信用评级报告<br /><br />概况<br /><br />该公司前身为上海海博股份有限公司（证券代码：SH.600708，简称“海博股份”）。2015年公司以其除物流业务相关资产外的其他资产及负债与光明食品（集团）有限公司（简称“光明食品集团”）持有的等值的农工商房地产（集团）有限公司（简称“农房集团”）股权进行置换，向农房集团股东发行股份购买剩余股权；并向上海大都市资产经营管理有限公司（简称“大都市资管”）发行股份购买其持有的上海农工商房地产置业有限公司25%股权，后者为农房集团子公司。上述交易完成后，公司持有农房集团100%股权，原有业务除物流外已全部剥离。2015年11月公司更为现名。截至2023年3月末，光明食品集团直接持有公司35.22%的股份，通过一致行动人大都市资管持有公司16.07%的股份、上海益民食品一厂（集团）有限公司（简称“益民食品”）持有公司0.69%的股份、上海农工商绿化有限公司（简称“农工商绿化”）持有发行人0.49%的股份，为公司控股股东，最终控制人为上海市国有资产监督管理委员会（简称“上海国资委”）。<br /><br />该公司目前主营房地产开发与物流业务，其中房地产开发业务包括住宅销售、商业地产销售、保障房销售、物业租赁、物业管理、沿街商铺销售、建筑装修及其他房地产业务，经营主体为全资子公司农房集团。农房集团具有二十多年的房地产项目开发经验，拥有国家房地产开发一级资质。物流业务主要由子公司上海海博供应链管理有限公司（简称“海博供应链”）、上海海博物流（集团）有限公司（简称“海博物流”）、上海海博西郊物流有限公司（简称“西郊物流”）、上海申宏冷藏储运有限公司（简称“申宏冷藏”）等构成，打造集冷库储存、加工配送、供应链、生产性服务于一体的农副产品和食品一体化供应链物流体系。<br /><br />业务<br /><br />1. 外部环境<br /><br />（1） 宏观因素<br /><br />2023年上半年，我国经济增长压力加大，稳增长政策发力；在强大的国家治理能力以及庞大的国内市场潜力的基础上，贯彻新发展理念和构建“双循环”发展新格局有利于提高经济发展的可持续性和稳定性，我国经济基本面长期向好。<br /><br />2023年上半年，全球经济景气度呈服务业强制造业弱的格局，商品贸易与投资增长放缓，主要经济体的通胀压力依然很大，我国经济发展面临的外部环境低迷且不稳。美联储已暂停加息，欧洲央行也放缓加息步长，持续的高利率环境下美欧金融领域的潜在风险仍值得关注；美欧货币政策紧缩下，美元、欧元的供给持续回落，对全球流动性环境、外债压力大的新兴市场国家带来挑战。<br /><br />结构性问题和周期性矛盾交织叠加下我国经济增长压力加大。就业形势需进一步改善，消费者物价指数涨幅处于低位。工业中采矿业的生产增长明显放缓且盈利下降；除烟草制品、运输设备制造及新能源汽车带动下的电气机械、仪表仪器、橡胶塑料制品、汽车制造等少部分制造业外，大多数制造业生产及经营绩效持续显著承压，且高技术制造业的表现自有数据以来首次弱于行业平均水平；公用事业中电力、燃气及供水行业盈利状况继续好转。服务消费带动消费较快增长，商品零售中家电、通讯器材、文化办公用品、建筑及装潢材料消费偏弱，居民的消费意愿和消费能力有待提升；基建和制造业投资增速有所回落，房地产开发投资降幅在政策扶持下收窄；剔除汇率因素后的出口疲弱。人民币跨境支付清算取得新的进展，内外利差较大促使人民币面临阶段性贬值压力，境外机构对人民币证券资产的持有规模保持稳定，人民币的基本面基础较为坚实。<br /><br />我国持续深入推进供给侧结构性改革，扩大高水平对外开放，提升创新能力、坚持扩大内需、推动构建“双循环”发展新格局、贯彻新发展理念等是应对国内外复杂局面的长期政策部署；短期内宏观政策加大逆周期调控力度为稳增长、稳就业和防风险提供更有力支持。我国积极的财政政策加力提效，专项债发行再度发力，延续和优化实施部分阶段性税费优惠政策，在扩大内需、有效支持高质量发展中保障财政可持续和地方政府债务风险可控。央行实行精准有力的稳健货币政策，综合运用降准、调低政策利率、再贷款再贴现等多种货币政策工具，保持流动性合理充裕，引导金融机构支持普惠金融、科技创新、绿色发展和基础设施建设。我国金融监管体系大变革，有利于金融业的统一监管及防范化解金融风险长效机制的构建，对金融业的长期健康发展和金融资源有效配置具有重大积极意义。<br /><br />2023年，随着稳增长政策力度加大和稳地产政策延续后逐步显效，我国经济完成年度目标的信心充足。从中长期看，在强大的国家治理能力以及庞大的国内市场潜力的基础上，贯彻新发展理念和构建“双循环”发展新格局有利于提高经济发展的可持续性和稳定性，我国经济长期向好的基本面保持不变。<br /><br />（2） 行业因素房地产行业<br /><br />2022年我国房地产投资、融资与销售数据同比全面下行，土地市场呈现供需持续双缩。2022年第四季度以来房地产融资政策逐步放松，行业融资环境有所改善，行业内优质企业资金压力边际放缓，但销售端需求仍较为低迷。长期看我国房地产行业高速扩张期已过，需探索出新的发展模式，实现平稳过渡。<br /><br />A.  行业概况<br /><br />房地产业是国民经济的支柱性产业之一。2012-2022年我国房地产开发投资完成额从7.18万亿元升至13.29万亿元，其中住宅开发投资完成额从4.94万亿元升至10.06万亿元。近三年我国房地产开发投资完成额同比增速分别为7.0%、4.4%和-10.%，放缓态势明显，2022年为近二十年来首次负增长。2023年1-6月，我国房地产开发投资完成额为5.85万亿元，同比下降7.90%。<br /><br />图表 1.  我国房地产投资情况（单位：亿元，%）<br /><br />160,000 												50 	<br /><br />140,000 												40 	<br /><br />120,000 												30 	<br /><br />100,000 												20 	<br /><br />80,000 												10 	<br /><br />60,000 												0 	<br /><br />40,000 												(10) 	<br /><br />20,000 												(20) 	<br /><br />0 												(30) 	<br /><br />	2012年 	2013年 	2014年 	2015年 	2016年 	2017年 	2018年 	2019年 	2020年 	2021年 	2022年 		<br /><br />房地产开发投资完成额 住宅开发投资完成额 房地产开发投资完成额累计同比（右轴） 住宅开发投资完成额累计同比（右轴） 				<br /><br />		<br /><br />资料来源：Wind，国家统计局<br /><br />房地产开发投资主要由土地购置支出和建筑工程支出构成。2012年以来我国房地产行业土地购置支出连续多年保持增长，从1.21万亿元增长至2020年的4.45万亿元；2021-2022年趋势向下，土地购置支出分别为4.35万亿元和4.10万亿元。2012-2021年我国地产行业建筑工程支出由4.71万亿元增至8.89万亿元，其中2021年同比增长8.55%，2022年同比降至7.93万亿元。2023年1-6月，我国地产行业土地购置支出和建筑工程支出分别为2.10亿元和3.21亿元，同比分别下降2.60%和11.0%。<br /><br />图表 2.  我国商品房建设支出情况（单位：万亿元，%）<br /><br />10.00 												70.00 	<br /><br />9.00 												60.00 	<br /><br />8.00 												50.00 	<br /><br />7.00 												40.00 	<br /><br />6.00 												30.00 	<br /><br />5.00 												20.00 	<br /><br />4.00 												10.00 	<br /><br />3.00 												0.00 	<br /><br />2.00 												(10.00) 	<br /><br />1.00 												(20.00) 	<br /><br />0.00 	2012年 土地购置费 	2013年 	2014年 	2015年 	2016年 	2017年 	2018年 	2019年 	2020年 			(30.00) 	<br /><br />2021年 	2022年 		<br /><br />		建筑工程支出 			安装工程支出 			<br /><br />	设备工器具购置支出 	土地购置费同比增速[右轴] 设备工器具购置支出同比增速[右轴] 	建筑工程支出同比增速[右轴] 		<br /><br />	安装工程支出同比增速[右轴] 	<br /><br />资料来源：Wind，国家统计局<br /><br />2018年以来我国商品房销售面积变动明显趋缓。2018-2021年商品房销售面积分别为17.17亿平方米、17.16亿平方米、17.61亿平方米和17.94亿平方米，增速分别为1.33%、-0.10%、2.60%和1.90%；<br /><br />同期商品房销售金额分别为15.00万亿元、15.97万亿元、17.36万亿元和18.19万亿元，增速分别为12.17%、6.50%、8.69%和4.79%。在销售面积趋稳的情况下，销售金额增长相对较快，房价持续上涨但涨幅回落。同期我国商品房销售均价分别为8,736.90元/平方米、9,310.28元/平方米、9,859.53元/平<br /><br />方米和10,139.13元/平方米，涨幅分别为10.70%、6.56%、5.90%和2.84%。2022年以来房产购置意愿<br /><br />普遍趋弱，叠加行业风险事件频出，当年全国商品房销售面积、销售金额和均价分别为 13.58亿平方<br /><br />米、13.33万亿元和9,813.82元/平方米，同比分别下降24.30%、26.70%和3.21%。2023年1-6月，全国商品房销售面积和销售金额分别为5.95亿平方米和6.31万亿元，同比分别下降5.3%和增长1.1%。<br /><br />图表 3.  我国商品房销售情况<br /><br />20.00 					40.00 	<br /><br />18.00 					30.00 	<br /><br />16.00 						<br /><br />14.00 					20.00 	<br /><br />12.00 					10.00 	<br /><br />10.00 						<br /><br />8.00 					0.00 	<br /><br />6.00 					-10.00 	<br /><br />4.00 						<br /><br />2.00 					-20.00 	<br /><br />0.00 					-30.00 	<br /><br />	2012年 2013年 2014年 	2015年 2016年 2017年 	2018年 2019年 2020年 商品房销售面积同比[右轴,%] 	2021年 2022年 		<br /><br />	商品房销售面积[亿平方米] 	商品房销售额[万亿元] 	商品房销售额同比[右轴,%] 	<br /><br />资料来源：Wind，国家统计局<br /><br />资金获取方面，2022年我国房地产开发到位资金14.90万亿元，同比减少25.9%。其中：国内贷款1.74万亿元，同比下降25.4%；自筹资金5.29万亿元，同比下降19.1%；定金及预收款4.93万亿元，同比下降33.3%；个人按揭贷款2.38万亿元，同比下降26.5%。2023年1-6月，我国房地产开发到位资金6.88万亿元，同比减少9.8%。根据中指数据库口径，2019-2022年房企融资总量分别为2.39万亿元、2.27万亿元、1.77万亿元和0.88万亿元，2022年同比下降50.24%。土地市场方面，2020年二季度起大部分城市增加了优质土地供应并带动全年住宅用地供应量和成交量均同比小幅增长。2021年受土地新政及融资收紧等因素影响，全年土地市场供需收缩，交易量下行。2022年行业销售不畅，融资偏紧，房企拿地意愿低迷，加上集中供地政策持续，土地供需量继续下滑。根据CREIS中指数据显示，2022年全国300个城市共推出各类建设用地12.30亿平方米，同比下降9.90%，其中住宅类用地3.51亿平方米，同比下降33.92%；全年各类建设用地成交10.87亿平方米，同比下降3.65%，其中住宅建设用地成交2.87亿平方米，同比下降28.48%。分城市能级来看，上述300个城市中一线城市推地0.37亿平方米，同比下降21.66%，成交0.35亿平方米，同比下降21.64%；<br /><br />二线城市推地3.50亿平方米，同比下降23.12%，成交3.14亿平方米，同比下降18.60%；三四线城市推地8.43亿平方米，同比下降2.28%，成交7.39亿平方米，同比增长5.73%。2022年300城各类用地成交出让金为4.14万亿元，同比下降27.53%；土地成交溢价率为3.03%，持续回落。2023年1-6月，300城共推地4.21亿平方米，同比下降17.16%；共成交3.49亿平方米，同比下降13.80%，其中一线城市成交0.15亿平方米，同比增长18.32%，二线城市成交1.06亿平方米，同比下降16.80%，三四线城市成交2.28亿平方米，同比下降13.84%；土地成交溢价率为5.62%。<br /><br />图表 4.  近年我国300个大中城市土地供应及成交情况<br /><br />指标 	2020年 	2021年 	2022年 	<br /><br />数值 	同比变化 	数值 	同比变化 	数值 	同比变化 	<br /><br />各类用地推出面积（亿平方米） 	14.91 	8.76% 	13.65 	-8.45% 	12.30 	-9.90% 	<br /><br />其中：住宅类用地推出面积（亿平方米） 	5.97 	4.95% 	5.32 	-10.96% 	3.51 	-33.92% 	<br /><br />各类用地成交面积（亿平方米） 	12.93 	10.31% 	11.29 	-12.74% 	10.87 	-3.65% 	<br /><br />其中：住宅类用地成交面积（亿平方米） 	5.17 	9.96% 	4.02 	-22.36% 	2.87 	-28.48% 	<br /><br />各类用地成交出让金（万亿元） 	6.15 	17.57% 	5.72 	-6.94% 	4.14 	-27.53% 	<br /><br />其中：住宅类用地出让金（万亿元） 	5.23 	18.63% 	4.89 	-6.54% 	3.38 	-30.97% 	<br /><br />各类用地成交楼面均价（元/平方米） 	2516 	5.71% 	2747 	9.18% 	2166 	-21.15% 	<br /><br />住宅建设用地成交楼面均价（元/平方米） 	4326 	7.05% 	5148 	19.00% 	5415 	5.19% 	<br /><br />各类用地成交溢价率 	13.55% 	9.83% 	3.03% 	<br /><br />住宅建设用地成交溢价率 	17.93% 	11.61% 	3.79% 	<br /><br />资料来源：CREIS<br /><br />注：此处住宅类用地统计口径包括住宅用地与综合用地（含住宅）。<br /><br />B.  政策环境<br /><br />近年我国房地产行业调控政策保持“房住不炒”定位，同时强调“保交楼、保民生、保稳定”，稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制。严调控背景下房地产行业规模拐点显现，行业总体资金紧张，流动性承压。自2021年末以来调控政策逐步放松，但“房住不炒”下宽松幅度较为有限。2022年1-9月，中央层面主要的调整措施包括两次降准、三次下调5年期以上LPR共35BP、允许部分城市下调或取消住房贷款利率下限、下调首套住房贷款公积金利率以及房屋置换可减免个税等。地方层面则继续以“因城施策”为原则，多地限购、限售、限贷、限价政策松绑，部分高能级城市亦放松和鼓励落户。但从行业数据看，宽松政策对改善行业现金流的作用较为有限。9月以来政策集中从金融机构部门发力，如指导政策性银行推出“保交楼”专项借款，以保证“保民生”的工作任务。11月央行、银保监会出台“金融十六条”，信贷、债券及股权融资“三箭齐发”，政策从融资端加大支持力度，并体现出“保项目”与“保企业”并行的特征。2023年2月，自然资源部发布《关于进一步规范住宅用地供应信息公开工作的通知》（简称“《通知》”），对当前集中供地政策进行优化完善，该《通知》有利于降低同批次地块入市的竞争强度，缓解房企资金压力。3月央行降准25BP，6月下调5年期以上LPR 10BP。当前行业政策仍以稳地价、稳房价，改善房企资产负债状况和修复市场信心为侧重点，保障房地产市场的平稳运行。<br /><br />C.  竞争格局/态势<br /><br />房地产开发行业是资金密集型产业，债务融资依赖度高。过去受益于城市化进程及经济增长等长期因素，“高杠杆、高成本、快周转”模式获得有效支撑，偏高的财务杠杆及融资成本、土地成本等通常都能够通过快速周转加以消化。众多民营企业也凭借相对更高的经营效率发展壮大，并在房地产这一支柱性产业中获得一席之地。但近年来随着限售、限贷、限购乃至强化预售资金监管等一系列政策的落实，“快周转”策略逐步失灵，“高杠杆、高成本”失去支撑，部分民营房企信用风险暴露，面临经营困境。房地产行业销售金额（CR）集中度于2018年达到峰值后大体稳定，2021-2022年则一度呈明显下滑态势，至 2022 年<br /><br />12 月企稳， CR5/CR10/CR50  /CR100/CR200 比值为<br /><br />13.86%/22.13%/41.08%/48.57%/52.93%。随着市场环境的变化，未来行业竞争格局或仍将发生深刻变化，能够低成本获得土地和资金的大型企业或地方企业，将在竞争中获得一定优势。<br /><br />图表 5.  以销售金额计的房地产行业市场集中度变化情况（单位：%）<br /><br />80.00 		<br /><br />70.00 		<br /><br />60.00 		<br /><br />50.00 		<br /><br />40.00 		<br /><br />30.00 		<br /><br />20.00 		<br /><br />10.00 		<br /><br />0.00 	2-12 3-03 3-06 3-09 3-12 034- 4-06 4-09 4-12 5-03 5-06 5-09 -125 6-03 66-0 6-09 6-12 7-03 7-06 7-09 7-12 038- 8-06 8-09 8-12 9-03 9-06 9-09 -129 0-03 60-0 0-09 0-12 1-03 1-06 1-09 1-12 032- 2-06 2-09 2-12 01 01 01 01 01 01 01 01 01 01 10 01 01 01 01 01 01 01 01 01 01 01 01 01 01 01 10 01 01 02 02 02 02 02 02 02 02 02 02 02 02 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 	<br /><br />	CR5 	CR10 	CR50 	CR100 	CR200 	<br /><br />资料来源：Wind<br /><br />D.  风险关注<br /><br />项目去化压力大。长期而言，房地产需求与经济发展水平及居民收入状况密切相关。我国在较短时间内完成了工业化与城市化进程的主要部分，房地产需求相应较集中释放，行业得以快速发展。随着经济增速的逐步放缓、人口增长趋缓以及房价的逐步高企，加之预期持有成本上升（房产税等），潜在需求或受到阶段性抑制。现阶段我国所处内外部环境较为复杂，经济发展面临多重挑战，居民就业与收入增长承压明显，房地产市场短期需求大幅回升的难度较大。以上市或发债的房地产企业存货占款数据1看，2018-2022年末存货余额合计数分别为8.25万亿元、10.01万亿元、11.42万亿元、11.95万亿元和11.01万亿元，同比增幅分别为31.54%、21.32%、14.09%、4.70%和-7.86%%；同期上述房企存货去化率2分别为34.67%、31.81%、31.19%、34.50%和28.49%。<br /><br />开发投资或放缓。2021年国内房地产开发企业土地购置意愿趋弱，2022年以来更是出现较大幅度下滑，土地成交量的减少将导致行业中短期内开工势能不足，行业增速或受限。2022年行业内新购置土地的主体以国有企业为主，项目开发周期或将大幅度延长，很大程度上将影响行业的运行效率。一方面，融资成本控制能力对企业信用质量的重要性将进一步提升，另一方面，项目销售去化速度的总体放缓，又将对开发投资增长进一步形成约束。<br /><br />流动性压力犹存。房地产行业资金驱动特征极其明显。2022年第四季度以来行业融资环境得到大幅改善，部分经营相对稳健的优质房企得到一定资金救助，流动性压力有所缓解。但投资预期扭转下，项目销售压力仍存，随着大额债务的陆续到期，部分以往采用快周转开发模式的房地产开发企业仍然面临着流动性压力，部分出险民营开发商或将随着项目层面的风险缓慢出清而逐步退出市场。长期看，行业需探索出新的发展模式，实现平稳过渡。<br /><br />2. 业务运营<br /><br />该公司主营房地产开发及销售，同时涉及物业租赁、物流等领域，近年来以“深耕上海、辐射长三角”为导向，谋求结构调整与稳定发展，房地产业务规模持续收缩，2022年拿地面积、新开工面积、开发投资额、项目销售面积等均明显下降。受结转周期影响，公司营业收入存在波动，因结转项目拿地成本和建造成本较高，近年来毛利率水平较低。公司在售项目可售面积较大，部分项目处于上海市远郊及三四线城市，去化较慢。<br /><br />该公司为光明食品集团从事房地产业务的核心子公司，2015年与海博股份重组后形成房地产开发<br /><br />1 选取以房地产开发为主业的A股上市公司及发债企业共计126家。<br /><br />2 存货去化率=当期销售额*（1-当期销售毛利率）/当期末存货*100%，当期销售额=当期末预收款项+当期末合同负债+当期营业收入-上期末预收款项-上期末合同负债。<br /><br />和物流两个业务板块。公司早期在立足上海的同时大规模进行全国化布局，近年来受房地产行业宏观环境以及政策调控影响较大，公司相应改变战略目标为“深耕上海、辐射长三角”，谋求结构调整与稳定发展。<br /><br />（1） 竞争地位<br /><br />图表 6.  公司核心业务收入及变化情况<br /><br />主导产品或服务 	2020年 	2021年 	2022年 	2023年第一季度 	2022年第一季度 	<br /><br />营业收入合计（亿元） 	149.85 	258.80 	165.41 	20.14 	51.85 	<br /><br />其中：（1）房地产板块（亿元） 	140.88 	247.91 	154.59 	15.86 	49.97 	<br /><br />在业务收入中所占比重（%） 	94.02 	95.79 	93.46 	78.72 	96.37 	<br /><br />其中：商品房（亿元） 	119.62 	188.85 	122.93 	15.86 	33.45 	<br /><br />保障房（亿元） 	12.19 	42.62 	22.98 	- 	14.09 	<br /><br />商业地产（亿元） 	0.40 	4.44 	- 	- 	- 	<br /><br />租赁、物业、装修（亿元） 	8.48 	11.80 	8.68 	- 	2.39 	<br /><br />（2）物流板块（亿元） 	7.08 	7.71 	8.12 	1.56 	1.79 	<br /><br />在业务收入中所占比重（%） 	4.73 	2.98 	0.05 	0.08 	3.45 	<br /><br />毛利率（%） 	19.19 	17.22 	18.37 	9.33 	11.07 	<br /><br />其中：（1）房地产板块（%） 	19.70 	17.28 	19.17 	9.30 	11.47 	<br /><br />其中：商品房（%） 	22.37 	18.08 	20.92 	9.30 	14.55 	<br /><br />保障房（%） 	-0.98 	9.74 	12.52 	- 	4.12 	<br /><br />商业地产（%） 	43.93 	77.75 	- 	- 	- 	<br /><br />租赁、物业、装修（%） 	9.40 	8.21 	12.00 	- 	12.26 	<br /><br />（2）物流板块（%） 	12.87 	13.33 	10.54 	5.32 	7.77 	<br /><br />资料来源：光明地产<br /><br />该公司2020-2022年营业收入分别为149.85亿元、258.80亿元和165.41亿元，其中房地产板块收入占比分别为94.02%、95.79%和93.46%。公司房地产板块收入主要来自于商品房销售结转收入，同期分别为119.62亿元、188.85亿元和122.93亿元，2022年项目结转金额大幅减少；保障房收入分别为12.19亿元、42.62亿元和22.98亿元，受交付时间点影响，近三年收入波动较大；商业地产分别结转收入0.40亿元、4.44亿元和0元，其中2021年收入大幅增加主要系浦东新区俱进路、普陀区桃浦路商业项目分别结转收入1.61亿元和1.35亿元。公司物流板块2020-2022年收入分别为7.08亿元、7.71亿元和8.12亿元，随仓储服务范围不断拓展而持续增长。<br /><br />2020-2022年该公司毛利率分别为19.19%、17.22%和18.37%，受房地产业务板块影响较大，2022年物流业务毛利率有所下降，但房地产业务毛利率上升，带动综合毛利率略有提升。近年来商品房项目受拿地成本、开发成本上涨和项目促销等综合因素影响，毛利率水平较低，2022年毛利率有所提升；保障房业务不同项目毛利率水平差异较大，2022年交付的项目毛利率水平较高。<br /><br />2023年第一季度，该公司营业收入为20.14亿元，较上年同期大幅减少，主要是商品房结转金额大幅减少，保障房当期无交付结转项目；毛利率仅为9.33%，较上年同期亦明显下降，主要是商品房结转项目及物流业务毛利率均大幅下降。<br /><br />A.  房地产开发板块<br /><br />该公司房地产业务采取自主与合作开发并行的业务模式，项目分布于上海、江苏、浙江、云南等12省2市。2022年公司全口径新开工面积19.81万平方米，较上年大幅收缩，竣工面积254.81万平方米。<br /><br />2022年公司全口径签约销售面积112.23万平方米，年末剩余可售面积261.51万平方米，当年去化率约30%，去化速度较慢。整体来看，2022年公司房地产开发业务明显收缩，投资额、销售额均有较大幅<br /><br />度下降。<br /><br />图表 7.  公司房地产开发与销售情况<br /><br />科目 	2020年 	2021年 	2022年 	<br /><br />全口径新开工面积（万平方米） 	210.61 	184.95 	19.81 	<br /><br />全口径竣工面积（万平方米） 	263.04 	386.36 	254.81 	<br /><br />全口径期末在建面积（万平方米） 	1,041.98 	840.57 	605.57 	<br /><br />全口径签约销售金额（亿元） 	362.68 	329.52 	118.65 	<br /><br />全口径签约销售面积（万平方米） 	241.55 	229.85 	112.23 	<br /><br />合并口径结转销售收入（亿元） 	132.21 	235.90 	145.91 	<br /><br />合并口径结转销售面积（万平方米） 	119.24 	156.66 	116.03 	<br /><br />资料来源：光明地产<br /><br />2020-2022年，该公司并表范围内竣工项目共26个，截至2022年末累计已投资440.86亿元，销售金额388.70亿元。其中保障房项目5个，累计投资62.77亿元，销售金额72.21亿元，资金回笼55.02亿元，保障房项目与政府签署回购协议，政府按协议约定分批支付房款，资金回笼有保障；商品房项目21个，累计投资378.09亿元，销售金额316.49亿元，部分项目去化一般，截至2022年末剩余可售面积74.58万平方米，整体去化率约75%。同时2022年公司有6个非并表项目竣工，累计投资87.65亿元，2022年销售面积为15.01万平方米，年末剩余可售面积28.17万平方米。截至2022年末，该公司并表范围内共有19个在建项目，规划建筑面积共364.26万平方米，业态以住宅为主，其中上海地区动迁与安置房项目量较大；在建项目计划总投资额430.98亿元，累计已投资336.22亿元，累计已回笼资金121.40亿元。<br /><br />该公司在建项目中光明金山府（金山G6地块）投资规模较大，金山G6项目位于上海市金山区山阳镇，定位为刚需改善品质型住宅，外加小部分商业配套，首期于2019年2月开盘，截至2022年末，该项目累计回款金额31.27亿元，年末剩余可供出售面积15.36万平方米，去化率一般。金山海光项目位于金山新城山阳镇卫东村海光2、3组，业态为住宅，规划建筑面积34.64万平方米，总投资额66.32亿元，年末尚未开盘。<br /><br />图表 8.  公司合并口径主要在建项目情况（单位：万平方米、亿元）<br /><br />项目名称 	项目所在地 	项目 	土地面积 	规划建筑面积 	计划总投资金额 	2022年末已投资 	投资计划 	2022年末已回笼资金 	<br /><br />2023年 	2024年 	2025年 	<br /><br />金山G6项目 	上海市金山区 	商品房 	17.25 	51.40 	92.42 	92.40 	- 	- 	- 	31.27 	<br /><br />金山海光项目 	上海市金山区 	商品房 	9.39 	34.64 	66.32 	50.88 	2.55 	- 	- 	- 	<br /><br />川沙08-01 	上海市浦东新区 	征收安置房 	3.56 	9.56 	7.91 	6.71 	0.75 	0.43 	0.02 	5.69 	<br /><br />临港K07-05 	上海市浦东新区 	商业办公 	0.90 	4.48 	6.32 	4.68 	1.21 	- 	- 	- 	<br /><br />川沙03-01 	上海市浦东新区 	征收安置房 	4.37 	11.66 	9.63 	6.98 	1.92 	0.67 	0.06 	4.17 	<br /><br />三林03-03 	上海市浦东新区 	征收安置房 	2.27 	6.39 	5.82 	3.92 	1.26 	0.61 	0.03 	- 	<br /><br />大团15-05 	上海市浦东新区 	征收安置房 	3.33 	9.29 	6.77 	4.01 	1.99 	0.72 	0.05 	0.24 	<br /><br />芦潮港环境整治项目H04-02地块 	上海市浦东新区 	商品房 	13.93 	48.52 	53.13 	34.91 	12.29 	3.06 	2.87 	6.36 	<br /><br />芦潮港环境整治项目H06-01、H16-04地块 	上海市浦东新区 	商品房 	9.85 	32.84 	36.62 	24.07 	8.56 	2.01 	1.98 	5.94 	<br /><br />万阳118二期 	上海市杨浦区 	动迁房 	0.65 	2.81 	9.69 	8.67 	0.75 	- 	- 	7.16 	<br /><br />上海地区小计 	65.50 	211.59 	294.63 	237.23 	31.28 	7.50 	5.01 	60.83 	<br /><br />常州三毛项目 	江苏省常州市 	商品房 	10.85 	32.26 	38.97 	38.16 	- 	- 	- 	42.60 	<br /><br />项目名称 	项目所在地 	项目 	土地面积 	规划建筑面积 	计划总投资金额 	2022年末已投资 	投资计划 	2022年末已回笼资金 	<br /><br />2023年 	2024年 	2025年 	<br /><br />竹海岭上 F、L号地块 	江苏省宜兴市 	商品房 	4.10 	7.10 	8.80 	1.23 	4.50 	2.00 	1.07 	- 	<br /><br />竹海岭上H号地块 	江苏省宜兴市 	商业 	4.77 	5.76 	6.62 	5.27 	1.12 	0.23 	- 	- 	<br /><br />竹海岭上G块 	江苏省宜兴市 	商业 	1.86 	2.48 	3.84 	3.53 	0.30 	- 	- 	- 	<br /><br />湖州图影16号地块 	浙江省湖州市 	商品房 	5.95 	15.24 	11.04 	8.32 	2.00 	0.70 	0.02 	0.29 	<br /><br />长三角地区（除上海）小计 	27.53 	62.84 	69.27 	56.51 	7.92 	2.93 	1.09 	42.89 	<br /><br />农房-索河湾三期 	河南省郑州市 	商品房 	16.82 	41.00 	22.89 	16.28 	2.60 	0.80 	- 	6.37 	<br /><br />菏泽三期 	山东省菏泽市 	商品房 	3.93 	11.60 	21.00 	3.30 	1.27 	0.89 	- 	0.64 	<br /><br />烟台项目 	山东省烟台市 	商品房 	13.60 	23.95 	10.25 	10.15 	- 	- 	- 	5.81 	<br /><br />重庆市渝北区两路组团分区项目 	重庆市渝北区 	商品房 	6.55 	13.82 	12.94 	12.75 	- 	- 	- 	4.86 	<br /><br />其他地区小计 	40.90 	90.37 	67.08 	42.48 	3.87 	1.69 	- 	17.68 	<br /><br />合计 	133.93 	364.80 	430.98 	336.22 	43.07 	12.12 	6.10 	121.40 	<br /><br />资料来源：光明地产（截至2022年末）<br /><br />注：在建中的嘉定D9拟整体出售，不再列入在建项目中<br /><br />项目储备方面，截至2022年末该公司拟建项目5个，杭州湾项目为商住，其余为商品房项目，规划总建筑面积合计89.97万平方米，项目计划总投资合计55.01亿元，已投资7.16亿元（含土地出让金）。2023-2025年公司拟建项目分别计划投入2.35亿元、1.85亿元和1.55亿元。同期公司在建项目分别计划投入43.07亿元、12.12亿元和6.10亿元。整体看，公司后续在建拟建项目开发资金需求量较大，持续面临较大的投融资压力。<br /><br />图表 9.  公司主要拟建项目情况（单位：亿元、万平方米）<br /><br />项目名称 	项目性质 	地理区位 	规划建筑面积 	计划总投资规模 	累计已投资 	投资计划 	<br /><br />2023年 	2024年 	2025年 	<br /><br />湖州图影12号地块 	住宅 	浙江湖州 	4.76 	2.57 	1.11 	1.00 	0.50 	- 	<br /><br />湖州图影15号地块 	住宅 	浙江湖州 	4.00 	5.5 	2.30 	1.00 	1.00 	1.20 	<br /><br />邯郸项目 	住宅 	河北邯郸 	47.10 	20.68 	0.33 	0.05 	0.05 	0.05 	<br /><br />竹海岭上B块 	住宅 	江苏宜兴 	14.19 	11.23 	0.27 	0.05 	0.05 	0.05 	<br /><br />杭州湾项目 	商住 	浙江杭州 	19.92 	15.03 	3.15 	0.25 	0.25 	0.25 	<br /><br />合计 	89.97 	55.01 	7.16 	2.35 	1.85 	1.55 	<br /><br />资料来源：光明地产（截至2022年末）<br /><br />土地储备方面，截至2023年3月末，该公司土地储备共计5宗（不包括拟建项目及未并表合作项目的土地储备），土地面积合计30.19万平方米，分别位于江苏省扬州市、宜兴市和云南省昆明市，上述土地出让金均已全额缴纳。<br /><br />图表 10.  公司土地储备情况（单位：亿元、万平方米、元/平方米）<br /><br />地块 	所在地 	项目类型 	权益比例（%） 	土地出让金 	土地面积 	获取年份 	平均楼面价 	<br /><br />扬州华利项目A地块 	江苏扬州 	商业 	75.00 	0.79 	1.85 	2013 	2,847.00 	<br /><br />竹海岭上E地块 	江苏宜兴 	住宅 	93.00 	1.28 	6.34 	2017 	1 ,999.00 	<br /><br />竹海岭上J三块 	江苏宜兴 	住宅 	93.00 	0.23 	1.14 	2018 	1,953.97 	<br /><br />竹海岭上MK二块 	江苏宜兴 	住宅 	93.00 	2.06 	10.44 	2019 	1,948.00 	<br /><br />昆明呈贡KCC2011-63-A1地块 	云南昆明 	住宅 	51.00 	2.73 	10.41 	2020 	709.46 	<br /><br />合计 	7.09 	30.19 	- 	- 	<br /><br />资料来源：光明地产（截至2023年3月末）<br /><br />2022年12月该公司竞得上海市浦东新区川沙新镇六灶社区03-04地块，项目出让面积为3.65万平方米，计容建筑面积为7.30万平方米，土地成交价为6.83亿元，土地用途为征收安置房，2023年4月取得土地证。<br /><br />B.  租赁及物业管理板块<br /><br />该公司在上海区域拥有光明地产大厦、西郊乐缤纷等物业，出租率维持在较高水平，运营相对稳定；上海以外地区拥有武汉后湖光明荟、武汉四新项目、荥阳索河新天地商业中心，整体经营情况尚可。<br /><br />2020-2022年公司自持物业租赁收入分别为0.82亿元、0.35亿元和1.01亿元，2022年因业务拓展而收入增加，毛利率分别4.15%、39.08%和38.12%。截至2022年末，公司持有的商业物业总可租面积28万平方米。公司目前主要在建商业地产项目包括竹海岭上G块、竹海岭上H块和临港K07-05地块等，预计上述项目部分自持出租以获得资金回报。<br /><br />该公司还为部分已交付住宅、商业、办公等项目提供物业管理，主要由全资子公司上海光明生活服务集团有限公司负责。2020-2022年物业管理收入分别为3.30亿元、6.61亿元和5.90亿元，毛利率分别为11.84%、12.46%和13.24%，随公司交付项目增多，规模优势体现后，盈利情况优化，对利润形成一定补充。<br /><br />C.  物流板块<br /><br />该公司依托光明食品集团在上海地区的农副产品与食品经营资源优势，逐步打造集冷库储存、加工配送、供应链、生产性服务于一体的供应链物流体系。其中供应链业务运营主体为上海海博供应链管理有限公司，涉及多种进口食品、酒水饮料等经销权、进口许可、部分商品品种市场准入质量证书发放代理权等资质，是物流板块的主要收入来源。仓储业务核心运营主体为全资子公司上海海博物流（集团）有限公司，主要在营仓储设施包括海博西虹桥冷链物流园区（一期）、申宏安达冷链仓库和斯班赛仓库，在建的海博西虹桥冷链物流园区（二期）项目计划将于2023年9月完工。该项目规划建筑面积11.44万平方米，分为地上冷库13,990平方米，二期地下冷库16,312平方米，涵盖超低温库、冷冻库、冷藏库等多温区冷库群，总投资14.12亿元，截至2022年末累计投入9.90亿元。<br /><br />2020-2022年该公司物流板块分别实现营业收入7.08亿元、7.71亿元和8.12亿元，毛利率分别为12.87%、13.33%和10.54%。物流业务运营状况较稳定，收入稳步增长。<br /><br />（2） 盈利性<br /><br />图表 11.  公司盈利来源结构（单位：亿元）<br /><br />12.00 						<br /><br />10.00 						<br /><br />8.00 						<br /><br />6.00 						<br /><br />4.00 						<br /><br />2.00 						<br /><br />0.00 						<br /><br />-2.00 	2020年 	2021年 	2022年 	2023年第一季度 	2022年第一季度 	<br /><br />-4.00 						<br /><br />	经营收益 投资净收益 营业外净收入 公允价值变动净收益 资产处置收益 其他收益 	<br /><br />资料来源：根据光明地产所提供数据绘制。<br /><br />注：经营收益=营业利润-其他经营收益，其他经营收益不含资产减值损失及信用减值损失<br /><br />该公司经营收益主要来自营业毛利。2020-2022年公司分别实现营业毛利28.75亿元、44.56亿元和30.38亿元，其波动受项目销售结转规模影响大。同期期间费用分别为16.24亿元、19.91亿元和17.98<br /><br />亿元，2022年因项目建设和销售规模齐降，期间费用整体下降，但降幅较为有限，在营业收入大幅减少下，期间费用率上升，同期期间费用率分别为10.84%、7.69%和10.87%。公司近年来均确认较大金<br /><br />额的减值损失，对经营收益产生一定影响，公司资产减值损失主要为存货跌价损失及合同履约成本减值损失，信用减值损失为应收账款和其他应收款坏账准备，2020-2022年两者合计金额分别为 3.97亿元、6.63亿元和3.17亿元。受此影响，2020-2022年，公司经营收益分别为2.43亿元、9.14亿元和5.02亿元，呈现一定幅度的波动。<br /><br />图表 12.  公司营业利润结构分析<br /><br />公司营业利润结构 	2020年 	2021年 	2022年 	2023年第一季度 	<br /><br />营业收入合计（亿元） 	149.85 	258.80 	165.41 	20.14 	<br /><br />毛利（亿元） 	28.75 	44.56 	30.38 	1.88 	<br /><br />期间费用率（%） 	10.84 	7.69 	10.87 	19.21 	<br /><br />其中：财务费用率（%） 	3.16 	2.67 	3.84 	8.99 	<br /><br />全年利息支出总额（亿元） 	23.18 	17.86 	16.01 	- 	<br /><br />其中：资本化利息数额（亿元） 	16.77 	9.61 	8.39 	- 	<br /><br />资料来源：根据光明地产所提供数据整理。<br /><br />2020-2022年该公司投资净收益分别为4.29亿元、1.27亿元和0.43亿元，其中权益法核算的长期股权投资收益分别为-4.17亿元、-1.24亿元和0.38亿元，主要系合、联营企业开发的项目尚在建设阶段，收益规模尚未体现；处置长期股权投资产生的投资收益分别为2.54亿元、2.16亿元和0元，其中2020年数额较大系非同比例增资导致公司丧失对农工商房地产（集团）广西明通置业有限公司（简称“广西明通”）控制权，剩余股权按公允价值重新计量后产生利得；2021年主要来自处置光明食品集团上海东平小镇农场有限公司及其下属全资子公司上海明博置业有限公司的股权产生的收益。公司其他收益及营业外收入支出主要为政府补助、下属子公司的罚款和补偿款等偶然性收支，对收益影响很小。<br /><br />图表 13.  影响公司盈利的其他因素分析<br /><br />影响公司盈利的其他因素 	2020年 	2021年 	2022年 	2023年第一季度 	<br /><br />投资净收益（亿元） 	4.29 	1.27 	0.43 	2.24 	<br /><br />其中：处置长期股权投资产生的投资收益 	2.54 	2.16 	- 	- 	<br /><br />权益法核算的长期股权投资收益 	-4.17 	-1.24 	0.38 	- 	<br /><br />营业外净收入与其他收益（亿元） 	0.17 	0.49 	0.25 	0.29 	<br /><br />其中：政府补助 	0.21 	0.30 	0.22 	- 	<br /><br />注：根据光明地产所提供数据整理。<br /><br />2020-2022年，该公司净利润分别为1.33亿元、4.66亿元和1.73亿元，受开发周期、土地成本和房地产市场环境影响，公司经营业绩波动较大，2022年盈利下滑。<br /><br />2023年第一季度，该公司房地产项目结转规模小，致营业收入和毛利金额均明显下降，但期间费用仍保持在一定规模，尤其是财务费用在债务规模增加下继续增长，致经营收益出现亏损；但主要因当期确认较大金额对合、联营企业的投资收益，公司实现净利润83.11万元。<br /><br />（3） 运营规划/经营战略<br /><br />未来，该公司将聚焦“深耕上海，辐射长三角”战略，着力调结构、降杠杆、优模式，通过项目精致化、管理精细化、组织精简化、人员精英化，积极培育创新业务，同时通过自有资金以及加大项目去化力度满足自身运营需求，降低财务杠杆，改善资产负债结构，增强抗风险能力。<br /><br />管理<br /><br />该公司股权结构清晰，光明食品集团为公司控股股东，上海国资委为公司实际控制人。2022年公司完成董事会、监事会和经营层的换届选举，董事会和监事会成员有一定变更；2023年董事长发生变动。公司近年来持续获得控股股东在资金拆借和融资担保方面的大力支持。公司合作开发项目较多，存在一定关联方资金占用风险。<br /><br />1. 公司治理<br /><br />截至2023年3月末，光明食品集团直接持有公司35.22%的股份（无质押情况），通过一致行动人大都市资管持有公司16.07%的股份、益民食品持有公司0.69%的股份、农工商绿化持有发行人0.49%的股份，为公司控股股东，最终控制人为上海国资委。公司产权状况详见附录一。光明食品集团业务涵盖农业生产、食品加工、商贸流通、房地产和交通运输等多个领域。作为房地产业务运营主体，该公司近年来持续在委托贷款、融资担保、资金拆借等方面获得光明食品集团的支持。截至2022年末，光明食品集团总资产为2,800.87亿元，净资产为981.92亿元；2022年实现营业总收入1,375.94亿元，利润总额33.66亿元，净利润18.16亿元。<br /><br />该公司建立了较完善的治理机制，设立了股东大会、董事会和监事会。公司高级管理人员包括总裁1名，副总裁若干名，由董事会聘任或解聘。按照公司章程，董事会由7名董事组成，独立董事3名；监事会应由3名监事组成，其中1名为职工监事。2022年，公司完成董事会、监事会、经营层换届选举，董事会、监事会成员有一定变动。2023年5月19日，公司发布公告，称公司董事、董事长沈宏泽因个人原因辞去公司董事、董事长、董事会战略委员会主任委员的职务。6月13日，经董事会审议通过，补选陆吉敏先生为董事长。<br /><br />该公司与光明食品集团及其子公司、合营企业及联营企业间有一定的关联交易，交易对价以当期市场价为定价依据或参考评估价值确定。公司向关联企业采购商品、接受劳务的交易规模不大，2020-2022年分别为0.20亿元、0.47亿元和0.25亿元；关联销售以提供劳务为主，同期分别为6.52亿元、3.03亿元和3.68亿元。此外，公司还向关联方出租房屋与车辆，2020-2022年分别确认租赁收入266.92万元、410.98万元和357.86万元。<br /><br />图表 14.  公司关联交易情况（单位：亿元）<br /><br />项目 	2020年（末） 	2021年（末） 	2022年（末） 	<br /><br />采购商品/接受劳务 	0.20 	0.47 	0.25 	<br /><br />出售商品/提供劳务 	6.52 	3.03 	3.68 	<br /><br />资金拆入 	144.20 	133.29 	95.42 	<br /><br />其中：光明食品集团 	122.00 	101.00 	88.00 	<br /><br />财务公司 	7.96 	2.95 	5.42 	<br /><br />资金拆出 	38.75 	28.03 	26.23 	<br /><br />关联担保-公司作为担保方 	32.37 	7.32 	- 	<br /><br />关联担保-公司作为被担保方 	27.49 	49.66 	71.75 	<br /><br />关联资金存款余额 	46.29 	38.07 	42.83 	<br /><br />关联应收款项 	25.49 	28.64 	27.98 	<br /><br />其中：其他应收款 	25.28 	28.06 	26.87 	<br /><br />关联应付款项 	15.88 	25.35 	25.69 	<br /><br />其中：其他应付款 	15.85 	25.16 	25.52 	<br /><br />资料来源：根据光明地产所提供数据整理、计算<br /><br />光明食品集团持续为该公司提供资金支持。公司每年按项目汇总编制资金需求表，并据此向光明食品集团报送资金需求，经审批后获得光明食品集团提供的委托贷款，委托贷款的平均借款利率不高于中国人民银行规定的同期贷款基准利率，2020-2022年光明食品集团分别提供122.00亿元、101.00亿元和88.00亿元的委托贷款。公司会对合营和联营房地产项目公司按持股比例提供资金，2020-2022年向关联方拆出金额分别为38.75亿元、28.03亿元和26.23亿元。此外，光明食品集团财务有限公司（简称“财务公司”）承担光明食品集团体系内资金归集职能，2022年末公司存入财务公司的资金余额为<br /><br />42.83亿元。<br /><br />该公司除与合作开发的项目公司存在资金往来外，与其他关联方亦存在一定的资金往来，截至2022年末，公司应收关联方款项余额27.98亿元，其中其他应收款26.87亿元，基本是房地产合作项目款项及往来款；同期末应付关联方款项余额25.69亿元，其中其他应付款25.52亿元，主要为应付广西明通8.86亿元、应付上海飘鹰房地产开发有限公司3.62亿元等。<br /><br />关联担保方面，2022年末控股股东光明食品集团为该公司71.75亿元的债务提供了担保。<br /><br />2. 运营管理<br /><br />该公司根据经营管理需要，建立了相对完善的组织架构，目前公司董事会下设战略委员会、审计委员会、提名委员会、薪酬与考核委员会和总裁机构，其中总裁机构下管理董（监）事会办公室、战略投资部等16个部门。另外公司还设立了党委会，下设纪委、团委、工会、党委工作部、党委宣传部和党委组织部6个部门。公司组织架构图详见附录二。<br /><br />该公司制定了关联交易管理制度。公司关联交易活动应符合诚实信用的原则，遵循公正、公平、公开的原则。与关联人发生的关联交易由公司董事会审议决定。公司董事会应当根据客观标准判断该关联交易是否对公司有利，必要时应当聘请专业评估师、独立财务顾问。<br /><br />该公司制定了工程管理制度，根据总体经营计划编写项目施工总进度计划、项目年度施工进度计划、阶段性施工进度计划，根据项目实施施工进度编制工程进度月报，并报运营管理部备案。运营部定期对存量项目进行巡检，并编制工程进度检查表，对可能出现的工期拖延提出预警。工程招标流程包括编制招标文件、部门流转内审、发标、澄清答疑、开标、评标、定标。<br /><br />该公司根据有关规定并结合实际制定了财务审计管理制度。公司对各成员子公司实行“集中统一领导，归口分级管理”的财务管理体制。各所属子公司均应遵循该管理制度，并结合各自的生产经营特点，制定各自财务管理细则。财务审计管理制度起到了理顺产权关系、加强财务管理和经济核算、规范财务行为、提高财务工作质量的作用。<br /><br />该公司制定了《财务管理制度》、《全面财务预算管理办法》和《财务决算管理办法》等，适用于公司及所属全资、控股子公司和分公司。预算编制要根据公司发展战略、经营目标、投资计划、筹资计划等综合因素编制公司年度预算方案，编制预算按“上下结合，分级编制，逐级汇总”的程序进行。预算一经批准下达，公司必须认真实施，将预算指标层层下达，从横向和纵向落实到内部各部门、各单位、各环节、各岗位及所属企业，形成较为全面的预算责任体系。公司在每个会计年度终了，应当严格按照国家财务会计制度及相关会计准则规定，在全面财产清查、债权债务确认、资产质量核实的基础上，认真组织编制年度财务决算报告，以全面、完整、真实、准确地反映企业年度财务状况和经营成果。<br /><br />为规范经营运作中的融资及对外担保行为，加强融资管理和财务监控，该公司制定了《募集资金管理办法》、《对外担保管理制度》和《融资管理制度》。公司融资活动应符合中长期战略发展规划，遵循以下原则：合规合法、统一管理、风险可控和效益型原则。公司严格控制对外担保，原则上不允许为公司外单位提供担保，严格禁止为个人提供担保。<br /><br />3. 严重不良行为记录<br /><br />根据该公司提供的《企业信用报告》，截至2023年5月5日公司本部无欠贷欠息事项。经查询国家企业信用信息公示系统，截至2023年8月16日公司本部及主要下属子公司无重大行政处罚、经营异常和严重违约的情形。<br /><br />财务<br /><br />该公司前阶段加速业务扩张，导致积聚很大规模债务，目前财务杠杆高企。2022年公司减少开发投入并加大存量项目去化力度，并继续压降部分债务，负债规模继续下降。公司刚性债务主要由金融机构借款、债券融资及光明食品集团提供的委托贷款构成，其中光明食品集团提供的委托贷款已基本置换为长期，公司即期偿债压力明显缓解。公司资产以存货为主，受开发进度、预售证获取及市场环境等多重因素影响，变现能力趋弱。光明食品集团持续对公司提供资金及融资担保支持，可为公司即期债务偿付提供良好保障。<br /><br />1. 数据与调整<br /><br />立信会计师事务所（特殊普通合伙）对该公司2020-2022年财务报表进行了审计，均出具了标准无保留意见的审计报告。公司执行财政部颁布的《企业会计准则—基本准则》及其补充规定。2022年公司执行《企业会计准则解释第15号》和《企业会计准则解释第16号》准则规定。<br /><br />2022年该公司注销3家子公司（其中1家为二级子公司），对2家子公司失去控制权不再纳入合并范围（其中1家为二级子公司）。截至2022年末，公司纳入合并范围的二级子公司合计30家。<br /><br />2018年和 2019年，该公司发行5期合计 29.50亿元金额的无固定期限中期票据18光明房产MTN001（发行规模6亿元）、18光明房产MTN002（6.5亿元）、19光明房产MTN001（6亿元）、19光明房产MTN003（5亿元）和19光明房产MTN004（6亿元），并将其计入所有者权益中的“其他权益工具”，为客观反映公司整体融资情况，本评级机构将其调整至相应的债务科目（如下表所示）。本文全文数据均以下表调整后数据为准。<br /><br />图表 15.  永续类债务调整前后对比（单位：亿元）<br /><br />科目名称 	调整前 	调整后 	<br /><br />2020年末 	2021年末 	2022年 	2023年3月末 	2020年末 	2021年末 	2022年末 	2023年3月末 	<br /><br />应付债券 	42.35 	48.14 	58.06 	64.09 	71.67 	65.03 	58.06 	64.09 	<br /><br />负债总额 	736.00 	614.46 	557.46 	548.04 	765.32 	631.35 	557.46 	548.04 	<br /><br />其他权益工具 	29.32 	16.90 	- 	- 	- 	- 	- 	- 	<br /><br />所有者权益合计 	146.20 	137.71 	117.52 	117.53 	116.88 	120.81 	117.52 	117.53 	<br /><br />资料来源：光明地产<br /><br />2. 资本结构<br /><br />（1） 财务杠杆<br /><br />图表 16.  公司财务杠杆水平变动趋势<br /><br />90.00 					0.40 	<br /><br />88.00 					0.38 	<br /><br />86.00 					0.36 	<br /><br />84.00 					0.34 	<br /><br />82.00 					0.32 	<br /><br />80.00 					0.30 	<br /><br />78.00 					0.28 	<br /><br />76.00 					0.26 	<br /><br />74.00 					0.24 	<br /><br />72.00 					0.22 	<br /><br />70.00 	2020年末 资产负债率（左轴，%） 				0.20 	<br /><br />2021年末 	2022年末 	2023年3月末 		<br /><br />			<br /><br />	剔除预收账款和合同负债并调整永续中票后的资产负债率（左轴，%）权益资本与刚性债务比率（右轴，x） 			<br /><br />资料来源：根据光明地产所提供数据绘制。<br /><br />2020-2022年末，该公司负债总额分别为765.32亿元、631.35亿元和557.46亿元，近两年因合同负债和刚性债务的减少而持续下降，受此影响，公司资产负债率分别为86.75%、83.94%和82.59%，杠杆率有所下降，但仍处于偏高水平。经调整的资产负债率（剔除预收款项和合同负债并调整永续中票）分别为83.46%、81.05%和80.78%。<br /><br />2020-2022年末，该公司所有者权益分别为116.88亿元、120.81亿元和117.52亿元，其中2022年<br /><br />末因利润分配致留存利润减少而导致所有者权益下降。公司所有者权益以实收资本、资本公积和未分配利润为主，2022年上述占比分别为18.96%、10.82%和54.93%，实收资本多年稳定，未分配利润占比高。公司权益资本对刚性债务覆盖能力较差，2020-2022年末权益资本与刚性债务比率分别为0.29、0.36和0.37。<br /><br />2023年3月末，该公司负债总额为548.04亿元，经调整的资产负债率为80.61%。<br /><br />（2） 债务结构<br /><br />图表 17.  公司债务结构及核心债务<br /><br />140.00 		<br /><br />120.00 	<br /><br />	<br /><br />100.00 	<br /><br />	<br /><br />80.00 	<br /><br />	<br /><br />60.00 	<br /><br />	<br /><br />40.00 	<br /><br />	<br /><br />20.00 	<br /><br />	<br /><br />- 	<br /><br />2020年末 2021年末 2022年末 2023年3月末 刚性债务占比（%） 长短期债务比（%） 	<br /><br />核心债务 	2020年末 	2021年末 	2022年末 	2023年3月末 	<br /><br />刚性债务（亿元） 	406.06 	337.65 	319.15 	334.14 	<br /><br />应付账款（亿元） 	87.91 	86.36 	96.82 	80.88 	<br /><br />合同负债（亿元） 	175.29 	114.63 	63.31 	59.39 	<br /><br />其他应付款（亿元） 	59.25 	60.72 	56.82 	53.67 	<br /><br />刚性债务占比（%） 	53.06 	53.48 	57.25 	60.97 	<br /><br />应付账款占比（%） 	11.49 	13.68 	17.37 	14.76 	<br /><br />合同负债占比（%） 	22.90 	18.16 	11.36 	10.84 	<br /><br />其他应付款占比（%） 	7.74 	9.62 	10.19 	9.79 	<br /><br />资料来源：根据光明地产所提供数据绘制。<br /><br />从期限结构方面来看，该公司负债以流动负债为主，2020-2022年末公司长短期债务比分别为38.37%、40.19%和93.83%，2022年控股股东光明食品集团及其子公司将提供给公司的委托借款由短期调整为长期，年末公司债务期限结构明显改善。公司负债主要由刚性债务、预收账款及合同负债、应付账款和其他应付款构成，2022年末，上述科目合计占负债总额的比重为96.17%。2022年末，公司应付账款96.82亿元，主要为应付及预提工程款，较上年末增加10.46亿元；合同负债63.31亿元，主要为预收房款，较上年末大幅减少51.32亿元，主要是当年对符合条件项目结转收入的同时销售金额大幅减少；其他应付款56.82亿元，主要为房地产合作项目的往来款，较上年末有所减少。<br /><br />图表 18.  公司刚性债务构成（单位：亿元）<br /><br />刚性债务种类 	2020年末 	2021年末 	2022年末 	2023年3月末 	<br /><br />短期刚性债务合计 	199.18 	160.46 	53.08 	44.91 	<br /><br />其中：短期借款 	112.00 	110.61 	7.55 	7.57 	<br /><br />应付票据 	0.01 	0.02 	- 	- 	<br /><br />超短期融资券 	7.59 	- 	6.06 	11.50 	<br /><br />一年内到期的长期借款 	72.82 	48.70 	18.47 	17.26 	<br /><br />一年内到期的应付债券 	6.76 	1.14 	21.00 	8.59 	<br /><br />中长期刚性债务合计 	206.88 	177.19 	266.07 	289.22 	<br /><br />其中：长期借款 	149.56 	113.29 	235.07 	245.22 	<br /><br />应付债券 	28.00 	47.00 	31.00 	44.00 	<br /><br />永续债 	29.32 	16.90 	- 	- 	<br /><br />综合融资成本（年化，%） 	5.27 	4.94 	4.67 	- 	<br /><br />资料来源：根据光明地产所提供数据整理<br /><br />该公司房地产项目开发主要依赖于融资，近年来开发规模收缩，刚性债务持续减少，2020-2022年末刚性债务分别为406.06亿元、337.65亿元和319.15亿元。从期限结构来看，中长期刚性债务占比分别为50.95%、52.48%和83.37%，2022年，因委托借款调整为长期，即期债务压力减轻。<br /><br />该公司刚性债务主要包括金融机构借款、委托借款和发行债券。2022年末，光明食品集团及其子公司提供给公司的委托借款共90亿元，其中长期借款88亿元；金融机构借款171.10亿元，以长期为主。除借款外，公司还发行了多期中长期债券和超短期融资券，2022年多期债券到期兑付或回售，公司又发行了两期合计12亿元的中期票据和3期合计20亿元超短期融资券（当年即到期兑付14亿元），2022年末债券本金余额合计57亿元，其中超短期融资券可在额度内持续发行，长期应付债券中20亿元本金将于一年内到期，2024年和2025年到期本金分别为19亿元和12亿元。<br /><br />2020-2022年该公司综合融资成本持续下降，分别为5.27%、4.94%和4.67%，主要得益于光明食品集团向公司提供利率较低的委托贷款。<br /><br />2023年3月末，该公司刚性债务总额334.14亿元，其中长期借款增加10.15亿元，债券增加6.03亿元。<br /><br />图表 19.  截至2022年末公司刚性债务融资成本与期限结构（单位：亿元）<br /><br />项目 	融资成本 	1年以内 	1-3年 	3年以上 	合计 	<br /><br />银行贷款 	3.5%-5% 	11.26 	47.55 	32.32 	91.14 	<br /><br />债券融资 	3.3%-5.5% 	27.06 	31.00 	- 	58.06 	<br /><br />非标融资 	4.49-7.2% 	12.68 	0.42 	66.78 	79.88 	<br /><br />委托贷款 	2.69-5.22% 	2.08 	88.00 	- 	90.08 	<br /><br />合计 		53.08 	166.97 	99.10 	319.15 	<br /><br />注：根据光明地产所提供数据整理<br /><br />3. 现金流量<br /><br />图表 20.  公司经营环节现金流量状况<br /><br />主要数据及指标 	2020年 	2021年 	2022年 	2023年第一季度 	<br /><br />业务现金收支净额（亿元） 	49.07 	51.48 	36.60 	-21.99 	<br /><br />其他因素现金收支净额（亿元） 	-7.35 	9.80 	0.98 	-5.23 	<br /><br />经营环节产生的现金流量净额（亿元） 	41.72 	61.27 	37.58 	-27.23 	<br /><br />EBITDA（亿元） 	14.21 	20.33 	14.57 	- 	<br /><br />EBITDA/刚性债务（倍） 	0.03 	0.05 	0.04 	- 	<br /><br />EBITDA/全部利息支出（倍） 	0.61 	1.14 	0.91 	- 	<br /><br />资料来源：根据光明地产所提供数据整理。<br /><br />注：业务收支现金净额是指剔除“其他”因素对经营环节现金流量影响后的净额；其他因素现金收支净额指的是经营环节现金流量中“其他”因素所形成的收支净额。<br /><br />2020-2022年，该公司业务现金收支净额分别为49.07亿元、51.48亿元和36.60亿元，其中2022年销售金额大幅减少，致净流入额下降。公司其他因素现金收支主要系企业间往来款的收支和费用性支出，同期分别为-7.35亿元、9.80亿元和0.98亿元，2022年基本平衡。2020-2022年，公司经营环节产生的现金流量净额分别为41.72亿元、61.27亿元和37.58亿元，主要受业务现金收支所影响。2023年第一季度，公司房地产项目签约金额16.16亿元，在项目建设持续支出下，经营性现金流呈净流出。<br /><br />该公司EBITDA主要由利润总额和列入财务费用的利息支出构成，2020-2022年分别为14.21亿元、20.33亿元和14.57亿元，受结转项目收入规模和盈利水平综合影响呈现波动，2022年因结转收入大幅下降致利润总额减少，EBITDA下降。同期EBITDA对利息支出覆盖倍数分别为0.61倍、1.14倍和0.91倍，整体债务本息偿付保障能力偏弱。<br /><br />图表 21.  公司投资环节现金流量状况（单位：亿元）<br /><br />主要数据及指标 	2020年 	2021年 	2022年 	2023年第一季度 	<br /><br />回收投资与投资支付净流入额 	2.17 	0.36 	0.51 	- 	<br /><br />购建与处置固定资产、无形资产及其他长期资产形成的净流入额 	-8.06 	-1.45 	-0.87 	-0.46 	<br /><br />处置与取得子公司及其他营业单位收到的现金净额 	-0.69 	0.73 	- 	- 	<br /><br />其他因素对投资环节现金流量影响净额 	27.50 	11.69 	-0.20 	0.22 	<br /><br />投资环节产生的现金流量净额 	20.91 	11.33 	-0.57 	-0.24 	<br /><br />资料来源：根据光明地产所提供数据整理。<br /><br />2020-2022年，该公司投资活动现金流量净额分别为20.91亿元、11.33亿元和-0.57亿元，主要为新设或处置、收回子公司产生的现金收支，以及对合营和联营房地产项目公司的股权转让及收购、资金拆借等。其中2020-2021年呈净流入主要是收到联营企业往来款金额大于支付金额，2022年各项收支规模均较小，不论是购建资产还是往来款收支金额均较少，现金流呈小额净流出。<br /><br />图表 22.  公司筹资环节现金流量状况（单位：亿元）<br /><br />主要数据及指标 	2020年 	2021年 	2022年 	2023年第一季度 	<br /><br />权益类净融资额 	-2.64 	0.03 	-3.56 	-0.22 	<br /><br />债务类净融资额 	-62.6 	-75.45 	-16.34 	12.44 	<br /><br />其中：现金利息支出 	24.54 	19.39 	15.18 	3.19 	<br /><br />其他因素对筹资环节现金流量影响净额 	-0.07 	-9.93 	-11.08 	0.08 	<br /><br />筹资环节产生的现金流量净额 	-65.32 	-85.35 	-30.98 	12.30 	<br /><br />注：根据光明地产所提供数据整理。<br /><br />该公司前阶段业务扩张较快，存在较大资金缺口，主要依赖金融机构借款和发行债券筹集资金，但自2020年起开发规模收缩，并逐步降低财务杠杆，外部融资净偿付，筹资性现金流整体呈净流出，2020-2022年，筹资环节现金净流出额分别为65.32亿元、83.35亿元和30.98亿元。其中，2021年公司偿还金融机构借款增加，债务类融资净流出额为75.45亿元，同时偿还永续债及房产项目少数股东垫款，其他筹资环节现金净流出9.93亿元，当年筹资性现金流呈大额净流出；2022年继续偿还借款和到期债券，筹资性现金流持续净流出。<br /><br />4. 资产质量<br /><br />图表 23.  公司主要资产的分布情况<br /><br />主要数据及指标 	2020年末 	2021年末 	2022年末 	2023年3月末 	<br /><br />流动资产（亿元，在总资产中占比） 	840.23 	709.92 	629.62 	618.14 	<br /><br />95.24% 	94.38% 	93.28% 	92.87% 	<br /><br />其中：货币资金（亿元） 	93.57 	79.11 	73.43 	59.49 	<br /><br />应收账款（亿元） 	7.53 	12.64 	15.90 	16.55 	<br /><br />其他应收款（亿元） 	89.74 	81.26 	73.03 	71.96 	<br /><br />存货（亿元） 	604.29 	491.14 	426.86 	423.06 	<br /><br />预付款项（亿元） 	25.65 	31.57 	32.21 	35.02 	<br /><br />其他流动资产（亿元） 	18.89 	13.83 	7.90 	11.66 	<br /><br />非流动资产（亿元，在总资产中占比） 	41.98 	42.25 	45.36 	47.43 	<br /><br />4.76% 	5.62% 	6.72% 	7.13% 	<br /><br />其中：固定资产（亿元） 	5.75 	8.37 	8.01 	7.91 	<br /><br />在建工程（亿元） 	8.22 	4.42 	5.40 	5.49 	<br /><br />长期股权投资（亿元） 	16.95 	17.01 	19.07 	21.38 	<br /><br />无形资产（亿元） 	4.64 	5.65 	5.75 	5.72 	<br /><br />递延所得税资产（亿元） 	4.52 	3.44 	4.16 	618.14 	<br /><br />期末全部受限资产账面金额（亿元） 	360.54 	197.22 	174.95 	- 	<br /><br />受限资产账面余额/总资产（%） 	40.87 	26.22 	25.92 	- 	<br /><br />资料来源：根据光明地产所提供数据整理。<br /><br />注：该公司未提供2022年3月末受限资产明细。<br /><br />2020-2022年末，该公司总资产分别为882.20亿元、752.17亿元和674.98亿元，主要因项目结转收入而减少。公司资产以流动资产为主，同期末占比分别为95.24%、94.38%和93.28%。<br /><br />2022年末，该公司流动资产主要包括货币资金、应收账款、预付款项、其他应收款和存货等。其中，货币资金73.43亿元，较上年末减少5.69亿元，主要系偿还借款及项目建设投入；存货为426.86亿元，较上年末减少64.28亿元，主要系项目销售结转，其中开发成本250.01亿元（上年末265.36亿元）、开发产品139.29亿元（上年末190.83亿元）、出租开发产品27.10亿元（上年末26.53亿元），期末累计计提存货跌价准备16.26亿元（上年末14.41亿元），2022年公司对部分完工项目计提了跌价准备，年末存货销售比为0.16；应收账款15.90亿元，主要系应收保障房项目款项，期末累计计提坏账准备1.24亿元；预付款项32.21亿元，主要系预付工程款；其他应收款73.03亿元，较上年末减少8.23亿元，主要是与合/联营企业往来款、经营及合作项目往来款、城中村改造项目垫付拆迁款等。该公司非流动资产在总资产中占比很小，2022年末占总资产的比重为6.72%。2022年末公司非流动资产为45.36亿元，主要由长期股权投资、固定资产、在建工程和无形资产组成。2022年末，长期股权投资为 19.07亿元，较上年末有所增加，主要是投资收益增加并新投资两家企业所影响；在建工程5.40亿元，为西郊冷链二期项目，因持续投资而较上年末略有增加；固定资产主要因折旧而减少至8.01亿元；无形资产主要因土地使用权增加而增至5.74亿元。<br /><br />截至2022年末，该公司受限资产合计174.95亿元，占总资产的比重为25.92%。其中，受限货币资金为1.73亿元，主要因各类保证金和售房监管资金而受限；存货受限金额170.25亿元，占存货总额的39.89%，受限固定资产2.54亿元，受限投资性房地产0.42亿元，均因用于地产项目借款抵押而受限。总体上，公司资产受限规模尚可，对资产流动性的影响可控。<br /><br />图表 24.  2022年末受限资产明细（单位：亿元）<br /><br />科目 	受限金额 	受限金额占科目比重 	受限原因 	<br /><br />货币资金 	1.73 	0.08% 	银行承兑汇票等各类保证金、定期存单质押、监管户、冻结资金 	<br /><br />存货 	170.25 	39.89% 	借款抵押 	<br /><br />固定资产 	2.54 	31.74% 	借款抵押 	<br /><br />投资性房地产 	0.42 	74.12% 	借款抵押 	<br /><br />合计 	174.95 	25.92% 		<br /><br />资料来源：根据光明地产所提供数据整理<br /><br />2023年3月末，该公司资产总额减少9.41亿元至665.57亿元，其中货币资金减少13.94亿元，存货减少3.79亿元，其他流动资产增加3.76亿元，长期股权投资增加2.31亿元。<br /><br />5. 流动性/短期因素<br /><br />图表 25.  公司资产流动性指标<br /><br />主要数据及指标 	2020年末 	2021年末 	2022年末 	2023年3月末 	<br /><br />流动比率（%） 	151.91 	157.64 	218.92 	242.33 	<br /><br />现金比率（%） 	16.98 	17.59 	25.53 	23.32 	<br /><br />现金短债比（倍） 	0.47 	0.49 	1.38 	1.32 	<br /><br />资料来源：根据光明地产所提供数据整理。<br /><br />注：短期刚性债务现金覆盖率=（货币资金+交易性金融资产+应收银行承兑票据）/短期刚性债务合计<br /><br />该公司流动资产中存货规模较大，且以开发成本为主，其变现能力易受开发进度、预售许可证获取及市场环境等多重因素影响。2020-2022年末及2023年3月末，公司流动比率分别为151.91%、157.64%、218.92%和242.33%，2022年末因项目结转致存货规模下降，流动资产减少，但同期公司合同负债亦大幅减少，同时公司调整债务期限结构，流动负债更大幅度减少，流动比率上升。同期末现金比率分别为<br /><br />16.98%、17.59%、25.53%和23.32%；现金短债比分别为0.47倍、0.49倍、1.38倍和1.32倍，2022年<br /><br />末因控股股东提供的委托贷款从短期借款转至长期借款，现金资产对流动负债和短期刚性债务的覆盖程度提升。<br /><br />6. 表外事项<br /><br />该公司按房地产行业经营惯例为商品房承购人提供抵押贷款信用担保，截至2022年末担保余额为85.16亿元，代偿风险较小。或有事项方面，公司存在数项重大诉讼，具体如下表所示。下述重大诉讼事项涉诉内容均形成于多年之前。<br /><br />图表 26.  公司重大诉讼情况<br /><br />原告 	被告 	诉讼类型 	诉讼所涉金额 	诉讼进展情况 	<br /><br />子公司上海农工商建设发展有限公司 	莲花木兰溪财富中心（莆田）有限公司 	建设工程施工合同纠纷 	2.36亿元及利息 	一审已判决，二审审理中 	<br /><br />子公司吴江明乐房地产开发有限公司 	吴江市中泰建筑工程有限公司 	建设工程施工合同纠纷 	1.11亿元及利息 	一审驳回原告全部诉讼请求，二审审理中 	<br /><br />子公司农工商房地产（集团）有限公司 	子公司吴江明乐房地产开发有限公司、吴江明圆投资发展有限公司 	民间借贷纠纷 	本金2亿元及利息、违约金 	二审裁定，尚未进入执行程序 	<br /><br />吴江市中泰建筑工程有限公司 	子公司吴江明乐房地产开发有限公司、吴江明圆投资发展有限公司、农工商房地产（集团）有限公司 	建设工程合同纠纷 	1.70亿元及利息 	一审审理中 	<br /><br />资料来源：根据光明地产所提供数据整理。<br /><br />7. 母公司/集团本部财务质量<br /><br />该公司集团本部主要承担管理及投融资职能。2022年末，集团本部资产总计370.86亿元，主要由货币资金、其他应收款和长期股权投资构成，年末账面价值分别为15.18亿元、280.99亿元和71.60亿元。其他应收款主要系本部给予子公司及关联方的往来款。2022年末，集团本部负债合计266.73亿元，资产负债率71.92%；其中刚性债务为218.32亿元。集团本部营业收入有限，2022年仅为0.88亿元，净利润为4.64亿元；经营性现金流净额为18.23亿元。总体看，集团本部不涉及具体经营，仅承担投融资职能，主要负责集团内部的资金调配及周转。<br /><br />外部支持<br /><br />1. 集团/控股股东支持<br /><br />该公司控股股东光明食品集团资本实力强，近年来持续在委托贷款、融资担保、资金拆借等方面给予公司支持，资金拆借费率整体较低。截至2022年末光明食品集团及其子公司向公司提供可续期的拆借资金本金余额为90亿元，由光明集团提供的担保余额71.75亿元。公司预计可持续获得光明食品集团的资金及融资担保支持。<br /><br />2. 国有大型金融机构支持<br /><br />该公司与多家银行保持了良好的合作关系。截至2022年末，公司从各大金融机构获得的综合授信额度合计270.02亿元，其中综合授信中未使用授信额度为152.18亿元，公司可使用授信额度较为充裕。<br /><br />评级结论<br /><br />该公司股权结构清晰，光明食品集团为公司控股股东，上海国资委为公司实际控制人。2022年公司完成董事会、监事会和经营层的换届选举，董事会和监事会成员有一定变更；2023年董事长发生变动。公司近年来持续获得控股股东在资金拆借和融资担保方面的大力支持。公司合作开发项目较多，存在一定关联方资金占用风险。<br /><br />该公司主营房地产开发及销售，同时涉及物业租赁、物流等领域，近年来以“深耕上海、辐射长三角”为导向，谋求结构调整与稳定发展，房地产业务规模持续收缩，2022年拿地面积、新开工面积、开发投资额、项目销售面积等均明显下降。受结转周期影响，公司营业收入存在波动，因结转项目拿地成本和建造成本较高，近年来毛利率水平较低。公司在售项目可售面积较大，部分项目处于上海市远郊及三四线城市，去化较慢。<br /><br />该公司前阶段加速业务扩张，导致积聚很大规模债务，目前财务杠杆高企。2022年公司减少开发投入并加大存量项目去化力度，并继续压降部分债务，负债规模继续下降。公司刚性债务主要由金融机构借款、债券融资及光明食品集团提供的委托贷款构成，其中光明食品集团提供的委托贷款已基本置换为长期，公司即期偿债压力明显缓解。公司资产以存货为主，受开发进度、预售证获取及市场环境等多重因素影响，变现能力趋弱。光明食品集团持续对公司提供资金及融资担保支持，可为公司即期债务偿付提供良好保障。<br /><br />跟踪评级安排<br /><br />根据相关主管部门的监管要求和本评级机构的业务操作规范，本信用评级报告有效期为本信用评级报告出具之日起至2024年8月19日止。在发生可能影响发行人信用质量的重大事项时，本评级机构将启动不定期跟踪评级程序，发行人应根据已作出的书面承诺及时告知本评级机构相应事项并提供相应资料。<br /><br />本评级机构的跟踪评级报告和评级结果将对发行人、监管部门及监管部门要求的披露对象进行披露。<br /><br />本评级机构将在监管部门指定媒体及本评级机构的网站上公布跟踪评级结果。<br /><br />如发行人不能及时提供跟踪评级所需资料，本评级机构将根据相关主管部门监管的要求和本评级机构的业务操作规范，采取公告延迟披露跟踪评级报告、终止评级等评级行动。<br /><br />附录一：<br /><br />公司与实际控制人关系图<br /><br />注：根据光明地产提供的资料绘制（截至2023年3月末）。<br /><br />附录二：<br /><br />公司组织结构图<br /><br />注：根据光明地产提供的资料绘制（截至2023年3月末）。<br /><br />附录三：<br /><br />相关实体主要数据概览<br /><br />全称 	简称 	与公司关系 	母公司持股比例（%） 	主营业务 	2022年（末）主要财务数据（亿元） 	备注 	<br /><br />总资产（亿元） 	所有者权益（亿元） 	营业收入（亿元） 	净利润（亿元） 	经营环节现金净流入量（亿元） 	<br /><br />光明食品（集团）有限公司 	光明食品集团 	公司之控股股东 	-- 	食品销售、投资 	2,800.87 	981.92 	1,373.39 	18.16 	87.47 	合并口径 	<br /><br />光明房地产集团股份有限公司 	光明地产 	本级 	-- 	房地产开发 	370.86 	104.13 	0.88 	4.64 	18.23 	母公司口径 	<br /><br />农工商房地产（集团）有限公司 	农房集团 	核心子公司 	100.00 	房地产开发 	475.21 	73.74 	56.94 	-1.25 	-3.95 		<br /><br />宜兴鸿鹄地产开发有限公司 	鸿鹄地产 	子公司 	100.00 	房地产开发 	2.91 	1.31 	0.19 	0.01 	-0.16 		<br /><br />光明房地产集团江苏明宏置业有限公司 	光明地产明宏置业 	子公司 	93.00 	房地产开发 	3.19 	1.04 	1.60 	-0.10 	0.20 		<br /><br />光明房地产集团上海汇晟置业有限公司 	汇晟置业 	子公司 	100.00 	房地产开发 	13.25 	2.91 	21.35 	1.83 	3.71 		<br /><br />上海志胜置业有限公司 	志胜置业 	子公司 	100.00 	投资公司 	23.55 	-1.60 	11.58 	2.32 	11.32 		<br /><br />上海光明房地产服务集团有限公司 	光明地产服务集团 	子公司 	100.00 	物业管理 	8.09 	0.76 	8.20 	0.30 	-0.30 	物业管理服务经营主体 	<br /><br />上海海博物流（集团）有限公司 	海博物流 	子公司 	100.00 	投资公司 	1.86 	0.05 	1.71 	0.11 	0.47 		<br /><br />上海海博西郊物流有限公司 	西郊物流 	子公司 	100.00 	服务业 	11.12 	-0.06 	0.71 	-0.11 	2.18 	西郊物流仓库经营主体 	<br /><br />上海海博斯班赛国际物流有限公司 	斯班赛国际 	子公司 	100.00 	服务业 	2.51 	1.08 	2.89 	0.12 	2.78 	斯班赛仓库经营主体 	<br /><br />注：根据光明地产2022年度审计报告附注及所提供的其他资料整理。<br /><br />附录四：<br /><br />主要数据及指标<br /><br />主要财务数据与指标[合并口径] 	2020年 	2021年 	2022年 	2023年第一季度 	<br /><br />资产总额［亿元] 	882.20 	752.17 	674.98 	665.57 	<br /><br />货币资金［亿元] 	93.57 	79.11 	73.43 	59.49 	<br /><br />刚性债务[亿元] 	406.06 	337.65 	319.15 	334.14 	<br /><br />所有者权益  [亿元] 	116.88 	120.81 	117.52 	117.53 	<br /><br />营业收入[亿元] 	149.85 	258.80 	165.41 	20.14 	<br /><br />净利润  [亿元] 	1.33 	4.66 	1.73 	0.01 	<br /><br />EBITDA[亿元] 	14.21 	20.33 	14.57 	－ 	<br /><br />经营性现金净流入量[亿元] 	41.72 	61.27 	37.58 	-27.23 	<br /><br />投资性现金净流入量[亿元] 	20.91 	11.33 	-0.57 	-0.24 	<br /><br />经调整的资产负债率[%] 	83.46 	81.05 	80.78 	80.61 	<br /><br />权益资本与刚性债务比率[%] 	28.78 	35.78 	36.82 	35.17 	<br /><br />流动比率[%] 	151.91 	157.64 	218.92 	242.33 	<br /><br />现金短债比[倍] 	0.47 	0.49 	1.38 	1.32 	<br /><br />利息保障倍数[倍] 	0.57 	1.07 	0.83 	－ 	<br /><br />担保比率[%] 	66.00 	21.08 	72.46 	－ 	<br /><br />存货销售比[倍] 	0.31 	0.25 	0.16 	－ 	<br /><br />毛利率[%] 	19.19 	17.22 	18.37 	9.33 	<br /><br />营业利润率[%] 	4.63 	4.14 	3.43 	0.35 	<br /><br />总资产报酬率[%] 	1.53 	2.34 	1.87 	－ 	<br /><br />净资产收益率[%] 	1.11 	3.92 	1.45 	－ 	<br /><br />净资产收益率*[%] 	0.95 	0.64 	0.47 	－ 	<br /><br />营业收入现金率[%] 	124.28 	82.13 	73.85 	96.85 	<br /><br />经营性现金净流入量与流动负债比率[%] 	8.31 	12.21 	10.18 	－ 	<br /><br />非筹资性现金净流入量与负债总额比率[%] 	8.34 	10.40 	6.23 	－ 	<br /><br />EBITDA/利息支出[倍] 	0.61 	1.14 	0.91 	－ 	<br /><br />EBITDA/刚性债务[倍] 	0.03 	0.05 	0.04 	－ 	<br /><br />注1：根据光明地产经审计的2020-2022年财务数据及未经审计的2023年第一季度财务数据整理、计算。<br /><br />注2：为客观反映公司整体融资情况，公司发行的无固定期限中期票据（18光明房产MTN001、18光明房产MTN002、19光明房产MTN001、19光明房产MTN003和19光明房产MTN0041）在本次评级中被调整至相应的债务科目。具体调整情况详见“数据与调整”。<br /><br />指标计算公式<br /><br />资产负债率(%)=期末负债合计/期末资产总计×100%<br /><br />经调整的资产负债率(%)=(期末负债合计-期末预收账款及合同负债)/(期末资产总计-期末预收账款及合同负债)×100%<br /><br />权益资本与刚性债务比率(%)=期末所有者权益合计/期末刚性债务余额×100%<br /><br />流动比率(%)=期末流动资产合计/期末流动负债合计×100%<br /><br />现金比率(%)=[期末货币资金余额+期末交易性金融资产余额+期末应收银行承兑汇票余额]/期末流动负债合计×100%<br /><br />现金短债比(倍)= [期末货币资金余额+期末交易性金融资产余额+期末应收银行承兑汇票余额]/期末短期刚性债务余额<br /><br />利息保障倍数(倍)=(报告期利润总额+报告期列入财务费用的利息支出)/（报告期列入财务费用的利息支出+报告期资本化利息支出）<br /><br />担保比率(%)=期末未清担保余额/期末所有者权益合计×100%<br /><br />存货销售比（倍）=期末与房产开发业务相关的存货余额/期末预收账款及合同负债余额<br /><br />毛利率(%)=1－报告期营业成本/报告期营业收入×100%<br /><br />营业利润率(%)=报告期营业利润/报告期营业收入×100%<br /><br />总资产报酬率(%)= (报告期利润总额+报告期列入财务费用的利息支出)/[(期初资产总计+期末资产总计)/2]×100%<br /><br />净资产收益率(%)=报告期净利润/[(期初所有者权益合计+期末所有者权益合计)/2]×100%<br /><br />净资产收益率*(%)=报告期归属于母公司所有者的净利润/ [(期初归属母公司所有者权益合计+期末归属母公司所有者权益合计)/2]×100%<br /><br />营业收入现金率(%)=报告期销售商品、提供劳务收到的现金/报告期营业收入×100%<br /><br />经营性现金净流入量与流动负债比率(%)=报告期经营活动产生的现金流量净额/[(期初流动负债合计+期末流动负债合计)/2]×100%<br /><br />非筹资性现金净流入量与负债总额比率(%)=(报告期经营活动产生的现金流量净额+报告期投资活动产生的现金流量净额)/[(期初负债合计+期末负债合计)/2]×100%<br /><br />EBITDA/利息支出[倍]=报告期EBITDA/（报告期列入财务费用的利息支出+报告期资本化利息）<br /><br />EBITDA/刚性债务[倍]=EBITDA/[（期初刚性债务余额+期末刚性债务余额）/2]<br /><br />注1. 上述指标计算以公司合并财务报表数据为准。<br /><br />注2. 短期刚性债务=短期借款+应付票据+一年内到期的长期借款+应付短期融资券+应付利息<br /><br />注3. 刚性债务=短期借款+应付票据+一年内到期的长期借款+应付短期融资券+应付利息+长期借款+应付债券+其他具期债务注4. EBITDA=利润总额+列入财务费用的利息支出+固定资产折旧+无形资产及其他资产摊销<br /><br />附录五：<br /><br />评级结果释义<br /><br />本评级机构主体信用等级划分及释义如下：<br /><br />等   级 	含  义 	<br /><br />投资级 	AAA级 	发行人偿还债务的能力极强，基本不受不利经济环境的影响，违约风险极低 	<br /><br />AA级 	发行人偿还债务的能力很强，受不利经济环境的影响不大，违约风险很低 	<br /><br />A级 	发行人偿还债务能力较强，较易受不利经济环境的影响，违约风险较低 	<br /><br />BBB级 	发行人偿还债务能力一般，受不利经济环境影响较大，违约风险一般 	<br /><br />投机级 	BB级 	发行人偿还债务能力较弱，受不利经济环境影响很大，违约风险较高 	<br /><br />B级 	发行人偿还债务的能力较大地依赖于良好的经济环境，违约风险很高 	<br /><br />CCC级 	发行人偿还债务的能力极度依赖于良好的经济环境，违约风险极高 	<br /><br />CC级 	发行人在破产或重组时可获得保护较小，基本不能保证偿还债务 	<br /><br />C级 	发行人不能偿还债务 	<br /><br />注：除AAA级、CCC级及以下等级外，每一个信用等级可用“+”、“-”符号进行微调，表示略高或略低于本等级。<br /><br />本评级机构中长期债券信用等级划分及释义如下：<br /><br />等  级 	含  义 	<br /><br />投资级 	AAA级 	债券的偿付安全性极强，基本不受不利经济环境的影响，违约风险极低。 	<br /><br />AA级 	债券的偿付安全性很强，受不利经济环境的影响不大，违约风险很低。 	<br /><br />A级 	债券的偿付安全性较强，较易受不利经济环境的影响，违约风险较低。 	<br /><br />BBB级 	债券的偿付安全性一般，受不利经济环境影响较大，违约风险一般。 	<br /><br />投机级 	BB级 	债券的偿付安全性较弱，受不利经济环境影响很大，有较高违约风险。 	<br /><br />B级 	债券的偿付安全性较大地依赖于良好的经济环境，违约风险很高。 	<br /><br />CCC级 	债券的偿付安全性极度依赖于良好的经济环境，违约风险极高。 	<br /><br />CC级 	在破产或重组时可获得保护较小，基本不能保证偿还债券本息。 	<br /><br />C级 	不能偿还债券本息。 	<br /><br />注：除AAA级、CCC级及以下等级外，每一个信用等级可用“+”、“-”符号进行微调，表示略高或略低于本等级。