主营业务毛利润构成情况<br /><br />单位：万元、%<br /><br />业务板块 	2024年度 	2023年度 	2022年度 	<br /><br />毛利润 	占比 	毛利润 	占比 	毛利润 	占比 	<br /><br />房地产板块 	41,870.82 	91.29 	143,291.61 	96.03 	296,730.94 	97.20 	<br /><br />其中：商品房 	22,133.82 	48.26 	116,911.46 	78.35 	257,232.41 	84.26 	<br /><br />商业地产 	2,815.04 	6.14 	- 	- 	- 	- 	<br /><br />保障房 	11,676.15 	25.46 	16,779.74 	11.25 	28,755.67 	9.42 	<br /><br />其他 	5,245.81 	11.44 	9,600.41 	6.43 	10,742.86 	3.52 	<br /><br />物流板块 	3,995.13 	8.71 	5,922.69 	3.97 	8,557.03 	2.80 	<br /><br />合计 	45,865.95 	100.00 	149,214.31 	100.00 	305,287.97 	100.00 	<br /><br />图表5-15: 发行人2022-2024年度主营业务毛利率情况<br /><br />单位：%<br /><br />业务板块 	2024年度 	2023年度 	2022年度 	<br /><br />房地产板块 	8.30 	18.50 	19.17 	<br /><br />其中：商品房 	7.58 	21.16 	20.92 	<br /><br />商业地产 	28.44 	- 	- 	<br /><br />保障房 	8.28 	11.79 	12.52 	<br /><br />其他 	8.54 	12.03 	12.06 	<br /><br />物流板块 	13.03 	8.59 	10.54 	<br /><br />合计 	8.57 	17.69 	18.74 	<br /><br />2022-2024年，发行人主营业务收入分别为 1,629,339.22万元、843,543.58<br /><br />万元和 535,081.83万元。同期发行人主营业务成本分别为 1,324,051.25万元、694,329.27万元和489,215.88万元。2022年发行人主营业务收入较2021年减少926,859.96万元，降幅为36.26%，主要系由于房产主业收入结转同比减少所致。2023年发行人主营业务收入较2022年减少785,795.64万元，降幅为48.23%，主要系由于房产主业收入结转同比减少所致。2024年发行人主营业务收入较2023年减少308,461.75万元，降幅为36.57%，主要系由于房产主业收入结转同比减少所致。<br /><br />在收入构成方面，近三年房地产板块收入占比均在91%以上。近三年，房地产板块收入分别为1,548,139.80万元、774,618.99万元和504,414.44万元，占发行人主营业务收入的比重分别为95.02%、91.83%和94.27%。同期物流板块收入分别为81,199.42万元、68,924.58万元和30,667.39万元，逐年下降态势。随着公司物流板块经营主体的转让，自2025年起，发行人不再开展物流业务，不再产生物流板块收入。<br /><br />发行人房地产板块收入主要由商品房、保障房、商业地产三部分组成。其中销售住宅收入为发行人房地产板块主要收入来源。2022-2024年，发行人住宅销售收入分别为1,229,331.73万元、552,513.55万元和340,667.77万元，占发行人主营业务收入的比重分别为75.45%、65.50%和63.67%。<br /><br />2022-2024年，发行人保障房收入分别为229,751.96万元、142,284.58万元和141,008.72万元，占主营业务收入比重分别为14.10%、16.87%和26.35%。2022年发行人保障房收入较2021年减少196,399.36万元，降幅为46.09%，主要系受房地产开发周期影响，保障房同类业务收入减少所致。2023年发行人保障房收入较2022年减少87,467.38元，降幅为38.07%，主要系受房地产开发周期影响，保障房同类业务收入减少所致。2024年发行人保障房收入较2023年减少1,275.86元，降幅为0.90%。<br /><br />2022-2024年，发行人商业地产板块收入分别为 0.00万元、0.00万元和9,898.78万元，分别占主营业务收入的0.00%、0.00%和1.85%。商业地产板块主要统计整体转让的商业物业销售收入。2022年和2023年，发行人无商业地产板块收入。<br /><br />在利润构成方面，近三年房地产板块毛利润占比在91%以上，是发行人最主要的利润来源。2022-2024年，房地产板块主营业务毛利润金额分别为296,730.94万元、143,291.61万元和41,870.82万元，占发行人主营业务毛利润的比重分别为97.20%、96.03%和91.29%，2024年略有下降。2022-2024年，发行人房地产板块中销售住宅毛利润分别为257,232.41万元、116,911.46万元和28,806.29万元，占发行人主营业务毛利润的比重分别为84.26%、78.35%和62.81%，发行人住宅地产开发业务的主要产品为各类商品住宅。2022-2024年，物流板块主营业务毛利润金额分别为8,557.03万元、5,922.69万元和3,995.13万元，占发行人主营业务毛利润的比重分别为2.80%、3.97%和8.71%。<br /><br />2022-2024年，发行人主营业务毛利率分别为18.74%、17.69%和8.57%。2022年发行人商品房和保障房业务毛利率分别为20.92%和12.52%。2023年发行人商品房和保障房业务毛利率分别为21.16%和11.79%。2024年发行人商品房、商业地产和保障房业务毛利率分别为7.58%、28.44%和8.28%。2022-2024年，发行人物流业务毛利率分别为10.54%、8.59%和13.03%。<br /><br />（三）房地产板块<br /><br />1、房地产板块概况<br /><br />发行人房地产板块核心企业是农房集团。农房集团是一家集房地产项目开发、装潢、物业管理等业务为一体的国有控股的大型房地产开发企业，拥有国家房地产开发一级资质（建开企【2001】100号），有效期至2027年12月31日，其下属各项目公司亦均具备房地产开发资质。农房集团是中国房地产业协会理事单位、上海市房地产行业协会副会长单位。<br /><br />发行人在房地产业不存在“囤地”、“捂盘惜售”、“哄抬房价”、“信贷违规”、“销售违规”、“无证开发”的情况，在上述方面未有受到监管机构处分的记录或造成严重社会负面的事件出现。发行人在上述方面的经营为诚信合法。<br /><br />农房集团历史沿革情况如下：<br /><br />农房集团前身系上海市农口房地产联合开发经营总公司，成立于1988年5月14日。根据上海市农业委员会（以下简称“上海市农委”）于1988年4月9日出具的沪农委（1988）第51号《关于成立上海市农口房地产联合开发经营总公司的通知》，以及上海市房产管理局于1988年4月28日出具的沪房（88）商字发第185号《关于上海市农口房地产联合开发经营总公司资格审查的批复》，上海市农场管理局和上海市农委共同出资组建全民所有制联营企业上海市农口房地产联合开发经营总公司（以下简称“农口开发”），注册资本300万元。其中联营方上海市农场管理局出资240万，占注册资本的80%，上海市农委出资60万，占注册资本的20%。<br /><br />1989年4月19日，农口开发的联营主体变更为上海农工商联合企业总公司和上海市农业委员会招待所，注册资本和企业性质不变。上海市农工商联合企业总公司出资240万元，占注册资本的80%；上海市农业委员会招待所出资60万元，占注册资本的20%。<br /><br />1989年8月17日，上海市农委出具沪农委（1989）第122号文，同意将“上海市农口房产联合开发经营总公司”更名为“上海农口房产总公司”（以下简称“农口房产”）。1990年4月23日，农口房产的注册资金增至550万元。新增注册资金250万元中，210万元系上海市农工商联合企业总公司拨款，其余40万元系农口房产留成转入。<br /><br />1992年7月28日，农口房产注册资金从550万元增至1,500万元，新增注册资本系盈余公积转增。<br /><br />1994年6月3日，农口房产注册资金增至3,000万元，新增1,500万元注册资金系由盈余公积转增。<br /><br />2000年6月29日，农口房产董事会决议通过，用盈余公积2,000万元转增注册资金。2000年7月5日，上海市农工商（集团）总公司与上海市农业委员会招待所签订《联合经营合同》的补充协议，双方同意农口房产注册资金由3,000万元增至5,000万元，新增2,000万元注册资金系由盈余公积转增，增资后双方的出资比例不变。2000年8月14日，农口房产完成工商变更登记手续。<br /><br />2001年8月23日，农口房产增资扩股并改制为有限责任公司，有限公司股东增至五名，注册资本增至25,000万元，公司名称变更为“上海农口房地产（集团）有限公司”（以下简称“农房有限”）。上海市农工商（集团）总公司为农口房产本次改制出具了沪农工商资产（2001）340号批复。<br /><br />上海市城乡建筑设计院原为上海市农工商（集团）总公司的全资企业（非公司制法人），2002年12月25日，上海市农工商（集团）总公司出具沪农工商资产[2002]518号文，将上海市城乡建筑设计院持有的农房有限0.40%股权划拨给上海市农工商（集团）总公司。2003年9月12日，农房有限召开临时股东会，全体股东一致同意：上海市城乡建筑设计院0.40%股权划拨给上海市农工商（集团）总公司，同时将农房有限更名为“上海农工商房地产（集团）有限公司”。2003年10月9日，农房有限办理了本次国有资产变动产权登记手续。2003年10月13日，农房有限办理了本次工商变更登记手续。<br /><br />2004年3月19日，上海市国有资产监督管理委员会出具沪国资委[2004]113号文，同意上海市农工商（集团）总公司改制为有限责任公司并更名为“上海农工商（集团）有限公司”。2004年9月28日，农房有限召开临时股东会，全体股东一致同意以未分配利润转增注册资本，公司注册资本由 25,000万元增至36,000万元。2005年1月10日，农房有限办理了本次工商变更登记。<br /><br />2005年6月24日，农房有限召开临时股东会，全体股东一致同意将公司注册资本由36,000万元增至68,994.28万元。其中，上海农工商（集团）有限公司以其持有的上海市农工商华都实业总公司95%股权评估作价262,271,568.47元对农房有限增资；大都市资产和农工商绿化以现金同比例增资；上海市农业委员会招待所不参加增资。2006年1月20日，农房有限办理了本次增资的工商变更登记手续。<br /><br />2007年11月20日，农房有限召开临时股东会，全体股东一致同意农房有限注册资本由68,994.28万元增至86,294.79万元。2007年12月29日，农房有限办理了本次增资实收资本变更工商登记手续。<br /><br />2008年3月，经农房有限第十五次股东会决议通过，农房有限整体变更为股份有限公司。折股方式为：以截至2007年12月31日农房有限经审计的母公司净资产1,861,008,738.06元为基数，折合股份1,000,000,000股，每股面值1元，计1,000,000,000元，剩余部分计入资本公积。光明集团出具光明食品资产（2008）108号文件，同意农房有限整体变更为农工商房地产（集团）股份有限公司。2008年3月12日，农房集团在上海市工商行政管理局完成工商变更登记手续。<br /><br />2008年3月28日，农房集团召开第一次临时股东大会，全体股东一致同意公司注册资本由10亿元增至11.2亿元。2008年3月31日，农房集团办理了本次工商变更登记手续。<br /><br />2011年6月17日，农房集团召开2011年第二次临时股东大会，全体股东审议并通过了《关于四家机构投资者股份退出转让方案的议案》《关于公司自然人股东股份退出转让方案的议案》。2011年6月15日，张智刚等22名自然人股东与大都市资产签订《上海市产权交易合同》，约定将持有的农房集团共计100,098,984股以7元/股的价格转让给大都市资产。2011年7月1日，上海虹阳天地投资有限公司、吴江明圆投资发展有限公司、上海祥展投资有限公司、上海新工联（集团）有限公司分别与光明集团签订《上海市产权交易合同》，约定将各自持有的2,000万股、3,000万股、3,000万股及2,000万股农房集团股权以每股4.71元的价格转让给光明集团。2011年8月31日，农房集团就本次股权变更事项进行了工商变更登记。<br /><br />2012年8月3日，农房集团召开2012年第二次临时股东大会，审议通过《关于久事公司股份退出转让方案的议案》。上海久事公司与光明集团签订《上海市产权交易合同》，约定上海久事公司将持有的农房集团 2,000万股以每股 4.71元的价格转让给光明集团。2012年8月21日，农房集团就本次股权转让事项进行了工商变更登记。<br /><br />2015年6月23日，农房集团2015年第二次临时股东大会审议通过《关于公司变更公司形式的议案》。2015年7月16日，获得上海市工商行政管理局准予其企业名称由农工商房地产（集团）股份有限公司变更为农工商房地产（集团）有限公司。<br /><br />2015年8月29日，经中国证监会《关于核准上海海博股份有限公司重大资产重组及向光明食品（集团）有限公司等发行股份购买资产并募集配套资金的批复》（证监许可【2015】1459号）批准，发行人以海博出租100%股权、上海海博投资100%股权、海博宏通80%股权、安吉海博山庄100%股权、思乐得70%股权、光明海博投资100%股权、临港奉贤7.5%股权作为置出资产与光明集团持有的注入资产农房集团72.5455%股权中的等值部分进行置换；同时，发行人向除光明集团以外的农房集团其他股东大都市资产、农工商绿化、张智刚、郑建国、沈宏泽和李艳发行股份购买其分别持有的农房集团 23.2145%、0.8109%、2.1672%、0.9514%、0.2499%和0.0606%的股权。此次重大资产重组完成后，农房集团为发行人100%控股子公司。<br /><br />截至本募集说明书签署之日，农房集团控股股东为光明地产，控股股东持股比例为100%。上海市国资委为农房集团实际控制人。<br /><br />2、房地产板块主要业态及分布<br /><br />发行人房地产板块核心企业农房集团主要从事房地产开发业务，包括普通商品住宅及其配套商业地产、保障性住房、综合商务楼的开发、销售和服务。农房集团的房地产开发战略为深耕上海、辐射长三角。<br /><br />近三年，发行人房地产板块主要业务构成情况如下：<br /><br />图表5-16: 房地产板块近三年主营业务收入结构分析表<br /><br />单位：万元、%<br /><br />业务板块 	2024年度 	2023年度 	2022年度 	<br /><br />收入 	占比 	收入 	占比 	收入 	占比 	<br /><br />售房 	442,954.86 	87.82 	694,798.13 	89.70 	1,459,083.69 	94.25 	<br /><br />其中：商品房 	292,047.37 	57.90 	552,513.55 	71.33 	1,229,331.73 	79.41 	<br /><br />商业地产 	9,898.78 	1.96 	- 	- 	- 	- 	<br /><br />保障房 	141,008.72 	27.95 	142,284.58 	18.37 	229,751.96 	14.84 	<br /><br />租赁 	- 	- 	- 	- 	10,086.21 	0.65 	<br /><br />物业 	50,407.88 	9.99 	63,814.55 	8.24 	58,964.09 	3.81 	<br /><br />建筑装修 	10,616.16 	2.10 	15,229.88 	1.97 	17,759.78 	1.15 	<br /><br />其他 	435.53 	0.09 	776.43 	0.10 	2,246.03 	0.15 	<br /><br />房地产板块合计 	504,414.44 	100.00 	774,618.99 	100.00 	1,548,139.80 	100.00 	<br /><br />图表5-17: 房地产板块近三年主营业务成本结构分析表<br /><br />单位：万元、%<br /><br />业务板块 	2024年度 	2023年度 	2022年度 	<br /><br />成本 	占比 	成本 	占比 	成本 	占比 	<br /><br />售房 	406,329.86 	87.85 	561,106.93 	88.88 	1,173,095.61 	93.74 	<br /><br />其中：商品房 	269,913.54 	58.35 	435,602.09 	69.00 	972,099.32 	77.68 	<br /><br />商业地产 	7,083.74 	1.53 	- 	- 	- 	- 	<br /><br />保障房 	129,332.57 	27.96 	125,504.84 	19.88 	200,996.29 	16.06 	<br /><br />租赁 	- 	- 	- 	- 	6,240.93 	0.50 	<br /><br />物业 	42,502.50 	9.19 	54,706.19 	8.67 	51,156.21 	4.09 	<br /><br />建筑装修 	13,135.80 	2.84 	14,777.61 	2.34 	18,998.62 	1.52 	<br /><br />其他 	575.47 	0.12 	736.66 	0.12 	1,917.48 	0.15 	<br /><br />房地产板块合计 	462,543.62 	100.00 	631,327.38 	100.00 	1,251,408.86 	100.00 	<br /><br />图表5-18: 房地产板块近三年营业务毛利润结构分析表<br /><br />单位：万元、%<br /><br />业务板块 	2024年度 	2023年度 	2022年度 	<br /><br />	毛利润 	占比 	毛利润 	占比 	毛利润 	占比 	<br /><br />售房 	36,625.01 	87.47 	133,691.20 	93.30 	285,988.08 	96.38 	<br /><br />其中：商品房 	22,133.82 	52.86 	116,911.46 	81.59 	257,232.41 	86.69 	<br /><br />商业地产 	2,815.04 	6.72 	- 	- 	- 	- 	<br /><br />保障房 	11,676.15 	27.89 	16,779.74 	11.71 	28,755.67 	9.69 	<br /><br />租赁 	- 	- 	- 	- 	3,845.28 	1.30 	<br /><br />物业 	7,905.38 	18.88 	9,108.36 	6.36 	7,807.88 	2.63 	<br /><br />建筑装修 	-2,519.63 	-6.02 	452.28 	0.32 	-1,238.84 	-0.42 	<br /><br />其他 	-139.94 	-0.33 	39.77 	0.03 	328.55 	0.11 	<br /><br />房地产板块合计 	41,870.82 	100.00 	143,291.61 	100.00 	296,730.94 	100.00 	<br /><br />图表5-19: 房地产板块主营业务近三年毛利率情况<br /><br />单位：%<br /><br />业务板块 	2024年度 	2023年度 	2022年度 	<br /><br />售房 	8.27 	19.24 	19.60 	<br /><br />其中：商品房 	7.58 	21.16 	20.92 	<br /><br />商业地产 	28.44 	- 	- 	<br /><br />保障房 	8.28 	11.79 	12.52 	<br /><br />租赁 	- 	- 	38.12 	<br /><br />物业 	15.68 	14.27 	13.24 	<br /><br />建筑装修 	-23.73 	2.97 	-6.98 	<br /><br />其他 	-32.13 	5.12 	14.63 	<br /><br />房地产板块合计 	8.30 	18.50 	19.17 	<br /><br />发行人房地产板块近三年的主营业务收入结构较为稳定，其中房地产销售收入为主要收入来源。近三年，发行人主营业务中房地产销售收入分别为1,459,083.69万元、694,798.13万元和442,954.86万元，占房地产板块收入比重分别为94.25%、89.70%和87.82%。近三年，发行人主营业务中房地产销售的成本分别为1,173,095.61万元、561,106.93万元和406,329.86万元，占房地产板块成本的比重分别为93.74%、88.88%和87.85%。近三年，主营业务中房地产销售毛利润分别为285,988.08万元、133,691.20万元和36,625.01万元，占房地产板块毛利润的比重分别为96.38%、93.30%和87.47%，房地产销售板块毛利率分别为19.60%、19.24%和8.27%。<br /><br />3、房地产销售板块<br /><br />房地产销售方面，2024年度公司实现签约销售面积91.49万平方米，实现签约销售收入89.93亿元，实现结转销售面积58.26万平方米，实现结转销售收入<br /><br />69.51亿元。<br /><br />图表5-20: 近三年房地产业务运营情况<br /><br />指标 	2024年 	2023年 	2022年 	<br /><br />房地产开发完成投资（亿元） 	20.48 	52.016 	94.55 	<br /><br />新开工面积（万平方米） 	8.08 	13.88 	19.81 	<br /><br />期末在建面积（万平方米） 	245.71 	275.86 	605.57 	<br /><br />竣工面积（万平方米） 	61.96 	227.71 	254.81 	<br /><br />销售均价（元/平方米） 	12,346.69 	9,828.86 	10,572.19 	<br /><br />当年平均拿地成本（元/平方米） 	- 	9,500.00 	9,356.00 	<br /><br />签约销售收入（亿元） 	55.47 	89.93 	118.65 	<br /><br />签约销售面积（万平方米） 	58.45 	91.49 	112.23 	<br /><br />结转销售收入（亿元） 	65.04 	69.51 	145.91 	<br /><br />结转销售面积（万平方米） 	59.11 	58.26 	116.03 	<br /><br />图表5-21: 近三年房地产业务区域销售情况<br /><br />单位：亿元、%<br /><br />区域 	2024年 	2023年 	2022年 	<br /><br />销售收入 	占比 	销售收入 	占比 	销售收入 	占比 	<br /><br />上海市 	29.05 	65.58 	23.71 	34.13 	51.27 	35.14 	<br /><br />河南省 	0.07 	0.15 	0.22 	0.31 	0.75 	0.51 	<br /><br />江苏省 	5.04 	11.37 	26.43 	38.05 	43.56 	29.85 	<br /><br />安徽省 	0.37 	0.83 	0.02 	0.03 	0.01 	0.01 	<br /><br />浙江省 	4.10 	9.25 	5.66 	8.15 	22.43 	15.37 	<br /><br />广西省 	0.03 	0.06 	0.04 	0.06 	0.08 	0.05 	<br /><br />山东省 	2.28 	5.14 	0.54 	0.78 	0.81 	0.56 	<br /><br />湖北省 	0.53 	1.19 	0.71 	1.02 	2.04 	1.40 	<br /><br />湖南省 	1.64 	3.71 	- 	- 	0.22 	0.15 	<br /><br />四川省 	0.06 	0.14 	- 	- 	3.12 	2.14 	<br /><br />云南省 	1.15 	2.59 	5.60 	8.06 	21.62 	14.82 	<br /><br />其它 	- 	- 	6.54 	9.41 	- 	- 	<br /><br />合计 	44.30 	100.000 	69.48 	100.00 	145.91 	100.00 	<br /><br />图表5-22: 近三年房地产业务区域销售收入情况<br /><br />单位：亿元、%<br /><br />区域 	2024年 	2023年 	2022年 	<br /><br />金额 	占比 	金额 	占比 	金额 	占比 	<br /><br />一线城市 	29.05 	65.58 	23.71 	34.13 	51.25 	35.12 	<br /><br />二线城市 	9.13 	20.62 	32.10 	46.19 	44.58 	30.55 	<br /><br />其他 	6.12 	13.81 	13.67 	19.68 	50.08 	34.32 	<br /><br />区域 	2024年 	2023年 	2022年 	<br /><br />金额 	占比 	金额 	占比 	金额 	占比 	<br /><br />合计 	44.30 	100.00 	69.48 	100.00 	145.91 	100.00 	<br /><br />图表5-23: 近三年房地产业务存货情况<br /><br />单位：亿元、%<br /><br />区域 	2024年 	2023年 	2022年 	<br /><br />金额 	占比 	金额 	占比 	金额 	占比 	<br /><br />一线城市 	256.42 	64.79 	213.41 	57.93 	213.10 	52.82 	<br /><br />二线城市 	60.74 	15.35 	78.35 	21.27 	102.21 	25.33 	<br /><br />其他 	78.60 	19.86 	76.66 	20.81 	88.14 	21.85 	<br /><br />合计 	395.76 	100.00 	368.42 	100.00 	403.45 	100.00 	<br /><br />注：其中一线城市指：北上广深；二线城市指天津、重庆、石家庄、太原、沈阳、长春、哈尔滨、南京、杭州、合肥、福州、南昌、济南、郑州、武汉、长沙、南宁、成都、昆明、西安、大连、青岛、宁波、厦门、苏州、无锡、佛山、东莞。<br /><br />2024年，发行人房地产业务深耕上海、江苏和浙江等区域，一二线销售收入占比为86.20%，一二线城市存货占比为80.14%。<br /><br />截至2024年末，发行人房地产板块主要在建项目共计15个，位于江浙沪地区的项目共12个，其中上海7个、宜兴3个、湖州市2个；其他地区在建项目共计3个，分别位于河南郑州、山东烟台和山东菏泽。<br /><br />发行人已完工进入销售的项目，均已取得土地证、建设用地规划证、建设许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、竣工备案证等相关证照，符合房地产开发政策规定及要求。<br /><br />（1）住宅商品房板块<br /><br />公司住宅地产开发业务的主要产品为各类商品住宅。在房产开发经营中，坚持“精耕重点一线城市、深耕有能级的二线城市、拓展机会型潜力型新兴城市”的指导方针。公司目前开发足迹已遍布江苏、浙江、山东、安徽、河南、河北、湖北、湖南、广西、上海、四川等省市。公司下属建设公司为房屋建筑工程施工总承包一级资质和市政公用工程施工总承包一级资质，并为水利水电工程施工总承包、装修装饰工程专业承包二级资质的综合性施工企业。公司下属的材料公司和装饰设计公司等为相关产业链公司，为公司提供质优价廉的产品和服务。<br /><br />A：经营模式<br /><br />发行人主要采取自主开发和合作开发两种模式经营房地产业务。<br /><br />自主开发模式是指由发行人独立运作开发的项目，主要包括以下流程：①发行人在市场上寻找土地出让相关信息，经过前期市场调研、实地考察、投资研究报告编撰及预审、投资项目专家委员会论证、董事会或股东会决策，参与土地“招拍挂”并获取土地。②规划设计及施工阶段。发行人办理前期用地手续并取得国有土地使用证；经过产品论证定位勘察、规划设计并获得建设用地规划许可证，建设工程规划许可证和建设工程施工许可证；通过招标方式选择建筑承包商施工并进行施工工程管理，完成后进行成品房竣工验收。③销售交付阶段。项目取得商品房预售许可证后，进而进行销售方案的策划推广，完成销售。<br /><br />发行人房地产销售收入的确认原则为：房地产销售在签订了销售合同，房产已完工并验收合格，达到了销售合同约定的交付使用状态，取得了买方按销售合同约定交付房产的付款证明时（通常收到销售合同首期款及已确认余下房款的付款安排），确认销售收入的实现。自2020年起执行新会计准则，房地产销售收入的确认原则为：房地产销售与客户签署了买卖合同，且合同已备案；履行了销售合同规定的义务，且价款已经取得或确信可以取得；成本能够可靠计量；工程已经竣工并验收合格，房产达到了买卖合同约定的交付条件，已向客户交付，客户取得相关商品或服务的控制权时点确认收入。<br /><br />图表5-24: 发行人房地产开发项目主要流程<br /><br />前期市场调研<br /><br />投资专家委员会论证 	<br /><br />董事会或股东大会决策 	<br /><br />参与土地招拍挂 	<br /><br />			<br /><br />办理前期用地手续 	国有土地使用证 	<br /><br />	<br /><br />产品论证、定位勘察 	建设用地规划许可证 	<br /><br />规划设计 	建设工程规划许可证 	<br /><br />工程施工<br /><br />	建设工程施工许可证 	<br /><br />房屋销售 	商品房预售许可证 	<br /><br />竣工验收 	竣工验收报告 	<br /><br />	<br /><br />房屋交付 	办理产权证 	<br /><br />物业管理<br /><br />售后服务<br /><br />合作开发模式是指合作双方共同投资、共享利润、共同担风险的开发模式。在合作开发项目中，发行人与合作房地产企业签订合作协议，共同成立合资公司，发行人根据合作协议按照股权比例对项目公司提供相应的建设资金支持，在项目具体运营建设中一般根据各合作方事先签署的合作开发协议进行合资公司和项目的操盘管理。项目公司设董事会，董事会由各方委派人员组成，制定公司整体运营计划；各合作方通过董事会依据相关法律法规、合作协议及章程的规定以及委派财务人员等方式予以合作和监督。各合作方按出资比例承担成本费用，相关债务与担保也严格按照出资比例承担义务，并按照出资比例分配利润，相关违约条款的约定原则按照同股同权的原则制定。<br /><br />发行人合作项目若能够达到控制，则是按照子公司会计入账方式处理并表，并表会计入账按照有控制权的会计处理准则入，具体入账科目为长期股权投资—成本法；若根据会计准则不符合并表条件，则不并表项目会计入账方式按照参股企业，无控制权会计处理准则入账，具体入账科目为长期股权投资—权益法。<br /><br />截至2024年末，发行人主要合作开发项目具体如下：<br /><br />图表5-25: 截至2024年末发行人主要合作开发项目出资情况和分成情况<br /><br />单位：万元、%<br /><br />项目公司 	项目名称 	出资方 	出资金额 	股权比例 	分成比例 	<br /><br />镇江广丰房地产有限公司 	镇江 4-5地块 	南京新城万嘉房地产开发有限公司 	1,500.00 	25.00 	25.00 	<br /><br />江苏南碧房地产开发有限公司 	1,500.00 	25.00 	25.00 	<br /><br />苏州鑫联嘉置业有限公司 	1,500.00 	25.00 	25.00 	<br /><br />光明地产 	1,500.00 	25.00 	25.00 	<br /><br />宁波明科置业有限公司 	宁波万科合作项目 	农工商房地产（集团）有限公司 	1,000.00 	50.00 	50.00 	<br /><br />宁波和毅房地产信息咨询有限公司 	1,000.00 	50.00 	50.00 	<br /><br />B：记账模式<br /><br />a.土地取得：按照取得成本计入“存货”中的“开发成本”，现金流量表中计入“购买商品、接受劳务支付的现金”。<br /><br />b.项目投入：按照发生的项目投入（包括资本化利息）计入“存货”中的“开发成本”，现金流量表中计入“购买商品、接受劳务支付的现金”。项目竣工后由“开发成本”转为“开发产品”。<br /><br />c.项目预售：借记“货币资金”，贷记“合同负债”，现金流量表中计入“销售商品、提供劳务收到的现金”。<br /><br />d.项目收入结转：借记“合同负债”或“货币资金”，贷记“主营业务收入”；同时将存货中的“开发产品”结转主营业务成本。如果确认收入的同时收到销售款项，则现金流量表中计入“销售商品、提供劳务收到的现金”。<br /><br />（2）保障房板块<br /><br />发行人作为上海市国资委实际控制的国资企业，且具备房地产开发一级资质，发行人保障房建设主要由农房集团进行。农房集团拥有国家房地产开发一级资质（建开企【2001】100号），有效期至2027年12月31日，符合上海市政府对于保障房建设的资质要求，近年来积极参与上海市的保障性住房建设。业务模式上，发行人保障房建设主要为动迁安置房的建设。<br /><br />A：开展动迁安置房业务原因<br /><br />①竞争小：保障房多为国企参与，项目获取时可以和主做商品房的民企错位竞争。<br /><br />②回报高：保障房土地款投入较少，销售成本较低，因此综合回报率较高。<br /><br />同时，定价内按照24个月来计算的财务成本，发行人运营能力、销售能力较强，通过快速建设及销售，将周期控制在24个月内，降低财务成本，进一步提高利润。<br /><br />③产业链：保障房开发建设带动下属建设公司、物业公司等产业链企业的集群发展。<br /><br />B：经营及盈利模式<br /><br />发行人动迁安置房经营模式为：<br /><br />①拿地阶段：通过市场化竞标拿地<br /><br />光明地产不参与有关动拆迁工作，主要通过市场化竞标的方式取得土地使用权，通常操作流程为政府制定开发计划后通知多家房企，有意向的房企根据地块信息制作方案，发送政府比选，政府根据房企综合实力比选完成后，政府上报相关单位审批，审批完成后告知排名前三的单位（第一名为推荐单位，第二三名为备选单位），由推荐单位投标。光明地产通过市场化竞标的方式参与拿地。其拿地的区域按距市中心远近分为1-11级，光明地产所拿地块在4-10级（保障房多在郊区）。拿地成本因项目而异，商品房地块为竞拍溢价获取，保障房地块由政府定价，一般保障房地价低于周边商品房地价。<br /><br />②销售阶段：先销售、后签署供应协议<br /><br />公司在拿地后立即开始销售，前往各拆迁基地推销保障房，销售成功后与用房单位签署供应协议，所有供应协议均与用房单位签署，同一地块可能与多家用房单位分别签署供应协议，用房单位也可与多家建房单位分别签署供应协议，销售行为均为市场化。<br /><br />根据《上海市动迁安置房管理办法》（沪府发〔2011〕44号）、《上海市大型居住社区征收安置房源价格暂行办法》（沪府办〔2015〕53号文）、《上海市大型居住社区征收安置房源价格管理办法》（沪房规范〔2020〕15号）以及《上海市大型居住社区征收安置房源价格管理办法》（沪房建管〔2024〕46号）规定，公司与各区政府相关部门签订保障房供应协议。供应协议中约定了保障房位置、供应对象、供应价格和总房价款，并约定了付款方式及付款节点，付款节点详见下文。<br /><br />供应价格和总房款由市住房保障房屋管理局会同市发展改革、城乡建设、规划土地、财政等部门审核确定，主要由土地使用权出让价格（折算为土地楼面价）、建筑安装综合造价、市政公建配套建设费、财务成本、开发单位利润和相关税费等组成，其中包含相应的市场化补偿收益；付款进度根据工程进度结算，一般市属保障房为：计划预订支付总房价款的5%、开始搭桥支付总房价款的30%、取得预售支付总房价款的40%/55%、交付使用支付总房款25%/10%，并预留5%作为质保金，质保期满予以结算。一般区属保障房为：取得四证40%、结构封顶40%、拿交付使用许可证15%、拿大产证5%。<br /><br />在实操中，通常为发行人付完土地款后办理四证，拿到四证后发行人出具房型图和预测报告，再与用房单位签署供应协议，用房单位将向发行人付款。<br /><br />③建设阶段：主要通过银行贷款<br /><br />资金筹集方面，发行人多采用固定资产贷款。施工建设方面，公司采用施工总承包方式进行保障房项目建设。<br /><br />④购房阶段：<br /><br />发行人下属项目公司与散户购房人签订出售合同，并由项目公司开具购房发票给散户购房人。<br /><br />⑤退出策略：转化为商品房<br /><br />发行人自2011年开展保障房业务以来，为市场化运营，企业自负盈亏，其建设的保障房均成功售出，不涉及无法售出的情况。若出现最终难以售出的保障房，发行人的退出策略为将保障房转化为商品房。据了解，转化工作为一事一议，需经相关部门上会审议通过，并办理相关手续后方可转化。<br /><br />图表5-26: 近三年发行人已完工保障房业务项目具体情况<br /><br />单位：亿元<br /><br />序号 	项目名称 	住房类型 	是否政府购买 	是否签订合同/协议 	开工时间 	已投金额 	计划总投资额 	回购期间 	回购金额 	截至2024年12月末累计已回款 	未来回款计划 	完工时间 	是否按照合同/协议回款 	<br /><br />1 	奉贤金汇镇泰日城中村11-03地块 	动迁房 	是 	是 	2019.2 	7.95 	7.95 	2023.09-2025.12. 	8.83 	2.76 	6.07 	2021年 	是 	<br /><br />2 	浦东三林2-1/6-1/3-1/5-1地块 	动迁房 	是 	是 	2019.3 	20.78 	20.78 	2017.12-2027.12 	24.80 	19.53 	5.27 	2021年 	是 	<br /><br />3 	万阳118-二 	动 	是 	是 	2020.8 	9.69 	9.69 	2021.05- 	10.00 	8.28 	1.72 	2023 	是 	<br /><br />	期 	迁房 						2026.12 				年 		<br /><br />4 	上海浦东“十二五”保障房三林基地03-03地块 	征收安置房 	是 	是 	2021.8 	4.50 	5.82 	2023.6-2027.12 	5.52 	0.02 	5.50 	2024年 	是 	<br /><br />5 	上海浦东大团镇中部社区PDS5-0101单元15-05地块 	征收安置房 	是 	是 	2021.8 	5.14 	6.77 	2021.11-2026.12 	5.75 	3.47 	2.28 	2024年 	是 	<br /><br />合计 						48.06 	51.01 		54.90 	34.06 	20.84 			<br /><br />注：<br /><br />①发行人已完工保障房项目立项、环评及土地证、用地规划许可证、建设规划许可证和施工许可证均齐全。发行人保障房项目动迁房土地使用权通过市场招拍挂方式获得。<br /><br />②奉贤金汇镇泰日城中村11-03地块项目为奉贤泰日城中村项目十个地块之一，详见本章第九节第11项其他重要事项中关于城中村的详细介绍。该项目在全部地块完成一级开发后签署相关回购协议，目前单一地块11-03地块保障房建设已签署回购协议。<br /><br />图表5-27: 截至2024年末发行人在建保障房项目情况表<br /><br />单位：亿元<br /><br />序号 	项目名称 	住房类型 	是否政府购买 	开工时间 	建设期 	回购期 	总投资 	截至2024年末累计已投资 	2025年投资计划 	2026年投资计划 	2027年投资计划 	<br /><br />1 	川沙新镇六灶社区03-01地块 	征收安置房 	是 	2021.4 	2021.4-2025.1 	2021.8-2023.12 	9.63 	9.63 	- 	- 	- 	<br /><br />2 	川沙新镇六灶社区08-01地块 	征收安置房 	是 	2021.12 	2020.12-2025.3 	2021.8-2023.12 	7.91 	7.91 	- 	- 	- 	<br /><br />3 	川沙新镇六灶 	征收安 	是 	2023.4 	2023.5-2025.10 	2023.3-2026.3 	13.39 	9.96 	3.42 	- 	- 	<br /><br />	社区03-04地块 	置房 										<br /><br />4 	惠南L07-02 	征收安置房 	是 	2024.10 	2024.9-2026.11 	2024.11-2026.11 	10.34 	5.90 	2.20 	2.40 	0.95 	<br /><br />合计 							41.27 	15.86 	6.23 	1.88 	1.05 	<br /><br />图表5-27：截至2024年末发行人在建保障房项目情况表（续）<br /><br />单位：亿元<br /><br />序号 	项目名称 	自有资金比例 	资本金到位情况 	是否签订合同/协议 	截至2024年末累计已回款 	2025年回款计划 	2026年回款计划 	2027年回款计划 	是否按合同/协议回款 	<br /><br />1 	川沙新镇六灶社区03-01地块 	56.02% 	是 	是 	7.36 	1.50 	1.50 	- 	是 	<br /><br />2 	川沙新镇六灶社区08-01地块 	67.06% 	是 	是 	5.98 	1.30 	1.19 	- 	是 	<br /><br />3 	川沙新镇六灶社区03-04地块 	22.11% 	是 	是 	6.56 	5.64 	0.56 	0.90 	是 	<br /><br />4 	惠南L07-02 	100.00% 	是 	是 	0 	2.76 	3.40 	3.01 	是 	<br /><br />合计 					19.90 	11.20 	6.65 	3.91 		<br /><br />图表5-27：截至2024年末发行人在建保障房项目情况表（续）<br /><br />序号 	项目名称 	立项 	环评 	土地证 	用地规划 	建设规划 	施工许可证 	<br /><br />1 	川沙新镇六灶社区03-01地块 	沪浦发改川核[2019]1号 	环评文件无编号 	沪（2021）浦字不动产权第055575号 	沪浦规地川（2020）EA310365202000078 	沪浦规建川（2021）FA31036520210065 	1902PD0813D01 	<br /><br />2 	川沙新镇六灶社区08-01地块 	沪浦发改川核[2019]2号 	环评文件无编号 	沪（2021）浦字不动产权第055571号 	沪浦规地川（2020）EA310365202000067 	沪浦规建川（2020）FA31036520200142 	1902PD0812D01 	<br /><br />3 	川沙新镇六灶社区03-04地块 	沪浦发改川核[2019]3号 	环评文件无编号 	沪（2023）浦字不动产权第031189号 	沪浦规地川（2022）EA310365202200096 	沪浦规建川（2023）FA31036520230043 	1902PD0811D02 	<br /><br />4 	惠南L07-02 	沪浦发改审核[2024]8号 	环评文件无编号 	沪（2024）浦字不动产权第042826号 	沪浦地（2024）EA310115202400265 	沪浦建（2024）FA310115202400737 	2402PD0200D01（桩基）2402PD0200D02 	<br /><br />注：<br /><br />①发行人在建保障房项目土地使用权通过招拍挂方式取得。<br /><br />②保障房项目中“征收安置房”即“动迁房”，上海各区政府在名称上尚未统一，发行人披露口径与以政府公告保持一致。<br /><br />截至2024年末，发行人无拟建保障房项目。<br /><br />发行人所有保障房项目均符合《住房城乡建设部关于进一步做好棚户区改造相关工作的通知》（财综〔2016〕11号）及《国务院关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的意见》（国发〔2015〕37号）、国发[2014]43号文等国家有关政策及六真原则等相关规定。政府购买程序符合《政府购买服务管理办法（暂行）》《上海市政府购买服务管理办法》相关规定。<br /><br />C：记账模式<br /><br />①拿地阶段：借记“存货-开发成本”，贷记“银行存款”。<br /><br />②销售阶段：借记“银行存款”，贷记“合同负债”。<br /><br />③项目建设阶段：发行人以土地购买合同、工程合同、工程监理报告、发票等原始凭证为依据确定建设成本，借记“存货-开发成本”，贷记“银行存款”；项目竣工验收合格后，“存货-开发成本”转为“存货-开发产品”。<br /><br />④散户销售阶段：发行人收到购房款后，借记“银行存款”，贷记“合同负债”；待符合销售确认条件后（拿到竣备证和交付证），确认销售收入，借记“合同负债”，贷记“营业收入”，同时结转相应的成本，借记“营业成本”，贷记“存货-开发产品”。<br /><br />最终项目结算后，用房单位未支付的款项，借记“应收账款”，贷记“营业收入”。<br /><br />近三年，发行人保障房板块收入分别为229,751.96万元、142,284.58万元和92,388.31万元，占主营业务收入比重分别为14.10%、16.87%和17.27%，保障房收入呈逐年减少态势。<br /><br />（3）商业地产板块<br /><br />近三年，发行人商业地产板块收入分别为0.00万元、0.00万元和9,898.78万元，占主营业务收入比重分别为0.00%、0.00%和1.85%。近三年，商业地产板块成本分别为0.00万元、0.00万元和7,083.74万元，占主营业务成本比重分别为0.00%、0.00%和1.45%。商业地产板块毛利润分别为0.00万元、0.00万元和2,815.04万元，占主营业务毛利润比重分别为0.00%、0.00%和6.14%。近三年，发行人商业地产板块毛利率分别为0.00%、0.00%和28.44%。<br /><br />商业地产板块的经营模式以出售和出租为主。公司商业地产业务主要包括商业街区、写字楼和酒店等业态的开发和运营。目前公司旗下在上海区域拥有光明地产大厦、西郊乐缤纷等集中型商业物业。华都集团作为公司旗下独立运作的商业地产投资、开发和运营管理业务平台，已经初步形成了开发建设、策划定位、招商招租、销售代理、房产置换、物业经营性融资、物业管理的商业地产全产业链经营模式。<br /><br />未来，发行人将围绕深耕上海战略，结合“三大工程”，着重进行保障房开发和城中村建设，深度融入上海的城市发展和综合治理，提升城市综合服务的要求，发挥公司在产业+服务、开发+建设等方面的优势，积极参与重大战略的实施机遇，在城市建设运营和光明协同发展中凸显价值。<br /><br />近三年，发行人无已完工商业地产项目。截至2024年末，发行人在建商业地产项目如下：<br /><br />图表5-28: 截至2024年末发行人在建商业地产项目情况<br /><br />单位：亿元、万平方米<br /><br />序号 	项目名称 	计划项目建设期 	计划总投资金额 	规划建筑面积 	截至2024年末累计投资总额 	截至2024年末累计已回款 	预计2025年投资 	预计2026年投资 	预计2027年投资 	<br /><br />1 	竹海岭上G块 	2021.8-2025.12 	3.84 	2.48 	4.11 	- 	0.5 	- 	- 	<br /><br />2 	竹海岭上H块 	2021.4-2025.12 	6.62 	5.76 	6.54 	- 	0.8 	- 	- 	<br /><br />3 	临港K07-05地块 	2021.5-2025.6 	6.57 	4.48 	6.20 	- 	0.0826 	- 	- 	<br /><br />合计 			17.03 	12.72 	16.85 	- 	1.3826 			<br /><br />图表5-28：截至2024年末发行人在建商业地产项目情况（续）<br /><br />序号 	项目名称 	立项 	环评 	土地证 	用地规划 	建设规划 	施工许可证 	<br /><br />1 	竹海岭上G块 	宜行审3许[2021]7号 	无 	苏（2020）宜兴不动产权第0035274号 	地字第320282202100104号 	建字第320282202100333号 	320282202108050101 	<br /><br />2 	竹海岭上H块 	宜行审3许[2020]26号 	202032028200001557 	苏（2018）宜兴不动产权第0021704号 	地字第320282202000110号 	建字第320282202100070号 	320282202107220101、320282202104120101 	<br /><br />3 	临港K07-05地块 	2020-310115-70-03-009291 	无 	沪（2021）市字不动产权第000044号 	沪临港地（2020）EA310035202000753 	沪临港建(2021)FA310035202100557 	310115202106090201 	<br /><br />截至2024年末，发行人无拟建商业地产项目。<br /><br />4、房地产总体开发情况<br /><br />发行人房地产板块经营模式主要为自主开发。2022年，发行人新开工房地产面积19.81万平方米，期末在建面积为605.57万平方米，实现竣工面积254.81万平方米。2023年，发行人新开工房地产面积13.88万平方米，期末在建面积为275.86万平方米，实现竣工面积227.71万平方米。2024年，发行人新开工房地产面积8.08万平方米，期末在建面积为245.71万平方米，实现竣工面积61.96万平方米。<br /><br />图表5-29: 近三年发行人房地产总体开发情况<br /><br />单位：万平方米<br /><br />项目 	2024年度 	2023年度 	2022年度 	<br /><br />新开工面积 	8.08 	13.88 	19.81 	<br /><br />期末在建面积 	245.71 	275.86 	605.57 	<br /><br />竣工面积 	61.96 	227.71 	254.81 	<br /><br />图表5-30: 近三年发行人房地产经营基本情况<br /><br />单位：元/平方米<br /><br />项目 	2024年度 	2023年度 	2022年度 	<br /><br />销售均价 	12,346.69 	9,828.86 	10,572.19 	<br /><br />当年平均拿地成本 	- 	9,500.00 	9,356.00 	<br /><br />5、房地产业务合规情况<br /><br />（1）截至2024年12月31日，发行人从事房地产开发业务的子公司农房集团以及农房集团内从事房地产开发业务的控股子公司具有所需的《房地产开发企业资质证书》，具备相应的房地产开发资质，房地产开发项目开发主体具备相应资质。具体资质情况如下：<br /><br />图表5-31: 截至2024年末发行人主要房地产业务资质<br /><br />序号 	子公司名称 	证书名称 	资质等级 	发证日期 	有效期 	<br /><br />1 	农工商房地产（集团）有限公司 	《房地产开发企业资质证书》（建开企【2001】100号） 	壹级 	2025/2/6 	2027/12/31 	<br /><br />2 	农工商房地产集团汇慈（上海）置业有限公司 	《房地产开发企业资质证书》（沪房管开第02734号） 	贰级 	2022/12/19 	2025/12/19 	<br /><br />3 	光明房地产集团上海汇晟置业有限公司 	《房地产开发企业资质证书》（沪房管开第02891号） 	贰级 	2023/2/10 	2026/2/10 	<br /><br />4 	宜兴鸿立东方旅游地产开发有限公司 	《房地产开发企业资质证书》（无锡KF14932） 	贰级 	2025/5/28 	2028/5/27 	<br /><br />5 	光明房地产集团浙江明玖置业有限公司 	《房地产开发企业资质证书》（浙开二0501-2019-2022-0203号） 	贰级 	2022/7/6 	2026/1/6 	<br /><br />6 	农工商房地产集团申阳（上海）置业有限公司 	《房地产开发企业资质证书》（沪房管（金山）第0000449号） 	贰级 	2016/1/14 	2026/1/14 	<br /><br />7 	郑州农工商华臻置业有限公司 	《房地产开发企业资质证书》（410138532） 	贰级 	2025/5/15 	2028/5/8 	<br /><br />8 	山东菏泽平土房地产有限公司 	《房地产开发企业资质证书》（160220065） 	贰级 	2025/5/7 	2028/6/1 	<br /><br />9 	常州天宸房地产开发有限公司 	《房地产开发企业资质证书》（常州KF14717） 	贰级 	2022/7/8 	2025/7/7 	<br /><br />10 	重庆明渝实房地产开发有限公司 	《房地产开发企业资质证书》（10210041） 	贰级 	2024/9/2 	2027/9/3 	<br /><br />11 	光明房地产集团上海汇兆置业有限公司 	《房地产开发企业资质证书》（沪房管开第02833号） 	贰级 	2023/1/18 	2026/1/18 	<br /><br />12 	宜兴鸿海置业有限公司 	《房地产开发企业资质证书》（无锡KF14934） 	贰级 	2025/4/2 	2028/4/1 	<br /><br />13 	上海汇琪置业有限公司 	《房地产开发企业资质证书》（沪房管开第03172号） 	贰级 	2023/5/22 	2026/5/22 	<br /><br />14 	烟台平土房地产有限公司 	《房地产开发企业资质证书》（060120023） 	贰级 	2025/4/3 	2028/5/18 	<br /><br />15 	上海临皓置业有限公司 	《房地产开发企业资质证书》（沪房管开第03274号） 	贰级 	2023/7/12 	2026/7/12 	<br /><br />16 	农工商房地产集团万阳（上海）置业有限公司 	《房地产开发企业暂定资质证书》（沪房管（杨浦）0000450号） 	/ 	2012/9/26 	2025/12/31 	<br /><br />17 	农工商房地产（集团）湖州投资置业有限公司 	《房地产开发企业资质证书》（浙开二0501-2023-2023-0461号） 	贰级 	2023/7/17 	2027/1/17 	<br /><br />18 	无锡明景置业有限公司 	《房地产开发企业资质证书》（无锡KF15141） 	贰级 	2022/8/19 	2025/8/18 	<br /><br />19 	武汉明利房地产开发有限公司 	《房地产开发企业资质证书》（武蔡房开【2022】00004号） 	贰级 	2022/6/17 	2025/6/17 	<br /><br />20 	宁波奉化明茂房地产开发有限公司（注①） 	《房地产开发企业资质证书》（奉房开字122号） 	/ 	2021/4/27 	2022/4/27 	<br /><br />21 	上海光明明昱置业有限公司 	《房地产开发企业资质证书》沪房管开第03111号 	贰级 	2023/4/24 	2026/4/24 	<br /><br />22 	常州明瑞房地产开发有限公司（注②） 	《房地产开发企业暂定资质证书》（常州KF14295） 	按贰级标准从事房地产开发经营业务 	2022/4/1 	2025/3/31 	<br /><br />23 	金华光明房地产投资有限公司（注③） 	《房地产开发企业暂定资质证书》（浙房金东住字005号） 	/ 	2021/1/20 	2022/1/20 	<br /><br />24 	杭州千岛湖立元置业有限公司（注④） 	《房地产开发企业暂定资质证书》杭房项（淳）126号 	/ 	2020/4/27 	2021/4/26 	<br /><br />25 	四川光明牧桦置业有限公司 	《房地产开发企业暂定资质证书》510122AL442414512 	贰级 	2022/12/29 	2025/12/29 	<br /><br />26 	光明房地产集团江苏明宏 	《房地产开发企业资质证书》（徐州 	贰级 	2022/7/18 	2025/7/17 	<br /><br />	置业有限公司 	KF15328） 				<br /><br />27 	常州亿泰房地产开发有限公司（注⑤） 	《房地产开发企业资质证书》（常州KF14442） 	贰级 	2021/7/8 	2024/7/7 	<br /><br />28 	上海汇旭置业有限公司（注⑥） 	《房地产开发企业暂定资质证书》沪房管（松江）第0000586号 	/ 	2019/3/28 	2022/12/31 	<br /><br />29 	光明房地产集团（苏州）置业有限公司 	《房地产开发企业资质证书》（苏州KF16661） 	贰级 	2025/4/22 	2028/4/21 	<br /><br />30 	农工商房地产集团奉发（上海）置业有限公司（注⑦） 	《房地产开发企业暂定资质证书》沪房管（奉贤）第0000644号 	/ 	2021/4/26 	2022/1/11 	<br /><br />31 	云南光明紫博置业有限公司 	《房地产开发企业资质证书》（云建房证开字（2022）110号） 	贰级 	2025/4/29 	2028/5/30 	<br /><br />32 	常州明城置业发展有限公司 	《房地产开发企业资质证书》（常州KF14504） 	贰级 	2025/4/25 	2028/4/24 	<br /><br />33 	农工商房地产集团泰日（上海）置业有限公司（注⑧） 	《房地产开发企业暂定资质证书》沪房管（奉贤）第0000622号 	/ 	2017/9/14 	2021/9/14 	<br /><br />注：截至2024年12月31日，发行人主要房地产业务资质情况说明如下：①宁波奉化明茂房地产开发有限公司明金府项目均已销售完毕，资质证照到期后，不再办理相关资质证明延期手续。②常州明瑞房地产开发有限公司项目已于2022年07月竣工交房，资质证照到期后，不再办理相关资质证明延期手续。③金华光明房地产投资有限公司项目已于2021年12月竣工交房，资质证照到期后，不再办理相关资质证明延期手续。④杭州千岛湖立元置业有限公司项目已完工，且无其它开发项目，资质证照到期后，不再办理相关资质证明延期手续。⑤常州亿泰房地产开发有限公司项目已完工，且无其它开发项目，资质证照到期后，不再办理相关资质证明延期手续。⑥上海汇旭置业有限公司云庐项目已竣工交付，且无其它开发项目，资质证照到期后，不再办理相关资质证明延期手续。⑦农工商房地产集团奉发（上海）置业有限公司项目已竣工交付，且无其它开发项目，资质证照到期后，不再办理相关资质证明延期手续。⑧农工商房地产集团泰日（上海）置业有限公司项目已竣工交付，且无其它开发项目，资质证照到期后，不再办理相关资质证明延期手续。<br /><br />（2）近三年，发行人信息披露中不存在未披露或者失实披露违法违规行为，不存在因重大违法行为受到重大行政处罚或受到刑事处罚等情况。<br /><br />（3）发行人诚信合法经营，不存在下述重大违法违规行为：A.违反供地政策（限制用地目录或禁止用地目录）；B.违法违规取得土地使用权，包括以租代征农民用地、应当有偿而无偿、应当招牌挂而协议、转让未达到规定条件或出让主体为开发区管委会、分割等；C.拖欠土地款，包括未按合同定时缴纳、合同期满仍未缴清且数额较大、未缴清地价款但取得土地证；D.土地权属存在问题；E.未经国土部门同意且未补缴出让金而改变容积率和规划；F.项目用地违反闲置用地规定，包括“项目超过出让合同约定动工日满一年，完成开发面积不足1/3或投资不足1/4”等情况；G.所开发的项目的合法合规性，如相关批文不齐全或先建设后办证，自有资金比例不符合要求、未及时到位等；H.“囤地”、“捂盘惜售”、“哄抬房价”、“信贷违规”、“销售违规”、“无证开发”等问题，受到监管机构处分的记录或造成严重社会负面的事件出现。<br /><br />（4）截至本募集说明书签署之日，发行人无通过招拍挂获得的土地项目涉及媒体“地王”的情况，不存在扰乱房地产业秩序、以异常高价购买土地等其他违法违规行为。<br /><br />6、近三年主要已完工项目情况<br /><br />截至2024年末，发行人房地产板块已开发完工项目的国有土地使用证、建设用地规划许可证、建筑工程规划许可证、建筑工程施工许可证和商品房预售许可证（以下简称“五证”）均已齐全，具体情况如下：<br /><br />图表5-32: 截至2024年末发行人房地产板块近三年主要已完工项目情况<br /><br />单位：亿元、万平方米<br /><br />序号 	项目主体 	项目名称 	项目性质 	项目所在地 	项目总投资金额 	规划建筑面积 	截至2024年12月末已销售 	销售回款无法覆盖总投的原因 	截至2024年12月末销售进度（根据已获预售证面积的签约率） 	<br /><br />总额 	回款情况 	<br /><br />1 	杭州千岛湖立元置业有限公司 	千岛湖项目 	住宅 	浙江省杭州市 	18.45 	24.32 	12.33 	97.84% 	在售 	56.26% 	<br /><br />2 	四川光明牧桦置业有限公司 	成都双流公兴街道项目 	住宅 	四川省成都市 	14.15 	12.06 	15.51 	99.63% 	- 	71.30% 	<br /><br />3 	光明房地产集团江苏明宏置业有限公司 	光明泉城熙悦项目 	住宅 	江苏省徐州市 	10.35 	23.57 	10.69 	99.77% 	- 	88.55% 	<br /><br />4 	常州亿泰房地产开发有限公司 	常州光华路项目 	住宅 	江苏省常州市 	24.01 	22.89 	26.51 	99.96% 	- 	98.76% 	<br /><br />5 	宁波奉化明茂房地产开发有限公司 	宁波奉化项目 	住宅 	浙江省宁波市 	11.78 	12.53 	15.03 	100.00% 	- 	100.00% 	<br /><br />序号 	项目主体 	项目名称 	项目性质 	项目所在地 	项目总投资金额 	规划建筑面积 	截至2024年12月末已销售 	销售回款无法覆盖总投的原因 	截至2024年12月末销售进度（根据已获预售证面积的签约率） 	<br /><br />总额 	回款情况 	<br /><br />6 	农工商房地产（集团)湖州投资置业有限公司 	湖州苍山温泉花园项目 	住宅 	浙江省湖州市 	39.81 	37.30 	44.55 	99.95% 	- 	100.00% 	<br /><br />7 	上海汇旭置业有限公司 	松江洞泾二号地块 	住宅 	上海市松江区 	28.33 	10.37 	24.92 	100.11% 	售价不达预期 	95.41% 	<br /><br />8 	光明房地产集团（苏州）置业有限公司 	吴江汾湖五院北项目 	住宅 	江苏省苏州市 	21.09 	17.30 	16.07 	98.40% 	售价不达预期 	71.03% 	<br /><br />9 	农工商房地产集团奉发（上海）置业有限公司 	南桥新城项目 	住宅 	上海市奉贤区 	21.58 	10.72 	21.63 	100.00% 	- 	89.08% 	<br /><br />10 	金华光明房地产投资有限公司 	金华江东镇商住用地北侧1#地块 	住宅 	浙江省金华市 	2.89 	4.50 	2.87 	99.64% 	售价不达预期 	89.56% 	<br /><br />11 	金华光明房地产投资有限公司 	金华江东镇商住用地南侧2#地块 	住宅 	浙江省金华市 	0.94 	1.50 	0.65 	99.26% 	售价不达预期 	58.62% 	<br /><br />12 	上海光明明昱置业有限公司 	陈家镇41号地块住宅项目 	住宅 	上海市崇明区 	17.70 	12.50 	19.84 	100.41% 	- 	79.03% 	<br /><br />13 	云南光明紫博置业有限公司 	昆明项目 	住宅 	云南省昆明市 	32.10 	56.09 	31.22 	99.69% 	在售 	84.59% 	<br /><br />14 	武汉明利房地产开发有限公司 	武汉蔡甸项目 	住宅 	湖北省武汉市 	17.18 	23.94 	3.07 	96.03% 	在售 	34.76% 	<br /><br />15 	常州明瑞房地产开发有限公司 	常州钟楼区荷园1号地块项目 	住宅 	江苏省常州市 	16.53 	15.40 	16.93 	100.36% 	- 	90.86% 	<br /><br />16 	宜兴鸿立东方旅游地产开发有限公司 	竹海岭A2地块 	住宅 	江苏省宜兴市 	3.24 	5.42 	2.46 	93.06% 	售价不达预期 	63.17% 	<br /><br />17 	无锡明景置业有限公司 	无锡锡山区东亭项目 	住宅 	江苏省无锡市 	18.53 	12.71 	19.57 	100.11% 	- 	87.46% 	<br /><br />18 	常州明城置业发展有限公司 	常州JZX20181403荷园项目 	住宅 	江苏省常州市 	26.08 	24.96 	21.67 	100.22% 	售价不达预期 	74.63% 	<br /><br />19 	光明房地产集团浙江明玖置业有限公司 	湖州图影10号、13号、14号 	住宅 	浙江省湖州市 	20.55 	30.46 	20.19 	99.72% 	在售 	68.96% 	<br /><br />序号 	项目主体 	项目名称 	项目性质 	项目所在地 	项目总投资金额 	规划建筑面积 	截至2024年12月末已销售 	销售回款无法覆盖总投的原因 	截至2024年12月末销售进度（根据已获预售证面积的签约率） 	<br /><br />总额 	回款情况 	<br /><br />20 	农工商房地产集团申阳（上海）置业有限公司 	金山G6项目 	住宅 	上海市金山区 	92.42 	51.40 	37.59 	98.67% 	售价不达预期 	56.84% 	<br /><br />21 	常州天宸房地产开发有限公司 	常州三毛项目 	住宅 	江苏省常州市 	38.97 	32.26 	42.72 	99.94% 	- 	93.99% 	<br /><br />22 	重庆明渝实房地产开发有限公司 	重庆市渝北区两路组团分区项目 	住宅 	重庆市渝北区 	12.94 	13.82 	6.65 	98.38% 	在售 	69.48% 	<br /><br />23 	农工商房地产集团泰日（上海）置业有限公司 	奉贤金汇镇11-03地块项目 	动迁房 	上海市奉贤区 	7.95 	11.48 	8.83 	31.24% 	- 	100.00% 	<br /><br />24 	光明房地产集团上海汇晟置业有限公司 	浦东三林2-1/6-1/3-1/5-1地块 	动迁房 	上海市浦东新区 	20.78 	25.55 	20.59 	94.81% 	在售 	100.00% 	<br /><br />25 	农工商房地产集团万阳（上海）置业有限公司 	万阳118-二期 	动迁房 	上海市杨浦区 	9.69 	2.81 	8.28 	100.00% 	在售 	78.63% 	<br /><br />26 	光明房地产集团上海汇晟置业有限公司 	上海浦东“十二五”保障房三林基地03-03地块 	征收安置房 	上海市浦东新区 	5.82 	6.23 	1.16 	1.37% 	在售 	/ 	<br /><br />27 	上海临皓置业有限公司 	上海市自贸区临港新片区重装备产业区04PD-0303单元H06-01、H16-04地块（芦潮港农场环境整治配套项目） 	住宅 	上海市浦东新区 	36.62 	32.84 	24.19 	85.44% 	在售 	71.31% 	<br /><br />28 	农工商房地产集团汇慈（上海）置业有限公司 	上海浦东大团镇中部社区PDS5-0101单元15-05地块 	征收安置房 	上海市浦东新区 	6.77 	9.29 	5.22 	66.35% 	在售 	100.00% 	<br /><br />	总计 				577.25 	544.22 	480.94 				<br /><br />图表5-32：截至2024年末发行人房地产板块近三年主要已完工项目情况（续）<br /><br />单位：亿元、万平方米<br /><br />序号 	项目主体 	项目名称 	截至2024年12月末已回笼资金 	销售均价（整盘）（元） 	土地成本 	未完成销售原因 	后续销售安排 	资金回笼计划 	<br /><br />1 	杭州千岛湖立元置业有限公司 	千岛湖项目 	12.06 	13,187.25 	7.06 	在售 	续销 	2025.12 	<br /><br />2 	四川光明牧桦置业有限公司 	成都双流公兴街道项目 	15.45 	18,890.29 	8.04 	在售 	续销 	2025.12 	<br /><br />3 	光明房地产集团江苏明宏置业有限公司 	光明泉城熙悦项目 	10.66 	5,381.77 	1.47 	在售 	续销 	2024.12 	<br /><br />4 	常州亿泰房地产开发有限公司 	常州光华路项目 	26.50 	13,365.20 	11.7 	在售 	续销 	2024.12 	<br /><br />5 	宁波奉化明茂房地产开发有限公司 	宁波奉化项目 	15.03 	14,834.75 	4.88 	/ 	/ 	/ 	<br /><br />6 	农工商房地产（集团)湖州投资置业有限公司 	湖州苍山温泉花园项目 	44.53 	15,549.55 	10.99 	/ 	/ 	/ 	<br /><br />7 	上海汇旭置业有限公司 	松江洞泾二号地块 	24.95 	35,539.06 	20.2 	车位在售 	清盘 	2025.06 	<br /><br />8 	光明房地产集团（苏州）置业有限公司 	吴江汾湖五院北项目 	15.81 	18,461.04 	10.44 	在售 	续销 	2025.12 	<br /><br />9 	农工商房地产集团奉发（上海）置业有限公司 	南桥新城项目 	21.63 	31,021.68 	12.28 	少量车位尾盘 	清盘 	2025.12 	<br /><br />10 	金华光明房地产投资有限公司 	金华江东镇商住用地北侧1#地块 	2.86 	9,528.18 	0.95 	车位和少量住宅尾盘 	续销 	2025.12 	<br /><br />11 	金华光明房地产投资有限公司 	金华江东镇商住用地南侧2#地块 	0.64 	9,815.19 	0.32 	在售 	续销 	2025.12 	<br /><br />12 	上海光明明昱置业有限公司 	陈家镇41号地块住宅项目 	19.92 	25,307.39 	8.56 	仅车位 	清盘 	2024.12 	<br /><br />13 	云南光明紫博置业有限公司 	昆明项目 	31.12 	7,816.67 	9.6 	在售 	续销 	2025.12 	<br /><br />14 	武汉明利房地产开发有限公司 	武汉蔡甸项目 	2.95 	6,986.54 	4.05 	在售 	续销 	2025.12 	<br /><br />15 	常州明瑞房地产开发有限公司 	常州钟楼区荷园1号地块项目 	16.99 	14,138.82 	8.6 	在售 	续销 	2025.12 	<br /><br />16 	宜兴鸿立东方旅游地产开发有限公司 	竹海岭A2地块 	2.29 	11,407.33 	1.5 	未开盘 	- 	2025.12 	<br /><br />17 	无锡明景置业有限公司 	无锡锡山区东亭项目 	19.59 	20,469.57 	11.4 	车位在售 	续销 	2024.12 	<br /><br />18 	常州明城置业发展有限公司 	常州JZX20181403荷园项目 	21.72 	13,613.29 	13.39 	少量住宅、商业及车位在售 	续销 	2025.12 	<br /><br />19 	光明房地产集团浙江明玖置业有限公司 	湖州图影10号、13号、14号 	20.14 	11,879.54 	7.26 	部分住宅、商业、车位 	续销 	2025.12 	<br /><br />20 	农工商房地产集团申阳（上海）置业有限公司 	金山G6项目 	37.08 	21,474.19 	58.22 	在售 	续销 	2030.12 	<br /><br />21 	常州天宸房地产开发有限公司 	常州三毛项目 	42.70 	17,492.11 	17 	在售 	续销 	2024.12 	<br /><br />22 	重庆明渝实房地产开发有限公司 	重庆市渝北区两路组团分区项目 	6.54 	10,484.05 	6.15 	在售 	续销 	2025.12 	<br /><br />23 	农工商房地产集团泰日（上海）置业有限公司 	奉贤金汇镇11-03地块项目 	2.76 	10,500.00 	1.42 	/ 	/ 	/ 	<br /><br />24 	光明房地产集团上海汇晟置业有限公司 	浦东三林2-1/6-1/3-1/5-1地块 	19.53 	12,472.01 	8.22 	/ 	/ 	/ 	<br /><br />25 	农工商房地产集团万阳（上海）置业有限公司 	万阳118-二期 	8.28 	63,075.49 	5.78 	在售 	续销 	2025.12 	<br /><br />26 	光明房地产集团上海汇晟置业有限公司 	上海浦东“十二五”保障房三林基地03-03地块 	0.02 	/ 	1.9684 	保障房销售 	续销 	/ 	<br /><br />27 	上海临皓置业有限公司 	上海市自贸区临港新片区重装备产业区04PD-0303单元H06-01、H16-04地块（芦潮港农场环境整治配套项目） 	20.66 	17,865.79 	13.1421 	在售 	续销 	2027.12 	<br /><br />28 	农工商房地产集团汇慈（上海）置业有限公司 	上海浦东大团镇中部社区PDS5-0101单元15-05地块 	3.47 	32,674.44 	1.3243 	在售 	续销 	2026.12 	<br /><br />	总计 		465.88 		265.91 				<br /><br />截至2024年末，发行人近三年已完工项目共28个，上述项目总投资577.25亿元。截至本募集说明书签署日，发行人已完工项目均合法合规。<br /><br />7、主要在建项目情况<br /><br />截至2024年末，发行人共有15个在建项目，在建项目规划面积共237.95<br /><br />万平方米，其中一、二线城市占比为70.51%；计划总投资金额257.24亿元，其中一、二线城市占比为79.92%。发行人在建项目以合同约定的方式，根据工程进度结算工程款，达到交付使用状态、取得付款证明时进行收入确认。截至2024年末，发行人主要在建项目情况如下：<br /><br />图表5-33: 截至2024年末发行人房地产板块主要在建项目情况<br /><br />单位：亿元、万平方米<br /><br />序号 	项目主体 	项目名称 	项目性质 	项目所在地 	计划项目建设期 	计划总投资金额 	规划建筑面积 	土地面积 	施工方 	<br /><br />1 	郑州农工商华臻置业有限公司 	光明．索河湾-三期 	住宅 	河南省郑州市 	2017.12-2026.12 	22.89 	41.00 	16.82 	上海域邦建设集团有限公司、龙元建设集团股份有限公司、江苏天目建设集团有限公司 	<br /><br />2 	烟台平土房地产有限公司 	烟台项目 	住宅 	山东省烟台市 	2018.10-2025.12 	10.25 	23.95 	13.6 	龙元建设集团股份有限公司、江苏天目建设集团有限公司 	<br /><br />3 	农工商房地产集团申阳（上海）置业有限公司 	金山海光项目 	住宅 	上海市金山区 	2018.11-2027.12 	66.32 	34.64 	9.39 	上海域邦建设集团有限公司 	<br /><br />4 	光明房地产集团浙江明玖置业有限公司 	16号地块 	住宅 	浙江省湖州市 	2020.8-2025.6 	11.04 	15.24 	5.95 	中建八局第二建设有限公司 	<br /><br />5 	宜兴鸿立东方旅游地产开发有限公司 	竹海岭上F、L号地块 	住宅 	江苏省宜兴市 	2022.9-2026.7 	8.80 	7.10 	4.10 	上海云峰建设有限公司 	<br /><br />6 	山东菏泽平土房地产有限公司 	菏泽三期 	住宅 	山东省菏泽市 	2021.5-2025.6 	21.00 	11.60 	3.93 	冠鲁建设股份有限公司 	<br /><br />7 	上海临皓置业有限公司 	上海市自贸区临港新片区重装备产业区04PD-0303单元H04-02地块（芦潮港农场环境整治配套项目） 	住宅 	上海市浦东新区 	2021.12-2025.10 	53.13 	48.52 	13.93 	上海农工商建设发展有限公司 	<br /><br />8 	光明房地产集团浙江明玖置业有限 公司 	湖州图影15号地块 	住宅 	浙江省湖州市 	2023.7-2025.6 	5.50 	4.03 	3.90 	上海光大建筑工程有限公司 	<br /><br />9 	宜兴鸿立东方旅游地产开发有限公司 	竹海岭上G号地块 	商服 	江苏省宜兴市 	2021.8-2025.12 	3.84 	2.48 	1.86 	上海云峰建设有限公司 	<br /><br />10 	宜兴鸿海置业有限公司 	竹海岭上H号地块 	商服 	江苏省宜兴市 	2021.4-2025.12 	6.62 	5.76 	4.77 	中建科技集团有限公司 	<br /><br />11 	上海汇琪置业有限公司 	临港K07-05地块 	商办 	上海市浦东新区 	2021.5-2025.6 	6.57 	4.48 	0.9 	上海农工商建设发展有限公司 	<br /><br />12 	光明房地产集团上海汇兆置业有限公司 	川沙新镇六灶社区03-01地块 	征收安置房 	上海市浦东新区 	2021.4-2025.1 	9.63 	11.66 	4.37 	上海农工商建设发展有限公司 	<br /><br />13 	光明房地产集团上海汇兆置业有限公司 	川沙新镇六灶社区08-01地块 	征收安置房 	上海市浦东新区 	2020.12-2025.3 	7.91 	9.56 	3.56 	上海农工商建设发展有限公司 	<br /><br />14 	光明房地产集团上海汇兆置业有限公司 	川沙新镇六灶社区03-04地块 	征收安置房 	上海市浦东新区 	2023.5-2025.10 	13.39 	9.85 	3.65 	上海农工商建设发展有限公司 	<br /><br />15 	上海汇郡置业有限公司 	惠南L07-02 	征收安置房 	上海市浦东新区 	2024.9-2026.11 	10.34 	8.08 	3.12 	上海农工商建设发展有限公司 	<br /><br />	合计 					257.24 	237.95 	93.86 		<br /><br />图表5-33：截至2024年末发行人房地产板块主要在建项目情况（续）<br /><br />单位：亿元<br /><br />序号 	项目主体 	项目名称 	截至2024年12月末发行人已完成投资规模 	截至2024年12月末项目进度 	截至2025年12月末已回笼资金 	预计2025年投资 	预计2026年投资 	预计2027年投资 	<br /><br />总额 	资金来源 	其中：自有资金 	其中：外部资金（银行贷款+外部债券等） 	<br /><br />1 	郑州农工商华臻置业有限公司 	光明．索河湾-三期 	17.41 	自有资金 	17.41 	0.00 	76.04% 	6.58 	0.713 	0 	0 	<br /><br />2 	烟台平土房 	烟台项目 	16.10 	自有 	16.10 	0.00 	157.09% 	6.01 	0.7657 	0 	0 	<br /><br />序号 	项目主体 	项目名称 	截至2024年12月末发行人已完成投资规模 	截至2024年12月末项目进度 	截至2025年12月末已回笼资金 	预计2025年投资 	预计2026年投资 	预计2027年投资 	<br /><br />总额 	资金来源 	其中：自有资金 	其中：外部资金（银行贷款+外部债券等） 	<br /><br />	地产有限公司 			资金 								<br /><br />3 	农工商房地产集团申阳（上海）置业有限公司 	金山海光项目 	52.46 	自有资金+外部资金 	44.67 	7.79 	79.10% 	0.00 	0 	0 	0 	<br /><br />4 	光明房地产集团浙江明玖置业有限公司 	16号地块 	11.03 	自有资金 	11.03 	0.00 	99.91% 	2.19 	0 	0 	0 	<br /><br />5 	宜兴鸿立东方旅游地产开发有限公司 	竹海岭上F、L号地块 	1.53 	自有资金 	1.53 	0.00 	17.39% 	0.00 	0.50 	1.5 	2.2 	<br /><br />6 	山东菏泽平土房地产有限公司 	菏泽三期 	5.67 	自有资金 	5.67 	0.00 	27.01% 	2.45 	0 	0 	0 	<br /><br />7 	上海临皓置业有限公司 	上海市自贸区临港新片区重装备产业区04PD-0303单元H04-02地块（芦潮港农场环境整治配套项目） 	49.81 	自有资金+外部资金 	27.39 	22.42 	93.75% 	6.36 	3.3171 	0 	0 	<br /><br />8 	光明房地产集团浙江明玖置业有限公司 	湖州图影15号地块 	4.75 	自有资金 	4.75 	0.00 	86.31% 	0.40 	1.5777 	0 	0 	<br /><br />9 	宜兴鸿立东方旅游地产开发有限公司 	竹海岭上G号地块 	4.11 	自有资金 	4.11 	0.00 	107.03% 	0.00 	0.5 	0 	0 	<br /><br />10 	宜兴鸿海置 	竹海岭上H 	6.54 	自有 	6.54 	0.00 	98.79% 	0.00 	0.8 	0 	0 	<br /><br />序号 	项目主体 	项目名称 	截至2024年12月末发行人已完成投资规模 	截至2024年12月末项目进度 	截至2025年12月末已回笼资金 	预计2025年投资 	预计2026年投资 	预计2027年投资 	<br /><br />总额 	资金来源 	其中：自有资金 	其中：外部资金（银行贷款+外部债券等） 	<br /><br />	业有限公司 	号地块 		资金 								<br /><br />11 	上海汇琪置业有限公司 	临港K07-05地块 	6.20 	自有资金+外部资金 	3.68 	2.52 	94.37% 	0.00 	0.0826 	0 	0 	<br /><br />12 	光明房地产集团上海汇兆置业有限公司 	川沙新镇六灶社区03-01地块 	9.63 	自有资金+外部资金 	3.96 	5.67 	99.98% 	7.36 	0 	0 	0 	<br /><br />13 	光明房地产集团上海汇兆置业有限公司 	川沙新镇六灶社区08-01地块 	7.91 	自有资金+外部资金 	3.73 	4.18 	99.98% 	5.98 	0 	0 	0 	<br /><br />14 	光明房地产集团上海汇兆置业有限公司 	川沙新镇六灶社区03-04地块 	9.96 	自有资金+外部资金 	7.61 	2.35 	74.38% 	6.56 	3.4218 	0 	0 	<br /><br />15 	上海汇郡置业有限公司 	惠南L07-02 	5.90 	自有资金 	5.90 	0.00 	57.05% 	0.00 	2.2 	2.4 	0.95 	<br /><br />	合计 		209.01 		164.08 	44.93 		43.89 	13.88 	3.90 	3.15 	<br /><br />图表5-34: 截至2024年末发行人房地产板块主要在建项目合规性情况<br /><br />序号 	项目主体 	项目名称 	立项 	环评 	土地证 	用地规划 	建设规划 	施工许可证 	<br /><br />1 	郑州农工商华臻置业有限公司 	光明．索河湾-三期 	豫郑荥阳房[2013]00029 	荥环建（2013）044号 	豫（2017）荥阳市不动产权第0000483号、豫（2017）荥阳市不动产权第0000485号、豫（2017）荥阳市不动产权第 	荥规地字第410182201616005号、荥规地字第410182201216048号、荥规地字第4101822012160 	荥规建字第410182201726052号 	410182201712290201、410182201712290204、410182201712290208、 	<br /><br />					0000487号、豫（2017）荥阳市不动产权第0000488号 	49号、荥规地字第410182201216050号 			<br /><br />2 	烟台平土房地产有限公司 	烟台项目 	烟牟发改字[2013]88号、烟牟发改字[2013]89号、烟牟发改字[2013]90号、烟牟发改字[2011]67号、烟牟发改字[2011]68号、烟牟发改字[2011]69号 	烟牟环发[2011]33号 	烟国用（2012）第41170号，烟国用（2012）第42072号 	地字第370612201100079号、地字第370612201100070号 	建字第370612201200228号、建字第370612201200227号、建字第370612201200333号、建字第370612201200334、建字第370612201200335、建字第370612201200211号、建字第370612201200210号、建字第370612201200212号 	牟建施字[2014]第030号、牟建施字[2011]第070号、牟建施字[2012]第052号、牟建施字[2012]第052A号、牟建施字[2011]第069号、牟建施字[2011]第009号 	<br /><br />3 	农工商房地产集团申阳（上海）置业有限公司 	金山海光项目 	2018-310116-70-03-007065 	201831011600001810 	沪（2018）金字不动产权第018263号 	沪金地（2018）EA31011620185971号 	沪金建（2018）FA31011620187836号、沪金建（2018）FA31011620187835 	1802JS0164D01、1802JS0164D02 	<br /><br />4 	光明房地产集团浙江明玖置业有限公司 	16号地块 	2018-330522-70-03-093585-000 	201933052200000012 	浙（2019）长兴县不动产权第0003544号 	地字第330522201800140号 	建字第330522201900026号 	430522201902280101 	<br /><br />5 	宜兴鸿立东方旅游地产开发有限公司 	竹海岭上F、L号地块 	宜行审3许[2022]4号、宜行审3许[2022]4号 	无需编制环评文件 	宜国用（2013）第36600650号、苏（2018）宜兴不动产权第0022429号 	地字第320282202200039号、地字第320282202200040号 	建字第320282202200312号、建字第320282202200313号 	320282202209190301 	<br /><br />6 	山东菏泽平土房地产有限公司 	菏泽三期 	2104-371702-04-01-860786 	荷环审[2010]468号 	荷国用（2011）第14916号 	地字第371700201100002号 	建字第371700201200021-3号、建字第371700201200021-2（变更）号 	371700202105240101 	<br /><br />7 	上海临皓置业有限公司 	上海市自贸区临港新片区重装备产业区04PD-0303单 元H04-02地块（芦潮港农场环境整治配套项目） 	2107-310115-04-01-239256 	环评文件无编号 	沪（2021）市字不动产权第000583号 	沪临港地（2021）EA310035202100455 	沪临港建（2021）FA310035202101374 	310115202112210301 	<br /><br />8 	光明房地产集团浙江明玖置业有限公司 	湖州图影15号地块 	2018-330522-70-03-093585-000 	环评文件无编号 	浙（2020）长兴县不动产权第005139号 	地字第330522201800142 	建字第330522202300055 	330522202307200101 	<br /><br />9 	宜兴鸿立东方旅游地产开发有限公司 	竹海岭上G号地块 	宜行审3许[2021]7号 	无需编制环评文件 	苏（2020）宜兴不动产权第0035274号 	地字第320282202100104号 	建字第320282202100333号 	320282202108050101 	<br /><br />10 	宜兴鸿海置业有限公司 	竹海岭上H号地块 	宜行审3许[2020]26号 	202032028200001557 	苏（2018）宜兴不动产权第0021704号 	地字第320282202000110号 	建字第320282202100070号 	320282202107220101、320282202104120101 	<br /><br />11 	上海汇琪置业有限公司 	临港K07-05地块 	2020-310115-70-03-009291 	环评文件无编号 	沪（2021）市字不动产权第000044号 	沪临港地（2020）EA310035202000753 	沪临港建（2021）FA310035202100557 	310115202106090201 	<br /><br />12 	光明房地产集团上海汇兆置业有限公司 	川沙新镇六灶社区03-01地块 	沪浦发改川核[2019]1号 	环评文件无编号 	沪（2021）浦字不动产权第055575号 	沪浦规地川（2020）EA310365202000078 	沪浦规建川（2021）FA31036520210065 	310115202106302001 	<br /><br />13 	光明房地产集团上海汇兆置业有限公司 	川沙新镇六灶社区08-01地块 	沪浦发改川核[2019]2号 	环评文件无编号 	沪（2021）浦字不动产权第055571号 	沪浦规地川（2020）EA310365202000067 	沪浦规建川（2020）FA31036520200142 	1902PD0812D01 	<br /><br />14 	光明房地产集团上海汇兆置业有限公司 	川沙新镇六灶社区03-04地块 	沪浦发改川核[2019]3号 	环评文件无编号 	沪（2023）浦字不动产权第031189号 	沪浦规地川(2022)EA310365202200096 	沪浦规建川(2023)FA310365202300043 	310115202305060401 	<br /><br />15 	上海汇郡置业有限公司 	惠南L07-02 	沪浦发改审核[2024]8号 	环评文件无编号 	沪（2024）浦字不动产权第042826号 	沪浦地（2024）EA310115202400265 	沪浦建（2024）FA310115202400737 	2402PD0200D01（桩基）2402PD0200D02 	<br /><br />截至本募集说明书签署日，发行人在建项目均合法合规。<br /><br />8、主要拟建项目情况<br /><br />截至2024年末，发行人无拟建项目。<br /><br />9、土地储备情况<br /><br />根据发行人发展战略和房地产行业政策背景，发行人采取稳健获取项目储备的策略，通过参与土地竞买等方式增加土地储备。截至2024年末，发行人拥有土地储备面积约53.37万平方米，主要用于商品房开发，上述土地储备可一定程度上保证公司房地产项目的持续开发能力。具体情况如下：<br /><br />图表5-35: 截至2024年末发行人房地产板块土地储备情况<br /><br />单位：%、亿元、万平方米、元/平方米<br /><br />序号 	项目主体 	地块 	所在地 	项目类型 	权益比例 	土地出让金 	已交出让金 	土地面积 	平均楼面价 	<br /><br />1 	扬州华利置业有限公司 	扬州华利项目A地块 	江苏省扬州市 	商业 	75.00 	0.79 	0.79 	1.85 	2,847.00 	<br /><br />2 	宁波嘉佳置业有限公司 	杭州湾项目 	浙江省杭州市 	商住 	100.00 	0.28 	0.28 	3.00 	140.00 	<br /><br />3 	宜兴鸿立东方旅游地产开发有限公司 	竹海岭上E号地块 	江苏省宜兴市 	住宅 	93.00 	1.28 	1.28 	6.34 	1,998.83 	<br /><br />4 	宜兴鸿达置业有限公司 	竹海岭上J号地块 	江苏省宜兴市 	住宅 	93.00 	0.23 	0.23 	1.14 	1,953.97 	<br /><br />5 	宜兴鸿达置业有限公司 	竹海岭上MK号地块 	江苏省宜兴市 	住宅 	93.00 	2.06 	2.06 	10.44 	1,948.00 	<br /><br />6 	云南光明紫博置业有限公司 	云南省昆明市KCC2011-63-A1地块 	云南省昆明市 	住宅 	51.00 	2.73 	2.73 	10.41 	709.46 	<br /><br />7 	邯郸市望源房地产开发有限公司 	邯郸项目 	河北省邯郸市 	住宅 	76.50 	0.00 	0.00 	12.97 	0.00 	<br /><br />8 	宜兴鸿立东方旅游地产开发有限公司 	竹海岭上B号地块 	江苏省宜兴市 	住宅 	93.00 	1.28 	1.28 	6.34 	1,998.83 	<br /><br />9 	光明房地产集团浙江明玖置业有限公司 	湖州图影12号地块 	浙江省湖州市 	住宅 	93.00 	0.49 	0.49 	0.87 	1,156.82 	<br /><br />合计 				9.14 	9.14 	53.37 		<br /><br />2022年，发行人共成交1宗土地；2023年，发行人共成交1宗土地；2024年，发行人无土地成交。发行人以上拿地情况均不涉及“地王”等对房地产市场有重大影响的情形，资金来源均为自有资金，合法合规。截至本募集说明书出具之日，发行人2025年起无新增拿地情况。<br /><br />发行人及其合并范围内子公司拿地程序合规，资金来源均为自有资金，不存在违规使用借贷资金拿地的行为。<br /><br />截至本募集说明书签署之日，发行人不涉及重大负面新闻。<br /><br />经查询上海市规划和国土资源管理局、上海市住房和城乡建设委员会、自然资源部及住房和城乡建设部网站信息，发行人不涉及因违规拿地行为接受主管部门处罚的情况。<br /><br />10、安全生产及环保合规情况<br /><br />发行人高度重视安全生产情况，并制定和实施了安全保卫管理制度。安全保卫管理工作遵循“安全第一，预防为主，综合治理”的方针，贯彻“谁主管，谁负责”的原则。实行第一责任人负责制，由安全保卫部门具体实施管理，履行策划布置，落实监督、检查、考核和服务指导的职责。公司所属子公司及公司相关部室履行分批部署、布置落实、具体实施的工作职责。<br /><br />经发行人确认并经律师适当核查，近三年发行人及其合并报表范围内子公司不存在因安全生产、环境保护、产品质量、纳税等重大违法行为或金额超过人民币100万元的重大行政处罚。<br /><br />11、其他重要事项<br /><br />（1）城中村改造项目<br /><br />目前发行人与上海市部分区政府合作开展城中村改造项目，截至2024年末，发行人已与上海市金山区“城中村”改造工作领导小组办公室（下称“金山区城改办”）签订了《金山区金山卫镇及山阳镇“城中村”地块改造框架协议》（金山卫项目），与上海市奉贤区金汇镇人民政府签订了《奉贤泰日地区“城中村”改造项目合作协议》（奉贤泰日项目）。发行人参与上海市城中村改造，不仅可以巩固公司与上海市各区政府的合作伙伴关系，同时也为公司在各区与政府展开其他区级的合作奠定良好的基础，有益于公司的长远发展。<br /><br />城中村业务及盈利模式：发行人参与城中村改造采用一二级联动开发模式。即发行人与政府城中村改造小组签订城中村改造协议，双方合资成立项目公司。其中金山卫项目中，由金山区城改办指定的金山卫公司、山阳公司与发行人成立合资项目公司，项目公司注册资本1亿元人民币，发行人出资8,200万元人民币，占投资设立新公司注册资本的82%。奉贤泰日项目中，由金汇镇政府指定上海奉贤金汇建设发展有限公司与发行人合作成立项目公司。项目公司注册资本金 2亿元人民币，持股比例为上海奉贤金汇建设发展有限公司占10%，发行人占90%。项目公司负责筹措城中村地块改造项目所需的房屋补偿及开发建设等各项费用。待“城中村”地块形成净地后定向挂牌于项目公司，并在摘牌且计提国家和上海市有关专项基金后，将动拆迁款根据项目公司垫付的本息进行归还。项目公司获取地块后进行房地产开发建设，实现销售后按股权比例向发行人和股东方进行收益分配。一二级联动开发模式下，发行人无需通过溢价即可获得优质土地，盈利主要来源于对该地块的房地产开发建设。<br /><br />会计处理方式：①支付动拆迁款，借记：其他应收款，贷记：银行存款；②政府归还时冲销其他应收款科目。<br /><br />图表5-36: 截至2024年末发行人城中村改造项目情况<br /><br />单位：亿元、亩<br /><br />项目名称 	一级开发周期 	回款期间 	截至2024年末已回款金额 	总投金额 	截至2024年末已投金额 	面积 	是否签订协议 	未来三年投资计划 	<br /><br />2025年 	2026年 	2027年 	<br /><br />金山卫项目 	2017.05-2027.12 	待土地定向招拍挂后偿还 	尚在一级开发阶段，无资金归还 	13.00 	3.61 	390.00 	是 	3.5 	2.89 	3.00 	<br /><br />奉贤泰日项目 	2018.01-2029.12 	11-03地块已实现定向招拍挂；其余地块仍在动拆迁中；公司已收到归还资金1.23亿元 	54.81 	39.64 	600.05 	是 	2.76 	2.22 	1.30 	<br /><br />注：奉贤泰日项目共有10个地块，其中一个地块（11-03地块）已完成一级开发并完成定向招拍挂，公司已收到回款1.23亿元并冲抵其他应收款。11-03地块政府回购金额8.83亿元，公司已收到回购款2.65亿元并冲抵应收账款，还剩余6.18亿元未收。<br /><br />① 奉贤泰日地区“城中村”改造项目<br /><br />2016年9月22日，公司公告称与上海市奉贤区金汇镇人民政府签订《奉贤泰日地区“城中村”改造项目合作协议》。项目名称为奉贤区泰日“城中村”地块改造项目。项目涉及三个区块：一是东至宅基地置换基地（不含），南至规划路、西至申亚花满庭，北至航南公路；二是东至泰东港、泰青公路、大昌路、现状住宅（不含），南至人民港、现状住宅（不含）、邮电路，西至泰青港、北至航南公路；三是东至泰东港、南至现状住宅（不含）、西至泰青公路、北至现状学校（不含）。项目用地暂定改造范围约598.80亩，可用于城中村改造的出让土地约459亩（最终以上海市相关部门审批为准）。合作双方合资成立项目公司，<br /><br />全面负责泰日地区“城中村”改造项目前期动迁、土地出让、基础设施配套、开发建设等具体工作。根据测算预计项目总投资金额为54.80亿元（其中：一级动拆迁：52.84亿元，基础及公服设施建设：1.96亿元），截至2024年末，已投入动拆迁资金总额为40.27亿元，该项目具体情况介绍如下：<br /><br />泰日城中村共10个地块。其中06-02、07-08、06-04号、11-03为安置房建设用地，占地面积177亩，计容建筑面积23万平米。02C-04、02A-03、02B-03、01B-02地块为商品房建设用地，占地面积215亩，计容建筑面积23万平米。02D-04地块为商业地块，占地面积16亩，计容建筑面积2.4万平米。04-02~04-06地块为公建配套建设用地，占地面积 37亩。整个城中村改造总建筑面积约 70万平米（含地下），开发周期5-7年。<br /><br />截至2024年末，泰日城中村改造完成情况如下：<br /><br />目前已完成：1）06-02、07-08、06-04、11-03四块安置房基地的土地收储立项批复、选址意见书、勘测定界报告和安置房认定。2）02A-03、01B-02地块的土地收储立项批复、选址意见书、勘测定界报告。3）02B-03、02C-04地块的土地收储立项批复。4）06-02、07-08、06-04、11-03、02A-03、02B-03、01B-02地块的农转用指标批复。5）06-02、07-08、11-03、02B-03、01B-02地块的劳动力安置。6）11-03地块已取得竣工备案证书、交付使用证，已交付使用。<br /><br />正在推进：1）02C-04地块勘测定界报告；2）06-04地块劳动力安置。<br /><br />计划会计记账方式：由于现阶段处于动拆迁阶段，拨付开发费用给指定的城中村动迁专户，借记其他应收款，贷记银行存款。根据协议，在城中村改造地块净地后，采取定向挂牌方式出让给项目公司。本项目土地出让价格以当年度土规部门按照本市城中村改造政策为依据进行确定。土地出让金在计提国家及本市有关专项资金后，剩余部分统筹用于发行人“城中村”地块改造和基础设施建设支出。<br /><br />② 金山区金山卫镇及山阳镇“城中村”地块改造项目<br /><br />2017年1月25日，公司公告称与上海市金山区“城中村”改造工作领导小组办公室签订《金山区金山卫镇及山阳镇“城中村”地块改造框架协议》，拟对金山区金山卫镇金卫村2组、农建村7组和山阳镇杨家村1组“城中村”地块实施改造。其中金卫村2组（含杨家村1组）项目东至东平南路、南至卫清西路、西至城河路、北至板桥西路，用地面积182亩；农建村7组项目东至东平北路、<br /><br />南至规划南阳湾路（未建）、西至规划明卫路（未建）、北至龙轩路，用地面积208亩。预计项目总投资金额为13亿元（一级土地动拆迁），截至2024年末已投入动拆迁资金总额为3.61亿元，项目进度及概况如下：<br /><br />农建村7组地块四至范围为：东至东平北路、南至规划南阳湾路（未建）、西至规划明卫路（未建）、北至龙轩路，用地面积208亩。截至目前，拆迁已完成。金卫村2组、杨家村1组地块四至范围：东至东平南路，南至卫清西路，西至城河路，北至板桥西路，用地面积182亩。截至目前，拆迁进度已达87.5%。<br /><br />计划会计记账方式：由于现阶段项目公司仍处于协助政府动拆迁的阶段，该部分资金由项目公司先行垫付给政府指定的拆迁公司（上海金山卫资产经营有限公司及上海山阳资产经营有限公司），根据协议，待政府对项目公司成功定向招拍挂后，政府将予以清算项目公司垫付的所有动拆迁款及按银行同期贷款基准利率计息后一并进行返还。因此财务记账方式为：①支付垫付动拆迁款及计提利息时，借记：其他应收款，贷记：银行存款；②政府返还时冲销其他应收款科目。（针对该项目未来的资金支出，公司计划通过自有资金和项目贷款等方式解决资金问题。）<br /><br />奉贤泰日和金山卫两个项目均处于拆迁阶段，支付款项计入存货科目。截至2024年末发行人上述两个城中村项目已计入存货科目35.81亿元。<br /><br />截至2024年末，发行人无拟开展的城中村改造项目。<br /><br />发行人上述所有城中村项目符合《关于规范金融企业对地方政府和国有企业投融资行为有关问题的通知》(财金【2018】23号文)中的相关要求及规定。发行人城中村改造项目待土地一级平整开发完成后，由政府部门通过定向招拍挂方式，将项目净地出让予发行人，发行人支付的土地出让金在计提国家及上海市有关专项基金后，剩余部分统筹用于城中村改造，归还发行人支付的动拆迁成本，符合国家关于土地出让收入“收支两条线”的管理要求。<br /><br />发行人与政府部门的该等合作方式不涉及政府债务与政府回购，因此不适用《国务院关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的意见》（国发〔2015〕37号）及《住房城乡建设部关于进一步做好棚户区改造相关工作的通知》（财综〔2016〕11号）文，亦不存在违反《国务院关于加强地方政府性债务管理的意见》（国发〔2014〕43号）、《关于妥善解决地方政府融资平台公司在建项目后续融资问题意见的通知》（国办发〔2015〕40号）等相关文件的情形。发行人前期土地整理费用及垫付的动拆迁款均由政府清算后返还或作为土地定向出让挂牌价的依据，不存在与土地使用权出让收入挂钩，也不存在以项目所涉及的土地名义融资或者变相融资等情形，发行人城中村项目符合《财政部国土资源部中国人民银行银监会关于规范土地储备和资金管理等相关问题的通知》（财综〔2016〕4号）相关规定。<br /><br />（2）公司股权转让<br /><br />近三年，发行人股权转让项目主要如下：<br /><br />2021年10月21日，发行人发布上市公司公告称授权全资子公司上海农工商华都实业（集团）有限公司通过上海联合产权交易所公开挂牌方式，转让所持有的上海锦如置业有限公司60%股权及相应债权，股权价格按上海锦如置业有限公司对应60%股权以国资评估备案确认的评估值为依据，不低于人民币69,541,694.64元，截至审计评估基准日的相应债权为93,779,666.62元，合计以不低于总价163,321,361.26元，进行60%股权及相应债权的挂牌转让，最终转让价格取决于受让方在上海联合产权交易所的受让价格，受让方还需承担相应债权自评估基准日至股权交易日尚未支付的利息。<br /><br />2022年12月13日，发行人收到上海联合产权交易所《上海联合产权交易所有限公司受让意向登记结果通知》，本次公开挂牌转让公告期届满，未征集到有效意向受让方。<br /><br />12、其他房产业务<br /><br />发行人其他房产业务包括租赁、物业、建筑装修及其他，近三年上述业务收入分别为89,056.11万元、79,820.86万元和61,459.58万元，占主营业务收入比重分别为5.47%、9.46%和11.49%。<br /><br />（四）物流板块<br /><br />近三年，发行人物流板块主要由原下属子公司上海海博物流（集团）有限公司、上海海博西郊物流有限公司和上海海博斯班赛国际物流有限公司运营。<br /><br />1、冷链物流业务<br /><br />海博物流是上海市大型物流企业之一，具有国际货代、危险品运输和海关监管车辆运输资质。海博物流以上海西郊国际农产品交易中心建设为契机，开展与后者相配套的冷链物流及辅助项目。另外，发行人还在洋山深水港物流保税区建有综合基地，并逐步与多家国内外企业建立了物流合作关系。<br /><br />公司冷链物流产业链业务由海博物流集团全力打造，公司在大虹桥拥有较大规模的冷链物流产业园。在市内其他区域还拥有大型冷库、常温仓库、码头岸线、BH城市货运出租车、冷藏车辆等经营性资源。通过汇聚产业链优质资源，传递品质价值，致力于打造成为“产·商·融·网”互动的食材&amp;食品产业运营商。<br /><br />2、经营模式及结算方式<br /><br />发行人物流板块的租赁业务采用先付后用的结算方式；销售和运输等业务采用长期客户可享有赊销账期、零星客户应现款支付的结算方式；采购、订舱和报关等业务采用长期合作客户可赊销、零星采购或金额较小的业务应现款交易的结算方式。申宏冷藏仓库仓储的费用结算，由原先的“先用后付”改变为“付二押一”，不仅减轻企业成本，还可使应收账款得到有效控制，更重要的是在仓储资源的掌控上由被动变为主动。<br /><br />3、上下游产业链<br /><br />发行人物流板块仓储业务所使用的厂房及设备为自有资产，下游对应客户主要有DHL、欧圣莱、相关企业等；国内国际订舱业务的上游为船运公司，下游接受对应客户委托；代理报关业务上游是报关公司，下游为DHL等委托客户；进口贸易业务上游是国际进口货物生产制造商，下游是国内分销商和终端客户；货物运输业务中所使用的运输工具属自有资产，下游对应客户主要为宝钢集团、DHL、各企事业单位等；电商业务的上游是商品供货方，下游是终端客户。<br /><br />4、物流板块食品安全情况<br /><br />发行人从事的冷链物流业务在低温运送中涉及较多环节，若因低温运送的食品在运送过程中无法保证温度的恒定，将影响到食品的质量和安全。发行人为此制定了《上海海博物流（集团）有限公司流通环节食品安全监督管理制度》，对食品采购、运输、贮藏、装卸等各环节均制定了相应的规章制度，并建立了公司安全保卫工作小组进行专项监督检查，以保证食品安全。近三年，发行人物流板块未发生食品安全事故。<br /><br />5、股权转让事项<br /><br />2024年12月9日，发行人和光明食品产业投资（上海）有限公司（以下简称“光明产投”）签订《上海市产权交易合同》，发行人以598,906,758.95元的价格将持有的上海海博西郊物流有限公司的 100%股权全部份额转让给光明产投，于2024年12月完成股权转让。<br /><br />2024年12月9日，发行人和光明食品产业投资（上海）有限公司（以下简称“光明产投”）签订《上海市产权交易合同》，发行人以23,382,377.28元的价格将持有的上海海博物流（集团）有限公司的100%股权全部份额转让给光明产投，于2024年12月完成股权转让。<br /><br />2024年12月9日，发行人和上海市糖业烟酒（集团）有限公司（以下简称“糖酒集团”）签订《上海市产权交易合同》，发行人以379,035,579.22元的价格将持有的上海海博斯班赛国际物流有限公司的100%股权全部份额转让给糖酒集团，于2024年12月完成股权转让。<br /><br />随着公司物流板块经营主体的转让，自2025年起，发行人不再开展物流业务，不再产生物流板块收入。<br /><br />十、发行人在建及拟建项目情况<br /><br />截至2024年末，发行人在建及拟建项目详见本章“九、发行人主营业务情况”—“（三）房地产板块”—“6-8”。<br /><br />截至2024年末，发行人无重大拟建工程。<br /><br />十一、发行人发展战略<br /><br />发行人以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，贯彻落实党的二十大和二十届二中、三中全会精神，遵循习近平总书记考察上海重要讲话精神和重要指示，在光明食品集团的战略引领下，公司董事会坚定围绕“稳中求进，高质量发展”的主基调，在国内外宏观形势复杂多变、房地产市场供求关系发生重大变化、房地产发展新模式加快构建、行业持续深度调整、市场竞争日趋激烈的压力与挑战下，坚持以创新为引领，以改革为动力，以“发展、活力、风险”为年度工作主线，贯彻落实“稳目标、稳业务、稳人心、稳基本盘”的工作要求，带领全体干部员工众志成城，砥砺前行，锚定目标，加压奋进，坚持战略深耕上海，整合周边区域，加速战略回归，进一步聚焦主责主业，去化存货、加速回归、压降成本、精简架构，保障经营运行安全平稳。<br /><br />十二、发行人所属行业状况、行业地位及竞争优势<br /><br />（一）发行人所属行业状况<br /><br />房地产行业是以土地和建筑物为经营对象，包括土地开发，土地使用权的划拨、转让，房屋的建设、维修、管理，房屋所有权的买卖、转让、租赁，房地产的抵押等多种经济活动为一体的综合性产业，横跨生产、流通和消费三大领域，对金融、建材、家电等50多个相关产业有直接的拉动作用，在经济和社会发展中具有重要的地位和作用。<br /><br />1、行业发展现状<br /><br />2024年宏观经济政策，经济形势和外部环境变化呈现了不同阶段的表现，全国房地产市场呈现深度调整走势，在前三季度压力略增的情况下，四季度部分市场出现止跌回稳的迹象。4月份中央政治局会议明确，要结合房地产市场供求关系的新变化，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施。7月份三中全会明确，充分赋予各城市政府房地产市场调控自主权，因城施策，允许有关城市取消或调减住房限购政策、取消普通住宅和非普通住宅标准。7月份中央政治局会议提出，积极支持收购存量商品房用作保障性住房，进一步做好保交房工作。9月份中央政治局会议明确，对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量。12月份中央政治局会议则提出“稳住楼市”，释放了更加坚定的稳楼市基调。<br /><br />销售：2024年，新建商品房销售面积97,385万平方米，比上年下降12.9%，其中住宅销售面积下降14.1%。新建商品房销售额96,750亿元，下降17.1%，其中住宅销售额下降17.6%。<br /><br />图表5-37: 全国商品房销售面积及销售额增速<br /><br />投资：2024年，全国房地产开发投资100,280亿元，比上年下降10.6%；其中，住宅投资76,040亿元，下降10.5%。<br /><br />图表5-38: 全国房地产开发投资增速<br /><br />资料来源：国家统计局<br /><br />开竣工：2024年，房地产开发企业房屋施工面积733,247万平方米，比上年下降12.7%。其中，住宅施工面积513,330万平方米，下降13.1%。房屋新开工面积73,893万平方米，下降23.0%。其中，住宅新开工面积53,660万平方米，下降23.0%。房屋竣工面积73,743万平方米，下降27.7%。其中，住宅竣工面积53,741万平方米，下降27.4%。<br /><br />房地产企业资金到位情况：2024年，房地产开发企业到位资金107,661亿元，比上年下降17.0%。其中，国内贷款15,217亿元，下降6.1%；利用外资32亿元，下降26.7%；自筹资金37,746亿元，下降11.6%；定金及预收款33,571亿元，下降23.0%；个人按揭贷款15,661亿元，下降27.9%。<br /><br />2、行业前景<br /><br />2025年初，全国两会首次将“稳住楼市股市”写入总体要求，并明确“建设好房子”作为产业转型方向。城中村改造提质扩面，带动增量需求提升、兼顾增加优质土地供给。推进保障房收储，优化库存结构。首次在促消费文件中提出推动房地产市场止跌回稳，意在明确稳定楼市预期，并从供需两端协同发力，要求落实税收优惠及公积金政策松绑，激活购房消费动能。房地产金融环境持续改善，融资协调机制进一步扩围增效。地方层面，全国66个省市出台124次政策，积极落实中央稳市场要求，在保障合理刚需和改善需求的基础上，大力推进好房子建设和供给侧优化管理。<br /><br />展望2025年全年，预计中央政策将以“稳预期、防风险、促转型”为主线，通过供需两端协同管理、产品品质升级、金融支持与风险防控并重、住房保障体系完善等四维发力，加速构建房地产发展新模式。地方层面，重点城市将率先推动“好房子”建设标准落地，以产品迭代激发新型住房需求潜力，同时强化闲置土地盘活和存量商品房收储效率，以重点突破带动库存压力缓解，促进供需双侧预期修复，推动更多区域市场在年内实现供求关系动态优化，为行业整体筑底企稳提供关键支撑。<br /><br />2024年12月，房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为92.78。<br /><br />图表5-39: 国房景气指数<br /><br />数据来源：国家统计局<br /><br />3、行业政策<br /><br />自2005年第一轮真正意义上的房地产调控以来，随着宏观经济形势不断变化，房地产政策作为重要的宏观调控工具也经历了4轮完整的“收紧-放松”的周期。<br /><br />第一轮收紧（2005年-2008年金融危机前）：受益于外贸+内需增长模式，2005-2007年初，经济呈现高增长、低通胀的良好态势，直到2007年下半年通胀开始抬头，股市、房市均出现快速上涨。国务院先后发布“老国八条”、“新国八条”、“国六条”等房地产调控政策，按揭贷款首付比例和利率、房屋交易环节税费首次成为房地产调控工具。<br /><br />第一轮放松（2008年金融危机-2009年）：2008年为对冲国际金融危机对中国经济带来的负面影响，政府先后采取了降低首付比例和按揭贷款利率、减免交易环节税负、调低房地产开发项目的最低资本金比例等措施刺激房地产行业。<br /><br />第二轮收紧（2009年底-2011年底）：2009年随着四万亿及一揽子刺激政策推出后，宏观经济V形反转，通胀和经济过热风险提升，房价也出现快速上涨，2009年底“国四条”提出标志着房地产调控政策转向收紧。<br /><br />第二轮放松（2011年底-2012年）：稳增长压力下，部分地方政府开始微调房地产政策。主要做法包括上调普通住宅标准、放松公积金贷款上限等。<br /><br />第三轮收紧（2013年）：房价从2012年6月开始持续反弹，热点城市不断涌现“地王”。2013年2月国务院办公厅发布“国五条”，要求已实施限购且房价上涨压力较大的城市，要进一步从严调整限购措施。<br /><br />第三轮放松（2014-2016年初）：2014-2015年，稳增长压力不断加大，房地产库存快速累积，部分城市房价有下行压力。稳增长和去库存双重压力下二三线城市陆续放松限购政策，中央最终也放松限贷政策，出台降低首付比例和交易环节税负等措施。<br /><br />第四轮收紧（2016-2018年上半年）：供给侧改革和金融防风险成为宏观政策的主线。核心一二线城市房价出现快速上涨的现象，中央重新收紧房地产政策。本轮调控收紧强调“因城施策”，各地纷纷出台限购、限贷、限价、限售等措施，调控力度之严、调控手段之丰富空前。<br /><br />第四轮放松（2018年底至2019年上半年）：随着中美贸易战不断升级，叠加前期金融去杠杆的影响，经济下行压力不断加大。“因城施策”的政策基调下，部分城市开始对限购、限售等政策进行松动。<br /><br />第五轮收紧（2019年5月中旬至今）：5月中旬银保监会出台《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》（简称“23号文”）后，由于监管叫停了4种变相为不满足“四三二”条件的房地产项目融资输血的做法，房地产信托市场开始迅速降温。<br /><br />进入2020年以来，2020年政府工作报告显示坚持“房住不炒、因城施策”的政策主基调没有变化。2021年三季度以来，中央关于资金流向房地产行业的这一态度出现了些微变化，主要是呼吁金融机构支持购房者和开发商合理的资金需求，重点支持优质的房地产企业兼并收购出险和困难的大型房地产企业的优质项目。<br /><br />2022年年末，多项重磅政策落地，尤其是供给端政策支持力度明显加大。央行和银保监会联合发布254号文《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，涉及保持房地产融资平稳有序、积极做好“保交楼”金融服务、积极配合做好受困房地产企业风险处置、依法保障住房金融消费者合法权益、阶段性调整部分金融管理政策、加大住房租赁金融支持力度等6方面，共计16条具体举措。房地产市场自2021年下半年以来持续深度调整，2023年以来购房者置业情绪、企业端市场信心均未得到扭转，在确保房地产市场平稳发展的目标下，提振供需两端市场信心的政策不断落地。2023年7月24日中央政治局会议提出“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势”，这一重大判断为房地产市场定调，此后多部委明确房地产政策优化方向，各地政策持续落地。2023年已有200余省市（县）出台房地产调控政策超670次，多数城市限制性政策完全放开。2024年9月26日，中央政治局召开非常规经济主题会议，定调要“促进房地产市场止跌回稳”，释放了明确的“稳地产”信号，市场迎来真正的政策拐点；12月9日，政治局会议提出“稳住楼市”，12月12日，中央经济工作会议强调“持续用力推动房地产市场止跌回稳”，为2025年楼市定调，释放了更加坚定的稳楼市基调。<br /><br />图表5-40: 2022-2024年出台的主要房地产调控政策和文件<br /><br />政策或文件 	发布机构 	主要内容 	发布时间 	<br /><br />防范化解房地产市场风险 	六部委 	国务院金融稳定发展委员会召开专题会议，关于房地产企业，要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案，提出向新发展模式转型的配套措施。随后，央行开会表示，坚持稳中求进，防范化解房地产市场风险。银保监会强调，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，持续完善“稳地价、稳房价、稳预期”房地产长效机制，积极推动房地产行业转变发展方式，鼓励机构稳妥有序开展并购贷款，重点支持优质房企兼并收购困难房企优质项目，促进房地产业良性循环和健康发展。证监会表示，积极配合相关部门有力有效化解房地产企业风险。 	2022.3.16 	<br /><br />因地制宜完善房地产政策 	中共中央政治局会议 	支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展。 	2022.4.29 	<br /><br />《上海市加快经济恢复和重振行动方案》 	上海市地方政府 	促进房地产开发投资健康发展，建立房地产项目前期审批绿色通道，及时启动新一批次市场化新建商品住房项目上市供应，进一步缩短前期开发、拿地、开工、销售全流程时间。新开工建设的住宅项目城市基础设施配套费可顺延3个月缴纳。完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求。 	2022.5.29 	<br /><br />促进房地产市场健康发展 	国务院常务会议 	落实因城施策支持刚性和改善性住房需求的政策，指导地方加强政策宣传解读。推进保交楼专项借款尽快全面落到项目，激励商业银行新发放保交楼贷款，加快项目建设和交付。努力改善房地产行业资产负债状况，促进房地产市场健康发展。 	2022.11.22 	<br /><br />《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》 	央行、银保监会 	全面落实房地产长效机制，因城施策支持刚性和改善性住房需求，保持房地产融资合理适度，维护住房消费者合法权益，促进房地产市场平稳健康发展。 	2022.11.23 	<br /><br />建立首套住房贷款利率政策动态调整机制 	央行、银保监会 	对于评估期内新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。 	2023.1.5 	<br /><br />明确金融支持房地产的四大政策方向 	央行 	需求端差别化信贷支持、完善保交楼政策工具、改善优质房企资产负债表、完善住房租赁金融支持政策。 	2023.1.13 	<br /><br />《关于延续实施支持居民换购住房有关个人所得税政策 	财政部、税务总局、住建部 	延长换房个税退税优惠期限至2025年末 	2023.8.25 	<br /><br />的公告》 				<br /><br />局《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》 	住建部、央行、金融监管总局 	首套住房认房不认贷。政策纳入“一城一策”工具箱。 	2023.8.25 	<br /><br />《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》 	央行、金融监管总局 	最低首付款比例统一为不低于首套20%，二套30%。二套商业性房贷利率下限lpr+20bp 	2023.8.31 	<br /><br />《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》 	央行、金融监管总局 	符合条件的存量住房贷款可申请调整，调整后的利率不能低于原贷款发放时所在城市的首套房贷款利率政策下限。 	2023.8.31 	<br /><br />《关于强化金融支持举措助力民营经济发展壮大的通知》 	央行、金融监管总局等八部门 	鼓励主办银行和银团贷款牵头银行积极发挥牵头协调作用，对暂时遇到困难但产品有市场、项目有发展前景、技术有市场竞争力的民营企业，按市场化原则提前对接接续融资需求，不盲目停贷、压贷、抽贷、断贷。抓好《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》 	2023.11.27 	<br /><br />《关于建立城市房地产融资协调机制的通知》 	住房和城乡建设部、金融监管总局 	①协调机制根据房地产项目的开发建设情况及项目开发企业资质、信用、财务等情况，按照公平公正原则，提出可以给予融资支持的房地产项目名单，向本行政区域内金融机构推送。②金融机构按照市场化、法治化原则评估协调机制推送的支持对象，对正常开发建设、抵押物充足、资产负债合理、还款来源有保障的项目，建立授信绿色通道，优化审批流程、缩短审批时限，积极满足合理融资需求；对开发建设暂时遇到困难但资金基本能够平衡的项目，不盲目抽贷、断贷、压贷，通过存量贷款展期、调整还款安排、新增贷款等方式予以支持。同时，加强贷款资金封闭管理，严防信贷资金被挪用于购地或其他投资。 	2024.1.12 	<br /><br />召开会议，部署推动落实城市房地产融资协调机制相关工作 	金融监管总局 	①要深入贯彻落实中央金融工作会议精神，加快推动城市房地产融资协调机制落地见效，更加精准支持房地产项目合理融资需求，促进房地产市场平稳健康发展。②协调机制要发挥好地方政府的牵头协调作用，加强工作统筹，细化政策措施，推动房地产开发企业和金融机构精准对接。要按照公平公正原则，筛选确定可以给予融资支持的房地产项目名单，向本行政区域内金融机构推送。要加强信息共享，及时向相关金融机构提供项目建设运行、预售资金监管等信息。要指导金融机构与房地产开发企业平等协商，按市场化、法治化原则自主决策和实施，保障金融机构合法权益。 	2024.1.26 	<br /><br />《关于调整商业性个人住房贷款利率政策的通知》 	中国人民银行 	①取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。②中国人民银行各省级分行按照因城施策原则，指导各省级市场利率定价自律机制，根据辖区内各城市房地产市场形势及当地政府调控要 求，自主确定是否设定辖区内各城市商业性个人住房贷款利率下限及下限水平（如有）。③银行业金融机构应根据各省级市场利率定价自律机制确定的利率下限（如有），结合本机构经营状况、客户风险状况等因素，合理确定每笔贷款的具体利率水平。 	2024.5.17 	<br /><br />《关于调整个人住房贷款最低首付款比例政策的通知》 	中国人民银行、国家金融监督管理总局 	对于贷款购买商品住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%。 	2024.5.17 	<br /><br />《关于进一步发挥城市房地产融资协调机制作用满足房地产项目合理融资需求的通知》 	金融监管总局和住房城乡建设部 	①通知要求城市协调机制负责把好“白名单”项目准入关口，“白名单”是合规项目名单，项目要符合五个条件和五项标准。②通知要求金融机构按照市场化、法治化原则，评估“白名单”项目融资需求，独立评审、自主决策。明确一个项目确定一家主办银行负责项目后续融资，主办银行要建立绿色通道，可单列授信额度。金融机构要根据通知制定尽职免责具体实施细则。③城市协调机制要推动“白名单”项目单独建账核算、封闭运作管理，严禁项目资金挪作他用。城市协调机制要优化预售资金管理，合理确定预售资金监管额度。 	2024.6.7 	<br /><br />党的二十届三中全会公报 	中共中央 	要统筹好发展和安全，落实好防范化解房地产、地方政府债务、中小金融机构等重点领域风险的各项举措。 	2024.7.18 	<br /><br />分析研究当前经济形势和经济工作 	中共中央政治局 	会议强调，要加大财政货币政策逆周期调节力度，保证必要的财政支出，切实做好基层“三保”工作。要发行使用好超长期特别国债和地方政府专项债，更好发挥政府投资带动作用。要降低存款准备金率，实施有力度的降息。要促进房地产市场止跌回稳，对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量，加大“白名单”项目贷款投放力度，支持盘活存量闲置土地。要回应群众关切，调整住房限购政策，降低存量房贷利率，抓紧完善土地、财税、金融等政策，推动构建房地产发展新模式。要努力提振资本市场，大力引导中长期资金入市，打通社保、保险、理财等资金入市堵点。要支持上市公司并购重组，稳步推进公募基金改革，研究出台保护中小投资者的政策措施。 	2024.9.26 	<br /><br />《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》 	财政部、税务总局、住建部 	①对个人购买家庭唯一住房，面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套住房，面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140平方米以上的，减按2%的税率征收契税。②北京市、上海市、广州市和深圳市，凡取消普通住宅和非普通住宅标准的，取消普通住宅和非普通住宅标准后，与全国其他地区适用统一的个人 销售住房增值税政策，对该城市个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。 	2024.11.13 	<br /><br />《关于降低土地增值税预征率下限的公告》 	税务总局 	将土地增值税预征率下限降低0.5个百分点。调整后，除保障性住房外，东部地区省份预征率下限为1.5%，中部和东北地区省份预征率下限为1%，西部地区省份预征率下限为0.5%（地区的划分按照国务院有关文件的规定执行）。 	2024.11.13 	<br /><br />分析当前经济形势，部署2025年经济工作 	中央经济工作会议 	有效防范化解重点领域风险，牢牢守住不发生系统性风险底线。持续用力推动房地产市场止跌回稳，加力实施城中村和危旧房改造，充分释放刚性和改善性住房需求潜力。合理控制新增房地产用地供应，盘活存量用地和商办用房，推进处置存量商品房工作。推动构建房地产发展新模式，有序搭建相关基础性制度。稳妥处置地方中小金融机构风险。央地协同合力打击非法金融活动。 	2024.12.12 	<br /><br />4、竞争格局<br /><br />当前，房地产行业的竞争格局进一步分化，主要表现为：<br /><br />行业集中度提升：前100强房地产企业的市场份额持续上升，头部企业在融资能力、品牌影响力和项目储备方面的优势更加突出。<br /><br />产品差异化竞争：在市场需求多样化的背景下，房企开始注重产品差异化竞争，通过提升产品品质、创新户型设计、完善社区配套等方式吸引消费者。改善性住房、智能家居、绿色生态等成为房企竞争的新焦点。<br /><br />多元化发展战略：为应对单一市场风险，房企纷纷实施多元化发展战略，涉足商业地产、文旅地产、养老地产等多个领域。通过多元化布局，房企旨在拓展新的增长点，增强企业抗风险能力。<br /><br />（二）发行人的行业地位及竞争优势<br /><br />1、行业地位<br /><br />光明地产由原上海海博股份有限公司于2015年7月与农工商房地产（集团）有限公司通过重大资产重组组建而成，控股股东为光明食品（集团）有限公司。光明地产作为上海国资背景的上市房企，上海上市公司协会理事单位，上海市五星级诚信创建企业，公司开发足迹已遍布江苏、浙江、山东、安徽、河南、河北、湖北、湖南、广西、四川、云南、江西、上海、重庆等十二省二市，累计开发各类住宅、商业办公面积6000多万平方米。公司秉持深耕上海的战略布局，致力建设为具有光明食品产业基因的城市建设运营集成服务商。公司主营业务为房地产综合开发经营，是集房产开发、商业运营、物业服务、建筑施工等为一体的大型国有综合集团型公司。目前，公司拥有下属企业一百多家，下属房产开发项目、商业房产经营集团、城市建设集团。光明地产下属全资子公司农工商房地产（集团）有限公司具有房地产开发企业国家一级资质，是上海市房地产行业协会理事单位，上海市五星级诚信创建企业。公司开发的房地产项目曾获得中国土木工程最高奖项-詹天佑土木工程奖；中国建筑工程最高奖-鲁班奖；上海市建筑工程最高奖-白玉兰奖。<br /><br />光明地产围绕上海打造具有世界影响力的社会主义现代化国际大都市、浦东新区打造社会主义现代化建设引领区，以及长三角区域一体化国家战略实施、上海自贸试验区临港新片区建设等重大发展机遇，聚焦稳中求进，高质量发展。地产业务板块以“优布局、调结构、去库存、控风险”为重点，在“深耕上海”导向下，内精管理，外强协同，加速去化存量，合理拓展上海本土区域的重点项目。转型业务板块聚焦美好生活的需求导向，积极参与城市更新、城市建设、城市保障等进程，通过专业开发建设能力的发挥提升，以高质量发展为主基调，全力践行“让市民离不开光明”，坚持稳中求进，努力成为光明品牌城市建设、城市保障等综合城市服务功能的重要载体。<br /><br />2、竞争优势<br /><br />（1）良好的品牌影响力<br /><br />公司控股股东为光明食品（集团）有限公司，公司是其重要成员企业之一，光明地产是上海上市公司协会理事单位，公司下属全资子公司农工商房地产（集团）有限公司具有房地产开发企业国家一级资质，是上海市房地产行业协会理事单位，“农工商房产”为中国驰名商标，公司及其前身农房集团连续多年荣膺“中国房地产开发企业100强”、“中国房地产开发稳健经营10强”。公司所开发的房地产项目获得过中国土木工程最高奖项—詹天佑土木工程奖；中国建筑工程最高奖—鲁班奖；上海市建筑工程最高奖—白玉兰奖等。<br /><br />（2）完善的法人治理结构<br /><br />公司按照《公司法》《证券法》《上市公司治理准则》和上海证券交易所有关要求，不断完善公司法人治理结构，充分发挥董事会及各专门委员会的决策和指导作用，强化董事会审计委员会及纪委的监督机制，完善各类议事规则，合法合规开展信息披露工作，建立健全内部控制制度，规范公司运作，切实维护公司及全体股东利益。公司股东会、董事会、经营层职责明确，各董事和高级管理人员勤勉尽责，积极参加公司股东会、董事会和董事会审计委员会，关联董事对相关关联交易事项进行回避表决，确保了公司安全、稳定、健康、持续的发展。公司结合行业新趋势、企业新动向，不断完善对各条线工作的精细化、精准化，不断夯实提升法人治理水平。<br /><br />（3）坚持高质量发展主基调<br /><br />公司董事会通过积极研判与适应宏观变化，面对行业变局、市场变化、政策调整等因素的影响，聚焦提升企业管理水平，优化内部管理效能，围绕高质量发展的导向，持续推进管理的深化与效率的提升，重点通过战略引领、规范治理、组织架构、存量去化、控本增效、风险防范、人才建设、党建引领等方面的结构优化与能力提升，以全覆盖管理、全过程管控的强化，为企业的高质量发展积蓄新的动能。通过项目精致化、管理精细化、组织精简化、人员精英化，加速回归上海、回归主业、回归效益的战略推进。聚焦“深耕上海”的战略布局，全力践行“让市民离不开光明”的愿景，推动从地产向资产的转变，努力成为光明总部实体化和综合城市服务功能的重要载体。<br /><br />（4）资金运作降本创新<br /><br />在当前经济存在下行压力、房地产市场信心受到冲击的背景下，公司积极深化金融创新，致力降低融资成本。结合经营发展需求，拓宽融资渠道，盘活存量资产，公司通过中期票据、超短期融资券、公司债等业务，进一步调整和优化公司债务结构，降低财务费用，保障可持续发展。<br /><br />（5）创新协同的产业平台<br /><br />公司聚焦产业，协同推进转型平台，聚焦美好生活的需求导向，积极参与到城市更新的进程中，从生活增值服务、商业经营管理、城市更新建设等产业切入点着手，助推公司持续向城市产业建设运营集成服务商迈进，加快将布局转化为业务，将模式转化为效益，将资源转化为资产。<br /><br />（6）精简高效的管理构架<br /><br />公司经营层具有多年的行业经营经验，专业能力出色，市场意识敏锐。公司上下众志成城，具有很强的凝聚力与向心力。公司以“员工第一，崇尚奋斗，爱与尊重”为企业文化，将筑梦人生、造福社会、做强企业、成就员工全面融合，形成了高效的执行力。在公司的不断发展中，形成了一支想做事、能做事、做成事的优秀管理团队。<br /><br />十三、发行人其他经营重要事项<br /><br />（一）发行人政府回购项目情况<br /><br />发行人保障房业务及城中村改造项目情况及其合法合规性相关信息详见本募集说明书“第五章第九节发行人主营业务情况”。除上述项目外，发行人其他项目均不涉及政府回购。截至本募集说明书签署之日，发行人不存在名股实债；不存在PPP项目及BT项目。<br /><br />2024年末，发行人应收账款账面余额为205,430.43万元，其中来自政府的应收账款占比为76.31%，主要为保障房等房源款；发行人其他应收款账面余额为394,647.84万元，其中来自政府的其他应收款占比为18.49%，主要为保证金、垫付拆迁款等。<br /><br />截至2024年末，发行人有息债务不存在由财政性资金直接偿还、为地方政府及其他主体举借债务或提供担保、以非经营性资产或瑕疵产权资产融资、以储备土地或注入程序存在问题的土地融资、地方政府或其部门为发行人债务提供担保或还款承诺、以储备土地预期出让收入作为偿债资金来源的情况。<br /><br />上述事项符合财综[2016]11号文、国发[2015]37号文、财金[2018]23号文、国发[2014]43号文、国办发[2015]40号文及财综[2016]4号文等相关规定要求，不会增加地方政府隐性债务。截至目前除上述情况，发行人经营方面不存在其他重大不利变化。<br /><br />（二）发行人取消监事会<br /><br />2025年5月29日，公司召开公司第九届董事会第三十次会议，审议通过《关于公司取消监事会、修订&lt;公司章程&gt;的议案》。同日，公司召开公司第九届监事会第十九次会议，审议通过《关于公司取消监事会、修订&lt;公司章程&gt;的议案》。2025年6月19日，公司召开2024年年度股东大会，审议通过《关于公司取消监事会、修订&lt;公司章程&gt;的议案》。<br /><br />根据《公司法》（2023年修订）、《上市公司章程指引》（2025年修订）等相关规定，结合发行人实际情况，公司将不再设置监事会，监事会的相应职权由董事会审计委员会行使，董事会审计委员会由三位成员组成，其中，王扬担任审计委员会主任委员，张晖明、朱洪超担任审计委员会委员，《公司监事会议事规则》等监事会相关制度相应废止，同时《公司章程》及相关公司治理制度中相关条款亦作出相应修订。<br /><br />本次取消监事会及取消后的公司治理结构符合《公司法》及公司章程的规定，不会对发行人公司治理、偿债能力产生不利影响。<br /><br />第六章 发行人主要财务状况<br /><br />立信会计师事务所（特殊普通合伙）对发行人2022年度、2023年度及2024年度财务报表进行了审计，并出具了信会师报字[2023]第ZA11153号、信会师报字[2024]第ZA11686审计报告和信会师报字[2025]第ZA12588审计报告，审计报告意见类型均为标准无保留意见。<br /><br />本章所引用的财务数据，均引自发行人2022年度经审计的财务报表、2023年度经审计的财务报表和2024年度经审计的财务报表。除非特别说明，本募集说明书所涉及的近三年的财务数据均为发行人合并会计报表口径。<br /><br />一、发行人主要会计数据及财务指标<br /><br />发行人近三年财务报表均根据实际发生的交易和事项，按照财政部颁布的《企业会计准则—基本准则》和各项具体会计准则、企业会计准则应用指南、企业会计准则解释及其他相关规定编制财务报表。<br /><br />（一）重大会计政策变更、会计估计变更、会计差错更正情况<br /><br />1、会计政策变更<br /><br />（1）2022年度会计政策变更<br /><br />1）执行《企业会计准则解释第15号》<br /><br />①关于试运行销售的会计处理<br /><br />解释第15号规定了企业将固定资产达到预定可使用状态前或者研发过程中产出的产品或副产品对外销售的会计处理及其列报，规定不应将试运行销售相关收入抵销成本后的净额冲减固定资产成本或者研发支出。该规定自2022年1月1日起施行，对于财务报表列报最早期间的期初至2022年1月1日之间发生的试运行销售，应当进行追溯调整。<br /><br />②关于亏损合同的判断<br /><br />解释第15号明确企业在判断合同是否构成亏损合同时所考虑的“履行该合同的成本”应当同时包括履行合同的增量成本和与履行合同直接相关的其他成本的分摊金额。该规定自2022年1月1日起施行，企业应当对在2022年1月1日尚未履行完所有义务的合同执行该规定，累积影响数调整施行日当年年初留存收益及其他相关的财务报表项目，不调整前期比较财务报表数据。<br /><br />解释第15号未对公司财务状况和经营成果产生重大影响。<br /><br />2）财政部于2022年5月19日发布了《关于适用&lt;新冠肺炎疫情相关租金减让会计处理规定&gt;相关问题的通知》（财会〔2022〕13号），再次对允许采用简化方法的新冠肺炎疫情相关租金减让的适用范围进行调整，取消了原先“仅针对2022年6月30日前的应付租赁付款额的减让”才能适用简化方法的限制。对于由新冠肺炎疫情直接引发的2022年6月30日之后应付租赁付款额的减让，承租人和出租人可以继续选择采用《新冠肺炎疫情相关租金减让会计处理规定》规范的简化方法进行会计处理，其他适用条件不变。<br /><br />《关于调整适用范围的通知》未对公司财务状况和经营成果产生重大影响。<br /><br />3）财政部于2022年11月30日公布了《企业会计准则解释第16号》（财会〔2022〕31号，以下简称“解释第16号”）。<br /><br />①关于发行方分类为权益工具的金融工具相关股利的所得税影响的会计处理<br /><br />解释第16号规定对于企业分类为权益工具的金融工具，相关股利支出按照税收政策相关规定在企业所得税税前扣除的，应当在确认应付股利时，确认与股利相关的所得税影响，并按照与过去产生可供分配利润的交易或事项时所采用的会计处理相一致的方式，将股利的所得税影响计入当期损益或所有者权益项目（含其他综合收益项目）。<br /><br />该规定自公布之日起施行，相关应付股利发生在2022年1月1日至施行日之间的，按照该规定进行调整；发生在2022年1月1日之前且相关金融工具在2022年1月1日尚未终止确认的，应当进行追溯调整。执行该规定未对公司财务状况和经营成果产生重大影响。<br /><br />②关于企业将以现金结算的股份支付修改为以权益结算的股份支付的会计处理<br /><br />解释第16号明确企业修改以现金结算的股份支付协议中的条款和条件，使其成为以权益结算的股份支付的，在修改日（无论发生在等待期内还是结束后），应当按照所授予权益工具修改日当日的公允价值计量以权益结算的股份支付，将已取得的服务计入资本公积，同时终止确认以现金结算的股份支付在修改日已确认的负债，两者之间的差额计入当期损益。<br /><br />该规定自公布之日起施行，2022年1月1日至施行日新增的有关交易，按照该规定进行调整；2022年1月1日之前发生的有关交易未按照该规定进行处理的，应当进行追溯调整，将累计影响数调整2022年1月1日留存收益及其他相关项目，不调整前期比较财务报表数据。执行该规定未对公司财务状况和经营成果产生重大影响。<br /><br />（2）2023年度会计政策变更<br /><br />1）执行《企业会计准则解释第16号》“关于单项交易产生的资产和负债相关的递延所得税不适用初始确认豁免的会计处理”的规定<br /><br />财政部于2022年11月30日公布了《企业会计准则解释第16号》（财会〔2022〕31号，以下简称“解释第16号”），其中“关于单项交易产生的资产和负债相关的递延所得税不适用初始确认豁免的会计处理”的规定自2023年1月1日起施行。<br /><br />解释第16号规定，对于不是企业合并、交易发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额（或可抵扣亏损）、且初始确认的资产和负债导致产生等额应纳税暂时性差异和可抵扣暂时性差异的单项交易（包括承租人在租赁期开始日初始确认租赁负债并计入使用权资产的租赁交易，以及因固定资产等存在弃置义务而确认预计负债并计入相关资产成本的交易等单项交易），不适用豁免初始确认递延所得税负债和递延所得税资产的规定，企业在交易发生时应当根据《企业会计准则第18号——所得税》等有关规定，分别确认相应的递延所得税负债和递延所得税资产。<br /><br />对于在首次施行该规定的财务报表列报最早期间的期初至施行日之间发生的适用该规定的单项交易，以及财务报表列报最早期间的期初因适用该规定的单项交易而确认的租赁负债和使用权资产，以及确认的弃置义务相关预计负债和对应的相关资产，产生应纳税暂时性差异和可抵扣暂时性差异的，企业应当按照该规定进行调整。<br /><br />公司自2023年1月1日起执行该规定，执行该规定的主要影响如下：<br /><br />图表6-1： 执行解释第16号的主要影响情况<br /><br />单位：元<br /><br />会计政策变更的内容和原因 	受影响的报表项目 	合并 	母公司 	<br /><br />2023.12.31/2023年度 	2023.1.1/2022年度 	2023.12.31/2023年度 	2023.1.1/2022年度 	<br /><br />执行《企业会计准 	递延所得税资产 	1,784,868.83 	3,078,550.47 			<br /><br />会计政策变更的内容和原因 则解释第16号》“关于单项交易产生的资产和负债相关的递延所得税不适用初始确认豁免的会计处理” 	受影响的报表项目 	合并 	母公司 	<br /><br />2023.12.31/2023年度 	2023.1.1/2022年度 	2023.12.31/2023年度 	2023.1.1/2022年度 	<br /><br />长期股权投资 	2,697,284.22 	1,516,060.17 			<br /><br />递延所得税负债 	164,022.61 	1,776,959.35 			<br /><br />所得税费用 	-319,255.10 	-1,444,551.16 			<br /><br />投资收益 	1,181,224.04 	997,575.52 			<br /><br />未分配利润 	4,369,463.77 	2,867,663.97 			<br /><br />少数股东损益 	-1,320.65 	264.80 			<br /><br />少数股东权益 	-51,333.33 	-50,012.68 			<br /><br />2）执行《企业会计准则解释第17号》“关于售后租回交易的会计处理”的规定财政部于2023年10月25日公布了《企业会计准则解释第17号》（财会〔2023〕21号，以下简称“解释第17号”），自2024年1月1日起施行。其中“关于售后租回交易的会计处理”的规定允许企业自发布年度提前执行。<br /><br />解释第17号规定，承租人在对售后租回所形成的租赁负债进行后续计量时，确定租赁付款额或变更后租赁付款额的方式不得导致其确认与租回所获得的使用权有关的利得或损失。企业在首次执行该规定时，应当对《企业会计准则第21号——租赁》首次执行日后开展的售后租回交易进行追溯调整。<br /><br />发行人公司不涉及相关影响。<br /><br />（3）2024年度会计政策变更<br /><br />1）执行《企业会计准则解释第17号》<br /><br />财政部于2023年10月25日公布了《企业会计准则解释第17号》（财会〔2023〕21号，以下简称“解释第17号”）。<br /><br />①关于流动负债与非流动负债的划分<br /><br />解释第17号明确：<br /><br />−企业在资产负债表日没有将负债清偿推迟至资产负债表日后一年以上的实质性权利的，该负债应当归类为流动负债。<br /><br />−对于企业贷款安排产生的负债，企业将负债清偿推迟至资产负债表日后一年以上的权利可能取决于企业是否遵循了贷款安排中规定的条件（以下简称契约条件），企业在判断其推迟债务清偿的实质性权利是否存在时，仅应考虑在资产负债表日或者之前应遵循的契约条件，不应考虑企业在资产负债表日之后应遵循的契约条件。<br /><br />−对负债的流动性进行划分时的负债清偿是指，企业向交易对手方以转移现金、其他经济资源（如商品或服务）或企业自身权益工具的方式解除负债。负债的条款导致企业在交易对手方选择的情况下通过交付自身权益工具进行清偿的，如果企业按照《企业会计准则第 37 号——金融工具列报》的规定将上述选择权分类为权益工具并将其作为复合金融工具的权益组成部分单独确认，则该条款不影响该项负债的流动性划分。<br /><br />执行该规定未对公司财务状况和经营成果产生重大影响。<br /><br />②关于供应商融资安排的披露<br /><br />解释第17号要求企业在进行附注披露时，应当汇总披露与供应商融资安排有关的信息，以有助于报表使用者评估这些安排对该企业负债、现金流量以及该企业流动性风险敞口的影响。在识别和披露流动性风险信息时也应当考虑供应商融资安排的影响。该披露规定仅适用于供应商融资安排。供应商融资安排是指具有下列特征的交易：一个或多个融资提供方提供资金，为企业支付其应付供应商的款项，并约定该企业根据安排的条款和条件，在其供应商收到款项的当天或之后向融资提供方还款。与原付款到期日相比，供应商融资安排延长了该企业的付款期，或者提前了该企业供应商的收款期。<br /><br />该解释规定自2024年1月1日起施行，企业在首次执行该解释规定时，无需披露可比期间相关信息及部分期初信息。<br /><br />执行该规定未对公司财务状况和经营成果产生重大影响。<br /><br />2）执行《企业数据资源相关会计处理暂行规定》<br /><br />财政部于2023年8月1日发布了《企业数据资源相关会计处理暂行规定》（财会〔2023〕11号），适用于符合企业会计准则相关规定确认为无形资产或存货等资产的数据资源，以及企业合法拥有或控制的、预期会给企业带来经济利益的、但不满足资产确认条件而未予确认的数据资源的相关会计处理，并对数据资源的披露提出了具体要求。<br /><br />该规定自2024年1月1日起施行，企业应当采用未来适用法，该规定施行前已经费用化计入损益的数据资源相关支出不再调整。<br /><br />发行人公司不涉及相关影响。<br /><br />3）执行《企业会计准则解释第18号》“关于不属于单项履约义务的保证类质量保证的会计处理”的规定<br /><br />财政部于2024年12月6日发布了《企业会计准则解释第18号》（财会〔2024〕24号，以下简称“解释第18号”），该解释自印发之日起施行，允许企业自发布年度提前执行。<br /><br />解释第18号规定，在对因不属于单项履约义务的保证类质量保证产生的预计负债进行会计核算时，应当根据《企业会计准则第13号——或有事项》有关规定，按确定的预计负债金额，借记“主营业务成本”、“其他业务成本”等科目，贷记“预计负债”科目，并相应在利润表中的“营业成本”和资产负债表中的“其他流动负债”、“一年内到期的非流动负债”、“预计负债”等项目列示。<br /><br />企业在首次执行该解释内容时，如原计提保证类质量保证时计入“销售费用”等的，应当按照会计政策变更进行追溯调整。<br /><br />发行人公司不涉及相关影响。<br /><br />2、会计估计变更<br /><br />近三年，发行人未发生会计估计变更。<br /><br />3、会计差错更正<br /><br />近三年，发行人未发生会计差错更正。<br /><br />（二）合并财务报表范围变化情况<br /><br />1、2022年末合并范围变化情况<br /><br />2022年，公司无新纳入合并报表范围的子公司，不再纳入合并范围的子公司5家。具体如下：<br /><br />图表6-2： 2022年末发行人不再纳入合并范围的子公司<br /><br />序号 	企业名称 	原因 	原持股比例（%） 	业务性质 	<br /><br />1 	余姚中珉置业有限公司 	表决权比例下降，无法形成控制 	25.00 	房地产 	<br /><br />2 	重庆明悦摩码置业有限公司 	权力机构表决需一致同意，无法形成控制 	51.00 	房地产 	<br /><br />3 	上海周航房产有限公司 	注销 	100.00 	房地产 	<br /><br />4 	临沂明丰置业有限公司（注） 	注销 	50.00 	房地产 	<br /><br />5 	浙江明佑置业有限公司 	注销 	93.00 	房地产 	<br /><br />注：临沂明丰置业有限公司由下属子公司上海虹阳持有其50%股权，该公司小股东程义生持有其10%股权，由于小股东程义生与上海虹阳为一致行动人，故表决权比例可达60%。<br /><br />2、2023年度合并报表范围变化及其原因<br /><br />2023年，公司新纳入合并报表范围的子公司1家，不再纳入合并范围的子<br /><br />公司6家。具体如下：<br /><br />图表6-3： 2023年末发行人不再纳入合并范围的子公司<br /><br />序号 	企业名称 	原因 	原持股比例（%） 	业务性质 	<br /><br />1 	昆山新城市置业发展有限公司 	注销 	100.00 	房地产 	<br /><br />2 	镇江金陵风景城邦大酒店有限公司 	注销 	100.00 	酒店管理 	<br /><br />3 	农工商房地产（集团）绍兴置业有限公司 	注销 	94.00 	房地产 	<br /><br />4 	上海农工商房地产集团建湖新世纪有限公司 	注销 	100.00 	房地产 	<br /><br />5 	农工商房地产（宿州）开发有限公司 	注销 	65.05 	房地产 	<br /><br />6 	农工商房地产（集团）溧阳明丰置业有限公司 	注销 	100.00 	房地产 	<br /><br />图表6-4： 2023年末发行人新纳入合并范围的子公司<br /><br />序号 	企业名称 	原因 	持股比例（%） 	业务性质 	<br /><br />1 	上海汇郡置业有限公司 	新设 	100.00 	房地产 	<br /><br />3、2024年度合并报表范围变化及其原因<br /><br />2024年，公司无新纳入合并报表范围的子公司，不再纳入合并范围的子公司19家。具体如下：<br /><br />图表6-5： 2024年末发行人不再纳入合并范围的子公司<br /><br />序号 	企业名称 	原因 	原持股比例（%） 	业务性质 	<br /><br />1 	上海海博西郊物流有限公司及下属子公司 	协议转让 	100.00 	服务业 	<br /><br />2 	上海海博物流（集团）有限公司及下属子公司 	协议转让 	100.00 	投资公司 	<br /><br />3 	上海海博斯班赛国际物流有限公司 	协议转让 	100.00 	服务业 	<br /><br />4 	上海海博供应链管理有限公司及下属子公司 	协议转让 	100.00 	商业 	<br /><br />5 	上海光明生活服务集团有限公司及下属子公司 	协议转让 	100.00 	物业管理等 	<br /><br />6 	昆山福兴置业发展有限公司 	注销 	54.10 	房地产 	<br /><br />7 	昆山明丰房地产有限公司 	注销 	51.00 	房地产 	<br /><br />8 	上海北茂置业发展有限公司 	注销 	100.00 	房地产 	<br /><br />9 	上海农房投资发展合伙企业（有限合伙） 	注销 	100.00 	实业投资，投资管理等 	<br /><br />10 	上海农工商房地产投资管理有限公司 	注销 	50.00 	房地产 	<br /><br />11 	农工商房地产（集团）湖州投资置业有限公司 	注销 	93.00 	房地产 	<br /><br />12 	宁波奉化明茂房地产开发有限公司 	注销 	47.50 	房地产 	<br /><br />13 	上海海鸿贸易发展有限公司 	注销 	100.00 	服务业 	<br /><br />14 	张家港福运置业有限公司 	破产清算 	63.00 	房地产 	<br /><br />（三）近三年及一期财务报表<br /><br />图表6-6： 发行人近三年及一期末合并资产负债表<br /><br />单位：万元<br /><br />项目 	2025年3月末 	2024年末 	2023年末 	2022年末 	<br /><br />流动资产： 					<br /><br />货币资金 	490,373.70 	516,275.55 	638,586.72 	734,268.71 	<br /><br />应收票据 	50.00 	10,887.00 	- 	- 	<br /><br />应收账款 	204,797.59 	192,255.09 	230,143.60 	159,015.28 	<br /><br />应收款项融资 	- 	- 	1,000.00 	- 	<br /><br />预付款项 	141,580.07 	138,098.35 	265,606.98 	322,116.02 	<br /><br />其他应收款 	362,260.88 	361,289.74 	671,444.81 	730,254.49 	<br /><br />存货 	4,262,105.55 	4,314,032.90 	4,000,027.79 	4,268,569.34 	<br /><br />合同资产 	63.67 	397.38 	1,025.19 	2,920.26 	<br /><br />其他流动资产 	102,073.60 	89,257.36 	70,456.00 	79,017.19 	<br /><br />流动资产合计 	5,563,305.05 	5,622,493.37 	5,878,291.08 	6,296,161.29 	<br /><br />非流动资产： 					<br /><br />长期股权投资 	185,023.16 	184,904.53 	215,715.55 	190,682.60 	<br /><br />其他权益工具投资 	- 	- 	10.00 	10.00 	<br /><br />投资性房地产 	5,029.12 	5,106.81 	5,417.57 	5,728.33 	<br /><br />固定资产 	29,605.96 	29,957.72 	78,178.04 	80,062.23 	<br /><br />在建工程 	- 	- 	72,338.56 	53,978.69 	<br /><br />使用权资产 	6,787.92 	7,190.12 	10,039.99 	11,631.90 	<br /><br />无形资产 	40,922.67 	41,088.36 	58,312.93 	57,501.51 	<br /><br />商誉 	23.06 	23.06 	23.06 	23.06 	<br /><br />长期待摊费用 	5,920.06 	6,019.53 	2,469.24 	3,334.98 	<br /><br />递延所得税资产 	53,326.40 	51,925.94 	40,351.66 	41,566.56 	<br /><br />其他非流动资产 	7,417.36 	7,417.04 	8,640.70 	9,084.57 	<br /><br />非流动资产合计 	334,055.71 	333,633.12 	491,497.28 	453,604.42 	<br /><br />资产总计 	5,897,360.77 	5,956,126.49 	6,369,788.37 	6,749,765.71 	<br /><br />流动负债： 					<br /><br />短期借款 	34,400.00 	27,825.03 	54,667.48 	75,537.78 	<br /><br />应付账款 	689,060.42 	706,143.16 	750,626.67 	968,197.77 	<br /><br />预收款项 	1,588.09 	1,025.86 	1,673.63 	1,099.19 	<br /><br />合同负债 	357,040.88 	395,759.57 	490,593.96 	633,066.82 	<br /><br />应付职工薪酬 	2,090.77 	5,383.80 	7,191.63 	8,831.12 	<br /><br />应交税费 	51,717.01 	57,800.85 	85,097.32 	104,521.33 	<br /><br />其他应付款 	438,753.49 	434,031.13 	514,393.23 	574,914.53 	<br /><br />一年内到期的非流动负债 	217,428.99 	388,358.78 	490,935.81 	396,709.33 	<br /><br />其他流动负债 	32,023.12 	30,999.87 	39,579.49 	113,084.16 	<br /><br />流动负债合计 	1,824,102.77 	2,047,328.06 	2,434,759.23 	2,875,962.03 	<br /><br />非流动负债： 					<br /><br />长期借款 	2,384,317.62 	2,197,417.60 	2,264,436.10 	2,350,743.00 	<br /><br />应付债券 	660,000.00 	660,000.00 	490,000.00 	310,000.00 	<br /><br />租赁负债 	6,731.94 	6,275.91 	8,375.18 	10,172.67 	<br /><br />长期应付职工薪酬 	6.88 	10.13 	45.31 	64.43 	<br /><br />预计负债 	438.40 	438.40 	441.07 	445.36 	<br /><br />递延所得税负债 	7,966.57 	6,614.52 	15,955.22 	22,993.16 	<br /><br />递延收益 	2,419.69 	2,419.69 	2,509.30 	2,584.28 	<br /><br />其他非流动负债 	1,632.33 	1,632.20 	1,620.65 	1,599.63 	<br /><br />非流动负债合计 	3,063,513.42 	2,874,808.44 	2,783,383.46 	2,698,602.53 	<br /><br />负债合计 	4,887,616.19 	4,922,136.50 	5,218,142.69 	5,574,564.56 	<br /><br />所有者权益： 					<br /><br />实收资本（或股本） 	222,863.67 	222,863.67 	222,863.67 	222,863.67 	<br /><br />资本公积 	127,180.69 	127,180.69 	127,180.69 	127,180.69 	<br /><br />盈余公积 	100,126.48 	100,126.48 	86,443.56 	84,432.92 	<br /><br />未分配利润 	515,282.91 	535,297.19 	644,930.78 	645,499.52 	<br /><br />归属于母公司所有者权益合计 	963,292.34 	983,306.62 	1,081,418.70 	1,079,976.81 	<br /><br />少数股东权益 	46,452.24 	50,683.37 	70,226.98 	95,224.34 	<br /><br />所有者权益合计 	1,009,744.58 	1,033,990.00 	1,151,645.67 	1,175,201.15 	<br /><br />负债和所有者权益总计 	5,897,360.77 	5,956,126.49 	6,369,788.37 	6,749,765.71 	<br /><br />图表6-7： 发行人近三年及一期合并利润表<br /><br />单位：万元<br /><br />项目 	2025年1-3月 	2024年度 	2023年度 	2022年度 	<br /><br />一、营业总收入 	127,019.63 	555,418.09 	860,497.73 	1,654,106.10 	<br /><br />其中：营业收入 	127,019.63 	555,418.09 	860,497.73 	1,654,106.10 	<br /><br />二、营业总成本 	146,049.83 	666,895.99 	895,978.63 	1,572,167.61 	<br /><br />其中：营业成本 	119,648.12 	512,815.53 	709,105.38 	1,350,293.17 	<br /><br />税金及附加 	1,005.57 	-23,517.83 	7,027.84 	42,095.39 	<br /><br />销售费用 	2,402.82 	35,403.01 	37,336.61 	56,904.37 	<br /><br />管理费用 	7,171.86 	47,268.10 	57,564.02 	59,436.22 	<br /><br />财务费用 	15,821.46 	94,927.17 	84,944.79 	63,438.46 	<br /><br />加：其他收益 	18.78 	1,088.66 	4,922.95 	1,944.13 	<br /><br />投资收益 	-952.16 	87,012.05 	51,735.59 	4,320.80 	<br /><br />信用减值损失 	-143.26 	-10,756.47 	-6,112.86 	-2,312.34 	<br /><br />资产减值损失 	- 	-72,765.61 	-41,154.28 	-29,386.71 	<br /><br />资产处置收益 	11.81 	8,725.51 	42,119.33 	219.06 	<br /><br />三、营业利润 	-20,095.04 	-98,173.75 	16,029.83 	56,723.44 	<br /><br />加：营业外收入 	48.19 	1,301.63 	13,036.10 	2,281.90 	<br /><br />减：营业外支出 	130.45 	1,884.66 	1,256.71 	1,764.22 	<br /><br />四、利润总额 	-20,177.30 	-98,756.78 	27,809.21 	57,241.11 	<br /><br />减：所得税 	741.02 	918.14 	16,281.58 	39,969.96 	<br /><br />五、净利润 	-20,918.31 	-99,674.92 	11,527.64 	17,271.16 	<br /><br />持续经营净利润 	-20,918.31 	-99,674.92 	11,527.64 	17,271.16 	<br /><br />减：少数股东损益 	-904.03 	-4,838.57 	8,143.87 	12,150.23 	<br /><br />归属于母公司所有者的净利润 	-20,014.28 	-94,836.35 	3,383.76 	5,120.93 	<br /><br />图表6-8： 发行人近三年及一期合并现金流量表<br /><br />单位：万元<br /><br />项目 	2025年1-3月 	2024年度 	2023年度 	2022年度 	<br /><br />一、经营活动产生的现金流量： 					<br /><br />销售商品、提供劳务收到的现金 	99,947.02 	519,990.11 	720,878.54 	1,221,613.28 	<br /><br />收到的税费返还 		19,417.03 	39,599.45 	17,796.37 	<br /><br />收到其他与经营活动有关的现金 	92,069.40 	54,202.89 	129,664.47 	152,876.82 	<br /><br />经营活动现金流入小计 	192,016.43 	593,610.04 	890,142.46 	1,392,286.47 	<br /><br />购买商品、接受劳务支付的现金 	132,414.89 	462,467.65 	643,668.61 	655,893.28 	<br /><br />支付给职工以及为职工支付的现金 	8,956.80 	41,249.54 	52,602.59 	55,714.42 	<br /><br />支付的各项税费 	21,985.84 	87,278.31 	108,983.21 	161,850.43 	<br /><br />支付其他与经营活动有关的现金 	33,363.06 	107,787.80 	161,658.49 	143,057.06 	<br /><br />经营活动现金流出小计 	196,720.59 	698,783.30 	966,912.91 	1,016,515.19 	<br /><br />经营活动产生的现金流量净额 	-4,704.16 	-105,173.26 	-76,770.45 	375,771.28 	<br /><br />二、投资活动产生的现金流量： 					<br /><br />收回投资收到的现金 	- 	980.00 	1,388.64 	- 	<br /><br />取得投资收益收到的现金 	- 	1869.83 	434.91 	5,060.00 	<br /><br />处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额 	11.81 	9,088.40 	42,378.64 	278.29 	<br /><br />处置子公司及其他营业单位收到的现金净额 	- 	100402.65 	- 	- 	<br /><br />收到其他与投资活动有关的现金 	6,956.00 	40,659.88 	42,580.72 	50,366.67 	<br /><br />投资活动现金流入小计 	6,967.81 	153,000.76 	86,782.92 	55,704.96 	<br /><br />购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金 	9.06 	8,548.64 	13,479.20 	8,964.74 	<br /><br />投资支付的现金 	- 	- 	- 	- 	<br /><br />取得子公司及其他营业单位支付的现金净额 	- 	- 	- 	- 	<br /><br />支付其他与投资活动有关的现金 	2459.51 	- 	15,452.58 	52,411.91 	<br /><br />投资活动现金流出小计 	2,468.57 	8,548.64 	28,931.78 	61,376.65 	<br /><br />投资活动产生的现金流量净额 	4,499.24 	144,452.13 	57,851.14 	-5,671.69 	<br /><br />三、筹资活动产生的现金流量： 					<br /><br />吸收投资收到的现金 	- 	826.06 	73.00 	74.00 	<br /><br />其中：子公司吸收少数股东投资收到的现金 	- 	826.06 	73.00 	74.000 	<br /><br />取得借款收到的现金 	162,518.70 	2,245,177.91 	947,645.64 	1,960,622.00 	<br /><br />收到其他与筹资活动有关的现金 	- 	10,146.57 	2,700.00 	71,360.83 	<br /><br />发行债券收到的现金 	- 	- 	- 	- 	<br /><br />筹资活动现金流入小计 	162,518.70 	2,256,150.54 	950,418.64 	2,032,056.83 	<br /><br />偿还债务支付的现金 	138,029.51 	2,232,494.13 	842,688.54 	1,972,252.51 	<br /><br />分配股利、利润或偿付利息支付的现金 	31,363.22 	155,426.02 	147,408.01 	187,480.58 	<br /><br />其中：子公司支付给少数股东的股利、利润 	1,331.17 	18,146.64 	3,423.83 	31,240.50 	<br /><br />支付其他与筹资活动有关的现金 	19300.57 	37,207.85 	42,388.29 	182,133.51 	<br /><br />筹资活动现金流出小计 	188,693.30 	2,425,127.99 	1,032,484.84 	2,341,866.59 	<br /><br />筹资活动产生的现金流量净额 	-26,174.60 	-168,977.45 	-82,066.20 	-309,809.76 	<br /><br />四、汇率变动对现金及现金等价物的影响 	- 	36.83 	191.41 	5.90 	<br /><br />五、现金及现金等价物净增加额 	-26,379.51 	-129,661.76 	-100,794.09 	60,295.73 	<br /><br />加：期初现金及现金等价物余额 	486,523.15 	616,184.91 	716,979.00 	656,683.27 	<br /><br />六、期末现金及现金等价物余额 	460,143.64 	486,523.15 	616,184.91 	716,979.00 	<br /><br />图表6-9： 发行人近三年及一期末母公司资产负债表<br /><br />单位：万元<br /><br />项目 	2025年3月末 	2024年末 	2023年末 	2022年末 	<br /><br />流动资产： 					<br /><br />货币资金 	173,576.00 	160,274.44 	110,452.13 	151,804.49 	<br /><br />预付款项 	10.73 	- 	6.84 	- 	<br /><br />其他应收款 	3,039,717.12 	3,006,936.72 	2,791,313.18 	2,838,910.70 	<br /><br />其他流动资产 	- 	- 	- 	29.16 	<br /><br />流动资产合计 	3,213,303.86 	3,167,211.16 	2,901,772.15 	2,990,744.35 	<br /><br />非流动资产： 					<br /><br />长期股权投资 	623,190.33 	623,397.50 	710,358.01 	716,023.53 	<br /><br />固定资产 	58.07 	63.19 	60.79 	74.86 	<br /><br />使用权资产 	1647.64 	1883.02 	- 	800.72 	<br /><br />其他非流动资产 	- 	- 	980.00 	980.00 	<br /><br />非流动资产合计 	624,896.04 	625,343.71 	711,398.79 	717,879.11 	<br /><br />资产总计 	3,838,199.90 	3,792,554.87 	3,613,170.94 	3,708,623.46 	<br /><br />流动负债： 					<br /><br />应付账款 	523.12 	18,308.37 	8,768.98 	1,563.16 	<br /><br />应付职工薪酬 	416.01 	1,107.31 	1,039.31 	1,606.59 	<br /><br />应交税费 	2,320.40 	5,012.20 	2,165.93 	2,480.62 	<br /><br />其他应付款 	364,861.08 	290,906.05 	262,650.51 	477,456.76 	<br /><br />一年内到期的非流动负债 	137,562.31 	139,229.79 	206,547.93 	265,843.66 	<br /><br />其他流动负债 	2.19 	2.19 	2.19 	60,553.32 	<br /><br />流动负债合计 	505,685.11 	454,565.91 	481,174.85 	809,504.10 	<br /><br />非流动负债： 					<br /><br />长期借款 	1,484,200.00 	1,484,200.00 	1,582,794.00 	1,547,795.00 	<br /><br />应付债券 	660,000.00 	660,000.00 	490,000.00 	310,000.00 	<br /><br />租赁负债 	1,044.93 	1,033.41 	- 	- 	<br /><br />非流动负债合计 	2,145,244.93 	2,145,233.41 	2,072,794.00 	1,857,795.00 	<br /><br />负债合计 	2,650,930.04 	2,599,799.32 	2,553,968.85 	2,667,299.10 	<br /><br />所有者权益： 					<br /><br />实收资本（或股本） 	222,863.67 	222,863.67 	222,863.67 	222,863.67 	<br /><br />其它权益工具 	- 	- 	- 	- 	<br /><br />资本公积 	446,952.41 	446,952.41 	446,952.41 	446,952.41 	<br /><br />盈余公积 	79,884.47 	79,884.47 	66,201.56 	64,190.92 	<br /><br />未分配利润 	439,730.70 	445,216.40 	323,184.46 	307,317.35 	<br /><br />所有者权益合计 	1,187,269.85 	1,192,755.55 	1,059,202.09 	1,041,324.36 	<br /><br />负债和所有者权益总计 	3,838,199.90 	3,792,554.87 	3,613,170.94 	3,708,623.46 	<br /><br />图表6-10： 发行人近三年及一期母公司利润表<br /><br />单位：万元<br /><br />项目 	2025年1-3月 	2024年度 	2023年度 	2022年度 	<br /><br />一、营业收入 	15.06 	85.05 	5,715.48 	8,840.08 	<br /><br />减：营业成本 	- 	- 	- 	- 	<br /><br />税金及附加 	- 	111.84 	244.04 	212.03 	<br /><br />销售费用 	- 	- 	- 	- 	<br /><br />管理费用 	1,814.08 	10,902.57 	11,163.07 	12,448.97 	<br /><br />财务费用 	1,361.33 	7,474.00 	47.29 	-16,008.06 	<br /><br />加：其他收益 	- 	- 	537.21 	- 	<br /><br />投资收益 	-228.35 	178,187.83 	38,436.78 	42,953.99 	<br /><br />资产减值损失 	- 	-1.06 	- 	- 	<br /><br />信用减值损失 	-2,096.99 	-19,705.63 	-13,078.69 	-8,480.86 	<br /><br />二、营业利润 	-5,485.70 	140,077.78 	20,156.38 	46,660.26 	<br /><br />加：营业外收入 	- 	0.00 	- 	0.00 	<br /><br />减：营业外支出 	- 	50.00 	50.00 	300.77 	<br /><br />三、利润总额 	-5,485.70 	140,027.78 	20,106.38 	46,359.49 	<br /><br />减：所得税 	- 	3,198.61 	- 	- 	<br /><br />四、净利润 	-5,485.70 	136,829.18 	20,106.38 	46,359.49 	<br /><br />持续经营净利润 	-5,485.70 	136,829.18 	20,106.38 	46,359.49 	<br /><br />归属于母公司所有者的净利润 	-5,485.70 	136,829.18 	20,106.38 	46,359.49 	<br /><br />五、其他综合收益的税后净额 	- 	-2,161.41 	- 	- 	<br /><br />六、综合收益总额 	-5,485.70 	134,667.77 	20,106.38 	46,359.49 	<br /><br />图表6-11： 发行人近三年及一期母公司现金流量表<br /><br />单位：万元<br /><br />项目 	2025年1-3月 	2024年度 	2023年度 	2022年度 	<br /><br />一、经营活动产生的现金流量： 					<br /><br />销售商品、提供劳务收到的现金 	- 	2675.63 	223.57 	326.75 	<br /><br />收到的税费返还 	- 	- 	- 	- 	<br /><br />收到其他与经营活动有关的现金 	201,263.11 	126,257.03 	275,854.93 	269,701.07 	<br /><br />经营活动现金流入小计 	201,263.11 	128,932.66 	276,078.48 	270,027.82 	<br /><br />购买商品、接受劳务支付的现金 	25.72 	772.55 	1,582.54 	10 	<br /><br />支付给职工以及为职工支付的现金 	1,942.75 	6,346.08 	8,147.77 	8,275.59 	<br /><br />支付的各项税费 	2,595.65 	2,125.50 	2,332.75 	559.38 	<br /><br />支付其他与经营活动有关的现金 	143,933.14 	288,718.95 	121,200.62 	78,863.02 	<br /><br />经营活动现金流出小计 	148,497.26 	297,963.07 	133,263.69 	87,707.99 	<br /><br />经营活动产生的现金流量净额 	52,765.86 	-169,030.42 	142,814.79 	182,319.84 	<br /><br />二、投资活动产生的现金流量： 					<br /><br />收回投资收到的现金 	- 	980.00 	1,388.64 	- 	<br /><br />取得投资收益收到的现金 	- 	33,920.18 	35,115.47 	119,270.52 	<br /><br />处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额 	- 	0.60 	- 	- 	<br /><br />处置子公司及其他营业单位收到的现金净额 	- 	125,033.48 	- 	- 	<br /><br />收到其他与投资活动有关的现金 	- 	348,940.49 	42,448.37 	281,069.23 	<br /><br />投资活动现金流入小计 	- 	508,874.74 	78,952.49 	400,339.75 	<br /><br />购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金 	- 	26.38 	14.16 	20.48 	<br /><br />投资支付的现金 	- 	- 	- 	10,000.00 	<br /><br />取得子公司及其他营业单位支付的现金净额 	- 	- 	- 	- 	<br /><br />支付其他与投资活动有关的现金 	- 	234,599.90 	252,809.11 	596,614.03 	<br /><br />投资活动现金流出小计 	- 	234,626.28 	252,823.26 	606,634.51 	<br /><br />投资活动产生的现金流量净额 	- 	274,248.46 	-173,870.77 	-206,294.76 	<br /><br />三、筹资活动产生的现金流量： 					<br /><br />吸收投资收到的现金 	- 	- 	- 	- 	<br /><br />取得借款收到的现金 	- 	1,721,263.40 	570,000.00 	1,521,100.00 	<br /><br />收到其他与筹资活动有关的现金 	- 	- 	- 	54,483.94 	<br /><br />发行债券收到的现金 	- 	- 	- 	- 	<br /><br />筹资活动现金流入小计 	- 	1,721,263.40 	570,000.00 	1,575,583.94 	<br /><br />偿还债务支付的现金 	- 	1,682,995.00 	474,702.00 	1,300,502.00 	<br /><br />分配股利、利润或偿付利息支付的现金 	22,628.79 	90,669.55 	91,112.78 	98,846.04 	<br /><br />支付其他与筹资活动有关的现金 	16835.51 	3,014.51 	11,181.60 	177,324.11 	<br /><br />筹资活动现金流出小计 	39,464.29 	1,776,679.07 	576,996.38 	1,576,672.16 	<br /><br />筹资活动产生的现金流量净额 	-39,464.29 	-55,415.67 	-6,996.38 	-1,088.22 	<br /><br />四、汇率变动对现金及现金等价物的影响 	- 	- 	- 	- 	<br /><br />五、现金及现金等价物净增加额 	13,301.57 	49,802.38 	-38,052.36 	-25,063.14 	<br /><br />加：期初现金及现金等价物余额 	160,254.51 	110,452.13 	148,504.49 	173,567.63 	<br /><br />六、期末现金及现金等价物余额 	173,556.08 	160,254.51 	110,452.13 	148,504.49 	<br /><br />二、发行人财务情况分析<br /><br />（一）资产结构分析<br /><br />图表6-12： 近三年末发行人资产结构情况<br /><br />单位：万元、%<br /><br />项目 	2024年末 	2023年末 	2022年末 	<br /><br />金额 	占比 	金额 	占比 	金额 	占比 	<br /><br />流动资产： 							<br /><br />货币资金 	516,275.55 	8.67 	638,586.72 	10.03 	734,268.71 	10.88 	<br /><br />应收票据 	10,887.00 	0.18 	- 	- 	- 	- 	<br /><br />应收账款 	192,255.09 	3.23 	230,143.60 	3.61 	159,015.28 	2.36 	<br /><br />应收款项融资 	- 	- 	1,000.00 	0.02 	- 	- 	<br /><br />预付款项 	138,098.35 	2.32 	265,606.98 	4.17 	322,116.02 	4.77 	<br /><br />其他应收款 	361,289.74 	6.07 	671,444.81 	10.54 	730,254.49 	10.82 	<br /><br />存货 	4,314,032.90 	72.43 	4,000,027.79 	62.8 	4,268,569.34 	63.24 	<br /><br />合同资产 	397.38 	0.01 	1,025.19 	0.02 	2,920.26 	0.04 	<br /><br />其他流动资产 	89,257.36 	1.50 	70,456.00 	1.11 	79,017.19 	1.17 	<br /><br />流动资产合计 	5,622,493.37 	94.40 	5,878,291.08 	92.28 	6,296,161.29 	93.28 	<br /><br />非流动资产： 							<br /><br />长期股权投资 	184,904.53 	3.10 	215,715.55 	3.39 	190,682.60 	2.83 	<br /><br />其他权益工具投资 	- 	- 	10.00 	0.00 	10.00 	0.00 	<br /><br />投资性房地产 	5,106.81 	0.09 	5,417.57 	0.09 	5,728.33 	0.08 	<br /><br />固定资产 	29,957.72 	0.50 	78,178.04 	1.23 	80,062.23 	1.19 	<br /><br />在建工程 	- 	- 	72,338.56 	1.14 	53,978.69 	0.80 	<br /><br />使用权资产 	7,190.12 	0.12 	10,039.99 	0.16 	11,631.90 	0.17 	<br /><br />无形资产 	41,088.36 	0.69 	58,312.93 	0.92 	57,501.51 	0.85 	<br /><br />商誉 	23.06 	0.00 	23.06 	0.00 	23.06 	0.00 	<br /><br />长期待摊费用 	6,019.53 	0.10 	2,469.24 	0.04 	3,334.98 	0.05 	<br /><br />递延所得税资产 	51,925.94 	0.87 	40,351.66 	0.63 	41,566.56 	0.62 	<br /><br />其他非流动资产 	7,417.04 	0.12 	8,640.70 	0.14 	9,084.57 	0.13 	<br /><br />非流动资产合计 	333,633.12 	5.60 	491,497.28 	7.72 	453,604.42 	6.72 	<br /><br />资产总计 	5,956,126.49 	100.00 	6,369,788.37 	100.00 	6,749,765.71 	100.00 	<br /><br />2022-2024年末，发行人资产总额分别为6,749,765.71万元、6,369,788.37万元和5,956,126.49万元。2023年末发行人资产总额较2022年末下降379,977.34万元，降幅为5.63%；2024年末发行人资产总额较2023年末下降413,661.88万元，降幅为6.49%。2022-2024年末，发行人非流动资产总额分别为453,604.42万元、491,497.28万元和333,633.12万元，占资产总额比例分别为6.72%、7.72%<br /><br />和5.60%。发行人非流动资产在资产总额中所占的比例较低，符合房地产企业的行业特征。<br /><br />1、货币资金<br /><br />发行人的货币资金由银行存款、现金和其他货币资金构成，其中绝大部分为银行存款。近三年末，发行人货币资金余额分别为734,268.71万元、638,586.72万元和516,275.55万元，占资产总额的比重分别为10.88%、10.03%和8.67%。2023年末，货币资金较2022年末减少95,681.99万元，降幅为13.03%；2024年末，货币资金较2023年末减少122,311.17万元，降幅为19.15%。<br /><br />图表6-13： 截至2024年末发行人货币资金明细<br /><br />单位：万元、%<br /><br />项目 	2024年末 	<br /><br />金额 	占比 	<br /><br />库存现金 	10.95 	0.00 	<br /><br />银行存款 	289,275.07 	56.03 	<br /><br />其他货币资金 	1,613.28 	0.31 	<br /><br />存放财务公司存款 	225,376.25 	43.65 	<br /><br />合计 	516,275.55 	100.00 	<br /><br />2、应收票据<br /><br />近三年末，发行人应收票据余额分别为0万元、0万元和10,887.00万元，占当期末资产总额的比重分别为0%、0%和0.18%。2024年末，应收票据较2023年末增加10,887.00万元，主要系下属子公司应收商业承兑票据增加所致。<br /><br />3、应收账款<br /><br />近三年末，发行人应收账款账面价值分别为159,015.28万元、230,143.60万元和192,255.09万元，占当期末资产总额的比重分别为2.36%、3.61%和3.23%。2023年末，应收账款较2022年末增加71,128.32万元，增幅为44.73%，主要系下属子公司销售房款应收增加所致；2024年末，应收账款较 2023年末减少37,888.51万元，降幅为16.46%。<br /><br />保障房业务形成应收账款的原因为部分购房款未到付款节点，包括结算价差（签署供应协议为第一次定价，竣备交付后政府委派第三方审价单位进行二次定价，若二次定价高于第一次定价，高出的部分就形成结算价差。届时用房单位应按实测住宅建筑面积及第三方审定单价出具审价报告后与光明地产确认最终总房款金额，然后结清余款）、大产证未办理的房屋价款（大产证一般等交付后办理，由于部分业主没有及时收房，导致整体办证时间延后1-2年，产证办理时间根据有关单位进度确定）等，因此计入应收账款。<br /><br />截至2024年末，发行人应收账款余额前五名情况如下：<br /><br />图表6-14： 截至2024年末发行人应收账款前五大客户明细<br /><br />单位：万元、%<br /><br />债务人名称 	款项性质 	账面余额 	账龄 	占应收账款余额合计的比例 	是否关联方 	<br /><br />上海市奉贤区金汇镇人民政府 	购房款 	60,729.08 	1-2年 	29.56 	否 	<br /><br />上海市浦东新区南汇新城镇人民政府 	购房款 	37,960.14 	2年以内 	18.48 	否 	<br /><br />上海东岸三林建设开发有限公司 	购房款 	20,139.24 	3年以内 	9.80 	否 	<br /><br />郑州中荥置业有限公司 	购房款 	17,449.75 	3-4年 	8.49 	否 	<br /><br />上海浦发工程建设管理有限公司 	购房款 	11,407.85 	3年以内 	5.55 	否 	<br /><br />合计 		147,686.06 		71.89 		<br /><br />图表6-15： 截至2024年末发行人应收账款按账龄分类明细表<br /><br />单位：万元、%<br /><br />账龄 	2024年末 	<br /><br />账面余额 	占比 	<br /><br />0-6个月 	34,338.97 	16.72 	<br /><br />7-12个月 	1,741.36 	0.85 	<br /><br />1至2年 	92,053.92 	44.81 	<br /><br />2至3年 	39,274.48 	19.12 	<br /><br />3年以上 	38,021.71 	18.51 	<br /><br />合计 	205,430.43 	100.00 	<br /><br />4、预付款项<br /><br />近三年末，发行人预付款项期末余额分别为322,116.02万元、265,606.98万元和138,098.35万元，占当期末资产总额的比重分别为4.77%、4.17%和2.32%。2023年末，预付款项较2022年末减少56,509.04万元，降幅为17.54%；2024年<br /><br />2奉贤泰日11-03地块的保障房回购应收款（已取得竣备证和交付证，并向政府发送了交房通知书，明确房子已达到交付状态，据此对项目进行了销售结转，对于未收到的房款记录应收账款）<br /><br />3临皓06-01地块和16-04地块的保障房回购应收款（已取得竣备证和交付证，并向政府发送了交房通知书，明确房子已达到交付状态，据此对项目进行了销售结转，对于未收到的房款记录应收账款）<br /><br />4购买住宅，用于安置拆迁户。<br /><br />5购买住宅，用于安置拆迁户。<br /><br />6汇晟05-01地块和06-01地块的保障房回购应收款（已取得竣备证和交付证，并向政府发送了交房通知书，明确房子已达到交付状态，据此对项目进行了销售结转，对于未收到的房款记录应收账款）<br /><br />末，预付款项较2023年末减少127,508.63万元，降幅为48.01%，主要是下属子公司本期预付转开发成本所致。<br /><br />截至2024年末，发行人预付款项余额前五名情况如下：<br /><br />图表6-16： 截至2024年末发行人预付款项前五大客户明细<br /><br />单位：万元、%<br /><br />债务人名称 	款项性质 	账面余额 	占预付款项余额合计的比例 	是否关联方 	<br /><br />云南骐辉投资有限公司 	拆迁安置补偿款 	131,591.40 	95.29 	否 	<br /><br />上海德佑物业顾问有限公司 	代理服务费 	1,117.10 	0.81 	否 	<br /><br />菏泽市光明电力服务有限责任公司 	工程款 	1,052.99 	0.76 	否 	<br /><br />南通四建集团有限公司牟平分公司 	工程款 	965.46 	0.70 	否 	<br /><br />吴江国电机电工程安装有限公司 	工程款 	709.00 	0.51 	否 	<br /><br />合计 		135,435.95 	98.07 		<br /><br />截至2024年末，发行人预付款项账龄情况如下：<br /><br />图表6-17： 截至2024年末发行人预付账款按账龄分类明细表<br /><br />单位：万元、%<br /><br />账龄 	2024年末 	<br /><br />账面余额 	坏账准备 	<br /><br />金额 	比例 	<br /><br />1年以内 	3,939.87 	2.85 	- 	<br /><br />1至2年 	997.05 	0.72 	- 	<br /><br />2至3年 	18,308.54 	13.26 	- 	<br /><br />3年以上 	114,852.89 	83.17 	- 	<br /><br />合计 	138,098.35 	100.00 	- 	<br /><br />5、其他应收款<br /><br />发行人其他应收款主要包括联营、合营企业往来款、经营及合作项目往来款、各项保证金等，其中企业往来款为公司其他应收款的主要构成部分。<br /><br />近三年末，发行人其他应收款期末账面价值分别为 730,254.49万元、671,444.81万元和361,289.74万元，占当期末资产总额的比重分别为10.82%、10.54%和6.07%。2023年末，发行人其他应收款余额较2022年末减少58,809.68万元，降幅为 8.05%；2024年末，发行人其他应收款余额较 2023年末减少310,155.07万元，降幅为46.19%，主要系是下属子公司本期项目一级开发投入转<br /><br />7发行人子公司云南紫博在当地开发商品房，需要配置安置房。云南紫博不自建，向云南骐辉投资有限公司购买安置房，此项为预付的安置房购房款。向云南骐辉预付购房款后，云南骐辉作为建设主体建设安置房。<br /><br />存货所致。<br /><br />发行人其他应收款最主要构成部分为企业往来款。截至2024年末，发行人企业往来款主要包括合营、联营企业往来款、经营合作往来款和关联企业往来款，具体包括：（1）与深圳前海联捷商业保理有限公司因开展的供应链资产支持证券业务（ABS）业务需要所产生的过渡资金往来款；（2）与郑州市二七区财政局：公司预付郑州市二七区财政局用于支付的拆迁安置补偿款；（3）与武汉怡置明鸿房地产开发有限公司因经开印湖云著项目而产生的关联企业往来款；（4）与葛洲坝润明（武汉）房地产开发有限公司因江悦蘭园项目而产生的关联企业往来款；（5）与武汉明泰置业有限公司因国风上观项目而产生的关联企业往来款。截至2024年末，发行人前五大其他应收账款合计228,171.64万元，均为企业往来款，占其他应收款的比例为57.81%。<br /><br />图表6-18： 截至2024年末发行人其他应收账款按款项性质分类明细表<br /><br />单位：万元、%<br /><br />性质 	2024年末 	<br /><br />账面余额 	占比 	<br /><br />联营、合营企业往来款 	218,591.50 	55.389 	<br /><br />经营及合作项目往来款 	138,386.89 	35.066 	<br /><br />各项保证金 	12,305.17 	3.118 	<br /><br />代收代付款 	10,880.40 	2.757 	<br /><br />其他 	14,483.89 	3.670 	<br /><br />合计 	394,647.84 	100.000 	<br /><br />从其他应收款账龄来看，截至2024年末，发行人其他应收款主要以3年以上为主，3年以上其他应收款账面余额合计216,165.83万元，占其他应收款总账面余额的54.77%。<br /><br />图表6-19： 截至2024年末发行人其他应收账款按账龄分类明细表<br /><br />单位：万元、%<br /><br />账龄 	2024年末 	<br /><br />账面余额 	占比 	<br /><br />0-6个月 	35,977.65 	9.12 	<br /><br />7-12个月 	43,608.00 	11.05 	<br /><br />1年至2年 	51,405.08 	13.03 	<br /><br />2至3年 	47,491.28 	12.03 	<br /><br />3年以上 	216,165.83 	54.77 	<br /><br />合计 	394,647.84 	100.00 	<br /><br />图表6-20： 截至2024年末发行人其他应收款前五大客户明细<br /><br />单位：万元、%<br /><br />债务人名称 	款项性质 	账龄 	账面余额 	占其他应收款余额合计的比例 	是否关联方 	<br /><br />深圳前海联捷商业保理有限公司 	经营合作往来款 	部分3年以内、部分3年以上 	113,225.48 	28.69 	否 	<br /><br />郑州市二七区财政局 	经营合作往来款及履约保证金 	3年以上 	50,000.00 	12.67 	否 	<br /><br />武汉怡置明鸿房地产开发有限公司 	联营、合营企业往来款 	部分3年以内、部分3年以上 	34,310.69 	8.69 	合、联营企业 	<br /><br />武汉明泰置业有限公司 	联营、合营企业往来款 	部分3年以内、部分3年以上 	15,787.20 	4.00 	合、联营企业 	<br /><br />葛洲坝润明（武汉）房地产开发有限公司 	联营、合营企业往来款 	3 年以内 	14,848.27 	3.76 	合、联营企业 	<br /><br />合计 			228,171.64 	57.81 		<br /><br />6、存货<br /><br />存货是发行人资产的最重要组成部分，主要由开发成本、开发产品、库存商品、工程施工、原材料、周转材料等构成，其中开发成本是指在建、拟建房地产项目的投入；开发产品是指已完工的房地产项目。开发成本和开发产品中包括土地使用权、建筑安装工程费、资本化的借款费用、其他直接和间接开发费用等。<br /><br />近三年末，发行人存货期末账面价值分别为4,268,569.34万元、4,000,027.79万元和4,314,032.90万元。占当期末资产总额的比重分别为63.24%、62.80%和72.43%。2023年末，发行人存货账面价值较2022年末下降268,541.55万元，降幅为6.29%；2024年末，发行人存货账面价值较2023年末上升314,005.11万元，增幅为7.85%。<br /><br />近三年末，发行人存货明细情况如下：<br /><br />图表6-21： 近三年末发行人存货明细<br /><br />单位：万元<br /><br />项目 	2024年末 	2023年末 	2022年末 	<br /><br />原材料 	92.97 	264.10 	31.54 	<br /><br />周转材料 	- 	- 	201.66 	<br /><br />库存商品 	175.23 	21,421.09 	20,780.14 	<br /><br />开发成本 	2,517,833.49 	1,898,654.30 	2,500,143.90 	<br /><br />8 保障房业务的拆迁安置补偿款<br /><br />项目 	2024年末 	2023年末 	2022年末 	<br /><br />开发产品 	1,418,540.74 	1,716,924.70 	1,392,934.06 	<br /><br />出租开发产品 	290,894.17 	274,750.13 	271,005.78 	<br /><br />合同履约成本 	86,496.30 	88,013.48 	83,472.27 	<br /><br />合计 	4,314,032.90 	4,000,027.79 	4,268,569.34 	<br /><br />图表6-22： 2024年末发行人开发成本明细（按项目）<br /><br />单位：万元<br /><br />项目名称 	开工时间 	预计竣工时间 	预计投资总额 	期末余额 	性质（住宅/保障房） 	<br /><br />金山瞰海苑 	2018年11月 	待定 	70.00亿元 	559,731.64 	住宅 	<br /><br />光明星城 	2021年8月 	2025年12月 	63.94亿元 	388,730.89 	38%保障房 	<br /><br />泰日“城中村”项目 	待定 	待定 	待定 	322,035.03 	住宅 	<br /><br />金星啤酒厂项目 	待定 	待定 	63.00亿 	212,087.49 	住宅 	<br /><br />川沙新镇六灶社区保障房项目 	2020年12月 	2025年1月 	29.82亿元 	263,468.27 	保障房 	<br /><br />明丰湖滨花园 	2010年3月 	待定 	14.77亿元 	120,682.46 	住宅 	<br /><br />光明樾宸小区 	2022年9月 	2029年1月 	28.53亿元 	106,803.18 	住宅 	<br /><br />鸿立竹海岭上 	2021年8月 	待定 	待定 	92,918.26 	住宅 	<br /><br />惠南项目 	2024年11月 	2026年11月 	10.53亿 	60,541.47 	保障房 	<br /><br />大团镇15-05地块征收安置房项目 	2021年1月 	2025年5月 	6.66亿元 	59,784.59 	保障房 	<br /><br />光明小镇H地块 	2021年4月 	2025年1月 	5.47亿元 	53,639.33 	住宅 	<br /><br />临港新区水芸路NS3路 	2021年6月 	2025年6月 	6.22亿元 	50,077.17 	商业 	<br /><br />上海浦东航头拓展大型居住社区市政配套项目 	2012年12月 	待定 	12.50亿元 	45,972.39 	市政配套 	<br /><br />梦想城 	2019年2月 	2025年6月 	7.40亿元 	38,735.98 	住宅 	<br /><br />原生海 	2011年4月 	待定 	5.16亿元 	38,048.13 	住宅 	<br /><br />金山城中村项目 	待定 	待定 	待定 	36,160.74 	住宅 	<br /><br />宁波杭州湾新区201035#地块 	待定 	待定 	待定 	35,115.99 	住宅 	<br /><br />索河湾三期南区 	2020年8月 	待定 	待定 	24,004.91 	住宅 	<br /><br />鸿达JMK地块 	2020年11月 	待定 	待定 	22,916.79 	住宅 	<br /><br />御河丹城 	2022年7月 	待定 	待定 	4,303.19 	住宅 	<br /><br />其他项目 				29,359.12 		<br /><br />合计 				2,565,117.00 		<br /><br />图表6-23： 2024年末发行人开发产品明细（按项目）<br /><br />单位：万元<br /><br />项目名称 	竣工时间 	期末余额 	性质（住宅/保障房） 	<br /><br />艺树家 	2023年1月 	415,367.52 	住宅 	<br /><br />金山府 	2020年11月 	171,498.56 	住宅 	<br /><br />梦想城 	2022年9月/2023年12月 	155,979.71 	住宅 	<br /><br />光明星城 	2023年12月/2024年8月 	131,057.33 	住宅 	<br /><br />光明府 	2022年8月 	90,699.41 	住宅 	<br /><br />万阳公寓二期 	2023年12月 	25,298.85 	保障房 	<br /><br />青溪华府 	2021年3月 	71,094.98 	住宅 	<br /><br />苏州光樾华庭 	2021年11月 	60,372.35 	住宅 	<br /><br />拾光里 	2022年12月 	49,423.80 	住宅 	<br /><br />荷樾府 	2021年11月 	46,502.95 	住宅 	<br /><br />光明璟宸苑 	2022年9月 	31,156.96 	住宅 	<br /><br />湖北国展中心广场 	2019年8月 	- 	商业 	<br /><br />索河湾 	2020年7月 	39,453.42 	住宅 	<br /><br />竹海岭上 	2015年10月/2023年1月 	14,178.26 	住宅 	<br /><br />光明依晨苑 	2019年3月 	14,277.81 	住宅 	<br /><br />国风云樾花园 	2020年11月 	22,626.02 	住宅 	<br /><br />宜兴.英伦尊邸 	2016年12月 	29,246.89 	住宅 	<br /><br />汇臻锦苑 	2020年12月 	2,089.73 	保障房 	<br /><br />常州光樾华庭 	2022年7月 	5,390.15 	住宅 	<br /><br />三林保障房项目 	2024年1月 	57,333.98 	保障房 	<br /><br />万丰公寓 	2017年10月 	2,794.51 	住宅 	<br /><br />光明海上海 	2020年12月 	9,126.79 	住宅 	<br /><br />富春江花苑 	2019年12月 	8,649.00 	住宅 	<br /><br />御河丹城三期 	2024年12月 	27,702.51 	住宅 	<br /><br />其他项目 		81,689.30 	住宅 	<br /><br />合计 		1,563,010.79 		<br /><br />发行人定期对所有存货项目进行减值测试，对存在减值迹象的在建项目或完工的物业类型计提跌价准备。2024年公司新增计提存货跌价准备72,875.25万元。<br /><br />7、其他流动资产<br /><br />近三年末，发行人其他流动资产分别为138,282.68万元、79,017.19万元和70,456.00万元和89,257.36万元。占当期末资产总额的比重分别为1.17%、1.11%和1.50%。占比较小，主要是预交税金及留抵扣增值税。2023年末，发行人其他流动资产余额较2022年末减少8,561.19万元，降幅为10.83%；2024年末，发行人其他流动资产余额较2023年末增加18,801.36万元，增幅为26.69%。<br /><br />8、长期股权投资<br /><br />近三年末，发行人长期股权投资分别为190,682.60万元、215,715.55万元和184,904.53万元。占当期末资产总额的比重分别为2.83%、3.39%和3.10%，占比较小。2023年末，发行人长期股权投资较2022年末增加25,032.96万元，增幅为13.13%。2024年末，发行人长期股权投资较2023年末减少30,811.02万元，降幅为14.28%。最近三年末公司长期股权投资构成如下：<br /><br />图表6-24： 发行人近三年末长期股权投资明细<br /><br />单位：万元<br /><br />被投资单位 	2024年末 	2023年末 	2022年末 	<br /><br />一、合营企业 				<br /><br />镇江广丰房地产有限公司（注1） 	- 	- 	- 	<br /><br />长沙碧明房地产开发有限公司（注1） 	- 	- 	- 	<br /><br />苏州和都置业有限公司（注2） 	- 	- 	4,984.68 	<br /><br />无锡致弘置业有限公司 	923.31 	2,516.50 	2,468.93 	<br /><br />杭州润昕置业有限公司（注1） 	- 	- 	- 	<br /><br />南昌明伯置业有限公司（注1） 	- 	- 	- 	<br /><br />武汉明泰置业有限公司（注1） 	- 	- 	1,717.63 	<br /><br />宁波祥生弘盛房地产开发有限公司 	3,472.70 	3,953.50 	698.87 	<br /><br />宁波明科置业有限公司 	4,380.86 	12,557.04 	14,008.93 	<br /><br />重庆明悦摩码置业有限公司（注1） 	- 	- 	5,097.14 	<br /><br />小计 	8,776.88 	19,027.03 	28,976.17 	<br /><br />二、联营企业 				<br /><br />常州百俊房地产开发有限公司 	6,108.75 	6,106.76 	6,587.83 	<br /><br />镇江扬启房地产开发有限公司（注1） 	- 	- 	- 	<br /><br />四川雅灿房地产开发有限公司（注1） 	- 	- 	- 	<br /><br />嘉兴创通股权投资基金合伙企业（有限合伙） 	5,555.19 	7,997.92 	8,322.21 	<br /><br />重庆天惠房地产开发有限公司 	2,514.58 	2,691.29 	2,696.05 	<br /><br />上海城明置业有限公司（注1） 	- 	- 	- 	<br /><br />葛洲坝润明（武汉）房地产开发有限公司（注1） 	- 	- 	- 	<br /><br />徐州美君房地产有限公司 	12,839.44 	12,916.05 	2,710.56 	<br /><br />常州百瑞房地产开发有限公司 	6,957.36 	16,885.92 	8,462.66 	<br /><br />柳州同鑫房地产开发有限公司 	1,168.20 	1,432.40 	1,332.94 	<br /><br />常州明宏置业有限公司 	4,498.89 	6,352.65 	9,420.24 	<br /><br />宜兴宝明房地产开发有限公司 	29,796.28 	31,043.65 	- 	<br /><br />成都辰禧置业有限公司 	5,071.17 	5,059.87 	8,582.99 	<br /><br />宁波仑茂置业有限公司 	11,507.09 	11,326.37 	8,476.12 	<br /><br />农工商房地产（集团）广西明通置业有限公司 	90,110.71 	88,603.76 	90,586.63 	<br /><br />余姚中珉置业有限公司（注2） 	- 	- 	389.19 	<br /><br />武汉怡置明鸿房地产开发有限公司（注1） 	- 	6,271.87 	14,139.00 	<br /><br />小计 	176,127.66 	196,688.51 	161,706.42 	<br /><br />合计 	184,904.53 	215,715.55 	190,682.60 	<br /><br />注1：因被投资单位累计亏损导致权益法核算下对应长期股权投资账面价值已减至零。<br /><br />注2：苏州和都置业有限公司及余姚中珉置业有限公司已于2023年度注销。<br /><br />9、投资性房地产<br /><br />发行人的投资性房地产科目项下全部为房屋、建筑物。根据《企业会计准则第3号——投资性房地产》，发行人投资性房地产按其成本作为入账价值，外购投资性房地产的成本包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出；自行建造投资性房地产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成；以其他方式取得的投资性房地产的成本，按照相关会计准则的规定确定。发行人对投资性房地产采用成本模式进行后续计量，按其预计使用寿命及净残值率采用平均年限法计提折旧或摊销。<br /><br />近三年末，发行人投资性房地产期末余额分别为5,728.33万元、5,417.57万元和5,106.81万元。占资产总额的比重分别为0.08%、0.09%和0.09%，占比较小。<br /><br />图表6-25： 2024年末发行人投资性房地产构成明细<br /><br />单位：万元<br /><br />项目 	房屋、建筑物 	合计 	<br /><br />一、账面原值 	<br /><br />1. 期初余额 	9,117.14 	9,117.14 	<br /><br />2. 本期增加金额 			<br /><br />（1）外购 			<br /><br />（2）存货\固定资产\在建工程转入 			<br /><br />（3）企业合并增加 			<br /><br />3. 本期减少金额 			<br /><br />（1）处置 			<br /><br />（2）其他转出 			<br /><br />4. 期末余额 	9,117.14 	9,117.14 	<br /><br />项目 	房屋、建筑物 	合计 	<br /><br />二、累计折旧和累计摊销 	<br /><br />1. 期初余额 	3,699.57 	3,699.57 	<br /><br />2. 本期增加金额 	310.76 	310.76 	<br /><br />（1）计提或摊销 	310.76 	310.76 	<br /><br />3. 本期减少金额 			<br /><br />（1）处置 			<br /><br />（2）其他转出 			<br /><br />4. 期末余额 	4,010.33 	4,010.33 	<br /><br />三、减值准备 	<br /><br />1. 期初余额 			<br /><br />2. 本期增加金额 			<br /><br />（1）计提 			<br /><br />3. 本期减少金额 			<br /><br />（1）处置 			<br /><br />（2）其他转出 			<br /><br />4. 期末余额 			<br /><br />四、账面价值 			<br /><br />1. 期末账面价值 	5,106.81 	5,106.81 	<br /><br />2. 期初账面价值 	5,417.57 	5,417.57 	<br /><br />10、固定资产<br /><br />发行人固定资产包括房屋及建筑物、机器设备、运输设备、通用设备及其他设备等。近三年末，发行人固定资产期末账面价值分别为 80,062.23万元、78,178.04万元和29,957.72万元。占当期末资产总额的比重分别为1.19%、1.23%和0.5%，占比较小。2023年末，发行人固定资产余额较2022年末减少1,884.19万元，降幅为2.35%；2024年末，发行人固定资产余额较2023年末减少48,220.32万元，降幅为61.68%，主要是处置子公司相应房屋建筑物、机器设备等固定资产减少所致。发行人近三年末固定资产明细如下：<br /><br />图表6-26： 近三年末发行人固定资产构成明细<br /><br />单位：万元<br /><br />项目 	2024年末 	2023年末 	2022年末 	<br /><br />一、账面原值合计 	43,727.77 	113,424.43 	114,219.08 	<br /><br />其中：房屋及建筑物 	35,718.22 	93,048.10 	91,521.35 	<br /><br />机器设备 	3,938.88 	9,680.67 	9,739.07 	<br /><br />运输工具 	1,342.29 	6,357.69 	8,378.03 	<br /><br />通用设备 	790.83 	1,762.89 	2,099.60 	<br /><br />其他 	1,937.55 	2,575.07 	2,481.03 	<br /><br />二、累计折旧合计 	13,770.05 	35,246.39 	34,156.84 	<br /><br />其中：房屋及建筑物 	6,899.51 	20,794.73 	18,432.04 	<br /><br />机器设备 	3,251.00 	5,933.06 	5,533.57 	<br /><br />运输工具 	1,211.22 	4,949.78 	6,582.27 	<br /><br />通用设备 	721.51 	1,398.14 	1,599.06 	<br /><br />其他 	1,686.81 	2,170.67 	2,009.90 	<br /><br />三、减值准备合计 	- 	- 	- 	<br /><br />四、账面价值合计 	29,957.72 	78,178.04 	80,062.23 	<br /><br />其中：房屋及建筑物 	28,818.71 	72,253.37 	73,089.31 	<br /><br />机器设备 	687.88 	3,747.61 	4,205.50 	<br /><br />运输工具 	131.07 	1,407.91 	1,795.76 	<br /><br />通用设备 	69.32 	364.75 	500.54 	<br /><br />其他 	250.75 	404.40 	471.12 	<br /><br />11、在建工程<br /><br />近三年末，发行人在建工程余额分别为53,978.69万元、72,338.56万元和0.00万元。占当期末资产总额的比重分别为0.80%、1.14%和0.00%，占比较小。2023年末，发行人在建工程较2022年末增加18,359.87万元，增幅为34.01%，主要原因是下属子公司当年在建项目成本增加所致。2024年末，发行人在建工程较2023年末减少72,338.56万元，降幅为100.00%，主要是下属子公司本期在建项目竣工结转所致。<br /><br />12、无形资产<br /><br />发行人无形资产包括土地使用权、房屋使用权、软件、货运出租车特许经营权等。近三年末，发行人无形资产分别为 57,501.51万元、58,312.93万元和41,088.36万元，占当期末资产总额的比重分别为0.85%、0.92%和0.69%。2023年末，发行人无形资产较2022年末增加811.42万元，增幅为1.41%。2024年末，发行人无形资产较2023年末减少17,224.57万元，降幅为29.54%。<br /><br />图表6-27： 近三年末发行人无形资产明细<br /><br />单位：万元<br /><br />项目 	2024年末 	2023年末 	2022年末 	<br /><br />一、账面原值合计 	44,078.35 	68,678.37 	66,739.30 	<br /><br />其中：土地使用权 	43,143.94 	64,588.55 	62,503.93 	<br /><br />软件 	934.41 	1,405.82 	1,383.39 	<br /><br />货运出租车特许经营权 	- 	2,684.00 	2,684.00 	<br /><br />房屋使用权 	- 	- 	167.97 	<br /><br />二、累计摊销合计 	2,989.98 	10,172.15 	9,044.51 	<br /><br />其中：土地使用权 	2,055.57 	8,693.19 	7,498.81 	<br /><br />软件 	934.41 	1,370.75 	1,346.49 	<br /><br />货运出租车特许经营权 	- 	108.22 	108.22 	<br /><br />房屋使用权 	- 	- 	90.99 	<br /><br />三、无形资产减值准备合计 	- 	193.28 	193.28 	<br /><br />其中：土地使用权 	- 	- 	- 	<br /><br />软件 	- 	- 	- 	<br /><br />货运出租车特许经营权 	- 	193.28 	193.28 	<br /><br />房屋使用权 	- 		- 	<br /><br />四、无形资产账面价值合计 	41,088.36 	58,312.93 	57,501.51 	<br /><br />其中：土地使用权 	41,088.36 	55,895.36 	55,005.12 	<br /><br />软件 	- 	35.07 	36.90 	<br /><br />货运出租车特许经营权 	- 	2,382.50 	2,382.50 	<br /><br />房屋使用权 	- 	- 	76.99 	<br /><br />图表6-28： 截至2024年末发行人主要土地使用权的构成情况<br /><br />单位：万元<br /><br />具体地块名称 	土地 	权证编号 	权利人 	年末金额 	<br /><br />荥阳市成皋路和规划汜河路西北侧 	荥阳市 	荥国用2013第37号、40号 	郑州农工商华臻置业有限公司 	64.38 	<br /><br />奉贤区南桥新城16单元29-01地块普通商品房项目 	奉贤区 	沪（2019）奉字不动产权第006741号 	农工商房地产集团奉发（上海）置业有限公司 	13,263.98 	<br /><br />松江区洞泾镇新农河三号-2地块 	松江区 	沪（2018）松字不动产权第046659号 	上海汇旭置业有限公司 	21,832.84 	<br /><br />13、递延所得税资产<br /><br />近三年末，发行人递延所得税资产分别为41,566.56万元、40,351.66万元和51,925.94万元，占当期末资产总额的比重分别为0.62%、0.63%和0.87%。2023年末，发行人递延所得税资产较2022年末减少1,214.90万元，降幅为2.92%。2024年末，发行人递延所得税资产较 2023年末增加 11,574.28万元，增幅为28.68%，主要是本期应纳税暂时性差异影响所致。<br /><br />（二）负债结构分析<br /><br />图表6-29： 近三年末发行人负债结构情况<br /><br />单位：万元、%<br /><br />项目 	2024年末 	2023年末 	2022年末 	<br /><br />金额 	占比 	金额 	占比 	金额 	占比 	<br /><br />流动负债： 							<br /><br />短期借款 	27,825.03 	0.57 	54,667.48 	1.05 	75,537.78 	1.36 	<br /><br />应付账款 	706,143.16 	14.35 	750,626.67 	14.38 	968,197.77 	17.37 	<br /><br />预收款项 	1,025.86 	0.02 	1,673.63 	0.03 	1,099.19 	0.02 	<br /><br />合同负债 	395,759.57 	8.04 	490,593.96 	9.40 	633,066.82 	11.36 	<br /><br />应付职工薪酬 	5,383.80 	0.11 	7,191.63 	0.14 	8,831.12 	0.16 	<br /><br />应交税费 	57,800.85 	1.17 	85,097.32 	1.63 	104,521.33 	1.87 	<br /><br />其他应付款 	434,031.13 	8.82 	514,393.23 	9.86 	574,914.53 	10.31 	<br /><br />一年内到期的非流动负债 	388,358.78 	7.89 	490,935.81 	9.41 	396,709.33 	7.12 	<br /><br />其他流动负债 	30,999.87 	0.63 	39,579.49 	0.76 	113,084.16 	2.03 	<br /><br />流动负债合计 	2,047,328.06 	41.59 	2,434,759.23 	46.66 	2,875,962.03 	51.59 	<br /><br />非流动负债： 							<br /><br />长期借款 	2,197,417.60 	44.64 	2,264,436.10 	43.40 	2,350,743.00 	42.17 	<br /><br />应付债券 	660,000.00 	13.41 	490,000.00 	9.39 	310,000.00 	5.56 	<br /><br />租赁负债 	6,275.91 	0.13 	8,375.18 	0.16 	10,172.67 	0.18 	<br /><br />长期应付职工薪酬 	10.13 	0.00 	45.31 	0.00 	64.43 	0.00 	<br /><br />预计负债 	438.4 	0.01 	441.07 	0.01 	445.36 	0.01 	<br /><br />递延所得税负债 	6,614.52 	0.13 	15,955.22 	0.31 	22,993.16 	0.41 	<br /><br />递延收益-非流动负债 	2,419.69 	0.05 	2,509.93 	0.05 	2,584.28 	0.05 	<br /><br />其他非流动负债 	1,632.20 	0.03 	1,620.65 	0.03 	1,599.63 	0.03 	<br /><br />非流动负债合计 	2,874,808.44 	58.41 	2,783,383.46 	53.34 	2,698,602.53 	48.41 	<br /><br />负债合计 	4,922,136.50 	100.00 	5,218,142.69 	100.00 	5,574,564.56 	100.00 	<br /><br />近三年末，发行人负债总额分别为5,574,564.56万元、5,218,142.69万元和4,922,136.50万元，呈持续下降趋势，主要系是发行人近年来坚定落实降负债的要求，合理降低负债率，改善资产负债结构。2023年末，发行人负债总额较2022年末下降356,421.87万元，降幅为6.39%。2024年末，发行人负债总额较2023年末下降296,006.19万元，降幅为5.67%。<br /><br />从负债结构上看，发行人近三年流动负债占比逐年下降。近三年末，发行人流动负债在总负债中的占比分别为51.59%、46.66%和41.59%，发行人流动负债主要由短期借款、应付账款、合同负债和其他应付款构成。发行人非流动负债在总负债中的占比分别为48.41%、53.34%和58.41%，发行人非流动负债主要由长期借款和应付债券构成。<br /><br />1、短期借款<br /><br />近三年末，发行人短期借款余额分别为 75,537.78万元、54,667.48万元和27,825.03，占当期末负债总额的比重分别为1.36%、1.05%和0.57%。2023年末发行人短期借款较2022年末减少20,870.29万元，降幅为27.63%。2024年末发行人短期借款较2023年末减少26,842.45万元，降幅为49.10%，主要系主要是本期短期借款减少所致。<br /><br />2022-2024年末，发行人短期借款主要为银行流动资金贷款和母公司光明集团对其发放的委托贷款。为进一步支持公司发展，保证公司流动资金的正常运转，降低部分财务费用，公司控股股东光明集团及其关联方向公司及控股子公司提供短期委托贷款，委托贷款期限一般不超过一年，用途为日常经营周转，关联方借款利率一般不高于中国人民银行规定的同期贷款基准利率上浮20%。2024年末，发行人短期借款主要为银行流动资金贷款，用于公司正常生产经营周转。发人不存在短贷长用的情况。<br /><br />图表6-30： 2022-2024年末发行人短期借款情况<br /><br />单位：万元<br /><br />项目 	2024年末 	2023年末 	2022年末 	<br /><br />抵押借款 	2,001.96 	2,002.44 	2,002.72 	<br /><br />保证借款 	23,821.18 	30,631.07 	50,502.04 	<br /><br />信用借款 	- 	2,002.07 	3,001.12 	<br /><br />抵押+保证 	2,001.89 	- 	- 	<br /><br />委托+信用 	- 	20,031.90 	20,031.90 	<br /><br />合计 	27,825.03 	54,667.48 	75,537.78 	<br /><br />2、应付账款<br /><br />发行人应付账款主要系应付及预提工程款、应付材料款及货款、营销款及维修基金等。近三年末，发行人应付账款期末余额分别为 968,197.77万元、750,626.67万元和706,143.16万元，占当期末负债总额的比重分别为17.37%、14.38%和14.35%。2023年末，发行人应付账款较2022年末减少217,571.10万元，降幅为22.47%。2023年末发行人应付账款较2022年末有所减少，主要系支付工程款减少所致。2024年末，发行人应付账款较2023年末减少44,483.51万元，降幅为5.93%。截至2024年末，发行人应付账款余额前五名情况如下：<br /><br />图表6-31： 截至2024年末发行人前五大应付账款情况<br /><br />单位：万元、%<br /><br />单位名称 	款项性质 	账面余额 	占应付账款余额合计的比例 	是否关联方 	<br /><br />深圳前海联捷商业保理有限公司 	代垫款 	114,824.94 	16.26 	否 	<br /><br />上海市杨浦区财政局 	暂收应付款 	51,082.89 	7.23 	否 	<br /><br />光明食品（集团）有限公司 	资金担保费 	17,390.22 	2.46 	是 	<br /><br />中交第三航务工程局有限公司 	应付及预提工程款 	16,040.39 	2.27 	否 	<br /><br />上海建工集团股份有限公司 	应付及预提工程款 	10,774.57 	1.53 	否 	<br /><br />合计 		210,113.01 	29.76 		<br /><br />3、预收款项及合同负债<br /><br />预收款项主要系购房人在与发行人签订了商品房销售合同，但未达到商品房销售收入确认条件时已经支付给发行人的购房款所形成的负债。在相关项目竣工后并达到销售收入确认条件时，相应的预收账款结转为营业收入。<br /><br />近三年末，发行人预收款项期末余额分别为1,099.19万元、1,673.63万元和1,025.86万元，占负债总额的比重分别为0.02%、0.03%和0.02%。近三年末，发行人合同负债期末余额分别为633,066.82万元、490,593.96万元和395,759.57万元，占负债总额的比重分别为11.36%、9.40%和8.04%。2023年末发行人合同负债较2022年末减少142,472.86万元，降幅为22.51%。2024年发行人合同负债较2023年末减少94,834.39万元，降幅为19.33%。<br /><br />图表6-32： 2022-2024年末发行人预收账款情况<br /><br />单位：万元<br /><br />项目 	2024年末 	2023年末 	2022年末 	<br /><br />预收房租 	770.37 	1,208.23 	853.58 	<br /><br />预收其他款项 	255.49 	465.41 	245.61 	<br /><br />合计 	1,025.86 	1,673.63 	1,099.19 	<br /><br />图表6-33： 2022-2024年末发行人合同负债情况<br /><br />单位：万元<br /><br />项目 	2024年末 	2023年末 	2022年末 	<br /><br />预收房款 	351,508.54 	445,401.43 	590,477.73 	<br /><br />预收工程款 	37,313.22 	31,909.90 	31,818.23 	<br /><br />预收其他款项 	6,937.81 	13,282.63 	10,770.86 	<br /><br />9万阳置业开发的保障房118和112两个项目，根据与政府的相关约定，超出核定利润之外产生的差额，拟通过政府结算款进行返还，计入应付账款。<br /><br />合计 	395,759.57 	490,593.96 	633,066.82 	<br /><br />4、应交税费<br /><br />近三年末，发行人应交税费余额分别为104,521.33万元、85,097.32万元和57,800.85万元，占当期末负债总额的比重分别为1.87%、1.63%和1.17%。2024年末，发行人应交税费较2022年末减少19,424.01万元，降幅为18.58%。2024年末，发行人应交税费较2023年末减少27,296.47万元，降幅为32.08%，主要系下属子公司土地增值税等计提减少所致。<br /><br />5、其他应付款<br /><br />发行人其他应付款主要包括企业往来款、回迁安置款、动迁补偿款、代收代付款、保证金和押金等，其中企业往来款为公司其他应付款的主要构成部分。<br /><br />近三年末，发行人其他应付款期末余额分别为574,914.53万元、514,393.23万元和 434,031.13万元，占当期末负债总额的比重分别为 10.31%、9.86%和8.82%。2023年末，发行人其他应付款较2022年末减少60,521.30万元，降幅为10.53%。2024年末，发行人其他应付款较2023年末减少80,362.10万元，降幅为15.62%。<br /><br />发行人其他应付款的最主要构成部分为企业往来款。截至2024年末，发行人企业往来款主要包括合营、联营企业往来款、经营合作往来款和关联企业往来款，具体包括：（1）与农工商房地产（集团）广西明通置业有限公司因光明城市知行苑、梦溪苑等8个地产项目而产生的合营、联营企业往来款；（2）与河南金星控股有限公司因金星啤酒厂项目而产生的关联企业往来款；（3）与上海飘鹰房地产开发中心因桐庐飘鹰-富春江花苑项目而产生的关联企业往来款；（4）与郑州开元房地产有限公司因小赵砦项目而产生的关联企业往来款；（5）与云南骐辉投资有限公司因光明璟宸苑、光明樾宸小区项目而产生的关联企业往来款。截至2024年末，发行人前五大其他应付账款合计205,251.31万元，均为企业往来款，占其他应付款的比例为47.29%。<br /><br />图表6-34： 近三年末发行人按款项性质列示的其他应付款<br /><br />单位：万元<br /><br />项目 	2024年末 	2023年末 	2022年末 	<br /><br />企业往来款 	362,120.53 	419,585.78 	498,787.45 	<br /><br />回迁安置款、动迁补偿款等 	10,194.54 	8,885.67 	10,078.85 	<br /><br />代收代付款 	10,236.77 	8,898.11 	11,184.00 	<br /><br />保证金、押金 	9,360.13 	11,756.25 	8,766.01 	<br /><br />其他 	35,368.38 	46,107.93 	39,371.82 	<br /><br />合计 	427,280.35 	495,233.74 	568,188.13 	<br /><br />图表6-35： 截至2024年末发行人前五大其他应付账款明细<br /><br />单位：万元、%<br /><br />单位名称 	款项性质 	账面余额 	占其他应付款的比例 	是否关联方 	<br /><br />农工商房地产（集团）广西明通置业有限公司 	合、联营企业往来款 	88,570.59 	20.41% 	合、联营企业 	<br /><br />河南金星控股有限公司 	经营合作往来款 	42,701.12 	9.84% 	否 	<br /><br />上海飘鹰房地产开发中心 	关联企业往来款 	31,513.44 	7.26% 	受同一控制人控制 	<br /><br />郑州开元房地产有限公司 	经营合作往来款 	23,664.38 	5.45% 	否 	<br /><br />云南骐辉投资有限公司 	经营合作往来款 	18,801.79 	4.33% 	否 	<br /><br />合计 		205,251.31 	47.29% 		<br /><br />6、一年内到期的非流动负债<br /><br />近三年末，发行人一年内到期的非流动负债期末余额分别为 396,709.33万元、490,935.81万元和388,358.78万元，占当期末负债总额的比重分别为7.12%、9.41%和7.89%。2023年末，发行人一年内到期的非流动负债较2022年末增加94,226.48万元，增幅为23.75%。2024年末，一年内到期的非流动负债较2023年末减少102,577.03万元，降幅为20.89%。<br /><br />图表6-36： 截至2024年末一年内到期非流动负债构成明细<br /><br />单位：万元<br /><br />项目 	2024年末 	<br /><br />一年内到期的长期借款 	253,847.85 	<br /><br />一年内到期的应付债券 	132,569.38 	<br /><br />一年内到期的长期应付职工薪酬 	12.91 	<br /><br />一年内到期的租赁负债 	1,928.64 	<br /><br />合计 	388,358.78 	<br /><br />7、其他流动负债<br /><br />近三年末，发行人其他流动负债分别为113,084.16万元、39,579.49万元和30,999.87万元，占当期末负债总额的比重分别为2.03%、0.76%和0.63%，占比较小。2023年末，发行人其他流动负债较2022年末减少了73,504.67万元，降幅为64.98%，主要系当年归还短期应付债券所致。2024年末，发行人其他流动<br /><br />负债余额较2023年末减少了8,579.62万元，降幅为21.68%。<br /><br />8、长期借款<br /><br />近三年末，发行人长期借款期末余额分别为2,350,743.00万元、2,264,436.10万元和2,197,417.60万元，占当期末负债总额的比重分别为42.17%、43.40%和44.64%。2023年末，发行人长期借款较2022年末减少86,306.90万元，降幅为3.67%。2024年末，发行人长期借款较2023年末减少67,018.50万元，降幅为2.96%。<br /><br />发行人长期借款主要包括银行贷款和光明集团委托贷款。2022-2024年末，发行人长期借款主要为银行贷款，包括银行项目贷款和固定资产贷款，贷款用途主要为项目开发建设。2022年，为进一步支持公司发展，保证公司流动资金的正常运转，降低部分财务费用，公司控股股东光明集团向发行人提供中长期委托贷款，委托贷款期限主要为3年，用途为公司日常经营周转。<br /><br />图表6-37： 截至2024年末发行人长期借款结构情况<br /><br />单位：万元<br /><br />项目 	2024年末 	<br /><br />保证借款 	722,320.50 	<br /><br />抵押加保证借款 	506,097.10 	<br /><br />委托+信用 	969,000.00 	<br /><br />合计 	2,197,417.60 	<br /><br />9、应付债券<br /><br />近三年末，发行人应付债券金额分别为310,000.00万元、490,000.00万元和660,000.00万元，占当期末负债总额的比重分别为5.56%、9.40%和13.41%。2023年末，应付债券较2022年末增加180,000.00万元，增幅为58.06%，主要系当年发行中期票据所致。2024年末，应付债券较2023年末增加170,000.00万元，增幅为34.69%，主要系本期发行中期票据、公司债券等所致。<br /><br />图表6-38： 截至2024年末公司应付债券情况<br /><br />单位：亿元、%<br /><br />证券名称 	起息日 	到期日期 	存续余额 	票面利率 	证券类别 	<br /><br />23明债01 	2023-11-28 	2026-11-28 	5.00 	4.30 	公司债 	<br /><br />24明债01 	2024-2-1 	2027-2-1 	6.00 	3.20 	公司债 	<br /><br />24光明房产MTN001 	2024-2-23 	2027-2-23 	6.00 	3.00 	中期票据 	<br /><br />24光明房产MTN002 	2024-3-8 	2027-3-8 	5.00 	3.60 	中期票据 	<br /><br />24明债03 	2024-3-21 	2029-3-21 	4.00 	3.60 	公司债 	<br /><br />24光明房产MTN003 	2024-4-3 	2027-4-3 	8.00 	3.57 	中期票据 	<br /><br />24光明房产MTN004 	2024-7-10 	2027-7-10 	7.00 	2.53 	中期票据 	<br /><br />24光明房产MTN005 	2024-8-7 	2027-8-7 	6.00 	2.55 	中期票据 	<br /><br />24光明房产MTN006 	2024-9-13 	2027-9-13 	5.00 	2.86 	中期票据 	<br /><br />24光明房产MTN007 	2024-10-14 	2027-10-14 	8.00 	3.80 	中期票据 	<br /><br />24光明房产MTN008 	2024-10-30 	2027-10-30 	6.00 	3.84 	中期票据 	<br /><br />合计 			66.00 			<br /><br />10、预计负债<br /><br />近三年末，发行人预计负债分别为445.36万元、441.07万元和438.40万元，占当期末负债总额的比重分别为0.01%、0.01%和0.01%，占比较小。2023年末，发行人预计负债较2022年末减少4.28万元，降幅为0.96%。2024年末，发行人预计负债较2023年末减少2.67万元，降幅为0.61%。<br /><br />11、递延所得税负债<br /><br />近三年末，发行人递延所得税负债分别为22,993.16万元、15,955.22万元和6,614.52万元，占当期末负债总额的比重分别为0.41%、0.31%和0.13%，占比较小。2023年末，发行人递延所得税负债较2022年末减少7,037.94万元，降幅为30.61%，主要是当年应纳税暂时性差异影响所致。2024年末，发行人递延所得税负债较2023年末减少9,340.70万元，降幅为58.54%，主要系本期应纳税暂时性差异影响所致。<br /><br />（三）所有者权益分析<br /><br />图表6-39： 近三年末发行人所有者权益情况<br /><br />单位：万元、%<br /><br />项目 	2024年末 	2023年末 	2022年末 	<br /><br />金额 	占比 	金额 	占比 	金额 	占比 	<br /><br />实收资本（或股本） 	222,863.67 	21.55 	222,863.67 	19.35 	222,863.67 	18.96 	<br /><br />资本公积 	127,180.69 	12.30 	127,180.69 	11.04 	127,180.69 	10.82 	<br /><br />盈余公积 	100,126.48 	9.68 	86,443.56 	7.51 	84,432.92 	7.18 	<br /><br />未分配利润 	535,297.19 	51.77 	644,930.78 	56.00 	645,499.52 	54.93 	<br /><br />归属母公司所有者权益合计 	983,306.62 	95.10 	1,081,418.70 	93.90 	1,079,976.81 	91.90 	<br /><br />少数股东权益 	50,683.37 	4.90 	70,226.98 	6.10 	95,224.34 	8.10 	<br /><br />所有者权益合计 	1,033,990.00 	100.00 	1,151,645.67 	100.00 	1,175,201.15 	100.00 	<br /><br />近三年末，发行人所有者权益合计分别为 1,175,201.15万元、1,151,645.67<br /><br />万元和1,033,990.00万元，主要由未分配利润、股本和资本公积构成。2023年末，发行人所有者权益较2022年末减少23,555.47万元，降幅为2.00%。2024年末，发行人所有者权益较2023年末减少117,655.67万元，降幅为10.22%。<br /><br />1、实收资本（或股本）<br /><br />近三年末，发行人实收资本（或股本）期末余额分别为 222,863.67万元、222,863.67万元和222,863.67万元，占所有者权益总额的比重分别为18.96%、19.35%和21.55%。近三年末发行人实收资本（或股本）期末余额无变化。<br /><br />2、资本公积<br /><br />发行人资本公积主要由资本溢价和其他资本公积构成。近三年末，发行人资本公积期末余额分别为127,180.69万元、127,180.69万元和127,180.69万元，占所有者权益总额的比重分别为10.82%、11.04%和12.30%。近三年末发行人资本公积期末余额无变化。<br /><br />图表6-40： 截至2024年末发行人资本公积明细<br /><br />单位：万元、%<br /><br />项目 	2024年末 	<br /><br />金额 	占比 	<br /><br />资本溢价 	123,635.18 	97.21 	<br /><br />其他资本公积 	3,545.50 	2.79 	<br /><br />合计 	127,180.69 	100.00 	<br /><br />3、盈余公积<br /><br />近三年末，发行人盈余公积期末余额分别为84,432.92万元、86,443.56万元和100,126.48万元，占所有者权益总额的比重分别为7.18%、7.51%和9.68%。2023年末，发行人盈余公积较上一年末增加2010.64万元，增幅为2.38%。2024年末，发行人盈余公积较上一年末增加13,682.92万元，增幅为15.83%。<br /><br />4、未分配利润<br /><br />近三年末，发行人未分配利润期末余额分别为645,499.52万元、644,930.78万元和 535,297.19万元，占所有者权益总额的比重分别为 54.93%、56.00%和51.77%。2023年末，发行人未分配利润较上一年减少568.74万元，降幅为0.09%。2024年末，发行人未分配利润较上一年减少109,633.59万元，降幅为17.00%。<br /><br />（四）盈利情况分析<br /><br />1、营业总收入<br /><br />近三年，发行实现营业总收入分别为1,654,106.10万元、860,497.73万元和555,418.09万元。2023年，发行人营业收入较上年同期减少793,608.37万元，降幅为47.98%，主要系当年房产主业结转收入同比减少所致。2024年，发行人营业收入较上年同期减少305,079.64万元，降幅为35.45%，主要系当年发行人房产收入结转同比减少所致。<br /><br />2、营业总成本<br /><br />近三年，发行人营业总成本分别为 1,572,167.61万元、895,978.63万元和666,895.99万元。2023年，发行人营业总成本较上年同期减少676,188.98万元，降幅为 43.01%，主要系发行人当年房产收入减少相应结转成本减少所致。2024年，发行人营业总成本较上年同期减少229,082.64万元，降幅为25.57%。<br /><br />3、期间费用<br /><br />图表6-41： 近三年发行人期间费用情况<br /><br />单位：万元、%<br /><br />项目 	2024年 	2023年 	2022年 	<br /><br />金额 	占比 	金额 	占比 	金额 	占比 	<br /><br />销售费用 	35,403.01 	19.93 	37,336.61 	20.76 	56,904.37 	31.65 	<br /><br />管理费用 	47,268.10 	26.62 	57,564.02 	32.01 	59,436.22 	33.06 	<br /><br />财务费用 	94,927.17 	53.45 	84,944.79 	47.23 	63,438.46 	35.29 	<br /><br />合计 	177,598.28 	100.00 	179,845.42 	100.00 	179,779.05 	100.00 	<br /><br />近三年，发行人期间费用合计分别为 179,779.05万元、179,845.42万元和177,598.28万元，占同期营业收入的比重分别为10.87%、20.90%和31.98%，发行人期间费用主要为刚性支出。<br /><br />近三年，发行人的销售费用主要包括营销及企划费、物业管理费、工资薪酬、折旧摊销费等。近三年，发行人发生的销售费用分别为56,904.37万元、37,336.61万元和 35,403.01万元，占发行人同期营业收入的比重分别为3.44%、4.34%和6.37%。2023年发行人销售费用较2022年同比下降34.39%，主要系当年房产收入同比减少所致。2024年发行人销售费用较2023年同比下降5.18%，主要系当年房产收入同比减少所致。<br /><br />近三年，发行人的管理费用主要包括职工薪酬、办公及行政费用、折旧摊销费、租赁及物业管理费等。近三年，发行人发生的管理费用分别为59,436.22万元、57,564.02万元和47,268.10万元，占发行人同期营业收入的比重分别为3.59%、<br /><br />6.69%和8.51%。2023年发行人管理费用较2022年同比下降3.15%。2024年发行人管理费用较2023年同比下降17.89%，主要是当年工资薪酬等减少所致。<br /><br />近三年，发行人发生的财务费用分别为 63,438.46万元、84,944.79万元和94,927.17万元，占发行人同期营业收入的比重分别为3.84%、9.87%和17.09%。2023年发行人财务费用较2022年同比增长33.90%，主要系当年利息费用化同比增加所致。2024年发行人财务费用较2023年同比上升11.75%，主要系是当年利息费用化同比增加所致。<br /><br />4、投资收益<br /><br />发行人投资收益主要为长期股权投资收益。近三年，发行人实现投资收益分别为4,320.80万元、51,735.59万元和87,012.05万元。2023年，发行人投资收益较2022年增加47,414.79万元，增幅为1,097.36%，主要系当年期合联营企业权益变动所致。2024年，发行人投资收益较2023年增加35,276.46万元，增幅为68.19%，主要是本期处置长期股权投资产生的投资收益增加所致。<br /><br />图表6-42： 2024年度发行人投资收益明细<br /><br />单位：万元<br /><br />项目 	2024年 	<br /><br />权益法核算的长期股权投资收益 	-9,071.16 	<br /><br />处置长期股权投资产生的投资收益 	123,730.27 	<br /><br />拆借借款取得的投资收益 	10.62 	<br /><br />其他 	-27,657.68 	<br /><br />合计 	87,012.05 	<br /><br />5、资产减值损失<br /><br />近三年，发行人资产减值损失分别为 29,386.71万元、41,154.28万元和72,765.61万元，主要包括坏账损失和存货跌价损失。2023年，发行人资产减值损失较上一年增加11,767.57万元，同比增加损失40.04%，主要系当年下属子公司计提存货跌价准备增加所致。2024年，发行人资产减值损失较上一年增加31,611.33万元，同比增加损失76.81%，主要系当年下属子公司存货跌价准备计提同比增加所致。<br /><br />图表6-43： 2024年度发行人资产减值损失明细<br /><br />单位：万元<br /><br />项目 	2024年 	<br /><br />存货跌价损失及合同履约成本减值损失 	72,875.25 	<br /><br />合同资产减值损失 	-109.64 	<br /><br />合计 	72,765.61 	<br /><br />图表6-44： 2024年度发行人房产板块存货跌价准备计提明细<br /><br />单位：万元<br /><br />项目类别 	计提金额 	<br /><br />一、存货跌价损失 	63,027.00 	<br /><br />开发成本 	4,332.41 	<br /><br />其中：上海申阳（金山瞰海苑） 	1,720.73 	<br /><br />宁波嘉佳（宁波杭州湾新区201035#地块） 	1,091.09 	<br /><br />烟台平土（原生海） 	1,016.24 	<br /><br />其他项目 	504.35 	<br /><br />完工开发产品 	55,946.86 	<br /><br />其中：武汉明利（光明府） 	11,039.68 	<br /><br />千岛湖立元（青溪华府） 	7,963.51 	<br /><br />上海申阳（艺树家） 	5,244.59 	<br /><br />重庆明渝实（重庆拾光里） 	4,738.20 	<br /><br />常州明城（荷樾府） 	3,427.29 	<br /><br />鸿立东方（鸿立竹海岭上A1A2） 	3,370.52 	<br /><br />上海申阳（金山府） 	3,227.42 	<br /><br />苏州置业（苏州光樾华庭） 	3,194.19 	<br /><br />浙江明玖（梦想城） 	2,705.89 	<br /><br />郑州华臻（索河湾） 	2,256.21 	<br /><br />菏泽（御河丹城） 	2,216.53 	<br /><br />常州明瑞（常州光樾华庭） 	1,584.59 	<br /><br />云南紫博（光明璟宸苑） 	1,573.86 	<br /><br />舟山（尚东城） 	1,423.67 	<br /><br />湖南置业（光明依晨苑） 	1,010.36 	<br /><br />扬州明旺（铂悦华府） 	864.51 	<br /><br />其他项目 	105.84 	<br /><br />出租开发产品 	2,747.73 	<br /><br />其中：池州（英伦天地） 	1,715.69 	<br /><br />建设（嘉善万联商铺） 	436.14 	<br /><br />南通虹阳（幸福天地） 	383.26 	<br /><br />舟山（尚东城） 	202.97 	<br /><br />溧阳明胜(风景英伦) 	9.67 	<br /><br />二、合同履约成本 	9,848.25 	<br /><br />其中：建设公司 	9,848.25 	<br /><br />合计 	72,875.25 	<br /><br />6、信用减值损失<br /><br />近三年，发行人信用减值损失分别为2,312.34万元、6,112.86万元和10,756.47万元，主要为坏账损失。2023年，发行人信用减值损失较上一年增加 3,800.52万元，同比增加损失164.36%，主要系当年应收款项计提坏账准备增加所致。2024年，发行人信用减值损失较上一年增加4,643.61万元，同比增加损失75.96%，主要系本期应收款项坏账准备同比增加所致。<br /><br />图表6-45： 2024年度发行人信用减值损失明细<br /><br />单位：万元<br /><br />项目 	2024年 	<br /><br />应收票据坏账损失 	60.00 	<br /><br />应收账款坏账损失 	1,056.71 	<br /><br />其他应收款坏账损失 	9,639.75 	<br /><br />合计 	10,756.47 	<br /><br />7、营业利润<br /><br />近三年发行人发生的营业利润分别为 56,723.44万元、16,029.83万元和-98,173.75万元。2023年，发行人营业利润较2022年减少40,693.61万元，降幅为71.74%，主要系当年房产收入结转同比减少所致。2024年，发行人营业利润较2023年减少114,203.58万元，降幅为712.44%，主要是房产主业经营利润同比减少所致。<br /><br />8、营业外收入<br /><br />近三年发行人营业外收入分别为2,281.90万元、13,036.10万元和1,301.63万元。2023年，发行人营业外收入较2022年增长10,754.20万元，增幅为471.28%，主要系当年下属子公司补偿款等收入增加所致。2024年，发行人营业外收入较2023年减少11,734.47万元，降幅为90.02%，主要是本期下属子公司补偿款等收入同比减少所致。<br /><br />图表6-46： 2024年度发行人营业外收入构成情况<br /><br />单位：万元<br /><br />项目 	2024年 	<br /><br />政府补助 	159.34 	<br /><br />罚款及违约补偿收入 	675.00 	<br /><br />其他（注） 	467.29 	<br /><br />合计 	1,301.63 	<br /><br />图表6-47： 2024年度发行人政府补助明细<br /><br />单位：万元<br /><br />补助项目 	2024年 	<br /><br />政府扶持资金 	159.34 	<br /><br />其他零星补助 	- 	<br /><br />合计 	159.34 	<br /><br />9、净利润<br /><br />近三年，发行人分别实现净利润17,271.16万元、11,527.64万元和-99,674.92万元。2023年，发行人净利润较2022年减少5,743.52万元，降幅为33.25%，主要系当年房产主业利润同比减少所致。2024年，发行人净利润较 2023年减少111,202.56万元，降幅为964.66%，主要是公司房地产主业利润结转同比减少所致。<br /><br />10、少数股东损益<br /><br />近三年，发行人少数股东损益分别为 12,150.23万元、8,143.87万元和-4,838.57万元。2023年，发行人少数股东损益较2022年减少4,006.36万元，降幅为32.97%，主要系少数股东参股公司当年盈利减少所致。2024年，发行人少数股东损益较2023年减少12,982.44万元，降幅为159.41%，主要是少数股东参股公司本期亏损所致。<br /><br />（五）现金流量分析<br /><br />图表6-48： 近三年发行人现金流量情况<br /><br />单位：万元<br /><br />项目 	2024年度 	2023年度 	2022年度 	<br /><br />经营活动现金流入小计 	593,610.04 	890,142.46 	1,392,286.47 	<br /><br />经营活动现金流出小计 	698,783.30 	966,912.91 	1,016,515.19 	<br /><br />经营活动产生的现金流量净额 	-105,173.26 	-76,770.45 	375,771.28 	<br /><br />投资活动现金流入小计 	153,000.76 	86,782.92 	55,704.96 	<br /><br />投资活动现金流出小计 	8,548.64 	28,931.78 	61,376.65 	<br /><br />投资活动产生的现金流量净额 	144,452.13 	57,851.14 	-5,671.69 	<br /><br />筹资活动现金流入小计 	2,256,150.54 	950,418.64 	2,032,056.83 	<br /><br />筹资活动现金流出小计 	2,425,127.99 	1,032,484.84 	2,341,866.59 	<br /><br />筹资活动产生的现金流量净额 	-168,977.45 	-82,066.20 	-309,809.76 	<br /><br />现金及现金等价物净增加额 	-129,661.76 	-100,794.09 	60,295.73 	<br /><br />1、经营活动产生的现金流量<br /><br />近三年，发行人经营活动产生的现金流量净额分别为 375,771.28万元、-76,770.45万元和-105,173.26万元。<br /><br />2023年，发行人经营性活动现金流净额较上一年度减少452,541.73万元，降幅为120.43%。发行人2023年度经营活动现金流入小计890,142.46万元，较上一年度减少502,144.01万元，降幅为36.07%，主要系当年下属子公司收到房款等减少所致。其中销售商品、提供劳务收到的现金720,878.54万元，较上一年度减少500,734.74万元，降幅为40.99%，主要系下属子公司收到房款减少所致；收到的税费返还 39,599.45万元，较上一年度增加 21,803.08万元，增幅为122.51%，主要系下属子公司收到税费返还增加所致；收到其他与经营活动有关的现金129,664.47万元，较上一年度减少23,212.35万元，降幅为15.18%。发行人2023年度经营活动现金流出小计966,912.91万元，较上一年度减少49,602.28万元，降幅为4.88%。其中购买商品、接受劳务支付的现金643,668.61万元，较上一年度较少12,224.67万元，降幅为1.86%。<br /><br />2024年，发行人经营性活动现金流净额较上一年度减少28,402.81万元，降幅为37.00%，主要系2024年经营活动流入减少大于经营活动流出减少，导致同比减少所致。发行人2024年度经营活动现金流入小计593,610.04万元，较上一年度减少296,532.42万元，降幅为33.31%。其中销售商品、提供劳务收到的现金519,990.11万元，较上一年度减少200,888.43万元，降幅为27.87%；收到的税费返还19,417.03万元，较上一年度减少20,182.42万元，降幅为50.97%，主要系下属子公司收到税费返还同比减少所致；收到其他与经营活动有关的现金54,202.89万元，较上一年度减少75,461.58万元，降幅为58.20%，主要系收到企业间往来同比减少所致。发行人2024年度经营活动现金流出小计698,783.30万元，较上一年度减少268,129.61万元，降幅为27.73%。其中购买商品、接受劳务支付的现金462,467.65万元，较上一年度减少181,200.96万元，降幅为28.15%。<br /><br />2、投资活动产生的现金流量<br /><br />近三年，发行人投资活动现金流量净额分别为 113,318.38万元、-5,671.69万元和57,851.14万元。<br /><br />2023年，发行人投资活动产生的现金流量净额较上一年度增加63,522.83万元，增幅为1,120.00%，主要系当年处置资产等收到的现金增加所致。2023年发行人投资活动现金流入小计86,782.92万元，较上一年度增加31,077.96万元，增幅为 55.79%，主要系当年处置资产等收到的现金增加所致。其中，收到其他与投资活动有关的现金较上一年度减少7,785.95万元，降幅为15.46%。<br /><br />2024年，发行人投资活动产生的现金流量净额较上一年度增加86,600.99万元，增幅为149.70%，主要系2024年处置子公司收到的现金等增加所致。2024年发行人投资活动现金流入小计153,000.76万元，较上一年度增加66,217.84万元，增幅为 76.30%。其中，收到其他与投资活动有关的现金较上一年度减少1,920.84万元，降幅为4.51%。<br /><br />图表6-49： 发行人2024年度收到的前十大其他与投资活动有关的现金明细<br /><br />单位：万元<br /><br />序号 	合营联营企业名称 	公司收到的其他与投资活动有关的现金金额 	<br /><br />1 	上海海博供应链管理有限公司 	13,488.14 	<br /><br />2 	长沙碧明房地产开发有限公司 	6,706.13 	<br /><br />3 	葛洲坝润明（武汉）房地产开发有限公司 	4,759.96 	<br /><br />4 	宁波骏茂房地产开发有限公司 	4,080.00 	<br /><br />5 	柳州同鑫房地产开发有限公司 	3,445.32 	<br /><br />6 	长沙碧明房地产开发有限公司 	2,246.34 	<br /><br />7 	武汉明泰置业有限公司 	2,000.00 	<br /><br />8 	四川雅灿房地产开发有限公司 	1,734.00 	<br /><br />9 	宁波明科置业有限公司 	1,600.00 	<br /><br />10 	农工商房地产（集团）广西明通置业有限公司 	600.00 	<br /><br />合计 	40,659.88 	<br /><br />3、筹资活动产生的现金流量<br /><br />近三年，发行人筹资活动产生的现金流量净额分别为-309,809.76万元、-82,066.20万元和-168,977.45万元。2023年，发行人筹资活动产生的现金流量净额持续为负，净流出规模较上一年度减少227,743.56万元，降幅为73.51%，主要系2022年归还永续债等所致。2024年，发行人筹资活动产生的现金流量净额持续为负，净流出规模较上一年度增加86,911.25万元，增幅为105.90%，主要是发行人2024年筹资活动流出增加大于流入增加，导致同比减少所致。<br /><br />（六）主要财务指标分析<br /><br />1、偿债能力指标分析<br /><br />图表6-50： 近三年末发行人主要偿债能力指标<br /><br />指标 	2024年末/2024年度 	2023年末/2023年度 	2022年末/2022年度 	<br /><br />流动比率（倍） 	2.75 	2.41 	2.19 	<br /><br />速动比率（倍） 	0.64 	0.77 	0.71 	<br /><br />资产负债率（%） 	82.64 	81.92 	82.59 	<br /><br />剔除预收账款及合同负债后的资产负债率（%） 	81.40 	80.41 	80.78 	<br /><br />EBITDA利息倍数（倍） 	0.07 	0.85 	0.91 	<br /><br />贷款偿还率（%） 	100.00 	100.00 	100.00 	<br /><br />利息偿付率（%） 	100.00 	100.00 	100.00 	<br /><br />从短期偿债指标看，近三年末，发行人的流动比率分别为2.19、2.41和2.75，速动比率分别为0.71、0.77和0.64。近三年末，发行人EBITDA利息倍数分别为0.91、0.85和0.07，2024年发行人利息保障程度比上年同期减少91.76%，主要是房产主业利润同比减少等所致。<br /><br />从资产负债结构方面来看，近三年末，发行人的资产负债率分别为82.59%、81.92%和82.64%，剔除预收账款及合同负债后的资产负债率分别为80.78%、80.41%和81.40%，近三年保持稳定。总体来看，发行人资产负债率较高，主要是因为发行人房地产销售形成较大规模的预收款项，符合房地产开发行业的一般特点。<br /><br />近三年，发行人的贷款偿还率和利息偿付率均维持在100.00%，不存在债务违约的情形。<br /><br />2、盈利能力指标分析<br /><br />图表6-51： 近三年发行人主要盈利能力指标<br /><br />单位：%<br /><br />指标 	2024年度 	2023年度 	2022年度 	<br /><br />营业毛利率 	7.67 	17.59 	18.37 	<br /><br />净利润率 	-17.95 	1.34 	1.04 	<br /><br />加权平均净资产收益率 	-9.19 	0.31 	0.03 	<br /><br />总资产报酬率 	-0.18 	1.67 	1.87 	<br /><br />近三年，发行人营业毛利率分别为18.37%、17.59%和7.67%，受结转成本波动影响，公司近三年营业毛利率有所波动。2024年发行人营业毛利率较2023年有所下降，主要系受产品结构影响所致。<br /><br />近三年，发行人净利润率分别为1.04%、1.34%和-17.95%，较为波动。2024年发行人净利润率较2023年有所下降，主要系受市场影响，销售不及预期所致。<br /><br />近三年，发行人加权平均净资产收益率分别为0.03%、0.31%和-9.19%，呈波动趋势。2024年发行人加权平均净资产收益率较2023年有所下降，主要系公司净利润下滑。<br /><br />近三年，发行人总资产报酬率分别为 1.87%、1.67%和-0.18%，呈持续下降趋势。2024年，受公司房产主业利润同比减少影响，发行人净利润同比下降964.66%，致使总资产报酬率有所下降。整体来看，发行人存在盈利能力持续下滑压力。<br /><br />发行人积极采取措施，坚持高质量发展，注重经营提质，狠抓签约回款，加快常规销量，清理滞重存量，挖潜留存容量。同时主动压缩债务规模，降低杠杆率和外部融资比例，有息负债余额逐年下降后保持稳定，其中光明集团和兄弟单位委托贷款偿债压力较小。发行人盈利能力下滑压力不会对偿债能力产生重大不利影响，具备偿还本次债务本息的能力。<br /><br />3、经营效率指标分析<br /><br />图表6-52： 近三年发行人主要经营效率指标<br /><br />单位：次/年<br /><br />指标 	2024年末 	2023年末 	2022年末 	<br /><br />应收账款周转率 	2.63 	4.42 	11.59 	<br /><br />存货周转率 	0.12 	0.17 	0.29 	<br /><br />总资产周转率 	0.09 	0.13 	0.23 	<br /><br />近三年，发行人应收账款周转率分别为11.59次/年、4.42次/年和2.63次/年，呈持续下降趋势。近两年发行人应收账款周转率均较上一年度有较大幅度下降，主要系应收政府房款增加所致。<br /><br />近三年，发行人存货周转率分别为0.29次/年、0.17次/年和0.12次/年，呈持续下降趋势。近两年发行人存货周转率均较上一年度有较大幅度下降，主要系受市场影响，销售不及预期所致。<br /><br />近三年，发行人总资产周转率分别为0.23次/年、0.13次/年和0.09次/年，呈持续下降趋势。近两年发行人总资产周转率均较上一年度有较大幅度下降，主要系受市场影响，销售不及预期所致。<br /><br />发行人将进一步加快理性收缩非战略重点区域，逐步清理退出低效率、非深耕区域，进一步优化投资结构和区域布局。持续发挥公司在建设开发、产品品质、存量资产去化、资产运营等方面的业务优化，提高经营效率。<br /><br />三、发行人有息债务情况<br /><br />（一）有息债务余额的期限结构<br /><br />截至2024年末，发行人有息债务总额为3,271,659.86万元。其中短期借款27,825.03万元，占有息债务总额比重为0.85%；一年内到期的长期借款253,847.85万元，占有息债务总额比重为5.66%；一年内到期的应付债券132,569.38万元，占有息债务总额比重为6.15%；长期借款2,197,417.60万元，占有息债务总额比重为67.17%；应付债券660,000.00万元，占有息债务总额比重为20.17%。<br /><br />图表6-53： 截至2024年末发行人有息债务期限结构情况表<br /><br />单位：万元、%<br /><br />项目 	2024年末 	<br /><br />金额 	占比 	<br /><br />短期借款 	27,825.03 	0.85 	<br /><br />一年内到期的长期借款 	253,847.85 	5.66 	<br /><br />一年内到期的应付债券 	132,569.38 	6.15 	<br /><br />长期借款 	2,197,417.60 	67.17 	<br /><br />应付债券 	660,000.00 	20.17 	<br /><br />合计 	3,271,659.86 	100.00 	<br /><br />截至2024年末，发行人有息债务包括银行借款、债券融资和非传统融资，其中非传统融资包括非银行金融机构贷款和委托贷款。截至2024年末，发行人银行借款余额为860,356.84万元，占有息债务总额比重为26.30%；债券融资余额为 792,569.38万元，占有息债务总额比重为 24.23%；非传统融资余额为1,618,733.63万元，占有息债务总额比重为49.48%。发行人融资渠道分布较为均衡，未发生过度依赖单一融资渠道的风险，融资渠道的结构未发生重大不利变化。<br /><br />图表6-54： 截至2024年末发行人有息债务结构表<br /><br />单位：万元、%<br /><br />项目 	2024年末 	<br /><br />金额 	占比 	<br /><br />银行借款 	860,356.84 	26.30 	<br /><br />债券融资 	792,569.38 	24.23 	<br /><br />非传统融资 	1,618,733.63 	49.48 	<br /><br />合计 	3,271,659.86 	100.00 	<br /><br />（二）有息债务余额的担保情况<br /><br />截至2024年末，发行人抵押借款余额为149,760.60万元，占有息债务总额比重为4.58%；保证借款余额为749,381.15万元，占有息债务总额比重为22.91%；信用借款余额为797,473.69万元，占有息债务总额比重为24.38%；保证加抵押借款余额为605,203.42万元，占有息债务总额比重为18.50%；委托加信用借款余额为969,840.99万元，占有息债务总额比重为29.64%。<br /><br />图表6-55： 截至2024年末发行人有息债务余额担保情况<br /><br />单位：万元、%<br /><br />项目 	2024年末 	<br /><br />金额 	占比 	<br /><br />抵押借款 	149,760.60 	4.58 	<br /><br />保证借款 	749,381.15 	22.91 	<br /><br />信用借款 	797,473.69 	24.38 	<br /><br />保证+抵押借款 	605,203.42 	18.50 	<br /><br />委托+信用借款 	969,840.99 	29.64 	<br /><br />合计 	3,271,659.86 	100.00 	<br /><br />（三）截至2024年末主要银行借款情况<br /><br />图表6-56： 截至2024年末主要银行借款情况<br /><br />单位：万元、%<br /><br />单位名称 	贷款银行 	本金余额 	利率 	起始日 	到期日 	担保形式 	<br /><br />上海农工商建设发展有限公司 	交通银行 	3,000.00 	3.4000 	2024-07-18 	2025-07-18 	保证 	<br /><br />上海农工商建设发展有限公司 	中国银行 	2,000.00 	3.2000 	2024-09-25 	2025-09-25 	保证 	<br /><br />上海农工商建设发展有限公司 	交通银行 	2,000.00 	3.4000 	2024-06-27 	2025-06-27 	保证 	<br /><br />上海农工商建设发展有限公司 	厦门国际银行 	3,000.00 	3.1000 	2024-12-19 	2025-12-19 	保证 	<br /><br />上海农工商建设发展有限公司 	中国银行 	3,000.00 	3.4500 	2024-06-24 	2025-06-24 	保证 	<br /><br />上海农工商建设发展有限公司 	上海农商银行 	6,000.00 	3.1000 	2024-12-18 	2025-12-12 	保证 	<br /><br />上海农工商建设发展有限公司 	北京银行 	2,000.00 	3.4500 	2024-07-30 	2025-07-29 	保证 	<br /><br />上海农工商建筑材料有限公司 	上海农商银行 	800.00 	2.9000 	2024-12-26 	2025-12-25 	保证 	<br /><br />上海民众装饰设计工程有限公司 	上海农商银行 	2,000.00 	3.1000 	2024-12-13 	2025-12-11 	抵押加保证 	<br /><br />上海民众装饰设计工程有限公司 	上海农商银行 	2,000.00 	3.2000 	2024-01-04 	2025-01-03 	抵押 	<br /><br />上海民众装饰设计工程有限公司 	上海农商银行 	2,000.00 	3.2000 	2024-01-11 	2025-01-10 	保证 	<br /><br />上海汇旭置业有限公司 	兴业银行 	25.00 	3.6000 	2023-01-03 	2026-01-02 	抵押加保证 	<br /><br />上海汇旭置业有限公司 	兴业银行 	25.00 	3.6000 	2023-01-03 	2026-07-02 	抵押加保证 	<br /><br />上海汇旭置业有限公司 	兴业银行 	25.00 	3.6000 	2023-01-03 	2027-01-02 	抵押加保证 	<br /><br />上海汇旭置业有限公司 	兴业银行 	50.00 	3.6000 	2023-01-03 	2027-07-02 	抵押加保证 	<br /><br />上海汇旭置业有限公司 	兴业银行 	50.00 	3.6000 	2023-01-03 	2028-01-02 	抵押加保证 	<br /><br />上海汇旭置业有限公司 	兴业银行 	50.00 	3.6000 	2023-01-03 	2028-07-02 	抵押加保证 	<br /><br />上海汇旭置业有限公司 	兴业银行 	50.00 	3.6000 	2023-01-03 	2029-01-02 	抵押加保证 	<br /><br />上海汇旭置业有限公司 	兴业银行 	50.00 	3.6000 	2023-01-03 	2029-07-02 	抵押加保证 	<br /><br />上海汇旭置业有限公司 	兴业银行 	50.00 	3.6000 	2023-01-03 	2030-01-02 	抵押加保证 	<br /><br />上海汇旭置业有限公司 	兴业银行 	100.00 	3.6000 	2023-01-03 	2030-07-02 	抵押加保证 	<br /><br />上海汇旭置业有限公司 	兴业银行 	100.00 	3.6000 	2023-01-03 	2031-01-02 	抵押加保证 	<br /><br />上海汇旭置业有限公司 	兴业银行 	100.00 	3.6000 	2023-01-03 	2031-07-02 	抵押加保证 	<br /><br />上海汇旭置业有限公司 	兴业银行 	100.00 	3.6000 	2023-01-03 	2032-01-02 	抵押加保证 	<br /><br />上海汇旭置业有限公司 	兴业银行 	100.00 	3.6000 	2023-01-03 	2032-07-02 	抵押加保证 	<br /><br />上海汇旭置业有限公司 	兴业银行 	100.00 	3.6000 	2023-01-03 	2033-01-02 	抵押加保证 	<br /><br />上海汇旭置业有限公司 	兴业银行 	150.00 	3.6000 	2023-01-03 	2033-07-02 	抵押加保证 	<br /><br />上海汇旭置业有限公司 	兴业银行 	150.00 	3.6000 	2023-01-03 	2034-01-02 	抵押加保证 	<br /><br />上海汇旭置业有限公司 	兴业银行 	150.00 	3.6000 	2023-01-03 	2034-07-02 	抵押加保证 	<br /><br />上海汇旭置业有限公司 	兴业银行 	150.00 	3.6000 	2023-01-03 	2035-01-02 	抵押加保证 	<br /><br />上海汇旭置业有限公司 	兴业银行 	150.00 	3.6000 	2023-01-03 	2035-07-02 	抵押加保证 	<br /><br />上海汇旭置业有限公司 	兴业银行 	150.00 	3.6000 	2023-01-03 	2036-01-02 	抵押加保证 	<br /><br />上海汇旭置业有限公司 	兴业银行 	200.00 	3.6000 	2023-01-03 	2036-07-02 	抵押加保证 	<br /><br />上海汇旭置业有限公司 	兴业银行 	200.00 	3.6000 	2023-01-03 	2037-01-02 	抵押加保证 	<br /><br />上海汇旭置业有限公司 	兴业银行 	200.00 	3.6000 	2023-01-03 	2037-07-02 	抵押加保证 	<br /><br />上海汇旭置业有限公司 	兴业银行 	200.00 	3.6000 	2023-01-03 	2038-01-02 	抵押加保证 	<br /><br />上海汇旭置业有限公司 	兴业银行 	200.00 	3.6000 	2023-01-03 	2038-07-02 	抵押加保证 	<br /><br />上海汇旭置业有限公司 	兴业银行 	200.00 	3.6000 	2023-01-03 	2039-01-02 	抵押加保证 	<br /><br />上海汇旭置业有限公司 	兴业银行 	250.00 	3.6000 	2023-01-03 	2039-07-02 	抵押加保证 	<br /><br />上海汇旭置业有限公司 	兴业银行 	250.00 	3.6000 	2023-01-03 	2040-01-02 	抵押加保证 	<br /><br />上海汇旭置业有限公司 	兴业银行 	250.00 	3.6000 	2023-01-03 	2040-07-02 	抵押加保证 	<br /><br />上海汇旭置业有限公司 	兴业银行 	250.00 	3.6000 	2023-01-03 	2041-01-02 	抵押加保证 	<br /><br />上海汇旭置业有限公司 	兴业银行 	250.00 	3.6000 	2023-01-03 	2041-07-02 	抵押加保证 	<br /><br />上海汇旭置业有限公司 	兴业银行 	250.00 	3.6000 	2023-01-03 	2042-01-02 	抵押加保证 	<br /><br />上海汇旭置业有限公司 	兴业银行 	300.00 	3.6000 	2023-01-03 	2042-07-02 	抵押加保证 	<br /><br />上海汇旭置业有限公司 	兴业银行 	300.00 	3.6000 	2023-01-03 	2043-01-02 	抵押加保证 	<br /><br />上海汇旭置业有限公司 	兴业银行 	300.00 	3.6000 	2023-01-03 	2043-07-02 	抵押加保证 	<br /><br />上海汇旭置业有限公司 	兴业银行 	300.00 	3.6000 	2023-01-03 	2044-01-02 	抵押加保证 	<br /><br />上海汇旭置业有限公司 	兴业银行 	300.00 	3.6000 	2023-01-03 	2044-07-02 	抵押加保证 	<br /><br />上海汇旭置业有限公司 	兴业银行 	300.00 	3.6000 	2023-01-03 	2045-01-02 	抵押加保证 	<br /><br />上海汇旭置业有限公司 	兴业银行 	300.00 	3.6000 	2023-01-03 	2045-07-02 	抵押加保证 	<br /><br />上海汇旭置业有限公司 	兴业银行 	300.00 	3.6000 	2023-01-03 	2046-01-02 	抵押加保证 	<br /><br />上海汇旭置业有限公司 	兴业银行 	300.00 	3.6000 	2023-01-03 	2046-07-02 	抵押加保证 	<br /><br />上海汇旭置业有限公司 	兴业银行 	300.00 	3.6000 	2023-01-03 	2047-01-02 	抵押加保证 	<br /><br />上海汇旭置业有限公司 	兴业银行 	300.00 	3.6000 	2023-01-03 	2047-07-02 	抵押加保证 	<br /><br />上海汇旭置业有限公司 	兴业银行 	300.00 	3.6000 	2023-01-03 	2048-01-02 	抵押加保证 	<br /><br />上海汇旭置业有限公司 	兴业银行 	300.00 	3.6000 	2023-01-03 	2048-07-02 	抵押加保证 	<br /><br />上海汇旭置业有限公司 	兴业银行 	300.00 	3.6000 	2023-01-03 	2049-01-02 	抵押加保证 	<br /><br />上海汇旭置业有限公司 	兴业银行 	300.00 	3.6000 	2023-01-03 	2049-07-02 	抵押加保证 	<br /><br />上海汇旭置业有限公司 	兴业银行 	300.00 	3.6000 	2023-01-03 	2050-01-02 	抵押加保证 	<br /><br />上海汇旭置业有限公司 	兴业银行 	300.00 	3.6000 	2023-01-03 	2050-07-02 	抵押加保证 	<br /><br />上海汇旭置业有限公司 	兴业银行 	300.00 	3.6000 	2023-01-03 	2051-01-02 	抵押加保证 	<br /><br />上海汇旭置业有限公司 	兴业银行 	350.00 	3.6000 	2023-01-03 	2051-07-02 	抵押加保证 	<br /><br />上海汇旭置业有限公司 	兴业银行 	350.00 	3.6000 	2023-01-03 	2052-01-02 	抵押加保证 	<br /><br />上海汇旭置业有限公司 	兴业银行 	250.00 	3.6000 	2023-01-03 	2052-07-02 	抵押加保证 	<br /><br />上海汇旭置业有限公司 	兴业银行 	500.00 	3.6000 	2023-11-03 	2052-07-02 	抵押加保证 	<br /><br />上海临皓置业有限公司 	中国农业银行 	10,000.00 	3.5000 	2022-01-11 	2026-06-05 	抵押加保证 	<br /><br />上海临皓置业有限公司 	中国农业银行 	5,021.28 	3.5000 	2022-01-11 	2026-12-05 	抵押加保证 	<br /><br />上海临皓置业有限公司 	中国农业银行 	4,978.72 	3.5000 	2022-02-15 	2026-12-05 	抵押加保证 	<br /><br />上海临皓置业有限公司 	中国农业银行 	181.28 	3.5000 	2022-02-15 	2027-01-05 	抵押加保证 	<br /><br />上海临皓置业有限公司 	中国建设银行 	12,516.90 	3.5000 	2022-01-14 	2027-01-05 	抵押加保证 	<br /><br />上海临皓置业有限公司 	中国建设银行 	4,300.00 	3.5000 	2022-02-15 	2027-01-05 	抵押加保证 	<br /><br />上海临皓置业有限公司 	上海农商银行 	3,755.07 	3.5000 	2022-01-13 	2027-01-05 	抵押加保证 	<br /><br />上海临皓置业有限公司 	上海农商银行 	1,289.00 	3.5000 	2022-02-15 	2027-01-05 	抵押加保证 	<br /><br />上海临皓置业有限公司 	中国农业银行 	10,324.00 	3.5000 	2022-12-09 	2027-01-05 	抵押加保证 	<br /><br />上海临皓置业有限公司 	上海农商银行 	2,581.00 	3.5000 	2022-12-09 	2027-01-05 	抵押加保证 	<br /><br />上海临皓置业有限公司 	中国建设银行 	8,604.00 	3.5000 	2022-12-09 	2027-01-05 	抵押加保证 	<br /><br />上海临皓置业有限公司 	中国农业银行 	4,966.80 	3.5000 	2023-01-06 	2027-01-05 	抵押加保证 	<br /><br />上海临皓置业有限公司 	上海农商银行 	1,240.80 	3.5000 	2023-01-06 	2027-01-05 	抵押加保证 	<br /><br />上海临皓置业有限公司 	中国建设银行 	4,137.60 	3.5000 	2023-01-06 	2027-01-05 	抵押加保证 	<br /><br />上海临皓置业有限公司 	中国农业银行 	5,295.00 	3.5000 	2023-03-20 	2027-01-05 	抵押加保证 	<br /><br />上海临皓置业有限公司 	上海农商银行 	1,319.00 	3.5000 	2023-03-21 	2027-01-05 	抵押加保证 	<br /><br />上海临皓置业有限公司 	中国农业银行 	4,965.60 	3.5000 	2023-05-12 	2027-01-05 	抵押加保证 	<br /><br />上海临皓置业有限公司 	中国建设银行 	5,793.60 	3.5000 	2023-05-12 	2027-01-05 	抵押加保证 	<br /><br />上海临皓置业有限公司 	上海农商银行 	1,240.80 	3.5000 	2023-05-12 	2027-01-05 	抵押加保证 	<br /><br />上海临皓置业有限公司 	中国农业银行 	10,759.20 	3.5000 	2023-08-08 	2027-01-05 	抵押加保证 	<br /><br />上海临皓置业有限公司 	上海农商银行 	1,240.80 	3.5000 	2023-08-08 	2027-01-05 	抵押加保证 	<br /><br />上海临皓置业有限公司 	中国建设银行 	10,759.20 	3.5000 	2023-09-22 	2027-01-05 	抵押加保证 	<br /><br />上海临皓置业有限公司 	上海农商银行 	1,240.80 	3.5000 	2023-09-22 	2027-01-05 	抵押加保证 	<br /><br />上海临皓置业有限公司 	中国建设银行 	11,653.00 	3.5000 	2024-01-04 	2027-01-05 	抵押加保证 	<br /><br />上海临皓置业有限公司 	上海农商银行 	3,423.00 	3.5000 	2024-01-04 	2027-01-05 	抵押加保证 	<br /><br />上海临皓置业有限公司 	中国农业银行 	12,826.00 	3.5000 	2024-01-01 	2027-01-05 	抵押加保证 	<br /><br />上海临皓置业有限公司 	中国建设银行 	248.00 	3.5000 	2024-01-19 	2027-01-05 	抵押加保证 	<br /><br />上海临皓置业有限公司 	中国农业银行 	1,409.88 	3.5000 	2024-02-02 	2027-01-06 	抵押加保证 	<br /><br />上海临皓置业有限公司 	中国农业银行 	5,000.00 	3.5000 	2024-02-02 	2027-01-06 	抵押加保证 	<br /><br />上海临皓置业有限公司 	中国建设银行 	106.48 	3.5000 	2024-02-02 	2025-01-03 	抵押加保证 	<br /><br />上海临皓置业有限公司 	中国农业银行 	900.00 	3.5000 	2024-03-20 	2027-01-06 	抵押加保证 	<br /><br />上海临皓置业有限公司 	中国建设银行 	500.00 	3.5000 	2024-04-17 	2025-01-03 	抵押加保证 	<br /><br />上海临皓置业有限公司 	中国农业银行 	3,913.23 	3.5000 	2024-05-11 	2027-01-05 	抵押加保证 	<br /><br />上海临皓置业有限公司 	中国建设银行 	1,360.00 	3.5000 	2024-06-05 	2025-01-03 	抵押加保证 	<br /><br />上海临皓置业有限公司 	中国建设银行 	5,160.00 	3.5000 	2024-06-24 	2027-01-05 	抵押加保证 	<br /><br />上海临皓置业有限公司 	上海农商银行 	1,260.00 	3.5000 	2024-06-24 	2027-01-05 	抵押加保证 	<br /><br />上海临皓置业有限公司 	中国建设银行 	1,922.00 	3.5000 	2024-06-28 	2027-01-05 	抵押加保证 	<br /><br />上海临皓置业有限公司 	上海农商银行 	930.81 	3.5000 	2024-06-28 	2027-01-05 	抵押加保证 	<br /><br />上海临皓置业有限公司 	中国农业银行 	500.00 	3.5000 	2024-07-18 	2027-01-05 	抵押加保证 	<br /><br />上海临皓置业有限公司 	中国农业银行 	1,563.00 	3.5000 	2024-07-19 	2027-01-06 	抵押加保证 	<br /><br />上海临皓置业有限公司 	中国建设银行 	87.48 	3.5000 	2024-06-05 	2025-03-31 	抵押加保证 	<br /><br />上海临皓置业有限公司 	中国建设银行 	2,133.52 	3.5000 	2024-08-16 	2025-01-03 	抵押加保证 	<br /><br />上海临皓置业有限公司 	中国农业银行 	1,440.00 	3.5000 	2024-09-03 	2027-01-06 	抵押加保证 	<br /><br />上海临皓置业有限公司 	中国农业银行 	1,952.00 	3.5000 	2024-09-20 	2027-01-05 	抵押加保证 	<br /><br />上海临皓置业有限公司 	中国农业银行 	500.00 	3.5000 	2024-11-15 	2027-01-05 	抵押加保证 	<br /><br />上海临皓置业有限公司 	中国农业银行 	5,500.00 	3.5000 	2024-11-15 	2027-01-05 	抵押加保证 	<br /><br />上海临皓置业有限公司 	中国建设银行 	4,500.00 	3.5000 	2024-11-15 	2027-01-05 	抵押加保证 	<br /><br />上海临皓置业有限公司 	中国农业银行 	2,478.00 	3.5000 	2024-12-20 	2027-01-05 	抵押加保证 	<br /><br />光明房地产集团上海汇兆置业有限公司 	中国农业银行 	1,644.00 	3.1500 	2021-12-03 	2026-11-09 	抵押加保证 	<br /><br />光明房地产集团上海汇兆置业有限公司 	中国农业银行 	8,680.00 	3.1500 	2021-12-17 	2026-11-09 	抵押加保证 	<br /><br />光明房地产集团上海汇兆置业有限公司 	中国农业银行 	2,160.00 	3.1500 	2022-09-29 	2026-11-09 	抵押加保证 	<br /><br />光明房地产集团上海汇兆置业有限公司 	中国农业银行 	725.00 	3.1500 	2022-10-26 	2026-11-09 	抵押加保证 	<br /><br />光明房地产集团上海汇兆置业有限公司 	中国农业银行 	2,437.50 	3.1500 	2023-01-10 	2026-11-09 	抵押加保证 	<br /><br />光明房地产集团上海汇兆置业有限公司 	中国农业银行 	8,646.00 	2.6500 	2023-11-24 	2028-04-19 	抵押加保证 	<br /><br />光明房地产集团上海汇兆置业有限公司 	中国农业银行 	100.00 	2.6500 	2023-11-24 	2026-04-15 	抵押加保证 	<br /><br />光明房地产集团上海汇兆置业有限公司 	中国农业银行 	200.00 	2.6500 	2023-11-24 	2026-10-15 	抵押加保证 	<br /><br />光明房地产集团上海汇兆置业有限公司 	中国农业银行 	200.00 	2.6500 	2023-11-24 	2027-04-15 	抵押加保证 	<br /><br />光明房地产集团上海汇兆置业有 	中国农业银行 	200.00 	2.6500 	2023-11-24 	2027-10-15 	抵押加保证 	<br /><br />限公司 							<br /><br />光明房地产集团上海汇兆置业有限公司 	中国农业银行 	4,048.00 	2.6500 	2023-11-24 	2028-04-19 	抵押加保证 	<br /><br />光明房地产集团上海汇兆置业有限公司 	中国农业银行 	3,000.00 	3.1500 	2024-01-01 	2026-11-09 	抵押加保证 	<br /><br />光明房地产集团上海汇兆置业有限公司 	中国农业银行 	10,000.00 	3.0000 	2024-06-20 	2028-04-19 	抵押加保证 	<br /><br />光明房地产集团上海汇兆置业有限公司 	中国农业银行 	4,252.60 	3.1500 	2024-06-04 	2026-11-09 	抵押加保证 	<br /><br />光明房地产集团上海汇晟置业有限公司 	中国农业银行 	7.64 	3.5000 	2023-03-09 	2026-02-13 	抵押加保证 	<br /><br />光明房地产集团上海汇晟置业有限公司 	中国农业银行 	11,800.00 	3.5000 	2023-03-10 	2026-02-13 	抵押加保证 	<br /><br />光明房地产集团上海汇晟置业有限公司 	中国农业银行 	287.00 	3.5000 	2023-06-16 	2026-02-13 	抵押加保证 	<br /><br />光明房地产集团上海汇晟置业有限公司 	中国农业银行 	290.00 	3.5000 	2023-09-18 	2026-02-13 	抵押加保证 	<br /><br />光明房地产集团上海汇晟置业有限公司 	中国农业银行 	290.00 	3.5000 	2023-12-19 	2026-02-13 	抵押加保证 	<br /><br />光明房地产集团上海汇晟置业有限公司 	中国农业银行 	1,000.00 	3.5000 	2024-01-03 	2026-02-13 	抵押加保证 	<br /><br />光明房地产集团上海汇晟置业有限公司 	中国农业银行 	1,066.30 	3.5000 	2024-02-02 	2026-02-13 	抵押加保证 	<br /><br />上海农工商旺都物业管理有限公司 	北京银行 	200.00 	3.3500 	2024-09-11 	2026-06-21 	保证 	<br /><br />上海农工商旺都物业管理有限公司 	北京银行 	200.00 	3.3500 	2024-09-11 	2026-12-21 	保证 	<br /><br />上海农工商旺都物业管理有限公司 	北京银行 	200.00 	3.3500 	2024-09-11 	2027-06-21 	保证 	<br /><br />上海农工商旺都物业管理有限公司 	北京银行 	800.00 	3.3500 	2024-09-11 	2027-09-11 	保证 	<br /><br />上海农工商旺都物业管理有限公司 	北京银行 	120.00 	3.3500 	2024-10-10 	2026-06-21 	保证 	<br /><br />上海农工商旺都物业管理有限公司 	北京银行 	120.00 	3.3500 	2024-10-10 	2026-12-21 	保证 	<br /><br />上海农工商旺都物业管理有限公司 	北京银行 	120.00 	3.3500 	2024-10-10 	2027-06-21 	保证 	<br /><br />上海农工商旺都物业管理有限公司 	北京银行 	480.00 	3.3500 	2024-10-10 	2027-10-10 	保证 	<br /><br />上海农工商旺都物业管理有限公司 	北京银行 	100.00 	3.1000 	2024-11-07 	2026-06-21 	保证 	<br /><br />上海农工商旺都物业管理有限公 	北京银行 	100.00 	3.1000 	2024-11-07 	2026-12-21 	保证 	<br /><br />司 							<br /><br />上海农工商旺都物业管理有限公司 	北京银行 	100.00 	3.1000 	2024-11-07 	2027-06-21 	保证 	<br /><br />上海农工商旺都物业管理有限公司 	北京银行 	400.00 	3.1000 	2024-11-07 	2027-11-07 	保证 	<br /><br />上海农工商建设发展有限公司 	北京银行 	12,870.00 	4.0000 	2023-05-26 	2026-05-26 	保证 	<br /><br />上海农工商建设发展有限公司 	北京银行 	4,900.00 	4.0000 	2023-08-28 	2026-08-28 	保证 	<br /><br />郑州星樽置业有限公司 	中国银行 	1,741.25 	3.9000 	2024-02-07 	2026-01-31 	保证 	<br /><br />郑州星樽置业有限公司 	中国银行 	8,706.25 	3.9000 	2024-02-07 	2026-07-31 	保证 	<br /><br />郑州星樽置业有限公司 	中国银行 	8,706.25 	3.9000 	2024-02-07 	2027-01-31 	保证 	<br /><br />郑州星樽置业有限公司 	中国银行 	10,447.50 	3.9000 	2024-02-07 	2027-07-31 	保证 	<br /><br />郑州星樽置业有限公司 	中国银行 	10,447.50 	3.9000 	2024-02-07 	2028-01-31 	保证 	<br /><br />郑州星樽置业有限公司 	中国银行 	13,930.00 	3.9000 	2024-02-07 	2028-07-31 	保证 	<br /><br />郑州星樽置业有限公司 	中国银行 	13,930.00 	3.9000 	2024-02-07 	2029-01-31 	保证 	<br /><br />郑州星樽置业有限公司 	中国银行 	17,412.50 	3.9000 	2024-02-07 	2029-07-31 	保证 	<br /><br />郑州星樽置业有限公司 	中国银行 	17,412.50 	3.9000 	2024-02-07 	2030-01-31 	保证 	<br /><br />郑州星樽置业有限公司 	中国银行 	8,706.25 	3.9000 	2024-02-07 	2030-07-31 	保证 	<br /><br />郑州星樽置业有限公司 	中国银行 	8,706.25 	3.9000 	2024-02-07 	2031-01-31 	保证 	<br /><br />郑州星樽置业有限公司 	中国银行 	8,532.13 	3.9000 	2024-02-07 	2031-07-31 	保证 	<br /><br />郑州星樽置业有限公司 	中国银行 	8,232.13 	3.9000 	2024-02-07 	2032-01-31 	保证 	<br /><br />农工商房地产集团湖北置业投资有限公司 	中国建设银行 	500.00 	3.1500 	2023-03-28 	2026/05/21 	抵押加保证 	<br /><br />农工商房地产集团湖北置业投资有限公司 	中国建设银行 	500.00 	3.1500 	2023-03-28 	2026/10/21 	抵押加保证 	<br /><br />农工商房地产集团湖北置业投资有限公司 	中国建设银行 	750.00 	3.1500 	2023-03-28 	2027/05/21 	抵押加保证 	<br /><br />农工商房地产集团湖北置业投资有限公司 	中国建设银行 	750.00 	3.1500 	2023-03-28 	2027/10/21 	抵押加保证 	<br /><br />农工商房地产集团湖北置业投资有限公司 	中国建设银行 	750.00 	3.1500 	2023-03-28 	2028/05/21 	抵押加保证 	<br /><br />农工商房地产集团湖北置业投资有限公司 	中国建设银行 	750.00 	3.1500 	2023-03-28 	2028/10/21 	抵押加保证 	<br /><br />农工商房地产集团湖北置业投资有限公司 	中国建设银行 	1,250.00 	3.1500 	2023-03-28 	2029/05/21 	抵押加保证 	<br /><br />农工商房地产集团湖北置业投资有限公司 	中国建设银行 	1,250.00 	3.1500 	2023-03-28 	2029/10/21 	抵押加保证 	<br /><br />农工商房地产集团湖北置业投资有限公司 	中国建设银行 	1,250.00 	3.1500 	2023-03-28 	2030/05/21 	抵押加保证 	<br /><br />农工商房地产集团湖北置业投资有限公司 	中国建设银行 	1,250.00 	3.1500 	2023-03-28 	2030/10/21 	抵押加保证 	<br /><br />农工商房地产集团湖北置业投资 	中国建设银行 	2,250.00 	3.1500 	2023-03-28 	2031/05/21 	抵押加保证 	<br /><br />有限公司 							<br /><br />农工商房地产集团湖北置业投资有限公司 	中国建设银行 	2,250.00 	3.1500 	2023-03-28 	2031/10/21 	抵押加保证 	<br /><br />农工商房地产集团湖北置业投资有限公司 	中国建设银行 	2,250.00 	3.1500 	2023-03-28 	2032/05/21 	抵押加保证 	<br /><br />农工商房地产集团湖北置业投资有限公司 	中国建设银行 	2,200.00 	3.1500 	2023-03-28 	2032/10/21 	抵押加保证 	<br /><br />农工商房地产集团湖北置业投资有限公司 	中国建设银行 	50.00 	3.1500 	2023-03-28 	2033-02-16 	抵押加保证 	<br /><br />上海农工商房地产置业有限公司 	渤海银行 	795.00 	4.8000 	2024-07-19 	2026-12-21 	抵押加保证 	<br /><br />上海农工商房地产置业有限公司 	渤海银行 	1,325.00 	4.8000 	2024-07-19 	2027-12-21 	抵押加保证 	<br /><br />上海农工商房地产置业有限公司 	渤海银行 	1,325.00 	4.8000 	2024-07-19 	2028-12-21 	抵押加保证 	<br /><br />上海农工商房地产置业有限公司 	渤海银行 	2,650.00 	4.8000 	2024-07-19 	2029-12-21 	抵押加保证 	<br /><br />上海农工商房地产置业有限公司 	渤海银行 	2,650.00 	4.8000 	2024-07-19 	2030-12-21 	抵押加保证 	<br /><br />上海农工商房地产置业有限公司 	渤海银行 	3,710.00 	4.8000 	2024-07-19 	2031-12-21 	抵押加保证 	<br /><br />上海农工商房地产置业有限公司 	渤海银行 	3,710.00 	4.8000 	2024-07-19 	2032-12-21 	抵押加保证 	<br /><br />上海农工商房地产置业有限公司 	渤海银行 	4,770.00 	4.8000 	2024-07-19 	2033-12-21 	抵押加保证 	<br /><br />上海农工商房地产置业有限公司 	渤海银行 	4,770.00 	4.8000 	2024-07-19 	2034-12-21 	抵押加保证 	<br /><br />上海农工商房地产置业有限公司 	渤海银行 	5,830.00 	4.8000 	2024-07-19 	2035-12-21 	抵押加保证 	<br /><br />上海农工商房地产置业有限公司 	渤海银行 	5,830.00 	4.8000 	2024-07-19 	2036-12-21 	抵押加保证 	<br /><br />上海农工商房地产置业有限公司 	渤海银行 	5,830.00 	4.8000 	2024-07-19 	2037-12-21 	抵押加保证 	<br /><br />上海农工商房地产置业有限公司 	渤海银行 	4,505.00 	4.8000 	2024-07-19 	2038-12-21 	抵押加保证 	<br /><br />上海农工商房地产置业有限公司 	渤海银行 	4,505.00 	4.8000 	2024-07-19 	2039-07-13 	抵押加保证 	<br /><br />上海汇琪置业有限公司 	上海农商银行 	250.00 	3.9900 	2024-06-28 	2026-06-26 	抵押加保证 	<br /><br />上海汇琪置业有限公司 	上海农商银行 	250.00 	3.9900 	2024-06-28 	2026-12-26 	抵押加保证 	<br /><br />上海汇琪置业有限公司 	上海农商银行 	250.00 	3.9900 	2024-06-28 	2027-06-26 	抵押加保证 	<br /><br />上海汇琪置业有限公司 	上海农商银行 	750.00 	3.9900 	2024-06-28 	2027-12-26 	抵押加保证 	<br /><br />上海汇琪置业有限公司 	上海农商银行 	750.00 	3.9900 	2024-06-28 	2028-06-26 	抵押加保证 	<br /><br />上海汇琪置业有限公司 	上海农商银行 	750.00 	3.9900 	2024-06-28 	2028-12-26 	抵押加保证 	<br /><br />上海汇琪置业有限公司 	上海农商银行 	750.00 	3.9900 	2024-06-28 	2029-06-26 	抵押加保证 	<br /><br />上海汇琪置业有限公司 	上海农商银行 	900.00 	3.9900 	2024-06-28 	2029-12-26 	抵押加保证 	<br /><br />上海汇琪置业有限公司 	上海农商银行 	900.00 	3.9900 	2024-06-28 	2030-06-26 	抵押加保证 	<br /><br />上海汇琪置业有限公司 	上海农商银行 	900.00 	3.9900 	2024-06-28 	2030-12-26 	抵押加保证 	<br /><br />上海汇琪置业有限公司 	上海农商银行 	900.00 	3.9900 	2024-06-28 	2031-06-26 	抵押加保证 	<br /><br />上海汇琪置业有限公司 	上海农商银行 	1,000.00 	3.9900 	2024-06-28 	2031-12-26 	抵押加保证 	<br /><br />上海汇琪置业有限公司 	上海农商银行 	1,000.00 	3.9900 	2024-06-28 	2032-06-26 	抵押加保证 	<br /><br />上海汇琪置业有限公司 	上海农商银行 	1,000.00 	3.9900 	2024-06-28 	2032-12-26 	抵押加保证 	<br /><br />上海汇琪置业有限公司 	上海农商银行 	1,000.00 	3.9900 	2024-06-28 	2033-06-26 	抵押加保证 	<br /><br />上海汇琪置业有限公司 	上海农商银行 	1,000.00 	3.9900 	2024-06-28 	2033-12-26 	抵押加保证 	<br /><br />上海汇琪置业有限公司 	上海农商银行 	1,000.00 	3.9900 	2024-06-28 	2034-06-26 	抵押加保证 	<br /><br />上海汇琪置业有限公司 	上海农商银行 	900.00 	3.9900 	2024-06-28 	2034-12-26 	抵押加保证 	<br /><br />上海汇琪置业有限公司 	上海农商银行 	350.00 	3.9900 	2024-07-02 	2035-06-26 	抵押加保证 	<br /><br />上海汇琪置业有限公司 	上海农商银行 	1,250.00 	3.9900 	2024-07-02 	2035-12-26 	抵押加保证 	<br /><br />上海汇琪置业有限公司 	上海农商银行 	1,250.00 	3.9900 	2024-07-02 	2036-06-26 	抵押加保证 	<br /><br />上海汇琪置业有限公司 	上海农商银行 	650.00 	3.9900 	2024-07-02 	2036-12-26 	抵押加保证 	<br /><br />上海汇琪置业有限公司 	上海农商银行 	600.00 	3.8900 	2024-08-30 	2037-06-26 	抵押加保证 	<br /><br />上海汇琪置业有限公司 	上海农商银行 	2,000.00 	3.8900 	2024-08-30 	2037-12-26 	抵押加保证 	<br /><br />上海汇琪置业有限公司 	上海农商银行 	2,000.00 	3.8900 	2024-08-30 	2038-06-26 	抵押加保证 	<br /><br />上海汇琪置业有限公司 	上海农商银行 	1,435.00 	3.8900 	2024-08-30 	2038-12-26 	抵押加保证 	<br /><br />上海汇琪置业有限公司 	上海农商银行 	500.00 	3.8900 	2024-09-19 	2039-06-26 	抵押加保证 	<br /><br />上海汇琪置业有限公司 	上海农商银行 	129.15 	3.8900 	2024-10-14 	2039-06-26 	抵押加保证 	<br /><br />上海汇琪置业有限公司 	上海农商银行 	521.00 	3.6400 	2024-12-18 	2039-06-26 	抵押加保证 	<br /><br />农工商房地产集团汇慈（上海）置业有限公司 	上海农商银行 	19,967.00 	3.1000 	2024-12-25 	2027-06-05 	抵押加保证 	<br /><br />农工商房地产集团汇慈（上海）置业有限公司 	中国光大银行 	13,278.00 	3.1000 	2024-12-25 	2027-06-05 	抵押加保证 	<br /><br />农工商房地产集团汇慈（上海）置业有限公司 	上海农商银行 	60.00 	3.1000 	2024-12-25 	2026-06-05 	抵押加保证 	<br /><br />农工商房地产集团汇慈（上海）置业有限公司 	中国光大银行 	40.00 	3.1000 	2024-12-25 	2026-06-05 	抵押加保证 	<br /><br />农工商房地产集团汇慈（上海）置业有限公司 	上海农商银行 	60.00 	3.1000 	2024-12-25 	2026-12-05 	抵押加保证 	<br /><br />农工商房地产集团汇慈（上海）置业有限公司 	中国光大银行 	40.00 	3.1000 	2024-12-25 	2026-12-05 	抵押加保证 	<br /><br />上海申宏冷藏储运有限公司 	中国农业银行 	1,250.00 	3.8000 	2024-08-29 	2026-04-25 	抵押加保证 	<br /><br />上海申宏冷藏储运有限公司 	中国农业银行 	1,250.00 	3.8000 	2024-08-29 	2026-10-25 	抵押加保证 	<br /><br />上海申宏冷藏储运有限公司 	中国农业银行 	1,350.00 	3.8000 	2024-08-29 	2027-04-25 	抵押加保证 	<br /><br />上海申宏冷藏储运有限公司 	中国农业银行 	1,350.00 	3.8000 	2024-08-29 	2027-10-25 	抵押加保证 	<br /><br />上海申宏冷藏储运有限公司 	中国农业银行 	1,500.00 	3.8000 	2024-08-29 	2028-04-25 	抵押加保证 	<br /><br />上海申宏冷藏储运有限公司 	中国农业银行 	1,500.00 	3.8000 	2024-08-29 	2028-10-25 	抵押加保证 	<br /><br />上海申宏冷藏储运有限公司 	中国农业银行 	1,700.00 	3.8000 	2024-08-29 	2029-04-25 	抵押加保证 	<br /><br />上海申宏冷藏储运有限公司 	中国农业银行 	1,700.00 	3.8000 	2024-08-29 	2029-10-25 	抵押加保证 	<br /><br />上海申宏冷藏储运有限公司 	中国农业银行 	2,000.00 	3.8000 	2024-08-29 	2030-04-25 	抵押加保证 	<br /><br />上海申宏冷藏储运有限公司 	中国农业银行 	2,000.00 	3.8000 	2024-08-29 	2030-10-25 	抵押加保证 	<br /><br />上海申宏冷藏储运有限公司 	中国农业银行 	2,250.00 	3.8000 	2024-08-29 	2031-04-25 	抵押加保证 	<br /><br />上海申宏冷藏储运有限公司 	中国农业银行 	2,250.00 	3.8000 	2024-08-29 	2031-10-25 	抵押加保证 	<br /><br />上海申宏冷藏储运有限公司 	中国农业银行 	2,500.00 	3.8000 	2024-08-29 	2032-04-25 	抵押加保证 	<br /><br />上海申宏冷藏储运有限公司 	中国农业银行 	2,500.00 	3.8000 	2024-08-29 	2031-10-25 	抵押加保证 	<br /><br />上海申宏冷藏储运有限公司 	中国农业银行 	2,750.00 	3.8000 	2024-08-29 	2032-04-25 	抵押加保证 	<br /><br />上海申宏冷藏储运有限公司 	中国农业银行 	2,750.00 	3.8000 	2024-08-29 	2032-10-25 	抵押加保证 	<br /><br />上海申宏冷藏储运有限公司 	中国农业银行 	2,850.00 	3.8000 	2024-08-29 	2033-04-25 	抵押加保证 	<br /><br />上海申宏冷藏储运有限公司 	中国农业银行 	2,850.00 	3.8000 	2024-08-29 	2033-10-25 	抵押加保证 	<br /><br />上海申宏冷藏储运有限公司 	中国农业银行 	3,050.00 	3.8000 	2024-08-29 	2034-04-25 	抵押加保证 	<br /><br />上海申宏冷藏储运有限公司 	中国农业银行 	3,050.00 	3.8000 	2024-08-29 	2034-10-25 	抵押加保证 	<br /><br />上海申宏冷藏储运有限公司 	中国农业银行 	3,200.00 	3.8000 	2024-08-29 	2035-04-25 	抵押加保证 	<br /><br />上海申宏冷藏储运有限公司 	中国农业银行 	3,200.00 	3.8000 	2024-08-29 	2035-10-25 	抵押加保证 	<br /><br />上海申宏冷藏储运有限公司 	中国农业银行 	3,350.00 	3.8000 	2024-08-29 	2036-04-25 	抵押加保证 	<br /><br />上海申宏冷藏储运有限公司 	中国农业银行 	3,350.00 	3.8000 	2024-08-29 	2036-10-25 	抵押加保证 	<br /><br />上海申宏冷藏储运有限公司 	中国农业银行 	3,500.00 	3.8000 	2024-08-29 	2037-04-25 	抵押加保证 	<br /><br />上海申宏冷藏储运有限公司 	中国农业银行 	3,500.00 	3.8000 	2024-08-29 	2037-10-25 	抵押加保证 	<br /><br />上海申宏冷藏储运有限公司 	中国农业银行 	2,600.00 	3.8000 	2024-08-29 	2038-04-25 	抵押加保证 	<br /><br />上海申宏冷藏储运有限公司 	中国农业银行 	2,600.00 	3.8000 	2024-08-29 	2039-08-29 	抵押加保证 	<br /><br />上海临皓置业有限公司 	中国农业银行 	4,137.93 	3.5000 	2022-01-11 	2025-12-05 	抵押加保证 	<br /><br />上海临皓置业有限公司 	中国建设银行 	3,448.28 	3.5000 	2022-01-11 	2025-12-05 	抵押加保证 	<br /><br />上海临皓置业有限公司 	上海农商银行 	1,034.48 	3.5000 	2022-01-11 	2025-12-05 	抵押加保证 	<br /><br />上海临皓置业有限公司 	中国农业银行 	4,137.93 	3.5000 	2022-01-11 	2025-12-05 	抵押加保证 	<br /><br />上海临皓置业有限公司 	中国建设银行 	3,448.28 	3.5000 	2022-01-11 	2025-12-05 	抵押加保证 	<br /><br />上海临皓置业有限公司 	上海农商银行 	1,034.48 	3.5000 	2022-01-11 	2025-12-05 	抵押加保证 	<br /><br />农工商房地产集团汇慈（上海）置业有限公司 	上海农商银行 	60.00 	3.1000 	2024-12-25 	2025-12-05 	抵押加保证 	<br /><br />农工商房地产集团汇慈（上海）置业有限公司 	中国光大银行 	40.00 	3.1000 	2024-12-25 	2025-12-05 	抵押加保证 	<br /><br />光明房地产集团上海汇晟置业有限公司 	中国农业银行 	5,000.00 	3.5000 	2023-03-10 	2025-02-14 	抵押加保证 	<br /><br />光明房地产集团上海汇晟置业有限公司 	中国农业银行 	10,000.00 	3.5000 	2023-03-10 	2025-08-14 	抵押加保证 	<br /><br />上海农工商建设发展有限公司 	北京银行 	20.00 	4.0000 	2023-05-26 	2025-03-20 	保证 	<br /><br />上海农工商建设发展有限公司 	北京银行 	20.00 	4.0000 	2023-08-28 	2025-06-20 	保证 	<br /><br />上海农工商建设发展有限公司 	北京银行 	30.00 	4.0000 	2023-05-26 	2025-09-20 	保证 	<br /><br />上海农工商建设发展有限公司 	北京银行 	20.00 	4.0000 	2023-08-28 	2025-12-20 	保证 	<br /><br />农工商房地产集团申阳（上海）置业有限公司 	中国农业银行 	4,764.00 	4.1000 	2021-01-06 	2025-02-28 	抵押 	<br /><br />农工商房地产集团申阳（上海）置业有限公司 	中国农业银行 	6,500.00 	4.1000 	2019-08-21 	2025-02-28 	抵押 	<br /><br />农工商房地产集团申阳（上海）置业有限公司 	中国农业银行 	1,600.00 	4.1000 	2020-03-17 	2025-02-28 	抵押 	<br /><br />农工商房地产集团申阳（上海）置业有限公司 	中国农业银行 	3,200.00 	4.1000 	2020-11-27 	2025-02-28 	抵押 	<br /><br />农工商房地产集团申阳（上海）置业有限公司 	中国农业银行 	11,040.00 	4.1000 	2021-01-01 	2025-02-28 	抵押 	<br /><br />农工商房地产集团申阳（上海）置业有限公司 	中国农业银行 	340.00 	4.1000 	2021-02-01 	2025-02-28 	抵押 	<br /><br />农工商房地产集团申阳（上海）置业有限公司 	中国农业银行 	1,800.00 	4.1000 	2021-03-17 	2025-02-28 	抵押 	<br /><br />农工商房地产集团申阳（上海）置业有限公司 	中国农业银行 	3,600.00 	4.1000 	2021-06-21 	2025-02-28 	抵押 	<br /><br />农工商房地产集团申阳（上海）置业有限公司 	中国农业银行 	1,920.00 	4.1000 	2021-09-16 	2025-02-28 	抵押 	<br /><br />农工商房地产集团申阳（上海）置业有限公司 	中国农业银行 	1,600.00 	4.1000 	2021-12-17 	2025-02-28 	抵押 	<br /><br />农工商房地产集团申阳（上海）置业有限公司 	中国农业银行 	4,200.00 	4.1000 	2022-03-16 	2025-02-28 	抵押 	<br /><br />农工商房地产集团申阳（上海）置业有限公司 	中国农业银行 	4,200.00 	4.1000 	2022-06-20 	2025-02-28 	抵押 	<br /><br />农工商房地产集团申阳（上海）置业有限公司 	中国农业银行 	836.00 	4.1000 	2022-09-20 	2025-02-28 	抵押 	<br /><br />农工商房地产集团申阳（上海）置业有限公司 	中国农业银行 	684.00 	4.1000 	2022-09-20 	2025-07-28 	抵押 	<br /><br />农工商房地产集团申阳（上海）置业有限公司 	中国农业银行 	1,520.00 	4.1000 	2022-12-20 	2025-07-28 	抵押 	<br /><br />农工商房地产集团申阳（上海）置业有限公司 	中国农业银行 	1,960.00 	4.1000 	2023-02-02 	2025-07-28 	抵押 	<br /><br />农工商房地产集团申阳（上海）置业有限公司 	中国农业银行 	760.00 	4.1000 	2023-03-20 	2025-07-28 	抵押 	<br /><br />农工商房地产集团申阳（上海）置业有限公司 	中国农业银行 	320.00 	4.1000 	2023-06-20 	2025-07-28 	抵押 	<br /><br />农工商房地产集团申阳（上海）置业有限公司 	中国农业银行 	1,280.00 	4.1000 	2023-09-14 	2025-07-28 	抵押 	<br /><br />农工商房地产集团申阳（上海）置业有限公司 	中国农业银行 	500.00 	4.1000 	2023-11-14 	2025-07-28 	抵押 	<br /><br />农工商房地产集团申阳（上海）置业有限公司 	中国农业银行 	780.00 	4.1000 	2024-03-20 	2025-07-28 	抵押 	<br /><br />农工商房地产集团申阳（上海）置业有限公司 	中国农业银行 	750.00 	4.1000 	2024-06-20 	2025-07-28 	抵押 	<br /><br />农工商房地产集团申阳（上海）置业有限公司 	中国建设银行 	16,311.00 	4.1000 	2019-09-30 	2025-02-28 	抵押 	<br /><br />农工商房地产集团申阳（上海）置业有限公司 	中国建设银行 	1,315.00 	4.1000 	2019-08-21 	2025-02-28 	抵押 	<br /><br />农工商房地产集团申阳（上海）置业有限公司 	中国建设银行 	14,670.00 	4.1000 	2020-01-02 	2025-02-28 	抵押 	<br /><br />农工商房地产集团申阳（上海）置业有限公司 	中国建设银行 	2,400.00 	4.1000 	2020-03-17 	2025-02-28 	抵押 	<br /><br />农工商房地产集团申阳（上海）置业有限公司 	中国建设银行 	3,000.00 	4.1000 	2020-09-22 	2025-02-28 	抵押 	<br /><br />农工商房地产集团申阳（上海）置业有限公司 	中国建设银行 	18,360.00 	4.1000 	2020-11-26 	2025-02-28 	抵押 	<br /><br />农工商房地产集团申阳（上海）置业有限公司 	中国建设银行 	510.00 	4.1000 	2021-02-01 	2025-02-28 	抵押 	<br /><br />农工商房地产集团申阳（上海）置业有限公司 	中国建设银行 	3,900.00 	4.1000 	2021-03-19 	2025-02-28 	抵押 	<br /><br />农工商房地产集团申阳（上海）置业有限公司 	中国建设银行 	2,200.00 	4.1000 	2021-04-06 	2025-02-28 	抵押 	<br /><br />农工商房地产集团申阳（上海）置业有限公司 	中国建设银行 	1,000.00 	4.1000 	2021-06-03 	2025-02-28 	抵押 	<br /><br />农工商房地产集团申阳（上海）置业有限公司 	中国建设银行 	1,000.00 	4.1000 	2021-06-18 	2025-02-28 	抵押 	<br /><br />农工商房地产集团申阳（上海）置业有限公司 	中国建设银行 	2,880.00 	4.1000 	2021-09-18 	2025-02-28 	抵押 	<br /><br />农工商房地产集团申阳（上海）置业有限公司 	中国建设银行 	854.00 	4.1000 	2021-09-23 	2025-02-28 	抵押 	<br /><br />农工商房地产集团申阳（上海）置业有限公司 	中国建设银行 	8,986.00 	4.1000 	2021-09-23 	2025-07-28 	抵押 	<br /><br />农工商房地产集团申阳（上海）置业有限公司 	中国建设银行 	2,700.00 	4.1000 	2021-12-20 	2025-07-28 	抵押 	<br /><br />农工商房地产集团申阳（上海）置业有限公司 	中国建设银行 	2,280.00 	4.1000 	2022-09-21 	2025-07-28 	抵押 	<br /><br />农工商房地产集团申阳（上海）置业有限公司 	中国建设银行 	2,280.00 	4.1000 	2022-12-20 	2025-07-28 	抵押 	<br /><br />农工商房地产集团申阳（上海）置业有限公司 	中国建设银行 	2,940.00 	4.1000 	2023-02-02 	2025-07-28 	抵押 	<br /><br />农工商房地产集团申阳（上海）置业有限公司 	中国建设银行 	1,140.00 	4.1000 	2023-03-20 	2025-07-28 	抵押 	<br /><br />农工商房地产集团申阳（上海）置业有限公司 	中国建设银行 	480.00 	4.1000 	2023-06-20 	2025-07-28 	抵押 	<br /><br />农工商房地产集团申阳（上海）置业有限公司 	中国建设银行 	500.00 	4.1000 	2023-08-04 	2025-07-28 	抵押 	<br /><br />农工商房地产集团申阳（上海）置业有限公司 	中国建设银行 	1,230.00 	4.1000 	2023-10-13 	2025-07-28 	抵押 	<br /><br />农工商房地产集团申阳（上海）置业有限公司 	中国建设银行 	500.00 	4.1000 	2023-12-13 	2025-07-28 	抵押 	<br /><br />农工商房地产集团申阳（上海）置业有限公司 	中国建设银行 	770.00 	4.1000 	2023-12-20 	2025-07-28 	抵押 	<br /><br />农工商房地产集团申阳（上海）置业有限公司 	中国建设银行 	500.00 	4.1000 	2024-01-19 	2025-07-28 	抵押 	<br /><br />农工商房地产集团申阳（上海）置业有限公司 	中国建设银行 	650.00 	4.1000 	2024-09-19 	2025-07-28 	抵押 	<br /><br />郑州星樽置业有限公司 	中国银行 	174.13 	3.9000 	2024-02-07 	2025-01-31 	保证 	<br /><br />郑州星樽置业有限公司 	中国银行 	1,741.25 	3.9000 	2024-02-07 	2025-07-31 	保证 	<br /><br />农工商房地产集团湖北置业投资有限公司 	中国建设银行 	500.00 	3.1500 	2023-03-28 	2025-05-21 	抵押加保证 	<br /><br />农工商房地产集团湖北置业投资有限公司 	中国建设银行 	500.00 	3.1500 	2023-03-28 	2025-10-21 	抵押加保证 	<br /><br />上海汇旭置业有限公司 	兴业银行 	25.00 	3.6000 	2023-01-03 	2025-01-02 	抵押 	<br /><br />上海汇旭置业有限公司 	兴业银行 	25.00 	3.6000 	2023-01-03 	2025-07-02 	抵押 	<br /><br />光明房地产集团上海汇兆置业有限公司 	中国农业银行 	50.00 	3.1500 	2021-12-03 	2025-12-15 	抵押加保证 	<br /><br />光明房地产集团上海汇兆置业有限公司 	中国农业银行 	7,000.00 	3.1500 	2021-12-17 	2025-11-09 	抵押加保证 	<br /><br />光明房地产集团上海汇兆置业有限公司 	中国农业银行 	50.00 	3.1500 	2021-12-03 	2025-06-15 	抵押加保证 	<br /><br />光明房地产集团上海汇兆置业有限公司 	中国农业银行 	2,405.50 	3.1500 	2021-12-03 	2025-11-09 	抵押加保证 	<br /><br />光明房地产集团上海汇兆置业有限公司 	中国农业银行 	50.00 	3.1500 	2021-12-03 	2025-06-15 	抵押加保证 	<br /><br />光明房地产集团上海汇兆置业有限公司 	中国农业银行 	50.00 	3.1500 	2021-12-03 	2025-12-15 	抵押加保证 	<br /><br />光明房地产集团上海汇兆置业有限公司 	中国农业银行 	6,840.00 	3.1500 	2022-09-29 	2025-11-09 	抵押加保证 	<br /><br />光明房地产集团上海汇兆置业有限公司 	中国农业银行 	5,160.00 	3.1500 	2023-06-07 	2025-11-09 	抵押加保证 	<br /><br />光明房地产集团上海汇兆置业有限公司 	中国农业银行 	100.00 	2.6500 	2023-11-24 	2025-10-15 	抵押加保证 	<br /><br />光明房地产集团上海汇兆置业有限公司 	中国农业银行 	5,617.80 	3.1500 	2024-06-04 	2025-11-09 	抵押加保证 	<br /><br />光明房地产集团上海汇兆置业有限公司 	中国农业银行 	3,000.00 	3.1500 	2024-01-01 	2025-11-09 	抵押加保证 	<br /><br />上海农工商旺都物业管理有限公司 	北京银行 	200.00 	3.3500 	2024-09-11 	2025-06-21 	保证 	<br /><br />上海农工商旺都物业管理有限公司 	北京银行 	200.00 	3.3500 	2024-09-11 	2025-12-21 	保证 	<br /><br />上海农工商旺都物业管理有限公司 	北京银行 	120.00 	3.3500 	2024-10-10 	2025-06-21 	保证 	<br /><br />上海农工商旺都物业管理有限公司 	北京银行 	120.00 	3.3500 	2024-10-10 	2025-12-21 	保证 	<br /><br />上海农工商旺都物业管理有限公司 	北京银行 	100.00 	3.1000 	2024-11-07 	2025-06-21 	保证 	<br /><br />上海农工商旺都物业管理有限公司 	北京银行 	100.00 	3.1000 	2024-11-07 	2025-12-21 	保证 	<br /><br />上海农工商房地产置业有限公司 	渤海银行 	795.00 	4.8000 	2024-07-19 	2025-12-21 	抵押加保证 	<br /><br />上海汇琪置业有限公司 	上海农商银行 	250.00 	3.9900 	2024-06-28 	2025-12-26 	抵押加保证 	<br /><br />上海申宏冷藏储运有限公司 	中国农业银行 	1,150.00 	3.8000 	2024-08-29 	2025-04-25 	抵押加保证 	<br /><br />上海申宏冷藏储运有限公司 	中国农业银行 	1,150.00 	3.8000 	2024-08-29 	2025-10-25 	抵押加保证 	<br /><br />合计 		859,356.59 					<br /><br />注：上表均为本金，不含利息计提。<br /><br />（四）发行人非传统融资情况<br /><br />截至2024年末，发行人非传统融资主要包括非银行金融机构贷款和委托贷款。发行人委托贷款主要是由光明集团及发行人其他关联方发放的委托贷款，2024年末委托贷款余额合计969,000.00 万元；非银行金融机构贷款主要包含集团财务公司发放的贷款以及非标融资。2024年末集团财务公司发放的贷款余额合计79,070.18万元；非标融资主要包括低成本、长期限的保险债权投资计划等，2024年末非标融资余额合计564,900.00万元。发行人不存在产业基金、夹层融资、名股实债等其他非传统融资。<br /><br />发行人对于委托贷款会计处理如下：<br /><br />A、委托贷款发放时。借：银行存款，贷：短期借款/长期借款。<br /><br />B、委托贷款支付利息时。借：财务费用，贷：银行存款。<br /><br />C、委托贷款偿付时。借：短期借款/长期借款，贷：银行存款。<br /><br />光明集团对发行人发放委托贷款的会计处理方式为：贷款发放时，借：其他应收款，贷：货币资金；贷款收回时，借：货币资金，贷：其他应收款。<br /><br />图表6-57： 截至2024年末发行人委托贷款情况<br /><br />单位：万元、%<br /><br />借款人 	金融机构 	借款性质 	余额 	利率 	起始日 	到期日 	担保形式 	<br /><br />农工商房地产（集团）有限公司 	上海银行 	光明集团内单位委托贷款 	20,000.00 	3.9700 	2024/06/28 	2027/06/28 	委托+信用 	<br /><br />光明房地产集团股份有限公司 	北京银行 	光明集团内单位委托贷款 	40,000.00 	3.1000 	2024/4/30 	2027/4/30 	委托+信用 	<br /><br />光明房地产集团股份有限公司 	北京银行 	光明集团内单位委托贷款 	50,000.00 	3.1000 	2024/5/9 	2027/5/9 	委托+信用 	<br /><br />光明房地产集团股份 	北京银行 	光明集团内单 	50,000.00 	3.1000 	2024/5/15 	2027/5/15 	委托+信用 	<br /><br />有限公司 		位委托贷款 						<br /><br />光明房地产集团股份有限公司 	北京银行 	光明集团内单位委托贷款 	50,000.00 	3.1000 	2024/5/17 	2027/5/17 	委托+信用 	<br /><br />光明房地产集团股份有限公司 	北京银行 	光明集团内单位委托贷款 	50,000.00 	3.1000 	2024/5/20 	2027/5/20 	委托+信用 	<br /><br />光明房地产集团股份有限公司 	北京银行 	光明集团内单位委托贷款 	50,000.00 	2.9900 	2024/5/22 	2027/5/22 	委托+信用 	<br /><br />光明房地产集团股份有限公司 	北京银行 	光明集团内单位委托贷款 	50,000.00 	3.1000 	2024/5/24 	2027/5/24 	委托+信用 	<br /><br />光明房地产集团股份有限公司 	北京银行 	光明集团内单位委托贷款 	50,000.00 	2.9900 	2024/5/28 	2027/5/28 	委托+信用 	<br /><br />光明房地产集团股份有限公司 	北京银行 	光明集团内单位委托贷款 	50,000.00 	3.2300 	2024/6/6 	2027/6/6 	委托+信用 	<br /><br />光明房地产集团股份有限公司 	北京银行 	光明集团内单位委托贷款 	50,000.00 	3.2300 	2024/6/7 	2027/6/7 	委托+信用 	<br /><br />光明房地产集团股份有限公司 	北京银行 	光明集团内单位委托贷款 	50,000.00 	3.2300 	2024/6/11 	2027/6/11 	委托+信用 	<br /><br />光明房地产集团股份有限公司 	北京银行 	光明集团内单位委托贷款 	50,000.00 	3.2300 	2024/6/14 	2027/6/14 	委托+信用 	<br /><br />光明房地产集团股份有限公司 	北京银行 	光明集团内单位委托贷款 	55,000.00 	3.2300 	2024/6/20 	2027/6/20 	委托+信用 	<br /><br />光明房地产集团股份有限公司 	北京银行 	光明集团内单位委托贷款 	50,000.00 	3.2300 	2024/6/21 	2027/6/21 	委托+信用 	<br /><br />光明房地产集团股份有限公司 	北京银行 	光明集团内单位委托贷款 	35,000.00 	3.2300 	2024/6/24 	2027/6/24 	委托+信用 	<br /><br />光明房地产集团股份有限公司 	北京银行 	光明集团内单位委托贷款 	53,000.00 	3.2300 	2024/7/22 	2027/7/22 	委托+信用 	<br /><br />光明房地产集团股份有限公司 	北京银行 	光明集团内单位委托贷款 	42,000.00 	3.2300 	2024/9/3 	2027/9/3 	委托+信用 	<br /><br />光明房地产集团股份有限公司 	北京银行 	光明集团内单位委托贷款 	124,000.00 	3.1000 	2024/12/30 	2027/12/30 	委托+信用 	<br /><br />合计 			969,000.00 					<br /><br />注：上表均为本金，不含利息计提。<br /><br />图表6-58： 截至2024年末集团财务公司发放贷款情况<br /><br />单位：万元、%<br /><br />单位名称 	金融机构 	本金余额 	利率 	起始日 	到期日 	担保形式 	<br /><br />上海临皓置业有限公司 	集团财务公司 	5,006.76 	3.5000 	2022-01-14 	2027-01-05 	抵押加保证 	<br /><br />上海临皓置业有限公司 	集团财务公司 	1,719.00 	3.5000 	2022-02-15 	2027-01-05 	抵押加保证 	<br /><br />上海临皓置业有限公司 	集团财务公司 	3,441.00 	3.5000 	2022-12-09 	2027-01-05 	抵押加保证 	<br /><br />上海临皓置业有限公司 	集团财务公司 	1,654.80 	3.5000 	2023-01-06 	2027-01-05 	抵押加保证 	<br /><br />上海临皓置业有限公司 	集团财务公司 	6,186.00 	3.5000 	2023-03-21 	2027-01-05 	抵押加保证 	<br /><br />上海临皓置业有限公司 	集团财务公司 	5,098.00 	3.5000 	2024-01-04 	2027-01-05 	抵押加保证 	<br /><br />上海临皓置业有限公司 	集团财务公司 	1,680.00 	3.5000 	2024-06-24 	2027-01-05 	抵押加保证 	<br /><br />上海临皓置业有限公司 	集团财务公司 	6,144.00 	3.5000 	2024-06-28 	2027-01-05 	抵押加保证 	<br /><br />光明房地产集团上海汇兆置业有限公司 	集团财务公司 	1,644.00 	3.1500 	2021-12-03 	2026-11-09 	抵押加保证 	<br /><br />光明房地产集团上海汇兆置业有限公司 	集团财务公司 	10,840.00 	3.1500 	2022-09-30 	2026-11-09 	抵押加保证 	<br /><br />光明房地产集团上海汇兆置业有限公司 	集团财务公司 	3,162.50 	3.1500 	2023-01-10 	2026-11-09 	抵押加保证 	<br /><br />光明房地产集团上海汇兆置业有限公司 	集团财务公司 	3,000.00 	3.1500 	2024-01-03 	2026-11-09 	抵押加保证 	<br /><br />上海临皓置业有限公司 	集团财务公司 	1,379.31 	3.5000 	2022-01-11 	2025-12-05 	抵押加保证 	<br /><br />上海临皓置业有限公司 	集团财务公司 	1,379.31 	3.5000 	2022-01-11 	2025-12-05 	抵押加保证 	<br /><br />光明房地产集团上海汇兆置业有限公司 	集团财务公司 	50.00 	3.1500 	2021-12-03 	2025-12-15 	抵押加保证 	<br /><br />光明房地产集团上海汇兆置业有限公司 	集团财务公司 	50.00 	3.1500 	2021-12-03 	2025-06-15 	抵押加保证 	<br /><br />光明房地产集团上海汇兆置业有限公司 	集团财务公司 	2,405.50 	3.1500 	2021-12-03 	2025-11-09 	抵押加保证 	<br /><br />光明房地产集团上海汇兆置业有限公司 	集团财务公司 	50.00 	3.1500 	2021-12-03 	2025-06-15 	抵押加保证 	<br /><br />光明房地产集团上海汇兆置业有限公司 	集团财务公司 	50.00 	3.1500 	2021-12-03 	2025-12-15 	抵押加保证 	<br /><br />光明房地产集团上海汇兆置业有限公司 	集团财务公司 	7,660.00 	3.1500 	2022-09-30 	2025-11-09 	抵押加保证 	<br /><br />光明房地产集团上海汇兆置业有限公司 	集团财务公司 	8,900.00 	3.1500 	2023-03-28 	2025-11-09 	抵押加保证 	<br /><br />光明房地产集团上海汇兆置业有限公司 	集团财务公司 	2,440.00 	3.1500 	2023-06-07 	2025-11-09 	抵押加保证 	<br /><br />光明房地产集团上海汇兆置业有限公司 	集团财务公司 	3,000.00 	3.1500 	2024-01-03 	2025-11-09 	抵押加保证 	<br /><br />光明房地产集团上海汇兆置业有限公司 	集团财务公司 	2,130.00 	3.1500 	2024-06-07 	2025-11-09 	抵押加保证 	<br /><br />合计 		79,070.18 					<br /><br />图表6-59： 截至2024年末发行人非标融资情况<br /><br />单位：万元、%<br /><br />借款人 	机构名称 	本金余额 	利率 	起始日 	到期日 	担保形式 	<br /><br />光明房地产集团股份 	华泰资产管理 	48,700.00 	4.8900 	2021-12-24 	2026-12-24 	保证 	<br /><br />有限公司 	有限公司 						<br /><br />光明房地产集团股份有限公司 	华泰资产管理有限公司 	200,000.00 	4.7900 	2022-05-09 	2027-05-09 	保证 	<br /><br />光明房地产集团股份有限公司 	华泰资产管理有限公司 	50,000.00 	4.4900 	2022-10-28 	2027-10-28 	保证 	<br /><br />光明房地产集团股份有限公司 	华泰资产管理有限公司 	51,100.00 	4.4900 	2022-11-08 	2027-11-08 	保证 	<br /><br />光明房地产集团股份有限公司 	华泰资产管理有限公司 	60,000.00 	3.9800 	2023-08-10 	2028-08-10 	保证 	<br /><br />光明房地产集团股份有限公司 	华泰资产管理有限公司 	2,000.00 	3.7500 	2024-07-19 	2029-07-19 	保证 	<br /><br />光明房地产集团股份有限公司 	华泰资产管理有限公司 	10,000.00 	3.7500 	2024-07-19 	2029-07-19 	保证 	<br /><br />光明房地产集团股份有限公司 	华泰资产管理有限公司 	50,000.00 	3.7500 	2024-07-19 	2029-07-19 	保证 	<br /><br />光明房地产集团股份有限公司 	华泰资产管理有限公司 	38,000.00 	3.7500 	2024-07-22 	2029-07-22 	保证 	<br /><br />光明房地产集团股份有限公司 	华泰资产管理有限公司 	25,400.00 	3.7500 	2024-09-27 	2029-09-27 	保证 	<br /><br />农工商房地产（集团）有限公司 	上海地铁商业保理有限公司 	29,700.00 	5.5000 	2026-07-21 	2023-07-21 	保证 	<br /><br />合计 		564,900.00 					<br /><br />注：上表均为本金，不含利息计提。<br /><br />（五）债券融资情况<br /><br />1、债券发行情况<br /><br />发行人于2016年起在银行间市场发行债务融资工具，截至本募集说明书出具日，发行人历史发行情况如下：<br /><br />图表6-60： 截至本募集说明书出具日发行人债券历史发行情况<br /><br />单位：亿元、%<br /><br />证券简称 	起息日 	到期日/回售日 	发行金额 	票面利率 	证券类别 	<br /><br />24光明房产MTN008 	2024-10-30 	2027-10-30 	6.00 	3.84 	一般中期票据 	<br /><br />24光明房产MTN007 	2024-10-14 	2027-10-14 	8.00 	3.80 	一般中期票据 	<br /><br />24光明房产MTN006 	2024-09-13 	2027-09-13 	5.00 	2.86 	一般中期票据 	<br /><br />24光明房产MTN005 	2024-08-07 	2027-08-07 	6.00 	2.55 	一般中期票据 	<br /><br />24光明房产MTN004 	2024-07-10 	2027-07-10 	7.00 	2.53 	一般中期票据 	<br /><br />24光明房产MTN003 	2024-04-03 	2027-04-03 	8.00 	3.57 	一般中期票据 	<br /><br />24明债03 	2024-03-21 	2029-03-21 	4.00 	3.60 	公司债 	<br /><br />24光明房产MTN002 	2024-03-08 	2027-03-08 	5.00 	3.60 	一般中期票据 	<br /><br />24光明房产MTN001 	2024-02-23 	2027-02-23 	6.00 	3.00 	一般中期票据 	<br /><br />24明债01 	2024-02-01 	2026-02-01 	6.00 	3.20 	公司债 	<br /><br />23明债01 	2023-11-28 	2026-11-28 	5.00 	4.30 	公司债 	<br /><br />23光明房产MTN005 	2023-10-26 	2026-10-26 	8.00 	3.90 	一般中期票据 	<br /><br />23光明房产MTN004 	2023-09-22 	2026-09-22 	5.00 	3.20 	一般中期票据 	<br /><br />23光明房产MTN003 	2023-08-10 	2026-08-10 	6.00 	3.00 	一般中期票据 	<br /><br />23光明房产SCP003 	2023-06-02 	2023-11-29 	2.50 	2.65 	超短期融资券 	<br /><br />23光明房产SCP002 	2023-03-24 	2023-11-17 	5.50 	3.40 	超短期融资券 	<br /><br />23光明房产MTN002 	2023-03-17 	2026-03-17 	8.00 	3.73 	一般中期票据 	<br /><br />23光明房产MTN001 	2023-02-27 	2026-02-27 	5.00 	4.50 	一般中期票据 	<br /><br />23光明房产SCP001 	2023-01-12 	2023-07-11 	6.00 	4.88 	超短期融资券 	<br /><br />22光明房产MTN002 	2022-11-11 	2025-11-11 	8.00 	5.50 	一般中期票据 	<br /><br />22光明房产SCP003 	2022-09-21 	2023-03-10 	6.00 	3.30 	超短期融资券 	<br /><br />22光明房产MTN001 	2022-08-05 	2025-08-05 	4.00 	4.50 	一般中期票据 	<br /><br />22光明房产SCP002 	2022-04-14 	2022-10-11 	8.00 	3.06 	超短期融资券 	<br /><br />22光明房产SCP001 	2022-03-11 	2022-09-07 	6.00 	3.50 	超短期融资券 	<br /><br />21光明房产MTN003 	2021-11-22 	2024-11-22 	5.80 	4.73 	一般中期票据 	<br /><br />21光明房产MTN002 	2021-07-12 	2024-07-12 	6.70 	4.28 	一般中期票据 	<br /><br />21光明房产MTN001 	2021-04-09 	2024-04-09 	6.50 	4.55 	一般中期票据 	<br /><br />20光明房产SCP001 	2020-08-21 	2021-04-17 	7.50 	3.42 	超短期融资券 	<br /><br />20光明房产MTN003 	2020-08-14 	2023-08-14 	7.50 	4.03 	一般中期票据 	<br /><br />20光明房产MTN002 	2020-03-27 	2023-03-27 	7.50 	3.65 	一般中期票据 	<br /><br />20光明房产MTN001 	2020-02-19 	2023-02-19 	5.00 	3.70 	一般中期票据 	<br /><br />19光明房产MTN004 	2019-10-30 	2022-10-30 	6.00 	5.87 	永续中期票据 	<br /><br />19光明房产SCP002 	2019-08-26 	2020-02-22 	9.00 	3.87 	超短期融资券 	<br /><br />19光明房产MTN003 	2019-08-09 	2022-08-09 	5.00 	5.70 	永续中期票据 	<br /><br />19光明房产SCP001 	2019-07-11 	2020-04-06 	10.00 	3.77 	超短期融资券 	<br /><br />19光明房产MTN002 	2019-03-01 	2022-03-01 	8.00 	3.98 	一般中期票据 	<br /><br />19光明房产MTN001 	2019-01-30 	2022-01-30 	6.00 	5.90 	永续中期票据 	<br /><br />18光明房产MTN002 	2018-11-26 	2021-11-26 	6.50 	6.25 	永续中期票据 	<br /><br />18光明房产MTN001 	2018-07-30 	2020-08-25 	6.00 	7.25 	永续中期票据 	<br /><br />17光明房产MTN001 	2017-08-25 	2019-09-09 	15.00 	5.15 	一般中期票据 	<br /><br />16光明地产MTN002 	2016-09-07 	2019-09-07 	10.00 	2.85 	一般中期票据 	<br /><br />16光明房产MTN001 	2016-07-15 	2021-07-15 	10.00 	3.44 	一般中期票据 	<br /><br />合计 			282.00 			<br /><br />图表6-61： 截至本募集说明书出具日发行人存续期内债券情况<br /><br />单位：亿元、年、%<br /><br />证券简称 	起息日 	到期日 	发行期限 	票面利率 	当前余额 	证券类别 	<br /><br />24光明房产MTN008 	2024-10-30 	2027-10-30 	3 	3.84 	6.00 	一般中期票据 	<br /><br />24光明房产MTN007 	2024-10-14 	2027-10-14 	3 	3.80 	8.00 	一般中期票据 	<br /><br />24光明房产MTN006 	2024-09-13 	2027-09-13 	3 	2.86 	5.00 	一般中期票据 	<br /><br />24光明房产MTN005 	2024-08-07 	2027-08-07 	3 	2.55 	6.00 	一般中期票据 	<br /><br />24光明房产MTN004 	2024-07-10 	2027-07-10 	2+1 	2.53 	7.00 	一般中期票据 	<br /><br />24光明房产MTN003 	2024-04-03 	2027-04-03 	3 	3.57 	8.00 	一般中期票据 	<br /><br />24明债03 	2024-03-21 	2029-03-21 	3+2 	3.60 	4.00 	公司债 	<br /><br />24光明房产MTN002 	2024-03-08 	2027-03-08 	3 	3.60 	5.00 	一般中期票据 	<br /><br />24光明房产MTN001 	2024-02-23 	2027-02-23 	2+1 	3.00 	6.00 	一般中期票据 	<br /><br />24明债01 	2024-02-01 	2026-02-01 	2+1 	3.20 	6.00 	公司债 	<br /><br />23明债01 	2023-11-28 	2026-11-28 	2+1 	4.30 	5.00 	公司债 	<br /><br />22光明房产MTN002 	2022-11-11 	2025-11-11 	3 	5.50 	8.00 	一般中期票据 	<br /><br />合计 					74.00 		<br /><br />截至本募集说明书签署之日，除上述债券外，发行人及其合并范围内子公司无其他存续债券。<br /><br />2、资产支持证券（ABS）发行情况<br /><br />发行人于2018年2月14日发行8.80亿元“光明地产大厦资产支持专项计划”。发行人以全资子公司上海北茂置业发展有限公司所持有的上海市静安区西藏北路199号写字楼和商业作为资产支持，发行商业不动产抵押贷款资产支持证券专项计划，其中分为优先A类，金额3.62亿元，期限3+3+3+3+3+3+3年，票面利率5.99%；优先B类，金额4.98亿元，期限3+3+3+3+3+3+3年，票面利率6.48%；优先C级，金额0.2亿元，期限3+3+3+3+3+3+3年，票面利率6.99%。该笔资产支持专项计划不涉及出表。该资产支持专项计划已到期兑付。<br /><br />发行人于2019年1月4日发行7.00亿元“上银光明地产购房尾款资产支持专项计划”，以项目的购房尾款的现金流作为支撑，发行资产支持证券，其中分为优先A1级，金额2亿元，到期日2019年10月26日，预期收益率5.5%；优先A2级，金额4.5亿元，到期日2021年10月26日，预期收益率6.5%；次级，金额0.5亿元，到期日2021年10月26日。中诚信证券评估有限公司给予优先A1级资产支持证券、优先A2级资产支持证券的信用评级均为AAA级。该资产支持专项计划已到期兑付。<br /><br />发行人于2019年4月30日发行6.00亿元“开源-光明冷链仓储物流资产支持专项计划”，其中分为优先A类，评级AAA，金额3.20亿元，到期日2040年1月22日，票面利率4.50%；优先B类，评级AA+，金额2.79亿元，到期日2040年1月22日，票面利率5.00%；C类，评级AA+，金额0.01亿元，到期日2040年1月22日，票面利率5.99%。该资产支持专项计划已兑付。<br /><br />发行人以上资产支持专项计划均已兑付，截至本募集说明书签署日，发行人及其合并范围内子公司无其他存续ABS。<br /><br />四、发行人关联交易情况<br /><br />（一）关联方<br /><br />1、发行人母公司情况<br /><br />图表6-62： 截至2024年末发行人母公司情况<br /><br />单位：亿元、%<br /><br />母公司名称 	注册地 	业务性质 	注册资本 	母公司对发行人的持股比例 	母公司对发行人的表决权比例 	<br /><br />光明食品（集团）有限公司 	上海市华山路263弄7号 	国有资产的经营与管理等 	49.66 	35.22 	35.22 	<br /><br />2、发行人子公司情况<br /><br />发行人子公司情况详见“第五章 发行人的基本情况”之“六、发行人重大权益投资情况”。<br /><br />3、发行人联营和合营企业情况<br /><br />发行人重要联营和合营企业情况详见“第五章 发行人的基本情况”之“六、发行人重大权益投资情况”。2024年与发行人发生关联方交易，或前期与发行人发生关联方交易形成余额的其他合营或联营企业情况如下：<br /><br />图表6-63： 截至2024年末发行人其他合营或联营企业情况<br /><br />合营或联营企业名称 	与发行人关系 	<br /><br />常州百俊房地产开发有限公司 	联营企业 	<br /><br />常州百瑞房地产开发有限公司 	联营企业 	<br /><br />常州明宏置业有限公司 	联营企业 	<br /><br />葛洲坝润明（武汉）房地产开发有限公司 	联营企业 	<br /><br />杭州润昕置业有限公司 	合营企业 	<br /><br />柳州同鑫房地产开发有限公司 	联营企业 	<br /><br />南昌明伯置业有限公司 	合营企业 	<br /><br />宁波骏茂房地产开发有限公司 	联营企业之子公司 	<br /><br />宁波明科置业有限公司 	合营企业 	<br /><br />宁波祥生弘盛房地产开发有限公司 	合营企业 	<br /><br />农工商房地产（集团）广西明通置业有限公司 	联营企业 	<br /><br />上海城明置业有限公司 	联营企业 	<br /><br />四川雅灿房地产开发有限公司 	联营企业 	<br /><br />武汉明泰置业有限公司 	合营企业 	<br /><br />武汉怡置明鸿房地产开发有限公司 	联营企业 	<br /><br />徐州美君房地产有限公司 	联营企业 	<br /><br />宜兴宝明房地产开发有限公司 	联营企业 	<br /><br />长沙碧明房地产开发有限公司 	合营企业 	<br /><br />镇江广丰房地产有限公司 	合营企业 	<br /><br />镇江联启房地产开发有限公司 	联营企业之子公司 	<br /><br />重庆明悦摩码置业有限公司 	合营企业 	<br /><br />4、发行人其他关联方情况<br /><br />发行人其他关联方情况如下：<br /><br />图表6-64： 截至2024年末发行人的其他关联方情况<br /><br />其他关联方名称 	其他关联方与发行人关系 	<br /><br />光明农业发展（集团）有限公司及其下属公司 	受同一实际控制人控制 	<br /><br />光明乳业股份有限公司及其下属公司 	受同一实际控制人控制 	<br /><br />光明生态岛投资发展有限公司及其下属公司 	受同一实际控制人控制 	<br /><br />光明食品国际有限公司及其下属公司 	受同一实际控制人控制 	<br /><br />光明食品集团上海崇明农场有限公司及其下属公司 	受同一实际控制人控制 	<br /><br />光明食品集团上海川东农场有限公司及其下属公司 	受同一实际控制人控制 	<br /><br />光明食品集团上海五四有限公司及其下属公司 	受同一实际控制人控制 	<br /><br />光明食品集团资产经营管理有限公司及其下属公司 	受同一实际控制人控制 	<br /><br />农工商超市（集团）有限公司及其下属公司 	受同一实际控制人控制 	<br /><br />上海光明粮油储备管理有限公司及其下属公司 	受同一实际控制人控制 	<br /><br />上海海丰农牧有限公司及其下属公司 	受同一实际控制人控制 	<br /><br />上海良友（集团）有限公司及其下属公司 	受同一实际控制人控制 	<br /><br />上海市白茅岭农场有限公司及其下属公司 	受同一实际控制人控制 	<br /><br />上海市糖业烟酒（集团）有限公司及其下属公司 	受同一实际控制人控制 	<br /><br />上海蔬菜（集团）有限公司及其下属公司 	受同一实际控制人控制 	<br /><br />上海水产集团有限公司及其下属公司 	受同一实际控制人控制 	<br /><br />上海花卉园艺（集团）有限公司及其下属公司 	受同一实际控制人控制 	<br /><br />光明食品集团上海跃进有限公司及其下属公司 	受同一实际控制人控制 	<br /><br />光明食品集团财务有限公司 	受同一实际控制人控制 	<br /><br />光明食品集团（上海）企业发展有限公司及其下属公司 	受同一实际控制人控制 	<br /><br />上海市健康养老发展（集团）有限公司及其下属公司 	受同一实际控制人控制 	<br /><br />光明食品集团上海农场有限公司及其下属公司 	受同一实际控制人控制 	<br /><br />上海市军天湖农场有限公司 	受同一实际控制人控制 	<br /><br />上海海湾国家森林公园有限公司 	受同一实际控制人控制 	<br /><br />光明食品产业投资（上海）有限公司及其下属公司 	受同一实际控制人控制 	<br /><br />上海光明粮油储备管理有限公司 	受同一实际控制人控制 	<br /><br />（二）关联交易情况<br /><br />1、定价原则<br /><br />发行人关联交易的定价方式以交易当期市价为依据确定或参考评估价值确定。<br /><br />2、关联交易情况<br /><br />存在控制关系且已纳入发行人合并报表范围的子公司，其相互间交易及母子公司交易已作抵销。<br /><br />发行人关联交易产生的原因主要为关联方采购商品或接受劳务、向关联方出售商品或提供劳务、向关联方提供房屋租赁、关联方提供担保以及关联方资金拆借等。<br /><br />3、关联采购商品/接受劳务情况<br /><br />图表6-65： 2024年发行人关联采购商品/接受劳务情况表<br /><br />单位：万元<br /><br />关联方 	关联交易内容 	本期发生额 	<br /><br />光明食品集团资产经营管理有限公司及其下属公司 	接受劳务 	1,503.13 	<br /><br />上海市糖业烟酒（集团）有限公司及其下属公司 	采购商品 	336.01 	<br /><br />光明食品国际有限公司及其下属公司 	采购商品 	258.62 	<br /><br />光明农业发展（集团）有限公司及其下属公司 	采购商品 	220.50 	<br /><br />光明食品国际有限公司及其下属公司 	接受劳务 	185.12 	<br /><br />光明乳业股份有限公司及其下属公司 	采购商品 	180.94 	<br /><br />光明食品集团上海崇明农场有限公司及其下属公司 	采购商品 	132.86 	<br /><br />上海花卉园艺（集团）有限公司及其下属公司 	接受劳务 	118.54 	<br /><br />上海良友（集团）有限公司及其下属公司 	采购商品 	75.94 	<br /><br />上海水产集团有限公司及其下属公司 	采购商品 	70.64 	<br /><br />光明食品集团上海五四有限公司及其下属公司 	接受劳务 	68.41 	<br /><br />光明食品集团资产经营管理有限公司及其下属公司 	采购商品 	28.57 	<br /><br />上海海丰农牧有限公司及其下属公司 	采购商品 	23.13 	<br /><br />上海良友（集团）有限公司及其下属公司 	接受劳务 	15.63 	<br /><br />光明食品（集团）有限公司 	接受劳务 	12.36 	<br /><br />光明生态岛投资发展有限公司及其下属公司 	采购商品 	11.53 	<br /><br />光明生态岛投资发展有限公司及其下属公司 	接受劳务 	11.53 	<br /><br />上海光明粮油储备管理有限公司及其下属公司 	采购商品 	10.16 	<br /><br />光明食品集团上海五四有限公司及其下属公司 	采购商品 	9.88 	<br /><br />光明食品集团上海川东农场有限公司及其下属公司 	采购商品 	7.55 	<br /><br />上海市白茅岭农场有限公司及其下属公司 	采购商品 	6.95 	<br /><br />农工商超市（集团）有限公司及其下属公司 	接受劳务 	6.64 	<br /><br />上海蔬菜（集团）有限公司及其下属公司 	接受劳务 	6.38 	<br /><br />上海蔬菜（集团）有限公司及其下属公司 	采购商品 	3.63 	<br /><br />上海光明粮油储备管理有限公司及其下属公司 	接受劳务 	3.51 	<br /><br />光明食品集团上海崇明农场有限公司及其下属公司 	接受劳务 	1.00 	<br /><br />农工商超市（集团）有限公司及其下属公司 	采购商品 	0.91 	<br /><br />上海市糖业烟酒（集团）有限公司及其下属公司 	接受劳务 	0.80 	<br /><br />光明乳业股份有限公司及其下属公司 	接受劳务 	0.43 	<br /><br />上海水产集团有限公司及其下属公司 	接受劳务 	0.29 	<br /><br />光明农业发展（集团）有限公司及其下属公司 	接受劳务 	0.07 	<br /><br />4、关联出售商品/提供劳务<br /><br />图表6-66： 2024年发行人关联出售商品/提供劳务情况表<br /><br />单位：万元<br /><br />关联方 	关联交易内容 	本期发生额 	<br /><br />农工商房地产（集团）广西明通置业有限公司 	提供劳务 	4,907.40 	<br /><br />光明乳业股份有限公司及其下属公司 	提供劳务 	2,063.39 	<br /><br />上海市糖业烟酒（集团）有限公司及其下属公司 	销售商品 	1,051.59 	<br /><br />光明食品集团资产经营管理有限公司及其下属公司 	提供劳务 	905.77 	<br /><br />上海良友（集团）有限公司及其下属公司 	提供劳务 	883.30 	<br /><br />光明食品（集团）有限公司 	提供劳务 	725.70 	<br /><br />农工商超市（集团）有限公司及其下属公司 	销售商品 	515.53 	<br /><br />上海市糖业烟酒（集团）有限公司及其下属公司 	提供劳务 	509.23 	<br /><br />光明生态岛投资发展有限公司及其下属公司 	提供劳务 	486.72 	<br /><br />光明食品国际有限公司及其下属公司 	提供劳务 	433.57 	<br /><br />光明农业发展（集团）有限公司及其下属公司 	提供劳务 	424.12 	<br /><br />上海花卉园艺（集团）有限公司及其下属公司 	提供劳务 	396.69 	<br /><br />宜兴宝明房地产开发有限公司 	提供劳务 	330.26 	<br /><br />光明食品集团上海崇明农场有限公司及其下属公司 	提供劳务 	233.52 	<br /><br />上海海湾国家森林公园有限公司 	提供劳务 	225.15 	<br /><br />上海蔬菜（集团）有限公司及其下属公司 	提供劳务 	203.25 	<br /><br />徐州美君房地产有限公司 	提供劳务 	195.77 	<br /><br />柳州同鑫房地产开发有限公司 	提供劳务 	183.57 	<br /><br />光明食品集团（上海）企业发展有限公司及其下属公司 	提供劳务 	165.14 	<br /><br />上海光明粮油储备管理有限公司及其下属公司 	提供劳务 	159.00 	<br /><br />光明食品集团上海五四有限公司及其下属公司 	提供劳务 	132.00 	<br /><br />上海市白茅岭农场有限公司及其下属公司 	提供劳务 	123.94 	<br /><br />农工商超市（集团）有限公司及其下属公司 	提供劳务 	114.46 	<br /><br />上海市军天湖农场有限公司 	提供劳务 	81.46 	<br /><br />光明食品集团资产经营管理有限公司及其下属公司 	销售商品 	79.29 	<br /><br />上海水产集团有限公司及其下属公司 	提供劳务 	68.72 	<br /><br />常州明宏置业有限公司 	提供劳务 	67.59 	<br /><br />光明食品集团上海川东农场有限公司及其下属公司 	提供劳务 	62.48 	<br /><br />光明食品（集团）有限公司 	销售商品 	47.40 	<br /><br />光明食品集团财务有限公司 	提供劳务 	36.87 	<br /><br />光明食品集团上海川东农场有限公司及其下属公司 	销售商品 	28.49 	<br /><br />光明食品产业投资（上海）有限公司及其下属公司 	提供劳务 	26.43 	<br /><br />上海市健康养老发展（集团）有限公司及其下属公司 	提供劳务 	21.81 	<br /><br />上海光明粮油储备管理有限公司及其下属公司 	销售商品 	13.22 	<br /><br />光明食品集团上海崇明农场有限公司及其下属公司 	销售商品 	6.06 	<br /><br />光明乳业股份有限公司及其下属公司 	销售商品 	5.57 	<br /><br />宁波祥生弘盛房地产开发有限公司 	提供劳务 	4.64 	<br /><br />上海良友（集团）有限公司及其下属公司 	销售商品 	4.25 	<br /><br />上海花卉园艺（集团）有限公司及其下属公司 	销售商品 	2.01 	<br /><br />光明食品国际有限公司及其下属公司 	销售商品 	1.02 	<br /><br />上海蔬菜（集团）有限公司及其下属公司 	销售商品 	0.82 	<br /><br />常州百瑞房地产开发有限公司 	提供劳务 	0.68 	<br /><br />光明食品集团上海农场有限公司及其下属公司 	提供劳务 	0.17 	<br /><br />光明食品集团财务有限公司 	销售商品 	0.16 	<br /><br />上海市健康养老发展（集团）有限公司及其下属公司 	销售商品 	0.14 	<br /><br />5、关联受托管理/承包及委托管理/出包情况<br /><br />无。<br /><br />6、关联租赁情况<br /><br />图表6-67： 2024年发行人作为出租方关联租赁情况<br /><br />单位：万元<br /><br />承租方名称 	租赁资产种类 	本期确认的租赁收入 	<br /><br />上海市糖业烟酒（集团）有限公司及其下属公司 	房屋 	885.71 	<br /><br />农工商超市（集团）有限公司及其下属公司 	房屋 	170.34 	<br /><br />光明食品集团（上海）企业发展有限公司及其下属公司 	房屋、车辆 	162.94 	<br /><br />光明食品（集团）有限公司 	车辆 	9.61 	<br /><br />图表6-68： 2024年发行人作为承租方关联租赁情况<br /><br />单位：万元<br /><br />出租方名称 	租赁资产种类 	本期简化处理的短期租赁和低价值资产租赁的租金费用 	本期未纳入租赁负债计量的可变租赁付款额 	本期支付的租金 	本期增加的使用权资产 	本期承担的租赁负债利息支出 	<br /><br />光明食品集团资产经营管理有限公司及其下属公司 	房屋、车辆 	61.87 	- 	61.87 	- 	- 	<br /><br />上海良友（集团）有限公司及其下属公司 	房屋、车位 	29.77 	- 	1,770.44 	- 	441.71 	<br /><br />光明食品集团上海五四有限公司及其下属公司 	房屋 	5.45 	- 	5.45 	- 	- 	<br /><br />7、关联担保情况<br /><br />（1）发行人及下属子公司为关联方提供的担保<br /><br />图表6-69： 2024年发行人及下属子公司为关联方提供的债务担保情况<br /><br />单位：万元<br /><br />担保方 	被担保方 	担保金额 	担保起始日 	担保到期日 	担保是否已经履行完毕 	<br /><br />农工商房地产（集团）有限公司 	农工商房地产（集团）广西明通置业有限公司 	8,530.70 	2023/6/29 	2025/9/22 	否 	<br /><br />农工商房地产（集团）有限公司 	农工商房地产（集团）广西明通置业有限公司 	5,780.82 	2023/6/29 	2025/9/22 	否 	<br /><br />农工商房地产（集团）有限公司 	农工商房地产（集团）广西明通置业有限公司 	2,472.54 	2023/6/29 	2025/9/29 	否 	<br /><br />农工商房地产（集团）有限公司 	农工商房地产（集团）广西明通置业有限公司 	1,549.97 	2023/6/29 	2025/9/29 	否 	<br /><br />（2）关联方为发行人及下属子公司提供的担保<br /><br />图表6-70： 2024年关联方为发行人及下属子公司提供的债务担保情况<br /><br />单位：万元<br /><br />担保方 	被担保方 	担保金额 	担保起始日 	担保到期日 	担保是否已经履行完毕 	<br /><br />光明食品（集团）有限公司 	光明房地产集团股份有限公司 	48,700.00 	2021/12/24 	2026/12/24 	否 	<br /><br />光明食品（集团）有限公司 	光明房地产集团股份有限公司 	200,000.00 	2022/5/9 	2027/5/9 	否 	<br /><br />光明食品（集团）有限公司 	光明房地产集团股份有限公司 	50,000.00 	2022/10/28 	2027/10/28 	否 	<br /><br />光明食品（集团）有限公司 	光明房地产集团股份有限公司 	51,100.00 	2022/11/8 	2027/11/8 	否 	<br /><br />光明食品（集团）有限公司 	光明房地产集团股份有限公司 	60,000.00 	2023/8/10 	2028/8/10 	否 	<br /><br />光明食品（集团） 	光明房地产集团股份有 	50,000.00 	2024/7/19 	2034/7/19 	否 	<br /><br />有限公司 	限公司 					<br /><br />光明食品（集团）有限公司 	光明房地产集团股份有限公司 	10,000.00 	2024/7/19 	2034/7/19 	否 	<br /><br />光明食品（集团）有限公司 	光明房地产集团股份有限公司 	2,000.00 	2024/7/19 	2034/7/19 	否 	<br /><br />光明食品（集团）有限公司 	光明房地产集团股份有限公司 	38,000.00 	2024/7/22 	2034/7/22 	否 	<br /><br />光明食品（集团）有限公司 	光明房地产集团股份有限公司 	25,400.00 	2024/9/27 	2034/9/27 	否 	<br /><br />（3）其他关联方担保<br /><br />发行人下属公司（初始债务人）之供应商将其对发行人下属公司享有的应收账款转让给保理商深圳前海联捷商业保理有限公司，继而由华泰资产管理有限公司设立资产支持计划，在资产支持计划设立后，该等应收账款债权已由保理商转让给资产支持计划，设立的产品名称为“华泰-明熙供应链2022第1号资产支持计划(第2期)”，发行人作为共同债务人与初始债务人就该等应收账款债权共同向资产支持计划承担到期付款义务，直至该等应收账款债权获得全部清偿，光明食品（集团）有限公司对发行人的付款义务提供全额无条件不可撤销连带保证责任，该项资产支持计划已于2024年12月6日兑付完成。<br /><br />发行人作为共同债务人于2024年11月20日，就“华泰-明熙2号资产支持计划(第1期)”，向保理商深圳前海联捷商业保理有限公司及华泰资产管理有限公司出具《付款确认书》，且光明食品（集团）有限公司作为担保人向保理商深圳前海联捷商业保理有限公司及华泰资产管理有限公司出具《担保函》，发行人作为共同债务人与初始债务人就该等应收账款债权共同向资产支持计划承担到期付款义务，直至该等应收账款债权获得全部清偿，光明食品（集团）有限公司对发行人的付款义务提供全额无条件不可撤销连带保证责任，该项资产支持计划报告期后于2025年1月17日发行。<br /><br />8、关联方资金拆借<br /><br />图表6-71： 2024年发行人向关联方拆入资金情况<br /><br />单位：万元<br /><br />关联方 	拆借金额 	起始日 	到期日 	<br /><br />光明食品（集团）有限公司 	40,000.00 	2024/4/30 	2027/4/30 	<br /><br />光明食品（集团）有限公司 	50,000.00 	2024/5/9 	2027/5/9 	<br /><br />光明食品（集团）有限公司 	50,000.00 	2024/5/15 	2027/5/15 	<br /><br />光明食品（集团）有限公司 	50,000.00 	2024/5/17 	2027/5/17 	<br /><br />光明食品（集团）有限公司 	50,000.00 	2024/5/20 	2027/5/20 	<br /><br />光明食品（集团）有限公司 	50,000.00 	2024/5/22 	2027/5/22 	<br /><br />光明食品（集团）有限公司 	50,000.00 	2024/5/24 	2027/5/24 	<br /><br />光明食品（集团）有限公司 	50,000.00 	2024/5/28 	2027/5/28 	<br /><br />光明食品（集团）有限公司 	50,000.00 	2024/6/6 	2027/6/6 	<br /><br />光明食品（集团）有限公司 	50,000.00 	2024/6/7 	2027/6/7 	<br /><br />光明食品（集团）有限公司 	50,000.00 	2024/6/11 	2027/6/11 	<br /><br />光明食品（集团）有限公司 	50,000.00 	2024/6/14 	2027/6/14 	<br /><br />光明食品（集团）有限公司 	55,000.00 	2024/6/20 	2027/6/20 	<br /><br />光明食品（集团）有限公司 	50,000.00 	2024/6/21 	2027/6/21 	<br /><br />光明食品（集团）有限公司 	35,000.00 	2024/6/24 	2027/6/24 	<br /><br />光明食品（集团）有限公司 	53,000.00 	2024/7/22 	2027/7/22 	<br /><br />光明食品（集团）有限公司 	42,000.00 	2024/9/3 	2027/9/3 	<br /><br />光明食品（集团）有限公司 	124,000.00 	2024/12/30 	2027/12/30 	<br /><br />光明食品集团财务有限公司 	50.00 	2021/12/3 	2025/6/15 	<br /><br />光明食品集团财务有限公司 	50.00 	2021/12/3 	2025/6/15 	<br /><br />光明食品集团财务有限公司 	2,405.50 	2021/12/3 	2025/11/9 	<br /><br />光明食品集团财务有限公司 	50.00 	2021/12/3 	2025/12/15 	<br /><br />光明食品集团财务有限公司 	50.00 	2021/12/3 	2025/12/15 	<br /><br />光明食品集团财务有限公司 	1,644.00 	2021/12/3 	2026/11/9 	<br /><br />光明食品集团财务有限公司 	7,660.00 	2022/9/30 	2025/11/9 	<br /><br />光明食品集团财务有限公司 	10,840.00 	2022/9/30 	2026/11/9 	<br /><br />光明食品集团财务有限公司 	3,162.50 	2023/1/10 	2026/11/9 	<br /><br />光明食品集团财务有限公司 	8,900.00 	2023/3/28 	2025/11/9 	<br /><br />光明食品集团财务有限公司 	2,440.00 	2023/6/7 	2025/11/9 	<br /><br />光明食品集团财务有限公司 	3,000.00 	2024/1/4 	2025/11/9 	<br /><br />光明食品集团财务有限公司 	3,000.00 	2024/1/4 	2026/11/9 	<br /><br />光明食品集团财务有限公司 	2,130.00 	2024/6/7 	2025/11/9 	<br /><br />光明食品集团财务有限公司 	1,379.31 	2022/1/14 	2025/6/5 	<br /><br />光明食品集团财务有限公司 	1,379.31 	2022/1/14 	2025/12/5 	<br /><br />光明食品集团财务有限公司 	5,006.76 	2022/1/14 	2027/1/5 	<br /><br />光明食品集团财务有限公司 	1,719.00 	2022/2/15 	2027/1/5 	<br /><br />光明食品集团财务有限公司 	3,441.00 	2022/12/9 	2027/1/5 	<br /><br />光明食品集团财务有限公司 	1,654.80 	2023/1/6 	2027/1/5 	<br /><br />光明食品集团财务有限公司 	6,186.00 	2023/3/21 	2027/1/5 	<br /><br />光明食品集团财务有限公司 	5,098.00 	2024/1/4 	2027/1/5 	<br /><br />光明食品集团财务有限公司 	1,680.00 	2024/6/21 	2027/1/5 	<br /><br />光明食品集团财务有限公司 	6,144.00 	2024/6/28 	2027/1/5 	<br /><br />上海花卉园艺（集团）有限公司 	20,000.00 	2024/6/28 	2027/6/28 	<br /><br />合计 	1,048,070.18 			<br /><br />注：上表中所有发行人向关联方拆入资金行为均合法合规。<br /><br />图表6-72： 2024年发行人向关联方拆出资金情况<br /><br />单位：万元<br /><br />关联方 	拆借金额 	起始日 	到期日 	<br /><br />武汉怡置明鸿房地产开发有限公司 	50,133.34 	按实际占用起 	按实际归还止 	<br /><br />南昌明伯置业有限公司 	27,401.87 	按实际占用起 	按实际归还止 	<br /><br />武汉明泰置业有限公司 	26,323.88 	按实际占用起 	按实际归还止 	<br /><br />葛洲坝润明（武汉）房地产开发有限公司 	25,812.00 	按实际占用起 	按实际归还止 	<br /><br />镇江联启房地产开发有限公司 	22,730.30 	按实际占用起 	按实际归还止 	<br /><br />上海城明置业有限公司 	14,723.33 	按实际占用起 	按实际归还止 	<br /><br />农工商房地产（集团）广西明通置业有限公司 	12,581.63 	按实际占用起 	按实际归还止 	<br /><br />四川雅灿房地产开发有限公司 	12,539.44 	按实际占用起 	按实际归还止 	<br /><br />镇江广丰房地产有限公司 	10,889.71 	按实际占用起 	按实际归还止 	<br /><br />杭州润昕置业有限公司 	10,164.34 	按实际占用起 	按实际归还止 	<br /><br />长沙碧明房地产开发有限公司 	7,973.04 	按实际占用起 	按实际归还止 	<br /><br />重庆明悦摩码置业有限公司 	5,209.18 	按实际占用起 	按实际归还止 	<br /><br />合计 	226,482.06 			<br /><br />9、关联方资产转让、债务重组情况<br /><br />无。<br /><br />10、关键管理人员薪酬<br /><br />图表6-73： 截至2024年末发行人关键管理人员薪酬情况<br /><br />单位：万元<br /><br />项目 	本期金额 	<br /><br />关键管理人员薪酬 	610.46 	<br /><br />11、关联方应收应付款项<br /><br />（1）应收项目<br /><br />图表6-74： 截至2024年末发行人对关联方应收项目情况<br /><br />单位：万元<br /><br />项目名称 	关联方 	期末余额 	<br /><br />账面余额 	坏账准备 	<br /><br />货币资金 	光明食品集团财务有限公司 	225,376.25 	- 	<br /><br />项目名称 	关联方 	期末余额 	<br /><br />账面余额 	坏账准备 	<br /><br />应收账款 	宜兴宝明房地产开发有限公司 	1,201.32 	127.19 	<br /><br />农工商房地产（集团）广西明通置业有限公司 	1,130.70 	5.81 	<br /><br />农工商超市集团句容有限公司 	798.31 	542.54 	<br /><br />上海牛奶（集团）有限公司 	654.18 	17.36 	<br /><br />镇江联启房地产开发有限公司 	284.44 	223.68 	<br /><br />光明食品集团上海东平小镇农场有限公司 	281.60 	- 	<br /><br />宁波祥生弘盛房地产开发有限公司 	260.77 	32.90 	<br /><br />柳州同鑫房地产开发有限公司 	248.16 	0.55 	<br /><br />常州明宏置业有限公司 	199.22 	31.51 	<br /><br />徐州美君房地产有限公司 	145.15 	- 	<br /><br />上海市军天湖农场有限公司 	86.35 	- 	<br /><br />上海光明生活服务集团有限公司 	28.26 	- 	<br /><br />上海海博西郊物流有限公司 	35.90 	- 	<br /><br />上海华仕物业管理有限公司 	19.50 	- 	<br /><br />宁波骏茂房地产开发有限公司 	13.54 	- 	<br /><br />常州百俊房地产开发有限公司 	9.87 	4.36 	<br /><br />上海良友金伴便利连锁有限公司 	5.06 	0.11 	<br /><br />常州百瑞房地产开发有限公司 	4.34 	4.34 	<br /><br />郑州光明乳业有限公司 	3.82 	- 	<br /><br />上海光明真如置业有限公司 	3.00 	- 	<br /><br />成都光明乳业有限公司 	2.24 	- 	<br /><br />上海艾易餐饮服务有限公司 	1.52 	- 	<br /><br />光明食品国际贸易（上海）有限公司 	1.35 	0.13 	<br /><br />上海振兴粮油有限公司 	0.09 	- 	<br /><br />预付款项 	上海金牛经济发展有限公司 	88.26 	- 	<br /><br />上海金牛经济发展有限公司武汉分公司 	48.90 	- 	<br /><br />其他应收款 	武汉怡置明鸿房地产开发有限公司 	34,310.69 	- 	<br /><br />武汉明泰置业有限公司 	15,787.20 	- 	<br /><br />葛洲坝润明（武汉）房地产开发有限公司 	14,848.27 	- 	<br /><br />上海城明置业有限公司 	14,331.65 	- 	<br /><br />南昌明伯置业有限公司 	14,289.39 	- 	<br /><br />农工商房地产（集团）广西明通置业有限公司 	13,991.87 	3,036.74 	<br /><br />镇江联启房地产开发有限公司 	13,391.77 	- 	<br /><br />杭州润昕置业有限公司 	6,991.13 	- 	<br /><br />长沙碧明房地产开发有限公司 	3,723.25 	- 	<br /><br />四川雅灿房地产开发有限公司 	3,554.97 	- 	<br /><br />项目名称 	关联方 	期末余额 	<br /><br />账面余额 	坏账准备 	<br /><br />镇江广丰房地产有限公司 	1,924.72 	- 	<br /><br />宜兴宝明房地产开发有限公司 	1,369.08 	- 	<br /><br />上海良友（集团）有限公司 	135.67 	- 	<br /><br />重庆明悦摩码置业有限公司 	1.45 	- 	<br /><br />农工商超市（集团）有限公司 	0.30 	0.30 	<br /><br />（2）应付项目<br /><br />图表6-75： 截至2024年末发行人对关联方应付项目情况<br /><br />单位：万元<br /><br />项目名称 	关联方 	期末账面余额 	<br /><br />长期借款 	光明食品集团财务有限公司 	79,070.18 	<br /><br />光明食品（集团）有限公司 	949,000.00 	<br /><br />上海花卉园艺（集团）有限公司 	20,000.00 	<br /><br />应付账款 	光明食品（集团）有限公司 	17,390.22 	<br /><br />常州百俊房地产开发有限公司 	1,664.48 	<br /><br />上海良友（集团）有限公司 	578.92 	<br /><br />上海光明生活服务集团有限公司 	291.33 	<br /><br />上海旻旺建设工程服务有限公司 	223.25 	<br /><br />上海华仕物业管理有限公司 	179.44 	<br /><br />上海农工商绿化有限公司 	85.10 	<br /><br />上海菜管家电子商务有限公司 	51.04 	<br /><br />上海金牛经济发展有限公司 	28.15 	<br /><br />上海飘鹰实业发展有限公司 	25.64 	<br /><br />上海艾易餐饮服务有限公司 	23.64 	<br /><br />上海农垦绿化工程有限公司 	0.18 	<br /><br />光明食品（集团）有限公司上海菁英人才咨询管理分公司 	0.08 	<br /><br />应付股利 	上海大都市资产经营管理有限公司 	543.43 	<br /><br />上海农工商绿化有限公司 	10.87 	<br /><br />其他应付款 	农工商房地产（集团）广西明通置业有限公司 	88,570.59 	<br /><br />上海飘鹰房地产开发有限公司 	31,513.44 	<br /><br />宁波祥生弘盛房地产开发有限公司 	12,688.13 	<br /><br />徐州美君房地产有限公司 	12,205.00 	<br /><br />宁波骏茂房地产开发有限公司 	9,180.00 	<br /><br />长沙碧明房地产开发有限公司 	6,706.13 	<br /><br />上海飘鹰实业发展有限公司 	5,671.34 	<br /><br />宜兴宝明房地产开发有限公司 	5,188.58 	<br /><br />常州百瑞房地产开发有限公司 	4,469.32 	<br /><br />	镇江扬启房地产开发有限公司 	4,352.04 	<br /><br />成都辰禧置业有限公司 	3,740.00 	<br /><br />常州百俊房地产开发有限公司 	2,499.94 	<br /><br />宁波明科置业有限公司 	2,457.78 	<br /><br />常州明宏置业有限公司 	1,759.85 	<br /><br />光明食品（集团）有限公司 	1,233.33 	<br /><br />无锡致弘置业有限公司 	510.00 	<br /><br />重庆天惠房地产开发有限公司 	165.94 	<br /><br />上海市食品进出口家禽有限公司 	5.00 	<br /><br />上海好德便利有限公司 	0.58 	<br /><br />上海正阳定食科技有限公司 	0.20 	<br /><br />预收款项 	上海光明真如置业有限公司 	22.64 	<br /><br />合同负债 	常州百俊房地产开发有限公司 	7.22 	<br /><br />租赁负债 	上海良友（集团）有限公司 	5,934.82 	<br /><br />五、发行人或有事项<br /><br />（一）对外担保<br /><br />截至 2024年 12月末，公司及其合并范围内子公司的对外担保余额为18,334.04万元，占当期末净资产的比例为1.77%，具体明细如下表所示：<br /><br />图表6-76： 截至2024年末发行人对外担保情况<br /><br />单位：万元<br /><br />序号 	担保方 	担保方与发行人关系 	被担保方 	担保金额 	担保类型 	<br /><br />1 	农工商房地产（集团）有限公司 	全资子公司 	农工商房地产（集团）广西明通置业有限公司 	8,530.70 	抵押加保证 	<br /><br />2 	农工商房地产（集团）有限公司 	全资子公司 	农工商房地产（集团）广西明通置业有限公司 	5,780.82 	抵押加保证 	<br /><br />3 	农工商房地产（集团）有限公司 	全资子公司 	农工商房地产（集团）广西明通置业有限公司 	2,472.54 	抵押加保证 	<br /><br />4 	农工商房地产（集团）有限公司 	全资子公司 	农工商房地产（集团）广西明通置业有限公司 	1,549.97 	抵押加保证 	<br /><br />	合计 			18,334.04 		<br /><br />（二）发行人未决诉讼或仲裁<br /><br />截至2024年12月末，发行人重大未决诉讼、仲裁事项如下：<br /><br />1、上海农工商建设发展有限公司（下称“原告”或“农工商建设”）与莲花木兰溪财富中心（莆田）有限公司（下称“木兰溪公司”）建设工程施工合同纠纷<br /><br />原告农工商建设与被告木兰溪公司就“木兰溪国际广场项目”分别签订 2份施工合同，约定由农工商建设公司承建“木兰溪国际广场一期续建工程”和“木兰溪国际广场二三期项目”工程。合同签署后，原告农工商建设按约进场施工，但因被告木兰溪公司资金问题造成2019年6月开始停工至今。为此，农工商建设于2020年9月向福建省莆田市中级人民法院提起诉讼，诉请法院判决被告木兰溪公司支付工程款人民币235,595,121.75元（具体金额以司法鉴定结果为准）及利息936,490.61元（暂计至2020年8月31日），并要求享有建设工程优先受偿权。诉讼（仲裁）涉及金额235,595,121.75元及利息（暂计至2020年8月31日为936,490.61元）。<br /><br />2023年2月22日，一审判决：一、木兰溪公司应自判决生效之日起十日内支付农工商建设工程款172,958,832元，及以该款项为基数自2020年9月21日起按年利率15%计算至付清之日止的逾期付款利息；二、农工商建设就其承建的木兰溪国际广场一期续建工程的折价或者拍卖的价款在 83,441,640元工程款范围内、木兰溪国际广场二、三期建设工程的折价或者拍卖的价款在 89,517,192元工程款范围内享有优先受偿权；三、驳回农工商建设的其他诉讼请求。目前，本案二审已判决，本案目前强制执行中。<br /><br />2、吴江明乐房地产开发有限公司（下称“原告”或“吴江明乐”）与吴江市中泰建筑工程有限公司（下称“被告”或“中泰建筑”）建设工程施工合同纠纷<br /><br />原被告双方就吴江明丰湖滨花园项目的桩基工程、别墅、商场及会所、商住楼、土方工程以及室外总体等工程施工相关事项签订18份书面合同及补充协议，合计合同金额约6亿元（含甲供材），扣除甲供材料后的施工图预算金额为35,434万元。在合同履行过程中，因被告原因工程一直延误，且自2017年11月30日停止施工至今。工程经上海财瑞建设管理有限公司审价，结算价为552,319,317.62元（含甲供材），原被告均认可该结算价，根据原被告达成的《关于吴江明丰湖滨花园项目施工总承包项目审计结算备忘录》相关约定扣减甲供材后，被告应得的工程结算款为400,498,812.14元，而原告已超付。为此，原告吴江明乐诉至江苏省苏州市中级人民法院（2020年11月23日立案），诉请法院判决被告返还原告超付的工程价款并承担利息，一审判决驳回原告全部诉讼请求，原告提起上诉，现本案二审已判决，驳回上诉人（原告）上诉，维持原判，诉讼（仲裁）涉及金额111,436,051.04元及利息（计至实际返还之日止）。<br /><br />3、农工商房地产（集团）有限公司（下称“原告”或“农房集团”）与吴江明乐房地产开发有限公司（下称“被告一”或“吴江明乐”）、吴江明圆投资发展有限公司（下称“被告二”或“吴江明圆”）民间借贷纠纷<br /><br />原告与被告一于2017年5月25日签署《内部借款协议书》，约定原告向被告一提供借款人民币2亿元，借款期限2017年5月26日起至2018年5月25日，同时，被告二作为被告一的股东，与原告签署《质押合同》，约定被告二以其所持被告一49%股权作为质押标的，为被告一前述债务提供担保。2019年11月6日，被告一申请延长借款期限，经协商原告与被告一签署《内部借款协议书之补充协议》，将借款期限延长至2020年12月31日。同时原告与被告二签署《&lt;质押合同&gt;之补充合同》，将被告二为前述借款所做担保顺延至 2020年 12月31日。2021年1月1日，借款期限再次届满，原告向被告一催讨欠款无果。为保护原告之合法权益，诉至上海市第二中级人民法院，要求被告一立即向原告归还借款本金 2亿元，支付资金占用费 36,624,444.44元，支付违约金10,266,666.67元（均暂计至2021.4.30）：如被告一不履行上述偿付义务，被告二以其持有的被告一49%股权对上述被告一债务承担质押担保责任，原告有权以前述股权折价或者以拍卖、变卖该质押股权所得的价款优先受偿。诉讼（仲裁）涉及金额本金2亿元，利息36,624,444.44元，违约金10,266,666.67元（主张至实际返还之日，暂计至2021年4月30日）。<br /><br />2022年9月30日，一审判决：一、被告吴江明乐于本判决生效之日起十五日内向原告农房集团归还借款本金人民币200,000,000元；二、被告吴江明乐应在本判决生效之日起十五日内向原告农房集团支付资金占用费［以人民币200,000,000元为本金，自2017年5月26日至2020年8月19日期间按照银行同期贷款年利率4.75%计付；自2020年8月20日至2020年12月31日止，按照一年期贷款市场报价利率（LPR）3.85%计付］；三、被告吴江明乐应在本判决生效之日起十五日内向原告农房集团支付逾期付款违约金（以人民币200,000,000元为本金，自2021月1月日起至实际清偿之日止，按年利率19%计付）；四、如被告吴江明乐不履行上述判决第一、二项偿付义务，原告农房集团可以与被告吴江明圆协议以被告吴江明圆持有的被告吴江明乐49%股权折价，也可以就拍卖、变卖上述质押财产所得的价款优先受偿；上述质押财产折价或者拍卖、变卖后，其价款超过上述判决第一、二项偿付数额的部分归被告吴江明圆所有，不足部分由被告吴江明乐清偿；被告吴江明圆承担上述质押担保责任后，有权向被告吴江明乐追偿；五、驳回原告农房集团的其余诉讼请求。<br /><br />2022年10月19日，被告二吴江明圆投资发展有限公司不服上述判决，向上海市高级人民法院提起上诉。2023年1月19日，二审裁定：本案按上诉人吴江明圆自动撤回上诉处理。一审判决自裁定书送达之日起发生法律效力。本案终本终结。<br /><br />4、吴江市中泰建筑工程有限公司（下称“原告”或“中泰建筑”）与吴江明乐房地产开发有限公司（下称“被告”或“吴江明乐”）、第三人一：吴江明圆投资发展有限公司（下称“第三人一”或“吴江明圆”）、第三人二：农工商房地产（集团）有限公司（下称“第三人二”或“农房集团”）建设工程合同纠纷<br /><br />原告称吴江明乐公司开发的环湖花园项目、明丰花园项目、湖滨花园项目均由原告中泰建筑公司承建，上述三项工程均经过工程审价：另2008年3月，第三人二农房集团与第三人一吴江明圆公司就吴江明乐公司51%股权转让达成协议，现原告中泰建筑公司认为吴江明乐公司支付前述项目的工程款中涉及到前述股权转让的溢价款，且吴江明乐公司起诉中泰建筑公司要求返还超付工程款与事实不符，遂起诉吴江明乐公司要求支付拖欠的工程款人民币169,960,435.31元及逾期付款利息（以169,960,435.31元为基数，自2020年9月28日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止，暂计算至2021年10月31日为7,234,177.09元）。诉讼（仲裁）涉及金额169,960,435.31元及逾期付款利息（以169,960,435.31元为基数，自2020年9月28日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止，暂计算至2021年10月31日为7,234,177.09元），正一审审理中。<br /><br />5、上海农工商建设发展有限公司（下称“原告”或“农工商建设”）与金顺新开发（平潭）有限公司（下称“被告”或“金顺新开发”）建设工程施工合同纠纷<br /><br />2017年7月3日，原告与被告签订《金顺新光明城（一期）施工合同》合同对工程名称、地点、工程承包范围、合同工期总日历天数、合同价款工程进度款支付、工程延误、合同价款及调整、工程量计量原则等进行了约定；2020年2月25日，因疫情原因，原、被告双方签署编号为[2020]-0225《补充协议》，对合同工期进行了修改；2020年3月3日，原、被告双方签署《补充协议》，对金顺新光明城（一期）项目（以下简称“案涉项目”）施工工期和工程款付款安排进行了补充约定；施工合同签署后，原告于2017年9月12日进场施工，后因被告资金问题，未按照《补充协议》约定支付工程款，导致案涉项目停工；2022年8月25日，原、被告在平潭综合实验区交通与建设局的见证下签署了《施工总承包合同补充协议》（以下简称“该补充协议”），该补充协议作为原、被告及案外人中国华融资产管理股份有限公司福建省分公司在内的各方就案涉项目后续复工事宜于2022年7月7日、2022年8月19日在平潭综合实验区交通与建设局主持下形成的会议纪要的具体落实，该补充协议中被告对原告截止 2022年7月18日建部分已完工产值造价金额和已付款金额进行了确认，同时约定被告应向原告支付人民币3900万元作为案涉项目的启动资金，然而被告及案外人中国华融资产管理股份有限公司福建省分公司均未按照两份会议纪要的精神及内容执行导致原告合同目的落空，至原告起诉之日，被告仍未按照该补充协议履行相关义务，原告认为，双方签署的《金顺新光明城（一期）施工合同》及后续的《补充协议》系各方真实意思表示，各方均应切实履行，原告已按约施工案涉工程进行了分项验收，原告有权要求被告支付工程进度款及利息和承担停窝工损失.并要求享有建设工程优先受偿权，因此特向法院提起诉讼向被告主张全部权利，以维护原告合法权益。<br /><br />诉讼（仲裁）涉及金额171,704,726.07元（暂计算截止日至2023年4月3日），现本案一审判决：一、被告应于本判决生效之日起十日内向原告支付工程价款87383370元及逾期付款利息（以87383370元为基数，按日万分之三标准，自2022年9月25日起计算至实际付清之日止）；二、被告应于本判决生效之日起十日内向原告支付停工损失费用950万元；三、原告对其承包施工的位于福建省平潭综合实验区金井二路东侧、平岚岭路南侧、天大北路北侧的“金顺新光明城（一期）”工程的拍卖、变卖所得款项，有权在96883370元范围内享有优先受偿权；四、驳回原告的其他诉讼请求。一审裁定：将本案并入（2023）闽 01执798号案件执行，终结本案执行。<br /><br />2023年4月6日，因被告拖欠原告工程款的违约情形，原告向福建省福州市中级人民法院提起诉讼，福建省福州市中级人民法院做出（2023）闽01民初528号民事判决书，该份判决书指出，对于2022年8月25日《施工总承包合同补充协议》签署时尚未完工且双方并未结算的其他工程款，可待双方正式结算后另行主张权利。<br /><br />原告于2024年1月18日完成了预验收项目的整改，并于2024年2月1日及2月27日分两次向被告邮寄了竣工结算申请书，但均被拒收；2024年4月1日，原告向被告寄出了《申请竣工验收报告》，该份申请报告被告仍拒收。<br /><br />被告多次拒收原告竣工结算申请书及申请竣工验收报告的行为系表明其以实际行为拒绝履行相应的结算义务，为了维护原告的合法权益，原告只能通过诉讼的方式主张权利，并在诉讼过程中，一并提出优先受偿权的主张，望判如诉请。<br /><br />工程款 6600万元以及逾期付款利息（以欠付工程款金额为基数，自 2024年2月1日至实际付清之日为止，按照0.03%/日计算,暂计为人民币138600元），目前一审已判决（上诉期中）。<br /><br />一审判决：一、被告应于本判决生效之日起十日内向原告支付工程价款59213585.98元及逾期付款利息（以59213585.98元为基数，按日万分之三标准，自2024年9月15日起计算至实际付清之日止）；二、被告应于本判决生效之日起十日内向原告支付其因实现本案债权支出的保全申请费5000元；三、原告对其承包施工的位于福建省平潭综合实验区金井二路东侧、平岚岭路南侧、天大北路北侧的“金顺新光明城（一期）”工程的拍卖、变卖所得款项，有权在59213585.98元范围内享有优先受偿权；驳回原告的其他诉讼请求。<br /><br />6、上海农工商建设发展有限公司（下称“原告”或“农工商建设”）与江苏联炬高新技术创业服务中心有限公司（下称“被告”或“江苏联炬”）建设工程施工合同纠纷<br /><br />2018年1月10日，原被告双方签署《联炬大厦、幼儿园、地库项目补充合同》（以下简称“《补充合同1》”），约定由原告承建被告江苏联炬智慧城项目（以下简称“案涉工程”）。2019年7月29日，双方签订了《联炬大厦孵化器大楼、配套住宅项目补充合同》（以下简称“《补充合同2》”），对于停工补偿、欠款支付、结算依据调整等问题作出约定。但由于被告违反《补充合同2》关于欠款偿还的承诺，而且经营状况不断恶化，原告于2020年9月1日向法院提起诉讼，后经法院调解，双方于2021年5月10日签订《泗阳联炬智慧城项目孵化器大楼、住宅1号楼和解协议》（以下简称“《和解协议》”），法院出具（2020）苏13民初556号民事调解书。2021年6月、2022年10月，原告按照《和解协议》约定向被告上报孵化器大楼、1号楼等结算材料，被告在结算过程中未按照合同约定计价结算，导致双方对于结算金额未能达成一致，且被告未按照《和解协议》约定履行相应付款义务综上，被告拖延结算及拒绝支付工程款的行为严重侵害了原告的合法权益原告特向法院提起诉讼，以维护原告的合法权益.并要求享有建设工程优先受偿权。<br /><br />现本案处于一审已判决，诉讼（仲裁）涉及金额102,712,187元（暂计算截止日至2023年4月10日）。一审判决：一、双方当事人2018年1月10日签订的《联炬大厦、幼儿园、地库项目补充合同》于2023年6月6日解除；二、被告于本判决生效后十日内支付原告孵化器大楼工程款 6025498.10元以及截至2024年1月18日的利息1523371.90元，并自2024年1月19日起至付清款之日止，以6025498.10元为基数按同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的1.95倍计付利息；三、被告于本判决生效后十日内支付原告配套住宅1号楼、地下车库、配电房、临时室外配电房工程款61255381.71元，并自2023年7月1日起至付清款之日止，以52859974.06元为基数按同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的1.95倍计付利息；四、被告于本判决生效后十日内支付原告配套住宅2号楼、联炬大厦、幼儿园已施工部分以及室外附属工程的工程款6112633元；五、确认原告在6025498.10元范围内对联炬智慧城孵化器大楼工程折价拍卖价款享有优先受偿权；六、驳回原告其他诉讼请求；七、驳回江苏联炬的反诉请求。<br /><br />原、被告双方均上诉，目前二审审理中。<br /><br />7、上海农工商建设发展有限公司（下称“原告”或“农工商建设”）与嘉善明达置业有限公司（下称“被告”或“嘉善明达”）的建设工程施工合同纠纷<br /><br />2018年10月25日，就嘉善宾馆迁建项目（以下简称“案涉项目”），被告作为发包人与原告签订《建设工程施工合同》，将案涉项目发包给原告负责施工总承包，并对计价方式、付款时间等作出了约定。<br /><br />后被告将案涉项目的消防暖通、智能化等分部分项工程支解发包给第三方进行施工。2018年11月9日，案涉项目正式开工。因被告支解发包项目迟延且资料不全，以及对在施工中要求的设计变更没有及时完成出图和审图，导致现场和过审图纸存在差异，未能及时完成验收备案，但案涉项目已经被被告投入实际使用，结算款支付条件已经成就。<br /><br />2023年4月3日，原告向被告提交了嘉善宾馆迁建项目（南区）的结算材料，但被告至本案起诉之日仍未完成审核及付款。有鉴于此，原告认为被告已经欠付原告工程款及逾期付款利息和违约金。为此向法院诉请：判令被告立即支付工程款112,648,204.3元及逾期支付工程结算款的利息；判令被告立即支付逾期支付工程进度款的利息；确认原告就其承建的案涉工程折价或者拍卖的价款在被告欠付的工程款范围内享有优先受偿权；判令本案案件受理费、保全费、保全担保费、鉴定费等由被告承担。<br /><br />本案诉讼（仲裁）涉及金额暂合计121,778,667.57元，目前本案一审审理中。<br /><br />8、农工商房地产（集团）有限公司（下称“原告”或“农房集团”）与徐州市美的新城房地产发展有限公司（下称“被告一”或“徐州美的”）、徐州弘通房地产开发有限公司（下称“被告二”或“徐州弘通”）、徐州美正管理咨询有限公司（下称“被告三”或“徐州美正”）、徐州美君房地产有限公司（下称“第三人”或“徐州美君”）损害公司利益责任纠纷<br /><br />2019年原告与被告一、二签署《徐州市经济技术开发区彭祖大道北地块之合作开发协议书》，后续签署《&lt;徐州市经济技术开发区彭祖大道北地块之合作开发协议书&gt;之补充协议》，约定由原告与被告一、被告二共同注资成立第三人，共同投资开发徐州2018-46号彭祖大道北地块-东湖悦府项目。<br /><br />2023年12月6日和2023年12月7日，被告二、一分别致函原告，以房地产市场环境不佳，导致第三人产生诸多诉讼风险，影响第三人的资金正常使用为由，要求将第三人全部未被财产保全的资金转移至第三方。2023年12月20日，被告一以同样理由再次致函原告，要求于2023年12月21日之前将第三人资金汇至被告三账户。2023年12月22日，被告一致函原告，告知在原告财务人员不同意将第三人资金转移至被告三账户的情况下，将与被告二强行将第三人所有可转移资金转移至被告三名下账户。<br /><br />为此，原告多次致函被告一并抄送被告二，表示不同意转移资金，并要求将已转至被告三账户内的全部资金返还给第三人。同时，原告致函被告一的股东美的置业集团有限公司，要求其敦促被告一履行资金返还义务，积极商讨合法合规的方案解决问题。<br /><br />综上所述，因被告一、二、三未能履行向第三人返还资金义务，违反合作协议约定，原告向法院提起诉讼，要求三被告共同向第三人返还人民币134,630,508.52元及资金占用利息，以维护原告和第三人及债权人的合法权益。诉讼（仲裁）涉及金额暂合计135,615,567.82元。<br /><br />本案一审原告撤诉结案。<br /><br />9、上海农工商建设发展有限公司（下称“原告”或“农工商建设”）与连城建铭房地产开发有限公司（下称“被告”或“建铭公司”）的建设工程施工合同纠纷<br /><br />2017年4月26日，原告与被告就“北部新城颐养园3-11#公寓及1-6#住宅”建设事宜（以下简称“本项目”）签署了《连城北部新城颐养园项目施工总承包合同》（以下简称“总承包合同”）。之后，原被告双方又就本项目签署了关于新增公寓1#、2#楼（原商业用地）的补充协议。<br /><br />2019年9月，原告与被告就本项目的停工事宜签署了《停工补偿协议》，根据该《停工补偿协议》第三条所示：经双方协商补偿费用最终确定为2000万元，补偿费用计算至2019年9月30日止。后期因被告原因导致工期延误按照《总承包合同》执行。<br /><br />2021年，原告与被告就本项目签署了《施工总承包合同补充协议》，根据该《施工总承包合同补充协议》，原告应不迟于2021年10月15日前着手安排本项目一期部分进场恢复施工；原告不再对本项目一期以外部分（二期、三期）进行任何施工及投入。<br /><br />2021年，原告与被告签署了《抵押合同》，被告将本项目3#、7#、10#号抵押给了原告，并做了相应的抵押权登记。<br /><br />2023年12月29日，原告与被告共同委托的福建省建审工程项目管理咨询有限公司就本项目出具《项目审定结算书》，根据该《项目审定结算书》显示：原告承建的本项目土建、消防、安装合计为人民币：181,916,974.40元。需要说明的是，该《项目审定结算书》中对于①停工补偿问题、复工费用问题未计入本工程；②施工电梯、塔吊、外脚手架仅计取设备基础、外脚手架场地硬化部分，其余内容均不计入本工程；③防尘监控措施费、远程监控服务费及材料检测费因相关资料不齐全，故不计入《项目审定结算书》，但相关费用均实际发生，原告有权向被告主张。<br /><br />2024年1月9日，本项目住宅部分1#-6#楼取得竣工备案证明。<br /><br />原告认为，双方签署的《总承包合同》及后续的停工补偿协议及补充协议系各方真实意思表示，各方均应切实履行。原告已按照约定进场施工，并开展了合同范围内的施工，案涉工程于2024年1月9日取得竣备。原告有权依据合同约定要求被告支付工程款，由于被告一直拖延支付工程款，故应对案涉工程数次产生停工窝工损失承担全部责任，现因双方协商无果，为维护原告的合法权益，原告只能通过诉讼的方式主张权利，并在诉讼过程中，一并提出优先受偿权的主张，望判如诉请。<br /><br />目前此案一审审理中，诉讼（仲裁）涉及金额暂合计292,545,698元。<br /><br />10、蔡培瑾等共计 104人（下称“原告”）与杭州千岛湖立元置业有限公司（下称“被告”或“立元置业”）借款合同纠纷<br /><br />原告诉称：2017年7月6日、2017年10月10日被告与案外人上海传斯祁雅投资中心（有限合伙）（以下简称“传斯祁雅”）分别签订两份《借款合同》约定传斯祁雅向被告出借资金，借款期间自本金支付至指定账户之日起3年，《借款合同》签订后，传斯祁雅向被告出借资金。2021年4月22日传斯祁雅与案外人韩宝军签署《债权转让协议》，将传斯祁雅出借给被告的借款债权中的一千万元借款本金的债权及其附属的一切权利、利益全部转让给韩宝军。2023年4月24日，原告与案外人传斯祁雅、案外人上海景时胜形投资中心（有限合伙）、案外人上海传斯投资管理有限公司签订《债权转让协议》，约定案外人传斯祁雅将其对被告享有的2.044亿元债权中约1.63亿元的借款本金对应的所有权利、权益转让给原告。2023年4月27日，传斯祁雅通过快递方式向被告发出《债权转让通知书》，要求被告立即向原告履行还款义务。现原告诉至法院，望判如所请。<br /><br />本案诉讼（仲裁）涉及金额为本金163,064,680元，自实际出借之日起至2023年5月12日止的利息78,698,742.73元，自2023年5月13日起至实际支付之日止，以上述本金为基数，按年利率8.58%计算的利息。现本案处于一审审理中。<br /><br />11、上海农工商建设发展有限公司（下称“原告”或“农工商建设”）与金顺新开发（平潭）有限公司（下称“被告”或“金顺新开发”）建设工程合同纠纷<br /><br />2023年4月6日，因被告拖欠原告工程款的违约情形，原告向福建省福州市中级人民法院提起诉讼，福建省福州市中级人民法院做出（2023）闽01民初528号民事判决书，该份判决书指出，对于2022年8月25日《施工总承包合同补充协议》签署时尚未完工且双方并未结算的其他工程款，可待双方正式结算后另行主张权利。<br /><br />原告于2024年1月18日完成了预验收项目的整改，并于2024年2月1日及2月27日分两次向被告邮寄了竣工结算申请书，但均被拒收；2024年4月1日，原告向被告寄出了《申请竣工验收报告》，该份申请报告被告仍拒收。<br /><br />被告多次拒收原告竣工结算申请书及申请竣工验收报告的行为系表明其以实际行为拒绝履行相应的结算义务，为了维护原告的合法权益，原告只能通过诉讼的方式主张权利，并在诉讼过程中，一并提出优先受偿权的主张，望判如诉请。<br /><br />本案诉讼（仲裁）涉及金额为工程款6600万元以及逾期付款利息（以欠付工程款金额为基数，自2024年2月1日至实际付清之日为止，按照0.03%/日计算,暂计为人民币138600元）。<br /><br />本案目前一审已判决（上诉期中），审理结果如下：一、被告应于本判决生效之日起十日内向原告支付工程价款 59213585.98元及逾期付款利息（以59213585.98元为基数，按日万分之三标准，自2024年9月15日起计算至实际付清之日止）；二、被告应于本判决生效之日起十日内向原告支付其因实现本案债权支出的保全申请费5000元；三、原告对其承包施工的位于福建省平潭综合实验区金井二路东侧、平岚岭路南侧、天大北路北侧的“金顺新光明城（一期）”工程的拍卖、变卖所得款项，有权在59213585.98元范围内享有优先受偿权；驳回原告的其他诉讼请求。<br /><br />12、云南丰乐建筑工程有限公司（下称“原告”或“丰乐建筑”）与光明<br /><br />房地产集团股份有限公司（下称“被告一”或“光明地产”）、云南光明紫博置业有限公司（下称“被告二”或“光明紫博”）、第三人：云南骐辉投资有限公司（下称“第三人”或“骐辉投资”）债权人代位权纠纷<br /><br />原告诉称：原告与第三人建设工程施工合同纠纷一案,2023年1月17日昆明市呈贡区人民法院做出（2023）云0114民初4269号民事判决书，确定原告对第三人享有相关债权。后原告上诉，昆明市中级人民法院于2024年3月28日做出（2024）云01民终1196号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。现原告对第三人的债权已经生效且已经过履行期。<br /><br />2017年12月，第三人与被告一签署了《昆明雨花2号二期地块项目合作框架协议书》，2018年5月18日，呈贡区人民政府、第三人、被告一签署了《呈贡区失地农民安置住房雨花2号地块二期建设项目合作协议》，2019年1月9日，被告二与呈贡区人民政府签订了《呈贡区失地农民安置住房雨花2号地块二期建设项目交付协议》，2019年1月31日被告二与第三人签订《呈贡区雨花2号地块二期项目一期集中安置房购买协议》，2021年2月6日被告二与第三人签订《呈贡区雨花2号地块二期项目二期集中安置房购买协议》。原告认为，按照第三人与被告一、被告二的上述协议约定，被告一、被告二至少应当向第三人支付12亿元的款项，同时原告对第三人的债权，属于二被告应当向第三人直接履行的确定债权（前期投入成本），但是第三人一直怠于向二被告主张已经到期的债权，为了维护原告的合法权益，特依法起诉。<br /><br />本案诉讼（仲裁）涉及金额为72,104,107.59元以及利息（以应付未付工程款数额52,408,852.4元为依据，自2024年8月1日起至款清之日止，按年利率3.45%计算）。目前本案一审审理中。<br /><br />截至本募集说明书签署日，发行人不存在其他尚未了结的或可合理预见的对发行人的持续生产经营产生重大影响的重大未决诉讼事项、仲裁或行政处罚案件。<br /><br />（三）承诺事项<br /><br />截至2024年末，公司及下属子公司无已签订的尚未履行或尚未完全履行的对外投资合同及有关财务支出情况。<br /><br />截至本募集说明书签署日，发行人无其他重大承诺事项。<br /><br />六、发行人受限资产情况<br /><br />图表6-77： 近三年末发行人受限资产情况<br /><br />单位：万元<br /><br />项目 	账面价值 	受限原因 	<br /><br />2024年末 	2023年末 	2022年末 	<br /><br />货币资金 	29,752.40 	22,401.81 	17,289.70 	用于售房款监管及按揭贷款担保等 	<br /><br />存货 	2,199,151.14 	2,123,575.49 	1,702,546.51 	用于借款抵押 	<br /><br />固定资产 	8,759.02 	32,266.08 	25,412.47 	用于借款抵押 	<br /><br />无形资产 	- 	24,259.04 	- 	用于借款抵押 	<br /><br />投资性房地产 	- 	4,048.24 	4,245.93 	用于借款抵押 	<br /><br />合计 	2,237,662.56 	2,206,550.67 	1,749,494.62 		<br /><br />近三年末，发行人受限资产占净资产的比重分别为 148.87%、191.60%和216.41%。发行人受限资产以存货、固定资产和货币资金为主，货币资金受限原因主要是用于售房款监管及按揭贷款担保，其他资产受限原因主要是在土地开发过程中，用于开发贷款中土地和在建工程等阶段性抵押，对公司生产经营和偿债能力无重大影响。<br /><br />（一）已用于抵押资产的情况<br /><br />截至2024年末，发行人已用于抵押资产的情况如下：<br /><br />图表6-78： 截至2024年末发行人抵押资产情况<br /><br />单位：万元<br /><br />借款单位 	借款金额 	抵押期限 	抵押物类别 	抵押物 	抵押物账面价值 	<br /><br />光明房地产集团上海汇晟置业有限公司 	7.64 	2023/3/9 	2026/2/13 	存货 	房屋 	42,354.58 	<br /><br />光明房地产集团上海汇晟置业有限公司 	5,000.00 	2023/3/10 	2025/2/14 	<br /><br />光明房地产集团上海汇晟置业有限公司 	10,000.00 	2023/3/10 	2025/8/14 	<br /><br />光明房地产集团上海汇晟置业有限公司 	11,800.00 	2023/3/10 	2026/2/13 	<br /><br />光明房地产集团上海汇晟置业有限公司 	287.00 	2023/6/16 	2026/2/13 	<br /><br />光明房地产集团上海汇晟置业有限公司 	290.00 	2023/9/18 	2026/2/13 	<br /><br />光明房地产集团上海汇晟置业有限公司 	290.00 	2023/12/19 	2026/2/13 	<br /><br />光明房地产集团上海汇晟置业有限公司 	1,000.00 	2024/1/3 	2026/2/13 	<br /><br />光明房地产集团上海汇晟置业有限公司 	1,066.30 	2024/2/2 	2026/2/13 	<br /><br />光明房地产集团上海汇兆置业有限公司 	50.00 	2021/12/3 	2025/6/15 	存货 	土地使用权及在建工程 	87,011.16 	<br /><br />光明房地产集团上海汇兆置业有限公司 	50.00 	2021/12/3 	2025/6/15 	<br /><br />光明房地产集团上海汇兆置业有限公司 	2,405.50 	2021/12/3 	2025/11/9 	<br /><br />光明房地产集团上海汇兆置业有限公司 	2,405.50 	2021/12/3 	2025/11/9 	<br /><br />光明房地产集团上海汇兆置业有限公司 	50.00 	2021/12/3 	2025/12/15 	<br /><br />光明房地产集团上海汇兆置业有限公司 	50.00 	2021/12/3 	2025/12/15 				<br /><br />光明房地产集团上海汇兆置业有限公司 	7,000.00 	2021/12/17 	2025/11/9 	<br /><br />光明房地产集团上海汇兆置业有限公司 	6,840.00 	2022/9/29 	2025/11/9 	<br /><br />光明房地产集团上海汇兆置业有限公司 	7,660.00 	2022/9/30 	2025/11/9 	<br /><br />光明房地产集团上海汇兆置业有限公司 	8,900.00 	2023/3/28 	2025/11/9 	<br /><br />光明房地产集团上海汇兆置业有限公司 	5,160.00 	2023/6/7 	2025/11/9 	<br /><br />光明房地产集团上海汇兆置业有限公司 	2,440.00 	2023/6/7 	2025/11/9 	<br /><br />光明房地产集团上海汇兆置业有限公司 	3,000.00 	2024/1/1 	2025/11/9 	<br /><br />光明房地产集团上海汇兆置业有限公司 	3,000.00 	2024/1/4 	2025/11/9 	<br /><br />光明房地产集团上海汇兆置业有限公司 	5,617.80 	2024/6/4 	2025/11/9 	<br /><br />光明房地产集团上海汇兆置业有限公司 	2,130.00 	2024/6/7 	2025/11/9 	<br /><br />光明房地产集团上海汇兆置业有限公司 	100.00 	2023/11/24 	2025/10/15 	存货 	土地使用权及在建工程 	106,662.19 	<br /><br />光明房地产集团上海汇兆置业有限公司 	100.00 	2023/11/24 	2026/4/15 	<br /><br />光明房地产集团上海汇兆置业有限公司 	200.00 	2023/11/24 	2026/10/15 	<br /><br />光明房地产集团上海汇兆置业有限公司 	200.00 	2023/11/24 	2027/4/15 	<br /><br />光明房地产集团上海汇兆置业有限公司 	200.00 	2023/11/24 	2027/10/15 	<br /><br />光明房地产集团上海汇兆置业有限公司 	8,646.00 	2023/11/24 	2028/4/9 	<br /><br />光明房地产集团上海汇兆置业有限公司 	4,048.00 	2023/11/24 	2028/4/9 	<br /><br />光明房地产集团上海汇兆置业有限公司 	10,000.00 	2024/6/20 	2028/4/9 	<br /><br />光明房地产集团上海汇兆置业有限公司 	50.00 	2021/12/3 	2025/6/15 	存货 	土地使用权及在建工程 	69,794.91 	<br /><br />光明房地产集团上海汇兆置业有限公司 	50.00 	2021/12/3 	2025/6/15 	<br /><br />光明房地产集团上海汇兆置业有限公司 	50.00 	2021/12/3 	2025/12/15 	<br /><br />光明房地产集团上海汇兆置业有限公司 	50.00 	2021/12/3 	2025/12/15 	<br /><br />光明房地产集团上海汇兆置业有限公司 	1,644.00 	2021/12/3 	2026/11/9 	<br /><br />光明房地产集团上海汇兆置业有限公司 	1,644.00 	2021/12/3 	2026/11/9 	<br /><br />光明房地产集团上海汇兆置业有限公司 	8,680.00 	2021/12/17 	2026/11/9 	<br /><br />光明房地产集团上海汇兆置业有限公司 	2,160.00 	2022/9/29 	2026/11/9 	<br /><br />光明房地产集团上海汇兆置业有限公司 	10,840.00 	2022/9/30 	2026/11/9 	<br /><br />光明房地产集团上海汇兆置业有限公司 	725.00 	2022/10/26 	2026/11/9 	<br /><br />光明房地产集团上海汇兆置业有限公司 	3,162.50 	2023/1/10 	2026/11/9 	<br /><br />光明房地产集团上海汇兆置业有限公司 	2,437.50 	2023/1/10 	2026/11/9 	<br /><br />光明房地产集团上海汇兆置业有限公司 	3,000.00 	2024/1/1 	2026/11/9 	<br /><br />光明房地产集团上海汇兆置业有限公司 	3,000.00 	2024/1/4 	2026/11/9 	<br /><br />光明房地产集团上海汇兆置业有限公司 	4,252.60 	2024/6/4 	2026/11/9 	<br /><br />农工商房地产集团湖北置业投资有限公司 	500.00 	2023/3/28 	2025/5/21 	存货 	房屋 	42,744.60 	<br /><br />农工商房地产集团湖北置业投资有限公司 	500.00 	2023/3/28 	2025/10/21 	<br /><br />农工商房地产集团湖北置业投资有限公司 	500.00 	2023/3/28 	2026/5/21 	<br /><br />农工商房地产集团湖北置业投资有限公司 	500.00 	2023/3/28 	2026/10/21 	<br /><br />借款单位 	借款金额 	抵押期限 	抵押物类别 	抵押物 	抵押物账面价值 	<br /><br />农工商房地产集团湖北置业投资有限公司 	750.00 	2023/3/28 	2027/5/21 				<br /><br />农工商房地产集团湖北置业投资有限公司 	750.00 	2023/3/28 	2027/10/21 	<br /><br />农工商房地产集团湖北置业投资有限公司 	750.00 	2023/3/28 	2028/5/21 	<br /><br />农工商房地产集团湖北置业投资有限公司 	750.00 	2023/3/28 	2028/10/21 	<br /><br />农工商房地产集团湖北置业投资有限公司 	1,250.00 	2023/3/28 	2029/5/21 	<br /><br />农工商房地产集团湖北置业投资有限公司 	1,250.00 	2023/3/28 	2029/10/21 	<br /><br />农工商房地产集团湖北置业投资有限公司 	1,250.00 	2023/3/28 	2030/5/21 	<br /><br />农工商房地产集团湖北置业投资有限公司 	1,250.00 	2023/3/28 	2030/10/21 	<br /><br />农工商房地产集团湖北置业投资有限公司 	2,250.00 	2023/3/28 	2031/5/21 	<br /><br />农工商房地产集团湖北置业投资有限公司 	2,250.00 	2023/3/28 	2031/10/21 	<br /><br />农工商房地产集团湖北置业投资有限公司 	2,250.00 	2023/3/28 	2032/5/21 	<br /><br />农工商房地产集团湖北置业投资有限公司 	2,200.00 	2023/3/28 	2032/10/21 	<br /><br />农工商房地产集团湖北置业投资有限公司 	50.00 	2023/3/28 	2033/2/16 	<br /><br />农工商房地产集团汇慈（上海）置业有限公司 	60.00 	2024/12/25 	2025/12/5 	存货 	土地使用权及在建工程 	59,784.59 	<br /><br />农工商房地产集团汇慈（上海）置业有限公司 	40.00 	2024/12/25 	2025/12/5 	<br /><br />农工商房地产集团汇慈（上海）置业有限公司 	60.00 	2024/12/25 	2026/6/5 	<br /><br />农工商房地产集团汇慈（上海）置业有限公司 	40.00 	2024/12/25 	2026/6/5 	<br /><br />农工商房地产集团汇慈（上海）置业有限公司 	60.00 	2024/12/25 	2026/12/5 	<br /><br />农工商房地产集团汇慈（上海）置业有限公司 	40.00 	2024/12/25 	2026/12/5 	<br /><br />农工商房地产集团汇慈（上海）置业有限公司 	19,967.00 	2024/12/25 	2027/6/5 	<br /><br />农工商房地产集团汇慈（上海）置业有限公司 	13,278.00 	2024/12/25 	2027/6/5 	<br /><br />农工商房地产集团申阳（上海）置业有限公司 	1,315.00 	2019/8/21 	2025/2/28 	存货 	土地使用权及 	1,080,197.33 	<br /><br />借款单位 	借款金额 	抵押期限 	抵押物类别 	抵押物 	抵押物账面价值 	<br /><br />农工商房地产集团申阳（上海）置业有限公司 	16,311.00 	2019/9/30 	2025/2/28 		在建工程 		<br /><br />农工商房地产集团申阳（上海）置业有限公司 	2,520.60 	2019/10/9 	2025/2/28 	<br /><br />农工商房地产集团申阳（上海）置业有限公司 	14,670.00 	2020/1/2 	2025/2/28 	<br /><br />农工商房地产集团申阳（上海）置业有限公司 	7,606.36 	2020/1/6 	2025/2/28 	<br /><br />农工商房地产集团申阳（上海）置业有限公司 	1,137.04 	2020/1/6 	2025/2/28 	<br /><br />农工商房地产集团申阳（上海）置业有限公司 	2,400.00 	2020/3/17 	2025/2/28 	<br /><br />农工商房地产集团申阳（上海）置业有限公司 	1,280.00 	2020/3/17 	2025/2/28 	<br /><br />农工商房地产集团申阳（上海）置业有限公司 	320.00 	2020/3/17 	2025/2/28 	<br /><br />农工商房地产集团申阳（上海）置业有限公司 	3,000.00 	2020/9/22 	2025/2/28 	<br /><br />农工商房地产集团申阳（上海）置业有限公司 	18,360.00 	2020/11/26 	2025/2/28 	<br /><br />农工商房地产集团申阳（上海）置业有限公司 	2,560.00 	2020/11/27 	2025/2/28 	<br /><br />农工商房地产集团申阳（上海）置业有限公司 	640.00 	2020/11/27 	2025/2/28 	<br /><br />农工商房地产集团申阳（上海）置业有限公司 	8,832.00 	2021/1/1 	2025/2/28 	<br /><br />农工商房地产集团申阳（上海）置业有限公司 	2,208.00 	2021/1/1 	2025/2/28 	<br /><br />农工商房地产集团申阳（上海）置业有限公司 	510.00 	2021/2/1 	2025/2/28 	<br /><br />农工商房地产集团申阳（上海）置业有限公司 	340.00 	2021/2/1 	2025/2/28 	<br /><br />农工商房地产集团申阳（上海）置业有限公司 	1,440.00 	2021/3/17 	2025/2/28 	<br /><br />农工商房地产集团申阳（上海）置业有限公司 	360.00 	2021/3/17 	2025/2/28 	<br /><br />农工商房地产集团申阳（上海）置业有限公司 	3,900.00 	2021/3/19 	2025/2/28 	<br /><br />农工商房地产集团申阳（上海）置业有限公司 	2,200.00 	2021/4/6 	2025/2/28 	<br /><br />农工商房地产集团申阳（上海）置业有限公司 	1,000.00 	2021/6/3 	2025/2/28 	<br /><br />借款单位 	借款金额 	抵押期限 	抵押物类别 	抵押物 	抵押物账面价值 	<br /><br />农工商房地产集团申阳（上海）置业有限公司 	1,000.00 	2021/6/18 	2025/2/28 				<br /><br />农工商房地产集团申阳（上海）置业有限公司 	2,880.00 	2021/6/21 	2025/2/28 	<br /><br />农工商房地产集团申阳（上海）置业有限公司 	720.00 	2021/6/21 	2025/2/28 	<br /><br />农工商房地产集团申阳（上海）置业有限公司 	1,536.00 	2021/9/16 	2025/2/28 	<br /><br />农工商房地产集团申阳（上海）置业有限公司 	384.00 	2021/9/16 	2025/2/28 	<br /><br />农工商房地产集团申阳（上海）置业有限公司 	2,880.00 	2021/9/18 	2025/2/28 	<br /><br />农工商房地产集团申阳（上海）置业有限公司 	854.00 	2021/9/23 	2025/2/28 	<br /><br />农工商房地产集团申阳（上海）置业有限公司 	8,986.00 	2021/9/23 	2025/7/28 	<br /><br />农工商房地产集团申阳（上海）置业有限公司 	1,280.00 	2021/12/17 	2025/2/28 	<br /><br />农工商房地产集团申阳（上海）置业有限公司 	320.00 	2021/12/17 	2025/2/28 	<br /><br />农工商房地产集团申阳（上海）置业有限公司 	2,700.00 	2021/12/20 	2025/7/28 	<br /><br />农工商房地产集团申阳（上海）置业有限公司 	4,200.00 	2022/3/16 	2025/2/28 	<br /><br />农工商房地产集团申阳（上海）置业有限公司 	3,360.00 	2022/6/20 	2025/2/28 	<br /><br />农工商房地产集团申阳（上海）置业有限公司 	840.00 	2022/6/20 	2025/2/28 	<br /><br />农工商房地产集团申阳（上海）置业有限公司 	836.00 	2022/9/20 	2025/2/28 	<br /><br />农工商房地产集团申阳（上海）置业有限公司 	684.00 	2022/9/20 	2025/7/28 	<br /><br />农工商房地产集团申阳（上海）置业有限公司 	2,280.00 	2022/9/21 	2025/7/28 	<br /><br />农工商房地产集团申阳（上海）置业有限公司 	2,280.00 	2022/12/20 	2025/7/28 	<br /><br />农工商房地产集团申阳（上海）置业有限公司 	1,520.00 	2022/12/20 	2025/7/28 	<br /><br />农工商房地产集团申阳（上海）置业有限公司 	2,940.00 	2023/2/2 	2025/7/28 	<br /><br />农工商房地产集团申阳（上海）置业有限公司 	1,580.00 	2023/2/2 	2025/7/28 	<br /><br />借款单位 	借款金额 	抵押期限 	抵押物类别 	抵押物 	抵押物账面价值 	<br /><br />农工商房地产集团申阳（上海）置业有限公司 	380.00 	2023/2/2 	2025/7/28 				<br /><br />农工商房地产集团申阳（上海）置业有限公司 	1,140.00 	2023/3/20 	2025/7/28 	<br /><br />农工商房地产集团申阳（上海）置业有限公司 	760.00 	2023/3/20 	2025/7/28 	<br /><br />农工商房地产集团申阳（上海）置业有限公司 	480.00 	2023/6/20 	2025/7/28 	<br /><br />农工商房地产集团申阳（上海）置业有限公司 	320.00 	2023/6/20 	2025/7/28 	<br /><br />农工商房地产集团申阳（上海）置业有限公司 	500.00 	2023/8/4 	2025/7/28 	<br /><br />农工商房地产集团申阳（上海）置业有限公司 	1,280.00 	2023/9/14 	2025/7/28 	<br /><br />农工商房地产集团申阳（上海）置业有限公司 	1,230.00 	2023/10/13 	2025/7/28 	<br /><br />农工商房地产集团申阳（上海）置业有限公司 	500.00 	2023/11/14 	2025/7/28 	<br /><br />农工商房地产集团申阳（上海）置业有限公司 	500.00 	2023/12/13 	2025/7/28 	<br /><br />农工商房地产集团申阳（上海）置业有限公司 	770.00 	2023/12/20 	2025/7/28 	<br /><br />农工商房地产集团申阳（上海）置业有限公司 	500.00 	2024/1/19 	2025/7/28 	<br /><br />农工商房地产集团申阳（上海）置业有限公司 	780.00 	2024/3/20 	2025/7/28 	<br /><br />农工商房地产集团申阳（上海）置业有限公司 	750.00 	2024/6/20 	2025/7/28 	<br /><br />农工商房地产集团申阳（上海）置业有限公司 	650.00 	2024/9/19 	2025/7/28 	<br /><br />上海汇琪置业有限公司 	250.00 	2024/6/28 	2025/12/26 	存货 	土地使用权及在建工程 	50,077.17 	<br /><br />上海汇琪置业有限公司 	250.00 	2024/6/28 	2026/6/26 	<br /><br />上海汇琪置业有限公司 	250.00 	2024/6/28 	2026/12/26 	<br /><br />上海汇琪置业有限公司 	250.00 	2024/6/28 	2027/6/26 	<br /><br />上海汇琪置业有限公司 	750.00 	2024/6/28 	2027/12/26 	<br /><br />上海汇琪置业有限公司 	750.00 	2024/6/28 	2028/6/26 	<br /><br />上海汇琪置业有限公司 	750.00 	2024/6/28 	2028/12/26 	<br /><br />上海汇琪置业有限公司 	750.00 	2024/6/28 	2029/6/26 	<br /><br />上海汇琪置业有限公司 	900.00 	2024/6/28 	2029/12/26 	<br /><br />上海汇琪置业有限公司 	900.00 	2024/6/28 	2030/6/26 	<br /><br />上海汇琪置业有限公司 	900.00 	2024/6/28 	2030/12/26 	<br /><br />借款单位 	借款金额 	抵押期限 	抵押物类别 	抵押物 	抵押物账面价值 	<br /><br />上海汇琪置业有限公司 	900.00 	2024/6/28 	2031/6/26 				<br /><br />上海汇琪置业有限公司 	1,000.00 	2024/6/28 	2031/12/26 	<br /><br />上海汇琪置业有限公司 	1,000.00 	2024/6/28 	2032/6/26 	<br /><br />上海汇琪置业有限公司 	1,000.00 	2024/6/28 	2032/12/26 	<br /><br />上海汇琪置业有限公司 	1,000.00 	2024/6/28 	2033/6/26 	<br /><br />上海汇琪置业有限公司 	1,000.00 	2024/6/28 	2033/12/26 	<br /><br />上海汇琪置业有限公司 	1,000.00 	2024/6/28 	2034/6/26 	<br /><br />上海汇琪置业有限公司 	900.00 	2024/6/28 	2034/12/26 	<br /><br />上海汇琪置业有限公司 	350.00 	2024/7/2 	2035/6/26 	<br /><br />上海汇琪置业有限公司 	1,250.00 	2024/7/2 	2035/12/26 	<br /><br />上海汇琪置业有限公司 	1,250.00 	2024/7/2 	2036/6/26 	<br /><br />上海汇琪置业有限公司 	650.00 	2024/7/2 	2036/12/26 	<br /><br />上海汇琪置业有限公司 	600.00 	2024/8/30 	2037/6/26 	<br /><br />上海汇琪置业有限公司 	2,000.00 	2024/8/30 	2037/12/26 	<br /><br />上海汇琪置业有限公司 	2,000.00 	2024/8/30 	2038/6/26 	<br /><br />上海汇琪置业有限公司 	1,435.00 	2024/8/30 	2038/12/26 	<br /><br />上海汇琪置业有限公司 	500.00 	2024/9/19 	2039/6/26 	<br /><br />上海汇琪置业有限公司 	129.15 	2024/10/14 	2039/6/26 	<br /><br />上海汇琪置业有限公司 	521.00 	2024/12/18 	2039/6/26 	<br /><br />上海汇旭置业有限公司 	25.00 	2023/1/3 	2025/1/2 	固定资产 	房屋 	6,403.98 	<br /><br />上海汇旭置业有限公司 	25.00 	2023/1/3 	2025/7/2 	<br /><br />上海汇旭置业有限公司 	25.00 	2023/1/3 	2026/1/2 	<br /><br />上海汇旭置业有限公司 	25.00 	2023/1/3 	2026/7/2 	<br /><br />上海汇旭置业有限公司 	25.00 	2023/1/3 	2027/1/2 	<br /><br />上海汇旭置业有限公司 	50.00 	2023/1/3 	2027/7/2 	<br /><br />上海汇旭置业有限公司 	50.00 	2023/1/3 	2028/1/2 	<br /><br />上海汇旭置业有限公司 	50.00 	2023/1/3 	2028/7/2 	<br /><br />上海汇旭置业有限公司 	50.00 	2023/1/3 	2029/1/2 	<br /><br />上海汇旭置业有限公司 	50.00 	2023/1/3 	2029/7/2 	<br /><br />上海汇旭置业有限公司 	50.00 	2023/1/3 	2030/1/2 	<br /><br />上海汇旭置业有限公司 	100.00 	2023/1/3 	2030/7/2 	<br /><br />上海汇旭置业有限公司 	100.00 	2023/1/3 	2031/1/2 	<br /><br />上海汇旭置业有限公司 	100.00 	2023/1/3 	2031/7/2 	<br /><br />上海汇旭置业有限公司 	100.00 	2023/1/3 	2032/1/2 	<br /><br />上海汇旭置业有限公司 	100.00 	2023/1/3 	2032/7/2 	<br /><br />上海汇旭置业有限公司 	100.00 	2023/1/3 	2033/1/2 	<br /><br />上海汇旭置业有限公司 	150.00 	2023/1/3 	2033/7/2 	<br /><br />上海汇旭置业有限公司 	150.00 	2023/1/3 	2034/1/2 	<br /><br />上海汇旭置业有限公司 	150.00 	2023/1/3 	2034/7/2 	<br /><br />上海汇旭置业有限公司 	150.00 	2023/1/3 	2035/1/2 	<br /><br />上海汇旭置业有限公司 	150.00 	2023/1/3 	2035/7/2 	<br /><br />借款单位 	借款金额 	抵押期限 	抵押物类别 	抵押物 	抵押物账面价值 	<br /><br />上海汇旭置业有限公司 	150.00 	2023/1/3 	2036/1/2 				<br /><br />上海汇旭置业有限公司 	200.00 	2023/1/3 	2036/7/2 	<br /><br />上海汇旭置业有限公司 	200.00 	2023/1/3 	2037/1/2 	<br /><br />上海汇旭置业有限公司 	200.00 	2023/1/3 	2037/7/2 	<br /><br />上海汇旭置业有限公司 	200.00 	2023/1/3 	2038/1/2 	<br /><br />上海汇旭置业有限公司 	200.00 	2023/1/3 	2038/7/2 	<br /><br />上海汇旭置业有限公司 	200.00 	2023/1/3 	2039/1/2 	<br /><br />上海汇旭置业有限公司 	250.00 	2023/1/3 	2039/7/2 	<br /><br />上海汇旭置业有限公司 	250.00 	2023/1/3 	2040/1/2 	<br /><br />上海汇旭置业有限公司 	250.00 	2023/1/3 	2040/7/2 	<br /><br />上海汇旭置业有限公司 	250.00 	2023/1/3 	2041/1/2 	<br /><br />上海汇旭置业有限公司 	250.00 	2023/1/3 	2041/7/2 	<br /><br />上海汇旭置业有限公司 	250.00 	2023/1/3 	2042/1/2 	<br /><br />上海汇旭置业有限公司 	300.00 	2023/1/3 	2042/7/2 	<br /><br />上海汇旭置业有限公司 	300.00 	2023/1/3 	2043/1/2 	<br /><br />上海汇旭置业有限公司 	300.00 	2023/1/3 	2043/7/2 	<br /><br />上海汇旭置业有限公司 	300.00 	2023/1/3 	2044/1/2 	<br /><br />上海汇旭置业有限公司 	300.00 	2023/1/3 	2044/7/2 	<br /><br />上海汇旭置业有限公司 	300.00 	2023/1/3 	2045/1/2 	<br /><br />上海汇旭置业有限公司 	300.00 	2023/1/3 	2045/7/2 	<br /><br />上海汇旭置业有限公司 	300.00 	2023/1/3 	2046/1/2 	<br /><br />上海汇旭置业有限公司 	300.00 	2023/1/3 	2046/7/2 	<br /><br />上海汇旭置业有限公司 	300.00 	2023/1/3 	2047/1/2 	<br /><br />上海汇旭置业有限公司 	300.00 	2023/1/3 	2047/7/2 	<br /><br />上海汇旭置业有限公司 	300.00 	2023/1/3 	2048/1/2 	<br /><br />上海汇旭置业有限公司 	300.00 	2023/1/3 	2048/7/2 	<br /><br />上海汇旭置业有限公司 	300.00 	2023/1/3 	2049/1/2 	<br /><br />上海汇旭置业有限公司 	300.00 	2023/1/3 	2049/7/2 	<br /><br />上海汇旭置业有限公司 	300.00 	2023/1/3 	2050/1/2 	<br /><br />上海汇旭置业有限公司 	300.00 	2023/1/3 	2050/7/2 	<br /><br />上海汇旭置业有限公司 	300.00 	2023/1/3 	2051/1/2 	<br /><br />上海汇旭置业有限公司 	350.00 	2023/1/3 	2051/7/2 	<br /><br />上海汇旭置业有限公司 	350.00 	2023/1/3 	2052/1/2 	<br /><br />上海汇旭置业有限公司 	250.00 	2023/1/3 	2052/7/2 	<br /><br />上海汇旭置业有限公司 	500.00 	2023/11/3 	2052/7/2 	<br /><br />上海临皓置业有限公司 	1,034.48 	2022/1/13 	2025/6/5 	存货 	土地使用权及在建工程 	388,730.89 	<br /><br />上海临皓置业有限公司 	1,034.48 	2022/1/13 	2025/12/5 	<br /><br />上海临皓置业有限公司 	1,379.31 	2022/1/14 	2025/6/5 	<br /><br />上海临皓置业有限公司 	5,006.76 	2022/1/14 	2027/1/5 	<br /><br />上海临皓置业有限公司 	1,379.31 	2022/1/14 	2025/12/5 	<br /><br />上海临皓置业有限公司 	2,580.00 	2022/2/15 	2027/1/5 	<br /><br />借款单位 	借款金额 	抵押期限 	抵押物类别 	抵押物 	抵押物账面价值 	<br /><br />上海临皓置业有限公司 	2,580.00 	2022/2/15 	2027/1/5 				<br /><br />上海临皓置业有限公司 	1,719.00 	2022/2/15 	2027/1/5 	<br /><br />上海临皓置业有限公司 	5,162.00 	2022/12/9 	2027/1/5 	<br /><br />上海临皓置业有限公司 	5,162.00 	2022/12/9 	2027/1/5 	<br /><br />上海临皓置业有限公司 	3,441.00 	2022/12/9 	2027/1/5 	<br /><br />上海临皓置业有限公司 	2,483.40 	2023/1/6 	2027/1/5 	<br /><br />上海临皓置业有限公司 	2,483.40 	2023/1/6 	2027/1/5 	<br /><br />上海临皓置业有限公司 	1,654.80 	2023/1/6 	2027/1/5 	<br /><br />上海临皓置业有限公司 	2,647.50 	2023/3/20 	2027/1/5 	<br /><br />上海临皓置业有限公司 	2,647.50 	2023/3/20 	2027/1/5 	<br /><br />上海临皓置业有限公司 	6,186.00 	2023/3/21 	2027/1/5 	<br /><br />上海临皓置业有限公司 	2,482.80 	2023/5/12 	2027/1/5 	<br /><br />上海临皓置业有限公司 	2,482.80 	2023/5/12 	2027/1/5 	<br /><br />上海临皓置业有限公司 	5,379.60 	2023/8/8 	2027/1/5 	<br /><br />上海临皓置业有限公司 	5,379.60 	2023/8/8 	2027/1/5 	<br /><br />上海临皓置业有限公司 	6,413.00 	2024/1/1 	2027/1/5 	<br /><br />上海临皓置业有限公司 	6,413.00 	2024/1/1 	2027/1/5 	<br /><br />上海临皓置业有限公司 	5,098.00 	2024/1/4 	2027/1/5 	<br /><br />上海临皓置业有限公司 	1,956.62 	2024/5/11 	2027/1/5 	<br /><br />上海临皓置业有限公司 	1,956.62 	2024/5/11 	2027/1/5 	<br /><br />上海临皓置业有限公司 	1,680.00 	2024/6/21 	2027/1/5 	<br /><br />上海临皓置业有限公司 	1,260.00 	2024/6/21 	2027/1/5 	<br /><br />上海临皓置业有限公司 	6,144.00 	2024/6/28 	2027/1/5 	<br /><br />上海临皓置业有限公司 	250.00 	2024/7/18 	2027/1/5 	<br /><br />上海临皓置业有限公司 	250.00 	2024/7/18 	2027/1/5 	<br /><br />上海临皓置业有限公司 	1,952.00 	2024/9/20 	2027/1/5 	<br /><br />上海临皓置业有限公司 	3,000.00 	2024/11/15 	2027/1/5 	<br /><br />上海临皓置业有限公司 	2,500.00 	2024/11/15 	2027/1/5 	<br /><br />上海临皓置业有限公司 	500.00 	2024/11/15 	2027/1/5 	<br /><br />上海临皓置业有限公司 	1,478.00 	2024/12/20 	2027/1/5 	<br /><br />上海临皓置业有限公司 	1,000.00 	2024/12/20 	2027/1/5 	<br /><br />上海临皓置业有限公司 	4,137.93 	2022/1/11 	2025/6/5 	<br /><br />上海临皓置业有限公司 	4,137.93 	2022/1/11 	2025/6/5 	<br /><br />上海临皓置业有限公司 	3,448.28 	2022/1/11 	2025/6/5 	<br /><br />上海临皓置业有限公司 	7,510.64 	2022/1/11 	2027/1/5 	<br /><br />上海临皓置业有限公司 	7,510.64 	2022/1/11 	2027/1/5 	<br /><br />上海临皓置业有限公司 	3,448.28 	2022/1/11 	2025/12/5 	<br /><br />上海临皓置业有限公司 	3,755.07 	2022/1/13 	2027/1/5 	<br /><br />上海临皓置业有限公司 	12,516.90 	2022/1/14 	2027/1/5 	<br /><br />上海临皓置业有限公司 	4,300.00 	2022/2/15 	2027/1/5 	<br /><br />上海临皓置业有限公司 	1,289.00 	2022/2/15 	2027/1/5 	<br /><br />借款单位 	借款金额 	抵押期限 	抵押物类别 	抵押物 	抵押物账面价值 	<br /><br />上海临皓置业有限公司 	8,604.00 	2022/12/9 	2027/1/5 				<br /><br />上海临皓置业有限公司 	2,581.00 	2022/12/9 	2027/1/5 	<br /><br />上海临皓置业有限公司 	4,137.60 	2023/1/6 	2027/1/5 	<br /><br />上海临皓置业有限公司 	1,240.80 	2023/1/6 	2027/1/5 	<br /><br />上海临皓置业有限公司 	1,319.00 	2023/3/21 	2027/1/5 	<br /><br />上海临皓置业有限公司 	5,793.60 	2023/5/12 	2027/1/5 	<br /><br />上海临皓置业有限公司 	1,240.80 	2023/5/12 	2027/1/5 	<br /><br />上海临皓置业有限公司 	1,240.80 	2023/8/8 	2027/1/5 	<br /><br />上海临皓置业有限公司 	10,759.20 	2023/9/22 	2027/1/5 	<br /><br />上海临皓置业有限公司 	1,240.80 	2023/9/22 	2027/1/5 	<br /><br />上海临皓置业有限公司 	11,653.00 	2024/1/4 	2027/1/5 	<br /><br />上海临皓置业有限公司 	3,423.00 	2024/1/4 	2027/1/5 	<br /><br />上海临皓置业有限公司 	248.00 	2024/1/19 	2027/1/5 	<br /><br />上海临皓置业有限公司 	5,160.00 	2024/6/24 	2027/1/5 	<br /><br />上海临皓置业有限公司 	1,922.00 	2024/6/28 	2027/1/5 	<br /><br />上海临皓置业有限公司 	930.81 	2024/6/28 	2027/1/5 	<br /><br />上海临皓置业有限公司 	4,500.00 	2024/11/15 	2027/1/5 	<br /><br />上海临皓置业有限公司 	100.00 	2022/7/14 	2027/1/12 	存货 	房屋 	131,057.33 	<br /><br />上海临皓置业有限公司 	96.10 	2022/7/14 	2027/1/12 	<br /><br />上海临皓置业有限公司 	100.00 	2022/8/12 	2027/1/12 	<br /><br />上海临皓置业有限公司 	97.20 	2022/8/12 	2027/1/12 	<br /><br />上海临皓置业有限公司 	600.00 	2022/9/16 	2027/1/12 	<br /><br />上海临皓置业有限公司 	1,537.20 	2022/9/29 	2027/1/12 	<br /><br />上海临皓置业有限公司 	100.00 	2022/9/29 	2027/1/12 	<br /><br />上海临皓置业有限公司 	1,184.08 	2022/11/17 	2027/1/12 	<br /><br />上海临皓置业有限公司 	100.00 	2022/11/17 	2027/1/12 	<br /><br />上海临皓置业有限公司 	100.00 	2022/11/17 	2027/1/12 	<br /><br />上海临皓置业有限公司 	50.40 	2022/11/17 	2027/1/12 	<br /><br />上海临皓置业有限公司 	100.00 	2023/1/13 	2027/1/12 	<br /><br />上海临皓置业有限公司 	33.32 	2023/1/13 	2027/1/12 	<br /><br />上海临皓置业有限公司 	146.40 	2023/7/14 	2027/1/12 	<br /><br />上海临皓置业有限公司 	100.00 	2023/7/14 	2027/1/12 	<br /><br />上海临皓置业有限公司 	100.00 	2023/11/15 	2027/1/12 	<br /><br />上海临皓置业有限公司 	47.74 	2023/11/15 	2027/1/12 	<br /><br />上海临皓置业有限公司 	1,235.00 	2024/2/1 	2027/1/12 	<br /><br />上海临皓置业有限公司 	100.00 	2024/2/1 	2027/1/12 	<br /><br />上海临皓置业有限公司 	382.44 	2024/2/2 	2027/1/12 	<br /><br />上海临皓置业有限公司 	100.00 	2024/2/2 	2027/1/12 	<br /><br />上海临皓置业有限公司 	720.00 	2024/3/20 	2027/1/12 	<br /><br />上海临皓置业有限公司 	180.00 	2024/3/20 	2027/1/12 	<br /><br />上海临皓置业有限公司 	1,250.40 	2024/7/18 	2027/1/12 	<br /><br />借款单位 	借款金额 	抵押期限 	抵押物类别 	抵押物 	抵押物账面价值 	<br /><br />上海临皓置业有限公司 	312.60 	2024/7/18 	2027/1/12 				<br /><br />上海临皓置业有限公司 	1,440.00 	2024/9/2 	2027/1/12 	<br /><br />上海临皓置业有限公司 	106.48 	2024/2/2 	2026/1/3 	<br /><br />上海临皓置业有限公司 	500.00 	2024/4/17 	2026/1/3 	<br /><br />上海临皓置业有限公司 	1,360.00 	2024/6/5 	2026/1/3 	<br /><br />上海临皓置业有限公司 	87.48 	2024/6/5 	2026/3/31 	<br /><br />上海临皓置业有限公司 	2,133.52 	2024/8/16 	2026/1/3 	<br /><br />上海民众装饰设计工程有限公司 	2,000.00 	2024/1/4 	2025/1/3 	固定资产 	房屋 	2,355.03 	<br /><br />上海民众装饰设计工程有限公司 	2,000.00 	2024/12/13 	2025/12/11 	<br /><br />上海农工商房地产置业有限公司 	397.50 	2024/7/19 	2025/1/19 	存货 	房屋 	54,155.62 	<br /><br />上海农工商房地产置业有限公司 	397.50 	2024/7/19 	2025/7/19 	<br /><br />上海农工商房地产置业有限公司 	397.50 	2024/7/19 	2026/1/19 	<br /><br />上海农工商房地产置业有限公司 	397.50 	2024/7/19 	2026/7/19 	<br /><br />上海农工商房地产置业有限公司 	662.50 	2024/7/19 	2027/1/19 	<br /><br />上海农工商房地产置业有限公司 	662.50 	2024/7/19 	2027/7/19 	<br /><br />上海农工商房地产置业有限公司 	662.50 	2024/7/19 	2028/1/19 	<br /><br />上海农工商房地产置业有限公司 	662.50 	2024/7/19 	2028/7/19 	<br /><br />上海农工商房地产置业有限公司 	1,325.00 	2024/7/19 	2029/1/19 	<br /><br />上海农工商房地产置业有限公司 	1,325.00 	2024/7/19 	2029/7/19 	<br /><br />上海农工商房地产置业有限公司 	1,325.00 	2024/7/19 	2030/1/19 	<br /><br />上海农工商房地产置业有限公司 	1,325.00 	2024/7/19 	2030/7/19 	<br /><br />上海农工商房地产置业有限公司 	1,855.00 	2024/7/19 	2031/1/19 	<br /><br />上海农工商房地产置业有限公司 	1,855.00 	2024/7/19 	2031/7/19 	<br /><br />上海农工商房地产置业有限公司 	1,855.00 	2024/7/19 	2032/1/19 	<br /><br />上海农工商房地产置业有限公司 	1,855.00 	2024/7/19 	2032/7/19 	<br /><br />上海农工商房地产置业有限公司 	2,385.00 	2024/7/19 	2033/1/19 	<br /><br />上海农工商房地产置业有限公司 	2,385.00 	2024/7/19 	2033/7/19 	<br /><br />上海农工商房地产置业有限公司 	2,385.00 	2024/7/19 	2034/1/19 	<br /><br />上海农工商房地产置业有限公司 	2,385.00 	2024/7/19 	2034/7/19 	<br /><br />上海农工商房地产置业有限公司 	2,915.00 	2024/7/19 	2035/1/19 	<br /><br />上海农工商房地产置业有限公司 	2,915.00 	2024/7/19 	2035/7/19 	<br /><br />上海农工商房地产置业有限公司 	2,915.00 	2024/7/19 	2036/1/19 	<br /><br />上海农工商房地产置业有限公司 	2,915.00 	2024/7/19 	2036/7/19 	<br /><br />上海农工商房地产置业有限公司 	2,915.00 	2024/7/19 	2037/1/19 	<br /><br />上海农工商房地产置业有限公司 	2,915.00 	2024/7/19 	2037/7/19 	<br /><br />上海农工商房地产置业有限公司 	2,252.50 	2024/7/19 	2038/1/19 	<br /><br />上海农工商房地产置业有限公司 	2,252.50 	2024/7/19 	2038/7/19 	<br /><br />上海农工商房地产置业有限公司 	2,252.50 	2024/7/19 	2039/1/19 	<br /><br />上海农工商房地产置业有限公司 	2,252.50 	2024/7/19 	2039/7/13 	<br /><br />上海申宏冷藏储运有限公司 	1,150.00 	2024/8/29 	2025/4/25 	存货 	房屋 	86,580.77 	<br /><br />上海申宏冷藏储运有限公司 	1,150.00 	2024/8/29 	2025/10/25 	<br /><br />借款单位 	借款金额 	抵押期限 	抵押物类别 	抵押物 	抵押物账面价值 	<br /><br />上海申宏冷藏储运有限公司 	1,250.00 	2024/8/29 	2026/4/25 				<br /><br />上海申宏冷藏储运有限公司 	1,250.00 	2024/8/29 	2026/10/25 	<br /><br />上海申宏冷藏储运有限公司 	1,350.00 	2024/8/29 	2027/4/25 	<br /><br />上海申宏冷藏储运有限公司 	1,350.00 	2024/8/29 	2027/10/25 	<br /><br />上海申宏冷藏储运有限公司 	1,500.00 	2024/8/29 	2028/4/25 	<br /><br />上海申宏冷藏储运有限公司 	1,500.00 	2024/8/29 	2028/10/25 	<br /><br />上海申宏冷藏储运有限公司 	1,700.00 	2024/8/29 	2029/4/25 	<br /><br />上海申宏冷藏储运有限公司 	1,700.00 	2024/8/29 	2029/10/25 	<br /><br />上海申宏冷藏储运有限公司 	2,000.00 	2024/8/29 	2030/4/25 	<br /><br />上海申宏冷藏储运有限公司 	2,000.00 	2024/8/29 	2030/10/25 	<br /><br />上海申宏冷藏储运有限公司 	2,250.00 	2024/8/29 	2031/4/25 	<br /><br />上海申宏冷藏储运有限公司 	2,250.00 	2024/8/29 	2031/10/25 	<br /><br />上海申宏冷藏储运有限公司 	2,500.00 	2024/8/29 	2032/4/25 	<br /><br />上海申宏冷藏储运有限公司 	2,500.00 	2024/8/29 	2032/10/25 	<br /><br />上海申宏冷藏储运有限公司 	2,750.00 	2024/8/29 	2033/4/25 	<br /><br />上海申宏冷藏储运有限公司 	2,750.00 	2024/8/29 	2033/10/25 	<br /><br />上海申宏冷藏储运有限公司 	2,850.00 	2024/8/29 	2034/4/25 	<br /><br />上海申宏冷藏储运有限公司 	2,850.00 	2024/8/29 	2034/10/25 	<br /><br />上海申宏冷藏储运有限公司 	3,050.00 	2024/8/29 	2035/4/25 	<br /><br />上海申宏冷藏储运有限公司 	3,050.00 	2024/8/29 	2035/10/25 	<br /><br />上海申宏冷藏储运有限公司 	3,200.00 	2024/8/29 	2036/4/25 	<br /><br />上海申宏冷藏储运有限公司 	3,200.00 	2024/8/29 	2036/10/25 	<br /><br />上海申宏冷藏储运有限公司 	3,350.00 	2024/8/29 	2037/4/25 	<br /><br />上海申宏冷藏储运有限公司 	3,350.00 	2024/8/29 	2037/10/25 	<br /><br />上海申宏冷藏储运有限公司 	3,500.00 	2024/8/29 	2038/4/25 	<br /><br />上海申宏冷藏储运有限公司 	3,500.00 	2024/8/29 	2038/10/25 	<br /><br />上海申宏冷藏储运有限公司 	2,600.00 	2024/8/29 	2039/4/25 	<br /><br />上海申宏冷藏储运有限公司 	2,600.00 	2024/8/29 	2039/8/29 	<br /><br />（二）已用于质押资产的情况<br /><br />截至2024年末，发行人无已用于质押资产的情况。<br /><br />（三）其他质押情况<br /><br />截至2024年末，发行人无其他质押情况。<br /><br />截至本募集说明书签署之日，除已披露的受限资产情况外，发行人无其他影响偿债能力的重大事项。<br /><br />七、发行人衍生产品情况<br /><br />截至2024年末，发行人无衍生品交易情况。<br /><br />八、发行人重大投资理财产品情况<br /><br />截至2024年末，发行人无重大投资理财产品情况。<br /><br />九、发行人海外投资情况<br /><br />截至2024年末，发行人无海外投资情况。<br /><br />十、发行人直接债务融资计划<br /><br />截至本募集说明书签署之日，除本次超短期融资外，发行人另已注册43亿元中期票据，并拟于后期择机发行。<br /><br />十一、发行人其他重大（重要）事项<br /><br />2024年度，发行人涉及MQ.7表（重大事项），具体情况如下：<br /><br />（一）发行人年度报表和季度报表新出现亏损<br /><br />2024年度，发行人实现净利润-9.97亿元，同比下降964.66%；2025年1-3月，发行人实现净利润-2.09亿元，同比下降8,950.81%。发行人近一年及一期出现亏损主要系公司当期房产主业利润同比减少所致。<br /><br />针对以上不利财务变化，发行人将积极采取措施，坚持高质量发展，注重经营提质，把盘活存量、盘整资产、盘出现金流作为公司年内的重中之重，在当前政策支持力度不断提升的背景下，通过已经建立的存量去化机制，提前布局、及早部署，把握年内可能的市场窗口回暖期，全力以赴攻坚当下的销售低潮期，狠抓签约回款，加快常规销量，清理滞重存量，挖潜留存容量，以此保障公司房产主业经营运行稳中求进。<br /><br />（二）发行人2024年度报表净资产同比下降10%以上<br /><br />截至2024年末，发行人净资产103.40亿元，较上一年末减少11.76亿元，同比下降10.22%，主要是公司房地产开发业务规模及利润下降所致。<br /><br />针对以上不利财务变化，发行人将积极采取措施，坚持高质量发展，注重经营提质，把盘活存量、盘整资产、盘出现金流作为公司年内的重中之重，在当前政策支持力度不断提升的背景下，通过已经建立的存量去化机制，提前布局、及早部署，把握年内可能的市场窗口回暖期，全力以赴攻坚当下的销售低潮期，狠抓签约回款，加快常规销量，清理滞重存量，挖潜留存容量，以此保障公司房产主业经营运行稳中求进。<br /><br />（三）发行人2024年度部分财务指标同比大幅下降<br /><br />2024年度，发行人实现营业收入55.54亿元，较上一年度减少30.51亿元，同比下降 35.45%，主要是本期房产主业结转收入同比减少所致；同期实现营业利润-9.82亿元，较上一年度减少11.42亿元，同比下降712.44%，主要是本期房产主业经营利润同比减少所致；同期实现净利润-9.97亿元，较上一年度减少11.12亿元，同比下降964.66%，主要是本期房产主业利润同比减少所致。<br /><br />2024年度，发行人经营性现金流量净额为-10.52亿元，较上一年度减少2.84亿元，同比下降37.00%，主要是本期经营活动流入减少大于经营活动流出减少，导致同比减少所致。<br /><br />针对以上不利财务变化，发行人将积极采取措施，坚持高质量发展，注重经营提质，把盘活存量、盘整资产、盘出现金流作为公司年内的重中之重，在当前政策支持力度不断提升的背景下，通过已经建立的存量去化机制，提前布局、及早部署，把握年内可能的市场窗口回暖期，全力以赴攻坚当下的销售低潮期，狠抓签约回款，加快常规销量，清理滞重存量，挖潜留存容量，以此保障公司房产主业经营运行稳中求进。<br /><br />除上述事项外，发行人不涉及MQ.4表（重大资产重组）、MQ.8表（股权委托管理）的情形。<br /><br />第七章 发行人资信情况<br /><br />一、发行人授信情况<br /><br />发行人资信情况良好，发行人作为光明集团房地产板块主要平台，目前在各家银行授信纳入光明集团的统一授信。截至2024年末，发行人及其子公司已获得共计383.81亿元的授信额，其中已使用授信额度171.06亿元，未使用授信额度约212.75亿元。<br /><br />图表7-1：截至2024年末发行人授信情况<br /><br />单位：亿元<br /><br />授信银行 	授信总额 	已用额度 	未用额度 	<br /><br />北京银行 	18.60 	6.71 	11.89 	<br /><br />渤海银行 	17.10 	5.30 	11.80 	<br /><br />华夏银行 	4.00 	3.60 	0.40 	<br /><br />集团财务公司 	9.75 	8.20 	1.55 	<br /><br />建设银行 	74.70 	52.82 	21.88 	<br /><br />交通银行 	24.00 	1.75 	22.25 	<br /><br />南京银行 	2.00 	1.80 	0.20 	<br /><br />宁波银行 	21.50 	2.94 	18.56 	<br /><br />农业银行 	118.99 	53.91 	65.08 	<br /><br />厦门国际银行 	1.30 	0.80 	0.50 	<br /><br />上海农商银行 	27.52 	19.82 	7.70 	<br /><br />兴业银行 	6.15 	1.15 	5.00 	<br /><br />浙商银行 	15.70 	2.50 	13.20 	<br /><br />中国银行 	15.50 	9.76 	5.74 	<br /><br />中信银行 	22.00 	0.00 	22.00 	<br /><br />邮储银行 	5.00 	0.00 	5.00 	<br /><br />合计 	383.81 	171.06 	212.75 	<br /><br />二、发行人债务违约记录<br /><br />截至本募集说明书签署日，发行人未发生债务违约情况；根据中国人民银行“银行信贷登记咨询系统”相关记录，发行人没有借款人逃废债信息，没有被起诉信息，没有借款人欠息信息，没有违规信息，没有不良负债信息，没有未结清信用证信息。<br /><br />三、发行人债务融资工具偿付情况<br /><br />截至本募集说明书签署日，发行人共计存续境内债券余额74.00亿元，其中一般中期票据余额59.00亿元，公司债余额15.00亿元，具体情况如下：<br /><br />图表7-2：发行人存量债券情况<br /><br />单位：年、%、亿元<br /><br />证券简称 	起息日 	到期日 	发行期限 	票面利率 	当前余额 	证券类别 	<br /><br />24光明房产MTN008 	2024-10-30 	2027-10-30 	3 	3.84 	6.00 	一般中期票据 	<br /><br />24光明房产MTN007 	2024-10-14 	2027-10-14 	3 	3.80 	8.00 	一般中期票据 	<br /><br />24光明房产MTN006 	2024-09-13 	2027-09-13 	3 	2.86 	5.00 	一般中期票据 	<br /><br />24光明房产MTN005 	2024-08-07 	2027-08-07 	3 	2.55 	6.00 	一般中期票据 	<br /><br />24光明房产MTN004 	2024-07-10 	2027-07-10 	2+1 	2.53 	7.00 	一般中期票据 	<br /><br />24光明房产MTN003 	2024-04-03 	2027-04-03 	3 	3.57 	8.00 	一般中期票据 	<br /><br />24明债03 	2024-03-21 	2029-03-21 	3+2 	3.60 	4.00 	公司债 	<br /><br />24光明房产MTN002 	2024-03-08 	2027-03-08 	3 	3.60 	5.00 	一般中期票据 	<br /><br />24光明房产MTN001 	2024-02-23 	2027-02-23 	2+1 	3.00 	6.00 	一般中期票据 	<br /><br />24明债01 	2024-02-01 	2026-02-01 	2+1 	3.20 	6.00 	公司债 	<br /><br />23明债01 	2023-11-28 	2026-11-28 	2+1 	4.30 	5.00 	公司债 	<br /><br />22光明房产MTN002 	2022-11-11 	2025-11-11 	3 	5.50 	8.00 	中期票据 	<br /><br />合计 					74.00 		<br /><br />图表7-3：发行人债券偿付情况<br /><br />单位：年、%、亿元<br /><br />证券简称 	起息日 	到期日/行权日 	发行金额 	票面利率 	证券类别 	偿付情况 	<br /><br />16光明房产MTN001 	2016-07-15 	2021-07-15 	10.00 	3.44 	一般中期票据 	已偿付 	<br /><br />16光明地产MTN002 	2016-09-07 	2021-09-07 	10.00 	2.85 	一般中期票据 	已偿付 	<br /><br />17光明房产MTN001 	2017-08-25 	2022-08-25 	15.00 	1.15 	一般中期票据 	已偿付 	<br /><br />18光明房产MTN001 	2018-07-30 	2021-07-30 	6.00 	7.25 	一般中期票据 	已偿付 	<br /><br />18光明房产MTN002 	2018-11-26 	2021-11-26 	6.50 	6.25 	一般中期票据 	已偿付 	<br /><br />19光明房产MTN001 	2019-01-30 	2022-01-30 	6.00 	5.90 	一般中期票据 	已偿付 	<br /><br />19光明房产MTN002 	2019-03-01 	2024-03-01 	8.00 	1.00 	一般中期票据 	已偿付 	<br /><br />19光明房产SCP001 	2019-07-11 	2020-04-06 	10.00 	3.77 	超短期融资券 	已偿付 	<br /><br />19光明房产MTN003 	2019-08-09 	2022-08-09 	5.00 	5.70 	一般中期票据 	已偿付 	<br /><br />19光明房产SCP002 	2019-08-26 	2020-02-22 	9.00 	3.87 	超短期融资券 	已偿付 	<br /><br />19光明房产MTN004 	2019-10-30 	2022-10-30 	6.00 	5.87 	一般中期票据 	已偿付 	<br /><br />20光明房产MTN001 	2020-02-19 	2023-02-19 	5.00 	3.70 	一般中期票据 	已偿付 	<br /><br />20光明房产MTN002 	2020-03-27 	2023-03-27 	7.50 	3.65 	一般中期票据 	已偿付 	<br /><br />20光明房产MTN003 	2020-08-14 	2023-08-14 	7.50 	4.03 	一般中期票据 	已偿付 	<br /><br />20光明房产SCP001 	2020-08-21 	2021-04-17 	7.50 	3.42 	超短期融资券 	已偿付 	<br /><br />21光明房产MTN001 	2021-04-09 	2024-04-09 	6.50 	4.55 	一般中期票据 	已偿付 	<br /><br />21光明房产MTN002 	2021-07-12 	2024-07-12 	6.70 	4.28 	一般中期票据 	已偿付 	<br /><br />21光明房产MTN003 	2021-11-22 	2024-11-22 	5.80 	4.73 	一般中期票据 	未偿付 	<br /><br />22光明房产SCP001 	2022-03-11 	2022-09-07 	6.00 	3.50 	超短期融资券 	已偿付 	<br /><br />22光明房产SCP002 	2022-04-14 	2022-10-11 	8.00 	3.06 	超短期融资券 	已偿付 	<br /><br />22光明房产MTN001 	2022-08-05 	2025-08-05 	4.00 	4.50 	一般中期票据 	已偿付 	<br /><br />22光明房产SCP003 	2022-09-21 	2023-03-10 	6.00 	3.30 	超短期融资券 	已偿付 	<br /><br />22光明房产MTN002 	2022-11-11 	2025-11-11 	8.00 	5.50 	一般中期票据 	未偿付 	<br /><br />23光明房产SCP001 	2023-01-12 	2023-07-11 	6.00 	4.88 	超短期融资券 	已偿付 	<br /><br />23光明房产MTN001 	2023-02-27 	2025-02-27 	5.00 	1.00 	一般中期票据 	已偿付 	<br /><br />23光明房产MTN002 	2023-03-17 	2025-03-17 	8.00 	1.00 	一般中期票据 	已偿付 	<br /><br />23光明房产SCP002 	2023-03-24 	2023-11-17 	5.50 	3.40 	超短期融资券 	已偿付 	<br /><br />23光明房产SCP003 	2023-06-02 	2023-11-29 	2.50 	2.65 	超短期融资券 	已偿付 	<br /><br />23光明房产MTN003 	2023-08-10 	2024-08-10 	6.00 	3.00 	一般中期票据 	已偿付 	<br /><br />23光明房产MTN004 	2023-09-22 	2024-09-22 	5.00 	3.20 	一般中期票据 	已偿付 	<br /><br />23光明房产MTN005 	2023-10-26 	2024-10-26 	8.00 	3.90 	一般中期票据 	已偿付 	<br /><br />23明债01 	2023-11-28 	2025-11-28 	5.00 	4.30 	一般公司债 	未偿付 	<br /><br />24明债01 	2024-02-01 	2026-02-01 	6.00 	3.20 	一般公司债 	未偿付 	<br /><br />24光明房产MTN001 	2024-02-23 	2026-02-23 	6.00 	3.00 	一般中期票据 	未偿付 	<br /><br />24光明房产MTN002 	2024-03-08 	2027-03-08 	5.00 	3.60 	一般中期票据 	未偿付 	<br /><br />24明债03 	2024-03-21 	2027-03-21 	4.00 	3.60 	一般公司债 	未偿付 	<br /><br />24光明房产MTN003 	2024-04-03 	2027-04-03 	8.00 	3.57 	一般中期票据 	未偿付 	<br /><br />24光明房产MTN004 	2024-07-10 	2027-07-10 	7.00 	2.53 	一般中期票据 	未偿付 	<br /><br />24光明房产MTN005 	2024-08-07 	2027-08-07 	6.00 	2.55 	一般中期票据 	未偿付 	<br /><br />24光明房产MTN006 	2024-09-13 	2027-09-13 	5.00 	2.86 	一般中期票据 	未偿付 	<br /><br />24光明房产MTN007 	2024-10-14 	2027-10-14 	8.00 	3.80 	一般中期票据 	未偿付 	<br /><br />24光明房产MTN008 	2024-10-30 	2027-10-30 	6.00 	3.84 	一般中期票据 	未偿付 	<br /><br />合计 			282.00 				<br /><br />发行人于2018年2月14日发行8.80亿元“光明地产大厦资产支持专项计划”。发行人以全资子公司上海北茂置业发展有限公司所持有的上海市静安区西藏北路199号写字楼和商业作为资产支持，发行商业不动产抵押贷款资产支持证券专项计划，其中分为优先A类，金额3.62亿元，期限3+3+3+3+3+3+3年，票面利率5.99%；优先B类，金额4.98亿元，期限3+3+3+3+3+3+3年，票面利率6.48%；优先C级，金额0.2亿元，期限3+3+3+3+3+3+3年，票面利率6.99%。该笔资产支持专项计划不涉及出表。该资产支持专项计划已到期兑付。<br /><br />发行人于2019年1月4日发行7.00亿元“上银光明地产购房尾款资产支持专项计划”，以项目的购房尾款的现金流作为支撑，发行资产支持证券，其中分为优先A1级，金额2亿元，到期日2019年10月26日，预期收益率5.5%；优先A2级，金额4.5亿元，到期日2021年10月26日，预期收益率6.5%；次级，金额0.5亿元，到期日2021年10月26日。中诚信证券评估有限公司给予优先A1级资产支持证券、优先A2级资产支持证券的信用评级均为AAA级。该资产支持专项计划已到期兑付。<br /><br />发行人于2019年4月30日发行6.00亿元“开源-光明冷链仓储物流资产支持专项计划”，其中分为优先A类，评级AAA，金额3.20亿元，到期日2040年1月22日，票面利率4.50%；优先B类，评级AA+，金额2.79亿元，到期日2040年1月22日，票面利率5.00%；优先C类，评级AA+，金额0.01亿元，到期日2040年1月22日，票面利率5.99%。该资产支持专项计划已兑付。<br /><br />截至本募集说明书签署之日，发行人按时付息，无违约记录。<br /><br />第八章 债务融资工具信用增进<br /><br />本期债务融资工具无信用增进。<br /><br />第九章 税务事项<br /><br />本期债务融资工具持有人应遵守我国有关税务方面的法律、法规。本“税务事项”是依据我国现行的税务法律、法规及国家税务总局有关规范性文件的规定作出的。如果相关的法律、法规发生变更，本“税务事项”中所提及的税务事项将按变更后的法律法规执行。<br /><br />下列这些说明仅供参考，不构成对投资者的法律或税务建议，也不涉及投资本期债务融资工具可能出现的税务后果。投资者如果准备购买本期债务融资工具，投资者应就有关事项咨询财税顾问，发行人不承担由此产生的任何责任。<br /><br />一、增值税<br /><br />根据2016年5月1日生效的《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）及其附件规定，债务融资工具利息收入及买卖价差收入需缴纳增值税。<br /><br />二、所得税<br /><br />根据2008年1月1日起实施并于2017年2月24日及2018年12月29日修订的《中华人民共和国企业所得税》、2008年1月1日起执行的《中华人民共和国企业所得税法实施条例》及其他相关的法律、法规，一般企业投资者来源于投资债务融资工具的利息所得应缴纳企业所得税。企业应将当期应收取的债务融资工具利息计入当期收入，核算当期损益后缴纳企业所得税。<br /><br />三、印花税<br /><br />根据2022年7月1日起施行的《中华人民共和国印花税法》（以下简称“印花税法”），在我国境内书立应税凭证、进行证券交易的单位和个人，为印花税的纳税人，应当依法缴纳印花税。其中，应税凭证指印花税法所附《印花税税目税率表》列明的合同、产权转移书据和营业账簿；证券交易指转让在依法设立的证券交易所、国务院批准的其他全国性证券交易场所交易的股票和以股票为基础的依托凭证。<br /><br />但对本期债务融资工具在全国银行间债券市场进行的交易，《中华人民共和国印花税暂行条例》尚未列举对其征收印花税。公司无法预测国家是否或将会于何时决定对有关本期债务融资工具交易征收印花税，也无法预测将会适用税率的水平。<br /><br />四、税项抵销<br /><br />本期债务融资工具投资者所应缴纳的税项与债务融资工具的各项支付不构成抵销。监管机关及自律组织另有规定的按规定执行。<br /><br />五、声明<br /><br />上述所列税项不构成对投资者的纳税建议和投资者纳税依据，也不涉及投资本期债务融资工具可能出现的税务后果。投资者如果准备购买本期债务融资工具，并且投资者又属于按照法律规定需要遵守特别税务规定的投资者，本公司建议投资者应向其专业顾问咨询有关的税务责任，公司不承担由此产生的任何责任。<br /><br />第十章 信息披露工作安排<br /><br />公司按照中国银行间市场交易商协会的信息披露要求，已制定《光明房地产集团股份有限公司信息披露管理制度》，并由董事会秘书具体负责和协调债务融资工具存续期间各类财务报表及与公司经营相关的所有重大信息的披露事项。<br /><br />在本期债务融资工具发行过程及存续期间，发行人将严格按照中国人民银行《银行间债券市场非金融企业债务融资工具管理办法》等文件的相关规定，通过中国货币网（ www.chinamoney.com.cn）和上海清算所网站（https://www.shclearing.com.cn）向全国银行间债券市场披露下列有关信息，并且披露时间不晚于企业按照境内外监管机构、市场自律组织、证券交易场所要求，或者将有关信息刊登在其他指定信息披露渠道上的时间。信息披露内容不低于中国银行间市场交易商协会《银行间债券市场非金融企业债务融资工具信息披露规则》及《银行间债券市场非金融企业债务融资工具存续期信息披露表格体系》要求。<br /><br />公司信息披露事务负责人相关情况如下：<br /><br />姓名：苏朋程<br /><br />职务：副总裁、董事会秘书<br /><br />联系地址：上海市静安区西藏北路199号<br /><br />电话：021-61102888<br /><br />传真：021-60759529<br /><br />电子邮箱：supengcheng@bre600708.com<br /><br />一、本期债务融资工具发行前的信息披露<br /><br />发行人在本期超短期融资券发行日1个工作日前，通过中国货币网和上海清算所网站披露如下文件：<br /><br />（一）光明房地产集团股份有限公司2025年度第一期超短期融资券募集说明书；<br /><br />（二）光明房地产集团股份有限公司信用评级报告；<br /><br />（三）光明房地产集团股份有限公司2025年度第一期超短期融资券法律意见书；<br /><br />（四）光明房地产集团股份有限公司2022-2024年度经审计的合并及母公司财务报告；<br /><br />（五）光明房地产集团股份有限公司2025年一季度未经审计的合并及母公司财务报表；<br /><br />（六）中国银行间市场交易商协会要求的其他需披露的文件。<br /><br />二、本期债务融资工具存续期内定期信息披露<br /><br />在本期债务融资工具存续期间，发行人将向市场定期公开披露以下信息：<br /><br />（一）企业应当在每个会计年度结束之日后4个月内披露上一年年度报告。年度报告应当包含报告期内企业主要情况、审计机构出具的审计报告、经审计的财务报表、附注以及其他必要信息；<br /><br />（二）企业应当在每个会计年度的上半年结束之日后2个月内披露半年度报告；<br /><br />（三）企业应当在每个会计年度前3个月、9个月结束后的1个月内披露季度财务报表，第一季度财务报表的披露时间不得早于上一年年度报告的披露时间；<br /><br />（四）定期报告的财务报表部分应当至少包含资产负债表、利润表和现金流量表。编制合并财务报表的企业，除提供合并财务报表外，还应当披露母公司财务报表。<br /><br />三、本期债务融资工具存续期内重大事项披露<br /><br />在债务融资工具存续期内，企业发生可能影响债务融资工具偿债能力或投资者权益的重大事项时，应当及时披露，并说明事项的起因、目前的状态和可能产生的影响。所称重大事项包括但不限于：<br /><br />（一）企业名称变更；<br /><br />（二）企业生产经营状况发生重大变化，包括全部或主要业务陷入停顿、生产经营外部条件发生重大变化等；<br /><br />（三）企业变更财务报告审计机构、债务融资工具受托管理人、信用评级机构；<br /><br />（四）企业1/3以上董事、董事长、总经理或具有同等职责的人员发生变动；<br /><br />（五）企业法定代表人、董事长、总经理或具有同等职责的人员无法履行职责；<br /><br />（六）企业控股股东或者实际控制人变更，或股权结构发生重大变化；<br /><br />（七）企业提供重大资产抵押、质押，或者对外提供担保超过上年末净资产的20%；<br /><br />（八）企业发生可能影响其偿债能力的资产出售、转让、报废、无偿划转以及重大投资行为、重大资产重组；<br /><br />（九）企业发生超过上年末净资产10%的重大损失，或者放弃债权或者财产超过上年末净资产的10%；<br /><br />（十）企业股权、经营权涉及被委托管理；<br /><br />（十一）企业丧失对重要子公司的实际控制权；<br /><br />（十二）债务融资工具信用增进安排发生变更；<br /><br />（十三）企业转移债务融资工具清偿义务；<br /><br />（十四）企业一次承担他人债务超过上年末净资产10%，或者新增借款超过上年末净资产的20%；<br /><br />（十五）企业未能清偿到期债务或企业进行债务重组；<br /><br />（十六）企业涉嫌违法违规被有权机关调查，受到刑事处罚、重大行政处罚或行政监管措施、市场自律组织做出的债券业务相关的处分，或者存在严重失信行为；<br /><br />（十七）企业法定代表人、控股股东、实际控制人、董事、高级管理人员涉嫌违法违规被有权机关调查、采取强制措施，或者存在严重失信行为；<br /><br />（十八）企业涉及重大诉讼、仲裁事项；<br /><br />（十九）企业发生可能影响其偿债能力的资产被查封、扣押或冻结的情况；<br /><br />（二十）企业拟分配股利，或发生减资、合并、分立、解散及申请破产的情形；<br /><br />（二十一）企业涉及需要说明的市场传闻；<br /><br />（二十二）债务融资工具信用评级发生变化；<br /><br />（二十三）企业订立其他可能对其资产、负债、权益和经营成果产生重要影响的重大合同；<br /><br />（二十四）发行文件中约定或企业承诺的其他应当披露事项；<br /><br />（二十五）其他可能影响其偿债能力或投资者权益的事项。<br /><br />四、本期债务融资工具本息兑付信息披露<br /><br />发行人将在本期债务融资工具利息支付日或本金兑付日前5个工作日，通过中国货币网和上海清算所网站公布本金兑付和付息事项。<br /><br />债务融资工具偿付存在较大不确定性的，发行人应当及时披露付息或兑付存在较大不确定性的风险提示公告。<br /><br />债务融资工具未按照约定按期足额支付利息或兑付本金的，发行人应在当日披露未按期足额付息或兑付的公告；存续期管理机构将不晚于次1个工作日披露未按期足额付息或兑付的公告。<br /><br />债务融资工具违约处置期间，发行人及存续期管理机构应当披露违约处置进展，发行人应当披露处置方案主要内容。发行人在处置期间支付利息或兑付本金的，应当在1个工作日内进行披露。<br /><br />如有关信息披露管理制度发生变化，发行人将依据其变化对于信息披露作出调整。债务融资工具存续期内，企业信息披露的时间不晚于企业按照境内外监管机构、市场自律组织、证券交易场所要求，或者将有关信息刊登在其他指定信息披露渠道上的时间。债务融资工具同时在境内境外公开发行、交易的，其信息披露义务人在境外披露的信息，在境内同时披露。<br /><br />第十一章 持有人会议机制<br /><br />一、持有人会议的目的与效力<br /><br />（一）【会议目的】持有人会议由本期债务融资工具持有人或其授权代表参加，以维护债务融资工具持有人的共同利益，表达债务融资工具持有人的集体意志为目的。<br /><br />（二）【决议效力】除法律法规另有规定外，持有人会议所作出的决议对本期债务融资工具持有人，包括所有参加会议或未参加会议，同意议案、反对议案或放弃投票权，有表决权或无表决权的持有人，以及在相关决议作出后受让债务融资工具的持有人，具有同等效力和约束力。<br /><br />持有人会议决议根据法律法规或当事人之间的约定对发行人、提供信用增进服务的机构（以下简称“增进机构”）、受托管理人产生效力。<br /><br />二、会议权限与议案<br /><br />（一）【会议权限】持有人会议有权围绕本募集说明书、受托管理协议及相关补充协议项下权利义务实现的有关事项进行审议与表决。<br /><br />（二）【会议议案】持有人会议议案应有明确的待决议事项，遵守法律法规和银行间市场自律规则，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序、损害社会公共利益及他人合法权益。<br /><br />下列事项为特别议案：<br /><br />1、变更本期债务融资工具与本息偿付直接相关的条款，包括本金或利息金额、计算方式、支付时间、信用增进安排；<br /><br />2、新增、变更本募集说明书中的选择权条款、持有人会议机制、同意征集机制、投资人保护条款以及争议解决机制；<br /><br />3、聘请、解聘、变更受托管理人或变更涉及持有人权利义务的受托管理协议条款；<br /><br />4、除合并、分立外，向第三方转移本期债务融资工具清偿义务；<br /><br />5、变更可能会严重影响持有人收取债务融资工具本息的其他约定。<br /><br />三、会议召集人与召开情形<br /><br />（一）【召集人及职责】存续期管理机构为本期债务融资工具持有人会议的召集人。召集人联系方式：<br /><br />机构名称：上海农村商业银行股份有限公司<br /><br />联络人姓名：李杰玮<br /><br />联系方式：021-60116210<br /><br />联系地址：上海市黄浦区中山东二路70号<br /><br />邮箱：lijw@shrcb.com<br /><br />召集人负责组织召开持有人会议，征求与收集债务融资工具持有人对会议审议事项的意见，履行信息披露、文件制作、档案保存等职责。<br /><br />召集人知悉持有人会议召开情形发生的，应当在实际可行的最短期限内或在本募集说明书约定期限内召集持有人会议；未触发召开情形但召集人认为有必要召集持有人会议的，也可以主动召集。<br /><br />召集人召集召开持有人会议应当保障持有人提出议案、参加会议、参与表决等自律规则规定或本募集说明书约定的程序权利。<br /><br />（二）【代位召集】召集人不能履行或者不履行召集职责的，以下主体可以自行召集持有人会议，履行召集人的职责：<br /><br />1、发行人；<br /><br />2、增进机构；<br /><br />3、受托管理人；<br /><br />4、出现本节第（三）（四）所约定情形的，单独或合计持有10%以上本期债务融资工具余额的持有人；<br /><br />5、出现本节第（五）所约定情形的，单独或合计持有30%以上本期债务融资工具余额的持有人。<br /><br />（三）【强制召开情形】在债务融资工具存续期间，出现以下情形之一的，召集人应当召集持有人会议：<br /><br />1、发行人未按照约定按期足额兑付本期债务融资工具本金或利息；<br /><br />2、发行人拟解散、申请破产、被责令停产停业、暂扣或者吊销营业执照；<br /><br />3、发行人、增进机构或受托管理人书面提议召开持有人会议对特别议案进行表决；<br /><br />4、单独或合计持有30%以上本期债务融资工具余额的持有人书面提议召开；<br /><br />5、法律、法规及相关自律规则规定的其他应当召开持有人会议的情形。<br /><br />（四）【提议召开情形】存续期内出现以下情形之一，且有单独或合计持有10%以上本期债务融资工具余额的持有人、受托管理人、发行人或增进机构书面提议的，召集人应当召集持有人会议：<br /><br />1、本期债务融资工具信用增进安排、增进机构偿付能力发生重大不利变化；<br /><br />2、发行人发行的其他债务融资工具或境内外债券的本金或利息未能按照约定按期足额兑付；<br /><br />3、发行人及合并范围内子公司拟出售、转让、划转资产或放弃其他财产，将导致发行人净资产减少单次超过上年末经审计净资产的10%；<br /><br />4、发行人及合并范围内子公司因会计差错更正、会计政策或会计估计的重大自主变更等原因，导致发行人净资产单次减少超过10%；<br /><br />5、发行人最近一期净资产较上年末经审计净资产减少超过10%；<br /><br />6、发行人及合并范围内子公司发生可能导致发行人丧失其重要子公司实际控制权的情形；<br /><br />7、发行人及合并范围内子公司拟无偿划转、购买、出售资产或者通过其他方式进行资产交易，构成重大资产重组的；<br /><br />8、发行人进行重大债务重组；<br /><br />9、发行人拟合并、分立、减资，被暂扣或者吊销许可证件。<br /><br />发行人披露上述事项的，披露之日起15个工作日内无人提议或提议的投资人未满足10%的比例要求，或前期已就同一事项召集会议且相关事项未发生重大变化的，召集人可以不召集持有人会议。<br /><br />发行人未披露上述事项的，提议人有证据证明相关事项发生的，召集人应当根据提议情况及时召集持有人会议。<br /><br />（五）【其他召开情形】存续期内虽未出现本节（三）（四）所列举的强制、提议召开情形，单独或合计持有10%以上本期债务融资工具余额的持有人、受托管理人、发行人或增进机构认为有需要召开持有人会议的，可以向召集人书面提议。<br /><br />召集人应当自收到书面提议起5个工作日内向提议人书面回复是否同意召集持有人会议。<br /><br />（六）【提议渠道】持有人、受托管理人、发行人或增进机构认为有需要召开持有人会议的，应当将书面提议发送至lijw@shrcb.com或寄送至上海市黄浦区中山东二路70号（收件人姓名：李杰玮，电话：021-60116210）或通过“NAFMII综合业务和信息服务平台存续期服务系统”（以下简称“系统”）发送给召集人。<br /><br />（七）【配合义务】发行人或者增进机构发生本节（三）（四）所约定召开情形的，应当及时披露或告知召集人。<br /><br />四、会议召集与召开<br /><br />（一）【召开公告】召集人应当至少于持有人会议召开日前10个工作日披露持有人会议召开公告（以下简称“召开公告”）。召开公告应当包括本期债务融资工具基本信息、会议召开背景、会议要素、议事程序、参会表决程序、会务联系方式等内容。<br /><br />（二）【议案的拟定】召集人应当与发行人、持有人或增进机构等相关方沟通，并拟定议案。提议召开持有人会议的机构应当在书面提议中明确拟审议事项。<br /><br />召集人应当至少于持有人会议召开日前7个工作日将议案披露或发送持有人。议案内容与发行人、增进机构、受托管理人等机构有关的，应当同时发送至相关机构。持有人及相关机构未查询到或收到议案的，可以向召集人获取。<br /><br />（三）【补充议案】发行人、增进机构、受托管理人、单独或合计持有10%以上本期债务融资工具余额的持有人可以于会议召开日前5个工作日以书面形式向召集人提出补充议案。<br /><br />召集人拟适当延长补充议案提交期限的，应当披露公告，但公告和补充议案的时间均不得晚于最终议案概要披露时点。<br /><br />（四）【议案整理与合并】召集人可以提出补充议案，或在不影响提案人真实意思表示的前提下对议案进行整理合并，形成最终议案，并提交持有人会议审议。<br /><br />（五）【最终议案发送及披露】最终议案较初始议案有增补或修改的，召集人应当在不晚于会议召开前3个工作日将最终议案发送至持有人及相关机构。<br /><br />召集人应当在不晚于会议召开前3个工作日披露最终议案概要，说明议案标题与主要内容等信息。召集人已披露完整议案的，视为已披露最终议案概要。<br /><br />（六）【参会权的确认与核实】持有人会议债权登记日为持有人会议召开日的前1个工作日。<br /><br />除法律、法规及相关自律规则另有规定外，在债权登记日确认债权的债务融资工具持有人有权参加会议。债务融资工具持有人应当于会议召开前提供债权登记日的债券账务资料以证明参会资格。召集人应当对债务融资工具持有人或其授权代表的参会资格进行确认，并登记其名称以及持有份额。债务融资工具持有人在持有人会议召开前未向召集人证明其参会资格的，不得参加会议和参与表决。<br /><br />持有人可以通过提交参会回执或出席持有人会议的方式参加会议。<br /><br />（七）【列席机构】发行人、债务融资工具清偿义务承继方（以下简称“承继方”）、增进机构等相关方应当配合召集人召集持有人会议，并按照召集人的要求列席持有人会议。<br /><br />受托管理人不是召集人的，应当列席持有人会议，及时了解持有人会议召开情况。<br /><br />信用评级机构、存续期管理机构、为持有人会议的合法合规性出具法律意见的律师可应召集人邀请列席会议。<br /><br />（八）【召集程序的缩短】发行人出现公司信用类债券违约以及其他严重影响持有人权益突发情形的，召集人可以在不损害持有人程序参与权的前提下，合理缩短持有人会议召集、召开与表决程序。<br /><br />若发行人未发生上述情形，但召集人拟缩短持有人会议召集程序的，需向本次持有人会议提请审议缩短召集程序的议案，与本次持有人会议的其他议案一同表决。缩短召集程序议案应当经参加会议持有人所持表决权【2/3以上】，且经本期债务融资工具总表决权【超过1/2】通过。<br /><br />会议程序缩短的，召集人应当提供线上参会的渠道及方式，并且在持有人会议召开前将议案发送至持有人及相关机构、披露最终议案概要。<br /><br />（九）【会议的取消】召开公告发布后，持有人会议不得随意延期、变更。<br /><br />出现相关债务融资工具债权债务关系终止，召开事由消除或不可抗力等情形，召集人可以取消本次持有人会议。召集人取消持有人会议的，应当发布会议取消公告，说明取消原因。<br /><br />五、会议表决和决议<br /><br />（一）【表决权】债务融资工具持有人及其授权代表行使表决权，所持每一债务融资工具最低面额为一表决权。未参会的持有人不参与表决，其所持有的表决权计入总表决权。<br /><br />（二）【关联方回避】发行人及其重要关联方持有债务融资工具的，应当主动以书面形式向召集人表明关联关系，除债务融资工具由发行人及其重要关联方全额合规持有的情况外，发行人及其重要关联方不享有表决权。重要关联方包括：<br /><br />1、发行人或承继方控股股东、实际控制人；<br /><br />2、发行人或承继方合并范围内子公司；<br /><br />3、本期债务融资工具承继方、增进机构；<br /><br />4、其他可能影响表决公正性的关联方。<br /><br />（三）【会议有效性】参加会议持有人持有本期债务融资工具总表决权【超过1/2】，会议方可生效。<br /><br />（四）【表决要求】持有人会议对列入议程的各项议案分别审议、逐项表决，不得对公告、议案中未列明的事项进行审议和表决。持有人会议的全部议案应当不晚于会议召开首日后的3个工作日内表决结束。<br /><br />（五）【表决统计】召集人应当根据登记托管机构提供的本期债务融资工具表决截止日持有人名册，核对相关债项持有人当日债券账务信息。表决截止日终无对应债务融资工具面额的表决票视为无效票，无效票不计入议案表决的统计中。<br /><br />持有人未做表决、投票不规范或投弃权票、未参会的，视为该持有人放弃投票权，其所持有的债务融资工具面额计入议案表决的统计中。<br /><br />（六）【表决比例】除法律法规另有规定或本募集说明书另有约定外，持有人会议决议应当经参加会议持有人所持表决权【超过1/2】通过；针对特别议案的决议，应当经参加会议持有人所持表决权【2/3以上】，且经本期债务融资工具总表决权【超过1/2】通过。<br /><br />召集人应在涉及单独表决议案的召开公告中，明确上述表决机制的设置情况。<br /><br />（七）【决议披露】召集人应当在不晚于持有人会议表决截止日后的2个工作日内披露会议决议公告。会议决议公告应当包括参会持有人所持表决权情况、会议有效性、会议审议情况等内容。<br /><br />（八）【律师意见】本期债务融资工具持有人会议特别议案的表决，应当由律师就会议的召集、召开、表决程序、参加会议人员资格、表决权有效性、议案类型、会议有效性、决议情况等事项的合法合规性出具法律意见，召集人应当在表决截止日后的2个工作日内披露相应法律意见书。<br /><br />法律意见应当由2名以上律师公正、审慎作出。律师事务所应当在法律意见书中声明自愿接受交易商协会自律管理，遵守交易商协会的相关自律规则。<br /><br />（九）【决议答复与披露】发行人应当对持有人会议决议进行答复，相关决议涉及增进机构、受托管理人或其他相关机构的，上述机构应当进行答复。<br /><br />召集人应当在会议表决截止日后的2个工作日内将会议决议提交至发行人及相关机构，并代表债务融资工具持有人及时就有关决议内容与相关机构进行沟通。发行人、相关机构应当自收到会议决议之日后的5个工作日内对持有人会议决议情况进行答复。<br /><br />召集人应当不晚于收到相关机构答复的次一工作日内协助相关机构披露。<br /><br />六、其他<br /><br />（一）【承继方义务】承继方按照本章约定履行发行人相应义务。<br /><br />（二）【保密义务】召集人、参会机构、其他列席会议的机构对涉及单个债务融资工具持有人的持券情况、投票结果等信息承担保密义务，不得利用参加会议获取的相关信息从事内幕交易、操纵市场、利益输送和证券欺诈等违法违规活动，损害他人合法权益。<br /><br />（三）【会议记录】召集人应当对持有人会议进行书面记录并留存备查。持有人会议记录由参加会议的召集人代表签名。<br /><br />（四）【档案保管】召集人应当妥善保管持有人会议的会议公告、会议议案、参会机构与人员名册、表决机构与人员名册、参会证明材料、会议记录、表决文件、会议决议公告、持有人会议决议答复（如有）、法律意见书（如有）、召集人获取的债权登记日日终和会议表决截止日日终债务融资工具持有人名单等会议文件和资料，并至少保管至本期债务融资工具债权债务关系终止之日起5年。<br /><br />（五）【存续期服务系统】本期债务融资工具持有人会议可以通过系统召集召开。<br /><br />召集人可以通过系统发送议案、核实参会资格、统计表决结果、召开会议、保管本节第（四）条约定的档案材料等，债务融资工具持有人可以通过系统进行书面提议、参会与表决等，发行人、增进机构、受托管理人等相关机构可以通过系统提出补充议案。<br /><br />（六）【释义】本章所称“以上”，包括本数，“超过”不包含本数；所称“净资产”，指企业合并范围内净资产；所称“披露”，是指在《银行间债券市场非金融企业债务融资工具信息披露规则》中规定的信息披露渠道进行披露。<br /><br />（七）【其他情况】本章关于持有人会议的约定与《银行间债券市场非金融企业债务融资工具持有人会议规程》要求不符的，或本章内对持有人会议机制约定不明的，按照《银行间债券市场非金融企业债务融资工具持有人会议规程》要求执行。<br /><br />第十二章 受托管理人机制<br /><br />本期债务融资工具不涉及受托管理人机制。<br /><br />第十三章 主动债务管理<br /><br />在本期债务融资工具存续期内，发行人可能根据市场情况，依据法律法规、规范性文件和协会相关自律管理规定及要求，在充分尊重投资人意愿和保护投资人合法权益的前提下，遵循平等自愿、公平清偿、诚实守信的原则，对本期债务融资工具进行主动债务管理。发行人可能采取的主动债务管理方式包括但不限于置换、同意征集等。<br /><br />一、置换<br /><br />置换是指非金融企业发行债务融资工具用于以非现金方式交换其他存续债务融资工具（以下统称置换标的）的行为。<br /><br />企业若将本期债务融资工具作为置换标的实施置换，将向本期债务融资工具的全体持有人发出置换要约，持有人可以其持有的全部或部分置换标的份额参与置换。<br /><br />参与置换的企业、投资人、主承销商等机构应按照《银行间债券市场非金融企业债务融资工具置换业务指引（试行）》以及交易商协会相关规定实施置换。<br /><br />二、同意征集机制<br /><br />同意征集是指债务融资工具发行人针对可能影响持有人权利的重要事项，主动征集持有人意见，持有人以递交同意回执的方式形成集体意思表示，表达是否同意发行人提出的同意征集事项的机制。<br /><br />（一）同意征集事项<br /><br />在本期债务融资工具存续期内，对于需要取得本期债务融资工具持有人同意后方能实施的以下事项，发行人可以实施同意征集：<br /><br />1、变更本期债务融资工具与本息偿付直接相关的条款，包括本金或利息金额、计算方式、支付时间、信用增进安排；<br /><br />2、新增、变更发行文件中的选择权条款、持有人会议机制、同意征集机制、投资人保护条款以及争议解决机制；<br /><br />3、聘请、解聘、变更受托管理人或变更涉及持有人权利义务的受托管理协议条款；<br /><br />4、除合并、分立外，发行人拟向第三方转移本期债务融资工具清偿义务；<br /><br />5、变更可能会严重影响持有人收取债务融资工具本息的其他约定。<br /><br />6、其他按照交易商协会自律管理规定可以实施同意征集的事项。<br /><br />（二）同意征集程序<br /><br />1、同意征集公告<br /><br />发行人实施同意征集，将通过交易商协会认可的渠道披露同意征集公告。同意征集公告内容包括但不限于下列事项：<br /><br />（1）本期债务融资工具基本信息；<br /><br />（2）同意征集的实施背景及事项概要；<br /><br />（3）同意征集的实施程序：包括征集方案的发送日、发送方式，同意征集开放期、截止日（开放期最后一日），同意回执递交方式和其他相关事宜；<br /><br />（4）征集方案概要：包括方案标题、主要内容等；<br /><br />（5）发行人指定的同意征集工作人员的姓名及联系方式；<br /><br />（6）相关中介机构及联系方式（如有）；<br /><br />（7）一定时间内是否有主动债务管理计划等。<br /><br />2、同意征集方案<br /><br />发行人将拟定同意征集方案。同意征集方案应有明确的同意征集事项，遵守法律法规和银行间市场自律规则，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序、损害社会公共利益及他人合法权益。<br /><br />发行人存在多个同意征集事项的，将分别制定征集方案。<br /><br />3、同意征集方案发送<br /><br />发行人披露同意征集公告后，可以向登记托管机构申请查询债务融资工具持有人名册。持有人名册查询日与征集方案发送日间隔应当不超过3个工作日。<br /><br />发行人将于征集方案发送日向持有人发送征集方案。<br /><br />征集方案内容与增进机构、受托管理人等机构有关的，方案应同时发送至相关机构。持有人及相关机构如未收到方案，可向发行人获取。<br /><br />4、同意征集开放期<br /><br />同意征集方案发送日（含当日）至持有人递交同意回执截止日（含当日）的期间为同意征集开放期。本期债务融资工具的同意征集开放期最长不超过10个工作日。<br /><br />5、同意回执递交<br /><br />持有人以递交同意回执的方式表达是否同意发行人提出的同意征集事项。持有人应当在同意征集截止日前（含当日）将同意征集回执递交发行人。发行人存在多个同意征集事项的，持有人应当分别递交同意回执。<br /><br />6、同意征集终结<br /><br />在同意征集截止日前，单独或合计持有超过1/3本期债务融资工具余额的持有人，书面反对发行人采用同意征集机制就本次事项征集持有人意见的，本次同意征集终结，发行人应披露相关情况。征集事项触发持有人会议召开情形的，持有人会议召集人应根据《银行间债券市场非金融企业债务融资工具持有人会议规程》规定及本募集说明书的约定，另行召集持有人会议。<br /><br />（三）同意征集事项的表决<br /><br />1、持有人所持每一债务融资工具最低面额为一表决权。未提交同意回执的持有人不参与表决，其所持有的表决权计入总表决权。<br /><br />2、发行人及其重要关联方除非全额合规持有本期债务融资工具，否则不享有表决权。利用、隐瞒关联关系侵害其他人合法利益的，相关方应承担相应法律责任。<br /><br />3、发行人根据登记托管机构提供的同意征集截止日持有人名册，核对相关债项持有人当日债券账务信息。<br /><br />同意征集截止日终无对应债务融资工具面额的同意回执视为无效回执，无效回执不计入同意征集表决权统计范围。<br /><br />持有人未在截止日日终前递交同意回执、同意回执不规范或表明弃权的，视为该持有人弃权，其所持有的债务融资工具面额计入同意征集表决权统计范围。<br /><br />4、除法律法规另有规定外，同意征集方案经持有本期债务融资工具总表决权【超过1/2】的持有人同意，本次同意征集方可生效。<br /><br />（四）同意征集结果的披露与见证<br /><br />1、发行人将在同意征集截止日后的5个工作日内在交易商协会认可的渠道披露同意征集结果公告。<br /><br />同意征集结果公告应包括但不限于以下内容：参与同意征集的本期债务融资工具持有人所持表决权情况；征集方案概要、同意征集结果及生效情况；同意征集结果的实施安排。<br /><br />2、发行人将聘请至少2名律师对同意征集的合法合规性进行全程见证，并对征集事项范围、实施程序、参与同意征集的人员资格、征集方案合法合规性、同意回执有效性、同意征集生效情况等事项出具法律意见书。法律意见书应当与同意征集结果公告一同披露。<br /><br />（五）同意征集的效力<br /><br />1、除法律法规另有规定外，满足生效条件的同意征集结果对本期债务融资工具持有人，包括所有参与征集或未参与征集，同意、反对征集方案或者弃权，有表决权或者无表决权的持有人，以及在相关同意征集结果生效后受让债务融资工具的持有人，具有同等效力和约束力。<br /><br />2、除法律法规另有规定或本募集说明书另有约定外，满足生效条件的同意征集结果对本期债务融资工具的发行人和持有人具有约束力。<br /><br />3、满足生效条件的同意征集结果，对增进机构、受托管理人等第三方机构，根据法律法规规定或当事人之间的约定产生效力。<br /><br />（六）同意征集机制与持有人会议机制的衔接<br /><br />1、征集事项触发持有人会议召开情形的，发行人主动实施同意征集后，持有人会议召集人可以暂缓召集持有人会议。<br /><br />2、发行人实施同意征集形成征集结果后，包括发行人与持有人形成一致意见或未形成一致意见，持有人会议召集人针对相同事项可以不再召集持有人会议。<br /><br />（七）其他<br /><br />本募集说明书关于同意征集机制的约定与《银行间债券市场非金融企业债务融资工具同意征集操作指引》要求不符的，或本募集说明书关于同意征集机制未作约定或约定不明的，按照《银行间债券市场非金融企业债务融资工具同意征集操作指引》要求执行。<br /><br />第十四章 违约、风险情形及处置<br /><br />一、违约事件<br /><br />（一）以下事件构成本期债务融资工具项下的违约事件：<br /><br />1、在本募集说明书约定的本金到期日、付息日、回售行权日等本息应付日，发行人未能足额偿付约定本金或利息；<br /><br />2、因发行人触发本募集说明书中第十五章“投资人保护条款”及其他条款的约定（如有）或经法院裁判、仲裁机构仲裁导致本期债务融资工具提前到期，或发行人与持有人另行合法有效约定的本息应付日届满，而发行人未能按期足额偿付本金或利息；<br /><br />3、在本期债务融资工具获得全部偿付或发生其他使得债权债务关系终止的情形前，法院受理关于发行人的破产申请；<br /><br />4、本期债务融资工具获得全部偿付或发生其他使得债权债务关系终止的情形前，发行人为解散而成立清算组或法院受理清算申请并指定清算组，或因其它原因导致法人主体资格不存在。<br /><br />二、违约责任<br /><br />（一）【持有人有权启动追索】如果发行人发生前款所述违约事件的，发行人应当依法承担违约责任；持有人有权按照法律法规及本募集说明书约定向发行人追偿本金、利息以及违约金，或者按照受托管理协议约定授权受托管理人代为追索。<br /><br />（二）【违约金】发行人发生上述违约事件，除继续支付利息之外（按照前一计息期利率，至实际给付之日止），还须向债务融资工具持有人支付违约金，法律另有规定除外。违约金自违约之日起到实际给付之日止，按照应付未付本息乘以日利率0.21‰计算。<br /><br />三、发行人义务<br /><br />发行人应按照募集说明书等协议约定以及协会自律管理规定进行信息披露，真实、准确、完整、及时、公平地披露信息；按照约定和承诺落实投资人保护措施、持有人会议决议等；配合中介机构开展持有人会议召集召开、跟踪监测等违约及风险处置工作。发行人应按照约定及时筹备偿付资金，并划付至登记托管机构指定账户。<br /><br />四、发行人应急预案<br /><br />发行人预计出现偿付风险或“违约事件”时应及时建立工作组，制定、完善违约及风险处置应急预案，并开展相关工作。<br /><br />本募集说明书所称“偿付风险”是指，发行人按本募集说明书等与持有人之间的约定以及法定要求按期足额偿付债务融资工具本金、利息存在重大不确定性的情况。<br /><br />应急预案包括但不限于以下内容：工作组的组织架构与职责分工、内外部协调机制与联系人、信息披露与持有人会议等工作安排、付息兑付情况及偿付资金安排、拟采取的违约及风险处置措施、增信措施的落实计划（如有）、舆情监测与管理。<br /><br />五、风险及违约处置基本原则<br /><br />发行人出现偿付风险及发生违约事件后，应按照法律法规、公司信用类债券违约处置相关规定以及协会相关自律管理要求，遵循平等自愿、公平清偿、诚实守信等原则，稳妥开展风险及违约处置相关工作，本募集说明书有约定从约定。<br /><br />六、处置措施<br /><br />发行人出现偿付风险或发生违约事件后，可与持有人协商采取下列处置措施：<br /><br />（一）【重组并变更登记要素】发行人与持有人或有合法授权的受托管理人协商拟变更债务融资工具发行文件中与本息偿付相关的发行条款，包括本金或利息的金额、计算方式、支付时间、信用增进协议及安排的，并变更相应登记要素的，应按照以下流程执行：<br /><br />1、将重组方案作为特别议案提交持有人会议，按照特别议案相关程序表决。议案应明确重组后债务融资工具基本偿付条款调整的具体情况。<br /><br />2、重组方案表决生效后，发行人应及时向中国外汇交易中心和银行间市场清算所股份有限公司提交变更申请材料。<br /><br />3、发行人应在登记变更完成后的2个工作日内披露变更结果。<br /><br />七、不可抗力<br /><br />不可抗力是指本期债务融资工具计划公布后，由于当事人不能预见、不能避免并不能克服的情况，致使本期债务融资工具相关责任人不能履约的情况。<br /><br />（一）不可抗力包括但不限于以下情况<br /><br />1、自然力量引起的事故如水灾、火灾、地震、海啸等；<br /><br />2、国际、国内金融市场风险事故的发生；<br /><br />3、交易系统或交易场所无法正常工作；<br /><br />4、社会异常事故如战争、罢工、恐怖袭击等。<br /><br />（二）不可抗力事件的应对措施<br /><br />1、不可抗力发生时，发行人或主承销商应及时通知投资者及本期债务融资工具相关各方，并尽最大努力保护本期债务融资工具投资者的合法权益。<br /><br />2、发行人或主承销商应召集本期债务融资工具持有人会议磋商，决定是否终止本期债务融资工具或根据不可抗力事件对本期债务融资工具的影响免除或延迟相关义务的履行。<br /><br />八、争议解决机制<br /><br />1、任何因募集说明书产生或者与本募集说明书有关的争议，由各方协商解决。协商不成的，由发行人住所地法院管辖。<br /><br />2、各方也可以申请金融市场机构投资者纠纷调解中心就本募集说明书相关的争议进行调解。<br /><br />九、弃权<br /><br />任何一方当事人未能行使或延迟行使本文约定的任何权利，或宣布对方违约仅适用某一特定情势，不能视作弃权，也不能视为继续对权利的放弃，致使无法对今后违约方的违约行为行使权利。任何一方当事人未行使任何权利，也不会构成对对方当事人的弃权。<br /><br />第十五章 投资人保护条款<br /><br />本期债务融资工具无投资人保护条款。<br /><br />第十六章 本期债务融资工具发行的有关机构<br /><br />一、发行人<br /><br />名称： 	光明房地产集团股份有限公司 	<br /><br />注册地址： 	中国（上海）自由贸易试验区临港新片区丽正路 1628号9幢2层A—75室 	<br /><br />法定代表人： 	陆吉敏 	<br /><br />注册资本： 	人民币222,863.6743万元 	<br /><br />联系人： 	许缪妙 	<br /><br />电话： 	021-61102888-1655 	<br /><br />传真： 	021-60759529 	<br /><br />邮政编码： 	200233 	<br /><br />二、主承销商/簿记管理人<br /><br />名称： 	上海农村商业银行股份有限公司 	<br /><br />地址： 	上海市黄浦区中山东二路70号 	<br /><br />法定代表人： 	徐力 	<br /><br />联系人： 	李杰玮 	<br /><br />电话： 	021-60116210 	<br /><br />传真： 	021-60116355 	<br /><br />三、联席主承销商<br /><br />名称： 	北京银行股份有限公司 	<br /><br />地址： 	北京市西城区金融大街甲17号首层 	<br /><br />法定代表人： 	霍学文 	<br /><br />联系人： 	任聪 	<br /><br />电话： 	010-66225520 	<br /><br />传真： 	010-66225594 	<br /><br />四、存续期管理机构<br /><br />名称 	上海农村商业银行股份有限公司 	<br /><br />地址： 	上海市黄浦区中山东二路70号 	<br /><br />法定代表人： 	徐力 	<br /><br />联系人： 	李杰玮、张沁 	<br /><br />电话： 	021-60116210、021-61899093 	<br /><br />传真： 	021-50105161 	<br /><br />五、登记、托管及结算机构<br /><br />名称： 	银行间市场清算所股份有限公司 	<br /><br />注册地址： 	上海市黄浦区北京东路2号 	<br /><br />法定代表人： 	马贱阳 	<br /><br />联系人： 	发行岗 	<br /><br />电话： 	021-23198888 	<br /><br />传真： 	021-23198866 	<br /><br />邮政编码： 	200010 	<br /><br />六、集中簿记建档系统技术支持机构<br /><br />名称： 	北京金融资产交易所有限公司 	<br /><br />注册地址： 	北京市西城区金融大街乙17号 	<br /><br />法定代表人： 	郭仌 	<br /><br />联系人： 	发行部 	<br /><br />电话： 	010-57896722、010-57896516 	<br /><br />传真： 	010-57896726 	<br /><br />邮政编码： 	100032 	<br /><br />七、审计机构<br /><br />名称： 	立信会计师事务所（特殊普通合伙） 	<br /><br />注册地址： 	上海市南京东路61号四楼 	<br /><br />执行合伙人： 	朱建弟 	<br /><br />联系人： 	姜丽君 	<br /><br />电话： 	021-63392107 	<br /><br />传真： 	021-63214325 	<br /><br />八、信用评级机构<br /><br />名称： 	上海新世纪资信评估投资服务有限公司 	<br /><br />注册地址： 	上海市杨浦区控江路1555号A座103室K-22 	<br /><br />法定代表人： 	朱荣恩 	<br /><br />联系人： 	黄蔚飞 	<br /><br />电话： 	021-63504375-847 	<br /><br />传真： 	021-63610539 	<br /><br />九、发行人法律顾问<br /><br />名称： 	上海市锦天城律师事务所 	<br /><br />注册地址： 	上海市银城中路501号上海中心大厦11、12层 	<br /><br />负责人： 	沈国权 	<br /><br />联系人： 	汪旻铭 	<br /><br />电话： 	021-20511000 	<br /><br />传真： 	021-20511999 	<br /><br />特别说明：<br /><br />发行人与发行有关的中介机构及其负责人、高级管理人员、经办人员之间不存在直接或间接的股权关系及其他重大利害关系。<br /><br />第十七章 备查文件及查询地址<br /><br />一、备查文件<br /><br />（一）中国银行间市场交易商协会注册通知书（中市协注〔2025〕SCP【】号）；<br /><br />（二）光明房地产集团股份有限公司有权机构同意本期债务融资工具发行的有关决议；<br /><br />（三）光明房地产集团股份有限公司2025年度第一期超短期融资券募集说明书；<br /><br />（四）光明房地产集团股份有限公司信用评级报告；<br /><br />（五）光明房地产集团股份有限公司2025年度第一期超短期融资券法律意见书；<br /><br />（六）光明房地产集团股份有限公司2022-2024年度经审计的合并及母公司财务报告；<br /><br />（七）光明房地产集团股份有限公司2025年一季度未经审计的合并及母公司财务报表。<br /><br />（八）相关法律法规、规范性文件要求披露的其他文件。<br /><br />二、查询地址<br /><br />如对本募集说明书或上述备查文件有任何疑问，可以咨询发行人或主承销商。<br /><br />发行人：光明房地产集团股份有限公司<br /><br />联系人：许缪妙<br /><br />电话：021-61102888-1655<br /><br />传真：021-60759529<br /><br />联系地址：上海市西藏北路199号11楼<br /><br />邮编：200070<br /><br />主承销商：上海农村商业银行股份有限公司<br /><br />联系人：李杰玮<br /><br />电话：021-60116210<br /><br />传真：021-60116355<br /><br />联系地址：上海市黄浦区中山东二路70号<br /><br />邮编：200002<br /><br />联席主承销商：北京银行股份有限公司<br /><br />联系人：任聪<br /><br />电话：010-66225520<br /><br />传真：010-66225594<br /><br />联系地址：北京市西城区金融大街甲17号首层<br /><br />邮编：100032<br /><br />投资者可通过中国货币网（http://www.chinamoney.com.cn）或上海清算所网站（http://www.shclearing.com.cn）下载本募集说明书，或在本期债务融资工具发行期内工作日的一般办公时间，到上述地点查阅本募集说明书全文及上述备查文件。<br /><br />（以下无正文）<br /><br />附录：主要财务指标计算公式<br /><br />指标名称 	计算公式 	<br /><br />偿债能力指标 		<br /><br />流动比率 	流动资产/流动负债×100% 	<br /><br />速动比率 	（流动资产-存货）/流动负债×100% 	<br /><br />资产负债率 	负债总额/资产总计×100% 	<br /><br />剔除预收账款及合同负债后的资产负债率 	（负债-预收账款-合同负债）/（资产-预收账款-合同负债）×100% 	<br /><br />利息保障倍数 	（利润总额+费用化利息支出）/（资本化利息支出+费用化利息支出） 	<br /><br />盈利能力指标 		<br /><br />营业毛利率 	（营业收入-营业成本）/营业收入×100% 	<br /><br />净利润率 	净利润/营业收入×100% 	<br /><br />净资产收益率 	净利润/平均所有者权益×100% 	<br /><br />总资产收益率 	净利润/平均资产总额×100% 	<br /><br />经营效率指标 		<br /><br />存货周转率 	营业成本/平均存货 	<br /><br />总资产周转率 	营业收入/平均资产总额 	<br /><br />应收账款周转率 	营业收入/平均应收账款