光明房地产集团股份有限公司<br /><br />信用评级报告<br /><br />项目负责人：项目组成员：评级总监：<br /><br />吴晓丽                     wxl@shxsj.com杨亿                       yangyi@shxsj.com张明海<br /><br />联系电话： (021) 63501349<br /><br />联系地址：上海市黄浦区汉口路398号华盛大厦14层公司网站：www.shxsj.com<br /><br />上海新世纪资信评估投资服务有限公司<br /><br />Shanghai Brilliance Credit Rating &amp; Investors Service Co., Ltd.<br /><br />声明<br /><br />除因本次评级事项使本评级机构与评级对象构成委托关系外，本评级机构、评级人员与评级对象不存在任何影响评级行为独立、客观、公正的关联关系。<br /><br />本评级机构与评级人员履行了调查和诚信义务，出具的评级报告遵循了真实、客观、公正的原则。<br /><br />本报告的评级结论是本评级机构依据合理的内部信用评级标准和程序做出的独立判断，未因评级对象和其他任何组织或个人的不当影响改变评级意见。<br /><br />本次评级依据评级对象及其相关方提供或已经正式对外公布的信息，相关信息的真实性、准确性和完整性由资料提供方或发布方负责。本评级机构合理采信其他专业机构出具的专业意见，但不对专业机构出具的专业意见承担任何责任。<br /><br />本报告并非是某种决策的结论、建议。本评级机构不对发行人使用或引用本报告产生的任何后果承担责任，也不对任何投资者的投资行为和投资损失承担责任。本报告的评级结论及相关分析并非对评级对象的鉴证意见。鉴于信用评级工作特性及受客观条件影响，本报告在资料信息获取、评级方法与模型、未来事项预测评估等方面存在局限性。<br /><br />本次评级的信用等级有效期至2026年8月18日止。本评级机构将根据《跟踪评级安排》，不定期对评级对象实施跟踪评级并形成结论，决定维持、变更或终止评级对象信用等级。<br /><br />本报告版权归本评级机构所有，未经授权不得修改、复制、转载、散发、出售或以任何方式外传。<br /><br />未经本评级机构书面同意，本评级报告、评级观点和评级结论不得用于其他债券的发行等证券业务活动。本评级机构对本报告的未授权使用、超越授权使用和不当使用行为所造成的一切后果均不承担任何责任。<br /><br />	主要财务数据及指标 			<br /><br />项目 	2022年/末 	2023年/末 	2024年/末 	2025年第一季度/末 	<br /><br />经营性现金净流入量[亿元] 	37.58 	-7.68 	-10.52 	-0.47 	<br /><br />EBITDA[亿元] 	14.57 	11.88 	-0.001 	－ 	<br /><br />经调整的资产负债率[%] 	80.78 	80.41 	81.40 	81.77 	<br /><br />权益资本与刚性债务比率[%] 	36.82 	34.93 	31.60 	30.65 	<br /><br />流动比率[%] 	218.92 	241.43 	274.63 	304.99 	<br /><br />现金短债比[倍] 	1.38 	1.18 	1.25 	1.96 	<br /><br />利息保障倍数[倍] 	0.83 	0.78 	-0.08 	－ 	<br /><br />净资产收益率[%] 	1.45 	0.99 	-9.12 	－ 	<br /><br />经营性现金净流入量与流动负债比率[%] 	9.96 	-2.89 	-4.69 	－ 	<br /><br />非筹资性现金净流入量与负债总额比率[%] 	6.23 	-0.35 	0.77 	－ 	<br /><br />EBITDA/利息支出[倍] 	0.91 	0.85 	-0.0001 	－ 	<br /><br />EBITDA/刚性债务[倍] 	0.04 	0.04 	-0.000003 	－ 	<br /><br />注：根据光明地产经审计的2022-2024年财务数据及未经审计的2025年第一季度财务数据整理、计算。 			<br /><br />发行人本次评级模型分析表 	<br /><br />适用评级方法与模型：工商企业评级方法与模型（房地产开发）FM-GS020（2022.12） 	<br /><br />	评级要素 	结果 	<br /><br />个体信用 	业务风险 	3 	<br /><br />财务风险 	3 	<br /><br />初始信用级别 	aa 	<br /><br />调整因素 	合计调整（子级数量） 	/ 	<br /><br />其中：①流动性因素 	/ 	<br /><br />②ESG因素 	/ 	<br /><br />③表外因素 	/ 	<br /><br />④其他因素 	/ 	<br /><br />个体信用级别 	aa 	<br /><br />外部支持 	支持因素 	↑1 	<br /><br />	主体信用级别 	AA+ 	<br /><br />调整因素：（/） 	<br /><br />无。 	<br /><br />支持因素：（↑1）<br /><br />① 该公司系光明食品集团在房地产业务板块主要的经营主体，在光明食品集团体系中具有较重要地位。控股股东光明食品集团的综合实力强，能持续在委托贷款、融资担保、资金拆借等方面给予公司支持。<br /><br />② 光明食品集团主要通过委派董事等方式参与该公司管理，对企业经营战略、财务决策等影响较大，公司与光明食品集团关系较紧密。<br /><br />相关评级技术文件及研究资料 	<br /><br />相关技术文件与研究资料名称 	链接 	<br /><br />《新世纪评级方法总论（2022版）》 	http://www.shxsj.com/page?template=8&amp;pageid=26739&amp;mid=4&amp;listype=1 	<br /><br />《工商企业评级方法与模型（房地产开发）FM-GS020（2022.12）》 	http://www.shxsj.com/page?template=8&amp;pageid=26742&amp;mid=4&amp;listype=1 	<br /><br />《国内经济运行整体平稳 “反内卷”有望收窄供需缺口——2025年上半年宏观经济分析及展望》 	http://www.shxsj.com/page?template=8&amp;pageid=34502&amp;mid=5&amp;listype=1 	<br /><br />《房地产行业2024年信用回顾与2025年展望》 	http://www.shxsj.com/page?template=8&amp;pageid=32630&amp;mid=5&amp;listype=1 	<br /><br />信用评级报告<br /><br />概况<br /><br />该公司前身为上海海博股份有限公司（证券代码：SH.600708，简称“海博股份”）。2015年公司以其除物流业务相关资产外的其他资产及负债与光明食品（集团）有限公司（简称“光明食品集团”）持有的等值的农工商房地产（集团）有限公司（简称“农房集团”）股权进行置换，向农房集团股东发行股份购买剩余股权；并向上海大都市资产经营管理有限公司（简称“大都市资管”）发行股份购买其持有的上海农工商房地产置业有限公司25%股权，后者为农房集团子公司。上述交易完成后，公司持有农房集团100%股权，原有业务除物流外已全部剥离。2015年11月公司更为现名。截至2025年3月末，光明食品集团直接持有公司35.22%的股份，通过一致行动人大都市资管持有公司16.07%的股份、上海益民食品一厂（集团）有限公司（简称“益民食品”）持有公司0.69%的股份、上海农工商绿化有限公司（简称“农工商绿化”）持有公司0.49%的股份，为公司控股股东，最终控制人为上海市国有资产监督管理委员会（简称“上海市国资委”）。<br /><br />该公司目前主营房地产开发业务，业务包括住宅销售、商业地产销售、保障房销售、物业租赁、物业管理、沿街商铺销售、建筑装修及其他房地产业务，经营主体为全资子公司农房集团。农房集团具有二十多年的房地产项目开发经验，拥有国家房地产开发一级资质。<br /><br />数据基础<br /><br />本评级报告的数据来自于该公司提供的2022-2024年和2025年第一季度财务报表以及相关经营数据。立信会计师事务所（特殊普通合伙）对公司2022-2024年财务报表进行了审计，均出具了标准无保留意见的审计报告。<br /><br />2024年12月该公司将上海海博供应链管理有限公司及下属子公司、上海海博西郊物流有限公司、上海海博物流（集团）有限公司及下属子公司、上海海博斯班赛国际物流有限公司、上海光明生活服务集团有限公司（简称“光明生活公司”）及下属子公司协议转让至控股股东光明食品集团旗下其他子公司，上述交易涉及股权及债券交易金额合计为人民币26.48亿元，合计实现投资收益12.37亿元。除上述事项，当年公司注销8家子公司，破产清算1家子公司。截至2024年末，公司纳入合并范围的二级子公司合计25家。2024年处置子公司事项主要影响公司当年投资收益大幅增加，除此之外，公司最近三年财务数据具有可比性。2025年第一季度合并范围无变化。<br /><br />业务<br /><br />该公司主营业务包括房地产开发、物业管理和租赁，2025年开始不再从事物流业务。公司以“深耕上海、辐射长三角”为导向，谋求结构调整与稳定发展，但近年来受市场环境影响，房地产开发业务规模收缩，2024年新开工面积、开发投资额、项目销售面积等均进一步下降。物业管理和租赁业务经营比较稳定。2024年公司营业收入进一步下降，毛利率下滑，当年出现亏损，2025年上半年业绩预亏损。公司当前在售项目剩余可售面积较大，部分项目处于上海郊区及三四线城市，去化缓慢，未来公司仍将面临项目去化和资产减值压力。<br /><br />1. 外部环境<br /><br />（1） 宏观因素<br /><br />2025年上半年，全球贸易活动波动加大，通胀水平下行速度放缓，全球经济增长动能偏弱且不确定性加大。欧元区的财政扩张和货币政策宽松有利于复苏态势延续，美国的劳动力市场形势和通胀预期导致美联储的政策抉择偏谨慎。作为全球的制造中心和国际贸易大国，我国面临的外部环境急剧变化，外部环境成为短期内经济发<br /><br />展的主要风险来源。<br /><br />2025年上半年，我国经济增速好于目标中枢，而处于低位的价格水平拖累微观主体对经济的“体感”；“两新”政策是消费增速回升和制造业投资维持相对较快增长水平的重要动力源，房地产投资处于深度调整期，基建投资增速回升仍有基础，出口则保持韧性。转型升级过程中，我国经济增长面临一定压力，需求相对供给不足仍是重要矛盾；在超常规逆周期调节和全面扩内需的支持下，2025年实现经济增长目标的可能性很大，长期向好趋势不变。<br /><br />详见：《国内经济运行整体平稳 “反内卷”有望收窄供需缺口——2025年上半年宏观经济分析及展望》。<br /><br />（2） 行业因素<br /><br />2024年我国商品房交易呈惯性缩量状态，同比降幅维持两位数但呈现趋势性收敛。消化存量系近三年行业工作重点，5月以来政策对于需求端的阶段性发力刺激，使得行业去化压力得到边际缓解和改善，但去化周期仍处于相对高位。房价方面，百城新房住宅均价缓慢微升同时呈现区域分化，高能级城市房价相对坚挺。实务工作量方面，年内行业仍呈收缩状态，新开工继续减量、施工放缓、竣工缩量。<br /><br />展望2025年，政策强支撑下国内房地产市场筑底企稳预期有望进一步增强，但外部环境变化程度及相应的国内对冲政策力度大小，也会在一定程度上影响房地产市场短期走势。将财政与金融资源更多投向吸纳就业能力强的服务业等领域，显著改善就业与居民收入预期及各类市场主体经营预期，进而提升居民收入与房价匹配度，是实现国内房地产市场中期企稳和长期高质量发展的前提。老龄化和少子化带来的人口结构变化以及人口总量的递减趋势，将对国内房地产供需关系形成长期的总量抑制，人口流动因素则将持续分化各能级城市的房地产市场表现。预计在市场实现中期企稳后，我国将加速构建房地产发展新模式。<br /><br />详见：《2024年房地产行业信用回顾与2025年展望》。<br /><br />2. 业务运营<br /><br />图表 1.  公司业务收入构成及变化情况（单位：亿元、%）<br /><br />主导产品或服务 	2022年 	2023年 	2024年 	<br /><br />营业收入合计 	165.41 	86.05 	55.54 	<br /><br />（1）房地产板块 	154.59 	77.46 	50.44 	<br /><br />在营业收入中占比 	93.46 	90.02 	90.82 	<br /><br />其中：商品房 	122.93 	55.25 	29.20 	<br /><br />保障房 	22.98 	14.23 	14.10 	<br /><br />商业地产 	- 	- 	0.99 	<br /><br />租赁、物业、装修 	8.68 	7.90 	6.10 	<br /><br />（2）物流板块 	8.12 	6.89 	3.07 	<br /><br />在营业收入中占比 	4.91 	8.01 	5.52 	<br /><br />毛利率 	18.37 	17.59 	7.67 	<br /><br />（1）房地产开发 	19.17 	18.50 	8.30 	<br /><br />其中：商品房 	20.92 	21.16 	7.58 	<br /><br />保障房 	12.52 	11.79 	8.28 	<br /><br />商业地产 	- 	- 	28.44 	<br /><br />租赁、物业、装修 	12.00 	12.10 	8.83 	<br /><br />（2）物流板块 	10.54 	8.59 	13.03 	<br /><br />注：根据光明地产所提供数据整理、计算。<br /><br />该公司为光明食品集团从事房地产业务的核心子公司，可在业务、资金等方面持续获得较大力度的股东支持。公司房地产开发业务以“深耕上海、辐射长三角”为导向，区域涉及多个省市，目前业态涉及商品房建设、保障房建设和商业地产开发等。随着前述子公司转让事项的完成，公司自2025年起将不再开展物流业务，未来将聚焦房地产综合开发经营，致力建设为具有光明食品产业基因的城市建设运营集成服务商。<br /><br />2022-2024年，该公司营业收入分别为165.41亿元、86.05亿元和55.54亿元，其中房地产板块收入占比分别为93.46%、90.02%和90.82%。公司房地产板块收入主要来自于商品房销售结转收入，近年来业务收缩，收入持续下降；保障房持续拿地和开工建设，收入保持一定规模；2024年结转少量商业地产收入，主要系销售嘉定新城D9地块商业项目实现收入0.81亿元。<br /><br />2022-2024年，该公司综合毛利率分别为18.37%、17.59%和7.67%，受商品房业务影响较大。近年来公司商品房项目受拿地成本、开发成本上升和项目促销等综合因素影响，毛利率处于较低水平，2024年进一步大幅下滑。<br /><br />2025年第一季度，该公司营业收入和毛利率分别为12.70亿元和5.80%，毛利率水平进一步下降。<br /><br />（1） 经营状况<br /><br />A. 房地产开发<br /><br />受行业环境影响，该公司房地产业务近年来持续收缩，目前项目分布于上海、江苏、浙江、云南等12省2市。近年来公司新开工面积保持低位，以存量项目建设为主，建设速度明显放缓，销售面积和销售金额明显减少。整体来看，2024年公司房地产开发业务进一步收缩，投资额、销售额均有较大幅度下降，但剩余可售面积仍保持较大规模，截至2024年末剩余可售面积154.50万平方米，后续存在去化压力和项目减值压力。<br /><br />图表 2.  公司房地产开发与销售情况（单位：万平方米、亿元）<br /><br />科目 	2022年 	2023年 	2024年 	<br /><br />房地产开发投资完成额 	94.55 	52.02 	20.48 	<br /><br />全口径新开工面积 	19.81 	13.88 	8.08 	<br /><br />全口径竣工面积 	254.81 	227.71 	61.96 	<br /><br />全口径期末在建面积 	605.57 	275.86 	245.71 	<br /><br />全口径签约销售金额 	118.65 	89.93 	54.54 	<br /><br />全口径签约销售面积 	112.23 	91.49 	55.89 	<br /><br />合并口径结转销售收入 	145.91 	69.51 	65.04 	<br /><br />合并口径结转销售面积 	116.03 	58.26 	59.11 	<br /><br />注：根据光明地产所提供数据整理、计算。<br /><br />2022-2024年，该公司并表范围内竣工项目共28个，截至2024年末累计投资577.25亿元，销售金额480.94亿元。其中保障房项目5个，累计投资51.01亿元，销售金额44.09亿元，资金回笼34.05亿元，保障房项目与政府签署回购协议，政府按协议约定分批支付房款，资金回笼有保障；商品房项目23个，累计投资526.24亿元，销售金额436.85亿元，部分项目去化一般，截至2024年末剩余可售面积76.53万平方米，整体去化率约79%。<br /><br />截至2024年末，该公司并表范围内共有15个在建项目，规划建筑面积共237.95万平方米，业态以住宅为主，其中上海地区动迁与安置房项目量较大。在建项目计划总投资额257.24亿元，累计已投资209.01亿元，累计回笼资金43.89亿元，其中商品房计划总投资198.93亿元，累计已投资158.76亿元，累计回笼资金23.99亿元。在建项目中投资规模较大的金山海光项目位于金山新城山阳镇卫东村海光2、3组，业态为住宅，规划建筑面积34.64万平方米，总投资额66.32亿元，年末尚未开盘。在建项目2025-2027年分别计划投入13.88亿元、3.90亿元和3.15亿元，未来支出压力尚可，但部分项目资金沉淀量大，若短期内难以实现现金回笼，可能影响公司长期资金平衡。<br /><br />图表 3.  公司合并口径主要在建项目情况（单位：万平方米、亿元）<br /><br />项目名称 	项目所在地 	项目 	土地面积 	规划建筑面积 	计划总投资金额 	至2024年末已投资 	投资计划 	至2024年末已回笼资金 	<br /><br />2025年 	2026年 	2027年 	<br /><br />金山海光项目 	上海市金山区 	商品房 	9.39 	34.64 	66.32 	52.46 	- 	- 	- 	- 	<br /><br />川沙08-01 	上海市浦东新区 	征收安置房 	3.56 	9.56 	7.91 	7.91 	- 	- 	- 	5.98 	<br /><br />临港K07-05 	上海市浦东新区 	商业办公 	0.90 	4.48 	6.57 	6.20 	0.08 	- 	- 	- 	<br /><br />川沙03-01 	上海市浦东新区 	征收安置房 	4.37 	11.66 	9.63 	9.63 	- 	- 	- 	7.36 	<br /><br />项目名称 	项目所在地 	项目 	土地面积 	规划建筑面积 	计划总投资金额 	至2024年末已投资 	投资计划 	至2024年末已回笼资金 	<br /><br />2025年 	2026年 	2027年 	<br /><br />芦潮港环境整治项目H04-02地块 	上海市浦东新区 	商品房 	13.93 	48.52 	53.13 	49.81 	3.32 	- 	- 	6.36 	<br /><br />川沙03-04 	上海市浦东新区 	征收安置房 	3.65 	9.85 	13.39 	9.96 	3.42 	- 	- 	6.56 	<br /><br />惠南L07-02 	上海市浦东新区 	征收安置房 	3.12 	8.08 	10.34 	5.90 	2.20 	2.40 	0.95 	- 	<br /><br />上海地区小计 	38.92 	126.79 	167.29 	141.87 	9.02 	2.40 	0.95 	26.26 	<br /><br />竹海岭上F、L号地块 	江苏省宜兴市 	商品房 	4.10 	7.10 	8.80 	1.53 	0.50 	1.50 	2.20 	- 	<br /><br />竹海岭上H号地块 	江苏省宜兴市 	商业 	4.77 	5.76 	6.62 	6.54 	0.80 	- 	- 	- 	<br /><br />竹海岭上G块 	江苏省宜兴市 	商业 	1.86 	2.48 	3.84 	4.11 	0.50 	- 	- 	- 	<br /><br />湖州图影16号地块 	浙江省湖州市 	商品房 	5.95 	15.24 	11.04 	11.03 	- 	- 	- 	2.19 	<br /><br />湖州图影15号地块 	浙江省湖州市 	商品房 	3.90 	4.03 	5.50 	4.75 	1.58 	- 	- 	0.40 	<br /><br />长三角地区（除上海）小计 	20.59 	34.61 	35.80 	27.96 	3.38 	1.50 	2.20 	2.59 	<br /><br />农房-索河湾三期 	河南省郑州市 	商品房 	16.82 	41.00 	22.89 	17.41 	0.71 	- 	- 	6.58 	<br /><br />菏泽三期 	山东省菏泽市 	商品房 	3.93 	11.60 	21.00 	5.67 	- 	- 	- 	2.45 	<br /><br />烟台项目 	山东省烟台市 	商品房 	13.60 	23.95 	10.25 	16.10 	0.77 	- 	- 	6.01 	<br /><br />其他地区小计 	34.35 	76.55 	54.14 	39.18 	1.48 	- 	- 	15.05 	<br /><br />合计 	93.86 	237.95 	257.24 	209.01 	13.88 	3.90 	3.15 	43.89 	<br /><br />注：根据光明地产所提供数据整理、计算。<br /><br />此外，该公司还有2个城中村改造项目，分别为金山卫项目和奉贤泰日项目。公司城中村改造项目为一二级联动开发模式，公司与当地区政府下属公司合资成立项目公司，项目公司负责筹措城中村地块改造项目所需的房屋补偿及开发建设等各项费用，待“城中村”地块形成净地后定向挂牌于项目公司，项目公司获取地块后进行房地产开发建设。上述项目计划总投资额合计67.81亿元，已投入43.25亿元，截至2024年末收到归还资金1.23亿元。城中村改造项目历时较长，前期需垫付大额资金，但亦无需通过溢价即可获得优质土地。<br /><br />图表 4.  截至2024年末公司城中村改造项目情况（单位：亩、亿元）<br /><br />项目名称 	一级开发周期 	面积 	总投资金额 	已投资金额 	已回款金额 	未来三年投资计划 	<br /><br />2025年 	2026年 	2027年 	<br /><br />金山卫项目 	2017.05-2027.12 	390.00 	13.00 	3.61 	- 	3.5 	2.89 	3.00 	<br /><br />奉贤泰日项目 	2018.01-2029.12 	600.05 	54.81 	39.64 	1.23 	2.76 	2.22 	1.30 	<br /><br />合计 	- 	990.05 	67.81 	43.25 	1.23 	6.26 	5.11 	4.30 	<br /><br />注：根据光明地产所提供数据整理、计算。<br /><br />拿地方面，2022年该公司通过招拍挂获取了上海市浦东新区川沙新镇六灶社区03-04地块（前述川沙03-04项目），2023年通过招拍挂获取了上海市浦东新区民乐大型居住社区（PDS3-0201单元）L07-02地块（前述惠南L07-02项目），2024年未拿地。截至2024年末，公司土地储备共计9宗（不包括未并表合作项目的土地储备），土地面积合计9.14万平方米。<br /><br />图表 5.  公司土地储备情况（单位：亿元、万平方米、元/平方米）<br /><br />地块 	所在地 	项目类型 	权益比例（%） 	土地出让金 	土地面积 	获取年份 	平均楼面价 	<br /><br />扬州华利项目A地块 	江苏省扬州市 	商业 	75.00 	0.79 	1.85 	2013年 	2,847 	<br /><br />杭州湾项目 	浙江省杭州市 	商住 	100.00 	0.28 	3.00 	2010年 	140 	<br /><br />竹海岭上E地块 	江苏省宜兴市 	住宅 	93.00 	1.28 	6.34 	2017年 	1,999 	<br /><br />竹海岭上J三块 	江苏省宜兴市 	住宅 	93.00 	0.23 	1.14 	2018年 	1,954 	<br /><br />竹海岭上MK二块 	江苏省宜兴市 	住宅 	93.00 	2.06 	10.44 	2019年 	1,948 	<br /><br />昆明呈贡KCC2011-63-A1地块 	云南省昆明市 	住宅 	51.00 	2.73 	10.41 	2020年 	709 	<br /><br />邯郸项目 	河北省邯郸市 	住宅 	76.50 	0.00 	12.97 	2018年 	0 	<br /><br />竹海岭上B号地块 	江苏省宜兴市 	住宅 	93.00 	1.28 	6.34 	2017年 	1,999 	<br /><br />湖州图影12号地块 	浙江省湖州市 	住宅 	93.00 	0.49 	0.87 	2020年 	1,157 	<br /><br />	合计 	9.14 	53.37 	- 	- 	<br /><br />注：根据光明地产所提供数据整理、计算。<br /><br />B. 租赁及物业管理板块<br /><br />该公司持有多个物业，可获得稳定租赁收入，同时公司还为项目提供物业管理服务，2022-2024年租赁及物业管理收入分别为5.90亿元、6.38亿元和6.07亿元，随公司交付项目增多，规模优势体现后，盈利情况优化，对利润形成一定补充。<br /><br />该公司在上海区域拥有光明地产大厦、西郊乐缤纷等物业，出租率维持在较高水平，运营相对稳定；上海以外地区拥有长沙观沙岭观沙国际、武汉后湖光明荟（武汉后湖上海公馆）、武汉四新项目、荥阳索河新天地商业中心，整体经营情况尚可。截至2024年末，公司持有的商业物业总可租面积21.31万平方米。2022-2024年公司自持物业租赁收入分别为1.01亿元、1.03亿元和1.03亿元。公司目前主要在建商业地产项目包括竹海岭上G块、竹海岭上H块和临港K07-05地块等，项目计划总投资17.03亿元，截至2024年末已投入16.85亿元，预计上述项目部分自持出租以获得资金回报。<br /><br />（2） 竞争地位<br /><br />图表 6.  反映公司竞争地位要素的主要指标值及变化趋势<br /><br />800.00 				140.00 	<br /><br />700.00 				120.00 	<br /><br />600.00 				100.00 	<br /><br />500.00 				80.00 	<br /><br />400.00 				60.00 	<br /><br />300.00 				<br /><br />200.00 				40.00 	<br /><br />100.00 				20.00 	<br /><br />0.00 				- 	<br /><br />	2022年 	2023年 	2024年 		<br /><br />总资产（亿元，左轴） 待售存货（亿元，左轴） 销售额（亿元，右轴） 		<br /><br />注：①根据光明地产所提供数据整理、绘制；②待售存货=期末与房地产相关的存货-期末预收款项及合同负债×（1-三年加权平均综合毛利率）<br /><br />该公司早期在立足上海的同时进行全国化布局，近年来受自身业务布局及房地产市场深度调整影响较大，经营承压明显，公司相应调整经营战略为“深耕上海、辐射长三角”，谋求结构调整与稳定发展。公司成立以来先后累计开发各类住宅、商业办公面积6,000多万平方米，具有较丰富的市场经验。<br /><br />2024年末，该公司总资产为595.61亿元，其中待售存货约359.03亿元，2022-2024年累计实现263.12亿元的销售额，总体来看，公司房地产业务规模较大，待售存货较大，部分房地产项目所在区域为上海郊区及三四线城市，市场深度调整背景下将面临去化压力。<br /><br />1 邯郸项目为城中村改造项目，以行政划拨方式供地，故无土地出让金。<br /><br />（3） 经营效率<br /><br />图表 7.  反映公司经营效率要素的主要指标值<br /><br />450.00 				0.18 	<br /><br />400.00 				0.16 	<br /><br />350.00 				0.14 	<br /><br />300.00 				0.12 	<br /><br />250.00 				0.10 	<br /><br />200.00 				0.08 	<br /><br />150.00 				0.06 	<br /><br />100.00 				0.04 	<br /><br />50.00 				0.02 	<br /><br />- 		2023年末 与房地产相关的存货（亿元，左轴） 		- 	<br /><br />	2022年末 	2024年末 		<br /><br />预收款项及合同负债（亿元，左轴） 与房地产相关的存货（亿元，左轴） 	<br /><br />注：①根据光明地产所提供数据整理、绘制；②存货销售比=期末预收款项及合同负债之和/期末与房地产相关的存货。<br /><br />2022-2024年末该公司存货销售比分别为0.16、0.14和0.10，随着项目结转，公司房地产相关存货规模近年来有所波动，但因项目结转，合同负债下降速度较快，致该比值持续下降。整体来看，公司存货规模较大，但销售规模偏小，运营效率相对较低。<br /><br />（4） 盈利能力<br /><br />图表 8.  反映公司盈利能力要素的主要指标值及变化趋势（单位：亿元、%）<br /><br />公司利润结构 	2022年 	2023年 	2024年 	2025年第一季度 	<br /><br />营业毛利 	30.38 	15.14 	4.26 	0.74 	<br /><br />毛利率 	18.37 	17.59 	7.67 	5.80 	<br /><br />期间费用 	17.98 	17.98 	17.76 	2.54 	<br /><br />期间费用率 	10.87 	20.90 	31.98 	19.99 	<br /><br />其中：财务费用率 	3.84 	9.87 	17.09 	12.46 	<br /><br />资产减值损失及信用减值损失 	3.17 	4.73 	8.35 	0.01 	<br /><br />投资净收益 	0.43 	5.17 	8.70 	-0.10 	<br /><br />净利润 	1.73 	1.15 	-9.97 	-2.09 	<br /><br />注：根据光明地产所提供数据整理、计算。<br /><br />2022-2024年该公司分别实现营业毛利30.38亿元、15.14亿元和4.26亿元，呈下降态势。公司期间费用高企，同期分别为17.98亿元、17.98亿元和17.76亿元，其中2024年在营业收入减少的情况下，期间费用控制有限，致期间费用率上升。公司近年来均确认一定金额的减值损失，对经营收益产生一定影响，公司资产减值损失主要为存货跌价损失及合同履约成本减值损失，信用减值损失为应收账款和其他应收款坏账准备，2022-2024年两者合计金额分别为3.17亿元、4.73亿元和8.35亿元。受此影响，2022-2024年，公司经营收益分别为5.02亿元、-8.27亿元和-19.50亿元，2024年主要因前述营业毛利缩减、期间费用较高及存货跌价准备的计提增长，公司经营性呈亏损状态。2025年第一季度，主要因房地产项目结转减少，营业毛利同比减少62.76%，以致当期经营收益同比减少0.94亿元至-1.92亿元。<br /><br />投资收益等其他影响盈利的因素对该公司利润影响较大。2022-2024年该公司投资净收益分别为0.43亿元、5.17亿元和8.70亿元，其中2024年主要产生于处置长期股权投资产生的投资收益（12.37亿元）。公司其他收益及营业外收入支出主要为政府补助、下属子公司的罚款和补偿款等偶然性收支，对收益影响很小。<br /><br />2022-2024年及2025年第一季度，该公司净利润分别为1.73亿元、1.15亿元、-9.97亿元和-2.09亿元，受自身项目开发周期、土地成本和房地产市场环境明显弱化影响，公司近年来盈利下滑，2024年及2025年第一季度均呈亏损。<br /><br />根据该公司2025年 7月15日发布的《光明房地产集团股份有限公司 2025 年半年度业绩预告》，公司预计2025年半年度实现归属于母公司所有者的净利润约为-44,000万元到-36,000万元，与上年同期（824.11万元）相比，将出现亏损。预计公司 2025年半年度实现归属于母公司所有者的扣除非经常性损益的净利润约为-<br /><br />44,200万元到-36,200万元，与上年同期相比，将减少31,421.27万元到23,421.27万元，同比减少183.28%到<br /><br />245.89%。公司业绩预亏损主要原因是：报告期内公司房地产开发业务规模及结转项目毛利率水平下降。<br /><br />财务<br /><br />该公司前期加速业务扩张，导致积聚较大规模债务，近两年虽放缓开发进度，但项目去化压力大，资金回笼较慢，财务杠杆仍处较高水平。公司刚性债务主要由金融机构借款、债券融资及光明食品集团提供的委托贷款构成，结构上以中长期为主，公司即期偿债压力较小。公司资产以存货为主，受开发进度及市场环境等多重因素影响，变现能力趋弱。依托光明食品集团持续对公司提供资金及融资担保支持，其债务偿付安全性仍有较好保障。<br /><br />1. 财务杠杆<br /><br />图表 9.  公司财务杠杆水平变动趋势<br /><br />82.00<br /><br />0.40<br /><br />0.35<br /><br />81.50<br /><br />0.30<br /><br />0.25<br /><br />81.00<br /><br />0.20<br /><br />80.50<br /><br />0.15<br /><br />0.10<br /><br />80.00<br /><br />0.05<br /><br />79.50<br /><br />0.00<br /><br />2022年末<br /><br />2023年末<br /><br />2024年末<br /><br />2025年3月末<br /><br />经调整的资产负债率（%，左轴） 权益资本与刚性债务比率（x，右轴）<br /><br />注：①根据光明地产所提供的数据整理、绘制；②经调整的资产负债率=（期末负债总额-期末预收款项或合同负债）/（期末资产总额-期末预收款项或合同负债）×100%。<br /><br />2022-2024年末，该公司经调整的资产负债率分别为80.78%、80.41%和81.40%，杠杆水平持续处于偏高水平。公司刚债规模有所波动，但权益规模持续下降，权益资本对刚债保障能力亦有所下降，同期末权益资本与刚性债务比分别为0.37、0.35和0.32。<br /><br />（1） 资产<br /><br />图表 10.  公司核心资产状况及其变动（单位：亿元）<br /><br />主要数据及指标 	2022年末 	2023年末 	2024年末 	2025年3月末 	<br /><br />流动资产（在总资产中占比） 	629.62 	587.83 	562.25 	556.33 	<br /><br />93.28% 	92.28% 	94.40% 	94.34% 	<br /><br />其中：货币资金 	73.43 	63.86 	51.63 	49.04 	<br /><br />应收账款 	15.90 	23.01 	19.23 	20.48 	<br /><br />其他应收款 	73.03 	67.14 	36.13 	36.23 	<br /><br />存货 	426.86 	400.00 	431.40 	426.21 	<br /><br />预付款项 	32.21 	26.56 	13.81 	14.16 	<br /><br />其他流动资产 	7.90 	7.05 	8.93 	10.21 	<br /><br />非流动资产（在总资产中占比） 	45.36 	49.15 	33.36 	33.41 	<br /><br />6.72% 	7.72% 	5.60% 	5.66% 	<br /><br />其中：固定资产 	8.01 	7.82 	3.00 	2.96 	<br /><br />长期股权投资 	19.07 	21.57 	18.49 	18.50 	<br /><br />无形资产 	5.75 	5.83 	4.11 	4.09 	<br /><br />期末全部受限资产账面金额 	174.95 	220.66 	223.77 	223.77 	<br /><br />受限资产账面余额/总资产（%） 	25.92 	34.64 	37.57 	37.94 	<br /><br />注：根据光明地产所提供数据整理、计算。<br /><br />2022-2024年末，该公司总资产分别为674.98亿元、636.98亿元和595.61亿元，2024年末主要因转让多家全资子公司，总资产规模收缩。公司资产以流动资产为主，同期末占比分别为93.28%、92.28%和94.40%。<br /><br />2024年末，该公司流动资产主要包括货币资金、应收账款、预付款项、其他应收款和存货等。其中，货币资金51.63亿元，较上年末减少12.23亿元；存货为431.40亿元，较上年末增加31.40亿元，主要系开发投入增加及其他应收款中与城中村改造、土地整理相关的垫付拆迁款等一级开发投入转入，其中开发成本251.78亿元（上年末189.87亿元）、开发产品141.85亿元（上年末171.69亿元）、出租开发产品29.09亿元（上年末27.48亿元），期末累计计提存货跌价准备23.78亿元（上年末18.02亿元）；应收账款19.23亿元，主要系应收保障房项目款项，期末累计计提坏账准备1.32亿元；预付款项13.81亿元，较上年末减少12.75亿元，主要系下属子公司预付拆迁安置补偿款转开发成本所致；其他应收款 36.13亿元，主要是与合/联营企业往来款、经营及合作项目往来款等，主要因下属子公司一级开发投入转存货而较上年末减少31.02亿元。<br /><br />该公司非流动资产在总资产中占比很小，2024年末占总资产的比重为5.60%。2024年末公司非流动资产为33.36亿元，主要由长期股权投资、固定资产和无形资产等组成。2024年末，长期股权投资为18.49亿元，较上年末有所减少，主要是权益法下确认的投资损失增加所致；固定资产主要因处置子公司相应房屋建筑物、机器设备等而减少至3.00亿元；无形资产主要因土地使用权减少而减少至4.11亿元。<br /><br />2025年3月末，该公司资产总额减少5.88亿元至589.74亿元，其中货币资金减少2.59亿元，存货减少5.19亿元。除上述科目外，其他各资产科目较上年末的变化均不大。<br /><br />截至2025年3月末，该公司受限资产合计223.77亿元，占总资产的比重为37.94%。其中，受限货币资金为3.58亿元，主要为履约保证金、贷款及按揭贷款担保等保证金、售房款监管户及冻结资金；存货受限金额219.92亿元，占存货总额的51.60%；另有固定资产0.88亿元因借款抵押而受限。<br /><br />图表 11.  2025年3月末公司受限资产明细（单位：亿元）<br /><br />项目 	账面价值 	受限金额占科目比重 	受限原因 	<br /><br />货币资金 	3.58 	7.31% 	履约保证金、贷款及按揭贷款担保等保证金、售房款监管户、冻结资金 	<br /><br />存货 	219.92 	51.60% 	借款抵押 	<br /><br />固定资产 	0.88 	29.59% 	借款抵押 	<br /><br />受限资产合计/占资产总额比重 	223.77 	37.94% 	- 	<br /><br />注：根据光明地产所提供数据整理、计算。<br /><br />（2） 所有者权益<br /><br />图表 12.  公司所有者权益构成（单位：亿元）<br /><br />120.00 	25.00 	<br /><br />100.00 	20.00 	<br /><br />80.00 15.00 	<br /><br />60.00 	<br /><br />10.00 40.00 	<br /><br />20.00 					5.00 	<br /><br />0.00 		2023年末 	2024年末 少数股东权益 		- 	<br /><br />	2022年末 	2025年3月末 		<br /><br />	归属于母公司所有者权益合计 	归母权益/少数股东权益（x） 	<br /><br />注：根据光明地产所提供的数据整理、绘制。<br /><br />2022-2024年末，该公司所有者权益分别为117.52亿元、115.16亿元和103.40亿元，受主业亏损因素影响，呈下降态势，当年宣告现金分红0.22亿元、0.11亿元和0元。2024年末公司所有者权益以实收资本、资本公积和<br /><br />未分配利润为主，分别为22.29亿元、12.72亿元和53.53亿元。其中实收资本和资本公积近年来无变化；未分配利润因经营亏损而较上年末减少10.96亿元。2025年3月末公司所有者权益为100.97亿元，构成较上年末未发生重大变化。<br /><br />（3） 负债<br /><br />图表 13.  公司债务结构及核心债务（单位：亿元）<br /><br />主要数据及指标 	2022年末 	2023年末 	2024年末 	2025年3月末 	<br /><br />刚性债务 	319.15 	329.73 	327.17 	329.42 	<br /><br />其中：短期刚性债务 	53.08 	54.29 	41.42 	24.99 	<br /><br />中长期刚性债务 	266.07 	275.44 	285.74 	304.43 	<br /><br />应付账款 	96.82 	75.06 	70.61 	68.91 	<br /><br />合同负债 	63.31 	49.06 	39.58 	35.70 	<br /><br />其他应付款 	56.82 	49.52 	42.73 	43.33 	<br /><br />注：根据光明地产所提供数据整理、计算。<br /><br />2022-2024年末，该公司负债总额分别为557.46亿元、521.81亿元和492.21亿元，因合同负债持续减少，加之支付工程款等因素影响，近年来负债规模下降。从期限结构来看，2022-2024年末，公司长短期债务比分别为93.83%、114.32%和140.42%，2023年以来因合同负债、应付账款和其他应付款减少，长短期债务比指标上升。<br /><br />该公司负债主要由刚性债务、合同负债、应付账款和其他应付款构成，2024年末，上述科目合计占负债总额的比重为97.54%。2024年末，公司应付账款70.61亿元，主要为应付及预提工程款，较上年末减少4.45亿元；合同负债39.58亿元，主要为预收房款，较上年末减少9.48亿元，主要是当年对符合条件的项目结转收入的同时销售金额有所减少；其他应付款42.73亿元，主要为房地产合作项目的往来款，较上年末减少6.80亿元。<br /><br />图表 14.  公司刚性债务构成（单位：亿元）<br /><br />刚性债务种类 	2022年末 	2023年末 	2024年末 	2025年3月末 	<br /><br />短期刚性债务合计 	53.08 	54.29 	41.42 	24.99 	<br /><br />其中：短期借款 	7.55 	5.47 	2.78 	3.44 	<br /><br />超短期融资券 	6.06 	- 	- 	- 	<br /><br />一年内到期的长期借款 	18.47 	28.69 	25.38 	8.29 	<br /><br />一年内到期的应付债券 	21.00 	20.14 	13.26 	13.26 	<br /><br />中长期刚性债务合计 	266.07 	275.44 	285.74 	304.43 	<br /><br />其中：长期借款 	235.07 	226.44 	219.74 	238.43 	<br /><br />应付债券 	31.00 	49.00 	66.00 	66.00 	<br /><br />综合融资成本（年化，%） 	4.67 	4.49 	4.23 	- 	<br /><br />注：根据光明地产所提供数据整理、计算。<br /><br />该公司房地产项目开发主要依赖于融资，近年来刚性债务有所波动，2022-2024年末刚性债务分别为 319.15亿元、329.73亿元和327.17亿元。公司债务期限结构较为合理，同期末中长期刚性债务占比分别为83.37%、83.54%和87.34%。<br /><br />该公司刚性债务主要包括金融机构借款、委托借款和发行债券。2024年末，光明食品集团及其子公司提供给公司的委托借款共96.90亿元，均为长期借款；金融机构借款151.01亿元，以长期为主。除借款外，公司还发行了多期中长期债券，2024年多期债券到期兑付或回售，公司又发行了八期合计51亿元的中期票据和两期合计10亿元的公司债券，2024年末债券本金余额合计78亿元，其中中票和公司债可在额度内滚动发行，直接融资渠道较为通畅。<br /><br />2022-2024年该公司综合融资成本持续下降，根据公司测算，分别为4.67%、4.49%和4.23%，主要得益于融资渠道的拓展以及光明食品集团向公司提供利率较低的委托贷款。<br /><br />图表 15.  2024年末公司刚性债务期限结构（单位：亿元）<br /><br />项目 	1年内 	1-2年（不含2年） 	2-3年（不含3年） 	3-5年 	5年以上 	合计 	<br /><br />公司信用类债券 	13.26 	5.00 	57.00 	4.00 	- 	79.26 	<br /><br />银行贷款 	24.62 	9.62 	22.51 	9.61 	19.67 	86.04 	<br /><br />非银行金融机构贷款 	3.46 	9.68 	33.20 	18.54 	- 	64.89 	<br /><br />其他有息债务 	0.08 	- 	96.90 	- 	- 	96.98 	<br /><br />合计 	41.42 	24.31 	209.61 	32.15 	19.67 	327.17 	<br /><br />注：根据光明地产所提供数据整理、计算；含计提利息；含权债券期限按行权日统计。<br /><br />2025年3月末，该公司负债总额488.76亿元，较上年末有所减少，其中刚性债务及其他应付款有所增加，应付账款和合同负债有所减少。<br /><br />该公司建立了较为完善的财务制度和资金管理制度。公司及控制的子公司建立独立的财务会计部门，建立独立的财务核算体系和财务管理制度，能够独立做出财务决策。公司制定《融资管理及资金出借管理办法实施细则》，以规范集团的资金运作，加速资金周转，提高资金营运效率，完善内部控制机制，确保公司整体效益最大化。<br /><br />2. 偿债能力<br /><br />（1） 现金流量<br /><br />图表 16.  公司现金流量状况（单位：亿元）<br /><br />主要数据及指标 	2022年 	2023年 	2024年 	2025年第一季度 	<br /><br />经营环节产生的现金流量净额 	37.58 	-7.68 	-10.52 	-0.47 	<br /><br />其中：业务现金收支净额 	36.60 	-4.48 	-5.16 	-6.34 	<br /><br />投资环节产生的现金流量净额 	-0.57 	5.79 	14.45 	0.45 	<br /><br />其中：购建与处置固定资产、无形资产及其他长期资产形成的净流入额 	-0.87 	2.89 	0.05 	0.0003 	<br /><br />处置与取得子公司及其他营业单位收到的现金净额 	- 	- 	10.04 	- 	<br /><br />筹资环节产生的现金流量净额 	-30.98 	-8.21 	-16.90 	-2.62 	<br /><br />其中：现金利息支出 	15.29 	14.18 	13.62 	3.00 	<br /><br />注：①根据光明地产所提供数据整理、计算；②业务收支现金净额是指剔除“其他”因素对经营环节现金流量影响后的净额；其他因素现金收支净额指的是经营环节现金流量中“其他”因素所形成的收支净额。<br /><br />2022-2024年，该公司业务现金收支净额分别为36.60亿元、-4.48亿元和-5.16亿元，其中2023年以来对项目持续建设，但销售金额持续减少，致业务现金收支呈净流出。公司其他因素现金收支主要系企业间往来款的收支和费用性支出，同期净额分别为0.98亿元、-3.20亿元和-5.36亿元。2022-2024年，公司经营环节产生的现金流量净额分别为37.58亿元、-7.68亿元和-10.52亿元，主要受业务现金收支所影响。2025年第一季度，公司项目建设款支出虽同比减少，当期经营性现金流仍呈小额净流出状态，但净流出额同比下降（上年同期净流出额为23.59亿元）。<br /><br />2022-2024年及2025年第一季度，该公司投资活动现金流量净额分别为-0.57亿元、5.79亿元、14.45亿元和0.45亿元，主要为新设或处置、收回子公司产生的现金收支，以及对合营和联营房地产项目公司的股权转让及收购、资金拆借等。其中2022年各项收支规模均较小，不论是购建资产还是往来款收支金额均较少，现金流呈小额净流出；2023年处置资产等收到的现金增加，现金流呈净流入；2024年因处置子公司收到的现金增加，投资性现金流净流入规模大幅增加。<br /><br />该公司前期业务扩张较快，资金缺口主要依赖金融机构借款和发行债券筹集资金，但自2020年起开发规模收缩，并逐步降低财务杠杆，外部融资净偿付，筹资性现金流整体呈净流出，2022-2024年及2025年第一季度，筹资环节现金净流出额分别为30.98亿元、8.21亿元、16.90亿元和2.62亿元。主要受前期扩张过程中所推进项目去化压力较大等因素影响，公司销售回款压力大，债务压降空间或趋有限。<br /><br />（2） 偿债能力<br /><br />图表 17.  公司偿债能力指标值<br /><br />主要数据及指标 	2022年 	2023年 	2024年 	<br /><br />EBITDA（亿元） 	14.57 	11.88 	-0.001 	<br /><br />EBITDA/全部利息支出（倍） 	0.91 	0.85 	-0.0001 	<br /><br />EBITDA/刚性债务（倍） 	0.04 	0.04 	-0.000003 	<br /><br />注：根据光明地产所提供数据整理、计算。<br /><br />该公司EBITDA主要受利润总额和列入财务费用的利息支出影响，2022-2024年分别为14.57亿元、11.88亿元和-0.001亿元，受结转项目收入规模和盈利水平综合影响持续下降，2024年因结转收入大幅下降致利润总额转负，EBITDA下降。同期EBITDA对利息支出覆盖倍数分别为0.91倍、0.85倍和-0.0001倍，整体债务本息偿付保障能力持续承压。<br /><br />调整因素<br /><br />1. 流动性/短期因素<br /><br />图表 18.  公司资产流动性指标值<br /><br />主要数据及指标 	2022年末 	2023年末 	2024年末 	2025年3月末 	<br /><br />流动比率（%） 	218.92 	241.43 	274.63 	304.99 	<br /><br />现金比率（%） 	25.53 	26.27 	25.22 	26.88 	<br /><br />现金短债比（倍） 	1.38 	1.18 	1.25 	1.96 	<br /><br />注：①根据光明地产所提供数据整理、计算；②现金短债比=（期末货币资金+期末交易性金融资产+期末应收银行承兑汇票）/期末短期刚性债务。<br /><br />该公司流动资产中存货规模较大，且以开发成本为主，其变现能力易受开发进度及市场环境等多重因素影响。2022-2024年末及2025年3月末，公司流动比率分别为218.92%、241.43%、274.63%和304.99%，现金短债比分别为1.38倍、1.18倍、1.25倍和1.96倍，2024年末及2025年3月末，存量货币资金减少，但公司持续压降短期刚性债务规模，公司现金短债比上升。<br /><br />该公司与多家银行保持了良好的合作关系。截至2024年末，公司从各大金融机构获得的综合授信额度合计383.81亿元，其中未使用授信额度为212.75亿元，公司可使用授信额度较为充裕。<br /><br />2. ESG因素<br /><br />根据该公司发布的《2024年度企业社会责任报告》，环境方面，公司秉持绿色发展理念，投资建设的项目符合国家和地方的环境质量控制标准和污染物排放标准。社会责任方面，2024年公司开展“爱心一日捐”活动，捐赠33.79万元；开展精准扶贫行动，助力乡村振兴。<br /><br />治理方面，该公司按照《公司法》等法律法规的相关要求，建立了相应的法人治理架构。公司董事会由7名董事构成，其中董事长1人，独立董事3名，董事会下设审计委员会、提名委员会、薪酬与考核委员会、战略委员会。公司取消监事会，由审计委员会行使《公司法》规定的监事会的职权，审计委员会成员为3名，为不在公司担任高级管理人员的董事，其中独立董事至少2名，由独立董事中会计专业人士担任召集人，公司董事会成员中的职工代表可以成为审计委员会成员。公司设总裁1名，设副总裁若干名，总裁和副总裁由董事会聘任或解聘。2024年，公司董事会成员有一定变动。2024年4月，公司非独立董事吴通红先生因工作原因，不再担任公司董事的职务，公司补选罗锦斐先生为公司第九届董事会非独立董事。<br /><br />据公开披露信息，近三年该公司在信息透明度方面未被发现存在重大缺陷，未出现延期披露财务报表，已披露的财务报表未出现重大会计差错情形。<br /><br />3. 表外事项<br /><br />根据审计报告所载，该公司按房地产行业经营惯例为商品房承购人提供抵押贷款阶段性信用担保，截至2024年末担保余额为17.94亿元。或有事项方面，公司存在数项重大诉讼，具体如下表所示，其中公司作为原告方涉诉金额约为14亿元，公司作为被告方涉诉金额约为4亿元；公司未计提预计负债。下述重大诉讼事项涉诉内容均形成于多年之前。<br /><br />图表 19.  公司重大诉讼情况<br /><br />原告 	被告 	诉讼类型 	诉讼所涉金额 	诉讼进展情况 	<br /><br />子公司上海农工商建设发展有限公司 	莲花木兰溪财富中心（莆田）有限公司 	建设工程施工合同纠纷 	2.36亿元及利息 	二审已判决，二审判决驳回木兰溪公司上诉，维持原判。本案目前强制执行中。 	<br /><br />子公司吴江明乐房地产开发有限公司 	吴江市中泰建筑工程有限公司 	建设工程施工合同纠纷 	1.11亿元及利息 	二审已判决，驳回原告上诉，维持原判。 	<br /><br />子公司农工商房地产（集团）有限公司 	子公司吴江明乐房地产开发有限公司、吴江明圆投资发展有限公司 	民间借贷纠纷 	本金2亿元及利息、违约金 	二审裁定：本案按上诉人吴江明圆自动撤回上诉处理。一审判决自本裁定书送达之日起发生法律效力。本案终本终结。 	<br /><br />吴江市中泰建筑工程有限公司 	子公司吴江明乐房地产开发有限公司、吴江明圆投资发展有限公司、农工商房地产（集团）有限公司 	建设工程合同纠纷 	1.95亿元 	一审审理中 	<br /><br />子公司上海农工商建设发展有限公司 	金顺新开发（平潭）有限公司 	建设工程施工合同纠纷 	1.72亿元 	裁定：将本案并入（2023）闽01执798号案件执行，终结本案执行。 	<br /><br />子公司上海农工商建设发展有限公司 	江苏联炬高新技术创业服务中心有限公司 	建设工程施工合同纠纷 	1.03亿元 	一审已判决，原、被告双方均上诉，目前二审审理中 	<br /><br />子公司上海农工商建设发展有限公司 	嘉善明达置业有限公司 	建设工程施工合同纠纷 	暂合计1.22亿元 	一审审理中 	<br /><br />子公司农工商房地产（集团）有限公司 	徐州市美的新城房地产发展有限公司、徐州弘通房地产开发有限公司、徐州美正管理咨询有限公司、徐州美君房地产有限公司 	损害公司利益责任纠纷 	暂合计1.36亿元 	一审原告撤诉结案 	<br /><br />子公司上海农工商建设发展有限公司 	连城建铭房地产开发有限公司 	建设工程施工合同纠纷 	暂合计2.93亿元 	一审审理中 	<br /><br />蔡培瑾等共计104人 	杭州千岛湖立元置业有限公司 	借款合同纠纷 	1.63亿元及利息 	一审审理中 	<br /><br />子公司上海农工商建设发展有限公司 	金顺新开发（平潭）有限公司 	建设工程施工合同纠纷 	工程款0.66亿元及利息 	一审已判决（上诉期中） 	<br /><br />云南丰乐建筑工程有限公司 	光明房地产集团股份有限公司、云南光明紫博置业有限公司 	债权人代位权纠纷 	0.72亿元及利息 	一审审理中 	<br /><br />注：根据光明地产所提供数据整理、计算。<br /><br />4. 其他因素<br /><br />该公司与光明食品集团及其子公司、合营企业及联营企业间有一定的关联交易，交易对价以当期市场价为定价依据或参考评估价值确定。公司向关联企业采购商品、接受劳务的交易规模不大，2022-2024年分别为 0.25亿元、0.48亿元和0.33亿元；关联销售以提供劳务为主，同期分别为3.68亿元、2.33亿元和1.59亿元。此外，公司还向关联方出租房屋与车辆，2022-2024年分别确认租赁收入357.86万元、362.48万元和1,228.60万元。<br /><br />截至2024年末，该公司应收关联方款项余额36.96亿元，其中货币资金22.54亿元，为光明食品集团通过财务公司对包括公司在内的成员单位部分资金实行集中统一管理形成；其他应收款13.87亿元，基本是房地产合作项目款项及往来款；同期末应付关联方款项余额126.80亿元，其中光明食品集团提供的委托贷款94.90亿元，其他应付款19.29亿元，其他应付款主要为应付农工商房地产（集团）广西明通置业有限公司8.86亿元、应付上海飘鹰房地产开发有限公司3.15亿元等。<br /><br />关联担保方面，2024年末控股股东光明食品集团为该公司53.52亿元的债务提供了担保；此外，公司作为共同债务人对华泰-明熙2号资产支持计划(第1期)应收账款债权承担到期付款义务，光明食品集团为公司提供担保。<br /><br />公司子公司农房集团作为担保方为农工商房地产（集团）广西明通置业有限公司提供担保，年末担保金额为1.83亿元。<br /><br />图表 20.  公司关联交易情况（单位：亿元）<br /><br />项目 	2022年（末） 	2023年（末） 	2024年（末） 	<br /><br />采购商品/接受劳务 	0.25 	0.48 	0.33 	<br /><br />出售商品/提供劳务 	3.68 	2.33 	1.59 	<br /><br />资金拆入 	95.42 	93.60 	104.81 	<br /><br />其中：光明食品集团 	88.00 	85.50 	94.90 	<br /><br />财务公司 	5.42 	6.10 	7.91 	<br /><br />资金拆出 	26.23 	24.13 	22.65 	<br /><br />关联担保-公司作为担保方 	- 	- 	1.83 	<br /><br />关联担保-公司作为被担保方 	71.75 	72.78 	53.52 	<br /><br />关联应收款项 	70.81 	47.28 	36.96 	<br /><br />其中：关联资金存款余额 	42.83 	27.65 	22.54 	<br /><br />其他应收款 	26.87 	18.18 	13.87 	<br /><br />关联应付款项 	25.69 	28.65 	126.80 	<br /><br />其中：其他应付款 	25.52 	20.39 	19.29 	<br /><br />注：根据光明地产所提供数据整理、计算；为保持年度统一，2022年末关联应收款项采用2023年期初数。<br /><br />依据该公司提供的本部、子公司农房集团的《企业信用报告》（查询日期分别为2025年4月24日和2025年7月11日），2022年以来本部及上述子公司均无不良信贷记录。经查询国家企业信用信息公示系统（查询日期为2025年7月16日），公司本部无重大行政处罚、经营异常和严重违约的情形。<br /><br />外部支持<br /><br />该公司系光明食品集团在房地产业务板块主要的经营主体，在光明食品集团体系中具有较重要地位。控股股东光明食品集团的综合实力强，近年来持续在委托贷款、融资担保等方面给予公司支持，资金拆借费率整体较低。2022-2024年末光明食品集团提供的委托贷款余额分别为88.00亿元、85.50亿元和94.90亿元。截至2024年末光明食品集团及其子公司向公司提供可续期的拆借资金本金余额为 96.90亿元，由光明食品集团提供的担保余额53.52亿元，光明食品集团还为公司对华泰-明熙2号资产支持计划（第1期）债务提供担保。公司预计可持续获得光明食品集团的资金及融资担保支持。<br /><br />光明食品集团主要通过委派董事等方式参与该公司管理，对企业经营战略、财务决策等影响较大，公司与光明食品集团关系较紧密。<br /><br />同业比较分析<br /><br />新世纪评级选取了上海城投控股股份有限公司和西藏城市发展投资股份有限公司为该公司的同业比较对象。上述主体均以房地产开发为主业，业务结构具有一定相似性，具有一定的可比性。<br /><br />与其他主体相比，该公司销售规模居中，但待售存货高，毛利率水平偏低，盈利能力相对较弱；公司杠杆水平高，权益资本对债务保障程度相对弱，但公司即期偿债压力较小，存量货币资金对短期债务的覆盖程度较高。<br /><br />评级结论<br /><br />综上，本评级机构评定光明地产主体信用等级为AA+，评级展望为稳定。<br /><br />跟踪评级安排<br /><br />根据相关主管部门的监管要求和本评级机构的业务操作规范，在本信用评级报告有效期内，本评级机构将在需要时进行定期或不定期跟踪评级。在发生可能影响发行人信用质量的重大事项时，本评级机构将启动不定期跟踪评级程序，发行人应根据已作出的书面承诺及时告知本评级机构相应事项并提供相应资料。<br /><br />本评级机构的跟踪评级报告和评级结果将对发行人、监管部门及监管部门要求的披露对象进行披露。<br /><br />本评级机构将在监管部门指定媒体及本评级机构的网站上公布跟踪评级结果。<br /><br />如发行人不能及时提供跟踪评级所需资料，本评级机构将根据相关主管部门监管的要求和本评级机构的业务操作规范，采取公告延迟披露跟踪评级报告、终止评级等评级行动。<br /><br />附录一：<br /><br />公司与实际控制人关系图<br /><br />注：根据光明地产提供的资料整理绘制（截至2025年3月末）。<br /><br />附录二：<br /><br />公司组织结构图<br /><br />注：根据光明地产提供的资料整理绘制（截至2025年3月末）。<br /><br />附录三：<br /><br />相关实体主要数据概览<br /><br />基本情况 	2024年（末）主要财务数据（亿元） 	备注 	<br /><br />全称 	简称 	与公司关系 	母公司持股比例（%） 	主营业务 	刚性债务余额 	所有者权益 	营业收入 	净利润 	经营环节现金净流入量 	EBITDA 	<br /><br />光明食品（集团）有限公司 	光明食品集团 	公司之控股股东 	-- 	食品销售、投资 	949.05 	934.08 	1,266.36 	14.81 	75.23 	123.02 		<br /><br />光明房地产集团股份有限公司 	光明地产 	本级 	-- 	房地产开发 	228.34 	119.28 	0.009 	13.68 	-16.90 	- 	母公司口径 	<br /><br />农工商房地产（集团）有限公司 	农房集团 	核心子公司 	100.00 	房地产开发 	62.82 	46.38 	53.31 	-12.40 	27.50 	-6.15 		<br /><br />注：根据光明地产2024年度审计报告附注及所提供的其他资料整理、计算。<br /><br />附录四：<br /><br />同类企业比较表<br /><br />核心业务：房地产开发  归属行业：房地产开发<br /><br />企业名称（全称） 	最新主体用等级/展望 	2024年经营数据 	2024年末财务数据/指标 	<br /><br />合同销售额（亿元） 	总资产（亿元） 	待售存货（亿元） 	存货销售比（倍） 	毛利率（%） 	经调整的资产负债率（%） 	权益资本/刚性债务（倍） 	现金短债比（倍） 	EBITDA/利息支出（倍） 	<br /><br />上海城投控股股份有限公司 	AAA/稳定 	177.33 	846.69 	353.87 	0.26 	14.54 	70.20 	0.52 	0.80 	0.87 	<br /><br />西藏城市发展投资股份有限公司 	AA/稳定 	9.02 	118.22 	65.53 	0.08 	17.33 	58.67 	0.89 	0.67 	0.94 	<br /><br />光明房地产集团股份有限公司 	AA+ /稳定 	54.54 	595.61 	359.03 	0.10 	7.67 	81.40 	0.32 	1.25 	-0.0001 	<br /><br />注：数据来源于企业提供及公开资料，经新世纪评级整理；西藏城市发展投资股份有限公司及上海城投控股股份有限公司合同销售额为合并口径，公司合同销售额为全口径。<br /><br />附录五：<br /><br />主要财务数据及指标<br /><br />主要财务数据与指标[合并口径] 	2022年/末 	2023年/末 	2024年/末 	2025年第一季度/末 	<br /><br />资产总额［亿元] 	674.98 73.43 319.15 117.52 165.41 1.73 14.57 37.58 -0.57 	636.98 63.86 329.73 115.16 86.05 1.15 11.88 -7.68 5.79 	595.61 51.63 327.17 103.40 55.54 -9.97 -0.001 -10.52 14.45 	589.74 	<br /><br />货币资金［亿元] 	49.04 	<br /><br />刚性债务[亿元] 	329.42 	<br /><br />所有者权益[亿元] 	100.97 	<br /><br />营业收入[亿元] 	12.70 	<br /><br />净利润[亿元] 	-2.09 	<br /><br />EBITDA[亿元] 	－ 	<br /><br />经营性现金净流入量[亿元] 	-0.47 	<br /><br />投资性现金净流入量[亿元] 	0.45 	<br /><br />经调整的资产负债率[%] 	80.78 36.82 	80.41 34.93 	81.40 31.60 	81.77 	<br /><br />权益资本与刚性债务比率[%] 	30.65 	<br /><br />流动比率[%] 	218.92 1.38 0.83 72.46 	241.43 1.18 0.78 21.10 	274.63 1.25 -0.08 17.35 	304.99 	<br /><br />现金短债比[倍] 	1.96 	<br /><br />利息保障倍数[倍] 	－ 	<br /><br />担保比率[%] 	－ 	<br /><br />存货销售比[倍] 	0.16 	0.14 	0.10 	－ 	<br /><br />毛利率[%] 	18.37 3.43 1.87 1.45 0.47 	17.59 1.86 1.67 0.99 0.31 	7.67 -17.68 -0.18 -9.12 -9.19 	5.80 	<br /><br />营业利润率[%] 	-15.82 	<br /><br />总资产报酬率[%] 	－ 	<br /><br />净资产收益率[%] 	－ 	<br /><br />净资产收益率*[%] 	－ 	<br /><br />营业收入现金率[%] 	73.85 9.96 6.23 0.91 0.04 	83.77 -2.89 -0.35 0.85 0.04 	93.62 -4.69 0.77 -0.0001 -0.000003 	78.69 	<br /><br />经营性现金净流入量与流动负债比率[%] 	－ 	<br /><br />非筹资性现金净流入量与负债总额比率[%] 	－ 	<br /><br />EBITDA/利息支出[倍] 	－ 	<br /><br />EBITDA/刚性债务[倍] 	－ 	<br /><br />注：表中合并口径数据及指标根据光明地产经审计的2022-2024年及未经审计的2025年第一季度财务数据整理、计算。<br /><br />指标计算公式<br /><br />经调整的资产负债率(%)=(期末负债合计-期末预收账款及合同负债)/(期末资产总计-期末预收账款及合同负债)×100%<br /><br />权益资本与刚性债务比率(%)=期末所有者权益合计/期末刚性债务余额×100%<br /><br />流动比率(%)=期末流动资产合计/期末流动负债合计×100%<br /><br />现金短债比(倍)=[期末货币资金余额+期末交易性金融资产余额+期末应收银行承兑汇票余额]/期末短期刚性债务余额<br /><br />利息保障倍数(倍)=(报告期利润总额+报告期列入财务费用的利息支出)/（报告期列入财务费用的利息支出+报告期资本化利息支出）<br /><br />担保比率(%)=期末未清担保余额/期末所有者权益合计×100%<br /><br />存货销售比（倍）=期末与房产开发业务相关的存货余额/期末预收账款及合同负债余额<br /><br />毛利率(%)=1－报告期营业成本/报告期营业收入×100%<br /><br />营业利润率(%)=报告期营业利润/报告期营业收入×100%<br /><br />总资产报酬率(%)=(报告期利润总额+报告期列入财务费用的利息支出)/[(期初资产总计+期末资产总计)/2]×100%<br /><br />净资产收益率(%)=报告期净利润/[(期初所有者权益合计+期末所有者权益合计)/2]×100%<br /><br />净资产收益率*(%)=报告期归属于母公司所有者的净利润/[(期初归属母公司所有者权益合计+期末归属母公司所有者权益合计)/2]×100%<br /><br />营业收入现金率(%)=报告期销售商品、提供劳务收到的现金/报告期营业收入×100%<br /><br />经营性现金净流入量与流动负债比率(%)=报告期经营活动产生的现金流量净额/[(期初流动负债合计+期末流动负债合计)/2]×100%<br /><br />非筹资性现金净流入量与负债总额比率(%)=(报告期经营活动产生的现金流量净额+报告期投资活动产生的现金流量净额)/[(期初负债合计+期末负债合计)/2]×100%<br /><br />EBITDA/利息支出[倍]=报告期EBITDA/（报告期列入财务费用的利息支出+报告期资本化利息）<br /><br />EBITDA/刚性债务[倍]=EBITDA/[（期初刚性债务余额+期末刚性债务余额）/2]<br /><br />注1：上述指标计算以公司合并财务报表数据为准。<br /><br />注2：短期刚性债务=短期借款+应付票据+一年内到期的长期借款+应付短期融资券+应付利息<br /><br />注3：刚性债务=短期借款+应付票据+一年内到期的长期借款+应付短期融资券+应付利息+长期借款+应付债券+其他具期债务<br /><br />注4：EBITDA=利润总额+列入财务费用的利息支出+固定资产折旧+使用权资产折旧+无形资产及其他资产摊销<br /><br />附录六：<br /><br />评级结果释义<br /><br />本评级机构主体信用等级划分及释义如下：<br /><br />等级 	含义 	<br /><br />投资级 	AAA级 	发行人偿还债务的能力极强，基本不受不利经济环境的影响，违约风险极低。 	<br /><br />AA级 	发行人偿还债务的能力很强，受不利经济环境的影响不大，违约风险很低。 	<br /><br />A级 	发行人偿还债务能力较强，较易受不利经济环境的影响，违约风险较低。 	<br /><br />BBB级 	发行人偿还债务能力一般，受不利经济环境影响较大，违约风险一般。 	<br /><br />投机级 	BB级 	发行人偿还债务能力较弱，受不利经济环境影响很大，违约风险较高 	<br /><br />B级 	发行人偿还债务的能力较大地依赖于良好的经济环境，违约风险很高 	<br /><br />CCC级 	发行人偿还债务的能力极度依赖于良好的经济环境，违约风险极高 	<br /><br />CC级 	发行人在破产或重组时可获得保护较小，基本不能保证偿还债务 	<br /><br />C级 	发行人不能偿还债务 	<br /><br />注：除AAA级、CCC级及以下等级外，每一个信用等级可用“+”、“-”符号进行微调，表示略高或略低于本等级。<br /><br />附录七：<br /><br />发行人历史评级<br /><br />评级类型 	评级情况分类 	评级时间 	评级结果 	评级分析师 	所使用评级方法和模型的名称及版本 	报告（公告）链接 	<br /><br />主体评级 	历史首次评级 	2016年2月14日 	AA/稳定 	黄蔚飞、张潇 	新世纪评级方法总论（2012） 房地产开发行业信用评级方法（2015） 房地产开发行业评级模型（参见注册文件） 	报告链接 	<br /><br />评级结果变化 	2018年7月17日 	AA+/稳定 	覃斌、赵瑞光 	新世纪评级方法总论（2012） 房地产开发行业信用评级方法（2015） 房地产开发行业评级模型（参见注册文件） 	报告链接 	<br /><br />前次评级 	2024年8月20日 	AA+/稳定 	吴晓丽、杨亿 	房地产开发行业信用评级方法（2015版） 工商企业评级方法与模型（房地产开发）FM-GS020（2022.12） 	报告链接 	<br /><br />本次评级 	2025年8月18日 	AA+/稳定 	吴晓丽、杨亿 	房地产开发行业信用评级方法（2015版） 工商企业评级方法与模型（房地产开发）FM-GS020（2022.12） 	- 	<br /><br />注：上述评级方法及相关文件可于新世纪评级官方网站查阅，历史评级信息仅限于本评级机构对发行人进行的评级。