声 明<br /><br /> 本次评级为委托评级，中诚信国际及其评估人员与评级委托方、评级对象不存在任何其他影响本次评级行为独立、客观、公正的关联关系。<br /><br /> 本次评级依据评级对象提供或已经正式对外公布的信息，以及其他根据监管规定收集的信息，中诚信国际按照相关性、及时性、可靠性的原则对评级信息进行审慎分析，但中诚信国际对于相关信息的合法性、真实性、完整性、准确性不作任何保证。<br /><br /> 中诚信国际及项目人员履行了尽职调查和诚信义务，有充分理由保证本次评级遵循了真实、客观、公正的原则。<br /><br /> 评级报告的评级结论是中诚信国际依据合理的内部信用评级标准和方法、评级程序做出的独立判断，未受评级委托方、评级对象和其他第三方的干预和影响。<br /><br /> 本评级报告对评级对象信用状况的任何表述和判断仅作为相关决策参考之用，并不意味着中诚信国际实质性建议任何使用人据此报告采取投资、借贷等交易行为，也不能作为任何人购买、出售或持有相关金融产品的依据。<br /><br /> 中诚信国际不对任何投资者使用本报告所述的评级结果而出现的任何损失负责，亦不对评级委托方、评级对象使用本报告或将本报告提供给第三方所产生的任何后果承担责任。<br /><br /> 本次评级结果自本评级报告出具之日起生效，有效期为2025年4月22日至2026年4月22日。主体评级有效期内，中诚信国际将对评级对象进行跟踪评级，根据跟踪评级情况决定维持、变更评级结果或暂停、终止评级等。<br /><br /> 未经中诚信国际事先书面同意，本评级报告及评级结论不得用于其他债券的发行等证券业务活动。对于任何未经充分授权而使用本报告的行为，中诚信国际不承担任何责任。<br /><br />跟踪评级安排<br /><br /> 根据相关监管规定以及评级委托协议约定，中诚信国际将在评级结果有效期内进行跟踪评级。<br /><br /> 中诚信国际将在评级结果有效期内对评级对象风险程度进行全程跟踪监测。发生可能影响评级对象信用水平的重大事项，评级委托方或评级对象应及时通知中诚信国际并提供相关资料，中诚信国际将就有关事项进行必要调查，及时对该事项进行分析，据实确认或调整评级结果，并按照相关规则进行信息披露。<br /><br /> 如未能及时提供或拒绝提供跟踪评级所需资料，或者出现监管规定的其他情形，中诚信国际可以终止或者撤销评级。<br /><br />中诚信国际信用评级有限责任公司<br /><br />2025年4月22日<br /><br />评级对象 	北京首都开发股份有限公司 	<br /><br />主体评级结果 	AAA/稳定 	<br /><br />评级观点 	中诚信国际肯定了北京首都开发股份有限公司（以下简称“首开股份”或“公司”）能在资源获取及资金方面获得股东的支持、在北京具有较强深耕优势、融资渠道畅通等方面的优势。同时中诚信国际也关注到房地产行业政策变化、盈利能力较弱及财务杠杆较高等因素对其经营和整体信用状况造成的影响。 	<br /><br />评级展望 	中诚信国际认为，北京首都开发股份有限公司信用水平在未来12~18个月内将保持稳定。 	<br /><br />调级因素 	可能触发评级上调因素：不适用。 可能触发评级下调因素：股东背景及支持力度发生显著不利变化、杠杆比例进一步上升，融资渠道明显收缩，现金流平衡能力显著恶化等。 	<br /><br />正 面<br /><br /> 公司作为北京首都开发控股（集团）有限公司（以下简称“首开集团”）房地产开发业务的运营主体，可在资源获取及资金方面获得较大支持<br /><br /> 公司在北京具有较强深耕优势，土地储备充裕<br /><br /> 融资渠道通畅，综合融资成本持续优化<br /><br />关 注<br /><br /> 房地产行业政策变化对公司经营提出更高挑战<br /><br /> 土地储备中京外项目存在较大去化压力<br /><br /> 公司盈利能力较弱，财务杠杆较高，资本结构仍有待改善<br /><br />项目负责人：侯一甲 yjhou@ccxi.com.cn<br /><br />项目组成员：刘鸿雨 hyliu.eva@ccxi.com.cn<br /><br />评级总监：<br /><br />熊   攀 pxiong@ccxi.com.cn<br /><br />邱学友 xyqiu@ccxi.com.cn<br /><br />电话：(027)87339288<br /><br /> 财务概况<br /><br />首开股份（合并口径） 	2021 	2022 	2023 	2024.1~9/2024.9 	<br /><br />资产总计（亿元） 	3,138.59 	2,782.96 	2,532.27 	2,350.47 	<br /><br />所有者权益合计（亿元） 	665.68 	670.32 	598.55 	561.19 	<br /><br />负债合计（亿元） 	2,472.91 	2,112.64 	1,933.72 	1,789.28 	<br /><br />总债务（亿元） 	1,329.02 	1,266.58 	1,223.09 	1,177.57 	<br /><br />营业总收入（亿元） 	678.02 	479.21 	477.63 	144.63 	<br /><br />净利润（亿元） 	16.67 	9.19 	-59.38 	-46.28 	<br /><br />EBITDA（亿元） 	74.52 	47.04 	-5.95 	-- 	<br /><br />经营活动产生的现金流量净额（亿元） 	74.03 	44.19 	56.67 	-24.72 	<br /><br />营业毛利率（%） 	19.81 	16.62 	11.49 	6.91 	<br /><br />净负债率（%） 	166.21 	166.28 	179.80 	202.44 	<br /><br />EBIT利润率（%） 	10.38 	8.78 	-2.47 	-- 	<br /><br />EBITDA利息保障倍数（X） 	0.96 	0.70 	-0.10 	-- 	<br /><br />注：1、中诚信国际根据首开股份提供的其经致同会计师事务所（特殊普通合伙）审计并出具标准无保留意见的 2022~2023年度审计报告以及未经审计的2024年三季度财务报表整理。其中，2021年、2022年财务数据分别采用了2022年、2023年审计报告期初数，2023年财务数据采用了2023年审计报告期末数；2、公司对2022年期初数进行了前期重大会计差错更正，对存货、资产减值损失追溯重述-4.05亿元，对长期股权投资、投资收益、期初未分配利润追溯重述-0.54亿元；3、本报告中所引用数据除特别说明外，均为中诚信国际统计口径，其中“--”表示不适用或数据不可比，带“*”指标已经年化处理，特此说明。<br /><br /> 同行业比较<br /><br />2023年部分房地产开发企业主要指标对比表 	<br /><br />公司名称 	全口径签约销售金额（亿元） 	总资产（亿元） 	净负债率（%） 	非受限货币资金/短期债务(X) 	营业总收入（亿元） 	EBIT利润率（%） 	存货周转率(X) 	总债务/销售商品提供劳务收到的现金（X） 	<br /><br />首创城发 	173 	1,861.28 	240.19 	0.85 	256.97 	-15.19 	0.23 	6.72 	<br /><br />铁建房地产 	936 	2,337.42 	159.34 	0.85 	632.04 	5.77 	0.37 	1.54 	<br /><br />首开集团 	615 	3,021.93 	185.57 	1.80 	587.23 	-1.98 	0.34 	3.36 	<br /><br />首开股份 	615 	2,532.27 	179.80 	1.64 	477.63 	-2.47 	0.31 	3.72 	<br /><br />中诚信国际认为，与同行业同级别企业相比，首开股份资产规模处于中游水平，项目储备充裕，周转效率相对可比企业处于较优水平；公司财务杠杆在同行业中处于较高水平，偿债能力及盈利能力均有待提升。<br /><br />注：首创城发为“北京首创城市发展集团有限公司”简称；铁建房地产为“中国铁建房地产集团有限公司”简称；首开集团为“北京首都开发控股（集团）有限公司”简称。<br /><br /> 评级模型<br /><br />注：<br /><br />调整项：当期状况对公司基础信用等级无显著影响。<br /><br />外部支持：公司作为首开集团房地产开发业务的运营主体，可在资源获取及资金方面获得较大支持，外部支持调升3个子级。<br /><br />方法论：中诚信国际房地产行业评级方法与模型C200100_2024_06<br /><br />评级对象概况<br /><br />首开股份曾用名北京天鸿宝业房地产股份有限公司（以下简称“天鸿宝业”），成立于1993年12月29日，是经北京市经济体制改革委员会京体改字（93）第128号文件和京体改委字（1993）第152号文件批准，以定向募集方式设立的股份有限公司。公司设立时股本总额为6,825万股，出资方式全部为现金出资。2001年1月15日，公司在上交所上网定价发行4,000万A股股票，2001年3月12日在上海交易所挂牌上市，股票代码600376.SH。2007年，天鸿宝业向控股股东首开集团定向增发5.5亿股，募资59亿元购买其房地产业务资产；2008年1月定增完成后天鸿宝业成为首开集团旗下房地产业务的主要发展平台，同年4月11日，公司更为现名。公司目前主要从事房地产开发、持有型物业经营管理业务，具有房地产开发一级资质，是北京市国资委旗下最主要的以房地产开发为主业的国有企业之一。近年来受房地产市场环境下行等因素影响，公司营业收入持续下降。<br /><br />图1：2023年收入构成情况                                                图2：近年来收入走势<br /><br />酒店物业经营1.68%<br /><br />其他业务0.57% 	800 600 400 200 0 2021 2022 2023 2024.1~9 营业收入（亿元） 	100% 	<br /><br />50% 	<br /><br />房产销售97.75% 	<br /><br />0% 	<br /><br />-50% 	<br /><br />-100% 	<br /><br />增长率 	<br /><br />资料来源：公司年报，中诚信国际整理                                                  资料来源：公司年报，中诚信国际整理<br /><br />产权结构：经过多次定向增发、资本公积转增股本等，截至2024年9月末，公司实收资本为25.80亿元，控股股东首开集团直接持有公司47.12%的股份，并通过其全资子公司北京首开天鸿集团有限公司间接持有公司5.53%的股份。北京市人民政府国有资产监督管理委员会（以下简称“北京国资委”）通过北京国有资本运营管理有限公司（以下简称“北京国资管理公司”）持有首开集团100%股权，为公司的实际控制人。<br /><br />业务风险<br /><br />宏观经济和政策环境<br /><br />中诚信国际认为，2024年中国经济运行稳中趋缓，一揽子增量政策实施后呈现明显筑底企稳迹象。政策转型释放出更多积极因素，支撑2025年中国经济持续回升向好。但中国经济仍然面临多重风险与挑战，稳中求进需要政策更加积极有力，加大超常规逆周期调节力度。<br /><br />详见《筑底企稳、稳中求进的中国经济—2024年宏观经济及大类资产配置分析与 2025年展望》，报告链接https://www.ccxi.com.cn/coreditResearch/detail/11667?type=1<br /><br />行业概况<br /><br />2024年房地产行业销售规模降幅同比扩大，土地投资及新开工仍处于低位，房企主要偿债指标趋弱，但政策刺激为市场注入信心，各项利好政策密集出台，融资环境持续改善，预计2025年行业销售及投资下行压力仍在，但考虑到利好政策深度及广度仍有提升空间，行业基本面仍将以改善修复为主基调。<br /><br />2024年房地产行业继续呈调整态势，上半年“517”新政以及下半年“924”新政为市场注入信心，行业呈阶段性回温态势，高能级核心城市恢复尤为明显；受土地供给量价齐跌、销售持续下滑、库存规模高企等因素影响，2024年行业土地投资与开发规模仍处于低位。行业融资政策进一步宽松，“白名单”等政策亦不断推进，融资环境持续改善，但需警惕各类舆情对房企公开市场融资的影响。预计2025年，在经济恢复缓慢的背景下，居民收入预期未能根本性扭转，购房信心仍不足，市场持续筑底，但在“实施更加积极的财政政策和适度宽松的货币政策”背景下，政策端有望持续发力，托底行业基本面。<br /><br />详见《中国房地产行业展望，2025年1月》，报告链接https://www.ccxi.com.cn/coreditResearch/detail/11651?type=1<br /><br />运营实力<br /><br />中诚信国际认为，公司在北京具有很高的市场地位，项目储备充裕，行业下行中仍具有一定规模优势；京内项目为其销售业绩提供一定支撑，但京外项目去化压力较大，整体销售业绩下滑；公司投资策略保持谨慎，融资渠道畅通，整体经营稳健度较高；此外，多元化业务布局亦对其收入形成良好补充。<br /><br />作为首开集团旗下最主要的房地产开发平台，房地产开发经验丰富，具有一定规模优势；公司在北京积累的深耕优势对其销售业绩形成一定支撑，但京外销售表现不佳，销售业绩有所下滑。<br /><br />首开股份作为首开集团旗下最主要的房地产开发平台，与首开集团重合度极高，经过多年发展，积累了丰富的开发经验和规模优势。公司产品类型涵盖住宅、写字楼、配套商业等，其中刚需住宅为公司主流产品。2023年受前期新增投资减少影响，开发节奏大幅放缓，前期开工项目逐步竣工，当年末竣工面积同比大幅增长；2024年1~9月，公司新开工及竣工面积均处于低位。<br /><br />表 1：近年来公司房地产开发运营情况（万平方米）<br /><br />	2021 	2022 	2023 	2024.1~9 	<br /><br />新开工面积 	480.56 	368.14 	88.61 	32.11 	<br /><br />竣工面积 	680.42 	492.36 	566.63 	256.77 	<br /><br />注：以上数据不包含土地一级开发项目。<br /><br />数据来源：首开股份提供，中诚信国际整理<br /><br />公司以合作开发为主，权益销售比例处于较低水平。受市场环境低迷影响，公司销售规模及销售均价持续下滑。销售区域方面，首开股份签约销售以北京及长三角核心城市为主，一二线城市销售占比85%以上，区域布局较好；其中北京作为大本营及销售主力城市，当期销售占比58.24%，前五大城市销售占比80.90%，销售集中度处于较高水平。2024年1~9月，随着行业景气度持续走弱，首开股份销售规模及销售金额同比大幅下降，销售业绩有所承压。<br /><br />表 2：公司全口径房地产开发销售情况（万平方米、亿元、万元/平方米）<br /><br />	2021 	2022 	2023 	2024.1~9 	<br /><br />销售面积（全口径） 	392.65 	317.81 	269.85 	125.88 	<br /><br />销售金额（全口径） 	1,149.07 	869.63 	615.33 	249.55 	<br /><br />销售均价（全口径） 	2.93 	2.74 	2.28 	1.98 	<br /><br />数据来源：公司提供，中诚信国际整理<br /><br />表 3：2023年公司全口径销售城市分布情况（亿元、万平方米）<br /><br />城市 	签约销售金额 	签约销售面积 	销售金额占比 	<br /><br />北京 	358.36 	116.88 	58.24% 	<br /><br />苏州 	51.93 	28.36 	8.44% 	<br /><br />成都 	42.39 	28.65 	6.89% 	<br /><br />福州 	25.15 	14.16 	4.09% 	<br /><br />厦门 	19.95 	13.45 	3.24% 	<br /><br />台州 	14.85 	6.14 	2.41% 	<br /><br />无锡 	14.62 	5.80 	2.38% 	<br /><br />温州 	12.23 	3.99 	1.99% 	<br /><br />太原 	11.57 	8.77 	1.88% 	<br /><br />杭州 	10.45 	3.29 	1.70% 	<br /><br />武汉 	10.21 	6.02 	1.66% 	<br /><br />广州 	7.73 	3.20 	1.26% 	<br /><br />天津 	6.84 	4.07 	1.11% 	<br /><br />南京 	3.96 	1.36 	0.64% 	<br /><br />其他 	25.1 	25.39 	4.08% 	<br /><br />合计 	615.33 	269.54 	100.00% 	<br /><br />数据来源：公司提供，中诚信国际整理<br /><br />公司项目储备充裕，具有一定规模优势，但部分京外项目面临一定去化压力。<br /><br />土地储备方面，截至2024年9月末，公司全口径土地储备规模为1,317.95万平方米1，具有一定规模优势，可满足未来多年的开发需要。区域方面，公司坚持深耕北京的布局策略，北京土地储备占比37.11%。京外城市来看，苏州、成都和福州是其销售贡献较大城市，土地储备仍可满足公司多年开发需求，但均为存量项目，其对销售的支撑力度仍有待观察。公司位于贵阳及葫芦岛的项目均为早期获取的大盘开发项目，受所在区域市场环境及政策影响，开发及去化节奏较为缓慢，但其货值占比较低；此外，公司位于太原、沈阳及南通等地的项目亦存在开发及去化缓慢的问题。中诚信国际认为，公司土地储备较为充沛，京内项目具备一定品牌优势，能为公司业绩提供较好支撑；但受市场环境及产品业态影响，部分京外项目开发计划及去化缓慢，需持续关注京外项目的投资及去化进度。<br /><br />表 4：截至2024年9月末公司土地储备前十五大城市分布情况（万平方米）<br /><br />城市 	未售面积 	占比 	<br /><br />北京 	489.13 	37.11% 	<br /><br />葫芦岛 	122.02 	9.26% 	<br /><br />厦门 	75.71 	5.74% 	<br /><br />福州 	70.69 	5.36% 	<br /><br />常熟 	60.02 	4.55% 	<br /><br />南通 	51.25 	3.89% 	<br /><br />绵阳 	51.05 	3.87% 	<br /><br />成都 	43.76 	3.32% 	<br /><br />1 土地储备包含商品房拟建面积、在建未售面积和竣工未售面积<br /><br />沈阳 	41.05 	3.11% 	<br /><br />贵阳 	39.94 	3.03% 	<br /><br />武汉 	29.18 	2.21% 	<br /><br />广州 	23.83 	1.81% 	<br /><br />佛山 	21.98 	1.67% 	<br /><br />天津 	21.67 	1.64% 	<br /><br />太原 	21.57 	1.64% 	<br /><br />其他 	155.08 	11.77% 	<br /><br />合计 	1,317.95 	100.00% 	<br /><br />注：上表数据为全口径数据，不包含一级开发项目。<br /><br />数据来源：公司提供，中诚信国际整理<br /><br />2023年以来公司保持谨慎投资策略，区域方面仍深度聚焦优势城市；融资渠道畅通，整体经营稳健度较高。<br /><br />2023年公司延续谨慎的拿地策略，区域聚焦高能级核心区域城市，获取项目主要位于北京、厦门及南京，均为全资获取，其中厦门项目为公司首次布局的岛内区域项目，楼面价较高，为4.52万元/平方米；北京项目主要分布于昌平区、顺义区等非核心城区，楼面均价相对较低。2024年前三季度，公司新增投资成都及北京地块，由于北京项目为棚户区改造项目，推动整体楼面价大幅下降。<br /><br />表 5：公司新增土地储备情况（个、万平方米、亿元、万元/平方米）<br /><br />首开股份 	2021 	2022 	2023 	2024.1~9 	<br /><br />新拓展项目 	30 	4 	5 	2 	<br /><br />新增土地储备面积（全口径） 	287.04 	37.59 	40.79 	18.85 	<br /><br />新增土地购置金额（全口径） 	572.25 	139.68 	105.44 	12.11 	<br /><br />新增土地楼面均价 	1.99 	3.72 	2.58 	0.64 	<br /><br />新增土地购置金额/销售金额 	48.41% 	15.66% 	17.14% 	4.85% 	<br /><br />资料来源：公司提供，中诚信国际整理<br /><br />融资方面，公司融资渠道以银行借款和直接融资为主，此外，股东借款及非标融资等亦可对其融资形成良好补充，融资渠道较为多元。期限分布方面，公司以长期债务为主，短期偿债压力相对可控。截至2024年9月末，公司融资成本降至3.89%。中诚信国际认为，公司融资渠道多元且畅通，融资成本低于行业平均水平，整体经营稳健度较高。<br /><br />图3：截至2024年9月末公司总债务构成<br /><br />图4：截至2024年9月末公司债务2到期分布情况（亿元）<br /><br />非标融资10.51% 银行借款28.90% 股东借款4.15% 债券融资56.43% 银行借款 债券融资 股东借款 非标融资 	500 400 300 200 100 0 1年以内 1~2年 2~3年 3年以上 	<br /><br />资料来源：公司提供，中诚信国际整理 	资料来源：公司提供，中诚信国际整理 	<br /><br />公司酒店物业经营持续推进，并在城市更新、房地产金融业务等领域积极探索，多元化业务布局可对其收入形成良好补充。<br /><br />物业经营方面，公司持有物业包括酒店、办公楼、公寓、商铺等，主要分布于北京。截至2024年9月末，公司实现物业租赁面积131.63万平方米，商业物业管理面积13.48万平方米，酒店客房销售数量35.28万间/天，当期内合计实现收入7.07亿元。<br /><br />公司在城市更新领域积极探索，并围绕老旧小区改造和历史文化街区更新等开展了多个项目，其中以“首开乐尚”为品牌的长租公寓陆续投入运营，首开乐尚整体出租率达90%。房地产金融业务由子公司北京首开盈信投资管理有限公司（以下简称“首开盈信”）开展，通过选取市场上具有改造及增值潜力的物业，买入后进行修复和运营，待项目成熟后退出并获取收益。此外，公司亦在北京市政府的指导下积极参与了通州新城、通州潞城商业项目及回龙观G区（LONG街）商业项目等市级重点项目的建设工作，并为北京冬奥会的顺利举办提供保障服务。<br /><br />财务风险<br /><br />中诚信国际认为，2023年公司房地产项目盈利空间持续收窄，期间费用侵蚀叠加存货跌价准备计提增加，净利润转亏，盈利能力弱化；公司财务杠杆处于较高水平，资本结构有待改善；预收款项对营业收入的保障程度有限；公司债务期限结构持续改善，短期偿债压力较小。<br /><br />盈利能力<br /><br />2023年公司房地产项目盈利空间持续收窄，期间费用侵蚀叠加存货跌价准备计提增加，公司净利润转亏；2024年三季度，公司净利润持续亏损，盈利能力进一步弱化。<br /><br />2023年公司房地产销售收入较上年略有下降，受结算项目土地成本较高影响，房地产开发板块毛利率进一步下滑，盈利空间持续收窄，叠加利息资本化金额下降导致财务费用同比增加，公司经营性业务利润转负。2023年公司处置长期股权形成的投资收益下降且合联营公司亏损导致投资收益为负，同时对部分房地产开发项目计提存货跌价准备金额同比大幅上升，加之公司持有的<br /><br />2 图3及图4中债务未含永续借款和应付票据<br /><br />康龙化成3股价下跌形成公允价值变动损失，2023年公司净利润亏损59.38亿元。2024年前三季度，公司项目结转收入大幅下降且毛利率水平进一步下滑，加之存货跌价准备计提力度仍较大，公司净利润持续亏损。<br /><br />表 6：近年来公司主要板块收入和毛利率构成（亿元、%）<br /><br />项目 	2021 	2022 	2023 	2024.1~9 	<br /><br />收入 	毛利率 	收入 	毛利率 	收入 	毛利率 	收入 	毛利率 	<br /><br />房产销售 	668.51 	19.48 	467.79 	16.03 	466.87 	11.22 	137.45 	6.21 	<br /><br />酒店物业经营及其他 	9.51 	42.95 	11.42 	40.56 	10.76 	23.40 	7.18 	20.13 	<br /><br />营业总收入/毛利率 	678.02 	19.81 	479.21 	16.62 	477.63 	11.49 	144.63 	6.91 	<br /><br />资料来源：公司提供，中诚信国际整理<br /><br />表 7：近年来公司盈利能力相关指标（亿元）<br /><br />	2021 	2022 	2023 	2024.1~9 	<br /><br />营业收入 	678.02 	479.21 	477.63 	144.63 	<br /><br />营业毛利率（%） 	19.81 	16.62 	11.49 	6.91 	<br /><br />期间费用率（%） 	8.39 	11.02 	11.77 	25.54 	<br /><br />经营性业务利润 	47.54 	18.60 	-14.06 	-30.88 	<br /><br />资产减值损失 	14.89 	0.50 	17.05 	11.78 	<br /><br />信用减值损失 	1.38 	4.89 	8.88 	2.24 	<br /><br />投资收益 	0.50 	9.00 	-4.53 	0.29 	<br /><br />公允价值变动收益 	3.18 	-5.42 	-7.15 	-1.53 	<br /><br />利润总额 	36.62 	18.23 	-52.16 	-46.15 	<br /><br />EBITDA 	74.52 	47.04 	-5.95 	-- 	<br /><br />净利润 	16.67 	9.19 	-59.38 	-46.28 	<br /><br />EBIT利润率（%） 	10.38 	8.78 	-2.47 	-- 	<br /><br />注：中诚信国际分析时将信用减值损失计入资产减值损失，正数代表损失。<br /><br />资料来源：公司财务报表，中诚信国际整理<br /><br />资产质量<br /><br />资产负债规模持续收缩，存货去化存在一定压力，预收款项对未来收入保障程度有限；财务杠杆处于较高水平，资本结构仍有待改善。<br /><br />随着项目结转及新增投资减少，近年来公司资产规模持续收缩。流动资产主要由货币资金、存货和其他应收款构成。由于销售回款下降及新增融资减少，2024年9月末货币资金较上年末有所下降。受新增投资减少影响，公司存货规模持续下降，存货中开发产品占比持续攀升，项目去化存在一定压力。公司合作开发项目占比较高，其他应收款处于较高水平，由于项目开发销售进度较为缓慢，公司对其他应收款计提减值，其他应收款规模持续下降。非流动资产方面，长期股权投资受项目投入及项目公司盈利波动等因素影响波动增长。整体来看，未来需持续关注合联营项目投资及往来款回收进展。<br /><br />公司负债主要由预收款项、其他应付款及有息债务构成，近年来呈收缩态势。关联方资金拆借规模波动使得其他应付款规模波动下降。受销售回款减少影响，2024年9月末公司预收款项持续下降，为上年营业收入0.58倍，对未来收入保障程度有限。由于公司项目投资较为谨慎，近年来债务规模呈下降趋势。<br /><br />3 指康龙化成（北京）新药技术股份有限公司<br /><br />公司亏损导致留存收益下降，2024年9月末所有者权益持续下降。由于公司合作项目较多，少数股东权益仍处于较高水平。财务杠杆方面，截至2024年9月末，因所有者权益下降，公司净负债率仍处于较高水平，资本结构有待改善。<br /><br />表 8：近年来公司资产质量相关指标（亿元）<br /><br />	2021 	2022 	2023 	2024.9 	<br /><br />总资产 	3,138.59 	2,782.96 	2,532.27 	2,350.47 	<br /><br />货币资金 	314.00 	205.35 	229.49 	137.01 	<br /><br />其他应收款 	543.23 	529.36 	494.47 	484.15 	<br /><br />存货 	1,701.16 	1,497.88 	1,260.41 	1,177.50 	<br /><br />开发产品/存货（%） 	18.22 	19.10 	26.45 	-- 	<br /><br />存货周转率（X） 	0.30 	0.25 	0.31 	0.15* 	<br /><br />长期股权投资 	310.75 	307.28 	285.93 	307.22 	<br /><br />投资性房地产 	83.95 	82.45 	88.40 	87.86 	<br /><br />总负债 	2,472.91 	2,112.64 	1,933.72 	1,789.28 	<br /><br />预收款项（含合同负债） 	558.65 	473.43 	302.12 	275.77 	<br /><br />其他应付款 	238.72 	184.56 	216.50 	186.00 	<br /><br />所有者权益合计 	665.68 	670.32 	598.55 	561.19 	<br /><br />资本公积 	75.40 	76.46 	76.48 	78.12 	<br /><br />未分配利润 	135.74 	126.52 	58.05 	13.57 	<br /><br />少数股东权益 	359.43 	392.18 	381.28 	386.76 	<br /><br />总债务 	1,329.02 	1,266.58 	1,223.09 	1,177.57 	<br /><br />净负债率（%） 	166.21 	166.28 	179.80 	202.44 	<br /><br />注：“--”表示不适用或数据不可比，带“*”指标已经年化处理。<br /><br />资料来源：公司财务报表，中诚信国际整理<br /><br />图5：截至2024年9月末公司总资产构成 	图6：截至2024年9月末公司所有者权益构成 	<br /><br />其他 货币资金6.67% 投资性房地产3.74% 5.83% 长期股权投资13.07% 存货50.10% 其他应收款20.60% 	实收资本4.60% 其他3.45% 其他权益工具6.70%资本公积13.92%未分配利润2.42% 少数股东权益68.92% 	<br /><br />资料来源：公司财务报表，中诚信国际整理 	资料来源：公司财务报表，中诚信国际整理 	<br /><br />现金流及偿债情况<br /><br />经营活动净现金流受销售回款影响波动较大；公司债务期限结构有所改善，回款及盈利水平对债务保障有所弱化，但非受限货币资金可对短期债务形成覆盖，短期偿债压力较小。<br /><br />2023年公司并表口径回款及土地投资规模均有所下滑，但经营投资支出规模减少，经营活动现金净流入规模同比有所增长，2024年前三季度公司销售回款减少及非并表项目资金收回降低导致经营活动净现金流呈净流出态势。2024年1~9月，公司加大对合作项目投入，投资活动净现金流转为净流出。受净融资规模下降及利息支出影响，筹资活动现金流延续净流出态势。<br /><br />截至2024年9月末，公司债务规模较上年末有所下降，其中从融资结构来看，以公开市场债务为主，短期债务占比持续下降，债务期限结构进一步优化。由于盈利能力弱化及回款规模下降，公司销售回款及EBITDA对债务本息的覆盖能力降至较低水平；非受限货币资金对短期债务的保障能力有所下降，公司短期偿债压力可控。<br /><br />表 9：近年来公司现金流及偿债指标情况（亿元、X）<br /><br />	2021 	2022 	2023 	2024.1~9/2024.9 	<br /><br />销售商品、提供劳务收到的现金 	638.37 	394.45 	328.79 	130.63 	<br /><br />经营活动净现金流 	74.03 	44.19 	56.67 	-24.72 	<br /><br />投资活动净现金流 	-40.76 	3.74 	6.85 	-6.97 	<br /><br />筹资活动净现金流 	-77.31 	-151.81 	-50.76 	-51.13 	<br /><br />总债务 	1,329.02 	1,266.58 	1,223.09 	1,177.57 	<br /><br />短期债务占比（%） 	16.30 	15.12 	10.71 	10.77 	<br /><br />非受限货币资金/短期债务 	1.41 	1.05 	1.64 	0.93 	<br /><br />总债务/EBITDA 	17.83 	26.92 	-205.40 	-- 	<br /><br />总债务/销售商品提供劳务收到的现金 	2.08 	3.21 	3.72 	6.76* 	<br /><br />EBITDA利息倍数 	0.96 	0.70 	-0.10 	-- 	<br /><br />注：“--”表示不适用或数据不可比，带“*”指标已经年化处理。<br /><br />资料来源：公司财务报表，中诚信国际整理<br /><br />其他事项<br /><br />截至2024年6月末，公司受限资产合计为235.03亿元，占当期末总资产的10.00%，其中包括存货195.76亿元、投资性房地产21.78亿元、长期股权投资3.93亿元、货币资金4.50亿元及其他9.05亿元，其中受限的货币资金主要为预售监管资金及项目资本金等。<br /><br />截至2024年6月末，公司及其合并范围内子公司对外担保为25.29亿元，占净资产比例为4.51%。同期，公司不存在重大未决诉讼情况。<br /><br />过往债务履约情况：根据公司提供的《企业信用报告》及相关资料，2021~2025年4月，公司所有借款均到期还本、按期付息，未出现延迟支付本金和利息的情况。根据公开资料显示，截至报告出具日，公司在公开市场无信用违约记录。<br /><br />假设与预测<br /><br />假设<br /><br />——2024年，行业景气度持续下行背景下，首开股份销售规模同比大幅下降。<br /><br />——2024年，首开股份营业收入和毛利率进一步下滑。<br /><br />——2024年，首开股份债务规模略有下降。<br /><br />预测<br /><br />表 10：预测情况表<br /><br />重要指标 	2022年实际 	2023年实际 	2024预测 	<br /><br />4 中诚信国际对受评对象的预测性信息是中诚信国际对受评对象信用状况进行分析的考量因素之一。在该项预测性信息作出时，中诚信国际考虑了与受评对象相关的重要假设，可能存在中诚信国际无法预见的其他事项和假设因素，该等事项和假设因素可能对预测性信息造成影响，因此，前述的预测性信息与受评对象的未来实际经营情况可能存在差异。<br /><br />净负债率（%） 	166.28 	179.80 	175.00~190.00 	<br /><br />总债务/销售商品提供劳务收到的现金（X） 	3.21 	3.72 	3.50~5.50 	<br /><br />资料来源：中诚信国际整理<br /><br />调整项<br /><br />流动性评估<br /><br />公司销售获现能力有所下降，但融资渠道通畅，备用流动性较为充足。现金流出主要用于获取土地、项目工程建设、各项税费支出及偿付债务本息。2023年以来，公司投资策略较为谨慎，土地投资规模大幅减少，销售回款能够对经营支出形成覆盖。公司短期债务占比较低，未来一年债务集中到期压力较小，且可通过再融资接续。综上所述，公司流动性较为充裕，未来一年流动性来源能够对流动性需求形成覆盖。<br /><br />ESG分析<br /><br />环境方面，作为房地产开发企业，公司面临着建设施工对环境产生损害的问题。对此，公司积极践行绿色建筑策略，不断加强产品与技术研发，提升绿色开发技术和建筑性能品质。<br /><br />社会方面，公司不断健全安全生产管理体系，梳理完善安全生产系列制度，提高安全生产水平。不断完善人才管理机制，不断优化员工绩效考核管理机制，开展以创新转型为主题的各类培训。公司治理方面，公司根据《公司法》等有关规定建立了包括董事会、监事会和高级管理人员在内的有效法人治理结构，形成了科学有效的职责分工和制衡机制。2023年7月，因业绩预告披露不准确且未更正，定期报告披露不准确，公司相关责任人被交易所予以通报批评及监管警示，公司在信息披露的合规性方面有待提升。战略方面，公司立足北京，加大城市副中心、“三城一区”及5个平原地区新城布局，聚焦重点城市群；优化住宅与非住宅产品、保障性住房、普通住宅和中高档住宅产品结构，稳步提升市场占有率；优化业务发展模式，积极参与老旧小区改造、城市更新等，探索多元化商业模式和市场化运营机制，拓展发展空间，形成新的盈利模式；强化物业管理，完善商业模式，打造首开独特的商业品牌。<br /><br />外部支持<br /><br />公司作为北京国资委旗下重要的房地产开发企业，能获得股东的较大支持。<br /><br />公司控股股东首开集团是北京国资委旗下最主要的房地产开发企业之一，同时也是北京市保障房及一级开发建设的骨干企业，能获得北京市政府的大力支持。截至2023年末，首开集团总资产为3,021.93亿元，所有者权益648.54亿元。公司作为首开集团房地产开发业务的运营主体，可在资源获取及资金方面获得较大支持。公司与各级政府主管部门及各业务相关单位客户建立并保持了长期良好的合作关系，在北京地区具有很强的项目获取能力和拿地优势。<br /><br />评级结论<br /><br />综上所述，中诚信国际评定北京首都开发股份有限公司主体信用等级为AAA，评级展望为稳定。<br /><br />5 中诚信国际的ESG因素评估结果以中诚信绿金科技(北京)有限公司的ESG评级结果为基础，结合专业判断得到。<br /><br />附一：北京首都开发股份有限公司股权结构图及组织结构图（截至2024年9月末）<br /><br />北京市人民政府国有资产监督管理委员会<br /><br />100%<br /><br />北京国有资本运营管理有限公司<br /><br />100%<br /><br />	100% 	北京首开天鸿集团有限公司 	<br /><br />北京首都开发控股（集团）有限公司 		<br /><br />47.12% 	<br /><br />北京首都开发股份有限公司 	<br /><br />资料来源：公司提供<br /><br />附二：北京首都开发股份有限公司财务数据及主要指标（合并口径）<br /><br />财务数据（单位：亿元） 	2021 	2022 	2023 	2024.9/2024.1~9 	<br /><br />货币资金 	314.00 	205.35 	229.49 	137.01 	<br /><br />其他应收款 	543.23 	529.36 	494.47 	484.15 	<br /><br />存货 	1,701.16 	1,497.88 	1,260.41 	1,177.50 	<br /><br />长期投资 	350.36 	343.05 	313.76 	333.44 	<br /><br />固定资产 	17.67 	16.34 	25.79 	24.90 	<br /><br />投资性房地产 	83.95 	82.45 	88.40 	87.86 	<br /><br />资产总计 	3,138.59 	2,782.96 	2,532.27 	2,350.47 	<br /><br />预收款项 	558.65 	473.43 	302.12 	275.77 	<br /><br />其他应付款 	238.72 	184.56 	216.50 	186.00 	<br /><br />短期债务 	216.60 	191.56 	130.97 	126.87 	<br /><br />长期债务 	1,112.43 	1,075.02 	1,092.12 	1,050.70 	<br /><br />总债务 	1,329.02 	1,266.58 	1,223.09 	1,177.57 	<br /><br />净债务 	1,023.32 	1,064.72 	1,008.60 	1,059.95 	<br /><br />负债合计 	2,472.91 	2,112.64 	1,933.72 	1,789.28 	<br /><br />所有者权益合计 	665.68 	670.32 	598.55 	561.19 	<br /><br />利息支出 	77.67 	67.02 	60.40 	37.30 	<br /><br />营业总收入 	678.02 	479.21 	477.63 	144.63 	<br /><br />经营性业务利润 	47.54 	18.60 	-14.06 	-30.88 	<br /><br />投资收益 	0.50 	9.00 	-4.53 	0.29 	<br /><br />净利润 	16.67 	9.19 	-59.38 	-46.28 	<br /><br />EBIT 	70.36 	42.08 	-11.80 	-- 	<br /><br />EBITDA 	74.52 	47.04 	-5.95 	-- 	<br /><br />销售商品、提供劳务收到的现金 	638.37 	394.45 	328.79 	130.63 	<br /><br />经营活动产生的现金流量净额 	74.03 	44.19 	56.67 	-24.72 	<br /><br />投资活动产生的现金流量净额 	-40.76 	3.74 	6.85 	-6.97 	<br /><br />筹资活动产生的现金流量净额 	-77.31 	-151.81 	-50.76 	-51.13 	<br /><br />财务指标 	2021 	2022 	2023 	2024.9/2024.1~9 	<br /><br />营业毛利率（%） 	19.81 	16.62 	11.49 	6.91 	<br /><br />期间费用率（%） 	8.39 	11.02 	11.77 	25.54 	<br /><br />EBITDA利润率（%） 	10.99 	9.82 	-1.25 	-- 	<br /><br />EBIT利润率（%） 	10.38 	8.78 	-2.47 	-- 	<br /><br />净资产收益率（%） 	2.50 	1.38 	-9.36 	-10.64 	<br /><br />存货周转率（X） 	0.32 	0.25 	0.31 	0.15* 	<br /><br />资产负债率（%） 	78.79 	75.91 	76.36 	76.12 	<br /><br />总资本化比率（%） 	68.34 	66.42 	68.56 	69.22 	<br /><br />净负债率（%） 	166.21 	166.28 	179.80 	202.44 	<br /><br />短期债务/总债务（%） 	16.30 	15.12 	10.71 	10.77 	<br /><br />非受限货币资金/短期债务（X） 	1.41 	1.05 	1.64 	0.93 	<br /><br />经调整的经营活动产生的现金流量净额/总债务（X） 	-0.01 	-0.02 	0.00 	-- 	<br /><br />经调整的经营活动产生的现金流量净额/短期债务（X） 	-0.07 	-0.12 	-0.03 	-- 	<br /><br />经营活动产生的现金流量净额利息保障倍数（X） 	0.95 	0.66 	0.94 	-- 	<br /><br />总债务/销售商品、提供劳务收到的现金（X） 	2.08 	3.21 	3.72 	6.76* 	<br /><br />总债务/EBITDA（X） 	17.83 	26.92 	-205.40 	-- 	<br /><br />EBITDA/短期债务（X） 	0.34 	0.25 	-0.05 	-- 	<br /><br />EBITDA利息保障倍数（X） 	0.96 	0.70 	-0.10 	-- 	<br /><br />注：1、2024年三季报未经审计；2、中诚信国际分析时将公司计入其他流动负债及其他应付款的有息部分调整至短期债务，将长期应付款及其他权益工具科目的有息部分调整至长期债务；3、将合同负债计入预收款项；4、带*指标已经年化处理<br /><br />附三：基本财务指标的计算公式<br /><br />指标 	计算公式 	<br /><br />资本结构 	短期债务 	短期借款+以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债/交易性金融负债+应付票据+一年内到期的非流动负债+其他债务调整项 	<br /><br />长期债务 	长期借款+应付债券+租赁负债+其他债务调整项 	<br /><br />总债务 	长期债务+短期债务 	<br /><br />非受限货币资金 	货币资金-受限货币资金 	<br /><br />净债务 	总债务-非受限货币资金 	<br /><br />资产负债率 	负债总额/资产总额 	<br /><br />经调整的所有者权益 	所有者权益合计-混合型证券调整 	<br /><br />总资本化比率 	总债务/(总债务+经调整的所有者权益） 	<br /><br />净负债率 	净债务/经调整的所有者权益 	<br /><br />长期投资 	债权投资＋其他权益工具投资＋其他债权投资＋其他非流动金融资产＋长期股权投资 	<br /><br />经营效率 	应收账款周转率 	营业收入/（应收账款平均净额+应收款项融资调整项平均净额） 	<br /><br />存货周转率 	营业成本/存货平均净额 	<br /><br />盈利能力 	营业毛利率 	(营业收入-营业成本)/营业收入 	<br /><br />期间费用合计 	销售费用+管理费用+财务费用+研发费用 	<br /><br />期间费用率 	期间费用合计/营业收入 	<br /><br />经营性业务利润 	营业总收入-营业成本-利息支出-手续费及佣金支出-退保金-赔付支出净额-提取保险合同准备金净额-保单红利支出-分保费用-税金及附加-期间费用+其他收益-非经常性损益调整项 	<br /><br />EBIT（息税前盈余） 	利润总额+费用化利息支出-非经常性损益调整项 	<br /><br />EBITDA（息税折旧摊销前盈余） 	EBIT+折旧+无形资产摊销+长期待摊费用摊销 	<br /><br />净资产收益率 	净利润/所有者权益合计平均值 	<br /><br />净利润率 	净利润/营业收入 	<br /><br />现金流 	经调整的经营活动产生的现金流量净额 	经营活动产生的现金流量净额-购建固定资产无形资产和其他长期资产支付的现金中资本化的研发支出-分配股利利润或偿付利息支付的现金中利息支出和混合型证券股利支出 	<br /><br />偿债能力 	流动比率 	流动资产/流动负债 	<br /><br />速动比率 	(流动资产-存货)/流动负债 	<br /><br />利息支出 	资本化利息支出+费用化利息支出+调整至债务的混合型证券股利支出 	<br /><br />EBITDA利息保障倍数 	EBITDA/利息支出 	<br /><br />注：1、“利息支出、手续费及佣金支出、退保金、赔付支出净额、提取保险合同准备金净额、保单红利支出、分保费用”为金融及涉及金融业务的相关企业专用；2、根据《关于修订印发2018年度一般企业财务报表格式的通知》（财会[2018]15号），对于未执行新金融准则的企业，长期投资计算公式为：“长期投资=可供出售金融资产+持有至到期投资+长期股权投资”；3、根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》证监会公告[2008]43号，非经常性损益是指与公司正常经营业务无直接关系，以及虽与正常经营业务相关，但由于其性质特殊和偶发性，影响报表使用人对公司经营业绩和盈利能力做出正常判断的各项交易和事项产生的损益。<br /><br />附四：信用等级的符号及定义<br /><br />个体信用评估（BCA）等级符号 	含义 	<br /><br />aaa 	在无外部特殊支持下，受评对象偿还债务的能力极强，基本不受不利经济环境的影响，违约风险极低。 	<br /><br />aa 	在无外部特殊支持下，受评对象偿还债务的能力很强，受不利经济环境的影响很小，违约风险很低。 	<br /><br />a 	在无外部特殊支持下，受评对象偿还债务的能力较强，较易受不利经济环境的影响，违约风险较低。 	<br /><br />bbb 	在无外部特殊支持下，受评对象偿还债务的能力一般，受不利经济环境影响较大，违约风险一般。 	<br /><br />bb 	在无外部特殊支持下，受评对象偿还债务的能力较弱，受不利经济环境影响很大，有较高违约风险。 	<br /><br />b 	在无外部特殊支持下，受评对象偿还债务的能力较大地依赖于良好的经济环境，违约风险很高。 	<br /><br />ccc 	在无外部特殊支持下，受评对象偿还债务的能力极度依赖于良好的经济环境，违约风险极高。 	<br /><br />cc 	在无外部特殊支持下，受评对象基本不能偿还债务，违约很可能会发生。 	<br /><br />c 	在无外部特殊支持下，受评对象不能偿还债务。 	<br /><br />注：除aaa级，ccc级及以下等级外，每一个信用等级可用“+”、“-”符号进行微调，表示略高或略低于本等级。<br /><br />主体等级符号 	含义 	<br /><br />AAA 	受评对象偿还债务的能力极强，基本不受不利经济环境的影响，违约风险极低。 	<br /><br />AA 	受评对象偿还债务的能力很强，受不利经济环境的影响较小，违约风险很低。 	<br /><br />A 	受评对象偿还债务的能力较强，较易受不利经济环境的影响，违约风险较低。 	<br /><br />BBB 	受评对象偿还债务的能力一般，受不利经济环境影响较大，违约风险一般。 	<br /><br />BB 	受评对象偿还债务的能力较弱，受不利经济环境影响很大，有较高违约风险。 	<br /><br />B 	受评对象偿还债务的能力较大地依赖于良好的经济环境，违约风险很高。 	<br /><br />CCC 	受评对象偿还债务的能力极度依赖于良好的经济环境，违约风险极高。 	<br /><br />CC 	受评对象基本不能偿还债务，违约很可能会发生。 	<br /><br />C 	受评对象不能偿还债务。 	<br /><br />注：除AAA级，CCC级及以下等级外，每一个信用等级可用“＋”、“－”符号进行微调，表示略高或略低于本等级。<br /><br />中长期债项等级符号<br /><br />含义<br /><br />AAA 	债券安全性极强，基本不受不利经济环境的影响，信用风险极低。 	<br /><br />AA 	债券安全性很强，受不利经济环境的影响较小，信用风险很低。 	<br /><br />A 	债券安全性较强，较易受不利经济环境的影响，信用风险较低。 	<br /><br />BBB 	债券安全性一般，受不利经济环境影响较大，信用风险一般。 	<br /><br />BB 	债券安全性较弱，受不利经济环境影响很大，有较高信用风险。 	<br /><br />B 	债券安全性较大地依赖于良好的经济环境，信用风险很高。 	<br /><br />CCC 	债券安全性极度依赖于良好的经济环境，信用风险极高。 	<br /><br />CC 	基本不能保证偿还债券。 	<br /><br />C 	不能偿还债券。 	<br /><br />注：除AAA级，CCC级及以下等级外，每一个信用等级可用“＋”、“－”符号进行微调，表示略高或略低于本等级。<br /><br />短期债项等级符号<br /><br />含义<br /><br />A-1 	为最高级短期债券，还本付息风险很小，安全性很高。 	<br /><br />A-2 	还本付息能力较强，安全性较高。 	<br /><br />A-3 	还本付息能力一般，安全性易受不利环境变化的影响。 	<br /><br />B 	还本付息能力较低，有很高的违约风险。 	<br /><br />C 	还本付息能力极低，违约风险极高。 	<br /><br />D 	不能按期还本付息。 	<br /><br />注：每一个信用等级均不进行微调。<br /><br />独立·客观·专业<br /><br />地址：北京市东城区朝阳门内大街南竹杆胡同2号银河SOHO5号楼<br /><br />邮编：100010<br /><br />电话：+86（10）6642 8877<br /><br />传真：+86（10）6642 6100<br /><br />网址：www.ccxi.com.cn<br /><br />Address: Building 5, Galaxy SOHO, No.2 Nanzhugan Lane, Chaoyangmennei Avenue, Dongcheng District, Beijing<br /><br />Postal Code：100010<br /><br />Tel: +86（10）6642 8877<br /><br />Fax: +86（10）6642 6100<br /><br />Web: www.ccxi.com.cn