招商局蛇口工业区控股股份有限公司2025年度第二期中期票据募集说明书<br /><br />注册金额 	人民币88.7亿元 	<br /><br />本期发行金额 	人民币10亿元 	<br /><br />发行期限 	3年 	<br /><br />担保情况 	无担保 	<br /><br />发行人：招商局蛇口工业区控股股份有限公司<br /><br />主承销商/簿记管理人：招商银行股份有限公司<br /><br />二零二五年三月<br /><br />声明与承诺<br /><br />发行人发行本期中期票据已在中国银行间市场交易商协会注册，注册不代表交易商协会对本期中期票据的投资价值做出任何评价，也不代表对本期中期票据的投资风险做出任何判断。投资者购买发行人本期中期票据，应当认真阅读本募集说明书及有关的信息披露文件，对信息披露的真实性、准确性、完整性和及时性进行独立分析，并据以独立判断投资价值，自行承担与其有关的任何投资风险。<br /><br />发行人董事会已批准本募集说明书，及时、公平地履行信息披露义务，本公司及其全体董事、监事、高级管理人员或履行同等职责的人员保证募集说明书信息披露的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并对其真实性、准确性、完整性、及时性承担个别和连带法律责任。董事、监事、高级管理人员或履行同等职责的人员不能保证所披露的信息真实、准确、完整的，应披露相应声明并说明理由。全体董事、监事、高级管理人员已按照《公司信用类债券信息披露管理办法》及协会相关自律管理要求履行了相关内部程序。<br /><br />发行人负责人和主管会计工作的负责人、会计机构负责人保证本募集说明书所述财务信息真实、准确、完整、及时。<br /><br />本公司已就募集说明书中引用中介机构意见的内容向相关中介机构进行了确认，中介机构确认募集说明书所引用的内容与其就本期债券发行出具的相关意见不存在矛盾，对所引用的内容无异议。若中介机构发现未经其确认或无法保证一致性或对引用内容有异议的，企业和相关中介机构应对异议情况进行披露。<br /><br />凡通过认购、受让等合法手段取得并持有发行人发行的本期中期票据，均视同自愿接受本募集说明书对各项权利义务的约定，包括债券持有人会议规则及债券募集说明书中其他有关发行人、债券持有人等主体权利义务的相关约定等。<br /><br />发行人承诺根据法律法规的规定和本募集说明书的约定履行义务，接受投资者监督。<br /><br />截至募集说明书签署日，除已披露信息外，无其他影响偿债能力的重大事项。<br /><br />目录<br /><br />目录...........................................................................................................3<br /><br />重要提示.....................................................................................................7<br /><br />一、核心风险提示...................................................................................................7<br /><br />二、情形提示...........................................................................................................7<br /><br />三、投资人保护机制相关提示...............................................................................9<br /><br />第一章 释义...........................................................................................12<br /><br />第二章风险提示及说明......................................................................15<br /><br />一、本期中期票据的投资风险.............................................................................15<br /><br />二、与发行人相关的风险.....................................................................................15<br /><br />三、特有风险.........................................................................................................24<br /><br />第三章发行条款...................................................................................25<br /><br />一、本期中期票据发行条款.................................................................................25<br /><br />二、本期中期票据发行安排.................................................................................27<br /><br />第四章募集资金运用..........................................................................30<br /><br />一、募集资金用途.................................................................................................30<br /><br />二、本期募集资金用途.........................................................................................30<br /><br />三、发行人承诺.....................................................................................................31<br /><br />三、本期中期票据募集资金管理.........................................................................31<br /><br />四、发行人偿债保障措施.....................................................................................32<br /><br />第五章发行人基本情况......................................................................34<br /><br />一、发行人概况.....................................................................................................34<br /><br />二、发行人历史沿革.............................................................................................35<br /><br />三、发行人控股股东和实际控制人.....................................................................42<br /><br />四、发行人独立性.................................................................................................43<br /><br />五、重要权益投资情况.........................................................................................45<br /><br />六、发行人公司治理情况.....................................................................................54<br /><br />七、发行人董事、监事、高层管理者的基本情况.............................................62<br /><br />八、发行人主营业务经营情况.............................................................................67<br /><br />九、公司主要在建及拟建项目...........................................................................215<br /><br />十、发行人发展战略...........................................................................................215<br /><br />十一、发行人所处行业的基本情况...................................................................216<br /><br />第六章 发行人主要财务状况.........................................................228<br /><br />一、近三年财务报告适用的会计制度及审计情况...........................................228<br /><br />二、公司报告期内合并及母公司财务报表.......................................................248<br /><br />三、最近三年主要财务指标...............................................................................259<br /><br />四、资产结构分析...............................................................................................260<br /><br />五、负债结构分析...............................................................................................272<br /><br />六、盈利能力分析...............................................................................................278<br /><br />七、现金流量分析...............................................................................................282<br /><br />八、偿债能力分析...............................................................................................283<br /><br />九、资产周转能力分析.......................................................................................284<br /><br />十、盈利能力的可持续性...................................................................................285<br /><br />十一、公司有息负债情况...................................................................................287<br /><br />十二、关联方及关联交易...................................................................................289<br /><br />十三、重大或有事项或承诺事项.......................................................................329<br /><br />十四、资产抵押、质押和其他限制用途安排...................................................331<br /><br />十五、购买金融衍生品、大宗商品期货、理财产品及海外投资情况...........332<br /><br />十六、直接债务融资计划...................................................................................333<br /><br />十七、其它重要事项...........................................................................................333<br /><br />第七章发行人资信状况....................................................................334<br /><br />一、发行人授信情况...........................................................................................334<br /><br />二、发行人违约记录...........................................................................................334<br /><br />三、经办律师事务所、经办律师、会计师事务所及会计师相关处罚情况...334<br /><br />五、发行人及其子公司待偿付直接债务融资工具的情况...............................335<br /><br />第八章 2024年1-6月公司情况........................................................337<br /><br />一、发行人2024年半年度主营业务情况.........................................................337<br /><br />二、公司2024年半年度重大会计科目分析.....................................................340<br /><br />三、公司重要财务指标.......................................................................................349<br /><br />四、发行人2024年半年度资信情况.................................................................350<br /><br />五、发行人2024年1-6月重大事项情况..........................................................352<br /><br />六、关于2024年度发行人经营财务情况的重大不利事项的预排查.............352<br /><br />第九章本期中期票据信用增进情况................................................353<br /><br />第十章 税项.........................................................................................354<br /><br />一、增值税...........................................................................................................354<br /><br />二、所得税...........................................................................................................354<br /><br />三、印花税...........................................................................................................354<br /><br />第十一章信息披露安排....................................................................356<br /><br />一、发行人信息披露机制...................................................................................356<br /><br />二、信息披露安排...............................................................................................356<br /><br />第十二章本期中期票据持有人会议机制........................................360<br /><br />一、会议目的与效力...........................................................................................360<br /><br />二、会议权限与议案...........................................................................................360<br /><br />三、会议召集人与召开情形...............................................................................361<br /><br />四、会议召集与召开...........................................................................................363<br /><br />五、会议表决和决议...........................................................................................365<br /><br />六、其他...............................................................................................................367<br /><br />第十三章主动债务管理....................................................................368<br /><br />一、置换...............................................................................................................368<br /><br />二、同意征集机制...............................................................................................368<br /><br />第十四章违约、风险情形及处置....................................................372<br /><br />一、违约事件.......................................................................................................372<br /><br />二、违约责任.......................................................................................................373<br /><br />三、偿付风险.......................................................................................................373<br /><br />四、发行人的义务...............................................................................................373<br /><br />五、发行人应急预案...........................................................................................374<br /><br />六、风险及违约处置基本原则...........................................................................374<br /><br />七、处置措施.......................................................................................................374<br /><br />八、不可抗力.......................................................................................................375<br /><br />九、争议解决机制...............................................................................................375<br /><br />十、弃权...............................................................................................................376<br /><br />第十五章与本期中期票据发行有关的机构....................................377<br /><br />一、发行人及中介机构的联系方式...................................................................377<br /><br />二、发行人同中介机构的股权关系及其他重大利害关系...............................379<br /><br />三、发行人中介机构其他事项...........................................................................379<br /><br />第十六章备查文件和查询地址........................................................380<br /><br />一、备查文件.......................................................................................................380<br /><br />二、查询地址.......................................................................................................380<br /><br />重要提示<br /><br />一、核心风险提示<br /><br />1、房地产行业调控政策变化的风险<br /><br />房地产市场融资环境持续收紧，行业调控延续“房住不炒”政策，房开商的再融资受政策变动影响大，同时，预售资金强监管成为趋势，房开商资金腾挪空间有限，资金循环难度和成本增加。如果发行人不能适应宏观调控政策的变化，则有可能对公司的经营管理和未来发展造成不利影响。<br /><br />2、去库存压力较大的风险<br /><br />社区开发与运营收入是发行人营业收入的主要来源，最近三年末，发行人存货净额分别为41,763,647.50万元、41,154,922.10万元及41,670,213.55万元，占发行人总资产比重分别为48.78%、46.43%及45.87%。发行人存货规模较大，且占资产总额的比例相对较高，主要是由于发行人的商务地产、住宅房地产项目较多。截至2023年末，发行人开发与运营项目主要分布于深圳、广州、佛山、上海、南京、苏州、天津、重庆、武汉、杭州、成都等一线和二线重要城市。房地产市场具有行业周期性，受宏观经济政策及市场环境影响较大，部分前期商品房库存规模较大的城市面临一定的去库存压力，可能影响发行人部分项目的销售节奏。<br /><br />3、经营性净现金流波动风险<br /><br />开发业务周期长，购置土地和前期工程占用资金量大，资金周转速度相对缓慢。发行人最近三年经营活动现金流净额分别为2,597,701.21万元、2,217,399.01万元及3,143,098.49万元。经营活动现金流净额波动较大，主要是因为公司土地、基建支出增加。由于公司经营性净现金流存在一定波动，对公司有息债务的覆盖保障能力带来了一定的不确定性。<br /><br />二、情形提示<br /><br />1、根据对发行人2024年1-6月经营情况、财务情况及资信情况排查，发行人涉及《非金融企业债务融资工具公开发行注册文件表格体系（2020版）》MQ.7（重要事项）中以下重要事项：<br /><br />（1）2024年半年度营业利润、净利润同比大幅下降<br /><br />发行人2024年1-6月营业利润和净利润分别为29.28亿元和18.47亿元，较上年同期分别减少19.67亿元和19.55亿元，降幅分别为40.18%和51.42%，主要系公司开发业务项目结转毛利率同比下降，以及转让子公司股权投资收益同比减少。<br /><br />（2）2024年半年度经营性现金净流量同比大幅下降<br /><br />发行人2024年1-6月经营性现金净流量为12.88亿元，较上年同期减少252.31亿元，降幅为95.14%，主要系房地产项目销售回款同比减少。<br /><br />2、2024年11月1日，发行人发布《招商局蛇口工业区控股股份有限公司关于回购股份用于注销并减少注册资本暨通知债权人的公告》，于2024年10月16日召开第三届董事会2024年第十二次临时会议，于2024年11月1日召开2024年第三次临时股东大会，审议通过了《关于以集中竞价交易方式回购公司股份方案的议案》。<br /><br />根据公司2024年第三次临时股东大会审议通过的回购方案，公司将通过深圳证券交易所系统以集中竞价交易方式回购公司股份，本次回购资金总额不低于人民币3.51亿元且不超过人民币7.02亿元，本次回购股份价格不超过人民币15.68元/股，回购期限自股东大会审议通过本次回购方案之日起12个月内。<br /><br />在回购股份价格不超过人民币15.68元/股的条件下，按回购金额上限测算，预计回购股份数量约为4,477.04万股，约占公司当前总股本的0.49%，按回购金额下限测算，预计回购股份数量约为2,238.52万股，约占公司当前总股本的0.25%；具体回购数量以回购期限届满时实际回购的股份数量为准。待回购完成后，本次回购的股份将依法全部予以注销并减少公司注册资本。<br /><br />3、江苏证监局于 2022年7月20日作出了《中国证券监督管理委员会江苏监管局行政监管措施决定书》针对德勤华永会计师事务所（特殊普通合伙）（以下简称“德勤”）执行的某上市公司2018年度审计项目中存在的部分审计程序和问题，对德勤采取出具警示函的行政监管措施；上海证监局于2022年12月16日作出了《中国证券监督管理委员会上海监管局行政监管措施决定书》，针对德勤执行的某上市公司2019年度审计项目中存在的个别审计程序问题，对德勤采取出具警示函的行政监管措施。财政部于2023年3月15日，针对德勤对中国华融资产管理股份有限公司及其部分子公司 2015至2019年度审计中存在的部分程序缺陷，作出了《行政处罚事项决定书》，对德勤给予警告。<br /><br />本募集说明书中引用德勤对发行人2021年度、2022年度及2023年度财务报表出具的德师报（审）字（22）第P00986号、德师报（审）（23）第P02108号及德师报（审）字（24）第P01588号审计报告的有关内容。德勤认为，上述经德勤审计的发行人2021年度、2022年度及2023年度财务报表在所有重大方<br /><br />面按照企业会计准则的规定编制，公允反映了发行人2021年12月31日、2022<br /><br />年12月31日、2023年12月31日的合并及母公司财务状况以及 2021年度、2022年度、2023年度的合并及母公司经营成果和合并及母公司现金流量。截至本募集说明书出具之日，德勤及上述审计报告的签字注册会计师未被国家相关监管部门限制参与债券发行业务活动的情形。上述审计报告的签字注册会计师未受到国家相关监管部门给予行政处罚、采取行政监管措施的情形。<br /><br />除此之外，发行人近一年及一期不涉及MQ.4表（重大资产重组）、MQ.7（重要事项）、MQ.8（股权委托管理）的情形。<br /><br />三、投资人保护机制相关提示<br /><br />（一）关于持有人会议相关约定的提示<br /><br />本期债务融资工具募集说明书（包括基础募集说明书、补充募集说明书等，以下简称“本募集说明书”）在“持有人会议机制”章节中明确，除法律法规另有规定外，持有人会议所审议通过的决议对本期债务融资工具全部持有人具有同等效力和约束力。<br /><br />本募集说明书在“持有人会议机制”章节对持有人会议召开情形进行了分层，“持有人会议机制”章节中“三、（四）”所列情形发生时，自事项披露之日起15个工作日内无人提议或提议的持有人未满足10%的比例要求，存在相关事项不召开持有人会议的可能性。<br /><br />本募集说明书在“持有人会议机制”章节设置了“会议有效性”的要求，按照本募集说明书约定，参会持有人持有本期债务融资工具总表决权超过1/2，会议方可生效。参加会议的持有人才能参与表决，因此持有人在未参会的情况下，无法行使所持份额代表的表决权。<br /><br />本募集说明书在“持有人会议机制”章节设置了多数决机制，持有人会议决议应当经参加会议持有人所持表决权超过1/2通过；对影响投资者重要权益的特别议案，应当经参加会议持有人所持表决权2/3以上，且经本期债务融资工具总表决权超过1/2通过。因此，在议案未经全体持有人同意而生效的情况下，部分持有人虽不同意但已受生效议案的约束，变更本期债务融资工具与本息偿付直接相关的条款、调整选择权条款、持有人会议机制、同意征集机制等、调整受托管理人或受托管理协议条款等、转移本期债务融资工具清偿义务、变更可能会严重影响持有人收取本期债务融资工具本息的其他约定等所涉及的重要权益也存在因服从多数人意志受到不利影响的可能性。<br /><br />（二）关于受托管理人机制的提示<br /><br />本期债务融资工具未设置受托管理人。<br /><br />（三）关于主动债务管理的提示<br /><br />在本期债务融资工具存续期内，发行人可能通过实施置换、同意征集等方式对本期债务融资工具进行主动债务管理。<br /><br />【置换机制】存续期内，若将本期债务融资工具作为置换标的实施置换后，将减少本期债务融资工具的存续规模，对于未参与置换或未全部置换的持有人，存在受到不利影响的可能性。<br /><br />【同意征集机制】本募集说明书在“主动债务管理”章节中约定了对投资人实体权利影响较大的同意征集结果生效条件和效力。按照本募集说明书约定，同意征集方案经持有本期债务融资工具总表决权超过1/2的持有人同意，本次同意征集方可生效。除法律法规另有规定外，满足生效条件的同意征集结果对本期债务融资工具全部持有人具有同等效力和约束力，并产生约束发行人和持有人的效力。因此，在同意征集事项未经全部持有人同意而生效的情况下，个别持有人虽不同意但已受生效同意征集结果的约束，包括收取债务融资工具本息等自身实体权益存在因服从绝大多数人意志可能受到不利影响的可能性。<br /><br />（四）关于违约、风险情形处置相关约定的提示<br /><br />本募集说明书“违约、风险情形及处置”章节中关于违约事件的约定，对未能按期足额偿付债务融资工具本金或利息的违约情形设置了5个工作日的宽限期，若发行人在该期限内对本条所述债务进行了足额偿还，则不构成发行人在本期债务融资工具项下的违约。宽限期内应按照票面利率上浮10BP计算并支付利息。<br /><br />本募集说明书“违约、风险情形及处置”章节约定，当发行人发生风险或违约事件后，发行人可以与持有人协商采取以下风险及违约处置措施：<br /><br />1.【重组并变更登记要素】发行人和持有人可协商调整本期债务融资工具的基本偿付条款。选择召开持有人会议的，适用第十二章“持有人会议机制”中特别议案的表决比例。生效决议将约束本期债项下所有持有人。如约定同意征集机制的，亦可选择适用第十三章“同意征集机制”实施重组。<br /><br />2.【重组并以其他方式偿付】【重组并以其他方式偿付】发行人和持有人可协商以其他方式偿付本期债务融资工具，需注销本期债项的，可就启动注销流程的决议提交持有人会议表决，该决议应当经参加会议持有人所持表决权【超过1/2】通过。通过决议后，发行人应当与愿意注销的持有人签订注销协议；不愿意注销的持有人，所持债务融资工具可继续存续。<br /><br />发行人一旦出现偿付风险或发生违约事件，将按照法律法规、公司信用类债券违约处置相关规定以及银行间协会相关自律管理规定及要求，遵循平等自愿、公平清偿、公开透明、诚实守信等原则，稳妥开展风险违约处置相关工作。<br /><br />（五）关于投资人保护条款的提示<br /><br />本期债务融资工具未设置投资人保护条款。<br /><br />请投资人仔细阅读相关内容，知悉相关风险。<br /><br />第一章 释义<br /><br />本募集说明书中，除非文中另有所指，下列词语具有如下含义：<br /><br />发行人/公司/本公司/招商蛇口 	指 	招商局蛇口工业区控股股份有限公司 	<br /><br />债务融资工具/非金融企业债务融资工具 	指 	具有法人资格的非金融企业在银行间债券市场发行的，约定在一定期限内还本付息的有价证券 	<br /><br />中期票据 	指 	指具有法人资格的非金融企业在银行间债券市场发行的，约定在一定期限还本付息的债务融资工具。 	<br /><br />本期中期票据 	指 	招商局蛇口工业区控股股份有限公司2025年度第二期中期票据募集说明书 	<br /><br />本次发行 	指 	本期中期票据的发行 	<br /><br />募集说明书 	指 	发行人为发行本期中期票据并向投资者披露本期中期票据发行相关信息而制作的《招商局蛇口工业区控股股份有限公司2025年度第二期中期票据募集说明书》 	<br /><br />发行文件 	指 	在本期中期票据发行过程中必需的文件、材料或其他资料及其所有修改和补充文件（包括但不限于本募集说明书等） 	<br /><br />簿记管理人 	指 	制定集中簿记建档流程及负责具体集中簿记建档操作的机构，本期中期票据发行期间由招商银行股份有限公司担任 	<br /><br />集中簿记建档 	指 	发行人和主承销商协商确定利率（价格）区间后，承销团成员/投资人发出申购定单，由簿记管理人记录承销团成员/投资人认购债务融资工具利率（价格）及数量意愿，按约定的定价和配售方式确定最终发行利率（价格）并进行配售的行为。集中簿记建档是簿记建档的一种实现形式，通过集中簿记建档系统实现簿记建档过程全流程线上化处理 	<br /><br />主承销商 	指 	招商银行股份有限公司 	<br /><br />主承销方 	指 	主承销商和联席主承销商（如有）合称“主承销方” 	<br /><br />承销团 	指 	主承销方为本次发行根据承销团协议组织的，由主承销方和其他承销团成员组成的承销团 	<br /><br />承销协议 	指 	主承销方与发行人为本次发行签订的《银行间债券市场非金融企业债务融资工具承销协议》 	<br /><br />承销团协议 	指 	主承销方与承销团成员签订的《银行间债券市场非金融企业债务融资工具承销团协议文本》（2013版）及相关附件 	<br /><br />余额包销 	指 	本期中期票据的主承销方按照《银行间债券市场非金融企业债务融资工具承销协议》的规定，在规定的发行日后，将未售出的本期中期票据全部自行购入的承销方式 	<br /><br />上海清算所 	指 	银行间市场清算所股份有限公司 	<br /><br />交易商协会 	指 	中国银行间市场交易商协会 	<br /><br />银行间市场 	指 	全国银行间债券市场 	<br /><br />北金所 	指 	北京金融资产交易所有限公司 	<br /><br />财政部 	指 	中华人民共和国财政部 	<br /><br />国土资源部 	指 	中华人民共和国国土资源部 	<br /><br />住建部 	指 	中华人民共和国住房和城乡建设部 	<br /><br />人民银行 	指 	中国人民银行 	<br /><br />银保监会 	指 	中国银行保险监督管理委员会 	<br /><br />国务院国资委/国资委 	指 	国务院国有资产监督管理委员会 	<br /><br />国家发改委 	指 	中华人民共和国国家发展和改革委员会 	<br /><br />招商局集团 	指 	招商局集团有限公司 	<br /><br />招商局轮船 	指 	招商局轮船股份有限公司 	<br /><br />招商地产 	指 	招商局地产控股股份有限公司 	<br /><br />招为投资 	指 	深圳市招为投资合伙企业（有限合伙） 	<br /><br />招商局置地 	指 	招商局置地有限公司 	<br /><br />招商驰迪 	指 	深圳市招商前海驰迪实业有限公司 	<br /><br />法定节假日或休息日 	指 	中华人民共和国的法定及政府指定节假日或休息日（不包括香港特别行政区、澳门特别行政区和台湾省的法定节假日或休息日） 	<br /><br />工作日 	指 	中国的商业银行的对公营业日（不含法定节假日或休息日） 	<br /><br />近三年/报告期 	指 	2021年、2022年、2023年及2024年1-6月 	<br /><br />近三年/报告期各期末 	指 	2021年末、2022年末、2023年末及2024年6月末 	<br /><br />元、万元 	指 	如无特别说明，指人民币元、人民币万元 	<br /><br />中国 	指 	中华人民共和国，仅为本募集说明书之目的，不包括香港、澳门特别行政区或者台湾地区 	<br /><br />由于计算时小数点后两位采取四舍五入的方式，因此表格中各单项数据之和与合计数在小数点后两位可能有误差。<br /><br />第二章 风险提示及说明<br /><br />本期中期票据无担保，能否如期兑付取决于发行人的信用和偿债能力。投资人购买本期中期票据，应当认真阅读本募集说明书及有关的信息披露文件，进行独立的投资判断。本期中期票据依法发行后，因发行人经营与收益的变化引致的投资风险，由投资者自行承担。<br /><br />投资者在评价和认购本期中期票据时，应认真考虑下述各项相关风险因素：<br /><br />一、本期中期票据的投资风险<br /><br />（一）利率风险<br /><br />本期中期票据的利率水平是根据当前市场的利率水平和中期票据信用评级由机构投资者确定。受国民经济运行状况和国家宏观政策等因素的影响，市场利率存在波动的不确定性。本期中期票据在存续期限内，不排除市场利率波动的可能，利率的波动将给投资者投资本期中期票据的收益水平带来一定的不确定性。<br /><br />（二）流动性风险<br /><br />本期中期票据发行后将在银行间市场交易流通，但在转让时存在一定的流动性风险，公司无法保证本期中期票据在银行间市场的交易量及活跃性。<br /><br />（三）偿付风险<br /><br />在本期中期票据的存续期内，如政策、法规或行业、市场等不可控因素对本公司的经营活动产生重大负面影响，进而造成本公司不能从预期的还款来源获得足够的资金，将可能影响本期中期票据的按时足额偿付。<br /><br />二、与发行人相关的风险<br /><br />（一）财务风险<br /><br />1、资本支出较大的风险<br /><br />开发业务周期长、资金需求量大，现金流量的充足程度对维持公司正常的经营运作至关重要。目前公司持有待开发及已开发土地储备较为充足，具备较强的持续发展后劲，但也将给公司带来较大的资金支出压力。若未来公司融资渠道不畅或不能合理控制成本，可能对公司的偿债能力造成一定的不利影响。<br /><br />2、存货计提跌价准备风险<br /><br />公司开发业务主营以住宅为主的可售型商品房的开发与销售，存货主要由开发成本和开发产品构成。发行人最近三年存货净额分别41,763,647.50万元、41,154,922.10万元、41,670,213.55万元。随着公司经营规模的扩大，公司存货水平呈小幅波动上升趋势。2023年末，发行人计提的存货跌价准备为674,366.24万元。未来若行业不景气，开发项目利润下滑或项目无法顺利完成开发销售，公司将面临存货跌价损失风险，对公司的盈利能力产生不利影响。发行人的存货受公司经营情况、国家宏观经济政策、市场情况等因素影响，存在一定的跌价风险。<br /><br />3、其他应收款余额较大风险<br /><br />发行人最近三年其他应收款净额分别为11,953,937.30万元、12,674,920.95万元及11,819,980.53万元，占总资产的比重分别为13.96%、14.30%及13.01%。随着向联营、合营公司提供的园区及社区项目开发配套资金以及转子公司少数股东合作经营往来款的增加，最近一年末公司的其他应收款余额和占比有上升趋势。最近一年末的其他应收款余额中，关联方往来款及合作方往来款占比较大，存在其他应收款余额较大的风险。<br /><br />4、经营性净现金流波动风险<br /><br />开发业务开发周期长，购置土地和前期工程占用资金量大，资金周转速度相对缓慢。发行人最近三年经营活动现金流净额分别为2,597,701.21万元、2,217,399.01万元及3,143,098.49万元。经营活动现金流净额波动较大，主要是因为公司土地、基建支出增加。由于公司经营性净现金流存在一定波动，对公司有息债务的覆盖保障能力带来了一定的不确定性。<br /><br />5、资产负债率较高的风险<br /><br />最近三年，发行人资产负债率分别为67.68%、67.91%及67.34%，扣除预收款项（含合同负债）后，其他负债占资产总额的比重分别为50.29%、51.55%及49.54%。总体来看，近年来为满足项目建设开发投入的需要，发行人债务融资规模较大，资产负债水平较高。如果发行人持续融资能力受到限制或者未来房地产市场出现重大波动，可能面临偿债的压力从而使其业务经营活动受到不利影响。<br /><br />6、销售按揭担保合同风险<br /><br />目前，购房者在购买商品房时，一般多选用银行按揭的付款方式。发行人合同负债金额较大，2023年末为1615亿元，主要为预收房产销售款。按照房地产行业的惯例，购房人以银行按揭方式购买商品房，在购房人支付了首期房款且将所购商品房作为向银行借款的抵押物后，银行即向发行人支付剩余购房款。而在商品房办妥权证前（个别案例要求还清贷款前），银行要求发行人为购房人的银行借款提供阶段性连带责任担保。该担保期限自公司按揭银行向购房者发放按揭贷款之日，至公司为购房者办妥《房屋所有权证》并协助按揭银行办理抵押登记且将《他项权利证书》交予按揭银行之日止。在担保期间内，如购房人无法继续偿还银行贷款，发行人需代替其支付按揭贷款的相关代偿费用。<br /><br />7、投资收益波动风险<br /><br />最近三年，发行人的投资收益分别为372,788.46万元、201,650.61万元及248,064.09万元，占利润总额的比例分别为16.32%、12.75%及17.73%。如公司投资收益未来发生较大波动，将对公司的盈利能力造成影响。<br /><br />8、未分配利润占比较高风险<br /><br />最近三年末，发行人未分配利润分别为6,187,918.11万元、6,085,747.91万元及6,413,946.84万元，占所有者权益的比重分别为22.36%、21.40%及21.62%。未来如果实施利润分配，将增加公司现金流出。<br /><br />9、归属于母公司所有者的净利润波动风险<br /><br />2021-2023年度，发行人的归属于母公司所有者的净利润分别为1,037,225.42万元、426,407.97万元及631,942.05万元。如果公司归属于母公司所有者的净利润未来发生较大波动，可能对公司的盈利能力造成影响。<br /><br />10、汇率变动风险<br /><br />随着我国汇率市场化改革的深入，人民币汇率波动更加频繁。除发行人设立在境外部分子公司使用以美元、港币和新西兰币进行计价结算外，发行人的其它主要业务活动以人民币计价结算，发行人为此需承受汇率变动风险。但未来人民币汇率的变动，仍可能对公司在外汇结算方面产生不利影响。<br /><br />11、少数股东权益占比提升风险<br /><br />近三年年末，公司少数股东权益分别为1,680.84亿元、1,827.29亿元及1,769.67亿元，占所有者权益的比重分别为60.73%、64.24%及59.65%，占比水平有所提升，主要系新增合作开发项目占比有所提升所致。如果未来公司少数股东权益发生大幅变化，可能会对公司生产经营产生一定影响。<br /><br />（二）经营风险<br /><br />1、宏观经济和行业周期性波动的风险<br /><br />发行人所处行业与宏观经济之间存在较大的关联性，公司主要收入来源于开发业务，受宏观经济发展周期的影响较大。一般而言，在宏观经济周期的上升阶段，开发业务投资前景和市场需求都将看好，价格相应上涨；反之，则会出现市场需求萎缩，价格相应下跌，经营风险增大，投资收益下降。因此，公司能否针对行业的周期转换及时采取有效的经营策略，并针对宏观经济与行业发展周期各个阶段的特点相应调整公司的经营策略和投资行为，将在相当程度上影响着公司的业绩。<br /><br />2、房地产行业周期性风险<br /><br />房地产行业与宏观经济发展之间存在较大的关联性，同时受调控政策、信贷政策、资本市场运行情况等诸多因素影响。在过去十余年间，随着城镇化的快速发展，我国房地产行业总体发展速度较快。2008年以来，受到国际金融危机的冲击，以及一系列房地产行业宏观调控政策陆续出台等因素影响，我国房地产市场销售面积和销售金额呈现波动走势。2015年，随着限购政策的逐步放松和取消，人民银行和银监会对限贷认定标准的放宽，以及人民银行降低贷款利率，居住性购房需求有望得到释放，房地产行业运行情况逐步企稳。近年以来，在坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位下，一、二线城市以“回归居住属性”、“加强房地产市场分类调控”、“建立长效机制”为基调不断加大政策调控力度，同时环一线城市周边三四线城市亦陆续出台调控政策以抑制投机性需求。2020年，房地产调控政策“房住不炒、因城施策”总基调保持稳定。上半年，信贷政策中性偏积极，多地政府从供需两端助力市场复苏；下半年，因“三道红线”要求，房地产市场整体有息负债规模增速压降，多地调控政策收紧。房地产市场总体表现强韧，销售、土地成交、开发投资等指标实现V型反转。2020年全国商品房销售额再创新高，达17.36万亿元，同比增加8.7%。行业集中度持续提高，千亿房企继续扩容。2021年，全国商品房销售额18.19万亿元，同比增长4.8%，商品房销售面积达17.94亿平方米，同比增长1.9%。随着行业竞争日趋激烈以及调控的常态化，行业利润率下滑已成大势，企业经营压力加剧。2022年，全国商品房销售额约13.33万亿元，商品房销售面积约13.58亿平方米，与历史峰值2021年比较，分别下降26.7%和24.3%。尽管发行人作为全国性大型房地产开发企业，发行人具备较强的抗风险能力，但也不可避免地受到行业周期性波动的影响。<br /><br />3、项目开发的风险<br /><br />项目开发业务投资大，涉及相关行业广，合作单位多，要接受规划、国土、建设、房管、消防和环保等多个政府部门的审批和监管，这对发行人的项目开发控制能力提出较高要求。尽管发行人具备较强的项目操作能力以及较为丰富的项目操作经验，但如果项目的某个开发环节出现问题，如产品定位偏差、政府部门沟通不畅、施工方案选定不科学、合作单位配合不力、项目管理和组织不力等，均可能会直接或间接地导致项目开发周期延长、成本上升，造成项目预期经营目标难以如期实现。<br /><br />4、销售风险<br /><br />随着发行人土地储备的不断扩大和开发实力的不断增强，发行人推向市场的开发产品持续增加。一方面，目前开发产品市场竞争较为激烈，开发业务具有开发资金投入大、建设周期长和易受国家政策、市场需求、产品定位、销售价格等多种因素影响的特点；另一方面，市场需求日趋多元化和个性化，购房者对产品和服务的要求越来越高，如果未来市场供求关系发生重大变化，或发行人在项目定位、规划设计等方面不能准确把握消费者需求变化并作出快速反应，可能造成产品滞销的风险。<br /><br />5、市场竞争风险<br /><br />随着中央、地方政府对房地产业发展的宏观调控政策的不断出台和完善，开发与运营产业正向着规模化、品牌化和规范化运作转型，开发与运营行业竞争激烈，发行人可能面临着更加严峻的市场竞争环境。<br /><br />6、去库存压力较大的风险<br /><br />开发业务收入是发行人营业收入的主要来源，最近三年及一期末，发行人存货净额分别为41,763,647.50万元、41,154,922.10万元、41,670,213.55万元及43,003,734.87万元，占发行人总资产比重分别为48.78%、46.43%、45.87%及46.75%。发行人存货规模较大，且占资产总额的比例相对较高，主要是由于发行人的商业地产、住宅房地产项目较多。截至2023年末，发行人开发与运营项目主要分布于深圳、广州、佛山、上海、南京、苏州、天津、重庆、武汉、杭州、成都等一线和二线重要城市。房地产市场具有行业周期性，受宏观经济政策及市场环境影响较大，部分前期商品房库存规模较大的城市面临一定的去库存压力，可能影响发行人部分项目的销售节奏。<br /><br />7、地域集中风险<br /><br />开发业务以房地产销售业务为主，系公司收入贡献最大的业务板块，2023年度公司开发业务收入占营业收入比重87.97%。公司作为一家全国性的房地产企业，项目储备充足，拥有合理业务结构，城市布局相对集中于一、二线重要城市，具有成熟开发能力和资本运营能力。目前公司开发业务销售贡献主要来源于一、二线城市，存在一定的区域集中风险。<br /><br />8、原材料价格波动的风险<br /><br />开发业务的主要原材料为建材，建材的价格波动将直接影响开发成本。近年来建材价格波动较大，如果发行人不能合理预期原材料价格变化，发行人可能会有存货跌价的风险或者因购买原材料而导致现金流不稳定的风险。此外，若未来建材价格持续上涨，将直接导致开发成本上升。如果开发产品价格不能同步上涨或销售数量不能有效扩大，将导致发行人无法达到预期盈利水平。<br /><br />9、开发及销售周期较长的风险<br /><br />发行人主营业务中的开发业务具有开发周期长，购置土地和前期工程占用资金量大，销售周期资金周转速度相对缓慢的特点。从启动施工至完成销售所涉及的环节较多，包括土地取得、规划设计、施工建造、销售等，且各环节均涉及与不同监管部门的沟通及履行相关必要流程。通常一般项目从取得土地到完成销售的开发周期均超过一年。而发行人旗下项目除了通过银行贷款、资本市场融资等主要融资手段之外，也在一定程度上依赖项目销售的回款减轻外部筹资的压力。随着未来发行人经营规模的持续扩大，后续开发仍需大量资金投入，而若公司经营性净现金流持续减少或者长期处于较低水平的情况，且销售资金不能及时回笼，将可能面临阶段性现金流量不足风险和资金周转压力。<br /><br />10、安全生产风险<br /><br />发行人经营领域涉及开发与运营等，其中，开发涉及工程建造和安装，施工安全、消防安全、建筑材料安全都有赖于发行人工程安全管理制度的建立和健全；酒店、购物中心、旅游地产自持物业经营涉及与食品卫生安全、治安安全、消防安全、设备设施运行安全、公共环境管理安全等相关的风险；物业租赁包括建筑材料、施工现场用火、用电、用气情况、文明施工情况、重大危险源防控情况管理等。如果在发行人业务运营过程中出现因前述原因导致的安全事故，将对发行人公司形象产生不利影响，并进而影响发行人生产、经营活动的顺利开展。<br /><br />11、跨地区进行房地产开发的风险<br /><br />产业新城资源的获取不会一蹴而就，涉及资源标的规模大、合作方式复杂，需要一定的谈判周期。公司在各地签约的产业新城项目，由于土地面积较大、方案沟通费时，规划与建设开发方案均需与当地政府进行协商谈判，产业新城项目开发建设的时间存在不确定性。<br /><br />（三）管理风险<br /><br />1、子公司管理风险<br /><br />发行人组织结构和管理体系较为复杂，对发行人的管理能力要求较高。虽然发行人对子公司运营管理形成了较为完善的内部管理机制，倘若发行人的管理体系不能与下属子公司的管理体系相互兼容适应，则将对发行人的业务开展、品牌声誉产生一定不利影响，因此发行人面临一定的子公司管理风险。<br /><br />2、经营规模快速扩大的风险<br /><br />近三年末，发行人资产总额分别为85,620,334.74万元、88,647,137.62万元及90,850,849.97万元。随着发行人资产规模的持续快速增长，其在建、拟建的项目数量也快速增长。预计未来几年，发行人仍将继续保持良好发展的趋势，开发项目的数量有望进一步扩大。此外，发行人除现有主营业务外，还计划继续大力推动教育、养老健康、社区服务等创新产业领域发展。发行人经营规模的扩大和业务范围的拓宽对企业的管理能力、治理结构、决策制度、风险识别控制能力、融资能力等提出了更高的要求。如果发行人管理能力无法跟上其经营扩张的步伐，其可能面临无法有效管理的风险。<br /><br />3、人力资源管理风险<br /><br />发行人业务经营的开拓和发展在很大程度上依赖于核心经营管理人员。发行人的管理团队具有丰富的项目运作经验，能够灵活调动资源、转换经营策略适应行业周期波动。发行人高级管理人员的产业经验及专业知识对公司的发展十分关键。如果发行人无法吸引或留任上述人员，且未能及时聘用具备同等资历的人员，发行人的业务管理与经营增长将可能受到不利影响。<br /><br />4、资金管理的风险<br /><br />发行人经营开发业务均系资金密集型行业，在土地获取、施工建设等阶段均需要大量的资金投入。发行人主要通过自有资金、外部金融机构借款以及公开市场发行股票及债券等方式筹集资金。但发行人的外部融资渠道和融资成本直接受到国家房地产政策、货币政策以及商业银行监管政策等影响，且目前各主要城市均要求对房地产企业预售款项进行专户管理，预售款项使用的灵活性较低。同时，发行人在国内外多个城市进行跨区域经营，各区域的资金监管及使用要求均存在差异。尽管发行人对资金实行统一管理，以提升资金使用效率，但上述因素对发行人的资金管理和调配能力提出较高的要求。如若发行人无法有效应对相关政策变化，及时监控和平衡公司整体的资金需求，其经营情况和财务情况或将受到不利影响。<br /><br />（四）政策风险<br /><br />1、房地产行业调控政策变化的风险<br /><br />2022年以来，在地缘冲突加剧的复杂形势下，全球经济面临的“滞胀”风险持续上升，中国房地产市场亦持续降温，行业面临着前所未有的挑战。2022年，全国商品房销售额约13.33万亿元，商品房销售面积约13.58亿平方米，与历史峰值2021年比较，分别下降26.7%和24.3%。2022年，全国房地产开发投资132,895亿元，比上年下降10.0%。2022年，全国商品房销售面积13.58亿平方米，比上年下降24.3%。2023年，全国商品房销售面积111,735万平方米，比上年下降8.5%；全国商品房销售额116,622亿元，下降6.5%。需求端和供应端均呈现较大幅度负增长。为促进房地产市场平稳健康发展，中央和各地政府合力，在坚持“房住不炒、因城施策”的总基调下，出台了多项支持刚性和改善性合理住房需求释放的政策，包括降房贷利率、降首付比例、放松及取消限售或限购、购房补贴、支持多孩家庭购房等；供应端主要逐步改善房企的融资环境，支持企业合理的融资需求，适度调整土拍规则来提高市场积极性。未来，中央及地方政府调控政策的变化，将影响着房地产企业的经营，影响着市场对房地产行业走势的预期。<br /><br />2、信贷政策变化的风险<br /><br />开发行业的发展与我国宏观经济及货币政策密切相关。一方面，开发行业属于资金密集型行业，在项目开发过程中需要较多的开发资金来支撑项目的运营；另一方面，银行按揭贷款仍是我国消费者购房的重要付款方式，购房按揭贷款政策的变化对房地产销售有非常重要的影响。因此，银行信贷政策的变化将直接影响到消费者的购买能力以及项目开发成本。<br /><br />（1）购房按揭贷款政策变化会对公司的产品销售产生影响<br /><br />购房按揭贷款利率的变化会对所有购房者成本产生影响，而首付款比例的政策变化将较大程度上影响购房者的购买能力。如果购房按揭贷款政策在未来进一步发生变化，将对公司产品销售带来不确定性。同时，公司销售受银行按揭贷款规模影响较大，如受国家政策调整、银行自身流动性变化、银行风险控制变化等因素影响，出现银行按揭贷款规模或比例缩小等情况，将导致消费者不能从银行获得按揭贷款，从而对公司开发项目的销售造成不利影响。<br /><br />（2）贷款政策变化会影响公司的资金渠道和融资成本<br /><br />开发行业是一个资金密集型行业，资金占用周期较长，银行贷款是企业重要的资金来源。未来，国家可能通过调高项目开发贷款的资本金比例等措施，以及对金融机构信贷收紧等方式直接或间接地收紧包括公司在内的资金渠道，该等政策可能会对开发业务运营和财务经营成果造成不利影响。<br /><br />3、土地政策变化的风险<br /><br />土地是开发业务必不可少的资源，涉及土地规划和城市建设等多个政府部门。近年来，我国政府出台了一系列土地宏观调控政策，进一步规范土地市场。土地供应政策、土地供应结构、土地使用政策等发生变化，将对开发企业的生产经营产生重要影响。随着我国城市化进程的不断推进，城市建设开发用地总量日趋减少。如政府未来执行更为严格的土地政策或降低土地供应规模，则发行人将可能无法及时获得项目开发所需的土地储备或出现土地成本的进一步上升，公司业务发展的可持续性和盈利能力的稳定性将受到一定程度的不利影响。<br /><br />4、税收政策变化的风险<br /><br />开发行业受税收政策的影响较大，土地增值税、企业所得税、个人住房转让营业税、契税等税种的征管，对开发与运营行业有特殊要求，其变动情况将直接影响公司销售、盈利及现金流情况。目前，国家已经从土地持有、开发、转让和个人二手房转让等各个环节采取税收调控措施，若国家进一步提高相关税费标准或对个人在房产的持有环节进行征税，如开征物业税，可能进一步影响商品房的购买需求，从而对发行人产品的销售带来不利影响。<br /><br />5、环境保护政策变化的风险<br /><br />开发与运营项目在施工过程中不同程度地影响周边环境，产生粉尘、噪音、废料等。虽然发行人根据我国有关法律法规的要求，所有项目施工前均进行环境影响评价，并向地方主管部门提交环境影响评价报告书（表），完成环境影响评价备案或取得批复，但是随着我国环境保护力度日趋提升，发行人可能会因环境保护政策的变化而增加环保成本，部分项目进度亦可能会延迟，进而对发行人经营造成不利影响。<br /><br />三、特有风险<br /><br />本期中期票据无担保。在本期中期票据发行时，发行人已根据现实情况安排了偿债保障措施来控制和降低本期中期票据的还本付息风险。但是，在本期中期票据存续期内，可能由于不可控的市场、政策、法律法规变化等因素导致目前拟定的偿债保障措施不能履行或无法完全履行，进而影响本期中期票据持有人的利益。<br /><br />第三章 发行条款<br /><br />一、本期中期票据发行条款<br /><br />1、中期票据名称：招商局蛇口工业区控股股份有限公司2025年度第二期中期票据<br /><br />2、发行人：招商局蛇口工业区控股股份有限公司<br /><br />3、主承销商：招商银行股份有限公司<br /><br />4、簿记管理人：招商银行股份有限公司<br /><br />5、联席主承销商：无<br /><br />5、发行人待偿还债务融资余额：截至本募集说明书签署之日，发行人本部及其下属子公司待偿还债券余额为641.65亿元人民币，其中存续期中期票据179.10亿元、资产支持票据（ABN）31.96亿元、ABS20.78亿元、公司债409.80亿元。<br /><br />7、接受注册通知书文号：中市协注〔2025〕MTN【】号<br /><br />8、注册金额：人民币88.7亿元（RMB88,700,000,000元）<br /><br />9、本期发行金额：人民币壹拾亿元整（RMB1,000,000,000元）<br /><br />10、本期中期票据期限：3年期<br /><br />11、年度计息天数：闰年366天，非闰年365天<br /><br />12、中期票据面值：人民币壹佰元（RMB100元）<br /><br />13、中期票据形式：本期中期票据采用实名制记账式，统一在上海清算所登记托管<br /><br />14、发行价格：本期中期票据按面值平价发行<br /><br />15、本期中期票据利率：本期中期票据采用固定利率方式，由发行人与主承销方根据集中簿记建档结果协商一致确定，在债务融资工具存续期内固定不变<br /><br />16、发行对象：全国银行间债券市场的机构投资者（国家法律、法规禁止购买者除外）<br /><br />17、承销方式：组织承销团，主承销方以余额包销的方式承销本期中期票据<br /><br />18、发行方式：本期中期票据由主承销方组织承销团，通过集中簿记建档、集中配售的方式在全国银行间市场公开发行<br /><br />19、公告日： 2025年【】月【】日至2025年【】月【】日<br /><br />20、发行日： 2025年【】月【】日<br /><br />21、缴款日： 2025年【】月【】日<br /><br />22、起息日： 2025年【】月【】日<br /><br />23、债权债务登记日：2025年【】月【】日<br /><br />24、上市流通日：2025年【】月【】日<br /><br />25、还本付息方式：本期中期票据每年付息一次，于兑付日一次性兑付本金。本期中期票据的付息和兑付将通过托管人办理（到期日如遇法定节假日，则顺延至随后的第一个工作日兑付，顺延期间不另计息）<br /><br />26、付息日：2026年至2028年每年的【】月【】日，如遇法定节假日或休息日，则顺延至其后的第一个工作日，顺延期间不另计息<br /><br />27、付息方式:本期中期票据每次付息日前5个工作日，由发行人按有关规定在主管部门指定的信息媒体上刊登《付息公告》，并在付息日按票面利率由上海清算所代理完成付息工作<br /><br />28、兑付日：2028年【】月【】日（如遇法定节假日，则顺延至其后的第一个工作日，顺延期间不另计息）<br /><br />29、兑付价格：按中期票据面值兑付，即人民币壹佰元/每佰元面值。<br /><br />30、兑付方式：本期中期票据兑付日前5个工作日，由发行人按有关规定在主管部门指定的信息媒体上刊登《兑付公告》。本期中期票据的兑付按照上海清算所的规定，由上海清算所代理完成。相关事宜将在《兑付公告》中详细披露。<br /><br />31、增信情况：本期中期票据不设担保<br /><br />32、信用评级机构及评级结果：无<br /><br />33、登记和托管机构：银行间市场清算所股份有限公司<br /><br />34、集中簿记建档系统技术支持机构：北京金融资产交易所有限公司<br /><br />35、存续期管理机构：招商银行股份有限公司<br /><br />36、偿付顺序：本期中期票据的本金和利息在破产清算时的清偿顺序等同于发行人普通债务<br /><br />37、税务提示：根据国家有关法律、法规的规定，投资人投资本期中期票据所应缴纳的税款由投资人自行承担。<br /><br />二、本期中期票据发行安排<br /><br />经中国银行间市场交易商协会注册，发行人在中国银行间债券市场发行本期中期票据。<br /><br />本期中期票据的发行对象为境内合格机构投资者（国家法律、法规另有规定的除外）。投资者办理认购手续时，不需缴纳任何附加费用；在办理登记和托管手续时，须遵循债券托管机构的有关规定。<br /><br />（一）集中簿记建档安排<br /><br />1、本期中期票据簿记管理人为招商银行股份有限公司，本期中期票据承销团成员须在2025年【】月【】日9:00-2024年【】月【】日18:00通过集中簿记建档系统向簿记管理人提交《招商局蛇口工业区控股股份有限公司2025年度第二期中期票据申购要约》（以下简称“《申购要约》”），申购时间以在集中簿记建档系统中将《申购要约》提交至簿记管理人的时间为准。<br /><br />2、每一承销团成员申购金额的下限为【1000】万元（含【1000】万元），申购金额超过【1000】万元的，必须是【1000】万元的整数倍。<br /><br />3、本期债务融资工具发行过程中存在延长簿记建档时间的可能。本机构承诺延长前会预先进行充分披露，每次延长时间不低于30分钟，且延长后的簿记截止时间不晚于簿记截止日18:30。各承销商请详细阅读《申购说明》。<br /><br />（二）分销安排<br /><br />1、分销对象：认购本期中期票据的投资者为境内合格机构投资者（国家法律、法规及部门规章等另有规定的除外）。<br /><br />2、上述投资者应在上海清算所开立A类或B类持有人账户，或通过全国银行间债券市场中的债券结算代理人开立C类持有人账户；其他机构投资者可通过债券承销商或全国银行间债券市场中的债券结算代理人在上海清算所开立C类持有人账户。<br /><br />（三）缴款和结算安排<br /><br />1、缴款时间：2025年【】月23【】日。<br /><br />2、簿记管理人将在2025年 1月23日通过集中簿记建档系统发送《招商局蛇口工业区控股股份有限公司2025年度第二期中期票据配售确认及缴款通知书》（以下简称“《缴款通知书》”），通知每个承销团成员的获配中期票据面额和需缴纳的认购款金额、付款日期、划款账户等。<br /><br />3、合格的承销商应于缴款日，将按簿记管理人的“缴款通知书”中明确的承销额对应的募集款项划至以下指定账户：<br /><br />户名：招商银行<br /><br />开户行：招商银行<br /><br />账户：910051040159917010<br /><br />支付系统行号：308584000013<br /><br />汇款用途：招商局蛇口工业区控股股份有限公司2025年度第二期中期票据承销款<br /><br />如合格的承销商不能按期足额缴款，则按照中国银行间市场交易商协会的有关规定和“承销协议”和“承销团协议”的有关条款办理。<br /><br />4、本期中期票据发行结束后，中期票据认购人可按照有关主管机构的规定进行中期票据的转让、质押。<br /><br />（四）登记托管安排<br /><br />本期中期票据以实名记账方式发行，在上海清算所进行登记托管。上海清算所为本期中期票据的法定债权登记人，在发行结束后负责对本期中期票据进行债权管理，权益监护和代理兑付，并负责向投资者提供有关信息服务。<br /><br />（五）上市流通安排<br /><br />本期中期票据在债权债务登记日的次一工作日（2025年【】月 24【】日），即可以在全国银行间债券市场流通转让。按照全国银行间同业拆借中心颁布的相关规定进行。<br /><br />（六）其他<br /><br />无。<br /><br />第四章 募集资金运用<br /><br />一、募集资金用途<br /><br />本次中期票据注册规模88.7亿元，拟用于偿还发行人本部到期债务融资工具，具体情况如下：<br /><br />图表4-1本次中期票据拟归还债务融资工具明细<br /><br />单位：亿元、%<br /><br />发行主体 	债券种类 	债券简称 	起息日 	到期日 	期限(年) 	债券余额（亿） 	拟归还金额（亿） 	票面利率（%） 	<br /><br />招商局蛇口工业区控股股份有限公司 	中期票据 	20招商蛇口MTN002B 	2020-08-20 	2025-08-20 	5 	10 	10 	3.89 	<br /><br />招商局蛇口工业区控股股份有限公司 	中期票据 	22招商蛇口MTN003A 	2022-09-29 	2025-09-29 	3 	20 	20 	2.75 	<br /><br />招商局蛇口工业区控股股份有限公司 	中期票据 	23招商蛇口MTN001 	2023-08-17 	2026-08-17 	3 	20 	20 	2.8 	<br /><br />招商局蛇口工业区控股股份有限公司 	中期票据 	23招商蛇口GN002 	2023-10-18 	2026-10-18 	3 	4 	4 	2.9 	<br /><br />招商局蛇口工业区控股股份有限公司 	中期票据 	23招商蛇口MTN003 	2023-10-19 	2026-10-19 	3 	7 	7 	3.1 	<br /><br />招商局蛇口工业区控股股份有限公司 	中期票据 	21招商蛇口MTN001B 	2021-11-18 	2026-11-18 	5 	15 	15 	3.55 	<br /><br />招商局蛇口工业区控股股份有限公司 	中期票据 	23招商蛇口MTN004 	2023-12-14 	2026-12-14 	3 	16 	12.7 	3.2 	<br /><br />合计 							88.7 		<br /><br />二、本期募集资金用途<br /><br />本期中期票据计划发行规模10亿元，拟用于偿还发行人本部到期债务融资工具，具体情况如下：<br /><br />图表4-2本期中期票据拟归还债务融资工具明细<br /><br />单位：亿元、%<br /><br />发行主体 	债券种类 	债券简称 	起息日 	到期日 	期限(年) 	债券余额（亿） 	拟归还金额（亿） 	票面利率（%） 	<br /><br />招商局蛇口工业区控股股份有限公司 	中期票据 	20招商蛇口MTN002B 	2020-08-20 	2025-08-20 	5 	10 	10 	3.89 	<br /><br />三、发行人承诺<br /><br />发行人承诺，本期发行中期票据所募集的资金将应用于符合国家法律法规及相关产业政策要求的企业生产经营活动，不用于对外委托贷款等资金拆借业务，不用于衍生品金融工具和理财产品投资，不用于土地一级开发，不用于支付土地款，不用于“地王”相关项目，不用于三四线地产项目建设，不得用于保障性住房和棚改项目。不用于购置土地、投资股市、不用于购买理财、信托等金融类产品投资及国家有权部门明文限制的行业和领域。不存在重复使用募集资金的情况。<br /><br />发行人承诺，本期中期票据募集资金仅限于募集说明书披露的用途，不得挪用，不得用作土地款等其他用途，且募集资金须采取专户资金监管模式，并附相应的资金监管协议，采用受托支付的形式。发行人承诺，本期发行中期票据所募集的资金将应用于符合国家法律法规及相关产业政策要求的企业生产经营活动；在债务融资工具存续期间变更资金用途前，将履行相应程序，并及时披露有关信息。<br /><br />三、本期中期票据募集资金管理<br /><br />发行人本次拟发行10亿元中期票据，拟用于偿还发行人本部债务融资工具，发行人将按照募集说明书载明的资金使用计划拨付资金，合理核定用款期限，并按照相关要求对募集资金用途进行监管，确保募集资金的合理有效使用。<br /><br />发行人已按照《银行间债券市场非金融企业债务融资工具募集资金用途管理规程》的规定，与符合该《规程》的承销机构签署监管协议，就本期债务融资工具募集资金开立募集资金专项账户。本期债务融资工具存续期需变更募集资金用途的，将配合存续期管理机构或主承销商核查拟变更用途是否符合法律法规、自律规则及相关产品指引、通知和信息披露要求，报交易商协会备案，并按照《银行间债券市场非金融企业债务融资工具信息披露规则》要求及时披露变更公告。<br /><br />募集资金专户如下：<br /><br />户名：招商局蛇口工业区控股股份有限公司<br /><br />开户银行：招商银行股份有限公司深圳分行<br /><br />账户：755900024210306<br /><br />四、发行人偿债保障措施<br /><br />1、稳定的经营业绩<br /><br />本期债券的偿债资金将主要来源于公司日常经营所产生的营业收入、净利润和经营活动现金流入。按照合并报表口径计算2021年度、2022年度和2023年度，公司营业收入分别为16,064,341.30万元、18,300,265.91万元及17,500,755.81万元；实现净利润分别为1,520,173.71万元、909,847.72万元、910,623.10万元，经营活动产生的现金流入分别为别21,096,397.05万元、20,788,096.88万元、21,042,251.45万元。鉴于其稳定的经营业绩和较强的盈利能力，本期债券本息偿付的保障能力较强。<br /><br />2、较好的流动资产变现能力<br /><br />发行人坚持稳健的财务政策，资产流动性良好，必要时可以通过流动资产变现补充偿债资金。截至2023年12月31日，发行人流动资产余额为66,395,987.97万元，在需要时，流动资产变现可以保障债权及时实现。具体明细如下：<br /><br />项目 	金额（万元） 	占比 	<br /><br />货币资金 	8,828,951.29 	13.30% 	<br /><br />交易性金融资产 	63,752.63 	0.10% 	<br /><br />应收票据 	2,599.21 	0.00% 	<br /><br />应收账款 	347,422.31 	0.52% 	<br /><br />预付款项 	895,726.36 	1.35% 	<br /><br />其他应收款（合计） 	11,843,046.43 	17.84% 	<br /><br />存货 	41,670,213.55 	62.76% 	<br /><br />持有待售资产 	- 	- 	<br /><br />其他流动资产 	2,744,276.19 	4.13% 	<br /><br />流动资产合计 	66,395,987.97 	100.00% 	<br /><br />在日常经营产生的现金流量不足的情况下，发行人可以通过变现除所有权受限资产以及已实现预售的存货以外的流动资产来获得必要的偿债资金支持。<br /><br />3、畅通的外部融资渠道<br /><br />公司财务状况优良，信贷记录良好，拥有较好的市场声誉，与多家国内大型金融机构建立了长期、稳固的合作关系，具有较强的间接融资能力。如果由于意外情况公司不能及时从预期的还款来源获得足够资金，公司可以凭借自身良好的资信状况以及与金融机构良好的合作关系，通过间接融资筹措本期债券还本付息所需资金。公司先后与中国银行、农业银行、工商银行、建设银行、招商银行等银行签署借款合同，截至2023年末，发行人合同授信额度总额折合人民币3,282亿元，实际已使用额度1,397亿元，剩余额度1,885亿元，融资渠道畅通。公司严格遵守银行结算纪律，按时归还银行贷款本息。公司近三年的贷款偿还率和利息偿付率均为100%，不存在逾期而未偿还的债务。公司具有的未使用授信额度，将为本期债券的偿还提供有力的保障，但不具备强制执行性。<br /><br />此外，发行人作为A股上市公司，在股权资本市场亦有丰富的融资渠道。若本期债券兑付时遇到突发性的临时资金周转问题，发行人可以利用多元化融资渠道筹集资金。<br /><br />4、健全的内部工作机制<br /><br />为了充分、有效地维护债券持有人的利益，发行人为本期债券的按时、足额偿付制定了一系列工作计划，包括确定专门部门与人员、安排偿债资金、制定管理措施、做好组织协调、加强信息披露等，努力形成一套确保债券安全兑付的保障措施。<br /><br />第五章 发行人基本情况<br /><br />一、发行人概况<br /><br />图表5-1发行人概况表<br /><br />中文名称： 	招商局蛇口工业区控股股份有限公司 	<br /><br />英文名称： 	China Merchants Shekou Industrial Zone HoldingsCo.,Ltd. 	<br /><br />股票简称： 	招商蛇口 	<br /><br />股票代码： 	001979.SZ 	<br /><br />股票上市交易所 	深圳证券交易所 	<br /><br />法定代表人： 	蒋铁峰 	<br /><br />注册资本： 	9,060,836,177元 	<br /><br />住所： 	广东省深圳市南山区蛇口太子路1号新时代广场 	<br /><br />统一社会信用代码： 	914400001000114606 	<br /><br />公司成立时间： 	1992年2月19日 	<br /><br />公司上市日期： 	2015年12月30日 	<br /><br />公司网址： 	http://www.cmsk1979.com 	<br /><br />公司类型： 	股份有限公司 	<br /><br />所属行业： 	房地产业 	<br /><br />经营范围： 	城区、园区、及社区的投资、开发建设和运营；房地产开发经营；物业管理；水上运输；码头、仓储服务；邮轮母港及配套设施的建设和运营；交通运输、工业制造、金融保险、对外贸易、旅游、酒店和其他各类企业的投资和管理；邮轮母港及配套设施的建设和运营；房地产开发经营；水陆建筑工程；所属企业产品的销售和所需设备、原材料、零配件的供应和销售；举办体育比赛；物业管理；水上运输、码头、仓储服务；科研技术服务；提供与上述业务有关的技术、经营咨询和技术、信息服务（法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动） 	<br /><br />信息披露事务负责人和联系方式：<br /><br />姓名： 	罗希 	<br /><br />办公地址： 	深圳南山区蛇口兴华路6号南海意库3号楼 	<br /><br />联系电话： 	0755-26688322 	<br /><br />传真： 	0755-26691037 	<br /><br />电子邮箱： 	cmskir@cmhk.com 	<br /><br />二、发行人历史沿革<br /><br />（一）发行人前身招商局蛇口的设立及历史沿革情况<br /><br />1、发行人前身的设立情况<br /><br />发行人前身可追溯至1979年4月1日成立的蛇口工业区建设指挥部。<br /><br />1992年2月19日，国家工商局颁发《企业法人营业执照》（注册号：10001146-0），核准招商局蛇口工业区有限公司注册成立。<br /><br />设立时，招商局蛇口注册资本为人民币20,000万元，全部由招商局集团出资，股东及其持股情况如下：<br /><br />图表5-2发行人1992年设立时股东及其持股情况表<br /><br />序号 	股东名称 	认缴出资金额（人民币万元） 	实际出资金额（人民币万元） 	持股比例（%） 	出资方式 	<br /><br />1 	招商局集团 	20,000 	20,000 	100 	货币 	<br /><br />合计 	— 	20,000 	20,000 	100 	— 	<br /><br />2、发行人前身的主要股本变更情况<br /><br />（1）1998年7月，增资并改制为有限责任公司<br /><br />1998年3月18日，交通部下发《关于改组招商局蛇口工业区有限公司的决定》，同意采取增股方式对招商局蛇口进行规范改组，将招商局蛇口改组规范为有限责任公司；同意增加招商局轮船为股东；认可由通诚资产评估事务所所作的关于公司规范改组项目资产评估报告；同意招商局蛇口增资。<br /><br />1998年7月1日，财政部下发《对蛇口工业区有限公司增资扩股项目资产评估立项的批复》（财国字[1998]495号），准予招商局蛇口资产评估立项事宜。<br /><br />招商局集团和招商局轮船于1998年5月10日签署新章程，并于1998年5月20日作出股东会决议。<br /><br />1998年7月14日，国家工商局向招商局蛇口换发了《企业法人营业执照》（注册号：1000001001146），企业类型变更为有限责任公司，招商局蛇口的注册资本增加至人民币3亿元。<br /><br />本次变更完成后，招商局蛇口的股东及其持股情况如下：<br /><br />图表5-3发行人1998年7月14日工商变更后股东及其持股情况表<br /><br />序号 	股东名称 	认缴出资金额（人民币万元） 	实际出资金额（人民币万元） 	持股比例（%） 	出资方式 	<br /><br />1. 	招商局集团 	28,500 	28,500 	95 	货币 	<br /><br />2. 	招商局轮船 	1,500 	1,500 	5 	货币 	<br /><br />合计 	— 	30,000 	30,000 	100 	— 	<br /><br />（2）2002年8月，增加注册资本<br /><br />2002年6月20日，招商局集团和招商局轮船作出股东会决议，同意招商局蛇口注册资本由人民币3亿元增加至人民币22.36亿元，股东按出资比例以货币方式增资，并同意对公司章程作出相应修改。同日，招商局集团及招商局轮船签署章程修正案。<br /><br />2002年8月20日，国家工商局向招商局蛇口换发了《企业法人营业执照》（注册号：1000001001146），招商局蛇口的注册资本增加至人民币22.36亿元。<br /><br />本次变更完成后，招商局蛇口的股东及其持股情况如下：<br /><br />图表5-4发行人2002年8月20日工商变更后股东及其持股情况表<br /><br />序号 	股东名称 	认缴出资金额（人民币万元） 	实际出资金额（人民币万元） 	持股比例（%） 	出资方式 	<br /><br />1 	招商局集团 	212,420 	212,420 	95 	货币 	<br /><br />2 	招商局轮船 	11,180 	11,180 	5 	货币 	<br /><br />合计 	— 	223,600 	223,600 	100 	— 	<br /><br />（3）2015年5月第一次变更股权<br /><br />2015年4月28日，招商局集团下发《关于对招商局蛇口改制所涉资产剥离及有关事项的批复》（招发财务字[2015]227号）同意招商局轮船所持招商局蛇口5%股权划转招商局集团持有。2015年4月30日，招商局集团和招商局轮船就上述事宜签署《无偿划转协议》，同日，招商局集团就上述事宜签署股东决议，并签署新章程。<br /><br />2015年5月11日，广东省工商局向招商局蛇口换发了《企业法人营业执照》（注册号：100000000011463）。<br /><br />本次变更完成后，招商局蛇口的股东及其持股情况如下：<br /><br />图表5-5发行人2015年5月11日工商变更后股东及其持股情况表<br /><br />序号 	股东名称 	认缴出资金额（人民币万元） 	实际出资金额（人民币万元） 	持股比例（%） 	出资方式 	<br /><br />1. 	招商局集团 	223,600 	223,600 	100 	货币 	<br /><br />合计 	— 	223,600 	223,600 	100 	— 	<br /><br />（4）2015年5月第二次变更股权<br /><br />2015年5月27日，招商局集团签署股东决议，同意将其持有的招商局蛇口5%的股权无偿转让至招商局轮船，并同意修改章程。同日，招商局集团和招商局轮船就上述事宜签署新章程，并签署《无偿划转协议》。<br /><br />2015年5月28日，广东省工商局向招商局蛇口换发了《企业法人营业执照》（注册号：100000000011463）。<br /><br />本次变更完成后，招商局蛇口的股东及其持股情况如下：<br /><br />图表5-6发行人2015年5月28日工商变更后股东及其持股情况表<br /><br />序号 	股东名称 	认缴出资金额（人民币万元） 	实际出资金额（人民币万元） 	持股比例（%） 	出资方式 	<br /><br />1. 	招商局集团 	212,420 	212,420 	95 	货币 	<br /><br />2. 	招商局轮船 	11,180 	11,180 	5 	货币 	<br /><br />合计 	— 	223,600 	223,600 	100 	— 	<br /><br />（二）发行人的设立及历史沿革情况<br /><br />1、整体变更并设立股份有限公司<br /><br />根据招商局集团招发财务字（2015）320号《关于对招商局蛇口工业区有限公司改制方案的批复》，招商局蛇口以2015年4月30日为基准日进行改制，以招商局集团和招商局轮船为发起人整体变更设立招商局蛇口工业区控股股份有限公司，总股本550,000万股，其中，招商局集团持股522,500万股，占总股本的95%，招商局轮船持股27,500万股，占总股本的5%。<br /><br />2015年6月23日，招商局蛇口召开股东会，同意整体变更设立股份有限公司事宜。<br /><br />2015年6月23日，招商局集团和招商局轮船签署《关于发起设立招商局蛇口工业区控股股份有限公司的发起人协议》。同日，招商蛇口召开创立大会暨第一次股东大会。<br /><br />2015年6月26日，招商蛇口取得了广东省工商局核发的《企业法人营业执照》(注册号：100000000011463)。<br /><br />股份有限公司设立后，招商蛇口的股东及其持股情况如下：<br /><br />图表5-7发行人2015年6月26日工商变更后股东及其持股情况表<br /><br />序号 	股东名称 	认缴出资金额（人民币万元） 	实际出资金额（人民币万元） 	持股比例（%） 	出资方式 	<br /><br />1 	招商局集团 	522,500 	522,500 	95 	货币 	<br /><br />2 	招商局轮船 	27,500 	27,500 	5 	货币 	<br /><br />合计 	— 	550,000 	550,000 	100 	— 	<br /><br />2、发行人主要股本变更情况<br /><br />（1）2015年12月，发行A股股份换股吸收合并招商地产、非公开发行A股股票<br /><br />2015年9月16日，招商蛇口第一届董事会第四次会议审议通过了招商蛇口发行A股股份换股吸收合并招商地产并向特定对象发行A股股份募集配套资金的相关议案。<br /><br />2015年9月18日，国务院国资委出具《关于招商局蛇口工业区控股股份有限公司吸收合并招商局地产控股股份有限公司及募集配套资金有关问题的批复》（国资产权［2015］914号），原则同意招商蛇口吸收合并招商地产并募集配套资金的总体方案。<br /><br />2015年10月9日，招商蛇口2015年第四次临时股东大会审议通过了本次换股吸收合并并募集配套资金相关的议案。<br /><br />2015年11月5日，商务部下发《商务部关于原则同意招商局蛇口工业区控股股份有限公司吸收合并招商局地产控股股份有限公司的批复》（商资批[2015]857号），原则同意招商蛇口吸收合并招商地产。<br /><br />2015年11月11日，招商蛇口第一届董事会第五次会议决议同意调整本次配套发行方案。<br /><br />2015年11月27日，本次交易经中国证券监督管理委员会证监许可[2015]2766号文核准。<br /><br />2015年12月30日，深圳证券交易所核发《关于招商局蛇口工业区控股股份有限公司人民币普通股股票上市的通知》（深证上[2015]539号）同意。发行人发行A股股份换股吸收合并招商地产，向8个特定对象以锁定价格方式发行股份以募集配套资金约118.54亿元，并在深交所上市，证券简称为“招商蛇口”，证券代码为“001979”。<br /><br />（2）2015年12月31日，招商蛇口发布《招商局蛇口工业区控股股份有限公司关于控股股东增持公司股份的公告》，确认招商局轮船通过深圳证券交易所股票交易系统增持111,500,000股，共计2,535,253,453.74元。2016年1月4日，招商蛇口发布《招商局蛇口工业区控股股份有限公司关于控股股东增持公司股份的公告》，确认招商局轮船通过深圳证券交易所股票交易系统增持<br /><br />21,761,400股，共计464,824,604.84元。<br /><br />（3）2016年2月3日，广东省工商局向招商蛇口核发《核准变更登记通知书》（粤核变通内资【2016】第1600004387号），核准招商蛇口注册资本从5,500,000,000元增加至7,904,092,722.00元。<br /><br />（4）2016年12月15日，公司收到国资委《关于招商局蛇口工业区控股股份有限公司实施首期股票期权激励计划的批复》，国资委原则同意公司实施股票期权激励计划，原则同意公司股票期权激励计划的业绩考核目标。同日，公司召开了2016年第五次临时股东大会审议通过了关于公司股票期权首次授予计划的相关议案。公司股票期权激励计划开始实施。<br /><br />2016年12月19日，公司召开第一届董事会2016年第十六次临时会议和第一届监事会2016年第九次临时会议，确认本次股票期权激励计划股票期权的授予条件成就，确定公司股票期权首次授予计划授予日为2016年12月19日，预留股票期权的授予日由公司董事会另行确定。监事会对公司授予股票期权的激励对象名单进行核查并发表了意见。<br /><br />2016年12月29日，公司完成了公司股票期权激励计划首次授予登记工作，共向252名激励对象授予4,407.6万份股票期权，行权价格为19.51元/股，期权简称：招商JLC1，期权代码：037047。<br /><br />（5）2019年1月16日及2月15日，招商局蛇口工业区控股股份有限公司先后召开第二届董事会2019年第二次临时会议及2019年第一次临时股东大会，审议通过了《关于回购部分社会公众股份的方案》，公司拟通过集中竞价交易方式回购部分已发行的人民币普通股股票，本次回购股份价格区间上限为人民币23.12元/股（含），拟用于回购股份的资金总额不低于人民币232,556.14万元（含）、不超过人民币400,000.00万元（含），实施期限为公司股东大会审议通过回购股份方案之日起6个月内。<br /><br />截至2019年6月20日，公司本次回购股份方案已实施完毕。公司通过股份回购专用证券账户，以集中竞价方式累计回购公司股份184,144,410股，占公司总股本的2.33%。实际回购时间区间为2019年2月20日至2019年6月20日。本次回购股份最高成交价为22.84元/股，最低为20.18元/股，已支付的总金额为3,999,999,476.59元（含印花税、佣金等交易费用）。<br /><br />（6）2019年公司因股票期权首次授予计划首批授予部分及预留期权部分行权，公司股本由期初7,904,092,722股增加至7,916,208,077股。<br /><br />2020年度本年本公司股票期权首次授予计划达到行权条件，共有7,034,515份股票期权行权，股份增加7,034,515股，本公司的总股份变更为7,923,242,592股。<br /><br />（7）2022年5月31日，发行人发布《招商局蛇口工业区控股股份有限公司关于注销回购股份的减资暨债权人通知公告》，因回购完成之后36个月期限即将届满，公司于2022年5月10日召开第三届董事会2022年第五次临时会议、于2022年5月27日召开2022年第二次临时股东大会，审议通过了《关于注销回购股份并减少注册资本的议案》。公司拟注销所回购的184,144,410股，上述股份注销完成后，公司总股本将由7,923,242,592股减少至7,739,098,182股，注册资本将由人民币7,923,242,592元减少至人民币7,739,098,182元。<br /><br />（8）2023年7月，发行人因发行股份购买资产而增资。2023年6月12日，中国证监会出具文号为证监许可[2023]1280号的《关于同意招商局蛇口工业区控股股份有限公司发行股份购买资产并募集配套资金注册的批复》，同意发行人发行股份购买深投控、招商局投资发展所持南油集团24%股权、招商前海实业2.8866%股权并募集配套资金的注册申请。<br /><br />2023年6月28日，德勤华永出具文号为德师报（验）字（23）第00180号的《验资报告》，截至2023年6月26日止，深投控持有的南油集团24%股权及招商局投资发展持有的招商前海实业2.8866%股权已变更至招商蛇口名下，招商蛇口已收到深投控缴纳的出资人民币6,764,287,656.00元、招商局投资发展缴纳的出资人民币2,163,505,118.14元。深投控以其持有的南油集团24%股权作为实际缴纳出资，认缴新增注册资本456,121,891.00元；招商局投资发展以其持有的招商前海实业2.8866%股权作为实际缴纳出资，认缴新增注册资本145,887,061.00元。招商蛇口本次新增注册资本人民币602,008,952.00元，变更后的累积注册资本为人民币8,341,107,134.00元，股本为人民币8,341,107,134.00元。<br /><br />2023年9月22日，德勤华永出具文号为德师报（验）字（23）第 00239号的《验资报告》，截至2023年9月20日止，招商蛇口以每股人民币11.81元的发行价格向包含招商局投资发展在内的十三名符合条件的特定对象发行A股股票719,729.043股，募集资金总额为人民币8,499,999,997.83元，扣减发行费用（不含增值税）计人民币71,809,947.67元后，招商蛇口本次实际募集资金净额人民币8,428,190,050.16元。其中，计入股本人民币719,729,043.00元，计入资本公积人民币7,708,461,007.16元。公司本次新增注册资本人民币719,729,043.00元，变更后的累积注册资本为人民币 9,060,836,177元，股本为人民币9,060,836,177.00元。<br /><br />根据中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司出具的《股份登记申请受理确认书》及发行人相关公告文件，本次增资后，招商局集团、招商局轮船持股情况如下：<br /><br />序号 	股东名称 	认缴出资金额（万元） 	实际出资金额（万元） 	持股比例（%） 	出资方式 	<br /><br />1 	招商局集团 	460,689.9949 	460,689.9949 	50.84 	货币 	<br /><br />2 	招商局轮船 	40,982.3160 	40,982.3160 	4.52 	货币 	<br /><br />合计 	501,672.3109 	501,672.3109 	55.36 	- 	<br /><br />截至本募集说明书签署日，发行人总股本为9,060,836,177.00股。<br /><br />截至本募集说明书签署日，发行人注册资本为9,060,836,177元。<br /><br />3、截至2023年12月31日发行人前十大股东情况<br /><br />截至2023年12月31日，招商蛇口前十大普通股股东及持股情况如下：<br /><br />图表5-8截至2023年12月31日发行人前十大普通股股东持股情况明细表<br /><br />股东名称 	股东性质 	持股比例 	报告期末持股数量 	持有有限售条件的股份数量 	持有无限售条件的股份数量 	质押、标记或冻结情况 	<br /><br />股份状态 	数量 	<br /><br />招商局集团有限公司 	国有法人 	50.84% 	4,606,899,949 	- 	4,606,899,949 	- 	- 	<br /><br />深圳市投资控股有限公司 	国有法人 	5.03% 	456,121,891 	456,121,891 	- 	- 	- 	<br /><br />招商局轮船有限公司 	国有法人 	4.52% 	409,823,160 	- 	409,823,160 	- 	- 	<br /><br />招商局投资发展有限公司 	国有法人 	3.10% 	281,147,804 	281,147,804 	- 	- 	- 	<br /><br />华泰优颐股票专项型养老金产品－中国农业银行股份有限公司 	基金、理财产品等 	1.68% 	152,413,209 	152,413,209 	- 	- 	- 	<br /><br />香港中央结算有限公司 	境外法人 	1.61% 	145,501,424 	- 	145,501,424 	- 	- 	<br /><br />全国社保基金一一二组合 	基金、理财产品等 	0.97% 	80,914,679 	23,708,721 	64,178,458 	- 	- 	<br /><br />兴业银行股份有限公司－兴全趋势投资混合型证券投资基金 	基金、理财产品等 	0.96% 	87,204,386 		87,204,386 	- 	- 	<br /><br />国泰君安证券股份有限公司 	国有法人 	0.92% 	83,241,396 	79,846,740 	3,394,656 	- 	- 	<br /><br />中国人寿保险股份有限公司－传统－普通保险产品 	基金、理财产品等 	0.82% 	74,144,219 	74,144,219 	74,144,219 	- 	- 	<br /><br />－005L－CT001沪<br /><br />注：招商局集团、招商局轮船属于一致行动人。<br /><br />截至本募集说明书签署日，发行人股权结构及股东情况未发生重大不利变化。<br /><br />截至本募集说明书签署日，发行人控股股东和实际控制人所持有的公司股权不存在质押或其他有争议情况。<br /><br />（三）发行人近三年重大资产重组情况<br /><br />发行人近三年无重大资产重组情况。<br /><br />三、发行人控股股东和实际控制人<br /><br />（一）股权结构<br /><br />截至本募集说明书签署日，发行人股权结构如下：<br /><br />图表5-9发行人股权结构图<br /><br />（二）控股股东和实际控制人情况<br /><br />截至本募集说明书签署日，招商局集团有限公司直接及通过招商轮船、招商局投资发展有限公司间接持有发行人58.46%股权，系发行人控股股东及实际控制人。招商局集团的基本情况如下：<br /><br />公司名称：招商局集团有限公司<br /><br />成立日期：1986年10月14日<br /><br />注册地址：北京市朝阳区建国路118号招商局中心招商局大厦五层A区<br /><br />注册资本：人民币1,690,000万元<br /><br />法定代表人：缪建民<br /><br />经营范围：水陆客货运输及代理、水陆运输工具、设备的租赁及代理、港口及仓储业务的投资和管理；海上救助、打捞、拖航；工业制造；船舶、海上石油钻探设备的建造、修理、检验和销售；钻井平台、集装箱的修理、检验；水陆建筑工程及海上石油开发工程的承包、施工及后勤服务；水陆交通运输设备及相关物资的采购、供应和销售；交通进出口业务；金融、保险、信托、证券、期货行业的投资和管理；投资管理旅游、酒店、饮食业及相关的服务业；房地产开发及物业管理、咨询业务；石油化工业务投资管理。交通基础设施投资及经营；境外资产经营。开发和经营管理深圳蛇口工业区、福建漳州开发区。（企业依法自主选择经营项目，开展经营活动；依法须经批准的项目，经相关部门批准后依批准的内容开展经营活动；不得从事本市产业政策禁止和限制类项目的经营活动。）<br /><br />招商局集团是中央直接管理的国有重要骨干企业，总部设于香港，亦被列为香港四大中资企业之一。招商局集团是一家业务多元的综合企业。目前，招商局集团业务主要集中于综合交通、特色金融、城市与园区综合开发运营三大核心产业，并正实现由三大主业向实业经营、金融服务、投资与资本运营三大平台转变。2019年，招商局集团成为8家连续15年荣获国务院国资委经营业绩考核A级的央企之一和连续五个任期“业绩优秀企业”。2020年发布的《财富》世界500强榜单中，招商局集团和旗下招商银行再次入围，招商局集团成为拥有两个世界500强公司的企业。在2022年《财富》世界500强榜单中，招商局集团有限公司连续四年入围世界500强，以767.669亿美元的营业收入（不含招商银行）位列152位。<br /><br />报告期内，发行人控股股东及实际控制人未发生变化。<br /><br />截至本募集说明书签署日，发行人控股股东和实际控制人所持有的公司股权不存在质押或其他有争议情况。<br /><br />四、发行人独立性<br /><br />发行人具有独立的企业法人资格，发行人与控股股东招商局集团具有清晰的股权关系及资产权属边界。作为依法成立的股份有限公司，发行人自主经营、自负盈亏，能够自主做出业务经营、财务投资、战略规划等决策。<br /><br />（一）业务独立<br /><br />公司具有完整的业务体系和直接面向市场独立经营的能力：1、拥有完整的法人财产权、经营决策权和实施权，从事的经营业务独立于控股股东、实际控制人控制的其他企业；2、拥有从事业务经营所需的相应资质；3、拥有独立的生产经营场所，开展业务所必需的人员、资金、设备和配套设施，以及在此基础上建立起来的包括产、供、销系统在内的独立完整的业务体系，能够顺利组织开展相关业务，具有面向市场独立经营的能力；4、与控股股东、实际控制人及其控制的其他企业之间不存在同业竞争，也不存在显失公平的关联交易。<br /><br />综上所述，发行人的业务独立于控股股东及其控制的其他企业，与招商局集团及其控制的其他企业间不存在实质性同业竞争或显失公平的关联交易。<br /><br />（二）资产独立<br /><br />在资产方面，公司拥有独立、完整的、生产经营所需的资产、许可，包括在控股子公司、联（合）营公司中所持的股权资产等。公司与实际控制人控制的其他企业之间的资产产权关系清晰，公司的资产完全独立于实际控制人控制的其他企业。公司目前没有以资产和权益为实际控制人控制的其他企业违规提供担保的情形，也不存在资产、资金被实际控制人控制的其他企业占用而损害公司利益的情形。<br /><br />（三）人员独立<br /><br />公司建立了独立的劳动、人事、工资报酬及社会保障管理体系，独立招聘员工，与员工签订劳动合同。公司的董事、监事及高级管理人员按照《公司法》、《公司章程》等有关规定选举或聘任产生。<br /><br />公司的董事、监事、高级管理人员符合《公司法》、《公司章程》中关于董事、监事和高级管理人员任职条件的规定，其任职均根据《公司章程》的规定，通过公司股东大会或/和董事会等权力机关履行合法程序产生，不存在控股股东超越公司董事会和股东大会作出人事任免决定的情形。<br /><br />（四）机构独立<br /><br />公司按照《公司法》、《公司章程》及其他相关法律、法规及规范性文件的规定建立了股东大会、董事会及其下属各专业委员会、监事会、经营管理层等决策、经营管理及监督机构，明确了各机构的职权范围，建立了规范、有效的法人治理结构和适合自身业务特点及业务发展需要的组织结构，拥有独立的职能部门，各职能部门之间分工明确、各司其职、相互配合，保证了公司的规范运作。公司的机构与控股股东、实际控制人控制的其他企业分开且独立运作，拥有机构设置自主权，不存在与控股股东、实际控制人控制的其他企业混合经营的情况。<br /><br />（五）财务独立<br /><br />公司设置了独立的财务部门，配备了独立的财务人员，并建立健全了独立的财务核算体系、规范的财务会计制度和完整的财务管理体系，独立进行财务决策。发行人在银行单独开立基本账户，不存在与控股股东、实际控制人及其控制的其他企业共用银行账户的情形，也不存在控股股东、实际控制人及其控制的其他企业干预公司资金使用的状况。此外，公司作为独立纳税人，单独办理税务登记，依法独立纳税，不存在与股东单位混合纳税的现象。<br /><br />五、重要权益投资情况<br /><br />（一）发行人控股子公司情况<br /><br />截至2023年12月末，发行人纳入合并范围的主要子公司基本情况如下表所示：<br /><br />图表5-10发行人主要纳入合并范围的子公司情况表<br /><br />子公司名称 	主要经营地 	注册地 	业务性质 	直接持股（%） 	间接持股（%） 	取得方式 	<br /><br />招商局置地（深圳）有限公司 	深圳 	深圳 	投资 	- 	100.00 	非同一控制下企业合并 	<br /><br />深圳招商房地产有限公司 	深圳 	深圳 	房地产开发 	100.00 	- 	投资设立 	<br /><br />深圳招商安业投资发展有限公司 	深圳 	深圳 	房地产开发 	- 	51.00 	投资设立 	<br /><br />深圳市招商前海驰迪实业有限公司 	深圳 	深圳 	房地产开发 	- 	100.00 	投资设立 	<br /><br />深圳市招华会展置地有限公司（注） 	深圳 	深圳 	房地产开发 	50.00 	- 	投资设立 	<br /><br />深圳市招华国际会展发展有限公司（注） 	深圳 	深圳 	房地产开发 	50.00 	- 	投资设立 	<br /><br />深圳市太子湾乐湾置业有限公司 	深圳 	深圳 	房地产开发 	51.00 	- 	投资设立 	<br /><br />深圳市前海蛇口自贸投资发展有限公司（注） 	深圳 	深圳 	房地产开发 	- 	50.00 	投资设立 	<br /><br />深圳市前海蛇口启迪实业有限公司 	深圳 	深圳 	房地产开发 	- 	100.00 	投资设立 	<br /><br />深圳市平通汽车有限公司 	深圳 	深圳 	汽车园区开发及管理 	- 	100.00 	投资设立 	<br /><br />深圳坪山招商房地产有限公司 	深圳 	深圳 	房地产开发 	70.00 	- 	投资设立 	<br /><br />深圳市前海蛇口和胜实业有限公司 	深圳 	深圳 	商业服务业 	- 	100.00 	投资设立 	<br /><br />深圳市前海鸿昱实业投资有限公司 	深圳 	深圳 	资本市场服务 	- 	100.00 	收购 	<br /><br />深圳市创勇企业管理有限公司（注） 	深圳 	深圳 	居民服务业 	- 	50.00 	收购 	<br /><br />招商局维京游轮有限公司 	深圳 	深圳 	商务服务业 	- 	90.00 	投资设立 	<br /><br />广州招商房地产有限公司 	广州 	广州 	房地产开发 	- 	100.00 	投资设立 	<br /><br />广州招盛房地产有限责任公司 	广州 	广州 	房地产业 	- 	100.00 	投资设立 	<br /><br />广州保穗置业有限公司（注） 	广州 	广州 	房地产开发 	- 	50.00 	收购 	<br /><br />湛江招商港城投资有限公司 	湛江 	湛江 	房地产开发 	51.00 	- 	投资设立 	<br /><br />中山雍景房地产有限公司 	中山 	中山 	房地产业 	- 	70.00 	投资设立 	<br /><br />合肥瑞盛房地产开发有限公司 	合肥 	合肥 	房地产业 	100.00 	- 	投资设立 	<br /><br />徐州淮海金融招商发展有限公司 	徐州 	徐州 	房地产开发 	- 	65.00 	投资设立 	<br /><br />徐州宁盛置业有限公司 	徐州 	徐州 	房地产业 	- 	51.00 	投资设立 	<br /><br />招商局地产（常州）有限公司 	常州 	常州 	房地产开发 	100.00 	- 	投资设立 	<br /><br />招商局地产（苏州）有限公司 	苏州 	苏州 	房地产开发 	90.00 	10.00 	投资设立 	<br /><br />太仓招盛商务咨询有限公司 	苏州 	苏州 	房地产开发 	- 	100.00 	投资设立 	<br /><br />招商局地产（南京）有限公司 	南京 	南京 	房地产开发 	49.00 	51.00 	投资设立 	<br /><br />南京玄盛房地产开发有限公司 	南京 	南京 	房地产开发 	- 	100.00 	投资设立 	<br /><br />招商局地产（杭州）有限公司 	杭州 	杭州 	房地产开发 	100.00 	- 	投资设立 	<br /><br />杭州潮悦房地产开发有限公司 	杭州 	杭州 	房地产业 	- 	73.00 	投资设立 	<br /><br />杭州德信紫丁置业有限公司 	杭州 	杭州 	房地产开发 	- 	100.00 	收购 	<br /><br />南通招通置业有限公司 	南通 	南通 	房地产开发 	- 	51.00 	投资设立 	<br /><br />南通招润置业有限公司 	南通 	南通 	房地产开发 	- 	70.00 	投资设立 	<br /><br />上海招商置业有限公司 	上海 	上海 	房地产开发 	10.00 	90.00 	投资设立 	<br /><br />上海盈睿商业运营管理有限公司 	上海 	上海 	房地产开发 	- 	51.00 	投资设立 	<br /><br />上海招虹置业有限公司 	上海 	上海 	房地产业 	- 	100.00 	投资设立 	<br /><br />上海招弘商务咨询有限公司 	上海 	上海 	商务服务业 	- 	100.00 	投资设立 	<br /><br />上海虹诺置业有限公司 	上海 	上海 	房地产业 	- 	100.00 	投资设立 	<br /><br />上海招科置业有限公司 	上海 	上海 	房地产开发 	- 	100.00 	投资设立 	<br /><br />宁波招商高新置业有限公司 	宁波 	宁波 	房地产开发 	- 	100.00 	投资设立 	<br /><br />宁波奉化浙加房地产开发有限公司 	宁波 	宁波 	房地产业 	- 	100.00 	收购 	<br /><br />招商局漳州开发区有限公司 	漳州 	漳州 	房地产开发 	78.00 	- 	同一控制下企业合并 	<br /><br />招商局地产（厦门）有限公司 	厦门 	厦门 	房地产开发 	100.00 	- 	投资设立 	<br /><br />厦门西海湾邮轮城投资有限公司 	厦门 	厦门 	房地产开发 	- 	60.00 	投资设立 	<br /><br />福州市雍景湾房地产有限公司 	福州 	福州 	房地产开发 	- 	100.00 	投资设立 	<br /><br />烟台招商局置业有限公司 	烟台 	烟台 	房地产开发 	100.00 	- 	投资设立 	<br /><br />重庆招商置地开发有限公司（注） 	重庆 	重庆 	房地产开发 	- 	50.00 	投资设立 	<br /><br />重庆怡置招商房地产开发有限公司（注） 	重庆 	重庆 	房地产开发 	- 	50.00 	投资设立 	<br /><br />重庆招商致远房地产开发有限公司 	重庆 	重庆 	房地产业 	- 	100.00 	投资设立 	<br /><br />重庆招商启盛房地产开发有限公司 	重庆 	重庆 	房地产业 	- 	100.00 	投资设立 	<br /><br />成都天府招商轨道城市发展有限公司 	成都 	成都 	房地产开发 	- 	51.00 	投资设立 	<br /><br />云南盛商房地产开发有限公司（注） 	滇中新区 	滇中新区 	房地产开发 	- 	49.00 	投资设立 	<br /><br />武汉招瑞置业有限公司 	武汉 	武汉 	房地产业 	- 	51.00 	投资设立 	<br /><br />武汉招城置业有限公司（注） 	武汉 	武汉 	房地产业 	- 	50.00 	投资设立 	<br /><br />招商蛇口十堰置业有限公司 	十堰 	十堰 	房地产开发 	- 	100.00 	投资设立 	<br /><br />西咸新区招诚永盛房地产有限公司 	西安 	西安 	房地产业 	- 	100.00 	投资设立 	<br /><br />西安招兴永盛房地产有限公司 	西安 	西安 	房地产开发 	- 	100.00 	投资设立 	<br /><br />北京招商局铭嘉房地产开发有限公司 	北京 	北京 	房地产开发 	- 	70.00 	投资设立 	<br /><br />招商局地产（北京）有限公司 	北京 	北京 	房地产开发 	90.00 	10.00 	投资设立 	<br /><br />招商蛇口（天津）有限公司 	天津 	天津 	房地产开发 	60.00 	40.00 	投资设立 	<br /><br />天津招正房地产开发有限公司 	天津 	天津 	房地产业 	- 	100.00 	投资设立 	<br /><br />招商仁和太原置业有限公司 	太原 	太原 	房地产业 	- 	51.00 	投资设立 	<br /><br />大连招义房地产有限公司 	大连 	大连 	房地产开发 	- 	100.00 	投资设立 	<br /><br />香港华商置业有限公司 	香港 	香港 	房地产开发、物业出租 	- 	100.00 	投资设立 	<br /><br />华先有限公司 	香港 	香港 	投资控股 	- 	100.00 	非同一控制下企业合并 	<br /><br />达峰国际股份有限公司 	香港 	香港 	投资控股及提供代理服务 	100.00 	- 	投资设立 	<br /><br />Excel Steps Limited 	英属维尔京群岛 	英属维尔京群岛 	投资控股 	- 	100.00 	非同一控制下企业合并 	<br /><br />盐城师山招海置业有限公司 	盐城 	盐城 	房地产开发 	- 	51.00 	收购 	<br /><br />合肥卓盛房地产开发有限公司 	合肥 	合肥 	房地产开发 	- 	100.00 	投资设立 	<br /><br />长沙招新房地产有限公司 	长沙 	长沙 	房地产开发 	- 	100.00 	投资设立 	<br /><br />苏州招华房地产开发有限公司 	苏州 	苏州 	房地产开发 	- 	100.00 	投资设立 	<br /><br />上海招普置业有限公司 	上海 	上海 	房地产开发 	- 	100.00 	投资设立 	<br /><br />上海招卓置业有限公司 	上海 	上海 	房地产开发 	- 	100.00 	投资设立 	<br /><br />长沙招尚房地产有限公司 	长沙 	长沙 	房地产开发 	- 	100.00 	投资设立 	<br /><br />南通招城置业有限公司 	南通 	南通 	房地产开发 	- 	80.00 	收购 	<br /><br />温州臻玺置业有限公司（注） 	温州 	温州 	房地产开发 	- 	34.00 	投资设立 	<br /><br />杭州南茂房地产开发有限公司 	杭州 	杭州 	房地产开发 	- 	70.00 	投资设立 	<br /><br />南京耀盛房地产开发有限公司 	南京 	南京 	房地产开发 	- 	100.00 	投资设立 	<br /><br />深圳市招雍置业有限公司 	深圳 	深圳 	房地产开发 	- 	100.00 	投资设立 	<br /><br />深圳市招航置业有限公司 	深圳 	深圳 	房地产开发 	- 	100.00 	投资设立 	<br /><br />上海招政置业有限公司 	上海 	上海 	房地产开发 	- 	60.00 	投资设立 	<br /><br />上海招屿置业有限公司（注） 	上海 	上海 	房地产开发 	- 	50.00 	投资设立 	<br /><br />上海招南实业发展有限公司 	上海 	上海 	批发和零售业 	- 	51.00 	收购 	<br /><br />合肥朗盛房地产开发有限公司 	合肥 	合肥 	房地产开发经营 	- 	51.00 	投资设立 	<br /><br />上海招汇置业有限公司 	上海 	上海 	房地产开发 	- 	65.00 	投资设立 	<br /><br />苏州招荣房地产开发有限公司 	苏州 	苏州 	房地产开发 	- 	80.00 	收购 	<br /><br />上海招新锦实置业有限公司（注） 	上海 	上海 	房地产业 	- 	45.00 	投资设立 	<br /><br />杭州北泓房地产开发有限公司 	杭州 	杭州 	房地产业 	- 	100.00 	收购 	<br /><br />上海招洪政城市建设有限公司 	上海 	上海 	房地产业 	- 	80.00 	投资设立 	<br /><br />南京盛香园房地产开发有限公司 	南京 	南京 	房地产业 	- 	52.00 	收购 	<br /><br />杭州滨秀房地产开发有限公司 	杭州 	杭州 	房地产业 	- 	80.00 	收购 	<br /><br />招鑫（厦门）房地产有限公司 	厦门 	厦门 	房地产业 	- 	100.00 	投资设立 	<br /><br />太仓话屋置业有限公司 	太仓 	太仓 	房地产业 	100.00 	- 	投资设立 	<br /><br />北京招盛房地产开发有限公司 	北京 	北京 	房地产业 	- 	100.00 	投资设立 	<br /><br />北京招顺房地产开发有限公司 	北京 	北京 	房地产业 	- 	100.00 	投资设立 	<br /><br />杭州玖晟房地产开发有限公司 	杭州 	杭州 	房地产开发经营 	- 	98.00 	收购 	<br /><br />北京中皋京投房地产开发有限公司 	北京 	北京 	房地产开发经营 	- 	90.00 	收购 	<br /><br />合肥新浩房地产开发有限公司 	合肥 	合肥 	房地产开发经营 	- 	99.00 	收购 	<br /><br />上海招宜置业有限公司 	上海 	上海 	房地产开发经营 	- 	100.00 	投资设立 	<br /><br />注：本公司直接或间接持有该等公司50%或低于50%股权，根据该等公司章程及相关合作协议约定，本公司拥有对该等公司的控制权，故将其纳入合并财务报表范围。<br /><br />2．主要子公司以及其他有重要影响的参股公司财务情况<br /><br />截至2023年末，发行人主要子公司及对公司净利润影响达10%以上的参股公司情况如下表所示：<br /><br />单位：万元<br /><br />公司名称 	公司类型 	主要业务 	注册资本 	总资产 	净资产 	营业收入 	营业利润 	净利润 	<br /><br />成都天府招商轨道城市发展有限公司 西安招平房地产有限公司 	子公司 	房地产销售 	300,000.00 	1,182,566.11 	226,043.60 	695,509.27 	168,644.48 	146,144.64 	<br /><br />186,080.00 	511,493.77 	287,733.12 	557,294.83 	132,213.39 	99,175.33 	<br /><br />深圳招商安业投资发展有限公司 	94,750.00 	494,088.25 	184,761.18 	403,270.92 	126,983.59 	95,260.20 	<br /><br />上海招玖置业有限公司 	222,000.00 	162,411.62 	90,289.41 	678,508.42 	122,753.43 	92,066.88 	<br /><br />截至2023年12月末，主要子公司及对公司净利润影响达10%以上的参股公<br /><br />司情况简介如下：<br /><br />（1）成都天府招商轨道城市发展有限公司<br /><br />该公司成立于2020年2月24日，注册资本为300,000.00万人民币，法定代表人：马军。经营范围：建设工程施工；房地产开发经营（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动，具体经营项目以相关部门批准文件或许可证件为准）一般项目：以自有资金从事投资活动；土地整治服务；房地产经纪；商业综合体管理服务；酒店管理；物业管理（除依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动）。<br /><br />（2）西安招平房地产有限公司<br /><br />该公司成立于2019年10月17日，注册资本为186,080.00万人民币，法定代表人：李丹谊。经营范围：房地产开发及销售；物业管理、房屋租赁。<br /><br />（3）深圳招商安业投资发展有限公司<br /><br />该公司成立于2007年6月1日，注册资本为94,750.00万人民币，法定代表人：邵奕峰。经营范围：在合法取得使用权的土地上进行房地产开发经营。<br /><br />（4）上海招玖置业有限公司<br /><br />该公司成立于2021年12月6日，注册资本为222,000.00万人民币，法定代表人：赵清宇。经营范围：房地产开发经营；住宅室内装饰装修。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动，具体经营项目以相关部门批准文件或许可证件为准）一般项目：信息技术咨询服务；停车场服务；物业管理；房地产经纪；住房租赁；非居住房地产租赁；本市范围内公共租赁住房的建设、租赁经营管理；专业设计服务；园林绿化工程施工。<br /><br />（二）发行人的合营企业和联营企业情况<br /><br />截至2023年末，发行人无重要的合营企业和联营企业。<br /><br />1．持股比例小于50%但纳入合并范围的持股公司<br /><br />截至2023年12月末，发行人存在持股比例小于50%但纳入合并范围的持股公司。发行人直接或间接持有该等公司50%或低于50%股权，根据该等公司章程及相关合作协议约定，本集团拥有对该等公司的控制权，故将其纳入合并财务报表范围。<br /><br />子公司名称 	主要经营地 	注册地 	业务性质 	直接持股（%） 	间接持股（%） 	取得方式 	<br /><br />云南盛商房地产开发有限公司（注） 	滇中新区 	滇中新区 	房地产开发 	- 	49 	投资设立 	<br /><br />温州臻玺置业有限公司（注） 	温州 	温州 	房地产开发 	- 	34 	投资设立 	<br /><br />上海招屿置业有限公司（注） 	上海 	上海 	房地产开发 	- 	50 	投资设立 	<br /><br />上海招新锦实置业有限公司（注） 	上海 	上海 	房地产业 	- 	45 	投资设立 	<br /><br />2．持股比例大于50%但未纳入合并范围的持股公司<br /><br />截至2023年12月末，发行人存在持股比例大于50%但未纳入合并范围的持股公司。发行人直接或间接持有该等公司大于50%股权，根据该等公司章程及相关合作协议约定，发行人未拥有对该等公司的控制权，故未将其纳入合并财务报表范围。具体情况如下：<br /><br />公司名称 	注册地 	业务性质 	持股比例（%） 	公司类型 	<br /><br />广州市番禺创新科技园有限公司 	广州 	租赁和商务服务业 	50.81 	联营企业 	<br /><br />长沙溪尚房地产开发有限公司 	长沙 	房地产业 	51.00 	合营企业 	<br /><br />乌鲁木齐新城恒盛房地产开发有限公司 	乌鲁木齐 	房地产业 	51.00 	合营企业 	<br /><br />上海浦隽房地产开发有限公司 	上海 	房地产业 	60.00 	合营企业 	<br /><br />启东招园商业运营管理有限公司 	启东 	租赁和商务服务业 	51.00 	合营企业 	<br /><br />上海弘安里企业发展有限公司 	上海 	租赁和商务服务业 	80.00 	合营企业 	<br /><br />成都金牛区幸福汇轨道城市发展有限公司 	成都 	房地产业 	66.00 	合营企业 	<br /><br />北京浩远房地产开发有限公司 	北京 	房地产业 	59.50 	合营企业 	<br /><br />广州招商高利泽养老服务有限公司 	广州 	卫生和社会工作 	51.00 	合营企业 	<br /><br />烟台招孚商业管理有限公司 	烟台 	租赁和商务服务业 	51.00 	合营企业 	<br /><br />烟台招商财金物业服务有限公司 	烟台 	房地产业 	51.00 	合营企业 	<br /><br />佛山招商宝华房地产有限公司 	佛山 	房地产业 	51.00 	合营企业 	<br /><br />南京招汇公寓管理有限公司 	南京 	租赁和商务服务业 	51.00 	合营企业 	<br /><br />南京铁盛商业管理有限公司 	南京 	租赁和商务服务业 	55.00 	合营企业 	<br /><br />佛山招商祥舜房地产有限公司 	佛山 	房地产业 	51.00 	合营企业 	<br /><br />武汉右岸网谷产业园有限公司 	武汉 	租赁和商务服务业 	51.00 	合营企业 	<br /><br />深圳市宝湾鼎泰发展有限公司 	深圳 	房地产业 	51.00 	合营企业 	<br /><br />深圳市招商名巨置地有限公司 	深圳 	房地产业 	51.00 	合营企业 	<br /><br />深圳招商一九七九发展有限公司 	深圳 	房地产业 	51.00 	合营企业 	<br /><br />深圳招商振鹏发展有限公司 	深圳 	房地产业 	51.00 	合营企业 	<br /><br />深圳招商鸿隆房地产开发有限公司 	深圳 	房地产业 	51.00 	合营企业 	<br /><br />RED SEA GLOBALS.A. 	/ 	租赁和商务服务业 	60.00 	合营企业 	<br /><br />郑州润兴置业有限公司 	郑州 	房地产业 	51.00 	合营企业 	<br /><br />（三）投资控股型架构相关情况<br /><br />发行人为投资控股型架构，其经营成果主要来自下属重要子公司，子公司的分红将成为母公司重要的收入来源。报告期内，发行人重要子公司投资项目经营情况良好，预计能够为发行人提供稳定的现金流。发行人对重要子公司均拥有较好的控制能力。<br /><br />经营情况方面，2021-2023年发行人母公司的营业收入分别为50,549.39万元、113,170.51万元和33,139.34万元，发行人母公司的投资收益分别为<br /><br />590,674.52万元、42,090.84万元及174,599.44万元，占母公司营业利润的比例<br /><br />为97.90%、86.23%和66.19%，占比较高，可以作为发行人对本期债券偿债资金的可靠来源。<br /><br />受限资产方面，截至2023年末，发行人母公司不存在所有权受到限制的资产，发行人母公司直接持有的子公司股权不存在股权质押情况。<br /><br />资金拆借方面，截至2023年末，母公司资金拆借总额为1,626.83万元，主要系为集团内子公司和参股公司提供资金支持。有息负债方面，截至2023年末，发行人母公司有息债务余额为1,183亿元，其中银行借款为443亿元，占有息负债比例为37.45%。<br /><br />子公司分红方面，报告期内，发行人对子公司无强制分红政策，主要子公司分红状况如下所示：<br /><br />单位：万元<br /><br />进行分红的子公司 	分红政策 	分红金额 	<br /><br />2020年 	2021年 	2022年 	<br /><br />招商局漳州开发区供电有限公司 	自主决策 	875.00 	375.00 	250.00 	<br /><br />招商局地产（太仓）有限公司 	自主决策 	- 	- 	18,360.00 	<br /><br />深圳市招商前海实业发展有限公司 	自主决策 	- 	- 	14,030.70 	<br /><br />招商局积余产业运营服务股份有限公司 	自主决策 	5,031.34 	6,540.74 	5,031.34 	<br /><br />深圳市太子湾商泰置业有限公司 	自主决策 	- 	51,747.87 	9,761.02 	<br /><br />深圳市太子湾商融置业有限公司 	自主决策 	- 	45,144.27 	11,774.14 	<br /><br />招商局漳州开发区有限公司 	自主决策 	4,133.30 	2,135.55 	1,422.60 	<br /><br />深圳市蛇口海滨置业有限公司 	自主决策 	- 	62,700.00 	- 	<br /><br />南宁招商浩田房地产有限公司 	自主决策 	- 	1,750.00 	- 	<br /><br />深圳市万海大厦管理有限公司 	自主决策 	- 	2,183.34 	- 	<br /><br />深圳市万融大厦管理有限公司 	自主决策 	- 	1,319.09 	- 	<br /><br />太仓招宏商务咨询有限公司 	自主决策 	- 	231.76 	- 	<br /><br />苏州招商南山地产有限公司 	自主决策 	- 	5,926.22 	- 	<br /><br />湛江招商港城投资有限公司 	自主决策 	- 	4,355.51 	- 	<br /><br />太仓嘉安商务咨询有限公司 	自主决策 	- 	0.64 	- 	<br /><br />太仓招祺商务咨询有限公司 	自主决策 	- 	0.10 	- 	<br /><br />太仓招煜商务咨询有限公司 	自主决策 	- 	0.20 	- 	<br /><br />太仓招越商务咨询有限公司 	自主决策 	- 	0.06 	- 	<br /><br />太仓招星商务咨询有限公司 	自主决策 	- 	1.82 	- 	<br /><br />太仓招大商务咨询有限公司 	自主决策 	- 	1.47 	- 	<br /><br />深圳市招商公寓发展有限公司 	自主决策 	45,580.00 	- 	- 	<br /><br />南宁招商浩田房地产有限公司 	自主决策 	3,266.60 	- 	- 	<br /><br />深圳市招盛阁置业管理有限公司 	自主决策 	6,835.63 	- 	- 	<br /><br />太仓商盛商务咨询有限公司 	自主决策 	140.31 	- 	- 	<br /><br />招商蛇口企业管理（深圳）有限公司 	自主决策 	204.31 	- 	- 	<br /><br />整体来看，发行人资本实力强，股东支持力度大，且与商业银行等金融机构保持长期合作关系，融资渠道畅通，对子公司控制力较强，投资控股型架构对发行人自身偿债能力暂无较大不利影响。<br /><br />六、发行人公司治理情况<br /><br />（一）发行人的治理结构<br /><br />发行人按照《公司法》及现代企业制度要求，不断完善公司法人治理结构，制订了《公司章程》并建立了由股东大会、董事会、监事会、经营层组成的治理结构体系；同时构建了较为完善的制度体系，规范各项议事规则和程序，形成了集中控制、分级管理、责任权利分明的管理机制，确保公司经营工作有序、高效地进行。<br /><br />1．股东大会<br /><br />股东大会是公司的权力机构，依法行使下列职权：<br /><br />（1）决定公司的经营方针和投资计划；<br /><br />（2）选举和更换董事、非由职工代表担任的监事，决定有关董事、监事的报酬事项；<br /><br />（3）审议批准董事会的报告；<br /><br />（4）审议批准监事会的报告；<br /><br />（5）审议批准公司的年度财务预算方案、决算方案；<br /><br />（6）审议批准公司的利润分配方案和弥补亏损方案；<br /><br />（7）对公司增加或者减少注册资本做出决议；<br /><br />（8）对发行公司债券做出决议；<br /><br />（9）对公司合并、分立、解散、清算或者变更公司形式做出决议；<br /><br />（10）修改公司章程；<br /><br />（11）对公司聘用、解聘会计师事务所做出决议；<br /><br />（12）审议批准公司对外担保事项；<br /><br />（13）审议批准公司发生的交易事项（公司受赠现金资产除外）；<br /><br />（14）审议公司在一年内购买、出售重大资产超过公司最近一期经审计总资产30%的事项；<br /><br />（15）审议批准公司拟与关联人发生的交易（公司获赠现金资产和提供担保<br /><br />除外）金额在 3,000万元以上，且占公司最近一期经审计净资产绝对值5%以上的关联交易；<br /><br />（16）公司对外提供财务资助事项属于下列情形之一的，经董事会审议通过后还应当提交股东大会审议：<br /><br />①连续十二个月累计对外提供财务资助金额超过公司最近一期经审计净资产的10%；<br /><br />②被资助对象最近一期经审计的资产负债率超过70%；<br /><br />③深交所或公司章程规定的其他情形。<br /><br />公司不得为控股股东、实际控制人及其关联人，公司董事、监事、高级管理人员及其关联人提供财务资助。公司为前述以外的其他关联人提供财务资助的，应当提交股东大会审议，关联股东在股东大会审议该事项时应当回避表决。<br /><br />（17）审议批准变更募集资金用途事项；<br /><br />（18）审议股权激励计划和员工持股计划；<br /><br />（19）审议法律、行政法规、部门规章或公司章程规定应当由股东大会决定的其他事项。<br /><br />2．董事会<br /><br />公司设董事会，对股东大会负责。公司董事会由九名董事组成，其中三名为独立董事，六名为其他董事。董事会依法行使下列职权：<br /><br />（1）召集股东大会会议，并向股东大会报告工作；<br /><br />（2）执行股东大会的决议；<br /><br />（3）决定公司的经营计划和投资方案；<br /><br />（4）制订公司的年度财务预算方案、决算方案；<br /><br />（5）制订公司的利润分配方案和弥补亏损方案；<br /><br />（6）制订公司增加或者减少注册资本以及公司发行债券和其他证券及上市的方案；<br /><br />（7）拟定公司重大收购、收购公司股票或者合并、分立、解散或者变更公司形式的方案；<br /><br />（8）在股东大会授权范围内，决定公司对外投资、收购出售资产、资产抵押、对外担保事项、委托理财、关联交易等事项；<br /><br />（9）决定公司内部管理机构的设置；<br /><br />（10）决定聘任或者解聘公司总经理、董事会秘书，并根据总经理的提名决定聘任或者解聘公司副总经理、财务负责人、总法律顾问、首席合规官等高级管理人员，并决定其报酬事项和奖惩事项；<br /><br />（11）制订公司的基本管理制度；<br /><br />（12）制订公司章程的修改方案；<br /><br />（13）管理公司信息披露事项；<br /><br />（14）向股东大会提请聘请或更换公司审计的会计师事务所；<br /><br />（15）听取公司总经理的工作汇报并检查总经理的工作；<br /><br />（16）审议批准股东大会权限范围以外属于董事会审批权限的交易事项；<br /><br />（17）审议批准股东大会权限范围以外属于董事会审批权限的关联交易事项；<br /><br />（18）审议批准股东大会权限范围以外属于董事会审批权限的对外担保事项；<br /><br />（19）审议批准股东大会权限范围以外属于董事会审批权限的对外提供财务资助事项；<br /><br />（20）法律、行政法规和公司章程规定以及股东大会授权的其他事项。<br /><br />3．监事会<br /><br />公司设监事会。监事会由5名监事组成，其中包括2名职工代表和3名股东代表。监事会设主席1人，由全体监事过半数选举产生。监事会会议由监事会主席召集和主持；监事会主席不能履行职务或者不履行职务的，由半数以上监事共同推举一名监事召集和主持监事会会议。监事会主要行使以下职权：<br /><br />（1）应当对董事会编制的公司定期报告进行审核并提出书面审核意见；<br /><br />（2）检查公司财务；<br /><br />（3）对董事、高级管理人员执行公司职务的行为进行监督，对违反法律、<br /><br />行政法规、公司章程或者股东大会决议的董事、高级管理人员提出罢免的建议；<br /><br />（4）当董事、高级管理人员的行为损害公司的利益时，要求董事、高级管理人员予以纠正；<br /><br />（5）提议召开临时股东大会，在董事会不履行《公司法》及公司章程规定的召集和主持股东大会职责时召集和主持股东大会；<br /><br />（6）向股东大会提出提案；<br /><br />（7）依照《公司法》和公司章程的规定，对董事、高级管理人员提起诉讼；<br /><br />（8）发现公司经营情况异常，可以进行调查；必要时，可以聘请会计师事务所、律师事务所等专业机构协助其工作，费用由公司承担；<br /><br />（9）法律、行政法规和公司章程规定或股东大会授予的其他职权。<br /><br />4．公司管理层<br /><br />公司设总经理1名，副总经理若干名，财务总监1名。总经理对董事会负责，行使下列职权：<br /><br />（1）主持公司的生产经营管理工作，组织实施董事会决议；并向董事会报告工作；<br /><br />（2）组织实施公司年度经营计划和投资方案；<br /><br />（3）拟订公司内部管理机构设置方案；<br /><br />（4）拟订公司的基本管理制度；<br /><br />（5）制订公司的具体规章；<br /><br />（6）提请董事会聘任或者解聘公司副总经理、财务负责人、总法律顾问等；<br /><br />（7）决定聘任或者解聘除应由董事会决定聘任或者解聘以外的负责管理人员；<br /><br />（8）公司章程规定及董事会授予的其他职权。<br /><br />（二）组织机构设置及运行情况<br /><br />截至2024年6月30日，发行人的组织结构如下图所示：<br /><br />发行人根据现行法律、法规及相关规定，建立了较为完善的公司法人治理结构，设立了股东大会、董事会及其下属各专门委员会、监事会及经营管理层决策制度，并制定了相应的议事规则及工作管理制度。公司结合自身生产经营实际，设立了若干具体职能部门如下：<br /><br />部门名称 	部门职能 	<br /><br />总部 	总部是公司综合发展运营服务战略的引领者。 	<br /><br />战略发展部 	战略发展部是公司发展战略研究与制订的主要部门，是公司投资策略制订、实施和资源配置的管控部门，是公司投资发展、尤其是兼并收购的技术支持部门，是公司创新发展模式研究及其实施的重要参与部门，是公司级重大投资项目获取之前的统筹部门。 	<br /><br />运营管理部 	运营管理部是公司经营决策的参谋者、精益运营的推动者、管理规范和标准的搭建者、价值创造的评价者，以全面、综合的视角为公司经营管理提供理性支持和保障。 	<br /><br />财务管理部 	财务管理部负责公司财务制度流程标准化、会计核算、资金及筹资管理、产融结合、财务预算、管理会计、税务管理、财务信息化、财务监督与产权事务管理等工作。 	<br /><br />产品管理部 	产品管理部是公司产品研发、设计管理、产业化与新技术、采购管理、成本管理的管控部门。 	<br /><br />综合管理部（党委办公室） 	综合管理部（党委办公室）是公司党建群团、人力资源、品牌文化、行政服务工作的综合保障部门。是党委的日常办事机构，是组织建设和组 织能力打造的管控部门，是公司品牌文化塑造与传播的实施部门，是统筹内外部资源保障公司高效运转的中枢部门。 	<br /><br />安全生产监督管理部 	安全生产监督管理部是公司安全生产管理体系建设策划、实施和维护机构，是公司安全生产工作综合管理机构，并承担公司安委会日常工作。 	<br /><br />监察部（纪委办公室、党委巡察办） 	监察部（纪委办公室、党委巡察办）是负责公司纪检、监察工作的职能部门，在上级领导下开展监督、执纪、问责工作。 	<br /><br />风险管理部（法律合规部、审计稽核部） 	风险管理部（法律合规部、审计稽核部）是统筹和实施公司全面风险管理与内部控制、法律事务及合规管理工作，独立履行内部审计监督，同时提供业务支持和咨询的职能部门。 	<br /><br />区域公司 	区域公司是综合发展运营服务的全面实践者，强调综合、全面发展。 	<br /><br />事业部/专业公司 	事业部/专业公司是综合发展运营服务能力的打造者，强调聚焦、专业发展，负责各专业领域的日常建设与管理，既承担总部的专业职能，同时聚焦核心业务职能支持、协同区域发展。 	<br /><br />（三）内部管理制度<br /><br />1．下属子公司管理制度<br /><br />发行人根据《公司法》以及相关法律法规的规定，对各所属公司的领导体制，根据产权关系确定，具体为：<br /><br />（1）对全资公司实行直线职能制领导体制。发行人直接行使全资公司的出资人权利。全资公司经营管理者直接接受上一级公司的领导。<br /><br />（2）对发行人投资控股合资（合作）公司实行董事会领导和直线职能领导相结合的领导体制。发行人可在控股合资（合作）公司董事会授权的情况下，对其实施直线式领导。<br /><br />（3）对非控股合资（合作）公司实行派出董事、监事及部分公司高层管理人员参与决策和监督的管理体制。<br /><br />发行人运作规范，近年来加速整合资源，控制投资规模，不断提高投资质量；发行人管理水平持续提高，专业管理能力突出，综合竞争能力和可持续发展的潜力明显提升。<br /><br />2．担保制度<br /><br />为了加强对担保业务的控制，规范担保行为，防范担保风险，公司制定了《资金管理工作指引》。该指引对公司及其下属公司的担保作了以下规定：公司对担保事项采取“集中管理”的原则，各下属公司所有担保事项均需报公司审批。各下属公司负责人对本公司的担保业务内部控制的建立健全及有效实施负责。下属公司每年度将担保计划随筹资计划一起上报财务管理部。财务管理部根据整体生产经营计划和财务预算对整体担保计划进行研究论证后，编制公司年度担保计划。办理具体担保业务时，公司及各下属公司的担保方案随借款方案一起报财务管理部审核，经财务总监及总经理审批同意后，公司及各下属公司经办人按照批准意见办理担保业务。<br /><br />各下属公司负责人对本公司的担保业务内部控制的建立健全及有效实施负责。各下属公司财务部具体负责落实担保业务的执行。<br /><br />3．对外筹资管理制度<br /><br />为了加强对筹资业务的内部控制，规范筹资行为，防范筹资风险，公司制定了《资金管理工作指引》。该指引第2部分筹资管理工作指引对公司及其下属子公司的对外筹资作了如下规定：公司的筹资业务，执行“总额控制、集中管理”的原则。每年度各下属公司需根据财务管理部的统一要求及自身生产经营活动需求上报下一年的筹资计划，财务管理部根据整体生产经营计划和财务预算对整体筹资计划进行研究论证后，编制出公司年度筹资计划。该筹资计划在报经财务总监和总经理审核，由董事会最终审议批准。公司及各下属公司的到期债务展期和债务重组活动，视同新筹资业务办理，需重新上报审批。公司对各下属公司与筹资相关管理制度的执行情况进行定期或不定期对筹资业务进行检查，并将检查结果以书面形式向公司董事会报告。<br /><br />4．对外项目投资管理制度<br /><br />为完善公司投资决策体系，规范公司的投资项目审批工作程序，规避投资风险，公司制定了《土地项目拓展与论证管理流程》、《土地发展研究作业指引》、《土地项目获取作业指引》等制度指引，对公司及其下属子公司的项目投资做了如下规定：项目投资决策权集中于公司，下属公司所有房地产投资项目必须报经公司审批。投资项目应符合国家和项目所在地的法律、法规与政策要求，应符合公司的发展战略和发展规划，应符合公司的主业要求，投资项目原则上应已列入公司年度投资计划。<br /><br />5．财务管理制度<br /><br />公司已按《公司法》、《会计法》、《企业会计准则》等法律法规及其补充规定的要求制定了《会计制度及会计核算管理流程》等有关财务制度，明确规定了重要财务决策程序与规则，规范了会计凭证、会计账簿和会计报告的处理程序，明确了会计人员的岗位职责，制定了凭证流转程序。公司的会计核算体系健全、制度完善，符合相关法律法规的规定。<br /><br />6．关联交易管理制度<br /><br />发行人遵循公平合理的交易原则，规范公司的关联交易管理，明确管理职责和分工，维护公司的合法权益。涉及上市公司的，各子公司按各上市交易所相关要求，履行必要的关联交易决策程序，并按规定进行公开信息披露。<br /><br />7．预算管理制度<br /><br />发行人将全面预算管理作为财务管理的重要内容之一，为加强公司的财务预算管理，规范预算编制，审批、执行、分析和考核，提高财务预算管理水平。发行人制定《预算编制及审批管理流程》。通过统筹规划各公司结合生产经营计划，以可利用的资源为基础，经过综合计算和平衡，对预算年度内公司各类经济资源和经营行为合理预计和测算，并按照统一的编制格式和编制规范编制财务预算报告，并按此调整、控制和监督公司运营的管理过程。<br /><br />8．安全生产制度<br /><br />发行人将安全管理工作纳入公司经营管理体系，设立公司安全管理委员会，落实安全生产责任，编制《安全生产责任制》、《安全生产标准化管理手册》和《建设工程安全文明施工标准化管理指引》，制定安全生产事故应急预案。通过明确安全生产管理动作，定期巡查，消除安全隐患，并将安全工作与奖惩挂钩。<br /><br />9．资金运营内控制度<br /><br />公司已制定了《资金管理制度指引》，对现金管理、银行存款管理、结算支付方式、筹融资管理、对外担保管理、资金计划管理、资金集中管理模式、资金调度作出明确规定和要求。明确了资金业务的岗位责任制，明确资金管理部门和岗位的职责权限；并在统一账户管理，集中资金收付，实时监控资金信息，保障资金安全的原则下开展各项资金管理和融资管理工作。<br /><br />10．资金管理模式<br /><br />公司总部对城市公司的货币资金实行统一集中管理的管理模式。公司总部利用资金管理信息系统及网上银行等手段，对城市公司的银行账户进行监控。公司总部统一集中管理城市公司的银行存款。全资城市公司的银行存款严格执行收支两条线的管理方式，原则上收入结算账户实行“零余额”管理方式；城市公司办理银行存款支付业务时应确认经济业务已经按规定程序进行了审批并批准。<br /><br />11．短期资金调度应急预案<br /><br />公司为加强资金管理效率，防范流动性风险，规范资金运作，提高资金管理的使用效率，发挥规模效益，切实把握企业理财的自主权，根据相关法律法规制定了应急资金调度预案，规范了突然发生造成或可能造成严重社会危害需要采取应急处理措施以应对自然灾害、事故灾难、公共卫生事件和社会安全事件。应急资金筹措来源包括但不限于内部资金调度、金融保险机构、大股东临时借款、银行流动资金贷款、超短期融资券发行、流动资产变现等，公司针对上述应急资金来源制定了具体筹资方案，以应对短期资金的应急调度情况。<br /><br />12．突发事件应急管理制度<br /><br />公司制定了《重大突发事件总体应急预案》，针对公司涉及生产经营活动中存在的危险源和风险进行辨识、分析后，对重大突发事件进行分类，建立了应急预案体系，并设置相应的组织机构，明确岗位职责，对信息公告发布、应急响应、应急保障、应急处理、奖惩机制做出了明确规定。<br /><br />七、发行人董事、监事、高层管理者的基本情况<br /><br />（一）董事、监事、高级管理人员的基本情况<br /><br />截至本募集说明书签署日，发行人现任董事、监事、高级管理人员的情况如下：<br /><br />姓名 	职务 	任职状态 	性别 	任期起始日期 	<br /><br />蒋铁峰 	董事 	现任 	男 	2019.11 	<br /><br />董事长 	2023.09 	<br /><br />张军立 	董事 	现任 	男 	2022.12 	<br /><br />朱文凯 	董事 	现任 	男 	2019.11 	<br /><br />总经理 	现任 	2023.09 	<br /><br />聂黎明 	董事 	现任 	男 	2024.08 	<br /><br />余志良 	董事 	现任 	男 	2023.11 	<br /><br />陶 武 	董事 	现任 	男 	2023.11 	<br /><br />叶建芳 	独立董事 	现任 	女 	2024.06 	<br /><br />孔 英 	独立董事 	现任 	男 	2020.03 	<br /><br />秦玉秀 	独立董事 	现任 	女 	2024.11 	<br /><br />阎 帅 	监事 	现任 	男 	2022.12 	<br /><br />杨运涛 	监事 	现任 	男 	2022.03 	<br /><br />王 奎 	职工监事 	现任 	男 	2020.11 	<br /><br />裘莉莉 	职工监事 	现任 	女 	2020.11 	<br /><br />余志良 	财务总监 	现任 	男 	2024.07 	<br /><br />董事会秘书 	现任 	男 	2024.07 	<br /><br />刘 晔 	副总经理 	现任 	男 	2021.01 	<br /><br />总法律顾问 	现任 	2019.11 	<br /><br />首席合规官 	现任 	2023.08 	<br /><br />伍 斌 	副总经理 	现任 	男 	2022.12 	<br /><br />吕 斌 	副总经理 	现任 	男 	2022.12 	<br /><br />彭以良 	副总经理 	现任 	男 	2024.07 	<br /><br />（二）董事、监事及高级管理人员的主要工作经历<br /><br />截至本募集说明书出具日，发行人现任董事、监事、高级管理人员的主要工作经历情况如下：<br /><br />1、董事<br /><br />蒋铁峰：男，高级工程师。毕业于华中理工大学土木工程系建筑工程专业，获学士学位，后就读于清华大学，获工学硕士学位。现任本公司董事长、党委书记。历任招商地产南京公司总经理助理、副总经理、总经理；本公司上海公司总经理、华东区域常务副总经理、华东区域总经理、江南区域总经理；本公司副总经理、总经理。<br /><br />张军立：男，经济师。毕业于中国政法大学研究生院政治学专业，获法学硕士学位。现任本公司董事，招商局集团有限公司董事会秘书、总经理助理、办公室主任。历任国家经贸委企业监督司减负处副处长、督察六室副主任；国务院研究室工交贸易研究司处长、副司长、司长；招商局集团有限公司首席战略官、行政总监。<br /><br />朱文凯：男，高级经济师。毕业于武汉理工大学交通运输管理工程专业，获硕士学位。现任本公司董事、总经理、党委副书记。历任蛇口招商港务股份有限公司总经理助理；深圳蛇口招港实业发展有限公司总经理；招商地产策划部经理、营销中心总经理；招商地产总经理助理、副总经理；本公司常务副总经理；招商局海南开发投资有限公司党委书记、总经理。<br /><br />聂黎明：男，工程师。毕业于南京建筑工程学院机电系起重运输与工程机械专业，获学士学位，后就读于电子科技大学，获管理学硕士学位。现任招商局集团产业发展部/业务协同部部长。历任招商局地产控股股份有限公司运营管理中心副总经理、云南公司总经理、重庆公司总经理、运营管理中心总经理；本公司运营管理中心总经理、华北区域常务副总经理、华北区域总经理、深圳区域总经理、公司副总经理；招商局积余产业运营服务股份有限公司董事、董事长。<br /><br />余志良：男，高级工程师。毕业于华南理工大学，获管理学博士学位。现任招商局集团有限公司派出的专职外部董事、招商局能源运输股份有限公司董事、中国外运股份有限公司董事。历任广东省人民政府国有资产监督管理委员会规划发展处处长；广东钢铁集团有限公司副总经理；广东省广业资产经营有限公司董事、总经理、董事长；广东省广业集团有限公司董事长；招商局集团环保产业筹备组负责人（集团总部部门部长级）；招商局工业集团有限公司副总经理（集团二级公司总经理级）；华商国际海洋能源科技控股有限公司董事长、首席执行官。<br /><br />陶武：男，毕业于西南财经大学，获经济学学士学位。现任招商局集团有限公司派出的专职外部董事、招商局能源运输股份有限公司董事、中国外运股份有限公司董事。历任招商局蛇口工业区有限公司财务部总经理助理、副总经理；本公司资金资本部副总经理、资深副总经理；招商局通商融资租赁有限公司计划财务部总经理、财务部总经理和资金部总经理；招商局通商融资租赁有限公司副财务总监、财务总监。<br /><br />叶建芳：女，教授，中国注册会计师协会会员，澳大利亚注册会计师协会会员。毕业于上海财经大学，获管理学博士学位。现任本公司独立董事，上海财经大学会计专业教授、博士生导师，财政部企业会计准则咨询委员会委员、中国上市公司协会女董事专业委员会副主任委员。兼任上海氯碱化工股份有限公司独立董事、上海浦东发展银行股份有限公司独立董事。历任上海财经大学会计专业助教、讲师、副教授。<br /><br />孔 英：男，教授。毕业于加拿大卡尔顿大学，获博士学位。现任本公司独立董事，北京师范大学教授、湾区国际商学院院长、博士生导师，加拿大约克大学经济系终身教授，深圳清华大学研究院低碳与可持续发展研发中心主任，世界低碳城市联盟主席。被认定为深圳市领军人才、深圳市海外高层次人才，被聘为深圳市先行示范区专家组专家、深圳市人大常委立法委员会专家，海能达通信股份有限公司独立董事，侨银城市管理股份有限公司独立董事，历任北京大学教授、博士生导师、北京大学汇丰商学院副院长兼学术主任，清华大学教授、博士生导师、清华大学深圳研究生院社会科学与管理学部主任。<br /><br />秦玉秀：男，高级经济师，具备律师资格。毕业于对外经济贸易大学，获法律硕士学位。现任中国核能电力股份有限公司独立董事。历任中国建筑工程总公司/中国建筑股份有限公司法律处副处长，资金部执行经理、副总经理，法务事务部副总经理、总经理，市场与项目管理部总经理，副总法律顾问，总法律顾问；中建财务有限公司董事、监事会主席，河北高速集团外部董事。<br /><br />2、监事<br /><br />阎帅：男，毕业于哈尔滨工程大学工业自动化专业，获工学学士学位，后获北京航空航天大学管理学硕士学位。现任本公司监事会主席、党委副书记。历任国办秘书二局副巡视员；招商局金融集团有限公司副总经理；招商局集团有限公司人力资源部部长、党建工作部部长；招商局港口集团股份有限公司董事。<br /><br />杨运涛：男，毕业于吉林大学国际法学专业，获法学学士学位，后就读于对外经济贸易大学法学院，获法学硕士学位及博士学位。现任招商局集团有限公司风险管理部/法律合规部/审计部部长，中国长江航运集团有限公司监事会主席，招商局港口集团股份有限公司监事会主席。历任中国对外贸易运输总公司港口业务部副总经理、法律部总经理，中国外运（香港）集团有限公司董事、副总经理（主持工作）兼中国外运股份有限公司非执行董事，中国对外贸易运输（集团）总公司法律部总经理，中国外运长航集团有限公司法律部总经理、副总法律顾问、总法律顾问、副总经理，招商局集团有限公司交通物流事业部/集团北京总部副部长，招商局集团航运业务管理筹备办公室副主任，招商局能源运输股份有限公司副总经理兼总法律顾问等职务。<br /><br />王奎：男，注册会计师、中级会计师。毕业于中国矿业大学会计专业，获学士学位。现任本公司财务管理部主任会计师。历任中审亚太会计师事务所有限公司深圳分所高级审计员，天健会计师事务所深圳分所项目经理，本公司财务管理部高级会计师、副主任会计师。<br /><br />裘莉莉：女，注册会计师、中级会计师。毕业于浙江大学会计专业，获硕士学位。现任本公司风险管理部主任审计师。历任本公司风险管理部审计主管、高级审计师、副主任审计师。<br /><br />3、非董事高级管理人员<br /><br />朱文凯：董事、总经理，见前述董事介绍。<br /><br />刘晔：男，现任本公司副总经理兼任总法律顾问、首席合规官。毕业于南京大学法律专业。历任招商局地产控股股份有限公司法律事务部总经理、副总法律顾问兼法律事务部总经理；本公司副总法律顾问兼法律事务部总经理、总法律顾问兼法律事务部总经理、副总经理兼任总法律顾问、深圳招商伊敦酒店及公寓管理有限公司总经理。<br /><br />伍斌：男，毕业于清华大学土木工程系，获工学硕士学位。现任公司副总经理兼战略发展部总经理。历任招商局地产控股股份有限公司租赁管理部副总经理，发展部高级经理、总经理助理、副总经理、总经理，公司战略发展部总经理、副总经济师兼战略发展部总经理、总经济师兼任战略发展部总经理。<br /><br />吕斌：男，毕业于南京工程学院电子系电子信息工程专业，获学士学位。现任公司副总经理。历任公司江南区域常务副总经理兼南京公司总经理、华东区域总经理兼上海公司总经理、华东区域资产管理公司总经理、华中区域总经理兼武汉公司总经理。<br /><br />余志良：男，会计师。本科毕业于厦门大学会计学系，获管理学学士学位；研究生毕业于香港中文大学，获金融工商管理硕士（FMBA）。现任公司财务总监、董事会秘书。历任招商局集团有限公司财务部（产权部）副部长；公司董事会秘书、总经理助理、财务管理部总经理；招商局置地有限公司非执行董事、执行董事兼总经理、财务总监；招商局商业房地产投资信托基金管理人非执行董事及投资委员会主席；招商局地产控股股份有限公司厦门公司财务总监；瑞嘉资实业有限公司财务总监。<br /><br />彭以良：男，经济师。毕业于清华大学工程力学系固体力学专业，获工学硕士学位。现任公司副总经理、华南区域总经理兼深圳公司总经理。历任公司深圳区域总经理兼深圳公司总经理、招商商管深圳区域董事长、华南区域总经理；公司西南区域总经理兼成都公司总经理、西南区域商业管理公司董事长；公司华北区域副总经理兼青岛公司总经理、大连公司总经理；公司华中区域总经理；招商局产业园区（青岛）发展有限公司总经理兼招商局青岛蓝湾网谷有限公司总经理兼公司青岛公司总经理；招商局国际有限公司企划部副总经理（主持工作）；招商局国际码头（青岛）有限公司副总经理兼青岛港招商局国际集装箱码头有限公司副总经理；深圳招商石化有限公司副总经理；招商局蛇口工业区有限公司企业管理部副部长、部长。<br /><br />（三）现任董事、监事、高级管理人员违法违规情况<br /><br />截至本募集说明书出具之日，发行人董事、监事、高级管理人员设置符合《公司法》等相关法律法规及公司章程的规定，发行人董事、监事及其他高级管理人员不存在涉嫌重大违法违规的情况。<br /><br />八、发行人主营业务经营情况<br /><br />（一）经营范围及主要产品<br /><br />公司的经营范围为：城区、园区、社区的投资、开发建设和运营；交通运输、工业制造、金融保险、对外贸易、旅游、酒店和其他各类企业的投资和管理；邮轮母港及配套设施的建设和运营；房地产开发经营；水陆建筑工程；所属企业产品的销售和所需设备、原材料、零配件的供应和销售；举办体育比赛；物业管理；水上运输，码头、仓储服务；科研技术服务；提供与上述业务有关的技术、经营咨询和技术、信息服务。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。<br /><br />面对行业风险与挑战不断聚集的复杂形势，公司立足新发展阶段，贯彻新发展理念，融入新发展格局，积极构建符合自身情况的高质量发展之路，进一步明晰了中长期转型方向，稳步推进“三个转变”，即从开发为主向开发与经营并重转变，从重资产为主向轻重结合转变，从同质化竞争向差异化发展转变。公司围绕开发业务、资产运营和城市服务三类业务，提供多元丰盛、覆盖全生命周期的产品与服务，产融创新，低碳先锋，经营稳健，致力于成为中国领先的城市与园区综合开发运营服务商。<br /><br />（二）主营业务构成<br /><br />为匹配战略目标和转型方向，适应管理经营策略的优化调整，发行人于2022年12月1日开始对年报中的经营分部进行了调整。调整前公司的经营业务划分为三个经营分部，分别为园区开发与运营、社区开发与运营、邮轮产业建设与运营。调整后，公司的经营业务划分为三个经营分部，在经营分部的基础上，发行人确定了三个报告分部，分别为开发业务、资产运营业务、城市服务业务。详见本募集说明书“第六章发行人主要财务状况”之“一、近三年财务报告适用的会计制度及审计情况”之“（二）会计政策和会计估计变更的说明”之“1、会计政策变更及影响”之“（3）2022年度会计政策变更及影响。对于上述分部报告的变更，本公司采用追溯调整法进行会计处理，并对上年比较数据进行调整。本公司经营未发生重大变更，公司管理层定期评价这些分部的经营成果，以决定向其分配资源及评价业绩。<br /><br />1、主营营业收入分析<br /><br />（1）按业务板块分类<br /><br />最近三年，公司主营业务收入结构如下表所示：<br /><br />图表5-18发行人近三年主营业务收入结构情况表<br /><br />单位：万元、%<br /><br />项目 	2023年度 	2022年度 	2021年度 	<br /><br />金额 	占比 	金额 	占比 	金额 	占比 	<br /><br />开发业务 	15,395,696.67 	87.97 	16,556,385.05 	90.47 	14,528,301.01 	90.44 	<br /><br />资产运营 	593,202.13 	3.39 	421,973.69 	2.31 	461,976.58 	2.87 	<br /><br />城市服务 	1,511,857.01 	8.64 	1,321,907.17 	7.22 	1,074,063.71 	6.69 	<br /><br />合计 	17,500,755.81 	100.00 	18,300,265.91 	100.00 	16,064,341.30 	100.00 	<br /><br />注：发行人于2022年12月1日开始对年报中的经营分部进行了调整。调整前公司的经营业务划分为三个经营分部，分别为园区开发与运营、社区开发与运营、邮轮产业建设与运营。调整后，公司的经营业务划分为三个经营分部，在经营分部的基础上，发行人确定了三个报告分部，分别为开发业务、资产运营业务、城市服务业务。<br /><br />最近三年，公司主营业务收入分别为16,064,341.30万元、18,300,265.91万元及17,500,755.81万元。2021年度、2022年度及2023年度的收入增长率分别为23.93%、13.92%及-4.37%，受房地产项目结转时间分布不均衡以及结转项目产品类型不同的因素影响，结转规模同比有所减少。<br /><br />公司开发业务主要以住宅为主的可售型产品的开发与销售，是公司最大的营业收入来源。2021年、2022年和2023年，公司开发业务收入分别为14,528,301.01万元、16,556,385.05万元和15,395,696.67万元，占主营业务的比重分别为90.44%、90.47%和87.97%。2022年，公司开发业务收入较2021年增加13.96%，主要原因是2022年度南京西江瑞府、南京水沐雍荣府、合肥东望府、南京雍澜悦府、武汉江山和樾、烟台马尔贝拉、武汉一江璟城二期、上海虹桥公馆、南通滨江国际街区、杭州祥宸府及杭州云樾观岭一期等项目大额结转，使得江南区域、华中区域及华东区域收入规模同比增幅较大。2023年，公司开发业务收入较2022年减少7.01%。截至2023年末，发行人开发与运营项目主要分布于深圳、广州、佛山、上海、南京、苏州、天津、重庆、武汉、杭州、成都等一线和二线重要城市。房地产市场具有行业周期性，受宏观经济政策及市场环境影响较大，部分前期商品房库存规模较大的城市面临一定的去库存压力。<br /><br />公司资产运营业务主要包括商业办公、公寓酒店、产业园区等持有物业运营与资产管理。2021年、2022年和2023年，公司资产运营业务收入分别为461,976.58万元、421,973.69万元和593,202.13万元，占主营业务的比重分别为2.87%、2.31%和3.39%。2022年，公司资产运营业务收入较2021年减少8.66%，主要原因是受市场经济形势及租金减免政策影响，资产运营业务收入同比下降。2023年，公司资产运营业务收入较2022年增加40.58%。<br /><br />公司城市服务业务主要包括物业管理、邮轮、会展、康养等城市运营服务。2021年、2022年和2023年，公司城市服务业务收入分别为1,074,063.71万元、1,321,907.17万元和1,511,857.01万元，占主营业务的比重分别为6.69%、7.22%和8.64%。2022年，公司城市服务业务收入较2021年增加23.08%，主要原因是物业管理业务规模扩大，使得城市服务收入同比增加。2023年，公司城市服务业务收入较2022年增加14.37%。<br /><br />此前公司将业务板块分为园区开发与运营、社区开发与运营、邮轮产业建设与运营。2020年，公司社区开发与运营收入为10,125,748.19万元，较2019年增加19.75%，主要原因是当年北京雍和府、北京都会中心、大连公园1872、南京雍宁府、南京东望府、武汉一江璟城等项目大额结转，使得华北区域、江南区域、华中区域收入规模同比增幅较大。2020年，公司园区开发与运营收入为2,823,001.04万元，较2019年增加了126.28%，主要系深圳前海启动区一期、深圳太子湾滨海大厦及湾海大厦、深圳国际会展中心（一期）配套商业等园区项目大额结转，以及物业管理业务规模扩大，使得园区业务收入同比增幅较大。2020年，受新冠疫情影响，公司邮轮业务运营受阻，水上客运航次及客流同比大幅减少，邮轮板块业务收入13,332.61万元，同比下降79.23%，降幅较大。<br /><br />（2）按区域分类<br /><br />2021-2023年度，按区域分类，公司业务收入具体构成情况如下：<br /><br />图表5-19发行人近三年业务收入具体构成情况<br /><br />单位：万元，%<br /><br />项目 	2023年度 	2022年度 	2021年度 	<br /><br />金额 	占比 	金额 	占比 	金额 	占比 	<br /><br />华北区域 	1,318,915.54 	7.54 	1,467,816.11 	8.02 	1,329,963.51 	8.28 	<br /><br />华东区域 	4,998,743.41 	28.56 	4,540,063.53 	24.81 	3,685,921.48 	22.94 	<br /><br />江南区域 	3,529,246.79 	20.17 	3,750,373.10 	20.49 	2,133,859.08 	13.28 	<br /><br />华中区域 	1,581,375.28 	9.04 	1,669,353.04 	9.12 	1,279,643.82 	7.97 	<br /><br />西南区域 	2,773,236.48 	15.85 	2,558,555.64 	13.98 	2,201,431.01 	13.70 	<br /><br />华南区域 	1,070,491.14 	6.12 	1,390,734.46 	7.60 	1,669,572.30 	10.39 	<br /><br />深圳区域 	1,866,879.38 	10.67 	2,670,899.15 	14.59 	3,568,608.53 	22.21 	<br /><br />海外及其他区域 	361,867.79 	2.07 	252,470.88 	1.39 	195,341.57 	1.23 	<br /><br />合计 	17,500,755.81 	100.00 	18,300,265.91 	100.00 	16,064,341.30 	100.00 	<br /><br />2、主营营业成本分析<br /><br />最近三年，公司主营业务成本结构如下表所示：<br /><br />图表5-20 发行人近三年公司主营业务成本结构情况表<br /><br />单位：万元、%<br /><br />项目 	2023年度 	2022年度 	2021年度 	<br /><br />	金额 	占比 	金额 	占比 	金额 	占比 	<br /><br />开发业务 	12,765,988.53 	86.72 	13,069,442.77 	88.44 	10,605,242.81 	23.24 	<br /><br />资产运营 	573,177.94 	3.89 	471,515.73 	3.19 	385,009.52 	22.47 	<br /><br />城市服务 	1,381,276.96 	9.39 	1,236,492.18 	8.37 	982,096.77 	25.90 	<br /><br />合计 	14,720,443.42 	100.00 	14,777,450.68 	100.00 	11,972,349.10 	100.00 	<br /><br />注：发行人于2022年12月1日开始对年报中的经营分部进行了调整。调整前公司的经营业务划分为三个经营分部，分别为园区开发与运营、社区开发与运营、邮轮产业建设与运营。调整后，公司的经营业务划分为三个经营分部，在经营分部的基础上，发行人确定了三个报告分部，分别为开发业务、资产运营业务、城市服务业务。<br /><br />最近三年，公司主营业务成本分别为11,972,349.10万元、14,777,450.68万元和14,720,443.42万元，2021年度-2023年度的主营业务成本增长率分别为29.52%、23.43%和-0.39%，主要系业务规模有所扩大后保持稳定。<br /><br />2021年、2022年和2023年，公司开发业务成本分别为10,605,242.81万元、13,069,442.77万元和12,765,988.53万元，2022年开发业务成本同比增长率为23.24%，主要为房地产销售结转量增加，营业成本相应增加。2023年开发业务成本相比2022年下降2.32%。<br /><br />2021年、2022年和2023年，公司资产运营业务成本分别为385,009.52万元、471,515.73万元和573,177.94万元，2022年资产运营业务成本同比增长率为22.47%，主要为公司名下商业办公、公寓酒店、产业园区等持有物业运营规模扩大，运营成本相应增加。2023年资产运营业务成本相比2022年上升21.56%。<br /><br />2021年、2022年和2023年，公司城市服务业务成本分别为982,096.77万元、1,236,492.18万元和1,381,276.96万元，2022年城市服务业务成本同比增长率为25.90%，主要为主要原因是物业管理业务规模扩大，且邮轮、会展等板块业务在疫情常态化管理下有所复苏，与之相关的管理成本同比增加。2023年公司城市服务业务成本相比2022年上升11.71%。<br /><br />3、主营业务毛利及毛利率分析<br /><br />报告期内，公司分业务板块毛利润如下表所示：<br /><br />图表5-21发行人近三年公司分业务板块毛利润情况表<br /><br />单位：万元、%<br /><br />项目 	2023年度 	2022年度 	2021年度 	<br /><br />	金额 	占比 	金额 	占比 	金额 	占比 	<br /><br />开发业务 	2,629,708.14 	94.58 	3,486,942.28 	98.98 	3,923,058.20 	95.87 	<br /><br />资产运营 	20,024.19 	0.72 	-49,542.04 	-1.41 	76,967.06 	1.88 	<br /><br />城市服务 	130,580.06 	4.70 	85,414.99 	2.42 	91,966.94 	2.25 	<br /><br />合计 	2,780,312.39 	100.00 	3,522,815.23 	100.00 	4,091,992.20 	100.00 	<br /><br />注1：以上毛利润为税前口径<br /><br />注2：发行人于2022年12月1日开始对年报中的经营分部进行了调整。调整前公司的经营业务划分为三个经营分部，分别为园区开发与运营、社区开发与运营、邮轮产业建设与运营。调整后，公司的经营业务划分为三个经营分部，在经营分部的基础上，发行人确定了三个报告分部，分别为开发业务、资产运营业务、城市服务业务。<br /><br />报告期内，公司分业务板块毛利润率如下表所示：<br /><br />图表5-22发行人近三年公司分业务板块毛利润率情况表<br /><br />项目 	2023年度 	2022年度 	2021年度 	<br /><br />开发业务 	17.08% 	21.06% 	27.00% 	<br /><br />资产运营 	3.38% 	-11.74% 	16.66% 	<br /><br />城市服务 	8.64% 	6.46% 	8.56% 	<br /><br />合计 	15.89% 	19.25% 	25.47% 	<br /><br />注1：以上毛利润率为税前口径<br /><br />注2：发行人于2022年12月1日开始对年报中的经营分部进行了调整。调整前公司的经营业务划分为三个经营分部，分别为园区开发与运营、社区开发与运营、邮轮产业建设与运营。调整后，公司的经营业务划分为三个经营分部，在经营分部的基础上，发行人确定了三个报告分部，分别为开发业务、资产运营业务、城市服务业务。<br /><br />报告期内，公司主营业务毛利润分别为4,091,992.20万元、3,522,815.23万元及2,780,312.39万元。2021年度、2022年度及2023年度的毛利润增长率分别为10.04%、-13.91%和-21.08%。报告期内，公司主营业务毛利率分别为25.47%、19.25%和15.89%。由于各区域每年结转的房地产产品类型不同，且疫情期间落实租金减免要求，毛利率随之波动。<br /><br />2021年、2022年和2023年，公司开发业务毛利润分别为3,923,058.20万元、3,486,942.28万元及2,629,708.14万元，毛利率分别为27.00%、21.06%及17.08%。2022年度及2023年度，受房地产市场下行影响，公司房地产业务结转毛利率同<br /><br />比下降，结转毛利同比减少。<br /><br />2021年、2022年和2023年，公司资产运营业务毛利润分别为76,967.06万元、-49,542.04万元及20,024.19万元，毛利率分别为16.66%、-11.74%及0.72%。2022年度，公司妥善落实国家相关房租减免政策要求，结合公司实际对符合条件商户进行了相应的租金减免，导致当年资产运营业务产生亏损。2023年度资产运营业务波动幅度较小。<br /><br />2021年、2022年和2023年，公司城市服务业务毛利润分别为91,966.94万元、85,414.99万元及130,580.06万元，毛利率分别为8.56%、6.46%及4.70%。2022年度，公司城市服务业务毛利润及毛利率同比均有所下降，主要为主要原因是疫情常态化管理下，物业管理及邮轮业务成本有所增加，盈利能力相应下降。<br /><br />（三）各板块业务介绍<br /><br />1、开发业务<br /><br />（1）业务简介<br /><br />公司开发业务主营以住宅为主的可售型商品房的开发与销售，是公司目前最主要的收入来源。经营模式主要为自主开发及合作开发等，其出资比例依据具体项目情况确定，收益分成比例参照出资比例依不同项目情况确定；具体投资比例及投资策略以公司投资发展部及办公会决策为准。<br /><br />开发业务的经营主体是发行人及其下属子公司。发行人持有建开企［2007］673号《房地产开发企业资质证书》，资质等级壹级，有效期至2025年10月10日。经检索广东省建设行业数据开放平台（https://data.gdcic.net/Dop/）公示信息，截至本募集说明书出具日，上述公示信息显示发行人《房地产开发企业资质证书》证书状态仍为有效，目前新证尚在续期办理中。发行人及其从事房地产开发的主要子公司具备从事房地产开发业务相应资质。律师已在本期中期票据的法律意见书中发表意见，明确发行人具备房地产开发业务的相应资质。<br /><br />依托旗下“招商地产”品牌，公司多年来坚持为家庭客户提供精品住宅的业务定位，目前已布局近60个城市及地区，并适时在香港和新西兰等地进行海外拓展。公司开发项目涉及别墅、高端住宅、高层公寓、花园洋房、大型社区等各品类住宅产品，积累了全面的住宅开发经验。公司因倡导“社区综合开发模式”、“绿色地产开发理念”、“全程服务体系”，被誉为中国地产界“城市运营”、“可持续发展”最早的实践者和成功典范。“家在情在”的理念使得客户对招商的社区拥有强烈的归属感。<br /><br />在重点聚焦精品住宅开发与社区运营、体验式综合体开发运营的同时，公司也在着重培育健康地产、医疗地产和旅游地产的产品，并适时进行海外拓展，寻求公司规模和利润的潜在增长点。运营模式上，公司将由重“物业空间开发”向重“运营”转型，巩固提升开发业务和运营服务能力，提升物业价值。<br /><br />近三年发行人房地产及相关业务板块收入的构成情况<br /><br />单位：万元<br /><br />项目 	2023年度 	2022年度 	2021年度 	<br /><br />收入 	占比 	收入 	占比 	收入 	占比 	<br /><br />房地产开发业务合计 	15,395,696.67 	87.97% 	16,556,385.05 	90.47% 	14,535,163.31 	79.63% 	<br /><br />房地产 	住宅 	13,735,258.65 	89.21% 	14,478,189.43 	87.45% 	11,643,289.82 	80.10% 	<br /><br />工业地产 	5,779.82 	0.04% 	/ 	/ 	/ 	/ 	<br /><br />保障房 	/ 	/ 	/ 	/ 	/ 	/ 	<br /><br />商业地产 	829,538.65 	5.39% 	1,221,593.80 	7.38% 	2,344,093.42 	16.13% 	<br /><br />其它房地产 	825,119.55 	5.36% 	856,601.75 	5.17% 	547,780.08 	3.77% 	<br /><br />合计 		15,395,696.67 	100.00% 	16,556,385.05 	100.00% 	14,535,163.31 	100.00% 	<br /><br />（2）业务模式<br /><br />1）开发业务流程<br /><br />社区项目开发是一项复杂的系统工程，投资大，开发周期长，涉及政府及合作单位广泛，因此，社区开发业务的经营流程也较为复杂。公司根据国家对社区开发各环节的管理规定，结合跨区域经营的实践经验，总结制定了业务流程：<br /><br />2）市场定位及主要消费群体<br /><br />①区域定位<br /><br />公司的城市布局主要在沿海经济发达城市和中西部高铁沿线城市集群。未来将深入研究分化背景下各城市可能的机会，根据不同的城市特点采取相应的发展策略。公司将精耕细作一线城市并寻求拓展模式的创新，深耕发展准一线及二线城市，机会参与三、四线城市。子公司招商局置地将继续在广州、佛山、南京、重庆、西安等重点城市做大市场份额，关注经济发展潜力巨大、人口持续净流入、交通发达的“明日之星”城市，并积极尝试海外业务，在招商局集团业务所涉的国际市场以及“一带一路”沿线的城市和社区中，探寻社区业务的新市场机会。<br /><br />②产品定位<br /><br />公司定位于做“城市升级专家”，致力于高品质商品房的开发、销售和运营，奉行多元化经营模式，以住宅地产为主、商业地产为辅，拓展产业地产、文化地产、养老地产、旅游健康养生地产等创新型业务，建立完整的标准化全系列产品体系，实现全产品线复制。<br /><br />③消费群体定位<br /><br />公司核心业务为商品住宅开发及销售，主要客户群体覆盖城镇首置、首改住房需求家庭、改善型住房需求家庭和养老需求的消费者。<br /><br />3）主要融资方式<br /><br />公司目前主要融资方式为银行贷款，同时积极尝试新的融资方式，通过境外股权和债权融资、保险资金、信托贷款等多种融资方式的引入，持续降低融资成本和优化融资结构。同时，注重售房首期款、银行按揭放款的管理，加强应收账款和其他应收款的回收管理，以减轻外部筹资的压力。<br /><br />4）主要采购情况<br /><br />公司产品管理中心是采购业务主管部门，负责全国采购业务的管理，制订采购制度流程及管理规范；执行总部管理职能，对区域总部及城市公司采购业务进行指导和监管。公司制定了《采购管理流程》及配套指引文件，管理全资及控股子公司所有住宅、商业开发项目的各类采购业务及供应商。采购管理制度明确规定了公司及控股子公司各类采购业务的采购范围、采购方式、定价方式、采购流程、供应商管理等。<br /><br />公司开展项目工程建设时，严格依照《中华人民共和国招标投标法》，履行招投标程序选定承建商。在采购主要原材料时，根据采购产品或服务的金额和风险大小，采用的采购模式包括战略采购、年度合作与常规采购三种。从金额规模、适用顺序上，战略采购、年度合作、常规采购由高到低依次递减。<br /><br />战略采购：对于金额或风险较大的原材料、服务，通过邀请招标等采购方式确定合作单位，确定费率、单价、折扣率，签订战略采购协议，协议约定供方提供的产品、价格、服务内容，城市公司在协议期间内按协议规定进行采购并签署执行协议。战略采购按适用区域范围分为全国战略采购、区域战略采购。<br /><br />年度采购：通过邀请招标等采购方式确定供应商，并与供应商签署年度合作协议，约定供方提供的产品、价格、服务内容，并在协议年度内按协议规定进行采购并签署执行协议。<br /><br />对于上述两种采购方式范围以外的、金额较小的原材料、服务，主要由城市公司通过招标、比价等方式选择供应商完成常规采购。<br /><br />公司对供应商的管理贯穿整个采购过程，包括供方资格认证、供方动态评估（含过程评估、履约评估、供方绩效改进）、供方年度总评定级三个部分。每年年初由公司总部或区域总部和城市公司对上一年度合作的供应商在产品、质量、服务等方面做出综合评价，并按照评价结果情况采取不同的管理手段和措施。<br /><br />5）开发项目的定价模式<br /><br />为保证项目有一个科学的价格体系应对市场竞争，在充分研究市场和竞争对手的前提下，公司制定了项目销售定价指标体系，对每一个项目的开盘定价都经过严格的市场论证，即通过一手竞争楼盘调研、二手楼盘成交价格调研、物业价值指标权重评价及各单元户型质素评价，并在此基础上进行客户调研数据的统计分析，最终结合开发和经营目标，形成项目销售价格。<br /><br />6）销售模式<br /><br />社区销售模式根据销售地域划分可分为内销和外销；根据销售主体不同分为独立销售、联合销售和代理销售。目前，公司开发的商品房以内销为主。公司开发的操盘项目主要采用独立销售模式；与合作单位联合开发的项目主要采用联合销售模式，由合作方与公司进行联合销售；较少采用代理销售。<br /><br />近年来，公司紧跟市场变化，适时调整开发节奏与销售策略，不断加大营销推广力度，提升去化速度。公司会根据每个项目销售特点选择对应的销售模式，并制定相应的销售策略。为准确把握市场需求，公司在确保风险整体可控的情况下进一步理顺销售机制和流程，以责权利统一为原则，授权各城市公司具体负责项目销售策划及实施。<br /><br />（3）业务经营情况<br /><br />公司近年来保持战略定力，聚焦投资，稳定开发业务基本盘。2023年，公司销售规模逆势微增。全年累计实现签约销售面积1,223.41万平方米，实现签约销售金额2,936.35亿元，销售规模跻身行业前五。高能级城市深耕卓有成效。公司在全国13个城市进入当地流量销售金额TOP5，其中，上海、苏州、合肥、长沙、南通排名TOP1；深圳、南京、温州、徐州进入TOP3；无锡、西安、成都、重庆位居TOP5。<br /><br />公司近三年及一期开发业务的销售与结转情况如下：<br /><br />图表5-24发行人近三年及一期开发业务的销售与结转情况<br /><br />单位：万平方米、亿元<br /><br />指标 	2023年 	2022年 	2021年 	<br /><br />销售面积 	1,223.41 	1,193.65 	1,464.47 	<br /><br />销售金额 	2,936.35 	2,926.02 	3,268.34 	<br /><br />结转面积 	845.09 	864.19 	785.63 	<br /><br />公司通过城市人口、产业、环境、财富各角度基本面与房地产市场供求的交叉分析，确定投资的目标城市名单，并结合目标城市的土地市场、商品房市场的变化趋势确定投资量级。2023年，公司累计获取55宗地块，总计容建面约590万平方米，总地价约1,134亿元，公司需支付地价约为867亿元。<br /><br />（4）发行人开发业务所在地市场供求、价格变动、政策变化及去库存化情况<br /><br />近年来，公司聚焦开发业务操盘能力提升，坚持现金为王，发力品质与服务，促进运营提质、经营提效。2023年，招商蛇口累计实现销售面积1,223.41万平方米，累计实现销售金额2,936.35亿元，销售规模行业排名提升至第五位。<br /><br />公司在“强心30城”、“核心6+10城”的投资金额占比分别达99%和88%，其中在北、上、广、深的投资占公司全部投资额的51%，单城投放额达46亿元，先后获取上海9宗、杭州6宗、北京5宗、西安5宗优质土地。公司2023年新增项目中29个项目实现当年拿地当年开盘，为2023年贡献销售金额约340亿元。<br /><br />公司持续迭代精益交付体系，提升交付品质及客户口碑，完美交付比例及满意度持续提升。公司建设了专业化的客研体系，提升产品定位精确性，将客研模块标准化细化至城市微板块分级分类管理。围绕客户导向推行产品创新，强化项目开发全周期的品质管控，推动基于客户体验的产品线迭代升级，打造“璀璨系”“天青系”“序系”等特色产品系，呈现出西安序、合肥天青臻境、合肥四季臻邸、南京璀璨璟园、长沙江山境、长沙臻境、成都新川臻境等多个精品项目，在各地受到客户高度认同。公司产品力获得2023年克而瑞中国房地产企业产品力TOP100排名第七名；“玺系”、“雍系”分别入选2023年克而瑞全国十大豪宅产品系和轻奢精品产品系。<br /><br />（5）公司未来房地产业务所需资金规模及其对本次债券偿还能力的影响<br /><br />随着项目的持续开发建设，公司未来有较大的现金支出。公司将通过自有资金、金融结构借款和资本市场发行证券等方式筹集项目开发所需资金。公司经营业绩稳定和盈利能力较强，拥有较好的市场声誉和较强的间接融资能力，能为未来房地产业务筹集到所需资金，对本次债券偿还影响较小。<br /><br />（6）至2023年12月主要已完工项目情况<br /><br />图表5-26截至2023年12月末发行人主要已完工项目情况表<br /><br />单位：平方米、亿元<br /><br />序号 	项目名称 	项目主体 	项目类型 	所在地 	经营模式 	截至2023年12月末已销售总额 	可租售面积 	截至2023年12月末已签约面积 	截至2023年12月末销售进度 	截至2023年12月末回款进度 	未完成销售的原因 	六证是否齐全 	备注 	<br /><br />1 	北京都会中心 	北京招商局铭嘉房地产开发有限公司 	住宅、商业、办公 	北京昌平 	合作开发 	64.06 	377,484 	312,557 	99.67% 	100.00% 	尾盘销售 	是 		<br /><br />2 	北京壹·亮马 	北京亮马置业有限公司 	住宅、商业 	北京朝阳 	合作开发 	85.95 	138,309 	112,347 	95.49% 	95.49% 	尾盘销售 	是 		<br /><br />3 	北京华樾领尚 	北京金旭开泰房地产开发有限公司 	住宅 	北京朝阳 	合作开发 	53.54 	95,968 	86,808 	99.11% 	98.06% 	尾盘销售 	是 		<br /><br />4 	北京雍合府 	北京招合房地产开发有限公司 	住宅、商业、办公 	北京大兴 	合作开发 	35.99 	133,734 	124,416 	99.67% 	99.67% 	尾盘销售 	是 		<br /><br />5 	北京幸福里润园 	北京毓锦置业有限公司 	住宅 	北京海淀 	合作开发 	73.76 	106,089 	101,244 	98.20% 	99.85% 	尾盘销售 	是 		<br /><br />6 	北京臻珑府 	北京经开亦盛房地 	住宅 	北京亦 	合作开 	72.26 	175,677 	164,390 	98.58% 	98.58% 	尾盘销售 	是 		<br /><br />		产开发有限公司 		庄 	发 									<br /><br />7 	成都中央华城 	成都招商博时房地产开发有限公司 	综合 	成都成华 	自主开发 	47.34 	418,589 	443,942 	99.98% 	99.92% 	尾盘销售 	是 		<br /><br />8 	成都依云上城 	成都招商龙城房地产开发有限公司 	住宅、商业 	成都龙泉驿 	自主开发 	53.74 	685,305 	828,357 	99.78% 	99.78% 	尾盘销售 	是 		<br /><br />9 	广州天鉅 	广州市君耀房地产有限公司 	住宅 	广州白云 	合作开发 	20.69 	47,151 	46,693 	99.00% 	98.00% 	尾盘销售 	是 		<br /><br />10 	广州意库 	广州招商房地产有限公司 	商业 	广州番禺 	自主开发 	63.87 	353,712 	353,712 	100.00% 	100.00% 	完成销售 	是 		<br /><br />11 	广州雍景湾 	天骄（广州）房地产开发有限公司 	住宅 	广州黄埔 	合作开发 	55.49 	263,451 	260,293 	97.98% 	98.01% 	尾盘销售 	是 		<br /><br />12 	广州鹭山府 	广州矿荣房地产开发有限公司 	住宅 	广州黄埔 	合作开发 	23.20 	51,554 	49,018 	97.00% 	97.00% 	尾盘销售 	是 		<br /><br />13 	广州雍华府 	广州联洲房地产有限公司 	住宅 	广州天河 	合作开发 	68.70 	168,965 	166,119 	98.32% 	98.32% 	尾盘销售 	是 		<br /><br />14 	广州臻园 	广州新合房地产有限责任公司 	住宅 	广州增城 	合作开发 	49.47 	300,000 	198,744 	84.00% 	84.00% 	持续销售 	是 		<br /><br />15 	广州东湾 	广州润嘉置业有限公司 	住宅 	广州增城 	合作开发 	20.76 	112,883 	94,722 	93.00% 	91.00% 	尾盘销售 	是 		<br /><br />16 	杭州汇港城 	杭州星日房地产开发有限公司 	综合 	杭州上城 	合作开发 	77.37 	180,478 	180,478 	100.00% 	97.29% 	完成销售 	是 		<br /><br />17 	合肥雍和府 	合肥锦顺房地产开发有限公司 	综合 	合肥滨湖 	合作开发 	70.73 	438,785 	428,415 	99.89% 	99.59% 	尾盘销售 	是 		<br /><br />18 	合肥诚园 	安徽绿隽置业有限公司 	住宅 	合肥滨湖 	合作开发 	67.97 	328,478 	295,756 	99.41% 	99.41% 	尾盘销售 	是 		<br /><br />19 	合肥雍华府 	合肥招商章盛房地产开发有限公司 	综合 	合肥滨湖 	自主开发 	52.23 	287,149 	286,664 	99.39% 	99.05% 	尾盘销售 	是 		<br /><br />20 	南京都荟天地 	南京荟合置业有限公司 	综合 	南京江宁 	合作开发 	89.33 	443,600 	353,791 	89.44% 	83.89% 	持续销售 	是 		<br /><br />21 	宁波公园1872 	宁波江湾房地产开 	住宅、商 	宁波江 	合作开 	45.60 	278,805 	278,805 	100.00% 	100.00% 	完成销售 	是 		<br /><br />		发有限公司 	业 	北 	发 									<br /><br />22 	青岛海德公学 	青岛招商海德置业发展有限公司 	住宅 	青岛高新区 	自主开发 	22.26 	301,311 	300,665 	100.00% 	100.00% 	完成销售 	是 		<br /><br />23 	上海花园城 	上海招商宝欣置业有限公司 	住宅、商业 	上海宝山 	合作开发 	44.23 	226,200 	226,200 	100.00% 	100.00% 	完成销售 	是 		<br /><br />24 	上海招商主城 	上海宝琛置业有限公司 	住宅 	上海宝山 	自主开发 	45.27 	165,755 	122,122 	100.00% 	100.00% 	完成销售 	是 		<br /><br />25 	上海雍和府 	上海茂璟置业有限公司 	住宅 	上海宝山 	合作开发 	27.19 	82,119 	82,119 	100.00% 	100.00% 	完成销售 	是 		<br /><br />26 	上海公元2040 	上海祝金房地产发展有限公司 	住宅 	上海浦东 	合作开发 	104.48 	255,462 	220,878 	99.58% 	99.58% 	尾盘销售 	是 		<br /><br />27 	上海璀璨城市 	上海招科置业有限公司 	住宅、商业、办公 	上海浦东新区 	合作开发 	29.17 	64,833 	64,833 	96.43% 	95.17% 	尾盘销售 	是 		<br /><br />28 	深圳海谷科技大厦 	深圳市宝安TCL海创谷科技园发展有 	产业园 	深圳宝安 	合作开发 	12.63 	120,817 	105,797 	88.00% 	88.00% 	持续销售 	是 		<br /><br />		限公司 												<br /><br />29 	深圳招商臻府 	深圳招商房地产有限公司 	住宅 	深圳宝安 	自主开发 	68.23 	99,405 	99,250 	99.83% 	99.83% 	尾盘销售 	是 		<br /><br />30 	深圳招商雍和府 	深圳招商房地产有限公司 	住宅 	深圳宝安 	自主开发 	9.92 	32,459 	32,387 	99.83% 	95.09% 	尾盘销售 	是 		<br /><br />31 	深圳招商东岸 	深圳市招商文发房地产开发有限公司 	住宅 	深圳大鹏 	合作开发 	12.96 	59,367 	58,742 	98.95% 	100.00% 	尾盘销售 	是 	剩余未合作方的拆分所得物业，招商所分物业全部售罄 	<br /><br />32 	深圳招商臻城花园 	深圳招商安业投资发展有限公司 	住宅 	深圳龙岗 	合作开发 	19.69 	162,642 	78,000 	36.60% 	30.07% 	持续销售 	是 		<br /><br />33 	深圳半山港湾花园 	深圳市赤湾房地产开发有限公司 	住宅 	深圳南山 	合作开发 	74.58 	127,300 	127,300 	100.00% 	99.00% 	完成销售 	是 		<br /><br />34 	深圳商务广场 	深圳市蛇口海滨置业有限公司 	办公、商业 	深圳南山 	自主开发 	63.43 	79,883 	77,636 	98.69% 	98.69% 	尾盘销售 	是 		<br /><br />35 	深圳太子湾领海大厦 	深圳市太子湾商鼎置业有限公司 	办公、商业 	深圳南山 	合作开发 	33.97 	79,490 	54,797 	68.94% 	68.94% 	持续销售 	是 		<br /><br />36 	深圳太子湾云玺大厦 	深圳市太子湾乐湾置业有限公司 	公寓、商业 	深圳南山 	合作开发 	59.71 	79,249 	54,332 	68.56% 	68.56% 	持续销售 	是 		<br /><br />37 	深圳太子湾湾海大厦 	深圳市太子湾商泰置业有限公司 	公寓、办公、商业 	深圳南山 	合作开发 	39.83 	62,842 	44,487 	80.11% 	80.11% 	持续销售 	是 		<br /><br />38 	深圳招商仕林臻邸 	深圳招商房地产有限公司 	住宅、商业 	深圳南山 	自主开发 	27.18 	24,080 	23,926 	99.36% 	99.38% 	尾盘销售 	是 		<br /><br />39 	深圳太子湾领航大厦 	商驰实业（深圳）有限公司 	办公、商业 	深圳南山 	自主开发 	23.75 	37,702 	37,111 	98.44% 	100.00% 	尾盘销售 	是 		<br /><br />40 	深圳玺悦台 	深圳市创勇企业管 	住宅、商 	深圳坪 	合作开 	29.45 	113,743 	78,526 	79.81% 	79.13% 	持续销售 	是 		<br /><br />		理有限公司 	业、文化中心 	山 	发 									<br /><br />41 	深圳润樾山花园项目 	深圳市润招房地产有限公司 	住宅、商业、邮政局、菜市场 	深圳坪山 	合作开发 	40.60 	114,718 	114,718 	100.00% 	99.93% 	完成销售 	是 		<br /><br />42 	深圳招商局前海经贸中心 	深圳市前海蛇口启迪实业有限公司 	办公、商业 	深圳前海 	合作开发 	34.87 	162,520 	57,162 	82.56% 	100.00% 	大客户资金紧张，尚未付清剩余款项。 	是 		<br /><br />43 	深圳玖尚公寓 	深圳市前海蛇口和胜实业有限公司 	公寓 	深圳前海 	合作开发 	16.34 	20,909 	17,935 	100.00% 	100.00% 	完成销售 	是 		<br /><br />44 	深圳壹海城 	深圳市万科滨海房地产有限公司 	综合 	深圳盐田 	合作开发 	99.16 	353,531 	268,590 	89.17% 	89.17% 	尾盘销售 	是 		<br /><br />45 	苏州浅悦静庭 	苏州华恒商用置业有限公司 	住宅、商业 	苏州高新区 	合作开发 	63.92 	280,912 	280,912 	100.00% 	99.00% 	完成销售 	是 		<br /><br />46 	天津贝肯山 	天津招商泰达房地产开发有限公司 	住宅 	天津滨海新区 	合作开发 	65.07 	338,549 	287,559 	85.62% 	85.02% 	持续销售 	是 		<br /><br />47 	武汉公园1872 	武汉奥明房地产开发有限公司 	住宅、商业、办公 	武汉汉阳 	自主开发 	48.43 	1,092,700 	437,398 	99.41% 	99.41% 	尾盘销售 	是 		<br /><br />48 	西安招商局丝路中心\城市主场盛会 	西安招阳房地产有限公司/西安招荣房地产有限公司 	办公、商业、住宅 	西安港务区 	合作开发 	42.12 	408,249 	357,616 	96.96% 	96.96% 	尾盘销售 	是 		<br /><br />49 	长沙依云曦城 	长沙懿德房地产有限公司 	住宅、商业 	长沙岳麓 	合作开发 	30.73 	279,263 	241,866 	89.07% 	88.81% 	尾盘销售 	是 		<br /><br />50 	重庆花园城 	招商局地产（重庆）花园城有限公司 	住宅 	重庆渝北 	自主开发 	45.70 	534,077 	517,068 	97.00% 	97.00% 	尾盘销售 	是 		<br /><br />注1：“六证”指国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房销售（预售）许可证和竣工验收备案证。非商品房“商品房销售（预售）许可证”不适用。<br /><br />注2：工程竣工验收全部合格并竣工备案完成后，承包人在协议约定的时限内向公司提交工程结算申请资料，公司在签收结算申请资料一定期限内完成复核并回复承包人，双方确认无误后，进行工程款最终支付结算，结算方式主要为现金结算。<br /><br />注3：上述已完工项目施工方一般为项目主体通过招采平台统一招标的方式来确定的具备资质的施工方，主要施工方为：中国建筑第四工程局有限公司、深圳市第一建筑有限公司、中建一局集团建设发展有限公司、中建一局集团第二建筑有限公司及中国建筑一局（集团）有限公司；收入确认、工程款支付等均依据项目进度按照合同约定具体确定。<br /><br />（7）公司主要在售房地产项目情况<br /><br />截至2023年12月末，主要在售房地产项目情况如下：<br /><br />图表5-27截至2023年12月末发行人主要在售项目情况表<br /><br />单位：亿元<br /><br />序号 	项目主体 	项目名称 	项目所在地 	项目类别（住宅/商业/办公等） 	项目预计销售总额 	销售进度 	截至最近一期已实现销售总额 	回款情况 	未完成销售的原因 	项目批文情况 	预计后续销售额 	资金回笼计划 	<br /><br />1 	北京招通房地产开发有限公司 	北京璀璨公元 	北京 	住宅、车位 	39 	32% 	12.23 	5.12 	2023年4月新拿地，第一年 顺销中 	立项批复：京通州发改(核)〔2023〕34号 不动产权证：京（2023）通不动产权第0015103号 建设工程规划许可证：2023规自 （通）建字0012号施工许可证：[2023]施[通]建字0051号 房地产预售许可证：京房售证字（2023）90号 	26.55 	持续销售 	<br /><br />2 	北京招盛房地产开发有限公司 	北京璀璨时代 	北京 	住宅、车位 	51.93 	39% 	20.13 	7.82 	2023年6月新拿地，第一年顺销中 	立项批复：京技审批（核）〔2023〕4号 不动产权证：京（2023）开不动产权第0015915号 建设工程规划许可证：2023规自（开）建字0036号施工许可证：[2023]施[经]建字0129号 房地产预售许可证：京房售证字（2023）开5号、京房售证字（2023） 开6号 	31.80 	持续销售 	<br /><br />3 	中皋京投房地产开发有限公司 	北京招商玺 	北京 	住宅、车位 	139.85 	20% 	27.86 	8.69 	市场进入平稳期，有序推进销售； 	立项批复：京技审批（核）〔2023〕5号 不动产权证：京（2023）开不动产权第0016337号 建设工程规划许可证：2023规自（开）建字0053号施工许可证：[2023]施[经]建字0167号；[2023]施[经]建字0170号房地产预售许可证：京房售证字（2023）开8号、京房售证字（2023）开7号 	111.99 	持续销售 	<br /><br />4 	北京招顺房地产开发有限公司 	北京招商臻园 	北京 	住宅、仓储、车位 	49.71 	16% 	8.03 	2.45 	市场进入平稳期，有序推进销售； 	立项批复：京丰台发改（核）〔2023〕37号 不动产权证：京（2023）丰不动产权第0066655号 建设工程规划许可证：2023规自（丰）建字0018号施工许可证：[2023]施[丰]建字0136号 房地产预售许可证：京房售证字（2023）110号、京房售证字（2024）15号 	41.68 	持续销售 	<br /><br />5  	北京首怡科新置业有限公司  	北京元玺  	北京  	住宅、商业、办公、仓储、车位  	114.7  	3%  	3.72  	0.51  	市场进入平稳期，有序推进销售；  	（1）014地块 [石]建字0129号预售许可证号：京房售证字（2023）143号 国有土地使用权证号：京（2023）石不动产权第0023981号建设工程规划许可证号：2023规自（石）建字0022号 建筑工程施工许可证号：[2023]施[石]建字0130号 预售许可证号：京房售证字（2023）142号（2）019地块 国有土地使用权证号：京（2023）石不动产权第0023983号建设工程规划许可证号：2023规自（石）建字0023号 建筑工程施工许可证号：[2023]施 	110.98  	持续销售  	<br /><br />6 	成都天府招商轨道城市发展有限公司 	招商时代公园-54号地块 	成都 	住宅、地下室、车位 	34.06 	37% 	12.75 	5.39 	2023年7月预售 	立项批复： 2302-510164-04-01-366879不动产权证：川（2022）成天不动产权第0049475号建设工程规划许可证：建字第510199202330316号施工许可证：330109202210100201用地证：地字第510199202321264 号 房地产预售许可证：蓉预售字第510110202371129号；蓉预售字第510110202371133号 	21.31 	持续销售 	<br /><br />7 	成都天府招商轨道城市发展有限公司 	招商时代公园-58号地块 	成都 	住宅、地下室、车位 	37.33 	36% 	13.76 	13.41 	2023年6月预售 	立项批复：川投资备【2208-510164-04-01-362887】FGQB-0234号 不动产权证：川（2022）成天不动产权第0036898号建设工程规划许可证：建字第510199202330322号施工许可证：330109202210100201用地证：地字第510199202120970号 房地产预售许可证：蓉预售字第 510110202368827号 	24.02 	持续销售 	<br /><br />8 	广州市品诚房地产开发有限公司 	江天际 	广州 	住宅/商业/办公 	84.43 	35% 	29.93 	26.53 	项目体量较大，需陆续慢慢去化 	广东省企业项目备案证：项目代码2020-440111-70-03-026642不动产证：粤2021广州市不动产权地04000551号建设用地规划许可证：440111202000115建设工程规划许可证：440111202111112号施工许可证：440111202010290401号 	54.50 	持续销售 	<br /><br />										房地产施工许可证：穗房预（网）字第20220124号 			<br /><br />9 	广州招盛房地产有限责任公司 	湾区1872 	广州 	住宅/商业/办公 	48.43 	6% 	2.67 	2.47 	项目体量较大，需陆续慢慢去化 	广东省企业项目备案证：项目代码2105-440115-04-01-614535不动产证：粤2021广州市不动产权地11060684号：建设工程规划许可证：440115202215465号施工许可证：440115202203250101号 房地产施工许可证：穗房预（网）字第20220354号 	45.76 	持续销售 	<br /><br />10 	广州招赢房地产有限责任公司 	雍云邸 	广州 	住宅/商业/车位 	45.41 	12% 	5.61 	5.14 	分期开发推售，截至23年仅推售地块一住宅 	广东省企业投资项目备案证：2105-440111-04-01-361269不动产权证书（国土证）：粤（2021）广州市不动产权第04018363号建设用地规划许可证： 440111202100837/穗规划资源地证(2021)304号 建设工程规划许可证：穗规划资源建证(2021)5611号、穗规划资源建证〔2021〕5609号、穗规划资源建证〔2021〕5610号、穗规划资源建证(2021)5608号、穗规划资源建证〔2024〕3302号、穗规划资源建证(2024〕3172号、穗规划资源建证(2024〕3173号、穗规划资源建证 (2021)5049号、穗规划资源建证〔2021〕5186号、穗规划资源建证(2021〕6602号、穗规划资源建证(2021）5410号、穗规划资源建证(2021）5399号施工许可证： 440111202107160401、440111202109140101、440111202110290201、440111202110090301、440111202201240401、440111202211250101 预售证：穗房预（网）字第20240084号、穗房预（网）字第20220533号、穗房预(网)字第20220145号、 	39.80 	持续销售 	<br /><br />										穗房预（网）字第20230067号 			<br /><br />11 	广州市悦商房地产开发有限公司 	臻珑府 	广州 	住宅/商业/车位 	28.53 	80% 	25.19 	24.91 	剩余少量住宅，车位及商业需住宅确权后才达销售条件 	计划备案证： 2102-440112-04-01-499019不动产权证：粤（2021）广州市不动产权第00068817号建设用地规划许可证：440112202100623建设工程规划许可证：440112202110801、440112202110424、440112202110422、440112202110141、440112202109869、440112202110050施工许可证：440112202107290101、 440112202107090101、440112202106300201、440112202105110101、440112202103220101 预售证：穗房预（网）字第20220544号、穗房预（网）字第20220024号、穗房预（网）字第20211237号、穗房预（网）字第20220485号 	3.34 	持续销售 	<br /><br />12 	广州保穗置业有限公司 	海珠天珺 	广州 	住宅/商业/车位 	76.85 	88% 	67.47 	66.31 	剩余少量住宅、公寓，车位需住 宅确权后才达销售条件 	计划备案证：穗发改城备【2020】37号 不动产权证：粤（2021）广州市不动产权第00027498号建设用地规划许可证：440105202000458 建设工程规划许可证：440105202109361、440105202108593、440105202108586施工许可证：440101202104250101、440101202104160101、440101202105180101 预售证：穗房预（网）字第20211555号、穗房预（网）字第20220326号 	9.38 	持续销售 	<br /><br />13 	杭州北泓房地产开发有限公司 	缤印爱达城 	杭州 	住宅、商业、办公 	49.26 	31% 	15.22 	11.72 	2023年2月拿地，工程节点有序推进，到节点取证销售 	立项批复： 2303-330113-04-01-215875不动产权证：浙(2023)杭州市不动产权第0435213号建设工程规划许可证：建字第330113202300077号施工许可证：330113202305240301房地产预售许可证：临平房预许字（2023）第00436号、临平房预许字（2023）第00514号、临平房预许字（2023）第00597号； 	34.04 	持续销售 	<br /><br />14 	杭州玖晟房地产开发有限公司 	湖岩臻品府 	杭州 	住宅、地下室、车位 	28.58 	99% 	28.30 	25.88 	2023年3月拿地，工程节点有序推进，到节点取证销售 	立项批复： 2303-330109-04-01-285166不动产权证：浙(2023)杭州市不动产权第0456549号建设工程规划许可证：建字第330109202300085号施工许可证：330109202305100101用地证：地字第330109202300034号 房地产预售许可证：萧山房预许字（2023）第00442号、萧山房预许字（2023）第00517号、萧山房预许字（2023）第00591号、萧山房预许字（2023）第00634号、萧山房预许字（2023）第00680号、萧 山房预许字（2023）第00735号 	0.28 	持续销售 	<br /><br />15 	杭州南茂房地产开发有限公司 	湖翠晓印轩 	杭州 	住宅、地下室、车位 	34.82 	98% 	34.19 	32.89 	2022年7月拿地，工程节点有序推进，到节点取 证销售 	立项批复： 2207-330109-04-01-292197不动产权证：浙(2022)杭州市不动产权第0285795号建设工程规划许可证：建字第33010920220218号施工许可证：330109202210100201用地证：地字第330109202200129号 房地产预售许可证：萧售许字（2022）第ZJ00627号、萧售许字（2023）第ZJ00023号、萧售许字（2023）第ZJ00135号、萧售许字（2023）第ZJ00218号 	0.63 	持续销售 	<br /><br />16 	深圳市招兴置业有限公司 	雍云府 	龙华 	住宅 	33.46 	19% 	6.54 	5.63 	2023年6月开盘 	社会投资项目备案证：深龙华发改备案（2022）0450号土地证：粤(2023)深圳市不动产权第0498478号工规证：深规划资源建许字LA-2023-0002号 预售证：深房许字（2023）龙华011号 	26.92 		<br /><br />17 	南京玄盛房地产开发有限公司 	南京招商局中心臻境 	南京 	住宅、商业、办公 	124 	62% 	76.85 	71.25 	政府投资监管协议部分条款限制预售证获取，导致10%住宅无法上市； 	社会投资项目备案证：宁发改备〔2021〕45号建设用地规划许可证：320102202100003建设工程规划许可证：320102202200058、320102202200119、320102202200120、320102202100213、320102202100212、320102202200167、320102202200057、320102202200168施工许可证：320102202203281101、 	47.15 	持续销售 	<br /><br />									公寓商办等产品去化周期长 	320102202210101101、320102202208101101、320102202209291101、320102202201271201、320102202201271101、320102202301181101、320102202303071101 房地产预售许可证：2023100088、2022100069、2022100130、2022100080、2023100175、2022100110、2022100149、2023100168、2022100204、2022100175、2023100159、2023100106、2023100230、2023100220、2023100068 			<br /><br />18 	南京耀盛房地产开发有限公司 	南京百家臻园 	南京 	住宅、车位 	29.43 	88% 	26.60 	24.93 	剩余少量住宅和车位，有序推进销售，冲刺24年住宅清盘 	项目立项备案：宁经管委行审备〔2022〕238号用地规划许可证：地字第320115202200087号土地证：苏2022宁江不动产权第0045543号 工规证：建字第32011520220570号 工规证：建字第32011520220572号 施工证：320115202209091601预售证：2022200088W、2022200081W、2022200078、2022200093W、2023200013W、2023200016W、2023200063W 	2.83 	持续销售 	<br /><br />19 	南京招瑞房地产开发有限公司 	南京璀璨璟园 	南京 	住宅、车位 	34 	29% 	9.94 	8.97 	项目于23年7月新开盘，预计于24-25年陆续去化 	社会投资项目备案证：2304-320115-89-01-224建设用地规划许可证：地字第320115202200288号不动产权证证：苏（2023）宁江不动产权第0032709号建设工程规划许可证：建字第320115202300257号、建字第320115202300316号施工许可证：320115202305131101房地产预售许可证： 2023200066W、2023200058W、2023200052W、2023200045W、2023200080W、2024200007W、2024200004W 	24.06 	持续销售 	<br /><br />20 	深圳市乐享置业有限公司 	太子湾瑞玺大厦 	深圳 	公寓 	63.7 	83% 	0.75 	45.34 	市场下行 	社会投资项目备案证：深自贸备案（2018）45 不动产权证：粤（2020）深圳市不动产权第0264292号建设用地规划许可证：440305202200073建设工程规划许可证：NS-2020-0019（改1）施工许可证：2021-0905房地产预售许可证：深房许字（2022）南山018号 	10.61 	持续销售 	<br /><br />21 	深圳市听海置业有限公司 	太子湾泓玺大厦 	深圳 	公寓 	32 	55% 	18.15 	18.58 	市场下行，公寓业态 	项目立项备案：深自贸备案[2022]0016号用地规划许可证：地字第440305202100021号 	13.85 	持续销售 	<br /><br />									去化降速明显 	土地证：粤(2022)深圳市不动产权第0017684号工规证：深规划资源建许字NS-2019-0045(改1)号施工证： 2017-440300-70-03-50004203预售证：深房许字(2022)南山009号 			<br /><br />22 	深圳市招航置业有限公司 	前海一湾臻邸 	深圳 	住宅、商业、自持租赁住宅 	83.6 	47% 	39.16 	35.66 	有序推进销售，冲刺24年清盘 	项目立项备案：深自贸备案(2022)0046号 用地规划许可证：深前海许QH-2022-0015号 土地证：粤(2023)深圳市不动产权第0047693号工规证：深前海建许字 QH-2023-0007号 施工证：深前海建许字-2023-0007号 预售证：深房许字(2023)前海003号 	44.44 	持续销售 	<br /><br />23 	深圳市招雍置业有限公司 	雍境花园 	深圳 	住宅、商业、菜市场 	51.25 	44% 	23.20 	23.20 	项目体量较大，需陆续慢慢去化 	项目立项备案：深宝安发改备案（2022）0645号用地规划许可证：地字第440306202200111号土地证：粤(2023)深圳市不动产权第0307610号工规证：深规划资源建许字BA-2022-0117（改 1）号预售证：深房许字（2023）宝安011号、深房许字（2023）宝安007号、 深房许字（2023）宝安024号 	28.05 	持续销售 	<br /><br />24  	苏州招宏房地产开发有限公司  	苏州湖西璀璨  	苏州  	住宅  	16.21  	37%  	6.01  	5.73  	销售过程中给予的首付分期、全款分期政策，及部分在 银行审核中的按揭贷款 	项目立项备案：苏园行审备〔2023〕572号  用地规划许可证：地字第320599202300024号土地证：苏州工业园区2023不动产权第0000052号工规证：建字第320599202300107号 施工证：320594202304280401预售证：苏房预园区【2023】187号、135号 	10.20  	持续销售  	<br /><br />25 	苏州招文房地产开发有限公司 	苏州臻和璟园 	苏州 	住宅 	12.85 	5% 	0.65 	0.37 	2023年末刚刚开盘预售 	项目立项备案：苏园行审备〔2023〕1298号 用地规划许可证：地字第320599202300089号土地证：苏州工业园区2023不动产权第0000239号工规证：建字第320599202300280号 施工证：320594202310160101预售证：苏房预园区【2023】224 号 	12.20 	持续销售 	<br /><br />26 	苏州招华房地产开发有限公司 	苏州沁苏禧 	苏州 	住宅 	57.14 	97% 	55.57 	55.50 	一套客户全款分期未到期 	项目立项备案：苏园行审备〔2022〕537号 用地规划许可证：地字第320599202200062号土地证：苏州工业园区2022不动产权第0000130号工规证：建字第320500202200018号 施工证：320594202208170301预售证：苏房预园区【2022】188号 	1.57 	持续销售 	<br /><br />27 	武汉招瑞置业有限公司 	汉口1872 	武汉 	住宅、商业、办公、车位 	74.45 	51% 	38.10 	37.51 	一期商办已转阶段性运营，二期目前取证5栋，剩余三栋暂未取证 	一期： 土地证：鄂（2020）武汉市市不动产权第0000658号建设用地规划许可证：武自规地[2020]087号； 建设工程规划许可证：武自规（硚）建[2021]003号施工许可证： 420042020111800114BJ4001预售证：武房开预售[2022]284号；武房开预售[2021]167号；武房开预售[2022]208号；武房开预售[2021]557号；武房开预售[2022]105号；武房开预售[2021]764号； 二期： 土地证：鄂（2021）武汉市市不动产权第0001266号建设用地规划许可证：武自规地[2021]049号 建设工程规划许可证：武自规（硚）建[2022]007号 施工许可证：420104202205300101预售证：武房开预售[2023]194号；武房开预售[2022]456号；武房开预售[2022]348号 	36.35 	持续销售 	<br /><br />28 	武汉招城置业有限公司 	武汉未来中心 	武汉 	住宅、商业、办公、公寓、车位 	135 	23% 	31.10 	30.88 	项目共8个地块，目前D地块已竣备、C地块及008地块在建在售、其余5个地块 	国有土地证：鄂（2022）武汉市经开不动产权第0009793号、鄂（2021）武汉市经开不动产权第0004719号、鄂（2023）武汉市经开不动产权第0032769号建设用地证：武自规（武开）地【2022】011号、武自规（武开）地【2021】003号、武自规（武开）地【2023】008号建设工程证：武自规（武开）建【2022】038号、武自规（武开）建【2021】017号、武自规（武开）建【2023】041号施工许可证号：420113202207040101、 	103.90 	持续销售 	<br /><br />									未开发。 	42019722021032300114BJ4001、420113202307100201 预售许可证：武房开预售【2023】068号、武房开预售【2021】940号、武房开预售【2024】070号等 			<br /><br />29 	武汉招平雍荣置业有限公司 	江山和樾 	武汉 	住宅、商业、车位 	35.53 	93% 	33.18 	32.29 	剩余少量住宅和车位，有序推进销 	湖北省固定资产投资项目备案证：2018-420105-70-03-082585不动产权证：鄂（2019）武汉市市不动产权第0000889号建设用地规划许可证：420105201900008建设工程规划许可证： 	2.35 	持续销售 	<br /><br />									售，冲刺24年清盘 	420105201900030施工许可证： 4201052019050800114BJ4001、420105202304180101（原4201052019050800114BJ4002）房地产预售许可证：武房开预售[2020]886号；武房开预售[2021]335号、武房开预售[2022]201号、武房开预售[2019]1049号、武房开预售[2021]789号 			<br /><br />30 	长沙招尚房地产有限公司 	江山境 	长沙 	住宅、商业、车位 	67.3 	38% 	23.96 	21.98 	项目体量较大，需陆 	国土证：湘（2023）长沙市不动产权第0029382号施工许可证：编号430191202212230101 	43.34 	持续销售 	<br /><br />									续慢慢去化 	用地规划证：地字第430101202220092号工程规划许可证：建字第430101202220324号发改委立项编号：2208-430100-04-01-197698 			<br /><br />31 	长沙招新房地产有限公司 	滨江境 	长沙 	住宅、商业、车位 	37.07 	76% 	26.91 	26.03 	项目体量较大，需陆续慢慢去化 	国土证：湘（2022）长沙市不动产第0385473号 施工许可证：430191202209290201用地规划证：地字第430101202220083工程规划许可证：430101202220221 企业投资项目备案：﹝2022﹞027 	10.16 	持续销售 	<br /><br />32 	重庆招商置地开发有限公司 	长嘉汇KJ 	重庆 	住宅/商业 	67.39 	49% 	33.23 	28.37 	因拆迁原因，KJ地块分批次开发，不分楼栋未达预售 	K地块： 不动产权证：渝(2022)南岸区不动产权第001101912号建设用地规划许可证：地字第500108201100019工程规划许可证：建字第500108202100088号、建字第500108202200040号、建字第500108202200139号施工许可证：500108202112010101、500108202203280101、500108202304130101 预售许可证：渝住建委（2021）预字第1840号、渝住建委（2021） 预字第1857号、渝住建委（2023）预字第136号、渝住建委（2023）预字第514号J地块： 不动产权证：渝(2022)南岸区不动产权第000998811号建设用地规划许可证：地字第500108201100019工程规划许可证：建字第500108202100064号、建字第500108202200020号、建字第500108202300007号施工许可证：500108202109070201、500108202204220101、 	34.16 	持续销售 	<br /><br />										500108202209210101预售许可证：渝住建委（2021）预字第1664号、渝住建委（2022）预字第208号、渝住建委（2022）预字第566号、渝住建委（2023）预字第661号、渝住建委（2022）预字第703号 			<br /><br />（8）截至2023年12月末主要在建项目<br /><br />房地产在建项目的工程款支付及结算模式：<br /><br />房地产项目工程进度款按照当月项目工程形象进度的一定比例进行支付。工程项目的工程量定期由工程部门、第三方监理单位、成本部门进行核实确认后，在通过公司ERP系统审核批准之后进行支付。<br /><br />工程竣工验收全部合格并竣工备案完成后，承包人在协议约定的时限内向公司提交工程结算申请资料，公司在签收结算申请资料一定期限内完成复核并回复承包人，双方确认无误后，进行工程款最终支付结算，结算方式主要为现金结算。<br /><br />图表5-28截至2023年12月末发行人主要在建开发项目情况<br /><br />单位：万平方米，万元，%<br /><br />序号 	项目名称 	公司名称 	项目类别 	所在地 	经营模式 	开工时间 	预计竣工时间 	总计容建筑面积 	预计总投资 	截至2023年12月末已投资 	投资进度（%） 	2024年计划投资 	2025年计划投资 	2026年计划投资 	项目资金来源 	<br /><br />1 	北京长安悦玺 	北京景晟乾通置业有限公司 	住宅 	北京 	合作开发 	2021年7月 	2023年12月 	110,813 	804,586 	821,159 	765032 	22,451 	22,451 	11,225 	销售回款 	<br /><br />2 	北京顺义臻珑府 	北京智地顺欣房地产开发有限公司 	住宅、商业 	北京 	合作开发 	2021年11月 	2024年11月 	219,262 	688,842 	572,587 	83.12% 	81,813 	20,665 	13,777 	银行贷款、股东借款、销售回款 	<br /><br />3 	北京招商玺 	北京中皋京投房地产开发有限公司 	住宅 	北京 	合作开发 	2023年9月 	2026年6月 	178,000 	1,053,414 	889,953 	84.48% 	81,167 	74,697 	7,597 	银行贷款、股东借款、 销售回款 	<br /><br />4 	北京元玺 	北京首怡科新置业有限公司 	住宅 	北京 	合作开发 	2023年9月 	2026年12月 	191,401 	770,328 	544,551 	70.69% 	74,845 	82,806 	53,135 	银行贷款、股东借款、销售回款 	<br /><br />5 	成都大魔方 	成都招商远康房地产开发有限公司 	综合 	成都 	独立开发 	2015年7月 	2024年7月 	773,985 	867,370 	810,685 	93.46% 	14,359 	2,500 	2,200 	银行借款、股东借款、保理、销售回款 	<br /><br />6 	成都时代公园 	成都天府招商轨道城市发展有限公司 	住宅、商业 	成都 	合作开发 	2020年5月 	2031年12月 	1,792,830 	2,971,200 	1,260,000 	42.41% 	343,873 	369,102 	278,953 	银行借款、销售回款 	<br /><br />7 	广州江天际 	广州市品诚房地产开发有限公司 	住宅、商业 	广州 	合作开发 	2020年10月 	2027年6月 	245,290 	721,083 	583,469 	80.92% 	39,356 	42,267 	55,991 	销售回款 	<br /><br />8 	广州珑玥公馆 	广州市穗云置业有限公司 	住宅、商业 	广州 	合作开发 	2019年11月 	2026年6月 	319,033 	738,987 	517,872 	70.08% 	26,606 	27,850 	28,520 	销售回款、银行贷款 	<br /><br />9 	广州和府 	广州诚品置业有限公司 	住宅 	广州 	合作开发 	2019年5月 	2024年7月 	309,078 	506,623 	441,723 	87.19% 	25,672 	26,123 	13,105 	销售回款、银行贷款 	<br /><br />10 	哈尔滨贝肯山 	哈尔滨银开房地产开发有限公司 	住宅、商业、办公 	哈尔滨 	合作开发 	2014年5月 	2026年6月 	1,180,000 	971,549 	891,473 	91.76% 	20,070 	30,003 	24,002 	销售回款 	<br /><br />11 	昆明依云国际社区 	云南盛商房地产开发有限公司 	住宅、商业 	昆明 	合作开发 	2021年3月 	以销定产，待定 	2,441,800 	131,740 	98,807 	75.00% 	9,790 	9,397 	4,478 	银行贷款、股东借款、销售回款 	<br /><br />12 	昆明晋宁项目 	晋宁金辰房地产开发有限公司 	住宅 	昆明 	合作开发 	2018年6月 	2022年8月 	1,138,896 	326,386 	322,971 	98.95% 	3,416 	0 	0 	股东借款、销售回款 	<br /><br />13 	启东十里海湾 	启东招园建设发展有限公司、启东招盈建设发展有限公司 	住宅、商业 	南通 	合作开发 	2019年9月 	一期2022年6月竣备交付，三期标段一批次2024年3月竣备交付，二期、四期、五期、六期尚未开工，预计2035年全部竣备 	956,457 	669,200 	314,330 	46.97% 	22,649 	30,000 	35,000 	银行借款、保理、销售回款 	<br /><br />14 	青岛网谷项目 	招商局产业园区（青岛）创业有限公司 	产业园 	青岛 	独立开发 	2023年7月 	2027年6月 	372,786 	337,473 	91,816 	27.21% 	6,100 	20,000 	20,000 	银行贷款、股东借款、销售/租赁回款 	<br /><br />15 	厦门海上世界 	厦门西海湾邮轮城投资有限公司 	办公、商业 	厦门 	合作开发 	2016年9月 	2027年12月 	794,000 	1,670,000 	1,070,021 	64.07% 	48,380 	130,792 	115,976 	银行贷款、股东借款、 销售回款 	<br /><br />16 	上海云湖壹号 	上海建杉置业有限公司 	住宅 	上海 	合作开发 	2022年6月 	2024年12月 	143,800 	267,157 	188,665 	70.62% 	39,246 	19,623 	19,623 	销售回款 	<br /><br />17 	上海虹桥璀璨公馆 	上海隽廷房地产开发有限公司 	住宅 	上海 	合作开发 	2022年1月 	2024年6月 	170,300 	832,860 	806,316 	96.81% 	18,580 	7,963 		销售回款 	<br /><br />18 	上海虹桥璀璨领峯 	上海招南实业发展有限公司 	住宅 	上海 	合作开发 	2022年3月 	2023年12月 	112,700 	391,513 	367,007 	93.74% 	19,605 	4,901 	0 	销售回款 	<br /><br />19 	上海公园1872南 	上海象招房地产开发有限公司 	住宅 	上海 	合作开发 	2022年12月 	2024年12月 	136,000 	575,632 	548,055 	95.21% 	19,304 	8,273 		销售回款 	<br /><br />20 	上海公园1872北 	上海象商房地产开发有限公司 	住宅 	上海 	合作开发 	2022年7月 	2025年6月 	113,900 	476,666 	436,040 	91.48% 	28,438 	12,188 		销售回款 	<br /><br />21 	上海虹桥公馆三期 	上海招政置业有限公司 	住宅 	上海 	合作开发 	2022年9月 	2024年12月 	131,000 	645,874 	539,103 	83.47% 	88,372 	12,879 	5,520 	销售回款 	<br /><br />22 	上海蟠龙府二期 	上海招屿置业有限公司 	住宅、商业 	上海 	合作开发 	2022年10月 	2025年2月 	126,290 	560,490 	487,449 	86.97% 	65,664 	7,377 		销售回款 	<br /><br />23 	深圳会展湾雍境花园 	深圳市招雍置业有限公司 	住宅、商业 	深圳 	合作开发 	2022年8月 	2024年6月 	226,351 	489,509 	392,292 	80.14% 	34,026 	48,608 	14,583 	银行贷款、股东借款、销售回款 	<br /><br />24 	深圳会展 湾雍境名邸 	深圳市招扬置业有限 公司 	住宅 	深 圳 	独立开发 	2023年6月 	2026年4月 	111,890 	334,101 	244,389 	73.15% 	22,282 	44,564 	22,866 	银行贷款、 股东借款、销售回款 	<br /><br />25 	深圳招商雍山郡花园 	深圳市保捷房地产开发有限公司 	住宅、安居房、商业、菜市场、自持住宅 	深圳 	合作开发 	2022年1月 	2024年10月 	183,379 	267,762 	223,974 	83.65% 	25,490 	10,266 	2,678 	银行贷款、股东借款、销售回款 	<br /><br />26 	深圳龙华北站东项目 	深圳市启越房地产开发有限公司 	住宅、商业 	深圳 	合作开发 	2022年11月 	2024年6月 	72,059 	327,347 	268,522 	82.03% 	26,317 	20,000 	12,508 	银行贷款、股东借款、销售回款 	<br /><br />27 	深圳龙誉花园 	深圳市保卓房地产开发有限公司 	住宅、安居房、商业、菜市场、自持住宅 	深圳 	合作开发 	2021年12月 	2024年9月 	170,916 	467,663 	411,183 	87.92% 	29,500 	12,951 	4,677 	银行贷款、股东借款、销售回款 	<br /><br />28 	深圳雍云府 	深圳市招兴置业有限公司 	住宅 	深圳 	合作开发 	2022年12月 	2025年8月 	97,606 	246,729 	190,982 	77.41% 	25,688 	18,349 	11,710 	银行贷款、股东借款、销售回款 	<br /><br />29 	深圳一湾臻邸 	深圳市招航置业有限公司 	住宅 	深圳 	合作开发 	2022年11月 	2025年4月 	119,350 	675,757 	584,476 	86.49% 	36,377 	40,000 	14,904 	银行贷款、股东借款、 销售回款 	<br /><br />30 	深圳紫樾润府 	深圳市润招房地产有限公司 	住宅、商业 	深圳 	合作开发 	2022年10月 	2025年3月 	111,275 	178,527 	127,230 	71.27% 	22,591 	23,350 	1,785 	银行贷款、股东借款、销售回款 	<br /><br />31 	深圳太子湾瑞玺大厦 	深圳市乐享置业有限公司 	公寓、商业 	深圳 	独立开发 	2020年10月 	2024年10月 	101,278 	250,563 	118,324 	47.22% 	100,962 	31,277 	0 	银行贷款、股东借款、销售回款 	<br /><br />32 	深圳招商玺家园 	深圳招商房地产有限公司 	住宅、商业 	深圳 	独立开发 	2022年4月 	2025年6月 	118,470 	662,755 	450,065 	67.91% 	73,529 	60,000 	30,000 	银行贷款、销售回款 	<br /><br />33 	深圳大空港国际会展中心 	深圳市招华国际会展发展有限公司 	商业 	深圳 	合作开发 	2017年9月 	2021年12月 	1,543,300 	2,644,685 	2,487,567 	94.06% 	11,896 	27,207 	27,207 	银行贷款、股东借款、销售回款 	<br /><br />34 	深圳前海自贸时代中心 	深圳市前海蛇口和胜实业有限公司 	办公、商业 	深圳 	独立开发 	2020年8月 	2027年6月 	381,859 	1,338,325 	854,860 	63.88% 	71,863 	72,394 	110,173 	自有资金 	<br /><br />35 	太原时代主场 	招商仁和太原置业有限公司 	住宅、商业 	太原 	合作开发 	2021年3月 	2026年12月 	655,636 	545,919 	375,275 	68.74% 	81,542 	61,246 	27,856 	银行贷款、股东借款、销售回款 	<br /><br />36 	武汉未来 中心Ⅱ 	武汉招盈置业有限公 司 	住宅、商 业、办公 	武 汉 	合作开发 	2021年12月 	2028年11月 	800,554 	1,000,000 	632,227 	63.22% 	35,858 	40,000 	40,000 	股东借款、 银行借款、销售回款 	<br /><br />37 	武汉未来中心Ⅰ 	武汉招城置业有限公司 	住宅、商业、办公 	武汉 	合作开发 	2021年3月 	2029年1月 	751,433 	1,328,707 	890,008 	66.98% 	55,280 	60,000 	60,000 	股东借款、银行借款、销售回款 	<br /><br />38 	武汉一江璟城 	武汉招平海盈置业有限公司 	住宅、商业、办公 	武汉 	合作开发 	2016年12月 	2023年7月 	780,368 	956,483 	937,471 	98.01% 	14,235 	4,777 	0 	股东借款、销售回款 	<br /><br />39 	徐州金融集聚区·淮海 	徐州淮海金融招商发展有限公司 	住宅、商业、办公 	徐州 	合作开发 	2020年5月 	2026年6月 	848,122 	1,151,095 	819,958 	71.23% 	113,769 	60,792 	32,220 	保理、销售回款、银行贷款 	<br /><br />40 	烟台马尔贝拉 	招商局地产（烟台）有限公司 	住宅、商业 	烟台 	独立开发 	2014年9月 	2026年12月 	581,000 	529,313 	424,057 	80.11% 	20,256 	45,000 	40,000 	销售回款 	<br /><br />41 	烟台依云水岸 	烟台招商局置业有限公司 	住宅、商业 	烟台 	独立开发 	2018年5月 	2028年12月 	722,714 	424,680 	139,400 	32.82% 	1,793 	1,859 	35,908 	销售回款 	<br /><br />42 	湛江国际邮轮城 	湛江招商港城投资有限公司 	住宅、商业 	湛江 	合作开发 	2018年12月 	2025年8月 	575,589 	785,264 	630,290 	80.26% 	71,712 	52,034 	31,228 	销售回款、银行贷款 	<br /><br />43 	重庆长嘉汇 	重庆招商置开发有限公司 	住宅、商业、办公 	重庆 	合作开发 	2010年10月 	2026年6月 	1,382,000 	1,414,912 	1,125,851 	79.57% 	95,897 	63,963 	57,397 	银行贷款、保理、销售回款 	<br /><br />44 	重庆公园大道 	重庆怡置招商房地产开发有限公司 	住宅、商业、办公 	重庆 	合作开发 	2014年4月 	2028年10月 	1,101,426 	1,289,798 	1,115,383 	86.48% 	56,000 	19,687 	5,997 	银行贷款、保理、销售回款 	<br /><br />截至2023年12月末，发行人上述主要在建开发项目已履行相应手续，合法合规、符合国家相关政策。<br /><br />图表5-29截至2023年12月末发行人主要在建项目审批文件<br /><br />单位：亿元<br /><br />序号 	项目名称 	项目主体 	项目类别 	所在地 	计划建设周期（月） 	建设资金来源 	计划总投资 	项目已投资金额 	2024年计划投资 	2025年计划投资 	2026年计划投资 	批文取得情况 	<br /><br />1 	青岛青岛世园27 	青岛世园兴茂置业有限公司 	住宅 	青岛 	24 	股东借款、股东资本金投入 	8.24 	3.94 	1.5 	2.5 	0.3 	已取得 	<br /><br />2 	上海静安北站 	上海北铖房地产开发有限公司 	住宅、商业 	上海 	45 	股东借款、股东资本金投入 	99.35 	74.53 	7.95 	5.48 	6.13 	已取得 	<br /><br />3 	上海浦东三林 	上海招宜置业有限公司 	住宅 	上海 	52 	股东借款、银行融资、销售回款 	110.24 	74.36 	11.93 	18.21 	12.03 	已取得 	<br /><br />4 	上海闵行浦江 	上海招旅置业有限公司 	住宅 	上海 	36 	股东借款、银行融资、销售回款 	45.26 	13.87 	21.34 	4.88 	3.75 	已取得 	<br /><br />5 	上海杨浦19街坊 	上海招阳置业有限公司 	住宅 	上海 	36 	股东借款、银行融资、销售 回款 	25.03 	16.245 	0.89 	1.89 	3.29 	已取得 	<br /><br />6 	上海宝山潘广路项目 	上海招广置业有限公司 	住宅、商业 	上海 	36 	股东借款、银行融资、销售回款 	95.04 	24 	35 	18 	15 	已取得 	<br /><br />9 	宁波海曙长乐Ⅰ 	宁波招开置业有限公司 	住宅 	宁波 	38 	股东借款、银行融资、销售回款 	12.04 	0 	3 	3.5 	3.5 	已取得 	<br /><br />10 	杭州庆隆小河20 	杭州北泽房地产开发有限公司 	住宅 	杭州 	36 	股东借款、银行融资、销售回款 	18.13 	15.25 	8.86 	1.29 	1.50 	已取得 	<br /><br />11 	深圳渔二村项目 	深圳招商润德房地产有限公司 	住宅、公寓、商业 	深圳 	36 	股东借款、银行融资、销售回款 	16.48 	8.17 	2.9 	3.88 	1.49 	已取得 	<br /><br />12 	西安天青云麓 	西安招玺玖樾房地产有限公司 	住宅 	西安 	24 	股东借款、银行融资、销售回款 	22.13 	1.31 	15.25 	4.15 	2.73 	已取得 	<br /><br />13 	西安招商雲墨 	西安招黎云舒房地产有限公司 	住宅 	西安 	24 	股东借款、银行融资、销售回款 	19.69 	2.5 	14.54 	2 	0.45 	已取得 	<br /><br />14 	西安港务揽阅 	西安雍景嘉境房地产有限公司 	住宅 	西安 	36 	股东借款、银行融资、销售回款 	47.95 	4.95 	20 	15 	8 	已取得 	<br /><br />17 	长沙天青府 	长沙招溪房地产有限公司 	住宅 	长沙 	34 	股东借款、银行融资、销售回款 	18.99 	2.49 	11.6 	3 	1.9 	已取得 	<br /><br />（9）截至2023年12月末主要拟建项目<br /><br />图表5-30截至2023年12月末发行人主要拟建项目情况<br /><br />单位：亿元<br /><br />序号 	项目名称 	项目主体 	项目类别 	所在地 	计划建设周期（月） 	建设资金来源 	计划总投资 	项目已投资金额 	2024年计划投资 	2025年计划投资 	2026年计划投资 	批文取得情况 	<br /><br />1 	青岛青岛世园27 	青岛世园兴茂置业有限公司 	住宅 	青岛 	24 	股东借款、股东资本金投入 	8.24 	3.94 	1.5 	2.5 	0.3 	已取得 	<br /><br />2 	上海静安北站 	上海北铖房地产开发有限公司 	住宅、商业 	上海 	45 	股东借款、股东资本金投入 	99.35 	74.53 	7.95 	5.48 	6.13 	已取得 	<br /><br />3 	上海浦东三林 	上海招宜置业有限公司 	住宅 	上海 	52 	股东借款、银行融资、销售回款 	110.24 	74.36 	11.93 	18.21 	12.03 	已取得 	<br /><br />4 	上海闵行浦江 	上海招旅置业有限公司 	住宅 	上海 	36 	股东借款、银行融资、销售回款 	45.26 	13.87 	21.34 	4.88 	3.75 	已取得 	<br /><br />5 	上海杨浦19街坊 	上海招阳置业有限公司 	住宅 	上海 	36 	股东借款、银行融资、销售回款 	25.03 	16.245 	0.89 	1.89 	3.29 	已取得 	<br /><br />6 	上海宝山潘广路项目 	上海招广置业有限公司 	住宅、商业 	上海 	36 	股东借款、银行融资、销售回款 	95.04 	24 	35 	18 	15 	已取得 	<br /><br />9 	宁波海曙长乐Ⅰ 	宁波招开置业有限公司 	住宅 	宁波 	38 	股东借款、银行融资、销售回款 	12.04 	0 	3 	3.5 	3.5 	已取得 	<br /><br />10 	杭州庆隆小河20 	杭州北泽房地产开发有限公司 	住宅 	杭州 	36 	股东借款、银行融资、销售回款 	18.13 	15.25 	8.86 	1.29 	1.50 	已取得 	<br /><br />11 	深圳渔二村项目 	深圳招商润德房地产有限公司 	住宅、公寓、商业 	深圳 	36 	股东借款、银行融资、销售回款 	16.48 	8.17 	2.9 	3.88 	1.49 	已取得 	<br /><br />12 	西安天青云麓 	西安招玺玖樾房地产有限公司 	住宅 	西安 	24 	股东借款、银行融资、销售回款 	22.13 	1.31 	15.25 	4.15 	2.73 	已取得 	<br /><br />13 	西安招商雲墨 	西安招黎云舒房地产有限公司 	住宅 	西安 	24 	股东借款、银行融资、销售回款 	19.69 	2.5 	14.54 	2 	0.45 	已取得 	<br /><br />14 	西安港务揽阅 	西安雍景嘉境房地产有限公司 	住宅 	西安 	36 	股东借款、银行融资、销售回款 	47.95 	4.95 	20 	15 	8 	已取得 	<br /><br />17 	长沙天青府 	长沙招溪房地产有限公司 	住宅 	长沙 	34 	股东借款、银行融资、销售回款 	18.99 	2.49 	11.6 	3 	1.9 	已取得 	<br /><br />（10）土地储备<br /><br />房地产行业景气度下行背景下，公司拿地支出整体呈下降态势，并向一线城市聚焦，为未来销售提供保障；但考虑到房价下降，公司项目获利能力预计随之下降。在行业整体销售下行阶段，公司销售金额仍保持一定韧性，且一二线城市项目贡献主要的销售占比。随着公司新开工规模的下降及竣工规模维持高位，公司在建项目规模有望继续下降，资本支出压力将下降。<br /><br />2021-2023年公司新增土地储备建筑面积分别为1,559万平方米、726万平方米和590万平方米，当年地价支出金额分别为2,158亿元、1,279亿元和1,134亿元。<br /><br />2021年全年公司新增项目113个，扩充项目资源1,559万平方米，权益面积886万平方米。其中，公司在产城联动方面获取项目9宗，合计补充土储约215<br /><br />万平方米；通过收并购获取项目12宗，合计补充土储约106万平方米。<br /><br />2021<br /><br />年公司新获取项目以核心一二线城市及周边城市群为主，按规划计容建筑面积计算，国内一线城市占比15.15%，二线城市占比45.40%，三四线城市占比39.38%；海外地区占比0.08%。具体来看，2021年公司新增土地储备建筑面积排名前五的城市位于上海、绍兴、南京、武汉和南通，占比分别为7.77%、7.22%、5.90%、5.14%和4.73%。<br /><br />2022年全年公司新增项目56个，扩充项目资源726万平方米，权益面积438万平方米。2022年公司新获取项目以核心一二线城市及周边城市群为主，按规划计容建筑面积计算，国内一线城市占比24.76%，二线城市占比49.80%，三四线城市占比24.71%、海外地区占比0.65%。具体来看，2022年公司新增土地储备建筑面积排名前五的城市位于长沙、合肥、上海、深圳和北京，占比分别为14.58%、10.73%、10.55%、6.03%和5.70%。<br /><br />2023年全年公司新增项目55个，扩充项目资源590万平方米，权益面积471万平方米。2023年公司新获取项目以核心一二线城市及周边城市群为主，按规划计容建筑面积计算，国内一线城市占比31.32%，二线城市占比64.28%，三四线城市占比3.74%；海外地区占比0.72%。具体来看，2023年公司新增土地储备建筑面积排名前五的城市位于上海、西安、杭州、北京和长沙，占比分别为16.82%、13.38%、10.37%、10.19%和8.61%。<br /><br />公司最近三年及最近一期土地储备情况如下表所示：。<br /><br />图表5-31发行人近三年及一期土地储备情况表<br /><br />指标 	2024年1-6月 	2023年 	2022年 	2021年 	<br /><br />当年新拓展项目（个） 	7 	55 	56 	113 	<br /><br />当年新增土地建筑储备（万平方米） 	80 	590 	726 	1,559 	<br /><br />当年新增土地平均成本（元/平方米） 	12,474 	19,220 	17,618 	13,848 	<br /><br />当年地价总额（亿元） 	146 	1,134 	1,279 	2,158 	<br /><br />备注：上述数据均为全口径数据，地价支出金额含收并购项目支出金额。<br /><br />2023年，公司主要土地储备具体情况如下：<br /><br />图表5-32发行人2023年主要土地储备具体情况表<br /><br />地域 	规划建面（平方米） 	权益面积（平方米） 	总地价（万元） 	权益地价（万元） 	单位地价（元/平方米） 	<br /><br />一线城市 	1,845,300 	1,456,176 	5,909,739 	4,402,050 	32,025 	<br /><br />二线城市 	3,787,000 	3,094,347 	5,166,239 	4,106,495 	13,642 	<br /><br />三四线城市 	220,500 	143,325 	171,000 	111,150 	7,755 	<br /><br />发行人为A股上市公司，上市公司每月公告《销售及近期购得土地使用权情况简报》，2025年2月末情况为上市公司公开口径最新获取土地数据情况。2021年1月1日至2025年2月末，发行人获取土地的情况如下（单位：平方米、万元、元/平方米）：<br /><br />图表5-33 2021年1月1日至2025年2月末发行人获取土地的情况表<br /><br />单位：平方米、万元、元/平方米<br /><br />序号 	土地取得时间（月） 	城市 	项目名称 	土地面积 	容积率 	计容建筑面积 	出让金总额 	公司权益 	权益面积 	权益地价 	单位地价 	截至2025年2月末已交出让金 	已交出让金来源 	后续出让金 	后续出让金资金来源 	土地性质 	<br /><br />2021年 	<br /><br />1 	1 	南京市 	南京市栖霞区栖霞山项目 	31,624 	1.46 	46,171 	76,000 	17% 	7,623 	12,551 	16,461 	12,551 	自有资金 	0 	- 	居住用地 	<br /><br />2 	1 	南京市 	南京市江北新区G15项目 	22,518 	2.24 	50,532 	106,000 	21% 	10,541 	22,112 	20,977 	22,112 	自有资金 	0 	- 	居住用地 	<br /><br />3 	1 	杭州市 	杭州市淳安县千岛湖镇东庄项目 	23,428 	2.3 	53,885 	29,924 	50% 	26,943 	14,962 	5,553 	14,962 	自有资金 	0 	- 	商住混合用地 	<br /><br />4 	1 	杭州市 	杭州市萧山区市北单元项目 	52,487 	2.5 	131,218 	340,434 	100% 	131,218 	340,434 	25,944 	340,434 	自有资金 	0 	- 	城镇住宅用地 	<br /><br />5 	1 	杭州市 	杭州市萧山区新塘北单元项目 	44,569 	2.2 	98,052 	152,661 	100% 	98,052 	152,661 	15,569 	152,661 	自有资金 	0 	- 	城镇住宅用地 	<br /><br />6 	1 	苏州市 	苏州市吴中区度假区项目 	49,759 	2 	99,518 	95,461 	100% 	99,518 	95,461 	9,592 	95,461 	自有资金 	0 	- 	零售商业用地+餐饮用地、城镇住宅用地 	<br /><br />7 	1 	大连市 	大连市甘井子区大城项目 	91,382 	2.3 	210,245 	212,062 	100% 	210,245 	212,062 	10,086 	212,062 	自有资金 	0 	- 	城镇住宅用地、商服用地、教育用地+医疗卫生用地+社会福利用地 	<br /><br />8 	1 	深圳市 	深圳市南山区赤湾西牛埔城市更新项目 	33,926 	3.75 	127,300 	205,972 	49% 	62,402 	100,967 	16,180 	100,967 	自有资金 	0 	- 	居住用地 	<br /><br />9 	1 	东莞 	东莞市凤岗镇三联村项目 	5,498 	2.5 	13,745 	33,017 	100% 	13,745 	33,017 	24,021 	33,017 	自有资金 	0 	- 	城镇住宅用地、商服用 	<br /><br />																地 	<br /><br />10 	2 	东莞市 	东莞市凤岗镇油甘埔村项目 	32,419 	2.8 	90,772 	196,800 	50% 	45,386 	98,400 	21,681 	98,400 	自有资金 	0 	- 	二类居住用地 	<br /><br />11 	2 	杭州市 	杭州市富阳区富春项目 	30,065 	2.3 	69,150 	109,640 	51% 	35,267 	55,916 	15,855 	55,916 	自有资金 	0 	- 	居住用地 	<br /><br />12 	2 	上海市 	上海市奉贤区奉贤新城项目 	49,563 	1.8 	89,213 	157,062 	49% 	43,714 	76,960 	17,605 	76,961 	自有资金 	0 	- 	居住用地 	<br /><br />13 	2 	上海市 	上海市虹口区嘉兴路项目 	23,078 	2.65 	61,156 	566,600 	100% 	61,156 	566,600 	92,648 	566,600 	自有资金 	0 	- 	居住用地 	<br /><br />14 	2 	苏州市 	苏州市高新区科技城锦峰路项目 	72,263 	2 	144,526 	236,250 	12% 	17,343 	28,350 	16,347 	28,350 	自有资金 	0 	- 	居住用地 	<br /><br />15 	2 	西安市 	西安市未央区浐灞生态区总部经济区项目 	53,811 	2 	107,600 	195,480 	87% 	93,526 	169,911 	18,167 	169,908 	自有资金 	0 	- 	住宅用地、商服用地 	<br /><br />16 	2 	成都市 	成都市双流区西航港街道项目 	48,249 	1.5 	72,373 	87,390 	100% 	72,373 	87,390 	12,075 	87,390 	自有资金 	0 	- 	居住用地 	<br /><br />17 	3 	宁波 	宁波市奉化区原奉化中学项 	126,165 	2.2 	277,563 	326,643 	32% 	88,820 	104,526 	11,768 	104,526 	自有资金 	0 	- 	城镇住宅用地 	<br /><br />18 	3 	南昌 	南昌市青山湖区项目 	101,483 	2 	204,184 	139,894 	33% 	67,381 	46,165 	6,851 	46,165 	自有资金 	0 	- 	二类居住用地、社会福利用地、医疗卫生用地、体育用地、服务设施用地 	<br /><br />19 	3 	成都 	成都市简阳JYS2020-51地块项目 	42,524 	2.5 	106,311 	59,534 	100% 	106,311 	59,534 	5,600 	59,534 	自有资金 	0 	- 	住宅、商业用地 	<br /><br />20 	3 	南宁 	南宁市邕宁区大村街46亩地块项目 	31,074 	2.5 	77,686 	63,700 	100% 	77,686 	63,700 	8,200 	63,700 	自有资金 	0 	- 	住宅、商业用地 	<br /><br />21 	4 	宁波 	宁波市海曙区白云项目 	19,079 	2.4 	45,790 	106,736 	30% 	13,737 	32,021 	23,310 	32,021 	自有资金 	0 	- 	为城镇住宅用地 	<br /><br />22 	4 	太仓 	太仓市高新区娄江新城项目 	54,922 	1.8 	98,859 	104,803 	41% 	40,334 	42,760 	10,601 	42,760 	自有资金 	0 	- 	为城镇住宅用地 	<br /><br />23 	4 	苏州 	苏州市吴中区木渎镇花苑东路北侧12号地块项目 	60,488 	2.2 	133,074 	225,768 	49% 	65,206 	110,626 	16,966 	110,626 	自有资金 	0 	- 	住宅用地 	<br /><br />24 	4 	雄安新区 	雄安新区启动区XAQD-0022宗地项目 	120,582 	1.7 	208,900 	75,928 	100% 	208,900 	75,928 	3,635 	75,928 	自有资金 	0 	- 	城镇住宅用地 	<br /><br />25 	4 	扬州 	扬州市邗江区GZ272竹西地块项目 	64,691 	1.8 	116,444 	107,516 	100% 	116,444 	107,516 	9,233 	107,516 	自有资金 	0 	- 	住宅用地 	<br /><br />26 	4 	温州 	温州市滨江云谷未来社区一期地块项目 	115,700 	3.67 	424,619 	650,500 	50% 	212,310 	325,250 	15,320 	325,250 	自有资金 	0 		城镇住宅用地、零售商业用地、餐饮用地、旅馆用地、商务金融用地、娱乐用地 	<br /><br />27 	4 	西安 	西安市西咸新区秦汉新城XXQH-WB05-40地块项目 	62,712 	2.5 	156,780 	144,435 	100% 	156,780 	144,435 	9,213 	144,435 	自有资金 	0 	- 	住宅用地 	<br /><br />28 	4 	扬州 	扬州市邗江区GZ268湾头西地块项目 	20,998 	1.5 	31,497 	34,668 	100% 	31,497 	34,668 	11,007 	34,668 	自有资金 	0 	- 	住宅、商业用地 	<br /><br />29 	4 	盐城 	盐城市亭湖区20211205开放大道东地块项目 	65,428 	2.6 	170,113 	181,000 	100% 	170,113 	181,000 	10,640 	181,000 	自有资金 	0 	- 	住宅用地 	<br /><br />30 	4 	广州 	广州市南沙区庆盛枢纽地块项目 	59,907 	3.83 	229,326 	413,100 	100% 	229,326 	413,100 	18,014 	413,100 	自有资金 	0 	- 	住宅用地 	<br /><br />31 	4 	广州 	广州市白云区石门街朝阳联新东街地块项目 	88,941 	1.5 	134,734 	358,967 	60% 	80,840 	215,380 	26,643 	215,380 	自有资金 	0 	- 	住宅用地 	<br /><br />32 	4 	芜湖 	芜湖市鸠江区2107地块项目 	117,681 	2 	235,362 	285,226 	49% 	115,327 	139,761 	12,119 	139,761 	自有资金 	0 	- 	住宅用地 	<br /><br />33 	4 	芜湖 	芜湖市鸠江区2108地块项目 	105,299 	2.2 	231,659 	98,400 	24% 	55,598 	23,616 	4,248 	23,616 	自有资金 	0 	- 	住宅用地 	<br /><br />34 	4 	苏州 	苏州市相城区高铁新城蠡太路北侧苏地2021-WG-15号地块项目 	172,706 	1.7 	294,500 	482,084 	12% 	35,340 	57,850 	16,370 	57,850 	自有资金 	0 	- 	住宅、商业用地 	<br /><br />35 	4 	无锡 	无锡市经开区华庄旭辉东南地块项目 	27,343 	1.8 	49,217 	95,972 	100% 	49,217 	95,972 	19,500 	95,972 	自有资金 	0 	- 	住宅用地 	<br /><br />36 	4 	无锡 	无锡市滨湖区万达二期地块项目 	38,773 	1.7 	65,914 	118,645 	100% 	65,914 	118,645 	18,000 	118,645 	自有资金 	0 	- 	住宅用地 	<br /><br />37 	4 	沈阳 	沈阳市大东区轩兴四路南-2地块项目 	112,954 	2 	225,909 	170,787 	65% 	146,841 	111,012 	7,560 	111,012 	自有资金 	0 	- 	住宅、商业用地 	<br /><br />38 	4 	沈阳 	沈阳市于洪区平罗湾1号地块项目 	119,331 	1.8 	214,796 	74,749 	100% 	214,796 	74,749 	3,480 	74,749 	自有资金 	0 	- 	住宅、商业用地 	<br /><br />39 	4 	重庆 	重庆市西永AH地块项目 	186,552 	1.7 	310,711 	325,000 	100% 	310,711 	325,000 	10,460 	325,000 	自有资金 	0 	- 	住宅、商业用地 	<br /><br />40 	4 	重庆 	重庆市九龙坡区大杨石K08地块项目 	12,825 	2 	25,650 	32,500 	100% 	25,650 	32,500 	12,671 	32,500 	自有资金 	0 	- 	住宅用地 	<br /><br />41 	5 	佛山 	佛山市南海区大沥镇创客小镇二期项目 	11,304 	3 	33,900 	40,700 	33% 	11,187 	13,431 	12,006 	13,431 	自有资金 	0 	- 	住宅、商业用地 	<br /><br />42 	5 	南通 	南通市通州区兴仁镇项目 	69,966 	1.5 	104,949 	76,193 	23% 	24,138 	17,524 	7,260 	17,524 	自有资金 	0 	- 	住宅、商业用地 	<br /><br />43 	5 	平湖 	平湖市南市新区2020-74号地块项目 	66,703 	2.2 	146,746 	95,551 	25% 	35,953 	23,410 	6,511 	23,410 	自有资金 	0 	- 	住宅 	<br /><br />44 	5 	平湖 	平湖市南市新区2020-75号地块项目 	18,000 	2.2 	39,600 	24,948 	25% 	9,702 	6,112 	6,300 	6,112 	自有资金 	0 	- 	住宅 	<br /><br />45 	5 	昆明 	昆明市官渡区巫家坝和甸营地块项目 	20,362 	3.8 	77,375 	83,636 	100% 	77,375 	83,636 	10,809 	83,636 	自有资金 	0 	- 	住宅 	<br /><br />46 	5 	北京 	北京市朝阳区崔各庄L04地块项目 	34,119 	2.5 	85,297 	422,000 	50% 	42,649 	211,000 	49,474 	211,000 	自有资金 	0 	- 	住宅 	<br /><br />47 	5 	天津 	天津市南开区天拖中南道地块项目 	34,024 	2.9 	98,670 	299,000 	100% 	98,670 	299,000 	30,303 	299,000 	自有资金 	0 	- 	城镇住宅用地、商服用地 	<br /><br />48 	5 	南京 	南京市玄武区 G24地块项目 	143,667 	3.31 	475,537 	889,000 	100% 	475,537 	889,000 	18,695 	889,000 	自有资金 	0 		住宅用地、商住混合用地、商办 	<br /><br />49 	5 	南京 	南京市建邺区江心洲NO.2021G26地块项目 	44,750 	2.8 	125,301 	379,000 	51% 	63,904 	193,290 	30,247 	193,290 	自有资金 	0 	- 	住宅 	<br /><br />50 	5 	南京 	南京市秦淮区NO.2021G30地块项目 	20,428 	2.8 	57,199 	207,000 	51% 	29,171 	105,570 	36,189 	105,570 	自有资金 	0 	- 	住宅 	<br /><br />51 	5 	郑州 	郑州市美景美境4#地块项目 	16,739 	3.5 	58,587 	27,820 	60% 	35,152 	16,692 	4,748 	16,692 	自有资金 	0 	- 	住宅 	<br /><br />52 	5 	郑州 	郑州市美景青寨B地块项目， 	53,014 	1.5 	79,520 	60,491 	60% 	47,712 	36,295 	7,607 	36,295 	自有资金 	0 	- 	住宅 	<br /><br />53 	6 	杭州 	杭州市萧山区北干西单元项目 	11,417 	2.5 	28,542 	74,084 	20% 	5,708 	14,817 	25,956 	14,817 	自有资金 	0 	- 	住宅 	<br /><br />54 	6 	南通 	南通市如东县2028-02嘉陵江路北地块项目 	34,880 	2.2 	76,736 	45,728 	20% 	15,347 	9,146 	5,959 	9,146 	自有资金 	0 	- 	住宅 	<br /><br />55 	6 	宿迁 	宿迁市宿豫07邗建项目 	47,403 	2.5 	118,508 	32,564 	51% 	60,439 	16,608 	2,748 	16,608 	自有资金 	0 	- 	住宅 	<br /><br />56 	6 	上海 	上海市金山区金山工业区 JSS-0402单元08-01地块项目， 	79,859 	1.8 	143,745 	114,592 	33% 	47,436 	37,815 	7,972 	37,815 	自有资金 	0 	- 	住宅 	<br /><br />57 	6 	南通 	南通市如东县2028-01地块项目 	56,925 	2 	113,850 	66,033 	50% 	56,925 	33,017 	5,800 	33,017 	自有资金 	0 	- 	住宅 	<br /><br />58 	6 	南京 	南京市江北新区2021G11研创园地块项目 	66,057 	2.5 	165,218 	360,000 	25% 	41,305 	90,000 	21,789 	90,000 	自有资金 	0 	- 	商住混合用地 	<br /><br />59 	6 	合肥 	合肥市长丰CF202102地块项目 	42,787 	1.8 	77,016 	52,628 	30% 	23,105 	15,788 	6,833 	15,788 	自有资金 	0 	- 	住宅 	<br /><br />60 	6 	上海 	上海市松江区中山街道新城主城C单元C08-04号地块项目 	105,858 	2 	211,717 	623,000 	25% 	52,929 	155,750 	29,426 	155,750 	自有资金 	0 	- 	住宅 	<br /><br />61 	6 	郑州 	郑州市美景美境1#地块项目， 	4,001 	4.5 	18,005 	6,521 	60% 	10,803 	3,913 	3,622 	3,913 	自有资金 	0 	- 	商业用地 	<br /><br />62 	6 	上海 	上海市浦东新区曹路地块项目 	68,057 	2.41 	163,781 	217,430 	100% 	163,781 	217,430 	13,276 	217,430 	自有资金 	0 	- 	住宅、办公、商业用地 	<br /><br />63 	6 	武汉 	武汉市经济开发区P（2021）077号地块项目 	261,329 	3.06 	800,554 	576,622 	100% 	800,554 	576,622 	7,203 	576,622 	自有资金 	0 	- 	住宅、商服、文化设施用地 	<br /><br />64 	7 	杭州 	杭州市江干区丁桥项目 	47,515 	2.3 	109,285 	148,203 	51% 	55,735 	75,584 	13,561 	75,584 	自有资金 	0 	- 	住宅、商业商务用地 	<br /><br />65 	7 	金华 	金华市湖海塘文创街以东地块项目 	37,076 	1.8 	66,737 	102,367 	50% 	33,369 	51,184 	15,339 	51,184 	自有资金 	0 	- 	住宅、商业用地 	<br /><br />66 	7 	成都 	成都市简阳市JYS2020-75地块项目 	25,810 	2.5 	64,524 	39,360 	100% 	64,524 	39,360 	6,100 	39,360 	自有资金 	0 	- 	住宅用地 	<br /><br />67 	7 	南通 	南通市崇川区R21020八一小学西地块项目 	81,689 	2.41 	196,615 	345,530 	70% 	137,631 	241,871 	17,574 	241,871 	自有资金 	0 	- 	居住用地 	<br /><br />68 	8 	佛山 	佛山市南海区里水镇里水沙涌项目 	74,718 	2.4 	176,959 	224,000 	25% 	44,240 	56,000 	12,658 	56,000 	自有资金 	0 	- 	城镇住宅、商服、娱乐、文化设施、公用设施、公园与绿地用地 	<br /><br />69 	8 	广州 	广州市海珠区琶洲科技产业园启动区项目 	17,382 	5.2 	91,131 	468,978 	50% 	45,566 	234,489 	51,462 	234,489 	自有资金 	0 	- 	居住用地兼容商业设施用地、城市轨道交通用地 	<br /><br />70 	8 	南通 	南通市如皋李渔路东地块项目 	31,017 	2.2 	68,237 	53,272 	25% 	17,059 	13,318 	7,807 	13,318 	自有资金 	0 	- 	住宅、商业用地 	<br /><br />71 	8 	昆山 	昆山市城西时代悦府南地块项目 	12,932 	2.6 	33,624 	53,272 	31% 	10,272 	16,275 	15,843 	16,275 	自有资金 	0 	- 	住宅用地 	<br /><br />72 	8 	上海 	上海市虹口区17街坊旧改项目 	37,334 	1.1 	41,068 	421,785 	41% 	16,838 	172,932 	102,704 	172,932 	自有资金 	0 	- 	住宅用地 	<br /><br />73 	8 	东莞 	东莞国际商务区项目 	12,202 	8.5 	103,720 	55,196 	70% 	72,604 	38,637 	5,322 	38,637 	自有资金 	0 		商业用地 	<br /><br />74 	9 	北京 	北京市朝阳区东坝北东南一期项目 	26,600 	2.8 	74,500 	87,561 	25% 	18,625 	21,890 	11,753 	21,890 	自有资金 	0 	- 	住宅用地 	<br /><br />75 	9 	广州 	广州市黄埔区东风化工项目 	22,500 	3.7 	84,300 	97,168 	50% 	42,150 	48,584 	11,526 	48,584 	自有资金 	0 	- 	住宅用地 	<br /><br />76 	9 	徐州 	徐州市云龙区2020-52惠民小区东C地块项目 	41,800 	2.2 	92,000 	55,223 	49% 	45,080 	27,059 	6,003 	27,059 	自有资金 	0 	- 	住宅用地 	<br /><br />77 	9 	南通 	南通市如东县2103-02实验小学北侧西地块项目 	49,000 	2.1 	100,500 	35,237 	33% 	33,165 	11,628 	3,506 	11,628 	自有资金 	0 	- 	住宅用地 	<br /><br />78 	9 	温岭 	温岭市铁路新区TL040311-3地块项 	39,500 	3.5 	138,300 	20,970 	30% 	41,490 	6,291 	1,516 	6,291 	自有资金 	0 	- 	住宅用地 	<br /><br />79 	9 	成都 	成都市金牛区幸福桥TOD二期项目 	191,600 	2.2 	418,500 	255,317 	66% 	276,210 	165,956 	6,101 	165,956 	自有资金 	0 	- 	住宅用地 	<br /><br />80 	9 	合肥 	合肥市经开区翡翠湖地块 	61,400 	1.85 	113,800 	107,473 	100% 	113,800 	107,473 	9,444 	107,473 	自有资金 	0 	- 	住宅、商业 	<br /><br />81 	10 	绍兴 	绍兴市镜湖新区湖东1号项目 	193,000 	2.85 	550,900 	263,000 	23% 	126,707 	60,490 	4,774 	60,490 	自有资金 	0 	- 	住宅、商业 	<br /><br />82 	10 	绍兴 	绍兴市镜湖新区湖东2号项目 	199,300 	2.88 	574,100 	385,400 	23% 	132,043 	88,642 	6,713 	88,642 	自有资金 	0 	- 	住宅、商业 	<br /><br />83 	10 	无锡 	无锡市梁溪区天河、停车场地块项目 	59,800 	2.7 	161,300 	248,530 	30% 	48,390 	74,559 	15,408 	74,559 	自有资金 	0 	- 	住宅 	<br /><br />84 	10 	宁波 	宁波鄞州区下应YZ04-04-e2地块项目 	13,900 	2.2 	30,600 	65,074 	30% 	9,180 	19,522 	21,266 	19,522 	自有资金 	0 	- 	住宅 	<br /><br />85 	10 	天津 	天津河北区席609地块 	86,000 	2.08 	179,200 	258,100 	40% 	71,680 	103,240 	14,403 	103,240 	自有资金 	0 	- 	住宅、商服、科教、公共设施 	<br /><br />86 	10 	常州 	常州市新北区中央、公园北地块 	92,600 	2 	185,200 	311,000 	49% 	90,748 	152,390 	16,793 	152,390 	自有资金 	0 	- 	住宅、商业 	<br /><br />87 	10 	上海 	上海市青浦区西虹桥沪青平公路北侧48-06A地块 	77,400 	2.2 	170,200 	639,470 	33% 	56,166 	211,025 	37,572 	211,025 	自有资金 	0 	- 	住宅 	<br /><br />88 	11 	无锡 	无锡市惠山区新开河地块项目 	53,900 	2.2 	118,700 	102,870 	10% 	11,870 	10,287 	8,666 	10,287 	自有资金 	0 	- 	住宅 	<br /><br />89 	11 	扬州 	扬州市广陵GZ276大桥南地块项目 	47,400 	2 	94,700 	96,347 	34% 	32,198 	32,758 	10,174 	32,758 	自有资金 	0 	- 	住宅、商业 	<br /><br />90 	11 	昆山 	昆山市城东17号地块 	94,600 	2 	189,300 	251,868 	34% 	64,362 	85,635 	13,305 	85,635 	自有资金 	0 	- 	住宅、商业 	<br /><br />91 	11 	宁波 	宁波市鄞州区JD04-01-23、JD04-01-24地块（雷公巷地块） 	13,500 	3.5 	47,200 	23,172 	60% 	28,320 	13,903 	4,909 	13,903 	自有资金 	0 	- 	住宅、商业 	<br /><br />92 	11 	新西兰奥克兰 	新西兰奥克兰市Milldale5017地块 	2,200 	0.68 	1,500 	871 	100% 	1,500 	871 	5,806 	871 	自有资金 	0 		住宅 	<br /><br />93 	11 	新西兰奥克兰 	新西兰奥克兰市Northcote32项目 	4,300 	0.86 	3,700 	2,040 	100% 	3,700 	2,040 	5,512 	2040 	自有资金 	0 		住宅 	<br /><br />94 	11 	新西兰奥克兰 	新西兰奥克兰市Owairaka062地块 	1,900 	0.68 	1,300 	1,114 	100% 	1,300 	1,114 	8,571 	248 	自有资金 	866 	自有资金 	住宅 	<br /><br />95 	11 	新西兰奥克兰 	新西兰奥克兰市Milldale55085511、5512地块 	6,600 	0.82 	5,400 	2,592 	100% 	5,400 	2,592 	4,800 	2592 	自有资金 	0 	自有资金 	住宅 	<br /><br />96 	12 	宁波 	宁波市奉化区宁南贸易物流区二十六号地块项目 	73,300 	2.4 	175,900 	228,379 	50% 	87,950 	114,190 	12,983 	114,190 	自有资金 	0 	- 	住宅 	<br /><br />97 	12 	东莞 	东莞市黄江镇2021WR011、012号地块项目 	76,600 	4.87 	373,000 	651,151 	30% 	111,900 	195,345 	17,457 	195,345 	自有资金 	0 	- 	住宅、商业 	<br /><br />98 	12 	盐城 	盐城市盐都区宝兴路西20211702号地块项目 	59,100 	2.5 	147,700 	294,608 	51% 	75,327 	150,250 	19,946 	150,250 	自有资金 	0 	- 	住宅、商业 	<br /><br />99 	12 	深圳 	深圳市龙华区北站南A806-0394地块 	27,400 	4.46 	122,300 	331,600 	34% 	41,582 	112,744 	27,114 	112,744 	自有资金 	0 	- 	住宅、商业 	<br /><br />100 	12 	深圳 	深圳市龙岗区坪西南地块 	25,000 	5.21 	130,300 	153,644 	34% 	44,302 	52,239 	11,792 	52,239 	自有资金 	0 	- 	住宅、商业 	<br /><br />101 	12 	深圳 	深圳市东滨路国际学校(K410-0029） 	17,100 	4.12 	70,500 	18,300 	50% 	35,250 	9,150 	2,596 	9,150 	自有资金 	0 	- 	教育设施用地 	<br /><br />102 	12 	青岛 	青岛市西海岸新区HD2021-3107号地块 	30,800 	2.5 	77,100 	30,453 	49% 	37,779 	14,922 	3,950 	14,922 	自有资金 	0 	- 	住宅、商业 	<br /><br />103 	12 	合肥 	合肥滨湖区BK202105福州路 	31,600 	1.8 	57,000 	85,548 	67% 	38,190 	57,317 	15,008 	57,317 	自有资金 	0 		住宅 	<br /><br />104 	12 	合肥 	合肥新站区奥体北项目（新站区XZ202112） 	142,000 	1.91 	271,100 	169,734 	100% 	271,100 	169,734 	6,261 	169,728 	自有资金 	0 	- 	住宅、商业、教育用地 	<br /><br />105 	12 	上海 	上海市青浦区西虹桥蟠龙路西侧45-06地块 	38,800 	2.33 	90,400 	335,660 	20% 	18,080 	67,132 	37,131 	67,132 	自有资金 	0 	- 	住宅 	<br /><br />106 	12 	上海 	上海市嘉定区南翔镇06A-01A、07A-02A地块 	49,000 	2.3 	112,700 	270,537 	51% 	57,477 	137,974 	24,005 	137,974 	自有资金 	0 	- 	住宅 	<br /><br />107 	12 	上海 	上海市浦东新区高行镇（高桥新市镇北社区Y00-0402单元）E01-06地块 	79,300 	1.6 	126,900 	452,919 	80% 	101,520 	362,335 	35,691 	362,335 	自有资金 	0 	- 	住宅 	<br /><br />108 	12 	漳州 	漳州开发区双鱼岛漳招2021P01（A-30） 	53,600 	2 	107,300 	55,900 	89% 	95,733 	49,874 	5,210 	49,874 	自有资金 	0 	- 	住宅 	<br /><br />109 	12 	漳州 	漳州双鱼岛A32商业 	31,900 	1.7 	54,000 	11,823 	89% 	48,179 	10,548 	2,189 	10,548 	自有资金 	0 	- 	商业 	<br /><br />110 	12 	重庆 	重庆市沙坪坝区西永组团Ah09项目 	180,200 	2.01 	362,700 	200,540 	100% 	362,700 	200,540 	5,529 	200,540 	自有资金 	0 		住宅、商业 	<br /><br />111 	12 	杭州 	杭州市运河新城单元GS1001-15地块 	26,700 	2 	53,400 	94,060 	50% 	26,700 	47,030 	17,614 	47,030 	自有资金 	0 	- 	住宅 	<br /><br />112 	12 	厦门 	厦门市海沧区H2021P03号地块 	20,500 	2.5 	51,200 	103,000 	49% 	25,088 	50,470 	20,117 	50,470 	自有资金 	0 	- 	住宅、商业 	<br /><br />2022年 	<br /><br />1 	1 	盐城 	盐城市20211001开创路东地块项目 	90,800 	2.9 	263,300 	294,608 	51% 	134,283 	150,250 	11,189 	150,250 	自有资金 	0 	- 	住宅、商业 	<br /><br />2 	1 	盐城 	盐城市亭湖区1203地块项目 	27,800 	2.6 	72,200 	73,433 	45% 	32,490 	33,045 	10,171 	33045 	自有资金 	0 		住宅 	<br /><br />3 	1 	宁波 	宁波市镇海区田施地块项目 	64,900 	2.4 	155,700 	183,030 	33% 	51,381 	60,400 	11,755 	60,400 	自有资金 	0 	- 	住宅 	<br /><br />4 	2 	佛山 	佛山市顺德区容桂顺丝厂地块项目 	33,600 	2.33 	78,288 	46,283 	33% 	25,835 	15,273 	5,912 	15,273 	自有资金 	0 	- 	住宅 	<br /><br />5 	3 	金华 	金华市湖海塘项目地块 	57,500 	1.8 	103,400 	121,246 	50% 	51,700 	60,624 	11,726 	60,624 	自有资金 	0 	- 	居住、零售商业 	<br /><br />6 	3 	合肥 	合肥包河卓越城BH202201地块 	68,000 	1.6 	109,100 	117,234 	100% 	109,100 	117,234 	10,746 	117,234 	自有资金 	0 		住宅、商业 	<br /><br />7 	4 	北京 	北京市石景山区衙门口棚户区改造土地开发项目 	41,600 	2.66 	110,800 	644,000 	20% 	22,160 	128,800 	58,123 	128,800 	自有资金 	0 	- 	住宅、基础教育用地 	<br /><br />8 	4 	北京 	北京市顺义区顺义新城第13街区项目 	125,100 	1.75 	219,300 	406,100 	40% 	87,720 	162,440 	18,518 	162,440 	自有资金 	0 	- 	住宅、商业 	<br /><br />9 	4 	长沙 	长沙市岳麓区青山路窑塘项目 	30,100 	2.24 	67,400 	26,952 	60% 	40,440 	16,171 	3,999 	16,171 	自有资金 	0 	- 	住宅、商业 	<br /><br />10 	4 	香港 	香港港铁将军澳百胜角通风楼物业发展项目 	4,500 	6 	27,000 	93,831 	49% 	13,230 	45,977 	34,752 	45,977 	自有资金 	0 	- 	住宅 	<br /><br />11 	4 	长沙 	长沙市岳麓区滨江项目 	55,600 	3.1 	172,400 	138,755 	100% 	172,400 	138,755 	8,048 	138,755 	自有资金 	0 	- 	住宅 	<br /><br />12 	5 	西安 	西安市高新区GX3-20-3项目 	79,600 	2.8 	222,900 	246,573 	26% 	57,954 	64,109 	11,062 	64,109 	自有资金 	- 	- 	住宅 	<br /><br />13 	5 	福州 	福州市晋安区连潘2021-59号地块 	25,100 	2.8 	70,400 	144,700 	49% 	34,496 	70,903 	20,554 	70,903 	自有资金 	- 	- 	住宅 	<br /><br />14 	5 	苏州 	苏州市园区旺墩路02号地块 	58,200 	2 	116,500 	361,582 	100% 	116,500 	361,582 	31,037 	361,582 	自有资金 	- 	- 	住宅 	<br /><br />15 	5 	郑州 	郑州市惠济区老鸦陈地块 	9,400 	4.19 	39,400 	26,762 	90% 	35,460 	24,086 	6,792 	24,086 	自有资金 	- 	- 	住宅 	<br /><br />16 	5 	上海 	上海市普陀区东新村地块 	36,100 	2.68 	96,800 	625,000 	100% 	96,800 	625,000 	64,566 	625,000 	自有资金 	- 	- 	住宅 	<br /><br />17 	5 	上海 	上海市徐汇区斜土街道xh128D-06地块 	21,900 	2.51 	54,900 	473,331 	32% 	17,568 	151,466 	86,217 	151,466 	自有资金 	- 	- 	住宅 	<br /><br />18 	5 	上海 	上海市闵行区吴泾镇紫竹科学园区MHPO-1004单元09A-11A地块 	75,500 	1.8 	136,000 	404,312 	49% 	66,640 	198,113 	29,729 	198,113 	自有资金 	- 	- 	住宅 	<br /><br />19 	6 	南通 	南通市崇川R21012 	100,200 	1.66 	166,700 	267,069 	49% 	81,683 	130,864 	16,021 	130,864 	自有资金 	- 	- 	住宅 	<br /><br />			地块 														<br /><br />20 	6 	长沙 	长沙市岳麓区梅溪湖中轴L06-A27、A35地块 	86,200 	4.48 	385,800 	298,994 	51% 	196,758 	152,487 	7,750 	86,200 	自有资金 	- 	- 	住宅、商业 	<br /><br />21 	6 	乌鲁木齐 	乌鲁木齐市高新区2021-C-036-1、2021-C-036-2地块 	250,200 	1.45 	363,900 	122,010 	51% 	185,589 	62,225 	3,353 	250,200 	自有资金 	- 	- 	住宅、商业 	<br /><br />22 	6 	上海 	上海市青浦区西虹桥会卓路南侧52-04地块 	28,700 	1.8 	51,700 	191,870 	100% 	51,700 	191,870 	37,112 	28,700 	自有资金 	- 	- 	住宅 	<br /><br />23 	6 	合肥 	合肥市包河区BH202211号地块 	52,200 	2.02 	105,200 	122,662 	100% 	105,200 	122,662 	11,660 	52,200 	自有资金 	- 	- 	住宅、幼儿园、公园绿地用地 	<br /><br />24 	6 	合肥 	合肥市经开区芙蓉路地块 	170,900 	2.19 	373,500 	340,294 	100% 	373,500 	340,294 	9,111 	170,900 	自有资金 	- 	- 	住宅、商业、幼儿园 	<br /><br />25 	6 	温州 	温州市滨江云谷未来社区二期地块 	57,700 	3.27 	188,900 	274,632 	34% 	64,226 	93,375 	14,539 	57,700 	自有资金 	- 	- 	住宅、商业、幼儿园 	<br /><br />26 	6 	杭州 	杭州市杨岐山单元SJH-XS1903- 04、05地块 	88,900 	1.01 	89,800 	160,981 	70% 	62,860 	112,687 	17,927 	88,900 	自有资金 	- 	- 	住宅 	<br /><br />27 	6 	重庆 	重庆市九龙坡区大杨石组团地块(注1) 	115,500 	3.1 	357,500 	257,431 	100% 	357,500 	257,431 	7,201 	115,500 	自有资金 	- 	- 	住宅、商业 	<br /><br />28 	7 	南京 	南京市江宁区百家湖G51地块（注2） 	25,600 	2.6 	66,600 	175,000 	100% 	66,600 	175,000 	26,276 	175,000 	自有资金 	- 	- 	住宅 	<br /><br />29 	7 	长沙 	长沙市岳麓区观沙岭5、6地块 	102,700 	4.22 	433,300 	287,301 	100% 	433,300 	287,301 	6,631 	287,301 	自有资金 	- 	- 	住宅、商业 	<br /><br />30 	7 	上海 	上海市普陀区中山北社区C060202单元B2-18地块 	20,700 	2.51 	51,900 	342,000 	45% 	23,355 	153,900 	65,896 	153,900 	自有资金 	- 	- 	住宅 	<br /><br />31 	7 	上海 	上海市嘉定新城远香湖中央活动区F18B05地块 	26,400 	2.2 	58,000 	149,010 	49% 	28,420 	73,015 	25,691 	73,015 	自有资金 	- 	- 	住宅 	<br /><br />32 	7 	上海 	上海市青浦区西虹桥45-12、45-14地块 	60,100 	2.1 	126,300 	386,000 	50% 	63,150 	193,000 	30,562 	193,000 	自有资金 	- 	- 	住宅、社区商业 	<br /><br />33 	7 	上海 	上海市青浦区徐泾镇B6-01地块 	77,100 	1.7 	131,000 	448,430 	60% 	78,600 	269,058 	34,231 	269,058 	自有资金 	- 	- 	住宅、社区商业 	<br /><br />34 	7 	上海 	上海市闵行区吴泾镇紫竹科学园区MHP0-1004单元08A-03Ab地块 	63,300 	1.8 	113,900 	322,292 	50% 	56,950 	161,146 	28,296 	161,146 	自有资金 	- 	- 	住宅 	<br /><br />35 	7 	深圳 	深圳市前海前湾T102-0410地块 	24,300 	4.91 	119,400 	512,900 	100% 	119,400 	512,900 	42,956 	512,900 	自有资金 	- 	- 	住宅 	<br /><br />36 	7 	深圳 	深圳市宝安沙井A301-0586地块 	37,900 	3.99 	151,400 	310,200 	100% 	151,400 	310,200 	20,489 	310,200 	自有资金 	- 	- 	住宅 	<br /><br />37 	8 	昆明 	昆明市官渡区巫家坝和甸营A2及A3地块 	3,500 	3.8 	13,300 	17,331 	100% 	13,300 	17,331 	130,31 	17,331 	自有资金 	- 	- 	住宅 	<br /><br />38 	9 	苏州 	苏州工业园区独墅湖29号地块 	25,300 	2 	50,600 	157,966 	38% 	19,228 	60,027 	31,219 	60,027 	自有资金 	- 	- 	住宅 	<br /><br />39 	9 	杭州 	杭州崇贤新城向阳B15（FG05-R2-01）地块 	41,700 	2.2 	91,700 	115,653 	34% 	31,178 	39,322 	12,612 	39,322 	自有资金 	- 	- 	住宅 	<br /><br />40 	9 	杭州 	杭州市康桥单元 GS1202-03地块 	28,900 	2.5 	72,200 	121,960 	50% 	36,100 	60,980 	16,892 	60,980 	自有资金 	- 	- 	住宅 	<br /><br />41 	9 	上海 	上海市徐汇区华泾镇XHPO-0001单元D2B1地块 	18,100 	2.5 	45,200 	226,031 	65% 	29,380 	146,920 	50,007 	146,920 	自有资金 	- 	- 	住宅 	<br /><br />42 	9 	深圳 	深圳市龙华福城A922-0823地块 	27,200 	3.5 	95,200 	150,300 	100% 	95,200 	150,300 	15,788 	150,300 	自有资金 	- 	- 	住宅 	<br /><br />43 	9 	合肥 	合肥市包河区南二环BH202220地块 	44,500 	2.5 	111,300 	148,571 	100% 	111,300 	148,571 	13,349 	148,571 	自有资金 	- 	- 	住宅 	<br /><br />44 	10 	合肥 	合肥瑶海 	43,400 	1.85 	80,100 	32,967 	49% 	39,249 	16,154 	15,502 	32,967 	自有资金 	- 	- 	住宅 	<br /><br />45 	10 	杭州 	杭州市拱墅区铁 	60,500 	2.4 	145,400 	91,832 	34% 	49,436 	31,223 	44,644 	91,832 	自有资金 	- 	- 	住宅 	<br /><br />46 	10 	东莞 	东莞市长安镇2022WR003号地块 	58,400 	3.8 	221,700 	245,627 	49% 	108,633 	120,357 	85,836 	245,627 	自有资金 	- 	- 	住宅 	<br /><br />47 	10 	昆山 	苏州市昆山同丰 	134,600 	1.85 	248,900 	116,561 	35% 	87,115 	40,796 	24,742 	116,561 	自有资金 	- 	- 	住宅、商 	<br /><br />48 	10 	香港 	香港土瓜湾第四期荣光街/崇安街 	2,900 	8.93 	25,900 	66,003 	30% 	7,770 	19,801 	758,655 	66,003 	自有资金 	- 	- 	住宅、商业 	<br /><br />49 	11 	厦门 	厦门市海沧区花园城西北侧2022HP02号地块 	18,100 	2.3 	41,600 	47,040 	49% 	8,869 	23,050 	25,989 	47,040 	自有资金 	- 	- 	住宅、商业 	<br /><br />50 	11 	三亚 	三亚崖州湾科技城控规YK02-11- 04-01、02、03和04地块 	57,400 	2.5 	143,400 	11,056 	13% 	7,462 	1,437 	1,926 	11,056 	自有资金 	- 	- 	住宅 	<br /><br />51 	12 	北京 	北京海淀永丰0003地块 	55,600 	1.5 	83,400 	146,088 	32.50% 	18,070 	47,479 	26,275 	146,088 	自有资金 	- 	- 	住宅 	<br /><br />52 	12 	深圳 	深圳龙华北站东A806-0400地块 	12,000 	6.01 	72,100 	66,870 	30% 	3,600 	20,061 	55,725 	66,870 	自有资金 	- 	- 	住宅、商业等 	<br /><br />53 	12 	深圳 	深圳坪山深中G12314-8038地块 	16,400 	4.91 	80,600 	44,443 	49% 	8,036 	21,777 	27,099 	44,443 	自有资金 	- 	- 	住宅、商业等 	<br /><br />54 	12 	昆明 	昆明KCGD20222-26号地块 	11,100 	3.81 	42,300 	15,382 	51% 	5,661 	7,845 	13,858 	15,382 	自有资金 	- 	- 	住宅、商业等 	<br /><br />55 	12 	三亚 	三亚深海装备产业园二期项目 	63,600 	1.2 	76,300 	869 	13% 	8,268 	113 	137 	869 	自有资金 	- 	- 	一类工业用地 	<br /><br />56 	12 	成都 	成都市高新区新川GX2022-53（071）地块 	27,800 	2.5 	69,500 	125,712 	100% 	27,800 	125,712 	45,220 	125,712 	自有资金 	- 	- 	住宅 	<br /><br />2023年 	<br /><br />1 	1 	郑州市 	郑州老鸦陈资产包32亩地块 	21,100 	4.19 	88,400 	58,903 	90.00% 	79,560 	53,013 	6,663 	53,013 	自有资金 	- 	- 	住宅 	<br /><br />2 	1 	合肥市 	合肥市包河区BH202226地块 	37,500 	1.6 	60,000 	59,386 	100.00% 	60,000 	59,386 	9,898 	59,386 	自有资金 	- 	- 	住宅 	<br /><br />3 	2 	苏州市 	苏地2023-WG-5号地块 	25,500 	1.8 	46,000 	91,910 	100.00% 	46,000 	91,910 	19,980 	91,910 	自有资金 	- 	- 	住宅 	<br /><br />4 	3 	杭州市 	杭州市临平区杭政储出[2022]102号 	127,800 	2.61 	333,500 	246,026 	99.00% 	330,165 	243,566 	7,377 	243,566 	自有资金 	- 	- 	住宅、商业用地 	<br /><br />5 	3 	南京市 	南京市江宁区科学园GO8地块（注5） 	49,600 	2.1 	104,200 	229,747 	79.00% 	82,318 	181,500 	22,049 	181,500 	自有资金 	- 	- 	住宅 	<br /><br />6 	3 	深圳市 	深圳宝安沙井A301-0602地块 	25,200 	4.44 	111,900 	221,800 	100.00% 	111,900 	221,800 	19,821 	221,800 	自有资金 	- 	- 	住宅 	<br /><br />7 	4 	苏州市 	苏州市工业园区创苑路66号地块 	48,200 	1.2 	57,900 	199,706 	49.00% 	28,371 	97,856 	34,492 	97,856 	自有资金 	- 	- 	住宅 	<br /><br />8 	4 	上海市 	上海浦东新场古镇02-02地块 	39,600 	2 	79,100 	162,442 	50.00% 	39,550 	81,221 	20,536 	81,221 	自有资金 	- 	- 	住宅 	<br /><br />9 	4 	上海市 	上海浦东周浦06-04地块 	26,100 	1.8 	46,900 	173,070 	80.00% 	37,520 	138,456 	36,902 	138,456 	自有资金 	- 	- 	住宅 	<br /><br />10 	4 	合肥市 	合肥高新区GX202302租赁住宅地块 	48,000 	2.14 	102,900 	25,254 	100.00% 	102,900 	25,254 	2,454 	25,254 	自有资金 	- 	- 	住宅 	<br /><br />11 	4 	北京市 	北京通州区东小马6009地块 	29,600 	2.2 	65,000 	232,000 	100.00% 	65,000 	232,000 	35,692 	232,000 	自有资金 	- 	- 	住宅 	<br /><br />12 	4 	武汉市 	武汉经开区P(2023)008号1MA地块 	41,200 	2.4 	98,900 	74,194 	50.00% 	49,450 	37,097 	7,502 	37,097 	自有资金 	- 	- 	住宅 	<br /><br />13 	5 	厦门市 	厦门市五缘湾西潘B05地块 	36,300 	3.6 	130,600 	637,000 	100.00% 	130,600 	637,000 	48,775 	637,000 	自有资金 	- 	- 	住宅、商业、教育、公用 	<br /><br />14 	5 	西安市 	西安市高新区中央创新区GX3-42-73-2地块（注5） 	39,900 	2.4 	95,800 	117,000 	100.00% 	95,800 	117,000 	12,213 	117,000 	自有资金 	- 	- 	住宅 	<br /><br />15 	5 	佛山市 	佛山宝华旧村居改造项目02-27地块（注5） 	15,500 	3.05 	47,200 	29,849 	51.00% 	24,072 	15,223 	6,324 	15,223 	自有资金 	- 	- 	住宅 	<br /><br />16 	5 	佛山市 	佛山宝华旧村居改造项目01-13a地块（注5） 	20,700 	3.2 	66,200 	42,335 	51.00% 	33,762 	21,591 	6,395 	21,591 	自有资金 	- 	- 	住宅 	<br /><br />17 	5 	长沙市 	[2023]长沙市020号天心区披塘地块 	75,600 	2.9 	219,300 	91,962 	60.00% 	131,580 	55,177 	4,193 	55,177 	自有资金 	- 	- 	住宅 	<br /><br />18 	5 	合肥市 	合肥市蜀山区SS202304植物园地块 	61,700 	1.5 	92,500 	123,302 	100.00% 	92,500 	123,302 	13,330 	123,302 	自有资金 	- 	- 	住宅 	<br /><br />19 	5 	北京市 	北京亦庄台湖0032地块 	43,400 	2 	86,800 	330,050 	100.00% 	86,800 	330,050 	38,024 	330,050 	自有资金 	- 	- 	住宅 	<br /><br />20 	6 	杭州市 	杭州市牛田R21-09地块 	39,400 	2 	78,800 	235,150 	50.00% 	39,400 	117,575 	29,841 	117,575 	自有资金 	- 	- 	住宅 	<br /><br />21 	6 	南京市 	南京市秦淮区南部新城02号地（注6） 	29,200 	2.6 	76,000 	274,628 	43.00% 	32,680 	118,090 	36,135 	118,090 	自有资金 	- 	- 	住宅 	<br /><br />22 	6 	北京市 	北京市丰台区羊坊020地块 	35,900 	2.2 	78,900 	316,000 	100.00% 	78,900 	316,000 	40,051 	316,000 	自有资金 	- 	- 	住宅 	<br /><br />23 	6 	宁波市 	宁波市海曙区长乐CL-01-06b地块 	36,300 	2.35 	85,200 	90,054 	70.00% 	59,640 	63,038 	10,570 	63,038 	自有资金 	- 	- 	商住 	<br /><br />24 	6 	宁波市 	宁波市海曙区长乐CL-01-06a地块 	17,400 	2.99 	52,100 	73,490 	70.00% 	36,470 	51,443 	14,106 	51,443 	自有资金 	- 	- 	住宅 	<br /><br />25 	6 	上海市 	上海市松江新桥镇05-05租赁住宅地块 	26,600 	2.5 	66,400 	23,994 	100.00% 	66,400 	23,994 	3,614 	23,994 	自有资金 	- 	- 	住宅 	<br /><br />26 	7 	上海市 	上海市松江区永丰街道SJC10011单元H02-16、H02-18号地块 	45,200 	1.6 	72,300 	184,790 	100.00% 	72,300 	184,790 	25,559 	184,790 	自有资金 	- 	- 	住宅 	<br /><br />27 	7 	杭州市 	杭州蜀山南单元XSCQ2601-56、72地块 	24,700 	1.3 	32,100 	57,295 	100.00% 	32,100 	57,295 	17,849 	57,295 	自有资金 	- 	- 	住宅 	<br /><br />28 	8 	杭州市 	杭州蜀山南单元XSCQ2601-77、78地块 	54,500 	1.3 	70,800 	134,163 	98.00% 	69,384 	131,480 	18,950 	131,480 	自有资金 	- 	- 	住宅、商业 	<br /><br />29 	8 	苏州市 	苏州市昆山高新区虹桥路东侧7号地块 	49,000 	2 	98,100 	181,104 	49.00% 	48,069 	88,741 	18,461 	88,741 	自有资金 	- 	- 	住宅 	<br /><br />30 	8 	苏州市 	苏州市园区车坊马上巷西42号地块 	23,100 	1.6 	37,000 	77,633 	100.00% 	37,000 	77,633 	20,982 	77,633 	自有资金 	- 	- 	住宅 	<br /><br />31 	8 	徐州市 	徐州市金融集聚区二期2023-38号地块 	106,200 	2.08 	220,500 	171,000 	65.00% 	143,325 	111,150 	7,755 	111,150 	自有资金 	- 	- 	住宅、商业 	<br /><br />32 	9 	长沙市 	长沙市观沙岭19#地块 	28,700 	4 	114,800 	104,295 	95.00% 	109,060 	99,080 	9,085 	99,080 	自有资金 	- 	- 	住宅 	<br /><br />33 	9 	合肥市 	合肥市包河区BH202306地块 	79,800 	2.16 	172,400 	219,312 	99.00% 	170,676 	217,119 	12,721 	217,119 	自有资金 	- 	- 	住宅、幼儿园 	<br /><br />34 	9 	北京市 	北京经济技术开发区亦庄新城0202街区YZ00-0202-X47R1地块 	77,400 	2.3 	178,000 	791,200 	90.00% 	160,200 	712,080 	44,449 	712,080 	自有资金 	- 	- 	住宅 	<br /><br />35 	9 	杭州市 	杭州临平乔司新城中心区F1-4地块 	32,500 	1.8 	58,600 	73,231 	100.00% 	58,600 	73,231 	12,497 	73,231 	自有资金 	- 	- 	住宅、商业 	<br /><br />36 	9 	北京市 	北京市石景山区1609街区新首钢国际人才社区核心区1609-014、018等地块 	68,400 	2.8 	191,400 	525,000 	20.00% 	38,280 	105,000 	27,429 	105,000 	自有资金 	- 	- 	住宅、商业、办公 	<br /><br />37 	9 	杭州市 	杭州拱墅庆隆小河单元 GS0303-R22-20(A)、GS0303-R21-20(B)地块 	14,800 	2.51 	37,100 	143,093 	100.00% 	37,100 	143,093 	38,570 	143,093 	自有资金 	- 	- 	住宅 	<br /><br />38 	9 	武汉市 	武汉市武昌区小湖口村地块 	17,300 	2.99 	51,800 	89,355 	100.00% 	51,800 	89,355 	17,250 	89,355 	自有资金 	- 	- 	住宅 	<br /><br />39 	10 	西安市 	西安市航天HTO1-31-16-1地块（注7） 	59,400 	2 	118,800 	123,051 	99.00% 	117,612 	121,820 	10,358 	121,820 	自有资金 	- 	- 	住宅、商业 	<br /><br />40 	10 	宁波市 	宁波市江北区JB12-02-02地块 	30,000 	2.3 	69,000 	92,536 	99.00% 	68,310 	91,611 	13,411 	91,611 	自有资金 	- 	- 	住宅 	<br /><br />41 	10 	上海市 	上海市浦东新区三林环外区域PDPO-0901单元0901-07-04、0901-08-03、0901-09-02地块 	85,400 	2.2 	187,900 	738,626 	100.00% 	187,900 	738,626 	39,310 	738,626 	自有资金 	- 	- 	住宅 	<br /><br />42 	10 	上海市 	上海市闵行区浦江社区MHPO-1312单元44-01、45-01地块 	58,300 	2 	116,600 	277,475 	60.00% 	69,960 	166,485 	23,797 	166,485 	自有资金 	- 	- 	住宅 	<br /><br />43 	11 	上海市 	上海市静安区天目社区C070102单元04-05、05-01地块 	52,200 	1.43 	74,800 	713,500 	40.00% 	29,920 	285,400 	95,388 	285,400 	自有资金 	- 	- 	住宅、商业、社区配套 	<br /><br />44 	11 	西安市 	西安高新区GX3-42-73-1地块（注7） 	50,900 	2.4 	122,100 	138,600 	100.00% 	122,100 	138,600 	11,351 	138,600 	自有资金 	0 	自有资金 	住宅 	<br /><br />45 	12 	青岛市 	青岛市李沧区涞水路以南、汇川路以东LC0605-26a地块 	40,200 	2 	80,300 	96,400 	39.00% 	31,317 	37,596 	12,005 	37,596 	自有资金 	- 	- 	住宅 	<br /><br />46 	12 	青岛市 	青岛市李沧区涞水路以北、汇川路以东LCO605-27地块 	21,200 	1.5 	31,900 	39,426 	39.00% 	12,441 	15,376 	12,359 	15,376 	自有资金 	- 	- 	住宅 	<br /><br />47 	12 	成都市 	成都天府新区麓湖TF(07/09):2023-14地块 	50,500 	1.81 	91,500 	157,380 	30.00% 	27,450 	47,214 	17,200 	47,214 	自有资金 	- 	- 	住宅 	<br /><br />48 	12 	成都市 	成都武侯区武侯新城WH04(251):2023-027地块 	70,400 	2 	140,900 	250,793 	40.00% 	56,360 	100,317 	17,799 	100,317 	自有资金 	- 	- 	住宅 	<br /><br />49 	12 	上海市 	上海市杨浦区平凉社区01B4-04地块 	12,700 	1.35 	17,100 	162,450 	70.00% 	11,970 	113,715 	95,000 	113,715 	自有资金 	- 	- 	住宅 	<br /><br />50 	12 	广州市 	广州市天河区牛利岗北街168号AT0208111地块 	47,300 	3.01 	142,400 	597,861 	49.00% 	69,776 	292,952 	41,985 	292,952 	自有资金 	- 	- 	住宅 	<br /><br />51 	12 	长沙市 	[2023]长沙市065号梅溪湖国际新城L06-B31地块 	82,400 	2.1 	173,000 	103,816 	80.00% 	138,400 	83,053 	6,001 	83,053 	自有资金 	- 	- 	住宅 	<br /><br />52 	12 	西安市 	西安高新区CID(GX3-18-15)地块（注7） 	33,000 	2.8 	92,500 	138,900 	100.00% 	92,500 	138,900 	15,016 	138,900 	自有资金 	- 	- 	住宅、商业 	<br /><br />53 	12 	香港 	香港市区重建局九龙城盛德街/马头涌道发展项目(CBS-1:KC)（注7） 	4,300 	8.95 	38,500 	175,150 	30.00% 	11,550 	52,545 	45,494 	52,545 	自有资金 	- 	- 	住宅、商业、社区配套 	<br /><br />54 	12 	上海市 	上海市宝山区顾村大型居住社区BSP0-0103单元0304-06、0303-02、0309-04地块 	129,400 	2.55 	329,800 	459,481 	100.00% 	329,800 	459,481 	13,932 	459,481 	自有资金 	- 	- 	住宅、商业 	<br /><br />55 	12 	西安市 	西安港务区奥体大道交大GW1-8-1、GW1-8-2、GW1-8-3地块（注7） 	143,500 	2.5 	358,800 	245,960 	100.00% 	358,800 	245,960 	6,855 	185,180 	自有资金 	60,780 	自有资金 	住宅 	<br /><br />2024年 	<br /><br />1 	1 	上海市 	上海市松江区泗泾镇SJS20005单元14-01、16-02、17-07号地块 	129,600 	2.3 	297,800 	525,080 	100.00% 	297,800 	525,080 	17,632 	525,080 	自有资金 	- 	- 	住宅、商业 	<br /><br />2 	2 	成都市 	成都市成华区二仙桥街道CH12(251):2023-056号地块 	31,100 	2 	62,100 	101,230 	70.00% 	43,470 	70,861 	16,301 	70,861 	自有资金 	- 	- 	住宅 	<br /><br />3 	2 	合肥市 	合肥滨湖区BK202401地块 	28,800 	1.8 	51,800 	129,851 	100.00% 	51,800 	129,851 	25,068 	129,851 	自有资金 	- 	- 	住宅 	<br /><br />4 	3 	南京市 	南京市建邺区江东商贸区G01地块（注8） 	29,800 	2.2 	65,600 	235,000 	50.00% 	33,456 	117,500 	35,823 	23,500 	自有资金 	94,000 	自有资金 	住宅 	<br /><br />5 	4 	郑州市 	郑州市二七区大学南路西、桂江路南郑政出（2024）4号地 	43,100 	2.49 	107,400 	36,156 	49.50% 	53,163 	17,897 	3,366 	17,897 	自有资金 	- 	- 	住宅 	<br /><br />6 	5 	广州市 	广州市黄埔区护林路以南、镇东路以东HPG-DS-26地块 	37,700 	4.3 	162,200 	398,727 	33.00% 	53,526 	131,580 	24,582 	131,580 	自有资金 	- 	- 	住宅 	<br /><br />7 	5 	三亚市 	深海科技城 YK02-11-01地块 	21,800 	2.5 	54,500 	35,377 	13.00% 	7,085 	4,599 	6,491 	2,755 	自有资金 	1,844 	自有资金 	住宅 	<br /><br />8 	7 	上海市 	上海市宝山区顾村大型居住社区BSP0-0103单元0308-02、0314-05地块 	66,900 	2.09 	139,900 	311,195 	60.00% 	83,940 	186,717 	22,244 	155,598 	自有资金 	155,598 	自有资金 	住宅、商业 	<br /><br />9 	8 	郑州市 	郑州市惠济区郑政出〔2023〕7号老鸦陈28亩地块 	18,400 	3.99 	73,500 	42,600 	60.00% 	44,100 	25,560 	5,796 	42,600 	自有资金 	/ 	/ 	住宅 	<br /><br />10 	8 	上海市 	上海市徐汇区长桥街道xh315-10、xh313-16地块 	39,700 	3.12 	123,800 	170,000 	50.00% 	61,900 	85,000 	13,732 	170,000 	自有资金 	/ 	/ 	住宅、商业 	<br /><br />11 	8 	杭州市 	杭州市拱墅区上塘单元FG09-R21/S2-01地块 	27,200 	1.20 	32,600 	135,548 	100.00% 	32,600 	135,548 	41,579 	21,710 	自有资金 	113,838 	自有资金 	住宅 	<br /><br />12 	9 	上海市 	上海静安区曹家渡社区C050301单元9A-20地块 	18,500 	2.68 	49,600 	565,988 	80.00% 	39,680 	452790 	11.41 	452,790 	自有资金 	/ 	/ 	住宅 	<br /><br />13 	9 	广州市 	广州市南沙区横沥2024NJY-3地块 	31,200 	2.50 	78,000 	101,780 	100.00% 	78,000 	101,780 	1.30 	101,780 	自有资金 	/ 	/ 	住宅 	<br /><br />14 	9 	西安市 	西安港务区铁一中GW1-13-40地块 	45,900 	0.22 	10,100 	99,860 	100.00% 	10,100 	99,860 	9.89 	99,860 	自有资金 	/ 	/ 	住宅 	<br /><br />15 	10 	北京 	北京市通州区梨园〔2024〕040号地块 	16,000 	2.17 	34,700 	99,200 	100.00% 	34,700 	99,200 	2.86 	99,200 	自有资金 	/ 	/ 	住宅 	<br /><br />16 	10 	香港 	香港新界Fanling Sheung Shui Town Lot No.297 	14,400 	7.22 	103,900 	192,415 	40.00% 	41,560 	76,966 	1.85 	76,966 	自有资金 	/ 	/ 	住宅 	<br /><br />17 	11 	天津 	天津市武清区津武（挂）2024-013号地块 	31,000 	1.50 	46,400 	34,900 	100.00% 	46,400 	34,900 	0.75 	34,900 	自有资金 	/ 	/ 	住宅 	<br /><br />18 	11 	南通 	南通市创新区紫琅湖东R24013地块 	42,700 	1.01 	43,100 	72,200 	51.00% 	21,981 	36,822 	1.68 	36,822 	自有资金 	/ 	/ 	住宅 	<br /><br />19 	12 	苏州 	苏州工业园区通园路西Z39号地块 	28,400 	1.50 	42,600 	76,611 	70.00% 	29,820 	53,628 	1.80 	53,628 	自有资金 	/ 	/ 	住宅 	<br /><br />20 	12 	成都 	成都市成华区CH16(070102):2024-068地块 	54,400 	2.00 	108,800 	151,267 	100.00% 	108,800 	151,267 	1.39 	151,267 	自有资金 	/ 	/ 	住宅 	<br /><br />21 	12 	三亚 	三亚崖州湾科技城YK06-01-02地块 	18,400 	3.00 	55,200 	18,486 	100.00% 	55,200 	18,486 	0.33 	18,486 	自有资金 	/ 	/ 	住宅 	<br /><br />22 	12 	西安 	西安市浐灞国际港GW1-9-4地块（注4） 	42,600 	2.50 	106,500 	76,100 	100.00% 	106,500 	76,100 	0.71 	76,100 	自有资金 	/ 	/ 	住宅 	<br /><br />23 	12 	上海 	上海市宝山区淞南N12-0402单元K1-11地块 	56,800 	2.20 	124,900 	430,693 	30.00% 	37,470 	129,208 	3.45 	129,208 	自有资金 	/ 	/ 	商业、住宅 	<br /><br />24 	12 	上海 	上海市宝山区淞南N12-0402单元D1-04地块 	34,600 	2.20 	76,100 	292,910 	70.00% 	53,270 	205,037 	3.85 	205,037 	自有资金 	/ 	/ 	住宅 	<br /><br />25 	12 	上海 	上海市长宁区W040602单元F1-09地块 	11,200 	2.21 	24,700 	218,250 	30.00% 	7,410 	65,475 	8.84 	65,475 	自有资金 	/ 	/ 	商业、住宅 	<br /><br />26 	12 	杭州 	杭州市上城区四堡七堡JG1405-27地块 	33,200 	2.50 	83,000 	312,317 	100.00% 	83,000 	312,317 	3.76 	312,317 	自有资金 	/ 	/ 	住宅 	<br /><br />序号 	土地取得时间（月） 	城市 	项目名称 	土地面积 	容积率 	计容建筑面积 	出让金总额 	公司权益 	权益面积 	权益地价 	单位地价 	截至2025年2月末已交出让金 	已交出让金来源 	后续出让金 	后续出让金资金来源 	土地性质 	<br /><br />2025年 	<br /><br />1 	1 	北京 	北京市海淀区朱房村029地块 	42,700 	2.40 	102,600 	915,200 	10% 	10,260 	91,520 	8.92 	91,520 	自有资金 	/ 	/ 	住宅 	<br /><br />2 	1 	北京 	北京市大兴区亦庄X24地块 	45,700 	2.50 	114,200 	348,000 	100% 	114,200 	348,000 	3.05 	348,000 	自有资金 	/ 	/ 	住宅、商业 	<br /><br />3 	2 	佛山 	佛山宝华二期YDCR44060500102800地块 	8,900 	3.56 	31,700 	9,543 	51% 	16,167 	4,867 	0.30 	4,867 	自有资金 	/ 	/ 	住宅 	<br /><br />4 	2 	佛山 	佛山新城管委会208030-011地块 	6,730 	26.97 	181,500 	127,053 	100% 	181,500 	127,053 	0.70 	127,053 	自有资金 	/ 	/ 	住宅 	<br /><br />5 	2 	佛山 	上海嘉定区嘉定新城F03A-4地块 	3,800 	21.97 	83,500 	266,030 	100% 	83,500 	266,030 	3.19 	266,030 	自有资金 	/ 	/ 	住宅 	<br /><br />注1：该项目为公司控股子公司招商局置地有限公司（公司间接持有其74.35%的股权）之全资子公司新获取项目，所列示权益比例为招商局置地有限公司持有项目的权益比例。<br /><br />注2：该项目为公司之控股子公司南京耀盛房地产开发有限公司新获取项目，公司与公司之控股子公司招商局置地有限公司（公司间接持有其 74.35%的股权，股票代码：0978.HK）分别持有其17.64%和 82.36%的权益。<br /><br />注3：该项目为公司控股子招商局置地有限控股子公司新获取项目，所列示权益比例为穿透至本公司持有该项目的权益比例，公司需支付价款为该项目全部地价。<br /><br />注4：该项目为公司控股子公司招商局置地有限公司（公司间接持有其74.35%的股权）之全资子公司新获取项目，所列示权益比例为招商局置地有限公司持有项目的权益比例。<br /><br />发行人已以自有资金支付目标地块部分出让金，后续以自有资金支付目标地块剩余出让金的安排合法可行，前述涉及的资金不属于借贷资金或法律、法规、监管政策规定的不得用于支付土地使用权出让金的资金。<br /><br />图表5-34 2025年2月末发行人主要土地储备情况表<br /><br />项目名称 	地块所在地 	土地面积（平方米） 	取得时间 	出让金总额（万元） 	截至最新一期已交出让金（万元） 	后续出让金计划及资金来源 	拟建项目类别 	<br /><br />佛山宝华二期YDCR44060500102800地块 	佛山 	8,900 	2025年2月 	9,543 	9,543 	已全款缴纳 	住宅 	<br /><br />佛山新城管委会208030-011地块 	佛山 	6,730 	2025年2月 	127,053 	127,053 	已全款缴纳 	住宅 	<br /><br />上海嘉定区嘉定新城F03A-4地块 	上海 	3,800 	2025年2月 	266,030 	266,030 	已全款缴纳 	住宅 	<br /><br />北京市海淀区朱房村029地块 	北京 	42,700 	2025年1月 	915,200 	915,200 	已全款缴纳 	住宅 	<br /><br />北京市大兴区亦庄X24地块 	北京 	45,700 	2025年1月 	348,000 	348,000 	已全款缴纳 	住宅、商业 	<br /><br />苏州工业园区通园路西Z39号地块 	苏州 	28,400 	2024年12月 	76,611 	53,628 	已全款缴纳 	住宅 	<br /><br />成都市成华区CH16(070102):2024-068地块 	成都 	54,400 	2024年12月 	151,267 	151,267 	已全款缴纳 	住宅 	<br /><br />三亚崖州湾科技城YK06-01-02地块 	三亚 	18,400 	2024年12月 	18,486 	18,486 	已全款缴纳 	住宅 	<br /><br />西安市浐灞国际港GW1-9-4地块（注4） 	西安 	42,600 	2024年12月 	76,100 	76,100 	已全款缴纳 	住宅 	<br /><br />上海市宝山区淞南N12-0402单元K1-11 	上海 	56,800 	2024年12月 	430,693 	129,208 	已全款缴纳 	商业、住宅 	<br /><br />地块 								<br /><br />上海市宝山区淞南N12-0402单元D1-04地块 	上海 	34,600 	2024年12月 	292,910 	205,037 	已全款缴纳 	住宅 	<br /><br />上海市长宁区W040602单元F1-09地块 	上海 	11,200 	2024年12月 	218,250 	65,475 	已全款缴纳 	商业、住宅 	<br /><br />杭州市上城区四堡七堡JG1405-27地块 	杭州 	33,200 	2024年12月 	312,317 	312,317 	已全款缴纳 	住宅 	<br /><br />天津市武清区津武（挂）2024-013号地块 	天津 	31,000 	2024年11月 	34,900 	34,900 	已全款缴纳 	住宅 	<br /><br />南通市创新区紫琅湖东R24013地块 	南通 	42,700 	2024年11月 	72,200 	36,822 	已全款缴纳 	住宅 	<br /><br />北京市通州区梨园〔2024〕040号地块 	北京 	16,000 	2024年10月 	99,200 	99,200 	已全款缴纳 	住宅 	<br /><br />香港新界Fanling Sheung Shui Town Lot No.297 	香港 	14,400 	2024年10月 	192,415.00 	76,966 	已全款缴纳 	住宅 	<br /><br />上海静安区曹家渡社区C050301单元9A-20地块 	上海市 	18,500 	2024年9月 	452,790 	452,790 	已全款缴纳 	住宅 	<br /><br />广州市南沙区横沥2024NJY-3地块 	广州市 	31,200 	2024年9月 	101,780 	101,780 	已全款缴纳 	住宅 	<br /><br />西安港务区铁一中GW1-13-40地块 	西安市 	45,900 	2024年9月 	99,860 	99,860 	已全款缴纳 	住宅 	<br /><br />郑州市惠济区郑政出〔2023〕7号老鸦陈 	郑州 	18,400 	2024年8月 	42,600 	42,600 	已全款缴纳 	住宅 	<br /><br />28亩地块 								<br /><br />上海市徐汇区长桥街道xh315-10、xh313-16地块 	上海 	39,700 	2024年8月 	170,000 	170,000 	已全款缴纳 	住宅、商业 	<br /><br />杭州市拱墅区上塘单元 FG09-R21/S2-01地块 	杭州 	27,200 	2024年8月 	135,548 	21,710 	剩余113,838万元，预计10月支付 	住宅 	<br /><br />上海市宝山区顾村大型居住社区 BSP0-0103单元 0308-02、0314-05地块 	上海 	66,900 	2024年7月 	311,195 	155,598 	剩余155,597.5万元预计10月8日前支付 	住宅、商业 	<br /><br />沈阳东望府【轩兴四路】二期 	沈阳-大东区 	112,954 	2021年4月 	170,787 	170,787 	已全款缴纳 	住宅 	<br /><br />沈阳江山和樾【平罗湾1号地】二期 	沈阳-于洪区 	119,331 	2021年4月 	74,749 	74,749 	已全款缴纳 	住宅 	<br /><br />太原时代主场【SG2075SG2076】三期商业 	太原市小店区 	18,890 	2020年9月 	13,506 	13,506 	已于2020年9月全额缴纳土地出让金 	商业 	<br /><br />深圳望海玥家园【渔二村】 	深圳 	9,072 	2024年7月 	43,192 	43,192 	已全款缴纳 	住宅、公寓、商业 	<br /><br />宜昌依云水岸【017】二三期 	武汉 	99,018 	2018年6月 	72,677 	72,677 	截止2018年9月，出让金已缴清。 	住宅 	<br /><br />武汉未来中心一批次【152】七期（H地块） 	武汉 	202,289 	2020年12月 	366,376 	366,376 	已全款缴纳 	住宅、商业 	<br /><br />武汉未来中心一批次【152】三期（B地块） 	武汉 	住宅、商业 	<br /><br />武汉未来中心一批次【152】五期（G地块） 	武汉 	住宅、商业 	<br /><br />武汉未来中心一批次【152】二期（E、F地块） 	武汉 	住宅、商业 	<br /><br />武汉未来中心一批次【152】六期（A地块） 	武汉 	住宅、商业 	<br /><br />武汉未来中心二批次【077】三期（C2地块） 	武汉 	190,446 	2021年6月 	410,455 	410,455 	已全款缴纳 	住宅、商业 	<br /><br />武汉未来中心二批次【077】二期（G2地块） 	武汉 	住宅、商业 	<br /><br />武汉未来中心二批次【077】五期（F2地块） 	武汉 	住宅、商业 	<br /><br />武汉未来中心二批次【077】六期（E2 	武汉 	住宅、商业 	<br /><br />地块） 								<br /><br />武汉未来中心二批次【077】四期（D2地块） 	武汉 		住宅、商业 	<br /><br />重庆渝天府AH09【AH09等地块】三期 	重庆市沙坪坝区 	57,843 	2021年12月 	69,339 	69,339 	已全款缴纳 	住宅 	<br /><br />重庆渝天府AH20【AH20等地块】三期 	重庆市沙坪坝区 	67,251 	2021年4月 	154,724 	154,724 	已全款缴纳 	住宅 	<br /><br />重庆长嘉汇【长嘉汇地块】H2地块 	重庆市南岸区 	13,548 	2023年12月 	23,000 	23,000 	已全部交清 	住宅 	<br /><br />南京越城天地【G98】 	南京市秦淮区 	321,020 	2020年7月 	981,000 	981,000 	已全款缴纳 	住宅、商业 	<br /><br />南通滨江项目大二期【R21012】5号地 	南通 	34,145 	2021年7月 	94,417 	94,417 	已全部缴清 	住宅 	<br /><br />盐城盐城开放大道东地块【开放大道东】 	盐城 	65,428 	2021年4月 	181,000 	181,000 	已全部缴清 	住宅 	<br /><br />盐城雍华府【开创路东】三期 	盐城 	27,369 	2021年3月 	88,817 	88,817 	已全部缴清 	住宅 	<br /><br />青岛青岛世园27 	青岛市李沧区 	21,239 	2023年5月 	39,426 	0 	不涉及 	住宅 	<br /><br />龙海双鱼岛A32地块 	漳州龙海 	31,901 	2021年12月 	11,823 	11,823 	已全额缴纳 	商业 	<br /><br />深圳太子湾0303 	深圳 	13,935 	2022年3月 	16,060 	16,060 	已全款缴纳 	商业 	<br /><br />北京亦庄新城0510街区 YZ00-0510-0032地块 	北京大兴区 	43,400 	2023年5月 	333,391 	333,391 	已全部缴清 	住宅 	<br /><br />北京市通州区梨园镇东小马土地一级开 	北京通州区与 	29,562 	2023年4月 	238,268 	232,000 	剩余6267.8976万元 	住宅 	<br /><br />发项目FZX-0306-6009地块R2二类居住用地。 						预计9月支付 		<br /><br />合肥湖山臻境花园（天青臻境）【SS202304】 	合肥蜀山区 	61,668 	2023年5月 	123,302 	123,302 	已于2023年全部缴清地价 	住宅 	<br /><br />合肥臻第园（四季臻邸）【BH202306】 	合肥包河区 	79,755 	2023年5月 	219,312 	219,312 	已全部缴清 	住宅 	<br /><br />苏州文禧花园项目 	苏州工业园区 	25,331 	2022年8月 	160,074 	160,074 	已全部缴清 	住宅 	<br /><br />苏州马上巷42号地块 	苏州工业园区 	23,100 	2023年8月 	77,633 	77,633 	已全部缴清 	住宅 	<br /><br />招商雲墨 	西安高新区 	33,122 	2023年11月 	138,900 	138,900 	已全款缴纳 	住宅 	<br /><br />西安市高新区GX3-42-73-1地块云麓项目 	西安高新区 	50,884 	2023年12月 	138,600 	138,600 	已全部缴清 	住宅 	<br /><br />成都天府总部基地项目【天府地块】-宗地一54号地 	成都天府新区 	34,572 	2020年3月 	42,365 	42,365 	已全部缴清 	住宅、商业 	<br /><br />成都天府总部基地项目【天府地块】-宗地二58号地 	成都天府新区 	25,636 	2020年3月 	33,469 	33,469 	已全部缴清 	住宅、商业 	<br /><br />南京璀璨璟园【G08】 	南京市江宁区 	49,628 	2023年3月 	181,500 	181,500 	已全款缴纳 	住宅 	<br /><br />南京百家臻园【G51】 	南京 	25,607 	2022年8月 	175,000 	175,000 	已全款缴纳 	住宅、车位 	<br /><br />东莞市南城街道莞宏二路与宏兴东路交 	东莞南城区 	15,138 	2021年10月 	55,196 	55,196 	已全部缴清 	商业 	<br /><br />汇处东侧 								<br /><br />广州南沙区庆盛枢纽地块 	广州南沙区 	59,907 	2021年4月 	413,100 	413,100 	已全部缴清 	住宅、商业 	<br /><br />广州海珠区琶洲科技产业园启动区地块 	广州海珠区 	17,382 	2021年2月 	468,978 	468,978 	已全部缴清 	住宅、商业 	<br /><br />（11）房地产业务合规经营情况<br /><br />1、房地产项目开发资质<br /><br />发行人持有建开企［2007］673号《房地产开发企业资质证书》，资质等级壹级，有效期至2025年10月10日。经检索广东省建设行业数据开放平台（https://data.gdcic.net/Dop/）公示信息，截至本募集说明书出具日，上述公示信息显示发行人《房地产开发企业资质证书》证书状态仍为有效，目前新证尚在续期办理中。发行人及其从事房地产开发的主要子公司具备从事房地产开发业务相应资质。<br /><br />2、企业信息披露的合规性<br /><br />公司是深圳证券交易所A股上市公司，一直严格按照相关法律法规和深圳证券交易所的规定履行信息披露义务，在信息披露中不存在未披露或者失实披露违法违规行为，也不存在因重大违法行为受到行政处罚或受到刑事处罚等情况。<br /><br />按照《住房城乡建设部关于进一步规范房地产开发企业经营行为维护房地产市场秩序的通知》（建房[2016]223号）（以下简称“《通知》”）的要求，并依照相关法律、法规的相关规定，发行人及其子公司不存在为了追求不正当利益，从事《通知》中列举的不正当经营行为而受到相关主管部门的重大行政处罚。<br /><br />①发行人及其子公司不存在因发布虚假房源信息和广告的违法违规行为而受到相关主管部门的重大行政处罚。<br /><br />②发行人及其子公司不存在因通过捏造或者散布涨价信息等方式恶意炒作、哄抬房价的违法违规行为而受到相关主管部门的重大行政处罚。<br /><br />③发行人及其子公司不存在因未取得预售许可证销售商品房的违法违规行为而受到相关主管部门的重大行政处罚。<br /><br />④发行人及其子公司不存在因不符合商品房销售条件，以认购、预订、排号、发卡等方式向买受人收取或者变相收取定金、预订款等费用，借机抬高价格的违法违规行为而受到相关主管部门的重大行政处罚。<br /><br />⑤发行人及其子公司不存在因捂盘惜售或者变相囤积房源的违法违规行为而受到相关主管部门的重大行政处罚。<br /><br />⑥发行人及其子公司不存在因商品房销售不予明码标价，在标价之外加价出售房屋或者收取未标明的费用的违法违规行为而受到相关主管部门的重大行政处罚。<br /><br />⑦发行人及其子公司不存在因以捆绑搭售或者附加条件等限定方式，迫使购房人接受商品或者服务价格的违法违规行为而受到相关主管部门的重大行政处罚。<br /><br />⑧发行人及其子公司不存在因以将已作为商品房销售合同标的物的商品房再销售给他人的违法违规行为而受到相关主管部门的重大行政处罚。<br /><br />3、企业诚信合法经营情况<br /><br />企业诚信合法经营，不存在以下行为：<br /><br />①违反供地政策（限制用地目录或禁止用地目录）；<br /><br />②违法违规取得土地使用权，包括以租代征农民用地、应当有偿而无偿、应当招牌挂而协议、转让未达到规定条件或出让主体为开发区管委会、分割等；<br /><br />③拖欠土地款，包括未按合同定时缴纳、合同期满仍未缴清且数额较大、未缴清地价款但取得土地证；<br /><br />④土地权属存在问题；<br /><br />⑤未经国土部门同意且未补缴出让金而改变容积率和规划；<br /><br />⑥项目用地违反闲置用地规定，包括“项目超过出让合同约定动工日满一年，完成开发面积不足1/3或投资不足1/4”等情况；<br /><br />⑦所开发的项目的合法合规性，如相关批文不齐全或先建设后办证，自有资金比例不符合要求、未及时到位等；<br /><br />⑧存在“囤地”、“捂盘惜售”、“哄抬房价”、“信贷违规”、“销售违规”、“无证开发”等问题，存在受到监管机构处分的记录或造成严重社会负面的事件出现。<br /><br />⑨经上海锦天城律师事务所核查，报告期内，发行人及纳入合并报表范围内的子公司在房地产市场调控期间，在重点调控的热点城市不存在竞拍“地王”，哄抬地价等行为。<br /><br />2、资产运营<br /><br />（1）业务简介<br /><br />资产运营业务主营包括商业办公、公寓酒店、产业园区等持有物业运营与资产管理。<br /><br />（2）业务模式<br /><br />资产运营业务涵盖集中商业、产业办公、公寓酒店及零星物业等六种业态的物业运营及资产管理。通过招商商管、产业园区事业部及招商伊敦等专业公司，对物业分业态、分产品进行全生命周期的精细化运营管理，致力于实现物业资产价值与投资回报双提升。从项目投资到建设，从运营到退出，在物业生命周期的每个阶段做到行业标杆水平，关注并努力释放项目所有经营潜能，帮助商户与项目一同成长，为客户提供美好生活感受。<br /><br />（3）资产运营业务经营情况<br /><br />2023年末，公司管理范围内集中商业在营项目38个，总经营建筑面积约216万平方米；在建及筹开项目44个，总经营建筑面积约309万平方米。2023年公司集中商业运营收入为14.48亿元，实现EBITDA5.33亿元。<br /><br />公司结合所布局城市的特点，创新多元体验，“海上世界”系、“招商花园城”系产品已打造成为具有差异化竞争力的商业名片。投资拓展坚持聚焦核心城市布局，优中选优，新增杭州城北招商花园城、上海潘广路项目2个项目，轻资产获取了佛山鼎旺中心项目、深圳沙湖商业项目、上海传媒港项目、昆山同丰路商业项目4个项目。2023年新开业上海曹路招商花园城、厦门海沧招商花园城、湛江招商花园城、苏州琴湖溪里花园城（二期）、苏州金融小镇（西区）、深圳会展湾花园里、徐州花园里、宁波鄞州花园里、博鳌乐城国际花园集中商业等9<br /><br />个商业项目。其中上海曹路花园城引入超50%区域首店，主次力店品牌100%区域首进，全场开业率达95%；厦门海沧花园城凭借十五大特色主力店，超50%海沧区首进品牌，成为厦门岛外业态最丰富的购物中心。公司主动推进核心资产升级改造，盘活存量资产，提升长期资产价值，年内完成蛇口花园城、重庆长嘉汇时尚坊等核心项目改造。<br /><br />公司不断深化全国品牌合作、拓宽品牌资源，战略品牌实现601家的合作，有效带动项目招商品质提升；全国项目引入457家全国、区域、城市首店及旗舰店，涵盖全品类品牌，解锁消费流量新密码，助力项目运营提升。<br /><br />图表5-35截至2023年末发行人主要运营管理的集中商业项目<br /><br />序号 	项目名称 	招商蛇口持股比例（%） 	经营建筑面积（GRA/㎡） 	2023年累计运营收入（万元/人民币） 	2023年平均出租率（%） 	备注 	<br /><br />1 	深圳海上世界 	BCD区 	100% 	34,877 	10,686 	90% 		<br /><br />A区 	51% 	11,769 	3,066 	77% 	明华轮改造部分面积剔除 	<br /><br />2 	深圳海上世界汇港购物中心 	一期 	轻资产 	19,874 	472 	90% 	运营收入为服务费 	<br /><br />二期 	100% 	39,555 	4,655 	94% 		<br /><br />3 	深圳蛇口招商花园城 	蛇口花园城 	36% 	51,020 	6,540 	78% 	项目改造部分面积剔除 	<br /><br />蛇口沃尔玛 	100% 	19,738 	2,676 	100% 		<br /><br />4 	深圳壹海城onemall 		50% 	39,475 	7,247 	99% 		<br /><br />5 	深圳会展湾展贸中心 	展贸馆 	50% 	46,300 	1,151 	52% 		<br /><br />6 	深圳会展湾花园里 		50% 	20,159 	549 	88% 	23年上半年新开 	<br /><br />7 	上海宝山招商花园城 		51% 	46,793 	6,090 	100% 		<br /><br />8 	上海森兰招商花园城 		60% 	80,259 	7,146 	97% 		<br /><br />9 	上海东虹桥中心 		51% 	28,567 	1,371 	97% 		<br /><br />10 	上海曹路招商花园城 		73% 	96,312 	758 	95% 	23年下半年新开 	<br /><br />11 	厦门海上世界 	二期7# 	60% 	125,804 	9,172 	98% 		<br /><br />12 	厦门海沧招商花园城 		100% 	124,560 	1,305 	88% 	中资产，23年下半年新开 	<br /><br />13 	杭州七堡招商花园城 		40% 	51,471 	4,192 	95% 		<br /><br />14 	宁波1872花园坊 		51% 	33,374 	1,815 	80% 		<br /><br />15 	宁波鄞州花园里 		轻资产 	17,765 	159 	99% 	运营收入为服务费，23年下半年新开 	<br /><br />16 	南京马群招商花园城 		13% 	50,294 	5,721 	97% 	招商局置地持有 	<br /><br />17 	南京燕子矶招商花园城 		38% 	67,474 	5,087 	98% 	<br /><br />18 	南京夫子庙招商花园里 		87% 	10,313 	850 	82% 	中资产，招商局置地持有 	<br /><br />19 	重庆长嘉汇购物公园 		37% 	73,141 	5,757 	76% 	招商局置地持有 	<br /><br />序号 	项目名称 	招商蛇口持股比例（%） 	经营建筑面积（GRA/㎡） 	2023年累计运营收入（万元/人民币） 	2023年平均出租率（%） 	备注 	<br /><br />20 	成都招商大魔方 		100% 	164,053 	6,195 	91% 		<br /><br />21 	成都成华招商花园城 		100% 	50,272 	1,966 	92% 		<br /><br />22 	成都高新招商花园城 		51% 	78,056 	4,878 	95% 	招商积余持有 	<br /><br />23 	昆山招商花园城 		51% 	118,459 	15,460 	99% 	招商积余持有 	<br /><br />24 	苏州金融小镇会客厅 	东区 	40% 	14,988 	542 	93% 	原苏州花园天地（东区） 	<br /><br />中西区 	46% 	19,208 	542 	97% 	23年上半年新开 	<br /><br />25 	苏州琴湖溪里花园城 		70% 	45,358 	3,456 	100% 	原常熟琴湖溪里集中商业 	<br /><br />26 	苏州琴湖溪里花园城二期 		70% 	24,180 	598 	100% 	23年上半年新开 	<br /><br />27 	常熟琴鸣商业广场 		70% 	5,897 	251 	93% 		<br /><br />28 	九江招商花园城 		51% 	104,502 	7,200 	94% 	招商积余持有 	<br /><br />29 	赣州招商花园城 		100% 	69,314 	6,167 	97% 	原赣州九方购物中心 	<br /><br />30 	毕节招商花园城 		100% 	48,045 	3,750 	99% 		<br /><br />31 	徐州招商花园城 		65% 	65,900 	2,314 	95% 		<br /><br />32 	徐州招商花园里 		65% 	33,823 	346 	74% 	23年上半年新开 	<br /><br />33 	沈阳招商花园城 		100% 	75,086 	2,473 	86% 		<br /><br />34 	十堰招商花园城 		100% 	50,741 	1,338 	93% 		<br /><br />35 	天津贝肯山商业街 		60% 	14,134 	444 	34% 		<br /><br />36 	南昌·赣电九方荟 		轻资产 	23,058 	287 	100% 	运营收入为服务费 	<br /><br />37 	博鳌乐城国际花园集中商业 		12% 	11,823 	77 	62% 	23年上半年新开 	<br /><br />38 	湛江招商花园城 		51% 	55,143 	86 	97% 	23年下半年新开 	<br /><br />2）写字楼业态<br /><br />2023年末，公司管理写字楼在营项目32个，总经营建筑面积128万平方米，在建及筹开项目10个，总经营建筑面积约81万平方米。2023年度写字楼实现<br /><br />运营收入12.60亿元，EBITDA8.55亿元。<br /><br />公司在全国范围提升招商蛇口写字楼运营服务品牌MOffice的宣传推广，在空间、生态、服务三个层面持续拓展延伸真切触达客户，结合楼宇生态形成租户社群空间，全面提升服务品质及客户满意度。年内ESG理念持续践行，深圳新时代广场获得LEED铂金级认证，深圳太子湾大厦获LEED铂金级预认证。<br /><br />图表5-36截至2023年末发行人主要运营管理的写字楼项目<br /><br />序号 	项目名称 	招商蛇口持股比例（%） 	经营建筑面积（GRA/㎡） 	2023年累计运营收入（万元/人民币） 	2023年平均出租率（%） 	备注 	<br /><br />1 	深圳工业区大厦 	100% 	6,015 	1,814 	100% 		<br /><br />2 	深圳招商大厦 	100% 	18,042 	2,246 	90% 		<br /><br />3 	深圳南光大厦部分楼层 	51% 	52,757 	5,412 	96% 	招商积余持有 	<br /><br />4 	深圳航空大厦部分楼层 	51% 	<br /><br />5 	深圳金融中心 	100% 	1,001 	105 	100% 		<br /><br />6 	深圳招商局广场 	100% 	64,779 	15,414 	77% 		<br /><br />7 	深圳海运中心 	100% 	50,292 	3,941 	51% 		<br /><br />8 	深圳邮轮中心-写字楼 	100% 	11,904 	951 	100% 		<br /><br />9 	深圳太子广场 	100% 	63,592 	9,749 	79% 		<br /><br />10 	深圳招商局前海经贸中心一期A座 	43% 	38,701 	2,796 	100% 		<br /><br />11 	深圳招商积余大厦 	100% 	26,820 	3,527 	100% 		<br /><br />12 	深圳新时代二期时间广场 	100% 	78,013 	425 	10% 	23年上半年入市 	<br /><br />13 	深圳新时代广场 	36% 	67,600 	12,536 	80% 	招商局商业房托持有 	<br /><br />14 	深圳科技大厦 	36% 	41,522 	6,717 	100% 	<br /><br />15 	深圳数码大厦 	36% 	40,441 	5,612 	81% 	<br /><br />16 	深圳科技大厦二期 	36% 	43,041 	6,021 	88% 	<br /><br />17 	北京招商局大厦 	59% 	40,824 	12,391 	88% 	<br /><br />18 	北京新时代国际中心 	100% 	47,470 	6,648 	99% 	中资产 	<br /><br />19 	北京都会中心 	70% 	105,792 	983 	88% 		<br /><br />20 	上海招商局广场 	100% 	49,439 	9,613 	86% 		<br /><br />21 	上海招商局大厦 	100% 	17,243 	3,690 	95% 		<br /><br />22 	上海森兰美奂 	60% 	71,153 	5,345 	70% 		<br /><br />23 	上海东虹桥中心写字楼 	51% 	53,574 	3,835 	45% 	23年上半年销售其中一栋 	<br /><br />24 	苏州金融小镇会客厅写字楼 	46% 	14,230 	407 	97% 		<br /><br />25 	西安招商局丝路中心写字楼北 	38% 	30,855 	988 	83% 		<br /><br />26 	海南招商局大厦 	70% 	39,159 	2,503 	62% 		<br /><br />27 	漳州招商大厦 	78% 	13,437 	335 	62% 		<br /><br />28 	漳州创业广场 	78% 	26,243 	1,132 	71% 		<br /><br />29 	漳州海韵冷链综合服务楼 	78% 	10,613 	32 	20% 		<br /><br />30 	宁波招鄞大厦 	轻资产 	14,578 	130 	97% 	23年下半年入市 	<br /><br />31 	武汉一江璟城B栋写字楼 	80% 	79,739 	581 	21% 	23年下半年入市 	<br /><br />32 	赣州招商局中心写字楼 	100% 	66,760 	71 	13% 	23年下半年入市 	<br /><br />注：“中资产”为公司整租经营项目。<br /><br />3）产业园业态<br /><br />公司布局国内核心一二线15个城市，产品线包括网谷（科创园）、意库（文创园）和智慧城（智造园）等。2023年末，公司管理范围内的产业园在营主要项目30个，总经营建筑面积约226万平方米，在建及筹备项目5个，规划经营建筑面积约40万平方米。2023年度产业园运营收入实现12.77亿元，EBITDA完成6.70亿元。<br /><br />2023年，南通海门招商局邮轮配套产业园3号地块、三亚招商科创广场二期顺利入市，深圳蛇口网谷创享大厦、青岛网谷汇智园进入筹开期。公司聚焦数智科技、绿色科技和生命科技三大新兴产业方向，打造主题园区，营造有利于科技型中小微企业成长的良好生态，做大做强新兴产业集群；在投资孵化方面尝试转型创新，联合外部科研机构，共建概念验证中心、联合实验室和产业化基地，布局前沿技术，加速孵化拥有自主知识产权的种子项目。<br /><br />图表5-37截至2023年末发行人主要运营管理的产业园项目<br /><br />序号 	项目名称 	招商蛇口持股比例（%） 	经营建筑面积（GRA/㎡） 	2023年累计运营收入（万元/人民币） 	2023年平均出租率（%） 	备注 	<br /><br />1 	深圳光明科技园 	100% 	295,960 	19,032 	95% 	不含蛇口产园REIT资产 	<br /><br />2 	深圳前海物流园（w6/w7） 	76% 	267,164 	13,035 	99% 		<br /><br />3 	深圳南海意库 	100% 	71,502 	10,735 	88% 		<br /><br />4 	深圳蛇口万联大厦 	100% 	50,961 	6,339 	100% 		<br /><br />5 	深圳蛇口南山大厦 	100% 	16,267 	1,901 	92% 		<br /><br />6 	深圳蛇口创业壹号BCD座 	100% 	7,523 	1,269 	99% 		<br /><br />7 	深圳蛇口北科创业大厦 	100% 	10,019 	1,018 	84% 		<br /><br />8 	深圳国际创新中心 	100% 	23,338 	1,099 	55% 		<br /><br />9 	深圳价值工厂 	100% 	37,666 	1,638 	99% 		<br /><br />10 	深圳福永意库 	41% 	98,711 	7,929 	93% 	中资产 	<br /><br />11 	深圳前海深港设计创意产业园 	43% 	18,788 	881 	100% 		<br /><br />12 	广州番禺科技园 	51% 	130,001 	5,744 	80% 		<br /><br />13 	武汉东湖网谷 	51% 	93,623 	5,587 	87% 	中资产 	<br /><br />14 	武汉高新网谷 	60% 	38,697 	787 	59% 		<br /><br />15 	南京高铁网谷 	48% 	120,430 	8,026 	76% 	中资产 	<br /><br />16 	南京紫金智谷总部园 	52% 	23,492 	1,189 	68% 		<br /><br />17 	南京紫金智谷 	87% 	15,629 	562 	53% 	中资产 	<br /><br />18 	合肥庐州意库 	70% 	7,958 	655 	96% 	中资产 	<br /><br />19 	杭州运河网谷 	100% 	96,445 	2,847 	40% 		<br /><br />20 	杭州信雅达 	100% 	7,543 	760 	81% 		<br /><br />21 	漳州芯云谷 	78% 	77,871 	1,589 	62% 		<br /><br />22 	南昌东湖意库 	59% 	49,705 	918 	74% 	中资产 	<br /><br />23 	重庆金山意库 	70% 	111,157 	4,205 	82% 	中资产 	<br /><br />24 	重庆九龙意库 	74% 	25,959 	588 	60% 	中资产 	<br /><br />25 	招商蕲春产促中心及科技城项目 	80% 	86,090 	304 	21% 		<br /><br />26 	青岛网谷 	100% 	24,634 	540 	86% 		<br /><br />27 	南通海门邮轮产业园 	50% 	220,943 	2,651 	94% 	23年上半年新入市3号地 	<br /><br />28 	三亚深海装备产业园 	13% 	50,519 	1,214 	54% 		<br /><br />29 	三亚招商科创广场 	13% 	99,714 	1,524 	43% 	一二期合并，23年上半年新入市二期 	<br /><br />30 	博鳌国际医学产业中心 	12% 	78,914 	2,186 	61% 		<br /><br />4）长租公寓业态<br /><br />2023年，公司管理范围内的长租公寓布局19个城市，已开业项目45个，经营建筑面积约115万平米，房源总数2.95万间；建设期项目39个，规划建筑面积约97万平米，房源总数1.78万间。2023年，公司长租公寓业务运营收入为10.88亿元，EBTIDA6.89亿元。<br /><br />2023年，公司共有位于北京、上海、深圳、厦门等7个新项目开业，新增房源3,099间。其中，深圳壹间鸿鹏项目开业4个月时点出租率达到97%，上海壹间宝山工业园项目开业2个月时点出租率达到96%，北京华商壹棠服务公寓荣获2023年中国不动产低碳数字化创新峰会——数字运营（公寓）金地标奖。长租公寓业务多措并举提升产品力及服务力，有计划实施不同程度的物业翻新升级，通过多元化社群活动丰富居住体验，升级迭代数字化、智能化平台，同步提升运营及服务效能，2023年综合排名跻身行业前五。<br /><br />图表5-38截至2023年末发行人主要运营管理的长租公寓项目<br /><br />产品线 	序号 	项目名称 	招商蛇口持股比例（%） 	经营建筑面积（GRA/㎡） 	客房数（间） 	2023年累计运营收入（万元/人民币） 	2023年平均出租率（%） 	备注 	<br /><br />壹间 	1 	深圳壹间坂田嘉御山 	100% 	78,987 	2,946 	9,146 	87% 	中资产 	<br /><br />2 	深圳壹间槟榔园 	100% 	49,724 	1,365 	7,451 	81% 		<br /><br />3 	深圳壹间水湾 	100% 	14,100 	461 	2,238 	82% 		<br /><br />4 	深圳壹间槟榔园服务式公寓 	100% 	8,243 	212 	1,354 	78% 		<br /><br />5 	深圳壹间福永意库 	100% 	10,800 	303 	999 	85% 	中资产 	<br /><br />6 	深圳壹间海涛 	100% 	5,484 	92 	788 	61% 		<br /><br />7 	深圳壹间水湾南区 	100% 	5,700 	131 	767 	75% 		<br /><br />8 	深圳壹间水湾1979 	100% 	3,700 	90 	582 	83% 	中资产 	<br /><br />9 	深圳壹间鸿鹏大厦 	100% 	15,540 	480 	515 	70% 	中资产，23年下半年新开业 	<br /><br />10 	深圳壹间怀德 	100% 	7,900 	318 	453 	84% 	中资产 	<br /><br />11 	深圳壹间花果山 	100% 	2,200 	60 	314 	89% 		<br /><br />12 	深圳壹间固戍 	100% 	3,924 	160 	293 	92% 	中资产 	<br /><br />13 	上海壹间宝山花园城 	51% 	40,248 	1,057 	4,014 	91% 		<br /><br />14 	上海壹间虹桥公馆 	100% 	15,100 	480 	1,668 	92% 		<br /><br />15 	上海壹间大柏树 	100% 	5,051 	126 	728 	96% 	中资产 	<br /><br />16 	上海壹间祝桥公寓 	33% 	11,023 	287 	460 	82% 		<br /><br />17 	上海壹间新桥都会 	58% 	8,900 	228 	460 	64% 	23年上半年新开业 	<br /><br />18 	上海壹间宝山工业园 	100% 	21,400 	728 	320 	72% 	23年下半年新开业 	<br /><br />19 	上海壹间虹桥公馆（二期） 	76% 	23,390 	606 	232 	21% 	23年下半年新开业 	<br /><br />20 	杭州壹间闻博花城 	87% 	7,944 	168 	675 	97% 		<br /><br />21 	厦门海沧壹间公寓 	100% 	27,800 	572 	180 	54% 	23年下半年新开业 	<br /><br />	22 	福州壹间铁道大厦 	100% 	23,924 	298 	1,564 	94% 	中资产，含商铺面积 	<br /><br />23 	合肥壹间城市主场 	100% 	8,780 	198 	327 	97% 		<br /><br />24 	重庆壹间金山意库 	74% 	9,356 	219 	605 	88% 		<br /><br />25 	重庆壹间九龙意库 	74% 	7,852 	189 	222 	80% 	中资产 	<br /><br />26 	武汉壹间东湖网谷 	51% 	17,053 	470 	937 	59% 	中资产 	<br /><br />27 	武汉壹间金湖 	100% 	11,804 	326 	630 	96% 		<br /><br />28 	广州壹间金山谷意库 	74% 	6,894 	198 	464 	93% 		<br /><br />29 	佛山壹间世纪莲 	74% 	5,951 	128 	169 	71% 	中资产 	<br /><br />30 	博鳌乐城国际医学产业中心壹间公寓 	12% 	6,901 	120 	250 	64% 		<br /><br />31 	博鳌国际花园壹间公寓 	12% 	46,035 	780 	910 	53% 	23年上半年新开业，原招商乐城国际社区博鳌乐城先行区09单元 	<br /><br />壹棠 	32 	深圳蛇口壹棠服务公寓 	100% 	24,421 	776 	4,615 	81% 		<br /><br />33 	深圳东门壹棠服务公寓 	100% 	11,925 	198 	1,624 	56% 		<br /><br />34 	北京华商壹棠服务公寓 	100% 	25,588 	489 	1,572 	34% 	23年下半年新开业 	<br /><br />35 	重庆壹棠服务公寓 	74% 	10,557 	229 	1,550 	66% 		<br /><br />36 	苏州壹棠服务公寓 	40% 	6,188 	119 	790 	71% 		<br /><br />37 	香港CM+壹棠服务公寓 	74% 	9,564 	150 	4,568 	72% 		<br /><br />壹栈 	38 	深圳壹栈花间 	100% 	26,162 	559 	3,020 	97% 		<br /><br />39 	深圳壹栈林下 	100% 	40,935 	1,313 	5,287 	98% 		<br /><br />40 	深圳壹栈山前 	100% 	99,119 	3,240 	9,997 	85% 		<br /><br />41 	深圳壹栈太子湾 	100% 	25,900 	576 	3,383 	92% 		<br /><br />	42 	青岛壹栈海德公学 	100% 	42,517 	884 	459 	91% 		<br /><br />其他 	43 	深圳社区公寓 	100% 	178,319 	5,143 	17,382 	91% 		<br /><br />44 	鲸山别墅及其他别墅 	100% 	77,898 	507 	13,650 	87% 		<br /><br />45 	招商漳州公寓项目 	78% 	65,454 	1,492 	1,215 	72% 		<br /><br />注：“中资产”为公司整租经营项目。<br /><br />5）酒店业态<br /><br />截至2023年末，公司管理范围内的酒店业务布局17个城市和2个海外国家；已开业项目18个，经营建筑面积55万平方米，房间总数4,505间；建设期项目24个，规划总建筑面积76万平方米，房间总数0.5万间。2023年，公司管理范围内的酒店运营收入为10.62亿元。<br /><br />公司针对商务差旅、宴会活动及休闲度假等不同细分客群需求，创新服务内容，提升空间坪效。各项目持续降本增效，提升经营表现，重点酒店STR每房收益指数全面领先竞品。北京康莱德酒店深挖奢侈品市场，接待香奈儿、迪奥等高端品牌活动；深圳希尔顿南海酒店加大境外旅客营销力度，在旅游旺季及大型展会期间强化收益管理。<br /><br />2023年共有深圳、徐州、西安、琼海4个国际品牌酒店开业，新增客房共1,128间。新项目以迅速提升市场知名度、夯实客源基础为首要目标，融合公司自有品牌创新推出IP亲子房、亲子乐园及下午茶等产品，不断打造特色服务样板。<br /><br />图表5-39截至2023年末发行人主要运营管理的酒店项目<br /><br />序号 	项目名称 	招商蛇口持股比例（%） 	经营建筑面积（GRA/㎡） 	客房数 	2023年累计运营收入（万元/人民币） 	2023年平均出租率（%） 	备注 	<br /><br />1 	深圳蛇口希尔顿南海酒店 	100% 	75,556 	541 	32,485 	82% 		<br /><br />2 	深圳太子伊敦睿选酒店 	100% 	6,180 	107 	1,926 	86% 		<br /><br />3 	深圳国际会展中心希尔顿酒店 	50% 	45,894 	325 	8,984 	38% 		<br /><br />4 	深圳伊敦雅诗阁服务公寓 	100% 	25,142 	199 	4,432 	87% 		<br /><br />5 	深圳国际会展中心洲际酒店 	50% 	63,000 	359 	3,630 	34% 	23年下半年新开业 	<br /><br />6 	深圳国际会展中心希尔顿花园酒店 	50% 	24,690 	407 	3,930 	36% 		<br /><br />7 	北京康莱德酒店 	100% 	35,000 	289 	15,850 	79% 		<br /><br />8 	天津招商美伦辉盛坊国际公寓 	100% 	24,379 	192 	2,596 	73% 		<br /><br />9 	天津招泰美伦辉盛坊国际公寓 	60% 	24,265 	224 	1,461 	43% 		<br /><br />10 	昆山皇冠假日酒店 	51% 	38,056 	312 	7,102 	67% 		<br /><br />11 	漳州华商酒店 	78% 	19,650 	140 	1,634 	34% 		<br /><br />12 	漳州美伦山庄 	89% 	9,765 	63 	799 	31% 		<br /><br />13 	千岛湖伊敦度假酒店 	100% 	45,147 	302 	5,767 	60% 		<br /><br />14 	西安伊敦诺富特酒店 	51% 	28,008 	231 	863 	28% 	23年下半年新开业 	<br /><br />15 	徐州伊敦康得思酒店 	65% 	43,626 	270 	747 	15% 	23年下半年新开业 	<br /><br />16 	博鳌招商馨乐庭乐城公寓酒店 	12% 	16,264 	268 	246 	41% 	23年下半年新开业 	<br /><br />17 	吉布提伊敦睿选酒店 	17% 	6,500 	121 	1,276 	21% 		<br /><br />18 	吉布提国际大酒店 	6% 	14,829 	155 	0 	0% 	23年未营业 	<br /><br />6）主要项目出租情况<br /><br />2023年末，公司拥有可出租土地面积155.19万平米，出租率100%，2023年出租收入0.97亿元；公司拥有的可出租物业总可出租面积586.52万平米，包含公寓、住宅、别墅、写字楼、厂房、商铺及商业中心等多种业态。2023年，公司实现出租收入44.94亿元，同比增加42.09%，总体出租率83.86%；2023年末，公司在深圳、北京、漳州、杭州、昆山、天津、徐州、西安等地拥有酒店客房3,980套，酒店收入10.29亿元。<br /><br />截至2023年12月末，公司投资性物业情况如下：<br /><br />图表5-40截至2023年末发行人投资性物业情况表<br /><br />土地出租 	可出租土地面积（万平米） 	累计已出租面积（万平米） 	出租收入（万元） 	平均出租率（%） 	平均单价（元/平米/年） 	<br /><br />土地 	155.19 	1,712.71 	9,689.60 	100 	67.89 	<br /><br />出租性物业类别 	可出租面积（万平米） 	累计已出租面积（万平米） 	出租收入（万元） 	平均出租率（%） 	平均单价（元/平米/月） 	<br /><br />公寓及住宅 	119.99 	1,143.76 	110,998.22 	84.39 	97.05 	<br /><br />写字楼 	108.19 	900.44 	74,576.91 	72.83 	82.82 	<br /><br />厂房 	163.01 	1,629.39 	82,021.13 	84.24 	50.34 	<br /><br />商铺及商业中心 	165.84 	1,674.17 	160,805.60 	89.77 	96.05 	<br /><br />其他 	29.49 	294.59 	21,015.48 	87.21 	71.34 	<br /><br />出租性物业合计 	586.52 	5,642.35 	449,917.34 	83.86 	79.65 	<br /><br />酒店经营 	客房套数 	累计入住套数 	经营收入（万元） 	入住率（%） 	平均净房价 	<br /><br />酒店 	3,980 	728,451 	102,888.12 	- 	- 	<br /><br />3、城市服务<br /><br />（1）业务简介<br /><br />发行人城市服务主营包括物业管理、邮轮、会展、康养等城市运营服务。<br /><br />（2）业务模式及经营情况<br /><br />发行人持续挖掘开发业务和资产运营业务客户资源优势，打造城市服务生态圈，持续巩固差异化竞争力。物业管理业务服务业态多元，覆盖住宅物业，以及办公、商业、园区、政府、学校、公共、城市空间等非住宅物业，管理面积达到3.11亿平方米，处于行业领先地位；邮轮业务集邮轮港口、远洋邮轮、海上客运、湾区游轮、海洋文旅产业运营为一体，以引领海上高端文旅为使命，致力于成为国内领先、国际一流邮轮运营服务商；会展业务以场馆建设咨询、场馆运营管理、自办展会作为三大主营业务，打造会展管理轻资产输出核心能力，赋能综合发展；康养业务主要包括机构养老、社区居家养老、健康管理服务、高端医院等，现有养老品牌“招商观颐之家”、健康管理品牌“招商美伦健康”及医院品牌“招商力宝”。<br /><br />1）物业管理<br /><br />招商积余作为公司旗下物业管理和轻资产运营服务平台，坚持品质与发展并重，深化精益高质发展，经营业绩再上新台阶。2023年，物业管理市场拓展稳中有进，全年实现新签年度合同额40.44亿元；夯实投后管理，实现并购企业高效融合，积余南航、积余上航、积余新中、积余汇勤四家并购企业合计实现营业收入14.25亿元；充分挖掘物业场景资源，实现增值业务平台化，搭建招小播、招小柜、易采平台、余房网、招小充等平台，创新发展增值轻业务，积极探索“物业+康养”居家增值产品与服务，协同推进适老化改造、居家上门康养等服务，打造物业差异化竞争能力。<br /><br />截至2023年末，招商积余物业在管项目达到2,101个，覆盖全国156个城市，管理面积3.45亿平方米，其中，非住宅管理面积2.13亿平方米，住宅管理面积1.32亿平方米。招商积余全年实现营业收入156.27亿元，同比增长20%，归属于上市公司股东的净利润7.36亿元，同比增长23.96%。<br /><br />凭借稳健的经营业绩和高质量发展的势头，招商积余荣获2023中国物业服务企业综合实力TOP3、2023中国物业低碳运营领先企业等多项荣誉。<br /><br />2）邮轮业务<br /><br />2023年，公司邮轮业务显著增长。蛇口邮轮母港服务旅客数量大幅攀升至513万人次，同比上升270%。蛇口邮轮母港作为华南地区现代化国际邮轮旅游枢纽港，目前提供值机服务的航空公司数量已增至25家，通过与国泰航空的创新合作，成功实现“机场式港口”服务的全流程落地；高速客轮业务持续优化航班布局，各航线运力有序恢复。公司积极打造“船+”组合产品、研学旅游产品等，推动业务快速恢复增长；湾区游轮业务品牌效应进一步凸显，本年度服务游客58.5万人次。“海上看湾区”成为广东省唯一入选全国第一批交通运输与旅游融合发展的典型案例；中国首艘五星旗邮轮“招商伊敦号”开通香港、日本、韩国、越南等航线，国际航线上座率和客单价提升显著。<br /><br />3）会展<br /><br />2023年，在会展行业整体复苏背景下，招商会展创新经营，蓄力领跑，以成为行业头部为目标，持续打造会展产业全链条专业能力，并着力于展会服务质量水平提升，自办展业务高质量创新发展及轻资产业务加速落地。2023年，招商会展获取西部（重庆）科学城科学会堂项目、杭州大会展中心两个项目运营管理权，管理面积增加88.7万平米，并中标深圳龙华区会展中心、成都东部新区会展中心2个前期咨询服务。<br /><br />公司旗下会展板块运营管理的深圳国际会展中心全年累计举办展会67场，办展面积581万㎡，其中首次落地深圳国际会展中心举办的展览22场，10万㎡以上超大型展17场，20万㎡以上超大型展9场；深圳国际会展中心多元经营，累计承办81场独立非展活动，首次实现场馆“会议、文化、娱乐、体育”四类非展业务全覆盖。<br /><br />4）代建<br /><br />代建业务是招商蛇口“城市服务”业务的重要组成部分。公司自2010年起开展代建业务，已累计承接500余个代建项目，涉及代建面积超过1,400万平米，积累了多元化业态的代建经验。2023年，公司新增28个代建项目，合计管理面积约269万平米。为支撑代建业务规模化品牌化发展，公司新成立代建业务专业公司，加强专业赋能支持，深化代建业务与城市更新、住宅开发、资产管理等其他业务资源联动、协同发展，进一步推动公司高质量发展。<br /><br />代建业务全覆盖政府代建、商业代建和资本代建。其中，政府代建主要服务于政府基础设施项目，为政府提供从项目前期策划、规划设计到建设施工、竣工验收等全流程的服务；商业代建则针对各类企业客户，提供全面的代建解决方案，根据客户需求量身定制服务内容；而资本代建，目前正积极探索推进，通过与金融机构的紧密合作，实现资本与产业的深度融合。<br /><br />4、本次交易对上市公司同业竞争的影响<br /><br />本次交易不产生同业竞争。<br /><br />5、本次交易对上市公司关联交易的影响<br /><br />本次交易不构成关联交易。本次交易完成后，上市公司不存在增加关联交易的情形。<br /><br />九、公司主要在建及拟建项目<br /><br />（一）在建工程项目<br /><br />截至2023年12月末，公司主要在建项目详见本募集说明书“第五章发行人基本情况”之“八、发行人主营业务经营情况”之“（三）各板块业务介绍”之“1、开发业务”之“（7）截至2023年12月末主要在建项目”。<br /><br />（二）拟建工程项目<br /><br />截至2023年12月末，公司主要拟建项目详见本募集说明书“第五章发行人基本情况”之“八、发行人主营业务经营情况”之“（三）各板块业务介绍”之“2、开发业务”之“（8）截至2023年12月末主要拟建项目”。<br /><br />十、发行人发展战略<br /><br />面对行业风险与挑战不断聚集的复杂形势，发行人立足新发展阶段，贯彻新发展理念，融入新发展格局，积极构建符合自身情况的高质量发展之路，进一步明晰了中长期转型方向，稳步推进“三个转变”，即从开发为主向开发与经营并重<br /><br />转变，从重资产为主向轻重结合转变，从同质化竞争向差异化发展转变。发行人2024年度经营计划为：<br /><br />招商蛇口将继续瞄准行业“五强”，深化迭代“三个一”工程管理动作（“一城一模板”、“一业态一模板”、“一园一策”），通过完善各项管理运作机制，促增长、降成本、推转型，坚守财务稳健，提升管理效率，助力公司全面提升盈利能力和可持续发展能力。<br /><br />开发业务方面，不断夯实基本盘，聚焦核心优质城市和项目，极致提升操盘能力，精雕细琢提升品质，同时坚持风险防控，做好风险应对预案；资产运营方面，践行轻重结合发展战略，努力修炼内功，不断推动资产运营业务向专业化、精细化方向发展；城市服务方面，加快发展输出管理和品牌的业务，培育轻资产服务能力，围绕“科技化、数字化、绿色化”，通过加强科技应用不断提升服务质量和经营效率。<br /><br />十一、发行人所处行业的基本情况<br /><br />（一）房地产行业概述<br /><br />房地产行业是一个具有高度综合性和关联性的行业，其产业链较长、产业关联度较大，是国民经济的支柱产业之一。房地产的发展能有效拉动钢铁、水泥、建材、建筑施工、室内装修、家具、家电、物业服务等相关产业，对一个国家和地区整体经济的拉动作用明显。政府对房地产行业关注度高，宏观调控和微观管理力度较大。因此房地产行业对政府政策的敏感性很强，政府土地出让制度、土地规划条件、行业管理政策、税费政策、交易管理等相关政策法规都直接影响房地产行业的发展。<br /><br />改革开放以来，特别是1998年进一步深化城镇住房制度改革以来，伴随着城镇化的快速发展，我国的房地产业得到了快速发展。过去的十余年间，全国房地产投资完成额从2004年的13,158.23亿元提高到2020年的141,443亿元；2020年，房地产开发企业房屋施工面积926,759万平方米，比上年增长3.7%；2020年，房地产开发企业土地购置面积25,536万平方米，比上年下降1.1%。2020年，商品房销售面积176,086万平方米，比上年增2.6%。2021年全年，房地产开发企业土地购置面积为21,590万平方米，同比增速为-15.5%。2021年商品房销售额为18.2万亿元，同比增长4.8%，销售面积为17.9亿平方米，同比增长1.9%，均为历史最高水平。2022年全年，房地产开发企业土地购置面积为1,0052万平方米，累计下降53.4%。2022年商品房销售额为13.33万亿元，累计下降26.7%，销售面积为13.58亿平方米，比上年下降24.3%。2023年，全国房地产开发投资110,913亿元，比上年下降9.6%。2023年，全国商品房销售面积111,735万平方米，比上年下降8.5%，其中住宅销售面积下降8.2%；全国商品房销售额116,622亿元，下降6.5%，其中住宅销售额下降6.0%。<br /><br />我国房地产业的发展，对推动国民经济的发展、改善居民居住条件、加快城市化建设，都发挥了重要作用。一方面，房地产业已成为重要的第三产业和国民经济的支柱产业之一，在整个国民经济体系中处于先导性、基础性的地位。另一方面，部分城市房价上涨过快、住房供求结构性失衡、住房保障制度相对滞后、中等偏下收入家庭住房困难等问题也日益凸显。长远来看，随着城镇化进程的演进以及我国人均居住水平的进一步上升，我国房地产行业仍有较大的发展空间。<br /><br />近年来，作为房地产重要组成部分的商业地产成为诸多住宅开发企业争相转型的领域，国内主要房地产开发企业均公布了商业地产发展战略，商业地产比例提升成为这些企业发展的重要举措。在中国经济结构转型、城市化进程推进、居民可支配收入持续增长、消费结构优化升级及宏观调控政策的多重效应下，商业地产投资价值逐渐显现。<br /><br />（二）房地产行业的监管体系<br /><br />我国房地产行业没有全国性的统一的行业监管部门，涉及的职能部门主要包括住建部、原国土资源部、国家发改委等部委。其中住建部主要负责制定产业政策、制定质量标准和规范；国土资源部主要负责制定国家土地政策、土地出让制度相关的政策规定。地方政府对房地产行业管理的主要机构是地方发改委、国土资源管理部门、各级建设委员会、房屋交易管理部门和规划管理部门，其机构设置和具体管理职能大致相同，但监管体系、管理制度、管理方式等方面普遍存在一定的地区差异性。<br /><br />从具体执行角度上，房地产行业现行的管理体制主要分为对房地产开发企业的管理和对房地产开发项目的管理两个方面。目前，我国房地产企业统一由住房和城乡建设部进行管理，行业引导和服务职能由中国房地产行业协会承担。针对房地产开发项目，则由各地方政府的发展和改革委员会、建设委员会、国土资源局、规划管理部门、开发办公室等相关职能部门负责对房地产开发项目建设实施行政性审批及管理。<br /><br />房地产行业的法律法规建设随着国内房地产行业的发展而逐步完善，目前已形成了涵盖土地出让、规划设计、开发建设、房屋销售等房地产行业各个环节的法律、法规体系。与行业直接相关的法律、法规主要包括：《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国安全生产法》、《中华人民共和国招标投标法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国物权法》等。<br /><br />针对房地产开发及运营的各个具体阶段，国家均制定了严格的政策法规进行规范，主要相关法规政策包括：《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《闲置土地处置办法》、《关于坚持和完善土地招标拍卖挂牌出让制度的意见》、《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》、《城市房地产开发经营管理条例》、《经济适用住房管理办法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《住宅室内装饰装修管理办法》、《建设工程质量管理条例》、《中华人民共和国房产税暂行条例》、《城市商品房预售管理办法》、《商品房销售管理办法》、《住房公积金管理条例》、《物业管理条例》、《商品房屋租赁管理办法》等。<br /><br />2006-2007年我国住宅需求旺盛，房价持续上涨，2006年中央采取了紧缩的财政政策，2007年实施了从紧的货币政策。在抑制二套房贷政策出台后，全国旺盛的住房消费于2007年第四季度得到抑制，销售量开始大幅萎缩。随着楼市由热转冷，2008年下半年，政府改变调控政策，向房地产行业连续施以援手，从中央到地方，与房地产有关的政策陆续出台，一向紧收的房地产政策逐步放松。一系列政策的密集出台意味着对于房地产行业从紧的调控政策基调已经扭转，政府试图通过减税、降低利率等方式刺激合理住房需求，扩大内需。这一系列的救市措施对2009年上半年楼市回暖起到了至关重要的作用。<br /><br />随着我国经济回暖，2009年以来我国房地产销售面积和销售价格均大幅上升，土地市场地王频现，市场供求失衡等问题也充分的暴露出来。为保障房地产市场长远健康发展，2009年12月以来，国务院以及相关部门连续出台了一系列的房地产调控政策，各地纷纷出台相应的细化措施，房地产行业政策显著收紧。打击囤地、增加保障性住房用地等的土地政策和调整二套房首付最低比例限制及个人住房贷款利率等的货币政策仍然是政府调控房地产市场的主要手段。<br /><br />2010年下半年，北京、上海、深圳等房地产一线城市率先实施限购政策，对于房地产行业带来较大影响。2011年7月，国务院常务会议特别强调，已实施住房现购措施的城市要继续严格执行相关政策，房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。2013年2月，国务院常务会议确定五项加强房地产市场调控的政策措施（简称“国五条”），要求各地公布年度房价控制目标。北京市国五条细则自3月31日起执行，公布了按个人转让住房所得的20%征收所得税等严厉措施。<br /><br />2013年10月，中共中央总书记习近平在主持加快推进住房保障体系和供应体系建设第十次集体学习时强调，只有坚持市场化改革方向，才能充分激发市场活力，满足多层次住房需求。同时，政府必须为困难群众提供基本住房保障。习近平同志此番讲话表明，中央调控思路正发生转变，未来将更多的话语权交予市场，由市场调节供需结构，将居民的住房需求进一步差异化；与此同时，对于确实存在住房困难的居民，由政府做好充分保障。2013年12月召开的政治局经济工作会议以及住房城乡建设工作会议均提出“做好住房保障工作”是未来的一项重要任务，要加大廉租住房、公共租赁住房等保障性住房建设和供给，做好棚户区改造。<br /><br />2014年9月，人民银行和银监会联合下发通知，要求金融机构支持居民家庭合理住房贷款需求，并在一定程度上放宽了对限贷标准的认定。2015年3月，央行、住建部、银监会联合下发通知，对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购二套房，最低首付款比例下调为不低于40%，以有效支持居民自住和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。此外，财政部公布，个人转让普通住房免征营业税从5年降为2年。政策力度超过市场预期，自此，2015年的楼市宽松政策已经开启。<br /><br />2015年，“去库存”也成为各项政策的主基调，稳定住房消费、支持自住和改善住房需求是房地产政策调整的主要方向。中央及地方各级政府在供应端实施“有供有限”，从源头控制商品房供应；同时各管理部门及职能机构从需求端入手，降首付、降利率、减税费、予补贴、放宽公积金贷款政策、取消限外等多手段并施，“调供应”与“促需求”双管齐下，全力去库存。具体来看，“调供应”方面，2015年3月，国土部、住建部联合发文，要求各地对土地供应有供、有限，调节结构性过剩矛盾，且对在建项目或已成交地块，优化住房套型结构，促进用地结构调整；政策效果显著，土地供应过猛的势头得以有效节制，全国300多个城市土地供应量同比大幅下滑36%。“促需求”方面，第一，通过降首付、减税费、予补贴明显提振了改善型需求。中央多部委分别于2015年3月和9月两次发文下调购房首付比例，并于同年3月下调营业税免征年限至2年以及2016年2月财政部发文调减营业税，提振二手房市场交易增长；各级政府亦在税费减免、财政补贴、提高普通住宅标准等方面多管齐下刺激需求入市。第二，公积金政策频出提振市场需求。仅中央年内出台的房地产调控文件中，有4次涉及公积金政策，其中3次为出台公积金专项政策，内容涉及下调首套普通住房公积金贷款首付比例和二套房首付比例、放宽住房公积金用途、放宽提取条件、督促各地落实异地贷款业务、放开公积金融资渠道等。第三，央行降准降息降低购房成本和难度。基于宏观经济层面的承压，央行持续向市场释放流动性，同时多次降息，2015年内先后经历了5次降息和5次降准，基准利率降至历史最低水平，购房成本已大幅下降；此外，多次降准向市场释放流动性，为市场营造宽松的资金环境。第四，取消限外、鼓励农民进城以及全面二孩政策将成为购房需求新增长点。2015年月8月，六部委联合发文取消外资和外籍人士购房限制，一定程度上拉动购房需求增长；同年10月，中共十八大五中全会宣布全面放开二孩政策，同年12月，中共中央政治局召开的会议提出通过农民工市民化来扩大有效住房需求，均将有助于房地产市场需求长效调节机制的稳定。稳定住房消费、支持自住和改善住房需求是房地产政策调整的主要方向，国家又相继出台了一系列政策对房地产进行调控。2015年3月，两会召开，确定2015年政府工作主要任务之一是稳定住房消费；坚持分类指导，因地施策，支持居民自住和改善型需求，促进房地产市场平稳健康的发展。在信贷支持上，央行则分别于3月、5月、6月、9月、10月五次降息降准。经此调整，5年以上商业贷款利率降至4.90%，公积金贷款利率降至3.25%，均已处于历史低位。同时，政府分别于3月、8月和9月三次调整购房首付比例，调整信贷政策，直接刺激需求。相应，地方政府除放松限购限贷、调整公积金外，也在财政补贴、税费减免等方面加大支持力度，以刺激楼市需求特别是改善型需求得到释放。此外，在人口政策方面，全面实施一对夫妻可生育两个孩子政策，从长期供求关系进行调整。2015年11月，中央财经领导小组第十一次会议提出要化解房地产库存，促进房地产持续健康发展。2016年2月，政府新出台两项利好政策，包括降低非限购城市首付比例，最低可至20%；同时调整契税税率，降低购房成本等。同年3月，政府出台二手房营改增政策，以降税的方式刺激改善性住房需求。<br /><br />2016年年中开始，房地产行业继续呈现城市政策分化。一线城市中以上海的政策最为严厉，“沪九条”要求不仅非沪籍购房社保年限提高至5年，且二套房首付不低于五成、非普通住宅不低于七成，更特别的是，不结婚不能购房；北京也要求外地人社保年限在5年，二套房的贷款，首付为五成；广州和深圳，对外地人购房社保年限要求为3年，对二套房在还清贷款前提下，广州首付三成、深圳首付四成。而其他三四线城市则继续以“去库存”为主基调。江西省政府取消商品房购房限制，包括取消购买商品住房套数、户籍、年龄等限制，取消商品住房销（预）售价格申报制度；取消对境外机构及个人在本地区购买商品住房的限制。沈阳政府对毕业不超过5年的高校学生实行“零首付”政策，对个人购买住房市区两级给予奖励政策，公积金最高贷90万；土地供应减半，降低二手住房交易税费，鼓励农民进城买房居住等22项鼓励性房产新政。<br /><br />2016年6月，国务院办公厅发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》。《意见》指出，实行购租并举，培育和发展住房租赁市场，是深化住房制度改革的重要内容，是实现城镇居民住有所居目标的重要途径。要以建立购租并举的住房制度为主要方向，健全以市场配置为主、政府提供基本保障的住房租赁体系，支持住房租赁消费，促进住房租赁市场健康发展。发展住房租赁企业，鼓励个人依法出租自有住房，允许将商业用房按规定改建为租赁住房。2016年10月，住房城乡建设部发布《规范房地产开发企业经营行为维护房地产市场秩序通知》，明确要各地对捂盘惜售、恶意炒作、虚假宣传等9种不正当经营行为严厉查处。住房城乡建设部要求各地要根据有关法律法规和规章，对这些违法违规行为进行严厉查处。还要求各地要高度重视，落实整顿规范房地产市场秩序工作。另要加快建设房地产行业信用体系，建立守信联合激励和失信联合惩戒制度，及时公布违法失信企业名单；对查处的严重违法违规典型案例，要及时予以曝光。<br /><br />2017年以来，在坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位下，一、二线城市以“回归居住属性”、“加强房地产市场分类调控”、“建立长效机制”为基调不断加大政策调控力度，同时环一线城市周边三四线城市亦陆续出台调控政策以抑制投机性需求。2017年4月，住房城乡建设部、国土资源部联合发布《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》。《通知》指出对消化周期在36个月以上的，应停止供地；36-18个月的，要减少供地；12-6个月的，要增加供地；6个月以下的，不仅要显著增加供地，还要加快供地节奏。2017年5月，住建部发布《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》，对当前租赁和销售市场不规范行为提出了明确要求及惩处办法。这是国家对租赁市场的管理首次上升到国务院条例高度，也是房地产调控长效机制的一部分。该政策有利于培育长期稳定的住房租赁和销售市场，待条例正式发布后还需各地出台执行细则。<br /><br />2018年以来房地产调控政策延续了“房住不炒”的主基调，调控类型涵盖限购、限贷、限售、限价等政策，限购城市再次扩容，大连、沈阳、太原等城市相继落地限购令，限售扩容至兰州、长春、大连等二、三线城市，并下沉至阜南、景洪等县级城市，全国约有50余城市根据当地市场情况从多维度新增或升级四限政策，实施更为精准化、差异化调控。2018年6月，北京、上海等30个城市率先开展为期半年的治理房地产市场乱象专项行动，对投机炒房、房企和中介公司违规行为等进行严厉打击。2018年8月住建部要求地方政府落实稳地价、稳房价、稳预期的主体责任。随后，成都、杭州、福建等多省市纷纷响应。随着楼市调控的不断深入，2018年年底以来，菏泽、广州等城市根据地方实际情况进行政策微调，但政策调整均未突破“房住不炒”的底线，且亦是为了落实分类调控、因城施策，提高调控的精准性。<br /><br />2019年，房地产市场整体的政策基调仍为坚持“房住不炒”，4月中央政治局会议再次强调“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制”。同期住建部明确将房地产长效机制考核目标落实到年度、季度甚至月度，并对一季度房价、地价波动幅度较大的城市进行了预警提示。5月，住建部又对近3个月新建商品住宅、二手住宅价格指数累计涨幅较大的佛山、苏州、大连、南宁4个城市进行了预警提示。7月中央政治局会议提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，定调下半年房地产调控政策。<br /><br />2020年，房地产调控政策“房住不炒、因城施策”总基调保持稳定。上半年，信贷政策中性偏积极，多地政府从供需两端助力市场复苏；下半年，因“三道红线”要求，房地产市场整体有息负债规模增速压降，多地调控政策收紧。<br /><br />2021年，在“房住不炒、因城施策”总基调下，国家陆续出台多项房地产调控政策，包括“三道红线”、房地产贷款集中管理和两集中供地等，针对地方政府、房企、银行三个主体全面监测和调控，对房地产行业的政策调控形成完整闭环。2021年，全国商品房销售额18.19万亿元，同比增长4.8%，商品房销售面积达17.94亿平方米，同比增长1.9%。虽然商品房交易规模达历史最高水平，但增速明显回落。特别是下半年以来，房地产市场降温明显，商品房交易、土地市场、房地产开发投资、新开工面积都呈现逐月下滑态势。稳健经营的企业被推到了舞台中央，但同时也面临巨大挑战。<br /><br />2022年以来，面对经济下行，为防范房地产行业出现系统性风险、保持房地产市场平稳健康发展，供需两端调控政策逐步松绑转向宽松；2022年11月，融资端利好集中释放，“四箭齐发”将有助于行业信用端困难纾解和流动性整体优化。中央在“房住不炒”的总基调下，因城施策，以促进房地产业良性循环和健康发展为目标，2022年调控政策逐步松绑转向宽松。2022年4月，中央政治局会议强调支持刚需和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，部分城市限购限贷等政策有所放松；7月，各地“停贷”事件迅速发酵，监管层面高度重视，将协助地方政府推进“保交楼、保民生、保稳定”的工作；10月，中共二十大报告明确坚持房住不炒，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度；12月，中央经济工作会议强调确保房地产市场平稳发展，满足行业合理融资需求，有效防范化解优质头部房企风险，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。<br /><br />2023年，中国房地产市场维持底部震荡格局。全年全国商品房销售额实现11.66万亿元，销售面积实现11.17亿平方米，同比分别下降6.5%和8.5%，与历史峰值相比，降幅均超过了30%。房地产行业是我国经济支柱产业的地位并未改变，房地产政策也在持续适时调整优化。8月以来，各地围绕供需两端政策的放松力度明显加大，供给端重点着眼于保交楼、防风险以及房企合理融资需求等方面给予支持；需求端首套房“认房不认贷”、降首付、降房贷利率、降税费等政策逐步落地，核心城市限购、限贷、限售亦逐步放松。政策的实施具有一定的脉冲效应，但尚未扭转行业下行趋势。<br /><br />（三）房地产行业运行情况<br /><br />1、房地产开发投资完成情况<br /><br />2023年，全国房地产开发投资110,913亿元，比上年下降9.6%；其中，住宅投资83,820亿元，下降9.3%。2023年，房地产开发企业房屋施工面积838,364万平方米，比上年下降7.2%。其中，住宅施工面积589,884万平方米，下降7.7%。房屋新开工面积95,376万平方米，下降20.4%。其中，住宅新开工面积69,286万平方米，下降20.9%。房屋竣工面积99,831万平方米，增长17.0%。其中，住宅竣工面积72,433万平方米，增长17.2%。<br /><br />图表5-41全国房地产开发投资增速（国家统计局）<br /><br />2、商品房销售和待售情况<br /><br />2023年，商品房销售面积111,735万平方米，比上年下降8.5%，其中住宅销售面积下降8.2%。商品房销售额116,622亿元，下降6.5%，其中住宅销售额下降6.0%。<br /><br />图表5-42全国商品房销售面积及销售额增速（国家统计局）<br /><br />3、房地产开发企业到位资金情况<br /><br />2023年，房地产开发企业到位资金127,459亿元，比上年下降13.6%。其中，国内贷款15,595亿元，下降9.9%；利用外资47亿元，下降39.1%；自筹资金41,989亿元，下降19.1%；定金及预收款43,202亿元，下降11.9%；个人按揭贷款21,489亿元，下降9.1%。<br /><br />图表5-43全国房地产开发企业本年到位资金增速（国家统计局）<br /><br />4、房地产开发景气指数<br /><br />2023年12月份，房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为93.36。<br /><br />图表5-44国房景气指数（国家统计局）<br /><br />图表5-45 2023年1—12月份全国房地产开发和销售情况（国家统计局）<br /><br />指标 	绝对量 	比上年增长（%） 	<br /><br />房地产开发投资（亿元） 	110913 	-9.6 	<br /><br />其中：住宅 	83820 	-9.3 	<br /><br />办公楼 	4531 	-9.4 	<br /><br />商业营业用房 	8055 	-16.9 	<br /><br />房屋施工面积（万平方米） 	838364 	-7.2 	<br /><br />其中：住宅 	589884 	-7.7 	<br /><br />办公楼 	33132 	-5.1 	<br /><br />商业营业用房 	72181 	-9.6 	<br /><br />房屋新开工面积（万平方米） 	95376 	-20.4 	<br /><br />其中：住宅 	69286 	-20.9 	<br /><br />办公楼 	2589 	-18.5 	<br /><br />商业营业用房 	6459 	-20.4 	<br /><br />房屋竣工面积（万平方米） 	99831 	17 	<br /><br />其中：住宅 	72433 	17.2 	<br /><br />办公楼 	2890 	10.8 	<br /><br />商业营业用房 	7023 	4.6 	<br /><br />商品房销售面积（万平方米） 	111735 	-8.5 	<br /><br />其中：住宅 	94796 	-8.2 	<br /><br />办公楼 	2717 	-9 	<br /><br />商业营业用房 	6356 	-12 	<br /><br />商品房销售额（亿元） 	116622 	-6.5 	<br /><br />其中：住宅 	102990 	-6 	<br /><br />办公楼 	3742 	-12.9 	<br /><br />商业营业用房 	6619 	-9.3 	<br /><br />商品房待售面积（万平方米） 	67295 	19 	<br /><br />其中：住宅 	33119 	22.2 	<br /><br />办公楼 	4854 	17.7 	<br /><br />商业营业用房 	14231 	13.3 	<br /><br />房地产开发企业本年到位资金（亿元） 	127459 	-13.6 	<br /><br />其中：国内贷款 	15595 	-9.9 	<br /><br />利用外资 	47 	-39.1 	<br /><br />自筹资金 	41989 	-19.1 	<br /><br />定金及预收款 	43202 	-11.9 	<br /><br />个人按揭贷款 	21489 	-9.1 	<br /><br />第六章 发行人主要财务状况<br /><br />一、近三年财务报告适用的会计制度及审计情况<br /><br />（一）近三年财务报告适用的会计制度及审计情况<br /><br />本节的财务会计信息及有关分析反映了本公司最近三年及一期的财务状况、经营成果和现金流量。<br /><br />本公司2021年度、2022年度、2023年度及2024年半年度财务报告均按照中国《企业会计准则》的规定编制。<br /><br />最近三年，本公司审计机构未发生变更。本公司2021年度财务报告经德勤华永会计师事务所（特殊普通合伙）审计，并出具德师报（审）字（22）第P00986号标准无保留意见的审计报告。本公司2022年度财务报告经德勤华永会计师事务所（特殊普通合伙）审计，并出具德师报（审）（23）第P02108号标准无保留意见的审计报告。本公司2023年度财务报告经德勤华永会计师事务所（特殊普通合伙）审计，并出具德师报（审）字（24）第P01588号标准无保留意见的审计报告。本公司2024年半年度财务报表未经审计。<br /><br />除特别说明外，本募集说明书中2021年度所引用的财务会计数据为2021年度审计报告数据、2022年度所引用的财务会计数据为2022年度审计报告数据、2023年度所引用的财务会计数据为2023年度经审计财务报表数据、2024年1-6月所引用的财务会计数据为2024年1-6月未经审计财务报表数据。<br /><br />投资者如需了解本公司的详细财务会计信息，请参阅本公司2021年度、2022年度、2023年度经审计的财务报告和2024年1-6月未经审计的财务报表，以上报告已刊登于指定的信息披露网站。<br /><br />为完整反映本公司的实际情况和财务实力，在本节中，本公司以合并财务报表的数据为主，并结合母公司财务报表来进行财务分析以作出简明结论性意见。<br /><br />（二）会计政策和会计估计变更的说明<br /><br />1．2021年度会计政策变更及影响<br /><br />（1）新租赁准则<br /><br />除招商置地外，本公司及其他子公司自2021年1月1日（“首次执行日”）起执行财政部于2018年修订的《企业会计准则第21号——租赁》（以下简称“新租赁准则”，修订前的租赁准则简称“原租赁准则”）。新租赁准则完善了租赁的定义，增加了租赁的识别、分拆和合并等内容；取消承租人经营租赁和融资租赁的分类，要求在租赁期开始日对所有租赁（短期租赁和低价值资产租赁除外）确认使用权资产和租赁负债，并分别确认折旧和利息费用；改进了承租人对租赁的后续计量，增加了选择权重估和租赁变更情形下的会计处理，并增加了相关披露要求。此外，也丰富了出租人的披露内容。同时，对于租金减免，本公司还选择采用了相关租金减让会计处理规定中的简化方法，并对于2021年6月30日后的租金减免应用了财政部于2021年5月26日发布的相关租金减让会计处理规定。<br /><br />对于首次执行日前已存在的合同，本公司首次执行日选择不重新评估其是否为租赁或者包含租赁。<br /><br />①本公司作为承租人<br /><br />本公司根据首次执行新租赁准则的累积影响数，调整首次执行日留存收益及财务报表其他相关项目金额，不调整可比期间信息。<br /><br />对于首次执行日前的除低价值租赁外的经营租赁，本公司根据每项租赁选择采用下列一项或多项简化处理：<br /><br /> 将于首次执行日后12个月内完成的租赁，作为短期租赁处理；<br /><br /> 计量租赁负债时，具有相似特征的租赁采用同一折现率；<br /><br /> 使用权资产的计量不包含初始直接费用；<br /><br /> 存在续租选择权或终止租赁选择权的，本公司根据首次执行日前选择权的实际行使及其他最新情况确定租赁期；<br /><br />作为使用权资产减值测试的替代，本公司根据《企业会计准则第13号——或有事项》评估包含租赁的合同在首次执行日前是否为亏损合同，并根据首次执行日前计入资产负债表的亏损准备金额调整使用权资产；<br /><br /> 首次执行日之前发生租赁变更的，本公司根据租赁变更的最终安排进行会计处理。<br /><br />对于首次执行日前的经营租赁，本公司在首次执行日根据剩余租赁付款额按首次执行日承租人增量借款利率折现的现值计量租赁负债，并根据每项租赁选择按照下列两者之一计量使用权资产：<br /><br /> 假设自租赁期开始日即采用新租赁准则的账面价值（采用首次执行日的承租人增量借款利率作为折现率）；<br /><br /> 与租赁负债相等的金额，并根据预付租金进行必要调整。<br /><br />本公司于2021年1月1日新增确认租赁负债人民币2,317,919,875.60元（含一年内到期的租赁负债人民币158,530,402.36元）、使用权资产人民币2,097,917,777.28元。对于首次执行日前的经营租赁，本公司采用首次执行日增量借款利率折现后的现值计量租赁负债，该等增量借款利率的加权平均值为4.70%。<br /><br />执行新租赁准则对本公司2021年1月1日合并资产负债表相关项目的影响列示如下：<br /><br />人民币：万元<br /><br />项目 	2020年12月31日 	调整 	2021年1月1日 	<br /><br />使用权资产 	38,076.77 	209,791.78 	247,868.54 	<br /><br />长期待摊费用 	102,501.15 	-5,138.86 	97,362.29 	<br /><br />递延所得税资产 	1,487,447.63 	2,419.75 	1,489,867.38 	<br /><br />一年内到期的非流动负债 	3,779,131.18 	15,853.04 	3,794,984.22 	<br /><br />租赁负债 	41,093.87 	215,938.95 	257,032.82 	<br /><br />递延所得税负债 	298,629.63 	-36.59 	298,593.04 	<br /><br />未分配利润 	5,812,593.25 	-24,010.79 	5,788,582.47 	<br /><br />少数股东权益 	15,198,678.13 	-671.94 	15,198,006.19 	<br /><br />本公司于2021年1月1日确认的租赁负债与本公司2020年度财务报表中披露的重大经营租赁承诺的差额信息如下：<br /><br />人民币：万元<br /><br />项目 	金额 	<br /><br />2020年12月31日经营租赁承诺 	327,576.76 	<br /><br />按首次执行日增量借款利率折现计算的租赁负债 	269,123.37 	<br /><br />减：确认豁免——短期租赁以及低价值租赁 	37,331.38 	<br /><br />执行新租赁准则确认的与原经营租赁相关的租赁负债 	231,791.99 	<br /><br />加：2020年12月31日应付融资租赁款 	- 	<br /><br />2021年1月1日租赁负债 	231,791.99 	<br /><br />其中：一年内到期的非流动负债 	15,853.04 	<br /><br />租赁负债 	215,938.95 	<br /><br />2021年1月1日使用权资产的账面价值构成如下：<br /><br />人民币：万元<br /><br />项目 	2021年1月1日 	<br /><br />对于首次执行日前的经营租赁确认的使用权资产 	209,791.78 	<br /><br />2021年1月1日使用权资产按类别披露如下：<br /><br />人民币：万元<br /><br />项目 	2021年1月1日 	<br /><br />房屋建筑物 	209,503.39 	<br /><br />机器设备、家具、器具及其他设备 	43.12 	<br /><br />汽车及船舶 	- 	<br /><br />其他 	245.27 	<br /><br />合计 	209,791.78 	<br /><br />②本公司作为出租人<br /><br />本公司作为转租出租人对首次执行日前划分为经营租赁且首次执行日后仍存续的转租赁进行重新评估，将其重分类为融资租赁并作为一项新的融资租赁进行会计处理。除上所述外，本公司对于作为出租人的租赁不按照衔接规定进行调整，自首次执行日起按照新租赁准则进行会计处理。<br /><br />（2）企业会计准则解释第14号<br /><br />财政部于2021年1月26日发布实施《企业会计准则解释第14号》（以下简称“解释14号”），规范了基准利率改革导致相关合同现金流量的确定基础发生变更的会计处理。<br /><br />基准利率改革导致相关合同现金流量的确定基础发生变更的会计处理<br /><br />对于基准利率改革导致相关合同现金流量的确定基础发生变更的情形，当仅因基准利率改革直接导致采用实际利率法确定利息收入或费用的金融资产或金融负债合同现金流量的确定基础发生变更，且变更前后的确定基础在经济上相当时，本公司参照浮动利率变动的处理方法，按照仅因基准利率改革导致变更后的未来现金流量重新计算实际利率，并以此为基础进行后续计量。<br /><br />除上述变更外，采用实际利率法确定利息收入或费用的金融资产或金融负债同时发生其他变更的，本公司根据上述规定对基准利率改革导致的变更进行会计处理，再根据《企业会计准则第22号—金融工具确认和计量》的规定评估其他变更是否导致终止确认该金融资产或金融负债。<br /><br />根据解释14号，本公司对于2021年1月1日至解释14号施行日新增的基准利率改革相关业务，按照解释14号规定进行处理。本公司对于2020年12月31日前发生的基准利率改革相关业务，经评估，本公司认为采用该规定对本公司财务报表并无重大影响。<br /><br />（3）企业会计准则解释第15号<br /><br />财政部于2021年12月30日发布实施《企业会计准则解释第15号》（以下简称“解释15号”），对资金集中管理相关列报作出了规范。解释15号自发布之日起施行，本公司对于2020年12月31日前发生的资金集中管理相关列报与解释15号的规定保持一致，因此，本公司认为采用该规定对本公司财务报表并无重大影响。<br /><br />2．2022年度会计政策变更及影响<br /><br />（1）企业会计准则解释第15号<br /><br />财政部于2021年12月30日发布了《企业会计准则解释第15号》（以下简称“解释15号”），规范了固定资产达到预定可使用状态前或者研发过程中产出的产品或副产品对外销售的会计处理和亏损合同的判断。<br /><br />固定资产达到预定可使用状态前或者研发过程中产出的产品或副产品对外<br /><br />销售的会计处理：解释第15号规定，企业将固定资产达到预定可使用状态前或者研发过程中产出的产品或副产品对外销售的，应当按照收入准则、《企业会计准则第1号—存货》等规定，对试运行销售相关的收入和成本分别进行会计处理，计入当期损益，不应将试运行销售相关收入抵销成本后的净额冲减固定资产成本或者研发支出。同时企业应当在附注中单独披露试运行销售的相关收入和成本金额、具体列报项目以及确定试运行销售相关成本时采用的重要会计估计等相关信息。该规定自2022年1月1日起施行，对于财务报表列报最早期间的期初至2022年1月1日之间发生的试运行销售，应当进行追溯调整。经评估，本公司认为采用该规定对本公司财务报表并无重大影响。<br /><br />解释第15号明确，企业在判断合同是否构成亏损合同时所考虑的“履行该合同的成本”应当包括履行合同的增量成本和与履行合同直接相关的其他成本的分摊金额。该规定自2022年1月1日起施行。企业应当对在2022年1月1日尚未履行完所有义务的合同执行该规定，累积影响数调整施行日当年年初留存收益及其他相关的财务报表项目，不调整前期比较财务报表数据。经评估，本公司认为采用该规定对本公司财务报表并无重大影响。<br /><br />（2）企业会计准则解释第16号<br /><br />财政部于2022年11月30日发布了《企业会计准则解释第16号》（以下简称“解释16号”），规范了发行方分类为权益工具的金融工具相关股利的所得税影响的会计处理和企业将以现金结算的股份支付修改为以权益结算的股份支付的会计处理。<br /><br />关于发行方分类为权益工具的金融工具相关股利的所得税影响的会计处理：解释第16号明确，对于企业按照《企业会计准则第37号——金融工具列报》等规定分类为权益工具的金融工具，相关股利支出按照税收政策相关规定在企业所得税税前扣除的，企业应当在确认应付股利时，按照与过去产生可供分配利润的交易或事项时所采用的会计处理相一致的方式，将股利的所得税影响计入当期损益或所有者权益项目。该规定自2022年11月30日起实施。对于分类为权益工具的金融工具确认应付股利发生在2022年1月1日至该规定施行日之间的，涉及所得税影响且未按照以上规定进行处理的，应当按照上述规定进行调整。对于分类为权益工具的金融工具确认应付股利发生在2022年1月1日之前且相关金融工具在2022年1月1日尚未终止确认的，涉及所得税影响且未按照以上规定进行处理的，应当进行追溯调整。本公司认为采用该规定对本公司财务报表并无重大影响。<br /><br />关于企业将以现金结算的股份支付修改为以权益结算的股份支付的会计处理：解释16号规定，企业修改以现金结算的股份支付协议中的条款和条件，使其成为以权益结算的股份支付的，在修改日，企业应当按照所授予权益工具当日的公允价值计量以权益结算的股份支付，将已取得的服务计入资本公积，同时终止确认以现金结算的股份支付在修改日已确认的负债，两者之间的差额计入当期损益。该规定自2022年11月30日起实施。对于2022年1月1日至该规定施行日新增的上述交易，企业应当按照该规定进行调整。对于2022年1月1日之前发生的上述交易，未按照以上规定进行处理的，企业应当进行调整，将累积影响数调整2022年1月1日留存收益及其他相关财务报表项目，对可比期间信息不予调整。本公司认为采用该规定对本公司财务报表并无重大影响。<br /><br />（3）分部报告披露<br /><br />为适应管理经营策略的优化调整，本公司于2022年12月1日开始，对报告分部进行了调整。<br /><br />调整前：本公司的经营业务划分为三个经营分部，在经营分部的基础上，本公司确定了三个报告分部，分别为园区开发与运营、社区开发与运营、邮轮产业建设与运营。<br /><br />调整后：本公司的经营业务划分为三个经营分部，在经营分部的基础上，本公司确定了三个报告分部，分别为开发业务、资产运营业务、城市服务业务。<br /><br />对于上述分部报告的变更，本公司采用追溯调整法进行会计处理。<br /><br />3．2023年度会计政策变更及影响<br /><br />财政部于2022年11月30日发布了《企业会计准则解释第16号》（以下简称“解释16号”），明确了关于单项交易产生的资产和负债相关的递延所得税不适用初始确认豁免的会计处理。解释16号对《企业会计准则第18号——所得税》中递延所得税初始确认豁免的范围进行了修订，明确对于不是企业合并、交易发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额（或可抵扣亏损）、且初始确认的资产和负债导致产生等额应纳税暂时性差异和可抵扣暂时性差异的单项交易，不适用《企业会计准则第18号——所得税》关于豁免初始确认递延所得税负债和递延所得税资产的规定。该规定自2023年1月1日起施行，可以提前执行。本公司自2023年1月1日起施行该规定，经评估，本公司认为采用该规定对本公司财务报表并无重大影响。<br /><br />（三）合并报表范围的变化<br /><br />公司的合并报表范围符合财政部规定及《企业会计准则》的相关规定。最近三年公司合并报告范围变化情况如下：<br /><br />1、2023年度合并报表范围变化情况<br /><br />序号 	公司名称 	变动情况 	变动原因 	<br /><br />1 	深圳市招光物业租赁有限公司 	减少 	处置子公司 	<br /><br />2 	深招富桥（深圳）产业运营有限公司 	减少 	处置子公司 	<br /><br />3 	河南省招商美景房地产开发有限责任公司 	减少 	处置子公司 	<br /><br />4 	郑州招商美景房地产开发有限责任公司 	减少 	处置子公司 	<br /><br />5 	厘米空间（厦门）创业孵化管理有限公司 	减少 	处置子公司 	<br /><br />6 	深圳市招通置业有限公司 	新增 	新设成立 	<br /><br />7 	深圳市招鼎置业有限公司 	新增 	新设成立 	<br /><br />8 	深圳市招瑞置业有限公司 	新增 	新设成立 	<br /><br />9 	招商到家汇科技（福建）有限公司 	新增 	新设成立 	<br /><br />10 	深圳市招扬置业有限公司 	新增 	新设成立 	<br /><br />11 	深圳市招盛置业有限公司 	新增 	新设成立 	<br /><br />12 	苏州招宏房地产开发有限公司 	新增 	新设成立 	<br /><br />13 	深圳市招信企业管理有限公司 	新增 	新设成立 	<br /><br />14 	南京招瑞房地产开发有限公司 	新增 	新设成立 	<br /><br />15 	上海招洪政城市建设有限公司 	新增 	新设成立 	<br /><br />16 	北京招通房地产开发有限公司 	新增 	新设成立 	<br /><br />17 	合肥壹栈房屋租赁有限公司 	新增 	新设成立 	<br /><br />18 	招鑫（厦门）房地产有限公司 	新增 	新设成立 	<br /><br />19 	太仓悦蓝置业有限公司 	新增 	新设成立 	<br /><br />20 	太仓沙桥置业有限公司 	新增 	新设成立 	<br /><br />21 	太仓汇尔置业有限公司 	新增 	新设成立 	<br /><br />22 	太仓云华置业有限公司 	新增 	新设成立 	<br /><br />23 	太仓话屋置业有限公司 	新增 	新设成立 	<br /><br />24 	太仓浪平置业有限公司 	新增 	新设成立 	<br /><br />25 	长沙招添房地产有限公司 	新增 	新设成立 	<br /><br />26 	西安招玺云樾房地产有限公司 	新增 	新设成立 	<br /><br />27 	北京招盛房地产开发有限公司 	新增 	新设成立 	<br /><br />28 	合肥铭盛房地产开发有限公司 	新增 	新设成立 	<br /><br />29 	徐州招盛酒店管理有限公司 	新增 	新设成立 	<br /><br />30 	上海壹栈松新房屋租赁有限公司 	新增 	新设成立 	<br /><br />31 	北京招顺房地产开发有限公司 	新增 	新设成立 	<br /><br />32 	宁波招开置业有限公司 	新增 	新设成立 	<br /><br />33 	上海招丰置业有限公司 	新增 	新设成立 	<br /><br />34 	苏州招文房地产开发有限公司 	新增 	新设成立 	<br /><br />35 	杭州玖航房地产开发有限公司 	新增 	新设成立 	<br /><br />36 	深圳市招商积余城市综合服务有限公司（注） 	新增 	新设成立 	<br /><br />37 	北京招信企业管理有限公司 	新增 	新设成立 	<br /><br />38 	宁波招秀商业管理有限公司 	新增 	新设成立 	<br /><br />39 	武汉城建积余物业有限公司 	新增 	新设成立 	<br /><br />40 	杭州北桦房地产开发有限公司 	新增 	新设成立 	<br /><br />41 	贵州招筑产业运营管理有限公司 	新增 	新设成立 	<br /><br />42 	北京鸿禧装饰工程有限公司 	新增 	新设成立 	<br /><br />43 	上海招宜置业有限公司 	新增 	新设成立 	<br /><br />44 	上海招旅置业有限公司 	新增 	新设成立 	<br /><br />45 	杭州北泽房地产开发有限公司 	新增 	新设成立 	<br /><br />46 	招兴鹭岛企业管理（厦门）有限公司 	新增 	新设成立 	<br /><br />47 	西安雍景嘉境房地产有限公司 	新增 	新设成立 	<br /><br />48 	上海招阳置业有限公司 	新增 	新设成立 	<br /><br />49 	上海招广置业有限公司 	新增 	新设成立 	<br /><br />50 	成都新得房地产开发有限公司 	新增 	新设成立 	<br /><br />51 	成都新锦房地产开发有限公司 	新增 	新设成立 	<br /><br />52 	西安招玺玖樾房地产有限公司 	新增 	新设成立 	<br /><br />53 	上海宏和鑫商务咨询有限公司 	新增 	新设成立 	<br /><br />54 	长沙招溪房地产有限公司 	新增 	新设成立 	<br /><br />55 	河南惠新房地产开发有限公司 	新增 	新收购 	<br /><br />56 	金华亿盛企业管理有限公司 	新增 	新收购 	<br /><br />57 	厦门悦兆投资有限公司 	新增 	新收购 	<br /><br />58 	南京盛香园房地产开发有限公司 	新增 	新收购 	<br /><br />59 	太仓鸿郡科技发展有限公司 	新增 	新收购 	<br /><br />60 	杭州缤煌企业管理有限公司 	新增 	新收购 	<br /><br />61 	杭州玖晟房地产开发有限公司 	新增 	新收购 	<br /><br />62 	北京中皋京投房地产开发有限公司 	新增 	新收购 	<br /><br />63 	长沙招裕房地产有限公司 	新增 	新收购 	<br /><br />64 	合肥新浩房地产开发有限公司 	新增 	新收购 	<br /><br />65 	西安尚林华苑房地产有限公司 	新增 	新收购 	<br /><br />66 	宁波鑫家甬城置业有限公司 	新增 	新收购 	<br /><br />67 	深圳市招隆置业有限公司 	减少 	清算注销 	<br /><br />68 	无锡溪悦企业管理咨询有限公司 	减少 	清算注销 	<br /><br />69 	佛山依云观园房地产有限公司 	减少 	清算注销 	<br /><br />70 	北京招商台湖投资发展有限公司 	减少 	清算注销 	<br /><br />71 	苏州双湖房地产有限公司 	减少 	清算注销 	<br /><br />72 	杭州锦和置业有限公司 	减少 	清算注销 	<br /><br />73 	太仓招新置业有限公司 	减少 	清算注销 	<br /><br />74 	云南盛商百川教育企业管理有限公司 	减少 	清算注销 	<br /><br />75 	云南盛商百思教育企业管理有限公司 	减少 	清算注销 	<br /><br />76 	云南盛商海纳教育企业管理有限公司 	减少 	清算注销 	<br /><br />77 	南京栖霞山招商蛇口邮轮母港发展有限公司 	减少 	清算注销 	<br /><br />78 	南京智融装饰工程有限公司 	减少 	清算注销 	<br /><br />79 	成都安合顺建筑装饰工程有限公司 	减少 	清算注销 	<br /><br />80 	太仓招润商务咨询有限公司 	减少 	清算注销 	<br /><br />81 	深圳市招通置业有限公司 	减少 	清算注销 	<br /><br />82 	深圳市招鼎置业有限公司 	减少 	清算注销 	<br /><br />83 	太仓悦蓝置业有限公司 	减少 	清算注销 	<br /><br />84 	深圳市招盛置业有限公司 	减少 	清算注销 	<br /><br />85 	深圳市招瑞置业有限公司 	减少 	清算注销 	<br /><br />86 	南京招商未来科技城物业管理有限公司 	减少 	清算注销 	<br /><br />注：本公司间接持有该公司40%股权，根据该公司章程约定，本公司拥有对该公司的控制权，故将其纳入合并财务报表范围。<br /><br />2、2022年度合并报表范围变化情况<br /><br />序号 	公司名称 	变动情况 	变动原因 	<br /><br />1 	上海航空工业集团物业管理有限公司 	新增 	非同一控制下企业合并 	<br /><br />2 	招商积余南航（广州）物业服务有限公司 	新增 	非同一控制下企业合并 	<br /><br />3 	深圳市汇勤物业管理有限公司 	新增 	非同一控制下企业合并 	<br /><br />4 	新中物业管理（中国）有限公司 	新增 	非同一控制下企业合并 	<br /><br />5 	深圳市招平盛泰投资有限公司 	新增 	非同一控制下企业合并 	<br /><br />6 	深圳市招平盛圆投资有限公司 	新增 	非同一控制下企业合并 	<br /><br />7 	武汉招盈置业有限公司 	减少 	处置子公司 	<br /><br />8 	SA Venice I 	减少 	处置子公司 	<br /><br />9 	合肥启盛房地产开发有限公司 	减少 	处置子公司 	<br /><br />10 	佛山市凯达城投资发展有限公司 	减少 	处置子公司 	<br /><br />11 	徐州淮盛商业运营管理有限公司 	新增 	新设成立 	<br /><br />12 	西安盛玺装饰工程有限公司 	新增 	新设成立 	<br /><br />13 	深圳招商观颐健康产业有限公司 	新增 	新设成立 	<br /><br />14 	合肥卓盛房地产开发有限公司 	新增 	新设成立 	<br /><br />15 	漳州双福房地产开发有限公司 	新增 	新设成立 	<br /><br />16 	漳州双熙运营管理有限公司 	新增 	新设成立 	<br /><br />17 	合肥沁云企业管理有限公司 	新增 	新设成立 	<br /><br />18 	合肥君盛房地产开发有限公司 	新增 	新设成立 	<br /><br />19 	Get Rich GP Corporation 	新增 	新设成立 	<br /><br />20 	南京招平置盛商业管理有限公司 	新增 	新设成立 	<br /><br />21 	上海灿家装饰工程有限公司 	新增 	新设成立 	<br /><br />22 	长沙招麓房地产有限公司 	新增 	新设成立 	<br /><br />23 	合肥沁景企业管理有限公司 	新增 	新设成立 	<br /><br />24 	长沙招新房地产有限公司 	新增 	新设成立 	<br /><br />25 	苏州招华房地产开发有限公司 	新增 	新设成立 	<br /><br />26 	杭州晟英企业管理有限公司 	新增 	新设成立 	<br /><br />27 	嘉兴牧贤商务咨询有限公司 	新增 	新设成立 	<br /><br />28 	上海招普置业有限公司 	新增 	新设成立 	<br /><br />29 	上海斐清装饰工程有限公司 	新增 	新设成立 	<br /><br />30 	上海招卓置业有限公司 	新增 	新设成立 	<br /><br />31 	长沙招岳企业管理有限公司 	新增 	新设成立 	<br /><br />32 	合肥璟盛房地产开发有限公司 	新增 	新设成立 	<br /><br />33 	长沙招尚房地产有限公司 	新增 	新设成立 	<br /><br />34 	太仓招琛商务咨询有限公司 	新增 	新设成立 	<br /><br />35 	合肥沁贤企业管理有限公司 	新增 	新设成立 	<br /><br />36 	温州臻玺置业有限公司 	新增 	新设成立 	<br /><br />37 	杭州南茂房地产开发有限公司 	新增 	新设成立 	<br /><br />38 	南京耀盛房地产开发有限公司 	新增 	新设成立 	<br /><br />39 	厦门招商商业管理有限公司 	新增 	新设成立 	<br /><br />40 	深圳市招雍置业有限公司 	新增 	新设成立 	<br /><br />41 	深圳市招航置业有限公司 	新增 	新设成立 	<br /><br />42 	上海招政置业有限公司 	新增 	新设成立 	<br /><br />43 	中信金石-招商蛇口二期资产支持专项计划 	新增 	新设成立 	<br /><br />44 	太仓招润商务咨询有限公司 	新增 	新设成立 	<br /><br />45 	上海招屿置业有限公司 	新增 	新设成立 	<br /><br />46 	广东招建建设工程有限公司 	新增 	新设成立 	<br /><br />47 	深圳招商五和地产开发有限公司 	新增 	新设成立 	<br /><br />48 	合肥沁达企业管理有限公司 	新增 	新设成立 	<br /><br />49 	苏州招信企业管理有限公司 	新增 	新设成立 	<br /><br />50 	合肥启盛房地产开发有限公司 	新增 	新设成立 	<br /><br />51 	苏州前山商业管理有限公司 	新增 	新设成立 	<br /><br />52 	上海招承商业管理有限公司 	新增 	新设成立 	<br /><br />53 	深圳市招兴置业有限公司 	新增 	新设成立 	<br /><br />54 	深圳市招辉置业有限公司 	新增 	新设成立 	<br /><br />55 	合肥朗盛房地产开发有限公司 	新增 	新设成立 	<br /><br />56 	深圳市招光物业租赁有限公司 	新增 	新设成立 	<br /><br />57 	上海招汇置业有限公司 	新增 	新设成立 	<br /><br />58 	深圳市招隆置业有限公司 	新增 	新设成立 	<br /><br />59 	苏州招弘企业管理有限公司 	新增 	新设成立 	<br /><br />60 	上海睦蕴装饰工程有限公司 	新增 	新设成立 	<br /><br />61 	深圳市招商蛇口壹栈住房租赁有限公司 	新增 	新设成立 	<br /><br />62 	成都招蓉房地产开发有限公司 	新增 	新设成立 	<br /><br />63 	上海招新锦实置业有限公司 	新增 	新设成立 	<br /><br />64 	合肥盈盛房地产开发有限公司 	新增 	新设成立 	<br /><br />65 	深圳招商蛇口华湾地产开发有限公司 	新增 	新设成立 	<br /><br />66 	盐城师山招海置业有限公司 	新增 	新收购 	<br /><br />67 	兰溪嘉盛置业有限公司 	新增 	新收购 	<br /><br />68 	河南鸣谦置业有限公司 	新增 	新收购 	<br /><br />69 	南通招城置业有限公司 	新增 	新收购 	<br /><br />70 	上海招南实业发展有限公司 	新增 	新收购 	<br /><br />71 	杭州凯轶企业管理有限公司 	新增 	新收购 	<br /><br />72 	苏州招荣房地产开发有限公司 	新增 	新收购 	<br /><br />73 	杭州招雅企业管理有限公司 	新增 	新收购 	<br /><br />74 	深圳市招商置地投资有限公司 	减少 	清算注销 	<br /><br />75 	浙江省地产开发有限公司 	减少 	清算注销 	<br /><br />76 	杭州晟英企业管理有限公司 	减少 	清算注销 	<br /><br />77 	长沙招岳企业管理有限公司 	减少 	清算注销 	<br /><br />78 	厦门市景湖城房地产有限公司 	减少 	清算注销 	<br /><br />79 	佛山招商东盈房地产有限公司 	减少 	清算注销 	<br /><br />80 	杭州润和东欣置业有限公司 	减少 	清算注销 	<br /><br />81 	精基有限公司 	减少 	清算注销 	<br /><br />82 	汇宇有限公司 	减少 	清算注销 	<br /><br />83 	杰卓发展有限公司 	减少 	清算注销 	<br /><br />84 	广裕控股有限公司 	减少 	清算注销 	<br /><br />85 	深圳市招辉置业有限公司 	减少 	清算注销 	<br /><br />86 	南京江洲盛瑞装饰有限公司 	减少 	清算注销 	<br /><br />87 	长春市招源房地产开发有限公司 	减少 	清算注销 	<br /><br />88 	嘉善旭招置业有限公司 	减少 	清算注销 	<br /><br />89 	上海旭导实业有限公司 	减少 	清算注销 	<br /><br />90 	苏州招商瑞诚房地产有限公司 	减少 	清算注销 	<br /><br />91 	浙江浙宝房地产开发有限公司 	减少 	清算注销 	<br /><br />92 	天津港威房地产开发有限公司 	减少 	清算注销 	<br /><br />93 	深圳市美越房地产顾问有限公司 	减少 	清算注销 	<br /><br />3、2021年度合并报表范围变化情况<br /><br />序号 	公司名称 	变动情况 	变动原因 	<br /><br />1 	深圳市招商会展管理有限公司 	新增 	新设成立 	<br /><br />2 	深圳市招盈发展有限公司 	新增 	新设成立 	<br /><br />3 	深圳招商领航投资发展有限公司 	新增 	新设成立 	<br /><br />4 	招商（东莞）投资发展有限公司 	新增 	新设成立 	<br /><br />5 	惠州招启置业有限公司 	新增 	新设成立 	<br /><br />6 	珠海招发房地产有限公司 	新增 	新设成立 	<br /><br />7 	珠海景华房地产有限公司 	新增 	新设成立 	<br /><br />8 	西安招兴永盛房地产有限公司 	新增 	新设成立 	<br /><br />9 	西咸新区招诚永盛房地产有限公司 	新增 	新设成立 	<br /><br />10 	济南煜华园区运营管理有限公司 	新增 	新设成立 	<br /><br />11 	上海虹诺置业有限公司 	新增 	新设成立 	<br /><br />12 	杭州商裕房地产开发有限公司 	新增 	新设成立 	<br /><br />13 	杭州潮悦房地产开发有限公司 	新增 	新设成立 	<br /><br />14 	宁波招商物业管理有限公司 	新增 	新设成立 	<br /><br />15 	嘉兴招瑞工业设计有限公司 	新增 	新设成立 	<br /><br />16 	海口招商雍江湾置业有限公司 	新增 	新设成立 	<br /><br />17 	贵阳市招商启盛房地产开发有限公司 	新增 	新设成立 	<br /><br />18 	苏州湖玺房地产开发有限公司 	新增 	新设成立 	<br /><br />19 	苏州仁名成房产开发有限公司 	新增 	新设成立 	<br /><br />20 	苏州仁格莱房产开发有限公司 	新增 	新设成立 	<br /><br />21 	苏州仁泓盛房产开发有限公司 	新增 	新设成立 	<br /><br />22 	苏州瑞淇文房产开发有限公司 	新增 	新设成立 	<br /><br />23 	苏州瑞璟澜房产开发有限公司 	新增 	新设成立 	<br /><br />24 	苏州仁广悦房产开发有限公司 	新增 	新设成立 	<br /><br />25 	苏州仁木宁房产开发有限公司 	新增 	新设成立 	<br /><br />26 	苏州仁蓝特房产开发有限公司 	新增 	新设成立 	<br /><br />27 	苏州瑞启晟房产开发有限公司 	新增 	新设成立 	<br /><br />28 	苏州瑞美秀房产开发有限公司 	新增 	新设成立 	<br /><br />29 	苏州仁瑞格房产开发有限公司 	新增 	新设成立 	<br /><br />30 	苏州启兆呈房产开发有限公司 	新增 	新设成立 	<br /><br />31 	苏州尚利勒房产开发有限公司 	新增 	新设成立 	<br /><br />32 	苏州元纳达房产开发有限公司 	新增 	新设成立 	<br /><br />33 	苏州泽空房产开发有限公司 	新增 	新设成立 	<br /><br />34 	苏州巨北房产开发有限公司 	新增 	新设成立 	<br /><br />35 	苏州盛家特房产开发有限公司 	新增 	新设成立 	<br /><br />36 	苏州恩亦众房产开发有限公司 	新增 	新设成立 	<br /><br />37 	苏州代克汇房产开发有限公司 	新增 	新设成立 	<br /><br />38 	苏州佳名善房产开发有限公司 	新增 	新设成立 	<br /><br />39 	苏州招恺置业有限公司 	新增 	新设成立 	<br /><br />40 	太仓招祺商务咨询有限公司 	新增 	新设成立 	<br /><br />41 	太仓招煜商务咨询有限公司 	新增 	新设成立 	<br /><br />42 	太仓招越商务咨询有限公司 	新增 	新设成立 	<br /><br />43 	太仓招辰商务咨询有限公司 	新增 	新设成立 	<br /><br />44 	太仓招星商务咨询有限公司 	新增 	新设成立 	<br /><br />45 	太仓招航商务咨询有限公司 	新增 	新设成立 	<br /><br />46 	太仓招大商务咨询有限公司 	新增 	新设成立 	<br /><br />47 	太仓招海商务咨询有限公司 	新增 	新设成立 	<br /><br />48 	太仓招勇商务咨询有限公司 	新增 	新设成立 	<br /><br />49 	太仓嘉虹商务咨询有限公司 	新增 	新设成立 	<br /><br />50 	太仓嘉安商务咨询有限公司 	新增 	新设成立 	<br /><br />51 	无锡招银房地产开发有限公司 	新增 	新设成立 	<br /><br />52 	南宁招商汇泽房地产有限公司 	新增 	新设成立 	<br /><br />53 	扬州威盛置业有限公司 	新增 	新设成立 	<br /><br />54 	扬州荃晟置业有限公司 	新增 	新设成立 	<br /><br />55 	扬州招盛技术创新服务有限公司 	新增 	新设成立 	<br /><br />56 	成都招商简新房地产开发有限公司 	新增 	新设成立 	<br /><br />57 	重庆招商致远房地产开发有限公司 	新增 	新设成立 	<br /><br />58 	重庆招商启盛房地产开发有限公司 	新增 	新设成立 	<br /><br />59 	广州招盛房地产有限责任公司 	新增 	新设成立 	<br /><br />60 	南京江洲盛瑞置业有限公司 	新增 	新设成立 	<br /><br />61 	南京智融装饰工程有限公司 	新增 	新设成立 	<br /><br />62 	南京劲盛装饰工程有限公司 	新增 	新设成立 	<br /><br />63 	河北雄安招元产业发展有限公司 	新增 	新设成立 	<br /><br />64 	盐城市盛通梁置业有限公司 	新增 	新设成立 	<br /><br />65 	河南省招商美景房地产开发有限责任公司 	新增 	新设成立 	<br /><br />66 	郑州招商美景房地产开发有限责任公司 	新增 	新设成立 	<br /><br />67 	沈阳招阳房地产开发有限公司 	新增 	新设成立 	<br /><br />68 	沈阳招盛房地产开发有限公司 	新增 	新设成立 	<br /><br />69 	天津招正房地产开发有限公司 	新增 	新设成立 	<br /><br />70 	武汉招盈置业有限公司 	新增 	新设成立 	<br /><br />71 	华商（吉布提）有限公司 	新增 	新设成立 	<br /><br />72 	东莞招商启航房地产开发有限公司 	新增 	新设成立 	<br /><br />73 	上海招科置业有限公司 	新增 	新设成立 	<br /><br />74 	南京玄盛房地产开发有限公司 	新增 	新设成立 	<br /><br />75 	金华市招鸿装饰工程有限公司 	新增 	新设成立 	<br /><br />76 	宁波招瑞商务咨询有限公司 	新增 	新设成立 	<br /><br />77 	南通招润置业有限公司 	新增 	新设成立 	<br /><br />78 	成都安合顺建筑装饰工程有限公司 	新增 	新设成立 	<br /><br />79 	新疆招悦房地产有限公司 	新增 	新设成立 	<br /><br />80 	新疆招盛房地产有限公司 	新增 	新设成立 	<br /><br />81 	长沙招阳房地产有限公司 	新增 	新设成立 	<br /><br />82 	深圳招商信石地产开发有限公司 	新增 	新设成立 	<br /><br />83 	深圳招商远致投资发展有限公司 	新增 	新设成立 	<br /><br />84 	宁波招鄞商业管理有限公司 	新增 	新设成立 	<br /><br />85 	南京江洲盛瑞装饰有限公司 	新增 	新设成立 	<br /><br />86 	招商置地（江苏）有限公司 	新增 	新设成立 	<br /><br />87 	招商积余数字科技（南京）有限公司 	新增 	新设成立 	<br /><br />88 	无锡溪悦企业管理咨询有限公司 	新增 	新设成立 	<br /><br />89 	上海招玖置业有限公司 	新增 	新设成立 	<br /><br />90 	合肥卓灿房地产开发有限公司 	新增 	新设成立 	<br /><br />91 	宁波鄞家置业有限公司 	新增 	新设成立 	<br /><br />92 	南京劲盛房地产开发有限公司 	新增 	新收购 	<br /><br />93 	杭州浙加企业管理有限公司 	新增 	新收购 	<br /><br />94 	杭州元玺置业有限公司 	新增 	新收购 	<br /><br />95 	杭州凯冠企业管理有限公司 	新增 	新收购 	<br /><br />96 	深圳市赤湾房地产开发有限公司 	新增 	新收购 	<br /><br />97 	上海钦波置业有限公司 	新增 	新收购 	<br /><br />98 	深圳西部港口保安服务有限公司 	新增 	新收购 	<br /><br />99 	宿迁市东宇置业有限公司 	新增 	新收购 	<br /><br />100 	漳州翼商房地产开发有限公司 	新增 	新收购 	<br /><br />101 	广州保穗置业有限公司 	新增 	新收购 	<br /><br />102 	广州市悦商房地产开发有限公司 	新增 	新收购 	<br /><br />103 	杭州润辛企业管理有限公司 	新增 	新收购 	<br /><br />104 	金华市鸿商置业有限公司 	新增 	新收购 	<br /><br />105 	南通恒泽房地产有限公司 	新增 	新收购 	<br /><br />106 	南通融合招置业有限公司 	新增 	新收购 	<br /><br />107 	成都睿迩城市建设开发有限公司 	新增 	新收购 	<br /><br />108 	苏州合赢房地产开发有限公司 	新增 	新收购 	<br /><br />109 	扬州恒洋置业有限公司 	新增 	新收购 	<br /><br />110 	深圳招华物业管理有限公司 	新增 	新收购 	<br /><br />111 	Super Alliance Real Estate PartnersL.P. 	新增 	新收购 	<br /><br />112 	苏州市招商澎湃一期股权投资合伙企业（有限合伙） 	减少 	清算注销 	<br /><br />113 	佛山信捷房地产有限公司 	减少 	清算注销 	<br /><br />114 	贵阳市招商启盛房地产开发有限公司 	减少 	清算注销 	<br /><br />115 	杭州筑家房地产开发有限公司 	减少 	清算注销 	<br /><br />116 	苏州仁名成房产开发有限公司 	减少 	清算注销 	<br /><br />117 	苏州仁格莱房产开发有限公司 	减少 	清算注销 	<br /><br />118 	苏州仁泓盛房产开发有限公司 	减少 	清算注销 	<br /><br />119 	苏州瑞淇文房产开发有限公司 	减少 	清算注销 	<br /><br />120 	苏州瑞璟澜房产开发有限公司 	减少 	清算注销 	<br /><br />121 	苏州仁广悦房产开发有限公司 	减少 	清算注销 	<br /><br />122 	苏州仁木宁房产开发有限公司 	减少 	清算注销 	<br /><br />123 	苏州仁蓝特房产开发有限公司 	减少 	清算注销 	<br /><br />124 	苏州瑞启晟房产开发有限公司 	减少 	清算注销 	<br /><br />125 	苏州仁瑞格房产开发有限公司 	减少 	清算注销 	<br /><br />126 	苏州启兆呈房产开发有限公司 	减少 	清算注销 	<br /><br />127 	苏州尚利勒房产开发有限公司 	减少 	清算注销 	<br /><br />128 	苏州元纳达房产开发有限公司 	减少 	清算注销 	<br /><br />129 	苏州泽空房产开发有限公司 	减少 	清算注销 	<br /><br />130 	苏州巨北房产开发有限公司 	减少 	清算注销 	<br /><br />131 	苏州盛家特房产开发有限公司 	减少 	清算注销 	<br /><br />132 	苏州恩亦众房产开发有限公司 	减少 	清算注销 	<br /><br />133 	苏州代克汇房产开发有限公司 	减少 	清算注销 	<br /><br />134 	苏州佳名善房产开发有限公司 	减少 	清算注销 	<br /><br />135 	苏州瑞美秀房产开发有限公司 	减少 	清算注销 	<br /><br />136 	苏州招商瑞创房地产有限公司 	减少 	清算注销 	<br /><br />137 	苏州招商瑞盈房地产有限公司 	减少 	清算注销 	<br /><br />138 	南通招商置业有限公司 	减少 	清算注销 	<br /><br />139 	宁波招瑞商务咨询有限公司 	减少 	清算注销 	<br /><br />140 	太仓嘉安商务咨询有限公司 	减少 	清算注销 	<br /><br />141 	太仓招祺商务咨询有限公司 	减少 	清算注销 	<br /><br />142 	太仓招煜商务咨询有限公司 	减少 	清算注销 	<br /><br />143 	太仓招越商务咨询有限公司 	减少 	清算注销 	<br /><br />144 	嘉兴招瑞工业设计有限公司 	减少 	清算注销 	<br /><br />145 	太仓招辰商务咨询有限公司 	减少 	清算注销 	<br /><br />146 	太仓招星商务咨询有限公司 	减少 	清算注销 	<br /><br />147 	太仓招航商务咨询有限公司 	减少 	清算注销 	<br /><br />148 	太仓招大商务咨询有限公司 	减少 	清算注销 	<br /><br />149 	太仓招海商务咨询有限公司 	减少 	清算注销 	<br /><br />150 	太仓招勇商务咨询有限公司 	减少 	清算注销 	<br /><br />151 	天津雍景湾房地产开发有限公司 	减少 	清算注销 	<br /><br />152 	合肥招阳体育文化发展有限公司 	减少 	清算注销 	<br /><br />153 	佛山招商九龙仓房地产有限公司 	减少 	清算注销 	<br /><br />154 	招商蛇口（山东）投资开发有限公司 	减少 	清算注销 	<br /><br />155 	深圳市招盈发展有限公司 	减少 	清算注销 	<br /><br />156 	新疆招悦房地产有限公司 	减少 	清算注销 	<br /><br />157 	珠海招发房地产有限公司 	减少 	清算注销 	<br /><br />158 	嘉兴招商房地产开发有限公司 	减少 	清算注销 	<br /><br />159 	佛山依云孝德房地产有限公司 	减少 	清算注销 	<br /><br />160 	裕元企业有限公司 	减少 	清算注销 	<br /><br />161 	东明企业有限公司 	减少 	清算注销 	<br /><br />162 	HOLLY PROFIT LIMITED 	减少 	清算注销 	<br /><br />163 	JONES TECH LIMITED 	减少 	清算注销 	<br /><br />164 	Chief MasterLtd. 	减少 	清算注销 	<br /><br />165 	UNION BLOOM LIMITED 	减少 	清算注销 	<br /><br />166 	汇豪有限公司 	减少 	清算注销 	<br /><br />167 	鉅阳有限公司 	减少 	清算注销 	<br /><br />168 	银道国际有限公司 	减少 	清算注销 	<br /><br />169 	Residential Finance Limited 	减少 	清算注销 	<br /><br />170 	The Home Loan Company Limited 	减少 	清算注销 	<br /><br />171 	太原招正置业有限公司 	减少 	协议转让 	<br /><br />172 	深圳市万海大厦管理有限公司 	减少 	协议转让 	<br /><br />173 	深圳市万融大厦管理有限公司 	减少 	协议转让 	<br /><br />174 	珠海雍景华越房地产有限公司 	减少 	增资扩股 	<br /><br />175 	珠海景华房地产有限公司 	减少 	增资扩股 	<br /><br />176 	深圳市嘉城置地有限公司 	减少 	协议转让 	<br /><br />二、公司报告期内合并及母公司财务报表<br /><br />本公司2021年度、2022年度、2023年度及2024年三季度的合并资产负债表、合并利润表、合并现金流量表、母公司资产负债表、母公司利润表、母公司现金流量表如下：<br /><br />（一）合并财务报表<br /><br />1．合并资产负债表<br /><br />单位：万元<br /><br />项目 	2024年9月30日 	2023年12月31日 	2022年12月31日 	2021年12月31日 	<br /><br />流动资产： 					<br /><br />货币资金 	8,584,216.73 	8,828,951.29 	8,624,312.38 	7,953,303.16 	<br /><br />交易性金融资产 	12,242.91 	63,752.63 	19,304.34 	9,546.10 	<br /><br />衍生金融资产 	- 	- 	3,441.80 	- 	<br /><br />应收票据 	760.82 	2,599.21 	2,803.41 	1,946.24 	<br /><br />应收账款 	582,953.04 	347,422.31 	388,456.35 	327,927.40 	<br /><br />预付款项 	789,120.26 	895,726.36 	395,153.63 	1,186,676.77 	<br /><br />其他应收款（合计） 	11,237,063.92 	11,843,046.43 	12,677,803.40 	11,956,727.38 	<br /><br />存货 	42,358,186.40 	41,670,213.55 	41,154,922.10 	41,763,647.50 	<br /><br />合同资产 	- 	- 	- 	- 	<br /><br />持有待售资产 	- 	- 	- 	- 	<br /><br />其他流动资产 	3,280,752.77 	2,744,276.19 	2,252,516.72 	2,106,033.64 	<br /><br />流动资产合计 	66,845,296.85 	66,395,987.97 	65,518,714.13 	65,305,808.20 	<br /><br />非流动资产： 					<br /><br />长期应收款 	- 	2,764.39 	2,353.63 	1,851.00 	<br /><br />长期股权投资 	8,101,137.01 	8,014,165.10 	7,464,369.96 	6,156,061.89 	<br /><br />其他权益工具投资 	- 	- 	- 	- 	<br /><br />其他非流动金融资产 	163,125.00 	146,512.47 	138,650.42 	128,738.53 	<br /><br />投资性房地产 	13,150,504.39 	12,702,797.49 	11,988,700.53 	10,906,718.09 	<br /><br />固定资产 	1,112,202.56 	1,161,828.97 	1,082,017.75 	923,357.56 	<br /><br />在建工程 	128,860.15 	97,346.38 	81,007.37 	46,518.86 	<br /><br />使用权资产 	236,710.64 	300,979.41 	212,824.89 	223,585.26 	<br /><br />无形资产 	186,902.75 	191,499.73 	138,922.76 	137,923.57 	<br /><br />开发支出 	4,540.94 	6,869.80 	8,342.99 	5,105.19 	<br /><br />商誉 	201,338.82 	201,338.82 	201,338.82 	35,795.00 	<br /><br />长期待摊费用 	98,368.14 	104,261.18 	110,947.08 	111,597.79 	<br /><br />递延所得税资产 	1,547,185.62 	1,475,934.08 	1,650,332.09 	1,573,234.04 	<br /><br />其他非流动资产 	99,882.29 	48,564.19 	48,615.20 	64,039.77 	<br /><br />非流动资产合计 	25,030,758.30 	24,454,861.99 	23,128,423.50 	20,314,526.54 	<br /><br />资产总计 	91,876,055.14 	90,850,849.97 	88,647,137.62 	85,620,334.74 	<br /><br />流动负债： 					<br /><br />短期借款 	408,080.94 	137,895.64 	150,869.20 	362,806.23 	<br /><br />衍生金融负债 	- 	- 	- 	10,603.80 	<br /><br />应付票据 	- 	- 	12,693.67 	9,569.08 	<br /><br />应付账款 	4,977,137.82 	6,066,182.19 	5,611,811.97 	5,781,350.59 	<br /><br />预收款项 	24,546.78 	17,747.80 	16,473.94 	12,817.98 	<br /><br />合同负债 	19,131,968.00 	16,153,267.69 	14,492,160.77 	14,871,025.05 	<br /><br />应付职工薪酬 	187,778.32 	272,204.31 	222,549.54 	231,536.40 	<br /><br />应交税费 	289,064.98 	712,580.68 	1,225,678.19 	1,351,957.75 	<br /><br />其他应付款（合计） 	11,068,818.47 	11,594,282.41 	13,134,597.91 	12,280,582.17 	<br /><br />持有待售负债 	- 	- 	- 	- 	<br /><br />一年内到期的非流动负债 	3,732,102.16 	3,926,531.39 	3,903,363.18 	3,357,017.00 	<br /><br />其他流动负债 	3,514,707.00 	3,721,697.61 	3,620,771.10 	4,538,584.11 	<br /><br />流动负债合计 	43,334,204.46 	42,602,389.71 	42,390,969.48 	42,807,850.17 	<br /><br />非流动负债： 					<br /><br />长期借款 	12,685,980.80 	11,877,067.46 	12,107,354.89 	10,777,967.61 	<br /><br />应付债券 	5,418,000.00 	5,132,700.00 	3,974,900.00 	2,610,450.20 	<br /><br />租赁负债 	255,944.22 	304,453.43 	225,932.24 	223,311.91 	<br /><br />长期应付款 	340,739.92 	306,184.40 	353,145.57 	357,788.18 	<br /><br />预计负债 	644.00 	9,450.54 	586.25 	4,140.90 	<br /><br />递延所得税负债 	270,129.43 	269,131.22 	274,326.07 	164,684.88 	<br /><br />递延收益 	338,484.73 	377,136.47 	388,574.35 	455,596.96 	<br /><br />其他非流动负债 	409,459.56 	303,308.92 	487,301.07 	543,025.33 	<br /><br />非流动负债合计 	19,719,382.64 	18,579,432.45 	17,812,120.43 	15,136,965.97 	<br /><br />负债合计 	63,053,587.10 	61,181,822.16 	60,203,089.91 	57,944,816.14 	<br /><br />所有者权益： 					<br /><br />股本 	906,083.62 	906,083.62 	773,909.82 	792,324.26 	<br /><br />其他权益工具 	1,252,013.00 	2,108,913.00 	1,818,850.00 	2,409,850.00 	<br /><br />其中：优先股 	- 	- 	- 	- 	<br /><br />永续债 	1,252,013.00 	2,108,913.00 	1,818,850.00 	2,409,850.00 	<br /><br />资本公积 	2,061,261.03 	2,044,794.01 	1,021,366.95 	1,418,850.39 	<br /><br />减：库存股 	- 	- 	- 	399,999.95 	<br /><br />其他综合收益 	37,219.44 	51,234.46 	51,593.03 	38,305.33 	<br /><br />专项储备 	733.03 	470.62 	509.81 	664.88 	<br /><br />盈余公积 	446,896.42 	446,896.42 	419,212.84 	419,212.84 	<br /><br />未分配利润 	6,325,515.88 	6,413,946.84 	6,085,747.91 	6,187,918.11 	<br /><br />归属于母公司所有者权益合计 	11,029,722.41 	11,972,338.97 	10,171,190.35 	10,867,125.86 	<br /><br />少数股东权益 	17,792,745.64 	17,696,688.84 	18,272,857.36 	16,808,392.74 	<br /><br />所有者权益合计 	28,822,468.05 	29,669,027.81 	28,444,047.72 	27,675,518.60 	<br /><br />负债和所有者权益总计 	91,876,055.14 	90,850,849.97 	88,647,137.62 	85,620,334.74 	<br /><br />2．合并利润表<br /><br />单位：万元<br /><br />项目 	2024年1-9月 	2023年度 	2022年度 	2021年度 	<br /><br />一、营业总收入 	7,800,943.13 	17,500,755.81 	18,300,265.91 	16,064,341.30 	<br /><br />减：营业成本 	7,024,748.29 	14,720,443.42 	14,777,450.68 	11,972,349.10 	<br /><br />税金及附加 	159,913.75 	615,543.76 	778,466.68 	968,054.88 	<br /><br />销售费用 	219,199.28 	432,821.95 	408,109.57 	391,424.47 	<br /><br />管理费用 	116,343.79 	237,406.78 	231,300.51 	214,492.97 	<br /><br />研发费用 	8,761.42 	15,835.81 	12,503.97 	11,580.35 	<br /><br />财务费用 	164,442.18 	91,222.47 	195,986.93 	200,602.09 	<br /><br />其中：利息费用 	287,076.26 	339,870.80 	412,731.54 	448,822.10 	<br /><br />利息收入 	150,988.48 	292,331.40 	290,927.53 	260,436.44 	<br /><br />加：其他收益 	10,055.88 	20,612.38 	36,123.33 	25,204.24 	<br /><br />投资收益 	369,574.95 	248,064.09 	201,650.61 	372,788.46 	<br /><br />其中：对联营企业和合营企业的投资收益 	151,861.32 	162,490.45 	149,669.03 	167,222.29 	<br /><br />公允价值变动收益（损失以“-”号填列） 	9,420.38 	3,828.04 	47,173.63 	15,713.61 	<br /><br />信用减值损失（损失以“-”号填列） 	-7,164.21 	-14,153.35 	-141,394.89 	-105,812.25 	<br /><br />资产减值损失（损失以“-”号填列） 	- 	-227,568.51 	-504,546.93 	-339,091.48 	<br /><br />资产处置收益（损失以“-”号填列） 	3,075.45 	-20.36 	588.44 	678.30 	<br /><br />二、营业利润 	492,496.88 	1,418,243.90 	1,536,041.75 	2,275,318.33 	<br /><br />加：营业外收入 	13,356.63 	27,793.30 	57,454.27 	20,435.23 	<br /><br />减：营业外支出 	6,505.96 	47,174.19 	11,786.12 	11,493.60 	<br /><br />三、利润总额 	499,347.55 	1,398,863.01 	1,581,709.90 	2,284,259.96 	<br /><br />减：所得税费用 	157,387.42 	488,239.91 	671,862.18 	764,086.25 	<br /><br />四、净利润 	341,960.14 	910,623.10 	909,847.72 	1,520,173.71 	<br /><br />少数股东损益 	81,893.00 	278,681.05 	483,439.76 	482,948.29 	<br /><br />归属于母公司所有者的净利润 	260,067.14 	631,942.05 	426,407.97 	1,037,225.42 	<br /><br />五、其他综合收益的税后净额 	-15,529.35 	-809.66 	14,905.50 	-20,387.16 	<br /><br />六、综合收益总额 	326,430.79 	909,813.44 	924,753.23 	1,499,786.54 	<br /><br />减：归属于少数股东的综合收益总额 	80,378.67 	278,229.96 	485,057.57 	481,981.92 	<br /><br />归属于母公司普通股东综合收益总额 	246,052.12 	631,583.48 	439,695.66 	1,017,804.62 	<br /><br />七、每股收益： 					<br /><br />基本每股收益（元/股） 	0.22 	0.65 	0.41 	1.16 	<br /><br />稀释每股收益（元/股） 	0.22 	0.65 	0.41 	1.16 	<br /><br />3．合并现金流量<br /><br />单位：万元<br /><br />项目 	2024年1-9月 	2023年度 	2022年度 	2021年度 	<br /><br />一、经营活动产生的现金流量： 					<br /><br />销售商品、提供劳务收到的现金 	10,377,045.63 	19,763,184.32 	18,842,559.30 	19,417,818.23 	<br /><br />收到的税费返还 	230,443.09 	416,126.33 	594,319.40 	292,993.73 	<br /><br />收到其他与经营活动有关的现金 	686,930.96 	862,940.79 	1,351,218.17 	1,385,585.09 	<br /><br />经营活动现金流入小计 	11,294,419.67 	21,042,251.45 	20,788,096.88 	21,096,397.05 	<br /><br />购买商品、接受劳务支付的现金 	6,637,236.53 	12,483,299.74 	13,137,376.33 	12,432,644.23 	<br /><br />支付给职工以及为职工支付的现金 	614,667.06 	805,227.80 	845,571.50 	766,615.12 	<br /><br />支付的各项税费 	1,691,100.31 	2,992,437.99 	3,076,517.64 	2,929,457.67 	<br /><br />支付其他与经营活动有关的现金 	1,054,283.50 	1,618,187.42 	1,511,232.41 	2,369,978.82 	<br /><br />经营活动现金流出小计 	9,997,287.39 	17,899,152.96 	18,570,697.87 	18,498,695.84 	<br /><br />经营活动产生的现金流量净额 	1,297,132.28 	3,143,098.49 	2,217,399.01 	2,597,701.21 	<br /><br />二、投资活动产生的现金流量： 					<br /><br />收回投资收到的现金 	163,571.16 	60,745.06 	78,980.47 	202,710.12 	<br /><br />取得投资收益收到的现金 	31,574.68 	42,049.44 	53,434.66 	20,051.00 	<br /><br />处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额 	313.40 	664.80 	22,804.02 	475.19 	<br /><br />处置子公司及其他营业单位收到的现金净额 	85,834.25 	163,999.67 	109,175.47 	234,281.29 	<br /><br />收到其他与投资活动有关的现金 	1,127,756.28 	2,481,377.06 	3,200,911.87 	4,139,975.59 	<br /><br />投资活动现金流入小计 	1,409,049.77 	2,748,836.03 	3,465,306.50 	4,597,493.20 	<br /><br />购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金 	390,350.30 	659,057.96 	601,219.57 	1,000,747.58 	<br /><br />投资支付的现金 	251,156.91 	916,322.58 	737,975.21 	1,224,986.44 	<br /><br />取得子公司及其他营业单位支付的现金净额 	20,585.25 	- 	210,902.41 	143,997.32 	<br /><br />支付其他与投资活动有关的现金 	383,574.21 	2,397,558.33 	2,916,643.01 	4,655,413.52 	<br /><br />投资活动现金流出小计 	1,045,666.68 	3,972,938.88 	4,466,740.20 	7,025,144.85 	<br /><br />投资活动产生的现金流量净额 	363,383.09 	-1,224,102.85 	-1,001,433.70 	-2,427,651.65 	<br /><br />三、筹资活动产生的现金流量： 					<br /><br />吸收投资收到的现金 	100,372.93 	2,339,129.39 	1,450,290.84 	2,701,602.74 	<br /><br />其中：子公司吸收少数股东投资收到的现金 	100,372.93 	431,664.95 	1,241,290.84 	894,239.74 	<br /><br />取得借款收到的现金 	8,934,405.97 	12,546,318.92 	13,460,459.98 	11,656,783.00 	<br /><br />收到其他与筹资活动有关的现金 	1,208,920.41 	2,975,498.31 	4,243,987.45 	4,300,613.50 	<br /><br />筹资活动现金流入小计 	10,243,699.31 	17,860,946.62 	19,154,738.27 	18,658,999.24 	<br /><br />偿还债务支付的现金 	8,487,971.85 	11,717,070.21 	11,125,756.90 	11,353,162.45 	<br /><br />分配股利、利润或偿付利息支付的现金 	973,163.74 	1,178,207.25 	1,504,511.92 	1,589,874.18 	<br /><br />其中：子公司支付给少数股东的股利、利润 	61,220.40 	119,975.04 	181,342.04 	179,160.48 	<br /><br />支付其他与筹资活动有关的现金 	2,661,389.91 	6,700,945.72 	7,111,914.51 	6,832,101.95 	<br /><br />筹资活动现金流出小计 	12,122,525.49 	19,596,223.19 	19,742,183.32 	19,775,138.57 	<br /><br />筹资活动产生的现金流量净额 	-1,878,826.18 	-1,735,276.57 	-587,445.05 	-1,116,139.33 	<br /><br />四、汇率变动对现金及现金等价物的影响 	-7,223.96 	-3,983.03 	18,662.31 	-15,157.69 	<br /><br />五、现金及现金等价物净增加（减少）额 	-225,534.77 	179,736.04 	647,182.57 	-961,247.45 	<br /><br />加：期初现金及现金等价物余额 	8,765,193.68 	8,585,457.63 	7,938,275.07 	8,899,522.52 	<br /><br />六、期末现金及现金等价物余额 	8,539,658.90 	8,765,193.68 	8,585,457.63 	7,938,275.07 	<br /><br />（二）母公司财务报表<br /><br />1．母公司资产负债表<br /><br />单位：万元<br /><br />项目 	2024年9月30日 	2023年12月31日 	2022年12月31日 	2021年12月31日 	<br /><br />流动资产： 					<br /><br />货币资金 	2,220,606.33 	2,833,591.67 	2,599,664.75 	1,963,720.53 	<br /><br />交易性金融资产 	- 	52,206.70 	- 	- 	<br /><br />应收账款 	180,706.87 	178,490.13 	251,756.85 	251,563.86 	<br /><br />预付款项 	8,474.90 	8,134.11 	17,928.64 	18,191.81 	<br /><br />其他应收款（合计） 	22,759,131.97 	21,525,390.05 	22,554,734.43 	21,878,970.73 	<br /><br />存货 	3,737.60 	3,113.22 	- 	- 	<br /><br />持有待售资产 	- 	- 	- 	- 	<br /><br />一年内到期的非流动资产 	- 	- 	10,213.32 	- 	<br /><br />其他流动资产 	32.29 	25.05 	22.66 	3.94 	<br /><br />流动资产合计 	25,172,689.95 	24,600,950.93 	25,434,320.66 	24,112,450.87 	<br /><br />非流动资产： 					<br /><br />长期应收款 	- 	- 	- 	9,191.99 	<br /><br />长期股权投资 	9,880,407.97 	9,231,742.18 	6,980,630.37 	6,024,844.65 	<br /><br />其他非流动金融资产 	61,742.24 	61,831.55 	61,798.12 	68,491.34 	<br /><br />投资性房地产 	187,347.92 	194,350.81 	175,194.10 	177,494.66 	<br /><br />固定资产 	13,180.20 	14,134.99 	16,169.00 	18,234.38 	<br /><br />在建工程 	- 	- 	- 	- 	<br /><br />使用权资产 	447.39 	614.91 	285.42 	682.95 	<br /><br />无形资产 	1,334.48 	1,393.55 	1,472.30 	1,551.06 	<br /><br />长期待摊费用 	2,664.59 	3,817.05 	4,643.87 	7,115.54 	<br /><br />递延所得税资产 	- 	- 	25,622.01 	2,892.88 	<br /><br />其他非流动资产 	- 	2,227.16 	2,219.00 	10,719.00 	<br /><br />非流动资产合计 	10,147,124.77 	9,510,112.20 	7,268,034.19 	6,321,218.45 	<br /><br />资产总计 	35,319,814.72 	34,111,063.13 	32,702,354.85 	30,433,669.32 	<br /><br />流动负债： 					<br /><br />短期借款 	235,354.67 	50,055.97 	- 	207,782.99 	<br /><br />应付票据 	- 	- 	- 	- 	<br /><br />应付账款 	13,053.57 	14,159.63 	20,962.57 	4,545.82 	<br /><br />预收款项 	338.86 	45.67 	94.05 	170.50 	<br /><br />合同负债 	705.39 	705.77 	706.31 	715.06 	<br /><br />应付职工薪酬 	35,407.41 	40,124.82 	34,341.51 	20,304.83 	<br /><br />应交税费 	4,721.76 	131,622.07 	165,144.03 	274,311.91 	<br /><br />其他应付款（合计） 	15,299,948.67 	14,633,884.84 	15,522,512.64 	14,503,124.56 	<br /><br />一年内到期的非流动负债 	1,589,361.18 	1,326,733.26 	2,648,072.64 	1,054,557.28 	<br /><br />其他流动负债 	194,317.39 	596,374.62 	482,874.73 	1,029,939.13 	<br /><br />流动负债合计 	17,373,208.88 	16,793,706.66 	18,874,708.48 	17,095,452.08 	<br /><br />非流动负债： 					<br /><br />长期借款 	4,816,923.42 	5,212,035.72 	4,843,240.08 	5,345,473.83 	<br /><br />应付债券 	5,248,000.00 	4,962,700.00 	3,824,900.00 	2,144,000.00 	<br /><br />租赁负债 	104.37 	202.71 	- 	- 	<br /><br />长期应付款 	116,490.68 	72,517.89 	74,175.21 	105,357.13 	<br /><br />递延收益 	101,203.77 	139,937.36 	147,701.36 	200,781.61 	<br /><br />递延所得税负债 	17,105.74 	16,047.47 	11,080.03 	11,711.27 	<br /><br />其他非流动负债 	663,497.20 	660,147.76 	699,216.00 	224,656.90 	<br /><br />非流动负债合计 	10,963,325.18 	11,063,588.91 	9,600,312.68 	8,031,980.74 	<br /><br />负债合计 	28,336,534.07 	27,857,295.58 	28,475,021.16 	25,127,432.82 	<br /><br />所有者权益(或股东权益)： 					<br /><br />实收资本(或股本) 	906,083.62 	906,083.62 	773,909.82 	792,324.26 	<br /><br />其他权益工具 	1,252,013.00 	2,108,913.00 	1,818,850.00 	2,409,850.00 	<br /><br />其中：优先股 	- 	- 	- 	- 	<br /><br />永续债 	1,252,013.00 	2,108,913.00 	1,818,850.00 	2,409,850.00 	<br /><br />资本公积 	2,373,093.55 	2,373,093.55 	769,669.07 	1,151,254.58 	<br /><br />减：库存股 	- 	- 	- 	399,999.95 	<br /><br />其他综合收益 	-6,424.55 	-4,238.10 	-4,234.43 	-4,907.53 	<br /><br />盈余公积 	423,845.71 	423,845.71 	396,162.13 	396,162.13 	<br /><br />未分配利润 	2,034,669.32 	446,069.78 	472,977.10 	961,553.01 	<br /><br />所有者权益合计 	6,983,280.65 	6,253,767.56 	4,227,333.69 	5,306,236.50 	<br /><br />负债和所有者权益总计 	35,319,814.72 	34,111,063.13 	32,702,354.85 	30,433,669.32 	<br /><br />2．母公司利润表<br /><br />单位：万元<br /><br />项目 	2024年1-9月 	2023年度 	2022年度 	2021年度 	<br /><br />一、营业总收入 	153,470.21 	33,139.34 	113,170.51 	50,549.39 	<br /><br />减：营业成本 	23,491.19 	28,215.45 	72,137.00 	33,683.37 	<br /><br />税金及附加 	57,712.43 	3,319.42 	27,197.51 	5,535.79 	<br /><br />销售费用 	- 	- 	- 	- 	<br /><br />管理费用 	9,227.46 	45,180.60 	40,530.64 	37,392.85 	<br /><br />研发费用 	- 	- 	- 	- 	<br /><br />财务费用 	-51,233.33 	-127,535.90 	-26,885.03 	-25,174.89 	<br /><br />其中：利息费用 	45,858.50 	52,662.71 	217,281.27 	147,410.26 	<br /><br />利息收入 	99,673.75 	182,541.08 	226,175.49 	181,706.82 	<br /><br />加：其他收益 	447.06 	1,553.91 	3,243.29 	1,754.06 	<br /><br />投资收益 	1,917,687.31 	174,599.44 	42,090.84 	590,674.52 	<br /><br />其中：对联营企业和合营企业的投资收益 	- 	-48,798.88 	-18,916.28 	31,626.37 	<br /><br />公允价值变动收益（损 	- 	3,582.81 	3,309.08 	11,891.95 	<br /><br />失以“-”号填列） 					<br /><br />资产减值损失（损失以“-”号填列） 	-108,840.04 	- 	- 	- 	<br /><br />信用减值损失（损失以“-”号填列） 	295.55 	72.75 	-24.73 	-229.46 	<br /><br />资产处置收益（损失以“-”号填列） 	3.37 	11.72 	1.12 	158.47 	<br /><br />二、营业利润 	1,923,865.73 	263,780.41 	48,809.99 	603,361.81 	<br /><br />加：营业外收入 	173.89 	9,698.15 	231.06 	1,129.79 	<br /><br />减：营业外支出 	0.97 	1,961.30 	3,012.35 	4,020.14 	<br /><br />三、利润总额 	1,924,038.65 	271,517.26 	46,028.70 	600,471.46 	<br /><br />减：所得税 	-13,058.99 	-5,318.53 	6,026.44 	30,362.33 	<br /><br />四、净利润 	1,937,097.64 	276,835.79 	40,002.26 	570,109.14 	<br /><br />减：少数股东损益 	- 	- 	- 	- 	<br /><br />归属于母公司所有者的净利润 	1,937,097.64 	276,835.79 	40,002.26 	570,109.14 	<br /><br />五、其他综合收益的税后净额 	-2,186.44 	-3.68 	673.10 	-4,907.53 	<br /><br />六、综合收益总额 	1,934,911.20 	276,832.11 	40,675.37 	565,201.61 	<br /><br />3．母公司现金流量表<br /><br />单位：万元<br /><br />项目 	2024年1-9月 	2023年度 	2022年度 	2021年度 	<br /><br />一、经营活动产生的现金流量： 					<br /><br />销售商品、提供劳务收到的现金 	20,510.34 	102,601.90 	22,848.63 	38,266.03 	<br /><br />收到的税费返还 	- 	3,211.52 	28.60 	- 	<br /><br />收到利息收入 	- 	- 	- 	- 	<br /><br />收到其他与经营活动有关的现金 	62,645.60 	61,890.11 	37,393.24 	71,116.62 	<br /><br />经营活动现金流入小计 	101,926.42 	167,703.53 	60,270.47 	109,382.65 	<br /><br />购买商品、接受劳务支付的现金 	24,900.88 	32,898.46 	45,778.95 	26,782.86 	<br /><br />支付给职工以及为职工支付的现金 	17,028.19 	17,164.85 	32,826.71 	33,803.09 	<br /><br />支付的各项税费 	178,995.24 	7,449.55 	177,022.63 	33,587.50 	<br /><br />支付其他与经营活动有关的现金 	10,620.62 	45,217.67 	46,543.83 	44,107.36 	<br /><br />经营活动现金流出小计 	231,544.94 	102,730.53 	302,172.12 	138,280.82 	<br /><br />经营活动产生的现金流量净额 	-129,618.52 	64,973.00 	-241,901.65 	-28,898.17 	<br /><br />二、投资活动产生的现金流量： 					<br /><br />收回投资收到的现金 	91,994.58 	3,648.06 	74,057.05 	1,325,553.91 	<br /><br />取得投资收益收到的现金 	68,656.03 	105,335.82 	95,671.43 	184,155.99 	<br /><br />处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额 	7.17 	4.51 	27.30 	5.52 	<br /><br />收到其他与投资活动有关的现金 	130,054.42 	580,685.98 	87,366.05 	473,501.42 	<br /><br />投资活动现金流入小计 	290,712.20 	689,674.38 	257,121.83 	1,983,216.84 	<br /><br />购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金 	2,670.57 	12,463.44 	10,021.39 	3,683.00 	<br /><br />投资支付的现金 	71,650.56 	1,602,220.56 	557,441.90 	1,419,579.96 	<br /><br />支付其他与投资活动有关的现金 	13,379.98 	95,447.68 	211,861.07 	185,791.80 	<br /><br />投资活动现金流出小计 	87,701.11 	1,710,131.69 	779,324.36 	1,609,054.76 	<br /><br />投资活动产生的现金流量净额 	203,011.09 	-1,020,457.31 	-522,202.53 	374,162.08 	<br /><br />三、筹资活动产生的现金流量： 					<br /><br />吸收投资收到的现金 	- 	1,907,464.43 	209,000.00 	1,807,363.00 	<br /><br />取得借款收到的现金 	5,287,399.00 	8,314,870.00 	8,192,401.30 	6,909,480.00 	<br /><br />应付存款净增额 	- 	- 	- 	- 	<br /><br />收到其他与筹资活动有关的现金 	738,529.63 	793,048.83 	1,450,077.86 	678,815.99 	<br /><br />筹资活动现金流入小计 	6,820,910.40 	11,015,383.27 	9,851,479.17 	9,395,658.99 	<br /><br />赎回权益性投资所支付的现金 	- 	- 	- 	- 	<br /><br />偿还债务支付的现金 	5,440,673.30 	7,960,242.95 	6,055,097.47 	7,120,165.96 	<br /><br />分配股利、利润或偿付利息支付的现金 	275,265.13 	686,786.39 	959,673.25 	1,044,823.53 	<br /><br />支付其他与筹资活动有关的现金 	584,789.10 	1,179,464.82 	1,436,143.91 	2,972,882.86 	<br /><br />筹资活动现金流出小计 	7,508,137.71 	9,826,494.15 	8,450,914.63 	11,137,872.35 	<br /><br />筹资活动产生的现金流量净额 	-687,227.30 	1,188,889.12 	1,400,564.54 	-1,742,213.36 	<br /><br />四、汇率变动对现金及现金等价物的影响 	- 	-7.77 	22.28 	-7.24 	<br /><br />五、现金及现金等价物净增加（减少）额 	-613,834.73 	233,397.04 	636,482.63 	-1,396,956.70 	<br /><br />加：期初现金及现金等价物余额 	2,833,061.79 	2,599,664.75 	1,963,182.11 	3,360,138.81 	<br /><br />六、期年末现金及现金等价物余额 	2,219,227.05 	2,833,061.79 	2,599,664.75 	1,963,182.11 	<br /><br />三、最近三年主要财务指标<br /><br />项目 	2023年12月31日/2023年度 	2022年12月31日/2022年度 	2021年12月31日/2021年度 	<br /><br />总资产（亿元） 	9,085.08 	8,864.71 	8,562.03 	<br /><br />总负债（亿元） 	6,118.18 	6,020.31 	5,794.48 	<br /><br />全部债务（亿元） 	2,107.42 	2,014.92 	1,711.78 	<br /><br />所有者权益（亿元） 	2,966.90 	2,844.40 	2,767.55 	<br /><br />营业总收入（亿元） 	1,750.08 	1,830.03 	1,606.43 	<br /><br />利润总额（亿元） 	139.89 	158.17 	228.43 	<br /><br />净利润（亿元） 	91.06 	90.98 	152.02 	<br /><br />扣除非经常性损益后归属于母公司所有者的净利润（亿元） 	57.33 	33.87 	88.59 	<br /><br />归属于母公司所有者的净利润（亿元） 	63.19 	42.64 	103.72 	<br /><br />经营活动产生现金流量净额（亿元） 	314.31 	221.74 	259.77 	<br /><br />投资活动产生现金流量净额（亿元） 	-122.41 	-100.14 	-242.77 	<br /><br />筹资活动产生现金流量净额（亿元） 	-173.53 	-58.74 	-111.61 	<br /><br />流动比率（倍） 	1.56 	1.55 	1.53 	<br /><br />速动比率（倍） 	0.58 	0.57 	0.55 	<br /><br />资产负债率（%） 	67.34 	67.91 	67.68 	<br /><br />债务资本比率 	41.53% 	41.46% 	38.22% 	<br /><br />营业毛利率 	15.89% 	19.25% 	25.47% 	<br /><br />总资产报酬率 	1.94% 	2.29% 	3.43% 	<br /><br />净资产收益率 	3.13% 	3.24% 	5.74% 	<br /><br />应收账款周转率（次） 	47.56 	51.09 	53.21 	<br /><br />存货周转率（次） 	0.36 	0.36 	0.31 	<br /><br />总资产周转率 	0.20 	0.21 	0.20 	<br /><br />EBITDA利息保障倍数 	1.71 	2.69 	2.73 	<br /><br />贷款偿还率 	100% 	100% 	100% 	<br /><br />利息偿付率 	100% 	100% 	100% 	<br /><br />注：<br /><br />上述财务指标未经年化，上述财务指标计算方法：<br /><br />1、全部债务＝长期借款+应付债券+短期借款+交易性金融负债+应付票据+应付短期债券+一年内到期的非流动负债；<br /><br />2、流动比率＝流动资产／流动负债；<br /><br />3、速动比率＝（流动资产－存货净额）／流动负债；<br /><br />4、资产负债率＝负债总计／资产总计；<br /><br />5、债务资本比率（%）＝全部债务/（全部债务+所有者权益）×100%；<br /><br />6、应收账款周转率（次）＝营业收入／应收账款平均余额；<br /><br />8、存货周转率（次）＝营业成本／存货平均余额；<br /><br />9、总资产周转率（次）＝营业收入／总资产平均余额；<br /><br />10、总资产报酬率=（利润总额+列入财务费用的利息支出）/总资产平均余额×100%；<br /><br />11、净资产收益率=净利润/净资产平均余额×100%；<br /><br />12、EBITDA利息保障倍数=（利润总额+计入财务费用的利息支出+折旧+无形资产摊销+长期待摊费用摊销）/（计入财务费用的利息支出+资本化利息支出）；<br /><br />13、贷款偿还率＝实际贷款偿还额／应偿还贷款额；<br /><br />14、利息偿付率＝实际利息支出／应付利息支出；<br /><br />15、扣除非经常性损益后归属于母公司所有者的净利润=归属于母公司所有者的净利润-非经常性损益。<br /><br />四、资产结构分析<br /><br />单位：万元，%<br /><br />项目 	2023年12月31日 	2022年12月31日 	2021年12月31日 	<br /><br />金额 	占比 	金额 	占比 	金额 	占比 	<br /><br />流动资产： 							<br /><br />货币资金 	8,828,951.29 	9.72 	8,624,312.38 	9.73 	7,953,303.16 	9.29 	<br /><br />交易性金融资产 	63,752.63 	0.07 	19,304.34 	0.02 	9,546.10 	0.01 	<br /><br />衍生金融资产 	- 	- 	3,441.80 	0.00 	- 	- 	<br /><br />应收票据 	2,599.21 	0.00 	2,803.41 	0.00 	1,946.24 	0.00 	<br /><br />应收账款 	347,422.31 	0.38 	388,456.35 	0.44 	327,927.40 	0.38 	<br /><br />预付款项 	895,726.36 	0.99 	395,153.63 	0.45 	1,186,676.77 	1.39 	<br /><br />其他应收款（合计） 	11,843,046.43 	13.04 	12,677,803.40 	14.30 	11,956,727.38 	13.96 	<br /><br />存货 	41,670,213.55 	45.87 	41,154,922.10 	46.43 	41,763,647.50 	48.78 	<br /><br />合同资产 	- 	- 	- 	- 	- 	- 	<br /><br />持有待售资产 	- 	- 	- 	- 	- 	- 	<br /><br />其他流动资产 	2,744,276.19 	3.02 	2,252,516.72 	2.54 	2,106,033.64 	2.46 	<br /><br />流动资产合计 	66,395,987.97 	73.08 	65,518,714.13 	73.91 	65,305,808.20 	76.27 	<br /><br />非流动资产： 							<br /><br />长期应收款 	2,764.39 	0.00 	2,353.63 	0.00 	1,851.00 	0.00 	<br /><br />长期股权投资 	8,014,165.10 	8.82 	7,464,369.96 	8.42 	6,156,061.89 	7.19 	<br /><br />其他权益工具投资 	- 	- 	- 	- 	- 	- 	<br /><br />其他非流动金融资产 	146,512.47 	0.16 	138,650.42 	0.16 	128,738.53 	0.15 	<br /><br />投资性房地产 	12,702,797.49 	13.98 	11,988,700.53 	13.52 	10,906,718.09 	12.74 	<br /><br />固定资产 	1,161,828.97 	1.28 	1,082,017.75 	1.22 	923,357.56 	1.08 	<br /><br />在建工程 	97,346.38 	0.11 	81,007.37 	0.09 	46,518.86 	0.05 	<br /><br />使用权资产 	300,979.41 	0.33 	212,824.89 	0.24 	223,585.26 	0.26 	<br /><br />无形资产 	191,499.73 	0.21 	138,922.76 	0.16 	137,923.57 	0.16 	<br /><br />开发支出 	6,869.80 	0.01 	8,342.99 	0.01 	5,105.19 	0.01 	<br /><br />商誉 	201,338.82 	0.22 	201,338.82 	0.23 	35,795.00 	0.04 	<br /><br />长期待摊费用 	104,261.18 	0.11 	110,947.08 	0.13 	111,597.79 	0.13 	<br /><br />递延所得税资 	1,475,934.08 	1.62 	1,650,332.09 	1.86 	1,573,234.04 	1.84 	<br /><br />项目 	2023年12月31日 	2022年12月31日 	2021年12月31日 	<br /><br />金额 	占比 	金额 	占比 	金额 	占比 	<br /><br />产 							<br /><br />其他非流动资产 	48,564.19 	0.05 	48,615.20 	0.05 	64,039.77 	0.07 	<br /><br />非流动资产合计 	24,454,861.99 	26.92 	23,128,423.50 	26.09 	20,314,526.54 	23.73 	<br /><br />资产总计 	90,850,849.97 	100.00 	88,647,137.62 	100.00 	85,620,334.74 	100.00 	<br /><br />报告期各期末，公司的总资产分别为85,620,334.74万元、88,647,137.62万元及90,850,849.97万元，公司资产规模保持快速增长态势，资产总额的增加主要是由于公司项目开发规模与业务规模逐年增长。<br /><br />发行人资产结构较为稳定，同时呈现出流动资产占比较高，非流动资产占比较低的特点，其中流动资产主要由存货、货币资金、其他应收款等科目构成，符合所在行业的业务特点。报告期各期末，发行人流动资产合计分别为65,305,808.20万元、65,518,714.13万元及66,395,987.97万元，占资产总额的比重分别为76.27%、73.91%及73.08%；发行人非流动资产主要由投资性房地产、递延所得税资产、长期股权投资等科目构成。报告期各期末，发行人非流动资产分别为20,314,526.54万元、23,128,423.50万元及24,454,861.99万元，占资产总额的比重分别为23.73%、26.09%及26.92%。<br /><br />发行人各主要资产科目具体情况如下：<br /><br />1．货币资金<br /><br />由于公司在项目开发前期需要支付较大数额的土地价款，且项目的开发建设支出也维持在较高水平，因此，公司需保有一定规模的货币资金余额以满足经营需要。报告期各期末发行人货币资金余额分别为7,953,303.16万元、8,624,312.38万元及8,828,951.29万元，占发行人总资产比重分别为9.29%、9.73%及9.72%。<br /><br />2021年末货币资金较2020年末减少977,264.37万元，降幅为10.94%；2022年末货币资金较2021年末增加671,009.21万元，增幅为8.44%；2023年末货币资金较2022年末增加204,638.91万元，增幅为2.37%。<br /><br />截至2023年末，公司其他货币资金32,044,925,990.04元，主要包括根据《预售资金监管办法》受监管的预收售楼款31,432,994,304.66元。<br /><br />2．预付款项<br /><br />发行人预付款项主要为预付土地款。在取得土地成交确认书后通常需缴纳一定金额的土地款，在土地出让合同签订前，发行人将此部分预付土地款作为预付款项核算，待签订土地出让合同且确认土地使用权已经实质取得后转入存货核算。报告期各期末，发行人预付款项余额分别为1,186,676.77万元、395,153.63万元及895,726.36万元，占发行人总资产比重分别为1.39%、0.45%及0.99%。<br /><br />2021年末预付账款较2020年末增加157,781.95万元，增幅为15.34%。2022年末预付账款较2021年末减少791,523.14万元，降幅为66.70%，主要原因是预付土地款减少。2023年末预付账款较2022年末增加500,572.73万元，增幅为126.68%，主要原因是预付土地款增加。<br /><br />2021-2023年末，发行人预付款项账龄情况如下表：<br /><br />单位：万元、%<br /><br />项目 	2023年12月31日 	2022年12月31日 	2021年12月31日 	<br /><br />金额 	占比 	金额 	占比 	金额 	占比 	<br /><br />1年以内 	624,261.76 	69.69 	142,532.36 	36.07 	1,099,186.80 	92.63 	<br /><br />1到2年 	39,750.92 	4.44 	176,025.03 	44.55 	34,062.47 	2.87 	<br /><br />2到3年 	156,149.13 	17.43 	31,772.02 	8.04 	8,990.94 	0.76 	<br /><br />3年以上 	75,564.56 	8.44 	44,824.23 	11.34 	44,436.55 	3.74 	<br /><br />合计 	895,726.36 	100.00 	395,153.63 	100.00 	1,186,676.77 	100.00 	<br /><br />截至2023年末，按预付对象归集的期末余额前五名的预付款情况如下：<br /><br />单位：万元<br /><br />单位名称 	金额 	账龄 	占预付款项总额的比例（%） 	<br /><br />供应商一 	229,740.50 	1年以内 	25.65 	<br /><br />供应商二 	181,000.00 	1至2年及2至3年 	20.21 	<br /><br />供应商三 	162,450.00 	1年以内 	18.14 	<br /><br />供应商四 	138,737.50 	1年以内 	15.49 	<br /><br />供应商五 	39,325.00 	3年以上 	4.39 	<br /><br />合计 	751,253.00 	- 	83.88 	<br /><br />3．其他应收款<br /><br />根据财会[2018]15号文调整财务报表格式后，本募集说明书中其他应收款（合计）科目包括原应收利息科目、应收股利科目和其他应收款科目。此处其他应收款科目系指其他应收款（合计）科目项下其他应收款科目。<br /><br />报告期各期末，发行人其他应收款余额分别为11,953,937.30万元、<br /><br />12,674,920.95万元及11,819,980.53万元，占发行人总资产比重分别为13.96%、14.30%及13.01%。<br /><br />2021年末其他应收款较2020年末增加2,535,842.85万元，增幅为26.93%，主要系合作方往来增加所致。2022年末其他应收款较2021年末增加720,983.65万元，增幅为6.03%，主要系关联方往来款增加所致。2023年末其他应收款较2022年末减少854,940.42万元，降幅为6.75%，主要系关联方往来款减少所致。<br /><br />截至2023年末，发行人其他应收款期末账面余额构成情况如下表所示：<br /><br />单位：万元<br /><br />款项性质 	2023年末 	<br /><br />关联方往来款 	4,193,672.62 	<br /><br />合作方往来款 	7,306,850.08 	<br /><br />土地及其他保证金 	473,235.39 	<br /><br />其他往来款 	182,803.63 	<br /><br />合计 	12,156,561.71 	<br /><br />减：信用损失准备 	336,581.18 	<br /><br />账面价值 	11,819,980.53 	<br /><br />截至2023年末，发行人按欠款方归集金额前五名的其他应收款情况如下表所示：<br /><br />单位：万元<br /><br />单位名称 	形成原因 	关联方关系 	年末数 	账龄 	占其他应收款总额的比例（%） 	信用损失准备年末数 	是否经营性 	未来回款安排 	<br /><br />其他应收款欠款方一 	合作方往来 	否 	495,930.44 	1年以内、1至2年及2至3年 	4.08 	495.93 	是 	根据合同安排到期回款 	<br /><br />其他应收款欠款方二 	合作方往来 	否 	421,858.38 	3年以上 	3.47 	421.86 	是 	<br /><br />其他应收款欠款方三 	合作方往来 	否 	398,826.61 	1年以内及3年以上 	3.28 	398.86 	是 	<br /><br />其他应收款欠款方四 	合作方往来 	否 	324,775.07 	1年以内及1至2年 	2.67 	- 	是 	<br /><br />其他应收款欠款方五 	关联方往来 	是 	310,737.44 	3年以上 	2.56 	310.74 	是 	<br /><br />合计 	- 		1,952,127.94 	- 	16.06 	1,627.38 			<br /><br />公司的其他应收款主要为关联方往来款，代垫款、保证金、押金和合作诚意金。主要应收方为联营及合营公司、子公司股东、当地城投公司、政府等，资金回收保障较高，总体回收风险较小。<br /><br />与子公司股东的合作经营往来款为在子公司有资金结余的情况下，为提高资金使用效益和加强公司对项目公司资金的集中管控，结余资金按股权比例暂时转存各方股东，项目公司利润分配时转销，由于股东之间相互制约、权利义务对等，此部分应收款项基本无回收风险；联营、合营公司往来款为公司根据投资协议向联营、合营项目公司按照持股比例提供的股东垫款，用于联营、合营项目公司的项目开发，后续根据合同或协议约定的时间和方式归还本金和利息，一般以项目回笼款归还，此部分回收风险很小；代垫款主要为项目开发前期公司为施工方、基础设施建设方等代垫的施工费、基础设施费和水电费以及物业公司在业主入住前代业主支付的契税、房屋维修基金以及水电费和煤气费，前者按照协议约定抵减项目工程款或者到期收回，后者在业主入住时收回，回收风险较小；保证金、押金，其中保证金主要为公司拍地保证金，押金主要为工程押金，其中拍地保证金届时转为土地款或者按拍卖公告约定返还，工程押金在工程结束后退回，基本无回收风险；应收合作诚意金为在地产项目运作前期支付给意向合作方的款项，主要为当地政府或城投公司，后续按协议约定回收，此部分回收风险较小。公司报告期内不存在非经营性占用资金。<br /><br />截至2023年12月31日，发行人不存在非经营性其他应收款及资金拆借款项。<br /><br />4．存货<br /><br />发行人的主营业务为住宅为主的可售型产品的开发与销售，其存货主要为土地开发成本和在建开发产品。报告期各期末，发行人存货余额分别为41,763,647.50万元、41,154,922.10万元及41,670,213.55万元，占发行人总资产比重分别为48.78%、46.43%及45.87%。<br /><br />2021年末存货较2020年末增加5,684,388.75万元，增幅15.76%，主要系房地产投资规模扩大所致。2022年末存货较2021年末减少608,725.40万元，降幅1.46%。2023年末存货较2022年末增加515,291.45万元，增幅1.25%。<br /><br />截至2023年末，发行人存货具体构成如下：<br /><br />单位：万元<br /><br />项目 	期末余额 	<br /><br />账面余额 	跌价准备 	账面价值 	<br /><br />原材料 	1,862.07 	50.18 	1,811.89 	<br /><br />库存商品 	5,327.38 	41.03 	5,286.35 	<br /><br />周转材料及其他存货 	20,849.66 	- 	20,849.66 	<br /><br />土地开发成本 	4,253,980.30 	- 	4,253,980.30 	<br /><br />拟开发产品 	1,982,175.63 	- 	1,982,175.63 	<br /><br />在建开发产品 	27,529,230.75 	240,444.01 	27,288,786.73 	<br /><br />已完工开发产品 	8,551,154.00 	433,831.02 	8,117,322.98 	<br /><br />合计 	42,344,579.79 	674,366.24 	41,670,213.55 	<br /><br />资产负债表日，发行人对存货按照成本与可变现净值孰低计量。当其可变现净值低于成本时，提取存货跌价准备。当其可变现净值高于成本时，不提取存货跌价准备。<br /><br />可变现净值是指在日常活动中，存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额。在确定存货的可变现净值时，估计售价是结合市场情况参考周边类似楼盘或历史售价等确定、成本、销售费用及税费是依据项目成本测算确定。<br /><br />对于数量繁多、单价较低的存货，按存货类别计提存货跌价准备；对于在同一地区生产和销售的产品系列相关、具有相同或类似最终用途或目的，且难以与其他项目分开计量的存货，合并计提存货跌价准备；其他存货按单个存货项目的成本高于其可变现净值的差额提取存货跌价准备。<br /><br />发行人的房地产业务主要位于深圳、上海、北京等一线城市和区域中心城市，相关地区房地产业务发展稳健，市场需求旺盛，存货跌价风险相对较低。<br /><br />2021-2023年末，深圳、上海、北京等一线城市和区域中心城市住宅平均价格和当月同比如下表所示：<br /><br />单位：元/平方米<br /><br />城市 	2023年12月 	2022年12月 	2021年12月 	<br /><br />平均价格 	同比增长 	平均价格 	同比增长 	平均价格 	同比增长 	<br /><br />深圳 	52,907.00 	-2.22% 	54,107.00 	-0.12% 	54,171.00 	-0.08% 	<br /><br />佛山 	13,872.00 	-0.04% 	13,878.00 	-0.77% 	13,985.00 	5.25% 	<br /><br />广州 	24,674.00 	0.12% 	24,645.00 	1.30% 	24,328.00 	5.62% 	<br /><br />珠海 	21,495.00 	-0.60% 	21,624.00 	-1.25% 	21,898.00 	1.83% 	<br /><br />上海 	51,490.00 	0.94% 	51,011.00 	-0.97% 	51,510.00 	2.70% 	<br /><br />南京 	25,027.00 	1.27% 	24,714.00 	0.71% 	24,539.00 	2.75% 	<br /><br />苏州 	18,518.00 	0.73% 	18,384.00 	0.85% 	18,229.00 	2.54% 	<br /><br />镇江 	9,414.00 	-0.32% 	9,444.00 	-0.74% 	9,514.00 	0.65% 	<br /><br />杭州 	29,516.00 	0.17% 	29,466.00 	1.32% 	29,081.00 	2.75% 	<br /><br />宁波 	20,016.00 	0.84% 	19,849.00 	3.19% 	19,236.00 	4.42% 	<br /><br />北京 	44,990.00 	0.69% 	44,681.00 	0.86% 	44,302.00 	1.72% 	<br /><br />天津 	14,944.00 	0.18% 	14,917.00 	-0.62% 	15,010.00 	0.68% 	<br /><br />厦门 	29,356.00 	0.41% 	29,237.00 	0.21% 	29,177.00 	0.59% 	<br /><br />南宁 	11,142.00 	-0.37% 	11,183.00 	-1.37% 	11,338.00 	1.90% 	<br /><br />武汉 	13,191.00 	-0.35% 	13,237.00 	-0.29% 	13,276.00 	1.17% 	<br /><br />重庆 	11,636.00 	-0.82% 	11,732.00 	-0.59% 	11,802.00 	4.88% 	<br /><br />成都 	13,009.00 	2.26% 	12,722.00 	1.65% 	12,516.00 	5.63% 	<br /><br />哈尔滨 	9,077.00 	-2.15% 	9,276.00 	-3.98% 	9,660.00 	-1.40% 	<br /><br />大连 	13,571.00 	-1.42% 	13,766.00 	-0.39% 	13,820.00 	1.71% 	<br /><br />城市 	2023年12月 	2022年12月 	2021年12月 	<br /><br />平均价格 	同比增长 	平均价格 	同比增长 	平均价格 	同比增长 	<br /><br />烟台 	9,137.00 	-1.33% 	9,260.00 	-0.57% 	9,313.00 	0.52% 	<br /><br />青岛 	13,793.00 	0.08% 	13,782.00 	0.41% 	13,726.00 	2.14% 	<br /><br />数据来源：Wind<br /><br />发行人房地产存货账面价值金额最大的城市深圳，2023年12月、2022年12月、2021年12月住宅均价同步增速分别为-2.22%、-0.12%和-0.08%。<br /><br />发行人对逐个项目进行测试，截至2023年12月31日，除下述项目外，并没有出现存货跌价的迹象，公司已充分计提房地产存货跌价准备。<br /><br />单位：万元<br /><br />项目 	2023年初数 	2023年计提 	2023年减少 	其他变动 	2023年末数 	<br /><br />转回 	转销 	<br /><br />大连公园1872 	9,153.13 	39,474.76 	- 	9,153.13 	- 	39,474.76 	<br /><br />天津招商天玺 	24,317.12 	- 	- 	- 	- 	24,317.12 	<br /><br />天津九方城市广场 	32,280.69 	- 	- 	- 	- 	32,280.69 	<br /><br />天津公园1872 	13,124.65 	- 	- 	13,124.65 	- 	- 	<br /><br />沈阳招商曦城 	3,271.25 	- 	- 	1,390.22 	- 	1,881.02 	<br /><br />沈阳招商观园 	- 	10,560.28 	- 	- 	- 	10,560.28 	<br /><br />北京都会中心 	36,921.69 	- 	- 	32,801.71 	- 	4,119.97 	<br /><br />扬州云筑 	31,872.51 	- 	- 	12,268.23 	- 	19,604.28 	<br /><br />南通东望府 	35,113.19 	- 	- 	10,136.03 	- 	24,977.16 	<br /><br />上海四平路项目 	- 	36,806.55 	- 	- 	- 	36,806.55 	<br /><br />镇江依云尚城 	5,539.91 	- 	- 	5,539.91 	- 	- 	<br /><br />宜昌依云水岸 	1,020.06 	- 	- 	419.73 	- 	600.34 	<br /><br />扬州云萃 	28,223.96 	- 	- 	16,259.24 	- 	11,964.72 	<br /><br />扬州璟萃 	- 	13,264.74 	- 	- 	- 	13,264.74 	<br /><br />无锡璟萃项目 	- 	21,997.99 	- 	- 	- 	21,997.99 	<br /><br />张家港依云兰庭 	10,500.00 	- 	- 	10,366.67 	- 	133.33 	<br /><br />昆山中航城项目 	8,828.93 	10,025.41 	- 	- 	- 	18,854.34 	<br /><br />项目 	2023年初数 	2023年计提 	2023年减少 	其他变动 	2023年末数 	<br /><br />转回 	转销 	<br /><br />烟台招商东岸 	8,609.82 	1,692.71 	- 	1,692.71 	- 	8,609.82 	<br /><br />济南雍和府 	6,855.72 	- 	- 	6,855.72 	- 	- 	<br /><br />厦门臻园 	62,481.88 	- 	- 	21,206.94 	- 	41,274.94 	<br /><br />龙岩中航紫金云熙 	6,795.48 	- 	- 	6,795.48 	- 	- 	<br /><br />福州雍景湾 	2,014.79 	- 	- 	1,551.86 	- 	462.93 	<br /><br />杭州云望之宸 	8,716.12 	- 	- 	7,663.18 	- 	1,052.95 	<br /><br />合肥雍华府 	9,249.83 	- 	- 	3,433.00 	- 	5,816.82 	<br /><br />郑州雍景城 	- 	49,760.71 	- 	- 	- 	49,760.71 	<br /><br />郑州招商依云上城 	31,325.36 	- 	- 	4,788.30 	- 	26,537.05 	<br /><br />武汉一江璟城 	51,302.56 	- 	- 	5,337.00 	- 	45,965.56 	<br /><br />武汉汉南193项目一期 	19,801.72 	- 	- 	4,311.08 	- 	15,490.63 	<br /><br />武汉招商愉樾 	39,259.17 	- 	- 	7,880.17 	- 	31,379.01 	<br /><br />武汉壹品澜庭 	17,074.59 	- 	- 	8,811.25 	- 	8,263.35 	<br /><br />武汉江湾国际 	12,268.52 	- 	- 	10,320.53 	- 	1,947.99 	<br /><br />武汉东城华府 	7,279.86 	- 	- 	7,279.86 	- 	- 	<br /><br />蕲春健康科技园 	- 	7,225.02 	- 	- 	- 	7,225.02 	<br /><br />衡阳中航城市花园 	6,790.00 	- 	- 	- 	- 	6,790.00 	<br /><br />重庆雍璟城 	31,170.43 	- 	- 	5,686.44 	- 	25,484.00 	<br /><br />昆明雍珑府 	- 	32,464.47 	- 	- 	- 	32,464.47 	<br /><br />昆明雨花国际商务中心 	14,527.87 	- 	- 	9,334.69 	- 	5,193.19 	<br /><br />成都雍华府 	3,774.94 	- 	- 	3,774.94 	- 	- 	<br /><br />成都大魔方 	16,029.20 	- 	- 	16,029.20 	- 	- 	<br /><br />珠海依云华府 	18,318.38 	- 	- 	34.04 	- 	18,284.34 	<br /><br />肇庆依云水岸 	5,403.45 	- 	- 	3,476.01 	- 	1,927.44 	<br /><br />南宁臻樾府项目 	5,597.45 	- 	- 	- 	- 	5,597.45 	<br /><br />南宁招商樾江府 	- 	4,295.89 	- 	- 	- 	4,295.89 	<br /><br />柳州招商境界 	9,462.20 	- 	- 	2,835.09 	- 	6,627.11 	<br /><br />佛山招商越园 	3,173.48 	- 	- 	2,399.65 	- 	773.82 	<br /><br />项目 	2023年初数 	2023年计提 	2023年减少 	其他变动 	2023年末数 	<br /><br />转回 	转销 	<br /><br />佛山招商悦府 	19,590.84 	- 	- 	11,737.81 	- 	7,853.03 	<br /><br />佛山招商曦岸 	7,048.94 	- 	- 	2,026.83 	- 	5,022.11 	<br /><br />佛山招商岸芷汀兰 	54,804.13 	- 	- 	6,038.39 	- 	48,765.74 	<br /><br />佛山依云国际 	2,300.32 	- 	- 	2,284.86 	- 	15.47 	<br /><br />新西兰项目 	447.99 	- 	- 	- 	8.41 	456.40 	<br /><br />其他 	191.76 	- 	- 	- 	- 	191.76 	<br /><br />合计 	721,833.87 	227,568.51 	- 	275,044.56 	8.41 	674,366.24 	<br /><br />5．其他流动资产<br /><br />报告期各期末，发行人其他流动资产余额分别为2,106,033.64万元、2,252,516.72万元及2,744,276.19万元，占发行人总资产比重分别为2.46%、2.54%及3.02%。<br /><br />2021年末，发行人其他流动资产较2020年末增加535,378.81万元，增幅为34.09%，主要系预缴税金及留抵进项税增加所致。2022年末，发行人其他流动资产较2021年末增加146,483.08万元，增幅为6.96%，主要系预缴税金增加所致。2023年末，发行人其他流动资产较2022年末增加491,759.47万元，增幅为21.83%，主要系预缴税金及留抵进项税增加所致。<br /><br />6．长期应收款<br /><br />报告期各期末，发行人长期应收款余额分别为1,851.00万元、2,353.63万元及2,764.39万元，占发行人总资产比重分别为0.00%、0.00%及0.00%。发行人长期应收款占总资产的比重较小。<br /><br />7．长期股权投资<br /><br />报告期各期末，发行人长期股权投资余额分别为6,156,061.89万元、7,464,369.96万元及8,014,165.10万元，占发行人总资产比重分别为7.19%、8.42%及8.82%。<br /><br />2021年末，发行人长期股权投资较2020年末增加2,143,616.79万元，增幅为53.42%，主要系对联营企业和合营企业投资大幅增加所致。2022年末，发行人长期股权投资较2021年末增加1,308,308.07万元，增幅为21.25%，主要系对联营、合营公司的投资增加。2023年末，发行人长期股权投资较2022年末增加549,795.14万元，增幅为7.37%，主要系对联营、合营公司的投资增加。<br /><br />8．投资性房地产<br /><br />发行人投资性房地产主要为用于出租的商业物业、写字楼、公寓等房屋、建筑物以及对应的土地使用权，发行人对现有投资性房地产采用成本模式计量。报告期各期末，发行人投资性房地产余额分别为10,906,718.09万元、11,988,700.53万元及12,702,797.49万元，占发行人总资产比重分别为12.74%、13.52%及13.98%。<br /><br />2021年末发行人投资性房地产较2020年末增加1,173,665.38万元，增幅为12.06%。2022年末发行人投资性房地产较2021年末增加1,081,982.44万元，增幅为9.92%。2023年末发行人投资性房地产较2022年末增加714,096.96万元，增幅为5.96%。<br /><br />9．固定资产<br /><br />报告期各期末，发行人固定资产余额分别为923,357.56万元、1,082,017.75万元及1,161,828.97万元，占发行人总资产比重分别为1.08%、1.22%及1.28%。<br /><br />2021年末发行人固定资产较2020年末增加486,818.87万元，增幅为111.52%，主要原因是2021年度房屋建筑物和船舶增加。2022年末发行人固定资产较2021年末增加158,660.19万元，增幅为17.18%。2023年末发行人固定资产较2022年末增加79,811.22万元，增幅为7.38%。<br /><br />2021-2023年末，发行人固定资产组成如下：<br /><br />单位：万元，%<br /><br />项目 	2023年12月31日 	2022年12月31日 	2021年12月31日 	<br /><br />金额 	占比 	金额 	占比 	金额 	占比 	<br /><br />房屋建筑物 	818,348.06 	70.44 	739,481.12 	68.34 	569,458.13 	61.67 	<br /><br />港口及码头设施 	2024.72 	0.17 	1,642.59 	0.15 	1,585.29 	0.17 	<br /><br />机器设备、家具、器具及其他设备 	49,465.63 	4.26 	37,836.73 	3.50 	39,774.52 	4.31 	<br /><br />汽车及船舶 	291,990.56 	25.13 	303,057.31 	28.01 	312,539.62 	33.85 	<br /><br />合计 	1,161,828.97 	100.00 	1,082,017.75 	100.00 	923,357.56 	100.00 	<br /><br />10．商誉<br /><br />报告期各期末，发行人商誉余额分别为35,795.00万元、201,338.82万元及201,338.82万元，占发行人总资产比重分别为0.04%、0.23%及0.22%。<br /><br />2022年末发行人商誉余额较2021年末增加165,543.82万元，增幅为462.48%，主要是业务并购所致。<br /><br />2021-2023年末，发行人商誉组成如下：<br /><br />单位：万元<br /><br />项目 	2023年12月31日 	2022年12月31日 	2021年12月31日 	<br /><br />北京华商大厦有限公司 	2,729.75 	2,729.75 	2,729.75 	<br /><br />招商置地 	15,956.09 	15,956.09 	15,956.09 	<br /><br />招商局积余产业运营服务股份有限公司 	17,109.16 	17,109.16 	17,109.16 	<br /><br />上海航空工业集团物业管理有限公司 	878.42 	878.42 	- 	<br /><br />招商积余南航（广州）物业服务有限公司 	17,626.91 	17,626.91 	- 	<br /><br />新中物业管理（中国）有限公司 	31,569.13 	31,569.13 	- 	<br /><br />深圳市汇勤物业管理有限公司 	12,803.83 	12,803.83 	- 	<br /><br />深圳市招平盛圆投资有限公司 	43,327.44 	43,327.44 	- 	<br /><br />深圳市招平盛泰投资有限公司 	59,338.09 	59,338.09 	- 	<br /><br />合计 	201,338.82 	201,338.82 	35,795.00 	<br /><br />五、负债结构分析<br /><br />报告期各期末，公司的总负债分别为57,944,816.14万元、60,203,089.91万元及61,181,822.16万元。报告期各期末，随着公司业务规模的不断提升，公司的负债规模也逐年增加，具体构成如下：<br /><br />单位：万元，%<br /><br />项目 	2023年12月31日 	2022年12月31日 	2021年12月31日 	<br /><br />	金额 	占比 	金额 	占比 	金额 	占比 	<br /><br />流动负债： 							<br /><br />短期借款 	137,895.64 	0.23 	150,869.20 	0.25 	362,806.23 	0.63 	<br /><br />衍生金融负债 	- 	- 	- 	- 	10,603.80 	0.02 	<br /><br />应付票据 	- 	- 	12,693.67 	0.02 	9,569.08 	0.02 	<br /><br />应付账款 	6,066,182.19 	9.92 	5,611,811.97 	9.32 	5,781,350.59 	9.98 	<br /><br />预收款项 	17,747.80 	0.03 	16,473.94 	0.03 	12,817.98 	0.02 	<br /><br />合同负债 	16,153,267.69 	26.40 	14,492,160.77 	24.07 	14,871,025.05 	25.66 	<br /><br />应付职工薪酬 	272,204.31 	0.44 	222,549.54 	0.37 	231,536.40 	0.40 	<br /><br />应交税费 	712,580.68 	1.16 	1,225,678.19 	2.04 	1,351,957.75 	2.33 	<br /><br />其他应付款（合计） 	11,594,282.41 	18.95 	13,134,597.91 	21.82 	12,280,582.17 	21.19 	<br /><br />持有待售负债 	- 	- 	- 	- 	- 	- 	<br /><br />一年内到期的非流动负债 	3,926,531.39 	6.42 	3,903,363.18 	6.48 	3,357,017.00 	5.79 	<br /><br />其他流动负债 	3,721,697.61 	6.08 	3,620,771.10 	6.01 	4,538,584.11 	7.83 	<br /><br />流动负债合计 	42,602,389.71 	69.63 	42,390,969.48 	70.41 	42,807,850.17 	73.88 	<br /><br />非流动负债： 							<br /><br />长期借款 	11,877,067.46 	19.41 	12,107,354.89 	20.11 	10,777,967.61 	18.60 	<br /><br />应付债券 	5,132,700.00 	8.39 	3,974,900.00 	6.60 	2,610,450.20 	4.51 	<br /><br />租赁负债 	304,453.43 	0.50 	225,932.24 	0.38 	223,311.91 	0.39 	<br /><br />长期应付款 	306,184.40 	0.50 	353,145.57 	0.59 	357,788.18 	0.62 	<br /><br />预计负债 	9,450.54 	0.02 	586.25 	0.00 	4,140.90 	0.01 	<br /><br />递延所得税负债 	269,131.22 	0.44 	274,326.07 	0.46 	164,684.88 	0.28 	<br /><br />递延收益 	377,136.47 	0.62 	388,574.35 	0.65 	455,596.96 	0.79 	<br /><br />其他非流动负债 	303,308.92 	0.50 	487,301.07 	0.81 	543,025.33 	0.94 	<br /><br />非流动负债合计 	18,579,432.45 	30.37 	17,812,120.43 	29.59 	15,136,965.97 	26.12 	<br /><br />负债合计 	61,181,822.16 	100.00 	60,203,089.91 	100.00 	57,944,816.14 	100.00 	<br /><br />发行人负债结构较为稳定，报告期内，发行人各期末流动负债占总负债比例分别为73.88%、70.41%及69.63%，发行人非流动负债主要由长期借款、应付债券及长期应付款构成，报告期内，发行人各期末非流动负债占总负债比例分别为26.12%、29.59%及30.37%。<br /><br />发行人各主要负债科目具体情况如下：<br /><br />1．应付票据<br /><br />报告期各期末，发行人应付票据余额分别为9,569.08万元、12,693.67万元及0.00万元，占发行人总负债比重分别为0.02%、0.02%及0.00%。报告期内，公司应付票据占总负债比重较小。公司的应付票据主要系应付商业承兑汇票和应付银行承兑汇票。<br /><br />2．应付账款<br /><br />报告期各期末，发行人应付账款余额分别为5,781,350.59万元、5,611,811.97万元及6,066,182.19万元，占发行人总负债比重分别为9.98%、9.32%及9.92%。报告期内，公司的应付账款主要为应付建筑工程款，其次为应付地价款。<br /><br />2021年末应付账款余额较2020年末增加1,129,373.89万元，增幅为24.28%，主要系应付工程进度款增加。2022年末应付账款余额较2021年末减少169,538.62万元，降幅为2.93%，主要系应付工程款、地价款减少。2023年末应付账款余额较2022年末增加454,370.22万元，增幅为8.10%，主要系应付工程款、地价款、保修金增加。<br /><br />2021-2023年末，公司应付账款的情况如下：<br /><br />单位：万元，%<br /><br />项目 	2023年12月31日 	2022年12月31日 	2021年12月31日 	<br /><br />金额 	占比 	金额 	占比 	金额 	占比 	<br /><br />工程款 	5,121,529.75 	84.43 	5,072,262.11 	90.39 	5,076,063.67 	87.80 	<br /><br />地价款 	564,359.94 	9.30 	296,456.49 	5.28 	558,934.92 	9.67 	<br /><br />保修金 	130,766.18 	2.16 	65,836.79 	1.17 	60,835.95 	1.05 	<br /><br />其他 	249,526.31 	4.11 	177,256.58 	3.16 	85,516.04 	1.48 	<br /><br />合计 	6,066,182.19 	100.00 	5,611,811.97 	100.00 	5,781,350.59 	100.00 	<br /><br />3．预收款项<br /><br />报告期各期末，发行人预收款项余额分别为12,817.98万元、16,473.94万元及17,747.80万元，占发行人总负债比重分别为0.02%、0.03%及0.03%。<br /><br />2021年末预收款项较2020年减少127,246.75万元，降幅为90.85%，主要<br /><br />系预收股权款大幅降低。2022年末预收款项较2021年增加3,655.96万元，增幅为28.52%，主要系租金增长所致。2023年末预收款项较2022年增加1,273.86万元，增幅为7.73%，主要系租金增长所致。<br /><br />2021-2023年末，公司预收款项的情况如下：<br /><br />单位：万元，%<br /><br />项目 	2023年12月31日 	2022年12月31日 	2021年12月31日 	<br /><br />金额 	占比 	金额 	占比 	金额 	占比 	<br /><br />股权款 	- 	- 	- 	- 	- 	- 	<br /><br />租金 	16,020.17 	90.27 	14,587.59 	88.55 	10,718.42 	83.62 	<br /><br />其他 	1,727.63 	9.73 	1,886.36 	11.45 	2,099.57 	16.38 	<br /><br />合计 	17,747.80 	100.00 	16,473.94 	100.00 	12,817.98 	100.00 	<br /><br />4．合同负债<br /><br />报告期各期末，发行人合同负债余额分别为14,871,025.05万元、14,492,160.77万元及16,153,267.69万元，占发行人总负债比重分别为25.66%、24.07%及26.40%。<br /><br />公司的合同负债主要为已经签订商品房销售合同，但未交付的项目收取的售楼款。在工程竣工并达到交付结算条件时，该部分预收款将结转为营业收入。针对合同负债，公司承担的是按照计划和质量要求施工、按期交房的责任，合同负债不构成公司实质性负债。<br /><br />公司严格按照法规及规章要求，在开发的商品房满足预售条件并取得预售许可证明时开展项目销售。对于预售的楼盘，在未达到结转收入条件之前，公司将购房者支付的购房款计入合同负债，并按照各地关于土地增值税的规定，以预收款的一定比例预缴土地增值税。<br /><br />公司合同负债构成主要为预收售楼款，预收售楼款变动系新增预售楼盘，导致预收售楼款增加。<br /><br />2021年末公司合同负债较2020年末增加1,902,420.10万元，增幅为14.67%。2022年末公司合同负债较2021年末减少378,864.28万元，降幅为2.55%，主要系预收售楼款减少所致。2023年末公司合同负债较2022年末增加1,661,106.91万元，增幅为11.46%，主要系售楼款增加。<br /><br />5．其他应付款<br /><br />根据财会[2018]15号文调整财务报表格式后，本募集说明书中其他应付款（合计）科目包括原应付利息科目、应付股利科目和其他应付款科目。此处其他应付款科目系指其他应付款（合计）科目项下其他应付款科目。<br /><br />报告期各期末，发行人其他应付款余额分别为12,193,501.28万元、13,053,999.95万元及11,534,133.21万元，占发行人总负债比重分别为21.04%、21.68%及18.85%。<br /><br />2021年末其他应付款余额较2020年末增加3,283,238.44万元，增幅为36.85%。2022年末其他应付款余额较2021年末增加860,498.67万元，增幅为7.06%。2023年末其他应付款余额较2022年末减少1,519,866.74万元，降幅为11.64%。报告期内各期期末，公司其他应付款余额主要为应付合作公司往来款项及应付关联公司往来款项。随着公司不断扩大业务规模，加大合作开发力度，提升项目获取力度及项目开发的数量、规模，推动重点城市的业务布局，合作公司及关联公司往来款余额整体波动上升。<br /><br />2021-2023年末，公司其他应付款的情况如下：<br /><br />单位：万元、%<br /><br />项目 	2023年12月31日 	2022年12月31日 	2021年12月31日 	<br /><br />金额 	占比 	金额 	占比 	金额 	占比 	<br /><br />合作公司往来 	3,757,669.79 	32.58 	4,712,398.98 	36.10 	5,093,821.98 	41.77 	<br /><br />关联公司往来 	4,016,679.70 	34.82 	3,857,702.90 	29.55 	2,627,897.26 	21.55 	<br /><br />代收及暂收款 	137,083.76 	1.19 	176,752.89 	1.35 	299,525.00 	2.46 	<br /><br />保证金 	499,870.12 	4.33 	512,046.34 	3.92 	421,707.90 	3.46 	<br /><br />股权收购款 	29,407.35 	0.25 	41,684.66 	0.32 	47,146.21 	0.39 	<br /><br />保理款 	2,861,083.19 	24.81 	3,367,530.01 	25.80 	3,050,582.30 	25.02 	<br /><br />其他 	232,339.29 	2.01 	385,884.17 	2.96 	652,820.63 	5.35 	<br /><br />合计 	11,534,133.21 	100.00 	13,053,999.95 	100.00 	12,193,501.28 	100.00 	<br /><br />6．长期借款<br /><br />报告期各期末，发行人长期借款余额分别为10,777,967.61万元、<br /><br />12,107,354.89万元及11,877,067.46万元，占发行人总负债比重分别为18.60%、20.11%及19.41%。<br /><br />2021年末，发行人长期借款较2020年末增加3,006,465.03万元，增幅为38.69%。2022年末，发行人长期借款较2021年末增加1,329,387.27万元，增幅为12.33%。2023年末，发行人长期借款较2022年末减少230,287.43万元，降幅为1.90%。报告期各期末，公司长期借款总体处于上升态势。公司从事的开发行业属于资金密集型行业，业务发展需要大规模资金支持，长期借款的增加有助于公司扩大项目开发规模。公司较多利用长期借款筹资，可以优化债务结构，更加匹配公司业务发展。<br /><br />7．应付债券<br /><br />报告期各期末，发行人应付债券余额分别为2,610,450.20万元、3,974,900.00万元及5,132,700.00万元，占发行人总负债比重分别为4.51%、6.60%及8.39%。<br /><br />2021年末应付债券余额较2020年增加346,377.50万元，增幅15.30%，主要原因是2020年度发行人发行公司债券、中期票据。2022年末应付债券余额较2021年增加1,364,449.80万元，增幅52.27%，主要原因是2022年发行人发行了中期票据和公司债券，融资规模扩大所致。2023年末应付债券余额较2022年增加了1,157,800.00万元，增幅29.13%，主要原因是2023年发行人发行了中期票据和公司债券，融资规模扩大所致。<br /><br />8．长期应付款<br /><br />根据财会[2018]15号文调整财务报表格式后，长期应付款科目反映资产负债表日公司除长期借款和应付债券以外的其他各种长期应付款项的期末账面价值，包括长期应付款科目、未确认融资费用科目以及专项应付款科目。<br /><br />报告期各期末，发行人长期应付款余额分别为357,788.18万元、353,145.57万元及306,184.40万元，占发行人总负债比重分别为0.62%、0.59%及0.50%。<br /><br />2021年末，长期应付款较2020年末增加351,623.60万元，增幅5,703.93%，主要系售后租回融资款大幅增加。2022年末，长期应付款较2021年末减少4,642.61万元，降幅为1.30%。2023年末，长期应付款较2022年末减少46,961.16万元，降幅为13.30%。<br /><br />六、盈利能力分析<br /><br />2021-2023年度，公司主要经营情况如下：<br /><br />单位：万元<br /><br />项目 	2023年度 	2022年度 	2021年度 	<br /><br />营业总收入 	17,500,755.81 	18,300,265.91 	16,064,341.30 	<br /><br />减：营业成本 	14,720,443.42 	14,777,450.68 	11,972,349.10 	<br /><br />营业毛利 	2,780,312.39 	3,522,815.23 	4,091,992.20 	<br /><br />期间费用 	777,287.01 	847,900.98 	818,099.88 	<br /><br />销售费用 	432,821.95 	408,109.57 	391,424.47 	<br /><br />管理费用 	237,406.78 	231,300.51 	214,492.97 	<br /><br />研发费用 	15,835.81 	12,503.97 	11,580.35 	<br /><br />财务费用 	91,222.47 	195,986.93 	200,602.09 	<br /><br />投资收益 	248,064.09 	201,650.61 	372,788.46 	<br /><br />营业利润 	1,418,243.90 	1,536,041.75 	2,275,318.33 	<br /><br />利润总额 	1,398,863.01 	1,581,709.90 	2,284,259.96 	<br /><br />净利润 	910,623.10 	909,847.72 	1,520,173.71 	<br /><br />归属于母公司股东的净利润 	631,942.05 	426,407.97 	1,037,225.42 	<br /><br />2021年度营业收入较去年同期增加3,102,259.46万元，增幅23.93%。主要原因是：<br /><br />（1）2021年度，公司房地产项目竣工交付并结转的面积增长，因此房地产业务结转收入增加，但受市场下行影响，房地产业务结转毛利率同比有所下降。<br /><br />（2）公司按照市场参考价格对截至2021年12月31日存在减值迹象的资产进行了减值测试。根据减值测试结果，对存货、投资性物业、长期股权投资计提资产减值准备及对重大风险类别应收款项计提信用减值准备共计43.72亿元，减少公司2021年度归属于上市公司股东的净利润34.56亿元，对归属于上市公司股东的净利润的影响同比增加12.72亿元。<br /><br />（3）2021年度，公司转让子公司产生投资收益同比减少24.45亿元，由此形成的归属于上市公司股东的净利润同比减少20.49亿元。<br /><br />2022年度营业收入较去年同期增加2,235,924.61万元，增幅13.92%。主要原因是：<br /><br />（1）2022年度，公司房地产项目竣工交付并结转的面积同比增长，但受市场下行影响，房地产业务结转毛利率同比下降，结转毛利同比减少。<br /><br />（2）公司妥善落实国家相关房租减免政策要求，结合公司实际对符合条件商户进行了相应的租金减免。<br /><br />（3） 2022年度，公司计提存货、投资性房地产、长期股权投资等资产减值准备以及计提应收款项信用减值准备同比增加20.29亿元。<br /><br />（4）2022年度，公司转让子公司产生投资收益同比减少。2021年同期，以公司万融大厦、万海大厦两处产业园物业作为底层资产的蛇口产园REIT（基金代码“SZ.180101”）上市，产生税后收益14.58亿元。<br /><br />2023年度营业收入较去年同期减少799,510.10万元，降幅4.37%，归属于上市公司股东的净利润同比增加48.20%，主要系2023年度计提资产减值损失、信用减值损失同比减少，以及2023年结转项目权益比例同比提升所致。<br /><br />1．营业收入及毛利率分析<br /><br />分析详见募集说明书“第四节 发行人基本情况”之“七、发行人主要业务情况”之“（四）公司主营业务情况”。<br /><br />2．期间费用<br /><br />2021-2023年度，发行人期间费用合计分别为818,099.88万元、847,900.98万元及777,287.01万元。期间费用占营业收入比例分别为5.09%、4.63%及4.44%，整体呈现波动下降趋势。<br /><br />期间费用具体构成及占当期营业收入比例如下：<br /><br />单位：万元，%<br /><br />项目 	2023年度 	2022年度 	2021年度 	<br /><br />金额 	占比 	金额 	占比 	金额 	占比 	<br /><br />销售费用 	432,821.95 	2.47 	408,109.57 	2.23 	391,424.47 	2.44 	<br /><br />管理费用 	237,406.78 	1.36 	231,300.51 	1.26 	214,492.97 	1.34 	<br /><br />研发费用 	15,835.81 	0.09 	12,503.97 	0.07 	11,580.35 	0.07 	<br /><br />财务费用 	91,222.47 	0.52 	195,986.93 	1.07 	200,602.09 	1.25 	<br /><br />	2023年度 	2022年度 	2021年度 	<br /><br />金额 	占比 	金额 	占比 	金额 	占比 	<br /><br />合计 	777,287.01 	4.44 	847,900.98 	4.63 	818,099.88 	5.09 	<br /><br />2021年度公司期间费用较2020年同期增加92,115.52万元，增加12.69%，主要系本年销售规模同比增加，导致广告费、佣金代理费等增加。<br /><br />2022年度公司期间费用较2021年同期增加29,801.11万元，增加3.64%，主要系本年销售规模同比增加，导致广告费、佣金代理费等增加。<br /><br />2023年度公司期间费用较2022年同期减少70,613.98万元，减少8.33%，主要系本年财务费用大幅下降。<br /><br />3．重大投资收益和营业外收入分析<br /><br />单位：万元、%<br /><br />项目 	2023年度 	2022年度 	2021年度 	<br /><br />投资收益 	248,064.09 	201,650.61 	372,788.46 	<br /><br />营业外收入 	27,793.30 	57,454.27 	20,435.23 	<br /><br />营业外支出 	47,174.19 	11,786.12 	11,493.60 	<br /><br />合计[注1] 	228,683.20 	247,318.76 	381,730.09 	<br /><br />营业收入 	17,500,755.81 	18,300,265.91 	16,064,341.30 	<br /><br />占比[注2] 	1.31 	1.35 	2.38 	<br /><br />注：1、合计值为“投资收益+营业外收入-营业外支出”；2、占比指标为合计值占营业收入之比。<br /><br />报告期内，发行人投资收益主要包括按权益法核算的长期股权投资损益、长期股权投资处置收益等的损益等。2021年度发行人投资收益较2020年同期减少237,926.97万元，降幅为38.96%，主要系股权处置收益大幅减少；2022年度发行人投资收益较2021年同期减少171,137.85万元，主要系股权处置收益大幅减少；2023年度发行人投资收益较2022年同期增加46,413.48万元，主要系股权处置收益、债务重组产生的投资收益大幅增加<br /><br />4．发行人最近三年及一期非经常性损益明细表<br /><br />根据中国证监会发布的《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益（2023年修订）》的规定，非经常性损益是指与公司正常经营业务无直接关系，以及虽与正常经营业务相关，但由于其性质特殊和偶发性，影响报表使用人对公司经营业绩和盈利能力做出正常判断的各项交易和事项产生的损益。发行人最近三年非经常性损益项目明细如下表所示：<br /><br />单位：万元<br /><br />项目 	2023年度 	2022年度 	2021年度 	<br /><br />非流动资产处置损益 	79,999.15 	6,645.80 	195,377.08 	<br /><br />计入当期损益的政府补助 	7,873.17 	35,236.21 	24,593.08 	<br /><br />除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，非金融企业持有金融资产和金融负债产生的公允价值变动损益以及处置金融资产和金融负债产生的损益 	-3,718.59 	43,424.21 	10,689.23 	<br /><br />企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值产生的收益 	- 	13,051.85 	- 	<br /><br />债务重组损益 	1,080.65 	- 	-8,445.87 	<br /><br />除上述各项之外的其他营业外收入和支出 	-19,444.99 	31,209.14 	8,693.17 	<br /><br />其他符合非经常性损益定义的损益项目 	-351.63 	-11,661.11 	-12,667.05 	<br /><br />减：所得税影响额 	24,245.29 	18,238.30 	64,201.21 	<br /><br />少数股东权益影响额（税后） 	-17,497.34 	12,004.86 	2,720.02 	<br /><br />合计 	58,689.82 	87,662.94 	151,318.42 	<br /><br />最近三年，发行人非经常性损益分别为151,318.42万元、87,662.94万元及58,689.82万元，净利润分别为1,520,173.71万元、909,847.72万元及910,623.10<br /><br />万元，非经常性损益占净利润的比重分别为9.95%、9.63%及6.45%。其中2021年度非流动资产处置损益较大，主要系发行人作为原始权益人发行“博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金”（以下简称“蛇口产园REITs”)，发行人将两个项目公司股权（深圳市万海大厦管理有限公司及深圳市万融大厦管理有限<br /><br />公司，分别拥有万海大厦及万融大厦）分别出售所致；其中2023年度非流动资产处置损益较大，主要系发行人处置子公司深圳市招光物业租赁有限公司所致。<br /><br />报告期内，发行人非经常性损益金额较大，但其占净利润的比重逐年下降，且发行人总体不存在较为依赖大额资产处置收益、股票二级市场投资收益或投资性房地产增值等非经常性损益的情形。<br /><br />七、现金流量分析<br /><br />单位：万元<br /><br />项目 	2023年度 	2022年度 	2021年度 	<br /><br />经营活动现金流入小计 	21,042,251.45 	20,788,096.88 	21,096,397.05 	<br /><br />经营活动现金流出小计 	17,899,152.96 	18,570,697.87 	18,498,695.84 	<br /><br />经营活动产生的现金流量净额 	3,143,098.49 	2,217,399.01 	2,597,701.21 	<br /><br />投资活动现金流入小计 	2,748,836.03 	3,465,306.50 	4,597,493.20 	<br /><br />投资活动现金流出小计 	3,972,938.88 	4,466,740.20 	7,025,144.85 	<br /><br />投资活动产生的现金流量净额 	-1,224,102.85 	-1,001,433.70 	-2,427,651.65 	<br /><br />筹资活动现金流入小计 	17,860,946.62 	19,154,738.27 	18,658,999.24 	<br /><br />筹资活动现金流出小计 	19,596,223.19 	19,742,183.32 	19,775,138.57 	<br /><br />筹资活动产生的现金流量净额 	-1,735,276.57 	-587,445.05 	-1,116,139.33 	<br /><br />汇率变动对现金及现金等价物的影响 	-3,983.03 	18,662.31 	-15,157.69 	<br /><br />现金及现金等价物净增加额 	179,736.04 	647,182.57 	-961,247.45 	<br /><br />加：期初现金及现金等价物余额 	8,585,457.63 	7,938,275.07 	8,899,522.52 	<br /><br />期末现金及现金等价物余额 	8,765,193.68 	8,585,457.63 	7,938,275.07 	<br /><br />报告期各期末，发行人现金及现金等价物余额分别为7,938,275.07万元、8,585,457.63万元及8,765,193.68万元。<br /><br />1．经营活动产生的现金流量分析<br /><br />报告期内，发行人经营活动产生的现金流量净额分别为2,597,701.21万元、2,217,399.01万元及3,143,098.49万元。2021年度，发行人经营活动产生的现金流量净额为2,597,701.21万元，经营活动产生的现金流量净额同比减少5.96%，主要原因是房地产项目购地、基建支出及税费支出增长超过销售回款增长。2022年度，发行人经营活动产生的现金流量净额为2,217,399.01万元，经营活动产生的现金流量净额同比减少14.64%，主要原因是房地产项目购地、基建支出及税费支出增加。2023年度，发行人经营活动产生的现金流量净额为3,143,098.49万元，经营活动产生的现金流量净额同比增加41.75%，主要原因是销售回款增加，房地产项目购地、基建支出减少。<br /><br />2．投资活动产生的现金流量分析<br /><br />报告期内，发行人投资活动产生的现金流量净额分别为-2,427,651.65万元、-1,001,433.70万元及-1,224,102.85万元。2021年度，发行人投资活动产生的现金流量净流出较去年同期增加1,945,854.08万元，主要系购建固定资产及联合营公司投资及垫款增加。2022年度，发行人投资活动产生的现金流量净额较去年同期增加1,426,217.95万元，主要系购建固定资产及联合营公司投资及垫款减少。2023年度，发行人投资活动产生的现金流量净额较去年同期减少222,669.15万元，主要系收到的联合营公司往来款同比减少，投资支付现金增加。<br /><br />3．筹资活动产生的现金流量分析<br /><br />报告期各期末，发行人筹资活动产生的现金流量净额分别为-1,116,139.33万元、-587,445.05万元及-1,735,276.57万元。2021年度，发行人筹资活动产生的现金流量净额较去年同期减少326,717.08万元，主要系项目公司支付的非控股股东前期垫款及其他增加所致。2022年度，发行人筹资活动产生的现金流量净额较去年同期增加528,694.28万元，主要系融资规模增加。2023年度，发行人筹资活动产生的现金流量净额较去年同期减少1,147,831.52万元，主要系项目公司收到的非控股股东前期垫款及其他减少、返还员工跟投款增加及因子公司减资/注销支付少数股东资金增加。<br /><br />八、偿债能力分析<br /><br />报告期各期末，发行人主要偿债能力指标如下表所示：<br /><br />项目 	2023年12月31日/2023年度 	2022年12月31日/2022年度 	2021年12月31日/2021年度 	<br /><br />流动比率（倍） 	1.56 	1.55 	1.53 	<br /><br />速动比率（倍） 	0.58 	0.57 	0.55 	<br /><br />资产负债率（%） 	67.34 	67.91 	67.68 	<br /><br />EBITDA利息保障倍数 	1.71 	2.69 	2.73 	<br /><br />贷款偿还率 	100% 	100% 	100% 	<br /><br />利息偿付率 	100% 	100% 	100% 	<br /><br />从短期偿债能力指标来看，报告期各期末，发行人流动比率分别为1.53、1.55及1.56，速动比率分别为0.55、0.57及0.58。发行人流动比率及速动比率一直保持在较高水平，表现出发行人具备良好的短期偿债能力。此外，发行人开发业务因预售房屋产生大量的预售房款，其是流动负债中预收款项的主要组成部分，无需实际偿付，不会对公司造成财务压力。<br /><br />从长期偿债指标来看，报告期各期末，发行人合并报表资产负债率分别为67.68%、67.91%及67.34%。发行人资产负债率较高，主要由于业务需求导致的资金需求较大、负债相对较高。<br /><br />最近三年，发行人EBITDA利息保障倍数分别为2.73、2.69、1.71，利息保障倍数呈下降态势，但总体来看保障水平较高。<br /><br />发行人为投资控股型架构，其经营成果主要来自下属重要子公司，子公司的分红将成为母公司重要的收入来源。发行人对重要子公司均拥有较好的控制能力。近三年，发行人母公司的投资收益分别为590,674.52万元、42,090.84万元及174,599.44万元，占母公司营业利润的比例为97.90%、86.23%和66.19%，占比较高。发行人主要子公司已约定相关分红政策，相关政策合理，能够有效保障发行人的偿债能力。<br /><br />九、资产周转能力分析<br /><br />报告期各期末，公司主要资产周转指标情况如下：<br /><br />项目 	2023年度 	2022年度 	2021年度 	<br /><br />应收账款周转率（次） 	47.56 	51.09 	53.21 	<br /><br />存货周转率（次） 	0.36 	0.36 	0.31 	<br /><br />总资产周转率 	0.20 	0.21 	0.20 	<br /><br />报告期各期末，由于公司应收账款较少，应收账款周转率较高。发行人存货占总资产的比例较大，从获取土地储备到正式交付商品房并确认营业收入及成本通常需要较长时间，因此发行人存货周转率相对较低。<br /><br />十、盈利能力的可持续性<br /><br />1．未来公司战略目标<br /><br />面对行业风险与挑战不断聚集的复杂形势，公司立足新发展阶段，贯彻新发展理念，融入新发展格局，积极构建符合自身情况的高质量发展之路，进一步明晰了中长期转型方向，稳步推进“三个转变”，即从开发为主向开发与经营并重转变，从重资产为主向轻重结合转变，从同质化竞争向差异化发展转变。<br /><br />为匹配战略目标和转型方向，公司将原来的三大主业调整为三类业务，即开发业务、资产运营、城市服务，着力构建租购并举、轻重结合的业务结构，聚焦培育公司的第二成长曲线。同时，继续坚持区域聚焦、城市深耕、综合发展三大策略，依靠“产-网-融-城”四个抓手，以创新驱动为根本动力，踔厉奋进推动高质量发展。<br /><br />2．盈利能力的可持续性<br /><br />（1）前瞻的战略引领<br /><br />招商蛇口立足新发展阶段，贯彻新发展理念，融入新发展格局，坚持区域聚焦、城市深耕、综合发展三大策略，构建符合自身情况的高质量发展之路。随着人口红利、城市化红利、经济高增长红利和房地产金融化红利等“四个红利”的消退，行业发展逻辑正发生根本变化，行业处在发展的震荡期和转折点，但财务稳健、布局优化、产融创新、诚信经营的企业依然能够赢得市场与客户，甚至获得行业集中度提升红利，穿越周期在激烈的竞争中不断胜出，实现可持续发展。<br /><br />基于对行业变化和发展趋势的研判，公司制定了前瞻性的招商蛇口中长期转型规划，明确了“四个聚焦、三个转变、两个降低、一个提升”的战略转型要求，核心是在稳定开发业务基本盘的前提下，提升资产运营和城市服务等非开发业务在收入利润中的占比，形成稳健均衡的业务结构。通过中长期转型战略的牵引，积极构筑符合公司实际情况的高质量发展模式。<br /><br />（2）持续稳健的财务和经营管理能力<br /><br />公司在开发建设蛇口工业区40余年的历程中，得益于集团内部多产业的协同发展与共同升级，孕育形成了招商特有的片区开发模式。该模式以港口/交通枢纽港/人流聚集枢纽为切入口，以临港的产业园区为核心和主要载体，配套城市的新区开发，通过港区城的有机融合与协同发展，形成产城融合生态圈。综合发展模式的核心价值在于，通过公司全生命周期产品体系，为空间赋能并且持续迭代，从而引领城市升级，带来片区土地价值、空间价值、运营价值的不断提升和最大化，将价值洼地培育成价值高地。该模式下，公司持续积累优质资源，助力业务增长。在此过程中，公司积淀了丰富的城区和产业园区综合开发运营经验，不仅培养了实践经验丰富的管理团队、锻造了各项资源的综合整合能力，也形成了完整的综合开发体系，获得了应有的商业利益，为片区及城市的发展带来了巨大的社会效益。<br /><br />多年来公司始终坚持稳健的财务策略，资产负债率等核心财务指标始终保持稳定，融资渠道多元且综合资金成本较优，为公司长期可持续发展奠定坚实的基础。<br /><br />（3）多元化资源获取方式和特有的战略资源优势<br /><br />经过多年的发展，招商蛇口已形成招拍挂、收并购、旧改、轻资产等多元化的资源获取方式，建立了高素质的人才队伍和较完备的管理制度体系，促进公司以较优的成本获取多元的资源，推动公司可持续发展。<br /><br />招商蛇口积极响应号召，围绕“国家所需、招商所能”参与践行国家重大战略与重要倡议，通过产城联动在粤港澳大湾区、漳州开发区、海南自贸区（港）等区域获取了特有的战略资源。尤其在粤港澳大湾区核心城市深圳的核心位置——蛇口、太子湾、前海、深圳国际会展中心等区域，公司拥有大量待开发的优质资源，随着湾区经济的不断发展，上述资源的价值也日益凸显。<br /><br />（4）行业领先的品牌影响力<br /><br />创新精神于招商蛇口与生俱来，招商局开发蛇口时“敢为天下先”的创新精神是“招商蛇口”品牌的重要内涵。自1979年以来，招商局蛇口工业区一直是一面旗帜、一个精神符号，被誉为中国改革开放的先行者，“招商血脉、海辽精神、蛇口基因”体现招商蛇口不断改革创新的历史传承。时代潮流浩浩荡荡，唯与时俱进者胜，唯改革创新者赢。作为中国领先的城市和园区开发运营服务商，招商蛇口通过高品质的产品与服务，以多元美好为创新沟通点，以更好地获得情感共鸣和品牌认知。<br /><br />总体来看，公司具有较强的竞争优势，盈利能力具备可持续性。<br /><br />十一、公司有息负债情况<br /><br />在满足“三道红线”的同时，公司采取中短期稳杠杆和优结构的融资策略，整体债务结构稳固、风险可控。2023年以来，公司全面落实降本增效举措，严控资金成本，加大公开市场融资力度进行债务结构调整，紧抓LPR下行的市场窗口，充分发挥公司信用优势进行高息债务置换，降本成效显著。<br /><br />截至2023年末，发行人有息债务结构如下：<br /><br />单位：亿元<br /><br />融资途径 	2023年末融资余额 	融资成本区间/平均融资成本 	期限结构 	<br /><br />1年之内 	1-2年 	2-3年 	3年以上 	<br /><br />银行贷款 	1,197 	1.75%-7.05% 	260 	454 	310 	173 	<br /><br />票据 	0 	/ 	0 	0 	0 	0 	<br /><br />债券 	647 	2.15%-4.21% 	134 	152 	180 	181 	<br /><br />非银行类贷款 	0 	/ 	0 	0 	0 	0 	<br /><br />信托融资 	107 	3.2%-5.1% 	20 	45 	24 	18 	<br /><br />基金融资 	0 	/ 	0 	0 	0 	0 	<br /><br />其他 	173 	3.75%-4.85% 	13 	20 	7 	133 	<br /><br />合计 	2,124 	1.75%-7.05% 	427 	671 	521 	505 	<br /><br />截至2023年末发行人主要银行借款情况表<br /><br />单位：亿元<br /><br />借款人 	债权人 	借款余额 	利率 	借款起始日 	借款到期日 	担保种类 	<br /><br />招商局蛇口工业区控股股份有限公司 	中国工商银行股份有限公司深圳蛇口支行 	29.80 	2.80% 	2022-9-29 	2025-9-29 	信用 	<br /><br />招商局蛇口工业区控股股份有限公司 	交通银行股份有限公司深圳分行 	20.00 	3.10% 	2022-12-20 	2025-12-12 	信用 	<br /><br />招商局置地有限公司 	中国工商银行(亚洲)有限公司 	20.00 	3.85% 	2021-6-7 	2024-6-7 	信用 	<br /><br />深圳市招华国际会展发展有限公司 	国家开发银行深圳市分行 	18.26 	4.93% 	2018-6-20 	2033-6-20 	担保 	<br /><br />招商局蛇口工业区控股股份有限公司 	交通银行股份有限公司深圳分行 	16.65 	3.00% 	2022-12-20 	2025-12-12 	信用 	<br /><br />招商局蛇口工业区控股股份有限公司 	招商银行股份有限公司前海分行 	15.00 	3.00% 	2023-1-10 	2026-1-8 	信用 	<br /><br />[瑞嘉合并]瑞嘉投资实业有限公司11 	中国工商银行(亚洲)有限公司 	15.00 	3.50% 	2023-3-24 	2026-3-24 	信用 	<br /><br />招商局置地有限公司 	中国民生银行股份有限公司香港分行 	15.00 	3.70% 	2023-4-25 	2024-12-13 	信用 	<br /><br />截至 2023年末发行人非传统融资主要情况表<br /><br />单位：亿元<br /><br />借款人 	融资机构 	借款金额 	起息日 	到期日 	借款利率 	担保情况 	<br /><br />招商蛇口本部 	A信托 	35.00 	4.40% 	2019-12-1 	2099-12-31 	信用 	<br /><br />招商蛇口本部 	B信托 	20.00 	5.10% 	2019-1-1 	2099-12-31 	信用 	<br /><br />招商蛇口本部 	C信托 	19.53 	4.80% 	2018-2-9 	2036-3-5 	信用 	<br /><br />招商蛇口本部 	D信托 	19.50 	3.20% 	2023-11-23 	2026-11-23 	信用 	<br /><br />深圳市招华国际会展发展有限公司 	A资管公司 	19.30 	4.10% 	2022-5-1 	2040-10-29 	信用 	<br /><br />深圳市招华国际会展发展有限公司 	B资管公司 	13.50 	4.10% 	2022-7-19 	2032-7-19 	信用 	<br /><br />镇江盈盛房地产开发有限公司 	D资管公司 	12.93 	4.65% 	2021-6-10 	2031-7-2 	信用 	<br /><br />深圳招商商置投资有限公司1 	E资管公司 	10.00 	4.56% 	2021-12-14 	2037-1-18 	信用 	<br /><br />招商局产业园区（青岛）创业有限公司 	F资管公司 	9.70 	4.65% 	2021-7-6 	2036-6-30 	信用 	<br /><br />2023年12月末，发行人借款抵押担保情况如下：<br /><br />单位：万元<br /><br />借款类别 	金额 	占比 	<br /><br />保证借款 	4,217,810.96 	28.56% 	<br /><br />抵押借款 	1,734,027.74 	11.74% 	<br /><br />信用借款 	8,797,327.71 	59.57% 	<br /><br />质押借款 	17,924.75 	0.12% 	<br /><br />合计 	14,767,091.16 	100.00% 	<br /><br />注：借款包含短期借款、长期借款及一年内到期的非流动负债中的借款部分。<br /><br />十二、关联方及关联交易<br /><br />（一）发行人的母公司情况<br /><br />母公司名称 	注册地 	业务性质 	注册资本（元） 	母公司对本企业的直接持股比例（%） 	母公司对本公司的表决权比例（%） 	<br /><br />招商局集团有限公司 	中国北京 	运输、代理、租赁、金融、房地产等业务 	16,900,000,000.00 	50.84 	58.52 	<br /><br />注：截至2023年12月31日，招商局集团有限公司直接持有本公司50.84%的股权，通过其子公司招商局轮船有限公司、招商局投资发展有限公司及深圳市招为投资合伙企业（有限合伙）间接持有本公司7.68%的股权。<br /><br />（二）发行人的主要子公司情况<br /><br />详见募集说明书“第四节发行人基本情况”之“四、发行人权益投资情况”之“（一）发行人主要子公司以及其他有重要影响的参股公司情况”。<br /><br />（三）发行人的合营和联营企业<br /><br />2023年与发行人发生关联方交易，或2022年与发行人发生关联方交易形成余额的其他合营或联营企业情况如下：<br /><br />合营或联营企业名称 	与本公司关系 	<br /><br />北京朝金房地产开发有限公司 	合营企业 	<br /><br />北京亚林西房地产开发有限公司 	合营企业 	<br /><br />北京永安佑泰房地产开发有限公司 	合营企业 	<br /><br />北京景晟乾通置业有限公司 	合营企业 	<br /><br />北京毓锦置业有限公司 	合营企业 	<br /><br />常熟市尚源房地产开发有限公司 	合营企业 	<br /><br />成都中交花源美庐置业有限公司 	合营企业 	<br /><br />佛山鼎图房地产有限公司 	合营企业 	<br /><br />佛山市顺德区景琛房地产开发有限公司 	合营企业 	<br /><br />佛山招商尚贤房地产有限公司 	合营企业 	<br /><br />福州中晋投资有限公司 	合营企业 	<br /><br />广州合景隆泰置业发展有限公司 	合营企业 	<br /><br />广州润嘉置业有限公司 	合营企业 	<br /><br />广州招盈城市更新投资有限公司 	合营企业 	<br /><br />广州招赢房地产有限责任公司 	合营企业 	<br /><br />广州市万尚房地产有限公司 	合营企业 	<br /><br />广州新合房地产有限责任公司 	合营企业 	<br /><br />广州招商高利泽养老服务有限公司 	合营企业 	<br /><br />杭州崇逸置业有限公司 	合营企业 	<br /><br />合肥锦顺房地产开发有限公司 	合营企业 	<br /><br />济南安齐房地产开发有限公司 	合营企业 	<br /><br />嘉兴金久房地产开发有限公司 	合营企业 	<br /><br />南京奥建置业有限公司 	合营企业 	<br /><br />南京弘威盛房地产开发有限公司 	合营企业 	<br /><br />南京汇隆房地产有限公司 	合营企业 	<br /><br />南京荟合置业有限公司 	合营企业 	<br /><br />南京溪茂置业有限公司 	合营企业 	<br /><br />南京招阳房地产开发有限公司 	合营企业 	<br /><br />南通市华昌房地产有限公司 	合营企业 	<br /><br />宁波鼎峰房地产开发有限公司 	合营企业 	<br /><br />启东金碧置业发展有限公司 	合营企业 	<br /><br />上海江瀚房地产开发经营有限公司 	合营企业 	<br /><br />上海绿地南坤置业有限公司 	合营企业 	<br /><br />上海浦隽房地产开发有限公司 	合营企业 	<br /><br />深圳市壹海城商业物业管理有限公司 	合营企业 	<br /><br />深圳市招华国际会展运营有限公司 	合营企业 	<br /><br />深圳招商一九七九发展有限公司 	合营企业 	<br /><br />苏州安茂置业有限公司 	合营企业 	<br /><br />苏州灏溢房地产开发有限公司 	合营企业 	<br /><br />苏州盛玺房地产有限公司 	合营企业 	<br /><br />太仓远汇置业有限公司 	合营企业 	<br /><br />天津顺集置业有限公司 	合营企业 	<br /><br />无锡市美商骏房地产发展有限公司 	合营企业 	<br /><br />漳州市滨北置业有限公司 	合营企业 	<br /><br />郑州润兴置业有限公司 	合营企业 	<br /><br />中山市碧商房地产开发有限公司 	合营企业 	<br /><br />重庆瀚置招商房地产开发有限公司 	合营企业 	<br /><br />东莞市恒安房地产开发有限公司 	合营企业 	<br /><br />上海象商房地产开发有限公司 	合营企业 	<br /><br />上海象招房地产开发有限公司 	合营企业 	<br /><br />深圳市润招房地产有限公司 	合营企业 	<br /><br />苏州锦钿置业有限公司 	合营企业 	<br /><br />苏州璟隽咨询管理有限公司 	合营企业 	<br /><br />乌鲁木齐新城恒盛房地产开发有限公司 	合营企业 	<br /><br />长沙溪尚房地产开发有限公司 	合营企业 	<br /><br />广州市穗云置业有限公司 	合营企业 	<br /><br />苏州泓昶置业有限公司 	合营企业 	<br /><br />重庆万招置业有限公司 	合营企业 	<br /><br />南京招汇公寓管理有限公司 	合营企业 	<br /><br />佛山招商宝华房地产有限公司 	合营企业 	<br /><br />上海孚金置业有限公司 	合营企业 	<br /><br />上海仁崇置业有限公司 	合营企业 	<br /><br />武汉右岸网谷产业园有限公司 	合营企业 	<br /><br />南京悦宁房地产开发有限公司 	合营企业 	<br /><br />上海弘安里企业发展有限公司 	合营企业 	<br /><br />北京招城房地产开发有限公司 	合营企业 	<br /><br />温州保悦置业有限公司 	合营企业 	<br /><br />常州金阖诚置业有限公司 	合营企业 	<br /><br />成都金牛区幸福汇轨道城市发展有限公司 	合营企业 	<br /><br />如东威新房地产开发有限责任公司 	合营企业 	<br /><br />珠海景华房地产有限公司 	合营企业 	<br /><br />盐城梁盛通置业有限公司 	合营企业 	<br /><br />徐州铭润房地产开发有限公司 	合营企业 	<br /><br />盐城海洲置业有限公司 	合营企业 	<br /><br />如皋市恒昱房地产有限公司 	合营企业 	<br /><br />北京金旭开泰房地产开发有限公司 	合营企业 	<br /><br />佛山招商璞海房地产有限公司 	合营企业 	<br /><br />厦门添旭投资有限公司 	合营企业 	<br /><br />惠州市昭乐房地产有限公司 	合营企业 	<br /><br />无锡市三合房地产发展有限公司 	合营企业 	<br /><br />乐活置业国际有限公司 	合营企业 	<br /><br />苏州招诺商务咨询有限公司 	合营企业 	<br /><br />平湖市卓耀房地产开发有限公司 	合营企业 	<br /><br />南京锦华置业有限公司 	合营企业 	<br /><br />福州中欣投资有限公司 	合营企业 	<br /><br />深圳招商维京游轮旅游有限公司 	合营企业 	<br /><br />太仓市鑫珩房地产开发有限公司 	合营企业 	<br /><br />南京悦霖房地产开发有限公司 	合营企业 	<br /><br />平湖恒璟房地产开发有限公司 	合营企业 	<br /><br />太仓市鑫堃房地产开发有限公司 	合营企业 	<br /><br />佛山市南海区美璟房地产开发有限公司 	合营企业 	<br /><br />昆山市悦城置业有限公司 	合营企业 	<br /><br />苏州劲商房地产开发有限公司 	合营企业 	<br /><br />山东省机场管理集团中航物业有限公司 	合营企业 	<br /><br />成都禾招物业管理有限公司 	合营企业 	<br /><br />上海招象惠新房地产开发有限公司 	合营企业 	<br /><br />苏州润悦招禧置业有限公司 	合营企业 	<br /><br />育商（广州）城市运营服务有限公司 	合营企业 	<br /><br />上海北铖房地产开发有限公司 	合营企业 	<br /><br />成都愉派置业有限公司 	合营企业 	<br /><br />成都冠麓置业有限公司 	合营企业 	<br /><br />深圳市招蔚置业有限公司 	合营企业 	<br /><br />昆山保瑞房地产开发有限公司 	合营企业 	<br /><br />北京亮马置业有限公司 	合营企业之子公司 	<br /><br />北京智地顺欣房地产开发有限公司 	合营企业之子公司 	<br /><br />上海祝金房地产发展有限公司 	合营企业之子公司 	<br /><br />天津市中辰朝华置业有限公司 	合营企业之子公司 	<br /><br />中山冠景置业有限公司 	合营企业之子公司 	<br /><br />苏州融烨置业有限公司 	合营企业之子公司 	<br /><br />太仓市万鑫房地产开发有限公司 	合营企业之子公司 	<br /><br />杭州运塘房地产开发有限公司 	合营企业之子公司 	<br /><br />漳州招商局码头有限公司 	联营企业 	<br /><br />深圳市滨海酒店资产有限公司 	联营企业 	<br /><br />东莞市景源房地产开发有限公司 	联营企业 	<br /><br />深圳TCL光电科技有限公司 	联营企业 	<br /><br />四川遂航智达物业服务有限公司 	联营企业 	<br /><br />河南郑欧丝路建设发展有限公司 	联营企业 	<br /><br />成都国生积余不动产管理有限公司 	联营企业 	<br /><br />胜联投资有限公司 	联营企业 	<br /><br />杭州北榕房地产开发有限公司 	联营企业 	<br /><br />南京盛文房地产开发有限公司 	联营企业 	<br /><br />济南先投积余城市服务有限公司 	联营企业 	<br /><br />青岛世园兴茂置业有限公司 	联营企业 	<br /><br />青岛世园方茂置业有限公司 	联营企业 	<br /><br />葛洲坝南京置业有限公司 	联营企业 	<br /><br />广州诚品置业有限公司 	联营企业 	<br /><br />广州联森房地产有限公司 	联营企业 	<br /><br />广州联洲房地产有限公司 	联营企业 	<br /><br />广州云都房地产开发有限公司 	联营企业 	<br /><br />广州云佳房地产开发有限公司 	联营企业 	<br /><br />哈尔滨招商嘉天房地产开发有限责任公司 	联营企业 	<br /><br />杭州宸远招盛置业有限公司 	联营企业 	<br /><br />杭州弘招城房地产开发有限公司 	联营企业 	<br /><br />杭州盛寅房地产开发有限公司 	联营企业 	<br /><br />杭州万璟置业有限公司 	联营企业 	<br /><br />湖北长投房地产开发有限公司 	联营企业 	<br /><br />嘉兴世茂新领航置业有限公司 	联营企业 	<br /><br />嘉兴卓嘉房地产开发有限公司 	联营企业 	<br /><br />昆山宝业房产开发有限公司 	联营企业 	<br /><br />昆山卓弥房地产开发有限公司 	联营企业 	<br /><br />南京善盛房地产开发有限公司 	联营企业 	<br /><br />南京世招荃晟置业有限公司 	联营企业 	<br /><br />南京招商兴盛房地产有限公司 	联营企业 	<br /><br />厦门市雍景湾房地产有限公司 	联营企业 	<br /><br />上海隽廷房地产开发有限公司 	联营企业 	<br /><br />上海乐都置业有限公司 	联营企业 	<br /><br />上海曼翊企业管理有限公司 	联营企业 	<br /><br />上海新南山房地产开发有限公司 	联营企业 	<br /><br />绍兴臻悦房地产开发有限公司 	联营企业 	<br /><br />深圳市蛇口通讯有限公司 	联营企业 	<br /><br />深圳市招华会展实业有限公司 	联营企业 	<br /><br />深圳招商华侨城投资有限公司 	联营企业 	<br /><br />苏州嘉众房地产开发有限公司 	联营企业 	<br /><br />苏州仁安置业有限公司 	联营企业 	<br /><br />太仓碧桂园房地产开发有限公司 	联营企业 	<br /><br />太仓辉盛房地产开发有限公司 	联营企业 	<br /><br />天津合发房地产开发有限公司 	联营企业 	<br /><br />天津市联展房地产开发有限公司 	联营企业 	<br /><br />无锡润泰置业有限公司 	联营企业 	<br /><br />西安沃呈房地产开发有限公司 	联营企业 	<br /><br />新郑市碧玺置业有限公司 	联营企业 	<br /><br />苏州新晟捷置地有限公司 	联营企业 	<br /><br />西咸新区文茂房地产有限公司 	联营企业 	<br /><br />嘉善裕灿房地产开发有限公司 	联营企业 	<br /><br />杭州北隆房地产开发有限公司 	联营企业 	<br /><br />合肥禹博房地产开发有限公司 	联营企业 	<br /><br />苏州悦顺房地产开发有限公司 	联营企业 	<br /><br />镇江悦璟房地产开发有限公司 	联营企业 	<br /><br />武汉泓耀房地产开发有限公司 	联营企业 	<br /><br />深圳市太子湾乐居置业有限公司 	联营企业 	<br /><br />沈阳光勋恒荣房地产开发有限公司 	联营企业 	<br /><br />苏州华恒商用置业有限公司 	联营企业 	<br /><br />温州市光悦房地产开发有限公司 	联营企业 	<br /><br />常州牡丹招商置业有限公司 	联营企业 	<br /><br />大连金泓舟房地产开发有限公司 	联营企业 	<br /><br />东莞市润合房地产有限公司 	联营企业 	<br /><br />广州矿荣房地产开发有限公司 	联营企业 	<br /><br />广州市矿誉投资有限公司 	联营企业 	<br /><br />杭州瑾帆投资管理有限公司 	联营企业 	<br /><br />杭州信榕房地产开发有限公司 	联营企业 	<br /><br />合肥居峰置业有限公司 	联营企业 	<br /><br />南京铧耀房地产开发有限公司 	联营企业 	<br /><br />南京招盈房地产开发有限公司 	联营企业 	<br /><br />东莞市招美房地产开发有限公司 	联营企业 	<br /><br />无锡浦锦企业管理有限公司 	联营企业 	<br /><br />武汉中建壹品澜荟置业有限公司 	联营企业 	<br /><br />东莞市保汇实业投资有限公司 	联营企业 	<br /><br />宁波鸿茂置业有限公司 	联营企业 	<br /><br />合肥招阳房地产开发有限公司 	联营企业 	<br /><br />无锡天河地铁生态置业有限公司 	联营企业 	<br /><br />天津中海海阔地产有限公司 	联营企业 	<br /><br />衢州亿佳企业管理有限公司 	联营企业 	<br /><br />珠海雍景华越房地产有限公司 	联营企业 	<br /><br />杭州星旭商务咨询有限公司 	联营企业 	<br /><br />青岛绿华置业有限公司 	联营企业 	<br /><br />昆山顺拓房地产开发有限公司 	联营企业 	<br /><br />深圳市保卓房地产开发有限公司 	联营企业 	<br /><br />深圳市保捷房地产开发有限公司 	联营企业 	<br /><br />天津国际邮轮母港有限公司 	联营企业 	<br /><br />芜湖创耀置业有限公司 	联营企业 	<br /><br />苏州相茂置业有限公司 	联营企业 	<br /><br />南京聚盛房地产开发有限公司 	联营企业 	<br /><br />南京招锦弘新房地产开发有限公司 	联营企业 	<br /><br />上海兴美置业有限公司 	联营企业 	<br /><br />东莞弘璟实业投资有限公司 	联营企业 	<br /><br />芜湖荣众房地产开发有限公司 	联营企业 	<br /><br />南昌青茂置业有限公司 	联营企业 	<br /><br />宁波维悦置业有限公司 	联营企业 	<br /><br />上海孚达置业有限公司 	联营企业 	<br /><br />苏州市高新区和坤房地产开发有限公司 	联营企业 	<br /><br />佛山市清皓置业有限公司 	联营企业 	<br /><br />太原中诚商正置业有限责任公司 	联营企业 	<br /><br />宁波世圆企业管理咨询有限公司 	联营企业 	<br /><br />大连旅顺口开泰置业有限公司 	联营企业 	<br /><br />合肥和逸房地产开发有限公司 	联营企业 	<br /><br />武汉碧曜房地产开发有限公司 	联营企业 	<br /><br />武汉招盈置业有限公司 	联营企业 	<br /><br />武汉润广招房地产开发有限公司 	联营企业 	<br /><br />上海置滨汇招置业有限公司 	联营企业 	<br /><br />上海招政嘉城市建设有限公司 	联营企业 	<br /><br />上海招鸿房地产开发有限公司 	联营企业 	<br /><br />陕西瑞迅置业有限公司 	联营企业 	<br /><br />厦门联招和悦投资有限公司 	联营企业 	<br /><br />宁波盛锐房地产开发有限公司 	联营企业 	<br /><br />宁波康海置业有限公司 	联营企业 	<br /><br />南京十心房地产有限公司 	联营企业 	<br /><br />济南文旅集团积余城市服务有限公司 	联营企业 	<br /><br />镇江亿腾房地产开发有限公司 	联营企业 	<br /><br />欣桦有限公司 	联营企业 	<br /><br />杭州北榆房地产开发有限公司 	联营企业 	<br /><br />杭州北桐房地产开发有限公司 	联营企业 	<br /><br />广州顺茂房地产开发有限公司 	联营企业 	<br /><br />青岛伊敦战新产业投资基金合伙企业（有限合伙） 	联营企业 	<br /><br />东莞武地泓海置业有限公司 	联营企业 	<br /><br />佛山市南海区峯商房地产开发有限公司 	联营企业 	<br /><br />SOLAR ESTATE LIMITED 	联营企业 	<br /><br />合肥启盛房地产开发有限公司 	联营企业 	<br /><br />深圳市启越房地产开发有限公司 	联营企业 	<br /><br />深圳市润商房地产有限公司 	联营企业 	<br /><br />合肥和旭房地产有限公司 	联营企业 	<br /><br />置俊投资有限公司 	联营企业 	<br /><br />上海欣明置业有限公司 	联营企业之子公司 	<br /><br />天津辉拓房地产开发有限公司 	联营企业之子公司 	<br /><br />佳侨有限公司 	联营企业之子公司 	<br /><br />上海浦申置业有限公司 	联营企业之子公司 	<br /><br />金华绿城浙茂房地产开发有限公司 	联营企业之子公司 	<br /><br />宁波招望达置业有限公司 	联营企业之子公司 	<br /><br />温州新里程房地产开发有限公司 	联营企业之子公司 	<br /><br />杭州鑫尧置业有限公司 	联营企业之子公司 	<br /><br />温岭新城恒悦房地产开发有限公司 	联营企业之子公司 	<br /><br />广州市品诚房地产开发有限公司 	联营企业之子公司 	<br /><br />上海华璟枫宸房地产开发有限公司 	联营企业之子公司 	<br /><br />杭州星荣置业有限公司 	联营企业之子公司 	<br /><br />南京铧融装饰工程有限公司 	联营企业之子公司 	<br /><br />上海茂璟置业有限公司 	联营企业之子公司 	<br /><br />SAVenice II 	联营企业之子公司 	<br /><br />Treasure Supreme International Limited 	联营企业之子公司 	<br /><br />绍兴融鸿房地产开发有限公司 	联营企业之子公司 	<br /><br />绍兴铧越置业有限公司 	联营企业之子公司 	<br /><br />MING YUAN PROPERTY (HUA BEI) CORPORATION 	联营企业之子公司 	<br /><br />无锡鑫昇置业有限公司 	联营企业之子公司 	<br /><br />上海建杉置业有限公司 	联营企业之子公司 	<br /><br />南通长江置业有限公司 	联营企业之子公司 	<br /><br />温州新绿州房地产开发有限公司 	联营企业之子公司 	<br /><br />KHOR AMBADO FZCO 	联营企业之子公司 	<br /><br />上海光盛房地产开发有限公司 	联营企业之子公司 	<br /><br />汕头拓茂房地产开发有限公司 	联营企业之子公司 	<br /><br />（四）发行人的其他关联方<br /><br />其他关联方名称 	其他关联方与本公司关系 	<br /><br />海通（深圳）贸易有限公司 	受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业 	<br /><br />蛇口电视台 	受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业 	<br /><br />深圳金域融泰投资发展有限公司 	受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业 	<br /><br />招商港务（深圳）有限公司 	受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业 	<br /><br />招商局（上海）投资有限公司 	受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业 	<br /><br />招商局保税物流有限公司 	受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业 	<br /><br />招商局慈善基金会 	受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业 	<br /><br />招商局集团（香港）有限公司 	受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业 	<br /><br />招商局集团财务有限公司 	受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业 	<br /><br />招商局仁和人寿保险股份有限公司 	受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业 	<br /><br />招商局融资租赁（天津）有限公司 	受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业 	<br /><br />招商局通商融资租赁有限公司 	受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业 	<br /><br />招商证券股份有限公司 	受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业 	<br /><br />中外运长航实业发展有限公司 	受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业 	<br /><br />招商局邮轮制造有限公司 	受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业 	<br /><br />招商证券投资有限公司 	受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业 	<br /><br />湛江港（集团）股份有限公司 	受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业 	<br /><br />蛇口集装箱码头有限公司 	受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业 	<br /><br />招商三亚崖州湾发展有限公司 	受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业 	<br /><br />招商局投资发展有限公司 	受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业 	<br /><br />浙江友联修造船有限公司 	受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业 	<br /><br />深圳市招平臻满投资中心（有限合伙） 	受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业 	<br /><br />深圳市招平淳华投资中心（有限合伙） 	受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业 	<br /><br />深圳市招平臻选投资中心（有限合伙） 	受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业 	<br /><br />重庆外运储运有限公司 	受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业 	<br /><br />招商三亚深海科技城开发有限公司 	受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业 	<br /><br />江西省外贸储运有限公司 	受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业 	<br /><br />海南博鳌乐城国际医疗旅游先行区开发建设有限公司 	受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业 	<br /><br />深圳海星港口发展有限公司 	受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业 	<br /><br />招商局食品（中国）有限公司 	受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业 	<br /><br />赤湾集装箱码头有限公司 	受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业 	<br /><br />招商局创新投资管理有限责任公司 	受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业 	<br /><br />招商局重工（江苏）有限公司 	受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业 	<br /><br />中外运化工国际物流有限公司 	受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业 	<br /><br />大连太平湾资产经营管理有限公司 	受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业 	<br /><br />深圳博光产业园管理有限责任公司 	受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业 	<br /><br />深圳市招平申城五号投资中心（有限合伙） 	受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业 	<br /><br />蛇口消息报社 	受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业 	<br /><br />深圳市招平盛盈投资中心（有限合伙） 	受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业 	<br /><br />中国深圳外轮代理有限公司 	受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业 	<br /><br />深圳市招银前海金融资产交易中心有限公司 	受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业 	<br /><br />深圳招商邮轮服务有限公司 	受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业 	<br /><br />阿萨勒湖投资控股有限公司 	受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业 	<br /><br />深圳市招平密苑投资中心（有限合伙） 	最终控制方之合营企业 	<br /><br />深圳市招平弘宇投资中心（有限合伙） 	最终控制方之合营企业 	<br /><br />招商银行股份有限公司 	最终控制方之联营企业 	<br /><br />共青城招银恒远股权投资合伙企业（有限合伙） 	最终控制方之联营企业 	<br /><br />天津招银津六十二租赁有限公司 	最终控制方之联营企业 	<br /><br />（五）关联交易情况<br /><br />1．购销商品、提供和接受劳务的关联交易<br /><br />（1）采购商品/接受劳务<br /><br />单位：万元<br /><br />关联方 	关联交易内容 	2023年累计数 	2022年累计数 	<br /><br />海通（深圳）贸易有限公司 	购买商品 	3,436.39 	2,980.63 	<br /><br />招商局邮轮制造有限公司 	购买商品 	3,044.25 	- 	<br /><br />蛇口消息报社 	接受劳务 	2,850.98 	990.85 	<br /><br />蛇口电视台 	购买商品 	2,816.38 	2,218.15 	<br /><br />招商局投资发展有限公司 	接受劳务 	1,764.91 	377.36 	<br /><br />招商银行股份有限公司 	手续费 	1,501.00 	750.34 	<br /><br />深圳招商邮轮服务有限公司 	接受劳务 	1,468.12 	529.17 	<br /><br />招商局（上海）投资有限公司 	购买商品 	677.74 	1,897.07 	<br /><br />招商证券股份有限公司 	接受劳务 	630.29 	1,831.31 	<br /><br />招商局集团财务有限公司 	购买商品 	628.33 	1,183.36 	<br /><br />浙江友联修造船有限公司 	购买商品 	- 	2,763.72 	<br /><br />招商港务（深圳）有限公司 	购买商品 	- 	698.93 	<br /><br />其他 	购买商品/接受劳务 	1,111.56 	1,675.36 	<br /><br />合计 		19,929.95 	17,896.24 	<br /><br />（2）出售商品/提供劳务<br /><br />单位：万元<br /><br />关联方 	关联交易内容 	2023年累计数 	2022年累计数 	<br /><br />招商银行股份有限公司 	物业管理 	51,038.13 	8,942.40 	<br /><br />招商证券股份有限公司 	物业管理 	4,421.65 	3,962.19 	<br /><br />招商局集团（香港）有限公司 	物业管理 	3,051.09 	2,799.45 	<br /><br />招商三亚崖州湾发展有限公司 	物业管理 	2,343.27 	554.07 	<br /><br />蛇口集装箱码头有限公司 	物业管理 	1,389.88 	1,017.09 	<br /><br />招商局投资发展有限公司 	物业管理 	1,319.63 	94.34 	<br /><br />中外运化工国际物流有限公司 	物业管理 	801.49 	0.00 	<br /><br />漳州招商局码头有限公司 	物业管理 	739.93 	556.27 	<br /><br />海南博鳌乐城国际医疗旅游先行区开发建设有限公司 	物业管理 	680.01 	290.92 	<br /><br />赤湾集装箱码头有限公司 	物业管理 	662.19 	427.02 	<br /><br />招商三亚深海科技城开发有限公司 	物业管理 	647.36 	0.00 	<br /><br />大连太平湾资产经营管理有限公司 	物业管理 	606.59 	0.00 	<br /><br />深圳金域融泰投资发展有限公司 	物业管理 	491.84 	389.66 	<br /><br />其他 	销售商品/提供劳务 	9,160.48 	5,495.48 	<br /><br />合计 		77,353.53 	24,528.88 	<br /><br />2．关联租赁情况<br /><br />（1）出租情况<br /><br />单位：万元<br /><br />出租方名称 	承租方名称 	租赁资产种类 	2023年确认的租赁收入 	2022年确认的租赁收入 	<br /><br />本公司 	招商港务（深圳）有限公司 	土地 	2,913.73 	3,211.33 	<br /><br />招商局保税物流有限公司 	土地 	611.51 	611.51 	<br /><br />其他 	土地 	103.10 	69.50 	<br /><br />深圳市招广置业管理有限公司 	招商局投资发展有限公司 	写字楼 	1,373.47 	1,378.41 	<br /><br />招商局创新投资管理有限责任公司 	写字楼 	505.67 	- 	<br /><br />招商局融资租赁（天津）有限公司 	写字楼 	- 	996.55 	<br /><br />招商局仁和人寿保险股份有限公司 	写字楼 	- 	918.72 	<br /><br />其他 	写字楼 	- 	85.93 	<br /><br />深圳招商商置投资有限公司 	招商银行股份有限公司 	写字楼 	- 	956.77 	<br /><br />其他 	写字楼 	836.16 	959.85 	<br /><br />招商局邮轮产业发展（江苏）有限公司 	招商局邮轮制造有限公司 	厂房 	1,073.77 	1,042.49 	<br /><br />招商局重工（江苏）有限公司 	厂房 	663.20 	- 	<br /><br />汇港实业（深圳）有限公司 	招商局融资租赁（天津）有限公司 	写字楼 	1,268.55 	916.78 	<br /><br />其他 	写字楼 	384.89 	212.83 	<br /><br />深圳市南油（集团）有限公司 	招商局保税物流有限公司 	仓库 	3,737.31 	776.00 	<br /><br />本公司合并范围内的其他公司 	受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业 	写字楼/商铺 	1,318.10 	642.93 	<br /><br />合计 			14,789.44 	12,779.58 	<br /><br />（2）承租情况<br /><br />单位：万元<br /><br />出租方名称 	承租方名称 	租赁资产的种类 	2023年确认的租赁费 	2022年确认的租赁费 	<br /><br />招商局邮轮制造有限公司 	南通招海置业有限公司 	土地 	- 	949.18 	<br /><br />重庆外运储运有限公司 	重庆招商意库商业管理有限公司 	写字楼 	614.55 	- 	<br /><br />受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业 	本公司合并范围内的其他公司 	写字楼 	1,370.11 	465.81 	<br /><br />合计 			1,984.66 	1,414.99 	<br /><br />3．关联方利息收入<br /><br />单位：万元<br /><br />关联方 	2023年累计数 	2022年累计数 	<br /><br />招商银行股份有限公司 	51,315.68 	32,193.97 	<br /><br />芜湖创耀置业有限公司 	6,749.04 	10,507.41 	<br /><br />广州市穗云置业有限公司 	6,295.25 	4,480.56 	<br /><br />深圳市招华会展实业有限公司 	5,864.31 	7,561.12 	<br /><br />招商局集团财务有限公司 	5,776.74 	5,996.45 	<br /><br />东莞市保汇实业投资有限公司 	5,106.33 	10,779.21 	<br /><br />无锡天河地铁生态置业有限公司 	4,630.98 	2,928.42 	<br /><br />上海置滨汇招置业有限公司 	3,853.16 	2,078.78 	<br /><br />SOLAR ESTATE LIMITED 	3,234.64 	- 	<br /><br />东莞武地泓海置业有限公司 	2,652.35 	7,982.80 	<br /><br />北京招城房地产开发有限公司 	2,491.63 	2,667.25 	<br /><br />广州市品诚房地产开发有限公司 	2,432.97 	3,094.27 	<br /><br />如东威新房地产开发有限责任公司 	2,174.94 	2,644.87 	<br /><br />宁波鸿茂置业有限公司 	1,818.80 	1,867.38 	<br /><br />芜湖荣众房地产开发有限公司 	1,398.96 	1,326.47 	<br /><br />北京智地顺欣房地产开发有限公司 	1,292.81 	1,615.97 	<br /><br />昆山保瑞房地产开发有限公司 	1,189.92 	- 	<br /><br />陕西瑞迅置业有限公司 	1,103.15 	2,318.61 	<br /><br />深圳市启越房地产开发有限公司 	1,045.69 	1,124.14 	<br /><br />合肥启盛房地产开发有限公司 	1,024.33 	- 	<br /><br />南京聚盛房地产开发有限公司 	987.08 	1,491.76 	<br /><br />上海光盛房地产开发有限公司 	907.66 	- 	<br /><br />苏州相茂置业有限公司 	838.83 	2,406.77 	<br /><br />常州金阖诚置业有限公司 	774.14 	1,155.02 	<br /><br />武汉中建壹品澜荟置业有限公司 	670.48 	- 	<br /><br />苏州润悦招禧置业有限公司 	636.77 	- 	<br /><br />杭州北榕房地产开发有限公司 	632.03 	- 	<br /><br />宁波康海置业有限公司 	603.95 	837.14 	<br /><br />南京盛文房地产开发有限公司 	593.15 	- 	<br /><br />温州保悦置业有限公司 	581.89 	4,965.40 	<br /><br />天津中海海阔地产有限公司 	576.21 	4,911.35 	<br /><br />上海招象惠新房地产开发有限公司 	530.55 	- 	<br /><br />深圳市润商房地产有限公司 	303.11 	799.69 	<br /><br />佛山市顺德区景琛房地产开发有限公司 	271.64 	624.47 	<br /><br />宁波维悦置业有限公司 	222.39 	558.13 	<br /><br />惠州市昭乐房地产有限公司 	207.19 	729.15 	<br /><br />常州牡丹招商置业有限公司 	105.12 	1,089.94 	<br /><br />长沙溪尚房地产开发有限公司 	100.15 	2,983.97 	<br /><br />盐城海洲置业有限公司 	8.24 	721.50 	<br /><br />北京毓锦置业有限公司 	- 	3,597.09 	<br /><br />上海招鸿房地产开发有限公司 	- 	2,829.16 	<br /><br />置俊投资有限公司 	- 	2,465.35 	<br /><br />上海隽廷房地产开发有限公司 	- 	2,430.84 	<br /><br />广州招赢房地产有限责任公司 	- 	1,506.59 	<br /><br />青岛伊敦战新产业投资基金合伙企业（有限合伙） 	- 	1,288.33 	<br /><br />苏州融烨置业有限公司 	- 	1,281.52 	<br /><br />东莞市景源房地产开发有限公司 	- 	1,228.81 	<br /><br />南京荟合置业有限公司 	- 	1,094.31 	<br /><br />厦门联招和悦投资有限公司 	- 	1,081.82 	<br /><br />上海象招房地产开发有限公司 	- 	780.35 	<br /><br />深圳市招平淳华投资中心（有限合伙） 	- 	746.56 	<br /><br />其他小额 	1,574.93 	13,532.62 	<br /><br />合计 	122,577.23 	158,305.32 	<br /><br />4．关联方利息支出<br /><br />单位：万元<br /><br />关联方 	2023年累计数 	2022年累计数 	<br /><br />招商银行股份有限公司 	51,277.87 	59,216.32 	<br /><br />招商局集团财务有限公司 	43,815.62 	46,844.30 	<br /><br />招商局通商融资租赁有限公司 	4,309.03 	101.76 	<br /><br />深圳市招平臻满投资中心（有限合伙） 	2,735.85 	7,687.74 	<br /><br />北京金旭开泰房地产开发有限公司 	730.20 	- 	<br /><br />深圳市招平申城五号投资中心（有限合伙） 	550.69 	- 	<br /><br />重庆外运储运有限公司 	539.32 	- 	<br /><br />天津招银津六十二租赁有限公司 	- 	12,040.91 	<br /><br />共青城招银恒远股权投资合伙企业（有限合伙） 	- 	7,529.53 	<br /><br />招商证券投资有限公司 	- 	3,860.85 	<br /><br />其他 	1,026.84 	959.35 	<br /><br />合计 	104,985.43 	138,240.76 	<br /><br />5．关联担保情况<br /><br />（1）发行人作为担保方<br /><br />单位：万元<br /><br />被担保方 	担保金额 	担保起始日 	担保到期日 	担保是否已经履行完毕 	<br /><br />深圳市招华会展实业有限公司 	82,804.59 	2021年5月7日 	2033年5月6日 	否 	<br /><br />佳侨有限公司 	74,051.06 	2019年12月23日 	2025年4月6日 	否 	<br /><br />深圳市招华会展实业有限公司 	60,000.00 	2021年8月26日 	2026年8月25日 	否 	<br /><br />长沙溪尚房地产开发有限公司 	51,342.47 	2022年8月10日 	2050年8月9日 	否 	<br /><br />温州市光悦房地产开发有限公司 	36,160.00 	2020年12月23日 	2024年10月29日 	否 	<br /><br />广州市穗云置业有限公司 	35,723.38 	2020年8月15日 	2023年8月15日 	是 	<br /><br />陕西瑞迅置业有限公司 	22,564.88 	2022年3月25日 	2025年5月25日 	否 	<br /><br />东莞弘璟实业投资有限公司 	20,895.00 	2020年4月12日 	2023年4月11日 	是 	<br /><br />佛山招商宝华房地产有限公司 	18,461.49 	2023年11月15日 	2028年11月14日 	否 	<br /><br />绍兴铧越置业有限公司 	18,367.80 	2021年11月15日 	2026年10月28日 	否 	<br /><br />广州招赢房地产有限责任公司 	17,760.00 	2022年1月13日 	2029年12月14日 	否 	<br /><br />珠海景华房地产有限公司 	17,592.39 	2022年7月8日 	2025年7月7日 	否 	<br /><br />佛山招商宝华房地产有限公司 	15,810.00 	2020年1月17日 	2025年1月16日 	否 	<br /><br />苏州融烨置业有限公司 	14,396.37 	2022年10月30日 	2026年1月29日 	否 	<br /><br />苏州华恒商用置业有限公司 	13,636.00 	2021年7月27日 	2025年8月2日 	否 	<br /><br />佛山市南海区美璟房地产开发有限公司 	13,344.50 	2021年9月25日 	2025年9月24日 	否 	<br /><br />绍兴铧越置业有限公司 	10,787.00 	2022年12月30日 	2030年12月29日 	否 	<br /><br />无锡市三合房地产发展有限公司 	9,198.00 	2021年11月23日 	2024年11月22日 	否 	<br /><br />绍兴铧越置业有限公司 	9,188.50 	2022年10月31日 	2025年10月30日 	否 	<br /><br />南京铧耀房地产开发有限公司 	8,775.00 	2021年11月24日 	2024年11月23日 	否 	<br /><br />绍兴铧越置业有限公司 	8,719.53 	2021年3月18日 	2024年2月17日 	否 	<br /><br />南京铧耀房地产开发有限公司 	8,550.00 	2022年2月24日 	2025年2月23日 	否 	<br /><br />绍兴铧越置业有限公司 	8,050.00 	2022年12月16日 	2029年12月15日 	否 	<br /><br />KHOR AMBADO FZCO 	7,856.52 	2019年5月8日 	2032年5月9日 	否 	<br /><br />中山冠景置业有限公司 	7,424.10 	2020年6月23日 	2023年6月22日 	是 	<br /><br />佛山市顺德区景琛房地产开发有限公司 	6,765.00 	2022年7月7日 	2025年6月12日 	否 	<br /><br />昆山顺拓房地产开发有限公司 	6,110.00 	2021年11月16日 	2024年7月29日 	否 	<br /><br />宁波招望达置业有限公司 	6,039.90 	2021年12月15日 	2027年10月21日 	否 	<br /><br />深圳市招华国际会展运营有限公司 	5,307.50 	2021年7月29日 	2024年7月28日 	否 	<br /><br />绍兴铧越置业有限公司 	4,140.00 	2021年11月15日 	2026年10月28日 	否 	<br /><br />广州诚品置业有限公司 	3,875.00 	2020年12月28日 	2023年12月28日 	是 	<br /><br />绍兴铧越置业有限公司 	2,405.80 	2021年11月15日 	2026年10月28日 	否 	<br /><br />无锡鑫昇置业有限公司 	2,250.00 	2022年3月22日 	2025年3月22日 	否 	<br /><br />佛山招商尚贤房地产有限公司 	2,192.52 	2022年2月28日 	2027年2月21日 	否 	<br /><br />佛山招商璞海房地产有限公司 	2,147.76 	2022年2月25日 	2025年2月24日 	否 	<br /><br />徐州铭润房地产开发有限公司 	1,916.24 	2022年8月15日 	2025年8月14日 	否 	<br /><br />盐城海洲置业有限公司 	1,552.11 	2022年3月9日 	2026年3月8日 	否 	<br /><br />平湖恒璟房地产开发有限公司 	980.00 	2021年10月20日 	2027年10月17日 	否 	<br /><br />绍兴铧越置业有限公司 	575.00 	2021年11月15日 	2026年10月28日 	否 	<br /><br />合计 	637,715.41 	- 	- 	- 	<br /><br />（2）发行人作为被担保方<br /><br />单位：万元<br /><br />被担保方 	担保金额 	担保起始日 	担保到期日 	担保是否已经履行完毕 	<br /><br />受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业 	351.16 	1997年2月26日 	2036年3月15日 	否 	<br /><br />合计 	351.16 	- 	- 	- 	<br /><br />6．关联方资金拆借<br /><br />单位：万元<br /><br />关联方 	关联交易内容 	拆借金额 	起始日 	到期日 	说明 	<br /><br />招商局集团财务有限公司 	借入资金 	381,500.47 	实际借入日 	约定还款日 	长期借款 	<br /><br />招商银行股份有限公司 	借入资金 	861,395.16 	实际借入日 	约定还款日 	长期借款 	<br /><br />苏州润悦招禧置业有限公司 	借入资金 	90,895.00 	实际借入日 	约定还款日 	长期借款 	<br /><br />北京金旭开泰房地产开发有限公司 	借入资金 	4,000.00 	实际借入日 	约定还款日 	长期借款 	<br /><br />苏州悦顺房地产开发有限公司 	借入资金 	5,000.00 	实际借入日 	约定还款日 	长期借款 	<br /><br />其他 	借入资金 	468.00 	实际借入日 	约定还款日 	长期借款 	<br /><br />合计 		1,343,258.63 				<br /><br />南京盛文房地产开发有限公司 	借出资金 	123,264.00 	2023年4月 	按本公司要求或项目预售开始归还 	往来款 	<br /><br />上海北铖房地产开发有限公司 	借出资金 	100,290.00 	2023年11月 	按本公司要求或项目预售开始归还 	往来款 	<br /><br />昆山保瑞房地产开发有限公司 	借出资金 	92,518.08 	2023年6月 	按本公司要求或项目预售开始归还 	往来款 	<br /><br />昆山市悦城置业有限公司 	借出资金 	76,560.00 	2023年1月 	按本公司要求或项目预售开始归还 	往来款 	<br /><br />上海招象惠新房地产开发有限公司 	借出资金 	43,067.70 	2023年6月 	按本公司要求或项目预售开始归还 	往来款 	<br /><br />深圳市招华会展实业有限公司 	借出资金 	15,000.00 	2023年3月 	按本公司要求或项目预售开始归还 	往来款 	<br /><br />盐城梁盛通置业有限公司 	借出资金 	10,058.20 	2023年1月 	按本公司要求或项目预售开始归还 	往来款 	<br /><br />深圳市润商房地产有限公司 	借出资金 	6,909.00 	2023年9月 	按本公司要求或项目预售开始归还 	往来款 	<br /><br />徐州铭润房地产开发有限公司 	借出资金 	4,466.57 	2023年1月 	按本公司要求或项目预售开始归还 	往来款 	<br /><br />深圳市启越房地产开发有限公司 	借出资金 	3,945.00 	2023年3月 	按本公司要求或项目预售开始归还 	往来款 	<br /><br />重庆万招置业有限公司 	借出资金 	2,793.00 	2023年1月 	按本公司要求或项目预售开始归还 	往来款 	<br /><br />苏州润悦招禧置业有限公司 	借出资金 	980.00 	2023年1月 	按本公司要求或项目预售开始归还 	往来款 	<br /><br />东莞弘璟实业投资有限公司 	借出资金 	800.00 	2023年7月 	按本公司要求或项目预售开始归还 	往来款 	<br /><br />广州新合房地产有限责任公司 	借出资金 	758.43 	2023年1月 	按本公司要求或项目预售开始归还 	往来款 	<br /><br />重庆瀚置招商房地产开发有限公司 	借出资金 	500.00 	2023年7月 	按本公司要求或项目预售开始归还 	往来款 	<br /><br />其他 	借出资金 	802.45 		按本公司要求或项目预售开始归还 	往来款 	<br /><br />合计 		482,712.44 				<br /><br />7．关键管理人员报酬<br /><br />单位：万元<br /><br />项目 	2023年累计数 	2022年累计数 	<br /><br />关键管理人员薪酬 	3,428.98 	3,375.63 	<br /><br />8．关联方资产转让情况<br /><br />单位：万元<br /><br />关联方 	关联交易内容 	2023年累计数 	2022年累计数 	<br /><br />Treasure Supreme International Limited 	处置股权/债权 	- 	132,769.68 	<br /><br />深圳博光产业园管理有限责任公司 	处置股权 	124,844.21 	- 	<br /><br />合计 		124,844.21 	132,769.68 	<br /><br />9．关联捐赠情况<br /><br />单位：万元<br /><br />关联方名称 	关联交易内容 	2023年累计数 	2022年累计数 	<br /><br />招商局慈善基金会 	捐赠支出 	1,900.00 	3,000.00 	<br /><br />（六）关联方应收应付款项<br /><br />1．应收项目<br /><br />单位：万元<br /><br />项目名称 	关联方 	2023年末数 	2022年末数 	<br /><br />账面余额 	信用损失准备 	账面余额 	信用损失准备 	<br /><br />货币资金 	招商银行股份有限公司 	3,638,177.03 	- 	2,808,242.13 	- 	<br /><br />招商局集团财务有限公司 	251,542.17 	- 	836,873.42 	- 	<br /><br />合计 	3,889,719.20 	- 	3,645,115.55 	- 	<br /><br />应收账款 	济南先投积余城市服务有限公司 	2,520.35 	2.52 	- 	- 	<br /><br />深圳市招华国际会展运营有限公司 	1,829.65 	1.83 	2,168.10 	2.17 	<br /><br />招商银行股份有限公司 	1,629.44 	2.51 	76.69 	0.55 	<br /><br />济南文旅集团积余城市服务有限公司 	1,436.34 	1.44 	21.39 	0.82 	<br /><br />成都禾招物业管理有限公司 	787.84 	0.79 	403.32 	5.35 	<br /><br />山东省机场管理集团中航物业有限公司 	779.14 	0.78 	17.51 	0.02 	<br /><br />四川遂航智达物业服务有限公司 	765.68 	0.77 	- 	- 	<br /><br />河南郑欧丝路建设发展有限公司 	675.46 	0.68 	- 	- 	<br /><br />天津国际邮轮母港有限公司 	672.33 	0.67 	1,241.66 	1.24 	<br /><br />北京朝金房地产开发有限公司 	671.82 	80.40 	- 	- 	<br /><br />成都国生积余不动产管理有限公司 	619.33 	0.62 	- 	- 	<br /><br />海南博鳌乐城国际医疗旅游先行区开发建设有限公司 	519.28 	- 	43.29 	- 	<br /><br />育商（广州）城市运营服务有限公司 	508.88 	0.51 	- 	- 	<br /><br />上海浦隽房地产开发有限公司 	351.18 	4.06 	790.38 	0.08 	<br /><br />广州新合房地产有限责任公司 	222.76 	0.22 	741.30 	0.74 	<br /><br />招商局保税物流有限公司 	2.34 	- 	642.08 	- 	<br /><br />项目名称 	关联方 	2023年末数 	2022年末数 	<br /><br />账面余额 	信用损失准备 	账面余额 	信用损失准备 	<br /><br />	Treasure Supreme international Limited 	- 	- 	860.56 	0.91 	<br /><br />其他 	9,111.32 	19.32 	3,984.65 	14.90 	<br /><br />合计 	23,103.12 	117.10 	10,990.94 	26.78 	<br /><br />预付款项 	长沙溪尚房地产开发有限公司 	22,968.00 	- 	266.31 	- 	<br /><br />其他 	51.76 	- 	- 	- 	<br /><br />合计 	23,019.76 	- 	266.31 	- 	<br /><br />应收股利 	漳州招商局码头有限公司 	7,773.48 	- 	2,000.00 	- 	<br /><br />中国深圳外轮代理有限公司 	1,123.20 	- 	882.45 	- 	<br /><br />深圳市润招房地产有限公司 	13,200.00 	- 	- 	- 	<br /><br />苏州仁安置业有限公司 	969.22 	- 	- 	- 	<br /><br />合计 	23,065.90 	- 	2,882.45 	- 	<br /><br />其他应收款 	胜联投资有限公司 	310,737.44 	310.74 	310,737.25 	310.74 	<br /><br />深圳市招华会展实业有限公司 	204,200.87 	204.20 	187,104.70 	187.10 	<br /><br />武汉招盈置业有限公司 	177,209.16 	177.21 	240,276.21 	240.28 	<br /><br />芜湖创耀置业有限公司 	160,689.32 	160.69 	153,228.00 	153.23 	<br /><br />上海弘安里企业发展有限公司 	157,940.06 	157.94 	148,694.26 	148.69 	<br /><br />成都金牛区幸福汇轨道城市发展有限公司 	137,851.55 	137.85 	170,953.02 	170.95 	<br /><br />温州保悦置业有限公司 	131,799.00 	131.80 	250,565.39 	250.57 	<br /><br />北京招城房地产开发有限公司 	124,742.80 	124.74 	144,460.54 	144.46 	<br /><br />宁波鸿茂置业有限公司 	110,647.11 	110.65 	88,292.51 	88.29 	<br /><br />东莞市保汇实业投资有限公司 	108,812.86 	108.81 	200,083.37 	200.08 	<br /><br />天津市中辰朝华置业有限公司 	104,436.59 	80,189.32 	114,453.99 	80,189.32 	<br /><br />项目名称 	关联方 	2023年末数 	2022年末数 	<br /><br />账面余额 	信用损失准备 	账面余额 	信用损失准备 	<br /><br />	上海北铖房地产开发有限公司 	100,725.97 	100.73 	- 	- 	<br /><br />广州新合房地产有限责任公司 	88,045.34 	43,560.97 	106,983.31 	43,561.02 	<br /><br />昆山保瑞房地产开发有限公司 	87,618.08 	87.62 	- 	- 	<br /><br />上海浦隽房地产开发有限公司 	84,768.36 	84.77 	86,638.08 	86.64 	<br /><br />北京景晟乾通置业有限公司 	84,650.85 	86.65 	120,450.19 	120.45 	<br /><br />东莞武地泓海置业有限公司 	84,387.70 	84.28 	151,391.55 	151.36 	<br /><br />广州招赢房地产有限责任公司 	81,345.68 	81.35 	81,276.55 	81.28 	<br /><br />广州市穗云置业有限公司 	77,712.85 	77.71 	70,919.89 	70.92 	<br /><br />无锡天河地铁生态置业有限公司 	76,334.00 	76.33 	71,728.24 	71.73 	<br /><br />汕头拓茂房地产开发有限公司 	72,001.61 	71.92 	- 	- 	<br /><br />深圳市滨海酒店资产有限公司 	68,694.89 	68.69 	67,779.89 	67.78 	<br /><br />广州市品诚房地产开发有限公司 	65,485.03 	65.49 	92,907.46 	92.91 	<br /><br />欣桦有限公司 	64,921.63 	64.92 	63,996.01 	64.00 	<br /><br />合肥招阳房地产开发有限公司 	55,952.37 	55.95 	57,599.37 	57.60 	<br /><br />北京朝金房地产开发有限公司 	54,882.81 	1,424.89 	54,847.52 	1,439.91 	<br /><br />SOLAR ESTATE LIMITED 	54,438.82 	54.44 	50,412.86 	50.41 	<br /><br />天津合发房地产开发有限公司 	51,187.61 	28,188.33 	68,477.61 	28,188.33 	<br /><br />如东威新房地产开发有限责任公司 	44,829.75 	15,438.56 	42,282.84 	15,436.01 	<br /><br />北京永安佑泰房地产开发有限公司 	43,908.48 	43.91 	44,451.10 	44.45 	<br /><br />东莞弘璟实业投资有限公司 	40,851.20 	40.85 	40,051.20 	40.05 	<br /><br />深圳市招平盛盈投资中心（有限合伙） 	40,144.49 	40.14 	40,144.49 	40.14 	<br /><br />济南安齐房地产开发有限公司 	39,859.04 	20,517.69 	32,319.04 	20,517.69 	<br /><br />项目名称 	关联方 	2023年末数 	2022年末数 	<br /><br />账面余额 	信用损失准备 	账面余额 	信用损失准备 	<br /><br />	深圳市启越房地产开发有限公司 	33,896.64 	33.90 	28,672.47 	28.67 	<br /><br />盐城梁盛通置业有限公司 	32,696.80 	32.70 	21,852.32 	21.85 	<br /><br />南京铧耀房地产开发有限公司 	31,225.28 	31.23 	23,483.70 	23.48 	<br /><br />广州合景隆泰置业发展有限公司 	29,700.00 	18,654.69 	29,700.00 	18,654.69 	<br /><br />陕西瑞迅置业有限公司 	28,864.02 	28.86 	171.59 	0.17 	<br /><br />芜湖荣众房地产开发有限公司 	27,312.48 	27.31 	25,842.47 	25.84 	<br /><br />南昌青茂置业有限公司 	25,716.74 	25.72 	23,998.65 	24.00 	<br /><br />佳侨有限公司 	25,060.65 	25.06 	15,184.03 	15.18 	<br /><br />湖北长投房地产开发有限公司 	25,036.13 	10,635.40 	26,339.54 	10,635.51 	<br /><br />深圳市招平密苑投资中心（有限合伙） 	25,000.00 	25.00 	23,400.00 	23.40 	<br /><br />成都愉派置业有限公司 	24,794.27 	24.79 	- 	- 	<br /><br />南京聚盛房地产开发有限公司 	23,788.50 	23.79 	28,480.62 	28.48 	<br /><br />宁波康海置业有限公司 	23,752.50 	23.75 	24,834.87 	24.83 	<br /><br />衢州亿佳企业管理有限公司 	23,619.59 	23.62 	23,619.59 	23.62 	<br /><br />武汉右岸网谷产业园有限公司 	22,676.45 	22.68 	22,942.83 	22.94 	<br /><br />无锡润泰置业有限公司 	22,375.50 	22.38 	47,253.38 	47.25 	<br /><br />乌鲁木齐新城恒盛房地产开发有限公司 	22,286.24 	22.29 	52,032.20 	51.39 	<br /><br />天津顺集置业有限公司 	22,066.76 	14,713.74 	24,266.76 	14,713.74 	<br /><br />广州诚品置业有限公司 	21,087.77 	21.09 	21,096.77 	21.10 	<br /><br />上海曼翊企业管理有限公司 	20,477.10 	17,915.37 	20,477.10 	17,915.37 	<br /><br />厦门市雍景湾房地产有限公司 	20,234.35 	16,080.55 	25,076.86 	16,080.49 	<br /><br />苏州相茂置业有限公司 	18,784.37 	18.78 	27,367.93 	27.37 	<br /><br />项目名称 	关联方 	2023年末数 	2022年末数 	<br /><br />账面余额 	信用损失准备 	账面余额 	信用损失准备 	<br /><br />	深圳市招平臻选投资中心（有限合伙） 	18,759.67 	18.76 	- 	- 	<br /><br />盐城海洲置业有限公司 	18,394.79 	18.39 	20,828.29 	20.83 	<br /><br />南京盛文房地产开发有限公司 	18,247.46 	18.25 	- 	- 	<br /><br />广州云佳房地产开发有限公司 	16,223.09 	16.22 	16,343.14 	16.34 	<br /><br />武汉中建壹品澜荟置业有限公司 	15,705.80 	15.71 	15,397.09 	15.40 	<br /><br />深圳招商华侨城投资有限公司 	15,212.59 	15.21 	- 	- 	<br /><br />上海置滨汇招置业有限公司 	14,669.84 	14.67 	108,153.09 	108.15 	<br /><br />深圳市润商房地产有限公司 	13,393.77 	13.39 	14,420.73 	14.42 	<br /><br />杭州信榕房地产开发有限公司 	13,376.55 	13.38 	13,376.55 	13.38 	<br /><br />深圳市招平弘宇投资中心（有限合伙） 	12,133.65 	12.13 	14,342.55 	14.34 	<br /><br />太原中诚商正置业有限责任公司 	12,060.12 	12.06 	- 	- 	<br /><br />MING YUAN PROPERTY(HUABEI) CORPORATION 	12,000.74 	12.00 	12,000.73 	12.00 	<br /><br />成都冠麓置业有限公司 	11,657.13 	11.66 	- 	- 	<br /><br />如皋市恒昱房地产有限公司 	11,399.92 	11.40 	12,972.25 	12.97 	<br /><br />上海绿地南坤置业有限公司 	11,342.40 	11.34 	12,260.40 	12.26 	<br /><br />广州润嘉置业有限公司 	10,802.65 	5,516.96 	10,802.65 	5,516.96 	<br /><br />南京招锦弘新房地产开发有限公司 	10,759.80 	10.76 	19,104.07 	19.10 	<br /><br />长沙溪尚房地产开发有限公司 	10,745.90 	10.75 	3,974.17 	3.97 	<br /><br />重庆万招置业有限公司 	10,653.81 	10.65 	7,853.24 	7.85 	<br /><br />上海建杉置业有限公司 	10,483.63 	10.48 	- 	- 	<br /><br />常州金阖诚置业有限公司 	9,532.60 	9.53 	44,865.24 	44.87 	<br /><br />启东金碧置业发展有限公司 	9,426.44 	6,117.01 	9,426.44 	6,117.01 	<br /><br />项目名称 	关联方 	2023年末数 	2022年末数 	<br /><br />账面余额 	信用损失准备 	账面余额 	信用损失准备 	<br /><br />	北京亮马置业有限公司 	8,965.38 	8.97 	9,698.53 	9.70 	<br /><br />常州牡丹招商置业有限公司 	7,416.30 	7.50 	17,522.53 	17.52 	<br /><br />杭州星旭商务咨询有限公司 	7,412.10 	7.41 	7,412.10 	7.41 	<br /><br />杭州运塘房地产开发有限公司 	7,162.48 	7.16 	- 	- 	<br /><br />佛山市顺德区景琛房地产开发有限公司 	6,912.88 	6.91 	9,288.12 	9.29 	<br /><br />上海孚达置业有限公司 	6,638.18 	6.64 	6,638.18 	6.64 	<br /><br />无锡鑫昇置业有限公司 	6,447.13 	6.49 	6,225.18 	6.23 	<br /><br />上海欣明置业有限公司 	6,446.63 	6.45 	8,845.20 	8.85 	<br /><br />温州新里程房地产开发有限公司 	5,944.56 	5.94 	5,944.56 	5.94 	<br /><br />杭州鑫尧置业有限公司 	5,600.00 	5.60 	5,600.00 	5.60 	<br /><br />深圳招商一九七九发展有限公司 	5,425.19 	5.43 	5,209.11 	5.21 	<br /><br />徐州铭润房地产开发有限公司 	5,364.26 	5.36 	827.27 	0.83 	<br /><br />重庆瀚置招商房地产开发有限公司 	5,007.33 	5.01 	41,250.75 	41.25 	<br /><br />合肥和逸房地产开发有限公司 	4,322.03 	4.32 	202.69 	0.20 	<br /><br />上海招象惠新房地产开发有限公司 	4,192.46 	4.19 	- 	- 	<br /><br />温州新绿州房地产开发有限公司 	4,182.18 	4.71 	- 	- 	<br /><br />南京善盛房地产开发有限公司 	4,000.00 	4.00 	4,000.00 	4.00 	<br /><br />宁波维悦置业有限公司 	3,969.22 	3.97 	13,973.80 	13.97 	<br /><br />深圳市招蔚置业有限公司 	3,640.00 	3.64 	- 	- 	<br /><br />招商银行股份有限公司 	3,549.21 	3.55 	3,064.34 	3.07 	<br /><br />惠州市昭乐房地产有限公司 	3,508.52 	3.41 	7,639.28 	7.64 	<br /><br />天津市联展房地产开发有限公司 	3,473.36 	2,700.83 	11,279.63 	11.28 	<br /><br />项目名称 	关联方 	2023年末数 	2022年末数 	<br /><br />账面余额 	信用损失准备 	账面余额 	信用损失准备 	<br /><br />	佛山招商宝华房地产有限公司 	3,361.06 	3.35 	2,070.60 	2.07 	<br /><br />青岛世园方茂置业有限公司 	3,315.00 	1.95 	- 	- 	<br /><br />上海祝金房地产发展有限公司 	2,628.34 	2.63 	2,528.33 	2.53 	<br /><br />上海华璟枫宸房地产开发有限公司 	2,486.61 	2.49 	4,718.69 	4.72 	<br /><br />绍兴铧越置业有限公司 	2,437.54 	2.44 	2,437.54 	2.44 	<br /><br />上海兴美置业有限公司 	2,237.00 	2.24 	- 	- 	<br /><br />上海江瀚房地产开发经营有限公司 	1,926.64 	1.93 	2,092.44 	2.09 	<br /><br />上海光盛房地产开发有限公司 	1,825.38 	1.83 	- 	- 	<br /><br />广州云都房地产开发有限公司 	1,800.45 	1.80 	1,800.45 	1.80 	<br /><br />南通长江置业有限公司 	1,697.50 	1.70 	- 	- 	<br /><br />深圳金域融泰投资发展有限公司 	1,507.94 	- 	1,382.94 	- 	<br /><br />乐活置业国际有限公司 	1,504.50 	1.50 	1,504.44 	1.50 	<br /><br />青岛世园兴茂置业有限公司 	1,365.00 	0.78 	- 	- 	<br /><br />镇江亿腾房地产开发有限公司 	1,304.68 	1.30 	1,304.68 	1.30 	<br /><br />东莞市景源房地产开发有限公司 	1,295.79 	1.30 	1,295.79 	1.30 	<br /><br />广州招商高利泽养老服务有限公司 	1,247.91 	1.25 	1,187.93 	1.19 	<br /><br />苏州融烨置业有限公司 	1,044.79 	1.04 	3,213.62 	3.21 	<br /><br />南京招汇公寓管理有限公司 	964.04 	964.04 	964.04 	769.63 	<br /><br />合肥锦顺房地产开发有限公司 	782.52 	0.78 	563.39 	0.56 	<br /><br />金华绿城浙茂房地产开发有限公司 	553.00 	0.55 	400.00 	0.40 	<br /><br />太仓市万鑫房地产开发有限公司 	548.52 	0.55 	548.52 	0.55 	<br /><br />广州联森房地产有限公司 	516.87 	0.52 	528.12 	0.53 	<br /><br />项目名称 	关联方 	2023年末数 	2022年末数 	<br /><br />账面余额 	信用损失准备 	账面余额 	信用损失准备 	<br /><br />	北京金旭开泰房地产开发有限公司 	506.36 	0.51 	506.36 	0.51 	<br /><br />南京溪茂置业有限公司 	455.26 	0.46 	1,495.26 	1.50 	<br /><br />珠海景华房地产有限公司 	238.86 	0.24 	16,752.03 	16.75 	<br /><br />广州招盈城市更新投资有限公司 	227.36 	0.23 	1,252.60 	1.25 	<br /><br />佛山市南海区峯商房地产开发有限公司 	123.00 	0.12 	1,588.21 	1.59 	<br /><br />西咸新区文茂房地产有限公司 	84.27 	0.08 	7,572.22 	7.57 	<br /><br />北京智地顺欣房地产开发有限公司 	82.31 	0.85 	64,971.63 	64.97 	<br /><br />上海招政嘉城市建设有限公司 	38.43 	0.04 	34,063.88 	34.06 	<br /><br />杭州北桐房地产开发有限公司 	22.77 	0.14 	3,403.13 	3.40 	<br /><br />合肥启盛房地产开发有限公司 	18.51 	0.02 	267,739.59 	267.74 	<br /><br />上海象商房地产开发有限公司 	10.00 	0.01 	63,178.67 	63.18 	<br /><br />SA Venice II 	- 	- 	113,942.50 	113.94 	<br /><br />北京毓锦置业有限公司 	- 	- 	2,574.00 	2.57 	<br /><br />广州市矿誉投资有限公司 	- 	- 	8,411.88 	8.41 	<br /><br />合肥和旭房地产有限公司 	- 	- 	11,886.29 	- 	<br /><br />南京荟合置业有限公司 	- 	- 	1,353.21 	1.35 	<br /><br />南京盛香园房地产开发有限公司 	- 	- 	195,444.27 	195.44 	<br /><br />南京招盈房地产开发有限公司 	- 	- 	8,136.56 	8.14 	<br /><br />宁波招望达置业有限公司 	- 	- 	6,726.47 	6.73 	<br /><br />上海浦申置业有限公司 	- 	- 	2,201.45 	2.20 	<br /><br />天津中海海阔地产有限公司 	- 	- 	39,261.68 	39.26 	<br /><br />武汉泓耀房地产开发有限公司 	- 	- 	2,441.98 	2.44 	<br /><br />项目名称 	关联方 	2023年末数 	2022年末数 	<br /><br />账面余额 	信用损失准备 	账面余额 	信用损失准备 	<br /><br />	置俊投资有限公司 	- 	- 	2,564.09 	2.56 	<br /><br />珠海雍景华越房地产有限公司 	- 	- 	5,898.14 	5.90 	<br /><br />其他小额 	6,687.16 	10.57 	7,490.79 	5.71 	<br /><br />	合计 	4,193,672.62 	286,290.25 	5,289,740.44 	284,443.26 	<br /><br />2．应付项目<br /><br />单位：万元<br /><br />项目名称 	关联方 	2023年末数 	2022年末数 	<br /><br />短期借款 	招商银行股份有限公司 	34,338.07 	41,752.92 	<br /><br />合计 	34,338.07 	41,752.92 	<br /><br />应付账款 	深圳招商维京游轮旅游有限公司 	5,390.60 	10,046.47 	<br /><br />海通（深圳）贸易有限公司 	1,410.18 	211.03 	<br /><br />招商局食品（中国）有限公司 	652.89 	374.85 	<br /><br />蛇口电视台 	543.57 	142.03 	<br /><br />济南文旅集团积余城市服务有限公司 	412.58 	1,585.87 	<br /><br />招商证券股份有限公司 	- 	855.51 	<br /><br />其他 	2,665.22 	2,124.74 	<br /><br />合计 	11,075.05 	15,340.49 	<br /><br />预收款项 	其他 	199.76 	189.81 	<br /><br />合计 	199.76 	189.81 	<br /><br />应付股利 	湛江港（集团）股份有限公司 	3,880.90 	4,184.70 	<br /><br />合计 	3,880.90 	4,184.70 	<br /><br />其他 	苏州招诺商务咨询有限公司 	207,052.00 	198,302.00 	<br /><br />应付款 	东莞市润合房地产有限公司 	194,280.00 	207,300.00 	<br /><br />上海象招房地产开发有限公司 	164,738.00 	65,492.21 	<br /><br />厦门添旭投资有限公司 	146,980.16 	147,000.00 	<br /><br />上海象商房地产开发有限公司 	138,552.60 	- 	<br /><br />上海隽廷房地产开发有限公司 	136,950.00 	128,700.00 	<br /><br />深圳市保卓房地产开发有限公司 	117,600.84 	27,600.84 	<br /><br />上海兴美置业有限公司 	115,500.00 	115,500.00 	<br /><br />绍兴铧越置业有限公司 	112,251.44 	150,751.44 	<br /><br />北京毓锦置业有限公司 	98,254.00 	55,250.00 	<br /><br />青岛绿华置业有限公司 	96,031.65 	97,991.65 	<br /><br />温州市光悦房地产开发有限公司 	89,351.64 	88,935.64 	<br /><br />长沙溪尚房地产开发有限公司 	89,217.47 	67,491.47 	<br /><br />苏州润悦招禧置业有限公司 	87,718.23 	- 	<br /><br />南京铧耀房地产开发有限公司 	83,116.69 	55,531.69 	<br /><br />合肥启盛房地产开发有限公司 	76,032.26 	- 	<br /><br />佛山市清皓置业有限公司 	75,141.75 	75,241.75 	<br /><br />福州中晋投资有限公司 	71,883.00 	2,184.91 	<br /><br />杭州北榕房地产开发有限公司 	68,300.00 	- 	<br /><br />苏州华恒商用置业有限公司 	67,200.00 	74,200.00 	<br /><br />杭州盛寅房地产开发有限公司 	65,700.00 	58,362.54 	<br /><br />济南安齐房地产开发有限公司 	61,806.65 	80,959.07 	<br /><br />金华绿城浙茂房地产开发有限公司 	52,519.78 	55,624.89 	<br /><br />佛山鼎图房地产有限公司 	50,392.49 	50,118.82 	<br /><br />	广州矿荣房地产开发有限公司 	50,378.63 	65,068.93 	<br /><br />南京汇隆房地产有限公司 	50,001.03 	48,079.27 	<br /><br />苏州悦顺房地产开发有限公司 	48,255.88 	41,342.84 	<br /><br />佛山市南海区美璟房地产开发有限公司 	47,669.33 	35,169.33 	<br /><br />东莞市招美房地产开发有限公司 	44,910.59 	45,410.59 	<br /><br />上海华璟枫宸房地产开发有限公司 	44,100.00 	56,350.00 	<br /><br />上海招鸿房地产开发有限公司 	43,213.51 	41,600.00 	<br /><br />广州顺茂房地产开发有限公司 	42,300.00 	42,300.00 	<br /><br />太仓碧桂园房地产开发有限公司 	42,292.76 	42,292.76 	<br /><br />无锡市美商骏房地产发展有限公司 	41,154.30 	54,120.00 	<br /><br />重庆瀚置招商房地产开发有限公司 	39,104.98 	51,960.00 	<br /><br />深圳市招平弘宇投资中心（有限合伙） 	38,850.00 	- 	<br /><br />南京十心房地产有限公司 	38,220.00 	23,520.00 	<br /><br />北京金旭开泰房地产开发有限公司 	35,133.03 	30,636.72 	<br /><br />大连金泓舟房地产开发有限公司 	32,960.00 	39,360.00 	<br /><br />绍兴融鸿房地产开发有限公司 	32,498.16 	32,498.16 	<br /><br />深圳市润招房地产有限公司 	30,954.00 	35,343.00 	<br /><br />深圳市招平淳华投资中心（有限合伙） 	29,333.72 	26,000.00 	<br /><br />太仓市万鑫房地产开发有限公司 	27,531.19 	27,531.19 	<br /><br />上海仁崇置业有限公司 	26,525.39 	43,075.39 	<br /><br />杭州北桐房地产开发有限公司 	25,500.00 	- 	<br /><br />合肥锦顺房地产开发有限公司 	25,463.79 	25,463.79 	<br /><br />无锡浦锦企业管理有限公司 	25,410.00 	25,410.00 	<br /><br />	太原中诚商正置业有限责任公司 	22,245.03 	34,832.88 	<br /><br />杭州宸远招盛置业有限公司 	21,885.45 	23,885.45 	<br /><br />南京善盛房地产开发有限公司 	21,634.42 	20,628.94 	<br /><br />杭州北榆房地产开发有限公司 	21,329.73 	21,292.52 	<br /><br />福州中欣投资有限公司 	21,261.10 	19,791.10 	<br /><br />杭州崇逸置业有限公司 	19,717.27 	11,047.94 	<br /><br />合肥和旭房地产有限公司 	18,865.00 	14,700.00 	<br /><br />东莞市恒安房地产开发有限公司 	18,835.75 	14,251.88 	<br /><br />上海光盛房地产开发有限公司 	17,803.50 	- 	<br /><br />上海乐都置业有限公司 	17,581.98 	17,581.98 	<br /><br />平湖市卓耀房地产开发有限公司 	15,805.90 	15,805.90 	<br /><br />昆山顺拓房地产开发有限公司 	15,553.39 	15,553.39 	<br /><br />宁波世圆企业管理咨询有限公司 	15,147.07 	15,147.07 	<br /><br />昆山宝业房产开发有限公司 	14,717.34 	24,517.34 	<br /><br />上海招政嘉城市建设有限公司 	14,700.00 	- 	<br /><br />南京世招荃晟置业有限公司 	13,867.00 	13,867.00 	<br /><br />温岭新城恒悦房地产开发有限公司 	12,750.00 	12,750.00 	<br /><br />南京荟合置业有限公司 	11,424.00 	9,814.90 	<br /><br />厦门联招和悦投资有限公司 	10,656.66 	611.66 	<br /><br />嘉善裕灿房地产开发有限公司 	10,000.00 	10,000.00 	<br /><br />南京招盈房地产开发有限公司 	9,953.44 	13,500.00 	<br /><br />深圳市太子湾乐居置业有限公司 	9,931.10 	9,931.10 	<br /><br />苏州盛玺房地产有限公司 	9,865.39 	9,334.50 	<br /><br />	哈尔滨招商嘉天房地产开发有限责任公司 	9,066.25 	10,530.83 	<br /><br />南京锦华置业有限公司 	8,700.00 	7,950.00 	<br /><br />广州市矿誉投资有限公司 	8,411.88 	16,823.76 	<br /><br />杭州星荣置业有限公司 	8,212.50 	8,012.40 	<br /><br />上海新南山房地产开发有限公司 	8,076.38 	8,076.38 	<br /><br />沈阳光勋恒荣房地产开发有限公司 	7,867.17 	7,867.17 	<br /><br />深圳市保捷房地产开发有限公司 	7,840.00 	9,800.00 	<br /><br />中山冠景置业有限公司 	7,695.00 	7,545.00 	<br /><br />合肥居峰置业有限公司 	7,643.23 	18,203.23 	<br /><br />中山市碧商房地产开发有限公司 	7,352.89 	7,352.89 	<br /><br />杭州北隆房地产开发有限公司 	7,249.17 	7,249.17 	<br /><br />合肥禹博房地产开发有限公司 	7,238.98 	14,498.98 	<br /><br />葛洲坝南京置业有限公司 	6,951.56 	6,951.56 	<br /><br />杭州弘招城房地产开发有限公司 	6,930.00 	6,930.00 	<br /><br />太仓远汇置业有限公司 	6,600.00 	5,801.40 	<br /><br />苏州安茂置业有限公司 	6,505.15 	100,871.72 	<br /><br />嘉兴卓嘉房地产开发有限公司 	6,487.03 	6,727.03 	<br /><br />苏州锦钿置业有限公司 	5,935.88 	4,615.88 	<br /><br />佛山市南海区峯商房地产开发有限公司 	5,794.02 	- 	<br /><br />杭州瑾帆投资管理有限公司 	5,733.77 	5,733.77 	<br /><br />广州市万尚房地产有限公司 	5,686.25 	10,106.25 	<br /><br />成都中交花源美庐置业有限公司 	5,500.00 	8,200.00 	<br /><br />郑州润兴置业有限公司 	5,292.78 	5,295.73 	<br /><br />	苏州仁安置业有限公司 	5,100.00 	17,463.56 	<br /><br />天津辉拓房地产开发有限公司 	5,000.00 	5,000.00 	<br /><br />武汉泓耀房地产开发有限公司 	4,911.64 	7,252.00 	<br /><br />南通市华昌房地产有限公司 	4,879.00 	4,879.00 	<br /><br />嘉兴世茂新领航置业有限公司 	4,653.00 	4,473.00 	<br /><br />苏州劲商房地产开发有限公司 	4,439.01 	19.01 	<br /><br />上海祝金房地产发展有限公司 	4,409.65 	4,302.37 	<br /><br />太仓辉盛房地产开发有限公司 	4,403.80 	4,403.80 	<br /><br />深圳市招平臻选投资中心（有限合伙） 	4,269.63 	33,557.33 	<br /><br />苏州灏溢房地产开发有限公司 	4,265.72 	4,333.27 	<br /><br />武汉润广招房地产开发有限公司 	4,244.21 	4,118.74 	<br /><br />佛山招商宝华房地产有限公司 	4,203.59 	- 	<br /><br />杭州万璟置业有限公司 	4,180.00 	34,200.00 	<br /><br />北京亚林西房地产开发有限公司 	4,166.40 	5,280.00 	<br /><br />中外运长航实业发展有限公司 	4,037.65 	3,454.75 	<br /><br />嘉兴金久房地产开发有限公司 	3,993.00 	3,894.00 	<br /><br />广州联森房地产有限公司 	3,783.97 	10,584.39 	<br /><br />宁波鼎峰房地产开发有限公司 	3,600.00 	3,600.00 	<br /><br />太仓市鑫珩房地产开发有限公司 	3,305.33 	3,305.33 	<br /><br />无锡市三合房地产发展有限公司 	3,300.77 	3,300.77 	<br /><br />阿萨勒湖投资控股有限公司 	3,215.55 	2,367.97 	<br /><br />苏州市高新区和坤房地产开发有限公司 	3,155.81 	3,043.27 	<br /><br />苏州新晟捷置地有限公司 	3,060.00 	3,060.00 	<br /><br />	珠海雍景华越房地产有限公司 	3,030.06 	3,030.04 	<br /><br />上海孚金置业有限公司 	2,720.00 	2,720.00 	<br /><br />漳州市滨北置业有限公司 	2,550.00 	2,550.00 	<br /><br />南京悦霖房地产开发有限公司 	2,500.00 	2,436.79 	<br /><br />广州联洲房地产有限公司 	2,437.70 	9,200.42 	<br /><br />深圳海星港口发展有限公司 	2,406.73 	10.47 	<br /><br />深圳市壹海城商业物业管理有限公司 	2,320.18 	1,720.18 	<br /><br />新郑市碧玺置业有限公司 	2,237.00 	2,237.00 	<br /><br />深圳市招华国际会展运营有限公司 	2,074.31 	2,062.62 	<br /><br />南京招商兴盛房地产有限公司 	2,046.00 	2,081.77 	<br /><br />镇江悦璟房地产开发有限公司 	2,013.00 	2,013.00 	<br /><br />平湖恒璟房地产开发有限公司 	1,957.82 	1,957.82 	<br /><br />常熟市尚源房地产开发有限公司 	1,930.91 	1,665.91 	<br /><br />深圳市滨海酒店资产有限公司 	1,925.31 	1,462.66 	<br /><br />宁波盛锐房地产开发有限公司 	1,875.00 	1,875.00 	<br /><br />南京悦宁房地产开发有限公司 	1,815.00 	1,815.00 	<br /><br />深圳招商维京游轮旅游有限公司 	1,670.25 	436.69 	<br /><br />南京奥建置业有限公司 	1,633.50 	1,396.00 	<br /><br />昆山卓弥房地产开发有限公司 	1,602.61 	1,602.61 	<br /><br />珠海景华房地产有限公司 	1,566.70 	- 	<br /><br />招商证券股份有限公司 	1,525.68 	0.14 	<br /><br />武汉碧曜房地产开发有限公司 	1,460.08 	1,460.08 	<br /><br />南京招阳房地产开发有限公司 	1,361.00 	1,520.00 	<br /><br />	苏州璟隽咨询管理有限公司 	1,345.57 	1,345.57 	<br /><br />苏州嘉众房地产开发有限公司 	1,292.00 	6,713.85 	<br /><br />南京弘威盛房地产开发有限公司 	1,258.00 	25,194.00 	<br /><br />深圳市蛇口通讯有限公司 	1,208.23 	1,208.23 	<br /><br />西安沃呈房地产开发有限公司 	1,173.65 	566.45 	<br /><br />太仓市鑫堃房地产开发有限公司 	1,164.31 	1,164.31 	<br /><br />西咸新区文茂房地产有限公司 	968.44 	10,312.09 	<br /><br />上海茂璟置业有限公司 	887.45 	887.45 	<br /><br />深圳TCL光电科技有限公司 	868.90 	429.01 	<br /><br />苏州泓昶置业有限公司 	720.00 	1,680.00 	<br /><br />招商局保税物流有限公司 	667.95 	672.53 	<br /><br />招商局投资发展有限公司 	663.61 	759.22 	<br /><br />招商局融资租赁（天津）有限公司 	569.83 	1,569.26 	<br /><br />乌鲁木齐新城恒盛房地产开发有限公司 	503.60 	1,218.81 	<br /><br />招商局通商融资租赁有限公司 	483.17 	24,611.44 	<br /><br />深圳市招银前海金融资产交易中心有限公司 	327.54 	1,405.61 	<br /><br />深圳招商华侨城投资有限公司 	26.46 	788.24 	<br /><br />深圳市招平臻满投资中心（有限合伙） 	- 	204,408.00 	<br /><br />武汉招盈置业有限公司 	- 	35,847.69 	<br /><br />陕西瑞迅置业有限公司 	- 	32,511.42 	<br /><br />南京铧融装饰工程有限公司 	- 	9,585.00 	<br /><br />佛山招商珑园房地产有限公司 	- 	9,574.11 	<br /><br />如东博业房地产开发有限公司 	- 	7,255.46 	<br /><br />	大连旅顺口开泰置业有限公司 	- 	4,515.65 	<br /><br />绍兴臻悦房地产开发有限公司 	- 	4,075.71 	<br /><br />合肥和逸房地产开发有限公司 	- 	3,025.35 	<br /><br />Treasure Supreme International Limited 	- 	1,384.05 	<br /><br />杭州滨秀房地产开发有限公司 	- 	1,307.78 	<br /><br />其他 	4,683.12 	3,480.36 	<br /><br />合计 	4,016,679.70 	3,857,702.90 	<br /><br />一年内到期的非流动负债 	招商局集团财务有限公司 	128,085.50 	447,454.29 	<br /><br />招商银行股份有限公司 	437,092.47 	400,665.52 	<br /><br />天津招银津六十二租赁有限公司 	22,770.02 	23,406.53 	<br /><br />其他 	978.60 	- 	<br /><br />合计 	588,926.59 	871,526.34 	<br /><br />长期借款 	招商局集团财务有限公司 	1,361,602.02 	1,440,212.37 	<br /><br />招商银行股份有限公司 	1,195,604.82 	785,455.39 	<br /><br />合计 	2,557,206.84 	2,225,667.76 	<br /><br />长期应付款 	天津招银津六十二租赁有限公司 	220,164.42 	233,333.65 	<br /><br />合计 	220,164.42 	233,333.65 	<br /><br />十三、重大或有事项或承诺事项<br /><br />（一）发行人对外担保情况<br /><br />截至2023年12月31日，发行人及其子公司对外重大担保情况如下：<br /><br />单位：万元<br /><br />公司及其子公司对外担保情况（不包括对子公司的担保） 	<br /><br />担保对象名称 	担保额度相关公告披露日期 	担保额度 	实际发生日期 	实际担保金额 	担保类型 	担保期 	是否履行完毕 	是否为关联方担保 	<br /><br />温州市光悦房地产开发有限公司 	2020-12-25 	116,000 	2020-12-23 	36,160 	连带责任保证 	3年 	否 	是 	<br /><br />注：发行人按行业惯例为购房客户的按揭贷款提供担保，主要为阶段性担保，担保期限自保证合同生效之日起，至客户所购产品的房地产证办出及抵押登记手续办妥并交付银行执管之日止。截至2023年末，本公司全口径为客户的按揭贷款提供担保总额约721.54亿元。本公司过去从未因上述担保蒙受任何重大损失。除上述担保外，发行人为关联方提供担保，关联担保详见募集说明书“第五节财务会计信息/七、关联方及关联交易/（五）关联交易情况”部分。<br /><br />（二）重大未决诉讼、仲裁或行政处罚情况<br /><br />截至2023年末，发行人不存在重大诉讼或仲裁情况。<br /><br />（三）承诺及或有事项<br /><br />1．重要承诺事项<br /><br />单位：亿元<br /><br />项目 	2023年末数 	2023年初数 	<br /><br />已签约但未于财务报表中确认的资本承诺 	745.67 	734.49 	<br /><br />-土地受让合同 	281.20 	292.06 	<br /><br />-建安工程合同 	463.79 	436.83 	<br /><br />-其他承诺支出 	0.68 	5.60 	<br /><br />合计 	745.67 	734.49 	<br /><br />除上述承诺事项外，截至2023年12月31日，本公司无其他重大承诺事项。<br /><br />2．或有事项<br /><br />2023年末，本公司权益口径向银行提供商品房按揭贷款担保的金额为<br /><br />53,067,262,921.51元（2022年末：48,177,835,552.43元），该事项对本公司2023年及资产负债表日后财务状况无重大影响。<br /><br />（四）资产负债表日后事项<br /><br />2024年3月15日，本公司召开董事会通过了2023年度利润分配预案。本公司以2024年3月15日享有利润分配权的股份总数9,060,836,177股为基数，每10股派3.20元现金（含税），共计派送现金股利2,899,467,576.64元。该利润分配预案尚待本公司股东大会批准。<br /><br />项目 	金额（万元） 	<br /><br />拟分配的利润或股利 	289,946.76 	<br /><br />经审议批准宣告发放的利润或股利（截至审计报告出具日） 	- 	<br /><br />本次利润分配方案实施时，如享有利润分配权的股份总额发生变动，则以实施分配方案时股权登记日的享有利润分配权的股份总额为基数，按照分配总额不变的原则对每股分红金额进行调整。<br /><br />除存在上述需披露的资产负债表日后事项外，本公司无其他重大资产负债表日后事项。<br /><br />十四、资产抵押、质押和其他限制用途安排<br /><br />截至2023年12月31日，发行人受限资产账面价值合计652.30亿元，占2023年末资产总额的7.18%。具体情况如下表所示：<br /><br />单位：亿元<br /><br />项目 	2023年末数 	受限原因 	抵押/质押人 	期限 	<br /><br />货币资金 	6.12 	受限的保证金等 	不涉及 	不涉及 	<br /><br />应收账款 	0.01 	质押借款 			<br /><br />存货 	531.27 	抵押借款 	建设银行、工商银行、中国银行等 	1-20年 	<br /><br />投资性房地产 	112.76 	抵押借款 	建设银行、工商银行、中国银行等 	1-20年 	<br /><br />固定资产 	- 	- 			<br /><br />其他 	2.14 	股权质押 			<br /><br />合计 	652.30 	- 			<br /><br />十五、购买金融衍生品、大宗商品期货、理财产品及海外投资情况<br /><br />（一）购买金融衍生品、大宗商品期货情况<br /><br />截至2023年12月31日，发行人无购买金融衍生品、大宗商品期货情况。<br /><br />（二）购买理财产品情况<br /><br />截至2023年12月31日，发行人无重大购买理财产品情况。<br /><br />（三）海外投资情况<br /><br />2014年4月，发行人子公司招商局置业有限公司收购了招商局亚太有限公司所持China Merchants Pacific（NZ）Limited，并将其更名为China Merchants Properties Development（NZ）Limited，注册号100000000005227，注册资本55,671,614纽币，招商置业持股100%。China Merchants Properties Development（NZ）Limited业务主要是在新西兰大奥克兰区买入的地块上建房并销售，同时也为第三方承包设计和房建业务。<br /><br />截至2023年12月末，发行人主要境外资产情况如下：<br /><br />图表6-63 2021年末发行人主要境外资产情况表<br /><br />资产的具体内容 	形成原因 	资产规模（万元） 	所在地 	运营模式 	保障资产安全性的控制措施 	收益状况（万元） 	境外资产占公司净资产的比重 	是否存在重大减值风险 	<br /><br />存货 	境外运营 	115,757.38 	新西兰奥克兰 	房地产销售 	根据不同国家地区政治、经济、法律环境，建立具 	170.20 	0.39% 	否 	<br /><br />投资性房地产 	境外运营 	37,335.10 	香港 	出租 	735.03 	0.13% 	否 	<br /><br />					有针对性的内控制度和预警体系。 				<br /><br />十六、直接债务融资计划<br /><br />截至本募集说明书签署日，除本期中期票据外，发行人暂无其他具体直接债务融资计划。<br /><br />十七、其它重要事项<br /><br />2024年1-6月，发行人利润总额295,864.43万元，同比下降40.51%，净利润184,714.24万元，同比下降51.41%，归属于上市公司股东的净利润141,727.22万元，同比下降34.17%，主要系公司开发业务项目结转毛利率同比下降，以及转让子公司股权投资收益同比减少所致。<br /><br />2024年1-6月，发行人经营活动产生的现金流量净额128,771.93万元，同比下降95.14%，主要系房地产项目销售回款同比减少所致。<br /><br />除上述事项外，截至本募集说明书签署日，发行人不涉及其他重大事项。<br /><br />第七章发行人资信状况<br /><br />一、发行人授信情况<br /><br />公司具有良好的信用状况，与各大银行均建立了长期稳定的信贷业务关系，具有较强的间接融资能力。2023年，公司先后与中国银行、农业银行、工商银行、建设银行、招商银行等银行签署借款合同，截至2023年末，合同授信额度总额折合人民币3,282亿元，实际已使用额度1,397亿元，剩余额度1,885亿元，融资渠道畅通。公司严格遵守银行结算纪律，按时归还银行贷款本息。公司近三年的贷款偿还率和利息偿付率均为100%，不存在逾期而未偿还的债务。<br /><br />二、发行人违约记录<br /><br />根据中国人民银行征信系统查询结果显示，近三年发行人本部未出现延迟支付本金和利息等违约事项。<br /><br />三、经办律师事务所、经办律师、会计师事务所及会计师相关处罚情况<br /><br />信永中和会计师事务所（特殊普通合伙）（以下简称信永中和）于2016年12月22日收到证监会下发的调查通字160529号《调查通知书》。立案调查的起因源于怀集登云汽配股份有限公司（证券简称登云股份（002715），以下简称登云股份）收到证监会稽查总队调查通字152810号《调查通知书》，因涉嫌信息披露违规，对登云股份予以立案调查。2017年4月26日，信永中和收到处罚字（2017）44号《行政处罚事先告知书》，信永中和随即向证监会提出了听证申请，并于2017年6月6日召开了听证会，信永中和在听证会上陈述了申辩意见，提交了相关的证据材料。证监会于2017年12月06日发布了《中国证监会行政处罚决定书（信永中和会计师事务所、郭晋龙、夏斌）》（【2017】101号），基于当事人存在的违法事实，证监会决定：一、责令信永中和改正，没收业务收入32万元，没收违法所得188万元，并处以220万元罚款。二、对郭晋龙、夏斌给予警告，并分别处以5万元罚款。<br /><br />发行人2015年-2016年年审签字会计师为郭晋龙、夏斌，2017年年审签字会计师为谭小青、张媛。<br /><br />信永中和收到的中国证监会处罚字[2017]101号《行政处罚决定书》的处罚决定未对信永中和承办或参与招商蛇口本期中期票据的资格或能力做出限制，亦未对郭晋龙、夏斌承办或参与招商蛇口本期中期票据的资格及其执业能力进行限制。<br /><br />因此，上述事项对招商蛇口本期中期票据不构成实质性障碍。发行人2018年-2021年审计机构已变更为德勤华永会计师事务所（特殊普通合伙）。<br /><br />五、发行人及其子公司待偿付直接债务融资工具的情况<br /><br />（一）发行人及其子公司待偿付直接债务融资工具的情况<br /><br />截至募集说明书签署日，发行人及其子公司待偿付直接债务融资工具的情况如下：<br /><br />图表7-2发行人及其子公司存续的直接债务融资发行情况表<br /><br />发行主体 	证券名称/类别 	发行期限 	票面利率% 	起息日期 	当前余额(亿元) 	<br /><br />招商蛇口 	25招商蛇口MTN001 	3.00 	2.05 	2025-01-23 	10.00 	<br /><br />招商蛇口 	24招商蛇口MTN002 	3.00 	2.04 	2024-12-30 	15.00 	<br /><br />招商蛇口 	24招商蛇口GN001 	3.00 	2.35 	2024-10-24 	2.60 	<br /><br />招商蛇口 	24蛇口04 	5.00 	2.35 	2024-09-05 	15.00 	<br /><br />招商蛇口 	24蛇口03 	3.00 	2.25 	2024-09-05 	25.00 	<br /><br />招商蛇口 	24蛇口02 	5.00 	2.30 	2024-08-12 	29.00 	<br /><br />招商蛇口 	24蛇口01 	3.00 	2.10 	2024-08-12 	21.00 	<br /><br />招商蛇口 	23招商蛇口MTN004 	3.00 	3.20 	2023-12-14 	16.00 	<br /><br />招商蛇口 	23蛇口05 	3.00 	3.20 	2023-11-28 	38.40 	<br /><br />招商蛇口 	23招商蛇口MTN003 	3.00 	3.10 	2023-10-19 	7.00 	<br /><br />招商蛇口 	23招商蛇口GN002 	3.00 	2.90 	2023-10-18 	4.00 	<br /><br />招商蛇口 	23蛇口04 	5.00 	3.10 	2023-08-22 	25.00 	<br /><br />招商蛇口 	23蛇口03 	3.00 	2.79 	2023-08-22 	25.00 	<br /><br />招商蛇口 	23招商蛇口MTN001 	3.00 	2.80 	2023-08-17 	20.00 	<br /><br />招商蛇口 	23蛇口01 	3.00 	2.79 	2023-07-18 	25.00 	<br /><br />招商蛇口 	23蛇口02 	5.00 	3.15 	2023-07-18 	25.00 	<br /><br />招商蛇口 	22招商蛇口GN004 	5.00 	2.75 	2022-12-29 	5.50 	<br /><br />招商蛇口 	22蛇口10 	5.00 	2.80 	2022-12-14 	10.00 	<br /><br />招商蛇口 	22蛇口09 	3.00 	2.40 	2022-12-14 	26.40 	<br /><br />招商蛇口 	22蛇口07 	3.00 	2.75 	2022-11-16 	13.60 	<br /><br />招商蛇口 	22蛇口06 	5.00 	3.12 	2022-10-28 	10.00 	<br /><br />招商蛇口 	22蛇口05 	3.00 	2.60 	2022-10-28 	40.00 	<br /><br />招商蛇口 	22招商蛇口MTN003B 	5.00 	3.15 	2022-09-29 	10.00 	<br /><br />招商蛇口 	22招商蛇口MTN003A 	3.00 	2.75 	2022-09-29 	20.00 	<br /><br />招商蛇口 	22蛇口04 	5.00 	3.40 	2022-06-22 	10.00 	<br /><br />招商蛇口 	22蛇口03 	3.00 	2.90 	2022-06-22 	8.00 	<br /><br />招商蛇口 	22蛇口02 	5.00 	3.50 	2022-06-07 	40.00 	<br /><br />招商蛇口 	22招商蛇口MTN002B 	5.00 	3.55 	2022-03-07 	7.10 	<br /><br />招商蛇口 	22招商蛇口MTN001B(并购) 	5.00 	3.30 	2022-01-26 	6.45 	<br /><br />招商蛇口 	21招商蛇口MTN001B 	5.00 	3.55 	2021-11-18 	15.00 	<br /><br />招商蛇口 	21蛇口03 	5.00 	3.66 	2021-06-07 	10.00 	<br /><br />招商蛇口 	21蛇口01 	5.00 	3.80 	2021-04-14 	3.00 	<br /><br />招商蛇口 	20蛇口01 	5.00 	4.15 	2020-11-17 	10.40 	<br /><br />招商蛇口 	20招商蛇口MTN002B 	5.00 	3.89 	2020-08-20 	10.00 	<br /><br />小计 	558.45 	<br /><br />招商局漳州开发区有限公司 	23漳州开发MTN001 	3 	3.25 	2023/10/10 	10 	<br /><br />招商局漳州开发区有限公司 	23漳州开发MTN002 	3 	3 	2023/8/24 	7 	<br /><br />小计 	17 	<br /><br />合计 	575.45 	<br /><br />截至本募集说明书签署日，上述债券尚未到期兑付，且均已按期足额向投资者支付了债券利息。<br /><br />第八章 2024年1-6月公司情况<br /><br />一、发行人2024年半年度主营业务情况<br /><br />截至2024年6月末，公司总资产91,269,315.04万元，总负债62,206,663.32万元，所有者权益29,062,651.71万元；2024年1-6月，公司实现营业收入5,127,262.72万元，利润总额295,864.43万元，净利润184,714.24万元。<br /><br />公司经营范围：城区、园区、社区的投资、开发建设和运营；交通运输、工业制造、金融保险、对外贸易、旅游、酒店和其他各类企业的投资和管理；邮轮母港及配套设施的建设和运营；房地产开发经营；水陆建筑工程；所属企业产品的销售和所需设备、原材料、零配件的供应和销售；举办体育比赛；物业管理；水上运输，码头、仓储服务；科研技术服务；提供与上述业务有关的技术、经营咨询和技术、信息服务。(依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动)。<br /><br />公司作为招商局集团旗下城市综合开发运营板块的旗舰企业，是集团内唯一的地产资产整合平台及重要的业务协同平台。公司以“成为中国领先的城市和园区综合开发运营服务商”为目标，以独特的“前港—中区—后城”综合发展模式，全面参与中国以及“一带一路”重要节点的城市化建设。<br /><br />公司致力于成为“美好生活承载者”，从城市功能升级、生产方式升级、生活方式升级三个角度入手，为城市发展与产业升级提供综合性的解决方案，为客户的生活和工作配套提供多元化的、覆盖全生命周期的产品与服务。<br /><br />城市功能升级方面，公司在全国邮轮港口进行网络化布局与商业模式复制，实现“船、港、城、游、购、娱”一体化联动管理，构建集旅游地产、母港经济、邮轮产业于一身的高端旅游服务生态圈，目前已初步完成在深圳、厦门、湛江、上海、天津等沿海城市的布局。同时，公司正在打造集展览、会议、活动（赛事、演艺等）、餐饮、购物、办公、服务等于一体的全球最大会展中心——深圳国际会展中心，其对提升城市功能和形象、促进城市的现代化、国际化和创新发展有重要的意义。<br /><br />生产方式升级方面，公司聚焦空间规划、产业聚集、生态圈服务，为产业创新赋能。从产业研究、产城规划到产业聚集、园区运营，从主题园区、特色产业带到生态型片区，招商蛇口赋予产业繁盛生长的能量，为城市经济多元化发展带来源源不断的活力。<br /><br />生活方式升级方面，公司专注为不同类型的家庭打造理想的居住空间，住宅产品涉及别墅、高端住宅、高层公寓、花园洋房等类型。在聚焦精品住宅开发的同时，公司的持有类业务也进入了蓬勃发展期：集中商业产品覆盖海上世界、花园城等产品线，长租公寓三大产品线已全面覆盖国内一线及核心二线城市，在深圳、广州、武汉、杭州、嘉兴、南通、常熟等城市落地养老公寓、观颐之家、美仑健康中心等大健康产品与服务。<br /><br />公司的主营业务为开发业务，资产运营业务、城市服务业务。<br /><br />截至2024年6月末，开发业务为发行人营收比重最大的业务板块，公司开发业务主营以住宅为主的可售型商品房的开发与销售，是公司目前最主要的收入来源。<br /><br />公司近三年及2024年1-6月各大业务板块收入及利润构成情况如下：<br /><br />表8-1 发行人近三年及2024年1-6月营业收入情况构成表<br /><br />单位：万元<br /><br />项目 	2024年1-6月 	2023年度 	2022年度 	2021年度 	<br /><br />金额 	占比 	金额 	占比 	金额 	占比 	金额 	占比 	<br /><br />开发业务 	3,990,269.72 	77.82 	15,395,696.67 	87.97 	16,556,385.05 	90.47 	14,528,301.01 	90.44 	<br /><br />资产运营 	309,653.85 	6.04 	593,202.13 	3.39 	421,973.69 	2.31 	461,976.58 	2.87 	<br /><br />城市服务 	827,339.15 	16.14 	1,511,857.01 	8.64 	1,321,907.17 	7.22 	1,074,063.71 	6.69 	<br /><br />合计 	5,127,262.72 	100 	17,500,755.81 	100 	18,300,265.91 	100.00 	16,064,341.30 	100.00 	<br /><br />2024年1-6月，公司实现营业收入512.73亿元，同比下降0.33%，实现归属于上市公司股东的净利润14.17亿元，同比下降34.17%，基本每股收益0.11元/股，同比下降50%。开发业务实现营业收入3,990,269.72万元，占发行人营业收入的比例为77.82%;资产运营业务实现营业收入309,653.85万元，占发行人营业收入的比例为6.04%；城市服务业务实现营业收入827,339.15万元，占发行人营业收入的16.14%。<br /><br />表8-2 公司近三年及2024年1-6月营业成本情况构成表<br /><br />单位：万元<br /><br />项目 	2024年1-6月 	2023年 	2022年 	2021年 	<br /><br />营业成本 	占比 	营业成本 	占比 	营业成本 	占比 	营业成本 	占比 	<br /><br />开发业务 	3,501,854.97 	77.60 	12,765,988.53 	86.72 	10,060,832.44 	84.03 	7,803,030.27 	84.42 	<br /><br />资产运营 	285,682.49 	6.33 	573,177.94 	3.89 	1,843,375.63 	15.4 	1,417,212.59 	15.33 	<br /><br />城市服务 	725,251.58 	16.07 	1,381,276.96 	9.39 	68,141.02 	0.57 	23,262.85 	0.25 	<br /><br />合计 	4,512,789.04 	100 	14,720,443.42 	100 	11,972,349.10 	100 	9,243,505.71 	100 	<br /><br />2024年1-6月，公司营业成本为4,512,789.04万元。开发业务营业成本3,501,854.97万元，占发行人营业成本的比例为77.60%资产运营业务营业成本285,682.49万元，占发行人营业成本的比例为6.33%；城市服务业务营业成本725,251.58万元，占发行人营业成本的16.07%。<br /><br />表8-3 公司近三年及2024年1-6月毛利润情况构成表<br /><br />单位：万元<br /><br />项目 	2024年1-6月 	2023年度 	2022年度 	2021年度 	<br /><br />毛利润 	占比 	金额 	占比 	金额 	占比 	金额 	占比 	<br /><br />开发业务 	488,414.75 	79.49 	2,629,708.14 	94.58 	3,486,942.28 	98.98 	3,923,058.20 	95.87 	<br /><br />资产运营 	23,971.36 	3.9 	20,024.19 	0.72 	-49,542.04 	-1.41 	76,967.06 	1.88 	<br /><br />城市服务 	102,087.57 	16.61 	130,580.06 	4.7 	85,414.99 	2.42 	91,966.94 	2.25 	<br /><br />合计 	614,473.68 	100 	2,780,312.39 	100 	3,522,815.23 	100.00 	4,091,992.20 	100.00 	<br /><br />2024年1-6月，公司实现毛利润614,473.68万元。开发业务毛利润488,414.75万元，占发行人毛利润的比例为79.49%;资产运营业务毛利润23,971.36万元，占发行人毛利润的比例为3.90%；城市服务业务毛利润102,087.57万元，占发行人毛利润的16.61%。<br /><br />表8-4 公司近三年及2024年1-6月毛利率情况构成表<br /><br />项目 	2024年1-6月 	2023年度 	2022年度 	2021年度 	<br /><br />毛利率 	毛利率 	毛利率 	毛利率 	<br /><br />开发业务 	12.24% 	17.08% 	21.06% 	27.00% 	<br /><br />资产运营 	7.74% 	3.38% 	-11.74% 	16.66% 	<br /><br />城市服务 	12.34% 	8.64% 	6.46% 	8.56% 	<br /><br />合计 	11.98% 	15.89% 	19.25% 	25.47% 	<br /><br />2024年1-6月，公司毛利率11.98%。其中开发业务毛利率为12.24%；资产运营业务实现毛利率7.74%；城市服务业务实现毛利率12.34%。<br /><br />二、公司2024年半年度重大会计科目分析<br /><br />（一）2024年半年度纳入合并报表范围变化情况<br /><br />序号 	企业名称 	变动情况 	变动原因 	<br /><br />1 	西安招黎云舒房地产有限公司 	新增 	新设 	<br /><br />2 	余味餐饮（深圳）有限公司 	新增 	新设 	<br /><br />3 	合肥招弘企业管理有限公司 	新增 	新设 	<br /><br />4 	上海招松置业有限公司 	新增 	新设 	<br /><br />5 	深圳市招顺置业有限公司 	新增 	新设 	<br /><br />6 	深圳招商建设管理有限公司 	新增 	新设 	<br /><br />7 	深圳市招启置业有限公司 	新增 	新设 	<br /><br />8 	深圳市招辰置业有限公司 	新增 	新设 	<br /><br />9 	深圳市招阳置业有限公司 	新增 	新设 	<br /><br />10 	深圳市招恒置业有限公司 	新增 	新设 	<br /><br />11 	佛山市城建积余智慧城市服务有限公司 	新增 	新设 	<br /><br />12 	杭州崇盛房地产建设管理有限公司 	新增 	新设 	<br /><br />13 	中山科城积余城市运营服务有限公司 	新增 	新设 	<br /><br />14 	招商到家汇科技（浙江）有限公司 	新增 	新设 	<br /><br />15 	杭州创居荟建筑装饰工程有限公司 	新增 	新设 	<br /><br />16 	乌鲁木齐新城恒盛房地产开发有限公司 	新增 	收购 	<br /><br />17 	长沙溪尚房地产开发有限公司 	新增 	收购 	<br /><br />18 	成都招晟房地产开发有限公司 	新增 	收购 	<br /><br />19 	济南煜华园区运营管理有限公司 	减少 	清算注销 	<br /><br />20 	嘉兴招鑫置业有限公司 	减少 	清算注销 	<br /><br />（二）公司近三年及最近一期的主要会计数据<br /><br />表8-6发行人最近三年及2024年6月末的合并资产负债表<br /><br />单位：万元<br /><br />项目 	2024年6月末 	2023年12月3末 	2022年12月末 	2021年12月末 	<br /><br />流动资产： 					<br /><br />货币资金 	8,279,794.48 	8,828,951.29 	8,624,312.38 	7,953,303.16 	<br /><br />交易性金融资产 	5,273.08 	63,752.63 	19,304.34 	9,546.10 	<br /><br />衍生金融资产 	- 	- 	3,441.80 	- 	<br /><br />应收票据 	956.95 	2,599.21 	2,803.41 	1,946.24 	<br /><br />应收账款 	560,309.94 	347,422.31 	388,456.35 	327,927.40 	<br /><br />预付款项 	378,132.57 	895,726.36 	395,153.63 	1,186,676.77 	<br /><br />其他应收款（合计） 	11,496,681.51 	11,843,046.43 	12,677,803.40 	11,956,727.38 	<br /><br />存货 	42,444,748.54 	41,670,213.55 	41,154,922.10 	41,763,647.50 	<br /><br />合同资产 	- 	- 	- 	- 	<br /><br />持有待售资产 	- 	- 	- 	- 	<br /><br />其他流动资产 	3,147,476.48 	2,744,276.19 	2,252,516.72 	2,106,033.64 	<br /><br />流动资产合计 	66,313,373.56 	66,395,987.97 	65,518,714.13 	65,305,808.20 	<br /><br />非流动资产： 					<br /><br />长期应收款 	- 	2,764.39 	2,353.63 	1,851.00 	<br /><br />长期股权投资 	8,245,836.97 	8,014,165.10 	7,464,369.96 	6,156,061.89 	<br /><br />其他权益工具投资 	- 	- 	- 	- 	<br /><br />其他非流动金融资产 	162,752.36 	146,512.47 	138,650.42 	128,738.53 	<br /><br />投资性房地产 	12,931,754.12 	12,702,797.49 	11,988,700.53 	10,906,718.09 	<br /><br />固定资产 	1,125,858.21 	1,161,828.97 	1,082,017.75 	923,357.56 	<br /><br />在建工程 	113,816.40 	97,346.38 	81,007.37 	46,518.86 	<br /><br />使用权资产 	254,529.67 	300,979.41 	212,824.89 	223,585.26 	<br /><br />无形资产 	186,814.78 	191,499.73 	138,922.76 	137,923.57 	<br /><br />开发支出 	6,472.80 	6,869.80 	8,342.99 	5,105.19 	<br /><br />商誉 	201,338.82 	201,338.82 	201,338.82 	35,795.00 	<br /><br />长期待摊费用 	99,420.91 	104,261.18 	110,947.08 	111,597.79 	<br /><br />递延所得税资产 	1,526,766.89 	1,475,934.08 	1,650,332.09 	1,573,234.04 	<br /><br />其他非流动资产 	100,579.54 	48,564.19 	48,615.20 	64,039.77 	<br /><br />非流动资产合计 	24,955,941.48 	24,454,861.99 	23,128,423.50 	20,314,526.54 	<br /><br />资产总计 	91,269,315.04 	90,850,849.97 	88,647,137.62 	85,620,334.74 	<br /><br />流动负债： 					<br /><br />短期借款 	337,912.88 	137,895.64 	150,869.20 	362,806.23 	<br /><br />衍生金融负债 	- 	- 	- 	10,603.80 	<br /><br />应付票据 	- 	- 	12,693.67 	9,569.08 	<br /><br />应付账款 	5,127,120.32 	6,066,182.19 	5,611,811.97 	5,781,350.59 	<br /><br />预收款项 	21,290.76 	17,747.80 	16,473.94 	12,817.98 	<br /><br />合同负债 	17,984,557.14 	16,153,267.69 	14,492,160.77 	14,871,025.05 	<br /><br />应付职工薪酬 	178,782.01 	272,204.31 	222,549.54 	231,536.40 	<br /><br />应交税费 	333,265.72 	712,580.68 	1,225,678.19 	1,351,957.75 	<br /><br />其他应付款（合计） 	11,680,856.27 	11,594,282.41 	13,134,597.91 	12,280,582.17 	<br /><br />持有待售负债 	- 	- 	- 	- 	<br /><br />一年内到期的非流动负债 	3,565,780.13 	3,926,531.39 	3,903,363.18 	3,357,017.00 	<br /><br />其他流动负债 	3,440,112.09 	3,721,697.61 	3,620,771.10 	4,538,584.11 	<br /><br />流动负债合计 	42,669,677.32 	42,602,389.71 	42,390,969.48 	42,807,850.17 	<br /><br />非流动负债： 					<br /><br />长期借款 	13,117,732.02 	11,877,067.46 	12,107,354.89 	10,777,967.61 	<br /><br />应付债券 	4,818,100.00 	5,132,700.00 	3,974,900.00 	2,610,450.20 	<br /><br />租赁负债 	275,508.91 	304,453.43 	225,932.24 	223,311.91 	<br /><br />长期应付款 	368,320.56 	306,184.40 	353,145.57 	357,788.18 	<br /><br />预计负债 	687.55 	9,450.54 	586.25 	4,140.90 	<br /><br />递延所得税负债 	264,816.56 	269,131.22 	274,326.07 	164,684.88 	<br /><br />递延收益 	343,511.08 	377,136.47 	388,574.35 	455,596.96 	<br /><br />其他非流动负债 	348,309.32 	303,308.92 	487,301.07 	543,025.33 	<br /><br />非流动负债合计 	19,536,986.00 	18,579,432.45 	17,812,120.43 	15,136,965.97 	<br /><br />负债合计 	62,206,663.32 	61,181,822.16 	60,203,089.91 	57,944,816.14 	<br /><br />所有者权益： 					<br /><br />股本 	906,083.62 	906,083.62 	773,909.82 	792,324.26 	<br /><br />其他权益工具 	1,678,913.00 	2,108,913.00 	1,818,850.00 	2,409,850.00 	<br /><br />其中：优先股 	- 	- 	- 	- 	<br /><br />永续债 	- 	2,108,913.00 	1,818,850.00 	2,409,850.00 	<br /><br />资本公积 	2,058,136.51 	2,044,794.01 	1,021,366.95 	1,418,850.39 	<br /><br />减：库存股 	- 	- 	- 	399,999.95 	<br /><br />其他综合收益 	41,878.70 	51,234.46 	51,593.03 	38,305.33 	<br /><br />专项储备 	593.94 	470.62 	509.81 	664.88 	<br /><br />盈余公积 	446,896.42 	446,896.42 	419,212.84 	419,212.84 	<br /><br />未分配利润 	6,222,477.48 	6,413,946.84 	6,085,747.91 	6,187,918.11 	<br /><br />归属于母公司所有者权益合计 	11,354,979.66 	11,972,338.97 	10,171,190.35 	10,867,125.86 	<br /><br />少数股东权益 	17,707,672.05 	17,696,688.84 	18,272,857.36 	16,808,392.74 	<br /><br />所有者权益合计 	29,062,651.71 	29,669,027.81 	28,444,047.72 	27,675,518.60 	<br /><br />负债和所有者权益总计 	91,269,315.04 	90,850,849.97 	88,647,137.62 	85,620,334.74 	<br /><br />表8-7 发行人最近三年及2024年1-6月的合并利润表<br /><br />单位：万元<br /><br />项目 	2024年1-6月 	2023年度 	2022年度 	2021年度 	<br /><br />一、营业总收入 	5,127,262.72 	17,500,755.81 	18,300,265.91 	16,064,341.30 	<br /><br />减：营业成本 	4,512,789.04 	14,720,443.42 	14,777,450.68 	11,972,349.10 	<br /><br />税金及附加 	117,217.67 	615,543.76 	778,466.68 	968,054.88 	<br /><br />销售费用 	137,229.61 	432,821.95 	408,109.57 	391,424.47 	<br /><br />管理费用 	77,202.28 	237,406.78 	231,300.51 	214,492.97 	<br /><br />研发费用 	6,006.41 	15,835.81 	12,503.97 	11,580.35 	<br /><br />财务费用 	106,663.75 	91,222.47 	195,986.93 	200,602.09 	<br /><br />其中：利息费用 	191,724.31 	339,870.80 	412,731.54 	448,822.10 	<br /><br />利息收入 	105,261.38 	292,331.40 	290,927.53 	260,436.44 	<br /><br />加：其他收益 	7,494.27 	20,612.38 	36,123.33 	25,204.24 	<br /><br />投资收益 	111,513.61 	248,064.09 	201,650.61 	372,788.46 	<br /><br />其中：对联营企业和合营企业的投资收益 	109,017.75 	162,490.45 	149,669.03 	167,222.29 	<br /><br />公允价值变动收益（损失以“-”号填列） 	7,244.90 	3,828.04 	47,173.63 	15,713.61 	<br /><br />信用减值损失（损失以“-”号填列） 	-3,844.00 	-14,153.35 	-141,394.89 	-105,812.25 	<br /><br />资产减值损失（损失以“-”号填列） 	- 	-227,568.51 	-504,546.93 	-339,091.48 	<br /><br />资产处置收益（损失以“-”号填列） 	266.49 	-20.36 	588.44 	678.30 	<br /><br />二、营业利润 	292,829.24 	1,418,243.90 	1,536,041.75 	2,275,318.33 	<br /><br />加：营业外收入 	7,378.06 	27,793.30 	57,454.27 	20,435.23 	<br /><br />减：营业外支出 	4,342.88 	47,174.19 	11,786.12 	11,493.60 	<br /><br />三、利润总额 	295,864.43 	1,398,863.01 	1,581,709.90 	2,284,259.96 	<br /><br />减：所得税费用 	111,150.18 	488,239.91 	671,862.18 	764,086.25 	<br /><br />四、净利润 	184,714.24 	910,623.10 	909,847.72 	1,520,173.71 	<br /><br />少数股东损益 	42,987.02 	278,681.05 	483,439.76 	482,948.29 	<br /><br />归属于母公司所有者的净利润 	141,727.22 	631,942.05 	426,407.97 	1,037,225.42 	<br /><br />五、其他综合收益的税后净额 	-10,046.21 	-809.66 	14,905.50 	-20,387.16 	<br /><br />六、综合收益总额 	174,668.03 	909,813.44 	924,753.23 	1,499,786.54 	<br /><br />减：归属于少数股东的综合收益总额 	42,296.57 	278,229.96 	485,057.57 	481,981.92 	<br /><br />归属于母公司普通股东综合收益总额 	132,371.46 	631,583.48 	439,695.66 	1,017,804.62 	<br /><br />七、每股收益： 					<br /><br />基本每股收益（元/股） 	0.11 	0.65 	0.41 	1.16 	<br /><br />稀释每股收益（元/股） 	0.11 	0.65 	0.41 	1.16 	<br /><br />表8-8发行人最近三年及2024年1-6月的现金流量表<br /><br />单位：万元<br /><br />项目 	2024年1-6月 	2023年度 2022年度 	2021年度 	<br /><br />一、经营活动产生的现金流量： 				<br /><br />销售商品、提供劳务收到的现金 	6,610,035.72 	19,763,184.32 	18,842,559.30 	19,417,818.23 	<br /><br />收到的税费返还 	153,590.10 	416,126.33 	594,319.40 	292,993.73 	<br /><br />收到其他与经营活动有关的现金 	473,029.90 	862,940.79 	1,351,218.17 	1,385,585.09 	<br /><br />经营活动现金流入小计 	7,236,655.72 	21,042,251.45 	20,788,096.88 	21,096,397.05 	<br /><br />购买商品、接受劳务支付的现金 	4,860,263.42 	12,483,299.74 	13,137,376.33 	12,432,644.23 	<br /><br />支付给职工以及为职工支付的现金 	438,377.86 	805,227.80 	845,571.50 	766,615.12 	<br /><br />支付的各项税费 	1,341,497.71 	2,992,437.99 	3,076,517.64 	2,929,457.67 	<br /><br />支付其他与经营活动有关的现金 	467,744.80 	1,618,187.42 	1,511,232.41 	2,369,978.82 	<br /><br />经营活动现金流出小计 	7,107,883.79 	17,899,152.96 	18,570,697.87 	18,498,695.84 	<br /><br />经营活动产生的现金流量净额 	128,771.93 	3,143,098.49 	2,217,399.01 	2,597,701.21 	<br /><br />二、投资活动产生的现金流量： 					<br /><br />收回投资收到的现金 	111,972.64 	60,745.06 	78,980.47 	202,710.12 	<br /><br />取得投资收益收到的现金 	27,509.25 	42,049.44 	53,434.66 	20,051.00 	<br /><br />处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额 	195.42 	664.80 	22,804.02 	475.19 	<br /><br />处置子公司及其他营业单位收到的现金净额 	- 	163,999.67 	109,175.47 	234,281.29 	<br /><br />收到其他与投资活动有关的现金 	687,333.08 	2,481,377.06 	3,200,911.87 	4,139,975.59 	<br /><br />投资活动现金流入小计 	827,010.38 	2,748,836.03 	3,465,306.50 	4,597,493.20 	<br /><br />购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金 	276,519.55 	659,057.96 	601,219.57 	1,000,747.58 	<br /><br />投资支付的现金 	126,029.01 	916,322.58 	737,975.21 	1,224,986.44 	<br /><br />取得子公司及其他营业单位支付的现金净额 	2,454.12 	- 	210,902.41 	143,997.32 	<br /><br />支付其他与投资活动有关的现金 	342,766.01 	2,397,558.33 	2,916,643.01 	4,655,413.52 	<br /><br />投资活动现金流出小计 	747,768.69 	3,972,938.88 	4,466,740.20 	7,025,144.85 	<br /><br />投资活动产生的现金流量净额 	79,241.69 	-1,224,102.85 	-1,001,433.70 	-2,427,651.65 	<br /><br />三、筹资活动产生的现金流量： 					<br /><br />吸收投资收到的现金 	97,342.73 	2,339,129.39 	1,450,290.84 	2,701,602.74 	<br /><br />其中：子公司吸收少数股东投资收到的现金 	97,342.73 	431,664.95 	1,241,290.84 	894,239.74 	<br /><br />取得借款收到的现金 	6,204,123.77 	12,546,318.92 	13,460,459.98 	11,656,783.00 	<br /><br />收到其他与筹资活动有关的现金 	1,232,278.30 	2,975,498.31 	4,243,987.45 	4,300,613.50 	<br /><br />筹资活动现金流入小计 	7,533,744.80 	17,860,946.62 	19,154,738.27 	18,658,999.24 	<br /><br />偿还债务支付的现金 	6,144,915.79 	11,717,070.21 	11,125,756.90 	11,353,162.45 	<br /><br />分配股利、利润或偿付利息支付的现金 	439,091.17 	1,178,207.25 	1,504,511.92 	1,589,874.18 	<br /><br />其中：子公司支付给少数股东的股利、利润 	33,336.72 	119,975.04 	181,342.04 	179,160.48 	<br /><br />支付其他与筹资活动有关的现金 	1,696,713.07 	6,700,945.72 	7,111,914.51 	6,832,101.95 	<br /><br />筹资活动现金流出小计 	8,280,720.02 	19,596,223.19 	19,742,183.32 	19,775,138.57 	<br /><br />筹资活动产生的现金流量净额 	-746,975.22 	-1,735,276.57 	-587,445.05 	-1,116,139.33 	<br /><br />四、汇率变动对现金及现金等价物的影响 	-6,649.31 	-3,983.03 	18,662.31 	-15,157.69 	<br /><br />五、现金及现金等价物净增加（减少）额 	-545,610.91 	179,736.04 	647,182.57 	-961,247.45 	<br /><br />加：期初现金及现金等价物余额 	8,765,193.68 	8,585,457.63 	7,938,275.07 	8,899,522.52 	<br /><br />六、期末现金及现金等价物余额 	8,219,582.77 	8,765,193.68 	8,585,457.63 	7,938,275.07 	<br /><br />表8-9发行人近三年及2024年1-6月末的母公司资产负债表<br /><br />单位：万元<br /><br />项目 	2024年6月30日 	2023年12月31日 	2022年12月31日 	2021年12月31日 	<br /><br />流动资产： 					<br /><br />货币资金 	1,793,239.56 	2,833,591.67 	2,599,664.75 	1,963,720.53 	<br /><br />交易性金融资产 	- 	52,206.70 	- 	- 	<br /><br />应收账款 	179,211.55 	178,490.13 	251,756.85 	251,563.86 	<br /><br />预付款项 	8,272.23 	8,134.11 	17,928.64 	18,191.81 	<br /><br />其他应收款（合计） 	22,212,641.60 	21,525,390.05 	22,554,734.43 	21,878,970.73 	<br /><br />存货 	3,662.29 	3,113.22 	- 	- 	<br /><br />持有待售资产 	- 	- 	- 	- 	<br /><br />一年内到期的非流动资产 	- 	- 	10,213.32 	- 	<br /><br />其他流动资产 	25.05 	25.05 	22.66 	3.94 	<br /><br />流动资产合计 	24,197,052.28 	24,600,950.93 	25,434,320.66 	24,112,450.87 	<br /><br />非流动资产： 					<br /><br />长期应收款 	- 	- 	- 	9,191.99 	<br /><br />长期股权投资 	9,583,145.63 	9,231,742.18 	6,980,630.37 	6,024,844.65 	<br /><br />其他非流动金融资产 	61,742.24 	61,831.55 	61,798.12 	68,491.34 	<br /><br />投资性房地产 	189,660.44 	194,350.81 	175,194.10 	177,494.66 	<br /><br />固定资产 	13,494.04 	14,134.99 	16,169.00 	18,234.38 	<br /><br />在建工程 	- 	- 	- 	- 	<br /><br />使用权资产 	528.55 	614.91 	285.42 	682.95 	<br /><br />无形资产 	1,354.17 	1,393.55 	1,472.30 	1,551.06 	<br /><br />长期待摊费用 	3,016.08 	3,817.05 	4,643.87 	7,115.54 	<br /><br />递延所得税资产 	- 	- 	25,622.01 	2,892.88 	<br /><br />其他非流动资产 	- 	2,227.16 	2,219.00 	10,719.00 	<br /><br />非流动资产合计 	9,852,941.15 	9,510,112.20 	7,268,034.19 	6,321,218.45 	<br /><br />资产总计 	34,049,993.43 	34,111,063.13 	32,702,354.85 	30,433,669.32 	<br /><br />流动负债： 					<br /><br />短期借款 	200,161.11 	50,055.97 	- 	207,782.99 	<br /><br />应付票据 	- 	- 	- 	- 	<br /><br />应付账款 	12,976.34 	14,159.63 	20,962.57 	4,545.82 	<br /><br />预收款项 	106.77 	45.67 	94.05 	170.50 	<br /><br />合同负债 	705.09 	705.77 	706.31 	715.06 	<br /><br />应付职工薪酬 	35,336.10 	40,124.82 	34,341.51 	20,304.83 	<br /><br />应交税费 	4,113.38 	131,622.07 	165,144.03 	274,311.91 	<br /><br />其他应付款（合计） 	15,743,169.45 	14,633,884.84 	15,522,512.64 	14,503,124.56 	<br /><br />一年内到期的非流动负债 	1,680,009.99 	1,326,733.26 	2,648,072.64 	1,054,557.28 	<br /><br />其他流动负债 	193,400.24 	596,374.62 	482,874.73 	1,029,939.13 	<br /><br />流动负债合计 	17,869,978.46 	16,793,706.66 	18,874,708.48 	17,095,452.08 	<br /><br />非流动负债： 					<br /><br />长期借款 	5,037,592.72 	5,212,035.72 	4,843,240.08 	5,345,473.83 	<br /><br />应付债券 	4,648,100.00 	4,962,700.00 	3,824,900.00 	2,144,000.00 	<br /><br />租赁负债 	187.28 	202.71 	- 	- 	<br /><br />长期应付款 	140,100.60 	72,517.89 	74,175.21 	105,357.13 	<br /><br />递延收益 	106,408.77 	139,937.36 	147,701.36 	200,781.61 	<br /><br />递延所得税负债 	17,899.84 	16,047.47 	11,080.03 	11,711.27 	<br /><br />其他非流动负债 	679,542.40 	660,147.76 	699,216.00 	224,656.90 	<br /><br />非流动负债合计 	10,629,831.60 	11,063,588.91 	9,600,312.68 	8,031,980.74 	<br /><br />负债合计 	28,499,810.06 	27,857,295.58 	28,475,021.16 	25,127,432.82 	<br /><br />所有者权益(或股东权益)： 					<br /><br />实收资本(或股本) 	906,083.62 	906,083.62 	773,909.82 	792,324.26 	<br /><br />其他权益工具 	1,678,913.00 	2,108,913.00 	1,818,850.00 	2,409,850.00 	<br /><br />其中：优先股 	- 	- 	- 	- 	<br /><br />永续债 	- 	2,108,913.00 	1,818,850.00 	2,409,850.00 	<br /><br />资本公积 	2,373,093.55 	2,373,093.55 	769,669.07 	1,151,254.58 	<br /><br />减：库存股 	- 	- 	- 	399,999.95 	<br /><br />其他综合收益 	-6,424.55 	-4,238.10 	-4,234.43 	-4,907.53 	<br /><br />盈余公积 	423,845.71 	423,845.71 	396,162.13 	396,162.13 	<br /><br />未分配利润 	174,672.05 	446,069.78 	472,977.10 	961,553.01 	<br /><br />所有者权益合计 	5,550,183.38 	6,253,767.56 	4,227,333.69 	5,306,236.50 	<br /><br />负债和所有者权益总计 	34,049,993.43 	34,111,063.13 	32,702,354.85 	30,433,669.32 	<br /><br />表8-10发行人近三年及2024年1-6月母公司利润表<br /><br />单位：万元<br /><br />项目 	2024年1-6月 	2023年度 	2022年度 	2021年度 	<br /><br />一、营业总收入 	140,600.76 	33,139.34 	113,170.51 	50,549.39 	<br /><br />减：营业成本 	13,245.45 	28,215.45 	72,137.00 	33,683.37 	<br /><br />税金及附加 	56,803.40 	3,319.42 	27,197.51 	5,535.79 	<br /><br />销售费用 	- 	- 	- 	- 	<br /><br />管理费用 	6,245.04 	45,180.60 	40,530.64 	37,392.85 	<br /><br />研发费用 	- 	- 	- 	- 	<br /><br />财务费用 	-37,295.61 	-127,535.90 	-26,885.03 	-25,174.89 	<br /><br />其中：利息费用 	31,348.93 	52,662.71 	217,281.27 	147,410.26 	<br /><br />利息收入 	67,338.14 	182,541.08 	226,175.49 	181,706.82 	<br /><br />加：其他收益 	385.57 	1,553.91 	3,243.29 	1,754.06 	<br /><br />投资收益 	56,140.76 	174,599.44 	42,090.84 	590,674.52 	<br /><br />其中：对联营企业和合营企业的投资收益 	-3,648.39 	-48,798.88 	-18,916.28 	31,626.37 	<br /><br />公允价值变动收益（损失以“-”号填列） 	- 	3,582.81 	3,309.08 	11,891.95 	<br /><br />资产减值损失（损失以“-”号填列） 	-108,840.03 	- 	- 	- 	<br /><br />信用减值损失（损失以“-”号填列） 	176.77 	72.75 	-24.73 	-229.46 	<br /><br />资产处置收益（损失以“-”号填列） 	3.73 	11.72 	1.12 	158.47 	<br /><br />二、营业利润 	49,469.28 	263,780.41 	48,809.99 	603,361.81 	<br /><br />加：营业外收入 	65.64 	9,698.15 	231.06 	1,129.79 	<br /><br />减：营业外支出 	0.97 	1,961.30 	3,012.35 	4,020.14 	<br /><br />三、利润总额 	49,533.95 	271,517.26 	46,028.70 	600,471.46 	<br /><br />减：所得税 	-12,264.90 	-5,318.53 	6,026.44 	30,362.33 	<br /><br />四、净利润 	61,798.85 	276,835.79 	40,002.26 	570,109.14 	<br /><br />减：少数股东损益 	- 	- 	- 	- 	<br /><br />归属于母公司所有者的净利润 	61,798.85 	276,835.79 	40,002.26 	570,109.14 	<br /><br />五、其他综合收益的税后净额 	-2,186.44 	-3.68 	673.10 	-4,907.53 	<br /><br />六、综合收益总额 	59,612.40 	276,832.11 	40,675.37 	565,201.61 	<br /><br />表8-11发行人最近三年及2024年1-6月母公司现金流量表<br /><br />单位：万元<br /><br />项目 	2024年1-6月 	2023年度 	2022年度 	2021年度 	<br /><br />一、经营活动产生的现金流量： 					<br /><br />销售商品、提供劳务收到的现金 	13,021.46 	102,601.90 	22,848.63 	38,266.03 	<br /><br />收到的税费返还 	- 	3,211.52 	28.60 	- 	<br /><br />收到利息收入 	- 	- 	- 	- 	<br /><br />收到其他与经营活动有关的现金 	78,875.04 	61,890.11 	37,393.24 	71,116.62 	<br /><br />经营活动现金流入小计 	91,896.50 	167,703.53 	60,270.47 	109,382.65 	<br /><br />购买商品、接受劳务支付的现金 	14,341.92 	32,898.46 	45,778.95 	26,782.86 	<br /><br />支付给职工以及为职工支付的现金 	13,769.67 	17,164.85 	32,826.71 	33,803.09 	<br /><br />支付的各项税费 	177,677.04 	7,449.55 	177,022.63 	33,587.50 	<br /><br />支付其他与经营活动有关的现金 	9,418.37 	45,217.67 	46,543.83 	44,107.36 	<br /><br />经营活动现金流出小计 	215,207.00 	102,730.53 	302,172.12 	138,280.82 	<br /><br />经营活动产生的现金流量净额 	-123,310.50 	64,973.00 	-241,901.65 	-28,898.17 	<br /><br />二、投资活动产生的现金流量： 					<br /><br />收回投资收到的现金 	53,089.31 	3,648.06 	74,057.05 	1,325,553.91 	<br /><br />取得投资收益收到的现金 	51,662.84 	105,335.82 	95,671.43 	184,155.99 	<br /><br />处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额 	7.17 	4.51 	27.30 	5.52 	<br /><br />收到其他与投资活动有关的现金 	24,075.29 	580,685.98 	87,366.05 	473,501.42 	<br /><br />投资活动现金流入小计 	128,834.61 	689,674.38 	257,121.83 	1,983,216.84 	<br /><br />购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金 	2,565.12 	12,463.44 	10,021.39 	3,683.00 	<br /><br />投资支付的现金 	55,605.36 	1,602,220.56 	557,441.90 	1,419,579.96 	<br /><br />支付其他与投资活动有关的现金 	11,302.75 	95,447.68 	211,861.07 	185,791.80 	<br /><br />投资活动现金流出小计 	69,473.23 	1,710,131.69 	779,324.36 	1,609,054.76 	<br /><br />投资活动产生的现金流量净额 	59,361.38 	-1,020,457.31 	-522,202.53 	374,162.08 	<br /><br />三、筹资活动产生的现金流量： 					<br /><br />吸收投资收到的现金 	- 	1,907,464.43 	209,000.00 	1,807,363.00 	<br /><br />取得借款收到的现金 	3,296,599.00 	8,314,870.00 	8,192,401.30 	6,909,480.00 	<br /><br />应付存款净增额 	- 	- 	- 	- 	<br /><br />收到其他与筹资活动有关的现金 	767,217.49 	793,048.83 	1,450,077.86 	678,815.99 	<br /><br />筹资活动现金流入小计 	4,063,816.49 	11,015,383.27 	9,851,479.17 	9,395,658.99 	<br /><br />赎回权益性投资所支付的现金 	- 	- 	- 	- 	<br /><br />偿还债务支付的现金 	3,804,582.00 	7,960,242.95 	6,055,097.47 	7,120,165.96 	<br /><br />分配股利、利润或偿付利息支付的现金 	209,869.81 	686,786.39 	959,673.25 	1,044,823.53 	<br /><br />支付其他与筹资活动有关的现金 	1,026,172.40 	1,179,464.82 	1,436,143.91 	2,972,882.86 	<br /><br />筹资活动现金流出小计 	5,040,624.21 	9,826,494.15 	8,450,914.63 	11,137,872.35 	<br /><br />筹资活动产生的现金流量净额 	-976,807.72 	1,188,889.12 	1,400,564.54 	-1,742,213.36 	<br /><br />四、汇率变动对现金及现金等价物的影响 	- 	-7.77 	22.28 	-7.24 	<br /><br />五、现金及现金等价物净增加（减少）额 	-1,040,756.84 	233,397.04 	636,482.63 	-1,396,956.70 	<br /><br />加：期初现金及现金等价物余额 	2,833,061.79 	2,599,664.75 	1,963,182.11 	3,360,138.81 	<br /><br />六、期年末现金及现金等价物余额 	1,792,304.95 	2,833,061.79 	2,599,664.75 	1,963,182.11 	<br /><br />三、公司重要财务指标<br /><br />表8-12发行人2024年1-6月末/6月末重要财务数据及指标<br /><br />单位：万元<br /><br />项目 	2024年6月末/1-6月 	2023年6月末/1-6月 	变化率 	变化原因 	<br /><br />资产总计 	91,269,315.04 	94,757,993.78 	-3.68% 	变化幅度较小 	<br /><br />负债合计 	62,206,663.32 	66,077,819.81 	-5.86% 	变化幅度较小 	<br /><br />所有者权益 	29,062,651.71 	28,680,173.97 	1.33% 	变化幅度较小 	<br /><br />其他应收款 	11,496,681.51 	13,246,774.87 	-13.21% 	变化幅度较小 	<br /><br />其他流动资产 	3,147,476.48 	2,906,445.39 	8.29% 	预交税金及留抵进项税增加 	<br /><br />长期股权投资 	8,245,836.97 	7,683,662.75 	7.32% 	对联营、合营公司的投资增加 	<br /><br />短期借款 	337,912.88 	499,907.40 	-32.40% 	保证借款、信用借款增加 	<br /><br />应付账款 	5,127,120.32 	5,278,142.58 	-2.86% 	应付地价款增加 	<br /><br />合同负债 	17,984,557.14 	19,659,158.51 	-8.52% 	预收售楼款增加 	<br /><br />其他应付款 	11,680,856.27 	13,372,518.42 	-12.65% 	变化幅度较小 	<br /><br />一年内到期的非流动负债 	3,565,780.13 	5,258,821.46 	-32.19% 	一年内到期长期借款、应付债券、长期应付款增加 	<br /><br />其他流动负债 	3,440,112.09 	4,155,338.02 	-17.21% 	变化幅度较小 	<br /><br />长期借款 	13,117,732.02 	11,742,850.95 	11.71% 	一年内到期长期借款增加 	<br /><br />应付债券 	4,818,100.00 	3,408,800.00 	41.34% 	变化幅度较小 	<br /><br />营业收入 	5,127,262.72 	5,144,243.28 	-0.33% 	房地产项目结转规模同比减少 	<br /><br />营业成本 	4,512,789.04 	4,307,636.92 	4.76% 	变化幅度较小 	<br /><br />归属于上市公司股东的净利润 	141,727.22 	215,280.03 	-34.17% 	归母净利润下降主要系公司开发业务项目结转毛利率同比下降，以及转让子公司股权投资收益同比减少所致 	<br /><br />销售费用 	137,229.61 	129,046.04 	6.34% 	销售佣金代理费同比减少 	<br /><br />财务费用 	106,663.75 	109,071.11 	-2.21% 	汇兑净损失同比减少 	<br /><br />投资收益 	111,513.61 	146,763.88 	-24.02% 	长期股权处置收益同比增加 	<br /><br />所得税费用 	111,150.18 	117,167.86 	-5.14% 	随本期利润总额减少而减少 	<br /><br />经营活动产生的现金流量净额 	128,771.93 	2,651,860.40 	-95.14% 	房地产项目销售回款同比减少 	<br /><br />投资活动产生的现金流量净额 	79,241.69 	636,589.01 	-87.55% 	对联合营公司投资及垫款同比减少 	<br /><br />筹资活动产生的现金流量净额 	-746,975.22 	-1,636,311.97 	-54.35% 	借款净增额同比减少，合作方投入同比减少 	<br /><br />四、发行人2024年半年度资信情况<br /><br />（一）公司主要银行授信情况<br /><br />截至2024年6月末，公司先后与中国银行、农业银行、工商银行、建设银行、招商银行等银行签署借款合同，截至报告期末，合同授信额度总额折合人民币 2,370亿元，其中已使用额度为1,367亿元，未使用额度为1,003亿元。<br /><br />（二）受限资产情况<br /><br />表8-14截至2024年6月30日受限资产情况<br /><br />单位：万元<br /><br />项目 	期末余额 	受限原因 	<br /><br />货币资金 	56,888.76 	受限的保证金等 	<br /><br />应收账款 	81.22184 	质押借款 	<br /><br />存货 	6,610,540.41 	抵押借款 	<br /><br />长期股权投资 	20,758.29 	股权质押 	<br /><br />投资性房地产 	1,302,101.38 	抵押借款 	<br /><br />合计 	7,990,370.06 		<br /><br />（三）担保情况<br /><br />截至2024年6月30日，本集团作为担保方担保额度600亿元，担保余额306亿元。<br /><br />表8-15截至2024年6月30日本集团作为担保方担保情况表<br /><br />单位：元<br /><br />被担保方 	担保金额 	担保起始日 	担保到期日 	担保是否已经履行完毕 	<br /><br />深圳市招华会展实业有限公司 	76,345.51 	2018年6月25日 	2033年8月5日 	否 	<br /><br />佳侨有限公司 	72,995.39 	2019年12月6日 	2024年12月23日 	否 	<br /><br />泰卫有限公司 	67,335.25 	2022年2月14日 	2026年2月14日 	否 	<br /><br />深圳市招华会展实业有限公司 	60,000.00 	2021年8月26日 	2026年8月25日 	否 	<br /><br />武汉招盈置业有限公司 	42,000.00 	2024年1月1日 	2025年6月21日 	否 	<br /><br />佛山招商宝华房地产有限公司 	34,220.49 	2023年11月15日 	2028年11月14日 	否 	<br /><br />温州市光悦房地产开发有限公司 	29,903.96 	2020年12月23日 	2024年10月29日 	否 	<br /><br />南昌青茂置业有限公司 	25,096.50 	2023年7月1日 	2028年6月21日 	否 	<br /><br />陕西瑞迅置业有限公司 	19,203.08 	2022年8月11日 	2025年2月25日 	否 	<br /><br />广州招赢房地产有限责任公司 	15,260.00 	2022年1月13日 	2029年12月14日 	否 	<br /><br />厦门联招和悦投资有限公司 	14,479.50 	2022年6月25日 	2028年6月25日 	否 	<br /><br />厦门联招和悦投资有限公司 	13,125.00 	2022年6月27日 	2029年6月27日 	否 	<br /><br />青岛绿华置业有限公司 	12,833.10 	2022年3月28日 	2025年9月27日 	否 	<br /><br />东莞弘璟实业投资有限公司 	11,985.00 	2021年7月29日 	2024年7月28日 	否 	<br /><br />珠海景华房地产有限公司 	11,694.86 	2022年7月8日 	2025年7月7日 	否 	<br /><br />成都金牛区幸福汇轨道城市发展有限公司 	9,373.65 	2022年4月27日 	2037年4月26日 	否 	<br /><br />Khor Ambado FZCO 	8,361.62 	2019年5月24日 	2032年5月24日 	否 	<br /><br />佛山市南海区美璟房地产开发有限公司 	7,669.75 	2021年9月26日 	2025年9月25日 	否 	<br /><br />苏州华恒商用置业有限公司 	6,636.00 	2020年6月24日 	2025年6月24日 	否 	<br /><br />深圳市招商福永产业园发展有限公司 	6,488.93 	2020年12月9日 	2031年12月31日 	否 	<br /><br />绍兴铧越置业有限公司 	5,750.00 	2022年12月16日 	2029年12月15日 	否 	<br /><br />佛山市顺德区景琛房地产开发有限公司 	4950 	2022年7月7日 	2025年6月12日 	否 	<br /><br />宁波招望达置业有限公司 	4,860.00 	2022年9月6日 	2027年10月21日 	否 	<br /><br />昆山顺拓房地产开发有限公司 	4,643.07 	2021年11月16日 	2024年7月29日 	否 	<br /><br />东莞弘璟实业投资有限公司 	4,500.00 	2021年8月3日 	2024年8月2日 	否 	<br /><br />南京铧耀房地产开发有限公司 	4,500.00 	2022年11月30日 	2025年2月23日 	否 	<br /><br />厦门联招和悦投资有限公司 	3,915.10 	2022年6月21日 	2027年6月16日 	否 	<br /><br />深圳市招华国际会展运营有限公司 	3,812.50 	2022年3月30日 	2025年3月30日 	否 	<br /><br />无锡市三合房地产发展有限公司 	3,804.00 	2021年11月23日 	2024年11月22日 	否 	<br /><br />杭州北桐房地产开发有限公司 	3,250.00 	2024年5月31日 	2027年5月30日 	否 	<br /><br />深圳市招华会展实业有限公司 	2,525.00 	2020年4月27日 	2024年10月26日 	否 	<br /><br />佛山招商璞海房地产有限公司 	2,392.56 	2022年2月25日 	2025年2月25日 	否 	<br /><br />佛山招商尚贤房地产有限公司 	2,384.00 	2022年2月28日 	2027年2月27日 	否 	<br /><br />无锡鑫昇置业有限公司 	2,050.00 	2022年3月22日 	2025年3月22日 	否 	<br /><br />佛山市南海区美璟房地产开发有限公司 	1,797.25 	2021年12月31日 	2025年6月30日 	否 	<br /><br />深圳市招华国际会展运营有限公司 	1,440.00 	2022年9月15日 	2025年9月15日 	否 	<br /><br />徐州铭润房地产开发有限公司 	1,437.51 	2022年7月25日 	2028年7月24日 	否 	<br /><br />河南郑欧丝路置业有限公司 	1,148.66 	2024年1月22日 	2034年1月16日 	否 	<br /><br />盐城海洲置业有限公司 	838.42 	2022年3月9日 	2026年3月8日 	否 	<br /><br />合计 	605,005.65 				<br /><br />五、发行人2024年1-6月重大事项情况<br /><br />2024年1-6月，发行人利润总额295,864.43万元，同比下降40.51%，净利润184,714.24万元，同比下降51.41%，归属于上市公司股东的净利润141,727.22万元，同比下降34.17%，主要系公司开发业务项目结转毛利率同比下降，以及转让子公司股权投资收益同比减少所致。<br /><br />2024年1-6月，发行人经营活动产生的现金流量净额128,771.93万元，同比下降95.14%，主要系房地产项目销售回款同比减少所致。<br /><br />招商蛇口2024年1-6月均未涉及其它重大事项变化，主要包括：<br /><br />（1）不存在重要事项可能引发的风险；<br /><br />（2）企业基本情况良好，不涉及重大事项变更；<br /><br />（3）企业资信情况不存在重大不利情况（如企业所在的律师事务所因事下调，企业评级下调等）；<br /><br />（4）经排查，企业不涉及违约等情况。<br /><br />六、关于2024年度发行人经营财务情况的重大不利事项的预排查<br /><br />截至募集说明书签署日，发行人2024年度的经营、财务、资信状况预计无重大不利变化。<br /><br />第九章本期中期票据信用增进情况<br /><br />本期中期票据无担保。<br /><br />第十章 税项<br /><br />本期中期票据的持有人应遵守我国有关税务方面的法律、法规。本“税务事项”是依据我国现行的税务法律、法规及国家税务总局有关规范性文件的规定作<br /><br />出的。如果相关的法律、法规发生变更，本“税务事项”中所提及的税务事项将按变更后的法律法规执行。<br /><br />下列这些说明仅供参考，不构成对投资者的法律或税务建议，也不涉及投资本期中期票据可能出现的税务后果。投资者如果准备购买本期中期票据，投资者应就有关事项咨询财税顾问，发行人不承担由此产生的任何责任。<br /><br />投资者所应缴纳的下列税项不与中期票据的各项支出构成抵销。<br /><br />一、增值税<br /><br />根据2016年3月26日财政部和国家税务总局发布的《营业税改征增值税试点实施办法》、《营业税改征增值税试点有关事项的规定》、《营业税改征<br /><br />增值税试点过渡政策的规定》和《跨境应税行为适用增值税零税率和免税政策<br /><br />的规定》等文件，有价证券的买卖业务应以卖出价减去买入价后的余额作为基数，缴纳增值税。<br /><br />二、所得税<br /><br />根据2008年1月1日起实施的《中华人民共和国企业所得税法》及其他相关的法律、法规，一般企业投资者来源于中期票据的利息所得应缴纳企业所得<br /><br />税。企业应将当期应收取的中期票据利息计入当期收入，核算当期损益后缴纳企业所得税。<br /><br />三、印花税<br /><br />根据 2022年 7月 1日起施行的《中华人民共和国印花税法》，在我国境内买卖、继承、赠与、交换、分割等所书立的产权转移书据，均应缴纳印花<br /><br />税。对债务融资工具在银行间市场进行的交易，我国目前还没有具体规定。发行人无法预测国家是否或将会于何时决定对有关债务融资工具交易征收印花税，也无法预测将会适用的税率水平。<br /><br />四、税项抵销<br /><br />本期中期票据投资者所应缴纳的税项与债务融资工具的各项支付不构成抵销。监管机关及自律组织另有规定的按规定执行。<br /><br />五、声明<br /><br />上述所列税项不构成对投资者的纳税建议和投资者纳税依据，也不涉及投资本期债务融资工具可能出现的税务后果。投资者如果准备购买本期债务融资工具，并且投资者又属于按照法律规定需要遵守特别税务规定的投资者，本公司建议投资者应向其专业顾问咨询有关的税务责任，公司不承担由此产生的任何责任。<br /><br />第十一章 信息披露安排<br /><br />在本期中期票据发行过程及存续期间，公司将根据《银行间债券市场非金融企业债务融资工具管理办法》及《银行间债券市场非金融企业债务融资工具信息披露规则（2021版）》等文件对于信息披露管理制度的相关规定，通过中国货币网（www.chinamoney.com.cn）和上海清算所网站（www.shclearing.com）等信息披露服务平台向全国银行间债券市场披露下列有关信息，披露时间不晚于企业在证券交易所、指定媒体或其他场合向市场公开披露的时间。<br /><br />一、发行人信息披露机制<br /><br />（一）信息披露内部管理制度<br /><br />发行人根据《公司法》、《证券法》、《银行间债券市场非金融企业债务融资工具信息披露规则》制定了《招商局蛇口工业区控股股份有限公司非金融企业债务融资工具披露信息事务管理制度》，对应当向债券投资者披露的信息内容、信息披露标准、信息的传递、审核、披露流程等作出了相关规定。<br /><br />公司董事会秘书办公室是公司信息披露事务管理部门，负责对外信息披露工作以及对内的信息披露管理工作。<br /><br />如有关信息披露的监管部门规章和协会的自律规则发生变化，公司将依据其变化对信息披露作出调整。<br /><br />（二）信息披露事务负责人<br /><br />姓名：朱瑜<br /><br />职位：董事会秘书办公室部门负责人<br /><br />联系地址：深圳市南山区蛇口南海意库 3号楼<br /><br />电话：0755-26695281<br /><br />传真：0755-26818666<br /><br />电子信箱：cmskir@cmhk.com<br /><br />邮编：518067<br /><br />二、信息披露安排<br /><br />发行人将严格按照中国人民银行《银行间债券市场非金融企业债务融资工具管理办法》及交易商协会《银行间债券市场非金融企业债务融资工具信息披露规则》等文件的相关规定，进行本期债务融资工具存续期间各类财务报表、审计报告及可能影响本期债务融资工具兑付的重大事项的披露工作。<br /><br />（一）发行前的信息披露安排<br /><br />本期债务融资工具发行日前2个工作日，发行人将通过交易商协会认可的网站披露如下文件：<br /><br />1、招商局蛇口工业区控股股份有限公司2025年度第二期中期票据募集说明书；<br /><br />2、招商局蛇口工业区控股股份有限公司2025年度第二期中期票据法律意见书；<br /><br />3、招商局蛇口工业区控股股份有限公司2021、2022、2023年度经审计的合并及母公司财务报告以及2024年半年度未经审计的合并及母公司财务报表；<br /><br />4、招商局蛇口工业区控股股份有限公司主体信用评级报告及跟踪评级安排（如有）；<br /><br />5、中国银行间市场交易商协会要求披露的其他文件。<br /><br />（二）存续期内定期信息披露<br /><br />发行人将严格按照中国银行间市场交易商协会的相关规定，在本期债务融资工具存续期间，通过交易商协会认可的网站定期公开披露以下信息：<br /><br />1、企业应当在每个会计年度结束之日后4个月内披露上一年年度报告。年度报告应当包含报告期内企业主要情况、审计机构出具的审计报告、经审计的财务报表、附注以及其他必要信息；<br /><br />2、企业应当在每个会计年度的上半年结束之日后2个月内披露半年度报告；<br /><br />3、企业应当在每个会计年度前3个月、9个月结束后的1个月内披露季度财务报表，第一季度财务报表的披露时间不得早于上一年年度报告的披露时间；<br /><br />4、定期报告的财务报表部分应当至少包含资产负债表、利润表和现金流量表。编制合并财务报表的企业，除提供合并财务报表外，还应当披露母公司财务报表。<br /><br />5、企业应在存续期间每半年披露募集资金用款情况，内容包括但不限于募集资金使用情况和绿色项目进展<br /><br />上述信息的披露时间应不晚于企业按照境内外监管机构、市场自律组织、证券交易场所要求，或者将有关信息刊登在其他指定信息披露渠道上的时间。债务融资工具同时在境内境外公开发行、交易的，其信息披露义务人在境外披露的信息，应当在境内同时披露。<br /><br />（三）存续期内重大事项的信息披露<br /><br />存续期内，企业发生可能影响债务融资工具偿债能力或投资者权益的重大事项时，应当及时披露，并说明事项的起因、目前的状态和可能产生的影响。所称重大事项包括但不限于：<br /><br />1、企业名称变更；<br /><br />2、企业生产经营状况发生重大变化，包括全部或主要业务陷入停顿、生产经营外部条件发生重大变化等；<br /><br />3、企业变更财务报告审计机构、债务融资工具受托管理人、信用评级机构；<br /><br />4、企业 1/3以上董事、2/3以上监事、董事长、总经理或具有同等职责的人员发生变动；<br /><br />5、企业法定代表人、董事长、总经理或具有同等职责的人员无法履行职责；<br /><br />6、企业控股股东或者实际控制人变更，或股权结构发生重大变化；<br /><br />7、企业提供重大资产抵押、质押，或者对外提供担保超过上年末净资产的20%；<br /><br />8、企业发生可能影响其偿债能力的资产出售、转让、报废、无偿划转以及重大投资行为、重大资产重组；<br /><br />9、企业发生超过上年末净资产10%的重大损失，或者放弃债权或者财产超过上年末净资产的10%；<br /><br />10、企业股权、经营权涉及被委托管理；<br /><br />11、企业丧失对重要子公司的实际控制权；<br /><br />12、债务融资工具信用增进安排发生变更；<br /><br />13、企业转移债务融资工具清偿义务；<br /><br />14、企业一次承担他人债务超过上年末净资产10%，或者新增借款超过上年末净资产的20%；<br /><br />15、企业未能清偿到期债务或企业进行债务重组；<br /><br />16、企业涉嫌违法违规被有权机关调查，受到刑事处罚、重大行政处罚或行政监管措施、市场自律组织做出的债券业务相关的处分，或者存在严重失信行为；<br /><br />17、企业法定代表人、控股股东、实际控制人、董事、监事、高级管理人员涉嫌违法违规被有权机关调查、采取强制措施，或者存在严重失信行为；<br /><br />18、企业涉及重大诉讼、仲裁事项；<br /><br />19、企业发生可能影响其偿债能力的资产被查封、扣押或冻结的情况；<br /><br />20、企业拟分配股利，或发生减资、合并、分立、解散及申请破产的情形；<br /><br />21、企业涉及需要说明的市场传闻；<br /><br />22、债务融资工具信用评级发生变化；<br /><br />23、企业订立其他可能对其资产、负债、权益和经营成果产生重要影响的重大合同；<br /><br />24、发行文件中约定或企业承诺的其他应当披露事项；<br /><br />25、其他可能影响其偿债能力或投资者权益的事项。<br /><br />发行人在出现以下情形之日后2个工作日内，将履行上述重大事项的信息披露义务：<br /><br />（一）董事会、监事会或者其他有权决策机构就该重大事项形成决议时；<br /><br />（二）有关各方就该重大事项签署意向书或者协议时；<br /><br />（三）董事、监事、高级管理人员或者具有同等职责的人员知道该重大事项发生时；<br /><br />（四）收到相关主管部门关于重大事项的决定或通知时；<br /><br />（五）完成工商登记变更时。<br /><br />重大事项出现泄露或市场传闻的，发行人将在出现该情形之日后2个工作日内履行重大事项的信息披露义务。<br /><br />已披露的重大事项出现重大进展或变化的，发行人将在进展或变化发生之日后2个工作日内披露进展或者变化情况及可能产生的影响。<br /><br />（四）本息兑付的信息披露<br /><br />发行人应当在本期债务融资工具本息兑付日前5个工作日，通过交易商协会认可的网站公布本金兑付、付息事项。<br /><br />债务融资工具偿付存在较大不确定性的，发行人应当及时披露付息或兑付存在较大不确定性的风险提示公告。<br /><br />债务融资工具未按照约定按期足额支付利息或兑付本金的，发行人应在当日披露未按期足额付息或兑付的公告；存续期管理机构应当不晚于次1个工作日披露未按期足额付息或兑付的公告。<br /><br />债务融资工具违约处置期间，发行人及存续期管理机构应当披露违约处置进展，发行人应当披露处置方案主要内容。发行人在处置期间支付利息或兑付本金的，应当在1个工作日内进行披露。<br /><br />如有关信息披露管理制度发生变化，发行人将依据其变化对于信息披露作出调整。<br /><br />第十二章本期中期票据持有人会议机制<br /><br />一、会议目的与效力<br /><br />（一）【会议目的】持有人会议由本期债务融资工具持有人或其授权代表参加，以维护债务融资工具持有人的共同利益，表达债务融资工具持有人的集体意志为目的。<br /><br />（二）【决议效力】除法律法规另有规定外，持有人会议所作出的决议对本期债务融资工具持有人，包括所有参加会议或未参加会议，同意议案、反对议案或放弃投票权，有表决权或无表决权的持有人，以及在相关决议作出后受让债务融资工具的持有人，具有同等效力和约束力。<br /><br />二、会议权限与议案<br /><br />（一）【会议权限】持有人会议有权围绕本募集说明书、受托管理协议及相关补充协议项下权利义务实现的有关事项进行审议与表决。<br /><br />（二）【会议议案】持有人会议议案应有明确的待决议事项，遵守法律法规和银行间市场自律规则，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序、损害社会公共利益及他人合法权益。<br /><br />下列事项为特别议案：<br /><br />1、变更本期债务融资工具与本息偿付直接相关的条款，包括本金或利息金额、计算方式、支付时间、信用增进安排；<br /><br />2、新增、变更本募集说明书中的选择权条款、持有人会议机制、同意征集机制、投资人保护条款以及争议解决机制；<br /><br />3、聘请、解聘、变更受托管理人或变更涉及持有人权利义务的受托管理协议条款；<br /><br />4、除合并、分立外，向第三方转移本期债务融资工具清偿义务；<br /><br />5、变更可能会严重影响持有人收取债务融资工具本息的其他约定。<br /><br />三、会议召集人与召开情形<br /><br />（一）【召集人及职责】本期债务融资工具的存续期管理机构为本期债务融资工具持有人会议的召集人。<br /><br />召集人联系方式：<br /><br />机构名称：招商银行股份有限公司<br /><br />联络人姓名：罗莹莹、甘亚雯<br /><br />联系方式：0755-88023712<br /><br />传真：0755-88023712<br /><br />联系地址：广东省深圳市深南大道2016号招商银行<br /><br />召集人负责组织召开持有人会议，征求与收集债务融资工具持有人对会议审议事项的意见，履行信息披露、文件制作、档案保存等职责。<br /><br />召集人知悉持有人会议召开情形发生的，应当在实际可行的最短期限内或在本募集说明书约定期限内召集持有人会议；未触发召开情形但召集人认为有必要召集持有人会议的，也可以主动召集。<br /><br />召集人召集召开持有人会议应当保障持有人提出议案、参加会议、参与表决等自律规则规定或本募集说明书约定的程序权利。<br /><br />（二）【代位召集】召集人不能履行或者不履行召集职责的，以下主体可以自行召集持有人会议，履行召集人的职责：<br /><br />1、发行人；<br /><br />2、增进机构；<br /><br />3、受托管理人；<br /><br />4、出现本节第（三）（四）所约定情形的，单独或合计持有10%以上本期债务融资工具余额的持有人；<br /><br />5、出现本节第（五）所约定情形的，单独或合计持有30%以上本期债务融资工具余额的持有人；<br /><br />（三）【强制召开情形】在债务融资工具存续期间，出现以下情形之一的，召集人应当召集持有人会议：<br /><br />1、发行人未按照约定按期足额兑付本期债务融资工具本金或利息，若本期债务融资工具或其他债券条款设置了宽限期的，则以宽限期届满后未足额兑付为召开条件；<br /><br />2、发行人拟解散、申请破产、被责令停产停业、暂扣或者吊销营业执照；<br /><br />3、发行人、增进机构或受托管理人书面提议召开持有人会议对特别议案进行表决；<br /><br />4、单独或合计持有30%以上本期债务融资工具余额的持有人书面提议召开；<br /><br />5、法律、法规及相关自律规则规定的其他应当召开持有人会议的情形。<br /><br />（四）【提议召开情形】存续期内出现以下情形之一，且有单独或合计持有10%以上本期债务融资工具余额的持有人、受托管理人、发行人或增进机构书面提议的，召集人应当召集持有人会议：<br /><br />1、本期债务融资工具信用增进安排、增进机构偿付能力发生重大不利变化；<br /><br />2、发行人及合并范围内子公司发行的其他债务融资工具或境内外债券的本金或利息未能按照约定按期足额兑付；<br /><br />3、发行人及合并范围内子公司拟出售、转让、划转资产或放弃其他财产，将导致发行人净资产减少单次超过上年末经审计净资产的10%；<br /><br />4、发行人及合并范围内子公司因会计差错更正、会计政策或会计估计的重大自主变更等原因，导致发行人净资产单次减少超过10%；<br /><br />5、发行人最近一期净资产较上年末经审计净资产减少超过10%；<br /><br />6、发行人及合并范围内子公司发生可能导致发行人丧失其重要子公司实际控制权的情形；<br /><br />7、发行人及合并范围内子公司拟无偿划转、购买、出售资产或者通过其他方式进行资产交易，构成重大资产重组的；<br /><br />8、发行人进行重大债务重组；<br /><br />9、发行人拟合并、分立、减资，被暂扣或者吊销许可证件；<br /><br />发行人披露上述事项的，披露之日起15个工作日内无人提议或提议的投资人未满足10%的比例要求，或前期已就同一事项召集会议且相关事项未发生重大变化的，召集人可以不召集持有人会议。<br /><br />发行人未披露上述事项的，提议人有证据证明相关事项发生的，召集人应当根据提议情况及时召集持有人会议。<br /><br />（五）【其他召开情形】存续期内虽未出现本节（三）（四）所列举的强制、提议召开情形，单独或合计持有10%以上本期债务融资工具余额的持有人、受托管理人、发行人或增进机构认为有需要召开持有人会议的，可以向召集人书面提议。<br /><br />召集人应当自收到书面提议起5个工作日内向提议人书面回复是否同意召集持有人会议。<br /><br />（六）【提议渠道】持有人、受托管理人、发行人或增进机构认为有需要召开持有人会议的，应当将书面提议发送至召集人联络邮箱或寄送至召集人收件地址或通过“NAFMII综合业务和信息服务平台存续期服务系统”（以下简称“系统”）发送给召集人。<br /><br />（七）【配合义务】发行人或者增进机构发生本节（三）（四）所约定召开情形的，应当及时披露或告知召集人。<br /><br />四、会议召集与召开<br /><br />（一）【召开公告】召集人应当至少于持有人会议召开日前10个工作日披露持有人会议召开公告（以下简称“召开公告”）。召开公告应当包括本期债务融资工具基本信息、会议召开背景、会议要素、议事程序、参会表决程序、会务联系方式等内容。<br /><br />（二）【议案的拟定】召集人应当与发行人、持有人或增进机构等相关方沟通，并拟定议案。提议召开持有人会议的机构应当在书面提议中明确拟审议事项。<br /><br />召集人应当至少于持有人会议召开日前7个工作日将议案披露或发送持有人。议案内容与发行人、增进机构、受托管理人等机构有关的，应当同时发送至相关机构。持有人及相关机构未查询到或收到议案的，可以向召集人获取。<br /><br />（三）【补充议案】发行人、增进机构、受托管理人、单独或合计持有10%以上本期债务融资工具余额的持有人可以于会议召开日前5个工作日以书面形式向召集人提出补充议案。<br /><br />召集人拟适当延长补充议案提交期限的，应当披露公告，但公告和补充议案的时间均不得晚于最终议案概要披露时点。<br /><br />（四）【议案整理与合并】召集人可以提出补充议案，或在不影响提案人真实意思表示的前提下对议案进行整理合并，形成最终议案，并提交持有人会议审议。<br /><br />（五）【最终议案发送及披露】最终议案较初始议案有增补或修改的，召集人应当在不晚于会议召开前3个工作日将最终议案发送至持有人及相关机构。<br /><br />召集人应当在不晚于会议召开前3个工作日披露最终议案概要，说明议案标题与主要内容等信息。召集人已披露完整议案的，视为已披露最终议案概要。<br /><br />（六）【参会权的确认与核实】持有人会议债权登记日为持有人会议召开日的前1个工作日。<br /><br />除法律、法规及相关自律规则另有规定外，在债权登记日确认债权的债务融资工具持有人有权参加会议。债务融资工具持有人应当于会议召开前提供债权登记日的债券账务资料以证明参会资格。召集人应当对债务融资工具持有人或其授权代表的参会资格进行确认，并登记其名称以及持有份额。债务融资工具持有人在持有人会议召开前未向召集人证明其参会资格的，不得参加会议和参与表决。<br /><br />持有人可以通过提交参会回执或出席持有人会议的方式参加会议。<br /><br />（七）【列席机构】发行人、债务融资工具清偿义务承继方（以下简称“承继方”）、增进机构等相关方应当配合召集人召集持有人会议，并按照召集人的要求列席持有人会议。<br /><br />受托管理人不是召集人的，应当列席持有人会议，及时了解持有人会议召开情况。<br /><br />信用评级机构（如有）、存续期管理机构、为持有人会议的合法合规性出具法律意见的律师可应召集人邀请列席会议。<br /><br />经召集人邀请，其他有必要的机构也可列席会议。<br /><br />（八）【召集程序的缩短】发行人出现公司信用类债券违约以及其他严重影响持有人权益突发情形的，召集人可以在不损害持有人程序参与权的前提下，并提请审议缩短召集程序议案一同参与本次会议表决，缩短召集程序议案经参加会议持有人所持表决权2/3以上，且经本期债务融资工具总表决权超过1/2通过后，合理缩短持有人会议召集、召开与表决程序。<br /><br />若发行人未发生上述情形，但召集人拟缩短持有人会议召集程序的，需向本次持有人会议提请审议缩短召集程序的议案，与本次持有人会议的其他议案一同表决。缩短召集程序议案应当经参加会议持有人所持表决权2/3以上，且经本期债务融资工具总表决权超过1/2通过。<br /><br />会议程序缩短的,召集人应当提供线上参会的渠道及方式，并且在持有人会议召开前将议案发送至持有人及相关机构、披露最终议案概要。<br /><br />（九）【会议的取消】召开公告发布后，持有人会议不得随意延期、变更。<br /><br />出现相关债务融资工具债权债务关系终止，召开事由消除或不可抗力等情形，召集人可以取消本次持有人会议。召集人取消持有人会议的，应当发布会议取消公告，说明取消原因。<br /><br />五、会议表决和决议<br /><br />（一）【表决权】债务融资工具持有人及其授权代表行使表决权，所持每一债务融资工具最低面额为一表决权。未参会的持有人不参与表决，其所持有的表决权计入总表决权。<br /><br />（二）【关联方回避】发行人及其重要关联方持有债务融资工具的，应当主动以书面形式向召集人表明关联关系，除债务融资工具由发行人及其重要关联方全额合规持有的情况外，发行人及其重要关联方不享有表决权。重要关联方包括：<br /><br />1、发行人或承继方控股股东、实际控制人；<br /><br />2、发行人或承继方合并范围内子公司；<br /><br />3、本期债务融资工具承继方、增进机构；<br /><br />4、其他可能影响表决公正性的关联方。<br /><br />（三）【会议有效性】参加会议持有人持有本期债务融资工具总表决权超过1/2，会议方可生效。<br /><br />（四）【表决要求】持有人会议对列入议程的各项议案分别审议、逐项表决，不得对公告、议案中未列明的事项进行审议和表决。持有人会议的全部议案应当不晚于会议召开首日后的3个工作日内表决结束。<br /><br />（五）【表决统计】召集人应当根据登记托管机构提供的本期债务融资工具表决截止日持有人名册，核对相关债项持有人当日债券账务信息。表决截止日终无对应债务融资工具面额的表决票视为无效票，无效票不计入议案表决的统计中。<br /><br />持有人未做表决、投票不规范或投弃权票、未参会的，视为该持有人放弃投票权，其所持有的债务融资工具面额计入议案表决的统计中。<br /><br />（六）【表决比例】除法律法规另有规定或本募集说明书另有约定外，持有人会议决议应当经参加会议持有人所持表决权超过1/2通过；针对特别议案的决议，应当经参加会议持有人所持表决权2/3以上，且经本期债务融资工具总表决权超过1/2通过。若本募集说明书对个别事项的表决比例另行约定的，应不低于本条关于表决比例的约定要求<br /><br />（七）【决议披露】召集人应当在不晚于持有人会议表决截止日后的2个工作日内披露会议决议公告。会议决议公告应当包括参会持有人所持表决权情况、会议有效性、会议审议情况等内容。<br /><br />（八）【律师意见】本期债务融资工具持有人会议特别议案和其他议案的表决，应当由律师就会议的召集、召开、表决程序、参加会议人员资格、表决权有效性、议案类型、会议有效性、决议情况等事项的合法合规性出具法律意见，召集人应当在表决截止日后的2个工作日内披露相应法律意见书。<br /><br />法律意见应当由2名以上律师公正、审慎作出。律师事务所应当在法律意见书中声明自愿接受交易商协会自律管理，遵守交易商协会的相关自律规则。<br /><br />（九）【决议答复与披露】发行人应当对持有人会议决议进行答复，相关决议涉及增进机构、受托管理人或其他相关机构的，上述机构应当进行答复。<br /><br />召集人应当在会议表决截止日后的2个工作日内将会议决议提交至发行人及相关机构，并代表债务融资工具持有人及时就有关决议内容与相关机构进行沟通。发行人、相关机构应当自收到会议决议之日后的5个工作日内对持有人会议决议情况进行答复。<br /><br />召集人应当不晚于收到相关机构答复的次一工作日内协助相关机构披露。<br /><br />六、其他<br /><br />（一）【承继方义务】承继方按照本章约定履行发行人相应义务。<br /><br />（二）【保密义务】召集人、参会机构、其他列席会议的机构对涉及单个债务融资工具持有人的持券情况、投票结果等信息承担保密义务，不得利用参加会议获取的相关信息从事内幕交易、操纵市场、利益输送和证券欺诈等违法违规活动，损害他人合法权益。<br /><br />（三）【会议记录】召集人应当对持有人会议进行书面记录并留存备查。持有人会议记录由参加会议的召集人代表签名。<br /><br />（四）【档案保管】召集人应当妥善保管持有人会议的会议公告、会议议案、参会机构与人员名册、表决机构与人员名册、参会证明材料、会议记录、表决文件、会议决议公告、持有人会议决议答复（如有）、法律意见书（如有）、召集人获取的债权登记日日终和会议表决截止日日终债务融资工具持有人名单等会议文件和资料，并至少保管至本期债务融资工具债权债务关系终止之日起5年。<br /><br />（五）【存续期服务系统】本期债务融资工具持有人会议可以通过系统召集召开。<br /><br />召集人可以通过系统发送议案、核实参会资格、统计表决结果、召开会议、保管本节第（四）条约定的档案材料等，债务融资工具持有人可以通过系统进行书面提议、参会与表决等，发行人、增进机构、受托管理人等相关机构可以通过系统提出补充议案。<br /><br />（六）【释义】本章所称“以上”，包括本数，“超过”不包含本数；所称“净资产”，指企业合并范围内净资产；所称“披露”，是指在《银行间债券市场非金融企业债务融资工具信息披露规则》中规定的信息披露渠道进行披露。<br /><br />（七）【其他情况】本章关于持有人会议的约定与《银行间债券市场非金融企业债务融资工具持有人会议规程》要求不符的，或本章内对持有人会议机制约定不明的,按照《银行间债券市场非金融企业债务融资工具持有人会议规程》要求执行。<br /><br />第十三章 主动债务管理<br /><br />在本期债务融资工具存续期内，发行人可能根据市场情况，依据法律法规、规范性文件和协会相关自律管理规定及要求，在充分尊重投资人意愿和保护投资人合法权益的前提下，遵循平等自愿、公平清偿、诚实守信的原则，对本期债务融资工具进行主动债务管理。发行人可能采取的主动债务管理方式包括但不限于置换、同意征集等。<br /><br />一、置换<br /><br />置换是指非金融企业发行债务融资工具用于以非现金方式交换其他存续债务融资工具（以下统称置换标的）的行为。<br /><br />企业若将本期债务融资工具作为置换标的实施置换，将向本期债务融资工具的全体持有人发出置换要约，持有人可以其持有的全部或部分置换标的份额参与置换。<br /><br />参与置换的企业、投资人、主承销商等机构应按照《银行间债券市场非金融企业债务融资工具置换业务指引（试行）》以及交易商协会相关规定实施置换。<br /><br />二、同意征集机制<br /><br />同意征集是指债务融资工具发行人针对可能影响持有人权利的重要事项，主动征集持有人意见，持有人以递交同意回执的方式形成集体意思表示，表达是否同意发行人提出的同意征集事项的机制。<br /><br />（一）同意征集事项<br /><br />在本期债务融资工具存续期内，对于需要取得本期债务融资工具持有人同意后方能实施的以下事项，发行人可以实施同意征集：<br /><br />1.变更本期债务融资工具与本息偿付直接相关的条款，包括本金或利息金额、计算方式、支付时间、信用增进安排；<br /><br />2.新增、变更发行文件中的选择权条款、持有人会议机制、同意征集机制、投资人保护条款以及争议解决机制；<br /><br />3.聘请、解聘、变更受托管理人或变更涉及持有人权利义务的受托管理协议条款；<br /><br />4.除合并、分立外，发行人拟向第三方转移本期债务融资工具清偿义务；<br /><br />5.变更可能会严重影响持有人收取债务融资工具本息的其他约定。<br /><br />6.其他按照交易商协会自律管理规定可以实施同意征集的事项。<br /><br />（二）同意征集程序<br /><br />1.同意征集公告<br /><br />发行人实施同意征集，将通过交易商协会认可的渠道披露同意征集公告。同意征集公告内容包括但不限于下列事项：<br /><br />（1）本期债务融资工具基本信息;<br /><br />（2）同意征集的实施背景及事项概要;<br /><br />（3）同意征集的实施程序：包括征集方案的发送日、发送方式，同意征集开放期、截止日（开放期最后一日），同意回执递交方式和其他相关事宜;<br /><br />（4）征集方案概要：包括方案标题、主要内容等;<br /><br />（5）发行人指定的同意征集工作人员的姓名及联系方式;<br /><br />（6）相关中介机构及联系方式（如有）;<br /><br />（7）一定时间内是否有主动债务管理计划等。<br /><br />2.同意征集方案<br /><br />发行人将拟定同意征集方案。同意征集方案应有明确的同意征集事项，遵守法律法规和银行间市场自律规则，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序、损害社会公共利益及他人合法权益。<br /><br />发行人存在多个同意征集事项的，将分别制定征集方案。<br /><br />3.同意征集方案发送<br /><br />发行人披露同意征集公告后，可以向登记托管机构申请查询债务融资工具持有人名册。持有人名册查询日与征集方案发送日间隔应当不超过3个工作日。<br /><br />发行人将于征集方案发送日向持有人发送征集方案。<br /><br />征集方案内容与增进机构、受托管理人等机构有关的，方案应同时发送至相关机构。持有人及相关机构如未收到方案，可向发行人获取。<br /><br />4.同意征集开放期<br /><br />同意征集方案发送日（含当日）至持有人递交同意回执截止日（含当日）的期间为同意征集开放期。本期债务融资工具的同意征集开放期最长不超过10个工作日。<br /><br />5.同意回执递交<br /><br />持有人以递交同意回执的方式表达是否同意发行人提出的同意征集事项。持有人应当在同意征集截止日前（含当日）将同意征集回执递交发行人。发行人存在多个同意征集事项的，持有人应当分别递交同意回执。<br /><br />6.同意征集终结<br /><br />在同意征集截止日前，单独或合计持有超过1/3本期债务融资工具余额的持有人，书面反对发行人采用同意征集机制就本次事项征集持有人意见的，本次同意征集终结，发行人应披露相关情况。征集事项触发持有人会议召开情形的，持有人会议召集人应根据《银行间债券市场非金融企业债务融资工具持有人会议规程》规定及本募集说明书的约定，另行召集持有人会议。<br /><br />（三）同意征集事项的表决<br /><br />1.持有人所持每一债务融资工具最低面额为一表决权。未提交同意回执的持有人不参与表决，其所持有的表决权计入总表决权。<br /><br />2.发行人及其重要关联方除非全额合规持有本期债务融资工具，否则不享有表决权。利用、隐瞒关联关系侵害其他人合法利益的，相关方应承担相应法律责任。<br /><br />3.发行人根据登记托管机构提供的同意征集截止日持有人名册，核对相关债项持有人当日债券账务信息。<br /><br />同意征集截止日终无对应债务融资工具面额的同意回执视为无效回执，无效回执不计入同意征集表决权统计范围。<br /><br />持有人未在截止日日终前递交同意回执、同意回执不规范或表明弃权的，视为该持有人弃权，其所持有的债务融资工具面额计入同意征集表决权统计范围。<br /><br />4.除法律法规另有规定外，同意征集方案经持有本期债务融资工具总表决权超过1/2的持有人同意，本次同意征集方可生效。<br /><br />（四）同意征集结果的披露与见证<br /><br />1.发行人将在同意征集截止日后的5个工作日内在交易商协会认可的渠道披露同意征集结果公告。<br /><br />同意征集结果公告应包括但不限于以下内容：参与同意征集的本期债务融资工具持有人所持表决权情况;征集方案概要、同意征集结果及生效情况；同意征集结果的实施安排。<br /><br />2.发行人将聘请至少2名律师对同意征集的合法合规性进行全程见证，并对征集事项范围、实施程序、参与同意征集的人员资格、征集方案合法合规性、同意回执有效性、同意征集生效情况等事项出具法律意见书。法律意见书应当与同意征集结果公告一同披露。<br /><br />（五）同意征集的效力<br /><br />1.除法律法规另有规定外，满足生效条件的同意征集结果对本期债务融资工具持有人，包括所有参与征集或未参与征集，同意、反对征集方案或者弃权，有表决权或者无表决权的持有人，以及在相关同意征集结果生效后受让债务融资工具的持有人，具有同等效力和约束力。<br /><br />2.除法律法规另有规定或本募集说明书另有约定外，满足生效条件的同意征集结果对本期债务融资工具的发行人和持有人具有约束力。<br /><br />3.满足生效条件的同意征集结果，对增进机构、受托管理人等第三方机构，根据法律法规规定或当事人之间的约定产生效力。<br /><br />（六）同意征集机制与持有人会议机制的衔接<br /><br />1.征集事项触发持有人会议召开情形的，发行人主动实施同意征集后，持有人会议召集人可以暂缓召集持有人会议。<br /><br />2.发行人实施同意征集形成征集结果后，包括发行人与持有人形成一致意见或未形成一致意见，持有人会议召集人针对相同事项可以不再召集持有人会议。<br /><br />（七）其他<br /><br />本募集说明书关于同意征集机制的约定与《银行间债券市场非金融企业债务融资工具同意征集操作指引》要求不符的，或本募集说明书关于同意征集机制未作约定或约定不明的，按照《银行间债券市场非金融企业债务融资工具同意征集操作指引》要求执行。<br /><br />第十四章违约、风险情形及处置<br /><br />为保证按期足额偿付中期票据，发行人制定了相应的偿债计划和保障措施。此外，中期票据的债权人还可以依据法律法规的规定和本募集说明书的约定，以中期票据债权人会议的形式行使有关权利。<br /><br />一、违约事件<br /><br />（一）以下事件构成本期债务融资工具项下的违约事件：<br /><br />1、在本募集说明书约定的本金到期日、付息日、回售行权日等本息应付日，发行人未能足额偿付约定本金或利息；<br /><br />【宽限期条款】发行人在上述情形发生之后有5个工作日的宽限期。宽限期内应以当期应付未付的本金和利息为计息基数、按照票面利率上浮10 BP计算利息。<br /><br />发行人发生前款情形，应不晚于本息应付日的次1个工作日披露企业关于在宽限期支付本金或兑付利息的安排性公告，说明债项基本情况、未能按期支付的原因、宽限期条款及计息情况、宽限期内偿付安排等内容。<br /><br />发行人在宽限期内足额偿付了全部应付本金和利息（包括宽限期内产生的利息），则不构成本期债务融资工具项下的违约事件，发行人应不晚于足额偿还的次1个工作日披露企业关于在宽限期内完成资金偿付的公告，说明债项基本情况及支付完成情况等，同时下一计息期（如有）起算日应从足额偿付的次一工作日开始起算，终止日不变。<br /><br />若发行人在宽限期届满日仍未足额支付利息或兑付本金的，则构成本期债务融资工具项下的违约事件，发行人应于当日向市场披露企业关于未按约定在宽限期内支付利息或兑付本金的公告，说明债项基本情况、未能在宽限期内支付的原因及相关工作安排。<br /><br />2、因发行人触发本募集说明书中其他条款的约定（如有）或经法院裁判、仲裁机构仲裁导致本期债务融资工具提前到期，或发行人与持有人另行合法有效约定的本息应付日届满，而发行人未能按期足额偿付本金或利息。<br /><br />3、在本期债务融资工具获得全部偿付或发生其他使得债权债务关系终止的情形前，法院受理关于发行人的破产申请；<br /><br />4、本期债务融资工具获得全部偿付或发生其他使得债权债务关系终止的情形前，发行人为解散而成立清算组或法院受理清算申请并指定清算组，或因其它原因导致法人主体资格不存在。<br /><br />二、违约责任<br /><br />（一）【持有人有权启动追索】如果发行人发生前款所述违约事件的，发行人应当依法承担违约责任；持有人有权按照法律法规及本募集说明书约定向发行人追偿本金、利息以及违约金，或者按照受托管理协议约定授权受托管理人代为追索。<br /><br />（二）【违约金】发行人发生上述违约事件，除继续支付利息之外(按照前一计息期利率，至实际给付之日止)，还须向债务融资工具持有人支付违约金，法律另有规定除外。违约金自违约之日起（约定了宽限期的，自宽限期届满之日起）到实际给付之日止，按照应付未付本息乘以日利率0.21‰计算。<br /><br />三、偿付风险<br /><br />本募集说明书所称“偿付风险”是指，发行人按本期发行文件等与持有人之间的约定以及法定要求按期足额偿付债务融资工具本金、利息存在重大不确定性的情况。<br /><br />本期中期票据不设担保，能否按期兑付完全取决于公司的信用。在本期中期票据的存续期内：如产业政策、法律法规、市场等不可控因素对公司的经营活动产生重大负面影响或资金周转出现困难，进而造成公司不能从预期的还款来源获得足够的资金，将可能影响本期中期票据的按时足额支付本金、利息，从而构成偿付风险。<br /><br />发行人一旦出现偿付风险或发生违约事件，将按照法律法规、公司信用类债券违约处置相关规定以及银行间协会相关自律管理规定及要求，遵循平等自愿、公平清偿、公开透明、诚实守信等原则，稳妥开展风险违约处置相关工作。<br /><br />四、发行人的义务<br /><br />发行人应按照募集说明书等协议约定以及协会自律管理规定进行信息披露，真实、准确、完整、及时、公平地披露信息；按照约定和承诺落实投资人保护措施、持有人会议决议等；配合中介机构开展持有人会议召集召开、跟踪监测等违约及风险处置工作。发行人应按照约定及时筹备偿付资金，并划付至登记托管机构指定账户。<br /><br />五、发行人应急预案<br /><br />发行人预计出现偿付风险或“违约事件”时应及时建立工作组，制定、完善违约及风险处置应急预案，并开展相关工作。<br /><br />应急预案包括但不限于以下内容：工作组的组织架构与职责分工、内外部协调机制与联系人、信息披露与持有人会议等工作安排、付息兑付情况及偿付资金安排、拟采取的违约及风险处置措施、增信措施的落实计划（如有）、舆情监测与管理。<br /><br />六、风险及违约处置基本原则<br /><br />发行人出现偿付风险及发生违约事件后，应按照法律法规、公司信用类债券违约处置相关规定以及协会相关自律管理要求，遵循平等自愿、公平清偿、公开透明、诚实守信等原则，稳妥开展风险及违约处置相关工作，本募集说明书有约定从约定。<br /><br />七、处置措施<br /><br />发行人出现偿付风险或发生违约事件后，可与持有人协商采取下列处置措施：（一）重组并变更登记要素：发行人与持有人协商拟变更债务融资工具发行文件中与本息偿付相关的发行条款，包括本金或利息金额、计算方式、支付时间、信用增进协议及安排的，并变更相应登记要素的，应按照以下流程执行：<br /><br />1、将重组方案作为特别议案提交持有人会议，按照特别议案相关程序表决。议案应明确重组后债券基本偿付条款调整的具体情况。<br /><br />2、重组方案表决生效后，发行人应及时向中国外汇交易中心和银行间市场清算所股份有限公司提交变更申请材料。<br /><br />3、发行人应在登记变更完成后的2个工作日内披露变更结果。<br /><br />（二）重组并以其他方式偿付：发行人与持有人协商以其他方式履行还本付息义务的，应确保当期债务融资工具全体持有人知晓，保障其享有同等选择的权利。如涉及注销全部或部分当期债务融资工具的，应按照下列流程进行：<br /><br />1、发行人应将注销方案提交持有人会议审议，议案应明确注销条件、时间流程等内容，议案经由持有本期债务融资工具表决权超过总表决权数额50%的持有人同意后生效；<br /><br />2、注销方案表决生效后，发行人应当与愿意注销的持有人签订注销协议；注销协议应明确注销流程和时间安排；不愿意注销的持有人，所持债务融资工具可继续存续；<br /><br />3、发行人应在与接受方案的相关持有人签署协议后的2个工作日内，披露协议主要内容；<br /><br />4、发行人应在协议签署完成后，及时向银行间市场清算所股份有限公司申请注销协议约定的相关债务融资工具份额；<br /><br />5、发行人应在注销完成后的2个工作日内披露结果。<br /><br />八、不可抗力<br /><br />（一）不可抗力是指本期中期票据计划公布后，由于当事人不能预见、不能避免并不能克服的情况，致使本期中期票据相关责任人不能履约的情况。<br /><br />（二）不可抗力包括但不限于以下情况<br /><br />1、自然力量引起的事故如水灾、火灾、地震、海啸等；<br /><br />2、国际、国内金融市场风险事故的发生；交易系统或交易场所无法正常工作；<br /><br />3、社会异常事故如战争、罢工、恐怖袭击等。<br /><br />（三）不可抗力事件的应对措施<br /><br />1、不可抗力发生时，发行人或主承销商、联席主承销商应及时通知投资者及本期中期票据相关各方，并尽最大努力保护本期中期票据投资者的合法权益；<br /><br />2、发行人或主承销商、联席主承销商应召集本期债务融资工具持有人会议磋商，决定是否终止本期中期票据或根据不可抗力事件对本期中期票据的影响免除或延迟相关义务的履行。<br /><br />九、争议解决机制<br /><br />任何因募集说明书产生或者与本募集说明书有关的争议，由各方协商解决。协商不成的，（以下选项择其一，不可多选）<br /><br />（□由______________________法院管辖。）<br /><br />（□√均应提交深圳仲裁委员会根据申请时有效的仲裁规则进行裁决。）<br /><br />十、弃权<br /><br />任何一方当事人未能行使或延迟行使本文约定的任何权利，或宣布对方违约仅适用某一特定情势，不能视作弃权，也不能视为继续对权利的放弃，致使无法对今后违约方的违约行为行使权利。任何一方当事人未行使任何权利，也不会构成对对方当事人的弃权。<br /><br />第十五章与本期中期票据发行有关的机构<br /><br />一、发行人及中介机构的联系方式<br /><br />发行人： 	招商局蛇口工业区控股股份有限公司 住所：广东省深圳市南山区蛇口太子路1号新时代广场法定代表人：蒋铁峰 	<br /><br />联系人：徐念龙 联系电话：0755-26805307 传真：0755-26691037 邮编：518067 	<br /><br />主承销商、簿记管理人：招商银行股份有限公司 法定代表人：缪建民 	<br /><br />	地址：深圳市深南大道2016号招商银行深圳分行大厦联系人：罗莹莹、甘亚雯 联系电话：0755-88026130、0755-88023712 传真：0755-88026221 	<br /><br />	邮编：518000 	<br /><br />存续期管理机构： 	招商银行股份有限公司法定代表人：缪建民 	<br /><br />地址：深圳市深南大道2016号招商银行深圳分行大厦联系人：罗莹莹、甘亚雯 	<br /><br />联系电话：0755-88026130、0755-88023712 	<br /><br />传真：0755-88026221 	<br /><br />邮编：518000 	<br /><br />律师事务所： 	上海市锦天城（深圳）律师事务所 住所：深圳市福田区福华三路卓越世纪中心1号楼21-23层 联系地址：深圳市福田区福华三路卓越世纪中心1号楼21-23楼 法定代表人：宋征 经办律师：孙民方、韩欢欢联系电话：0755-82816698 传真：0755-82816698 	<br /><br />会计师事务所： 	德勤华永会计师事务所(特殊普通合伙) 住所：上海市黄浦区延安东路222号30楼 联系人：吴汪斌 联系电话：021-61418888 传真：021-63350003 邮政编码：200002 	<br /><br />登记、托管、结算机构：银行间市场清算所股份有限公司<br /><br />地址：上海市黄浦区中山南路318号东方国际金融广场2号楼33F<br /><br />法定代表人：马贱阳<br /><br />联系人：发行岗<br /><br />联系电话：021-6332 6662<br /><br />传真：021-6332 6661<br /><br />	邮政编码：200010 	<br /><br />集中簿记建档系统技术支持机构： 	北京金融资产交易所有限公司 	<br /><br />地址：北京市西城区金融大街乙17号 	<br /><br />法定代表人：郭仌 	<br /><br />联系人：发行部 	<br /><br />电话：010-57896722、010-57896516 	<br /><br />传真：010-57896726 	<br /><br />邮政编码：100032 	<br /><br />信息披露事务负责人<br /><br />朱瑜<br /><br />职位：董事会秘书办公室部门负责人<br /><br />办公地址：深圳南山区蛇口兴华路6号南海意库3号楼联系电话：0755-26695281<br /><br />传真：0755-26818666<br /><br />电子邮箱：cmskir@cmhk.com<br /><br />二、发行人同中介机构的股权关系及其他重大利害关系<br /><br />无。<br /><br />三、发行人中介机构其他事项<br /><br />江苏证监局于 2022年7月20日作出了《中国证券监督管理委员会江苏监管局行政监管措施决定书》针对德勤华永会计师事务所（特殊普通合伙）（以下简称“德勤”）执行的某上市公司2018年度审计项目中存在的部分审计程序和问题，对德勤采取出具警示函的行政监管措施；上海证监局于2022年12月16日作出了《中国证券监督管理委员会上海监管局行政监管措施决定书》，针对德勤执行的某上市公司2019年度审计项目中存在的个别审计程序问题，对德勤采取出具警示函的行政监管措施。财政部于2023年3月15日，针对德勤对中国华融资产管理股份有限公司及其部分子公司 2015至2019年度审计中存在的部分程序缺陷，作出了《行政处罚事项决定书》，对德勤给予警告。<br /><br />本募集说明书中引用德勤对招商局蛇口工业区控股股份有限公司2020年度、2021年度及2022年度财务报表出具的德师报(审)字(21)第 P01170号、德师报（审）字（22）第P00986号及德师报（审）字（23）第P02108号审计报告的有关内容。德勤认为，上述经德勤审计的招商局蛇口工业区控股股份有限公司2020年度、2021年度及2022年度财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，公允反映了招商局蛇口工业区控股股份有限公司2020年12月31日、2021年12月31日、2022年12月31日的合并及母公司财务状况以及 2020年度、2021年度、2022年度的合并及母公司经营成果和合并及母公司现金流量。截至本募集说明书出具之日，德勤及上述审计报告的签字注册会计师未被国家相关监管部门限制参与债券发行业务活动的情形。上述审计报告的签字注册会计师未受到国家相关监管部门给予行政处罚、采取行政监管措施的情形。<br /><br />上述行政监管措施和行政处罚对发行人发行本期中期票据不构成实质障碍。<br /><br />第十六章备查文件和查询地址<br /><br />一、备查文件<br /><br />1、接受注册通知书；<br /><br />2、招商局蛇口工业区控股股份有限公司2025年度第二期中期票据募集说明书；<br /><br />3、招商局蛇口工业区控股股份有限公司2025年度第二期中期票据法律意见书；<br /><br />4、招商局蛇口工业区控股股份有限公司2021、2022、2023年度经审计的合并及母公司财务报告以及2024年三季度未经审计的合并及母公司财务报表；<br /><br />5、招商局蛇口工业区控股股份有限公司主体信用评级报告及跟踪评级安排（如有）；<br /><br />6、中国银行间市场交易商协会要求的其他需披露的文件。<br /><br />二、查询地址<br /><br />投资人可以在本期中期票据存续期限内到下列互联网网址查阅相关发行文件：<br /><br />中国银行间市场交易商协会网站：http://www.nafmii.org.cn/<br /><br />上海清算所网：http://www.shclearing.com/<br /><br />中国货币网：http://www.chinamoney.com.cn/<br /><br />如对本募集说明书或上述文件有任何疑问，可以咨询本公司。本公司联系方式见第十五章。