发行人： 北京城建投资发展股份有限公司

注册金额： 人民币 50 亿元

本期发行金额: 人民币 20 亿元

本期超短期融资券期限： 270 天

担保方式: 无担保

信用评级机构: 联合资信评估有限公司

发行人长期主体信用等级： AA+

主承销商及簿记管理人

二零一九年五月

重要提示

北京城建投资发展股份有限公司（以下简称“发行人”、“北京城建”、“本公司”、“公司”）发行本期超短期融资券已在中国银行间市场交易商协会注册，注册不代表交易商协会对本期超短期融资券的投资价值作出任何评价，也不代表对本期超短期融资券的投资风险作出任何判断。投资者购买发行人本期超短期融资券，应当认真阅读本募集说明书及有关的信息披露文件，对信息披露的真实性、准确性、完整性和及时性进行独立分析，并据以独立判断投资价值，自行承担与其有关的任何投资风险。

发行人董事会已批准本募集说明书，董事会全体成员承诺其中不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并对其真实性、准确性、完整性、及时性承担个别和连带法律责任。

发行人负责人和主管会计工作的负责人、会计机构负责人保证本募集说明书所述财务信息真实、准确、完整、及时。

凡通过认购、受让等合法手段取得并持有本期超短期融资券的，均视同自愿接受本募集说明书对各项权利义务的约定。

发行人承诺根据法律法规的规定和本募集说明书的约定履行义务，接受投资者监督。

截至募集说明书签署日，除已披露信息外，无其他影响偿债能力的重大事项。

目 录

重要提示........................................................................................................................1

目 录............................................................................................................................2

第一章 释义..................................................................................................................6

第二章 风险提示及说明..............................................................................................9

一、本期超短期融资券的投资风险............................................................................9

二、发行人相关风险....................................................................................................9

第三章 发行条款........................................................................................................30

一、超短期融资券概要..............................................................................................30

二、发行安排..............................................................................................................31

第四章 募集资金运用................................................................................................34

一、公司融资目的......................................................................................................34

二、公司注册额度募集资金用途..............................................................................34

三、本期超短期融资券募集资金用途......................................................................45

三、发行人承诺..........................................................................................................45

四、偿债保障措施......................................................................................................46

第五章 发行人基本情况............................................................................................51

一、发行人概况..........................................................................................................51

二、发行人历史沿革及股本变动情况......................................................................52

三、发行人控股股东及实际控制人情况..................................................................58

四、发行人独立性......................................................................................................60

五、发行人重要权益投资情况..................................................................................62

六、发行人内部治理及内控制度情况......................................................................79

七、发行人企业人员基本情况................................................................................102

八、发行人主营业务情况........................................................................................ 109

九、发行人在建项目拟建项目及土地储备情况....................................................182

十、发行人发展战略................................................................................................ 194

十一、发行人所处行业状况.................................................................................... 203

十二、其他经营重要事项........................................................................................ 210

第六章 发行人主要财务状况..................................................................................211

一、发行人财务报告编制及审计情况....................................................................211

二、2015-2017 年及 2018 年 1-9 月合并报表范围情况........................................ 214

三、发行人近三年及一期主要财务数据................................................................217

四、发行人主要财务指标........................................................................................ 227

五、发行人财务分析................................................................................................ 228

六、发行人有息债务情况........................................................................................ 269

七、发行人或有事项情况........................................................................................ 273

八、资产抵押、质押、担保和其他限制用途情况................................................274

九、发行人关联方及关联交易情况........................................................................275

十、持有金融衍生品和理财产品情况....................................................................293

十一、海外金融资产、权益性投资、资产重组收购等境外投资情况................293

十二、其他直接融资计划........................................................................................ 293

十三、关于 2018 年经营业绩无重大不利变化的说明..........................................293

第七章 发行人资信状况..........................................................................................295

一、发行人信用评级情况说明................................................................................295

二、发行人主要银行授信情况................................................................................296

三、近三年债务违约记录........................................................................................ 297

四、历史债券发行及偿还情况................................................................................297

五、 永续票据情况.................................................................................................. 299

六、其他资信情况.................................................................................................... 300

第八章 超短期融资券信用增进..............................................................................300

第九章 税项..............................................................................................................302

一、增值税................................................................................................................ 302

二、所得税................................................................................................................ 302

三、印花税................................................................................................................ 302

第十章 发行人信息披露工作安排..........................................................................303

一、超短期融资券发行前的信息披露....................................................................303

二、超短期融资券存续期内重大事项的信息披露................................................303

三、超短期融资券存续期内定期信息披露............................................................304

四、本息兑付事项.................................................................................................... 305

第十一章 投资者保护机制......................................................................................306

一、违约事件............................................................................................................ 306

二、违约责任............................................................................................................ 306

三、投资者保护机制................................................................................................ 307

四、不可抗力............................................................................................................ 312

五、弃权.................................................................................................................... 313

第十二章 本次超短期融资券发行的有关机构......................................................314

第十三章 备查文件..................................................................................................317

一、备查文件............................................................................................................ 317

二、文件查询地址.................................................................................................... 317

第十四章 附录..........................................................................................................319

第一章 释义

在本募集说明书中，除非文中另有所指，下列词语具有如下含义：

发行人/北京城建/本公司/公司 指 北京城建投资发展股份有限公司

城建集团、母公司、集团公司 指 北京城建集团有限责任公司

非金融企业债务融资工具 指 具有法人资格的非金融企业在银行间债券市场发行的，约定在一定期限内还本付息的债务融资工具

超短期融资券 指 指非金融企业在银行间债券市场发行的，约定在 270 天内还本付息的债务融资工具

本期超短期融资券 指 金额为 20 亿元的“北京城建投资发展股份有限公司 2019年度第一期超短期融资券”

本次发行 指 本期超短期融资券的发行

募集说明书 指 公司为本期超短期融资券的发行而根据有关法律法规制作的《北京城建投资发展股份有限公司 2019 年度第一期超短期融资券募集说明书》

发行文件 指 在本期发行过程中必需的文件、材料或其他资料及其所有修改和补充文件（包括但不限于本募集说明书）

主承销商 指 北京银行股份有限公司（以下简称“北京银行”）

簿记建档 指 发行人和主承销商协商确定利率（价格）区间后，承销团成员/投资人发出申购定单，由簿记管理人记录承销团成员/投资人认购债务融资工具利率（价格）及数量意愿，按约定的定价和配售方式确定最终发行利率（价格）并进行配售的行为。集中簿记建档是簿记建档的一种实现形式，通过集中簿记建档系统实现簿记建档过程全流程线上化处理

簿记管理人 指 制定集中簿记建档流程及负责具体集中簿记建档操作的机构，本期超短期融资券发行期间由北京银行股份有限公司担任

承销团 指 主承销商为本次发行根据承销团协议组织的、由主承销商和承销团其他成员组成的承销团

承销协议 指 公司与主承销商签订的《北京城建投资发展股份有限公司2019-2021 年度超短期融资券承销协议》

承销团协议 指 承销商为承销本期超短期融资券签订的《北京城建投资发展股份有限公司非金融企业债务融资工具承销团协议》

余额包销 指 主承销商按照承销协议的规定，在承销期结束时，将售后剩余的本期超短期融资券全部自行购入的承销方式

北金所 指 北京金融资产交易所有限公司

上海清算所 指 银行间市场清算所股份有限公司

交易商协会 指 中国银行间市场交易商协会

银行间市场 指 全国银行间债券市场

法定节假日 指 中华人民共和国的法定及政府指定节假日或休息日（不包括香港特别行政区、澳门特别行政区和台湾省的法定节假日或休息日）

工作日 指 北京市的商业银行的对公营业日（不包括法定节假日）

元、万元、亿元 指 如无特别说明，指人民币元、万元、亿元

近三年 指 2015 年/末、2016 年/末和 2017 年/末

近三年及一期、报告期 指 2015 年/末、2016 年/末、2017 年/末和 2018 年 1-9 月/末

保障房 指 政府提供优惠政策，向低收入住房困难家庭出售的具有保障性质的政策性住房，包括廉租住房、公共租赁住房、经济适用房、限价商品住房、定向安置房、危旧房和棚户区改造房等

经济适用房 指 政府提供优惠政策，限定建设标准、供应对象和销售价格，向低收入住房困难家庭出售的具有保障性质的政策性住房

定向安置房 指 又称三定三限房，定性为普通商品房性质、定向专为特定工程征收土地范围内农村居民点搬迁安置使用、定量建设，限户型、限价、限交易转让，不予办理预售许可

公共租赁住房 指 由政府或公共机构所有，用低于市场价或者承租者承受得起的价格向新就业者或外地迁移到城市工作人群出租

廉租房 指 政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房

限价商品住房 指 通过“限套型、限房价、竞地价、竞房价”的办法，以公开出让方式确定开发建设单位而建设的普通商品住房

兴华公司 指 北京城建兴华地产有限公司

城和公司 指 北京城和房地产开发有限责任公司

大东公司 指 北京大东房地产开发有限公司

兴业公司 指 北京城建兴业置地有限公司

世纪鸿城 指 北京世纪鸿城置业有限公司

成都公司 指 北京城建成都地产有限公司

兴泰公司 指 北京城建兴泰房地产开发有限公司

青岛京城 指 青岛京城房地产开发有限公司

青岛兴华 指 北京城建青岛兴华地产有限公司

首城公司 指 北京首城置业有限公司

兴合公司 指 北京城建兴合房地产开发有限公司

重庆公司 指 北京城建重庆地产有限公司

兴云公司 指 北京城建兴云房地产有限公司

海南公司 指 北京城建（海南）地产有限公司

新城公司 指 北京城建新城投资开发有限公司

二期基金 指 北京城建二期股权投资基金合伙企业（有限合伙）

三期基金 指 北京城建三期开发建设合伙企业（有限合伙）

城建万科 指 北京城建万科天运置业有限公司

兴顺公司 指 北京城建兴顺房地产开发有限公司

国信证券 指 国信证券股份有限公司

城奥公司 指 北京城奥置业有限公司

兴瑞公司 指 北京城建兴瑞置业开发有限公司

锦州银行 指 锦州银行股份有限公司

中科曙光 指 曙光信息产业股份有限公司

兴怀公司 指 北京城建兴怀房地产开发有限公司

兴胜公司 指 北京城建兴胜房地产开发有限公司

兴润公司 指 北京城建兴润置业开发有限公司

云蒙山公司 指 北京云蒙山投资发展有限公司

郑州京城 指 郑州京城地产有限公司

南京世纪鸿城 指 南京世纪鸿城地产有限公司

康庆公司 指 北京城建兴华康庆房地产开发有限公司

城志公司 指 北京城志置业有限公司

三亚城圣 指 三亚城圣文化投资管理有限公司

保定公司 指 北京城建保定房地产开发有限公司

第二章 风险提示及说明

本期超短期融资券无担保，超短期融资券的本金和利息按期足额支付取决于发行人的信用及偿债能力。投资者在评价和购买本期超短期融资券时，应特别认真地考虑下述各项风险因素：

一、本期超短期融资券的投资风险

（一）利率风险

本期超短期融资券存续期内，受国民经济总体运行状况、国家宏观经济、金融政策以及国际环境变化的影响，市场利率存在波动的可能性。市场利率的波动可能使本期超短期融资券的实际投资收益具有一定的不确定性。

（二）流动性风险

本期超短期融资券将在银行间市场上进行交易，在转让时可能由于无法及时找到交易对手而难以将超短期融资券变现，存在一定的流动性风险。

（三）偿付风险

在本期超短期融资券的存续期内，如果由于不可控制的市场及环境变化，公司可能出现经营状况不佳或企业的现金流与预期发生一定的偏差，从而影响本期超短期融资券的按期足额兑付。

二、发行人相关风险

（一）财务风险

1、资产负债率较高的风险

发行人的资产负债 率较高。近三年及一期，发行人 资产负债率分别为68.13%、72.32%、77.42%和 76.69%。为了满足新项目建设需求，发行人运用不同渠道积极融资。因此发行人的负债总额呈现了逐年增长的趋势，资产负债率较高。如果未来房地产市场出现重大不利变化或发行人持续融资能力下降，则发行人可能面临较大偿债压力，存在一定财务风险。

2、债务规模增长较快的风险

近三年及一期，发行人负债总额分别为 4,362,929.15 万元、5,500,144.81 万元、7,603,571.51 万元和 7,844,368.38 万元，其中长期借款总额分别为 578,276.25万元、1,024,563.07 万元、2,669,187.02 万元和 2,943,304.63 万元。随着发行人业务规模扩张的需要，发行人债务规模逐年升高。2016 年末发行人负债总额较 2015年末增长 26.07%，2017 年末发行人负债总额较 2016 年末增长 38.24%，2018 年9 月末负债总额较 2017 年末增长 3.17%；2016 年末发行人长期借款较 2015 年末增长 77.18%，2017 年末发行人长期借款较 2016 年末增长 160.52%，2018 年 9月末发行人长期借款较 2017 年末增长 10.27%。发行人债务规模增长较快，且规模较高，存在一定的偿付风险。

3、所有者权益结构不稳定的风险

近三年及一期，发行人未分配利润分别为 733,642.52 万元、821,829.50 万元、906,379.58 万 元和 929,574.62 万元， 所有者 权益分别 为 2,040,526.80 万 元、2,105,593.00 万元、2,217,305.51 万元和 2,383,703.84 万元，未分配利润占发行人所有者权益的比例分别为 35.95%、39.03%、40.88%和 39.00%。发行人未分配利润占所有者权益的比例较高，如未来发行人大规模分配现金股利，将导致所有者权益较大幅度减少，其所有者权益结构有不稳定的风险。

4、盈利能力波动的风险

近三年及一期，发行人分别实现营业利润 188,862.47 万元、206,725.47 万元、186,102.11 万元和 77,727.36 万 元；分别实现 归属于母公 司所有者的 净利润142,903.20 万元、144,356.14 万元、145,610.78 万元和 67,072.16 万元。近三年，发行人实现的营业利润和归属于母公司所有者的净利润均比较稳定，营业利润小幅波动，净利润整体呈现上升趋势。未来，随着商品房开发成本的进一步上涨，不排除发行人未来的盈利能力出现波动甚至下降的风险。

5、存货规模较大并存在跌价风险

存货是发行人资产的重要组成部分，近三年及一期，发行人存货分别为4,205,000.74 万元、5,076,563.70 万元、6,091,751.53 万元和 7,153,243.81 万元，占总资产的比例分别为 65.67%、66.75%、62.03%和 69.94 %，占比较高。发行人存货的变现能力直接影响其运营效率及偿债能力。发行人拟开发项目、在建项目和已完工项目均处于一线城市及强二线城市等经济较为发达、发展较为看好的地区，市场前景较好，变现能力较强。但如果未来因在建项目开发和预售项目销售迟滞等因素导致存货周转率下降，将给公司资产的流动性和短期偿债能力带来较大压力，产生财务风险。

此外，发行人存货主要由房地产项目开发中的开发成本（含土地成本）和已建成尚未出售的开发产品构成，其可变现净值主要取决于房地产市场行情，鉴于土地和项目建设成本上升以及未来房价走势的不确定性，发行人存货亦存在跌价风险。如若在未来的资产负债表日，存货的账面价值高于其可变现净值，发行人需继续相应计提存货跌价准备，从而对公司的盈利能力产生不利影响。

6、关联交易风险

发行人关联交易包括采购关联方商品、接受施工劳务、向关联方提供劳务、关联托管、关联租赁、关联担保、关联方资金拆借、关联方应收应付款等。2017年，发行人采购关联方商品、接受关联方劳务支出 310,906.77 万元，提供劳务的关联交易收到 31.84 万元，向关联方拆出资金 17,360.00 万元，拆入资金 5,297.36万元；截至 2017 年末，发行人应收关联方款项账面余额为 29,842.28 万元，应付关联方款项账面余额为 217,768.85 万元，对关联方担保总额 2,163,616.86 万元，接受关联方担保总额 369,500.00 万元。

发行人关联交易合计金额较大，虽然发行人均已履行相关程序并及时充分披露了相关信息，但如未来发行人不能按照相关程序决策关联交易或不能及时披露相关信息，仍可能带来一定经营、财务、税务、法律和声誉等风险。

7、经营性现金流波动风险

由于房地产项目开发周期较长，购地支出等前期投入和销售回款在时间上存在错配；此外，发行人以多种渠道获取北京根据地及京外核心城市土地资源的战略使得经营活动现金流出规模相对较高，近年来发行人经营活动产生的现金流净额波动较大并出现负值。近三年及一期，发行人经营活动产生的现金流量净额分别为-563,132.60 万元、-174,301.39 万元、-1,393,607.59 万元和-436,395.82 万元。

2016 年发行人经营活动产生的现金流量净额较 2015 年有大幅度好转，主要系发行人北京密码、青岛龙樾湾、成都熙城、门头沟上悦居、东坝项目、红塘湾项目、仁和镇平各庄项目、奥体文化园项目等项目的房屋销售回款较多所致。虽然发行人项目储备丰富，且筹资渠道畅通，但如未来筹资发生困难，其生产经营及财务状况将受到不利影响，存在一定风险。

8、经营性现金流对债务的保障能力较弱风险

近三年及一期，发行人经营活动产生的现金流量净额分别为-563,132.60 万元、-174,301.39 万元、-1,393,607.59 万元和-436,395.82 万元。虽然 2016 年度及2017 年度发行人经营性现金净流量相对好转，但仍为负值。未来几年，发行人仍面临较大规模的开发、建设投入，若发行人的经营性现金净流量出现持续为负的情形，将会对发行人的偿债能力造成一定的影响。

9、其他应收款回收风险

发行人应收账款余额较小，近三年及一期无长期应收款项，应收款项的回收风险主要是其他应收款回收风险。发行人其他应收款主要为投标保证金、往来款和土储保证金。发行人其他应收款主要为投标保证金、往来款和土储保证金。近三年及一期，发行人其他应收款分别为 129,697.33 万元、140,152.94 万元、101,377.88 万元和 74,487.30 万元，占资产总额的比例分别为 2.03%、1.84%、1.03%和 0.73%。发行人已按照会计准则足额计提了坏账准备。但如未来经济形势发生变化，并影响到关联方的经营情况和付款进度，发行人将面临一定的其他应收款回收风险。

10、短期偿债压力较大的风险

近三年及一期，发行人流动比率分别为 1.96、2.16、2.58 和 2.77，速动比率分别为 0.37、0.45、0.75 和 0.58。受房地产开发行业特点影响，发行人存货占流动资产比例较大，变现能力不强。虽然发行人货币资金充裕，流动负债中的预收账款 90%以上为预收购房款，无需实际偿还，但随着发行人中长期债务的临近到期，发行人仍面临一定的短期偿债压力。

11、长期偿债能力下降风险

近 三 年， 发 行 人 EBITDA 分 别 为 209,068.11 万 元 、 227,833.00 万 元 和215,558.09 万元；但随着发行人有息债务规模持续扩大，EBITDA 利息保障倍数分别为 1.66 倍、1.37 倍和 1.00 倍，长期偿债能力有所降低。若未来发行人进一步扩张债务规模，有可能因偿债能力不足产生财务风险。

12、未来资本支出压力较大风险

房地产开发投资规模较大、周期较长，属于资金密集型行业。就发行人而言，其未来计划除参与土地市场招拍挂以外，将更加关注兼并收购等多种方式获取北京根据地及京外核心城市的土地资源，优化区域布局。同时，发行人亦积极推进战略开发二线强城市项目，推进商业地产与投资业务“一体两翼”发展。因此，发行人未来将面对较大的资本支出压力。如果发行人融资能力受到宏观经济环境、信贷政策、房地产行业政策等的不利影响，将直接影响其经营目标的实现。

13、受限资产规模较大的风险

截至 2018 年 9 月末，发行人受限资产账面价值为 246,414.98 万元，占净资产的 10.34%，占总资产的 2.41%。发行人受限资产主要是为取得借款而抵押的存货和投资性房地产，另有少量受限制货币资金是为购房者提供的按揭保证金。

虽然发行人信用记录良好，近三年无不良信贷记录，并与多家商业银行合作关系密切，但若遇到流动性困难导致不能按时、足额偿还相关贷款或其它债务，将导致受限资产被冻结直至处置，直接影响正常生产经营及财务状况。

14、投资收益波动风险

近三年及一期，发行人投资收益分别为 21,135.25 万元、35,114.00 万元、24,007.95 万元和 19,374.57 万元。发行人投资收益主要来自可供出售金融资产等取得的投资收益和权益法核算的长期股权投资收益，并有少量理财产品收益。

2016 年发行人投资收益增长较快，一方面发行人合作开发项目设立的联营、合营企业净利润的增长，从而使得发行人权益法核算的长期股权投资收益增加；另一方面发行人持有上市公司股票的分红收益，特别是源自国信证券股份有限公司的收益持续增长，从而使得发行人可供出售金融资产等取得的投资收益增加。发行人的投资收益呈上升趋势，但不排除未来投资收益出现大幅度波动，从而对发行人盈利能力造成影响的可能性。

15、对外担保风险

发行人对外担保主要是按房地产经营惯例为商品房承购人提供的住房按揭借款担保。截至 2018 年 9 月末，尚未结清的此类担保余额为 735,068.04 万元。

目前，购房者在购买商品房时，多选用银行按揭的付款方式。按照房地产行业的惯例，在购房人以银行按揭方式购买商品房，购房人支付了首期房款、且将所购商品房作为向银行借款的抵押物后，办妥他项权证前，银行还要求开发商为购房人的银行借款提供担保。在担保期间内，如购房人无法继续履行银行贷款偿还义务，且其抵押物价值不足以抵偿相关债务，发行人将因承担连带担保责任从而面临一定风险。

16、投资性房地产公允价值变动的风险

发行人以公允价值计量模式核算投资性房地产。近三年及一期，发行人投资性房 地产账面价 值为 259,497.39 万 元、245,669.07 万元、297,156.20 万 元和297,156.20 万元，占总资产的比例为 4.05%、3.23%、3.03%和 2.91%，金额相对较大。虽然近年房地产特别是北京市场房地产价格较发行人取得投资性房地产时的价格相对较高，但投资性房地产受到市场环境、价格变动等因素影响，如果发行人的投资性房地产价值未来大幅波动，可能对发行人的财务状况造成不利影响。

17、应交税费余额较大风险

近三年及一期，发行人应交税费分别为 37,684.60 万元、42,799.42 万元、47,385.52 万元和 20,477.79 万元，主要为企业所得税、土地增值税和增值税等。

如果未来发行人集中支付未交的税费，将对其现金流产生一定的负面影响。

18、再融资风险

截至 2018 年 9 月末，发行人有息债务余额为 4,982,273.53 万元。其中短期债务中一年内到期的非流动负债 768,450.00 万元，其他应付款（付息项）76,118.91万元；长期债务中长期借款 2,848,161.23 万元，应付债券 575,543.39 万元，其他非流动负债 713,000.00 万元。虽然发行人与多家银行均建立了良好的合作关系，并不断拓展融资渠道，但未来可能受行业政策等因素影响，面临债务到期偿还后无法及时、足额获得融资的风险。

19、存货周转率较低风险

近三年及一期，发行人存货周转率分别为 0.15 次/年、0.17 次/年、0.19 次/年和 0.08 次/年（未年化），存货周转率较低，主要系近年来发行人土地储备和项目拓展力度较大，从而带动存货规模持续增长所致。发行人存货周转率较低、存在资金回笼较慢的风险。

20、合并范围变化频繁风险

发行人合并报表范围变化相对频繁。近三年及一期，发行人纳入合并范围的主体分别为 28 家、37 家、40 家和 44 家，其中二级公司分别为 21 家、27 家、27 家和 30 家。由于发行人目前的房地产开发业务主要由公司控股子公司或相关下属项目公司开发经营，并购重组成为优化项目地域布局、实现规模的快速扩张及优质项目储备、提高市场占有率的重要形式，但频繁的合并报表口径变化或将使发行人的经营业绩产生一定的波动。

21、项目收益不确定性风险

房地产业务是发行人的主营业务，其收入主要来源于项目完工后的销售、租赁等。虽然发行人的在建项目均有完整的投资规划、建设规划和销售、运营规划，但由于宏观环境的不确定性和市场的波动性，项目收益仍存在一定的不确定性，发行人面临一定的项目收益不确定性风险。

22、有息债务较高风险

截至 2018 年 9 月末，发行人有息债务为 4,982,273.53 万元，其中一年内到期的非流动负债 768,450.00 万元，其他应付款（付息项）76,118.91 万元，长期借款 2,848,161.23 万元，应付债券 575,543.39 万元，其他非流动负债 713,000.00万元，占发行人总负债的比例较高，发行人负债构成中有息负债余额及占比均比较高。未来发行人面临一定的债务偿付压力，发行人面临着有息债务较高的风险。

23、债务集中偿付风险

截至 2018 年 9 月末，发行人有息债务为 4,982,273.53 万元，一年内到期的有息债务 558,700.00 万元，发行人面临着债务集中到期的风险，一旦发行人的盈利能力及融资渠道发生不利变化，将直接影响到发行人偿债能力。

24、主营业务毛利率波动风险

近三年及一期，发行人主营业务毛利率分别为 38.14%、30.59%、26.11%和30.40%；发行人主营业务毛利率有所波动，2016 年毛利率下降较多，一方面是受到新取得土地成本上升，以及原材料和人工成本的上涨的影响，房地产建设支出增加，另一方面是由于发行人 2016 年确认收入和成本的项目中北七家和广悦居均以保障房项目为主，毛利率较低，从而降低了整体业务的毛利率。发行人在业务拓展的同时注重成本、费用的管理控制，但由于国内外宏观经济形势变动、行业因素等原因，公司存在主营业务毛利率波动的风险。

25、合并范围可能变化的风险

截至 2018 年 9 月末，发行人受城建集团委托，形成实质控制并纳入合并范围的子公司共 3 家，虽然发行人与城建集团就相关子公司的托管签署了相关协议，但由于经营管理、法律政策调整、自然灾害等不可抗力的原因，发行人存在失去对托管公司实际控制权的风险，由此可能导致发行人的合并范围发生变化。

26、股权委托管理子公司资金可自由调配风险

截至 2018 年 9 月末，发行人受城建集团委托，形成实质控制并纳入合并范围的子公司共 3 家，根据发行人与城建集团签署的合作协议，由发行人推荐上述子公司的董事会、总经理、副总经理及财务总监人选。但由于上述子公司的资金独立运作，发行人存在股权委托管理子公司资金可自由调配的风险。

27、会计政策变更风险

会计政策变更可能会导致高估收入、低估成本、高估资产的情况，应当关注发行人的主营业务是否发生变化，相应的重大会计政策变更是否符合会计准则要求，是否与同行业其他上市公司或行业通行做法相一致，来综合判断会计政策变更是否合理、合法。综上，发行人可能存在会计政策变更的风险。

（二）经营风险

1、宏观经济周期性波动的风险

发行人主营的房地产业务与宏观经济周期有较直接的关联。2014 年以来，宏观经济呈三期叠加的局面，即：增长速度换挡期、结构调整阵痛期和前期刺激政策消化期，居民可支配收入水平、收入预期和支付能力有可能出现变化，影响消费信心和消费意向。这一方面变化将加剧商品房价格下行的预期，影响发行人商品房销售单价和面积，对发行人主营业务收入产生影响。

2、房地产行业波动的风险

房地产行业与宏观经济发展之间存在较大的关联性，同时受调控政策、信贷政策、资本市场运行情况等诸多因素影响。在过去十余年间，随着城镇化的快速发展，我国房地产行业总体发展速度较快。2008 年以来，受到国际金融危机的冲击，以及一系列房地产行业宏观调控政策陆续出台等因素影响，我国房地产市场销售面积和销售金额呈现波动走势。尽管作为国有大型房地产开发企业，发行人抵御行业风险的能力较强，但仍然不可避免地受到行业波动的影响。另外，我国房地产行业高速发展的阶段已经过去，未来房地产行业可能面临全局性调整，不排除发行人去库存化周期延长的可能，发行人存在去库存化周期延长的风险。

3、土地价格上涨的风险

当前土地价格普遍上涨，在一定程度上推动了房价的上涨。发行人现有项目具有一定的土地成本优势，对开发经营较为有利，但土地价格上涨会增加将来获取项目的成本，加大项目开发经营风险。目前，全国各地均已实行土地公开出让制度，地价支付周期缩短。这种土地供应政策将有利于规范房地产市场，促进行业有序发展和公平竞争，但也加大了发行人进行土地储备的资金压力，影响公司资金的周转效率和收益回报。

根据《土地管理法》对建设用地的管理规定，如若发行人未能及时开发储备的用地，将有可能缴纳土地闲置费，甚至交回土地使用权。由于城市管理的需要，政府可能调整城市设计规划，发行人可能需要临时调整项目规划与施工进度，进而影响原材料采购、建设进度和销售回款等诸多环节。

4、项目开发的风险

房地产项目开发周期长、投资大，涉及相关行业广，合作单位多，要接受规划、国土、建设、房管、消防和环保等多个政府部门的审批和监管，这使得发行人对项目开发控制的难度较大。尽管发行人具备较强的项目操作能力，但如果项目的某个开发环节出现问题，如产品定位偏差、政府出台新的规定、政府部门沟通不畅、施工方案选定不科学、合作单位配合不力、项目管理和组织不力等，可能会直接或间接地导致项目开发周期延长、成本上升，造成项目预期经营目标难以如期实现。

5、销售的风险

随着发行人土地储备的不断扩大以及开发实力的不断增强，其推向市场的房地产销售数量越来越大。目前个人购房消费已成为市场主流，市场需求日趋多元化和个性化，购房者对房地产产品和服务的要求越来越高，如果发行人在项目定位、规划设计等方面不能准确把握消费者需求变化并作出快速反应，可能造成产品滞销的风险。

如果政府房地产政策发生调整，如商品房预售标准、交易契税、商品房按揭贷款标准的提高，将增加商品房交易成本，影响消费者购房心理，可能加大发行人的销售风险。

6、跨区域经营的风险

发行人的业务分布策略是以北京为中心，立足现已进入的京外各城市，不失时机增加新的区域布点，在多点辐射的基础上，优先选择有投资价值和成长性好的二线强城市进行区域深耕拓展。发行人目前在北京、三亚、青岛、成都、重庆、南京等城市拥有房地产开发与经营项目。由于房地产开发具有地域性强的特征，各地气候、地质条件、居民生活习惯、购房偏好、市场情况、地方开发政策和管理法规等都存在一定的差异，为了保证项目开发的顺利进行，发行人必须适应当地开发环境，否则将面临一定的经营风险。发行人在进行跨地区房地产开发时通常采取合资或合作模式，项目质量和进度均依合作情况而定，与合作伙伴间的业务矛盾也存在升级为法律纠纷的可能性。

7、市场较为集中的风险

对于业务区域分布，发行人制定了以北京为中心，立足现已进入的京外各城市，不失时机增加其他区域布点的业务分布策略。虽然目前发行人已经在全国多个城市开展业务经营，但北京地区的业务比重仍然较大。单个区域业务较为集中。

随着京外地区业务的开拓，发行人在京外地区的主营业务收入贡献比例呈现上升的趋势，区域性经营风险逐渐得到分散。尽管如此，由于目前发行人业务在北京地区占比较大，一旦北京的房地产市场需求或市场价格出现较大波动，将直接对发行人的经营业绩产生较大的影响。

8、行业融资渠道收紧的风险

2014 年开始，银行对房地产领域的信贷投放开始收紧，基金、信托等融资渠道对房地产行业的支持力度也逐渐减小。2016 年 10 月以来，各地纷纷出台房地产调控政策。虽然相关部门继续支持普通商品住房和保障房项目建设，未来房地产企业仍可能面临融资渠道少，资金成本上升的局面。

9、产品、原材料价格波动的风险

随着住房制度改革和城镇化的推进，我国住宅市场需求得到了快速释放，热点地区房价在高位持续上涨。房价快速上涨已导致部分区域投资过热，影响房地产行业的持续健康发展。发行人拥有成熟稳健的项目决策程序，具备较强的抗风险能力，但仍然有可能受到房地产市场行情波动的影响，进而波及发行人经营业绩的稳定性。

土地、建材和劳动力价格等生产要素的价格直接影响着房地产的开发成本。

近年来土地价格上涨，在一定程度上拉升了房价。同时，钢材、水泥等主要施工用料进入波动期，劳动力成本持续上升，上述因素共同作用将进一步压缩发行人的盈利能力。

10、项目质量管理风险

房地产项目开发涉及了勘探、设计、施工、材料、监理、销售和物业管理等诸多方面，尽管发行人一直以来均致力于加强对项目的监管控制及相关人员的责任意识和专业培训，制定了各项制度及操作规范，建立了完善的质量管理体系和控制标准，并以招标方式确定设计、施工和监理等专业单位负责项目开发建设的各个环节，但其中任何一方面的纰漏都可能导致工程质量问题，将损害公司品牌声誉和市场形象，并使公司遭受不同程度的经济损失，甚至导致法律诉讼。

11、房地产业务毛利率下降的风险

近三年及一期，发行人房地产业务毛利率分别为 38.70%、30.85%、26.14%和 30.19%，有所波动并略有下降。未来，随着京外地区项目和北京地区保障性住房结算收入占比的上升，以及商品房开发成本的进一步上涨，发行人面临房地产业务毛利率下降的风险。

12、市场竞争风险

国内房地产行业属完全竞争市场，国内拥有资金、土地资源优势的企业，以及拥有资金、技术和管理优势的境外地产开发商均积极介入国内房地产市场。随着房地产市场的发展和行业竞争的加剧，房地产企业优胜劣汰的趋势正逐步显现。尤其是我国加入 WTO 后，市场逐渐全面开放，除了国内新投资者的不断加入，大量拥有资金、技术和管理优势的国外地产基金和开发商也积极介入国内房地产市场。另一方面，随着 2015-2017 年全国房价的较大幅度上涨，中央、地方政府对房地产业发展的宏观调控政策的不断出台和完善，房地产业正向规模化、品牌化、规范化运作的方向转型，房地产行业竞争激烈，发行人将面临更加严峻的市场竞争环境。具体来说，市场竞争加剧会导致对热点区域土地需求的增加和土地获取成本的上升，从而对公司业务和经营业绩造成不利影响。此外，虽然发行人目前主要在一线城市及强二线城市开展房地产开发业务，但随着市场竞争的加剧，发行人仍有可能面临房地产价格下降、收入下降的风险。

13、土地储备风险

发行人为保持持续稳健经营，需要不断补充土地储备。根据国家对建设用地的相关规定，如果发行人由于资金、市场等因素未能及时开发储备用地，将面临缴纳土地闲置费甚至面临无偿交回土地使用权的风险。由于城市管理的需要，政府可能调整城市规划，使发行人储备用地所处的环境发生不利变化，给发行人带来相应经营风险。另外，随着监管政策的趋紧，也加大了发行人进行土地储备的资金压力。

14、保障房项目开发周期较长且回款较慢的风险

发行人保障房业务集中在北京地区，是北京市保障性住房骨干建设企业，相继开发建设了时代新苑、广悦居、顺悦家园、动感花园、怀柔新城 03 街区下元、钓鱼台及东关棚改项目、北七家、东城望坛棚改、丰台张仪村棚改项目、顺义仁和镇临河区棚改项目等保障房项目。保障房项目整体运营周期较长，回款较慢，且在项目建设期间，如出现原材料价格以及劳动成本上涨、遇到不可抗拒的自然灾害、意外事故、利率政策变化以及其他不可预见的的困难或情况，都将导致总成本的上升，随着保障房项目建设的开展，发行人面临较大的资金压力。

15、突发事件引发的经营风险

为了有效预防突发事件的发生，以及发生后使对企业造成的损失最小化，并对突发事件进行事前、事中和事后管理，形成突发事件预防和处理机制，以增强企业自身免疫力和抵抗力，发行人制定了《北京城建投资发展股份有限公司突发事件管理办法》，但是管理办法能否及时有效的应对突发事件的发生，依赖于公司管理层的经营管理能力，因此发行人面临着一定的突发事件引发的经营风险。

16、房地产开发项目收入不确定性风险

随着房地产市场需求日趋多元化和个性化，购房者对房地产产品质量和服务质量的要求越来越高。若发行人在项目定位、产品质量及物业管理等方面不能准确把握消费者的需求，将可能给产品销售带来一定的压力，进而带来项目销售收入不确定的风险。

17、保障房业务板块收入波动较大的风险

发行人近几年在北京市政府的统一规划与要求下，陆续承接了部分保障房项目建设，导致了保障房收入的波动性也随之增大。因保障房建设由政府进行统一安排，未来发行人在保障房项目承接方面的不确定性导致收入波动性相对较大，可能对营业收入产生一定的影响，存在保障房业务板块收入波动较大的风险。

（三）管理风险

1、发行人业务拓展所引致的风险

近年来，发行人主营业务经营规模保持增长，并不断拓展新的业务区域与业务类型，且在近年开始涉足棚改业务。发行人经营规模的扩大和业务范围的拓宽对企业的管理能力、治理结构、决策制度、风险识别控制能力、融资能力等提出了更高的要求。发行人面对经营管理上出现的新问题与难点，需适应企业增长步伐，搭建严密有效的管理体系，组织得力可靠的人才队伍。否则，企业整体内控层次、盈利能力和发展潜力将受到不同程度的制约。

2、人力资源风险

作为房地产开发企业，发行人的核心管理人员和技术骨干是其重要的资源。

随着发行人经营规模的不断扩大，开发项目数量持续增加，需要更多的专业人员协同作业，如果发行人不能有效地培养人才队伍，可能会对其经营产生一定的负面影响。

3、安全生产风险

在建筑工程的建造与安装中，安全生产是发行人业务的重点环节。在保障安全生产方面，发行人建立了一整套制度，但建筑施工作业具有一定的危险性，相关事故受偶发因素影响较大。若生产建设过程中发生安全事故，将打乱发行人生产经营节奏，影响发行人经营与品牌形象。

4、自持物业所产生的管理风险

近三年及一期，发行人投资性房地产账面价值为 259,497.39 万元、245,669.07万元、297,156.20 万元和 297,156.20 万元。自持商业物业占用资金较大，且需发行人投入大量管理资源。若发行人未能有效协调商业物业与房地产开发业务的关系，将有可能分散发行人管理资源，给经营带来风险。

5、同业竞争的风险

发行人控股股东北京城建集团有限责任公司的全资子公司北京城建房地产开发有限公司存在少量房地产业务的同业竞争。目前，为避免同业竞争，发行人与控股股东北京城建集团有限责任公司续签了《股权托管协议》，北京城建集团有限责任公司将全资子公司北京城建房地产开发有限公司 100%股权交由公司托管。发行人按照北京城建房地产开发有限公司年度审计报告确认的年度销售收入的 0.2%计算来向城建集团收取托管费用。城建股份对于开发公司仅有受托经营权，收取管理费，并无获取经济利益的权力，因此不纳入合并报表。

为彻底解决同业竞争问题，经与城建集团协商，城建集团作出如下承诺：

城建集团将于 2018 年 12 月 31 日前，在履行相应内部程序及符合国有资产管理规定的情况下，通过包括但不限于股权或资产出售、向公司资产注入或由公司现金收购等可行方式，彻底解决开发公司与公司之间的同业竞争问题。

但是，如若上述避免同业竞争的措施不能有效执行，则可能产生潜在同业竞争的风险。

6、声誉风险

随着房地产市场竞争的越发激烈，维持良好的品牌形象对房地产企业来说非常重要。若在网络或其他媒体上出现发行人在产品或服务上存在缺陷的负面新闻，可能会对发行人的声誉造成损害，存在一定的声誉风险。

7、下属子公司管理风险

发行人房地产项目多以项目公司形式进行管理，截至 2018 年 9 月末纳入发行人合并报表范围的主体共 44 家，这对发行人在规划管理、财务管理、制度建设等诸多方面的统一管控水平提出了较高要求。若发行人未能有效管理下属公司、较好整合相关公司资源，未能建立规范有效的控制机制，对新开发项目或项目子公司没有足够的控制能力，未能形成协同效应、发挥规模优势，可能会对未来经营发展和品牌声誉产生不利影响。

8、资金监管风险

受房地产行业自身性质影响，房地产开发项目投资大、开发周期长，房地产项目投资要受到包括土地投资、综合开发、建筑施工和市场销售四个相互关联因素影响，资金一旦投入就需要至少经过上述四个市场流通才能最终形成利润回报。若公司对资金监管不够重视，缺少对项目投资、经营等各个环节的资金监管，则将导致项目各个环节成本费用超支、工期延长、资金沉淀严重等，影响资金及时回笼，降低资金使用效率，进而影响预期利润的实现。

9、突发事件引发的公司治理结构发生变化的风险

发行人目前已建立完善的现代公司治理机构，有一套完整的制度体系来应对突发事件的影响，但突发事件的突发性仍可能导致发行人董事、监事和高管出现缺位的情形，或者导致出现公司治理相关的负面新闻，这类事件往往会影响董事会的决策机制或公司的正常运转，存在一定的突发事件引发的治理结构风险。

10、股权委托管理的经营管理风险

截至 2018 年 9 月末，发行人受托经营形成实质控制的子公司 3 家，分别为北京城建兴怀房地产开发有限公司、北京城建兴瑞置业开发有限公司和北京城建兴润置业开发有限公司，均为受发行人母公司城建集团委托管理的棚改项目公司。

2017 年度/末托管公司资产、收入占发行人的比例

兴怀公司 兴瑞公司 兴润公司 合计数

金额（万元） 占比（%） 金额（万元） 占比（%） 金额（万元） 占比（%） 金额（万元） 占比（%）

总资产 77,720.84 0.79 1,777,540.70 18.10 5,612.00 0.06 1,860,873.54 18.95

净资产 4,669.69 0.21 8,338.02 0.38 4,775.00 0.22 17,782.71 0.80

总负债 73,051.15 0.96 1,769,202.68 23.27 837.00 0.01 1,843,090.83 24.24

营业收入 0.00 0.00 2.00 0.00 0.00 0.00 2.00 0.00

净利润 -500.11 -0.32 -1,261.00 -0.80 -218.00 -0.14 -1,979.11 -1.26

根据北京市棚户区改造有关政策规定，棚改项目实施主体需为全资国有企业，因此发行人母公司全资设立上述项目公司，实际由发行人进行全权管理，城建集团对发行人受托管理的行为进行监督。发行人受城建集团全权委托对项目公司进行管理，但如因发行人经营、管理不善等原因造成项目开发进度停滞、经营亏损等情况，城建集团有权追究发行人的责任。发行人面临托管子公司的经营管理风险。

11、股权委托管理的法律风险

截至 2018 年 9 月末，发行人受母公司城建集团委托，管理城建集团的全资子公司兴怀公司、兴瑞公司、兴润公司并形成实际控制，纳入合并范围。截至本募集说明书签署日，上述托管子公司的经营情况、相关托管协议的履行情况正常。

但如因法律政策调整，发行人可能丧失对上述项目公司的管理权、控制权。发行人面临股权委托管理的法律风险。

12、股权委托管理子公司股权处置风险

截至 2018 年 9 月末，发行人受城建集团委托，形成实质控制并纳入合并范围的子公司共 3 家，均为棚改项目公司。发行人与城建集团就相关子公司的托管签署了相关协议，但如果城建集团对上述项目公司进行股权处置，不再控股上述项目公司，则托管协议将自动失效，发行人存在股权委托管理子公司股权处置的风险。

13、受托方经营管理不善的风险

截至 2018 年 9 月末，发行人受城建集团委托，形成实质控制并纳入合并范围的子公司共 3 家，发行人与城建集团就相关子公司的托管签署了相关协议，对上述子公司实施实际控制并管理。但若由于发行人的经营管理不善，导致项目开发进度停滞、经营亏损等情况，城建集团有权追究发行人的责任，发行人面临受托子公司经营管理不善的风险。

14、跨区域管理的风险

随着规模的不断扩张，发行人房地产业务大部分集中在北京、青岛、南京、天津、成都、重庆等一二线城市，实施了全国性战略发展。尽管发行人在以往的项目开发中形成了较为成熟的项目开发和管理模式，但跨区域项目的管理对发行人的风险控制、管理能力及人力资源等方面提出了更高要求，发行人面临一定的跨区域管理的风险。

（四）政策风险

1、宏观经济政策风险

为应对国际金融危机，促进国民经济的持续稳定增长，国务院于 2008 年 11月出台了促进经济增长的十项措施，提出了拉动内需、服务民生的发展政策，并实行积极的财政政策和适度宽松的货币政策。但如果未来国家政策出现重大转变，财政与货币政策大幅收紧，将对国民经济产生重大影响，继而影响发行人业务的发展。

2、土地政策变化风险

近年来，土地是政府调控房地产行业的重要抓手，政府从土地供给数量、土地供给方式、土地供给成本等方面加强了管控。土地是房地产开发所必需生产资料，经过多年的开发经营，主要城市核心地段的土地资源供给逐步收紧，同时行政主管部门加强了对土地流转经营的规范化管理。土地供应政策、土地供应结构、土地使用政策等发生变化，将对房地产开发企业的生产经营产生重要影响。预计我国政府未来将继续执行更为严格的土地政策和保护耕地政策。而且，随着我国城市化进程的不断推进，城市建设开发用地总量日趋减少，土地的供给可能越来越紧张。如若发行人不能及时获得项目开发所需的土地储备，公司业务发展的可持续性和稳定性将受到一定程度的不利影响。

3、税收政策变化风险

政府税收政策的变动将直接影响房地产开发企业的盈利和现金流。目前，国家已经从土地持有、开发、转让和个人二手房转让等房地产各个环节采取税收调控措施，若国家进一步提高相关税费标准或对个人在房产的持有环节进行征税，如开征物业税，将进一步影响商品房的购买需求，也将对房地产市场和发行人产品的销售带来不利影响。此外，尽管发行人持有的投资性物业的量比较小，但开征物业税可能会对公司业绩造成一定影响。

4、房地产信贷政策风险

房地产行业是一个资金密集型行业，资金占用周期较长，外部融资是房地产企业重要的资金来源。随着美国 QE 的退出以及国内通货膨胀压力的上升，央行货币政策回归中性，并逐步收紧，过去多年支持房地产业快速增长的流动性充裕大环境将发生转变。如果未来受政策影响，发行人融资渠道进一步受到限制，公司融资成本将相应增加，进而对发行人盈利能力和健康发展造成负面影响。

5、限购政策变化风险

为抑制房地产价格快速上涨，近年来全国各主要一、二线城市和部分三线城市均出台了住房限购政策。限购政策的出台或取消、执行标准和执行力度的改变均可能引起市场供需结构的波动，进而对房地产行业和企业的平稳发展产生影响。

6、购房按揭贷款政策变化风险

目前消费者已普遍采用银行按揭贷款方式购房，因此购房按揭贷款政策的变化对房地产销售有非常重要的影响。如果未来银行按揭贷款利率上升，这将会大幅提高购房的按揭融资成本，降低潜在客户的购买力；如果未来银行调高按揭贷款首付比例，或增加其他限制性条件，这将导致潜在的购房者较难或无法获得按揭融资支持。若由于购房按揭贷款相关政策的变化影响潜在购房者的购买力和购房按揭贷款的获得，将对公司产品销售产生不利影响。

7、保障性安居工程政策风险

近年来保障性安居工程项目建设加快，发行人承揽的保障房项目开始大量增长。国务院办公厅先后发布了《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发〔2007〕24 号）、《关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》(国办发〔2011〕45 号），国家住房和城乡建设部也发布了《关于进一步强化住宅工程质量管理和责任的通知》（建市[2010]68 号）和《关于加强保障性安居工程质量管理的通知》（建保〔2011〕69 号）等多项规定，积极推进保障性住房建设。保障房项目带有较强的政府色彩，会对房地产行业整体以市场和价格为中心的运营体系带来一定的影响。此外保障房项目的公益属性也直接影响了发行人的盈利能力。

8、环保政策风险

基础设施建设和运营会不同程度地影响周边环境，产生废气、粉尘、噪音。

随着近年来环境影响力事件的频频出现，公众环保意识的普遍提升，相关主管部门对施工环境的检测力度趋强。不排除环保部门在未来几年颁布更加严格的环保法律、法规，由此增加的环保或其他费用支出将影响公司的盈利水平。

9、自住型商品房政策对于普通商品房项目销售冲击的风险

2013 年 10 月 22 日，为了贯彻落实中央房地产调控精神，按照“低端有保障、中端有政策、高端有控制”的总体思路，北京市住房和城乡建设委员会、北京市发展和改革委员会、北京市财政局、北京市国土资源局、北京市规划委员会联合颁布《关于加快中低价位自住型改善型商品住房建设的意见》（京建发〔2013〕510 号），大力推动自住型商品房的建设。发行人房地产开发业务从地域上划分以京内项目为主，且以中档住宅作为规模性产品。随着自住型商品房供给量的扩大，未来可能会对发行人北京地区部分以刚需为主的房地产项目销售形成一定冲击。

第三章 发行条款

一、超短期融资券概要

超短期融资券名称 北京城建投资发展股份有限公司 2019 年度第一期超短期融资券

公司全称 北京城建投资发展股份有限公司

待偿还债务融资余额 截至募集说明书签署日，发行人待偿还债务融资余额为 98.00 亿元，其中公募公司债 58.00 亿元，永续中票 40.00 亿元

主承销商 北京银行股份有限公司

簿记管理人 北京银行股份有限公司

接受注册通知书文号 中市协注[ ]SCP 号

注册金额 人民币 50 亿元

本期发行金额 人民币 20 亿元

超短期融资券期限 270 天

计息年度天数 非闰年 365 天，闰年 366 天

本期超短期融资券面值 人民币壹佰元（￥100.00 元）

发行价格 100 元/百元面值

发行方式 本期超短期融资券由主承销商组织承销团，通过集中簿记建档、集中配售的方式在全国银行间债券市场公开发行

发行对象 全国银行间债券市场的机构投资者（国家法律、法规禁止购买者除外）

托管机构 上海清算所

托管方式 实名记账式

承销方式 主承销商以余额包销的方式承销本期超短期融资券

发行日 2019 年【】月【】日

簿记建档日 2019 年【】月【】日

起息日 2019 年【】月【】日

缴款日 2019 年【】月【】日

债权登记日 2019 年【】月【】日

上市流通日 2019 年【】月【】日

交易市场 全国银行间债券市场

兑付日 20xx 年×月×日，如遇法定节假日或休息日，则顺延至其后的第 1 个工作日，顺延期间不另计息

兑付方式 到期一次性还本付息

兑付方法 本期超短期融资券到期日之前第 5 个工作日，由发行人按有关规定在指定的信息媒体上刊登《兑付公告》。本期超短期融资券的兑付，按照上海清算所的规定，由上海清算所代理完成。相关事宜将在《兑付公告》中详细披露

信用级别 经联合资信评估有限公司综合评定，发行人的主体长期信用级别为 AA+

信用增进情况 本期超短期融资券无担保

上市交易 本期超短期融资券在债权债务登记日的次一工作日即可上市交易

集中簿记建档系统技术支持机构 北金所

税务提示 根据国家有关税收法律法规的规定，投资者投资本期超短期融资券所应缴纳的税款由投资者承担

适用法律 本期超短期融资券的所有法律条款均适用中华人民共和国法律

二、发行安排

（一）集中簿记建档安排

1、本期超短期融资券簿记管理人为北京银行股份有限公司，本期超短期融资券承销团成员须在 2019 年【】月【】日上午 9:00 至下午 16:00，通过集中簿记建档系统向簿记管理人提交《北京城建投资发展股份有限公司 2019 年度第一期超短期融资券申购要约》（以下简称“《申购要约》”），申购时间以在集中簿记建档系统中将《申购要约》提交至簿记管理人的时间为准。

2、每一承销团成员申购金额的下限为 1,000 万元（含 1,000 万元），申购金额超过 1,000 万元的必须是 1,000 万元的整数倍。

（二）分销安排

1、认购本期超短期融资券的投资者为境内合格机构投资者（国家法律、法规及部门规章等另有规定的除外）。

2、上述投资者应在上海清算所开立 A 类或 B 类托管账户，或通过全国银行间债券市场中的债券结算代理人开立 C 类持有人账户；其他机构投资者可通过债券承销商或全国银行间债券市场中的债券结算代理人在上海清算所开立 C 类持有人账户。

（三）缴款和结算安排

1、缴款时间：2019 年【】月【】日上午 12:00 前。

2、簿记管理人将在 2019 年【】月【】日通过集中簿记建档系统发送《北京城建投资发展股份有限公司 2019 年度第一期超短期融资券配售确认及缴款通知书》（以下简称“《缴款通知书》”），通知每个承销团成员的获配超短期融资券面额和需缴纳的认购款金额、付款日期、划款账户等。

3、合格的承销商应于缴款日上午 12:00 前，将按簿记管理人的“缴款通知书”中明确的承销额对应的募集款项划至以下指定账户：

资金开户行：北京银行

资金账号：110400405

户名：北京银行

人行支付系统号：313100000013

如合格的承销商不能按期足额缴款，则按照中国银行间市场交易商协会的有关规定和“承销协议”和“承销团协议”的有关条款办理。

4、本期超短期融资券发行结束后，超短期融资券认购人可按照有关主管机构的规定进行超短期融资券的转让、质押。

（四）登记托管安排

本期超短期融资券以实名记账方式发行，在上海清算所进行登记托管。上海清算所为本期超短期融资券的法定债权登记人，在发行结束后负责对本期超短期融资券进行债权管理，权益监护和代理兑付，并负责向投资者提供有关信息服务。

（五）上市流通安排

本期超短期融资券在债权登记日的次一工作日（2019 年【】月【】日），即可以在全国银行间债券市场流通转让。按照全国银行间同业拆借中心颁布的相关规定进行。

（六）其他

无。

第四章 募集资金运用

一、公司融资目的

发行人发行本期超短期融资券，所募集资金用于符合国家法律法规及政策要求的企业生产经营活动。

截至 2018 年 9 月末，发行人有息债务余额为 4,982,273.53 万元。为继续拓宽融资渠道，降低融资成本，提高直接融资比例，改善融资结构，发行人拟注册50.00 亿元的超短期融资券，用于偿还公司债务及补充流动资金。

二、公司注册额度募集资金用途

发行人本次拟注册 50亿元超短期融资券募集资金中 15 亿元用于补充流动资金，10 亿用于偿还中期票据，其余 25 亿元用于偿还金融机构借款等有息债务，具体拟偿还的有息债务情况如下表：

表 4-1：发行人拟偿还有息债务具体情况：

单位：万元

序号 借款主体 合同金额 余额 拟使用募集资金金额 利率 借款机构 起始日期 终止日期 借款资金用途 担保方式 是否提前偿还

1 北京平筑房地产开发有限公司 30,000.00 30,000.00 10,000.00 4.94% 北京农商银行平谷支行营业部 2018.5.21 2021.5.20 桃源香谷项目建设 抵押 是

2 南京世纪鸿城地产有限公司 60,000.00 60,000.00 30,000.00 6.175% 农业银行南京浦口支行 2017.12.1 2021.05.01 北京城建西华龙樾项目建设 抵押 是

3 北京城建青岛兴华地产有限公司 90,000.00 80,500.00 80,000.00 4.750% 建设银行青岛李沧支行 2017.2.28 2020.2.27 龙樾湾项目建设 保证 是

4 北京城建重庆地产有限公司 45,000.00 31,000.00 30,000.00 5.463% 建设银行重庆杨家坪支行 2017.10.26 2020.10.25 北京城建.云熙台项目建设 保证 是

5 北京城奥置业有限公司 100,000.00 100,000.00 100,000.00 6.800% 北京银行金运支行 2018.05.28 2021.05.27 奥体文化园区项目建设 保证 是

序号 借款主体 合同金额 余额 拟使用募集资金金额 利率 借款机构 起始日期 终止日期 借款资金用途 担保方式 是否提前偿还

合计 325,000.00 301,500.00 250,000.00

注：以上金融机构借款，北京银行、建设银行约定发行人可提前 30 个工作日发起提前还款申请，经其同意即可提前偿还上述借款；北京农商银行约定经其同意发行人可直接提前还款；农业银行约定发行人可提前还款；故上述金融机构借款，皆可提前还款。

表 4.2 发行人拟偿还有息债务具体情况（续）：

序号 项目名称 项目所在地 项目实施主体 项目类型 预计建筑面积（万平方米） 持有比例 资本金比例 资本金是否到位 普 通 商 品房 占 比（%） 是否符合普通商品房要求 开工时间 竣工时间 土地使用证

1 桃源香谷 北京 北京平筑房地产开发有限公司 自住型商品房 6.87 60% 60% 是 100.00 是 2018.4 2020 京（2018）平不动产权 0000026号

2 北京城建西华龙樾 南京 南京世纪鸿城地产有限公司 普通商品房 14.55 100% 71% 是 98.33 是 2017.9 2020.6 苏（2017）宁浦不动产权第0010549 号

3 青岛龙樾湾 青岛 北京城建青岛兴华地产有限公司 普通商品房 16.30 100% 42% 是 89.26 是 2014 2018 鲁（2015）青岛市不动产权第0032300 号、0032302 号

4 北京城建.云熙台 重庆 北京城建重庆地产有限公司 普通商品房 21.45 100% 35% 是 100.00 是 2014.12 2018.12 105D 房地证 2015 字第 00693号

5 奥体文化园区 北京 北京城奥置业有限公司 商业地产 6 号地：4.94；10 号地：7.00 10 号地占5/7 30% 是 / / 2017.5 2019.3 6 号地：11000080359； 10 号地：11000080360

单位：万元

表 4.3 发行人募集资金拟偿还借款所用项目情况（续）

序号 项目名称 立项报告 环评批复/备案 销售（预售）许可证 土地规划证 工程规划证 工程施工许可证 项目总投资（亿元） 资金来源 自有资金比例

1 桃源香谷 京发改（2 核）【2017】310号 201811011700000175 京房售证字（2018）58 号 2017 规（平）地字0008 号 2 018 规 （平）建字0005 号 【2018】施（平）建0006 号 7.93 自有资金+银行借款 62%

2 北京城建西华龙樾 浦发改投资字（2016）596号 浦环表复（2017）9号 在建中，尚未取得 地字第 320111201610591 号 建字第 320111201710377 号建字第 320111201710457 号 320111201708070101320111201708070201 34.57 自有资金+银行借款 71%

3 青岛龙樾湾 李沧发改（2015）116 青环李审（2015）38号 青房注字（2016）第 041 号青房注字（2016）第 098 号青房注字（2017）第 073 号 地字第 370200201504027号 建字第 370200201504067号建字第 370200201504068号 编号 370213201601290101编号 370213201601290201 15.58 自有资金+银行借款 42%

4 北京城建.云熙台 - 项目编码：2017-50010770-03-001708 渝（九）环准[2012]99号 渝国土房管 2014 预字第 1276 号、渝国土房管 2015 预字第 422 号、渝国土房管 2017 预字第 640 号、渝国土房管 2017 预字第 647 号、渝国土房管 2017 预字第 784 号、渝国土房管2017 预字第 786 号、渝国土房管 2017 预字第821 号、渝国土房管 2017 预字第 1072 号、渝国土房管 2018 预字第 3 号、渝国土房管 2018预字第 161 号、渝国土房管 2018 预字第 292号、渝国土房管 2018 预字第 526 号、渝国土房管 2018 预字第 693 号、渝国土房管 2018预字第 957 号、渝国土房管 2018 预字第 1097号、渝国土房管 2018 预字第 1527 号、渝国土房管 2018 预字第渝国土 1741 号、渝国土房管 2018 预字第 1886 号、渝国土房管 2018 地字第 500107201100198 号 建字第 500107201400567 号 500107201601250201 7.00 自有资金+银行借款 30%

序号 项目名称 立项报告 环评批复/备案 销售（预售）许可证 土地规划证 工程规划证 工程施工许可证 项目总投资（亿元） 资金来源 自有资金比例

预字第 2008 号

5 奥体文化园区 0 6A、10B 地块：京发改（核）〔2016〕2017 号 06A、10B 地块：朝环保审字［2017］0054 号 在建中，尚未取得 1101052016000122016 规（朝）地字 0011号 地字第 110105201600012 号2016 规（朝）第字0011 号 110100201707260201[2017]施建字 0540号； 110100201705250601【2017】施建字 0373号 64.00 自有资金+银行借款 31%

所偿还借款项目介绍：

（1）桃源香谷

项目位于北京，本项目从 2018 年主体正式动工，全部为住宅，目前尚在施工中。项目计划总投资为 7.93 亿元，其中自有资金 4.93 亿元，借款 3 亿元。截至 2018 年 9 月末，项目实际已投入金额 4.35 亿元，其中借款 2.00 亿元，自有资金 2.35 亿元。项目商品房规划建筑面积为 6.87 万平方米，全部规划为自住型商品房，其中套型建筑面积和价格符合北京市对普通商品房的规定（京建发〔2014〕382 号）的面积为 6.87 万平方米，全部为普通住宅面积，发行人所建项目均取得相应的规划许可证，符合北京市对于普通商品房的相关规定。截至 2018 年 9 月末，发行人取得销售预售许可证的商品房面积 4.78 万平方米，已销售面积 4.56万平方米，实现销售收入 2.3 亿元，销售房源 473 套，尚余 22 套房产未销售完毕。

（2）北京城建西华龙樾项目

项目位于南京。本项目从 2017 年主体正式动工，全部为住宅，目前尚未竣工。项目计划总投资为 34.57 亿元，其中自有资金 24.57 亿元，借款 10.00 亿元。

截至 2018 年 9 月末，项目实际已投入金额 24.85 亿元，其中借款 6.00 亿元，自有资金 18.85 亿元。项目商品房规划建筑面积为 11.76 万平方米，商品房总可售面积为 10.63 万平方米，发行人所建项目均取得相应的规划许可证。截至 2018年 9 月末，本项目处于在建，尚未取得销售预售许可证。

（3）青岛龙樾湾项目

项目位于青岛。北京城建青岛兴华地产有限公司目前开发建设的青岛市李沧区“龙樾湾”项目，项目地处青岛市李沧区规划中的东部新区，九水路以南、习水路以北、合川路以东，项目内配套齐全，周边景观资源丰富、交通便利。该项目建设用地面积为 4.08 万平方米，规划总建筑面积为 16.30 万平方米(其中，地上建筑面积为 12.70 万平方米，地下建筑面积为 3.60 万平方米)。该项目计划建造六栋高层住宅及配套商业网点，其中商业建筑面积 1.60 万平方米，其他配套设施建筑面积 0.15 万平方米。住宅楼层高 28 至 33 层，共 1159 套，其中 90 平方米以下住宅面积占总住宅面积的 70%以上；车位 1334 个（地上 267 个，地下 1067个），楼盘属于刚需楼盘。目前项目的立项、环评、土地证、用地规划许可证、工程规划许可证，施工许可证都已取得。

（4）北京城建.云熙台项目

项目位于重庆。本项目从 2014 年 12 月主体正式动工，全部为住宅，目前尚未竣工。项目计划总投资为 13.02 亿元，其中自有资金 3.9 亿元，借款 9.12 亿元。

截至 2018 年 12 月末，项目实际已投入金额 9 亿元，其中借款 3.1 亿元，自有资金 5.9 亿元。项目商品房规划建筑面积为 21.45 万平方米。商品房总可售面积为21.13 万平方米，普通住宅面积占全部商品房可售住宅面积的 100%，发行人所建项目均取得相应的规划许可证，符合重庆市对于普通商品房的相关规定。截至2018 年 12 月末，发行人取得销售预售许可证得商品房已销售面积 11.1 万平方米，实现销售收入 11.5 亿元，销售房源 1224 套，尚余 263 套房产未销售完毕。处于在建尚未取得销售预售许可证的商品房面积为 2.5 万平方米，在建商品房 213 套。

（5）奥体文化园区项目

项目位于北京。本项目从 2017 年主体正式动工，其中 10 号地于 2017 年 5月 25 日取得施工许可证，6 号地于 2017 年 7 月 26 日取得施工许可证。项目定位为商业办公。目前，10 号地、6 号地都未竣工。项目计划总投资为 64 亿元，其中自有资金 20 亿元（注册资本 5000 万元，股东借款以及股东预付款 19.5 亿元），借款 44 亿元。截至 2018 年 9 月末，项目实际已投入金额 54 亿元，其中借款 34 亿元，自有资金 20 亿元。项目规划建筑面积为 11.94 万平方米，其中 6号地建筑面积 4.94 万平方米，10 号地建筑面积 7 万平方米。项目总可售面积为8.44 万平方米，其中 6 号地 4.94 万平方米，10 号地 3.5 万平方米。发行人所建项目均取得相应的规划许可证，符合北京市对于商业办公用地的相关规定。

补充流动资金匡算：

以保障相关的营业活动顺利进行，流动资金缺口匡算如下：

资金缺口的测算依据为：

2018 年营运资金量=2017 年度营业总收入×（1-2017 年度利润率）×（1+2018年度预计营业收入增长率）/营运资金周转次数，营运资金周转次数＝360/（存货周转天数+应收账款周转天数-应付账款周转天数+预付账款周转天数-预收款项周转天数）。

周转天数=360/周转次数

应收账款周转次数=营业收入/平均应收账款余额

预收账款周转次数=营业收入/平均预收账款余额

存货周转次数=营业成本/平均存货余额

预付账款周转次数=营业成本/平均预付账款余额

应付账款周转次数=营业成本/平均应付账款余额

利润率=营业利润/营业收入

预计 2018 年度营业收入增长率=2016-2017 年度平均营业收入增长率自有资金=货币资金

现有流动资金贷款=银行授信余额

资金缺口=2018 年营运资金量-自有资金-现有流动资金贷款

根据上述公式，发行人 2017 年度营业总收入为 944,146.37 万元；2017 年度利润率为 13.25%；2016-2017 年度平均营业收入增长率预计为 15.51%；存货周转天数预计为 1,938.15 天；应收账款周转天数预计为 1.63 天；应付账款周转天数预计为 233.54 天；预付账款周转天数预计为 229.60 天；预收账款周转天数预计为 338.57 天。货币资金余额 1,207,569.97 万元，银行授信余额 4,313,500.00 万元。

由上述数据测算得出：营运资金周转次数为 0.23，发行人 2018 年度资金需求为 6,243,435.33 万元，资金缺口为 722,365.36 万元。

发行人流动资金多用于支付存续债务的利息、员工工资、物业装修改造、销售广告费用、所得税费等项目，其中支付债务利息 100,000 万元左右，支付员工工资在 40,000.00 万元左右，物业装修改造费用及销售广告费用在 60,000.00 万元左右，所得税费用在 50,000.00 万元左右，总体在 250,000.00 万元，流动性资金需求较大且稳定。

2019 年房地产市场行业政策较为稳定，市场相对比较景气，预测发行人 2019年的资金需求将保持 2018 年的水平，资金缺口在 600,000.00 万元~700,000.00 万元。

发行人拟使用 10 亿元募集资金偿还中期票据，具体情况如下：

表 4-4 拟偿还的中期票据的情况表

债券简称 发行规模 票面利率 起息日 到期日 存续情况

17 京城投MTN001 10 亿元 6.43% 2017-12-25 2020-12-25 存续

该笔中期票据的用途为：7 亿元用于偿还有息负债，3 亿元用于补充流动资金。

表 4-5 所偿还的有息负债的情况表

单位：万元

序号 借 款单位 借 款 机构 借 款 余额 借款用途 拟使用募集资金金额 借款起止时间 担 保方式 是否符合普通商品房要求

1 公司本部 北京银行金运支行 150,000. 00 7 亿元用于偿还上河湾家园项目银行借款 70,000. 00 2016.01.14-2018.01.13 保证 符合

（1）上河湾家园项目

本项目所属项目公司为北京城建兴云房地产有限公司，项目位于北京。

本项目建设起止时间为 2013 年至 2016 年，全部为住宅。项目总投资为 25.80亿元，其中自有资金 17.80 亿元，借款 8 亿元。截至 2017 年 9 月末，自有资金17.8 亿元、借款 8 亿元已经全部到位并投入项目。截至 2017 年 9 月末，项目已竣工进入销售阶段，总可售面积为 25.44 万平方米，可售面积中套型建筑面积和价格符合北京市对普通商品房的规定（京建发〔2014〕382 号）的面积为 22.76万平方米，普通住宅面积占全部可售住宅面积的 89.47%，发行人所建项目均取得相应的规划许可证，符合北京市对于普通商品房的相关规定。已销售面积 20.13万平方米，实现销售收入 31.07 亿元，销售房源 2,098 套，尚余 324 套房产尚未销售完毕。项目批文情况如下表：

立项报告 京发改[2012]733 号

国有土地使用权证 京（2017）密云区不动产权第 0000006 号 京（2017）密云区不动产权第 0000007 号

环评批复/备案 京环审[2012]165 号

建设用地规划许可证 2012 规（密）地字 0003 号

建筑工程规划许可证 2013 规（密）建字 0004 号、2013 规（密）建字 0018 号、2013 规（密）建字0003 号、2013 规（密）建字 0013 号、2013 规（密）建字 0007 号、2013 规（密）建字 0023 号、2013 规（密）建字 0014 号、2013 规（密）建字 0012号、2013 规（密）建字 0009 号、2012 规（密）建字 0041 号、2013 规（密）建字 0011 号、2013 规（密）建字 0060 号、2013 规（密）建字 0008 号、2013规（密）建字 0022 号、2013 规（密）建字 0021 号、2013 规（密）建字 0020号、2013 规（密）建字 0019 号、2013 规（密）建字 0016 号、2013 规（密）建字 0015 号、2013 规（密）建字 0010 号、2012 规（密）建字 0017 号

建筑工程施工许可证 [2013]施[密]建字 0016 号、[2013]施[密]建字 0021 号、[2013]施[密]建字 0027号、[2013]施[密]建字 0005 号、[2013]施[密]建字 0015 号、[2014]施[密]建字0020 号、[2013]施[密]建字 0022 号、[2013]施[密]建字 0023 号、[2013]施[密]建字 0028 号、[2013]施[密]建字 0014 号

销售（预售）许可证 京(2017)密不动产权第 0014552 号、京(2017)密不动产权第 0011476 号 京(2016)密云县不动产权第 0016092 号、京(2016)密云县不动产权第 0016091号、京(2016)密云县不动产权第 0016090 号、X 京房权证密字第 064111 号、京房售证字(2014)52 号、京房售证字(2014)51 号、京房售证字(2014)50 号、京房售证字(2013)200 号、京房售证字(2013)144 号

竣工备案证 1331 密竣 2014（建）0039 号、1330 密竣 2014（建）0038 号、0137 密竣 2015（建）0004 号、1329 密竣 2014（建）0037 号、1327 密竣 2014（建）0035 号、1328 密竣 2014（建）0036 号、0602 密竣 2015（建）0014 号、0630 密竣 2015（建）0015 号、1098 密竣 2015（建）0034 号、1051 密竣 2015（建）0033 号

发行人该期中期票据总成本相对较高，发行人拟于 2020 年提前赎回该票据。

三、本期超短期融资券募集资金用途

本期超短期融资券发行拟募集资金 20.00 亿元，全部用于偿还金融机构有息负债。

表 4-6：发行人本期募集资金用于偿还有息负债情况表

单位：万元

序号 借款单位 借款机构 借款用途 借款余额 拟使用募集资金金额 借款起止时间

1 北京城建青岛兴华地产有限公司 建设银行青岛李沧支行 龙樾湾项目建设 80,500.00 80,000.00 2017.2.28-2020.2.27

2 北京城建重庆地产有限公司 建设银行重庆杨家坪支行 北京城建. 云熙台项目建设 31,000.00 30,000.00 2017.10.26-2020.10.25

3 北京城奥置业有限公司 北京银行金运支行 奥体文化园区项目建设 100,000.00 90,000.00 2018.05.28-2021.05.27

合计 211,500.00 200,000.00

三、发行人承诺

（一）募集资金用途承诺

发行人承诺，本期发行超短期融资券所募集的资金将应用于符合国家法律法规及相关产业政策要求的企业生产经营活动。募集资金不得进入土地、股权、股票、期货等金融领域。严格管理募集资金，采取专户资金监管模式，遵守《资金监管协议》中的约定，确保募集资金合理、有效地使用。

发行人承诺本期超短期融资券募集资金将不会用于拿地，不会用于支付土地款，不用于地王及其相关用途，不用于三、四线城市，不会用于保障房项目建设，应用于符合国家法律法规及政策要求的流动资金需要，不用于长期投资。主承销商将就募集资金使用加强后续监管，确保募集资金根据本期超短期融资券募集说明书披露的用途使用，不用于取得土地和支付土地价款。

在本期超短期融资券存续期间内，若出现变更募集资金用途的情况，发行人将提前披露有关信息。发行人承诺，变更后的募集资金用途将应用于符合国家法律法规及相关产业政策要求的企业生产经营活动。

（二）募集资金用途合规性承诺

为优先推动符合公益惠民、公信诚实、公开透明、公众认可“四公”标准的房地产企业注册发行债务融资工具用于普通商品房建设。募集资金用途部分用于归还前期已通过各家商业银行按照中国银监会关于“三个办法一个指引”要求，即《固定资产管理办法》、《项目融资业务指引》审批发放的房地产开发贷款产品。

且符合下列情况：

1、符合国家政策支持的普通商品房项目；

2、套型面积和价格应符合所在地城建/税务部门对普通商品房的规定（含经济适用房），普通商品房开发的面积要占到项目总面积的 70%以上；

3、募集资金仅用于房建开发，未作为土地款等其他用途

4、已采用专户监管模式，并签订了相应的监管协议。

发行人将按照发行条款的约定，依据自身的经营、筹资、投资能力，筹措相应的偿还资金，履行到期还本付息的义务。作为本次超短期融资券的法定偿债主体，发行人的偿债资金主要来源于公司充裕的货币资金、经营活动产生的现金流入稳定增长以及较强的外部支持能力。

四、偿债保障措施

（一）设立专门的超短期融资券偿付工作小组

发行人将组成专门的偿付工作小组，负责本息偿付及与之相关的工作。组成人员包括发行人财务部等相关部门。财务部负责协调超短期融资券的偿付工作，并由发行人的其他相关部门在财务预算中落实超短期融资券本息偿付资金，确保本息如期偿付，维护超短期融资券持有人的利益。

（二）加强本期超短期融资券募集资金使用的监督和管理

发行人已与主承销商签订了本期超短期融资券《募集资金专户监管协议》，，发行人与北京银行签订了北京城建投资发展股份有限公司 2019-2021 年度超短期融资券资金账户监管协议，就发行人募集资金专户的监管、资金的划转，达成监管协议。发行人募集资金专户户名：北京城建投资发展股份有限公司，账号：01090843500120109069273；开户行：北京银行股份有限公司金运支行。主承销商负责监管超短期融资券按照发行文件披露的具体资金用途使用；若变更募集资金用途，则将在变更前及时披露有关信息，并由主承销商负责监管本期超短期融资券按照已披露的变更后用途使用。

（三）严格的信息披露

发行人将遵循真实、合法、准确、清晰的信息披露原则，发行人偿债能力、募集资金使用等情况接受超短期融资券投资人的监督，防范偿债风险。

（四）本期超短期融资券偿债措施

作为发行人，北京城建是本期超短期融资券的法定偿债人，其偿债资金主要来源于发行人业务产生的房地产业务收入。发行人将以良好的经营业绩为本期超短期融资券的还本付息创造基础条件，同时采取具体有效的措施来保障超短期融资券投资者到期兑付本息的合法权益。根据发行人的主营业务收入、综合偿债能力、融资能力等方面的情况，本期超短期融资券本息兑付资金来源安排如下：

1、发行人主营业务产生的收入是本期超短期融资券还本付息的保证

本期超短期融资券的偿债资金将主要来自于发行人的房产销售和酒店物业经营等主营业务收入。近三年及一期，发行人主营业务收入分别为 906,696.61万元、1,152,299.02 万元、1,402,670.04 万元和 766,719.88 万元。发行人在房地产开发业务方面针对商品住宅、商业地产和保障性住房实施差异化经营策略，以提高房地产开发业务的整体盈利能力与抵御风险的能力；深耕北京市场，坐稳基本盘，并优先选择有投资价值和成长性好的二线强城市进行“以点带面”式战略扩展，预计公司的房地产开发业务收入仍将稳步增长。

2、发行人偿债能力稳定，为业务持续发展提供良好保障

表 4-7：发行人偿债能力指标表

单位：倍、%

项目 2018 年 1-9 月/末 2017 年/末 2016 年/末 2015 年/末

偿债能力

流动比率 2.77 2.58 2.16 1.96

速动比率 0.58 0.75 0.45 0.37

资产负债率（%） 76.69 77.42 72.32 68.13

EBITDA（万元） - 215,558.09 227,833.00 209,068.11

EBITDA 利息保障倍数(倍) - 1.00 1.37 1.67

盈利能力

营业毛利率（%） 30.41 26.14 30.72 38.41

净利润率（%） 8.41 11.20 14.02 16.16

净资产收益率（%） 2.81 7.28 7.87 8.00

总资产收益率（%） 0.64 1.80 2.33 2.59

营运效率

应收账款周转次数(次/年) 135.69 220.99 145.21 114.74

存货周转次数（次/年） 0.08 0.19 0.17 0.15

总资产周转次数（次/年） 0.08 0.16 0.17 0.16

注：

短期债务=短期借款+交易性金融负债+一年内到期的非流动负债+应付票据

短期债务覆盖倍数=经营活动现金流入/短期债务

现金类资产=货币资金+交易性金融资产/短期投资+应收票据

长期债务=长期借款+应付债券

全部债务=短期债务+长期债务

长期债务覆盖倍数=（现金类资产+存货+投资性房地产-预收款项）/全部债务

发行人资产负债率较高，一方面是由于房地产销售形成较大规模的预收款项；另一方面，为了保证业务发展，发行人通过银行贷款、信托贷款、债券融资等方式募集开发资金。符合房地产开发行业的一般特点。

报告期内，发行人流动比率分别为 1.96、2.16、2.58 和 2.77，速动比率分别为 0.37、0.45、0.75 和 0.58。发行人短期偿债能力指标整体较为稳定。受房地产开发行业特点影响，发行人存货占流动资产比例较大，变现能力相对不强；但另一方面，发行人货币资金充裕，流动负债中的预收账款无需实际偿还，短期偿债能力适宜。

EBITDA 保障倍数反映企业息税折旧摊销前利润能够保障所需支付的债务利息的倍数。近三年，公司 EBITDA 保障倍数分别为 1.66、1.37 和 1.00，息税折旧摊销前利润可以支撑发行人的利息费用支出。从长期债务保障指标来看，发行人长期可变现资产可以覆盖发行人的全部债务。

总体而言，发行人偿债能力较优，为发行人业务的持续发展提供良好保障。

3、发行人货币资金可覆盖本期超短期融资券本息

近三年及一期，发行人货币资金分别为 699,519.98 万元、972,760.14 万元和1,207,569.97 万元和 909,359.85 万元，截至 2018 年 9 月末，发行人受限货币资金22,031.81 万元，其他均为不受限货币资金。显示了发行人较好的流动性和较强的短期偿债能力，大量的货币资金为发行人偿还到期债务提供最为直接的保障。

4、发行人可变现资产较为优质

截至 2018 年 9 月末，发行人存货账面价值为 7,153,243.81 万元，占总资产的比例为 69.94%。发行人存货以开发成本、开发产品为主，且拟开发项目、在建项目和已完工项目主要处于一线城市及强二线城市，市场前景好，产品质量高，可在较短时间内实现变现，为本期超短期融资券及其他有息债务的偿付提供进一步的保障。

此外，发行人持有数家上市公司的股票，截至 2018 年 9 月末，发行人可供出售金融资产共计 516,006.41 万元，占总资产的比例为 5.05%。

当本期超短期融资券偿债发生困难的极端情况下，发行人可以及时出售部分股票筹集资金偿付债券本息。

第五章 发行人基本情况

一、发行人概况

公司名称：北京城建投资发展股份有限公司

法定代表人：陈代华

注册资本：156,704.00 万元

成立日期：1998 年 12 月 30 日

统一社会信用代码：91110000633715698D

公司类型：其他股份有限公司（上市）

注册地址：北京市海淀区大柳树富海中心 2 号楼 19 层

办公地址：北京市朝阳区北土城西路 11 号城建开发大厦

邮政编码：100029

电话：010-82275566-886

传真：010-82275502

互联网网址：http://www.bucid.com/

经营范围：房地产开发、销售商品房；投资及投资管理；销售金属材料、木材、建筑材料、机械电器设备；信息咨询（不含中介服务）；环保技术开发、技术服务。（企业依法自主选择经营项目，开展经营活动；依法须经批准的项目，经相关部门批准后依批准的内容开展经营活动；不得从事本市产业政策禁止和限制类项目的经营活动。）

截至 2017 年末，发行人纳入合并范围内主体 40 家，其中二级合并主体 27家，三级合并主体 13 家；全资子公司 23 家，控股子公司 12 家，特殊目的主体2 家，受托经营形成实质控制 3 家，分别为北京城建兴怀房地产开发有限公司、北京城建兴瑞置业开发有限公司和北京城建兴润置业开发有限公司。根据北京市棚户区改造有关政策规定，棚改项目实施主体需为全资国有企业，因此发行人母公司全资设立上述项目公司，实际由发行人进行全权管理，城建集团对发行人受托管理的行为进行监督。截至 2017 年末，发行人总资产 982.09 亿元，净资产221.73 亿元。2017 年度实现营业收入 140.43 亿元，净利润 15.73 亿元，经营性现金净流量-139.36 亿元。

截至 2018 年 9 月末，发行人纳入合并范围内主体 44 家，其中二级合并主体30 家，三级合并主体 13 家，四级合并主体 1 家；全资子公司 25 家，控股子公司 14 家，特殊目的主体 2 家，受托经营形成实质控制 3 家，分别为北京城建兴怀房地产开发有限公司、北京城建兴瑞置业开发有限公司和北京城建兴润置业开发有限公司。截至 2018 年 9 月末，发行人总资产 1,022.81 亿元，净资产 238.37亿元。2018 年 1-9 月实现营业收入 76.81 亿元，净利润 6.46 亿元，经营性现金净流量-43.64 亿元。

二、发行人历史沿革及股本变动情况

（一）公司设立及上市情况

北京城建投资发展股份有限公司系经北京市人民政府京政函[1998]57 号文《关于同意设立北京城建股份有限公司的批复》批准，由北京城建集团有限责任公司（以下简称“城建集团”）独家发起，以募集方式设立的股份有限公司。

经中国证券监督管理委员会证监发字(1998)305 号文、证监发字(1998)306 号文批复批准，北京城建于 1998 年 12 月 9 日发行人民币普通股 10,000 万股，其中，向社会公众发行人民币普通股 8,750 万股，并向五家证券投资基金配售人民币普通股 1,250 万股。发行后，公司于 1998 年 12 月 30 日在北京市工商行政管理局登记注册，正式成立，总股本 40,000 万股，注册资本为人民币 40,000 万元，股本结构如下：

表 5-1：发行人设立时股本结构

序号 股东 持股数量（股） 持股比例

1 北京城建集团有限责任公司 300,000,000 75.00%

2 社会公众股 100,000,000 25.00%

合计 400,000,000 100.00%

依据上海证券交易所上证上字[1999]第 7 号《上市通知书》，公司向社会公众发行的 8,750 万股股票于 1999 年 2 月 3 日在上海证券交易所上市交易；向证券投资基金配售的 1,250 万股股票于 1999 年 4 月 5 日在上海证券交易所上市交易。

（二）公司上市以后历次股本变动情况

1、2001 年资本公积转增股本

根据北京城建 2000 年年度股东大会审议通过的《2000 年度利润分配预案及资本公积金转增股本方案》，公司以 2000 年 12 月 31 日总股本 40,000 万股为基数，以资本公积金每 10 股转增 5 股（每股面值 1 元）。本次变更共转增股本 20,000万股，变更后注册资本为人民币 60,000 万元。根据（京）企名预核（内）变字[2001]第 10477039 号《企业名称变更预先核准通知书》，发行人名称由“北京城建股份有限公司”变更为“北京城建投资发展股份有限公司”。发行人于 2001 年 6 月 15日办理了上述注册资本及企业名称的工商变更登记手续。资本公积转增股本完成后，公司股本结构如下：

表 5-2：发行人 2001 年资本公积转增股本后股本结构

序号 股东 持股数量（股） 持股比例

1 北京城建集团有限责任公司 450,000,000 75.00%

2 社会公众股 150,000,000 25.00%

合计 600,000,000 100.00%

2、2001 年资产置换

经公司 2000 年年度股东大会审议通过，公司与城建集团签署《资产置换协议》及《资产置换补充协议》，公司于 2001 年 4 月 30 日将原建筑施工类资产与城建集团所拥有的房地产类资产进行了置换。置出资产包括原有 16 家控股子公司的投资权益、总承包部和盾构分公司的建筑施工类资产和负债，置入资产包括城建集团拥有的北京城建工程承发包有限公司 100%的股权、北京城建房地产开发有限公司 31.50%的股权、大柳树房地产项目资产和现金，资产置换标的额为23.39 亿元。通过此次资产置换，公司主业由劳动密集型、收益率较低的建筑工程总承包转为资本密集型、收益率较高的房地产业，实现了产业升级和主业转型。

发行人于 2002 年 7 月 12 日办理了法定代表人的工商变更登记手续，将法定代表人变更为刘龙华。

3、2006 年股权分置改革

经 2006 年 1 月 23 日公司股权分置改革相关股东会议审议通过，公司唯一非流通股股东城建集团向股权分置改革方案实施股权登记日登记在册的流通股股东每 10 股送 3.9 股，流通股股东获得 5,850 万股对价。发行人于 2016 年 9 月 6日办理了上述股份比例调整的工商变更登记手续。股改方案实施后公司总股本仍为 60,000 万股，公司股本结构如下：

表 5-3：发行人 2006 年股权分置改革后股本结构

股份类别 持股数量（股） 占总股本比例

一、有限售条件流通股 391,500,000 65.25%

——国有法人股（城建集团） 391,500,000 65.25%

二、无限售条件流通股 208,500,000 34.75%

——社会公众股 208,500,000 34.75%

合计 600,000,000 100.00%

4、2007 年非公开发行股票

2007 年 1 月 17 日，根据中国证券监督管理委员会证监发行字[2007]11 号《关于核准北京城建投资发展股份有限公司非公开发行股票的通知》，公司向城建集团等 10 名特定对象非公开定向发行人民币普通股 14,100 万股，每股面值 1 元，每股发行价为 8.50 元，募集资金总额 119,850.00 万元，扣除发行费用 2,947.74万元，实际募集资金净额为 116,902.26 万元，截至 2007 年 1 月 25 日上述募集资金已经全部到位。本次变更已经北京兴华会计师事务所有限责任公司以（2007）京会兴验字第 1-5 号验资报告验证确认。经变更后，公司注册资本为人民币 74,100万元。发行人于 2007 年 5 月 31 日办理了上述注册资本的工商变更登记手续。本次非公开发行完成后，公司股本结构如下：

表 5-4：发行人 2007 年非公开发行股票后股本结构

股份类别 持股数量（股） 占总股本比例

一、有限售条件流通股 532,500,000 71.86%

——国有法人股（城建集团） 411,500,000 55.53%

——社会公众股 121,000,000 16.33%

二、无限售条件流通股 208,500,000 28.14%

——社会公众股 208,500,000 28.14%

合计 741,000,000 100.00%

发行人于 2008 年 4 月 22 日办理了住所的工商变更登记手续，将住所变更为北京市海淀区大柳树富海中心 2 号楼 20 层。

5、2010 年资本公积转增股本

根据公司 2009 年年度股东大会审议通过的《2009 年利润分配及资本公积转增方案》，公司以 2009 年 12 月 31 日总股本 74,100 万股为基数，向全体股东每10 股转增 2 股，共计转增 14,820 万股，转增后公司总股本增加至 88,920 万股，注册资本为人民币 88,920 万元，已经丹顿(北京)会计师事务所有限公司“丹顿验字[2010]第 261 号”验资报告验证。发行人于 2010 年 11 月 3 日办理了上述注册资本的工商变更登记手续，并同时办理了住所的工商变更登记手续，将住所变更为北京市海淀区大柳树富海中心 2 号楼 19 层。本次资本公积转增股本完成后，公司股本结构如下：

表 5-5：发行人 2010 年资本公积转增股本后股本结构

股份类别 持股数量（股） 占总股本比例

一、有限售条件流通股 0 0.00

二、无限售条件流通股 889,200,000 100.00%

——国有法人股（城建集团） 448,240,936 50.41%

——社会公众股 440,959,064 49.59%

合计 889,200,000 100.00%

发行人于 2012 年 7 月 5 日办理了法定代表人的工商变更登记手续，将法定代表人变更为徐贱云。

6、2013 年资本公积转增股本

根据公司 2013 年年度股东大会审议通过的《2013 年度利润分配方案》，以2013 年 12 月 31 日总股本 88,920 万股为基数，公司向全体股东每 10 股转增 2股，共计转增 17,784 万股，转增后公司总股本增加至 106,704 万股，注册资本为人民币 106,704 万元。发行人于 2015 年 1 月 29 日办理了上述注册资本的工商变更登记手续。本次资本公积转增股本完成后，公司股本结构如下：

表 5-6：发行人 2013 年资本公积转增股本后股本结构

股份类别 持股数量（股） 占总股本比例

一、有限售条件流通股 0 0.00

二、无限售条件流通股 1,067,040,000 100.00%

——国有法人股（城建集团） 537,889,123 50.41%

——社会公众股 529,150,877 49.59%

合计 1,067,040,000 100.00%

7、2014 年非公开发行股票

经中国证监会证监许可[2014]397 号文核准，公司于 2014 年 8 月向城建集团等 8 名特定对象非公开发行人民币普通股 50,000 万股。每股面值 1 元，每股发行价为 7.80 元，募集资金总额 390,000.00 万元，扣除发行费用后，实际募集资金净额为 382,080.00 万元。经信永中和会计师事务所（特殊普通合伙）出具XYZH/2014A8011 号验资报告验证，截至 2014 年 8 月 18 日上述募集资金已经全部到位。发行人于 2015 年 1 月 29 日办理了上述注册资本的工商变更登记手续。

本次非公开发行完成后，公司股本结构如下：

表 5-7：发行人 2014 年非公开发行股票后股本结构

股份类别 持股数量（股） 占总股本比例

一、有限售条件流通股 500,000,000 31.91%

二、无限售条件流通股 1,067,040,000 68.09%

合计 1,567,040,000 100.00%

发行人于 2015 年 4 月 13 日办理了法定代表人的工商变更登记手续，将法定代表人变更为陈代华。

截至 2018 年 9 月末，城建集团直接持有公司 40.39%的股份，为公司的控股股东。由于城建集团由北京市人民政府国有资产监督管理委员会全资控股，因此北京城建的实际控制人为北京市人民政府国有资产监督管理委员会。

截至 2018 年 9 月末，发行人前十大股东情况如下：

表 5-8：截至 2018 年 9 月末发行人前十大股东情况

单位：股、%

序号 股东名称 股东性质 持股比例 持股数量 限售股份数

1 北京城建集团有限责任公司 法人 40.39 632,885,693 0.00

2 中国证券金融股份有限公司 法人 2.99 46,855,455 0.00

3 新华人寿保险股份有限公司－分 红－团 体分红 －018L－FH001 沪 法人 1.44 22,606,268 0.00

4 汇天泽投资有限公司 法人 1.04 16,254,015 -

5 应京 自然人 0.58 9,065,700 0.00

序号 股东名称 股东性质 持股比例 持股数量 限售股份数

6 谢志远 自然人 0.57 9,000,200 0.00

7 中国农业银行股份有限公司-中证 500 交易型开放式指数证券投资基金 法人 0.54 8,419,000 0.00

8 王秀英 自然人 0.52 8,110,501 0.00

9 丁庆国 自然人 0.50 7,906,400 0.00

10 谭桂芳 自然人 0.50 7,904,675 0.00

合计 49.07 769,007,907

截至 2018 年 9 月末，发行人股本结构如下：

表 5-9：截至 2018 年 9 月末发行人股本结构情况

单位：股、%

股份类别 持股数量 占总股本比例

一、有限售条件股份 - -

1、国家持股 - -

2、国有法人持股 - -

3、其他内资持股 - -

其中：境内非国有法人持股 - -

境内自然人持股 - -

4、外资持股 - -

其中：境外法人持股 - -

境外自然人持股 - -

二、无限售条件流通股份 1,567,040,000 100.00%

1、人民币普通股 1,567,040,000 100.00%

2、境内上市的外资股 - -

3、境外上市的外资股 - -

4、其他 - -

合计 1,567,040,000 100.00%

三、发行人控股股东及实际控制人情况

截至 2018 年 9 月末，发行人与控股股东及实际控制人之间的产权和控制关系如下：

图 5-1：发行人股权架构

（一）控股股东情况

截至 2018 年 9 月末，发行人控股股东为北京城建集团有限责任公司（以下简称为城建集团）。

表 5-10：控股股东情况

单位：万元

名称 北京城建集团有限责任公司

法定代表人 陈代华

成立日期 1993 年 11 月 8 日

统一社会信用代码 91110000101909934T

注册资本 300,000 万元

企业类型 有限责任公司(国有独资)

注册地址 北京市海淀区北太平庄路 18 号

经营范围 授权进行国有资产经营管理；承担各类型工业、能源、交通、民用、市政工程建设项目总承包；房地产开发、商品房销售；机械施工、设备安装；商品混凝土、钢木制品、建筑机械、设备制造及销售；建筑机械设备及车辆租赁；仓储、运输服务；购销金属材料、建筑材料、化工轻工材料、机械电器设备、木材；零售汽车（不含小轿车）；饮食服务；物业管理；承包境外工程和境内国际招标工程及上述境外工程所需的设备、材料出口；向境外派遣工程、生产及服务行业所需的劳务人员（不含海员）。（企业依法自主选择经营项目，开展经营活动；依法须经批准的项目，经相关部门批准后依批准的内容开展经营活动；不得从事本市产业政策禁止和限制类项目的经营活动。）

北京城建集团有限责任公司是以城建工程、城建地产、城建设计、城建园林、城建置业、城建资本为六大支柱产业的大型综合性建筑企业集团，从前期投资规划至后期服务经营，拥有上下游联动的完整产业链。“中国企业 500 强”之一，“ENR250 全球及国际工程大承包商”之一，荣获“中国最具影响力企业”“北京最具影响力十大企业”、“全国优秀施工企业”、“全国思想政治工作先进单位”、“全国建设系统企业文化建设先进企业”等荣誉称号。

截至 2017 年末，城建集团总资产 1,671.58 亿元，总负债 1,368.34 亿元，所有者权益合计 303.24 亿元；2017 年度，城建集团实现营业收入 700.74 亿元，营业利润 36.12 亿元，净利润 29.08 亿元，归属母公司的净利润 16.83 亿元。

截至募集说明书签署日，城建集团未用所持北京城建的股权进行质押融资。

（二）实际控制人情况

截至 2018 年 9 月末，发行人的实际控制人为北京市人民政府国有资产监督管理委员会，系北京市政府授权代表国家履行国有资产出资人职责的市政府直属特设机构。

报告期内，发行人的实际控制人没有发生变化。

四、发行人独立性

发行人相对于控股股东北京城建集团有限责任公司在业务、人员、资产、机构和财务五方面保持独立，具有完整的业务体系和独立经营能力。

1、在业务方面，发行人主要从事房地产开发与经营业务，具有独立完整的房地产开发与经营体系，全部业务均由公司或其控股企业自主经营，独立运营；股东通过参加股东大会依法行使表决权，不存在干涉公司经营的行为；公司具有完整的业务流程、独立的生产经营场所；公司现有的内部控制已覆盖公司运营的各层面和各环节，形成了规范的管理体系。公司在土地储备、工程施工、材料采购、项目销售等环节具有业务独立性及自主经营能力，独立于控股股东、实际控制人及其控制的企业。

2、在人员方面，发行人总经理、副总经理、财务总监和董事会秘书等高级管理人员均未在控股股东、实际控制人及其控制的其他企业中担任除董事、监事以外的其他职务；公司的总经理、副总经理、财务总监和董事会秘书等高级管理人员均在公司处领取薪酬，不存在在控股股东、实际控制人及其控制的企业领取薪酬的情况。公司对其员工的劳动、人事、工资报酬以及相应的社会保障进行独立管理；公司董事、监事、高管人员均依据合法程序产生，不存在股东、其他任何部门、单位或人士违反法律、法规和公司章程规定干预公司前述人员任免的情况。公司在人员管理和使用方面独立于实际控制人，依法建立了独立的人事、薪酬管理制度。

3、在资产方面，发行人与实际控制人在资产所有权方面产权关系明确，资产独立登记、建账、核算和管理。发行人不存在资产、资金被实际控制人占用而损害公司利益的情况。

4、在机构方面，公司拥有独立的决策机构和生产单位，机构设置完整健全。

公司建立健全有效的股东大会、董事会、监事会等机构并制定了相应的议事规则，各机构依照《公司法》、《证券法》、《上市公司治理准则》及公司章程的规定在各自职责范围内独立决策。发行人的机构与控股股东或实际控制人完全分且独立运作，能够做到依法行使各自职权，不存在混合经营、合署办公的情形，具有良好的机构独立性。

5、在财务方面，发行人设有独立的财务部门，并建立了独立会计核算系统和财务管理制度（包括预算管理、资金管理、固定资产管理、税务管理、担保管理和资产减值等）；发行人独立做出财务决策和安排，独立核算；开设有独立的银行账户，依法单独纳税；发行人财务机构负责人和财务人员由发行人独立聘用和管理。

五、发行人重要权益投资情况

（一）全资子公司、控股子公司及其他合并范围内主体

截至 2018 年 9 月末，发行人纳入合并范围内主体 44 家，其中二级合并主体30 家，三级合并主体 13 家，四级合并主体 1 家；全资子公司 25 家，控股子公司 14 家，特殊目的主体 2 家，受托经营形成实质控制 3 家，分别为北京城建兴怀房地产开发有限公司、北京城建兴瑞置业开发有限公司和北京城建兴润置业开发有限公司。

表 5-11：截至 2018 年 9 月末发行人合并报表范围子公司情况

单位：万元、%

序号 子公司名称 子公司类型 主要业务范围 级次 持股比例 表决权比例

1 北京城建兴华地产有限公司 全资子公司 房地产开发 2 100.00% 100.00%

2 北京城建青岛兴华地产有限公司 全资子公司 房地产开发 3 100.00% 100.00%

3 青岛双城房地产有限公司 控股子公司 房地产开发 3 50.00% 50.00%

4 北京城建兴华康庆房地产开发有限公司 全资子公司 房地产开发 3 100.00% 100.00%

5 北京城建重庆地产有限公司 全资子公司 房地产开发 2 100.00% 100.00%

6 北京城建重庆物业管理有限公司 全资子公司 物业管理 2 100.00% 100.00%

7 北京城和房地产开发有限责任公司 控股子公司 房地产开发 2 74.40% 74.40%

8 北京大东房地产开发有限公司 控股子公司 房地产开发 2 80.00% 80.00%

9 北京腾宇拆迁工程有限责任公司 全资子公司 拆迁工程 2 100.00% 100.00%

10 北京城承物业管理有限责任公司 全资子公司 物业管理 2 100.00% 100.00%

11 北京城建兴业置地有限公司 全资子公司 房地产开发 2 100.00% 100.00%

12 北京首城置业有限公司 控股子公司 房地产开发 2 50.00% 50.00%

13 首城（天津）投资发展有限公司 全资子公司 房地产开发 3 100.00% 100.00%

序号 子公司名称 子公司类型 主要业务范围 级次 持股比例 表决权比例

14 北京世纪鸿城置业有限公司 全资子公司 房地产开发 2 100.00% 100.00%

15 南京世纪鸿城地产有限公司 全资子公司 房地产开发 3 100.00% 100.00%

16 北京城志置业有限公司 全资子公司 房地产开发 3 51.00% 51.00%

17 北京城建兴合房地产开发有限公司 全资子公司 房地产开发 2 100.00% 100.00%

18 北京城建兴泰房地产开发有限公司 全资子公司 房地产开发 2 100.00% 100.00%

19 北京城建成都地产有限公司 全资子公司 房地产开发 2 100.00% 100.00%

20 北京城建成都置业有限公司 全资子公司 房地产开发 3 100.00% 100.00%

21 青岛京城房地产开发有限公司 全资子公司 房地产开发 2 100.00% 100.00%

22 北京城建兴云房地产有限公司 全资子公司 房地产开发 2 100.00% 100.00%

23 北京城建（海南）地产有限公司 全资子公司 房地产开发 2 100.00% 100.00%

24 三亚城圣文化投资管理有限公司 控股子公司 房地产开发 3 60.00% 40.00%

25 北京城建新城投资开发有限公司 全资子公司 房地产开发 2 100.00% 100.00%

26 北京新城时代房地产开发有限公司 全资子公司 房地产开发 3 100.00% 100.00%

27 北京新城兴业房地产开发有限公司 全资子公司 房地产开发 3 100.00% 100.00%

28 北京城建嘉业房地产开发有限公司 控股子公司 房地产开发 3 70.00% 70.00%

29 北京城建隆达置业有限公司 控股子公司 房地产开发 3 55.00% 55.00%

30 北京城建万科天运置业有限公司 控股子公司 房地产开发 2 57.00% 57.00%

31 北京城建兴顺房地产开发有限公司 全资子公司 房地产开发 2 100.00% 100.00%

32 北京城建二期股权投资基金合伙企业 （有限合伙） 特殊目的主体 - 2 - -

33 北京城建三期开发建设合伙企业（有限合伙） 特殊目的主体 - 2 - -

34 北京城建兴怀房地产开发有限公司 受托经营形成实质控制 房地产开发 2 - 100.00%

35 北京城建兴胜房地产开发有限公司 控股子公司 房地产开发 3 65.00% 65.00%

36 北京城奥置业有限公司 控股子公司 房地产开发 2 83.00% 83.00%

37 北京城建兴瑞置业开发有限公司 受托经营形成实质控制 房地产开发 2 - 100.00%

38 北京城建兴润置业开发有限公司 受托经营形成实质控制 房地产开发 2 - 100.00%

39 北京云蒙山投资发展有限公司 控股子公司 房地产开发 2 60.00% 60.00%

序号 子公司名称 子公司类型 主要业务范围 级次 持股比例 表决权比例

40 北京城建保定房地产开发有限公司 控股子公司 房地产开发 2 65.00% 65.00%

41 北京城建兴悦置地有限公司 全资子公司 房地产开发 2 100.00% 100.00%

42 青岛京城开投投资发展有限公司 控股子公司 房地产开发 2 70.00% 70.00%

43 北京平筑房地产开发有限公司 控股子公司 房地产开发 4 40.00% 40.00%

44 北京城建黄山投资发展有限公司 全资子公司 房地产开发 2 100.00% 100.00%

1、在子公司的持股比例不同于表决权比例的说明

发行人未持有北京城建兴怀房地产开发有限公司、北京城建兴瑞置业开发有限公司、北京城建兴润置业开发有限公司股权，发行人母公司北京城建集团有限责任公司作为上述公司股权唯一持有者，将上述公司全权委托发行人管理，按各自最终实际投入的资金比例进行收益分配（发行人与城建集团的分配比例分别约为 92%：8%、98%：2%、91%：9%），故发行人拥有上述公司 100%表决权比例。

2、持有半数或以下表决权但仍控制被投资单位、以及持有半数以上表决权但不控制被投资单位的依据

发行人持有北京首城置业有限公司 50.00%股权，但在七人组成的董事会中发行人委派四人，可以控制北京首城置业有限公司的经营决策，故将其纳入合并范围。

发行人子公司北京首城置业有限公司持有北京平筑房地产开发有限公司40.00%股权，但在五人组成的董事会中北京首城置业有限公司委派三人，可以控制北京平筑房地产开发有限公司的经营决策，故将其纳入合并范围。

发行人无持有半数以上表决权但不控制被投资单位的情况。

3、对于纳入合并范围的重要的结构化主体，控制的依据

发行人通过北京城建二期股权投资基金合伙企业（有限合伙）、北京城建三期开发建设合伙企业（有限合伙）进行融资，发行人为次级有限合伙人，但本金及收益的收回及分配顺序处于劣后位置，且享有合伙企业进行上述分配后的剩余清算资产，故发行人将其纳入合并范围。

4、确定发行人是代理人还是委托人的依据

发行人母公司北京城建集团有限责任公司作为北京城建兴怀房地产开发有限公司、北京城建兴瑞置业开发有限公司、北京城建兴润置业开发有限公司股权唯一持有者，将上述公司全权委托发行人管理，发行人在董事会人选、经营管理上拥有绝对的权利，双方按各自最终实际投入的资金比例进行收益分配（发行人与城建集团的分配比例分别约为 92%：8%、98%：2%、91%：9%），发行人投入托管公司经营所需的绝大部分资金，且按上述资金投入的比例分配收益，故针对上述事项发行人非母公司北京城建集团有限责任公司在上述公司的代理人，而是实质控制上述公司。

（1）北京城建兴怀房地产开发有限公司股权委托管理情况

1）股权委托管理背景及原因

根据北京市棚户区改造有关政策规定，棚改项目实施主体需为全资国有企业。为拓展棚改项目资源，城建集团于 2016 年 1 月 21 日出资 5,000 万元在北京市怀柔区设立一家全资子公司——北京城建兴怀房地产开发有限公司。

为充分发挥发行人在房地产开发领域的经验和优势，城建集团将兴怀公司全权委托发行人进行管理，城建集团有权对发行人受托管理的行为进行监督。发行人有权提出兴怀公司法人治理结构设置方案，并对项目开发建设过程中涉及到的资产处置、融资借款等全部事项进行决策，城建集团完全认可。

2）股权委托核心条款

A、兴怀公司设董事会，成员 5 名；设监事 1 名。全部董事、监事均由发行人推荐人选，城建集团配合提供需由其以股东身份出具的文件。

兴怀公司设总经理 1 名，设财务总监 1 名，设副总经理若干名，均由发行人推荐人选，由兴怀公司董事会聘任或解聘。

兴怀公司机构设置、人员编制、薪酬制度、业绩考核均纳入发行人统一管理体系，由兴怀公司董事会履行相关程序。

B、城建集团保证 100%享有兴怀公司的权益，发行人作为兴怀公司的实际管理人，对兴怀公司承担连带责任。

C、城建集团、发行人双方一致同意，由发行人合并兴怀公司财务报表，兴怀公司章程及相关文件的制订应满足发行人合并财务报表要求，城建集团应予以配合。因发行人合并报表的需要，对于发行人选定的会计师事务所对兴怀公司的财务状况进行审计，城建集团须对上述审计事项予以配合。

D、根据项目资金测算方案，为达到项目融资贷款条件，预计需投入自有资金约 6.16 亿元。城建集团、发行人双方一致同意，对于自有资金部分双方按照 0.5亿元:5.66 亿元（约 8%:92%）的比例分别进行投资（兴怀公司实缴注册资本金作为城建集团投资）。

城建集团自对兴怀公司缴齐注册资本金 5,000 万元后，不再投入资金。项目开发建设后续所需资金由兴怀公司编制季度资金使用计划，经发行人审核同意后，由发行人每季度向兴怀公司拨付项目所需资金。

E、城建集团、发行人双方一致同意，待项目完成棚户区改造任务后，兴怀公司获得的投资收益按照如下顺序进行分配：

按照兴怀公司获得的投资收益的 0.2%向发行人支付托管费；

剩余部分按照城建集团、发行人双方各自最终实际投入兴怀公司的资金比例进行分配。

F、任何一方不履行或不全面履行或迟延履行本协议项下其所承担的义务或违反其保证和承诺时，应向守约方支付违约金人民币 100 万元并就守约方超过违约金的损失部分进行赔偿。

任何一方构成前款违约致使本协议无法继续履行或履行不必要时，守约方有权解除本协议，并要求违约方赔偿因此而造成的一切损失。

3）权力机构就股权委托事项的审议情况

城建股份第六届董事会第三十一次会议决议审议通过了关于《合作开发怀柔棚改项目的议案》。

城建集团 2016 年 1 月 15 日董事会决议审议通过了《关于拟投资设立怀柔棚改项目公司的议案》。

4）报告期内股权委托管理协议履行情况

报告期内，发行人与城建集团按照协议约定对北京城建兴怀房地产开发有限公司进行经营管理。

5）股权委托管理期限及委托股权的最终处置安排

股权委托管理合作协议因下列情况而终止：不可抗力导致本协议无法履行或履行不必要、双方协商一致终止本协议、本协议正常履行完毕。

关于最终委托股权的处置安排，发行人与城建集团尚未就此事项形成协议约定，对于项目公司发行人一般的处置方式是承接新的项目，并不会就此注销项目公司。

（2）北京城建兴瑞置业开发有限公司股权委托管理情况

1）股权委托管理背景及原因

2016 年 5 月 19 日，北京市国土资源局东城分局发布中标通知书，确认城建集团作为东城区望坛棚户区改造项目前期工作及拟改造土地使用权一次性招标中标人。

根据北京市棚户区改造有关政策规定，棚改项目实施主体需为全资国有企业。为拓展棚改项目资源，加快项目运作，城建集团于 2016 年 5 月 23 日在北京市东城区出资设立一家全资子公司——北京城建兴瑞置业开发有限公司。

为充分发挥发行人在房地产开发领域的经验和优势，城建集团将兴瑞公司全权委托发行人进行管理，城建集团有权对发行人受托管理的行为进行监督。发行人有权提出兴瑞公司法人治理结构设置方案，并对项目开发建设过程中涉及到的资产处置、融资借款等全部事项进行决策，城建集团完全认可。

2）股权委托核心条款

A、兴瑞公司设董事会，董事会成员 5 名，设监事 1 名，全部董事、监事均由发行人推荐人选，城建集团配合提供需由其以股东身份出具的文件。

兴瑞公司设总经理 1 名，设财务总监 1 名，设副总经理若干名，均由发行人推荐人选，由兴瑞公司董事会聘任或解聘。

兴瑞公司机构设置、人员编制、薪酬制度、业绩考核均纳入发行人统一管理体系，由兴瑞公司董事会履行相关程序。

B、城建集团保证兴瑞公司 100%享有项目的开发权益，发行人作为兴瑞公司的实际管理人，对兴瑞公司承担连带责任。

C、城建集团、发行人双方一致同意，由发行人合并兴瑞公司财务报表，兴瑞公司章程及相关文件的制订应满足发行人合并财务报表要求，城建集团应予以配合。因发行人合并报表的需要，对于发行人选定的会计师事务所对兴瑞公司的财务状况进行审计，城建集团须对上述审计事项予以配合。

D、根据项目资金测算方案，为达到项目融资贷款条件，预计需投入自有资金约 50 亿元。城建集团、发行人双方一致同意，对于自有资金部分双方按照 1亿元:49 亿元（即 2%:98%）的比例分别进行投资（兴瑞公司实缴注册资本金作为城建集团投资）。

城建集团自对兴瑞公司缴齐注册资本金 1 亿元后，不再投入资金。项目开发建设后续所需资金由兴瑞公司编制季度资金使用计划，经发行人审核同意后，由发行人每季度向兴瑞公司拨付项目所需资金。

E、城建集团、发行人双方一致同意，待项目开发建设、销售入住、清算结束、完成棚户区改造任务后，根据北京市东城区政府确认的最终项目投资利润，按照如下顺序进行分配：由兴瑞公司按照每年销售收入的 0.2%向发行人支付托管费。

剩余部分按照城建集团、发行人双方各自最终实际投入项目的资金比例进行分配。

F、任何一方不履行或不全面履行或迟延履行本协议项下其所承担的义务或违反其保证和承诺时，应向守约方支付违约金人民币 100 万元并就守约方超过违约金的损失部分进行赔偿。

任何一方构成前款违约致使本协议无法继续履行或履行不必要时，守约方有权解除本协议，并要求违约方赔偿因此而造成的一切损失。

3）权力机构就股权委托事项的审议情况

城建股份第六届董事会第二十一次会议决议审议通过了关于合作开发望坛棚改项目的议案。

城建集团 2016 年董事会第一次会议决议审议通过了《关于拟投资设立望坛棚改项目公司的议案》。

4）报告期内股权委托管理协议履行情况

报告期内，发行人与城建集团按照协议约定对北京城建兴瑞置业开发有限公司进行经营管理。

5）股权委托管理期限及委托股权的最终处置安排

股权委托管理合作协议因下列情况而终止：不可抗力导致本协议无法履行或履行不必要、双方协商一致终止本协议、本协议正常履行完毕。

关于最终委托股权的处置安排，发行人与城建集团尚未就此事项形成协议约定，对于项目公司发行人一般的处置方式是承接新的项目，并不会就此注销项目公司。

（3）北京城建兴润置业开发有限公司股权委托管理情况

1）股权委托管理背景及原因

2016 年 9 月 12 日，北京市国土资源局丰台分局发布中标通知书，确认城建集团为丰台区张仪村路东侧棚户区改造项目前期工作及拟改造土地使用权出让招标中标人。

根据北京市棚户区改造有关政策规定，棚改项目实施主体需为全资国有企业。为拓展棚改项目资源，加快项目运作，城建集团出资 5,000 万元在北京市丰台区设立一家全资子公司——北京城建兴润置业开发有限公司。

为充分发挥发行人在房地产开发领域的经验和优势，城建集团将兴润公司全权委托发行人进行管理，城建集团有权对发行人受托管理的行为进行监督。发行人有权提出兴润公司法人治理结构设置方案，并对项目开发建设过程中涉及到的资产处置、融资借款等全部事项进行决策，城建集团完全认可。

2）股权委托核心条款

A、兴润公司设董事会，成员 5 名；设监事会，成员 3 名。全部董事、监事均由发行人推荐人选，城建集团配合提供需由其以股东身份出具的文件。

兴润公司设总经理 1 名，设财务总监 1 名，设副总经理若干名，均由发行人推荐人选，由兴润公司董事会聘任或解聘。

兴润公司机构设置、人员编制、薪酬制度、业绩考核均纳入发行人统一管理体系，由兴润公司董事会履行相关程序。

B、城建集团保证兴润公司 100%享有项目的开发权益，发行人作为兴润公司的实际管理人，对兴润公司承担连带责任。

C、城建集团、发行人双方一致同意，由发行人合并兴润公司财务报表，兴润公司章程及相关文件的制订应满足发行人合并财务报表要求，城建集团应予以配合。因发行人合并报表的需要，对于发行人选定的会计师事务所对兴润公司的财务状况进行审计，城建集团须对上述审计事项予以配合。

D、根据项目资金测算方案，为达到项目融资贷款条件，预计需投入自有资金约 5.6 亿元。城建集团、发行人双方一致同意，对于自有资金部分双方按照 0.5亿元:5.1 亿元（约 9%:91%）的比例分别进行投资（兴润公司实缴注册资本金作为城建集团投资）。

城建集团自对兴润公司缴齐注册资本金 5,000 亿元后，不再投入资金。项目开发建设后续所需资金由兴润公司编制季度资金使用计划，经发行人审核同意后，由发行人每季度向兴润公司拨付项目所需资金。

E、由兴润公司按照年度审计报告确认的销售收入的 0.2%向发行人支付托管费。

城建集团、发行人双方一致同意，待项目开发建设、销售入住、清算结束、完成棚户区改造任务后，根据北京市丰台区政府确认的最终项目投资利润，按照城建集团、发行人双方各自最终实际投入项目的资金比例进行分配。

F、任何一方不履行或不全面履行或迟延履行本协议项下其所承担的义务或违反其保证和承诺时，应向守约方支付违约金人民币 100 万元并就守约方超过违约金的损失部分进行赔偿。

任何一方构成前款违约致使本协议无法继续履行或履行不必要时，守约方有权解除本协议，并要求违约方赔偿因此而造成的一切损失。

3）权力机构就股权委托事项的审议情况

城建股份第六届董事会第三十一次会议决议审议通过了《关于合作开发张仪村棚改项目的议案》。

城建集团 2016 年董事会第五次会议决议审议通过了《关于拟参与张仪村棚改项目一次性招标工作的议案》。

4）报告期内股权委托管理协议履行情况

报告期内，发行人与城建集团按照协议约定对北京城建兴润置业开发有限公司进行经营管理。

5）股权委托管理期限及委托股权的最终处置安排

股权委托管理合作协议因下列情况而终止：不可抗力导致本协议无法履行或履行不必要、双方协商一致终止本协议、本协议正常履行完毕。

关于最终委托股权的处置安排，发行人与城建集团尚未就此事项形成协议约定，对于项目公司发行人一般的处置方式是承接新的项目，并不会就此注销项目公司。

5、截至 2018 年 9 月末对公司有较大影响的子公司情况

（1）北京城建兴华地产有限公司

北京城建兴华地产有限公司成立于 1991 年 7 月 22 日，系发行人全资子公司，注册资本为 65,000.00 万元，法定代表人武涛，经营范围为：房地产开发经营、销售商品房；自有房屋的物业管理（含房屋出租）；承发包市政建设工程及房屋配套工程；建筑技术咨询；销售建筑材料、建筑施工机械、汽车配件；仓储服务。

（企业依法自主选择经营项目，开展经营活动；依法须经批准的项目，经相关部门批准后依批准的内容开展经营活动；不得从事本市产业政策禁止和限制类项目的经营活动。）

截至 2017 年末，北京城建兴华地产有限公司总资产为 1,710,099.68 万元，总负债为 1,276,632.41 万元，所有者权益为 433,467.27 万元；2017 年实现营业收入 643,257.04 万元，净利润为 79,145.92 万元。

截至 2018 年 9 月末，北京城建兴华地产有限公司总资产为 1,602,615.86 万元，总负债为 1,218,444.88 万元，所有者权益为 384,170.98 万元；2018 年 1-9 月实现营业收入 221,849.98 万元，净利润为 29,892.80 万元。

（2）北京城建兴瑞置业开发有限公司

北京城建兴瑞置业开发有限公司成立于 2016 年 05 月 23 日，系发行人受托经营形成实质控制子公司，注册资本为 10,000.00 万元人民币，法定代表人蔡志强，经营范围为：房地产开发；销售自行开发的商品房；出租商业用房；出租办公用房；物业管理；房地产经纪业务；房地产信息咨询，销售建筑材料；机动车停车服务；城市园林绿化。（企业依法自主选择经营项目，开展经营活动；依法须经批准的项目，经相关部门批准后依批准的内容开展经营活动；不得从事本市产业政策禁止和限制类项目的经营活动。）

截至 2017 年末，北京城建兴瑞置业开发有限公司总资产为 1,777,540.70 万元，总负债为 8,338.02 万元，所有者权益为 1,769,202.68 万元；2017 年实现营业收入 0.00 万元，净利润为-694.46 万元。

截至 2018 年 9 月末，北京城建兴瑞置业开发有限公司总资产为 1,836,597.84万元，总负债为 1,829,088.52 万元，所有者权益为 7,509.32 万元；2018 年 1-9 月实现营业收入 0.00 万元，净利润为-828.70 万元。

2017 年及 2018 年 1-9 月，该公司出现净利润为负主要原因是该公司目前所开发项目系东城区望坛棚户区改造项目，2017 年 4 月该项目由区房屋征收办公室主导启动房屋征收补偿安置工作，目前处于征收阶段收尾及部分开工状态，暂无营业收入确认但管理费用等正常支出。

（3）北京城承物业管理有限责任公司

北京城承物业管理有限责任公司成立于 1995 年 5 月 8 日，系发行人全资子公司，注册资本为 500.00 万元，法定代表人彭明林，经营范围为：电梯维修（以《特种设备安装改造维修许可证》为准）（特种设备安装改造维修许可证有效期至 2017 年 06 月 28 日）；物业管理；从事房地产经纪业务；房地产咨询；投资咨询；家庭劳务服务；家居装饰；摄影扩印服务；机动车公共停车场服务；机械设备维修；出租办公用房；热力供应。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后依批准的内容开展经营活动。）

截至 2017 年末，北京城承物业管理有限责任公司总资产为 26,136.29 万元，总负债为 23,708.16 万元，所有者权益为 2,428.13 万元；2017 年实现营业收入29,674.91 万元，净利润为 627.50 万元。

截至 2018 年 9 月末，北京城承物业管理有限责任公司总资产为 20,623.65万元，总负债为 18,033.91 万元，所有者权益为 2,589.74 万元；2018 年 1-9 月实现营业收入 18,664.25 万元，净利润为 161.59 万元。

（4）北京世纪鸿城置业有限公司

北京世纪鸿城置业有限公司成立于 2008 年 1 月 25 日，系发行人全资子公司，注册资本为 5,000.00 万元，法定代表人王恒清，经营范围为：房地产开发；销售自行开发的商品房；信息咨询（中介除外）；物业管理；投资及投资管理；工程项目管理。（企业依法自主选择经营项目，开展经营活动；依法须经批准的项目，经相关部门批准后依批准的内容开展经营活动；不得从事本市产业政策禁止和限制类项目的经营活动。）

截至 2017 年末，北京世纪鸿城置业有限公司总资产为 815,320.96 万元，总负债为 767,033.63 万元，所有者权益为 48,287.32 万元；2017 年实现营业收入66,511.07 万元，净利润为 27,569.62 万元。

截至 2018 年 9 月末，北京世纪鸿城置业有限公司总资产为 859,776.26 万元，总负债为 761,354.00 万元，所有者权益为 98,422.26 万元；2018 年 1-9 月实现营业收入 84,902.94 万元，净利润为 7,570.69 万元。

（5）北京城建兴合房地产开发有限公司

北京城建兴合房地产开发有限公司成立于 2009 年 7 月 10 日，系发行人全资子公司，注册资本为 7,980.00 万元，法定代表人邹哲，经营范围为：房地产开发；销售自行开发的商品房；物业管理；投资管理；工程项目管理；机动车公共停车场管理。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后依批准的内容开展经营活动。）截至 2017年末，北京城建兴合房地产开发有限公司总资产为59,683.80 万元，总负债为 28,999.58 万元，所有者权益为 30,684.22 万元；2017 年实现营业收入4,133.53 万元，净利润为 2,494.95 万元。

截至 2018 年 9 月末，北京城建兴合房地产开发有限公司总资产为 62,218.72万元，总负债为 31,214.13 万元，所有者权益为 31,004.60 万元；2018 年 1-9 月实现营业收入 2,628.15 万元，净利润为 320.38 万元。

（6）北京城建兴泰房地产开发有限公司

北京城建兴泰房地产开发有限公司成立于 2010 年 2 月 3 日，系发行人全资子公司，注册资本为 5,000.00 万元，法定代表人刘旭，经营范围为：房地产开发；销售商品房；物业管理；项目投资；工程管理；出租办公用房、商业用房。（企业依法自主选择经营项目，开展经营活动；依法须经批准的项目，经相关部门批准后依批准的内容开展经营活动；不得从事本市产业政策禁止和限制类项目的经营活动。）

截至 2017 年末，北京城建兴泰房地产开发有限公司总资产为 229,967.21 万元，总负债为 214,948.85 万元，所有者权益为 15,018.36 万元；2017 年实现营业收入 159,465.79 万元，净利润为 9,550.42 万元。

截至 2018 年 9 月末，北京城建兴泰房地产开发有限公司总资产为 198,971.33万元，总负债为 191,128.63 万元，所有者权益为 7,842.69 万元；2018 年 1-9 月实现营业收入 47,396.93 万元，净利润为 1,419.71 万元。

（7）北京城建新城投资开发有限公司

北京城建新城投资开发有限公司成立于 2006 年 5 月 23 日，系发行人全资子公司，注册资本为 30,000.00 万元，法定代表人魏国强，经营范围为：投资管理；市政基础设施建设；土地一级开发、规划、设计；房地产开发；物业管理；房屋拆迁。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后依批准的内容开展经营活动。）

截至 2017 年末，北京城建新城投资开发有限公司总资产为 318,943.43 万元，总负债为 280,755.26 万元，所有者权益为 38,188.17 万元；2017 年实现营业收入7,931.11 万元，净利润为 424.14 万元。

截至 2018 年 9 月末，北京城建新城投资开发有限公司总资产为 352,158.43万元，总负债为 314,474.41 万元，所有者权益为 37,684.02 万元；2018 年 1-9 月实现营业收入 899.25 万元，净利润为-504.15 万元。

该公司 2018 年 1-9 月净利润为负主要系该公司二级项目售罄，2018 年 1-9月确认的收入主要为投资性房地产收入，一级项目未上市未形成收入，所以收入较上年减少较多，但管理费用正常支出从而导致净利润为负。

（8）北京首城置业有限公司

北京首城置业有限公司成立于 2007 年 3 月 12 日，注册资本为 10,000.00 万元，法定代表人程丰。发行人持有北京首城置业有限公司 50%股权，但在七人组成的董事会中发行人委派四人，可以控制北京首城置业有限公司的经营决策，故将其纳入合并范围。经营范围为：房地产开发；销售自行开发的商品房；信息咨询；物业管理；项目投资；工程管理。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后依批准的内容开展经营活动。）

截至 2017 年末，北京首城置业有限公司总资产为 612,024.25 万元，总负债为 412,926.37 万元，所 有者权益 为 199,097.89 万元 ；2017 年实 现营业 收入215,760.43 万元，净利润为 25,988.78 万元。

截至 2018 年 9 月末，北京首城置业有限公司总资产为 663,843.68 万元，总负债为 453,614.23 万元，所有者权益为 210,229.45 万元；2018 年 1-9 月实现营业收入 21,789.18 万元，净利润为-855.51 万元。

该公司 2018 年 1-9 月净利润为负的主要原因是办理结算入住手续的已结转收入成本，已结转的项目为往年已开始入住今年继续入住项目部分，期间费用发生金额基本和往年持平，今年新入住项目将在今年 4 季度确认收入。

（9）北京城建兴云房地产有限公司

北京城建兴云房地产有限公司成立于 2012 年 2 月 7 日，系发行人全资子公司，注册资本为 3,000.00 万人民币，法定代表人秦俊，经营范围为：房地产开发；销售自行开发的商品房；经济贸易咨询；物业管理；施工总承包；建设工程项目管理。（企业依法自主选择经营项目，开展经营活动；依法须经批准的项目，经相关部门批准后依批准的内容开展经营活动；不得从事本市产业政策禁止和限制类项目的经营活动。）

截至 2017 年末，北京城建兴云房地产有限公司总资产为 669,248.99 万元，总负债为 628,279.84 万元，所有者权益为 40,969.15 万元；2017 年实现营业收入23,330.38 万元，净利润为 2,820.13 万元。

截至 2018 年 9 月末，北京城建兴云房地产有限公司总资产为 474,921.29 万元，总负债为 431,371.21 万元，所有者权益为 43,550.08 万元；2018 年 1-9 月实现营业收入 247,884.32 万元，净利润为 2,580.93 万元。

（二）参股公司简要情况介绍

表 5-12：截至 2018 年 9 月末发行人重要参股公司情况

单位：万元、%

合营企业或联营企业名称 主要经营地 注册地 业务性质 持股比例 表决权比例

直接 间接

深圳市中科招商创业投资有限公司 深圳市 深圳市 投资高新技术产业和其他技术创新产业 30.00 - 30.00

北京科技园建设（集团）股份有限公司 北京市 北京市 基础设施开发、建设；房地产开发，销售商品房 14.00 - 14.00

国奥投资发展有限公司 北京市 北京市 对北京奥林匹克公园(B 区)国家体育馆和奥运村、进行投资、设计、开发、建设、运营、维护 20.00 - 20.00

上述发行人重要参股公司均为发行人联营企业，基本情况如下：

1、深圳市中科招商创业投资有限公司

深圳市中科招商创业投资有限公司成立于 2001 年 6 月 22 日，注册资本为40,000.00 万元，法定代表人许禄德。发行人持有深圳市中科招商创业投资有限公司 30%股权。经营范围为：直接投资高新技术产业和其他技术创新产业；受托管理和经营创业资本；投资咨询业务；直接投资或参与企业孵化器的建设；资产受托管理。

截至 2017 年末，深圳市中科招商创业投资有限公司总资产为 158,387.66 万元，总负债为 33,835.83 万元，所有者权益为 124,551.82 万元；2017 年实现营业收入 0.00 万元，净利润为 3,570.16 万元。

截至 2018 年 9 月末，深圳市中科招商创业投资有限公司总资产为 159,856.75万元，总负债为 35,078.02 万元，所有者权益为 124,778.73 万元；2018 年 1-9 月实现营业收入 0.00 万元，净利润为 226.91 万元。

2、北京科技园建设（集团）股份有限公司

北京科技园建设（集团）股份有限公司成立于 1999 年 11 月 18 日，注册资本为 200,000.00 万元，法定代表人郭莹辉。发行人原持有北京科技园建设（集团）股份有限公司 21.54%股份，对其具有重大影响；2012 年 12 月北京科技园建设（集团）股份有限公司增资后，发行人持股比例下降为 14.00%，但仍委派 2 名董事，在由 10 人组成的董事会中占 20%，仍对其具有重大影响。经营范围为：基础设施开发、建设；房地产开发；销售商品房；物业管理；出租房屋；机动车公共停车场服务；投资管理；资产管理；企业管理；投资咨询；经济贸易咨询；市场调查；企业策划、设计；公共关系服务；设计、制作、代理、发布广告；会议服务；承办展览展示活动；包装服务；餐饮管理；销售纺织品、服装、鞋帽、厨房用具、日用杂货、卫生间用具、化妆品、卫生用品、钟表、眼镜、箱、包、家具、灯具、小饰品、礼品、文化用品、体育用品、首饰、工艺品、玩具、乐器、照相器材、电子产品、五金、交电、建筑材料、家用电器、计算机、软件及辅助设备、通讯设备。（企业依法自主选择经营项目，开展经营活动；依法须经批准的项目，经相关部门批准后依批准的内容开展经营活动；不得从事本市产业政策禁止和限制类项目的经营活动。）

截至 2017 年末，北京科技园建设（集团）股份有限公司总资产为 3,017,612.64万元，总负债为 2,358,155.49 万元，所有者权益为 659,457.15 万元；2017 年实现营业收入 804,620.92 万元，净利润为 74,956.69 万元。

截至 2018 年 9 月末，北京科技园建设（集团）股份有限公司总资产为3,170,539.11 万元，总负债为 2,477,765.41 万元，所有者权益为 692,773.70 万元；2018 年 1-9 月实现营业收入 422,752.95 万元，净利润为 38,039.55 万元。

3、国奥投资发展有限公司

国奥投资发展有限公司成立于 2005 年 4 月 13 日，注册资本为 140,000.00万元，法定代表人阮庆革。发行人持有国奥投资发展有限公司 20%股权，拥有20%的表决权。经营范围为：对北京奥林匹克公园（B 区）国家体育馆和奥运村进行投资、设计、开发、建设、运营、维护、修理、商品房销售、物业管理；旅游项目开发；组织体育、文化交流活动（比赛、演出除外）。（“1、未经有关部门批准，不得以公开方式募集资金；2、不得公开开展证券类产品和金融衍生品交易活动；3、不得发放贷款；4、不得对所投资企业以外的其他企业提供担保；5、不得向投资者承诺投资本金不受损失或者承诺最低收益”；依法须经批准的项目，经相关部门批准后依批准的内容开展经营活动。）

截至 2017 年末，国奥投资发展有限公司总资产为 627,824.44 万元，总负债为 533,711.09 万元 ， 所有 者权 益为 94,113.35 万 元； 2017 年 实现 营 业收 入258,225.10 万元，净利润为 36,630.76 万元。

截至 2018 年 9 月末，国奥投资发展有限公司总资产为 634,456.93 万元，总负债为 518,229.88 万元，所有者权益为 116,227.05 万元；2018 年 1-9 月实现营业收入 82,293.19 万元，净利润为 22,113.70 万元。

六、发行人内部治理及内控制度情况

（一）公司组织架构

作为上市公司，公司一直致力于按照现代企业制度要求完善公司治理，切实提高整体运营和风险管控能力。公司设有股东大会、董事会、监事会，成立了提名与薪酬、战略发展与投资决策委员会、审计委员会和预算委员会，提高了董事会的决策科学性和运营效率。独立董事在提名与薪酬委员会、审计委员会中占多数。各委员会按各自职责对拟提交董事会的相关议案进行审议，形成意见并报董事会。发行人持续强化总部定位，发挥总部的指导、监督、协调和服务职能，以目标为中心的系统管理理念得以落实。

北京城建总部设二十一个职能部门，其中企业发展部与法律事务部合署办公。各主要职能部门的主要职责如下：

1、董事会秘书部

（1）股东大会、董事会、监事会的管理工作。

（2）信息披露管理。

（3）投资者关系管理。

（4）董事会专门委员会日常工作。

（5）董事长日常工作。

（6）落实监管部门要求工作。

（7）协助配合相关部门工作。

（8）完成领导交办的其他工作。

（9）接受上级单位指导、管理。

2、总经理办公室

（1）文秘、会议组织工作。

（2）督办、落实公司会议、文件决定事项。

（3）文件流转、印章管理。

（4）公司文书、声像、实物档案系统管理。

（5）经营数据信息化、信息交流自动化等公司多个信息管理系统集成管理。

（6）公司互联网接入、子公司与公司总部通信集成和语音通信等系统管理。

（7）公司网络安全，计算机软硬件采购、登记、维护、管理和培训工作。

（8）交通、消防安全和内部治安保卫。

（9）卫生保健、医疗和计划生育管理。

（10）公务用车调度，办公设备、后勤事务管理。

（11）接待和处理来信、来访，组织处理重大突发事件和危机事件公关。

（12）协助配合相关部门工作。

（13）完成领导交办的其他工作。

（14）接受上级单位指导、管理。

3、人力资源部

（1）部门职能所涉及业务领域的市场研究。

（2）公司人力资源的引进、人员配置及岗位管理。

（3）劳动关系管理。

（4）人力资源开发、培训。

（5）内部待岗人员管理。

（6）员工绩效管理。

（7）劳动保险管理。

（8）住房公积金管理。

（9）工资总额管理。

（10）薪酬设计管理。

（11）企业年金管理。

（12）专业技术职务聘任和档案管理。

（13）员工退休手续办理。

（14）协助配合相关部门工作。

（15）完成领导交办的其他工作。

（16）接受上级单位指导、管理。

4、企业发展部（法律事务部）（合署办公）

（1）企业发展方向、业务组合、关键策略研究。

（2）制定整体战略规划，对战略指标进行年度分解，组织年度经营计划、运营方案的编制、实施、监控、分析、评价和调整。

（3）负责收集、汇总、上报公司及子公司各项统计数据。

（4）公司及子公司决策、运营流程指导、管理。

（5）公司及子公司制度、组织机构设置管理。

（6）内部控制规范建设管理。

（7）企业绩效考核管理。

（8）企业资源计划系统（ERP）管理。

（9）公司设立、变更、收购、重组管理。

（10）企业资质、工商管理。

（11）贯标管理。

（12）法律事务风险防控体系建设管理。

（13）协助配合相关部门工作。

（14）完成领导交办的其他工作。

（15）接受上级单位指导、管理。

5、策划管理部

（1）部门职能所涉及业务领域的市场研究。

（2）制定公司项目储备计划，汇总统计公司系统项目储备情况。

（3）收集、筛选、汇总项目（土地）信息，组织项目市场调研、考察、收购谈判。

（4）组织制定项目竞投、竞买方案，组织二级项目竞买、办理成交手续，组织二级项目移交。

（5）房地产市场和政策研究。

（6）子公司房地产项目策划管理。

（7）协助配合相关部门工作。

（8）完成领导交办的其他工作。

（9）接受上级单位指导、管理。

6、产品研发中心

（1）部门职能所涉及业务领域的市场研究。

（2）房地产产品动态的研究和把握。

（3）住宅产品标准化的研究和应用。

（4）梯度产品体系的构建和管理。

（5）节能和环保理念的推广和新技术、新产品、新材料的应用研究。

（6）研究成果的推广、转化和应用工作。

（7）子公司房地产项目设计管理。

（8）协助配合相关部门工作。

（9）完成领导交办的其他工作。

（10）接受上级单位指导、管理。

7、成本控制管理部

（1）负责部门职能所涉及业务领域的市场研究，对行业领先企业的成本管理情况进行研究和分析。

（2）负责制订成本管理制度，建立健全标准化成本控制体系。

（3）负责提供和确认公司房地产开发项目拓展可研测算分析中的相关成本数据。

（4）负责参与论证房地产开发项目产品定位，确保产品定位符合成本控制标准。

（5）负责组织审定房地产开发项目目标成本。

（6）负责组织实施对各子公司、各项目的成本控制评价工作。

（7）负责组织对子公司房地产项目的设计概算、合同造价、招标控制价编制、工程结算、竣工决算等进行指导和监督。

（8）对子公司重大招标项目关键商务条件和项目运作过程中重大调整及预结算难点问题提出指导意见。

（9）负责公司总部成本控制管理工作，对所有以公司为主体的合同进行与成本相关的审查、会签。

（10）负责对子公司房地产项目重大合同与成本相关的审查、会签和监督。

（11）负责规范公司招标、采购程序和方式，建立大宗材料设备统一采购平台。

（12）负责对子公司房地产项目招标、采购计划的编制和实施进行指导、监督、协调和服务。

（13）负责组织合格供方信用评价体系的建立和评价工作。

（14）协助配合相关部门工作。

（15）完成领导交办的其他工作。

（16）接受上级单位指导、管理。

8、工程管理部

（1）部门职能所涉及业务领域的市场研究。

（2）制定和规范建造标准，贯彻精品理念，推动产品建造过程中的精细化管理。

（3）对工程进度、施工质量、安全生产和文明施工进行指导、监督、协调和服务，及供方建立和后评估。

（4）对子公司房地产项目的施工图会审、竣工档案资料的归集管理工作进行指导、监督、协调和服务。

（5）对子公司房地产项目的工程技术管理工作进行指导、监督、协调和服务。

（6）先进材料、设备、工艺在房地产项目上的应用管理。

（7）对子公司房地产项目开发总控计划的编制和实施进行指导、监督、协调和服务。

（8）建立并实施对子公司房地产项目开发建设过程中的节点控制。

（9）组织、管理项目建设过程中与各方的协调工作。

（10）协助配合相关部门工作。

（11）完成领导交办的其他工作。

（12）接受上级单位指导、管理。

9、销售管理部

（1）市场、政策研究。

（2）对子公司房地产项目的营销活动进行指导、监督、协调和服务。

（3）对子公司房地产项目的重要营销节点及其重点工作成果进行管控。

（4）组织落实公司年度、季度销售计划。

（5）参与子公司项目产品定位、策划等相关工作。

（6）组织销售相关的集中采购工作，牵头并会同总部相关部室拟定各类集采合同范本文件，形成标准化模板。

（7）公司销售管理制度规划与建设。

（8）协助配合相关部门工作。

（9）完成领导交办的其他工作。

（10）接受上级单位指导、管理。

10、客户服务部

（1）部门职能所涉及业务领域的市场研究。

（2）对子公司的客户公关、联谊活动、客户投诉处理、客户满意度调查等客户关系管理进行指导、监督、协调和服务。

（3）对子公司的客户资源进行整合和管理。

（4）对子公司房地产项目物业顾问、前期物业服务单位的选择、物业服务的前期介入、业主入伙、前期物业服务等工作进行指导、监督、协调和服务。

（5）对公司下属物业管理公司进行业务管理和指导。

（6）组织对物业管理工作的检查评比活动。

（7）协助配合相关部门工作。

（8）完成领导交办的其他工作。

（9）接受上级单位指导、管理。

11、财务部

（1）财务管理。

（2）资金管理。

（3）税务管理。

（4）会计核算。

（5）成本核算。

（6）参与资产管理。

（7）定期报告编制。

（8）债务性融资。

（9）协助配合相关部门工作。

（10）完成领导交办的其他工作。

（11）接受上级单位指导、管理。

12、投资证券部

（1）对外投资管理。

（2）参股公司投资管理。

（3）对外投资股权并购活动管理。

（4）参股企业的股权管理工作。

（5）对外投资资产处置管理。

（6）融资政策、融资方式及融资市场研究。

（7）股权融资管理。

（8）公司债券融资管理。

（9）股权投资基金管理。

（10）证券市场研究。

（11）国有控股上市公司运行情况信息报告工作。

（12）协助配合相关部门工作。

（13）完成领导交办的其他工作。

（14）接受上级单位指导、管理。

13、审计部

（1）内部控制制度自我评估。

（2）子公司经营者年薪审计、领导人员任期经济责任审计、经济效益审计、财务收支审计。

（3）公司及子公司重大经济活动的专项审计。

（4）公司及子公司的财务核查和管理费用开支的审查工作。

（5）审计报表统计上报。

（6）配合党委工作部对派出董事、监事、高管人员进行考评。

（7）配合对子公司房地产项目设计概算、合同造价、招标控制价编制、工程结算、竣工决算进行的专项抽查监督活动，实施专项审计。

（8）其他有关内部审计的日常工作。

（9）协助配合相关部门工作。

（10）完成领导交办的其他工作。

（11）接受上级单位指导、管理。

14、党委工作部

（1）党组织、共青团建设。

（2）领导班子建设、派出董事、监事、高管人员管理和后备领导人员建设。

（3）重大政治活动组织。

（4）思想道德和法纪教育。

（5）统战、因公出境人员政审、因私出境人员护照办理和政工职称评审。

（6）离退休人员管理、服务。

（7）总部机关党委日常工作。

（8）协助配合相关部门工作。

（9）完成领导交办的其他工作。

（10）接受上级单位指导、管理。

15、纪检监察部

（1）负责党的纪律检查工作。

（2）负责党风廉政建设、廉政风险管理。

（3）负责行政监察和效能监察工作。

（4）负责领导班子、领导人员（派出董事、监事、高管）履职监督检查。

（5）负责公司案件调查处理。

（6）组织落实“阳光工程”工作。

（7）协助配合相关部门工作。

（8）完成领导交办的其他工作。

（9）接受上级单位指导、管理。

16、新闻中心

（1）政治理论学习管理。

（2）职工思想政治工作管理。

（3）企业文化及 CIS 建设管理。

（4）对内外新闻报道。

（5）公司报纸、刊物编发管理。

（6）品牌宣传。

（7）外部舆论监督和新闻危机公关处理。

（8）影像摄影管理。

（9）协助配合相关部门工作。

（10）完成领导交办的其他工作。

（11）接受上级单位指导、管理。

17、工会

（1）工会组织建设。

（2）建立和完善职工（代表）大会制度。

（3）推行厂务公开和民主管理工作。

（4）维护员工合法权益。

（5）女工工作。

（6）组织员工文体活动。

（7）组织签订集体合同。

（8）组织劳动竞赛（包括四明工程）活动。

（9）组织推先评优工作。

（10）协助配合相关部门工作。

（11）完成领导交办的其他工作。

（12）接受上级单位指导、管理。

18、商业地产事业部

（1）负责持有型物业的市场研究。

（2）贯彻执行总部关于持有型物业板块的战略发展规划和目标。

（3）负责持有型物业的业态规划和运营管理。

（4）负责目标客户群等公共关系的维护。

（5）负责“北京城建商业地产”品牌形象的建立和维护。

（6）协助配合相关部门工作。

（7）完成领导交办的其他工作。

（8）接受上级单位指导、管理。

19、政策研究室

（1）负责对国际、国内政治、经济形势、宏观政策、社会环境、发展状况进行研究。

（2）负责对中央、地方房地产调控政策、市场发展状况、行业统计数据进行研究。

（3）负责对文旅地产等房地产行业新业态进行研究。

（4）负责定期编制政策、市场研究报告，为公司高层决策提供信息服务。

（5）协助配合相关部门工作。

（6）完成领导交办的其他工作。

（7）接受上级单位指导、管理。

20、战略采购中心

（1）负责规范公司招标、采购程序和方式，建立大宗材料设备统一采购平台。

（2）负责对子公司房地产项目招标、采购计划的编制和实施进行指导、监督、协调和服务。

（3）负责对子公司重大招标项目关键商务条件和项目运作过程中重大调整及难点问题提出指导意见。

（4）负责组织合格供方信用评价体系的建立和评价工作。

（5）协助配合相关部门工作。

（6）完成领导交办的其他工作。

（7）接受上级单位指导、管理。

21、董监事工作部

（1）收集子公司发展战略、经营计划、投资方案、财务报告等相关资料。

（2）对子公司发展战略、经营计划、投资方案和其他重大事项提出建议。

（3）按照公司总部决策意见，对子公司提交董事会、监事会审议的议案进行表决。

（4）对子公司董事会、监事会会议形成决议的执行情况进行监督。

（5）对在子公司任实职的董事、监事的履职情况进行监督。

（6）组织开展公司派出董事、监事的述职工作。

（7）协助配合相关部门工作。

（8）完成领导交办的其他工作。

（9）接受上级单位指导、管理。

（二）公司治理结构

发行人已按照《公司法》、《上市公司治理准则》、《公司章程》等有关规定建立了健全的股东大会、董事会、监事会以及董事会专门委员会等决策及议事机构。上述机构和人员的职责完备、明确。发行人制定的上述规则、制度、条例的内容和形式均符合目前法律法规的相关规定。

1、股东大会

根据《公司章程》，股东大会是发行人的权力机构，依法行使下列职权：

（1）决定公司的经营方针、发展战略和投资计划；

（2）选举和更换非由职工代表担任的董事、监事，决定有关董事、监事的报酬事项；

（3）审议批准董事会的报告；

（4）审议批准监事会报告；

（5）审议批准公司的年度财务预算方案、决算方案；

（6）审议批准公司的利润分配方案和弥补亏损方案；

（7）对公司增加或者减少注册资本作出决议；

（8）对发行公司债券作出决议；

（9）对公司合并、分立、解散、清算或者变更公司形式作出决议；

（10）修改本章程；

（11）对公司聘用、解聘会计师事务所作出决议；

（12）审议批准第四十一条规定的担保事项；

（13）审议公司在一年内购买、出售重大资产超过公司最近一期经审计总资产 30%的事项；

（14）审议批准变更募集资金用途事项；

（15）审议股权激励计划；

（16）审议法律、行政法规、部门规章或本章程规定应当由股东大会决定的其他事项。

2、董事会

根据《公司章程》，发行人董事会对股东大会负责，由 7 名董事组成，设董事长 1 人。董事会行使下列权利：

（1）召集股东大会，并向股东大会报告工作；

（2）执行股东大会的决议；

（3）决定公司的经营计划和投资方案；

（4）制订公司发展战略；

（5）制订公司的年度财务预算方案、决算方案；

（6）制订公司的利润分配方案和弥补亏损方案；

（7）制订公司增加或者减少注册资本、发行债券或其他证券及上市方案；

（8）拟订公司重大收购、收购本公司股票或者合并、分立、解散及变更公司形式的方案；

（9）在股东大会授权范围内，决定公司对外投资、收购出售资产、资产抵押、对外担保事项、委托理财、关联交易等事项；

（10）决定公司内部管理机构的设置；

（11）聘任或者解聘公司总经理、董事会秘书；根据总经理的提名，聘任或者解聘公司副总经理、总会计师等高级管理人员，并决定其报酬事项和奖惩事项；

（12）制订公司的基本管理制度；

（13）制订本章程的修改方案；

（14）管理公司信息披露事项；

（15）向股东大会提请聘请或更换为公司审计的会计师事务所；

（16）听取公司总经理的工作汇报并检查总经理的工作；

（17）法律、行政法规、部门规章或本章程授予的其他职权。

3、监事会

根据《公司章程》，发行人监事会由 4 名监事组成，设监事会主席 1 人，监事会主席由全体监事过半数选举产生。监事会包括股东代表和公司职工代表，其中职工代表的比例占 1/3。监事会中的职工代表由公司职工通过职工代表大会或职工大会民主选举产生。监事会行使下列职权：

（1）应当对董事会编制的公司定期报告进行审核并提出书面审核意见；

（2）检查公司财务；

（3）对董事、高级管理人员执行公司职务的行为进行监督，对违反法律、行政法规、本章程或者股东大会决议的董事、高级管理人员提出罢免的建议；

（4）当董事、高级管理人员的行为损害公司的利益时，要求董事、高级管理人员予以纠正；

（5）提议召开临时股东大会，在董事会不履行《公司法》规定的召集和主持股东大会职责时召集和主持股东大会；

（6）向股东大会提出提案；

（7）依照《公司法》第一百五十二条的规定，对董事、高级管理人员提起诉讼；

（8）发现公司经营情况异常，可以进行调查；必要时，可以聘请会计师事务所、律师事务所等专业机构协助其工作，费用由公司承担。

4、总经理

根据《公司章程》，发行人设总经理 1 名，由董事会聘任或解聘，发行人设副总经理若干名，由董事会聘任或解聘。发行人总经理、副总经理、董事会秘书及财务总监、总工程师、总经济师、总建筑师为公司高级管理人员。

总经理对董事会负责，行使下列职权：

（1）主持公司的生产经营管理工作，组织实施董事会决议，并向董事会报告工作；

（2）组织实施公司年度经营计划和投资方案；

（3）拟定公司发展战略、经营计划、年度财务预算方案、决算方案、公司内部管理机构设置方案、公司的基本管理制度等由董事会或股东大会决定的事项；

（4）制定公司的具体规章；

（5）提请董事会聘任或者解聘公司副总经理、总会计师等高级管理人员；

（6）在履行相关程序后，聘任或者解聘除应由董事会决定聘任或者解聘以外的负责管理人员；

（7）本章程或董事会授予的其他职权。

董事会授权总经理对外签订标的金额在 500 万元以下的合同。

总经理列席董事会会议。

（三）内控制度

1、预算管理

根据公司制定的《北京城建投资发展股份有限公司财务管理办法（试行）》，发行人明确了公司建立财务预算管理制度，以现金流为核心，按照实现企业价值最大化等财务目标要求，对资金筹集、资本运营、成本控制、收益分配等财务活动实行全面预算管理。公司设置财务部，配置符合上岗条件的专职财务会计人员，财务部职能包括编制财务预算。

公司全面预算管理是在公司战略要求和发展规划指引下，以市场为导向、以项目开发总体计划为基础、以现金流管理为核心、以成本控制为重点、以完成董事会及公司年度经营财务经济指标为目标，对公司的各种财务及非财务资源进行计划、分配、考核、分析、控制，以便有效地组织和协调公司房地产开发经营业务活动，促进各项工作目标优化的一项全过程、全方位及全员参与的管理活动。

公司预算编制原则包括：

（1）目标一致性原则：预算必须与本单位的开发经营计划目标相一致，各级预算单位必须服从于公司的战略目标和经营目标。

（2）全面性原则：预算单位一切经营业务与管理活动的收支，必须全部纳入预算管理，做到全员参与、全面覆盖并进行事前、事中、事后相结合的全程监控。

（3）适度性原则：预算编制要遵循以市场为导向、以项目开发整体计划为依据，实事求是、量入为出、综合平衡的原则，防止低估或高估预算目标，保证预算在执行过程中切实可行。

（4）分级预算原则：各预算单位对编制的预算方案与目标负责，公司业务、职能部门按职能分工予以指导、监控，并承担相应的管控责任。

（5）上下结合原则：采取自下而上编制预算，自上而下分解目标、落实责任主体与责任人。

（6）谨慎调整原则：预算一旦确定，没有审批，不予调整，以保证预算的严肃性与合法性。

公司成立预算编制小组，由财务总监牵头负责，财务部编制，相关部门参与。

预算经公司经理办公会和董事会审核通过后报股东大会审批。

公司预算编制依据包括：依据公司发展战略，按照公司经营计划编制；以总部各部室以及各子公司上报的预算数据为主要内容；依据企业会计准则和企业实际经营情况预计进行编制。

公司预算编制实行“两上两下”和“分级审批”体制。各子公司根据本公司的实际情况和工作安排编制预算报告并履行子公司审批流程（一级审批），子公司将审批后的预算报告上报总部预算编制小组（“一上”）；公司预算编制小组依据子公司预算报告和各部门总控计划情况编制公司预算报告并报总经理审批，总经理依据公司实际经营情况全盘审核公司预算，公司预算编制小组向各子公司和各部门下发预算控制计划（“一下”）；各子公司根据预算控制计划修订本公司预算报告并履行子公司审批流程，再次上报总部预算编制小组（“二上”）；公司预算编制小组根据预算控制计划和各子公司预算报告修订公预算报告并报经理办公会审核（二级审批），通过后报董事会审核（三级审批），最后报股东大会审批（四级审批）；公司预算编制小组将预算报告下发各子公司和相关部门执行（“二下”）。

2、财务管理

发行人在严格执行国家财经法规和统一会计制度的基础上，结合公司的实际情况和管理需要制定了《北京城建投资发展股份有限公司财务管理规定（试行）》和《北京城建投资发展股份有限公司会计政策（试行）》，从制度上保证会计核算和财务管理工作的规范化，对财务管理体制、财务会计机构和人员、资金筹集、资产营运、成本费用控制、税务筹划、收入及利润分配、会计师事务所和税务师事务所的聘任、财务会计报告、预算管理、会计档案等方面做出了明确规定，并由财务部负责解释、推进实施。

发行人通过设立相关制度与操作规程，对各相关岗位的职责权限予以明确，规范财务业务流程。发行人根据《内部会计控制规范—基本规范（试行）》等制度的要求，结合公司的具体情况，将各不相容职位相分离，形成相互制衡机制。

发行人通过合理设置会计核算、财务管理、独立稽核及其他相关工作岗位，明确职责权限，形成了相互制衡机制。

3、重大投、融资决策

为了加强对外股权投资的管理，规范投资行为，提高投资效益，降低投资风险，促进公司持续、快速、健康发展，依据《公司法》、《上市公司治理准则》、《上海证券交易所股票上市规则》、《上海证券交易所上市公司内部控制指引》等有关法律法规规定及《公司章程》，发行人制定了《北京城建投资发展股份有限公司股权投资管理办法》，对公司采用货币资金、实物资产、无形资产或其他形式作价出资，对外进行各种形式非主业投资行为进行了规范。公司股东大会、董事会、经理办公会各自在其权限范围内对公司股权投资活动做出决策，并由证券投资部、法律事务部、财务部、董事会秘书部、党委工作部、人力资源部分别负责投资活动的计划、立项、决策、实施、管理、清算等阶段工作，并明确了投资证券部是公司股权投资活动的主管部门和分级决策的标准及程序。

为了规范融资行为，加强融资业务的内部控制，降低融资成本，防范融资风险，维护公司整体利益，根据国家有关法律、法规以及《公司章程》，结合公司实际情况，发行人制定了《北京城建投资发展股份有限公司融资管理办法》，对发行人直接融资行为等重大融资行为进行了规范，明确公司经理办公会、董事会、股东大会是公司融资决策机构，各自在其权限范围对公司的融资活动做出决策。

4、担保制度

为了保护投资者的合法权益，规范北京城建投资发展股份有限公司的对外担保行为，有效防范公司对外担保风险，确保公司资产安全和健康稳定发展，根据《公司法》、《担保法》、中国证监会《关于规范上市公司对外担保行为的通知》和其他相关法律、法规、规范性文件以及《公司章程》的规定，发行人制定了《北京城建投资发展股份有限公司对外担保管理办法》，对对外担保行为进行了有效的管理和控制。

5、对下属子公司的控制

发行人严格按照有关法律法规和上市公司的有关规定，通过向控股子公司委派董事、监事和高级管理人员，明确委派董事、监事和高级管理人员的职责权限，结合公司的经营策略督导各控股子公司建立起相应的经营计划、风险管理程序。

同时，发行人进一步强化对控股公司经营计划的审核和审批管理，并在经营过程中不断加强监控，以此强化对控股子公司的经营管理。发行人各控股子公司均参照公司制度，并结合其实际情况建立健全经营和财务管理制度。

6、信息披露管理制度

发行人严格遵循中国银行间市场交易商协会要求，制定《北京城建投资发展股份有限公司信息披露管理制度》。规定在注册或发行债务融资工具之前，通过中国银行间市场交易商协会认可的网站公布当期所有发行文件；按照规定时间披露年报、季报等信息；按要求披露企业重大事项；明确信息披露管理部门、管理人员，建立完善的档案管理等相关流程。

7、关联交易制度

为规范关联交易行为，维护公司及全体股东的利益，根据《公司法》、《证券法》、《上市公司治理准则》、《上海证券交易所股票上市规则》等法律法规以及《公司章程》的有关规定，结合公司实际情况，发行人建立起了一系列有效规范关联交易的管理控制措施，并制定了《北京城建投资发展股份有限公司关联交易管理办法》，对关联交易做出相应的规定和限制。

特别的，在设计、施工、监理等环节将严格按《中华人民共和国招标投标法》进行公开招投标；在房地产开发过程中所采用的主要原材料或者由施工单位按建造合同自行采购，或者由公司直接从市场第三方企业独立采购；公司销售由公司销售部门负责管理，并聘请市场第三方的专业销售代理公司负责项目的具体销售工作；公司依照上交所上市规则有关规定履行规范关联交易的各项程序，及时进行信息披露。

8、突发事件应急管理制度

为了有效预防突发事件的发生，以及发生后使对企业造成的损失最小化，并对突发事件进行事前、事中和事后管理，形成突发事件预防和处理机制，以增强企业自身免疫力和抵抗力，发行人制定了《北京城建投资发展股份有限公司突发事件管理办法》。发行人突发事件管理遵循“预防为主、常备不懈”的方针和“统一领导、分级负责、信息畅通、反应及时、措施果断、寻求外部合作与支持”的原则。发行人对突发事件的管理实现了事前管理、处理、事后管理结合的管理办法。

发行人成立了突发事件管理领导小组，由公司主要领导担任组长，设置了副组长和成员若干，负责对突发事件预防和处理的统一领导、决策、指挥，以及人、财、物等资源的调配。发行人突发事件管理领导小组下设办公室，负责突发事件管理的日常工作，对突发事件管理领导小组负责，向其报告工作。公司突发事件管理领导小组办公室由行政保卫主管领导任主任，相关职能部门领导任副主任，并相应委派办公室成员。

9、资金管理模式

公司实行统一资金管理，设立资金结算中心，职责包括编制资金计划、资金筹集、内部资金拆借、资金归集、资金拨付、银行帐户管理、资金监控。可以提高资金使用效率，发挥资金规模优势，有利于形成资金规模优势，缓解各子公司资金压力，保障各子公司正常开发经营，有利于减少资金沉淀、降低财务费用，降低有息负债总额，利息支出，提高利润水平，有利于维护公司良好的信誉。

10、资金运营内控制度

公司通过制定《北京城建投资发展股份有限公司关于印发财务管理办法（试行）》、《北京城建投资发展股份有限公司资金管理实施方案》、《北京城建募集资金管理办法》等相关制度，对本公司进行统一资金管理，从而防范风险，提高资金效益。公司成立资金结算中心，结算中心设在公司财务部门。在财务管理上实行“集中决策、授权管理、分级核算”的基本管理制度；资金募集计划由财务部按照公司年初全面预算统一制定和管理；公司全面预算管理是以现金流管理为核心、以成本控制为重点，以促进各项工作和目标优化的全过程管理活动。

11、短期资金调度应急预案

为保障发行人资金运作的正常运行，防止资金运转过程中出现短期资金断裂情况，最大程度的减少损失，保障资金运转安全，发行人通过资金集中统一管理，对短期资金进行有效的调度组织，保障资金安全。发行人通过资金管控流程和制度确保了短期资金应急的组织和实施，资金周转和资金运作严格根据年度、季度、月度资金计划统筹实施，确保资金运作和调度安全可控。

七、发行人企业人员基本情况

（一）董事、监事及高级管理人员

表 5-13：截至 2018 年 9 月末发行人董事、监事及高级管理人员情况

姓名 职务 性别 年龄 任期起始日期 任期终止日期 是否从发行人处领薪 是否在发行人关联方获取报酬

姓名 职务 性别 年龄 任期起始日期 任期终止日期 是否从发行人处领薪 是否在发行人关联方获取报酬

董事

陈代华 董事 男 53 2006-06-30 2021-07-16 否 是

董事长 男 53 2015-04-09 2021-07-16 否 是

储昭武 董事 男 51 2012-06-21 2021-07-16 是 否

梁伟明 董事 男 48 2006-06-30 2021-07-16 是 否

张财广 董事 男 54 2009-06-30 2021-07-16 是 否

胡俞越 独立董事 男 55 2018-07-17 2021-07-16 是 否

宋建波 独立董事 男 52 2015-07-17 2021-07-16 是 否

周清杰 独立董事 男 47 2015-07-17 2021-07-16 是 否

监事

汤舒畅 监事 男 56 2002-06-30 2021-07-16 否 是

监事会主席 男 56 2016-09-30 2021-07-16 否 是

杨玉喜 监事 男 52 2012-6-21 2021-07-16 否 是

廖廷建 职工监事 男 56 2007-03-14 2021-07-16 是 否

王艳 职工监事 女 48 2012-01-10 2021-07-16 是 否

高级管理人员

储昭武 总经理 男 51 2013-04-25 2021-07-16 是 否

梁伟明 副总经理 男 48 2006-06-30 2021-07-16 是 否

张财广 董事会秘书、副总经理 男 54 2006-05-12 2021-07-16 是 否

毛雅清 副总经理 男 49 2006-06-30 2021-07-16 是 否

范亚斌 副总经理 男 54 2010-04-23 2021-07-16 是 否

程丰 副总经理 男 48 2007-02-13 2021-07-16 是 否

邹哲 副总经理 男 44 2011-05-13 2021-07-16 是 否

王恒清 副总经理 男 53 2012-08-16 2021-07-16 是 否

李学富 副总经理 男 53 2013-06-25 2021-07-16 是 否

李洪兵 副总经理 男 48 2016-10-27 2021-07-16 是 否

武涛 副总经理 男 44 2016-10-27 2021-07-16 是 否

姓名 职务 性别 年龄 任期起始日期 任期终止日期 是否从发行人处领薪 是否在发行人关联方获取报酬

蔡志强 副总经理 男 46 2016-10-27 2021-07-16 是 否

肖红卫 财务总监 男 50 2011-10-24 2021-07-16 是 否

发行人高层管理人员不涉及公务员兼职情况。发行人高管人员设置符合《公司法》、《公务员法》等法律法规及公司章程要求，简历如下：

1、陈代华：毕业于北京大学光华管理学院，EMBA，高级经济师。2009 年12 月至 2012 年 5 月北京城建集团有限责任公司副总经理；2012 年 5 月至 2015年 3 月北京城建集团有限责任公司董事、总经理、党委副书记；2015 年 3 月至2015 年 11 月北京城建集团有限责任公司董事长、总经理、党委书记；2015 年11 月至今北京城建集团有限责任公司董事长、党委书记。2007 年 10 月至 2009年 12 月北京城建投资发展股份有限公司董事、总经理、党委副书记；2009 年 12月至 2012 年 3 月北京城建投资发展股份有限公司董事、党委书记；2012 年 3 月至 2012 年 6 月北京城建投资发展股份有限公司董事；2012 年 6 月至 2015 年 4月北京城建投资发展股份有限公司副董事长；2015 年 4 月至今北京城建投资发展股份有限公司董事长。主要负责集团公司、股份公司总体发展规划和战略，决策企业发展方向等。

2、储昭武：毕业于清华大学经管学院，EMBA，高级工程师。2009 年 3 月至 2012年 3 月北京城建集团有限责任公司总经理助理兼建筑工程总承包部经理、党委副书记；2012 年 3 月至 2013 年 4 月任北京城建投资发展股份有限公司董事、副总经理、党委书记；2013 年 4 月 2016 年 8 月任北京城建投资发展股份有限公司董事、总经理、党委副书记；2016 年 8 月至今，北京城建集团有限责任公司党委常委，北京城建投资发展股份有限公司董事、总经理、党委副书记。主要负责股份公司的全面经营管理工作。

3、梁伟明：毕业于清华大学建筑与土木工程专业，工程硕士，高级工程师。

2006 年 6 月至 2016 年 6 月北京城建投资发展股份有限公司董事、副总经理，2016年 6 月至今北京城建投资发展股份有限公司董事、副总经理、党委书记。主要负责股份公司党建全面工作。

4、张财广：毕业于美国西海岸大学工商管理专业，博士，会计师职称。2006年 6 月至今北京城建投资发展股份有限公司董事会秘书、副总经理；2009 年 6月至今北京城建投资发展股份有限公司董事。主要负责公司投融资管理、处理信息披露事务、协调与投资者关系等。

5、胡俞越：毕业于南京大学，大学本科，教授。现任北京工商大学经济学院教授、硕士研究生导师、证券期货研究所所长、首都改革与发展研究会常务理事、中国商业史学会副会长、中国期货业协会专家委员会委员；2009 年 6 月至2012 年 6 月北京城建投资发展股份有限公司独立董事。2013 年 11 月起再次担任北京城建投资发展股份有限公司独立董事。主要是对董事会中有关事宜提出建议，提高公司决策的准确性。

6、宋建波：毕业于中国人民大学，博士，会计学教授。2013 年 8 月至今中国人民大学商学院教授。主要是对董事会中有关事宜提出建议，提高公司决策的准确性。

7、周清杰：毕业于中国人民大学西方经济学专业，博士。2011 年 11 月至今北京工商大学经济学院教授，兼任北京工商大学经济研究中心主任。主要是对董事会中有关事宜提出建议，提高公司决策的准确性。

8、汤舒畅：毕业于中央财经学院基建财务专业，大学专科，高级会计师。

2011 年 3 月至 2016 年 8 月北京城建集团有限责任公司经理助理兼资本运营部部长；2016 年 8 月至今北京城建集团有限责任公司经理助理；2002 年 6 月至 2016年 9 月北京城建投资发展股份有限公司监事；2016 年 9 月至今北京城建投资发展股份有限公司监事、监事会主席。主要负责集团公司有关资本运营工作。

9、杨玉喜：毕业于北京师范大学数学系，高级会计师。2006 年 8 月至 2012年 2 月北京城建集团有限责任公司财务部副部长；2012 年 2 月至今北京城建集团有限责任公司财务部部长；2012 年 6 月至今北京城建投资发展股份有限公司监事。主要负责集团公司财务管理工作。

10、廖廷建：毕业于中央党校经济管理专业，大学文化程度。2007 年 1 月至 2007 年 3 月北京城建投资发展股份有限公司工会主席；2007 年 3 月至 2014年 11 月北京城建投资发展股份有限公司职工监事、工会主席。2014 年 11 月至今北京城建投资发展股份有限公司职工监事、纪委书记、工会主席。主要负责公司的纪检监察和工会工作。

11、王艳：毕业于中央党校法学理论专业，研究生，高级政工师。2004 年 9月至 2011 年 12 月北京城建集团有限责任公司董事会秘书部副部长，2011 年 12月至 2012 年 3 月北京城建投资发展股份有限公司经理助理兼人力资源部部长；2012 年 3 月至今北京城建投资发展股份有限公司总法律顾问。2012 年 1 月至今北京城建投资发展股份有限公司职工监事。主要负责公司的法律事务工作。

12、毛雅清：毕业于中国人民大学企业管理专业，管理学硕士，高级经济师。

2006 年 6 月至今北京城建投资发展股份有限公司副总经理。主要负责公司人力资源管理和产品研发等方面工作。

13、范亚斌：毕业于北京建工学院工民建专业，大学文化程度，高级经济师。

2010 年 4 月至 2014 年 11 月北京城建投资发展股份有限公司副总经理；2014 年11 月至今北京城建投资发展股份有限公司副总经理、党委副书记。主要负责公司的党建、行政管理、物业管理等工作。

14、程丰：毕业于长沙铁道学院工民建专业，大学本科，高级工程师。2007年 2 月至今北京城建投资发展股份有限公司副总经理。2007 年 4 月至今兼任北京首城置业有限公司董事长。主要负责北京首城置业有限公司全面工作。

15、邹哲：毕业于北京大学光华管理学院，MBA，高级经济师。2005 年 3月至 2011 年 5 月北京城建兴华地产有限公司董事、副总经理、党委书记；2011年 5 月至今北京城建投资发展股份有限公司副总经理。主要负责公司销售管理、商业地产等方面工作。

16、王恒清：毕业于对外经济贸易大学，EMBA，高级经济师。2010 年 8月至 2012 年 8 月北京城建投资发展股份有限公司经理助理兼兴华地产有限公司董事、总经理、党委副书记；2012 年 8 月至今北京城建投资发展股份有限公司副总经理。主要负责工程管理、施工生产全面工作。主要负责公司前期策划、工程管理等工作。

17、李学富：毕业于北京大学国际 MBA，EMBA，经济师。2005 年 4 月至2013 年 6 月任北京城建投资发展股份有限公司总经济师；2013 年 6 月至今任北京城建投资发展股份有限公司副总经理。主要负责公司的企业管理、成本控制等方面工作。

18、李洪兵：毕业于燕山大学无线电技术专业，大学本科，工程师。2012年 5 月至 2013 年 6 月，北京城建集团有限责任公司投资置地事业部党总支副书记、经理，2013 年 6 月至 2016 年 6 月北京城建集团有限责任公司投资置地事业部党总支副书记、经理，北京长青国际老年公寓有限公司党支部书记；2016 年10 月至今任北京城建投资发展股份有限公司副总经理，2017 年 1 月至今兼任北京世纪鸿城置业有限公司董事长、党支部书记。主要负责北京世纪鸿城置业有限公司工作。

19、武涛：毕业于中央党校马克思主义基本原理专业，法学博士，工程师。

2012 年 9 月至 2015 年 9 月，北京城建投资发展股份有限公司副总建筑师、北京城建成都地产有限公司董事长、党支部书记；2015 年 9 月至 2016 年 6 月，北京城建投资发展股份有限公司经理助理、北京城建兴华地产有限公司总经理、党委副书记；2016 年 6 月至 2016 年 10 月，北京城建投资发展股份有限公司经理助理、北京城建兴华地产有限公司董事长、党委书记；2016 年 10 月至今任北京城建投资发展股份有限公司副总经理兼北京城建兴华地产有限公司董事长、党委书记。主要负责北京城建兴华地产有限公司工作。

20、蔡志强：毕业于北京建工学院工业与民用建筑专业，大学本科，工程师。

2012 年 5 月至 2014 年 6 月，北京城建兴云房地产有限公司（北京城建兴业置地有限公司）董事、总经理、党支部副书记；2014 年 6 月至 2015 年 9 月，北京城建兴业置地有限公司董事长、党支部书记；2015 年 9 月至 2016 年 10 月，北京城建投资发展股份有限公司经理助理兼北京城建兴业置地有限公司董事长、党支部书记；2016 年 9 月北京城建投资发展股份有限公司经理助理兼北京城建兴业置地有限公司、北京城建兴瑞置业开发有限公司董事长、党支部书记，2016 年10 月至今北京城建投资发展股份有限公司副总经理兼北京城建兴业置地有限公司、北京城建兴瑞置业开发有限公司董事长、党支部书记。主要负责北京城建兴业置地有限公司、北京城建兴瑞置业开发有限公司工作。

21、肖红卫：毕业于北京科技大学，MBA，高级审计师。2010 年 9 月至 2011年 10 月北京城建投资发展股份有限公司副总经济师兼审计部经理；2011 年 10月至今北京城建投资发展股份有限公司财务总监。主要负责公司的财务管理等方面。

（二）发行人员工情况

截至 2018 年 9 月末，公司共有员工 2,498 人，其中外聘及物业服务人员 1,870人。

表 5-14：截至 2018 年 9 月末发行人员工情况

单位：人、%

项目 人数 比例

按职称分类

高级职称 135 5.41

中级职称 309 12.37

初级及以下职称 339 13.57

无职称人员 1,715 68.65

合计 2,450 100.00

按学历分类

本科以上 120 4.81

本科 400 16.02

大专 360 14.41

高中中专 1,470 58.83

初中以下 148 5.93

合计 2,450 100.00

按年龄分类

30 岁以下 299 11.97

30-50 岁（含 30 岁） 1,680 67.26

50 岁及以上 519 20.77

合计 2,450 100.00

八、发行人主营业务情况

（一）发行人经营情况综述

房地产开发、销售商品房；投资及投资管理；销售金属材料、木材、建筑材料、机械电器设备；信息咨询（不含中介服务）；环保技术开发、技术服务。（企业依法自主选择经营项目，开展经营活动；依法须经批准的项目，经相关部门批准后依批准的内容开展经营活动；不得从事本市产业政策禁止和限制类项目的经营活动。）发行人主营业务包括房地产开发、物业管理和租赁三大业务板块，另有部分拆迁业务，主要为子公司北京腾宇拆迁工程有限责任公司取得的拆迁收入，业务模式为受其他单位委托，进行拆迁工作，收取一定的报酬，近三年及一期拆迁业务收入分别为 11,123.79 万元、10,484.26 万元、849.02 万元和 625.03万元，实现毛利润分别为 6,742.84 万元、4,650.60 万元、96.77 万元和 94.89 万元。

由于拆迁业务并非发行人主业，故未分类为主营业务收入。

（二）主营业务经营状况

发行人主营业务包括房地产开发、物业管理和租赁三大业务板块，其中房地产业务是发行人的核心业务板块，发行人商业地产处于较低层面的物业配置，依托于发行人的商品房开发，主要系商品房建设过程中的小区配套商业，因此将商业地产与商品房归类为商品房及配套商业。

表 5-15：近三年及一期发行人主营业务分板块收入情况

单位：万元、%

项目 2018 年 1-9 月 2017 年 2016 年 2015 年

金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比

房地产开发 735,078.87 95.87 1,362,125.82 97.11 1,115,961.76 96.85 872,247.27 96.20

1 商品房及配套商业 515,461.60 70.12 1,156,020.94 84.92 863,810.37 74.96 798,203.74 88.03

2 保障房 219,374.62 29.84 10,390.67 0.76 252,151.39 21.88 74,043.54 8.17

3 土地一级开发 0.00 0.00 194,865.18 14.31 0.00 0.00 0.00 0.00

物业管理 17,886.93 2.33 26,759.52 1.91 23,279.03 2.02 22,141.64 2.44

租赁 13,754.08 1.79 13,784.70 0.98 13,058.22 1.13 12,307.70 1.36

合计 766,719.88 100.00 1,402,670.04 100.00 1,152,299.02 100.00 906,696.61 100.00

表 5-16: 近三年及一期发行人主营业务分板块成本情况

单位：万元、%

项目 2018 年 1-9 月 2017 年 2016 年 2015 年

金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比

房地产开发 513,148.96 96.16 1,006,087.58 97.08 771,698.72 96.49 534,673.02 95.33

1 商品房及配套商业 300,870.89 58.63 735,752.35 73.18 584,100.22 73.03 462,476.13 82.46

2 保障房 212,278.07 41.37 86,815.07 8.64 187,598.49 23.46 72,196.88 12.87

3 土地一级开发 0.00 0.00 182,767.92 18.18 0.00 0.00 0.00 0.00

物业管理 18,469.04 3.46 28,468.72 2.75 26,351.80 3.29 22,967.09 4.09

租赁 2,019.31 0.38 1,834.12 0.18 1,741.88 0.22 3,223.41 0.57

合计 533,637.31 100 1,036,390.42 100 799,792.39 100.00 560,863.52 100.00

表 5-17：近三年及一期发行人主营业务分板块利润情况

单位：万元、%

项目 2018 年 1-9 月 2017 年 2016 年 2015 年

金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比

项目 2018 年 1-9 月 2017 年 2016 年 2015 年

金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比

房地产开发 221,929.91 95.22 356,038.24 97.20 344,263.05 97.66 337,574.25 97.61

1 商品房及配套商业 214,590.71 92.07 420,268.59 114.74 279,710.14 79.35 335,727.61 97.08

2 保障房 7,096.55 3.04 -76,424.40 -20.87 64,552.90 18.31 1,846.65 0.53

3 土地一级开发 0.00 0.00 12,097.26 3.30 0.00 0.00 0.00 0.00

物业管理 -582.11 -0.25 -1,709.20 -0.47 -3,072.77 -0.87 -825.45 -0.24

租赁 11,734.77 5.03 11,950.58 3.26 11,316.34 3.21 9,084.29 2.63

合计 233,082.57 100.00 366,279.62 100.00 352,506.62 100.00 345,833.09 100.00

表 5-18：近三年及一期发行人主营业务分板块毛利率情况

单位：%

项目 2018 年 1-9 月 2017 年 2016 年 2015 年

房地产开发 30.19 26.14 30.85 38.70

1 商品房及配套商业 41.63 36.35 32.38 42.06

2 保障房 3.23 -735.51 25.60 2.49

3 土地一级开发 0.00 6.21 0.00 0.00

物业管理 -3.25 -6.39 -13.20 -3.73

租赁 85.32 86.69 86.66 73.81

合计 30.40 26.11 30.59 38.14

1、主营业务收入分析

发行人主营业务总体保持稳定，房地产业务收入份额最高，近三年及一期，发行人主营业务收入分别为 906,696.61 万元、1,152,299.02 万元、1,402,670.04万元和 766,719.88 万元。2016 年发行人主营业务收入较 2015 年增加 245,602.41万元，增幅 27.09%，2017 年发行人主营业务收入较 2016 年增加 250,371.02 万元，增幅 21.73%，主要系发行人房地产开发业务板块收入大幅增加所致。

房地产开发业务收入作为发行人主要收入来源，近三年及一期，发行人房地产开发业务收入分别为 872,247.27 万元、1,115,961.76 万元、1,362,125.82 万元和735,078.87 万元，占发行人主营业务收入的比例分别为 96.20%、96.85%、97.11%和 95.87%。2016 年发行人房地产开发业务收入较 2015 年增加 243,714.49 万元，增幅 27.94%，主要系发行人所建项目北京密码、龙樾湾、北七家、广悦居达到收入确认条件所致。

物业管理和租赁业务板块的收入金额及占比均比较小，整体收入呈现上升趋势，近三年及一期，发行人物业管理收入分别为 22,141.64 万元、23,279.03 万元、26,759.52 万元和 17,886.93 万元，占发行人主营业务收入的比例分别为 2.44%、2.02%、1.91%和 2.33%。发行人租赁收入分别为 12,307.70 万元、13,058.22 万元、13,784.70 万元和 13,754.08 万元，占发行人主营业务收入的比例分别为 1.36%、1.13%、0.98%和 1.79%。

2、主营业务成本分析

近三年及一期，发行人主营业务成本分别为 560,863.52 万元、799,792.39 万元、1,036,390.42 万元和 533,637.31 万元。受房地产业务规模的增加及成本变化的影响，2016 年发行人主营业务成本较 2015 年增加 238,928.87 万元，增幅42.60%，2017 年发行人主营业务成本较 2016年增加 236,598.03 万元，增幅 29.58%

房地产业务成本主要由土地取得成本和房屋建安成本等构成。近三年及一期，发行人房地产开发业务成本分别为 534,673.02 万元、771,698.72 万元、1,006,087.58 万元和 513,148.96 万元，占发行人主营业务成本的 比例分别为95.33%、96.49%、97.08%和 96.16%。2016 年发行人房地产开发业务成本较 2015年增加 237,025.70 万元，增幅 44.33 %，2017 年发行人房地产开发业务成本较2016 年增加 234,388.86 万元，增幅 30.37%，主要系发行人所建项目北京密码、龙樾湾、北七家、广悦居等项目达到收入确认条件，结转相应成本所致。同时受前期廉价土地储备逐步消耗，新取得土地成本大幅度上升，以及原材料和人工成本的上涨的影响，房地产建设支出增加，房产销售成本整体有所上浮。

物业管理和租赁业务板块成本整体呈上升趋势，近三年及一期，发行人物业管理成本分别为 22,967.09 万元、26,351.80 万元、28,468.72 万元和 18,469.04 万元，占发行人主营业务成本的比例分别为 4.09%、3.29%、2.75%和 3.46%。发行人租赁成本分别为 3,223.41 万元、1,741.88 万元、1,834.12 万元和 2,019.31 万元，占发行人主营业务成本的比例分别为 0.57%、0.22%、0.18%和 0.38%。

3、主营业务毛利润分析

受发行人房地产业务板块毛利润增长的带动，发行人毛利润呈现较好增长态势，近三年及一期，发行人主营业务毛利润分别为 345,833.09 万元、352,506.62万元、366,279.62 万元和 233,082.57 万元。2016 年发行人主营业务毛利润较 2015年增加 6,673.53 万元，增幅 1.93%；2017 年发行人主营业务毛利润较 2016 年增加 13,773.00 万元，增幅 3.91%。

近三年及一期，发行人房地产开发业务毛利润分别为 337,574.25 万元、344,263.05 万元、356,038.24 万元和 221,929.91 万元，占发行人主营业务毛利润的比例分别为 97.61%、97.66%、97.20%和 95.22%。2016 年发行人房地产开发业务毛利润较 2015 年增加 6,688.80 万元，增幅 1.98%；2017 年发行人房地产开发业务毛利润较 2016 年增加 11,775.19 万元，增幅 3.42%。

近三年及一期，发行人物业管理毛利润分别为-825.45 万元、-3,072.77 万元、-1,709.20 万元和-582.11 万元，占发行人主营业务毛利润的比例分别为-0.24%、-0.87%、-0.47%和 0.825%。近三年，发行人物业管理毛利润持续为负，主要系发行人物业管理作为地产品牌的延续，为了塑造地产品牌的良好形象，发行人在物业管理方面的收费定价较低，而相应的服务质量和服务水平制定了较高的标准，从而人工及服务成本较高所致。发行人租赁业务毛利润分别为 9,084.29 万元、11,316.34 万元、11,950.58 万元和 11,734.77 万元，占发行人主营业务毛利润的比例分别为 2.63%、3.21%、3.26%和 5.03%。

4、主营业务毛利率分析

发行人主营业务毛利率整体较为稳定，近三年及一期，发行人主营业务毛利率分别为 38.14%、30.59%、26.11%和 30.40%；2016 年发行人主营业务毛利率较2015 年减少 19.80%，2017 年发行人主营业务毛利率较 2016 年减少 4.48%。

近三年及一期，发行人房地产开发业务毛利率分别为 38.70%、30.85%、26.14%和 30.19%。2016 年发行人房地产开发业务毛利率较 2015 年减少 20.28%，2017 年发行人房地产开发业务毛利率较 2016 年减少 4.71%。2016 年发行人房地产开发业务毛利率下降幅度较大，一方面是受到新取得土地成本上升，以及原材料和人工成本的上涨的影响，房地产建设支出增加，房产销售成本整体有所上浮，而收入的增长幅度低于成本的增长幅度，另一方面是由于发行人 2016 年确认收入和成本的项目中北七家和广悦居均以保障房项目为主，保障房项目毛利率较低，从而降低了整体房地产业务的毛利率。

近三年及一期，发行人物业管理毛利率分别为-3.73%、-13.20%、-6.39%及-3.25%。2016 年发行人物业管理毛利率大幅下降，主要系人工成本和材料费的增加以及当期预估漏水赔偿 1,291.10 万元所致。发行人租赁业务毛利率分别为73.81%、86.66%、86.69%和 85.32%。

（三）发行人主营业务板块明细

1、房地产开发业务

房地产开发为发行人核心业务，包括商品住宅及配套商业和保障性住房等，由此形成的房产销售收入占比多年维持在 95.00%以上。目前公司商品房及配套商业板块仍以商品住宅为主，商品住宅为公司规模类基础业务，是公司房地产业务开拓的基础；发行人商业地产主要依托于商品住宅，仍处于较低层面的物业配置，公司现有商业地产持有面积约 20 万平方米，其中小区配套商业占比 63.00%，写字楼占比 21.00%，公租房占比 16.00%；保障房业务板块作为发行人重点关注业务，发行人积极参与保障房建设，适度介入土地一级开发市场，通过控制上游土地资源，缓解公司竞争压力，降低项目获取风险，提升二级开发运作效率，降低综合开发成本。发行人以此施行差异化经营策略，借此提高房地产开发业务的整体盈利能力与抵御风险的能力。房地产开发类型涵盖住宅、公寓、别墅、商业、酒店、写字楼、旅游地产等多种业态，开发区域遍及北京、天津、重庆、成都、南京、青岛、三亚等重点区域。

发行人立足客户需求，加强产品研发，新技术、新材料、新工艺推广力度不断加大，推出 8 项产品研究报告，6 项设计标准，参与了《民用建筑新风系统技术规程》地方标准编制。产品品质得到提升，产品系列线不断完善，逐步形成了别墅产品高端化、商品房产品品质化、保障房产品标准化的产品格局，市场和客户关注度持续提高。

发行人主要采取自主开发和合作开发两种经营模式。

自主开发模式：

业务模式：公司自主开发的模式是成立专业项目子公司，通过每个项目公司完成房地产开发销售项目。

业务定位：发行人目前在建的商品房项目主要是自主开发模式。出资比例：自主开发的项目资本金全部来源于发行人的自有资金及银行贷款等融资渠道获得的资金。

收益分成：自主开发模式所获收入由发行人独享。

合作开发模式：

业务模式：近年来，发行人加大了与房地产行业标杆企业的合作力度，通过与相关企业开展广泛深入的战略合作，整合资源，优势互补，抢占市场，分担风险，促进公司跨越发展。

业务定位：发行人对于开发项目投资资金较大，且合作方为房地产行业标杆企业的，采取了合作开发模式，例如发行人与北京万科企业有限公司通过合作开发城建万科城项目-天成家园，一方面减少项目开发风险，另一方面学习行业先进经验。

出资比例：在合作开发项目中，双方根据合作协议按照股权比例对项目公司提供相应的建设资金支持，在项目具体运营建设中一般根据各合作方事先签署的合作开发协议，由一方负责项目公司及项目的操盘管理，包括项目规划、建设、销售、经营、管理等。

收益分成：一般各合作方按出资比例承担成本费用，分享项目收益和利润。

表 5-19：发行人合作模式项目公司出资比例及收益分成比例

公司名称 子公司类型 发行人出资比例 收益分成比例

北京城和房地产开发有限责任公司 控股子公司 74.40 74.40

北京大东房地产开发有限公司 控股子公司 80.00 80.00

北京首城置业有限公司 控股子公司 50.00 50.00

北京城建万科天运置业有限公司 控股子公司 57.00 57.00

北京城奥置业有限公司 控股子公司 83.00 83.00

北京云蒙山投资发展有限公司 控股子公司 60.00 60.00

北京城建保定房地产开发有限公司 控股子公司 65.00 65.00

项目公司设股东会，股东会是项目公司最高权力机构。股东会会议由股东按照出资比例行使表决权。项目公司设董事会，董事会由各方委派人员组成，制定公司整体运营计划含总体规划方案、总体成本预算、销售计划及定价方案、工程节点及计划、融资计划、总体收入及利润指标、项目总体资金投入计划；制订公司的年度财务预算方案、决算方案；制订公司的利润分配方案和弥补亏损方案；各合作方通过股东会、董事会依据相关法律法规、合作协议及章程的规定以及委派财务人员等方式予以合作和监督。

发行人具备房地产开发企业一级资质，证书编号：建开企【2007】648 号，有效期至 2019 年 5 月 10 日，发行人的房地产开发资质 3 年有效，每次到期前可申请延期，每次可续期 3 年。发行人其他主要房地产开发经营主体资质情况如下，相关资质均在有效期内：

表 5-20：截至 2018 年 9 月末发行人主要的房地产开发经营主体资质情况

单位：万元、%

公司名称 开发资质 资质证书编号 注册资本 发行人持股比例

公司名称 开发资质 资质证书编号 注册资本 发行人持股比例

北京大东房地产开发有限公司 四级 CY-A-5932 1,000.00 80.00

北京城建兴胜房地产开发有限公司 四级 HR-A-X6887 5,000.00 65.00

北京城建万科天运置业有限公司 四级 YQ-A-X3497 5,000.00 57.00

北京新城兴业房地产开发有限公司 四级 DX-A-7174 3,000.00 100.00

北京城奥置业有限公司 暂定资质 CY-A-x6837 5,000.00 83.00

北京城建兴顺房地产开发有限公司 暂定资质 SY-A-X6117 10,000.00 100.00

北京城建重庆地产有限公司 二级 1021445 12,000.00 100.00

南京世纪鸿城地产有限公司 三级 宁 UP3526 5,000.00 100.00

北京城建兴云房地产有限公司 二级 MY-A-X0051 3,000.00 100.00

北京城建成都置业有限公司 三级 510106AE3434408 10,000.00 100.00

北京城建兴瑞置业开发有限公司 暂定资质 DC-A-X7258 10,000.00 100.00

北京城建兴业置地有限公司 四级 HD-A-6520 20,000.00 100.00

北京城建（海南）地产有限公司 三级 【2017】三建房开证字第 004 号 10,000.00 100.00

北京首城置业有限公司 一级 建开企【2013】1242 号 10,000.00 50.00

北京城建兴泰房地产开发有限公司 三级 FS-A-6851 5,000.00 100.00

北京城建成都地产有限公司 三级 510122AL4433015 5,000.00 100.00

北京城建青岛兴华地产有限公司 暂定资质 0262184 10,000.00 100.00

北京城建兴华地产有限公司 一级 建开企【2002】346 号 65,000.00 100.00

北京世纪鸿城置业有限公司 二级 CY-A-6082 5,000.00 100.00

（1）发行人房地产业务合规情况如下

1）发行人房地产项目开发资质

发行人及从事房地产开发的主要子公司具备了从事房地产开发业务的相应资质。

2）发行人信息披露的合规性

发行人作为上市公司，信息披露记录透明详细。

公司依据《公司法》、《证券法》、《上市公司信息披露管理办法》、《上市公司信息披露事务管理制度指引》、《上海证券交易所股票上市规则》等法律、法规、规章、规范性文件的规定，结合公司的实际情况制定了《信息披露事务管理制度》，就信息披露的范围和标准、信息披露工作流程、信息披露工作的职责、控股子公司的信息披露事务管理、财务管理和会计核算的内部控制及监督机制、对外信息沟通制度、信息披露档案管理以及信息保密与责任追究做了详细的规定 。 经 核 查 中 国 证 券 监 督 管 理 委 员 会 - 监 管 信 息 公 开 目 录（http://www.csrc.gov.cn/pub/zjhpublic/index.htm?channel=3300/3313），发行人不存在被证券监管部门和交易所采取监管措施或处罚的情况、不存在因为重大违法行为受到行政处罚或刑事处罚的情形。

3）发行人房地产业务符合“四公”原则的情况说明

（1）2016 年 4 月 5 日，北京城建兴华地产有限公司因违反《中华人民共和国广告法》第二十六条第（一）项的规定，受到京工商兴处字[2016]第 1744 号行政处罚，罚款 14,250 元。处罚原因：北京城建兴华地产有限公司于 2015 年 6月 1 日至 2015 年 12 月 18 日，通过宣传展板和宣传折页，对北京密码项目进行了宣传。在项目营销中心摆放有宣传展板，内容为“北京第一升值空间就在北京密码”。宣传发放的宣传折页内容含有：“北京密码坐镇新媒体产业园核心，紧邻规划中的大型国际金融商业用地，..尽享区域价值、经济前景与便利交通。新升值神话，就在北京密码”、“2016 世界月季洲际大会主场魏善庄成‘奥运会’级区域名片，作为中国全力举办的大会..北京密码作为主场之一，必将享受区域政策，力造升值首选”。通过上述含有对北京密码房地产项目升值承诺的内容进行对外宣传。北京城建兴华地产有限公司委托北京金港恒通印刷技术有限公司制作了宣传展板和宣传折页，印制费用共计 14,250 元，即广告费用 14,250 元。发行人已经积极配合北京市工商行政管理局大兴分局的要求对宣传册及宣传内容进行相应的整改。

（2）2016 年 1 月 28 日，北京城建青岛兴华地产有限公司受到青建建筑罚[2016]第 0009 号、第 0011 号行政处罚，处罚结果均为：责任改正，给予警告，并处 2 万元人民币罚款。处罚原因：北京城建青岛兴华地产有限公司未按规定办理施工许可擅自开工建设或者为规避办理施工许可证将工程项目分解后擅自施工。发行人已经积极配合缴纳罚款并进行整改，办理相应的施工许可证。

（3）2016 年 5 月 12 日，北京城建青岛兴华地产有限公司受到青建建筑罚[2016]第 0040 号行政处罚，处罚结果为：责任限期改正，并处以 2 万元人民币罚款。处罚原因：北京城建青岛兴华地产有限公司未落实防治扬尘作业措施，裸土未覆盖、出场车辆未对车轮进行有效冲洗、污染道路的违法。发行人已经积极配合缴纳罚款并进行相应的整改。

（4）2016 年 6 月 24 日，北京城建青岛兴华地产有限公司受到青建建筑罚[2016]第 0074 号行政处罚，处罚结果为：责任改正，给予警告，并处 3 万元人民币罚款。处罚原因：北京城建青岛兴华地产有限公司施工现场存在基坑支护未按照施工方案进行作业、监测数值未能及时真实反映基坑变化情况、未对基坑进行巡视及记录分析等造成基坑塌方。发行人已经积极配合缴纳罚款并进行相应的整改。

（5）2015 年 5 月 21 日，北京城建万科天运置业有限公司受到京环保监察罚字〔2015〕50 号行政处罚，处罚结果：责令停止建设、处 11 万元罚款。处罚原因：位于北京市延庆县沈家营镇东王化营村西侧的 A03、B05 地块二类居住用地项目未依法报批环境影响评价文件，其中 B05 主体工程已于 2014 年 10 月开工建设。发行人已经积极配合缴纳罚款并进行相应的整改。

（6）2015 年 12 月 10 日，北京城建万科天运置业有限公司受到京延城管罚字[2015]010026 号行政处罚，处罚结果：处 2 万元罚款。处罚原因：未按规定覆盖土方。发行人已经积极配合缴纳罚款并进行相应的整改。

（7）2015 年 12 月 23 日，北京城建万科天运置业有限公司受到京延城管罚字[2015]010028 号行政处罚，处罚结果：处 2 万元罚款。处罚原因：施工现场的其他现场未进行覆盖。发行人已经积极配合缴纳罚款并进行相应的整改。

（8）2015 年 12 月 23 日，北京城建万科天运置业有限公司受到京延城管罚字[2015]010029 号行政处罚，处罚结果：处 2 万元罚款。处罚原因：未按规定覆盖土方。发行人已经积极配合缴纳罚款并进行相应的整改。

（9）2014 年 8 月 27 日，北京新城时代房地产开发有限公司受到京统执罚决字（2014）第 0010 号行政处罚，处罚结果：罚款 2000 元。处罚原因：统计数据填报错误。发行人已经积极配合缴纳罚款并进行相应的整改。

（10）2018 年 7 月 4 日，北京城建重庆地产有限公司受到渝规罚九龙坡字〔2018〕第 0041 号行政处罚，处罚结果：处建设工程造价百分之十罚款。处罚原因：华岩住宅小区二期未按规划许可回填形成 5237.37 平方米封闭空间。发行人已经积极配合缴纳罚款（528,958.00 元）并进行相应的整改。

（11）2018 年 3 月 12 日，北京城建重庆地产有限公司受到渝北公(消)行罚决字〔2018〕0171 号行政处罚，处罚结果：罚款人民币伍仟元整。处罚原因：消防安全标志设置不符合标准。发行人已经积极配合缴纳罚款并进行相应的整改。

（12）2018 年 3 月 12 日，北京城建重庆地产有限公司受到渝北公(消)行罚决字〔2018〕0168 号行政处罚，处罚结果：罚款人民币伍仟元整。处罚原因：堵塞疏散通道。发行人已经积极配合缴纳罚款并进行相应的整改。

（13）2018 年 6 月 19 日，北京城建万科天运置业有限公司受到京延城管罚字[2018]120003 号行政处罚，处罚结果：罚款 30000 元。处罚原因：未按规定处置或覆盖建筑土方、工程渣土、建筑垃圾。发行人已经积极配合缴纳罚款并进行相应的整改。

（14）2018 年 3 月 21 日，北京城建兴华地产有限公司受到京海卫水罚[2018]0132 号行政处罚，处罚结果为：警告、罚款 30000 元。处罚事由：二次供水管理责任单位未取得生活饮用水卫生许可证供水。发行人已经积极配合缴纳罚款并进行整改。

上述（6）涉及的行政处罚，国家企业信用信息公示系统查询的处罚决定日期为 2015 年 10 月 12 日，罚款金额为 20,000 万元。根据北京市延庆县城市管理综合行政执法监察局开具的行政处罚缴款书，实际处罚决定日期为 2015 年 12月 10 日，罚款金额为 20,000 元。

上述（7）、（8）涉及的行政处罚，国家企业信用信息公示系统查询的罚款金额为 20,000 万元。根据北京市延庆县城市管理综合行政执法监察局开具的行政处罚缴款书，实际罚款金额均为 20,000 元。

上述事项（2）发行人子公司受到的行政处罚涉及到无证开发，但发行人已经积极配合缴纳罚款并进行整改，办理相应的施工许可证。除此以外发行人子公司受到行政处罚的事项不涉及“闲置土地”、“炒地”、“捂盘惜售”、“哄抬房价”、“信贷违规”、“无证开发”等，处罚金额较小尚不构成重大行政处罚且已完成整改，亦未造成严重社会负面影响的事件, 发行人不存在实质影响本期发行的重大法律事项。

除上述所列情况外，发行人房地产业务公益惠民，满足刚性市场需求，未来业务以普通商品房为主；发行人公信诚实，不存在“闲置土地”、“炒地”、“捂盘惜售”、“哄抬房价”、“信贷违规”、“无证开发”等违法违规行为及主管部门处罚和负面事件；发行人公开透明，是 A 股上市公司，且有丰富的公开市场融资经验；发行人公众认可，具备房地产开发一级资质，在一二线城市房地产占比大，主体评级 AA+级。

4）发行人业务合规性情况说明

报告期内发行人及其合并报表范围内子公司已完工或在建项目的项目开发主体具备相应房地产开发资质。

发行人及相关项目公司不存在因信息披露违规受到相关政府部门的行政处罚或刑事处罚而对本期超短期融资券注册发行产生实质性不利影响的情况。

发行人不存在取得《限制用地项目目录（2012 年本）》或《禁止用地项目目录（2012 年本）》类别土地等违反供地政策的行为；发行人按照《国务院关于促进节约集约用地的通知》（国发（2008）3 号）的规定，依法取得项目开发用地的土地使用权，不存在以租代征农民用地、应当有偿而无偿、应当招拍挂而协议出让取得、对外转让未达到规定条件的项目土地使用权或出让主体为开发区管委会等违法违规取得土地使用权的情形；

发行人已按土地出让人的要求缴纳了土地出让金，不存在拖欠土地出让金的行为；

发行人已取得土地使用权的项目土地权属不存在第三方主张权利等争议问题；

发行人不存在未经国土部门同意、未补缴土地出让金而擅自改变项目土地容积率和规划条件的情形；

发行人相关项目公司不存在因土地闲置被国土资源管理部门行政处罚的情况；不存在项目用地违反《闲置土地处置办法》的规定从而对本期超短期融资券发行造成实质影响的情形；

发行人的房地产开发项目，已按其开发进度取得了相关立项批文/备案、办理了相应的国有建设土地使用权证/建设用地规划许可证/工程规划许可证/施工许可证/竣工备案表等有关证照，发行人投入房地产开发项目的自有资金比例符合要求且及时到位，所开发的项目合法合规；

发行人在囤地、捂盘惜售、哄抬房价、信贷违规、销售违规、无证开发等方面不存在违法违规问题，亦未受到监管部门的行政处罚或造成严重社会负面影响的事件。

2016 年 10 月 10 日，中华人民共和国住房和城乡建设部（以下简称“住建部”）发布《关于进一步规范房地产开发企业经营行为维护房地产市场秩序的通知》（建房[2016]223 号），为净化房地产市场环境，维护房地产市场秩序，保护消费者合法权益，促进房地产市场平稳健康发展，住建部就进一步规范房地产开发企业经营行为有关工作通知，主要包括两个方面，一是积极引导房地产开发企业规范经营，二是对存在不正当经营行为的房地产开发企业，各级房地产主管部门要加大执法检查力度，依法严肃查处。

发行人遵纪守法，诚实守信，恪守对消费者在商品和服务质量方面的承诺；发布真实房源信息和广告，严格执行商品房销售的有关规定，实行明码标价制度，维护消费者合法权益；接受政府和公众监督，积极履行企业社会责任，通过向消费者提供优质的商品和服务赢得市场。

截至 2018 年 9 月 30 日，发行人不存在《住房城乡建设部关于进一步规范房地产开发企业经营行为维护房地产市场秩序的通知》中提到的不正当经营行为：

发布虚假房源信息和广告；通过捏造或者散布涨价信息等方式恶意炒作、哄抬房价；未取得预售许可证销售商品房；不符合商品房销售条件，以认购、预订、排号、发卡等方式向买受人收取或者变相收取定金、预订款等费用，借机抬高价格；捂盘惜售或者变相囤积房源；商品房销售不予明码标价，在标价之外加价出售房屋或者收取未标明的费用；以捆绑搭售或者附加条件等限定方式，迫使购房人接受商品或者服务价格；将已作为商品房销售合同标的物的商品房再销售给他人；其他不正当经营行为。

（2）房地产开发业务板块总体经营情况

表 5-21：近三年及一期发行人房地产开发业务板块收入明细

单位：万元、%

项目 2018 年 1-9 月 2017 年 2016 年 2015 年

金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比

商品房及配套商业 515,461.60 70.12 1,156,020.94 84.87 863,810.37 77.41 798,203.74 91.51

保障房 219,374.62 29.84 10,390.67 0.76 252,151.39 22.59 74,043.54 8.49

土地一级开发 0.00 0.00 194,865.18 14.31 0.00 0.00 0.00 0.00

合计 735,078.87 100.00 1,362,125.82 100.00 1,115,961.76 100.00 872,247.27 100.00

房地产开发板块收入整体维持在较高的水平上，其中商品房及配套商业占发行人房地产业务板块的主要为份额。商品房及配套商业收入由 2015 年 798,203.74万元增至 2017 年 1,156,020.94 万元，复合增幅 20.34%。保障房收入方面，发行人 2016 年保障房收入 为 252,151.39 万元，较 2015 年 74,043.54 万元增 幅为240.54%，主要系发行人业务布局中保障房业务的重点发展，2017 年发行人保障房收入为 10,390.67 万元，较 2016 年降幅为 95.88%，主要原因是发行人所开发的保障房项目 2016 年交付较多，2017 年交付较少从而导致确认营业收入下降，2017 年发行人土地一级开发收入为 194,865.18 万元。

表 5-22：近三年及一期发行人房地产开发业务板块成本明细

单位：万元、%

项目 2018 年 1-9 月 2017 年 2016 年 2015 年

金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比

商品房及配套商业 300,870.89 58.63 735,752.35 73.13 584,100.22 75.69 462,476.13 86.50

保障房 212,278.07 41.37 86,815.07 8.63 187,598.49 24.31 72,196.88 13.50

土地一级开发 0.00 0.00 182,767.92 18.17 0.00 0.00 0.00 0.00

合计 513,148.96 100.00 1,006,087.58 100.00 771,698.72 100.00 534,673.02 100.00

发行人房地产业务成本的变化与收入保持一致，近三年及一期，发行人商品房及配套商业成本营业成本分别为 462,476.13 万元、584,100.22 万元、735,752.35万元及 300,870.89 万元；保障房营业成本分别为 72,196.88 万元、187,598.49 万元、86,815.07 万元和 212,278.07 万元；2017 年土地一级开发成本为 182,767.92万元。

表 5-23：近三年及一期发行人房地产开发业务板块毛利润明细

单位：万元、%

项目 2018 年 1-9 月 2017 年 2016 年 2015 年

金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比

商品房及配套商业 214,590.71 96.69 420,268.59 118.04 279,710.15 81.25 335,727.61 99.45

项目 2018 年 1-9 月 2017 年 2016 年 2015 年

金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比

保障房 7,096.55 3.20 -76,424.40 -21.47 64,552.90 18.75 1,846.66 0.55

土地一级开发 0.00 0.00 12,097.26 3.40 0.00 0.00 0.00 0.00

合计 221,929.91 100.00 356,038.24 100.00 344,263.04 100.00 337,574.25 100.00

从占比来看，商品房及配套商业毛利润是发行人房地产业务毛利润的主要来源；从毛利润增长幅度来看，发行人房地产业务毛利润的增长主要由商品房及配套商业毛利润增长来推动。2016 年度由于前期廉价土地储备逐步消耗，新取得土地成本大幅度上升，以及原材料和人工成本上涨的影响，商品房销售成本大幅增长，发行人房地产业务毛利润的增长主要依托保障房业务毛利润的增长来推动。

表 5-24：近三年及一期发行人房地产开发业务板块毛利率明细

单位：%

项目 2018 年 1-9 月 2017 年 2016 年 2015 年

商品房及配套商业 41.63 36.35 32.38 42.06

保障房 3.23 -735.51 25.60 2.49

土地一级开发 0.00 6.21 0.00 0.00

合计 30.19 26.14 30.85 38.70

受商品房及配套商业毛利率以及保障房业务毛利率水平影响，近三年及一期发行人房产开发业务整体毛利率整体呈现一定的波动性，2016 年发行人房地产业务毛利率的下降，一方面是由于房产销售成本整体有所上浮，而收入的增长幅度低于成本的增长幅度，另一方面是由于发行人 2016 年确认收入和成本的项目中北七家和广悦居以保障房项目为主，保障房项目毛利率较低，从而降低了整体房地产业务的毛利率。

表 5-25：近三年及一期发行人地产板块经营情况

单位：亿元、万平方米

项目 2015 年 2016 年 2017 年 2018 年 1-9 月

当年投资金额 164.08 184.75 321.88 105.1

新开工面积 181.36 105.01 138.03 73.16

当年竣工面积 162.52 152.37 120.32 47.63

期末在建面积 466.69 419.33 416.95 384.59

当年销售面积 71.31 93.93 91.31 54.44

当年待售面积 80.48 89.34 79.25 67.29

当年销售金额 116.31 150.16 186.22 91.53

拿地均价（土地出让金/面积）（万元/平方米） 0.39 1.55 0.81 0.24

房屋销售平均价格（万元/平方米） 1.63 1.60 1.98 1.58

二级项目总建筑面积 855.22 870.89 892.27 901.19

二级项目在建建筑面积 466.69 419.33 416.95 384.59

近三年及一期，发行人当年投资金额和当年销售金额总体呈现上升趋势，截至 2018 年 9 月末，发行人所持有二级项目总建筑面积 901.19 万平方米，其中二级项目在建建筑面积 384.59 万平方米。发行人 2016 年度拿地均价较高，主要原因是 2015 年拿地区域主要为成都、重庆等地，地价相对较低，2016 年发行人拿地区域主要位于北京，拿地成本较高所致。

（3）商品房及配套商业的开发模式

表 5-26：截至 2018 年 9 月末发行人主要在建商品房及配套商业项目一二线城市分布统计

地域 在建项目分布 计划总投资 已投资 2018 年1-9 月新签项目合同

项目个数 占比 规划面积 占比

一、二线城市 17 94.44 593.85 99.44 675.29 450.36 2

非一二线城市 1 5.56 3.34 0.56 4.17 3.25 0

合计 18 100.00 597.19 100.00 679.46 453.61 2

注：发行人一、二线城市指北京、青岛、南京、天津、成都、重庆。非一、二线城市指三亚。

发行人根据具体的产品类别实行差异化盈利模式，针对高收入人群的高档住宅业务作为战略盈利业务，针对中高收入的中档住宅业务作为规模性创收业务，住宅配套商业项目租售并举作为整体业务板块的补充和完善。同时在坚持住宅开发的同时，探索尝试养老地产、健康地产、旅游地产、产业地产、物流地产等新的开发业态，打造具有公司自身特色的产品线和业务线，不断推进地产开发业务的高效化。

项目土地储备方面，发行人购买了中国指数研究院数据库服务，长期跟踪各城市区域的土地出让信息，通过系统的项目可研评价体系，选择参与政府“招拍挂”土地出让竞标，关注有投资价值的项目机会，审慎比较项目周边的土地成交溢价情况，充分把控土地招拍成本。同时，选取已经或即将进入的重点城市，充分利用北京城建所具有的首都大型国企背景和品牌优势，与当地政府建立持续深入的合作关系，为获取后期土地储备创造主动权和优先权。发行人主要通过“招拍挂”的途径获取土地，同时采取独立竞标与合作拿地等方式获得土地，这在一定程度上提升了竞标的成功率、降低了拿地成本、分散了项目风险。

作为申请北京市商品房预售许可证的条件，在建工程项目需取得土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证等证照；还需行政主管部门对项目立项与环境影响力评估报告的批复；参照发行人一般项目运营周期，开工后一年左右可获得商品房预售许可证，第二至三年开始形成房屋销售回款，在项目竣工后进行结算，预收购房款结转为收入，同时结转已销售商品房成本。

截至 2018 年 9 月末，发行人主要完工项目情况如下表所示：

表 5-27：近三年及一期发行人主要已完工商品房及配套商业情况

单位：亿元、万平方米、%

项目所在地 项目名称 项目建设主体 项目总投资 自有资金 项目批文情况 起止时间 项目类别 总可售面积 累计销售面积 累计销售金额 销售进度 未完成销售原因 销售安排 资金回笼计划 经营模式

北京 红木林 北京新城兴业房地产开发有限公司 28.00 27.50 已取得立项、环评及六证 2010-2012 商品房及配套 14.57 14.37 33 98.63% 自持商业 无 无 自主开发

上河湾家园 北京城建兴云房地产有限公司 25.80 17.80 已取得立项、环评及六证 2013-2016 商品房及配套 25.44 21.90 34.72 86.08% 尾盘待售 预计2018年底全部销售完毕 目前所投入资金已经全部回笼 自主开发

汇景湾 北京首城置业有限公司 35.9 24.09 已取得立项、环评及六证 2012-2018 商品房及配套商业 40.19 51.55 119.7 99.76% 尾房在售 在售 待定 自主开发

首城国际中心 北京首城置业有限公司 62.00 24.00 已取得立项、环 2008-2013 商品房及配套 51.67 29.46 38.46 73.3% 尚未售完 在售 计划2021 自主

项目所在地 项目名称 项目建设主体 项目总投资 自有资金 项目批文情况 起止时间 项目类别 总可售面积 累计销售面积 累计销售金额 销售进度 未完成销售原因 销售安排 资金回笼计划 经营模式

评及六证 商业 销售完毕 开发

徜徉集 北京城建兴泰房地产开发有限公司 38.94 23.85 已取得立项、环评及六证 2009-2014 商品房保障房及配套 38.33 36.44 44.38 95.07 剩余商业自持 以租代售 按季计租 自主开发

海梓府 北京城建兴华地产有限公司 36.45 19.75 已取得立项、环评及六证 2013-2016 商品房及配套 16.43 14.81 55.29 90% 别墅5.6 号楼未取证，已取证楼栋正在销售中 2019年售罄 2019年回款3 亿元,2020 年回款 2 亿 自主开发

北京密码 北京城建兴华地产有限公司 49.80 10.33 已取得立项、环评及六证 2014-2017 商品房及配套 32.45 20.11 42.04 61.97% 项目处于期转现阶段，暂时无法销售 预计期转现手续于2019年初完成，预计完成 预计2019年资金回笼1.5 亿，2020年资金 自主开发

项目所在地 项目名称 项目建设主体 项目总投资 自有资金 项目批文情况 起止时间 项目类别 总可售面积 累计销售面积 累计销售金额 销售进度 未完成销售原因 销售安排 资金回笼计划 经营模式

2 亿，2020年预计完成 3亿，2021年预计完成 3亿 回笼 2亿，2021年资金回笼 2亿

重庆 重庆熙城南区 北京城建重庆地产有限公司 7.70 7.70 已取得立项、环评及六证 2010-2012 商品房及配套 21.50 17.4 8.54 89% 尾盘待售 预计2020年底全部销售完毕 预计2020年底全部回笼 自主开发

重庆熙城北区 北京城建重庆地产有限公司 6.45 4.45 已取得立项、环评及六证 2012-2016 商品房及配套 16.01 9.99 4.41 58% 尾盘待售 预计2020年底全部销售完毕 预计2020年底全部回笼 自主开发

重庆龙樾湾 北京城建重庆 12.50 8.70 已取得 2012-2016 商品房 19.89 16.46 10.54 82% 尾盘待 预计 预计 自

项目所在地 项目名称 项目建设主体 项目总投资 自有资金 项目批文情况 起止时间 项目类别 总可售面积 累计销售面积 累计销售金额 销售进度 未完成销售原因 销售安排 资金回笼计划 经营模式

地产有限公司 立项、环评及六证 及配套 售 2020年底全部销售完毕 2020年底全部回笼 主开发

青岛 金色港湾 青岛京城房地产开发有限公司 0.88 0.88 已取得立项、环评及六证 2011.7-2016. 9 住宅 1.64 1.64 1.62 100.00% - - - -

三亚 三亚红塘湾旅游度假区E-09 地块 北京城建（海南）地产有限公司 12.00 8.40 已取得立项、环评及六证 2014-2017 商品房及配套 6.73 6.63 16.33 98.7% 政策限价，无法签约 待政策松动后销售 计划2019年陆续回笼 自主开发

表 5-28：近三年及一期发行人主要已完工商品房及配套商业情况（续）

项目所在地 项目名称 项目建设主体 住宅和商业的比例

北京 红木林 北京新城兴业房地产开发有限公司 商品房住宅规划建筑面积 14.35 万平米，商业地产规划建筑面积 0.2 万平方米，两者的比例为 71.75：1

上河湾家园 北京城建兴云房地产有限公司 商品房住宅规划建筑面积 24.89 万平米，商业地产规划建筑面积 0.55 万平方米，两者的比例为 45.25：1

项目所在地 项目名称 项目建设主体 住宅和商业的比例

首城国际中心 北京首城置业有限公司 商品房住宅规划建筑面积 36.66 万平米，商业地产规划建筑面积 15.01 万平方米，两者的比例为 2.44：1

徜徉集 北京城建兴泰房地产开发有限公司 商品房住宅规划建筑面积 23.17 万平米，商业地产规划建筑面积 3.5 万平方米，两者的比例为 6.62：1

海梓府 北京城建兴华地产有限公司 商品房住宅规划建筑面积 16.64 万平米，商业地产规划建筑面积 0.15 万平方米，两者的比例为 110.93：1

北京密码 北京城建兴华地产有限公司 商品房住宅规划建筑面积 32.65 万平米，商业地产规划建筑面积 0.66 万平方米，两者的比例为 49.47：1

汇景湾 北京首城置业有限公司 商品房住宅规划建筑面积与商业地产规划建筑面积比例为 98:2

重庆 重庆熙城南区 北京城建重庆地产有限公司 商品房住宅规划建筑面积 21.08 万平米，商业地产规划建筑面积 0.42 万平方米，两者的比例为 50.19：1

重庆熙城北区 北京城建重庆地产有限公司 商品房住宅规划建筑面积 12.59 万平米，商业地产规划建筑面积 4.52 万平方米，两者的比例为 2.78：1

重庆龙樾湾 北京城建重庆地产有限公司 商品房住宅规划建筑面积 19.02 万平米，商业地产规划建筑面积 0.87 万平方米，两者的比例为 21.86：1

青岛 金色港湾 青岛京城房地产开发有限公司 商品房住宅规划建筑面积 1.64 万平米，人防车库 0.78 万平方米

三亚 三亚红塘湾旅游度假区 E-09 地块 北京城建（海南）地产有限公司 商品房住宅规划建筑面积 6.73 万平米，商业地产规划建筑面积 0.00 万平方米。

注：

四证：国有土地使用权证，建设用地规划许可证，建设工程规划许可证，建筑工程施工许可证；五证：四证+商品房销售（预售）许可证；六证：五证和竣工验收备案证。

由发行人子公司北京城建兴泰房地产开发有限公司承建的徜徉集项目，商品房规划建筑面积 28.30 万平方米，保障房规划建筑面积 16.90 万平方米。

工程施工结算方面，承包人每月根据工程进度按月申报当月完成工作量，经发包人相关部门审核确认，通过银行电汇或转账支票方式支付工程进度款。工程进度款支付至发包人相关部门审核确认的已完工程量的 80%。办理竣工结算后 1 个月之内，累计支付乙方至总结算价款的 95%。结算合同价款的 5%将作为工程保修金，由发包人在对承包人的结算付款中扣留，待工程竣工验收满 2 年后，若承包人无违约行为，则一次性支付给承包人。

报告期内，发行人无拖欠工程款情况。

表 5-29：截至 2018 年 9 月末发行人主要在建商品房及配套商业项目情况

单位：亿元、万平方米、%

地域 项目名称 项目建设主体 项目类别 在建项目业主方 业务模式 规划面积 项目建设期 项目计划总投资 预计资金来源 已投资金额 项目进度 未来三年投资计划

自有 借款 2018 年 10-12 月 2019 年 2020 年

北 城建万科城 北京城建万科 商品 个人 自建 25.74 2015-2 18.51 15. 2.52 14.4 已竣工建筑面积 0.5 0.0 0.0

地域 项目名称 项目建设主体 项目类别 在建项目业主方 业务模式 规划面积 项目建设期 项目计划总投资 预计资金来源 已投资金额 项目进度 未来三年投资计划

自有 借款 2018 年 10-12 月 2019 年 2020 年

京 项目-天成家园 天运置业有限公司 房、保障房 客户 018 99 0 19.10 万平方米（12#-21#楼）；在施建筑面积3.60 万平方米（22#-23#楼），预计 2019 年 5月竣工 5 0 0

桃源香谷 北京平筑房地产开发有限公司 商品房 具有购房资格的客户 自建 6.87 2017-2020 7.93 4.93 3.00 4.35 项目全部在施 0.6 1.53 1.45

奥体文化园区项目 北京城奥置业有限公司 商品房 北京城市 自建 11.94 2017-2018 64.00 20. 00 44.00 54.00 在施建筑面积11.94 万平方米， 1.90 1.73 0.00

地域 项目名称 项目建设主体 项目类别 在建项目业主方 业务模式 规划面积 项目建设期 项目计划总投资 预计资金来源 已投资金额 项目进度 未来三年投资计划

自有 借款 2018 年 10-12 月 2019 年 2020 年

（商业地产） 副中心投资建设集团有限公司、北京城奥置业有限公司 （2017-2019） 预计 10 号地2019 年 3 月竣工，6 号地 2019年 9 月竣工

顺义平各庄项目（商品 北京城建兴顺房地产开发有 商品 个人 自建 27.22 2017-2 82.00 52. 30.0 44.3 在施建筑面积27.22 万平方米， 5.4 6.9 2.8

地域 项目名称 项目建设主体 项目类别 在建项目业主方 业务模式 规划面积 项目建设期 项目计划总投资 预计资金来源 已投资金额 项目进度 未来三年投资计划

自有 借款 2018 年 10-12 月 2019 年 2020 年

房板块） 限公司 房 客户 020 00 0 3 预计 2020 年 04月竣工 7 7 8

理工大学 2号地项目（国誉府、广悦居） 北京城建兴泰房地产开发有限公司 商品房、保障房 具有购房资格的客户 自建 22.71 2014-2018 30.82 15. 82 15.00 30.65 已完工建筑面积22.71 万平方米，在施建筑面积0.00 万平方米，预计 2018 年 12月竣工 0.85 0.00 0.00

首城东郡家园 （商品房板块） 北京首城置业有限公司 商品房 具有购房资格的客 自建 11.49 2015-2019 32.99 19. 16 13.83 28.3 已完工建筑面积9.00 万平方米，在施建筑面积2.49 万平方米，预计 2019 年 10 0.87 0.38 0.00

地域 项目名称 项目建设主体 项目类别 在建项目业主方 业务模式 规划面积 项目建设期 项目计划总投资 预计资金来源 已投资金额 项目进度 未来三年投资计划

自有 借款 2018 年 10-12 月 2019 年 2020 年

户 月竣工

门头沟项目（上悦嘉园、上悦居） 北京城建兴云房地产有限公司 商品房、保障房 个人客户 自建 29.07 2015-2017 45.63 13. 38 32.25 41.22 已完工建筑面积21.18 万平方米，在施建筑面积7.89 万平方米，预计 2018 年 12月竣工 0.50 1.50 2.41

兴悦家园项目 北京城建兴业置地有限公司 限价商品房及配套 个人及企业 自建 21.10 2016-2018 39.62 30. 82 8.8 33.89 在施建筑面积21.10 万平方米，预计全部竣工 3.32 2.30

地域 项目名称 项目建设主体 项目类别 在建项目业主方 业务模式 规划面积 项目建设期 项目计划总投资 预计资金来源 已投资金额 项目进度 未来三年投资计划

自有 借款 2018 年 10-12 月 2019 年 2020 年

世华龙樾 北京城建兴华地产有限公司 商品房、保障房 个人客户 自建 80.96 2010-2018 83.26 51. 77 31.49 64.47 已完工建筑面积64.57 万平方米，在施建筑面积16.39 万平方米，预计 2018 年 12月竣工 0.96 6.96 3.94

青岛 龙樾湾 北京城建青岛兴华地产有限公司 商品房 个人客户 自建 16.3 2014-2018 15.58 6.58 9.00 在施建筑面积16.30 万平方米，预计 2018 年 11月竣工 3.88 1.00 0.00

樾府 青岛双城房地产有限公司 商品房 个人客户 自建 54.77 2018-2023 56.40 22. 40 34.00 在施建筑面积28.58 万平方米， 1.84 10. 91 10. 91

地域 项目名称 项目建设主体 项目类别 在建项目业主方 业务模式 规划面积 项目建设期 项目计划总投资 预计资金来源 已投资金额 项目进度 未来三年投资计划

自有 借款 2018 年 10-12 月 2019 年 2020 年

预计 2023 年 12月竣工

樾郡 青岛双城房地产有限公司 商品房 个人客户 自建 4.56 2018-2020 4.00 4.00 0.00 在施建筑面积4.56 万平方米，预计 2020 年 12月竣工 0.40 1.80 1.80

南京 北京城建西华龙樾项目 南京世纪鸿城地产有限公司 商品房 个人客户 自建 14.55 2016-2018 34.57 24. 57 10.00 24.85 在施建筑面积14.55 万平方米，预计 2020 年 6月竣工 1.43 3.39 1.49

天 南湖 1 号 首城（天津）投资发展有限公 商品 个人 自建 30.91 2014-2 17.70 13. 4.48 16.7 已完工建筑面积22.83 万平方米， 0.9 0.0 0.0

地域 项目名称 项目建设主体 项目类别 在建项目业主方 业务模式 规划面积 项目建设期 项目计划总投资 预计资金来源 已投资金额 项目进度 未来三年投资计划

自有 借款 2018 年 10-12 月 2019 年 2020 年

津 司 房 客户 018 22 8 在施建筑面积7.40 万平方米，预计 2018 年 10月竣工 2 0 0

成都 成都龙樾熙城 北京城建成都置业有限公司 住宅及公寓及商业 客户或企业 自建 56.15 2015-2021 34.40 34. 40 0.00 20.34 已完工建筑面积15.00 万平方米，在施建筑面积15.00 万平方米，预计 2021 年 12月竣工 1.18 4.24 3.95

成都龙樾湾 北京城建成都地产有限公司 商品房及其配 个人或企 自建 88.71 2011-2021 42.42 42. 42 0.00 35.97 已完工建筑面积66.86 万平方米，在施建筑面积 0.37 3.04 1.52

地域 项目名称 项目建设主体 项目类别 在建项目业主方 业务模式 规划面积 项目建设期 项目计划总投资 预计资金来源 已投资金额 项目进度 未来三年投资计划

自有 借款 2018 年 10-12 月 2019 年 2020 年

套商业 业 18.20 万平方米，预计 2021 年竣工

三亚 三亚红塘湾旅游度假区E-01 地块 北京城建（海南）地产有限公司 产权式酒店及商业 自持经营 自建 3.34 2016-2017 4.17 1.67 2.50 3.25 已完工建筑面积3.16 万平方米，已于 2018 年 7月竣工 0.05 0.93 0.00

三亚红塘湾旅游度假区E-03 地块 北京城建（海南）地产有限公司 商品房 客户 自建 9.90 2017-2019 12.71 4.71 8.00 4.48 已取得土地证，临规证，施工证 0.76 7.47

重庆 北京城建云熙台 北京城建重庆地产有限公司 商品房及配套 个人客户 自建 21.42 2014-2020 13.02 3.9 9.12 9 在施建筑面积20.25 万平方米，预计 2019 年 12 1.51 0.50 0.71

地域 项目名称 项目建设主体 项目类别 在建项目业主方 业务模式 规划面积 项目建设期 项目计划总投资 预计资金来源 已投资金额 项目进度 未来三年投资计划

自有 借款 2018 年 10-12 月 2019 年 2020 年

月竣工

龙樾生态城 北京城建重庆地产有限公司 商品房及配套 个人客户 自建 77.00 2017-2023 61.85 31. 85 30.00 24.17 在施建筑面积10.94 万平方米，预计 2023 年 3月竣工 11. 20 15. 00 16. 00

表 5-30：截至 2018 年 9 月末发行人主要在建商品房及配套商业项目情况（续）

单位：亿元、万平方米、%

地域 项目分布 计划总投 预计资金来源 已投资 未来投资计划

项目个数 占比 规划面积 占比 资 自有 借款 2018 年10-12 月 2019 年 2020 年

北京 8 44.44 229.48 38.43 401.74 214.57 187.15 321.15 13.00 26.08 9.35

青岛 3 16.67 75.63 12.66 75.98 32.98 43.00 0.00 6.12 13.71 12.71

南京 1 5.56 14.55 2.44 31.16 21.16 10.00 24.63 1.43 3.39 1.49

天津 1 5.56 30.91 5.18 17.70 13.22 4.48 16.78 0.92 0.00 0.00

成都 2 11.11 144.86 24.26 76.82 76.82 0.00 56.31 1.55 7.28 5.47

三亚 1 5.56 3.34 0.56 4.17 1.67 2.50 3.25 0.05 0.93 0.00

重庆 2 11.11 98.42 16.48 71.89 41.09 30.80 31.49 12.71 15.50 16.71

合计 18 100.00 597.19 100.00 679.46 401.51 277.93 453.61 35.78 66.89 45.73

注：

四证：国有土地使用权证，建设用地规划许可证，建设工程规划许可证，建筑工程施工许可证；五证：四证+商品房销售（预售）许可证；六证：五证和竣工验收备案证。

由发行人子公司北京城建万科天运置业有限公司承建的城建万科城项目（天成家园），分为南北两地块，其中北地块产品类型为商品房，总面积约 12.13 万平方米，南地块的产品类型为保障房（经济适用房和两限房），总面积约 13.61 万平方米。

由发行人子公司北京城建兴泰房地产开发有限公司承建的理工大学 2 号地项目（国誉府、广悦居），商品房及配套面积为 12.71万平方米，保障房面积为 10.00 万平方米。

由发行人子公司北京北京城建兴华地产有限公司承建的世华龙樾项目，商品房建筑面积 26.90 万平方米，保障房建筑面积 19.77 万平方米。

由发行人子公司北京城建兴云房地产有限公司承建的门头沟项目，商品房建筑面积 15.29 万平方米，保障房建筑面积 1.8 万平方米。

由发行人子公司北京城建兴业置地有限公司承建的兴悦家园（原大兴瀛海），商品房及配套建筑面积 8.92 万平方米，保障房建筑面积 12.18 万平方米。

表 5-31：截至 2018 年 9 月末发行人主要在建商品房（含商业地产）项目批文合规性情况

地域 项目名称 项目建设主体 项目性质 主要项目批文情况

项目立项备案 国有土地使用权证 环评批复/备案 建设用地规划许可证 建设工程规划许可证 建筑工程施工许可证 竣工备案证 销售（预售）证

北京 城建万科城项目（天成家园） 北京城建万科天运置业有限公司 商品房、保障房 京发改[2014]2084 京 延 国 用（2014 出）第 00065 号京 延 国 用（2014 出）第 00066 号 京延国用（ 2014出 ） 第00065 号；京延国用（ 2014出 ） 第 2014 规（延）地字 0009 号 2014 规（延）建字 0016号；2016 规（延）建字0010 号 2014 规 （ 延 ） 建 字0016 号；2016 规（延）建字 0010 号 1143 延竣 2015（建）0027 号； 0258 延竣2017（建）0012 号 京 房 售 证 字（2015）经 36 号京 房 售 证 字（2015）限 6 号；京 房 售 证 字（2017）17 号

地域 项目名称 项目建设主体 项目性质 主要项目批文情况

项目立项备案 国有土地使用权证 环评批复/备案 建设用地规划许可证 建设工程规划许可证 建筑工程施工许可证 竣工备案证 销售（预售）证

00066 号

奥体文化园区 北京城奥置业有限公司 商品房 京发改（2016）207 号 京（2016）朝阳区不动产权第0000132号、京（2016）朝阳区不动产权第0000133 号 朝环保审字(2017)0054 号 2016 规(朝)地字 0011 号 建字第(2017)规（朝）建字 0001 号 （2017）施建字 0373号 无 无

平各庄项目 北京城建兴顺房地产开发有限公司 商品房、限价商品房 京发改（2015）1347 京丰国用（2015）第00179 号 丰环保审字(2016)58号 2015 规(丰)地字 0018 号 2016 规(丰)建字 0008号 2016 规(丰)建字00092015 规(丰)建字0052 号 2015 规(丰)建字 0057 号 2015 规(丰)建字 0058 号 2015 规(丰)建字 0060 号 （2015）施（丰）建字 0061 号（2015）施（丰）建字 0062 号（2015）施（丰）建字 0071 号（2016）施建字 0365 号(2016)施（丰）建字 0030 号 无 无

桃源香谷 北京平筑 自住型商 京发改（2核） 京（2018）平不动产权 2018110117000001 2017 规（平）地字 0008 号 2018 规 （平）建字0005 号 【2018】施（平）建0006 号 无 京房售证字（2018）58 号

地域 项目名称 项目建设主体 项目性质 主要项目批文情况

项目立项备案 国有土地使用权证 环评批复/备案 建设用地规划许可证 建设工程规划许可证 建筑工程施工许可证 竣工备案证 销售（预售）证

房地产开发有限公司 品房 【2017】310 号 0000026 号 75

理工大学 2号地项目(国誉府、广悦居) 北京城建兴泰房地产开发有限公司 商品房、保障房 京发改（2014）1347 京丰国用（2014）第00179 号 丰环保审字(2016)58号 2015 规(丰)地字 0018 号 2014 规(房)建字 0079号 2014 规(房)建字0092 号 2014 规(房)建字 0093 号 2014 规(房)建字 0097 号 2014 规(房)建字 0098 号 2014规(房)建字 0095 号 （2015）施（丰）建字 0061 号（2015）施（丰）建字 0062 号（2015）施（丰）建字 0071 号（2016）施建字 0365 号(2016)施（丰）建字0030 号 无 京房售证字（2015）限 30 号、京房售证字（2015）限 31 号、京房售证字（2015）208 号、京房售证字（2015）209 号、京房售证字（2016）124 号

平谷汇景湾 北京首城置业有限公司 商品房 京发改【2011】1798 号京发改【2011】 1.京平国用（2012 出）第 00072号、2.京平国用（2012 京环审【2011】360 号、京环审【2011】 2011 规（平）地字 0018 号、2012 规（平）地字 0011 号 2013 规（平）建字 0026号、2013 规（平）建字0013 号、2015 规（平）建字 0014 号、2015 规（平）建字 0019 号、 【2012】施建字 1127号、【2012】施建字1279 号、【2013】施建字 0218 号、【2013】施建字 0219 号、 0830 平竣 2014（建）0039 号、0954 平竣2014（建）0040 号1042 平竣 2015（建）0039 号、0331 平竣 1.京房售证字（2013）115 号、2. 京房售证字（2013）184 号、3. 京房售证字

地域 项目名称 项目建设主体 项目性质 主要项目批文情况

项目立项备案 国有土地使用权证 环评批复/备案 建设用地规划许可证 建设工程规划许可证 建筑工程施工许可证 竣工备案证 销售（预售）证

2340 号 出）第00068 号、3.京平国用（2012 出）第 00069号、4.京平国用（2012 出）第 00070号、5.京平国用（2012 出）第 00071号；6.京平国用（2012 出）第 00030号、7.京平国用（2012 出） 464 号 2013 规（平）建字 0028号、2013 规（平）建字0032 号 【2013】施建字 0220号 【2014】施建字 0729号、【2013】施建字0421 号、【2013】施建字 0551 号、【2013】施建字 0846 号、【2014】施建字 0135号 【2014】施建字 0727号 2015（建）0014 号1052 平竣 2015（建）0041 号、0639 平竣2015（建）0031 号1033 平竣 2015（建）0038 号、0638 平竣2015（建）0030 号1043 平竣 2015（建）0040 号、0796 平竣2016（建）0015 号0621 平竣 2016（建）0011 号 （2014）110 号、4. 京房售证字（2014）45 号、5. 京房售证字（2015）99 号、6. 京房售证字（2015）229 号。

地域 项目名称 项目建设主体 项目性质 主要项目批文情况

项目立项备案 国有土地使用权证 环评批复/备案 建设用地规划许可证 建设工程规划许可证 建筑工程施工许可证 竣工备案证 销售（预售）证

第 00031 号

首城东郡家园 北京首城置业有限公司 商品房、保障房 京发改【2014】663 号 京朝国用（2015 出）第 00037 号 京环审【2014】222 号 2015 规(朝)地字 0001 号 2015 规（朝）建字 0018号 2015 规（朝）建字0019 号 2015 规（朝）建字 0035 号 2015 规（朝）建字 0087 号2015 规（朝）建字 0102号 [2015]施[朝]建字0112 号[2015]施[朝]建字 0229 号[2015]施[朝]建字 0137 号[2015]施[朝]建字0228 号[2016]施[朝]建字 0019 号 0364 朝竣 2017（建）0096 号 京房售证字（2015）限 21 号、京房售证字（2015）124 号、京房售证字（2016）165 号、京房售证字（2016）109 号

门头沟项目（上悦嘉园、上悦居） 北京城建兴云房地产有限公司 商品房、保障房 京发改（2015）177 号 京门国用（2015 出）第 00062 号京门国用（2015 划）第 00112 号京门国用（2015 划）第 00113 号京门国用（2015 划） 京环审（2015）261 号 2015 规(门)地字 003 号 2015 规（门）建字 0036号 2015 规（门）建字 0037号 2015 规（门）建字 0040号 2015 规（门）建字 0045号 2015 规（门）建字 0047号 [2015]施[门]建字0020 号 [2015]施[门]建字0021 号 [2015]施[门]建字0022 号 [2015]施[门]建字0023 号 [2015]施[门]建字0036 号 [2015]施[门]建字 无 京房售证字（2016）125 号京房售证字（2016）210 号京房售证字（2017）103 号

地域 项目名称 项目建设主体 项目性质 主要项目批文情况

项目立项备案 国有土地使用权证 环评批复/备案 建设用地规划许可证 建设工程规划许可证 建筑工程施工许可证 竣工备案证 销售（预售）证

第 00114 号京门国用（2015 划）第 00115 号京门国用（2015 划）第 00116 号京门国用（2015 划）第 00117 号京门国用（2015 划）第 00118 号 0037 号 [2015]施[门]建字0038 号

兴悦家园 北京城建兴业置地有限公司 保障房、商品房及配套 京发改（2015）2462 号 京(2016)大兴区不动产权第000083 号 京兴环审【2015】382 号 2015 规(大)地字 0033 号2015 规(大)地字 0037 号 2016 规（大）建字 0026号；2016 规（大）建字0031 号；2016 规（大）建字 0029 号 [2016]施[大]建字0029 号；[2016]施[大]建字 0030 号；[2016]施[大]建字 0038 号 无 无

世华 北京 商品 京发改 京海国用 京环审 2010 规(海)地 2014 规(海)建字 0141 2016 施（海）建字 无 京房售证字

地域 项目名称 项目建设主体 项目性质 主要项目批文情况

项目立项备案 国有土地使用权证 环评批复/备案 建设用地规划许可证 建设工程规划许可证 建筑工程施工许可证 竣工备案证 销售（预售）证

龙樾 城建兴华地产有限公司 房、保障房 （2010）2054 （2015 出）第 00057 号京海国用（2015 出）第 00058 号 【2012】48 号 字 0022 号 号 2015 规(海)建字 0009号 2015 规(海)建字 0008号 2016 规(海)建字 0026号 0079 号；2016 施（海）建字 0083 号；2016施（海）建字 0084 号 2016 施（海）建字0085 号；2016 施（海）建字 0086 号；2015施（海）建字 0040 号 （2015）174 号

青岛 龙樾湾 北京城建青岛兴华地产有限公司 商品房 李沧发改（2015）116 鲁（2015）青岛市不动产权第0032300号、0032302号 青环李审（2015）38 号 地字第370200201504027 号 建字第 370200201504067 号建字第 370200201504068 号 编号 370213201601290101编号 370213201601290201 无 青房注字（2016）第 041 号 青房注字（2016）第 098 号 青房注字（2017）第 073 号

樾府 青岛双城房地产有 商品房 青岛双城房地产有限公司 商品房 2017-370281-70-03-000026、胶经开 鲁（2018）胶州市不动产权第 0007311号、青房地权 胶经开审批字（2017）03021 号、201837028100000989 地字第 37JGK2017-1-014号、地字第370281201820001 号 建字第 37JGK2017-1-014号、建字第370281201820001 号 370281201802130101、370281201808100401、

地域 项目名称 项目建设主体 项目性质 主要项目批文情况

项目立项备案 国有土地使用权证 环评批复/备案 建设用地规划许可证 建设工程规划许可证 建筑工程施工许可证 竣工备案证 销售（预售）证

限公司 审批字（2018）01008 号 市字第2012124671号 370281201809300201、370281201809300301

樾郡 青岛双城房地产有限公司 商品房 青岛双城房地产有限公司 商品房 胶发改核（2018）40 号 鲁（2018）胶州市不动产权第 0023258号 无 地字第 37JG2018-1-016 号 无 无

南京 北京城建西华龙樾 南京世纪鸿城地产有限公司 商品房 浦发改（2016）596 苏（2017）宁浦0010549 号 浦环表复(2017)9号 地字第320111201610591 号 建字第 320111201710377 号建字第 320111201710457 号 320111201708070101 无 无

天津 南湖 1号 首城（天津）投资发 商品房 津武清行政许可【2012】-138 号； 房地证津字第122051101151 号；津 津武环保许可表【2012】144 号； 2012 武清地证 0097；2012 武清地证 0095； 2014 武清住证 0016；2013 武清住证 0035；2013 武清住证 0036；2013 武清住证 0034； 12222021201407001；12222021201209001；12222021201312025；12222021201307008； 武清备字第2016-729-740；武清备字第2016-378-408； 津国土房售许字2017 第 0498 号；津国土房售许字2014 第 0465 号；

地域 项目名称 项目建设主体 项目性质 主要项目批文情况

项目立项备案 国有土地使用权证 环评批复/备案 建设用地规划许可证 建设工程规划许可证 建筑工程施工许可证 竣工备案证 销售（预售）证

展有限公司 津武清行政许可【2013】-639 号；津武清行政许可【2013】-360 号；津武清行政许可【2013】-131 号；津武清行政许可【2013】-132 号； 122051101150 号；津122051101149 号；津122051101152 号 津武环保许可表【2014】011 号；津武环保许可表【2013】101 号；津武环保许可表【2013】100 号；津武环保许可表【2013】202 号； 2012 武清地证 0096；2012 武清地证 0098； 2013 武清住证 0037；2013 武清住证 0038；2013 武清住证 0074；2012 武清住证 0031； 12222021201307007； 武清备字第2014-401-411； 津国土房售许字2015 第 0473 号；津国土房售许字2014 第 0255 号；

成都 成都龙樾湾 北京城建成都地产 商品房及其配套商 双发改投资备案【2011】051 号；双 双国用（2010）第18777 号双国用 双环建【2011】585 号双环建 地字第510122201121022 号 建字第 510122201331043 号建字第 510122201231017号建字第 双施[2014]编号 048号双施[2011]编号205 号双施[2013]编号 072 号双施[2011] 2015-585 号 2015-586号 2015-587 号2015-588 号 2015-589号 2015-590 号 11160 号 12040 号12064 号 12118 号12107 号 13060 号13154 号 13167 号

地域 项目名称 项目建设主体 项目性质 主要项目批文情况

项目立项备案 国有土地使用权证 环评批复/备案 建设用地规划许可证 建设工程规划许可证 建筑工程施工许可证 竣工备案证 销售（预售）证

有限公司 业 发改投资备案【2012】171 号；双发改投资备案【2013】220 号;双发改投资备案【2016】3号 （2010 第18778 号） 【2013】310 号双环建【2015】111 号双环建【2015】190 号双环建【2015】191 号双环建【2015】221 号 510122201231018 号建字第 510122201231119号建字第 510122201431004 号建字第 510122201131112号建字第 510122201131109 号建字第 510122201531030号建字第 510122201531053 号 编号 181 号双施[2012]编号 075 号双施[2013]编号 108 号双施[2013]编号 109号双施[2014]编号045 号双施[2013]编号 073 号双施[2013]编号 074 号双施[2013]编号 039 号双施[2013]编号 052 号双施[2013]编号 068号双施[2012]编号048 号双施[2012]编号 049 号双施[2014]编号 029 号双施[2015]编号 063 号双施[2014]编号 030 号双施[2015]编号 049号双施[2015]编号015 号双施[2015]编 2015-591 号 2015-592号 2014-179 号2014-180 号 2014-181号 2014-182 号2014-183 号 2014-184号 2014-237 号2014-238 号 2014-239号 2014-240 号2014-241 号 2014-486号 2014-487 号2014-488 号 2015-397号 2015-398 号2015-399 号 2015-125号 2015-126 号2014-190 号 2014-191号 2014-492 号2016-142 号 2016-143号 2015-396 号2015-185 号 2015-186号 2015-190 号 13254 号 13296 号13348 号 13349 号13369 号 13440 号0011841 号0013506 号

地域 项目名称 项目建设主体 项目性质 主要项目批文情况

项目立项备案 国有土地使用权证 环评批复/备案 建设用地规划许可证 建设工程规划许可证 建筑工程施工许可证 竣工备案证 销售（预售）证

号 058 号双施[2015]编号 009 号双施[2012]编号 108 号双施[2016]编号 028 号双施[2016]编号 032号双施[2016]编号111 号双施[2016]编号 078 号双施[2017]编号 006 号 2015-187 号 2015-188号 2015-189 号2017-130 号

成都龙樾熙城 北京城建七建设工程有限公司、北京城建北方建设有 住宅、公寓、商业 川投资备（51010015092401）0119 号、川投资备（51010015092401）0090 号 成国用（2015）第378 号、成国用（2015）第 379 号、成国用（2015）第380 号、成国用（2015）第 381 号 金牛环建[2015]113号、金牛环建[2016]101 号 地字第510106201520138 号 建字第 510106201530391 号建字第 510106201630242 号 编号 510101201511120201编号 510101201511120101编号 510101201602020201编号 510101201603250201编号 510101201609200101编号 无 成房预售中心城区字第 11376 号成房预售中心城区字第 11315 号成房预售中心城区字第 11166 号成房预售中心城区字第 11183 号

地域 项目名称 项目建设主体 项目性质 主要项目批文情况

项目立项备案 国有土地使用权证 环评批复/备案 建设用地规划许可证 建设工程规划许可证 建筑工程施工许可证 竣工备案证 销售（预售）证

限责任公司、北京城建建设工程有限公司、北京城建华宇建设工程有限公司 510101201609220101编号 510101201703200101编号 510101201702240201

三亚 三亚红塘湾旅游度 北京城建（海南）地 产权式酒店及商业 三发改备（2016）22 号 三土房（2013）字第 16439 号 三亚天涯区2015930 无 [2015]166 号 460200201604270301 无 无

地域 项目名称 项目建设主体 项目性质 主要项目批文情况

项目立项备案 国有土地使用权证 环评批复/备案 建设用地规划许可证 建设工程规划许可证 建筑工程施工许可证 竣工备案证 销售（预售）证

假区E-01地块 产有限公司

重庆 北京城建. 云熙台 北京城建重庆地产有限公司 商品房及配套 2017-500107-70-03-001708 105D 房地证 2015 字第 000693号 渝九环准[2012]99号 地字第500107201100198 建字第 500107201400567 号建字第 500107201700064号建字第 500107201700054 号 500107201412080201500107201601250201500107201707180101 无 渝国土房管（2014）预字第（1276）号、渝国土房管（2015）预字第（422）号、渝国土房管（2017）预字第（640）号、渝国土房管（2017）预字第（647）号

龙樾生态城 北京城建重庆地产有限公司 商品房及配套 2017-500112-70-03-003493 渝（2018）两江新区不动产权第000317815号、渝（2017）两江新区不动 渝（两江）环准｛2017｝230 号 地字第500141201700087 号 建字第 500141201800157 号、建字第 500141201700226 号 500118201803270201、500118201809300101、500118201712220101 无 渝国土房管（2018）预字第（128）号、渝国土房管（2018）预字第（832）号、渝国土房管（2018）预字第

地域 项目名称 项目建设主体 项目性质 主要项目批文情况

项目立项备案 国有土地使用权证 环评批复/备案 建设用地规划许可证 建设工程规划许可证 建筑工程施工许可证 竣工备案证 销售（预售）证

产权第001000366号、渝（2017）两江新区不动产权第001000211号、渝（2017）两江新区不动产权第001000669号、渝（2017）两江新区不动产权第001000636号、渝（2017）两江新区不动 （687）号、渝国土房管（2018）预字第（458）号、渝国土房管（2018）预字第（1520）号、渝国土房管（2017）预字第（1442）号

地域 项目名称 项目建设主体 项目性质 主要项目批文情况

项目立项备案 国有土地使用权证 环评批复/备案 建设用地规划许可证 建设工程规划许可证 建筑工程施工许可证 竣工备案证 销售（预售）证

产权第001000727号、渝（2017）两江新区不动产权第001000699号

注：销售（预售）许可证需要发行人四证齐全且项目资金投入及施工进度达到相应标准后方可申请，一般发行人在取得建筑工程施工许可证的 1-2 年内申请取得销售（预售）许可证，故发行人部分在建项目尚未取得销售预售许可证。

竣工验收备案证需要发行人建设工程竣工验收合格以后，向相关监管部门提交备案申请，发行人在建项目尚未全部竣工验收，故发行人部分在建项目尚未取得竣工验收备案证。

表 5-32：截至 2018 年 9 月末发行人主要拟建商品房（含商业地产）项目情况

单位：亿元、万平方米

项目所在地 项目名称 项目建设主体 项目类别 已投资 预计建设起止日期 预计总投资 未来三年投资计划 总建筑面积 目前项目已获得批复情况

自筹 贷款 合计 2018 年10-12 月 2019 年 2020 年 合计

三亚 三亚红塘湾旅游度假区E-02 地块 北京城建（海南）地产有限公司 酒店 2.52 2017-2020 2.79 6.30 9.09 0.05 3 3.52 6.57 5.04 已取得土地证

三亚红塘湾旅游度假区C-05 地块 北京城建（海南）地产有限公司 商品房 6.72 2018-2020 6.35 8.49 14.84 0.05 5 3.07 8.12 14.00 已取得土地证

黄山 东黄山国际小镇 北京城建黄山投资发展有限公司 商业地产 4.47 2020.06-2021.06 6.00 14.00 20.00 4.71 4.00 11.30 20.00 17.35 1.取得土地证 2.取得立项批复

（4）保障房开发业务板块

发行人近三年及一期保障房业务的收入分别为 74,043.54 万元，252,151.39万元，10,390.67 万元和 219,374.62 万元；成本分别为 72,196.88 万元，187,598.49万元，86,815.07 万元和 212,278.07 万元；利润分别为 1,846.65 万元，64,552.90万元，-76,424.40 万元和 7,096.55 万元；毛利率分别为 2.49%，25.60%，-735.51%和 3.23%。

2016 年较 2015 年收入大幅增加 178,107.85 万元，增幅 240.54%，主要系发行人所承担的北京市政府的保障房如北七家项目、广悦居项目收入确认所致；2017 年较 2016 年收入大幅减少 241,760.72 万元，减幅 95.88%，主要系发行人所承担的保障房项目如东城望坛棚改项目、丰台张仪村棚改项目、动感花园项目等基本在建设中，尚未完工交付，无法确认收入；2018 年 9 月末，收入较上年同期增加 218,571.07 万元，主要系保障房项目顺悦家园和时代新苑完工并全部销售完毕，在本年度内收入确认所致。发行人近几年在北京市政府的统一规划与要求下，陆续承接了部分保障房项目建设，导致了保障房收入的波动性也随之增大。

因保障房建设由政府进行统一安排，未来发行人在保障房项目承接方面的不确定性导致收入波动性相对较大，可能对营业收入产生一定的影响，存在保障房业务板块收入波动较大的风险。

保障房是指政府向低收入住房困难家庭提供的具有保障性质的政策性住房，包括廉租房、公共租赁房、经济适用房、限价商品房、定向安置房、危旧房和棚户区改造房等。

我国保障房体系经历了四个发展阶段，目前已基本形成包括销售型和租赁型在内的保障性住房体系。销售型保障房（又称产权型保障房）是指针对符合要求的购房人出售产权的保障房，包括限价商品住房（又叫两限房，即限房价、限套型普通商品住房）、经济适用住房（经适房）和各类定向安置房（又称三定三限房，即定性、定向、定量，限户型、限价和限交易）、危旧房棚户区改造住房（棚改房）。租赁型保障房指房屋产权不发生转移，仅向特定群体出租的保障房，包括公共租赁住房（公租房）和廉租住房（廉租房）。近三年及一期，发行人保障房板块全部为销售型保障房，暂无公租房和廉租房等租赁型保障房业务。

业务资质：

发行人具备房地产开发企业一级资质，证书编号：建开企【2007】648 号，有效期至 2019 年 5 月 10 日，旗下项目公司均具备相应的房地产开发资质，详情参见“表 5-20：截至 2018 年 9 月末发行人主要的房地产开发经营主体资质情况”。

业务授权情况：

1）政府直接授权发行人进行业务开发，例如动感花园项目，2010 年 8 月 3日北京市发改委核准朝阳区国资委《关于朝阳区动感花园土地一级开发项目核准的请示》，同意北京大东房地产开发有限公司作为朝阳区动感花园项目的实施主体。2014 年 7 月 9 日，北京市朝阳区人民政府批复同意由发行人作为建设主体，按照棚户区改造相关政策，对动感花园进行开发建设。

2）棚户区改造一次性招标业务授权，例如东城望坛棚改项目，2016 年 5 月19 日，北京市国土资源局东城分局发布中标通知书，确认城建集团作为东城区望坛棚户区改造项目前期工作及拟改造土地使用权一次性招标中标人。

3）二级市场招标授权，近年北京市相关主管部门主要采取在住宅项目土地招拍挂时搭配供给，即同一地块既包括商品房又包括保障房，发行人中标后在该地块同时开发商品房和保障房。

发行人保障房主要有以下三种业务模式

1）业务模式一：由项目公司负责项目的前期手续，进行项目范围内居民住宅（私房、公房）征收；非住宅房屋腾退；市政基础设施建设；项目回迁安置房及资金平衡区住宅开发建设工作。由区政府根据棚户区改造前期工作成本、项目公司最终获得的项目投资利润及审定的政府土地收益，进行资金平衡测算，从而确定用于资金平衡的商品房的使用方向和销售定价。项目公司的最终利润主要来源于资金平衡区商品房住宅的销售。

2）业务模式二：由项目公司负责项目范围内征地工作、宅基地拆迁、非住宅拆迁、市政基础设施建设、回迁安置房建设，棚改工作进展到一定程度后，向区政府申请进行成本审核，项目资金平衡地块达到净地并通过审核后，项目实施主体向市规划国土委申请资金平衡地块入市。项目公司的最终利润主要来源于政府回购，一般按照建设成本的 8%-15%收取报酬。

3）业务模式三：在二级市场招拍挂获得土地，商品房用地中必须配建一部分的保障房，在土地出让和规划设计上明确项目保障房和商品房各自的比例，发行人按照规划好的商品房面积和保障房面积进行开发建设，利润主要来源于商品房销售部分。

表 5-33：截至 2018 年 9 月末发行人已完工及在建的保障房所属业务模式

项目名称 建设主体 所属业务模式

徜徉集 北京城建兴泰房地产开发有限公司 业务模式三

城建万科城项目-天成家园 北京城建万科天运置业有限公司 业务模式三

理工大学 2 号地项目（国誉府、广悦居） 北京城建兴泰房地产开发有限公司 业务模式三

门头沟项目（上悦嘉园、上悦居） 北京城建兴云房地产有限公司 业务模式三

兴悦家园（原大兴瀛海） 北京城建兴业置地有限公司 业务模式三

世华龙樾 北京城建兴华地产有限公司 业务模式三

时代新苑 北京新城时代房地产开发有限公司 业务模式三

顺悦家园 北京城建兴华地产有限公司 业务模式三

首城东郡家园（保障房板块） 北京首城置业有限公司 业务模式三

动感花园 北京城建投资发展股份有限公司 业务模式一

怀柔新城 03 街区下元、钓鱼台及东关棚改项目 北京城建兴胜房地产开发有限公司 业务模式二

平各庄项目 北京城建兴顺房地产开发有限公司 业务模式三

北七家 北京世纪鸿城置业有限公司 业务模式三

东城望坛棚改项目 北京城建兴瑞置业开发有限公司 业务模式一

丰台张仪村棚改项目 北京城建兴润置业开发有限公司 业务模式一

项目名称 建设主体 所属业务模式

顺义仁和镇临河区棚改项目 北京城建兴顺房地产开发有限公司 业务模式二

昌平马池口项目 北京城建嘉业房地产开发有限公司 业务模式二

注：发行人子公司北京城建兴华地产有限公司承建的顺悦家园通过招拍挂形式取得住宅用地，全部用来建设保障房（限价商品房），并不属于纯粹的业务模式三。发行人承建的动感花园包括一级土地整理及二级开发联动，但是二级房屋建设只用来建设保障房，利

润来源于保障房销售收入，并不属于纯粹的业务模式一。

发行人保障房业务集中在北京地区，是北京市保障性住房骨干建设企业，相继开发建设了时代新苑、广悦居、顺悦家园、动感花园、怀柔新城 03 街区下元、钓鱼台及东关棚改项目、北七家、东城望坛棚改、丰台张仪村棚改项目、顺义仁和镇临河区棚改项目等保障房项目，积累了丰富的保障房项目运营经验。此外，发行人与各级政府主管部门建立了良好的合作关系，拥有较强的项目获取与运营能力。

发行人保障房开发业务会计处理与商品房无异，即：存货取得时按实际成本计价。开发产品的实际成本包括土地出让金、基础配套设施支出、建筑安装工程支出、开发项目完工之前所发生的借款费用及开发过程中的其他相关费用。开发产品发出时，采用个别计价法确定其实际成本。对已将商品所有权上的主要风险或报酬转移给购货方，不再对该商品实施继续管理权和实际控制权，相关的收入已经取得或取得了收款的凭据，且与销售该商品有关的成本能够可靠地计量时，发行人确认商品销售收入的实现。发行人在进行房地产项目销售时，以该项目完工并已向购买方办理交付手续为时点，确认收入的实现。

政府对发行人保障房业务的支持机制主要是依据财政部国家税务总局关于棚户区改造有关税收政策的通知（财税〔2013〕101 号），对棚户区改造过程中的相关赋税予以减免，以发行人子公司北京世纪鸿城置业有限公司所承建的北七家项目为例，发行人享受自住房不预缴土地增值税的优惠，报告期内未曾缴纳土地增值税。此外 2016 年 8 月根据北京市政府出台的《北京市公共服务类建设项目投资审批改革试点实施方案》(京政发〔2016〕35 号)，项目单位只需满足“一会三函”4 项前置条件即可开工建设，其他各项法定审批手续在竣工验收前完成即可。保障房前期手续办理纳入了“一会三函”审批改革的试点范围，发行人可以根据保障房一会三函指南从而加快保障房项目的建设及审批流程。

表 5-34：截至 2018 年 9 月末发行人主要已完工保障房项目情况

单位：亿元、万平方米、万/平方米、年、%

项目名称 项目建设主体 项目总投资 自有资金 项目批文情况 起止时间 所属保障房类别 销售对象 竣工面积 合计销售金额 销售均价 销售进度 未完成销售原因 后续销售安排 是否签订合同或者协议

时代新苑 北京新城时代房地产开发有限公司 8.30 7.30 已取得立项、环评、四证 2009-2011 两限房 市建委备案取得两限房购买资格的客户 4.65 4.00 0.65 100% - - 是

顺悦家园 北京城建兴华地产有限公司 10.74 3.74 已取得立项、环评、四证 2012-2014 两限房 市建委备案取得两限房房购买资格的客户 24.56 10.20 0.61 100% - - 是

首城东郡家园 （保障房板块） 北京首城置业有限公司 1.39 1.39 已取得立项、环评、五证 2015-2017 限价房 市建委备案取得限价房购买资格的客户 0.78 0.77 0.99 100% - - 是

注：由发行人子公司北京新城时代房地产开发有限公司承建的时代新苑，规划建筑面积 9.2945 万平方米，其中保障房建筑面积 4.6500 万平方米，商品房及配套建筑面积 4.9503 万平方米。

表 5-35：截至 2018 年 9 月末发行人主要在建保障房项目情况

单位：亿元、万平方米、年、%

项目所在地 项目名称 项目建设主体 项目性质 规划面积 预计建设起止日期 项目计划总投资 已投资金额 资本金是否到位 是否签订合同或协议 未来政府回购或自主销售安排 项目进度 投资计划 计划资金来源

2018 年 10-12 月 2019 年 2020 年 自有 借款

北京 动感花园 北京城建投资发展股份有限公司 保障房 14. 45 2015-2019 18.85 16.30 是 是 自行寻找符合政府要求的房源对接对象，预计2019 年底找到剩余房源对接对象 已完工建筑面积 0.00万平方米，在施建筑面积 14.45万平方米，预计 2019年 09 月竣工 1.45 0.60 0.50 14.00 8.00

怀柔新城 03街区下元、钓鱼台及东关棚改项目 北京城建兴胜房地产开发有限公司 保障房 16. 15 2016-2019 34.31 23.27 是 是 剩余房源政府回购，政府回购时间尚未能确定 已完工建筑面积 0.00万平方米，在施建筑面积 16.15万平方米，预计 2018年 12 月竣 1.35 6.00 0.00 6.31 28.00

项目所在地 项目名称 项目建设主体 项目性质 规划面积 预计建设起止日期 项目计划总投资 已投资金额 资本金是否到位 是否签订合同或协议 未来政府回购或自主销售安排 项目进度 投资计划 计划资金来源

2018 年 10-12 月 2019 年 2020 年 自有 借款

工

顺义平各庄项目（保障房板块） 北京城建兴顺房地产开发有限公司 保障房 34. 00 2016-2019 30.00 24.75 是 是 限价房部分由政府指定人群购买，其余部分由北京市住房保障中心进行统一收购 已完工建筑面积 0.00万平方米，在施建筑面积 34.00万平方米，预计 2018年 12 月竣工 2.00 3.25 0.00 15.00 平各庄项目（保障房板块）

北七家 北京世纪鸿城置业有限公司 保障房、商品房 36. 28 2014-2019 34.20 29.27 是 是 商品房自主销售；保障房未来政府回购时间，目前预计为2019 年年底 已完工建筑面积31.28 万平方米，在施建筑面积0.00 万平方米 0.00 0.00 0.00 16.20 18.00

项目所在地 项目名称 项目建设主体 项目性质 规划面积 预计建设起止日期 项目计划总投资 已投资金额 资本金是否到位 是否签订合同或协议 未来政府回购或自主销售安排 项目进度 投资计划 计划资金来源

2018 年 10-12 月 2019 年 2020 年 自有 借款



东城望坛棚改项目 北京城建兴瑞置业开发有限公司 保障房 136.26 2017-2021 410. 73 64.90 是 是 项目征收回迁安置房，预计2021 年底交房 已完工建筑面积 0.00万平方米，在施建筑面积 14.66万平方米，预计 2021年 12 月竣工 8.81 22.31 91.54 82.14 328.58

丰台张仪村棚改项目 北京城建兴润置业开发有限公司 保障房 16. 01 2018-2022 30.00 0.40 否 否 目前征收尚未启动，处于暂时停工状态，无预计时间 已完工建筑面积 0.00万平方米，在施建筑面积 0.00万平方米，预计 2022年 12 月竣工 0.10 14.15 4.67 6 24

顺义仁和镇临河区棚改项目 北京城建兴顺房地产开发有 保障房 234.35 2017-2021 238. 00 56.82 资本金随项目 否 尚未确定 已完工建筑面积 0.00万平方米， 26.77 46.96 36.61 48.00 191.0

项目所在地 项目名称 项目建设主体 项目性质 规划面积 预计建设起止日期 项目计划总投资 已投资金额 资本金是否到位 是否签订合同或协议 未来政府回购或自主销售安排 项目进度 投资计划 计划资金来源

2018 年 10-12 月 2019 年 2020 年 自有 借款

限公司 开发建设情况逐步到位 在施建筑面积 90.62万平方米，预计 2021年 12 月竣工

昌平区六环路土城出口土城新村改造土地一级开发定向安置房项目 北京城建嘉业房地产开发有限公司 保障房 7.55 2019-2021 6.36 0.00 是 否 自主销售安排：销售款从宅拆迁款中直接扣除，成本差额由土储确认为一级开发成本 已完工建筑面积 0.00万平方米，在施建筑面积 0.00万平方米，预计 2021年 11 月竣工 0.00 0.1 5 1.02 4.08

注：由发行人子公司北京世纪鸿城置业有限公司承建的北七家项目，规划建筑面积 36.28 万平方米，其中保障房建筑面积 25.40 万平方米，商品房及配套建筑面积 10.88 万平方米。

注：上述项目中，未来政府回购或自主销售安排尚未确定的，发行人在积极联系相关政府机构并自行寻找合格购买者。

表 5-36：截至 2018 年 9 月末发行人主要在建保障房项目批文合规性情况

项目名称 项目批文情况

项目立项/备案 国有土地使用权证 环评批复/备案 建设用地规划许可证 建设工程规划许可证 建筑工程施工许可证 竣工备案证

动感花园 京发改（2015）686号 京（2016）朝阳区不动产权第 0000026号 朝环保审字(2015)1558 号 2015 规（朝）地字 0008 号 2016 规（朝）建字 0053 号；2017规（朝）建字 0017 号；2017 规（朝）建字 0028 号；2017 规（朝）建字0029 号 （2017）施（朝）建字 0080 号；（2017）施（朝）建字 0097 号 京发改（2015）686 号

怀柔新城 03 街区下元、钓鱼台及东关棚改项目 京发改（核）【2017】57号 无 怀环保审字（2017）59 号 2018 规土（怀）地字 7 号 无 无 无

北七家 京发改[2014]285 号 京昌国用（2015 出）第 00070 号、京昌国用（2015 出）第 00071 号、 昌环保审字[2015]0442 号 地字第110114201400011 2014 规（昌）地字 0011 号 建字第 110114201400091号 2014 规（昌）建字 0058 号、建字第 110114201400103号 2014 规（昌）建字 0063 号、建字第 110114201400114号 2014 规（昌）建字 0074 号、建字第 110114201500005 号 2015规（昌）建字 0003 号、建字第 110114201500064号 2015 规（昌）建字 0047 号 [2014]施建字 0844号、[2014]施建字0845 号、[2014]施建字 0846 号、[2014]施建字 0708 号、[2014]施建字 0709 号、[2014]施建字 0710 号、[2015]施建字 0853 号 昌竣 2016（建）0054 昌竣 2016（建）0016 昌竣 2016（建）0053 昌竣 2016（建）0058 昌竣 2016（建）0106 昌竣 2016（建）0105

项目名称 项目批文情况

项目立项/备案 国有土地使用权证 环评批复/备案 建设用地规划许可证 建设工程规划许可证 建筑工程施工许可证 竣工备案证

昌竣 2016（建）0104 昌竣 2017（建）0056 昌竣 2018（建）0006

东城望坛棚改项目 京发改（核）【2016】352号 无 东环保审字2016-322 无 无 按一会三函模式开工，施工登记意见书：2017 施东【意】字 022号 无

丰台张仪村棚改项目 京发改（核）【2017】44号 - 丰环保审字【2016】93 号 - - - -

顺义仁和镇临河区棚改项目 京发改（核）（2017）第150 号 第151 号 第152 号 无 顺环保函（2017）238 号及 239 号 无 2017 规（顺）审改试点函字 0015-0016 号 2017 施（顺）意字 004号到 012 号 2018 施（顺）意字 011号 无

昌平区六环路土城出口土城新村改造土地一级开发定向 京发改[2014] 212 号 无 昌环保审字[2017] 0053 号 无 无 无 无

项目名称 项目批文情况

项目立项/备案 国有土地使用权证 环评批复/备案 建设用地规划许可证 建设工程规划许可证 建筑工程施工许可证 竣工备案证

安置房项目

注：发行人部分在建保障房项目处于立项及前期规划当中，因此尚未取得相关项目批文。

（5）土地一级开发业务

近三年及一期，发行人土地一级开发业务营业收入分别为 0.00 万元、0.00万元、194,865.18 万元和 0.00 万元，营业毛利润分别为 0.00 万元、0.00 万元、0.00万元和 12,097.26 万元。2017 年土地一级开发业务收入来自于顺义平各庄地块。

发行人土地一级开发业务流程及运作模式：发行人土地一级开发目前主要由北京城建兴云房地产有限公司和北京城建兴顺房地产开发有限公司来运作，发行人与土储中心签订土地一级开发委托协议，在当地政府的支持帮助下，完成征地补偿、拆迁补偿及安置工作，土地整理达到“三通一平”市政条件，即具备施工车辆主要进出道路接通、施工临时用水源头接通、施工临时用电源头接通及用地场地平整的条件后，通过土地整理储备中心验收然后完成上市交易。

发行人土地一级开发业务会计处理方式如下：项目取得时按实际成本计价。

结转开发项目成本时，采用个别计价法确定其实际成本。对已将项目所有权上的主要风险或报酬转移给购货方，不再对该项目实施继续管理权和实际控制权，相关的收入已经取得或取得了收款的凭据，且开发项目有关的成本能够可靠地计量时，发行人确认开发项目收入的实现。发行人对土地进行一级土地开发后，由土地储备中心收储并进行公开挂牌交易后，政府按照一定的利润率支付给发行人土地整理款项，从而确认收入。以密云溪翁庄镇走马庄村北一级开发项目为例，其土地一级开发业务利润率按照市国土局、市发改委、市财政局、市规划委和市建筑委《关于进一步规范企业投资土地一级开发项目利润管理的通知》（京国土储［2015]37 号）执行，4 年全部完成供应条件，利润率不高于 12%。发行人通过公开招标中标，若发行人 4 年完成供地土地，则一级开发利润率为 12%，如提前或未按期完成供地的，则比照《关于进一步规范企业投资土地一级开发项目利润管理的通知》（京国土储［2015]37 号）相应规定的比例调整利润率。

表 5-37：截至 2018 年 9 月末发行人土地一级整理开发建设情况

单位：万平方米、亿元

项目名称 开发规模 用地面积 规划建筑面积 总投资 已完成投资 已完成出让建筑面积 已形成收入 已回款 2018 年10-12 月投资计划 2019 年投资计划 2020 年投资计划 项目计划竣工时间 实施单位

密云溪翁庄镇走马庄村北一级开发项目 规划总用地面积 32.20万平方米 32.20 15.84 3.14 0.74 0.00 0.00 0.00 1.50 0.90 0.00 2019 年 北京城建兴云房地产有限公司

顺义平各庄 B地块项目 拆迁总面积12.56 万平方米 36.15 28.31 18.77 9.19 0.00 0.00 0.00 9.58 0.00 0.00 2018 年 北京城建兴顺房地产开发有限公司

顺义平各庄项目 规划总用地面积 40.95万平方米 26.17 44.89 23.73 19.82 0.00 19.48 19.58 0.00 0.15 0.00 2019 年 北京城建兴华地产有限公司

1）密云溪翁庄镇走马庄村北一级开发项目

发行人子公司北京城建兴云房地产有限公司负责密云溪翁庄镇走马庄村北一级开发项目，规划总用地面积为 32.20 万平方米，建筑面积为 15.84 万平方米，项目计划总投资 3.14 亿元，截至 2018 年 9 月，项目已投入资金 0.74 亿元，发行人目前项目正在施工过程中，待项目一级开发验收标准达到“三通一平”后，土地完成上市交易，由市财政部门返还县财政地价款后，支付发行人全部一级开发总成本及以及开发投资回报。

2）顺义平各庄 B 地块项目

发行人子公司北京城建兴顺房地产开发有限公司负责顺义平各庄 B 地块项目，项目拆迁总面积为 12.56 万平方米，用地面积 36.15万平方米，规划建筑面积 28.31 万平方米，项目计划总投资 18.77 亿元，截至 2018 年 9 月已完成投资 9.19 亿元，后续待项目土地一级开发工作进展到一定程度后，向市规划国土委申请进行成本审核，项目宗地达到净地并通过地价会、验地会等审核后，实施主体向市规划国土委申请项目入市。

3）顺义平各庄项目

发行人子公司北京城建兴华地产有限公司负责顺义平各庄项目，规划总用地面积 40.95 万平方米，用地面积 26.17 万平方米，规划建筑面积 44.89 万平方米，项目计划总投资 23.73 亿元，截至 2018 年 9 月已完成投资 19.82 亿元，2017 年形成营业收入 19.48 亿元。

报告期内，发行人一级土地开发业务不存在对本次发行产生重大不利影响的诉讼情况。

（6）房地产政策调控对发行人销售及回款的影响及对偿债能力的影响

发行人作为北京市属国企中规模最大、实力最强的房地产企业，其房地产业务大部分集中在北京、青岛、南京、天津、成都、重庆等一二线城市，其中北京市项目投资占比达到为 73.78%，发行人房地产业务的开展主要受到北京市房地产政策的影响。2017 年以来，北京市就房地产市场发布限购政策（简称 317 新政），主要内容有三点：（1）商业贷款二套房认定既认房又认贷（商贷和公积金贷）,同时购买普宅二套提高首付比例至 60%，非普二套提高首付比例至 80%；三套直接拒贷款。（2）暂停发放 25 年以上期限的个人住房贷款；（3）企业购买商品住房,需持有 3 年后才能上市交易。317 新政打击了北京市的炒房交易的投机者，是对于“房子是用来住的”这一政策指引的有效落实。

2015-2017 年发行人销售回款分别为 112.46 亿元、168.99 亿元和 174.61 亿元，销售回款稳中有增，但是 2017 年发行人销售回款增幅相较 2016 年的销售回款增幅有所下滑，一定程度上也是收到了 317 新政的影响，总体来看发行人销售回款水平相对较为稳定，且发行人目前主要在做的项目以棚改项目和普通商品房项目为主，受 317 新政的冲击相对较低，抗房地产调控政策能力较强，未来发行人会在立足北京的基础上，积极拓展京外业务，综上，发行人的销售及回款情况保障了发行人具备良好的偿债能力。

2、物业管理板块

发行人依托部分已开发项目，逐渐积累了一定规模的持有型物业，物业管理业务主要由下属子公司北京城建重庆物业管理有限公司（国家一级物业管理企业资质）和北京城承物业管理有限责任公司（国家二级物业管理企业资质）经营，物业管理小区以住宅为主。

运营模式方面，发行人物业管理主要依托于公司自有的房地产业务，以塑造公司地产品牌为核心，物业管理收费标准由发行人本部统一定价，同时向小区业主提供高于市场平均水准的服务，从而打造发行人从地产建设到后续运营的良好品牌效应。

近三年及一期，发行人物业管理小区基本情况如下：

表 5-38：近三年及一期发行人主要管理小区明细

单位：万平方米、万元

年度 主要物业 物业类型 管理面积 住户个数 收入

2015 年 望春园 住宅 43.00 3,136 861.12

莲葩园 住宅 16.68 1,337 259.19

绣菊园 住宅 41.50 2,922 490.75

紫绶园 住宅 17.90 1,704 209.83

清友园 住宅 39.50 2,742 633.06

茉藜园 住宅 43.00 3,556 756.80

牡丹园 住宅 19.50 1,888 263.18

罗庄 住宅 7.80 950 110.65

富海 住宅/商业 15.90 637 1,166.72

筑华年 住宅 25.92 1,568 687.64

世华泊郡 住宅/商业 38.98 2,276 1,286.33

徜徉集&西悦居 住宅/商业/别墅 43.17 3,163 904.65

成都分公司 住宅 79.55 1,626 833.97

小营项目 住宅 29.65 2,390 1,005.96

顺悦居 住宅 24.54 2,479 540.30

汇景湾 住宅 24.65 1,392 273.50

上河湾 住宅 29.08 2,214 483.11

尚源印象 住宅 9.47 981 180.17

熙城 住宅 17.26 1,773 346.43

龙樾湾 住宅 3.30 256 131.76

其他 - - - 413.68

小计 - 570.35 38,990 11,838.80

2016 年 望春园 住宅 43.00 3,136 861.12

莲葩园 住宅 16.68 1,337 259.19

绣菊园 住宅 41.50 2,923 490.75

年度 主要物业 物业类型 管理面积 住户个数 收入

紫绶园 住宅 17.90 1,704 209.83

清友园 住宅 39.50 2,742 633.06

茉藜园 住宅 43.00 3,556 756.80

牡丹园 住宅 19.50 1,888 347.57

罗庄 住宅 7.80 908 132.59

富海 住宅/商业 15.90 637 1,070.07

筑华年 住宅 25.92 1,568 617.77

世华泊郡 住宅/商业 38.98 2,276 1,141.83

徜徉集&西悦居 住宅/商业/别墅 43.17 3,163 2,262.97

广悦居 住宅 9.39 1,220 -

成都分公司 住宅 79.55 2,579 1,173.10

小营 住宅 29.65 2,390 1,257.67

顺悦居 住宅 24.54 2,479 571.89

汇景湾 住宅/别墅 24.65 1,392 628.13

上河湾 住宅 29.08 2,214 927.07

阳光水岸 住宅 3.66 436 -

北七家 住宅 18.70 1,168 3.77

北京密码 商业 43.43 - 480.67

国誉府 住宅 - - 141.44

海梓府 住宅 - - 976.80

尚源印象 住宅 9.47 981 194.65

熙城 住宅 19.65 2,016 415.71

龙樾湾 住宅 7.83 643 160.62

其他 - - - 368.42

小计 - 652.45 43,356 16,083.49

2017 年 望春园 住宅 35.94 3,136 814.01

莲葩园 住宅 16.25 1,337 246.24

绣菊园 住宅 30.30 2,923 469.63

年度 主要物业 物业类型 管理面积 住户个数 收入

紫绶园 住宅 14.05 1,704 200.92

清友园 住宅 32.97 2,742 603.12

茉藜园 住宅 38.13 3,556 715.54

牡丹园 住宅 19.52 1,773 265.94

罗庄 住宅 7.20 908 40.80

富海 住宅/商业 16.13 641 1,131.14

筑华年 住宅 25.92 2,516 540.91

世华泊郡 住宅/商业 38.98 2,718 1,004.06

徜徉集&西悦居 住宅/商业/别墅 43.17 3,189 970.00

广悦居 住宅 9.39 1,190 0.00

成都*龙樾湾 住宅 79.55 3,409 829.88

成都*龙樾熙城 住宅 15.65 282 0.00

小营 住宅 31.98 2,491 755.84

顺悦居 住宅 24.54 2,467 563.58

汇景湾 住宅/别墅 46.51 2,335 403.44

上河湾 住宅 29.08 2,093 378.32

阳光水岸 住宅 3.66 330 96.94

北七家 住宅 18.70 1,163 191.86

北京密码 商业 43.43 2,630 427.03

国誉府 住宅 7.65- 177 0.00

海梓府 住宅 25.33- 1,024 259.25

尚源印象 住宅 10.50 981 351.79

熙城 住宅 37.30 2,243 463.59

龙樾湾 住宅 26.61 1,079 271.90

其他 - - - 120.04

小计 - 728.44 51,037 12,115.77

2018 年1-9 月 望春园 住宅 35.94 3,136 609.88

莲葩园 住宅 16.25 1,337 184.26

年度 主要物业 物业类型 管理面积 住户个数 收入

绣菊园 住宅 30.30 2,923 347.93

紫绶园 住宅 14.05 1,704 148.61

清友园 住宅 32.97 2,742 449.47

茉藜园 住宅 38.13 3,556 536.86

牡丹园 住宅 19.52 1,773 156.82

罗庄 住宅 7.20 908 16.77

富海 住宅/商业 16.13 641 758.20

筑华年 住宅 25.92 2,516 399.73

世华泊郡 住宅/商业 38.98 2,751 618.71

徜徉集&西悦居 住宅/商业/别墅 43.17 3,191 668.00

海梓府 住宅 25.33 1,287 221.26

广悦居 住宅 9.39 1,191 0.00

成都*龙樾湾 住宅 79.55 3,513 304.57

成都*龙樾熙城 住宅 15.65 930 104.20

小营项目 住宅 31.98 2,505 557.63

顺悦居 住宅 24.54 2,468 0.00

汇景湾 住宅/别墅 46.51 2,370 250.40

上河湾 住宅 29.08 2,203 722.46

阳光水岸 住宅 3.66 337 111.08

北七家 住宅 18.70 1,233 127.91

北京密码 商业 43.43 3,030 284.68

国誉府 住宅 7.65 223 0.00

上悦嘉园 住宅 29.08 1,326 0.00

尚源印象 住宅 10.50 981 194.57

熙城 住宅 37.30 2,553 457.64

龙樾湾 住宅 26.61 1,141 249.78

其他 - - - 69.81

小计 - 757.52 54,469 8,551.23

3、租赁业务板块

发行人依托部分已开发项目，逐渐积累了一定规模的持有型商业地产，主要包括住宅小区配套的商铺、地理位置优越的办公写字楼等。发行人持有型物业主要分布于北京。

运营模式方面，发行人配合住宅开发业务，积极践行社区综合体或社区大型商业的运营模式。定价模式方面，发行人采用市场化定价模式，根据周边物业平均价格确定租金价格。

盈利模式方面，在努力提升服务品质、逐步调整服务结构的基础上，发行人根据不同产品类别，实行差异化的盈利模式，即对于中高端服务项目，采取突出个性化服务需求的高溢价为主导的盈利模式；对于小区配套商铺等低端服务项目以基础服务为主导，因地制宜地开展增值服务。同时，围绕房地产产业价值链，构建房地产经纪、物业服务、地产运营管理等完整的、相互关联的多元化产业盈利模式。

发行人主要持有型物业出租情况如下表。

表 5-39：近三年及一期发行人主要持有型物业明细情况表

单位：平方米、万元

项目名称 项目位置 类型 可出租面积 出租率 出租收入

2015 年 2016 年 2017 年 2018 年1-9 月 2015 年 2016 年 2017 年 2018 年1-9 月

金码大厦 海淀区 写字楼 2,755.85 100.00 100.00 100.00 100.00 414.20 437.42 488.72 379.94

红木林 大兴黄村枣园东巷 商铺 2,059.64 100.00 100.00 100.00 100.00 545.00 622.00 624.96 468.86

牡丹园 牡丹园 商铺 11,432.49 100.00 100.00 100.00 100.00 1,067.68 796.22 1145 894

北苑 北苑家园 商铺 73,903.83 100.00 100.00 100.00 100.00 3,764.70 3,715.26 4130 3332

北苑 筑华年 公租 35,087.54 100.00 100.00 100.00 100.00 919.80 1,131.01 900 696

项目名称 项目位置 类型 可出租面积 出租率 出租收入

2015 年 2016 年 2017 年 2018 年1-9 月 2015 年 2016 年 2017 年 2018 年1-9 月

南区 房

富海中心 海淀区大柳树路 17 号 写字楼 13,607.33 100.00 100.00 100.00 100.00 420.24 651.00 658.74 516.73

世华水岸 丰台区石榴庄 商铺 8,072.02 100.00 100.00 100.00 100.00 363.92 508.81 599.65 609.80

清河嘉园 海淀区强佑新城 商铺 371.50 100.00 100.00 100.00 100.00 12.56 27.19 28.30 21.91

首城国际 朝阳区广渠路36 号院 商铺 8,394.87 87.20 100.00 100.00 100.00 1,352.39 1,722.10 1,846.64 1,439.78

泰和国际大厦 西城区骡马市大街 8号 写字楼 26,468.44 100.00 100.00 100.00 98.98 3,447.21 3,447.21 4,322.89 4,182.70

合计 - 182,153.5 1 - - - - 12,307.70 13,058.22 14,744.90 12,541.72

九、发行人在建项目拟建项目及土地储备情况

（一）在建项目情况

发行主要在建项目见表 5-29：截至 2018 年 9 月末发行人主要在建商品房及配套商业项目情况；表 5-31：截至 2018 年 9 月末发行人主要在建商品房（含商业地产）项目批文合规性情况；表 5-35：截至 2018 年 9 月末发行人主要在建保障房项目情况；表 5-36：截至 2018 年 9 月末发行人主要在建保障房项目批文合规性情况。

（二）拟建项目

发行人主要拟建项目见表 5-32：截至 2018 年 9 月末发行人主要拟建商品房（含商业地产）项目情况。

（三）土地储备情况

发行人不存在取得限制用地目录或禁止用地目录土地等违反供地政策的行为；发行人按照《国务院关于促进节约集约用地的通知》（国发〔2008〕3 号）的规定，依法取得项目开发用地的土地使用权，不存在以租代征农民用地、应当有偿而无偿、应当招拍挂而协议出让取得、对外转让未达到规定条件的项目土地使用权或出让主体为开发区管委会等违法违规取得土地使用权的情形；发行人已取得土地使用权的项目土地权属不存在第三方主张权利等争议问题；截至募集说明书签署日，发行人已按土地出让人的要求缴纳了土地出让金，不存在拖欠土地出让金的行为；发行人不存在未经国土部门同意、未补缴土地出让金而擅自改变项目土地容积率和规划条件的情形；发行人截至目前尚未实际动工建设的房地产开发项目，不违反《闲置土地处置办法》，也未因此受到相关国土部门作出的行政处罚；发行人在囤地方面不存在违法违规问题，亦未受到监管部门的行政处罚或造成严重社会负面影响的事件。

表 5-40：截至 2018 年 9 月末发行人土地储备情况

单位：亿元、万平方米、万元/平方米、%

序号 土地名称 地块所在地 兴建项目类别 成交地价 已交出让金 后续出让金资金来源 总占地面积 计容建筑面积 楼面均价 土地取得时间 权益占比

1 三亚红塘湾旅游度假区 C-05 地块项目 三亚 住宅 5.43 5.43 已交齐 9.26 9.72 0.56 2014 100.00

2 通州台湖 104/109 地块兴华 北京 多功能用地 10.50 10.50 已交齐 9.68 17.65 0.60 2015 100.00

3 重庆市两江新区悦来组团 C 分区项目 重庆市 住宅 29.80 20.86 自有资金 22.43 55.36 0.53 2016 100.00

4 朝阳区管庄乡塔营村1208-605 地块 F1住宅混合公建用地项目世纪鸿城 北京 住宅商业 33.29 33.29 已交齐 6.04 10.26 3.17 2017 100.00

5 青岛海达伟业股权竞买项目-青岛兴华 青岛 住宅 15.10 15.10 已交齐 20.95 41.90 0.36 2017 50.00

6 三亚市三亚湾海坡片区旅馆用地及文化传媒用地项目 三亚 文化产业用地 2.15 2.15 已交齐 4.08 7.35 0.29 2017 60.00

7 天津市武清区下朱庄津武（挂）2016-037 地块 天津 住宅 3.64 3.64 已交齐 2.53 3.79 0.96 2017 50.00

8 密云区密云新城 0102 街区 MY00-0102-6002地块 北京 住宅 2.20 2.20 已交齐 1.39 3.88 0.57 2017 24.00

9 天津市津武(挂)2017-031 号武清区下朱庄街藕甸道南侧 天津 商业 0.33 0.33 已交齐 1.46 2.62 0.13 2018 50.00

10 青岛市胶国土告字[2017]17 号株洲路 1 号地块 青岛 住宅 0.63 0.63 已交齐 3.24 2.53 0.25 2018 50.00

11 北京市平谷区马坊镇梨羊村 PG05-0108-0001地块 R2 二类居住用地首城 北京 住宅 3.78 3.78 已交齐 2.08 4.57 0.83 2018 40.00

12 黄山市黄国土挂告字[2018]5 号 2018—11、12、13 号地块 黄山 商业 4.45 4.45 已交齐 22.01 17.34 0.26 2018 100.00

13 天津市津武（挂）2018-047 号武清区下朱庄街南湖 天津 住宅 5.71 0.00 银行贷款及自有资金 5.85 8.78 0.68 2018 50.00

注：通州台湖 104/109 地块由于将出让条件中的无偿还建计入成本（面积 2 万平米，成本 3 万/平米，合计 6 亿元），故楼面均价乘计容建筑面积不等于成交地价。

通州台湖 104/109 地块，原土地持有人招拍挂取得土地的成交地价为 7.73 亿元，发行人支付原土地持有人土地转让款为 10.60 亿元，根据北京市规划和国土资源管理委员《出让后的国有建设用地使用权转让批准》中的审查标准第（3）条“已按出让合同约定的期限和条件开发和利用土地，其中开发建设投资（不含政府土地收益或地价款）不少于项目总投资额的 25%，属成片开发土地的须形成工业用地或其他建设用地条件”。原土地持有人投资未达到项目总投资额的 25%，因此发行人不能办理过户手续，发行人目前正在协同原土地持有人对通州台湖 104/109 地块进行开发，待投资开发达到项目总投资25%以后，办理相应的过户手续。

2016 年以来，发行人在一级市场土地竞拍情况如下：

表 5-41：2016 年以来截至 2018 年 1-9 月发行人土地竞拍情况

序号 竞拍时间 竞拍地块 项目名称 起始总价 最终成交价 溢价率 楼面均价 项目规划面积 住宅面积 商业办公 发行人持股比例 已支付土地价款

序号 竞拍时间 竞拍地块 项目名称 起始总价 最终成交价 溢价率 楼面均价 项目规划面积 住宅面积 商业办公 发行人持股比例 已支付土地价款

1 2016 年 9月 23 日 南京 G48 江浦地块 南京江浦项目 12.50亿元 20.40 亿元 63.20% 2.2442 万元/平米 9.09 万平方米 9.09 万平方米 - 100.00% 20.40 亿元

2 2016 年12 月 20日 重庆市两江新区悦来组团 C 分区项目 北京城建龙樾生态城 18.31亿元 29.80 亿元 62.77% 0.5383 万元/平米 55.36 万平方米 55.36 万平方米 - 100.00% 16.39 亿元

3 2017 年 4月 25 日 朝阳区管庄乡塔营村1208-605 地块 F1 住宅混合公建用地 朝阳管庄项目 21.00亿元 32.60 亿元 55.23% 3.1763 万元/平米 10.26 万平方米 7.18 万平方米 3.08万平方米 100.00% 32.60 亿元

4 2017 年 6月 16 日 三亚市三亚湾海坡片区旅馆用地及文化传媒用地项目 三亚会展项目 2.15 亿元 2.15 亿元 0.17% 0.2930 万元/平米 7.35 万平方米 - 7.35万平方米 60.00% 1.24 亿元

5 2017 年 8月 14 日 天津市武清区下朱庄津武（挂）2016-037 地块 - 3.04 亿元 3.64 亿元 20.00% 0.9606 万元/平米 3.79 万平方米 3.79 万平方米 - 50.00% 3.64 亿元

序号 竞拍时间 竞拍地块 项目名称 起始总价 最终成交价 溢价率 楼面均价 项目规划面积 住宅面积 商业办公 发行人持股比例 已支付土地价款

6 2018 年 1月 4 日 天津市津武(挂)2017-031 号武清区下朱庄街藕甸道南侧 - 0.33 亿元 0.33 亿元 0.00% 0.1251 万元/平米 2.62 万平方米 - 2.62万平方米 50.00% 0.33 亿元

7 2018 年 1月 8 日 青岛市胶国土告字[2017]17 号株洲路 1 号地块 - 0.63 亿元 0.63 亿元 0.00% 0.2506 万元/平米 2.53 万平方米 2.53 万平方米 50.00% 0.63 亿元

8 2018 年 8月 16 日 黄山市黄国土挂告字[2018]5 号2018—11、12、13 号地块 - 4.45 亿元 4.45 亿元 0.00% 0.2568 万元/平米 17.34 万平方米 17.34万平方米 100.00% 4.45 亿元

9 2018 年10 月 11日 天津市津武（挂）2018-047 号武清区下朱庄街南湖 - 5.71 亿元 5.71 亿元 0.00% 0.6775 万元/平米 8.78 万平方米 8.78 万平方米 50.00% 0.00 元

注：溢价率=（成交价-起始总价）/起始总价。

2016 年以来，发行人土地竞拍的平均溢价率为 22.37%，其中溢价率处于较高水平的有南京江浦项目的南京 G48 江浦地块、北京城建龙樾生态城的重庆市两江新区悦来组团 C 分区项目和朝阳管庄项目的朝阳区管庄乡塔营村 1208-605地块 F1 住宅混合公建用地。

1、南京江浦项目

2016 年 9 月 23 日，发行人以 20.40 亿元竞拍获得南京 G48 江浦地块，楼面均价 2.2442 万元/平方米，该项目起始总价为 12.5 亿元，最终成交价 20.40 亿元，溢价率达到 63.20%，近年来，南京市土地的市场价格有一定的上升趋势，例如：2016 年 12 月 30 日，苏州金辉房地产开发有限公司取得的浦口区江浦街道白马路以东、花海路以南地块，起始价 5.60 亿元，成交价 9.40 亿元，溢价率 67.86%；2016 年 8 月 12 日，恒大地产集团南京置业有限公司取得浦口区江浦街道白马 2号地块，起始价 10.00 亿元，成交价 16.60 亿元，溢价率 66.00%。

南京 G48 江浦地块主要集中在江宁区地块、雨花台地块、浦口江浦街道地块、浦口区高新区奶牛场地块、栖霞区地块。

江宁区地块周边的江宁软件园区域翠屏诚园项目目前在售价格为 2.80 万元/平方米；万科九都荟项目预期售价为 3.50 万元/平方米。江宁大学城板块金轮津桥华府目前在售价格 1.95 万元/平方米。雨花台地块成交均价基本都在 3.00 万元/平方米以上，恒大华府预期项目售价 3.30-3.50 万元/平方米。浦口江浦街道地块户型面积基本 80-170 平方米，销售价格基本在 2.00 万元/平方米以上，部分项目如中建国熙台可达到 3.00 万/平方米成交价，雅居乐预期均价 3.50 万元/平方米。

浦口高新区域为刚需类片区，项目户型偏小，基本在 80-120 平方米，均价 1.70万元/平方米左右，去化表现较好，多数处于尾盘阶段。栖霞区地块周边项目报价水平基本在 2.00 万元/平方米，其中最近的华润项目户型面积 90-115 平方米，近期成交价格 2.00 万元/平方米。

2、北京城建龙樾生态城

2016 年 12 月 20 日，发行人以 29.80 亿元竞拍获得重庆市两江新区悦来组团C 分区项目，楼面均价 0.5383 万元/平方米，该项目起始总价为 18.31 亿元，最终成交价 29.80 亿元，溢价率达到 62.77%，近年来，重庆市土地的市场价格有一定的上升趋势，例如：2017 年 3 月 9 日，北京首钢房地产开发有限公司取得的两江新区悦来组团 C 标准分区 C11-2/05 号宗地，起始价 4.66 亿元，成交价 7.80亿元，溢价率 67.30%。2016 年 12 月 3 日，重庆龙湖地产发展有限公司取得两江新区礼嘉组团 A 标准分区部分地块，起始价 20.69 亿元，成交价 42.20 亿元，溢价率 103.89%。

重庆市两江新区悦来组团 C 分区用地位于重庆市两江新区礼嘉板块东北侧，礼嘉板块是重庆市政府重点打造的生态商务区，将打造成重庆北部大型商业中心，北部新区现代服务业发展载体；礼嘉板块规划的生态总部区，将引进、集聚企业总部，着力集聚能源、地产、电讯、软件及服务外包、研发设计、银行、保险、证券等企业。悦来 C 分区项目东邻金兴大道，西边紧临开发中的华侨城，距离 1.36 公里，南距地铁六号线高义口站 200 米，西、北临嘉陵江，一线观江。

周边道路系统已经形成，通过悦来大道可以连接机场、两路、回兴，通过金兴大道，可以往南直通重庆各区域。

项目紧邻华侨城，未来与华侨城互通，直接提升项目价值；项目紧邻地铁站，且可通过金兴大道连通蔡家及鸳鸯区域；地块与外部环境存在高差，地块视野开阔，具有一定的观江资源，与嘉陵江之间存在大片绿地，未来预计将规划生态公园；地块边规划小学，若引入品牌小学，即为学区房项目。礼嘉板块处于重庆城市重点发展方向，品牌房企云集，是重庆未来新富人区，房价上涨空间较大；项目处于重庆生态城规划范畴内，重庆生态城是住建部规划的全国 8 大生态城之一，而且是唯一的山地生态城，提倡健康环保生活方式，有利于打造项目高端形象，提高城建品牌在重庆的影响力。

项目规划包括高层、洋房、别墅、商业、配套用房等，其中高层规划面积22.20 万平方米，主力户型 90 平方米；洋房规划面积 18.79 万平方米，主力户型100 平方米；别墅规划面积 7.55 万平方米，主力户型 150-170 平方米；商业规划面积主要是一层社区商业 6.20 万平方米；配套用房规划面积 0.62 万平方米，其中幼儿园 0.27 万平方米。

表 5-42：价格测算

单位：万元、平方米

项目 市场参考价 项目地块售价

别墅 1.40-1.60 1.45

洋房 1.00 1.05

高层 0.78 0.80

商业 2.00-3.50 2.80

幼儿园 0.78 0.80

3、朝阳管庄项目

2017 年 4 月 25 日，发行人以 32.60 亿元竞拍获得朝阳区管庄乡塔营村1208-605 地块 F1 住宅混合公建用地，楼面均价 3.18 万元/平方米，该项目起始总价为 21 亿元，最终成交价 32.60 亿元，溢价率为 55.23%。近两年，朝阳区土地供应量较少，朝阳管庄项目周边可参考的地块竞拍为 2015 年 10 月 9 日北京世博宏业房地产开发有限公司和北京首都开发股份有限公司联合体竞拍的朝阳区常营乡 1201-602、603 地块，起始总价为 22 亿元，成交价为 33 亿元，溢价率50.00%，该项目的竞拍模式为限制土地合理上限价格，当竞买报价达到土地上限价格时，则不再接受更高报价，转为现场竞拍保障性住房的竞拍模式，而发行人管庄项目竞拍规则为竞地价，价高者得，因此溢价率相对历史竞拍溢价率水平有所上升。

朝阳管庄项目北距京通快速 1.2 公里，南距广渠路 0.5 公里，东西南北，四方畅达。该项目周边的住宅项目：恒大华府目前售价 11 万元/平方米。保利首开天誉项目目前售价 10 万元/平方米。首城珑玺，土地单价 5.64 万元/平方米，目前暂未销售。保利首开常营项目，土地单价 5.65 万元/平方米，目前尚未销售。

4、三亚市三亚湾海坡片区旅馆用地及文化传媒用地项目

2017 年 6 月 16 日，发行人竞拍获得三亚市三亚湾海坡片区旅馆用地及文化传媒用地项目，楼面均价 2,930.00 元/平方米，该项目起始总价为 2.15 亿元，最终成交价 2.1537 亿元，溢价率 0.17%。

项目周边成交项目楼面价均远高于发行人获取的楼面价，其中 2016 年 10月 三亚 联合 实 业有 限 公司 竞得 的三 亚 湾海 坡片 区 控规 HPC-07-04 地块 和HPC-03-01 地块，成交总价 9,317.00 万元，楼面均价 4,470.00 元/平方米，2016年 9 月 26 日 海南 三 亚湾 新 城开 发 有限 公 司竞 得 的三 亚 湾海 坡 片区 控 规HPC-08-14 地块商业办公用地，楼面均价 7,888.00 元/平方米。

本地块距离海岸线约 1.00km，周边海景地块多以小高层或度假酒店为主，本地块限高 50.00m，能够拥有一部分海景资源。根据周边楼盘的情况，一线海景住宅二手房均价在每平 2.50 万以上；鲁能三亚湾属于二线海景房，成交价在每平 2 万左右；距该项目较近的力合国际项目的产权式酒店均价约每平 2.70 万。

5、天津市武清区下朱庄津武（挂）2016-037 地块

2017 年 8 月 14 日，发行人竞拍获得天津市武清区下朱庄津武（挂）2016-037地块，楼面均价 9,606.00 元/平方米，该项目起始总价为 3.04 亿元，最终成交价3.64 亿元，溢价率 20%。

近一年项目周边有 6 块经营性土地成交，成交楼面价最高达 10393 元/平方米，其中恒大于 2017 年 11 月 3 日竞得地块成交价为 8.678 亿元并自持住宅 1200平方米，楼面价为 10393 元/平方米；众美于 2017 年 11 月 29 日竞得地块成交价为 5.664 亿元并自持住宅 1,000.00 平方米，楼面价为 9602 元/平方米。

武清在售项目大多为早期拿地的尾盘，受政府限价，但随着老项目去化，高价新地块入市，预计 2019 年-2020 年整体售价将逐步提升。项目周边洋房类产品销售价格在 13,500.00-15,000.00 元/平方米之间，其中红星美凯龙公司开发的南湖 红星国际广 场最新成交价 15,351.00 元/ 平方米，万 科南湖郡销售 价格15,500.00 元/平方米。

6、天津市津武(挂)2017-031 号武清区下朱庄街藕甸道南侧

2018 年 1 月 4 日，发行人竞拍获得天津市津武(挂)2017-031 号武清区下朱庄街藕甸道南侧地块，楼面均价 1,251.00 元/平方米，该项目起始总价为 0.33 亿元，最终成交价 0.33 亿元，溢价率 0%。

近一年项目周边 有 6 块经营性土地成交，住宅用地成交楼 面价最高达10,393.00 元/平方米，其中纯商服用地成交 2 块，天津久川建设于 2018 年 4 月27 日竞得地块成交价为 0.67 亿元，楼面均价 2,055.00 元/平方米。。

武清在售项目大多为早期拿地的尾盘，受政府限价，但随着老项目去化，高价新地块入市，预计 2019 年-2020 年整体售价将逐步提升。项目周边洋房类产品销售价格在 13,500.00-15,000.00 元/平方米之间，其中红星美凯龙公司开发的南湖 红星国际广 场最新成交价 15,351.00 元/ 平方米，万 科南湖郡销售 价格15,500.00 元/平方米。

7、青岛市胶国土告字[2017]17 号株洲路 1 号地块

2018 年 1 月 8 日，发行人竞拍获得青岛市胶国土告字[2017]17 号株洲路 1号地块，楼面均价 2,506.00 元/平方米，该项目起始总价为 0.63 亿元，最终成交价 0.63 亿元，溢价率 0.00%。

最近一年胶州市少海新城周边地块供应较少，仅有三块地块出让，其中 2017年 11 月 29 日保利竞得地块是政府为青岛国际机场集团配建的备勤职工宿舍项目，楼面价 1,154.00 元/平方米；2017 年 11 月 30 日华青发展竞得地块楼面地价达到 4,860.00 元/平方米，溢价率 25.58%；2017 年 11 月 30 日弘润德置业竞得地块楼面价为 3,413.00 元/平方米，溢价率 64.64%。

区域内在售项目较多，南区开发较为成熟，高端楼盘林立；北区开发程度低，但 目前已 有保 利、 新城、 中海 等知名 开发 商入 驻，目 前区 域内 高层价 格9,000.00-10,000.00 元/平方米、洋房价格 10,000.00-11,000.00 元/平方米，别墅价格 12,000.00-18,000.00 元/平方米（毛坯）。

8、黄山市黄国土挂告字[2018]5 号 2018—11、12、13 号地块

2018 年 8 月 16 日，发行人竞拍获得黄山市黄国土挂告字[2018]5 号 2018—11、12、13 号地块，楼面均价 2568 元/平方米，该项目起始总价为 4.45 亿元，最终成交价 4.45 亿元，溢价率 0.00%。

2017 年 6 月，北京市国资委和黄山市达成了战略合作，整合北京市国企和黄山旅游资源，促进黄山产业升级。黄山项目为北京城建与黄山市政府进行的全方位、多领域深度合作的第一个项目，共同打造最美生态大黄山。

近三年黄山区的商服用地无供应，主要供地在屯溪区，根据 2016-2018 年屯溪 区商服 用地 市场 成交情 况的 统计， 该区 域商 服用地 成交 单价 水平约 为57.00-78.00 万元/亩，但由于屯溪区距离本项目较远，成交价不具有参考性。

黄山景区房地产发展相对较为缓慢，开发楼盘主要集中以黄山南门、北门发展相对较为成熟的区域，东门、西门发展相对滞后，开发楼盘相对较少。目前东大门尚未完全打开，没形成直达黄山核心景区的旅游线路，交通优势的并未完全发挥，谭家桥镇现有旅游资源和房地产开发处于初级发展阶段。整个黄山区在售的 别 墅 销 售 价 格 在 20,000.00 元 / 平 方 米 ， 酒 店 式 公 寓 销 售 价 格 在10,000.00-14,000.00 元/平方米。

9、天津市津武（挂）2018-047 号武清区下朱庄街南湖

2018 年 10 月 11 日，发行人竞拍获得天津市津武（挂）2018-047 号武清区下朱庄街南湖地块，楼面均价 6,775.00 元/平方米，该项目起始总价为 5.71 亿元，最终成交价 5.71 亿元，溢价率 0.00%。

近一年项目周边有 6 块经营性土地成交，成交楼面价最高达 10,393.00 元/平方米，其中恒大于 2017 年 11 月 3 日竞得地块成交价为 8.678 亿元并自持住宅1,200.00 平方米，楼面价为 10,393.00 元/平方米；众美于 2017 年 11 月 29 日竞得地块成交价为 5.664 亿元并自持住宅 1,000.00 平方米，楼面价为 9,602.00 元/平方米。

武清在售项目大多为早期拿地的尾盘，受政府限价，但随着老项目去化，高价新地块入市，预计 2019 年-2020 年整体售价将逐步提升。项目周边洋房类产品销售价格在 13,500.00-15,000.00 元/平方米之间，其中红星美凯龙公司开发的南湖 红星国际广 场最新成交价 15,351.00 元/ 平方米，万 科南湖郡销售 价格15,500.00 元/平方米。

十、发行人发展战略

公司坚持集团化、专业化、品牌化运作，倾心打造“北京城建地产”品牌，已形成“一体两翼”（“一体”指房地产开发，“两翼”指对外投资和商业地产）协调发展的三大业务板块。

房地产开发是公司的核心业务。近年来，公司先后开发建设了 40 多个商品房和保障房项目，开发类型涵盖住宅、公寓、别墅、商业、酒店、写字楼等多种业态，开发区域遍及北京、天津、重庆、成都、南京、青岛、三亚 7 大城市。

公司现有商业地产持有面积约 20 万平方米，包括小区配套商业、写字楼、公租房。

公司现有对外股权投资近 40 亿元，分布于银行、证券、房地产、高科技等多个行业，投资市值超过 100 亿元。

（一）总体规划目标

1、指导思想

全面贯彻党的十八大精神，以建设中国特色社会主义理论和科学发展观为指导，落实“四个全面”战略布局，结合首都功能定位，抓住“京津冀协同发展”、“一带一路”及冬奥会战略机遇，在集团公司“做强总部，做大资本，推动产业链协调发展，构建千亿级企业集团”战略思想指引下，坚持以房地产开发为主体、以对外投资和商业地产为两翼，以平衡运营和品牌提升为主线，着力打造“一体两翼”协调发展的新局面，促进公司持续、稳定、健康发展。

2、总体目标

树立资本运营理念，优化资源配置，转变盈利模式，理顺发展路径，提升运营效率，构建规范化、标准化的管理体系和系列化的产品体系，探索和拓展新的盈利空间和利润增长点，努力推动公司成为金融与房地产紧密结合、以资本运作为主线、追求高效的房地产投资经营商，确保北京市房地产企业一流行列。

3、规划路径

为完成总体目标，公司战略规划分为两个阶段组织实施。

（1）第一阶段

从 2016 年到 2017 年，快速完成资源整合，迅速提升专业化和规范化管理能力；以住宅产品为主，优化、丰富和完善产品线；立足北京本埠市场，强化区域竞争优势地位；继续扩大开发规模，拉升规模优势，为进一步降低成本费用制造空间。

（2）第二阶段

从 2018 年到 2020 年，调整完善管理组织架构，大力推进标准化和精细化管理体系建设进程；巩固和强化住宅开发能力，加速拓展商业地产、养老地产、物流地产、旅游地产等业务，建立和完善投资运营监控评估体系；以北京本埠为大本营，实现集约型扩张、跨区域布局，完成由区域性地产商向全国性地产商的角色转变；通过平衡运营实现均衡稳定发展，以有质量的成长提升公司品牌价值。

4、发展指标

到 2020 年，公司目标实现总资产 1,000 亿元，净资产 300 亿元，营业收入160 亿元，利润总额 20 亿元，企业经营额 200 亿元，开复工面积 600 万平方米，商业地产持有面积 40 万平方米，对外投资额 30 亿元，投资收益 3 亿元。

（二）规划保障措施

1、改善业务发展模式

（1）调整、完善业务结构

公司坚持以房地产开发为主业，以对外投资和商业地产为辅助，打造“一体两翼”协调发展的总体业务架构。深入研究房地产市场的政策环境和行业发展趋势，认真学习实践互联网思维并完成自我改造，向标杆企业学习借鉴“电商营销”、“社区服务”、“小股操盘”、“事业合伙人”、“轻资产运营”等商业创新模式，培育新的利润增长点。在坚持住宅开发的同时，探索尝试养老地产、健康地产、旅游地产、产业地产、物流地产等新的开发业态，打造具有公司自身特色的产品线和业务线，不断推进地产开发业务的高效化。

对外投资板块着眼于提升核心竞争能力，布局外围资源，着力解决公司发展过程中对资本拓展和风险平衡的迫切需求；进一步寻求在两个新的增长点上有所突破，一是高科技行业，二是类金融行业；加大股权投资和新三板的研究力度，重点关注新能源、新产业、民生产业、模块化公司，推动投资实现多元化、跨行业的战略布局；持续关注参股企业运营情况，密切跟踪上市进程；不断优化投资结构，提高投资收益，以资本运作推动企业高效运行。

商业地产板块致力于品质提升及价值管理，不断推动商业资产升级。密切关注写字楼、会展中心、购物中心、城市综合体等业态的发展趋势，加大对酒店建造、运营和管理的研究，掌握酒店开发管理的专业知识，积累经验，储备人才；加大商业地产整合和对外招商力度，推动现有商业资产实现统一委托、统一管理，提高商业物业出租率，确保收益最大化；按照招商先行、定制开发、设计跟进和经营一体化运作的思路，加大对新开发商业项目的运营指导，降低项目风险，实现商业资产的保值增值。

（2）固本强外，均衡布局

坚持“一线城市为主、外埠城市为辅”的拓展策略，继续巩固北京本埠房地产业务的优势地位，在加强城市理解力的基础上，把握“京津冀协同发展”机遇，加大对一线城市和人口持续导入的二线省会或副省级城市的投资布局，积极稳妥地推进异地扩张，逐步探索和实现从跨区域点式布局向多中心区域布局的转变。

立足全球视野，深化投资布局，密切跟踪国际经济形势和地区发展环境，积极探索、谋求进入海外房地产市场，聚焦“一带一路”沿线国家及经济发展、人口增长潜力较大的国家或地区，稳健推进拓展步伐，逐步扩张全球化战略版图。

（3）两级联动，一体化发展

密切关注棚改政策，积极参与保障房建设。适度介入土地一级开发市场，通过后向一体化，控制上游土地资源，提高市场进入壁垒，缓解公司竞争压力，降低项目获取风险，提升二级开发运作效率，降低综合开发成本。坚持“以我为主，广开合作”的思路，深入开展对 PPP、股权收购、合作开发、兼并重组等拿地模式的研究，积极探索土地拓展新渠道。

（4）紧密联结上下游行业

搭建完善集中采购平台，与市场调研、营销策划、广告宣传、网络电商、咨询服务、图纸设计等专业机构和设备、建造、装修装饰供应商等上下游企业通过战略结盟加强紧密衔接、配合，建立长期稳定的专业化供应链关系，加快信息传递与沟通，节约交易费用，稳定其提供服务和产品的成本和质量水平，打造企业对外部资源实施网络化协同运作的组织能力。

深挖集团公司产业链优势，充分发挥板块协同效应，利用城轨设计咨询板块业务渠道，建立信息共享机制，积极参与地铁上盖物业及沿线区域的城市综合开发，不断优化城市交通结构和空间结构，有效缓解城市交通压力和政府财政资金压力，实现多方共赢。

2、塑造核心竞争能力

（1）细分市场需求

加大市场研究力度，采用强强联合的方式，与优秀的市场调研、营销策划、咨询服务等专业机构建立长期合作关系，构建公司的智力网络，快速培育公司的市场把握能力。公司总部经营管理职能不再仅仅围绕具体项目运作展开，而是以战略为导向，面向市场、客户、需求、产品、过程管理和服务。

公司业务发展应逐步摒弃项目追随模式，要根据市场环境的变化和对房地产区域市场发展态势、需求特点和竞争特性的整体把握，对客户价值的精确理解，准确预测市场需求，把握市场机遇，并在此基础上指导项目资源储备、选择开发项目，保证持续开发经营。

实施市场细分策略，不再局限于按职业、收入、年龄等表象特征去把握客户，而是加强房地产市场消费趋势和消费行为研究，从客户的内在价值出发，按客户的不同消费需求层次和生命周期，建立梯度产品体系，动态锁定和维护公司的客户群。

（2）加强技术创新

以市场需求为导向，积极探索新技术、新材料、新设备、新工艺的广泛应用，紧密关注住宅产业化、绿色建筑、智能家居和 BIM 技术的发展方向，不断提升“北京城建地产”项目的产品力和技术含量，为公司房地产开发业务的高效化提供技术驱动力。

坚持“以市场细分为先导、以客户价值为中心”的原则，在深入挖掘客户潜在需求、把握未来住宅发展趋势和充分关注节能、环保的基础上，形成企业自己的产品理念，加快产品品类化进程，构建出企业独具特色的产品标准和产品体系。

客户价值的创造和实现集中落实到产品研发环节，以利于企业采用团队模式，对项目进行标准化管理和运作。

（3）强化精细制造

持续推进住宅产品标准化的研究和应用，加强过程控制和供应商的管理。在过程控制中，事前控制资源与方案，事中控制工艺流程，事后严格验收核定。制定建造标准，贯彻精品理念，全面提升施工管理质量目标。在保证产品各项使用功能的基础上，以细节体现精品品质，吸引客户，感动客户。

（4）完善成本控制

逐步建立一套公司特色的标准成本系统和成本控制体系，并根据公司项目、产品结构的调整和产品研发的进度，先进材料、设备和工艺的采用，不断进行动态调整。对电梯、采暖、供水、供电等机电设备、门窗、幕墙、电缆、涂料等内外装材料，全面推动集中采购，建立战略供应商体系，降低采购成本。改进现有住宅产品的设计，利用价值工程等方法，不断提高产品性价比。

（5）推行服务营销

改变单纯的实体销售模式，逐步转为向客户提供系统解决方案，包括为客户设计灵活多样的付款方式，提供投资理财建议，提供菜单式装修、代租托管等增值服务。同时，加强客户资源管理数据库建设，为客户提供周到的售后服务，提升客户忠诚度和口碑。

在销售管理方面，随着公司开发规模的逐步扩大，为了有效贯彻和落实公司的经营理念和品牌形象，逐步培养和建立一支具有专业市场分析能力和洞察应变能力、业务娴熟的销售队伍，统一销售服务标准，稳定销售服务水平。物业管理是公司售后服务的延续，通过一流的物业服务，再次提升客户价值，提升客户口碑，提高公司品牌的美誉度，维护公司的品牌价值。为了以高水平的物业管理，良好的口碑传颂，促进公司房地产开发核心业务的迅速发展，在高端项目与国际一流物业管理公司结盟，建立合作伙伴关系，以双赢策略，快速提升公司声誉和行业影响力。

（6）推进信息化建设

进一步推进房地产项目信息化建设，提高信息系统应用价值，建立标准工作指引，共享项目管理知识成果，搭建具有公司特色的房地产项目信息化管理平台，推进管理方式进一步向标准化、集约化、精细化转变，真正使管理信息化手段成为企业实现高效化运营和提高市场竞争力的重要保障和推动力，为“培育具有市场竞争力的国内一流房地产企业”奠定坚实基础。

3、整合优化管理架构

为确保管理机制高效运转，公司应以“集中决策、分权经营、资源共享、协同运作”为指导方针，逐步调整总部机构设置和部门职能。

（1）加强三个研究

1）研究政策。要准确预测政策变化，把握政策走向，体现前瞻性。

2）研究市场。要把握经济周期变化，增强对市场的敏感性，把握市场走势，提高驾驭市场的能力。

3）研究产品。要提高产品研发能力，准确把握客户需求，有效控制建造成本，提高产品品质，努力为客户创造价值，使产品价值在市场中获得更充分的认可。

（2）打造八个中心

打造总部业务平台，创建“八个中心”，即“项目拓展中心、策划设计中心、建造管理中心、销售管理中心、金融结算中心、客户服务中心、人才中心、政策研究和品牌管理中心”。

（3）提升八种能力

努力提升“八种能力”，即“提高运营管控能力、强化资源配置能力、拓展土地获取能力、提升做产品能力、增进成本管控能力、增强持续盈利能力、扩展多渠道融资能力、升级商业运作能力”。

4、完善绩效激励机制

（1）绩效考核接轨市场

优化公司绩效管理体系，完善与市场接轨的考评机制，强化绩效管理理念，提高个人和团队绩效水平。按照客观、公正、公开原则，继续建立健全科学的、分别适用于各层级人员的绩效考核标准。通过完善的考评体系，加强对领导和业务人员素质考核，促进专家型人才队伍的建设。

对子公司实施有效的考核管理，树立业绩导向，建立更为市场化、专业化的考核评价体系，着重考虑资金占用、人力效率、开发节奏、风险管理、成本控制、产品品质、品牌维护等因素。实施年度考核、项目全过程考核和奖罚相结合的考核机制，进一步巩固和完善项目全过程考核，并在所有新开项目中全面实施，逐渐在公司内部全面形成“投入-产出”和“成本-利润”的价值观念。

（2）薪酬制度强化激励

以市场化的绩效考核管理为基础，逐步建立市场化的薪酬制度，充分体现团队或个人的贡献程度，实施以业绩和贡献为导向的分配体系，使管理者的利益与投资者的利益挂钩，各类人员的收入与业绩挂钩。以强效激励机制，促进企业高效发展。

探索引入“事业合伙人”机制，为公司决策层和项目管理层人员持股预留接口，更大范围的调动人才的积极性和主动性。加强总部和子公司考核的联动，各层级员工的收入直接与公司经营指标完成情况挂钩，形成风险共担、责任共负的薪酬分配机制。

根据行业特点设置各类岗位的薪酬空间，打通员工双重职业发展通道，构建公司员工向“管理系列”或“专业系列”发展的双轨薪酬体系，鼓励员工根据自身条件选择不同职业发展道路。

5、提高资本运作水平

（1）股权融资

为实现公司主业经营和资本扩张的良性循环，未来几年公司将继续抓住时机，通过增发（公开发行股票、定向增发）、配股等方式进行股权融资，同时积极探索优先股等其他股权融资形式，进一步改善公司治理结构，多方引入机构投资者，为公司持续、健康、快速发展提供资金支持。

（2）债券融资

随着房地产行业发展进入新的阶段，公司将充分利用资本杠杆扩大经营规模，提高企业运营效率。根据公司发展需要，在未来几年通过发行公司债、中期票据、超短期融资券等方式进一步募集资金。

（3）其他融资

通过精选优质项目，根据项目的规模、特点，积极寻求以信托产品、基金合作等方式为项目融资。继续推广实施房地产项目股权投资基金运作模式，多渠道筹措资金改善公司负债结构。利用保障房项目国家扶持政策，积极争取政府融资平台支持。

积极探索众筹、资产证券化等运作模式，密切关注国家的相关政策，寻求商业地产在资本市场上有效的变现途径。当公司商业地产发展到一定规模时，联合其他公司，组成商业地产资产池，共同发行房地产投资信托基金（REITs）。

6、加强人力资源开发

贯彻集团公司新时期“忠于企业、市场检验、敢于担当、群众拥护”的用人导向，按照德才兼备、注重业绩、群众公认的原则，加大人才培养、考察、选拔和任用、管理力度，营造良好的人才成长和发展环境，激发员工与企业同发展、共命运的责任感、成就感和自豪感。

以提升服务理念，强化核心价值观，提高管理和专业技能为重点，构建公司培训体系，加大对公司各类人才的开发力度，加快职业经理人才和各专业紧缺人才的培养，按照分层分类的原则，采取公司总部与子公司统分结合的方式，统一培训理念，分层实施各类人才开发培训。

7、完善企业治理机制

（1）实施管理层股权激励

积极关注国企改革顶层设计思路，坚持市场化改革方向，探索国企发展混合所有制经济的多种方式，适时推出针对管理层的股权激励计划，对企业董事、监事、高级管理人员及业务骨干以股票奖励、股票期权、股票增值权等形式进行长期性激励。建立相应的董事、监事、高级管理人员绩效考核体系，以绩效考核指标作为企业股权激励计划的条件。

实施股权激励坚持四条基本原则：

1）重点突出。股权激励的重点是公司核心团队，对在核心团队起核心带头作用的领导人员要重奖。

2）效益原则。以经济效益为股权激励的重要标准，对经济效益显著的责任主体的主要管理人员给与适当倾斜。

3）兼顾骨干。为充分调动管理者的积极性，对公司的中层管理者有所兼顾，并充分考虑公司业务骨干。

4）科学测评。建立科学的测评体系，尽量使奖励比例科学量化、公平合理。

（2）完善公司内部控制制度

进一步加强民主管理，健全完善内部控制制度，有效控制企业风险，增强公司信息披露的可靠性，提高公司经营决策效率和抗风险能力，促进公司日常经营管理与法律风险防控等各种经营管理手段的融合，切实做到防范风险、规避风险、化解风险、规范管理，为公司持续、稳定、健康发展提供良好的内部治理保障。

8、推动企业文化发展

深化公司《企业文化建设纲要》的贯彻落实，继承和发扬企业文化的精髓，完善企业形象视觉识别系统，不断注入企业文化新的内涵，形成“尊重个性，协同创新”的文化理念，体现专业化地产商人文特色，提升公司产品品牌和企业品牌的社会影响力。

打造高素质、创新型、个性化的工作团队，营造团队氛围，加强团队建设，促进沟通协作，不断完善团队建设激励机制，树立全局意识，增强集体荣誉感。

快速建立对企业文化建设起支撑作用的制度体系和运作程序，通过集中强力灌输和长期培育等方式强化公司的文化理念和团队协作氛围，以新文化的支持力和价值观的牵引力共同奠定具有公司特色的企业精神支撑体系。

十一、发行人所处行业状况

（一）房地产行业

1、房地产行业分析

房地产行业是以土地和建筑物为经营对象，包括土地开发，土地使用权的划拨、转让，房屋的建设、维修、管理，房屋所有权的买卖、转让、租赁，房地产的抵押等多种经济活动为一体的综合性产业，横跨生产、流通和消费三大领域，对金融、建材、家电等 50 多个相关产业有直接的拉动作用，在经济和社会发展中具有重要的地位和作用。

2、行业发展现状

2018 年三季度，中共中央政治局会议明确“坚决遏制房价上涨”，为房地产政策走向定下基调；央行货币政策预期转向中性偏积极；棚改货币化安置逐步退出房价上涨压力大的城市。各地继续出台政策完善限购、限售，强化差别化信贷，积极开展房地产市场乱象治理行动，同时调整住房和土地供应结构。

根据中国房地产行业协会分析，从房地产市场运行来看，2018 年前三季度房地产投资增速平稳，小户型住房投资减少；项目新开工保持高增长；土地成交价款和土地购置面积增幅高位平稳；商品房销售方面，无论是分物业类型还是分地区，都表现为涨幅收窄、跌幅扩大；待售面积持续减少，商品住宅去化明显；国房景气指数保持惯性高位。

投资：开发投资增速平稳，小户型住房投资同比负增长。2018 年三季度开发投资累计同比增速走势较为平稳，保持在 10%左右。前三季度住宅投资增长14.0%，主要靠中大户型拉动，144 平方米以上住房涨幅为 17.7%，其中的高档公寓和别墅为 7.3%；90 平方米及以下住房投资出现负增长，为-8.2%；办公楼和商业营业用房投资持续下降，分别为-11.4%、-9.1%。

土地：土地成交价款、土地购置面积保持高增长。在开发投资构成中比较，前三季度土地购置费增幅最大，上涨 66.0%，土地要素价格增长明显。建筑工程、安装工程及设备工器具购置持续负增长，跌幅分别为-3.4%、-8.0%和-8.56%。2018年前三季度全国土地成交价款 10002 亿元，同比增幅为 22.7 %，土地购置面积19366 万平方米，同比增长 15.7%。开发企业在各省市土地储备量与去年同期相比，增长最高的贵州省上涨 92.1%，跌幅最大的北京下降 55.9%。

销售：商品房销售增速回落。2018 年前三季度新建商品房销售面积 119313万平方米，同比增长 2.9%，较上半年回落 0.3 个百分点；其中期房销售面积 97549万平方米，同比增长 10.2%，占总销量比重 81.8%。商品房销售金额 104132 亿元，同比增长 13.3%，较上半年上涨 0.1 个百分点；其中期房销售金额 88734 亿元，同比增长 20.5%，占总销售金额的 85.2%。从销量上分物业类型看，三季度内住宅销售面积保持增长，同比涨幅为 3.3%，涨幅逐步收窄；办公楼同比下降

9.3%，跌幅持续扩大；商业营业用房由涨转跌，同比下降 1.1%。分地区来看，东部地区下降 4.3%、中部上涨 10.2%、西部上涨 8.9%、东北下降 3.5%，较 1-8 月份均表现为涨幅收窄或跌幅扩大的态势。

库存：商品房待售面积持续减少。2018 年 9 月末，商品房待售面积 53191 万平方米，处于近 36 个月最低值，其中住宅待售面积 26010 万平方米，办公楼待售面积 3545 万平方米，商业营业用房待售面积 14021 万平方米。与去年同期相比，住宅库存去化最为明显，下降 19.4%，商业营业用房下降 9.6%。目前大部分城市库存去化接近完成，全国库存处于低位，补库存、稳房价应成为楼市的主要方向，避免库存降低导致市场供需失衡。

价格：商品房价格总体依然上涨

新房：房价上涨城市数量较多。2018 年 7-9 月，70 个大中城市新建商品住房价格环比上涨城市数据量分别为 65 个、67 个、64 个，环比指数算数平均值分别为 1.21%、1.49%、1.00%。房价同比上涨城市数量分别为 65 个、68 个、67 个，同比指数算数平均值分别为 6.61%、8.02%、8.87%。

二手房：9 月上涨城市数量、价格环比涨幅回落明显。2018 年 7-9 月，70个大中城市二手住宅价格环比上涨城市数量分别为 66 个、66 个、59 个，环比指数算数平均值分别为 1.12%、1.42%、0.93%。二手房价格同比上涨城市数量分别为 64 个、66 个、66 个，同比指数算数平均值分别为 4.95%、6.15%、6.92%。

在市场强监管和企业降价促销下，9 月房价涨幅有所回调，但数据体现出来的基本情况依然是上涨，在棚改去货币化安置的推进下，未来三四线城市房价仍有下降空间。

城市：中西部地区表现较好

2018 年前三季度 40 重点城市中，10 城市开发投资同比下滑，呼和浩特跌幅最大为-34.2%；30 城市同比上涨，乌鲁木齐以 51.3%涨幅居首。重庆、上海、北京开发投资总额领先其他城市，分别为 3135 亿元、2854 亿元、2565 亿元，位于前十的还有郑州、武汉、杭州、苏州、广州、南京、天津，在 1800-2250 亿元之间。

2018 年前三季度 40 个重点城市中，14 城市销售面积下滑，北京以-27.4%跌幅居首，天津、广州、石家庄跌幅也超过 20%；26 城市销售面积上涨，太原以 36.3%涨幅居首。重庆以 4905 万平方米商品房销售面积遥遥领先，武汉和成都以 2654 万平方米、2511 万平方米次之，前十的还有郑州、西安、长沙、苏州、上海、昆明、青岛，销售面积在 1250-2300 万平方米之间。商品房销售金额前十的城市有重庆、武汉、上海、杭州、深圳、成都、苏州、郑州、宁波、西安，销售金额在 1800-4000 亿元之间。9 城市销售金额下滑，北京以-27.0%跌幅居首，天津、广州、海口跌幅在 13%-19%；31 城市上涨，太原以 61.8%涨幅居首。

总体来看，2018 年前三季度重点城市区域分化继续，中西地区城市表现好于东部地区。北京、天津、广州、海口、杭州等东部地区的热点城市销售呈现负增长，太原、呼和浩特、西安、北海销售高增长。

3、行业前景

根据克尔瑞研究报告，展望未来，因城施策、一城一策的政策主基调未变。

一方面，商品住房库存不足、房价上涨压力较大的城市，调控政策难言实质性转向，有望贯穿更长的时间周期。另一方面，商品住房库存量较大的城市，调控政策或将有所松绑，甚至不排除刺激性政策再度登场的可能性，以期加快库存去化。

预计 2019 年政策走向并非全国一盘棋，而是将更多的政策自主权下放给地方政府，政策指挥权将由中央转向地方政府。根据各城市市场实际情况，地方政府可以及时调整政策走向，以便提高政策的针对性以及有效性。

另外，“房住不炒”的政策主基调不会实质性扭转，意即在支持居民合理自住型需求的同时，着力打压投资、投机性需求。随着下半年房地产市场显著降温，2019 年调控政策微调也在预期之中。譬如，此前因调控升级从而对部分改善型住房消费的影响，后期可能会有所调整，以保证居民的合理住房消费。

受供求关系、市场购买力等多方面因素影响，各线城市市场周期迥异，未来政策走向将明显分化。一线以及核心二线城市市场需求依旧坚挺，供求关系持续偏紧，长期来看房价犹存一定的上涨压力。预计 2019 年核心一二线城市调控政策仍需从紧执行，且将贯穿更长的时间周期，以便打压投资、投机性需求，缓解房价上涨预期。不过，限价、限签政策将有所调整，核心一二线城市有望加快预售证审批，并开闸网签备案，供求量价也将逐步回归至正常水平。

弱二线以及三四线城市市场下行压力较大，高库存风险不容忽视，预计 2019年调控政策将有所松绑。其中，市场显著降温性城市，典型如厦门、福州、句容等；高库存城市，典型如沈阳、大连等，放松调控的可能性更大。

4、行业政策

自 2005 年第一轮真正意义上的房地产调控以来，随着宏观经济形势不断变化，房地产政策作为重要的宏观调控工具也经历了 4 轮完整的“收紧-放松”的周期。

第一轮收紧（2005 年-2008 年金融危机前）：受益于外贸+内需增长模式，2005-2007 年初，经济呈现高增长、低通胀的良好态势，直到 2007 年下半年通胀开始抬头，股市、房市均出现快速上涨。国务院先后发布“老国八条”、“新国八条”、“国六条”等房地产调控政策，按揭贷款首付比例和利率、房屋交易环节税费首次成为房地产调控工具。

第一轮放松（2008 年金融危机-2009 年）：2008 年为对冲国际金融危机对中国经济带来的负面影响，政府先后采取了降低首付比例和按揭贷款利率、减免交易环节税负、调低房地产开发项目的最低资本金比例等措施刺激房地产行业。

第二轮收紧（2009 年底-2011 年底）：2009 年随着四万亿及一揽子刺激政策推出后，宏观经济 V 形反转，通胀和经济过热风险提升，房价也出现快速上涨，2009 年底“国四条”提出标志着房地产调控政策转向收紧。

第二轮放松（2011 年底-2012 年）：稳增长压力下，部分地方政府开始微调房地产政策。主要做法包括上调普通住宅标准、放松公积金贷款上限等。

第三轮收紧（2013 年）：房价从 2012 年 6 月开始持续反弹，热点城市不断涌现“地王”。2013 年 2 月国务院办公厅发布“国五条”，要求已实施限购且房价上涨压力较大的城市，要进一步从严调整限购措施。

第三轮放松（2014-2016 年初）：2014-2015 年，稳增长压力不断加大，房地产库存快速累积，部分城市房价有下行压力。稳增长和去库存双重压力下二三线城市陆续放松限购政策，中央最终也放松限贷政策，出台降低首付比例和交易环节税负等措施。

第四轮收紧（2016-2018 年上半年）：供给侧改革和金融防风险成为宏观政策的主线。核心一二线城市房价出现快速上涨的现象，中央重新收紧房地产政策。

本轮调控收紧强调“因城施策”，各地纷纷出台限购、限贷、限价、限售等措施，调控力度之严、调控手段之丰富空前。

第四轮放松（2018 年底至今）：随着中美贸易战不断升级，叠加前期金融去杠杆的影响，经济下行压力不断加大。“因城施策”的政策基调下，部分城市开始对限购、限售等政策进行松动。

（二）发行人的行业地位和竞争优势

1、行业地位

北京城建投资发展股份有限公司是由北京城建集团有限责任公司 1998 年独家发起，向社会公开发行 A 股股票募集的、以房地产开发为主业的大型专业品牌地产商，股票代码 600266，具有房地产开发一级资质，是北京市属国企中规模最大、实力最强的房地产企业之一，在北京市房地产市场中占有重要地位，在全国房地产行业中亦具有重大影响力。

自上市以来，北京城建以优异的业绩连续获得中国房地产开发企业 50 强、中国房地产上市公司 TOP10、中国房地产公司品牌价值 TOP10、中国房地产品牌典范企业、中国蓝筹地产企业、中国科技地产十大影响力企业、中国房地产行业信用评价 AAA 级企业、消费者信赖的中国十大地产质量品牌、中国房地产优秀企业公民、中国优秀企业（公众）形象十佳单位、首都十大诚信地产企业、北京市学习型组织先进单位等殊荣，展现了公司在资本市场和社会公众中的良好形象，彰显了公司在全国房地产行业的突出地位和重大影响力。

2、竞争优势

（1）公司作为集团公司房地产板块中的龙头企业，得到了集团公司的大力支持，未来资产注入预期空间很大，为公司的持续、健康、快速发展提供保障。

（2）“北京城建”企业品牌已经深入人心，为公司从事房地产开发提供了良好的品牌基础，是公司地产品牌的强大后盾和支撑，为公司地产品牌的确立和增值产生着极大的促进作用，不断提升公司地产品牌的影响力。

（3）集团公司拥有建筑施工、房地产开发、物业管理、设计咨询、园林绿化等完整的产业链，为公司的稳定发展提供巨大支持。

（4）公司房地产开发项目的工程质量在业界和客户中具有极佳的口碑，已成为公司品牌塑造和核心竞争能力构建中一笔巨大的无形资产。

（5）公司作为一家具有高度社会责任感和使命感的大型国有控股上市公司，始终把“服务客户、诚实守信”作为企业的核心价值观，并努力实现股东、员工和客户价值的统一，依法经营，回报社会，取得了市场和社会公众的极大认可，获得了一系列殊荣，展现了良好的公司形象。

（6）公司“一体两翼”的业务架构已经成型，发展思路清晰，后劲十足，为公司持续、健康、快速发展奠定了良好的经营优势。

（7）经过多年的房地产开发运作，公司开发建设了一大批在市场上极富影响力的项目，积累了丰富的项目运作经验，建立起了一支年富力强的人才队伍，为公司的进一步发展打下了坚实基础。

（8）公司作为上市公司，具有优质的融资平台和融资渠道，加上集团公司的背景和支持，资信度较高，能够获得银行的大额授信和价值投资者的青睐。

（9）公司财务状况良好，财务弹性较强，偿债压力较轻，具有较大的融资空间。

（10）公司经营业绩良好，过去五年营业收入和总资产规模均实现了快速增长，净资产收益率表现优异。由于区域竞争优势明显，公司业务发展兼具稳定性和成长性双重特性。

十二、其他经营重要事项

2018 年度，发行人总资产 10,994,994.62 万元，相比 2017 年增幅为 11.96%；总负债 8,398,737.54 万元，相比 2017 年增幅为 10.46%；所有者权益 2,596,257.08万元，相比 2017 年增幅为 17.09%；营业收入 1,338,052.06 万元，相比 2017 年减幅为 4.72%；营业利润为 181,124.95 万元，相比 2017 年减幅为 2.67%；净利润为 135,260.89 万元，相比 2017 年减幅为 14.00%；整体来看，发行人经营业绩良好，未发生亏损以及其他触发重大不利变化的事项。

第六章 发行人主要财务状况

提示：投资者在阅读以下财务信息时，应当参阅发行人完整的财务报表、注释以及本募集说明书其他部分对于发行人财务数据和指标的解释。

本募集说明书中披露的财务数据均来源于发行人 2015 年、2016 年、2017年经审计的财务报表和 2018 年三季度未经审计的财务报表。

本募集说明书中，部分合计数与各加数直接相加之和在尾数上有差异，这些差异是由于四舍五入造成的。

一、发行人财务报告编制及审计情况

（一）重大会计政策执行情况

发行人按照财政部颁布的《企业会计准则—基本准则》和具体企业会计准则、企业会计准则应用指南、企业会计准则解释及其他相关规定(以下合称“企业会计准则”)进行确认和计量，在此基础上，结合中国证券监督管理委员会《公开发行证券的公司信息披露编报规则第 15 号—财务报告的一般规定》(2014 年修订)的规定，编制财务报表。

（二）近三年财务报告审计情况

发行人聘请了大华会计师事务所（特殊普通合伙）对 2015-2017 年财务情况进行了审计，审计机构出具了大华审字[2016]004046 号、大华审字[2017]004003号和大华审字[2018]003860 号标准无保留意见的审计报告。

（三）近三年及一期重大会计政策变更和差错更正情况

2017 年 4 月 28 日，财政部发布了《企业会计准则第 42 号——持有待售的非流动资产、处置组和终止经营》，该准则自 2017 年 5 月 28 日起施行。发行人根据该准则及财政部《关于修订印发一般企业财务报表格式的通知》（财会〔2017〕30 号）的规定，在 2017 年度报告之利润表中新增了“资产处置收益”，并对净利润按经营持续性进行分类列报。发行人按照《企业会计准则第 30 号——财务报表列报》等的相关规定，对可比期间的比较数据进行调整。

2017 年 5 月 10 日，财政部公布了修订后的《企业会计准则第 16 号——政府补助》，该准则修订自 2017 年 6 月 12 日起施行，同时要求企业对 2017 年 1月 1 日存在的政府补助采用未来适用法处理，对 2017 年 1 月 1 日至该准则施行日之间新增的政府补助根据修订后的准则进行调整。

根据财政部《关于修订印发 2018 年度一般企业财务报表格式的通知》（财会 〔2018〕15 号）的相关规定，发行人调整了 2018 年第三季度报告中财务报表的相关列报，本募集说明书中对可比会计期间的比较数据进行了相应调整。

（四）发行人股权委托管理情况

1、北京城建房地产开发有限公司

发行人控股股东北京城建集团有限责任公司的全资子公司北京城建房地产开发有限公司存在少量房地产业务的同业竞争。目前，为避免同业竞争，发行人与控股股东北京城建集团有限责任公司续签了《股权托管协议》，北京城建集团有限责任公司将全资子公司北京城建房地产开发有限公司 100%股权交由公司托管。

发行人按照北京城建房地产开发有限公司年度审计报告确认的年度销售收入的 0.2%计算来向城建集团收取托管费用。根据会计准则中对于纳入合并范围的判定：纳入合并范围的判定是是否对其进行控制，控制是指一个企业能够决定另一个企业的财务和经营政策，并能从另一个企业的经营活动中获取利益的权力。城建股份对于开发公司仅有受托经营权，收取管理费，并无获取经济利益的权力，因此不纳入合并报表。

2、北京城建兴怀房地产开发有限公司、北京城建兴瑞置业开发有限公司、北京城建兴润置业开发有限公司

发行人未持有北京城建兴怀房地产开发有限公司、北京城建兴瑞置业开发有限公司、北京城建兴润置业开发有限公司股权，发行人母公司北京城建集团有限责任公司作为上述公司股权唯一持有者，将上述公司全权委托发行人管理，按各自最终实际投入的资金比例进行收益分配（发行人与城建集团的分配比例分别约为 92%：8%、98%：2%、91%：9%），故发行人拥有上述公司 100%表决权比例。

此外发行人在董事会人选、经营管理上拥有绝对的权利，双方按各自最终实际投入的资金比例进行收益分配（发行人与城建集团的分配比例分别约为 92%：8%、98%：2%、91%：9%），发行人投入托管公司经营所需的绝大部分资金，且按上述资金投入的比例分配收益，故针对上述事项发行人实质控制上述公司。

因此将上述公司纳入合并范围。

3、剔除股权委托管理事项影响后的财务情况

北京城建兴怀房地产开发有限公司、北京城建兴瑞置业开发有限公司、北京城 建 兴 润 置 业 开 发 有 限 公 司 三 家 股 权 托 管 公 司 2017 年 末 合 计 总 资 产1,860,875.00 万元，占发行人总资产的比例为 18.95%，总负债 1,843,091.00 万元，占发行人总负债的比例为 24.24%，所有者权益 17,784.00 万元，占发行人所有者权益的比例为 0.94%，2016 年度合计实现营业收入 0.00 万元，占发行人营业收入的比例为 0.00%，净利润-487.17 万元，占发行人净利润的比例为-0.30%。上述股权托管公司属于建立初期，尚未实现收入，对发行人的偿债能力没有实质影响。上述三家托管子公司的财务情况及剔除后的模拟影响如下：

（1）北京城建兴怀房地产开发有限公司

截至 2017年末，北京城建兴怀房地产开发有限公司总资产为77,721.00 万元，总负债为 73,051.00 万元，所有者权益为 4,670.00 万元；2017 年实现营业收入 0.00万元，净利润为-500.00 万元。

（2）北京城建兴瑞置业开发有限公司

截至 2017 年末，北京城建兴瑞置业开发有限公司总资产为 1,777,541.00 万元，总负债为 1,769,203.00 万元，所有者权益为 8,338.00 万元；2017 年实现营业收入 2.00 万元，净利润为-1,261.00 万元。

（3）北京城建兴润置业开发有限公司

截至 2017 年末，北京城建兴润置业开发有限公司总资产为 5,613.00 万元，总负债为 837.00 万元，所有者权益为 4,776.00 万元；2017 年实现营业收入 0.00万元，净利润为-218.00 万元。

（4）发行人剔除股权委托管理事项影响后的财务情况

项目 2017 年末

剔除股权委托公司前（万元） 剔除股权委托公司后（万元） 变化幅度

总资产 9,820,877.02 7,960,003.48 -18.95%

总负债 7,603,571.51 5,760,480.68 -24.24%

净资产 2,217,305.51 2,199,522.80 -0.80%

营业收入 1,404,272.97 1,404,270.97 0.00%

净利润 157,273.52 159,252.63 1.26%

二、2015-2017 年及 2018 年 1-9 月合并报表范围情况

（一）2015 年度合并范围变化情况

发行人 2015 年合并范围子公司较 2014 年新增 5 家，其中二级公司 4 家，三级公司 1 家。2015 年发行人投资设立二级公司 3 家分别为北京城建兴顺房地产开发有限公司、北京城建一期（上海）股权投资基金合伙企业（有限合伙）和北京城建二期股权投资基金合伙企业（有限合伙）。发行人二级公司北京城建成都地产有限公司投资设立全资子公司北京城建成都置业有限公司，新增三级公司 1家。

2014 年 2 月 18 日，发行人投资 1,700 万元同其他股东设立北京城建万科天运置业有限公司，持股比例为 34.00%；2015 年 6 月 3 日，发行人以持有的对其他股东的债权收购其他股东持有的 23.00%股权，收购完成后持股比例为 57.00%。

发行人 2015 年合并范围二级公司因此增加 1 家。

截至 2015 年末，发行人纳入合并报表范围的主体共 28 家，其中二级公司21 家，三级公司 7 家。

（二）2016 年度合并范围变化情况

发行人 2016 年合并范围子公司较 2015 年新增 9 家，其中二级公司 6 家，三级公司 3 家。

2016 年 1 月，发行人母公司北京城建集团有限责任公司出资 3,500.00 万元成立北京城建兴怀房地产开发有限公司，发行人同北京城建集团有限责任公司签订《怀柔棚改项目合作开发协议》，北京城建集团有限责任公司全权委托发行人管理北京城建兴怀房地产开发有限公司，发行人同北京城建集团有限责任公司各自最终实际投入的资金比例进行收益分配（约为 92%：8%）。

2016 年 5 月，发行人母公司北京城建集团有限责任公司出资 10,000.00 万元成立北京城建兴瑞置业开发有限公司，发行人同北京城建集团有限责任公司签订《望坛棚改项目合作开发协议》，北京城建集团有限责任公司全权委托发行人管理北京城建兴瑞置业开发有限公司，发行人同北京城建集团有限责任公司各自最终实际投入的资金比例进行收益分配（约为 98%：2%）。

2016 年 9 月，发行人母公司北京城建集团有限责任公司出资 5,000.00 万元成立北京城建兴润置业开发有限公司，发行人同北京城建集团有限责任公司签订《张仪村棚改项目合作开发协议》，北京城建集团有限责任公司全权委托发行人管理北京城建兴润置业开发有限公司，发行人同北京城建集团有限责任公司各自最终实际投入的资金比例进行收益分配（约为 91%：9%）。

发行人受托经营以上三家公司，实际控制以上三家公司，故将其纳入合并范围。

2016 年 8 月，发行人出资 8.70 亿元作为北京城建三期开发建设合伙企业（有限合伙）次级有限合伙人，发行人通过该特殊目的主体进行融资，故将其纳入合并范围。

2016 年 2 月，发行人出资 4,150.00 万元成立北京城奥置业有限公司，持有83%股权；2016 年 11 月，发行人出资 8,280.00 万元成立北京云蒙山投资发展有限公司，持有 60%股权。其作为二级公司纳入合并范围。

2016 年 3 月，发行人子公司北京城建兴怀房地产开发有限公司出资 3,250.00万元成立北京城建兴胜房地产开发有限公司，持有 65.00%股权；2016 年 10 月，发行人子公司北京世纪鸿城置业有限公司出资 5,000.00 万元成立南京世纪鸿城地产有限公司，持有 100.00%股权；2016 年 11 月，发行人子公司北京城建兴华地产有限公司出资 3,750.00 万元成立郑州京城地产有限公司，持有 75.00%股权。

上述公司作为三级公司纳入发行人合并范围。

截至 2016 年末，发行人纳入合并报表范围的主体共 37 家，其中二级公司27 家，三级公司 10 家。

（三）2017 年合并范围变化情况

发行人 2017 年合并范围子公司较 2016 年新增 5 家，其中二级公司 1 家，三级公司 4 家。合并范围较 2016 年减少 2 家。

2017 年 4 月，发行人出资 3,250.00 万元与保定市豪中房地产开发有限公司共同出资设立设立北京城建保定房地产开发有限公司，持有 65.00%股权。该公司作为二级公司纳入发行人合并范围。

2017 年 5 月，发行人子公司北京世纪鸿城置业有限公司出资 3,000.00 万元设立北京城志置业有限公司，持有 100.00%股权；2017 年 5 月，发行人子公司北京城建（海南）地产有限公司出资 600.00 万元，与海南八方会议会展有限公司共同设立三亚城圣文化投资管理有限公司，持有 60.00%股权。2017 年 6 月，发行人子公司北京城建兴华地产有限公司出资 5,000.00 万元设立北京城建兴华康庆房地产开发有限公司，持有 100.00%股权；2017 年 7 月，发行人之子公司北京城建兴华地产有限公司持有青岛双城房地产有限公司 50%股权，但通过一致行动人协议，对方将青岛双城房地产有限公司实质权利赋予发行人之子公司北京城建兴华地产有限公司，可以控制青岛双城房地产有限公司，故将其纳入合并范围。上述公司作为三级公司纳入发行人合并范围。

发行人与上海浦银安盛资产管理有限公司、北京城建（上海）股权投资管理有限公司共同发起设立的“北京城建一期（上海）股权投资基金合伙企业（有限合伙）”于 2017 年 8 月清算注销，不再纳入合并范围；2017 年 12 月，发行人三级公司郑州京城地产有限公司清算注销，不再纳入合并范围。

截至 2017 年末，发行人纳入合并范围内主体 40 家，其中二级公司 27 家，三级公司 13 家。

（四）2018 年 1-9 月合并范围变化情况

发行人 2018 年 1-9 月合并范围子公司较 2017 年末新增 4 家，其中二级公司3 家，四级公司 1 家。

2018 年 2 月，发行人认缴出资设立北京城建兴悦置地有限公司，持有 100%股权；2018 年 4 月，发行人认缴出资设立青岛京城开投投资发展有限公司，持有 70%股权；2018 年 7 月，发行人认缴出资北京城建黄山投资发展有限公司，持有 100%股权。上述公司作为二级公司纳入发行人合并范围。

发行人将北京平筑房地产开发有限公司纳入 2018 年 1-9 月合并范围。北京平筑房地产开发有限公司系发行人之四级控股子公司。

截至 2018 年 9 月末，发行人纳入合并范围内主体 44 家，其中二级公司 30家，三级公司 13 家，四级公司 1 家。

三、发行人近三年及一期主要财务数据

表 6-1：发行人 2015-2017 年末及 2018 年 9 月末合并资产负债表

单位：万元

项目 2018 年 9 月末 2017 年末 2016 年末 2015 年末

流动资产：

货币资金 909,359.85 1,207,569.97 972,760.14 699,519.98

项目 2018 年 9 月末 2017 年末 2016 年末 2015 年末

以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产 12.08

应收票据及应收账款 5,812.80 5,508.34 7,200.53 8,814.53

其中：应收票据

应收账款 5,812.80 5,508.34 7,200.53 8,814.53

预付款项 823,726.64 1,128,759.65 194,248.50 99,543.62

其他应收款 96,253.44 123,271.09 158,852.87 148,510.85

其中：应收利息 66.21 193.28 113.59

应收股利 21,699.93 21,699.93 18,699.93 18,699.93

存货 7,153,243.81 6,091,751.53 5,076,563.70 4,205,000.74

一年内到期的非流动资产

其他流动资产 80,691.09 57,755.48 10,219.09 9,486.01

流动资产合计 9,069,087.62 8,614,628.14 6,419,844.81 5,170,875.73

非流动资产：

可供出售金融资产 516,006.41 598,992.14 684,013.71 749,110.22

持有至到期投资

长期应收款

长期股权投资 148,070.46 139,089.46 138,529.86 134,764.84

投资性房地产 297,156.20 297,156.20 245,669.07 259,497.39

固定资产 17,856.51 18,312.94 19,050.65 16,575.01

在建工程 1,015.07 419.80

无形资产

长期待摊费用 790.57 981.87 316.56 276.33

递延所得税资产 178,089.38 151,296.47 98,313.15 72,356.42

其他非流动资产

非流动资产合计 1,158,984.60 1,206,248.87 1,185,892.99 1,232,580.22

资产总计 10,228,072.22 9,820,877.02 7,605,737.80 6,403,455.95

表 6-2：发行人 2015 -2017 年末及 2018 年 9 月末合并资产负债表（续）

单位：万元

项目 2018 年 9 月末 2017 年末 2016 年末 2015 年末

流动负债：

短期借款 1,000.00 1,000.00 1,000.00 2,000.00

应付账款 772,398.23 699,953.29 645,774.18 624,177.64

预收款项 1,440,967.62 1,285,947.01 1,355,440.06 956,986.37

应付职工薪酬 5,234.53 6,537.24 4,586.23 6,208.14

应交税费 20,477.79 47,385.52 42,799.42 37,684.60

其他应付款 518,092.61 609,001.68 394,581.50 163,558.45

其中：应付利息 5,228.57 24,266.24 17,194.98 12,147.33

应付股利 8,189.46 8,189.46 8,189.46 8,189.46

一年内到期的非流动负债 519,698.15 692,074.84 526,515.57 843,986.51

其他流动负债

流动负债合计 3,277,868.93 3,341,899.57 2,970,696.96 2,634,601.71

非流动负债：

长期借款 2,943,304.63 2,669,187.02 1,024,563.07 578,276.25

应付债券 575,545.39 574,761.89 573,783.49 572,820.62

长期应付款

专项应付款

预计负债

递延所得税负债 164,749.43 184,723.03 188,101.29 207,790.58

其他非流动负债 882,900.00 833,000.00 743,000.00 369,440.00

非流动负债合计 4,566,499.45 4,261,671.94 2,529,447.85 1,728,327.44

负债合计 7,844,368.38 7,603,571.51 5,500,144.81 4,362,929.15

所有者权益：

股本 156,704.00 156,704.00 156,704.00 156,704.00

其他权益工具 248,800.00 99,520.00

其中：优先股

永续债 248,800.00 99,520.00

项目 2018 年 9 月末 2017 年末 2016 年末 2015 年末

资本公积 379,934.24 379,732.29 379,732.29 379,732.29

其他综合收益 317,423.05 377,340.25 523,682.84 598,771.52

盈余公积 101,669.54 101,669.54 84,485.95 72,193.92

未分配利润 929,574.62 906,379.58 821,829.50 733,642.52

归属于母公司所有者权益 2,134,105.44 2,021,345.65 1,966,434.58 1,941,044.24

少数股东权益 249,598.40 195,959.86 139,158.41 99,482.56

所有者权益合计 2,383,703.84 2,217,305.51 2,105,593.00 2,040,526.80

负债和所有者权益总计 10,228,072.22 9,820,877.02 7,605,737.80 6,403,455.95

表 6-3：发行人 2015-2017 年及 2018 年 1-9 月合并利润表

单位：万元

项目 2018 年 1-9 月 2017 年 2016 年 2015 年

一、营业总收入 768,086.36 1,404,272.97 1,162,783.28 917,820.40

其中：营业收入 768,086.36 1,404,272.97 1,162,783.28 917,820.40

二、营业总成本 710,182.68 1,251,520.58 990,575.67 753,303.29

其中：营业成本 534,520.59 1,037,222.25 805,626.05 565,244.47

税金及附加 106,382.59 110,129.98 97,060.55 109,312.73

销售费用 26,522.32 31,882.56 28,197.02 23,025.66

管理费用 28,093.49 49,541.06 40,450.98 41,254.39

财务费用 14,552.40 22,133.39 12,717.83 8,959.35

资产减值损失 111.29 611.35 6,523.23 5,506.69

加：其他收益 485.44 2,514.68

投资净收益 19,374.57 24,007.95 35,114.00 21,135.25

其中：对联营企业和合营企业的投资收益 9,044.37 13,193.48 12,715.41 12,714.59

公允价值变动净收益 -6.79 6,853.40 -596.14 3,210.11

资产处置收益 -29.54 -26.32

三、营业利润 77,727.36 186,102.11 206,725.47 188,862.47

加：营业外收入 178.93 925.57 3,812.50 4,190.85

项目 2018 年 1-9 月 2017 年 2016 年 2015 年

减：营业外支出 297.22 370.53 592.58 796.08

四、利润总额 77,609.07 186,657.15 209,945.40 192,257.24

减：所得税费用 13,010.25 29,383.63 46,871.61 43,897.58

五、净利润 64,598.82 157,273.52 163,073.79 148,359.66

少数股东损益 -2,473.34 11,662.74 18,717.65 5,456.46

归属于母公司所有者的净利润 67,072.16 145,610.78 144,356.14 142,903.20

六、其他综合收益的税后净额 -59,917.20 -146,342.59 -75,088.68 273,846.76

七、综合收益总额 4,681.62 10,930.93 87,985.11 422,206.41

减：归属于少数股东的综合收益总额 -2,473.34 11,662.74 18,717.65 5,456.46

归属于母公司所有者的综合收益总额 7,154.96 -731.82 69,267.46 416,749.96

表 6-4：发行人 2015-2017 年及 2018 年 1-9 月合并现金流量表

单位：万元

项目 2018 年 1-9 月 2017 年 2016 年 2015 年

一、经营活动产生的现金流量：

销售商品、提供劳务收到的现金 930,465.60 1,746,107.29 1,689,899.32 1,124,557.37

收到的税费返还 243.26 309.02 209.18

收到其他与经营活动有关的现金 256,659.85 253,918.71 342,119.22 479,234.84

经营活动现金流入小计 1,187,368.71 2,000,025.99 2,032,327.56 1,604,001.40

购买商品、接受劳务支付的现金 1,078,838.06 2,996,159.39 1,506,007.66 1,263,767.33

支付给职工以及为职工支付的现金 41,198.17 66,528.16 57,464.34 52,321.60

支付的各项税费 122,906.24 174,452.29 158,662.18 150,884.97

支付其他与经营活动有关的现金 380,822.06 156,493.74 484,494.78 700,160.10

经营活动现金流出小计 1,623,764.53 3,393,633.58 2,206,628.96 2,167,134.00

经营活动产生的现金流量净额 -436,395.82 -1,393,607.59 -174,301.39 -563,132.60

二、投资活动产生的现金流量：

项目 2018 年 1-9 月 2017 年 2016 年 2015 年

收回投资收到的现金 24,115.71 898.67 9,420.00 90,637.70

取得投资收益收到的现金 11,865.60 13,977.58 25,928.59 21,880.66

处置固定资产、无形资产和其他长期资产所收回的现金净额 51.86 64.96 14.57 717.60

处置子公司及其他营业单位收到的现金净额

收到其他与投资活动有关的现金 18,775.08

投资活动现金流入小计 36,033.17 14,941.20 35,363.16 132,011.04

购建固定资产、无形资产和其他长期资产所支付的现金 4,123.74 1,992.76 809.10 865.68

投资支付的现金 31,014.29 108,098.98 27,794.52 33,635.30

取得子公司及其他营业单位支付的现金净额 59,738.63 49,057.00

支付其他与投资活动有关的现金

投资活动现金流出小计 35,138.04 169,830.37 28,603.63 83,557.98

投资活动产生的现金流量净额 895.13 -154,889.17 6,759.53 48,453.06

三、筹资活动产生的现金流量：

吸收投资收到的现金 193,480.00 104,060.00 25,930.00

其中：子公司吸收少数股东投资收到的现金 44,200.00 4,540.00 25,930.00

取得借款所收到的现金 900,080.62 2,569,120.93 1,634,474.75 1,320,335.97

收到其他与筹资活动有关的现金 7,610.00 24,159.00 130,271.43

筹资活动现金流入小计 1,101,170.62 2,697,339.93 1,790,676.17 1,320,335.97

偿还债务所支付的现金 748,439.70 668,937.70 1,133,188.53 581,418.43

分配股利、利润或偿付利息所支付的现金 230,914.14 241,165.84 200,495.35 176,494.88

其中：子公司支付给少数股东的股利、利润 19,140.94 4,971.80 17,300.00

支付其他与筹资活动有关的现金 2,412.75 6,029.95 16,695.76 8,189.74

筹资活动现金流出小计 981,766.59 916,133.48 1,350,379.64 766,103.05

筹资活动产生的现金流量净额 119,404.03 1,781,206.45 440,296.53 554,232.92

四、汇率变动对现金及现金等价物的影响

项目 2018 年 1-9 月 2017 年 2016 年 2015 年

五、现金及现金等价物净增加额 -316,192.87 232,535.05 272,754.67 39,553.37

加：期初现金及现金等价物余额 1,203,520.91 970,953.88 698,199.20 658,645.83

六、期末现金及现金等价物余额 887,328.04 1,203,488.93 970,953.88 698,199.20

表 6-5：发行人 2015-2017 年末及 2018 年 9 月末母公司资产负债表

单位：万元

项目 2018 年 9 月末 2017 年末 2016 年末 2015 年末

流动资产：

货币资金 81,927.79 188,400.28 74,687.89 208,380.11

以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产 12.08

应收票据及应收账款

其中：应收票据

应收账款

预付款项 8,618.71 5,760.54 5,748.26 5,723.79

其他应收款 2,382,439.98 2,133,841.30 1,486,493.95 1,408,486.46

其中：应收利息 155.67

应收股利 69,471.67 68,890.97 34,284.11 28,699.93

存货 30,211.07 21,545.41 8,814.89 3,150.45

一年内到期的非流动资产

其他流动资产

流动资产合计 2,503,197.55 2,349,559.59 1,575,744.99 1,625,740.80

非流动资产：

可供出售金融资产 514,994.64 598,980.37 684,001.93 749,098.45

持有至到期投资

长期应收款

长期股权投资 513,586.56 503,605.56 561,494.83 546,440.94

投资性房地产 58,041.13 58,041.13 54,987.17 55,329.77

固定资产 172.29 182.40 286.24 361.22

项目 2018 年 9 月末 2017 年末 2016 年末 2015 年末

在建工程

无形资产

长摊待摊费用

递延所得税资产 4,104.37 4,101.66 4,101.84 4,101.43

其他非流动资产

非流动资产合计 1,090,898.98 1,164,911.11 1,304,872.00 1,355,331.81

资产总计 3,594,096.53 3,514,470.71 2,880,616.99 2,981,072.61

表 6-6：发行人 2015 -2017 年末及 2018 年 9 月末母公司资产负债表（续）

单位：万元

项目 2018 年 9 月末 2017 年末 2016 年末 2015 年末

流动负债：

短期借款 48,000.00

应付票据及应付账款 85,618.16 87,516.90 79,800.40 79,677.30

预收款项 13.00 13.00 13.00 731.42

应付职工薪酬 65.80 216.25 227.57 241.01

应交税费 3,924.47 4,552.13 1,539.09 549.69

其他应付款 629,763.54 709,363.22 230,682.56 180,237.47

其中：应付利息 5,090.38 17,582.06 14,540.85 12,027.33

应付股利

一年内到期的非流动负债 179,750.00 186,000.00 86,000.00 234,890.33

其他流动负债

流动负债合计 899,134.97 987,661.51 398,262.63 544,327.23

非流动负债：

长期借款 43,555.00 13,500.00 19,500.00 105,500.00

应付债券 575,545.39 574,761.89 573,783.49 572,820.62

长期应付款

专项应付款

预计负债

项目 2018 年 9 月末 2017 年末 2016 年末 2015 年末

递延所得税负债 91,441.18 111,415.27 157,967.67 181,276.08

其他非流动负债 150,000.00 170,000.00 150,000.00

非流动负债合计 860,541.57 869,677.16 901,251.16 859,596.69

负债合计 1,759,676.54 1,857,338.67 1,299,513.79 1,403,923.93

所有者权益：

股本 156,704.00 156,704.00 156,704.00 156,704.00

其它权益工具 248,800.00 99,520.00

其中：优先股

永续债 248,800.00 99,520.00

资本公积 442,380.84 442,254.08 442,254.08 442,254.08

其他综合收益 282,572.89 342,490.08 493,939.97 569,028.64

盈余公积 97,503.60 97,503.60 80,320.01 68,027.98

未分配利润 606,458.67 518,660.28 407,885.14 341,133.98

股东权益合计 1,834,419.99 1,657,132.04 1,581,103.20 1,577,148.68

负债和股东权益总计 3,594,096.53 3,514,470.71 2,880,616.99 2,981,072.61

表 6-7：发行人 2015-2017 年及 2018 年 1-9 月母公司利润表

单位：万元

项目 2018 年 1-9 月 2017 年 2016 年 2015 年

一、营业收入 3,110.74 5,005.63 5,287.21 5,035.41

减：营业成本 40.72 280.68 878.82 873.02

营业税金及附加 514.60 830.29 382.02 279.57

销售费用 - 0.25

管理费用 4,343.85 10,334.54 10,052.95 9,566.15

财务费用 -30,247.20 -23,019.52 -3,069.54 -5,459.52

资产减值损失 10.85 -0.73 2.39 -1,995.53

加：其他收益

投资净收益 112,203.88 159,136.79 128,407.05 120,728.30

其中：对联营企业和 9,044.37 13,193.48 12,715.41 12,848.34

项目 2018 年 1-9 月 2017 年 2016 年 2015 年

合营企业的投资收益

公允价值变动净收益 -6.79 3,060.76 -342.61 3,199.61

资产处置收益 -20.56 -18.00

二、营业利润 140,624.46 178,759.92 125,105.02 125,699.38

加：营业外收入 38.37 36.11 5.12 17.31

减：营业外支出 0.00 0.65 121.98

三、利润总额 140,662.83 178,796.02 125,109.50 125,594.71

减：所得税费用 8,987.32 6,960.18 2,189.18 1,223.77

四、净利润 131,675.51 171,835.84 122,920.32 124,370.94

五、其他综合收益的税后净额 -59,917.20 -151,449.88 -75,088.68 267,665.49

六、综合收益总额 71,758.32 20,385.96 47,831.64 392,036.43

表 6-8：发行人 2015-2017 年及 2018 年 1-9 月母公司现金流量表

单位：万元

项目 2018 年 1-9 月 2017 年 2016 年 2015 年

一、经营活动产生的现金流量：

销售商品、提供劳务收到的现金 2,930.95 4,316.39 4,686.96 4,161.70

收到的税费返还

收到其他与经营活动有关的现金 290,833.77 802,032.18 358,713.84 331,227.88

经营活动现金流入小计 293,764.72 806,348.57 363,400.80 335,389.59

购买商品、接受劳务支付的现金 9,382.26 3,941.08 5,176.52 1,358.01

支付给职工以及为职工支付的现金 8,078.75 8,616.00 8,452.13 6,794.69

支付的各项税费 12,360.84 6,475.34 2,690.02 1,196.30

支付其他与经营活动有关的现金 463,386.98 792,920.93 327,474.04 637,472.41

经营活动现金流出小计 493,208.83 811,953.34 343,792.71 646,821.41

经营活动产生的现金流量净额 -199,444.11 -5,604.77 19,608.09 -311,431.82

二、投资活动产生的现金流量：

收回投资收到的现金 4,115.71 67,597.54 88,141.13 157.70

项目 2018 年 1-9 月 2017 年 2016 年 2015 年

取得投资收益收到的现金 25,139.54 41,328.61 114,090.56 118,339.96

处置固定资产、无形资产和其他长期资产收到的现金净额 40.90 40.76 716.10

处置子公司及其他营业单位收到的现金净额

收到其他与投资活动有关的现金

投资活动现金流入小计 29,296.14 108,966.91 202,231.69 119,213.76

购建固定资产、无形资产和其他长期资产所支付的现金- 2,962.43 30.94 15.93 33.14

投资支付的现金 1,014.29 116,348.98 127,224.52 178,575.30

取得子公司及其他营业单位支付的现金净额 49,057.00

支付其他与投资活动有关的现金

投资活动现金流出小计 3,976.72 116,379.92 127,240.45 227,665.44

投资活动产生的现金流量净额 25,319.43 -7,413.01 74,991.23 -108,451.69

三、筹资活动产生的现金流量：

吸收投资收到的现金 149,280.00 99,520.00

取得借款收到的现金 186,805.00 200,000.00 150,000.00 808,000.00

筹资活动现金流入小计 336,085.00 299,520.00 150,000.00 808,000.00

偿还债务支付的现金 183,000.00 86,000.00 283,000.00 171,500.00

分配股利、利润或偿付利息支付的现金 85,336.59 86,586.19 95,291.54 70,801.80

支付其他与筹资活动有关的现金 29.00 7,573.00

筹资活动现金流出小计 268,336.59 172,615.19 378,291.54 249,874.80

筹资活动产生的现金流量净额 67,748.41 126,904.81 -228,291.54 558,125.20

四、汇率变动对现金及现金等价物的影响 -96.21 -174.64

五、现金及现金等价物净增加额 -106,472.49 113,712.38 -133,692.22 138,241.69

加：期初现金及现金等价物余额 188,400.28 74,687.89 208,380.11 70,138.42

六、期末现金及现金等价物余额 81,927.79 188,400.28 74,687.89 208,380.11

四、发行人主要财务指标

表 6-9：发行人近三年及一期主要财务指标

项目 2018 年 1-9 月/末 2017 年/末 2016 年/末 2015 年/末

偿债能力

流动比率 2.77 2.58 2.16 1.96

速动比率 0.58 0.75 0.45 0.37

资产负债率（%） 76.69 77.42 72.32 68.13

EBITDA（万元） - 215,558.09 227,833.00 209,068.11

EBITDA 利息保障倍数(倍) - 1.00 1.37 1.67

盈利能力

营业毛利率（%） 30.41 26.14 30.72 38.41

净利润率（%） 8.41 11.20 14.02 16.16

净资产收益率（%） 2.81 7.28 7.87 8.00

总资产收益率（%） 0.64 1.80 2.33 2.59

营运效率

应收账款周转次数(次/年) 135.69 220.99 145.21 114.74

存货周转次数（次/年） 0.08 0.19 0.17 0.15

总资产周转次数（次/年） 0.08 0.16 0.17 0.16

注：2018 年度 1-9 月/末数据均未作年化处理。

五、发行人财务分析

（一）资产构成分析

表 6-10：发行人 2015-2017 年末及 2018 年 9 月末资产构成情况表

单位：万元、%

项目 2018 年 9 月末 2017 年末 2016 年末 2015 年末

金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比

流动资产：

项目 2018 年 9 月末 2017 年末 2016 年末 2015 年末

金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比

货币资金 909,359.85 8.89 1,207,569.97 12.30 972,760.14 12.79 699,519.98 10.92

以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产 12.08 0.00

应收票据及应收账款 5,812.80 0.06 5,508.34 0.06 7,200.53 0.09 8,814.53 0.14

其中：应收票据

应收账款 5,812.80 0.06 5,508.34 0.06 7,200.53 0.09 8,814.53 0.14

预付款项 823,726.64 8.05 1,128,759.65 11.49 194,248.50 2.55 99,543.62 1.55

其他应收款 96,253.44 0.94 123,271.09 1.26 158,852.87 2.09 148,510.85 2.32

其中：应收利息 66.21 0.00 193.28 0.00 113.59 0.00

应收股利 21,699.93 0.21 21,699.93 0.22 18,699.93 0.25 18,699.93 0.29

存货 7,153,243.81 69.94 6,091,751.53 62.03 5,076,563.70 66.75 4,205,000.74 65.67

其他流动资产 80,691.09 0.79 57,755.48 0.59 10,219.09 0.13 9,486.01 0.15

流动资产合计 9,069,087.62 88.67 8,614,628.14 87.72 6,419,844.81 84.41 5,170,875.73 80.75

非流动资产：

可供出售金融资产 516,006.41 5.05 598,992.14 6.10 684,013.71 8.99 749,110.22 11.70

长期股权投资 148,070.46 1.45 139,089.46 1.42 138,529.86 1.82 134,764.84 2.10

投资性房地产 297,156.20 2.91 297,156.20 3.03 245,669.07 3.23 259,497.39 4.05

固定资产 17,856.51 0.17 18,312.94 0.19 19,050.65 0.25 16,575.01 0.26

在建工程 1,015.07 0.01 419.80 0.00

长期待摊费用 790.57 0.01 981.87 0.01 316.56 0.00 276.33 0.00

递延所得税资产 178,089.38 1.74 151,296.47 1.54 98,313.15 1.29 72,356.42 1.13

非流动资产合计 1,158,984.60 11.33 1,206,248.87 12.28 1,185,892.99 15.59 1,232,580.22 19.25

资产总计 10,228,072.22 100.00 9,820,877.02 100.00 7,605,737.80 100.00 6,403,455.95 100.00

1、流动资产

近 三 年 及 一 期 ， 发 行 人 的 流 动 资 产 金 额 分 别 为 5,170,875.73 万 元 、6,419,844.81 万元、8,614,628.14 万元和 9,069,087.62 万元，占总资产的比例分别为 80.75%、84.41%、87.72%和 88.67%，是发行人资产的主要构成部分。2016-2017年末及 2018 年 9 月末，发行人流动资产的变动比例分别为 24.15%、34.19%和5.28%。

（1）货币资金

近三年及一期，发行人货币资金分别为 699,519.98 万元、972,760.14 万元和1,207,569.97 万元和 909,359.85 万元，占总资产的比例分别为 10.92%、12.79%、12.30%和 8.89%。2016 年末发行人货币资金较 2015 年末增加 273,240.16 万元，增幅 39.06%，主要系 2016 年度因新增北苑公建项目、重庆悦来组团项目、南京浦口项目、奥体文化园项目、怀柔新城棚改项目等项目及原有在建的门头沟永定镇项目、瀛海项目、仁和镇平各庄项目等项目需要增加了银行借款，从而货币资金中 银行存款大 幅增加所致 。2017 年末发 行人货币资 金较 2016 年末 增加234,809.83 万元，增幅 24.14%，主要为瀛海项目、仁和镇平各庄项目、世华龙樾等项目增加的银行借款。2018 年 9 月末发行人货币资金较 2017 年末减少-298,210.12 万元，降幅 24.70%。

从货币资金构成来看，发行人货币资金主要为银行存款，其余为其他货币资金和现金。2016 年末，发行人银行存款 970,787.53 万元，占货币资金的 99.80%；2017 年末，发行人银行存款 1,189,986.05 万元，占货币资金的 98.54%。

表 6-11：2017 年末及 2018 年 9 月末发行人货币资金明细

单位：万元

项目 2018 年 9 月末 2017 年末

现金 65.42 87.36

银行存款 887,262.62 1,189,986.05

其他货币资金 22,031.81 17,496.57

合计 909,359.85 1,207,569.97

截至 2018 年 9 月末，发行人受限货币资金 22,031.81 万元，均为发行人为商品房承购人提供的按揭贷款保证金。

截至 2018 年 9 月末，发行人不存在其他抵押、冻结等对变现有限制或存放在境外、或有潜在回收风险的款项。

（2）应收账款

近三年及一期，发行人应收账款分别为 8,814.53 万元、7,200.53 万元、5,508.34万元和 5,812.80 万元，占总资产的比例分别为 0.14%、0.09%、0.06%和 0.06%。

发行人应收账款占总资产的比例较低，主要为应收物业费、供暖费、应收房款、拆迁服务费等。2016 年末发行人应收账款较 2015 年末减少 1,614.00 万元，降幅18.31%；2017 年末发行人应收账款较 2016 年末减少 1,692.19 万元，降幅 23.50%。

2018 年 9 月末发行人应收账款较 2017 年末增加 304.46 万元，增幅 5.53%。

发行人按信用风险特征组合计提坏账准备的计提方法（账龄分析法、余额百分比法、其他方法），其中账龄分析法按照“具有不同风险特征的应收账款分别按不同比例计提坏账准备，其中对应收账款中的应收物业费、供暖费等账龄组合，按应收账款计提比例 2 计提；其余应收账款按应收账款计提比例 1 计提。比例 1为 1 年以内 5%、1-2 年 10%、2-3 年 15%、3 年以上 20%；比例 2 为 1 年以内 5%、1-2 年 10%、2-3 年 40%、3 年以上 100%。其中无风险组合根据业务性质，认定无信用风险，包括：押金、保证金、城建集团内关联方等。

表 6-12：2015- 2017 年末发行人应收账款账龄情况（按分析法 1 计提）

单位：万元、%

账龄 2017 年末 2016 年末 2015 年末

金额 比例 坏账准备 金额 比例 坏账准备 金额 比例 坏账准备

1 年以内 608.50 18.21 30.43 562.58 10.06 28.13 3,587.16 56.47 179.36

1 至 2 年 270.56 8.10 27.06 2,861.42 51.17 286.14 451.73 7.11 45.17

2 至 3 年 302.48 9.05 45.37 417.08 7.46 62.56 1,270.75 20.00 190.61

3 年以上 2,159.69 64.64 431.94 1,751.04 31.31 350.21 1,042.68 16.41 208.54

合计 3,341.22 100.00 534.79 5,592.13 100.00 727.04 6,352.33 100.00 623.68

表 6-13：2015- 2017 年末发行人应收账款账龄情况（按分析法 2 计提）

单位：万元、%

账龄 2017 年末 2016 年末 2015 年末

金额 比例 坏账准备 金额 比例 坏账准备 金额 比例 坏账准备

1 年以内 1,271.94 35.39 63.60 1,132.00 36.57 56.60 1,581.32 50.54 79.07

1 至 2 年 850.18 23.66 85.02 929.81 30.04 92.98 601.12 19.21 60.11

2 至 3 年 677.98 18.86 271.19 448.52 14.49 179.41 428.04 13.68 171.22

3 年以上 793.81 22.09 793.81 585.10 18.90 585.10 518.44 16.57 518.44

合计 3,593.91 100.00 1,213.62 3,095.43 100.00 914.08 3,128.92 100.00 828.83

表 6-14：2015- 2017 年末发行人应收账款账龄情况（按其他方法计提）

单位：万元、%

账龄 2017 年末 2016 年末 2015 年末

金额 比例 坏账准备 金额 比例 坏账准备 金额 比例 坏账准备

无风险组合 321.62 154.09 785.79

合计 321.62 154.09 785.79

表 6-15：截至 2017 年末发行人应收账款前 5 名明细情况

单位：万元、%

债务单位名称 2017 年末余额 占应收账款期末余额的比例 款项内容 是否关联方

北京天华创业科贸有限公司 844.98 10.22 房租 否

北京大学结算中心 785.81 9.51 拆迁服务费 否

北京强佑房地产开发有限公司 419.00 5.07 拆迁服务费 否

北京市朝阳区人民政府劲松街道办事处 380.61 4.6 - 否

基建工程款 289.77 3.51 - 否

合计 2,720.17 32.91

表 6-16：截至 2018 年 9 月末发行人应收账款前 5 名明细情况

单位：万元、%

债务单位名称 2018 年 9 月末 占应收账款期末余额的比例 款项内容 是否关联方

北京城市开发集团有限责任公司 1,812.46 31.18 股本 否

北京天华创业科贸有限公司 844.98 14.54 应收房租 否

北京城建集团有限责任公司 435.10 7.49 物业费 是

北京强佑房地产开发有限公司 419.00 7.21 拆迁服务费 否

北京市朝阳区人民政府劲松街道办事处 380.61 6.55 应收房款 否

合计 3,892.15 66.96

（3）预付款项

发行人预付账款主要是已购置未交付的安置房、未结算的拆迁款、预缴税金。

近三年 及一期，发行 人预付款项分别 为 99,543.62 万元、194,248.50 万 元和1,128,759.65 万元和 823,726.64 万元，占总资产比例分别为 1.55%、2.55%、11.49%和 8.05 %。2016 年末发行人预付账款较 2015 年末增加 94,704.88 万元，增幅95.14%，主要系发行人购置的安置房未交付所致，主要为望坛棚改项目相关款项。2017 年末发行人预付账款较 2016 年末增加 934,511.15 万元，增幅为 481.09%。

2018 年 9 月末发行人预付账款较 2017 年末减少 305,033.01 万元，降幅为 27.02%。

2017 年末及 2018 年 9 月末的预付款项余额变动主要系征收补偿款和外迁房源房款尚未结算所致。发行人对拆迁户实行货币安置和实物安置，其中实物安置由发行人购置北京市东城区政府指定的外迁房源，目前发行人款项已经支付给北京市东城区人民政府房屋征收办公室，待北京市东城区政府确定好外迁房源、支付征收补偿资金、安置好被征收人后，发行人将按实际发生的预付款项金额结转开发成本。

表 6-17：2016- 2018 年 9 月末发行人预付账款账龄结构表

单位：万元、%

账龄 2018 年 9 月末 2017 年末 2016 年末

账面余额 比例 账面余额 比例 账面余额 比例

1 年以内 225,042.12 27.32 982,571.58 87.05 169,877.09 87.45

1 至 2 年 488,305.15 59.28 136,868.51 12.13 15,042.60 7.74

2 至 3 年 108,649.54 13.19 2,758.08 0.24 2,880.19 1.48

3 年以上 1,729.83 0.21 6,561.48 0.58 6,448.62 3.32

合计 823,726.64 100 1,128,759.65 100 194,248.50 100.00

表 6-18：2017 年末发行人预付款项前 5 名明细情况

单位：万元、%

债务单位名称 2017 年末金额 占预付账款总额的比例 预付款时间 未结算原因 是否关联方

北京市东城区人民政府房屋征收办公室 634,254.90 56.19 2017 年 未结算拆迁补偿款 否

北京首创华业房地产开发有限公司 425,000.00 37.65 2016 年-2017 年 购置的安置房未交付 否

北京怀胜城市建设开发有限公司 20,000.00 1.77 2017 年 未结算拆迁补偿款 否

预付土地增值税 20,429.17 1.81 2017 年及以前 未最终结算 否

预缴营业税金及附加税 9,025.03 0.80 2016 年及以前 未最终结算 否

合计 1,108,709.10 98.22

表 6-19：2018 年 9 月末发行人预付款项前 5 名明细情况

单位：万元、%

债务单位名称 2018 年 9 月末金额 占预付账款总额的比例 预付款时间 未结算原因 是否关联方

北京首创华业房地产开发有限公司 364,697.77 46.34 2016-2018 年度 购置的安置房未交付 否

北京市东城区人民政府房屋征收办公室 247,906.34 31.50 2017 年度 未结算拆迁补偿款 否

北京城茂未来房地产开发有限公司 124,661.47 15.84 2018 年度 预付土地款 否

预付土地增值税 16,054.89 2.04 2018 年及以前 预缴税金 否

北京佳源投资经营有限责任公司 5,115.53 0.65 2018 年度 未最终结算 否

合计 787,004.26 96.36

（4）其他应收款

发行人其他应收款主要为投标保证金、往来款和土储保证金。近三年及一期，发行人其他应收款分别为 129,697.33 万元、140,152.94 万元、101,377.88 万元和74,487.30 万元，占资产总额的比例分别为 2.03%、1.84%、1.03%和 0.73 %。2016年末发行人其他应收款较 2015 年末增加 10,455.61 万元，增幅 8.06%；2017 年末发行人其他应收款较 2016 年末减少 38,775.06 万元，降幅为 27.67%。2018 年9 月末发行人其他应收款较 2017 年末减少 26,890.58 万元，降幅为 26.53%。

表 6-20：2015- 2017 年末发行人其他应收款账龄结构表（账龄分析法）

单位：万元、%

账龄 2017 年末 2016 年末 2015 年末

账面余额 比例 坏账准备 账面余额 比例 坏账准备 账面余额 比例 坏账准备

1 年以内 1,149.05 16.19 57.45 1,308.47 18.03 65.42 1,454.03 18.51 72.70

1 至 2 年 1,048.75 14.78 104.88 919.39 12.67 91.94 3,500.95 44.56 350.10

2 至 3 年 552.29 7.78 82.84 2,495.65 34.39 374.35 396.59 5.05 59.49

3 年以上 4,347.09 61.25 869.42 2,532.60 34.90 506.52 2,505.06 31.88 501.01

合计 7,097.18 100.00 1,114.59 7,256.10 100.00 1,038.23 7,856.63 100.00 983.30

表 6-21：2015- 2017 年末发行人其他应收款账龄结构表（其它方法）

单位：万元、%

账龄 2017 年末 2016 年末 2015 年末

账面余额 比例 坏账准备 账面余额 比例 坏账准备 账面余额 比例 坏账准备

无风险组合 95,395.29 133,935.06 122,824.00

合计 95,395.29 133,935.06 122,824.00

表 6-22：截至 2017 年末发行人其他应收款前 5 名明细情况

单位：万元、%

债务单位名称 款项的性质 2017 年末余额 账龄 占比 是否关联方

北京骏泰置业有限公司 关联方往来 16,560.00 1 年以内 16 是

北京市昌平区土地储备中心 土储保证金 10,000.00 4 至 5 年 9.66 否

保利（北京）房地产开发有限公司 往来款 9,450.00 1 年以内 9.13 否

北京世纪仁和工业开发中心 往来款 8,686.80 1 年以内 8.39 否

胶州市土地储备整理中心 土储保证金 7,951.29 1 年以内 7.68 否

合计 52,648.09 50.86

（5）应收股利

发行人应收股利主要为国奥投资发展有限公司、北京科技园建设（集团）股份有限公司、锦州银行股份有限公司三家企业的产生的应收股利，其中国奥投资发展有限公司、北京科技园建设（集团）股份有限公司为公司联营企业，锦州银行股份有限公司为港股上市公司，计入可供出售金融资产。近三年及一期，发行人应收股利分别为 18,699.93 万元、18,699.93 万元、21,699.93 万元和 21,699.93万元，2015-2016 年末，发行人应收股利均为国奥投资发展有限公司尚未支付的应付股利，截至 2017 年末，发行人新增应收股利 3,000.00 万元，主要系新增应收深圳市中科招商创业投资有限公司的股利所致。

（6）存货

近三年及一期，发行人存货金额分别为 4,205,000.74 万元、5,076,563.70 万元、6,091,751.53 万元和 7,153,243.81 万元，占资产总额的比例分别为 65.67%、66.75%、62.03%和 69.94%。2016 年末发行人存货较 2015 年末增加 871,562.96万元，增幅 20.73%，主要系发行人南京浦口项目、奥体文化园项目等当年新增项目产生的开发成本，以及发行人当年筑华年项目、顺悦居项目、北京密码项目、北七家项目、南湖一号项目、红塘湾项目等新增开发产品所致；2017 年末发行人存货较 2016 年末增加了 1,015,187.83 万元，增幅 20.00%，主要是棚改和项目开发成本增加所致；2018 年 9 月末发行人存货较 2017 年末增加了 1,061,492.28万元，增幅 17.43%。

发行人存货按照成本与可变现净值孰低计量。存货跌价准备按单项存货成本高于其可变现净值的差额计提。可变现净值按日常活动中，以存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额确定。

以前减记存货价值的影响因素已经消失的，减记的金额予以恢复，并在原已计提的存货跌价准备金额内转回，转回的金额计入当期损益。

表 6-23：2017 年末及 2018 年 9 月末发行人存货构成情况表

单位：万元

项目 2018 年 9 月末 2017 年末

账面余额 跌价准备 账面价值 账面余额 跌价准备 账面价值

周转材料 650.32 650.32 1,742.78 1,742.78

开发成本 5,590,097.46 789.86 5,589,307.60 5,412,473.20 789.86 5,411,683.34

开发产品 1,576,043.72 12,757.84 1,563,285.88 691,083.25 12,757.84 678,325.41

合计 7,166,791.50 13,547.69 7,153,243.81 6,105,299.22 13,547.69 6,091,751.53

表 6-24：2016 年末及 2017 年末发行人存货-开发产品明细表

单位：万元

项目名称 竣工时间 2016 年末余额 2017 年增加金额 2017 年减少金额 2017 年末余额

世华水岸项目 2010 年 312.74 - 206.98 105.76

北苑家园项目 2010 年 5,122.19 -43.25 320.04 4,758.90

筑华年项目 2012 年 6,650.64 480.47 988.96 6,142.16

世华龙樾项目 2014 年 6,194.98 82,104.83 73,716.31 14,583.51

顺悦居项目 2014 年 10,493.04 -2,081.67 4,623.18 3,788.19

海梓府项目 2015 年 167,221.18 13,211.04 66,001.50 114,430.72

北京密码项目 2016 年 118,048.04 64,846.17 129,546.40 53,347.81

顺义平各庄项目 2017 年 - 198,199.72 182,767.92 15,431.80

金色港湾项目 2016 年 3,260.14 18.33 3,278.46 -

尚源.印象项目 2007 年 218.19 - 77.05 141.14

龙樾湾（重庆） 2014 年 58,770.60 5,799.74 33,760.00 30,810.34

项目名称 竣工时间 2016 年末余额 2017 年增加金额 2017 年减少金额 2017 年末余额

重庆熙城项目 2012 年 65,512.75 -131.34 9,553.70 55,827.70

龙樾湾(成都)项目 2014 年 24,835.42 52,539.74 59,930.00 17,445.16

成都熙城项目 2017 年 - 34,522.85 20,056.76 14,466.08

徜徉集项目 2014 年 68,022.21 1,282.86 54,687.15 14,617.92

广悦居 2016 年 2,821.48 215,567.04 77,989.75 140,398.78

上河湾项目 2015 年 59,920.74 1,846.37 15,810.32 45,956.79

花市枣苑项目 2006 年 149.42 - - 149.42

世华泊郡项目 2014 年 63,414.47 -444.77 55,535.70 7,434.01

北七家项目 2016 年 33,681.73 5,425.29 1,544.62 37,562.39

南湖 1 号项目 2014 年 42,954.31 -2,591.60 29,299.22 11,063.48

汇景湾项目 2014 年 39,592.42 43,847.80 45,083.90 38,356.31

首城国际中心项目 2013 年 2,308.46 8.08 798.46 1,518.09

东坝项目 2017 年 - 83,838.75 83,461.83 376.92

兴业嘉园项目 2013 年 3,795.64 -200.83 3,594.82 -

天成家园项目 2015 年 5,734.71 17,914.87 1,332.40 22,317.18

红塘湾项目 2016 年 120,467.15 7,559.84 87,974.30 40,052.68

合计 909,502.64 823,520.34 1,041,939.73 691,083.25

注：如存在分期开发，上述竣工时间为项目最早的竣工时间 。

表 6-25：2016 年末 2017 年末发行人存货-开发成本明细表

单位：万元

项目名称 开工时间 预计竣工时间 预计投资金额 2017 年末金额 2016 年末余额

动感花园项目 2006 年 2018 年 22.00 亿元 126,527.20 110,248.08

南苑项目 - - - 553.12 553.12

62 号院项目 - - - 47.20 47.20

世华龙樾项目 2005 年 2018 年 82.96 亿元 230,936.00 251,187.61

北京密码项目 2014 年 2018 年 49.80 亿元 111,631.51 144,094.68

顺义平各庄项目 2014 年 2017 年 22.34 亿元 - 191,617.95

台湖项目 2016 年 2019 年 38.00 亿元 106,920.34 106,311.30

北苑公建项目 暂未定 暂未定 暂未定 795.90 75.72

龙樾湾（青岛）项目 2016 年 2018 年 13.56 亿元 97,490.35 77,522.19

樾府项目 2017 年 2021 年 40.00 亿元 192,812.14 -

胶州市九龙街道项目 2018 年 暂未定 4.50 亿元 6,334.42 -

康庄棚改项目 2018 年 2020 年 56.00 亿元 17,782.13 -

龙樾湾（重庆）项目 2013 年 2018 年 25.16 亿元 69,984.30 52,778.44

龙樾生态城 2017 年 2022 年 65.00 亿元 213,186.87 59.24

龙樾湾（成都）项目 2011 年 2018 年 40.08 亿元 85,165.09 117,508.58

成都熙城项目 2015 年 2020 年 32.50 亿元 157,316.63 165,001.57

北京理工大学 2 号地项目 2014 年 2018 年 30.80 亿元 3,287.97 200,712.62

门头沟永定镇项目 2015 年 2018 年 45.63 亿元 375,079.51 329,500.46

走马庄项目 2015 年 2019 年 5.00 亿元 6,922.12 509.84

北七家项目 2014 年 2018 年 35.51 亿元 131,879.60 123,338.33

南京浦口项目 2017 年 2019 年 32.00 亿元 230,634.75 211,718.34

管庄项目 2017 年 2021 年 50.15 亿元 326,197.84 -

望坛项目 2009 年 2022 年 411.00 亿元 294,503.80 16,973.45

瀛海项目 2016 年 2018 年 39.94 亿元 305,183.50 266,909.46

南湖 1 号项目 2012 年 2018 年 17.12 亿元 69,389.91 26,648.67

汇景湾项目 2012 年 2018 年 35.91 亿元 62,071.13 90,304.80

东坝项目 2015 年 2018 年 33.09 亿元 233,307.98 273,159.92

红塘湾项目 2014 年 2018 年 30.67 亿元 152,778.12 140,962.28

三亚海坡项目 2018 年 2021 年 10.50 亿元 22,893.47 -

马池口镇项目 2013 年 2018 年 40.00 亿元 234,312.43 207,519.10

天成家园项目 2015 年 2018 年 16.86 亿元 87,553.04 79,355.73

仁和镇平各庄项目 2016 年 2018 年 112.00 亿元 625,243.81 556,568.33

临河棚改项目 2017 年 暂未定 239.00 亿元 314,534.99 -

平各庄 B 地块项目 2016 年 2020 年 112.00 亿元 8,926.03 -

奥体文化园项目 2016 年 2018 年 51.00 亿元 476,932.48 440,320.33

张仪村棚户区改造项目 2017 年 2021 年 42.00 亿元 2,964.78 -

怀柔新城棚改项目 2016 年 2019 年 41.60 亿元 30,392.72 371.94

合计 5,412,473.20 4,181,879.25

注：开发成本是指尚未建成、以出售为目的的物业；开发产品是指已建成、待出售的物业。

表 6-26：2017 年末及 2018 年 9 月末发行人存货跌价准备

单位：万元

项目 2018 年 9 月末 2017 年末

开发成本 789.86 789.86

其中：南苑项目 553.12 553.12

62 号院项目 47.20 47.20

龙樾湾(成都) 189.54 189.54

开发产品 12,757.84 12,757.84

龙樾湾(重庆) 5,456.12 5,456.12

龙樾熙城(成都) 20.66 20.66

重庆熙城项目 6,833.62 6,833.62

龙樾湾(成都) 419.30 419.30

红塘湾项目 28.13 28.13

合计 13,547.69 13,547.69

（7）其他流动资产

近三年及一期，发行人其他流动资产分别为 9,486.01 万元、10,219.09 万元、57,755.48 万 元和 80,691.09 万元 ，占总 资产 的比例 分别为 0.15%、 0.13%和0.59 %和 0.79%。发行人其他流动资产的金额及占比均比较小。2016 年末发行人其他流动资产较 2015 年末增加 733.08 万元，增幅 7.73%，其他流动资产项下全部理财产品已了结，其他流动资产主要由预缴增值税及待抵扣进项税构成；2017年末发行人其他流动资产较 2016 年末增加 47,536.39 万元，增幅 465.17%，主要系预缴增值税、待抵扣进项税大幅增加以及购买理财产品所致。2018 年 9 月末发行人其他流动资产较 2017 年末增加 22,935.61 万元，增幅 39.71%，主要系预缴增值税和待抵扣增值税增幅较大所致。

财政部于 2016 年 12 月 3 日发布了《增值税会计处理规定》（财会〔2016〕22 号）。《增值税会计处理规定》规定：全面试行营业税改征增值税后，“营业税金及附加”科目名称调整为“税金及附加”科目，该科目核算企业经营活动发生的消费税、城市维护建设税、资源税、教育费附加及房产税、土地使用税、车船使用税、印花税等相关税费；利润表中的“营业税金及附加”项目调整为“税金及附加”项目。《增值税会计处理规定》还明确要求“应交税费”科目下的“应交增值税”、“未交增值税”、“待抵扣进项税额”、“待认证进项税额”、“增值税留抵税额”等明细科目期末借方余额应根据情况，在资产负债表中的“其他流动资产” 或“其他非流动资产”项目列示；“应交税费—待转销项税额”等科目期末贷方余额应根据情况，在资产负债表中的“其他流动负债” 或“其他非流动负债”项目列示。

发行人已根据《增值税会计处理规定》，对于 2016 年 5 月 1 日至该规定施行之间发生的交易由于该规定而影响的资产、负债和损益等财务报表列报项目金额进行了调整，包括将 2016 年 5 月 1 日之后发生的房产税、土地使用税、车船使用税和印花税从“管理费用”调整至“税金及附加”3,648.03 万元；从“应交税费”重分类至“其他流动资产”10,219.09 万元；对于 2016 年 1 月 1 日至 4 月 30 日期间发生的交易，不予追溯调整；对于 2016 年财务报表中可比期间的财务报表也不予追溯调整。

表 6-27：2016 年末及 2017 年末其他流动资产

单位：万元

项目 2017 年末余额 2016 年末余额

预缴增值税 24,605.83 5,769.48

待抵扣进项税 31,898.69 4,449.60

预交所得税 - -

待认证进项税额 - -

理财产品 1,250.96 -

项目 2017 年末余额 2016 年末余额

合计 57,755.48 10,219.09

2、非流动资产

近 三年及 一期 ，发行 人的 非流动 资产 金额分 别为 1,232,580.22 万元 、1,185,892.99 万元、1,206,248.87 万元和 1,158,984.60 万元，占总资产的比例分别为 19.25%、15.59%、12.28%和 11.33 %。

（1）可供出售金融资产

近三年一期，发行人可供出售金融资产分别为 749,110.22 万元、684,013.71万元、598,992.14 万元和 516,006.41 万元，占总资产比例分别为 11.70%、8.99%、6.10%和 5.05%。2016 年末发行人可供出售金融资产较 2015 年末减少 65,096.51万元，降幅 8.69%；2017 年末发行人可供出售金融资产较 2016 年末减少 85,021.57万元，降幅 12.43%，主要系国信证券股价下跌所致；2018 年 9 月末发行人可供出售金融资产较 2017 年末减少 82,985.73 万元，降幅 13.85%。

表 6-28：2016 年末及 2017 年末发行人可供出售金融资产情况表

单位：万元

项目 2017 年末余额 2016 年末余额

账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值

可供出售债务工具： - - - - - -

可供出售权益工具： 614,366.40 15,374.26 598,992.14 699,387.97 15,374.26 684,013.71

按公允价值计量的 484,170.07 - 484,170.07 674,191.63 - 674,191.63

按成本计量的 130,196.33 15,374.26 114,822.07 25,196.33 15,374.26 9,822.07

合计 614,366.40 15,374.26 598,992.14 699,387.97 15,374.26 684,013.71

（2）长期股权投资

近三年及一期，发行人长期股权投资金额分别为 134,764.84 万元、138,529.86万元、139,089.46 万元和 148,070.46 万元，占总资产的比例分别为 2.10%、1.82%、1.42%和 1.45%；2016 年末发行人长期股权投资较 2015 年末增加 3,765.02 万元，增幅 2.79%；2017 年末发行人长期股权投资较 2016 年末增加 559.60 万元，增幅0.40%；2018 年 9 月末发行人长期股权投资较 2017 年末增加 8981.00 万元，增幅 6.46%。发行人长期股权投资较为稳定。

表 6-29：2016 年末及 2017 年末发行人长期股权投资情况表

单位：万元

项目 2016 年末余额 追加投资 权益法下确认的投资损益 其他综合收益调整 宣告发放现金股利或利润 其他 2017 年末余额

联营企业

北京市天银地热开发有限责任公司 2,483.51 187.41 2,670.92

北京科技园建设（集团）股份有限公司 68,793.61 8,075.01 103.04 -3,360.00 73,611.66

深圳市中科招商创业投资有限公司 49,008.82 956.90 -9,600.18 -3,000.00 37,365.55

国奥投资发展有限公司 13,357.91 3,952.89 17,310.80

北京城建（芜湖）股权投资管理有限公司 4,886.01 244.50 5,130.50

北京城建投资基金管理有限公司 0.00 3,000.00 0.02 3,000.02

北京骏泰置业有限公司 0.00 -223.26 223.26 0.00

合计 138,529.86 3,000.00 13,193.48 -9,497.14 -6,360.00 223.26 139,089.46

2017 年度，北京城建(上海)股权投资管理有限公司更名为北京城建（芜湖）股权投资管理有限公司，相关变更手续已办理完成。

（3）投资性房地产

发行人投资性房地产主要为房屋、建筑物，为发行人自持商业物业，近三年一期，发行人投资性房地产分别为 259,497.39 万元、245,669.07 万元、297,156.20万元及 297,156.20 万元，占总资产的比例分别为 4.05%、3.23%、3.03%和 2.91%。

2016 年末发行人投资性房地产较 2015 年末减少 13,828.32 万元，降幅 5.33%；2017 年末发行人投资性房地产较 2016 年末增加 51,487.13 万元，增幅 20.96%，主要系新增投资性房地产所致；2018 年 9 月末发行人投资性房地产较 2017 年末无变动。

表 6-30：2015- 2017 年末发行人投资性房地产情况表

单位：万元

报告期 2017 年末 2016 年末 2015 年末

项目 房屋、建筑物 房屋、建筑物 房屋、建筑物

一、当期期初余额 245,669.07 259,497.39 231,299.33

二、当期变动 51,487.14 -13,828.33 28,198.07

加：外购 - - -

存货\\固定资产\\在建工程转入 37,830.81 - 16,221.55

企业合并增加 - - -

减：处置 - - 404.02

其他转出 - 13,232.19 -

公允价值变动 13,656.32 -596.14 12,380.53

三、当期期末余额 297,156.20 245,669.07 259,497.39

（4）固定资产

发行人固定资产主要由房屋、建筑物、运输工具及其他组成，符合发行人主营的房地产、物业管理及服务等业务特点。近三年及一期，发行人固定资产净额分别为 16,575.01 万元、19,050.65 万元、18,312.94 万元和 17,856.51 万元，占总资产的比例分别为 0.26%、0.25%、0.19%和 0.17%。2016 年末发行人固定资产较 2015 年末增加 2,475.64 万元，增幅 14.94%；2017 年末发行人固定资产较 2016年末减少 737.71 万元，降幅 3.87%；2018 年 9 月末发行人固定资产较 2017 年末减少 456.43 万元，降幅 2.49%；发行人固定资产基本保持稳定。

表 6-31：2016 年末及 2017 年末发行人固定资产及折旧情况

单位：万元

项目 房屋及建筑物 运输工具 其他 合计

一、账面原值：

1.期初余额 18,417.91 3,201.51 4,052.79 25,672.22

2.本期增加金额 - 227.24 669.39 896.63

（1）购置 - 214.25 668.68 882.93

（2）在建工程转入 - - - -

（3）企业合并增加 - 12.99 0.71 13.70

3.本期减少金额 - 277.07 40.26 317.32

（1）处置或报废 - 277.07 40.26 317.32

4.期末余额 18,417.91 3,151.68 4,681.92 26,251.52

二、累计折旧

1.期初余额 2,113.42 1,878.56 2,629.59 6,621.57

2.本期增加金额 701.52 297.69 536.05 1,535.26

（1）计提 701.52 288.46 535.51 1,525.49

（2）企业合并增加 - 9.23 0.54 9.77

3.本期减少金额 - 179.10 39.15 218.25

（1）处置或报废 - 179.10 39.15 218.25

4.期末余额 2,814.94 1,997.15 3,126.49 7,938.58

三、减值准备

1.期初余额 - - - -

2.本期增加金额 - - - -

（1）计提 - - - -

3.本期减少金额 - - - -

（1）处置或报废 - - - -

4.期末余额 - - - -

四、账面价值

1.期末账面价值 15,602.98 1,154.54 1,555.43 18,312.94

项目 房屋及建筑物 运输工具 其他 合计

2.期初账面价值 16,304.49 1,322.95 1,423.20 19,050.65

（5）递延所得税资产

近三年及一期，发行人递延所得税资产分别为 72,356.42 万元、98,313.15 万元、151,296.47 万元和 178,089.38 万元，占总资产的比例分别为 1.13%、1.29%、1.54%和 1.74%。2016 年末发行人递延所得税资产较 2015 年末增加 25,956.73 万元，增幅 35.87%，主要系 2016 年度预提土地增值税、预售房款、可抵扣亏损较高导致递延所得税资产大幅增加所致，预提土地增值税增加主要来自世纪鸿城、首城公司；预售房款增加主要来源于兴华公司、成都公司、兴云公司、首城公司、海南公司、城奥公司项目销售收入；可抵扣亏损主要为重庆公司、成都公司、城建万科产生的亏损；2017 年末发行人递延所得税资产较 2016 年末增加 52,983.32万元，增幅 53.89%，主要系由预售房款、预提土地增值税以及内部交易未实现利润导致的递延所得税资产大幅增加所致；2018 年 9 月末发行人递延所得税资产较 2017 年末增加 26,792.91 万元，增幅 17.71%。

表 6-32：2015-2017 年末发行人递延所得税资产情况

单位：万元

项目 2017 年末 2016 年末 2015 年末

可抵扣暂时性差异 递延所得税资产 可抵扣暂时性差异 递延所得税资产 可抵扣暂时性差异 递延所得税资产

资产减值准备 32,315.42 8,078.85 33,789.04 8,447.26 27,682.15 6,920.54

内部交易未实现利润 82,589.81 20,647.45 14,547.69 3,636.92 10,213.49 2,553.37

可抵扣亏损 18,921.12 4,730.28 24,940.17 6,235.04 4,616.01 1,154.00

预提土地增值税 232,248.81 58,062.20 172,965.20 43,241.30 156,095.29 39,023.82

预售房款 213,694.26 53,423.57 134,636.29 33,659.07 77,654.60 19,413.65

预提开发成本 1,737.93 434.48 9,430.05 2,357.51 8,749.38 2,187.34

投资性房地产公允价值变动 72.99 18.25 1,522.78 380.69 2,071.70 517.92

销售代理费 8.07 2.02 761.85 190.46 1,875.12 468.78

项目 2017 年末 2016 年末 2015 年末

可抵扣暂时性差异 递延所得税资产 可抵扣暂时性差异 递延所得税资产 可抵扣暂时性差异 递延所得税资产

预提费用 605,185.87 151,296.47 164.91 41.23 112.68 28.17

可抵扣广告宣传费 32,315.42 8,078.85 494.60 123.65 355.28 88.82

合计 82,589.81 20,647.45 393,252.59 98,313.15 289,425.69 72,356.42

（二）负债构成分析

表 6-33：发行人 2015-2017 年及 2018 年 9 月末负债构成情况表

单位：万元、%

项目 2018 年 9 月末 2017 年末 2016 年末 2015 年末

金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比

流动负债：

短期借款 1,000.00 0.01 1,000.00 0.01 1,000.00 0.02 2,000.00 0.05

应付票据及应付账款 772,398.23 9.85 699,953.29 9.21 645,774.18 11.74 624,177.64 14.31

预收款项 1,440,967.62 18.37 1,285,947.01 16.91 1,355,440.06 24.64 956,986.37 21.93

应付职工薪酬 5,234.53 0.07 6,537.24 0.09 4,586.23 0.08 6,208.14 0.14

应交税费 20,477.79 0.26 47,385.52 0.62 42,799.42 0.78 37,684.60 0.86

其他应付款 518,092.61 6.60 609,001.68 8.01 394,581.50 7.17 163,558.45 3.75

其中：应付利息 5,228.57 0.07 24,266.24 0.32 17,194.98 0.31 12,147.33 0.28

应付股利 8,189.46 0.10 8,189.46 0.11 8,189.46 0.15 8,189.46 0.19

一年内到期的非流动负债 519,698.15 6.63 692,074.84 9.10 526,515.57 9.57 843,986.51 19.34

流动负债合计 3,277,868.93 41.79 3,341,899.57 43.95 2,970,696.96 54.01 2,634,601.71 60.39

非流动负债：

长期借款 2,943,304.63 37.52 2,669,187.02 35.10 1,024,563.07 18.63 578,276.25 13.25

应付债券 575,545.39 7.34 574,761.89 7.56 573,783.49 10.43 572,820.62 13.13

递延所得税负债 164,749.43 2.10 184,723.03 2.43 188,101.29 3.42 207,790.58 4.76

其他非流动负 882,900.00 11.26 833,000.00 10.96 743,000.00 13.51 369,440.00 8.47

项目 2018 年 9 月末 2017 年末 2016 年末 2015 年末

金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比

债

非流动负债合计 4,566,499.45 58.21 4,261,671.94 56.05 2,529,447.85 45.99 1,728,327.44 39.61

负债合计 7,844,368.38 100.00 7,603,571.51 100.00 5,500,144.81 100.00 4,362,929.15 100.00

1、流动负债

近 三 年 及 一 期 ， 发 行 人 的 流 动 负 债 金 额 分 别 为 2,634,601.71 万 元 、2,970,696.96 万元、3,341,899.57 万元和 3,277,868.93 万元，占总负债的比例分别为 60.39%、54.01%、43.95%和 41.79%。发行人属于房地产行业，其商品房销售产生的预收款项规模较大，因此负债中流动负债占比较高。2016-2017 年末及2018 年 9 月末，发行人流动负债的变动比例分别为 12.76%、12.50%和-1.92%。。

（1）短期借款

近三年及一期，发行人的短期借款余额分别为 2,000.00 万元、1,000.00 万元、1,000.00 万元和 1,000.00 万元，均为信用借款，占总负债比例较低。

（2）应付账款

发行人应付账款包括应付工程款、应付土地拆迁款、应付销售佣金、应付面积退差款、预提土地增值税等，其中主要是应付工程款和预提土地增值税。近三年及一期，发行人应付账款分别为 624,177.64 万元、645,774.18 万元、699,953.29万元和 772,398.23 万元，占总负债的比例分别为 14.31%、11.74%、9.21%和 9.85%。

2016 年末发行人应付账款较 2015 年末增加 21,596.54 万元，增幅 3.46%；2017年末发行人应付账款较 2016 年末增加 54,179.11 万元，增幅 8.39%；2018 年 9月末发行人应付账款较 2017 年末增加 72,444.94 万元，增幅 10.35%。

表 6-34：2016- 2018 年 9 月末发行人应付账款分类列示

单位：万元

项目 2018 年 9 月末 2017 年末 2016 年末

项目 2018 年 9 月末 2017 年末 2016 年末

应付工程款 456,071.42 373,621.89 378,755.08

应付土地拆迁款 54,921.04 59,212.79 65,816.35

应付销售佣金 650.34 1,201.98 938.12

应付面积退差款 - 17.34 25.47

预提土地增值税 255,635.13 264,632.32 199,750.78

其他 5,120.30 1,266.96 488.39

合计 772,398.23 699,953.29 645,774.18

表 6-35：2017 年末发行人账龄超过 1 年的重要应付账款前五名

单位：万元、%

项目 2017 年末余额 未偿还或结转的原因 是否关联方

预提土地增值税 199,750.78 尚未进行土地增值税清算 否

石榴庄项目一期预提土地征用拆迁补偿费 41,801.31 尚未结算 否

北京城建亚泰建设集团有限公司 22,077.34 未结算 是

中央农业广播电视学校拆迁回建款暂估 16,935.95 拆迁回建款 否

北京城建一建设发展有限公司 9,988.46 未结算 是

合计 290,553.83

表 6-36：2018 年 9 月末发行人账龄超过 1 年的重要应付账款前五名

单位：万元、%

项目 2018 年 9 月末余额 未偿还或结转的原因 是否关联方

预提土地增值税 272,537.33 尚未进行土地增值税清算 否

石榴庄项目-预提土地征用及拆迁补偿费 41,801.31 尚未结算 否

中央农业广播电视学校 16,935.95 拆迁回建款 否

北京城建亚泰建设集团有限公司 15,644.96 未结算（关联方） 是

北京城建二建设工程有限公司 11,365.79 未结算（关联方） 是

合计 358,285.33

（3）预收款项

发行人预收款项主要是预收房款、土地开发款、房屋租金、物业经营款、代建项目款等。近三年及一期，发行人预收账款分别为 956,986.37 万元、1,355,440.06万元、1,285,947.01 万元和 1,440,967.62 万元，占总负债的比例分别为 21.93%、24.64%、16.91 %。2016 年末发行人预收账款较 2015 年末增加 398,453.69 万元，增幅 41.64%，主要系发行人 2016 年度预收房款大幅增加 273,940.63 万元所致，主要为北京密码项目、青岛龙樾湾项目、成都熙城项目、门头沟上悦居项目、东坝项目、红塘湾项目、仁和镇平各庄项目、奥体文化园项目等项目新增预收房款；2017 年末发行人预收账款较 2016 年末减少 69,493.05 万元，降幅 5.13%%；2018年 9 月末发行人预收账款较 2017 年末增加 155,020.61 万元，增幅 12.05%。

表 6-37：2017 年末及 2018 年 9 月末发行人预收款项情况

单位：万元

项目 2018 年 9 月末 2017 年末

房款 1,410,632.59 1,266,404.81

房屋租金 6,053.89 2,341.68

供暖费 5,755.88 5,329.63

物业费 6,417.71 5,118.32

土地开发款 - -

拆迁工程款 684.73 5,109.00

其他 11,422.83 1,643.56

合计 1,440,967.62 1,285,947.01

表 6-38：2017 年末发行人账龄超过 1 年的重要预收款项前 5 名

单位：万元

项目 2017 年末余额 未偿还或结转的原因 是否关联方

北京城市副中心投资建设集团有限公司 66,690.00 未达到收入确认条件 否

项目 2017 年末余额 未偿还或结转的原因 是否关联方

北京市海淀区人民政府房屋征收办公室 31,719.97 未达到收入确认条件 否

高姓自然人 1,600.00 未达到收入确认条件 否

韩姓自然人 1,263.07 未达到收入确认条件 否

朱姓自然人 1,250.00 未达到收入确认条件 否

合计 102,523.04

表 6-39：2018 年 9 月末发行人账龄超过 1 年的重要预收款项前 5 名

单位：万元

项目 2018 年 9 月末余额 未偿还或结转的原因 是否关联方

北京城市副中心投资建设集团有限公司 81,673.31 尚未达到收入确认条件 否

北京市海淀区人民政府房屋征收办公室 38,599.86 尚未达到收入确认条件 否

北京市门头沟区财政局 10,866.52 尚未交房 否

个人 1 1,239.84 尚未交房 否

个人 2 1,206.90 尚未交房 否

合计 133,586.43

（4）其他应付款

近三年及一期，发行人其他应付款分别为 143,221.66 万元、369,197.06 万元、576,545.98 万元和 504,674.58 万元，占总负债的比例为 3.28%、6.71%、7.58%和6.43%。2016 年末发行人其他应付款较 2015 年末增加 225,975.40 万元，增幅157.78%，主要系发行人 2016 年度往来款增加 119,930.97 万元、项目合作款增加104,858.33 万元等因素所致，主要包括城奥公司新增向北京新奥集团有限公司借款 107,617.96 万元（股东借款，计入其他应付款）、发行人与北京世纪地和控股有限公司发生项目合作借款 104,858.33万元；2017年末发行人其他应付款较 2016年末增加 207,348.92 万元，增幅 56.16%，主要系发行人子公司城志公司发生与北京首都开发股份有限公司往来款所致；2018 年 9月末发行人其他应付款较 2017年末减少 71,871.40 万元，降幅 12.47%。，表 6-40：2015- 2017 年末发行人其他应付款款项性质结构

单位：万元

项目 2017 年末余额 2016 年末余额 2015 年末余额

质保金 5,423.40 6,305.85 8,395.93

押金及保证金 10,550.66 4,645.10 3,953.60

代收款 26,174.85 25,952.49 25,343.68

往来款 420,755.94 222,716.26 102,785.29

项目合作款 104,858.33 104,858.33 -

预提费用 3,704.56 2,915.49 -

定金 4,329.05 1,155.18 -

其他 749.19 648.36 2,743.17

合计 576,545.98 369,197.06 143,221.66

表 6-41：2017 年末发行人账龄超过 1 年的重要其他应付款

单位：万元、%

项目 2017 年末余额 未偿还或结转的原因

北京城市副中心投资建设集团有限公司 103,170.67 尚未偿还

北京世纪地和控股有限公司 104,858.33 尚未偿还

北京雪花电器集团公司 42,374.92 尚未偿还

北京天翔嘉业房地开发有限公司 28,740.43 尚未偿还

北京明珠创房地产开发有限公司 7,622.95 尚未偿还

合计 286,767.30

（5）一年内到期的非流动负债

发行人一年内到期的非流动负债主要是一年内到期的长期借款和一年内到期的其他非流动负债。近三年及一期，发行人一年内到期的非流动负债分别为843,986.51 万元、526,515.57 万元、692,074.84 万元和 519,698.15 万元，占总负债的比例分别为 19.34%、9.57%、9.10%和 6.63%。2016 年末发行人一年内到期的非流动负债较 2015 年末减少 317,470.94 万元，降幅 37.62%，主要系发行人2016 年度即将到期的长期借款金额大幅下降、“09 京城建”公司债还本付息完成所致；2017 年末发行人一年内到期的非流动负债较 2016 年末增加 165,559.27 万元，增幅 31.44%，主要系一年内到期的其他非流动负债大幅增加所致，主要包括发行人发行的北金所债权融资计划 330,000.00 万元；2018 年 9 月末发行人一年内到期的非流动负债较 2017 年末减少 172,376.69 万元，降幅 24.91%。

表 6-42：2015-2017 年末发行人一年内到期的非流动负债

单位：万元、%

项目 2017 年末 2016 年末 2015 年末

1 年内到期的长期借款 332,074.84 363,214.44 760,896.18

其中：质押借款 0.00 - -

抵押借款 47,544.84 5,273.67 229,396.18

保证借款 276,530.00 278,240.77 453,500.00

信用借款 8,000.00 79,700.00 78,000.00

1 年内到期的应付债券 - - 81,890.33

1 年内到期的长期应付款 - - 1,200.00

1 年内到期的其他非流动负债 360,000.00 163,301.13 -

合计 692,074.84 526,515.57 843,986.51

2、非流动负债

近三年及一期，发行人非流动负债分别为 1,728,327.44 万元、2,529,447.85万元、4,261,671.94 万元和 4,566,499.45 万元，占总负债的比例为 39.61%、45.99%、56.05%和 58.21%。2016-2017 年末及 2018 年 9 月末，发行人非流动负债变化比例分别为 46.35%、68.48%和 7.15%。

（1）长期借款

近三年及一期，发行人长期借款金额分别为 578,276.25 万元、1,024,563.07万元、2,669,187.02 万元和 2,943,304.63 万元，占总负债的比例分别为 13.25%、18.63%、35.10%和 37.52%。2016 年末发行人长期借款较 2015 年末增加 446,286.82万元，增幅 77.18%，主要系 2016 年度因新增北苑公建项目、重庆悦来组团项目、南京浦口项目、奥体文化园项目、怀柔新城棚改项目等项目及原有在建的门头沟永定镇项目、瀛海项目、仁和镇平各庄项目等项目需要，大量增加保证借款及信用借款所致。2017 年末发行人长期借款较 2016 年末增加 1,644,623.95 万元，增幅 160.52%，主要系因望坛项目、管庄项目、三亚国际会展中心项目、重庆悦来组团项目等项目资金需求，发行人增加了较多信用借款所致。2018 年 9 月末发行人长期借款较 2017 年末增加 274,117.61 万元，增幅 10.27%。

表 6-43：2016-2018 年 9 月末发行人长期借款明细

单位：万元

项目 2018 年 9 月末 2017 年末 2016 年末

质押借款 - 80,000.00 80,000.00

抵押借款 113,052.96 46,997.65 112,490.04

保证借款 1,495,297.67 1,112,044.37 657,678.03

信用借款 1,334,954.00 1,430,145.00 174,395.00

合计 2,943,304.63 2,669,187.02 1,024,563.07

（2）应付债券

截至 2018 年 9 月末，发行人应付债券余额为 575,545.39 万元，为发行的 58亿元公司债券。

表 6-44：2015-2017 年末发行人应付债券明细

单位：万元

项目 2017 年末余额 2016 年末余额 2015 年末余额

15 京城建 574,761.89 573,783.49 572,820.62

合计 574,761.89 573,783.49 572,820.62

（3）递延所得税负债

近三年及一期，发行人递延所得税负债分别为 207,790.58 万元、188,101.29万元、184,723.03 万元和 164,749.43 万元，占总资产的比例分别为 4.76%、3.42%、2.43%和 2.10%。2016 年末发行人递延所得税负债较 2015 年末减少 19,689.29 万元，降幅 9.48%；2017 年末发行人递延所得税负债较 2016 年末减少 3,378.26 万元，降幅 1.80%；2018 年 9 月末发行人递延所得税负债较 2017 年末减少 19,973.60万元，降幅 10.81%。

表 6-45：2015- 2017 年末发行人递延所得税负债情况

单位：万元、%

项目 2017 年末 2016 年末 2015 年末

应纳税暂时性差异 递延所得税负债 应纳税暂时性差异 递延所得税负债 应纳税暂时性差异 递延所得税负债

可供出售金融资产公允价值变动 418,386.78 104,596.70 607,657.11 151,914.28 700,548.15 175,137.04

投资性房地产公允价值调整 141,240.40 35,310.10 127,368.93 31,842.23 128,513.98 32,128.50

长期股权投资折价差额 2,100.16 525.04 2,100.16 525.04 2,100.16 525.04

房地产成本结转调整 14,963.52 3,740.88 11,937.16 2,984.29 - -

投资性房地产折旧差额 1,626.94 406.74 1,084.63 271.16 - -

预缴税费调整 - - 2,257.16 564.29 - -

收购子公司公允价值 160,567.52 40,141.88

以公允价值计量且变动计入当期损益的金融资产的公允价值变动 6.79 1.70

合计 738,892.13 184,723.03 752,405.15 188,101.29 831,162.30 207,790.58

（4）其他非流动负债

近三年及一期，发行人其他非流动负债分别为 369,440.00 万元、743,000.00万元、833,000.00 万元和 882,900.00 万元，占总负债比例分别为 8.47%、13.51%、10.96%和 11.26%。2016 年末发行人其他非流动负债较 2015 年末增加 373,560.00万元，增幅 101.12%，主要系发行人新增北京城建三期（上海）股权投资基金合伙企业（有限合伙）对外融资 213,000.00 万元，发行人及其子公司北京城建兴华地产有限公司发行北金所债权融资计划 330,000.00 万元，发行人与合众资产管理股份有限公司签订了”合众-城建兴华不动产债权投资计划”融资 200,000 万元所致；2017 年末发行人其他非流动负债较 2016 年末增加 90,000.00 万元，增幅12.11%；2018 年 9 月末发行人其他非流动负债较 2017 年末增加 49,900.00 万元，增幅 5.99%。

（三）所有者权益构成分析

表 6-46：发行人 2015-2017 年末以及 2018 年 9 月末所有者权益构成情况表

单位：万元、%

项目 2018 年 9 月末 2017 年末 2016 年末 2015 年末

金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比

股本 156,704.00 6.57 156,704.00 7.07 156,704.00 7.44 156,704.00 7.68

其他权益工具 248,800.00 10.44 99,520.00 4.49

资本公积 379,934.24 15.94 379,732.29 17.13 379,732.29 18.03 379,732.29 18.61

其他综合收益 317,423.05 13.32 377,340.25 17.02 523,682.84 24.87 598,771.52 29.34

盈余公积 101,669.54 4.27 101,669.54 4.59 84,485.95 4.01 72,193.92 3.54

未分配利润 929,574.62 39.00 906,379.58 40.88 821,829.50 39.03 733,642.52 35.95

归属于母公司所有者权益 2,134,105.44 89.53 2,021,345.65 91.16 1,966,434.58 93.39 1,941,044.24 95.12

少数股东权益 249,598.40 10.47 195,959.86 8.84 139,158.41 6.61 99,482.56 4.88

所有者权益合计 2,383,703.84 100.00 2,217,305.51 100.00 2,105,593.00 100.00 2,040,526.80 100.00

近三年及一期，发行人所有者权益合计金额分别为 2,040,526.80 万元、2,105,593.00 万元、2,217,305.51 万元和 2,383,703.84 万元，总体较为稳定。发行人所有者权益主要由股本、其他权益工具、资本公积、其他综合收益、盈余公积、未分配利润和少数股东权益构成。2015-2016 年末，发行人所有者权益金额逐年增长，主要原因系发行人净利润逐年增长，带动盈余公积和未分配利润逐年增长；2017-2018 年 9 月末，发行人所有者权益金额增长除了净利润增长所致，主要原因还包括发行人于 2017 年 12 月 25 日发行永续中票 10 亿元，以及于 2018 年 5月 8 日发行永续中票 15 亿元。

1、股本

近三年及一期，发行人股本保持为 156,704.00 万元，未发生变化，占所有者权益合计金额的 7.68%、7.44%、7.07%和 6.57 %。

2、资本公积

2015-2017 年末，发行人资本公积保持为 379,732.29 万元，2018 年 9 月末，发行人资本公积金额为 379,934.24 万元，较 2017 年末增加 201.95 万元，增幅为0.05%，变动原因如下：

（1）2018 年 4 月 18 日，发行人全资子公司城志公司收到北京首都开发股份有限公司增资款 4.41 亿元，公司持股比例由 100%降低为 51%。公司按照长期股权投资成本与新持股比例计算的应享有城志公司可辨认净资产份额之间的差额调整资本公积（股本溢价）75.21 万元。

（2）公司按照持股比例确认北京科技园建设股份有限公司资本公积变动，计入资本公积（其他资本公积）1,26.76 万元。

近三年及一期，发行人资本公积分别占所有者权益合计金额的 18.61 %、18.03%、17.13%和 15.94%。

3、其他综合收益

近三年及一期，发行人其他综合收益分别为 598,771.52 万元、523,682.84 万元、377,340.25 万元和 317,423.05 万元，占所有者权益合计的比例分别为 29.34%、24.87%、17.02%和 13.32%。2016 年末发行人其他综合收益较 2015 年末减少75,088.68 万元，降幅 12.54%；2017 年末发行人其他综合收益较 2016 年末减少146,342.59 万元，降幅 27.94%，主要系国信证券股价下跌所致。2018 年 9 月末发行人其他综合收益较 2017 年末减少 59,917.20 万元，降幅 15.88%。

表 6-47：2016 年末及 2017 年末发行人其他综合收益情况表

单位：万元

项目 2017 年末 2016 年末

一、以后不能重分类进损益的其他综合收益 - -

项目 2017 年末 2016 年末

其中：重新计算设定受益计划净负债和净资产的变动 - -

权益法下在被投资单位的其他综合收益中享有的份额 - -

二、以后将重分类进损益的其他综合收益 377,340.25 523,682.84

其中：权益法下在被投资单位以后将重分类进损益的其他综合收益中享有的份额 10,587.02 20,084.16

可供出售金融资产公允价值变动损益 313,790.09 455,742.83

持有至到期投资重分类为可供出售金融资产损益 - -

现金流量套期损益的有效部分 - -

外币财务报表折算差额 - -

存货或自用房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产形成的利得和损失 52,963.14 47,855.85

其他综合收益合计 377,340.25 523,682.84

4、盈余公积

近三年及一期，发行人盈余公积分别为 72,193.92 万元、84,485.95 万元、101,669.54 万元和 101,669.54 万元，占所有者权益合计的比例分别为 3.54%、4.01%、4.59 %和 4.27 %。

5、未分配利润

近三年及一期，发行人未分配利润分别为 733,642.52 万元、821,829.50 万元、906,379.58 万元和 929,574.62 万元，占所有者权益的比例分别为 35.95 %、39.03%、40.88%和 39.00%，金额有所增加，主要系净利润转入的金额增加所致。

根据公司章程及股东回报规划，发行人实施积极稳定的利润分配政策，优先采用现金分红的利润分配方式，兼顾公司的长远利益、全体股东的整体利益及公司的可持续发展，保持利润分配政策的持续性和稳定性。除特殊情况外，公司在当年盈利且累计未分配利润为正的情况下，采取现金方式分配股利，每年以现金方式分配的利润不少于当年公司实现的可供分配利润的 12%。特殊情况是指：公司在年度内计划对外投资、收购资产或购买设备累计支出达到或超过公司最近一期经审计净资产的 50%。

（四）发行人盈利能力分析

表 6-48：发行人 2015-2017 年及 2018 年 1-9 月合并利润情况表

单位：万元

项目 2018 年 1-9 月 2017 年 2016 年 2015 年

一、营业总收入 768,086.36 1,404,272.97 1,162,783.28 917,820.40

其中：营业收入 768,086.36 1,404,272.97 1,162,783.28 917,820.40

二、营业总成本 710,182.68 1,251,520.58 990,575.67 753,303.29

其中：营业成本 534,520.59 1,037,222.25 805,626.05 565,244.47

税金及附加 106,382.59 110,129.98 97,060.55 109,312.73

销售费用 26,522.32 31,882.56 28,197.02 23,025.66

管理费用 28,093.49 49,541.06 40,450.98 41,254.39

财务费用 14,552.40 22,133.39 12,717.83 8,959.35

资产减值损失 111.29 611.35 6,523.23 5,506.69

加：其他收益 485.44 2,514.68

投资净收益 19,374.57 24,007.95 35,114.00 21,135.25

其中：对联营企业和合营企业的投资收益 9,044.37 13,193.48 12,715.41 12,714.59

公允价值变动净收益 -6.79 6,853.40 -596.14 3,210.11

资产处置收益 -29.54 -26.32

三、营业利润 77,727.36 186,102.11 206,725.47 188,862.47

加：营业外收入 178.93 925.57 3,812.50 4,190.85

减：营业外支出 297.22 370.53 592.58 796.08

四、利润总额 77,609.07 186,657.15 209,945.40 192,257.24

减：所得税费用 13,010.25 29,383.63 46,871.61 43,897.58

五、净利润 64,598.82 157,273.52 163,073.79 148,359.66

少数股东损益 -2,473.34 11,662.74 18,717.65 5,456.46

归属于母公司所有者的净利润 67,072.16 145,610.78 144,356.14 142,903.20

六、其他综合收益的税后净额 -59,917.20 -146,342.59 -75,088.68 273,846.76

七、综合收益总额 4,681.62 10,930.93 87,985.11 422,206.41

减：归属于少数股东的综合收益总额 -2,473.34 11,662.74 18,717.65 5,456.46

归属于母公司所有者的综合收益总额 7,154.96 -731.82 69,267.46 416,749.96

1、营业收入及成本

发行人营业收入主要来自房地产开发业务、物业管理业务及租赁业务。近三年及一期，发行人实现营业收入 917,820.40 万元、1,162,783.28 万元、1,404,272.97万元和 768,086.36 万元。2016 年发行人营业收入较 2015 年增加 244,962.88 万元，增幅 26.69%；2017 年发行人营业收入较 2016 年增加 241,489.69 万元，增幅 21%，主要系发行人主营房地产行业收入增加所致。

近三年及一期，发行人营业成本分别为 565,244.47 万元、805,626.05 万元、1,037,222.25 万元和 534,520.59 万元。2016 年发行人营业成本较 2015 年增加240,381.58 万元，增幅 42.53%，主要系房地产开发业务新建、在建项目较多导致成本增加所致；2017 年发行人营业成本较 2016 年增加 231,596.20 万元，增幅29%。

2、净利润

近三年及一期，发行人净利润分别为 148,359.66 万元、163,073.79 万元、157,273.52 万元和 64,598.82 万元，整体保持稳定，发行人具备良好的盈利能力。

2018 年三季度，发行人实现净利润 64,598.82 万元，相较去年同期 52,749.00万元，增加 11,849.82 万元，增幅 22.46%。

3、投资收益

近三年及一期，发行人取得的投资收益分别为 21,135.25 万元、35,114.00 万元、24,007.95 万元和 19,374.57 万元。发行人投资收益主要来自可供出售金融资产等取得的投资收益和权益法核算的长期股权投资收益，并有少量理财产品收益。

2015-2016 年发行人投资收益增长较快，一方面发行人合作开发项目设立的联营、合营企业净利润的增长，从而使得发行人权益法核算的长期股权投资收益增加。

另一方面发行人持有上市公司股票的分红收益，特别是源自国信证券股份有限公司的收益增长，从而使得发行人可供出售金融资产等取得的投资收益增加。2017年发行人投资收益的下降主要系国信证券股价波动导致可供出售金融资产取得的投资收益下降所致。

3、期间费用

表 6-49：发行人 2015-2017 年及 2018 年 1-9 月期间费用情况

单位：万元、%

项目 2018 年 1-9 月 2017 年 2016 年 2015 年

金额 占营业收入比例 金额 占营业收入比例 金额 占营业收入比例 金额 占营业收入比例

销售费用 26,522.32 3.45 31,882.56 2.27 28,197.02 2.42 23,025.66 2.51

管理费用 28,093.49 3.66 49,541.06 3.53 40,450.98 3.48 41,254.39 4.49

财务费用 14,552.40 1.89 22,133.39 1.58 12,717.83 1.09 8,959.35 0.98

费用合计 69,168.21 9.01 103,557.00 7.37 81,365.83 7.00 73,239.40 7.98

近三年及一期，发行人三项费用总额分别为 73,239.40 万元、81,365.83 万元、103,557.00 万元和 69,168.21 万元，期间费用率分别为 7.98%、7.00%、7.37%和9.01%。期间费用率相对较高，对企业盈利水平产生一定影响。

销售费用方面，2015-2017 年及 2018 年 1-9 月，发行人的销售费用分别为23,025.66 万元、28,197.02 万元、31,882.56 万元和 26,522.32 万元，占营业收入的比例分别为 2.51%、2.42%、2.27%和 3.45%，波动较小。发行人销售费用主要是销售服务费、广告费、展览费、委托代销手续费、相关职工薪酬等。

管理费用方面，2015-2017 年及 2018 年 1-9 月，发行人的管理费用分别为41,254.39 万元、40,450.98 万元、49,541.06 万元和 28,093.49 万元，占营业收入的比例分别为 4.49%、3.48%、3.53%和 3.66%。发行人所涉及业务项目较多，管理费用金额呈小幅波动，在业务规模不断扩大的前提下控制情况良好。

财务费用方面，2015-2017 年及 2018 年 1-9 月，发行人的财务费用分别为8,959.35 万元、12,717.83 万元、22,133.39 万元和 14,552.40 万元。发行人财务费用占当期营业收入的比例分别为 0.98%、1.09%、1.58%和 1.89%，稳定在较低水平。

4、营业外收入

发行人营业外收入主要来源于政府补助，此外还有非流动资产处置利得、违约赔偿收入等，总额较小，占发行人收入的比重很低。其中，政府补贴主要是供暖补贴、公租房财政贴息及部分税收返还。发行人享受的税收优惠主要系根据财政部、国家税务总局发财税〔2016〕94 号《财政部国家税务总局关于供热企业增值税、房产税、城镇土地使用税优惠政策的通知》第一条，包括北京市在内的“三北”地区供热企业自 2016 年 1 月 1 日至 2019 年 3 月 31 日，对供热企业向居民个人供热而取得的采暖费收入免征增值税；另外，由于每年燃气价格增长而供暖费价格受到政府限制，故提供居民供暖的企业享有一定政府采暖季集中供热价格补贴，每年金额不固定。2015-2017 年及 2018 年 1-9 月，发行人营业外收入分别为 4,190.85 万元、3,812.50 万元、925.57 万元和 178.93 万元。

5、盈利能力指标分析

表 6-50：发行人 2015-2017 年及 2018 年 1-9 月盈利能力指标

单位：%

项目 2018 年 1-9 月 2017 年 2016 年 2015 年

营业毛利率 30.41 26.14 30.72 38.41

净利润率 8.41 11.20 14.02 16.16

净资产收益率 2.81 7.28 7.87 8.00

总资产收益率 0.64 1.80 2.33 2.59

近三年及一 期，发行人营业毛利率分别为 38.41%、30.72%、26.14%和30.41%；净利润率分别为 16.16%、14.02%、11.20%和 8.41%；净资产收益率分别为 8.00%、7.87%、7.28%和 2.81%；总资产收益率分别为 2.59%、2.33%、1.80%和 0.64%。

近三年及一期，发行人营业毛利率、净利润率较为稳定，略有波动，符合房地产行业特点及发行人实际情况。但从长远趋势上看，随着发行人“一体两翼”战略正常推进，将带动发行人盈利能力不断提高。房地产行业的盈利水平主要取决于房屋销售及项目储备情况、以及不同项目的盈利情况，具有一定的不确定性，但由于发行人项目优质、建设进度良好以及项目基本均处于北京以及强二线城市的情况，总体而言，发行人的盈利水平有望得到进一步提升。2018 年 1-9 月，发行人总资产规模有所增长，且由于行业特点上三季度确认的收入较少，使得其净资产收益率、总资产收益率有所下降。

（五）发行人偿债能力分析

表 6-51：发行人 2015-2017 年及 2018 年 1-9 月偿债能力指标

项目 2018 年 1-9 月 2017 年 2016 年 2015 年

流动比率 2.77 2.58 2.16 1.96

速动比率 0.58 0.75 0.45 0.37

资产负债率（%） 76.69 77.42 72.32 68.13

调整后资产负债率（%） 72.87 74.02 66.31 62.53

EBITDA（万元） - 215,558.09 227,833.00 209,068.11

EBITDA 利息保障倍数(倍) - 1.00 1.37 1.66

注：调整后资产负债率指资产和负债同时减去预收款项后计算的资产负债率。

近三年及一期，发行人资产负债率分别为 68.13%、72.32%、77.42%和 76.69%。

处于较高水平。出现该情况的原因一方面是由于其房地产销售形成较大规模的预收款项，此类款项一般无需偿还，待满足条件后将确认收入，近三年及一期发行人剔除预收款项的调整后资产负债率分别为 62.53%、66.31%、74.02%和 72.87%；另一方面，由于发行人近年来在建项目较多，资金需求量较大，为了保证业务发展，发行人通过银行贷款、地产基金、委托贷款、北金所债权融资计划、公司债券等方式募集开发资金，导致负债增加较多。发行人资产负债率情况符合房地产开发行业的一般特点，处于行业正常水平，但上升速度较快，发行人计划通过发行永续中票等方式降低资产负债率。

北京市国资委对城建集团的资产负债率有考核要求，要求不超过市属国有建筑企业的平均值，做为附加的扣分项。今年城建集团已和国资委申请考核此指标时，剔除棚改项目对资产负债率的影响。

短期偿债能力方面，近三年及一期，发行人流动比率分别为 1.96、2.16、2.58和 2.77，速动比率分别为 0.37、0.45、0.75 和 0.58。发行人短期偿债能力指标整体较为稳定。受房地产开发行业特点影响，发行人存货占流动资产比例较大，变现能力相对不强；但另一方面，发行人货币资金充裕，流动负债中的预收账款无需实际偿还，短期偿债能力适宜。

从长期偿债能力指标看，2015-2017 年末，发行人 EBITDA 分别为 209,068.11万元、227,833.00 万元和 215,558.09 万元，EBITDA 利息保障倍数分别为 1.66 倍、1.37 倍和 1.00 倍。最近三年发行人的 EBITDA 利息保障倍数均保持在较高水平，为发行人还本付息提供了保证。发行人 EBITDA 近三年基本保持稳定，EBITDA利息保障倍数出现下降主要是发行人在建项目较多，相应借款逐年增加，形成的资本化利息费用逐年上升所致。

此外，发行人始终按期偿还有关债务，资信情况一贯良好，与银行等金融机构建立了长期合作关系，并获得较高授信额度。报告期内各期发行人盈利情况较好，良好的经营业绩也充分保障了公司的偿债能力。

（六）发行人营运效率分析

表 6-52：发行人 2015-2017 年及 2018 年 1-9 月营运效率指标

项目 2018 年 1-9 月 2017 年 2016 年 2015 年

应收账款周转次数(次/年) 135.69 220.99 145.21 114.74

存货周转次数（次/年） 0.08 0.19 0.17 0.15

总资产周转次数（次/年） 0.08 0.16 0.17 0.16

注：三季度数据均未作年化处理。

近三年一期，发行人应收账款周转率分别为 114.74 次/年、145.21 次/年、220.99 次/年、和 135.69 次/年。发行人应收账款主要为应收物业费、供暖费、应收房款、拆迁服务费等，应收账款规模相对较小，同时发行人对应收账款的管理控制较为严格，因此应收账款周转率保持在较高水平。

近三年一期，发行人存货周转率分别为 0.15 次/年、0.17 次/年、0.19 次/年和 0.08 次/年。总体来看，发行人存货周转率较低，主要系发行人作为房地产企业，存货规模较大，加之近年来发行人土地储备和项目拓展力度较大，带动存货规模持续增长所致。

近三年，发行人总资产周转率分别为 0.16 次/年、0.17 次/年、0.16 次/年和 0.08次/年。由于近年发行人存货占总资产比例均超过 60%，同样受到上述因素影响，加之发行人资产规模较大，发行人总资产周转效率相对不高。

（七）发行人现金流量分析

表 6-53：发行人 2015-2017 年及 2018 年 1-9 月现金流一览表

单位：万元

项目 2018 年 1-9 月 2017 年 2016 年 2015 年

一、经营活动产生的现金流量：

销售商品、提供劳务收到的现金 930,465.60 1,746,107.29 1,689,899.32 1,124,557.37

收到的税费返还 243.26 309.02 209.18

收到其他与经营活动有关的现金 256,659.85 253,918.71 342,119.22 479,234.84

经营活动现金流入小计 1,187,368.71 2,000,025.99 2,032,327.56 1,604,001.40

购买商品、接受劳务支付的现金 1,078,838.06 2,996,159.39 1,506,007.66 1,263,767.33

支付给职工以及为职工支付的现金 41,198.17 66,528.16 57,464.34 52,321.60

支付的各项税费 122,906.24 174,452.29 158,662.18 150,884.97

支付其他与经营活动有关的现金 380,822.06 156,493.74 484,494.78 700,160.10

经营活动现金流出小计 1,623,764.53 3,393,633.58 2,206,628.96 2,167,134.00

经营活动产生的现金流量净额 -436,395.82 -1,393,607.59 -174,301.39 -563,132.60

二、投资活动产生的现金流量：

收回投资收到的现金 24,115.71 898.67 9,420.00 90,637.70

取得投资收益收到的现金 11,865.60 13,977.58 25,928.59 21,880.66

处置固定资产、无形资产和其他长期资产所收回的现金净额 51.86 64.96 14.57 717.60

处置子公司及其他营业单位收到的现金净额

收到其他与投资活动有关的现金 18,775.08

投资活动现金流入小计 36,033.17 14,941.20 35,363.16 132,011.04

购建固定资产、无形资产和其他长期资产所支付的现金 4,123.74 1,992.76 809.10 865.68

投资支付的现金 31,014.29 108,098.98 27,794.52 33,635.30

取得子公司及其他营业单位支付的现金净额 59,738.63 49,057.00

支付其他与投资活动有关的现金

投资活动现金流出小计 35,138.04 169,830.37 28,603.63 83,557.98

投资活动产生的现金流量净额 895.13 -154,889.17 6,759.53 48,453.06

三、筹资活动产生的现金流量：

吸收投资收到的现金 193,480.00 104,060.00 25,930.00

其中：子公司吸收少数股东投资收到的现金 44,200.00 4,540.00 25,930.00

取得借款所收到的现金 900,080.62 2,569,120.93 1,634,474.75 1,320,335.97

收到其他与筹资活动有关的现金 7,610.00 24,159.00 130,271.43

筹资活动现金流入小计 1,101,170.62 2,697,339.93 1,790,676.17 1,320,335.97

偿还债务所支付的现金 748,439.70 668,937.70 1,133,188.53 581,418.43

分配股利、利润或偿付利息所支付的现金 230,914.14 241,165.84 200,495.35 176,494.88

其中：子公司支付给少数股东的股利、利润 19,140.94 4,971.80 17,300.00

支付其他与筹资活动有关的现金 2,412.75 6,029.95 16,695.76 8,189.74

筹资活动现金流出小计 981,766.59 916,133.48 1,350,379.64 766,103.05

筹资活动产生的现金流量净额 119,404.03 1,781,206.45 440,296.53 554,232.92

四、汇率变动对现金及现金等价物的影响

五、现金及现金等价物净增加额 -316,192.87 232,535.05 272,754.67 39,553.37

加：期初现金及现金等价物余额 1,203,520.91 970,953.88 698,199.20 658,645.83

六、期末现金及现金等价物余额 887,328.04 1,203,488.93 970,953.88 698,199.20

1．经营活动现金流分析

发行人经营活动现金流入主要源自销售商品、提供劳务收到的现金和其他与经营活动有关的现金，其中销售商品、提供劳务收到的现金主要为房屋销售款，其他与经营活动有关的现金主要包括收回的投标保证金、代收的契税及公共维修基金等、利息收入和部分往来款等。近三年及一期，发行人经营活动现金流入分别为 1,604,001.40 万元、2,032,327.56 万元、2,000,025.99 万元和 1,187,368.71 万元。随着商品房销售规模持续扩大，销售款回笼力度不断加强，发行人经营活动现金流入保持稳定增长。

发行人经营活动现金流出主要源自购买商品、接受劳务支付的现金以及支付其他与经营活动有关的现金，其中购买商品、接受劳务支付的现金主要是发行人用于项目建设的现金支出和购地相关支出，支付其他与经营活动有关的现金主要是支付的投标保证金及其他保证金、押金和单位往来款等。近三年及一期，发行人经营活动现金流出分别为 2,167,134.00 万元、2,206,628.96 万元、3,393,633.58万元和 1,623,764.53 万元。发行人近三年经营活动现金流出量较为稳定。

近三年及一期，发行人经营活动产生的现金流量净额分别为-563,132.60 万元、-174,301.39 万元、-1,393,607.59 万元和-436,395.82 万元。近三年及一期发行人经营活动现金流量为负数主要系发行人项目支出的增长大于收入的增加所致。

近年来发行人承担了部分保障房棚改项目，前期拆迁成本投入后，回款较慢。其中，动感花园、怀柔新城 03 街区下元、钓鱼台及东关棚改项目、东城望坛棚改项目、丰台张仪村等棚改项目需要大量的前期资金投入，且随着土地价格、人力、物料成本的上涨，发行人商品房业务的前期投入资金也随之增多，从而形成了发行人经营活动现金流量金额持续为负的情形。后续随着项目度过前期的资金投入期，后期收入的实现会逐渐改善发行人的现金流情况，与此同时发行人将通过前期调研、合作开发等多种模式，分散项目前期的资金投入风险，改善企业自有经营活动现金流水平。2016 年经营活动产生的现金流量净额较 2015 年有大幅度好转，主要系发行人北京密码、青岛龙樾湾、成都熙城、门头沟上悦居、东坝项目、红塘湾项目、仁和镇平各庄项目、奥体文化园项目等项目的房屋销售回款较多所致。

2017 年，发行人经营活动产生的现金流量净额为-1,393,607.59 万元，相较2016 年度下降 699.54%，主要系棚改项目拆迁支出大幅度增加导致公司经营性现金流出大幅度增加所致，其中望坛棚改项目支付征收补偿款及外迁房源款97.44 亿元，临河棚改项目支付拆迁款 25.86 亿元，发行人承担了北京市较多的棚改项目，资金支出较多，待棚改项目陆续完工后预计资金压力将会减小，棚改项目的资金投入需求减少的同时，项目回款的现金流增加，从而改善发行人的经营活动净现金流水平。

2．投资活动现金流分析

近三年及一期，发行人投资活动现金流入分别为 132,011.04 万元、35,363.16万元、14,941.20 万元和 36,033.17 万元。2015 年发行人投资活动现金流入有大幅增加，主要系新城公司收回委托贷款 80,000.00 万元及城建万科收回理财产品收益 10,480.00 万元。

近三年及一期，发行人投资活动现金流出分别为 83,557.98 万元、28,603.63万元、169,830.37 万元和 35,138.04 万元，呈现一定波动。2017 年投资支付的现金占发行人投资活动现金流出的较大部分。发行人投资支付的现金主要用于购买银行理财产品和股权投资等。发行人根据当期资金情况及用款计划灵活安排理财投资计划，同时根据相关内部决议进行股权投资。

近三年及一期，发行人投资活动产生的现金流量净额分别为 48,453.06 万元、6,759.53 万元、-154,889.17 万元和 895.13 万元。2015 年发行人投资活动产生的现金流量净额增加较多，主要系新城公司收回委托贷款 80,000.00 万元及城建万科收回理财产品收益 10,480.00 万元所致；2016 年发行人投资活动产生的现金流量净额回落，主要系发行人相较 2015 年度收回投资收到的现金大幅减少所致；2017 年，发行人投资活动产生的现金流量净额出现负值，主要系发行人子公司云蒙山公司购买理财产品及公司本部投资北京城建投资基金管理有限公司所致。

3．筹资活动现金流分析

发行人为满足持续增长的房地产项目融资需求，近年通过银行贷款、发行债券、地产基金、北金所债权融资计划等方式增强外部融资力度。近三年及一期，发 行 人 筹 资 活 动现 金 流 入 分 别 为 1,320,335.97 万 元 、 1,790,676.17 万 元 、2,697,339.93 万元和 1,101,170.62 万元，整体呈逐年增长趋势。

近 三 年及 一 期 ， 发行 人 筹 资活 动 现 金 流出 分 别 为 766,103.05 万 元 、1,350,379.64 万元、916,133.48 万元和 981,766.59 万元。

近三年及一期，发行人筹资活动产生的现金流量净额分别为 554,232.92 万元、440,296.53 万元、1,781,206.45 万元和 119,404.03 万元，受当期筹资活动现金流入和筹资活动现金流出的共同影响呈现了波动趋势。其中，2016 年筹资活动产生的现金流量净额较 2015 年减少 113,936.39 万元，降幅 20.56%，均系发行人偿还债务支付的现金有所增加所致；2017 年筹资活动产生的现金流量净额较2016 年增加 1,340,909.92 万元，增幅 404.55%，主要系取得借款收到的现金大幅增加，以及偿还债务支付的现金减少所致。

六、发行人有息债务情况

截至 2018 年 9 月末，发行人有息债务余额为 4,982,273.53 万元。

（一）债务结构

表 6-54： 2018 年 9 月末发行人有息负债结构

单位：万元、%

项目 2018 年 9 月末

金额 占比

项目 2018 年 9 月末

金额 占比

一年内到期的非流动负债 768,450.00 15.42

其他应付款（付息项） 76,118.91 1.53

长期借款 2,848,161.23 57.17

应付债券 575,543.39 11.55

其他非流动负债 713,000.00 14.31

短期借款 1,000.00 0.02

合计 4,982,273.53 100.00

（二）担保结构

表 6-55：截至 2018 年 9 月末发行人有息债务担保结构

单位：万元、%

项目 信用担保 保证担保 抵押担保 质押担保 合计

一年内到期的非流动负债 688,450.00 80,000.00 768,450.00

其他应付款（付息项） 76,118.91 76,118.91

长期借款 1,430,145.00 1,314,392.73 103,623.50 2,848,161.23

应付债券 575,543.39 575,543.39

其他非流动负债 363,000.00 350,000.00 713,000.00

短期借款 1,000.00 1,000.00

合计 2,445,807.30 2,352,842.73 103,623.50 80,000.00 4,982,273.53

（三）期限结构

表 6-56：截至 2018 年 9 月末发行人有息债务期限结构

单位：万元、%

项目 短期有息债务 长期有息债务

金额 占比 金额 占比

1 年以内 845,568.91 100 - -

1 年以上 - - 4,136,704.62 100

项目 短期有息债务 长期有息债务

金额 占比 金额 占比

合计 845,568.91 100.00 4,136,704.62 100.00

（四）有息债务明细

截至 2018 年 9 月末，发行人有息债务情况如下：

表 6-57：2018 年 9 月末发行人主要有息债务明细

单位：万元

序号 借款主体 贷款机构 合同金额 借款余额 利率 起止日期 担保方式

1 北京城建投资发展股份有限公司 中信银行媒体村支行 30,000.00 16,500.00 4.99% 2015.1.23-2020.1.22 保证担保

2 北京城建投资发展股份有限公司 北京银行金运支行 200,000.00 170,000.00 4.95% 2017.3.29-2019.3.29 保证担保

3 北京城建投资发展股份有限公司 建设银行安华支行 80,000.00 36,805.00 4.75% 2018.1.26-2023.1.25 保证担保

4 北京首城置业有限公司 北京银行中轴路支行 70,000.00 45,000.00 4.75% 2017.9.27-2019.9.27 保证担保

5 北京首城置业有限公司 兴业银行方庄支行 50,000.00 50,000.00 5.13% 2018.04.19-2021.04.18 保证担保

6 北京城建青岛兴华地产有限公司 建设银行青岛李沧支行 90,000.00 87,500.00 4.75% 2017.2.28-2020.2.27 保证担保

7 北京城建青岛兴华地产有限公司 建设银行青岛李沧支行 40,000.00 24,000.00 6.18% 2018.5.3-2021.5.2 保证担保

8 北京世纪鸿城置业有限公司 华夏银行东单支行 80,000.00 61,500.00 4.75% 2016.09.20-2019.09.20 保证担保

9 南京世纪鸿城地产有限公司 农业银行南京浦口支行 60,000.00 60,000.00 6.18% 2017.12.1-2021.05.01 抵押担保

10 北京城志置业有限公司 建设银行北京望京支行 108,000.00 29,300.00 5.46% 2018.05.31-2021.05.30 保证担保

11 北京城建兴合房地产开发有限公司 华夏银行北京亮马河支行 12,000.00 7,200.00 4.75% 2012.12.27--2022.12.26 抵押担保

12 北京城建兴合房地产开发有限公司 华夏银行北京亮马河支行 12,000.00 6,600.00 4.75% 2013.4.25--2023.4.24 抵押担保

13 北京城建兴泰房地产开发有限公司 建行北环支行 80,000.00 80,000.00 6.18% 2016.3.2-2019.3.1 质押担保

序号 借款主体 贷款机构 合同金额 借款余额 利率 起止日期 担保方式

14 北京城建兴云房地产有限公司 北京农商银行建新东街支行 200,000.00 118,200.00 4.99% 2016.06.15-2019.06.14 保证担保

15 北京城建兴云房地产有限公司 北京银行中轴路支行 140,000.00 84,000.00 4.99% 2016.06.16-2019.06.15 保证担保

16 北京城建兴云房地产有限公司 北京银行中轴路支行 45,000.00 3,647.64 5.23% 2017.12.15-2020.12.14 保证担保

17 北京城建兴业置地有限公司 北京银行中轴路支行 120,000.00 79,200.00 4.99% 2017.06.27-2020.06.26 保证担保

18 北京城建嘉业房地产开发有限公司 农业银行念头支行 - 48,595.00 10.00% 2013.7.29-2020.03.19 信用担保

19 北京城建嘉业房地产开发有限公司 北京银行北三环支行 100,000.00 33,029.53 5.23% 2016.4.29-2021.4.29 保证担保

20 北京城建（海南）地产有限公司 交通银行海南分行 30,000.00 17,823.50 4.99% 2016.6.15-2021.6.14 抵押担保

21 北京城建（海南）地产有限公司 交通银行海南分行 - 12,000.00 5.98% 2018.09.29-2028.09.28 抵押担保

22 北京城建兴顺房地产开发有限公司 北京银行国际绿港中心支行 80,000.00 20,206.72 4.51% 2016.12.19-2019.12.18 保证担保

23 北京城建兴顺房地产开发有限公司 北京银行国际绿港中心支行 130,000.00 100,000.00 4.75% 2017.7.20-2020.7.19 保证担保

24 北京城建兴顺房地产开发有限公司 银团贷款 1,910,000.00 538,402.14 4.90% 2017.8.25-2027.8.24 保证担保

25 北京城建兴瑞置业开发有限公司 农业银行亚运村支行 - 140,000.00 4.28% 2016.11.9-2019.11.8 信用担保

26 北京城建兴瑞置业开发有限公司 农业银行亚运村支行 - 16,900.00 4.28% 2017.03.17-2019.11.08 信用担保

27 北京城建兴瑞置业开发有限公司 银团贷款 3,360,000.00 1,224,650.00 4.28% 2017.03.24-2027.03.20 信用担保

28 北京城奥置业有限公司 北京银行金运支行 100,000.00 100,000.00 6.80% 2018.05.28-2021.05.27 保证担保

29 北京城建兴胜房地产开发有限公司 工商银行东城支行 280,000.00 184,051.69 4.90% 2017.10.19-2022.10.18 保证担保

30 北京城建重庆地产有限公司 建设银行重庆杨家坪支行 45,000.00 21,500.00 5.23% 2017.10.26-2020.10.25 保证担保

合计 7,452,000.00 3,416,611.22

31 北京城建投资发展股份有限公司 公司债券 580,000.00 575,543.39 4.400 2015.07.20-2022.07.20 信用担保

合计 580,000.00 575,543.39

序号 借款主体 贷款机构 合同金额 借款余额 利率 起止日期 担保方式

32 北京城建投资发展股份有限公司 华夏银行上地支行 300,000.00 150,000.00 6.75% 2018.08.31-2021.08.30 信用担保

33 北京城建兴华地产有限公司 北京银行营业部 200,000.00 200,000.00 4.89% 2016.11.25-2019.11.24 保证担保

34 北京城建兴华地产有限公司 北京银行金运支行 350,000.00 350,000.00 5.90% 2017.7.11-2020.7.10（2+1） 保证担保

35 北京城奥置业有限公司 恒丰银行温州支行 300,000.00 213,000.00 6.50% 2016.11.1-2021.11.1 信用担保

合计 1,150,000.00 913,000.00

总计 9,182,000.00 4,905,154.61

注：上表中所列款项不含其他应付款（付息项）。

截至 2018 年 9 月末，除上述情况外，发行人不存在其他非传统融资情况。

（五）存续债务融资工具情况

表 6-58：发行人存续债务融资工具情况表

债券种类 发行规模 期限 票面利率 起息日 到期日 存续情况

公司债 58 亿元 7 年期 4.40% 2015-07-20 2022-07-20 存续，已按时付息

永续票据 10 亿元 3+N 年期 6.43% 2017-12-25 2020-12-25 存续

永续票据 15 亿元 3+N 年期 6.27% 2018-05-08 2021-05-08 存续

永续票据 8 亿元 3+N 年期 5.16% 2018-11-23 2021-11-23 存续

永续票据 7 亿元 5+N 年期 5.89% 2018-11-23 2023-11-23 存续

七、发行人或有事项情况

（一）对外担保情况

1、为商品房买受人提供住房按揭借款担保事项

按房地产经营惯例，发行人为商品房承购人提供抵押贷款担保。截至 2018年 9 月末，尚未结清的此类担保余额为 735,068.04 万元。其中发行人之子公司北京城建兴华地产有限公司提供担保余额为 333,340.81 万元，发行人之子公司北京世纪鸿城置业有限公司提供担保余额为 59,414.28 万元，发行人之子公司北京城建兴泰房地产开发有限公司提供担保余额为 51,787.89 万元，发行人之子公司北京城和房地产开发有限责任公司提供担保余额为 541.00 万元，发行人之子公司北京首城置业有限公司提供担保余额为 84,191.49 万元，发行人之子公司北京城建重庆地产有限公司提供担保余额为 33,932.40 万元，发行人之子公司北京城建成都地产有限公司提供担保余额为 60,473.20 万元，发行人之子公司北京城建成都置业有限公司提供担保余额为 5,237.47 万元，发行人之子公司北京城建兴云房地产有限公司提供担保余额 75,455.54 万元，发行人之子公司北京城建新城投资开发有限公司提供担保余额 2,429.02 万元，发行人之子公司北京城建（海南）地产有限公司提供担保余额 16,831.00 万元，发行人之子公司北京城建兴顺房地产开发有限公司提供担保余额 11,425.08 万元，发行人之孙子公司青岛双城房地产有限公司提供担保余额 8.86 万元。

2、为其他单位提供的担保

截至 2018 年 9 月末，发行人对外担保均系为发行人之子公司的购房人提供的融资担保，详见本募集说明书“第六章、九、（二）、4”。

（二）重大诉讼或仲裁事项

截至 2018 年 9 月末，发行人无重大诉讼或仲裁事项。

（三）重大承诺及其他或有事项

截至 2018 年 9 月末，发行人无重大承诺及其他或有事项。

八、资产抵押、质押、担保和其他限制用途情况

截至 2018 年 9 月末，发行人受限资产账面价值共 246,414.98 万元，情况如下：

表 6-59：2018 年 9 月末发行人受限资产情况

单位：万元

项目 2018 年 9 月末账面价值 受限原因

货币资金 22,031.81 按揭保证金

存货 190,780.78 抵押贷款

投资性房地产 33,602.39 抵押贷款

合计 246,414.98

除货币资金受限合计 22,031.81 万元为发行人为商品房承购人提供的按揭贷款保证金外，其他受限资产情况如下：

表 6-60：2018 年 9 月末发行人主要受限资产明细

单位：万元

序号 受限人 所有权受到限制的资产 受限形式（抵押、质押） 账面价值 受限原因 受限权人 借款余额 资产受限期限（借款到期日）

1 兴合公司 泰和国际大厦 抵押 33,602.39 抵押贷款 华夏银行亮马河支行 16,200.00 2022.08.02

2 北京城建（海南）地产有限公司 三亚红塘湾旅游度假区 E-09地块 抵押 11,122.72 抵押贷款 交通银行海南省分行 17,715.06 2021.05.12

3 南京世纪鸿城地产有限公司 南京浦口 G48地块 抵押 179,658.06 抵押贷款 中国农业银行南京浦口支行 60,000.00 2021.5.1

合计 224,384.17

九、发行人关联方及关联交易情况

（一）关联方关系

1、母公司和最终控制方情况

表 6-61：2017 年末发行人母公司情况

单位：万元

母公司名称 注册地 业务性质 注册资本 母公司对发行人的持股比例(%) 母公司对发行人的表决权比例(%)

北京城建集团有限责任公司 北京市海淀区北太平庄路 18 号 工程、建筑施工 30,0000 40.39 40.39

发行人的最终实际控制人是北京市人民政府国有资产监督管理委员会。

关于发行人母公司和最终控制方情况请详见本募集说明书“第五章、三”。

2、发行人子公司及参股公司情况

关于发行人子公司及参股公司情况请详见本募集说明书“第五章、五”。

3．发行人其他关联方情况

表 6-62：2017 年末发行人其他关联方情况表

其他关联方名称 其他关联方与本企业关系

北京城建一建设发展有限公司 受同一控股股东控制

北京城建二建设工程有限公司 受同一控股股东控制

北京城建五建设集团有限公司 受同一控股股东控制

北京城建七建设工程有限公司 受同一控股股东控制

北京城建八建设发展有限责任公司 受同一控股股东控制

北京城建十六建筑工程有限责任公司 受同一控股股东控制

北京城建安装集团有限公司 受同一控股股东控制

北京城建建设工程有限公司 受同一控股股东控制

北京金都园林绿化有限责任公司 受同一控股股东控制

北京城建房地产开发有限公司 受同一控股股东控制

北京城建亚泰建设集团有限公司 受同一控股股东控制

北京城建亚泰宏禹建筑装饰工程有限公司 受同一控股股东控制

北京城建亚泰建筑装饰工程设计有限公司 受同一控股股东控制

北京城建北苑大酒店有限公司 受同一控股股东控制

北京市园林绿化集团有限公司 受同一控股股东控制

北京城建勘测设计研究院有限责任公司 受同一控股股东控制

北京城建设计发展集团股份有限公司 受同一控股股东控制

其他关联方名称 其他关联方与本企业关系

北京城建北方建设有限责任公司 受同一控股股东控制

北京燕城物业管理有限公司 受同一控股股东控制

北京城建置业有限公司 受同一控股股东控制

北京城建道桥建设集团有限公司 其他关联方

北京城建华泰土木工程有限公司 其他关联方

北京城建深港建筑装饰工程有限公司 其他关联方

北京城建四建设工程有限责任公司 其他关联方

北京城建六建设集团有限公司 其他关联方

北京城建六众城建设工程有限公司 其他关联方

北京城建九建设工程有限公司 其他关联方

北京城建十建设工程有限公司 其他关联方

北京城建十一建设工程有限公司 其他关联方

北京城建华宇建设工程有限公司 其他关联方

北京城建远东建设投资集团有限公司 其他关联方

北京城建锅炉管道安装有限公司 其他关联方

北京城建远东建设投资集团有限公司 其他

北京城建锅炉管道安装有限公司 其他

（二）关联交易情况

发行人与关联方遵循公平、有偿、互利的市场原则进行交易，在发生关联交易时将签署有关的协议或合同。交易以市场价格为依据，遵循公平合理的原则，交易双方协商定价。市场价格以产品销售地或提供服务地的市场平均价格为准。

在无市场价格参照时，以成本加合理的适当利润作为定价依据，产品出售方或劳务提供方提供成本构成依据。存在控制关系且已纳入发行人合并财务报表范围的子公司，其相互间交易及母子公司交易已作抵销。

2017 年及 2018 年 1-9 月，发行人关联交易包括采购关联方商品、接受施工劳务、向关联方提供劳务、关联托管、关联租赁、关联担保、关联方资金拆借、关联方应收应付款等。发行人各子公司在建设房地产项目时按照当地政府相关规定通过公开市场招标确定施工单位，部分施工劳务由北京城建集团有限责任公司控股公司及参股公司承担。发行人关联交易主要是购买关联方施工劳务，系为项目建设而发生的正常支出。

2017 年，发行人采购关联方商品/接受关联方劳务支出 310,906.77 万元，提供劳务的关联交易收到 31.84 万元，向关联方拆出资金 17,360.00 万元，拆入资金 5,297.36 万元；截至 2017 年末，发行人应收关联方款项账面余额为 29,842.28万 元， 应 付关 联 方款 项 账面 余额 为 217,768.85 万 元 ，对 关 联方 担保 总 额2,163,616.864 万元，接受关联方担保总额 369,500.00 万元。

1．关联采购与销售情况

（1）采购商品、接受劳务

表 6-63：2017 年发行人采购关联方商品/接受关联方劳务情况表

单位：万元

关联方 关联交易内容 2017 年发生额 2017 年支付额

北京城建建设工程有限公司 动感花园项目 4,464.03 1,110.93

北京城建六建设集团有限公司 动感花园项目 6,202.98 1,853.48

北京城建安装集团有限公司 筑华年项目

北京城建北方建设有限责任公司 筑华年项目

北京城建锅炉管道安装有限公司 筑华年项目 4.11 4.11

北京城建建设工程有限公司 顺义平各庄项目

北京城建七建设工程有限公司 顺义平各庄项目

北京城建四建设工程有限责任公司 顺义平各庄项目

北京城建亚泰建设集团有限公司 顺义平各庄项目

北京城建一建设发展有限公司 顺义平各庄项目

北京城建建设工程有限公司 顺悦居项目

北京城建亚泰建设集团有限公司 顺悦居项目 1,353.29 1,353.29

北京城建一建设发展有限公司 顺悦居项目 773.49

北京城建四建设工程有限责任公司 顺悦居项目 319.9 350

北京城建七建设工程有限公司 顺悦居项目 200

北京城建道桥建设集团有限公司 世华龙樾项目 3,605.76 7,889.34

北京城建锅炉管道安装有限公司 世华龙樾项目

北京城建六建设集团有限公司 世华龙樾项目 2,039.35

北京城建七建设工程有限公司 世华龙樾项目 19,046.91 11,216.14

北京城建四建设工程有限责任公司 世华龙樾项目 697.51 2,466.37

北京城建五建设集团有限公司 世华龙樾项目 100 100

北京城建亚泰建设集团有限公司 世华龙樾项目 76 632.72

北京城建一建设发展有限公司 世华龙樾项目 696.84 1,191.32

北京城建安装集团有限公司 世华龙樾项目 74.8 74.8

北京城建八建设发展有限责任公司 世华龙樾项目 500

北京城建北方建设有限责任公司 世华龙樾项目 29.54 3,237.80

北京城建建设工程有限公司 世华龙樾项目 17,719.51 11,297.19

北京城建十六建筑工程有限责任公司 青岛龙樾湾项目 5,406.62 5,406.62

北京城建一建设发展有限公司 青岛龙樾湾项目 4,125.35 4,125.35

北京城建建设工程有限公司 海梓府项目（原亦庄项目）

北京城建九建设工程有限公司 海梓府项目（原亦庄项目） 2,641.27

北京城建十六建筑工程有限责任公司 海梓府项目（原亦庄项目） 1,219.83 5,522.76

北京城建一建设发展有限公司 海梓府项目（原亦庄项目） 924.75

北京城建锅炉管道安装有限公司 海梓府项目（原亦庄项目）

北京城建安装集团有限公司 海梓府项目（原亦庄项目）

北京城建道桥建设集团有限公司 北京密码项目 100 100

北京城建二建设工程有限公司 北京密码项目 811.52 1,688.00

北京城建九建设工程有限公司 北京密码项目 1,619.81

北京城建十建设工程有限公司 北京密码项目

北京城建十六建筑工程有限责任公司 北京密码项目 1,788.99 2,641.75

北京城建亚泰建设集团有限公司 北京密码项目 1,002.36 2,421.00

北京城建一建设发展有限公司 北京密码项目 583.23 1,625.45

北京城建远东建设投资集团有限公司 北京密码项目 5,607.00 2,927.61

北京城建安装集团有限公司 北京密码项目 133 133

北京城建亚泰建设集团有限公司 北苑家园项目

北京金都园林绿化有限责任公司 北苑家园项目 28.42

北京城建安装集团有限公司 北苑公建项目 9.8 9.8

北京城建北方建设有限责任公司 重庆熙城项目 80.00 53.42

北京城建九建设工程有限公司 重庆熙城项目 174.85 228.54

北京城建七建设工程有限公司 重庆熙城项目 20.09 689.73

北京城建亚泰建设集团有限公司 重庆熙城项目 100.00 202.98

北京城建九建设工程有限公司 龙樾湾(重庆)项目 605.00 44.14

北京城建七建设工程有限公司 龙樾湾(重庆)项目 55.51

北京城建亚泰建设集团有限公司 龙樾湾(重庆)项目 29.25

北京城建一建设发展有限公司 龙樾湾(重庆)项目 111.3

北京城建七建设工程有限公司 龙樾湾(重庆)2 号地项目 3,513.38 1,864.88

北京城建九建设工程有限公司 龙樾生态城 510.66 510.66

北京城建北方建设有限责任公司 龙樾生态城 3,201.97 2,497.03

北京城建安装集团有限公司 龙樾湾(成都)项目 100 101.74

北京城建北方建设有限责任公司 龙樾湾(成都)项目 833.95 971.56

北京城建二建设工程有限公司 龙樾湾(成都)项目 12,548.11 10,264.93

北京城建华宇建设工程有限公司 龙樾湾(成都)项目 128.23 107.56

北京城建建设工程有限公司 龙樾湾(成都)项目 1,646.33 1,923.61

北京城建七建设工程有限公司 龙樾湾(成都)项目 1,952.49 1,123.97

北京城建亚泰建设集团有限公司 龙樾湾(成都)项目 145.85 242.85

北京城建六建设集团有限公司 龙樾湾(成都)项目 4,478.20 4,760.86

北京城建北方建设有限责任公司 龙樾熙城项目 4,164.82 3,464.15

北京城建建设工程有限公司 龙樾熙城项目 3,717.67 3,002.88

北京城建华宇建设工程有限公司 龙樾熙城项目 5,020.77 4,048.76

北京城建设计发展集团股份有限公司 龙樾熙城项目 1.58 1.58

北京城建七建设工程有限公司 龙樾熙城项目 2,912.93 3,664.94

北京城建深港建筑装饰工程有限公司 龙樾熙城项目 58.28 58.28

北京城建安装集团有限公司 龙樾熙城项目 311.90 311.90

北京城建安装集团有限公司 徜徉集项目 20.73

北京城建一建设发展有限公司 徜徉集项目 400.00

北京城建十六建筑工程有限责任公司 徜徉集项目 650.00

北京城建亚泰建设集团有限公司 徜徉集项目 664.28 726.2

北京市园林绿化集团有限公司 徜徉集项目 133.68

北京金都园林绿化有限责任公司 徜徉集项目 29.48 54.32

北京城建六建设集团有限公司 徜徉集项目 902.11 1,056.65

北京城建北方建设有限责任公司 徜徉集项目 112.36 102.79

北京城建道桥建设集团有限公司 徜徉集项目

北京城建四建设工程有限责任公司 徜徉集项目

北京城建深港建筑装饰工程有限公司 徜徉集项目 112.14 94.00

北京城建一建设发展有限公司 理工大学项目 646.61 1,386.23

北京城建六建设集团有限公司 理工大学项目 6,718.83 3,769.34

北京城建北方建设有限责任公司 理工大学项目 420.5 2,813.54

北京城建道桥建设集团有限公司 理工大学项目 335.85

北京金都园林绿化有限责任公司 理工大学项目 896.85 961.87

北京城建十六建筑工程有限责任公司 理工大学项目 6,939.42 4,569.54

北京城建四建设工程有限责任公司 理工大学项目 8.06 12.12

北京城建八建设发展有限责任公司 上悦居项目 5,531.73 6,849.98

北京城建二建设工程有限公司 上悦居项目 5,704.53 5,241.48

北京城建建设工程有限公司 上悦居项目 7,253.50 4,158.94

北京城建六建设集团有限公司 上悦居项目 4,818.24 4,221.40

北京城建亚泰建设集团有限公司 上悦居项目 3,760.26 4,053.67

北京城建二建设工程有限公司 上河湾项目 258.62 2,830.76

北京城建六建设集团有限公司 上河湾项目 3,089.45 8,619.16

北京城建八建设发展有限责任公司 上河湾项目 310.98 4,441.67

北京城建亚泰建设集团有限公司 上河湾项目 225.07 2,342.85

北京城建六众城建设工程有限公司 上河湾项目 3,934.46 751.54

北京城建八建设发展有限责任公司 世华泊郡项目

北京城建北方建设有限责任公司 世华泊郡项目

北京城建道桥建设集团有限公司 世华泊郡项目

北京城建九建设工程有限公司 世华泊郡项目 505.04

北京城建七建设工程有限公司 世华泊郡项目

北京城建十建设工程有限公司 世华泊郡项目 300.00

北京城建亚泰建设集团有限公司 世华泊郡项目

北京城建一建设发展有限公司 世华泊郡项目

北京城建设计发展集团股份有限公司 世华泊郡项目 30.00

北京城建八建设发展有限责任公司 北七家项目 1.90 281.36

北京城建北方建设有限责任公司 北七家项目 410.88

北京城建道桥建设集团有限公司 北七家项目 693.33 459.06

北京城建亚泰建设集团有限公司 北七家项目 2.43 848.97

北京城建安装集团有限公司 北七家项目 294.00

北京城建九建设工程有限公司 北七家项目 7,644.98 5,759.19

北京城建七建设工程有限公司 北七家项目 89.34 905.74

北京城建十建设工程有限公司 北七家项目 63.00

北京城建亚泰宏禹建筑装饰工程有限公司 北七家项目 192.01 103.79

北京城建六建设集团有限公司 瀛海项目 6,882.17 5,555.06

北京城建七建设工程有限公司 瀛海项目 5,610.55 4,618.11

北京城建一建设发展有限公司 瀛海项目 15,736.04 14,342.81

北京城建一建设发展有限公司 南湖 1 号项目 5,777.33 3,076.46

北京城建九建设工程有限公司 汇景湾项目 1,548.92 1,056.45

北京城建六建设集团有限公司 汇景湾项目 1,548.92

北京城建五建设集团有限公司 汇景湾项目 6,104.11 7,224.44

北京城建亚泰建设集团有限公司 汇景湾项目 799.05

北京城建华宇建设工程有限公司 汇景湾项目 87.60 31.00

北京金都园林绿化有限责任公司 汇景湾项目 190.77 20.00

北京城建六建设集团有限公司 首城国际中心项目

北京城建五建设集团有限公司 首城国际中心项目

北京城建亚泰建设集团有限公司 首城国际中心项目

北京城建亚泰建设集团有限公司 东坝项目 18,871.83 6,422.57

北京城建亚泰建设集团有限公司 红塘湾项目 15,542.95 2,274.32

北京市园林绿化集团有限公司 红塘湾项目 1,067.11 1,226.78

北京城建深港建筑装饰工程有限公司 红塘湾项目 4,547.31 3,268.99

北京城建安装集团有限公司 红塘湾项目 567.42 526.03

北京城建道桥建设集团有限公司 红塘湾项目 2,797.39 1,959.46

北京城建华泰土木工程有限公司 红塘湾项目 444.5 445.75

北京金都园林绿化有限责任公司 红塘湾项目 1,834.94 558.55

北京城建置业有限公司 红塘湾项目 9.32 9.32

北京城建建设工程有限公司 兴业嘉园项目 100

北京城建亚泰建设集团有限公司 兴业嘉园项目 8.56 310.23

北京城建道桥建设集团有限公司 兴业嘉园项目 4.98 117.23

北京城建六建设集团有限公司 兴业嘉园项目

北京金都园林绿化有限责任公司 兴业嘉园项目

北京城建亚泰建设集团有限公司 办公楼装修

北京城建一建设发展有限公司 天成家园 2,033.79 2,033.79

北京城建亚泰宏禹建筑装饰工程有限公司 天成家园 9,583.50 9,583.50

北京城建建设工程有限公司 平各庄项目 6,978.49 4,692.37

北京城建一建设发展有限公司 平各庄项目 4,857.87 3,496.80

北京城建道桥建设集团有限公司 平各庄项目 7,364.52 5,227.78

北京城建亚泰建设集团有限公司 平各庄项目 388.49 245.15

北京城建六建设集团有限公司 平各庄项目 1,819.73 1,177.16

北京城建远东建设投资集团有限公司 平各庄项目 454.5 284.04

北京城建九建设工程有限公司 平各庄项目 4,101.50 3,452.62

北京城建十建设工程有限公司 平各庄项目 4,845.13 2,885.91

北京城建八建设发展有限责任公司 平各庄项目 850.51 520.84

北京城建设计发展集团股份有限公司 平各庄项目 276.45

北京城建亚泰建设集团有限公司 奥体文化园项目 12,629.47 13,680.84

北京城建远东建设投资集团有限公司 怀柔新城棚户区项目 15,248.74 10,987.18

北京城建六建设集团有限公司 怀柔新城棚户区项目 9,635.22 6,985.40

北京城建北方建设有限责任公司 望坛项目 1,814.55

北京城建（芜湖）股权投资管理有限公司 支付投资管理费 893.95 893.95

合计 336,700.43 310,906.77

（2）出售商品、提供劳务

2017 年，发行人向北京城建集团有限责任公司提供物业管理服务，取得收入 24.84 万元；同年，发行人向北京燕城物业管理有限公司提供停车场物业服务，取得收入 7.00 万元；2016 年，发行人向北京燕城物业管理有限公司提供了停车场物业服务，取得收入 6.00 万元。

2、关联租赁情况

表 6-64：2017 年末发行人关联租赁表

单位：万元

出租方 承租方 租赁资产种类 2017 年 确认的租赁收入

发行人 北京城建房地产开发有限公司 富海中心 2 号楼 14 至 16 层 656.55

出租方 承租方 租赁资产种类 2017 年 确认的租赁收入

发行人 北京城建十一建设工程有限公司 昌平办公用房 47.62

发行人 北京城建北苑大酒店有限公司 北苑莲葩园 4 号 119.97

发行人 北京城建华宇建设工程有限公司 北苑望春园 20 号楼 136.65

北京城建房地产开发有限公司 发行人 城建开发大厦地下室、地上3 至 9 层 656.55

北京城建房地产开发有限公司租赁使用发行人富海中心 2 号楼 14-16 层6,383.15 平方米办公用房，发行人租赁使用北京城建房地产开发有限公司城建开发大厦地下室 66.44 平方米，地上第 3-9 层 5,736.92 平方米办公用房及地下两层车位 20 个。双方签定协议，规定租赁期限为 2016 年 1 月 1 日至 2018 年 12 月31 日，年租金 656.55 万元，租金相互抵免。

北京城建十一建设工程有限公司租赁使用发行人之子公司北京城建新城投资开发有限公司昌平办公用房，租赁期限为 2012 年 7 月 5 日至 2017 年 7 月 4日，2017 年租金 47.62 万元。

北京城建北苑大酒店有限公司租赁使用发行人之子公司北京城建兴华地产有限公司北苑莲葩园 4 号 1,321.28 平方米办公用房，租赁期限为 2016 年 1 月 1日至 2017 年 11 月 30 日，2017 年租金 119.97 万元。

北京城建华宇建设工程有限公司租赁使用发行人之子公司北京城建兴华地产有限公司北苑望春园 20 号楼 1,710.00 平米办公用房，租赁期限为 2017 年 1月 1 日至 2021 年 6 月 30 日，2017 年租金 136.65 万元。

3．关联受托管理/承包及委托管理/出包情况

截至 2017 年末，发行人涉及受托管理/承包情况，详情如下：

表 6-65：2017 年末发行人受托管理/承包情况表

单位：万元

委托方/出包方名称 受托方/承包方名称 受托/承包资产类型 受托/承包起始日 受托/承包终止日 托管收益/承包收益定价依据

北京城建集团有限责任公司 发行人 股权托管 2016 年 7月 1 日 2019 年 7月 1 日 经审计的年销售收入的 0.2%

为解决同业竞争问题，2010 年 7 月 1 日，发行人与控股股东北京城建集团有限责任公司签订《股权托管协议》，北京城建集团有限责任公司委托发行人管理其全资子公司北京城建房地产开发有限公司，期限三年，自协议签订之日起计算，发行人按北京城建房地产开发有限公司经审计的年销售收入的 0.20%收取托管费。2016 年 7 月 1 日，双方已续签协议，期限为三年。

4．关联担保情况

发行人为了顺利取得金融机构的贷款，需要关联方（包括不限于母公司城建集团、主要子公司等）对其中的部分贷款承担到期还款付息的连带责任担保。担保期限一般与贷款期限相同。

根据发行人《对外担保管理办法》，发行人原则上只为控股子公司向银行等金融机构融资提供担保，除特殊情况外，发行人及控股子公司不得为其他任何单位或个人提供担保。根据《对外担保管理办法》，发行人为购房人提供阶段性按揭担保不包含在对外担保范畴之内。发行人对外担保的最高决策机构为股东大会，董事会根据《公司章程》有关审批权限规定行使对外担保的决策权，超过董事会审批权限的，需报股东大会批准。发行人还设置了担保风险管理机制和相应处罚机制。

截至 2018 年 9 月末，发行人不存在对合并口径外的关联方担保，也不存在被其他关联方担保的情况。

5、关联方资金拆借情况

表 6-66：2017 年末发行人关联方资金拆借情况表

单位：万元

关联方 拆借金额 起始日 到期日

关联方 拆借金额 起始日 到期日

拆入

北京城建(芜湖)股权投资管理有限公司 2,297.36 2015.11.11 2017.11.10

北京城建(芜湖)股权投资管理有限公司 3,000.00 2016.11.03 2019.11.02

拆出

北京市天银地热开发有限责任公司 800.00 2017.01.01 2017.12.31

北京骏泰置业有限公司 16,560.00 2017.06.22 2018.06.21

上述自关联方拆入款项需要支付资金占用费用，按年收取。2017 年度，发行人为上述拆借款项共需支付资金占用费 259.69 万元。

上述向关联方拆出款项发行人相应收取资金占用费用，自 2016 年 6 月 24日起，尚未归还部分资金的利率由同期银行贷款利率上浮 5.50%变更为同期银行贷款利率上浮 6.60%。2017 年，发行人之子公司北京城建兴华地产有限公司计提北京市天银地热开发有限责任公司利息 37.61 万元，发行人计提北京骏泰置业有限公司利息 378.93 万元

6、关联方资产转让、债务重组情况

报告期内，发行人未涉及其他关联方资产转让或债务重组情况。

7、其他关联交易

报告期内，发行人未涉及其他关联交易。

（三）关联方应收应付款项

1、应收关联方款项

表 6-67：2016 年末及 2017 年末发行人应收关联方款项情况表

单位：万元

关联方 2017 年末 2016 年末

账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备

应收账款

关联方 2017 年末 2016 年末

账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备

北京城建华宇建设工程有限公司 82.46 4.12

北京城建集团有限责任公司 24.84

北京城建北苑大酒店有限公司 23.78 1.19

北京燕城物业管理有限公司 7.00

应收利息

北京市天银地热开发有限责任公司 37.61

北京骏泰置业有限公司 155.67

预付账款

北京城建八建设发展有限责任公司 1,636.88

北京城建二建设工程有限公司 1,161.76

北京城建建设工程有限公司 993.71

北京城建六建设集团有限公司 2,673.35

北京城建设计发展集团股份有限公司 276.45

北京燕城物业管理有限公司 19.81 19.81

北京城建北方建设有限责任公司 1,814.55

北京城建九建设工程有限公司 124.95

北京城建亚泰建设集团有限公司 6,131.26

北京城建一建设发展有限公司 879.28

其他应收款

北京骏泰置业有限公司 16,560.00

北京城建安装集团有限公司 3.62 0.72 3.62 0.72

北京城建八建设发展有限责任公司 40.57 6.21 32.82 5.62

北京城建北方建设有限责任公司 354.31 7.05 347.46 4.13

北京城建道桥建设集团有限公司 80.68 8.66 70.24 4.87

北京城建二建设工程有限公司 55.27 0.30 21.63 0.30

其他应收款北京城建华宇建设工程有限公司 0.14 13.50

北京城建建设工程有限公司 3.13 29.80

关联方 2017 年末 2016 年末

账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备

北京城建九建设工程有限公司 24.45 2.39 92.40 4.60

北京城建六建设集团有限公司 317.82 3.30 220.83 1.37

北京城建七建设工程有限公司 81.31 1.19 186.54 1.24

北京城建十六建筑工程有限责任公司 157.75 129.34 0.08

北京城建亚泰建设集团有限公司 56.92 0.40 64.75 0.71

北京城建一建设发展有限公司 192.22 0.30 188.65 0.87

北京金都园林绿化有限责任公司 4.42

北京市天银地热开发有限责任公司 800.00 160.00 800.00 160.00

北京市园林绿化集团有限公司 0.17

北京城建五建设集团有限公司 26.79 5.36

北京城建集团有限责任公司 1,780.44 866.12

北京城建集团有限责任公司重庆分公司 26.16 26.16

北京城建六众城建设工程有限公司 1.87

合计 29,842.28 195.83 9,888.79 189.87

2、应付关联方款项

表 6-68：2016 年末及 2017 年末发行人应付关联方款项情况表

单位：万元

关联方 2017 年末账面余额 2016 年末账面余额

应付账款

北京城建安装集团有限公司 447.88 722.97

北京城建八建设发展有限责任公司 7,935.33 15,470.95

北京城建北方建设有限责任公司 7,492.73 12,360.78

北京城建道桥建设集团有限公司 5,204.77 6,727.51

北京城建二建设工程有限公司 11,596.98 13,461.12

北京城建锅炉管道安装有限公司 396.91 135.24

北京城建华宇建设工程有限公司 2,330.93 1,281.64

关联方 2017 年末账面余额 2016 年末账面余额

北京城建建设工程有限公司 21,571.59 7,071.69

北京城建九建设工程有限公司 9,371.10 13,575.82

北京城建勘测设计研究院有限责任公司 27.43 27.43

北京城建六建设集团有限公司 31,545.62 29,965.20

北京城建六众城建设工程有限公司 3,182.92

北京城建七建设工程有限公司 16,934.65 8,306.67

北京城建设计发展集团股份有限公司 21.63 51.63

北京城建十建设工程有限公司 3,104.73 1,508.51

北京城建十六建筑工程有限责任公司 7,833.80 11,269.62

北京城建四建设工程有限责任公司 42.62 1,861.75

北京城建华泰土木工程有限公司 32.11 33.36

北京城建五建设集团有限公司 9,146.96 10,267.29

北京城建深港建筑装饰工程有限公司 1,418.85 122.39

北京城建亚泰建设集团有限公司 50,232.09 25,915.93

北京城建一建设发展有限公司 15,014.32 24,720.39

北京金都园林绿化有限责任公司 1,671.88 342.99

北京市园林绿化集团有限公司 293.34

北京城建远东建设投资集团有限公司 7,111.41

北京市天银地热开发有限责任公司 1,297.22

北京城建亚泰宏禹建筑装饰工程有限公司 88.22

其他应付款

北京城建安装集团有限公司 126.39 122.39

北京城建八建设发展有限责任公司 457.38 458.38

北京城建北方建设有限责任公司 400.78 404.40

北京城建北苑大酒店有限公司 36.16

北京城建道桥建设集团有限公司 470.56 514.13

北京城建锅炉管道安装有限公司 30.78 24.90

北京城建集团有限责任公司 3.99

关联方 2017 年末账面余额 2016 年末账面余额

北京城建建设工程有限公司 8.52 8.22

北京城建九建设工程有限公司 45.60

北京城建六建设集团有限公司 10.16 2.48

北京城建七建设工程有限公司 409.08 399.68

北京城建十建设工程有限公司 3.78

北京城建十六建筑工程有限责任公司 9.58

北京城建五建设集团有限公司 0.20 0.20

北京城建亚泰宏禹建筑装饰工程有限公司 21.95 21.95

北京城建亚泰建设集团有限公司 594.86 1,499.84

北京城建亚泰建筑装饰工程设计有限公司 146.40

北京城建一建设发展有限公司 0.05 7.09

北京城建华宇建设工程有限公司 46.81 192.66

北京金都园林绿化有限责任公司 51.22 51.22

北京市花木有限公司

北京市天银地热开发有限责任公司 37.31

北京城建二建设工程有限公司 2.55

合计 217,768.85 189,401.69

十、持有金融衍生品和理财产品情况

截至 2018 年 9 月末，发行人未持有金融衍生产品与理财产品。

十一、海外金融资产、权益性投资、资产重组收购等境外投资情况

截至募集说明书签署日，发行人合并范围内无海外投资公司。

截至募集说明书签署日，发行人未有海外金融资产、资产重组收购等境外投资情况。

十二、其他直接融资计划

截至募集说明书签署日，除本次发行的超短期融资券外，发行人无其他直接融资计划。

十三、关于 2018 年经营业绩无重大不利变化的说明

2018 年度，发行人经营业绩良好，未发生亏损以及其他重大不利变化事项。

除第五章“八、发行人主营业务情况”中所列示行为外，发行人公信诚实，不存在“闲置土地”、“炒地”、“捂盘惜售”、“哄抬房价”、“信贷违规”、“无证开发”等违法违规行为及主管部门处罚和负面事件。

第七章 发行人资信状况

一、发行人信用评级情况说明

（一）发行人近三年及一期的历史主体评级情况

表 7-1：发行人近三年及一期的历史主体评级情况表

发布日期 信用评级 评级展望 变动方向 评级机构 评级类型 评级方式

2018-11-05 AA+ 稳定 维持 联合资信 长期信用评级 发行人委托

2018-06-20 AA+ 稳定 维持 联合资信 长期信用评级 发行人委托

2017-09-28 AA+ 稳定 首次 联合资信 长期信用评级 发行人委托

（二）本期超短期融资券评级机构

联合资信评估有限公司（以下简称“评级公司”或“联合资信”）。

（三）评级结论

发行人的主体长期信用等级为 AA+，评级展望为稳定。

1、评级结论

北京城建投资发展股份有限公司（以下简称“公司”或“北京城建”）作为北京市国资委下属北京城建集团有限责任公司（以下简称“城建集团”）的重要子公司，房地产开发主业突出，在北京地区具备较好知名度，新开工、竣工及在建面积保持较大规模。同时公司拥有优质金融类股权资产与自持物业，对利润形成有力补充。联合资信评估有限公司（以下简称“联合资信”）也关注到一线城市房地产政策环境趋严、公司一级开发项目与在建项目尚需投入较大规模资金、债务规模快速增长、经营活动现金流持续净流出等因素对公司信用水平带来的不利影响。近年来，公司销售情况良好，一定程度上保障了运营资金的来源。公司持有优质金融类股权资产，且无限售情况，可变现规模较大，为公司营运资金提供了一定保障，进而增强了公司的偿债能力。

2、优势

（1）公司是北京市国资委下属城建集团的重要子公司，能够在资金、项目等方面得到控股股东的大力支持。

（2）公司在建面积规模较大，且均位于一二线城市，能够满足公司未来 2~3年项目开发需要。

（3）公司 2016 年签约销售金额较大，对未来结转收入及利润有一定支撑；考虑到公司在建面积较大以及所处区域，公司未来销售前景较好。

（4）公司持有优质金融类股权资产与自持物业，投资收益与物业收入对利润形成有力补充。

3、关注

（1）房地产行业政策变化较大，部分地区启动新一轮限购或限贷政策。公司作为立足北京区域发展的房地产开发企业，受房地产行业政策调整的影响需持续关注。

（2）公司住宅项目土储规模较小；保障房项目在建及拟建项目较多，未来存在较大的资本支出压力。

（3）公司大量保障房项目前期投资规模大，回款情况一般，未来仍存在较大融资需求；公司土地一级开发项目回款时间长且尚无收入确认。

（4）近年公司债务规模快速增长，财务杠杆有一定上升，同期公司营业利润率持续下降。

（5）受土地储备增加及开发进度加快等影响，公司经营性现金流表现为持续净流出且流出规模较大。

二、发行人主要银行授信情况

截至 2018 年 9 月末，发行人银行综合授信额度为 957.21 亿元，已使用额度为 540.76 亿元，剩余额度 416.45 亿元。

表 7-2：2018 年 9 月末发行人银行综合授信额度表

单位：亿元

银行名称 授信额度 已使用额度 剩余额度

中信银行 101.00 86.00 15.00

北京银行 197.50 151.46 46.04

建设银行 90.29 31.09 59.20

华夏银行 40.40 25.40 15.00

兴业银行 15.53 9.31 6.22

农业银行 179.00 81.45 97.55

交通银行 13.00 8.18 4.82

恒丰银行 30.00 30.00 -

工商银行 142.00 50.89 91.11

北京农商银行 79.00 41.44 37.56

南京银行 1.49 1.49 -

邮储银行 4.00 - 4.00

光大银行 9.00 4.00 5.00

中国银行 30.00 10.94 19.06

浦发银行 25.00 9.11 15.89

合计 957.21 540.76 416.45

截至募集说明书签署日，发行人授信情况无重大不利变化。

三、近三年债务违约记录

截至募集说明书签署日，发行人未发生重大债务违约情况。

四、历史债券发行及偿还情况

表 7-3：发行人历史债券发行及偿还情况表

债券种类 发行规模 期限 票面利率 起息日 到期日 存续情况

企业债 5 亿元 7 年期 6.08% 2007-11-21 2014-11-21 已兑付

债券种类 发行规模 期限 票面利率 起息日 到期日 存续情况

公司债 9 亿元 7 年期 6.80% 2009-09-28 2016-09-28 已兑付

公司债 58 亿元 7 年期 4.40% 2015-07-20 2022-07-20 存续，已按时付息

永续票据 10 亿元 3+N 年期 6.43% 2017-12-25 2020-12-25 存续

永续票据 15 亿元 3+N 年期 6.27% 2018-05-08 2021-05-08 存续

永续票据 8 亿元 3+N 年期 5.16% 2018-11-23 2021-11-23 存续

永续票据 7 亿元 5+N 年期 5.89% 2018-11-23 2023-11-23 存续

五、永续票据情况

表 7-4：截止 2018 年末发行人永续票据情况表

债券种类 债券简称 发行规模 期限 票面利率 起息日 余额 清偿顺序 利率调整机制 是否计入所有者权益

永续票据 17 京城投MTN001 10 亿元 3+N 年期 6.43% 2017-12-25 10 亿元 等同于发行人所有其他待偿还债务融资工具 在前 3 个计息年度内保持不变。自第 3+1 个计息年度起，每 3 年重置一次票面利率；第 3+1个计息年度开始票面利率调整为当期基准利率加上初始利差再加上 300 个基点，在第 3+1 个计息年度至第 3+3 个计息年度内保持不变。以此类推。 是

永续票据 18 京城投MTN001 15 亿元 3+N 年期 6.27% 2018-05-08 15 亿元 等同于发行人所有其他待偿还债务融资工具 在前 3 个计息年度内保持不变。自第 3+1 个计息年度起，每 3 年重置一次票面利率；第 3+1个计息年度开始票面利率调整为当期基准利率加上初始利差再加上 300 个基点，在第 3+1 个计息年度至第 3+3 个计息年度内保持不变。以此类推。 是

永续票据 18 京城投 8 亿元 3+N 年期 5.16% 2018-11-23 8 亿元 等同于发行 在前 3 个计息年度内保持不变。自第 3+1 个计 是

债券种类 债券简称 发行规模 期限 票面利率 起息日 余额 清偿顺序 利率调整机制 是否计入所有者权益

MTN002A 人所有其他待偿还债务融资工具 息年度起，每 3 年重置一次票面利率；第 3+1个计息年度开始票面利率调整为当期基准利率加上初始利差再加上 300 个基点，在第 3+1 个计息年度至第 3+3 个计息年度内保持不变。以此类推。

永续票据 18 京城投MTN002B 7 亿元 5+N 年期 5.89% 2018-11-23 7 亿元 等同于发行人所有其他待偿还债务融资工具 在前 5 个计息年度内保持不变。自第 5+1 个计息年度起，每 5 年重置一次票面利率；第 5+1个计息年度开始票面利率调整为当期基准利率加上初始利差再加上 300 个基点，在第 5+1 个计息年度至第 5+5 个计息年度内保持不变。以此类推。 是

六、其他资信情况

截至募集说明书签署之日，发行人无其他需披露的资信状况重要事项。

第八章 超短期融资券信用增进

本期超短期融资券无担保。

第九章 税项

本期超短期融资券的投资人应遵守我国有关税务方面的法律、法规。本章的分析是依据我国现行的税务法律、法规及国家税务总局有关规范性文件的规定作出的。如果相关的法律、法规发生变更，本章中所提及的税务事项将按变更后的规定执行。

下列这些说明仅供参考，所列税项不构成对投资者的税务建议和投资者的纳税建议，也不涉及投资本期超短期融资券可能出现的税务后果。投资者如果准备购买本期超短期融资券，并且投资者又属于按照法律规定需要遵守特别税务规定的投资者，投资者应就有关税务事项咨询专业财税顾问，公司不承担由此产生的任何责任。投资者所应缴纳税项与超短期融资券的各项支付不构成抵销。

一、增值税

根据 2016 年 3 月 24 日财政部、国家税务局发布的《关于全面推开营业税改增值税试点的通知》（财税〔2016〕36 号），金融企业自 2016 年 5 月 1 日起适用的流转税由征营业税改征增值税。

二、所得税

企业投资者根据 2008 年 1 月 1 日生效的《中华人民共和国企业所得税法》及其他相关的法律、法规，一般企业投资者来源于债券的利息所得应缴纳企业所得税。企业应将当期应收取的债券利息计入企业当期收入，核算当期损益后缴纳企业所得税。

三、印花税

根据 1988 年 10 月 1 日生效的《中华人民共和国印花税暂行条例》及其实施细则，在我国境内买卖、继承、赠与、交换、分割等所书立的产权转移书据，均应缴纳印花税。对超短期融资券在银行间市场进行的交易，我国目前还没有具体规定。发行人无法预测国家是否或将会于何时决定对有关超短期融资券交易征收印花税，也无法预测将会适用的税率水平。

第十章 发行人信息披露工作安排

发行人将严格按照根据中国人民银行《银行间债券市场非金融企业债务融资工具管理办法》及交易商协会《银行间债券市场非金融企业债务融资工具信息披露规则》等文件的相关规定，进行超短期融资券存续期间各类财务报表、审计报告及可能影响超短期融资券投资者实现其超短期融资券兑付的重大事项的披露工作。披露时间不晚于企业在证券交易所、指定媒体或其他场合向市场公开披露的时间。

一、超短期融资券发行前的信息披露

公司在本期超短期融资券发行日 1 个工作日前，通过中国货币网和上海清算所网站披露如下文件：

1．北京城建投资发展股份有限公司 2019 年度第一期超短期融资券募集说明书；

2．北京城建投资发展股份有限公司 2019 年度第一期超短期融资券法律意见书；

3．中国银行间市场交易商协会要求的其他需披露的文件。

二、超短期融资券存续期内重大事项的信息披露

公司在各期超短期融资券存续期间，向市场公开披露可能影响超短期融资券投资者实现其债权的重大事项，包括：

1．企业名称、经营方针和经营范围发生重大变化；

2．企业生产经营的外部条件发生重大变化；

3．企业涉及可能对其资产、负债、权益和经营成果产生重要影响的重大合同；4．企业发生可能影响其偿债能力的资产抵押、质押、出售、转让、划转或报废；

5．企业发生未能清偿到期重大债务的违约情况；

6．企业发生大额赔偿责任或因赔偿责任影响正常生产经营且难以消除的；

7．企业发生超过净资产 10%以上的重大亏损或重大损失；

8．企业一次免除他人债务超过一定金额，可能影响其偿债能力的；

9．企业三分之一以上董事、三分之二以上监事、董事长或者总经理发生变动；董事长或者总经理无法履行职责；

10．企业做出减资、合并、分立、解散及申请破产的决定，或者依法进入破产程序、被责令关闭；

11．企业涉及需要说明的市场传闻；

12．企业涉及重大诉讼、仲裁事项；

13．企业涉嫌违法违规被有权机关调查，或者受到刑事处罚、重大行政处罚；企业董事、监事、高级管理人员涉嫌违法违纪被有权机关调查或者采取强制措施；14．企业发生可能影响其偿债能力的资产被查封、扣押或冻结的情况；企业主要或者全部业务陷入停顿，可能影响其偿债能力的；

15．企业对外提供重大担保。

三、超短期融资券存续期内定期信息披露

公司将严格按照中国银行间市场交易商协会的相关规定，在超短期融资券存续期间，通过中国货币网和上海清算所网站定期披露以下信息：

1．每年 4 月 30 日以前，披露经注册会计师审计的上一年度财务报表和审计报告；

2．每年 8 月 31 日以前，披露本年度上半年的资产负债表、利润表和现金流量表；

3．每年 4 月 30 日和 10 月 31 日以前，披露本年度第一季度和第三季度的资产负债表、利润表和现金流量表。第一季度信息披露时间不得早于上一年度信息披露时间。

四、本息兑付事项

公司将在债务融资工具本息兑付日前 5 个工作日，通过中国货币网和上海清算所网站公布本金兑付和付息事项。如有关信息披露管理制度发生变化，公司将依据其变化对于信息披露作出调整。

如有关信息披露管理制度发生变化，本公司将依据其变化对于信息披露做出调整。

第十一章 投资者保护机制

为保证按期足额偿付超短期融资券，发行人制定了相应的偿债计划和保障措施。此外，超短期融资券的债权人还可以依据法律法规的规定和本募集说明书的约定，以超短期融资券债权人会议的形式行使有关权利。

一、违约事件

如下列任何一项事件发生及继续，则投资者均可向公司或主承销商（如有代理追偿责任）发出书面通知，表明应即刻启动投资者保护机制。在此情况下，公司或主承销商（如有代理追偿责任）应依据本条款有关规定即刻启动投资者保护机制。有关事件在公司或主承销商接获有关通知前已予以纠正的，则另作别论：

1．拖欠付款：拖欠超短期融资券本金或超短期融资券应付利息；

2．解散：公司于所有未赎回超短期融资券获赎回前解散或因其它原因不再存在。因获准重组引致的解散除外；

3．破产：公司破产、全面无力偿债、拖欠到期应付款项、停止/暂停支付所有或大部份债务或终止经营其业务，或公司根据《破产法》规定进入破产程序。

二、违约责任

1．公司对本期超短期融资券投资人按时还本付息。如果公司未能按期向上海清算所指定的资金账户足额划付资金，上海清算所将在本期超短期融资券兑付日，通过中国货币网和上海清算所网站及时向投资人公告公司的违约事实。公司延期支付本金和利息的，除进行本金利息支付外，还需按照延期支付金额以日利率万分之二点一（0.21‰）计算向债权人支付违约金。公司到期未能偿还本期超短期融资券本息，投资者可依法提起诉讼。

2．投资人未能按时交纳认购款项的，应按照延期缴款的天数以日利率万分之二点一（0.21‰）计算向公司支付违约金。公司有权根据情况要求投资人履行协议或不履行协议。

三、投资者保护机制

（一）应急事件

应急事件是指发行人突然出现的，可能导致超短期融资券不能按期、足额兑付，并可能影响到金融市场稳定的事件。在各期超短期融资券存续期内单独或同时发生下列应急事件时，可以启动投资者保护应急预案：

1．发行人发生未能清偿到期债务的违约情况；债务种类包括但不限于中期票据、超短期融资券、企业债券、公司债券、可转换债券、可分离债券等公开发行债务，以及银行贷款、承兑汇票等非公开发行债务。

2．发行人或发行人的高级管理层出现严重违法、违规案件，或已就重大经济事件接受有关部门调查，且足以影响到超短期融资券的按时、足额兑付；

3．发行人发生超过净资产 10%以上重大损失（包括投资损失和经营性亏损），且足以影响到超短期融资券的按时、足额兑付；

4．发行人做出减资、合并、分立、解散及申请破产的决定；

5．发行人受到重大行政处分、罚款或涉及重大诉讼或司法强制执行等事件，且罚款、诉讼或强制执行的标的额较大，且足以影响超短期融资券的按时、足额兑付；

6．其他可能引起投资者重大损失的事件。

应急事件发生后，发行人和主承销商应立即按照本章的约定启动投资者保护应急预案，保障投资者权益，减小对债券市场的不利影响。

（二）投资者保护应急预案的启动

投资者可以在发生上述应急事件时，向发行人和主承销商建议启动投资者保护应急预案，或由发行人和主承销商在发生应急事件后主动启动应急预案，也可在监管机构认为必要时要求启动应急预案。发行人和主承销启动应急预案后，可采取下列某项或多项措施保护债权：

1．公开披露有关事项；

2．召开债券持有人会议，商议债权保护有关事宜。

（三）信息披露

在出现应急事件时，发行人将主动与主承销商、评级机构、监管机构、媒体等方面及时沟通，并通过指定媒体披露该事件。应急事件发生时的信息披露工作包括：

1．跟踪事态发展进程，协助主承销商发布有关声明；

2．听取监管机构意见，按照监管机构要求做好有关信息披露工作；

3．主动与评级机构互通情况，督促评级机构做好跟踪评级，并及时披露评级信息；

4．适时与主承销商联系发布关于应急事件的处置方案，包括信用增级措施、提前偿还计划以及债券持有人会议决议等；

5．适时与主承销商联系发布关于应急事件的其他有关声明。

（四）持有人会议

持有人大会是指在出现应急事件后，投资者为了维护债权利益而召开的会议。

1．持有人会议的召开条件

主承销商作为本期债务融资工具的持有人会议的召集人。在债务融资工具存续期间，出现以下情形之一的，召集人应当自知悉该情形之日起按勤勉尽责的要求召集持有人会议，并拟定会议议案。

（1）债务融资工具本金或利息未能按照约定足额兑付；

（2）发行人转移债务融资工具全部或部分清偿义务；

（3）发行人变更信用增进安排或信用增进机构，对债务融资工具持有人权益产生重大不利影响的；

（4）发行人或者信用增进机构减资、合并、分立、解散、申请破产、被接管、被责令停产停业、被暂扣或者吊销许可证、暂扣或者吊销执照；

（5）发行人或者信用增进机构因资产无偿划转、资产转让、债务减免、股权交易、股权托管等原因导致发行人或者信用增进机构净资产减少单次超过最近经审计净资产的百分之十或者两年内累计超过净资产（以首次减资行为发生时对应的最近经审计净资产为准）的百分之十，或者虽未达到上述指标，但对发行人或者信用增进机构的生产、经营影响重大；

（6）单独或合计持有百分之三十以上同期债务融资工具余额的持有人提议召开；

（7）募集说明书中约定的其他应当召开持有人会议的情形；

（8）法律、法规规定的其他应由持有人会议做出决议的情形。

出现上述情形时，发行人应当及时告知召集人。持有人会议的召集不以发行人履行告知义务为前提。

2．持有人会议的召集

召集人应当至少于持有人会议召开日前两个工作日在上海清算所网站、中国货币网和交易商协会网站发布召开持有人会议的公告。召开持有人会议的公告内容包括但不限于下列事项：

（1）会议召集人、会务负责人姓名及联系方式；

（2）会议时间和地点；

（3）会议召开形式：持有人会议可以采用现场、非现场或两者相结合的形式；

（4）会议拟审议议题：议题属于持有人会议权限范围、有明确的决议事项，并且符合法律、法规和《银行间债券市场非金融企业债务融资工具持有人会议规程》（NAFMII 规程 0002）的相关规定；

（5）会议议事程序：包括持有人会议的召集方式、表决方式、表决时间和其他相关事宜；

（6）债权登记日：应为持有人会议召开日前一工作日；

（7）提交债券账务资料以确认参会资格的截止时点：债务融资工具持有人在规定时间内未向召集人证明其参会资格的，不得参加持有人会议和享有表决权；

（8）委托事项：召集人在持有人会议召开前将议案发送至参会人员，并将议案提交至持有人会议审议。

3．持有人会议参会机构

债务融资工具持有人应当于债权登记日向中国人民银行认可的银行间债券市场债券登记托管结算机构申请查询本人当日的债券账务信息，并于会议召开日提供相应债券账务资料以证明参会资格。召集人应当对债务融资工具持有人的参会资格进行确认，并登记其名称以及持有份额。

除法律、法规及相关自律规则另有规定外，在债权登记日确认债权的债务融资工具持有人有权出席或者通过出具书面授权书委托合格代理人出席持有人会议。

授权委托书需载明委托事项的授权权限。授权权限包括但不限于代理出席权、议案表决权、议案修正权、修正议案表决权。

发行人、债务融资工具清偿义务承继方、信用增进机构等重要关联方应当按照召集人的要求列席持有人会议。交易商协会派员列席持有人会议。

持有人会议的出席律师由为债务融资工具发行出具法律意见的律师担任。出席律师对会议的召集、召开、表决程序、出席会议人员资格和有效表决权等事项出具法律意见书。法律意见书应当与持有人会议决议一同披露。

信用评级机构可应召集人邀请列席会议，密切跟踪持有人会议动向，并及时发表公开评级意见。

4．持有人会议的表决和决议

债务融资工具持有人及其代理人行使表决权，所持每一债务融资工具最低面额为一表决权。发行人、发行人母公司、发行人下属子公司、债务融资工具清偿义务承继方等重要关联方没有表决权。

除募集说明书另有约定外，出席持有人会议的债务融资工具持有人所持有的表决权数额应达到本期债务融资工具总表决权的三分之二以上，会议方可生效。

持有人会议的议事程序和表决形式，除本募集说明书有规定外，由召集人规定。

持有人会议对列入议程的各项议案分别审议，逐项表决。单独或合计持有该债务融资工具余额百分之十以上的债务融资工具持有人可以提议修正议案，并提交会议审议。持有人会议不得对公告通知中未列明的事项进行决议。

持有人会议的全部议案在会议召开日后三个工作日内表决结束。

持有人会议表决日后，召集人应当对会议表决日债务融资工具持有人的持有份额进行核对。表决日无对应债务融资工具面额的表决票视为无效票。

除募集说明书另有约定外，持有人会议决议应当由出席会议的本期债务融资工具持有人所持有的表决权的四分之三以上通过后生效。

持有人会议应有书面会议记录。召集人应当保证持有人会议记录内容真实、准确和完整。持有人会议记录由出席会议的召集人代表和律师签名。

召集人应当在持有人会议表决日次一工作日将会议决议公告在上海清算所网站、中国货币网和交易商协会网站披露。会议决议公告包括但不限于以下内容：

（1）出席会议的本期债务融资工具持有人（代理人）所持表决权情况；

（2）会议有效性；

（3）各项议案的议题和表决结果。

召集人在会议表决日次一工作日将会议决议提交至发行人，并代表债务融资工具持有人及时就有关决议内容与发行人及其他有关机构进行沟通。发行人应当在三个工作日内答复是否接受持有人会议通过的决议。

召集人应当及时将发行人答复在上海清算所网站、中国货币网和交易商协会网站披露。召集人在持有人会议表决日后七个工作日内将持有人会议相关材料送交易商协会备案。备案材料包括但不限于以下内容：

（1）持有人会议公告；

（2）持有人会议议案；

（3）持有人会议参会机构与人员以及表决机构与人员名册；

（4）持有人会议记录；

（5）表决文件；

（6）持有人会议决议公告；

（7）发行人的答复（若持有人会议决议需发行人答复）；

（8）法律意见书。

持有人会议的会议记录、出席会议机构及人员的登记名册、授权委托书、法律意见书等会议文件、资料由召集人保管，并至少保管至对应债务融资工具到期后五年。

5．对持有人会议的召集、召开、表决程序及决议的合法有效性发生争议，应在发行人住所所在地有管辖权的人民法院通过诉讼解决。

四、不可抗力

（一）不可抗力

指本超短期融资券计划公布后，由于当事人不能预见、不能避免并不能克服的情况，致使超短期融资券相关责任人不能履约的情况。

（二）不可抗力包括但不限于以下情况

1．自然力量引起的事故如水灾、火灾、地震、海啸等；

2．国际、国内金融市场风险事故的发生；交易系统或交易场所无法正常工作；

3．社会异常事故如战争、罢工、恐怖袭击等。

（三）不可抗力事件的应对措施

1．不可抗力发生时，发行人或主承销商应及时通知投资者及超短期融资券相关各方，并尽最大努力保护超短期融资券投资者的合法权益；

2．发行人或主承销商应召集超短期融资券债券持有人会议磋商，决定是否终止超短期融资券或根据不可抗力事件对超短期融资券的影响免除或延迟相关义务的履行。

五、弃权

任何一方当事人未能行使或延迟行使本文约定的任何权利，或宣布对方违约仅适用某一特定情势，不能视作弃权，也不能视为继续对权利的放弃，致使无法对今后违约方的违约行为行使权利。任何一方当事人未行使任何权利，也不会构成对对方当事人的弃权。

第十二章 本次超短期融资券发行的有关机构

发行人：北京城建投资发展股份有限公司

联系地址：北京朝阳区北土城西路 11 号城建开发大厦

法定代表人：陈代华

联系人：张越

电话：010-82275566-880

传真：010-82275502

主承销商兼簿记建档管理人：北京银行股份有限公司

联系地址：北京市西城区金融大街丙 17 号

法定代表人：张东宁

联系人：张国霞

电话：010-66223400

传真：010-66225594

律师事务所：北京厚大合川律师事务所

联系地址：北京市石景山区石景山路 54 号院 4 号楼 7 层

负责人：陈东辉

联系人：陈东辉

电话：13601160292、18901160292

传真：010-85910418

审计机构：大华会计师事务所（特殊普通合伙）

联系地址：北京市海淀区西四环中路 16 号院 7 号楼 11 层

法定代表人：梁春

联系人：马宁、赵玮

电话：010-58350190

传真：010-58350006

信用评级机构：联合资信评估有限公司

联系地址：北京市朝阳区建国门外大街 2 号 PICC 大厦 17 层

法定代表人：王少波

联系人：韩家麒

电话：15810386806

传真：（8610）85679228

托管人：银行间市场清算所股份有限公司

联系地址：上海市中山南路 318 号东方国际金融广场 33-34 层

法定代表人：谢众

联系人：发行岗

电话：021-63326662

传真：021-63326661

邮政编码：200010

技术支持机构：北京金融资产交易所有限公司

地址：北京市西城区金融大街乙 17 号

法人代表：郭仌

联系人：发行部

联系电话：010-57896722、010-57896516

截至 2018 年 9 月末，发行人与本次发行有关的中介机构及其负责人、高级管理人员及经办人员之间不存在直接或间接的股权关系或其他重大利害关系。

第十三章 备查文件

一、备查文件

（一）关于北京城建投资发展股份有限公司发行超短期融资券的注册通知书；

（二）北京城建投资发展股份有限公司 2019 年度第一期超短期融资券募集说明书；

（三）北京厚大合川律师事务所出具的法律意见书；

（四）北京城建投资发展股份有限公司 2015 年度、2016 年度、2017 年度经审计的财务报告及未经审计的 2018 年三季度财务报告。

二、文件查询地址

北京城建投资发展股份有限公司

联系地址：北京市朝阳区北土城西路 11 号城建开发大厦

法定代表人：陈代华

联系人：张越

电话：010-82275566-880

传真：010-82275502

邮编：100029

北京银行股份有限公司

联系地址：北京市西城区金融大街丙 17 号

法定代表人：张东宁

联系人：张国霞

电话：010-66223400

传真：010-66225594

邮编：100033

投资人可以通过中国货币网（http://www.chinamoney.com.cn）或上海清算所网站（http://www.shclearing.com）下载本募集说明书，或在本期超短期融资券发行期内工作日的一般办公时间，到上述地点查阅本募集说明书全文及上述备查文件。

第十四章 附录

发行人主要财务指标计算公式

指标名称 计算公式

偿债能力指标

流动比率 流动资产合计/流动负债合计

速动比率 （流动资产合计-存货）/流动负债合计

资产负债率 负债总额/资产总计×100%

EBITDA 利润总额+计入财务费用的利息支出+固定资产折旧+无形资产摊销+长期待摊费用摊销

利息保障倍数 EBITDA/（计入财务费用的利息支出+资本化利息支出）

盈利能力指标

营业毛利率 （营业收入-营业成本）/营业收入×100%

净利润率 净利润/营业收入×100%

净资产收益率 净利润/平均所有者权益×100%

总资产收益率 净利润/平均资产总额×100%

经营效率指标

存货周转率 营业成本/平均存货

总资产周转率 营业收入/平均资产总额

应收账款周转率 营业收入/平均应收账款