上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司2019 年度第一期超短期融资券募集说明书<br /><br />注册金额： 	人民币 70 亿元 	<br /><br />发行金额： 	人民币 20 亿元 	<br /><br />发行期限： 	270 天 	<br /><br />担保情况： 	无担保 	<br /><br />信用评级机构： 	上海新世纪资信评估投资服务有限公司 	<br /><br />发行人主体长期信用等级： 	AAA 级 	<br /><br />发 行 人 	上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司 	<br /><br />主承销商及簿记管理人 	中国农业银行股份有限公司 	<br /><br />联席主承销商 	中国建设银行股份有限公司 	<br /><br />二〇一九年四月声明<br /><br />发行人发行本期超短期融资券已在中国银行间市场交易商协会注册，注册不代表交易商协会对本期超短期融资券的投资价值做出任何评价，也不代表对本期超短期融资券的投资风险做出任何判断。投资者购买发行人本期超短期融资券，应当认真阅读本募集说明书及有关的信息披露文件，对信息披露的真实性、准确性、完整性和及时性进行独立分析，并据以独立判断投资价值，自行承担与其有关的任何投资风险。<br /><br />发行人董事会已批准本募集说明书，全体董事承诺其中不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并对其真实性、准确性、完整性、及时性承担个别和连带法律责任。<br /><br />发行人负责人和主管会计工作的负责人、会计机构负责人保证本募集说明书所述财务信息真实、准确、完整、及时。<br /><br />凡通过认购、受让等合法手段取得并持有发行人发行的本期超短期融资券的，均视同自愿接受本募集说明书对各项权利义务的约定。<br /><br />发行人承诺根据法律法规的规定和本募集说明书的约定履行义务，接受投资者监督。<br /><br />截至募集说明书签署日，除已披露信息外，无其他影响偿债能力的重大事项。<br /><br />目录<br /><br />第 一 章 释 义 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5<br /><br />第 二 章 风 险 提 示 及 说 明 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8<br /><br />一 、 超 短 期 融 资 券 的 投 资 风 险 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8<br /><br />二 、 与 发 行 人 相 关 的 风 险 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8<br /><br />第 三 章 发 行 条 款 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2 3<br /><br />一 、 本 期 超 短 期 融 资 券 主 要 发 行 条 款 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2 3<br /><br />二 、 本 期 超 短 期 融 资 券 发 行 安 排 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2 4<br /><br />三 、 投 资 者 承 诺 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2 6<br /><br />第四章 本 期超短期融资券募集资金用途..... ................ ............... ....27<br /><br />一 、 募 集 资 金 用 途 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2 7<br /><br />二、 本期超短期融资券募集资金的管理 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3 1<br /><br />三 、 发 行 人 承 诺 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3 1<br /><br />四 、 本 期超 短 期 融 资券 偿 债 计 划安 排 . .. . . . .. . . . .. . . . .. . . . .. . . . .. . . .. . 3 1<br /><br />第 五 章 发 行 人 基 本 情 况 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3 3<br /><br />一 、 发 行 人 概 述 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3 3<br /><br />二 、 发 行 人 历 史 沿 革 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3 4<br /><br />三 、 控股 股东 和实 际 控制 人. .. . .. .. . .. .. . .. .. .. . .. . .. .. .. . .. .. . .. .. . .. .. . .3 6<br /><br />四 、 发 行 人 独 立 性 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3 9<br /><br />五 、 发 行 人 重 要 权 益 投 资 情 况 .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4 0<br /><br />六 、 发 行 人 内 部 组 织 机 构 情 况. . . . . . . . . . . . .. . . . . . . . . . . . . . . . .. . . . . . . . . . 4 8<br /><br />七 、 发 行 人 高 级 管 理 人 员 情 况 .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6 1<br /><br />八 、 发 行 人 经 营 范 围 与 主 营 业 务 .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. .. . . . . . . . . . . . . 6 7<br /><br />九 、 在 建 工 程 和 拟 建 工 程 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8 7<br /><br />十 、 未 来 3- 5 年 公 司 发 展 战 略 规划 . . . . . . .. . . . . . . .. . . . . . . .. . . . . . . . .. . . 9 5<br /><br />十一、发行人所在行业状况 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9 6<br /><br />十 二 、 发 行人 重 大 事 项信 息 披 露 .. . . .. . . . . .. . . . . .. . . . .. . . . .. . . . . .. . . . 11 4<br /><br />第 六 章 发 行 人 主要 财 务 状 况. . . .. . . .. . . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . 11 8<br /><br />一、发行人财务报告编制及审计情况...................................................118<br /><br />二 、 发行 人 财务 情 况 分析 .. . .. . . .. . .. . .. . . .. . .. . .. . .. . . .. . .. . . .. . .. . .. . .1 3 3<br /><br />三 、 发行 人 主要 财 务 指标 .. . .. . . .. . .. . .. . . .. . .. . .. . .. . . .. . .. . . .. . .. . .. . .1 6 1<br /><br />四 、发 行 人有 息债 务情 况. .. .. .. .. .. . .. .. .. .. .. . .. .. .. .. . .. .. .. .. .. .. . .. .. 16 3<br /><br />五 、 关 联 方 及 关 联 交 易 情 况 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1 6 8<br /><br />六 、 重 大 或 有 事 项 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1 7 7<br /><br />七 、 资 产 限 制 用 途 情 况 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1 8 1<br /><br />八 、 发 行 人 金 融 衍 生 品 情 况 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1 8 2<br /><br />九 、 发行 人重 大 投资 理财 产 品. . .. .. . .. .. . .. . .. . .. .. . .. . .. .. . .. . .. .. . .. . 18 2<br /><br />十 、 发 行 人 海 外 投 资 情 况 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1 8 2<br /><br />十一、发行人直接债务融资计划 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1 8 2<br /><br />十二、其他说明 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1 8 2<br /><br />第 七章 发行 人 资信 情 况. .. . . .. . .. .. . . .. . .. . .. . .. . .. . .. . .. . .. . .. . .. . .. . .. . . 18 3<br /><br />一 、 发 行 人 信 用 评 级 情 况 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1 8 5<br /><br />二 、 发 行 人 银 行 授 信 情 况 .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1 8 5<br /><br />三 、 发 行 人 债 务 违 约 记 录 .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1 8 5<br /><br />四 、 发 行 人债 务 融 资 工 具偿 付 情 况 .. . . .. . . . . .. . . . .. . . . . .. . . . .. . . . . .. 1 8 5<br /><br />第 八 章 本 期 超 短 期 融 资 券 担 保 情 况 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1 8 7<br /><br />第 九 章 税 务 事 项 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1 8 8<br /><br />一、增值税 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1 8 8<br /><br />二、所得税 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1 8 8<br /><br />三 、印花 税.. .. .. ... .. ... .. .. ... .. .. ... .. ... .. .. ... .. .. ... .. ... .. .. ... .. .. ... .. .18 8<br /><br />第 十 章 信 息 披 露 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1 8 9<br /><br />一 、超 短期 融 资券 发 行前 的 信息 披露 .. . .. . .. . .. .. . .. . .. .. . .. . .. .. . .. . 18 9<br /><br />二 、超 短期 融资券 存续 期内 定期 信息 披露 ... .. .. .. .. ... .. .. .. .. .. ... .. 1 89<br /><br />三 、超 短期 融资券 存续 期内 重大 事项 披露 ... .. .. .. .. ... .. .. .. .. .. ... .. 1 90<br /><br />四 、 超 短 期融 资 券 本 息 兑付 信 息 披 露 .. . . . .. . . . .. . . . . . .. . . . . .. . . . .. . 1 9 1<br /><br />第 十 一 章 违 约 责 任 及投 资 者 保 护 机制 . . .. . . . . .. . . . .. . . . . .. . . . .. . . . .. . 1 9 2<br /><br />一 、 违 约 事 件 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1 9 2<br /><br />二 、 违 约 责 任 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1 9 2<br /><br />三 、 投 资 者 保 护 机 制 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1 9 2<br /><br />四 、 不 可 抗 力 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1 9 7<br /><br />五 、 弃 权 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1 9 8<br /><br />第 十 二 章 本期 超 短 期 融 资 券发 行 的 有 关 机 构. . . . . .. . . . . . .. . . . . . . .. . 1 9 9<br /><br />一 、 发 行 人 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1 9 9<br /><br />二 、 承 销 团 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1 9 9<br /><br />三 、 审 计 机 构 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2 0 1<br /><br />四 、 信 用 评 级 机 构 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2 0 1<br /><br />五 、 发 行 人 法 律 顾 问 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2 0 2<br /><br />六 、 托 管 机 构 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2 0 2<br /><br />七 、 集中 簿 记 建档 系 统 技术 支 持 机构 . .. . . .. . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . .. . . . 20 2<br /><br />第 十 三章 本期 超 短期 融 资券 备 查文 件 及查 询 地址 .. . .. . .. . .. . .. . . .. . 20 3<br /><br />一 、 备 查 文 件 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2 0 3<br /><br />二 、 查 询 地 址 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2 0 3<br /><br />第一章 释义<br /><br />在本募集说明书中，除非上下文另有规定，下列词汇具有以下含义：<br /><br />发行人/公司/陆家嘴股份 	指 	上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司 	<br /><br />非金融企业债务融资工具/债务融资工具 	指 	具有法人资格的非金融企业在银行间债券市场发行的，约定在一定期限内还本付息的有价证券 	<br /><br />超短期融资券 	指 	具有法人资格、信用评级较高的非金融企业在银行间债券市场发行的，期限在 270 天以内的短期融资券 	<br /><br />本期超短期融资券 	指 	发行额度为人民币 20 亿元、期限为 270 天的上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司 2019 年度第一期超短期融资券 	<br /><br />本次发行 	指 	本期超短期融资券的发行 	<br /><br />募集说明书 	指 	公司为本次发行而制作的《上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司 2019 年度第一期超短期融资券募集说明书》 	<br /><br />发行文件 	指 	在本期发行过程中必需的文件、材料或其他资料及所有修改和补充文件（包括但不限于本募集说明书） 	<br /><br />人民银行 	指 	中国人民银行 	<br /><br />交易商协会 	指 	中国银行间市场交易商协会 	<br /><br />银行间市场 	指 	全国银行间债券市场 	<br /><br />上海清算所 	指 	银行间市场清算所股份有限公司 	<br /><br />北金所 	指 	北京金融资产交易所有限公司 	<br /><br />主承销商 	指 	中国农业银行股份有限公司 	<br /><br />联席主承销商 	指 	中国建设银行股份有限公司 	<br /><br />承销商 	指 	与主承销商、联席主承销商签署承销团协议，接受承销团协议与本次发行有关文件约束，参与本期超短期融资券簿记建档的机构 	<br /><br />承销团 	指 	由主承销商、联席主承销商为本期发行组织的由主承销商、联席主承销商和各其他承销商组成的承销团 	<br /><br />承销协议 	指 	发行人与主承销商、联席主承销商为本次发行签订的超短期融资券承销协议 	<br /><br />承销团协议 	指 	主承销商、联席主承销商与承销商为本次发行签订的超短期融资券承销团协议 	<br /><br />余额包销 	指 	主承销商、联席主承销商按承销协议的规定，在规定的发行日后，将未售出的超短期融资券全部自行购入 	<br /><br />集中簿记建档 	指 	发行人和主承销商协商确定利率（价格）区间后，承销团成员/投资人发出申购定单，由簿记管理人记录承销团成员/投资人认购债务融资工具利率（价格）及数量意愿，按约定的定价和配售方式确定最终发行利率（价格）并进行配售的行为。集中簿记建档是簿记建档的一种实现形式，通过集中簿记建档系统实现簿记建档过程全流程线上化处理 	<br /><br />簿记管理人 	指 	制定集中簿记建档程序及负责实际集中簿记建档操作者，本期超短期融资券发行期间由中国农业银行股份有限公司担任 	<br /><br />近三年及一期/报告期 	指 	2015 年度、2016 年度、2017 年度及 2018 年三季度 	<br /><br />法定节假日或休息日 		中华人民共和国的法定及政府指定节假日或休息日（不包括香港特别行政区、澳门特别行政区和台湾省的法定节假日或休息日） 	<br /><br />工作日 	指 	北京市的商业银行的对公营业日（不包括法定节假日或休息日） 	<br /><br />元 	指 	人民币元（有特殊说明情况的除外） 	<br /><br />陆家嘴集团 	指 	上海陆家嘴（集团）有限公司 	<br /><br />浦东新区国资委 	指 	上海市浦东新区国有资产监督管理委员会 	<br /><br />陆津房产 	指 	天津陆津房地产开发有限公司 	<br /><br />东怡酒店 	指 	上海陆家嘴东怡酒店管理有限公司 	<br /><br />明城酒店 	指 	上海明城酒店管理有限公司 	<br /><br />联合公司 	指 	上海陆家嘴金融贸易区联合发展有限公司 	<br /><br />浦江置业 	指 	上海陆家嘴浦江置业有限公司 	<br /><br />陆家嘴展览 	指 	上海陆家嘴展览发展有限公司 	<br /><br />陆家嘴物业 	指 	上海陆家嘴物业管理有限公司 	<br /><br />陆家嘴商务广场 	指 	上海陆家嘴商务广场有限公司 	<br /><br />前滩实业 	指 	上海前滩实业发展有限公司 	<br /><br />前滩国际 	指 	上海前滩国际商务区投资（集团）有限公司 	<br /><br />土控集团 	指 	上海浦东土地控股（集团）有限公司 	<br /><br />陆金发公司 	指 	上海陆家嘴金融发展有限公司 	<br /><br />爱建证券 	指 	爱建证券有限责任公司 	<br /><br />陆家嘴信托 	指 	陆家嘴国际信托有限公司 	<br /><br />陆家嘴国泰人寿 	指 	陆家嘴国泰人寿保险有限责任公司 	<br /><br />浦东嘉里城 	指 	上海浦东嘉里城房地产有限公司 	<br /><br />新国际博览 	指 	上海新国际博览中心有限公司 	<br /><br />上海中心大厦 	指 	上海中心大厦建设发展有限公司 	<br /><br />申万置业 	指 	上海申万置业有限公司 	<br /><br />九六广场 	指 	上海九六广场商业经营管理有限公司 	<br /><br />苏州绿岸 	指 	苏州绿岸房地产开发有限公司 	<br /><br />佳寿公司 	指 	上海佳寿房地产开发有限公司 	<br /><br />前绣实业 	指 	上海前绣实业有限公司 	<br /><br />佳湾公司 	指 	上海佳湾资产管理有限公司 	<br /><br />佳二公司 	指 	上海佳二实业投资有限公司 	<br /><br />华宝信托 	指 	华宝信托有限责任公司 	<br /><br />GOP 	指 	“Gross Operating Profit”，即营业毛利 	<br /><br />CBD 	指 	“Central Business District”，即中央商务区 	<br /><br />第二章 风险提示及说明<br /><br />本期超短期融资券无担保，超短期融资券的本金和利息按期足额支付取决于发行人的信用及偿债能力。投资者在评价和购买本期超短期融资券时，除本募集说明书提供的其他各项资料外，应认真考虑下述各项相关的风险因素：<br /><br />一、超短期融资券的投资风险<br /><br />（一）利率风险<br /><br />在本期超短期融资券存续期内，国际、国内宏观经济环境的变化，国家经济政策的变动等因素会引起市场利率的波动，市场利率的波动将对投资者投资本期超短期融资券的收益造成一定程度的影响。<br /><br />（二）流动性风险<br /><br />本期超短期融资券由承销团成员在分销期内向银行间债券市场机构投资人分销，发行成功后的超短期融资券在此市场中具备流通性。但是，本期超短期融资券在银行间债券市场上进行流通转让时存在一定的交易流动性风险，超短期融资券持有人可能由于无法找到交易对手而难于将超短期融资券变现。<br /><br />（三）偿付风险<br /><br />在本期超短期融资券的存续期限内，如果由于不可控的市场及环境变化，公司可能出现经营状况不佳或发行人的现金流与预期有可能发生一定的偏差，从而影响本期超短期融资券的按期足额兑付。<br /><br />二、与发行人相关的风险<br /><br />（一）财务风险<br /><br />1、盈利能力波动风险<br /><br />发行人作为上海市浦东新区陆家嘴金融贸易区的开发建设主体，整体运营和盈利水平较高。2015 年-2017 年及 2018 年 1-9 月，公司实现营业收入分别为56.31 亿元、128.07 亿元、93.25 亿元和 85.74 亿元；净利润分别为 21.22 亿元、32.69 亿元、36.75 亿元和 27.94 亿元；与之相对应的净利润率分别为 37.68%、25.53%、39.42%和 32.58%。<br /><br />报告期内，公司盈利情况整体较为稳定。但如果未来公司在经营过程中由于投资、决策或者管理等失误导致所持有的资产收益出现波动，则发行人将面临盈利能力波动的风险。<br /><br />2、有息债务增长风险<br /><br />发行人作为陆家嘴金融贸易区内重大项目市场化运作的投资、建设和管理主体，其投资项目存在项目密集性强、融资量大、投资回收周期较长的特点。<br /><br />2015 年-2017 年及 2018 年 1-9 月，发行人总体融资金额（包括短期借款、长期借款、一年内到期的非流动负债和应付债券）分别为 171.91 亿元、288.43亿元、286.03 亿元和 296.64 亿元；与之对应的财务费用分别为 5.92 亿元、5.60亿元、12.81 亿元和 10.22 亿元。近年来由于公司业务规模的不断扩大，相应的融资也不断增加，预计发行人在未来几年内，有息债务仍将保持较高的水平。<br /><br />投资建设项目的大幅增加，有益于公司规模的扩大，但如果财务费用增长过快，有可能对公司利润产生一定影响，到期的本息可能增加公司刚性债务支出的压力，从而对公司的经营产生一定的影响。<br /><br />3、期间费用增长风险<br /><br />2015 年-2017 年及 2018 年 1-9 月，发行人期间费用总额分别为 9.60 亿元、9.76 亿元、17.71 亿元和 13.04 亿元。在此期间，随着竣工项目较多，公司规模扩大，营运资金增加较快，故发行人各类借款较上年末增长较大，发行人财务费用也随着逐年递增。发行人期间费用的增长是公司业务规模不断扩大的合理现象，但是如果公司费用总额增长较快，可能会压缩公司的利润空间，进而对公司盈利能力产生一定的影响，但是相比较营业收入，期间费用仍保持较低的比例。<br /><br />4、经营活动产生的现金流量阶段性波动的风险<br /><br />2015 年-2017 年及 2018 年 1-9 月，公司经营性活动现金净流量分别为 33.03亿元、-12.55 亿元、-53.58 亿元及 32.22 亿元，受项目开发进度、销售回款以及运营周期等因素的影响，发行人经营活动现金流波动较大。2016 年度公司经营活动现金流量净额相较上年减少 45.58 亿元，降幅 137.98%，主要原因系房产销售收款逐渐减少，房产建设投入逐步加大，同时 2016 年度将上海陆家嘴金融发展有限公司纳入合并范围，陆金发公司 2016 年度经营活动产生的现金流约为-10.5 亿元。2017 年度公司经营活动现金流量净额相较上年减少 41.03亿元，降幅 327.08%，主要为公司收购了苏州绿岸和申万绿地滨江两个项目，共支出约 125 亿元。发行人所从事的房地产开发业务属于资金密集型行业，存在前期投资大、回收期较长、受宏观经济影响明显等特点。发行人目前的经营情况、财务状况和资产质量良好，且随着在建项目的完工并投入销售与运营，公司的持续盈利能力及偿债能力将得到增强。但经营活动净现金流的波动可能对发行人业务发展和偿债能力造成一定影响。随着公司经营规模的加大，后续开发还需投入资金，如果未来宏观经济环境发生较大不利变化、发行人销售资金不能及时回笼、商业地产项目运营回报不及预期、融资渠道不畅或不能合理控制融资成本，则公司将面临经营活动产生的现金流量净额波动较大甚至持续为负的风险，将对公司财务状况的稳健性构成不利影响，从而影响本次债券本息的按期兑付。<br /><br />5、未来资本支出较大风险<br /><br />发行人所处的上海市浦东新区，面临改革开放 30 年后的新一轮改革发展，以及“后世博”等项目的相继落户，发行人已明确将积极参与其中后世博前滩项目的开发建设，这也为公司的发展提供了更好的机遇。发行人未来续建和拟建项目较多，资金投入较大，预计超过 190 亿元，后续资金主要来自发行人自有资金和银行借款或其他债务融资模式。随着发行人业务规模的不断扩大，未来几年的投资支出金额较大，对公司将造成一定的资本支出压力和风险。<br /><br />6、未分配利润占比较高风险<br /><br />2015 年-2017 年及 2018 年 1-9 月，发行人所有者权益中未分配利润余额分别为 79.65 亿元、74.19 亿元、86.33 亿元和 92.16 亿元，占各期末所有者权益的比重分别为 49.04%、36.57%、42.73%和 43.23%，未分配利润占所有者权益的比重较高，若未来公司出现大规模持续股利分配情形，将对发行人所有者权益结构稳定性造成不利影响。<br /><br />7、受限资产规模较大风险<br /><br />2015 年-2017 年发行人受限资产总额分别为 38.47 亿元、33.94 亿元和154.23 亿元，分别占总资产的 7.34%、4.25%和 19.00%。截至 2018 年 9 月末，发行人受限资产总额 135.96 亿元，占总资产的 17.24%，受限原因为抵、质押登记，主要包括抵押资产账面金额 25.32 亿元，质押资产账面金额 110.64 亿元。<br /><br />受限资产余额较大可能会对发行人资产流动性及后续资产运用产生一定影响。<br /><br />8、再融资风险<br /><br />2015 年-2017 年发行人合并口径有息债务合计分别为 171.91 亿元、288.43亿元和 286.03 亿元。截至 2018 年 9 月末发行人合并口径有息债务合计 296.64亿元，其中短期借款 118.32 亿元，一年内到期的非流动负债 5.98 亿元，长期借款 116.34 亿元，应付债券 56.00 亿元，待偿还有息债务余额较大。截至 2018年 9 月末，发行人资产负债率为 72.97%。随着发行人融资规模的不断扩大，以及金融市场监管政策、金融工具品种、融资方式的变动，可能导致发行人再融资产生困难。<br /><br />9、债务规模不断增加的风险<br /><br />随着经营规模的扩大，发行人近年来负债规模不断增加，资产负债率逐步上升，发行人 2015 年-2017 年及 2018 年 9 月末资产负债率分别为 69.04%、74.59%、75.11%和 72.97%，资产负债率处于较高水平。随着公司房地产开发业务规模的逐步扩张，项目开发支出将相应增加，公司的债务规模及资产负债率可能进一步上升。如果公司持续融资能力受到限制或者未来宏观经济环境发生较大不利变化，公司可能面临偿债压力，正常经营活动可能因此受到不利影响。<br /><br />10、短期偿债压力较大风险<br /><br />2015 年-2017 年及 2018 年 9 月末，发行人的流动比率分别为 0.46、0.79、0.98 和 1.08，速动比率分别为 0.08、0.57、0.40 和 0.45，短期借款和一年内到期的非流动负债合计分别为 77.42 亿元、118.09 亿元、119.23 亿元和 124.29亿元。虽然发行人保持着较为充足的货币资金，但是短期内到期的债务规模较大，若发行人持续融资能力受限，仍存在短期偿债压力较大的风险。<br /><br />11、资产流动性较低风险<br /><br />房地产行业属于资本密集型行业，投入资金的规模较大，周转周期较长，相关资金投入在产品销售并结转收入以前都以存货形式存在，这使得房地产企业的存货金额占比高于其他行业，扣除存货后的速动比率普遍较低，资产流动性较低。2015 年-2017 年及 2018 年 9 月末，发行人存货分别为 100.48 亿元、91.73 亿元、214.91 亿元和 207.96 亿元，存货占流动资产的比例分别为 82.23%、28.25%、58.99%和 57.88%，存货占资产总额的比例分别为 19.16%、11.49%、26.47%和 26.36%，速动比率分别为 0.08、0.57、0.40 和 0.45。存货的变现能力直接影响公司的资产流动性。如果公司因在建项目开发和预售项目销售迟滞等因素导致存货周转不畅，公司总资产周转慢，会给短期偿债能力带来较大压力，同时会降低公司的盈利能力。<br /><br />12、应交税金余额较大风险<br /><br />2015 年-2017 年及 2018 年 9 月末，发行人的应交税费余额分别为 9.66 亿元、23.40 亿元、20.84 亿元和 9.89 亿元，占总负债的比重分别为 2.67%、3.93%、3.42%和 1.72%。应交税费余额较大，在该等税费实际缴纳时可能会对缴纳当期的公司经营业绩和财务指标产生一定影响，也可能对发行人的未来盈利情况产生一定影响。<br /><br />13、资产负债率上升风险<br /><br />2015 年-2017 年及 2018 年 1-9 月，发行人资产负债率分别为 69.04%、74.59%、75.11%及 72.97%；扣除预收款项后，其他负债占资产总额的比重分别为 60.13%、68.11%、71.80%和 66.94%。总体来看，近年来为满足项目建设开发投入的需要，发行人债务融资规模较大，资产负债水平较高，最近三年资产负债率呈现一定的上升趋势。随着业务的发展，发行人融资需求及规模将不断增长，若未来的负债水平不能保持在合理的范围内，偿债压力将持续增加，进一步融资的空间也将受到限制，如果发行人持续融资能力受到限制或者未来房地产市场出现重大波动，可能面临偿债的压力从而使其业务经营活动受到不利影响。<br /><br />14、主营业务收入下降风险<br /><br />发行人所处房地产开发行业具有项目开发周期长、资金需求大等特点，房地产项目平均开发周期为 2-5 年，因此会存在某些年度处于项目集中开发期，结转收入较少的问题。2015 年-2017 年及 2018 年 1-9 月，发行人主营业务收入分别为 53.70 亿元、110.39 亿元、89.54 亿元和 85.47 亿元，其中房产租赁收入与房产销售收入占比较高。2017 年公司主营业务收入 89.54 亿元，较上年减少了 20.85 亿元，减幅 18.89%，主要系 2016 年度房产销售板块销售东方汇项目导致收入增加，而 2017 年没有该类事项发生。若未来主营业务收入持续较大幅度波动，则可能影响发行人经营活动现金流稳定性，进而影响发行人的偿债能力。<br /><br />15、流动资产周转下降风险<br /><br />2015-2017 年末及 2018 年 9 月末，公司流动资产周转率分别为 0.42、0.57、0.27 和 0.24。由于发行人存货、买入返售资产规模的扩大，流动资产逐年增加，而 2017 年主营收入较上年减少，故流动资产周转率有所下降。发行人所处房地产开发行业，主营收入与当年的房产项目销售情况等具有直接关联性，若未来主营业务收入持续较大幅度波动，加上项目的集中开发及较长的建设周期，将进一步降低企业的流动资产周转速度，从而一定程度上降低企业的盈利能力。<br /><br />16、投资活动现金波动较大的风险<br /><br />2015-2017 年及 2018 年 1-9 月，公司投资活动产生的现金流量净额分别为-28.30 亿元、-75.04 亿元、54.25 亿元及 5.9 亿元。公司的投资活动主要是对联营、合营及参股公司等的股权转让及收购，各年度之间的现金流量波动较大，未来一旦公司投资活动现金流量发生不利变化，将对公司的偿债能力有可能产生不利影响。<br /><br />（二）经营风险<br /><br />1、 原材料价格波动风险<br /><br />公司以商业地产开发及租赁为主导产业，2015 年-2017 年及 2018 年 1-9月，公司房产销售和租赁的成本合计分别为 16.12 亿元、36.00 亿元、26.60 亿元和 26.61 亿元；分别占营业成本的 63.02%、53.24%、56.82%和 61.77%。由于陆家嘴地区商业地产开发及租赁所需要的钢材、水泥等原材料成本在工程建设总成本中占较大比重，若市场原材料价格出现大幅波动，可能对公司经营成本和现金流等产生一定影响。<br /><br />2、存货跌价风险<br /><br />公司存货的变现能力直接影响公司资产的流动性及偿债能力，未来若发行人的在售项目销售出现不利状况将导致存货周转不畅，进而对公司的偿债能力带来一定不利影响。截至 2018 年 9 月末，公司房地产项目盈利情况较为良好，但未来若房地产行业不景气，开发项目利润下滑或项目无法顺利完成开发，公司将面临存货跌价损失风险，从而对公司的盈利能力产生不利影响。<br /><br />3、长期股权投资跌价风险<br /><br />2015 年-2017 年及 2018 年 1-9 月，发行人长期股权投资金额分别为 51.60亿元、60.18 亿元、66.02 亿和 77.84 亿元，占总资产的比例分别为 9.84%、7.54%、8.13%和 9.87%。发行人合并口径长期股权投资主要由对陆家嘴地区投资项目公司的股权、发行人自身获取的股权投资项目以及少量上市公司股权构成。目前上述被投资企业整体经营良好，但是如果未来上述企业经营不善，或者是公司对其的控制变弱，则可能存在上述股权投资对象的价值跌价风险。<br /><br />4、竞争风险<br /><br />近年来，国内多家大型房地产企业快速发展，市场集中度逐渐提高；同时众多国际知名、实力雄厚的房地产开发企业进入中国，使得公司面临着越来越大的行业竞争风险。近年来，各家房地产企业在土地购买环节的竞争越来越激烈，加之某些区域出现的房地产市场供给过剩的情况已经对当地房价造成了一定压力，这就要求公司及时根据市场环境的变化调整经营策略，并比竞争对手更敏锐而有效地对市场需求变化做出反应。如果公司不能够很好的应对国内企业的竞争，将使得公司的经营业绩受到影响，从而使公司面临市场竞争的风险。<br /><br />5、经济周期性和阶段性风险<br /><br />公司主营业务所属的房地产行业与宏观经济运行状况密切相关，行业发展与国民经济的景气度有较强的关联性，受固定资产投资规模、城镇化进程等宏观经济因素的综合影响较大。受此影响，城镇房地产开发投资规模亦保持较高的增长速度，为公司业务的发展创造了良好的外部条件。然而，现阶段国内经济形势面临较多不确定因素。随着宏观经济政策调整，基础工程建设投资增幅趋缓，生产成本不断提高，社会对房地产价格下行预期增加，使公司所处行业的业务空间、销售水平和利润率都面临逐渐下降的风险。如果未来国内经济增势放缓或宏观经济出现周期性波动而公司未能对其有合理的预期并相应调整经营行为，则将对公司的整体业绩和盈利能力产生不利影响。另外浦东新区的发展建设在一定程度上支持并制约着公司的发展；基于浦东新区的开发具有明显的阶段性特点，公司未来的发展也将可能相应受到阶段性的影响。<br /><br />6、商用房业务经营风险<br /><br />发行人业务发展以长期资产管理和短期资产出售并重的模式为主，从具体营业板块分类来看，发行人近年起开始大力开展商用房业务。2017 年及 2018年 1-9 月，发行人房地产销售营业收入分别为 29.93 亿元和 41.52 亿元，占营业收入的比例分别为 32.09%和 48.42%；房地产租赁营业收入分别为 30.76 亿元和 21.88 亿元，占营业收入的比例分别为 32.99%和 25.51%。近年来受宏观调控的影响，针对房地产行业的紧缩政策有可能造成公司房地产业务板块经营方面带来政策不确定风险。<br /><br />7、关联交易风险<br /><br />发行人与其下属子公司之间存在多项关联交易，发行人制定了相应的关联交易制度来规范内部关联交易流程，但是如未来关联交易政策出现变动，或者发行人没有能遵守关联交易制度，则可能产生不公平交易、利润转移等行为，导致发行人股东和投资者的利益受到损害。<br /><br />8、租约到期续租风险<br /><br />2015 年-2017 年及 2018 年 1-9 月，发行人房地产租赁板块营业收入分别为21.05 亿元、25.37 亿元、30.76 亿元和 21.88 亿元，分别占发行人营业总收入的 37.38%、19.81%、32.99%和 25.51%。房地产租赁板块营业收入整体呈上升趋势，为发行人主要收入来源之一。2016 年占比大幅下降主要原因是该年其他业务收入、房产销售收入增加较大，同时又新增了金融业务收入板块，导致租赁收入占比相应下降。若发行人房地产租赁板块下属物业租约出现集中租约到期不续租情况，则可能会在一定时间内对发行人的收入及现金流产生一定的影响。<br /><br />9、高端物业销售风险<br /><br />发行人下属高端物业主要处于繁华商业地区，销售预期良好。但公司的高端物业由于销售价格偏高可能会产生投资者持续观望态势，加之为保持国民经济健康有序发展，政府持续利用产业政策、税收政策及信贷政策等对房地产行业实施调控。若未来房地产行业的政策发生变化，则可能会对公司的高端物业销售产生一定的影响。<br /><br />10、主营收入构成变化风险<br /><br />2015 年-2017 年及 2018 年 1-9 月，发行人主营业务收入分别为 53.70 亿元、110.39 亿元、89.54 亿元和 85.47 亿元。发行人 2015 年-2017 年及 2018 年 1-9月的房地产销售板块、房地产租赁板块、物业管理板块收入呈现上升态势，特别是发行人房地产租赁板块已经成为发行人的主要收入来源。发行人收入构成发生变化可能会对发行人的收入及现金流造成一定的影响。<br /><br />11、可供出售金融资产公允价值变动风险<br /><br />2015 年-2017 年及 2018 年 1-9 月，发行人可供出售金融资产分别为 82.84亿元、96.22 亿元、38.07 亿元和 42.82 亿元，占总资产的比例分别为 15.79%、12.05%、4.69%和 5.43%。发行人可供出售金融资产主要为可供出售的权益工具和债务工具。由于我国宏观经济和资本市场走势的不确定性，发行人目前持有的可供出售金融资产存在公允价值波动风险。<br /><br />12、会计估计变更风险<br /><br />随着发行人及子公司投资性房地产和房屋建筑物资产规模的扩大以及经营业务的发展，为了更加公允地反映发行人及子公司投资性房地产和房屋建筑物的资产质量和使用状况，进一步提高会计信息的真实性，更加公允地反映发行人及子公司的财务状况和经营成果，经发行人第六届董事会第四次会议审议同意，自 2012 年起将投资性房地产及固定资产中的房屋建筑物的折旧年限由现行的 20 年调整为 40 年。并且，若相关资产土地使用权的成本可以单独区分，则土地使用权的成本部分按产证剩余使用年限计算，建造成本部分按 40 年扣除已经折旧或摊销的年限计算；若土地使用权的成本不能单独区分，则统一按40 年扣除已经折旧或摊销的年限计算。上述会计变更估计会对发行人净利润造成一定的影响。<br /><br />13、未来房地产相关收入占比较大风险<br /><br />发行人主营业务以商用房租售为主，未来租赁收入预计将稳定提升，销售结算根据进度有一定波动，存在未来某些年份因集中结算造成房地产收入占比较大或未来其他年份未结转房地产收入造成房产租赁收入占比较大的可能，如未来宏观、房地产、融资等调控政策发生变化，可能对发行人持续经营、直接融资造成不利影响。<br /><br />14、部分投资性房地产无房产证、租赁收入合法性风险<br /><br />公司现有已完工的投资性房地产，均已取得房产证、预售许可证或其他产权证明文件，其中，天津惠灵顿国际学校、浦东金融广场（SN1 地块办公楼）、金控大厦（原“2-16-2 地块办公楼”）、富汇广场（SB1-1 地块工程）、软件园 13 号及东方汇（原“世纪大都会”）的产证尚在办理过程中。前滩中心 25-02地块办公楼尚未完工。上述已完工正在办理产证或尚未取得产证的投资性房产均取得了预售许可证或其他产权证明文件，具备合法合规的经营资质，对出租业务没有影响。<br /><br />15、突发事件引发的经营风险<br /><br />突发事件具有偶发性和严重性，往往对企业的公司治理和正常的生产经营和决策带来不利影响。突发事件的本质在于事件本身无法预知且发生后实质影响短期内难以量化所带来的投资操作上的不确定性，会对公司短期运营和业绩构成影响，在市场尚未充分消化事件风险时股价会出现短期巨大波动。事件风险也不只有负面的事件，还包括可能刺激股价短期上涨的正面事件，如国家颁布有利于公司所在行业发展的政策，但由于其不可预知性，同样也会成为操作上的风险。<br /><br />16、业务拓展的风险<br /><br />发行人在向上海前滩地区及天津的高端商务核心区段发展的过程中，将面临政策、资本运作、项目管理等各方面的不确定性，因此发行人面临跨区域业务拓展的风险。<br /><br />17、重大资产重组事项的风险<br /><br />公司于 2016 年 8 月 26 日召开了第七届董事会第四次临时会议，审议通过了发行人现金收购上海陆家嘴（集团）有限公司（以下简称“陆家嘴集团”）、上海前滩国际商务区投资（集团）有限公司(以下简称“前滩集团”)合计持有的上海陆家嘴金融发展有限公司（以下简称“陆金发公司”）88.20%股权（以下简称“本次交易”或“本次重组”）事项的相关议案，并于 2016 年 9 月 14 日召开了2016 年第二次临时股东大会，审议通过了本次重大资产重组的相关议案。关于本次重大资产重组购买报告书（草案）等相关公告已于 2016 年 8 月 27 日在上海证券交易所网站（www.sse.com.cn）上披露。2016 年 12 月 7 日，中国（上海）自由贸易试验区市场监督管理局准予陆金发公司的企业类型、出资情况变更和章程备案登记申请，并于同日向陆金发公司核发了新的《营业执照》，统一社会信用代码 91310000769433286W。截至 2016 年底，陆金发公司 88.20%股权已过户至发行人，并完成相关工商登记变更手续。2018 年 1 月，发行人收购陆金发公司剩余 11.80%的股权，截至本募集说明书签署日，陆金发公司100.00%股权已过户至发行人。根据本次重大资产重组购买报告书（草案）及《重大资产购买暨关联交易实施情况报告书》，发行人用于本次交易的资金为自有资金和银行借款，其中自有资金主要为货币资金及变现能力较强的金融资产。本次交易的交易金额为 94.89 亿元，公司在本次收购中使用自有资金的比例约为 40%，即约 37.96 亿元，银行借款主要通过并购贷款方式取得。本次重大资产重组采用了分期付款的付款安排，为完成本次交易，一方面发行人动用了较大规模的自有资金，同时并购贷款的安排导致发行人增加较大规模的有息负债，因此发行人可能因本次交易面临一定的财务风险。除此之外，还存在重大资产重组摊薄即期回报的风险、标的公司资产有关业绩承诺无法实现或出现减值情况的风险、发行人与标的公司的业务整合风险、标的资产预估值风险，提醒投资人关注。<br /><br />公司于 2016 年 12 月 02 日以及 2016 年 12 月 19 日分别召开了第七届董事会 2016 年第六次临时会议以及 2016 年第三次临时股东大会，审议通过《关于公司本次重大资产重组方案的议案》相关议案。根据《重大资产购买实施情况报告书，本次交易发行人下属全资公司上海佳湾资产管理有限公司（以下简称“佳湾公司”）及以发行人全资子公司上海佳二资产管理有限公司（以下简称“佳二公司”）作为劣后的华宝信托-安心投资 20 号集合资金信托计划（以下简称“安心信托计划”，上述两个竞拍主体简称“竞拍联合体”）在上海联合产权交易所联合竞得苏州绿岸房地产开发有限公司（以下简称“苏州绿岸”）95%股权项目，交易总金额为 85.25 亿元，其中苏州绿岸 95%股权成交价格为 68.40亿元，佳湾公司和安心信托计划代苏州绿岸向苏钢集团偿还债务 16.85 亿元，并获得相应债权。本次交易完成后，江苏苏钢集团有限公司（以下简称“苏钢集团”）持有苏州绿岸 5%的股权，华宝信托有限责任公司（以下简称“华宝信托”）代安心信托计划持有苏州绿岸 72.4375%的股权，佳湾公司持有苏州绿岸22.5625%的股权。本次交易的对手方为苏钢集团。截至目前，竞拍联合体已按照《产权交易合同》的约定向江苏苏钢集团有限公司支付了全部交易对价，并完成了标的资产的过户。2017 年 5 月 2 日，苏州高新区（虎丘区）市场监督管理局准予苏州绿岸的股东情况变更备案登记申请，并于同日向苏州绿岸核发了新的《营业执照》，统一社会信用代码 913205053212186093。发行人用于本次交易的资金为发行人下属全资公司佳湾公司自有资金和发行人全资子公司佳二公司作为劣后的安心信托计划资金。其中，佳湾公司出资 20.25 亿元，安心信托计划出资 65.01 亿元，佳二公司认购安心信托计划 20.25 亿元的劣后级份额，中国农业银行股份有限公司（以下简称“农业银行”）认购安心信托计划 44.76 亿元的优先级份额。本次交易的收购方式为现金收购，发行人可能因本次交易面临一定的财务风险，主要体现在本次现金收购导致发行人资产负债率的提高。并且，房地产项目开发周期较长，标的公司后续的开发仍需发行人提供资金支持。除此之外，还存在重大资产重组摊薄即期回报的风险、本次交易未进行业绩承诺的风险、标的资产预估值风险，提醒投资人关注。<br /><br />18、投资性房地产公允价值变动风险<br /><br />2015 年-2017 年及 2018 年 9 月末，发行人投资性房地产分别为 242.51 亿元、246.93 亿元、247.69 亿元及 239.94 亿元，占总资产的比例分别为 46.24%、30.93%、30.51%和 30.42%。如果未来因为房地产市场的变化、市场价格波动等因素造成投资性房地产公允价值下降，将可能对公司的经营业绩和财务状况产生一定影响。<br /><br />19、项目开发及销售周期偏长风险<br /><br />房地产项目开发包括选址、购地、策划、设计、施工、销售及售后服务等多个环节，项目的开发周期长，投资金额大，涉及的合作单位较多，需要接受国土、住建、规划、消防、环保等多个政府部门的审批和监管，并受到市场环境等因素的影响。房地产产品的销售不仅取决于产品的价格和质量，还直接受项目的市场定位、区域的经济发展情况及周边同类楼盘供应情况的影响。由于房地产业的销售周期往往较长，而市场情况变化较快，若公司不能充分考虑到市场的变化趋势，则可能出现所开发的产品不符合市场需要，导致销售不畅的风险。尽管公司具备丰富的房地产项目开发经验和较强的项目开发能力，但若外部环境发生变化，将对项目开发周期和预期收益产生一定影响。近几年来，国家陆续出台了针对土地交易、户型规划以及办理施工证、销售许可证等方面更为严格的审批要求，由此可能导致公司房地产开发及销售周期延长，进而增加开发成本和开发风险，并对公司经营业绩产生一定影响。<br /><br />20、未来项目效益不确定风险<br /><br />随着我国住宅及商业地产消费市场的需求日趋多元化、个性化和理性化，消费者对房地产产品和服务的要求越来越高，如果公司在项目地理位置、规划设计、产品定价、配套服务和产品特色等方面不能及时了解并准确把握消费者需求的变化，将可能导致未来项目销售不畅、回款缓慢，从而给公司带来销售压力。同时，房地产行业政策和外部环境的变化、市场成交量较大的波动也会对公司项目开发、销售产生较大影响。这些因素都会带来未来项目效益不确定风险。<br /><br />21、子公司亏损引发的经营风险<br /><br />截至 2018 年 9 月末，纳入发行人合并报表范围的子公司共有 49 家，其中全资子公司 33 家、控股子公司 16 家。经营业务主要涉及房地产开发与销售、物业管理及租赁、会展服务、金融业等多方面。其中部分子公司由于项目处于建设期尚未产生收入、销售收入尚未结转、销售结束、计提减值损失等原因暂出现亏损情况，发行人营业收入和利润的提升有赖于众多子公司的良性运营，若子公司在经营期间出现较多亏损的情况，将对发行人整体经营及财务状况造成一定影响。<br /><br />22、部分商业物业出租率较低的风险<br /><br />发行人商业物业主要包括陆家嘴 96 广场、陆家嘴 1885、天津虹桥新天地、陆家嘴金融城配套商业设施以及位于上海、天津的两个 L+Mall，开发的物业均位于商圈的核心地段，定位、设计各有特色，目前整体经营较为稳定。其中天津虹桥新天地出租率偏低主要是由于物业小洋楼幢数不多，个别租约到期未续就容易造成出租率阶段性的波动，可能会对物业的整体盈利能力形成一定的影响。<br /><br />（三）管理风险<br /><br />1、安全施工风险<br /><br />根据国务院颁布的《关于进一步加强安全生产工作的决定》（国发[2004]2号）要求进一步强化安全生产的工作重点和政策措施，建设部曾专门发文要求全国建设系统认真贯彻和落实。11.15 特别重大火灾事故后，上海市人民政府印发的《关于进一步规范本市建筑市场加强建设工程质量安全管理的若干意见》（沪府发[2011]1 号）也对建筑市场的安全施工做了进一步规范。安全生产对于商业地产开发及租赁行业来说至关重要，公司目前制定了相关的安全生产措施，但是不排除将来在施工过程中生产事故的可能性，届时生产事故将可能影响公司的正常生产经营，造成一定的负面社会影响。<br /><br />2、管理跨度较大风险<br /><br />截至 2018 年 9 月末，纳入陆家嘴股份合并报表的子公司共 49 家，其中全资子公司 33 家，控股子公司 16 家。目前公司已经针对子公司较多的情况，制定了相关的控制措施，并付诸实行，但是鉴于下属子公司较多，公司未来在管理上可能存在一定难度，对内部控制制度的有效性要求较高，可能出现因管理不到位等因素导致对控股子公司控制不力引发的风险。<br /><br />3、人才储备风险<br /><br />租赁和商务服务业属于知识密集型行业，公司要保持在行业中的领先地位,尤其是迈向国际化，必须拥有一支高素质、专业化的人才队伍。随着公司业务的迅猛发展，公司对人才的需求日益增大。公司不可避免地在研发、营销、技术等方面存在人才短缺。此外，公司在市场地位的不断提高也使公司内部人才成为同行业厂家争夺的焦点。因此公司如果不能吸引和留住高素质的人才，将在一定程度上制约公司的未来发展，存在一定的人才储备风险。<br /><br />4、合并范围变化频繁风险<br /><br />近年来发行人因经营需要合并范围频繁变化。2015 年度新纳入合并范围的子公司在 2014 年度基础上增加 6 家，减少 4 家；2016 年度新纳入合并范围的子公司在 2015 年度基础上增加 8 家，减少 1 家；2017 年度新纳入合并范围的子公司在 2016 年度基础上增加 3 家，减少 2 家；截至 2018 年 9 月末，发行人纳入合并范围的子公司共计 49 家，较上年末减少 2 家。发行人合并范围频繁变化，各期连续编制的合并报表所反映的会计主体范围不相同。虽然合并范围的变化不影响合并报表整体公允，但可能增加投资人对发行人财务数据分析的困难。<br /><br />5、子公司管理风险<br /><br />随着近年业务发展，发行人公司规模和经营产业领域不断扩大，形成一个跨区域、跨行业经营的综合企业，截至 2018 年 9 月末，其纳入合并报表范围企业合计 49 家，涉及多个行业和板块，对发行人运营、财务控制、人力资源等方面的管理能力提出了较高要求，若发行人的管理模式和相关制度无法适应不断扩大的经营规模，将影响到公司的健康发展，可能导致管理整合风险。发行人已经针对未来发展制定了多项内控制度，规避日常经营中可能产生的管理风险。<br /><br />6、突发事件引发公司治理结构突然变化的风险<br /><br />公司经营决策体系由股东会、董事会、监事会和管理层组成，股东会是公司最高权力机构。上海陆家嘴（集团）有限公司为发行人控股股东，浦东新区国资委为发行人实际控制人，对企业的生产经营决策产生重大影响。如果发生突发事件，出现涉及政治、经济、法律等方面的纠纷或者相关负面新闻，可能导致企业董事、监事和管理层出现不能履职等缺位情况，可能影响公司董事会、监事会和管理层决策机制的正常运行，公司现有治理结构将产生变化，可能对公司正常生产经营活动产生重大不利影响。发行人目前尚未制定突发事件制度，相关制度正在研究制定中，制度的缺失可能会对发行人经营管理造成风险。<br /><br />7、项目质量管理风险<br /><br />公司在生产经营过程中一贯注重工程质量水平。在房地产项目开发过程中，公司实施一体化项目管理，建立了完善的质量管理体系，不断提高自身的设计、施工管理水平，强化对项目开发各环节的质量控制。截至目前，公司未发生重大工程质量问题。但未来如公司因管理不善或质量监控漏洞等原因，使得项目的设计质量、施工质量不能满足客户的需求，将会给项目的销售及公司的品牌造成负面影响；如果发生重大质量事故，会严重影响项目的销售进度，对公司的经营活动造成重大损害，使公司遭受经济损失。<br /><br />8、跨区域管理风险<br /><br />公司目前业务主要集中于上海地区，通过多年的品牌影响力以及不断优化资源配置，公司逐步将业务向全国范围扩展，如天津、苏州等城市。在此过程中，公司需要了解并满足不同地区的市场需求，并充分利用现有资源并合理地分配给各个地区。尽管公司已经建立了一套严格、高效的内部控制体系，但经营区域的扩大使资金调配、工程质量、安全生产、合同履约的复杂性不断提高，加大了管理控制难度，如果公司不能根据实际情况调整好不同地区的经营战略，或内部控制力度削弱，则可能面临跨区域经营管理风险，从而对公司整体运营状况产生不良影响。<br /><br />（四）政策风险<br /><br />1、宏观政策风险<br /><br />公司作为浦东新区陆家嘴金融贸易区重大建设项目的主要建设承担者，同时公司的营收模式也从单一的一级土地开发业务全面转变成长期资产管理收入和短期资产出售收入并重的模式，但是国家宏观经济政策和产业政策的调整，将直接影响浦东新区政府对重大项目的投入，可能对公司的经营利润和未来的发展产生一定影响。<br /><br />2、房地产政策风险<br /><br />（1）产业政策风险<br /><br />2017 年 10 月 18 日，中国共产党第十九次全国代表大会开幕，针对房地产市场平稳健康发展，提出“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，坚持加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。同年 12 月 8 日，中共中央政治局会议分析研究 2018 年经济工作，提出加快住房制度改革和长效机制建设，是 2018 年要着力抓好的一项重点工作。会议提出要发展住房租赁市场特别是长期租赁，保护租赁利益相关方合法权益，支持专业化、机构化住房租赁企业发展。总体看，在严格调控的政策背景下，短期内房地产行业呈降温态势。龙头企业逐渐建立起更大的市场优势，同时具有特色和区域竞争优势的中型房地产企业也会获得一定的生存空间。未来一段时间宏观调控将逐步回归市场化，长效机制逐步取代短期调控手段。中国城镇化进程的发展使房地产市场仍存增长空间，但中长期需求仍面临结构性调整。如果公司不能适应国家和地区的产业发展政策变化，会给公司的决策和经营带来不利的影响。<br /><br />（2）土地政策风险<br /><br />发行人主营业务与土地政策变化密切相关，土地是房地产开发必不可少的资源。房地产开发企业必须通过出让（包括招标、拍卖、挂牌等形式）、转让等方式取得拟开发项目的国有土地使用权，涉及土地规划和城市建设等多个政府部门。近年来，国家出台了一系列土地宏观调控政策，进一步规范土地市场。<br /><br />若土地供应政策、土地供应结构、土地使用政策等发生变化，将对房地产开发企业的生产经营产生重要影响。预计我国未来将继续执行更为严格的土地政策和保护耕地政策。而且，随着我国城市化进程的不断推进，城市可出让的土地总量越来越少，土地的供给可能越来越紧张。土地是房地产开发企业生存和发展的基础，若不能及时获得项目开发所需的土地，公司的可持续稳定发展将受到一定程度的不利影响。<br /><br />（3）金融政策风险<br /><br />房地产行业属于资金密集型行业，资金一直都是影响房地产企业做大做强的关键因素之一。近年来，国家采取了一系列措施，对包括购房按揭贷款和开发贷款在内的金融政策进行调整，以适应宏观经济和房地产行业平稳发展的需要，对房地产企业的经营和管理提出了更高的要求。虽然公司通过多年的经营发展，一方面与各大银行建立了长期合作关系，拥有稳定的信贷资金来源，另一方面又保持了资本市场的有效融资平台，但是金融政策的变化和实施效果，将可能对公司的日常经营产生一定程度的不利影响。如果公司不能适应国家的宏观调控政策并及时做出相应的业务策略调整，将可能对公司的经营成果和未来发展构成不利影响。<br /><br />（4）项目用地超期开发被收回的风险<br /><br />发行人为保证公司的持续稳健经营，始终需要进行充足的土地储备。国家对于建设用地的相关管理政策中明确规定，如果发行人有由于资金、市场等原因未能及时开发储备的用地，企业将会面临土地闲置费的缴纳，严重者甚至需要面临无偿交回土地使用权的风险。由于城市管理的需要，地方政府也可能调整城市规划，造成发行人储备用地所处的地理环境可能会发生不利变化，给发行人的经营带来一定的风险。<br /><br />3、信贷政策风险<br /><br />如果未来国家信贷政策收紧，而发行人对银行融资需求持续保持较高的水平，发行人可能面临随之而来的间接融资困难及融资成本上升等风险。<br /><br />第三章 发行条款<br /><br />一、本期超短期融资券主要发行条款<br /><br />本期超短期融资券名称： 	上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司 2019 年度第一期超短期融资券 	<br /><br />企业全称： 	上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司 	<br /><br />待偿还债务融资余额： 	截至本募集说明书签署之日，发行人及其下属子公司待偿还债务融资余额为 93 亿元，其中中期票据50 亿元，公司债券 43 亿元 	<br /><br />本次超短期融资券注册总额： 	人民币 70 亿元（￥7,000,000,000.00） 	<br /><br />本期发行金额： 	人民币 20 亿元（￥2,000,000,000.00） 	<br /><br />发行期限： 	270 天 	<br /><br />注册通知书文号： 	中市协注【】号 	<br /><br />主承销商及簿记管理人 	由中国农业银行股份有限公司担任 	<br /><br />联席主承销商 	由中国建设银行股份有限公司担任 	<br /><br />面值： 	人民币壹佰元（￥100） 	<br /><br />托管方式： 	采用实名记账方式，投资人认购的本期超短期融资券在上海清算所开立的持有人账户中托管记载 	<br /><br />发行价格： 	人民币壹佰元（￥100） 	<br /><br />票面利率： 	本期超短期融资券采用固定利率方式，按面值发行，发行利率根据集中簿记建档、集中配售的结果确定 	<br /><br />发行对象： 	全国银行间债券市场机构投资者（国家法律、法规禁止的投资者除外） 	<br /><br />承销方式： 	主承销商和联席主承销商余额包销 	<br /><br />发行方式： 	采用集中簿记建档、集中配售方式发行 	<br /><br />公告日： 	【】年【】月【】日 	<br /><br />发行日： 	【】年【】月【】日 	<br /><br />起息日： 	【】年【】月【】日 	<br /><br />缴款日： 	【】年【】月【】日 	<br /><br />债权债务登记日： 	【】年【】月【】日 	<br /><br />上市流通日： 	【】年【】月【】日 	<br /><br />兑付日期： 	【】年【】月【】日（如遇法定节假日或休息日，则顺延至其后的第 1 个工作日） 	<br /><br />还本付息方式： 	到期一次性还本付息 	<br /><br />兑付价格： 	按超短期融资券面值兑付，即人民币壹佰元/每百元面值 	<br /><br />兑付方式： 	本期超短期融资券的兑付按照中国人民银行的规定，由上海清算所代理完成兑付工作 	<br /><br />信用评级： 	经上海新世纪资信评估投资服务有限公司评定，发行人主体长期信用等级为 AAA 级、评级展望稳定 	<br /><br />担保情况： 	无担保 	<br /><br />计息年度天数： 	非闰年为 365 天，闰年为 366 天 	<br /><br />登记和托管： 	上海清算所为本期超短期融资券的登记和托管机构 	<br /><br />税务提示： 	根据国家有关税收法律、法规的规定，投资者投资本期超短期融资券所应缴纳的税款由投资者承担 	<br /><br />增进情况： 	无 	<br /><br />二、本期超短期融资券发行安排<br /><br />（一）集中簿记建档安排<br /><br />1、本期超短期融资券簿记管理人为中国农业银行股份有限公司，本期超短期融资券承销团成员须在【】年【】月【】日【】时至【】时整，通过集中簿记建档系统向簿记管理人提交《上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司2019 年度第一期超短期融资券申购要约》（以下简称“《申购要约》”），申购时间以在集中簿记建档系统中将《申购要约》提交至簿记管理人的时间为准。<br /><br />2、每一承销团成员申购金额的下限为 1,000 万元（含 1,000 万元），申购金额超过 1,000 万元的必须是 1,000 万元的整数倍。<br /><br />（二）分销安排<br /><br />1、认购本期超短期融资券的投资者为境内合格机构投资者（国家法律、法规及部门规章等另有规定的除外）。<br /><br />2、上述投资者应在上海清算所开立 A 类或 B 类托管账户，或通过全国银行间债券市场中的债券结算代理人开立 C 类持有人账户；其他机构投资者可通过债券承销商或全国银行间债券市场中的债券结算代理人在上海清算所开立C 类持有人账户。<br /><br />（三）缴款和结算安排<br /><br />1、缴款时间：【】年【】月【】日【】时前。<br /><br />2、簿记管理人将在【】年【】月【】日通过集中簿记建档系统发送《上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司 2019 年度第一期超短期融资券配售确认及缴款通知书》（以下简称“《缴款通知书》”），通知每个承销团成员的获配超短期融资券面额和需缴纳的认购款金额、付款日期、划款账户等。<br /><br />3、合格的承销商应于缴款日【】时前，将按簿记管理人的“缴款通知书”中明确的承销额对应的募集款项划至以下指定账户：<br /><br />户名：中国农业银行资金清算中心<br /><br />账号：9099990112104001<br /><br />开户银行：中国农业银行<br /><br />支付系统行号：103100000026<br /><br />汇款用途：上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司 2019 年度第一期超短期融资券承销款<br /><br />如合格的承销商不能按期足额缴款，则按照中国银行间市场交易商协会的有关规定和“承销协议”和“承销团协议”的有关条款办理。<br /><br />4、本期超短期融资券发行结束后，超短期融资券认购人可按照有关主管机构的规定进行超短期融资券的转让、质押。<br /><br />（四）登记托管安排<br /><br />本期超短期融资券以实名记账方式发行，在上海清算所进行登记托管。<br /><br />上海清算所为本期超短期融资券的法定债权登记人，在发行结束后负责对本期超短期融资券进行债权管理、权益监护和代理兑付，并负责向投资人提供有关信息服务。<br /><br />（五）上市流通安排<br /><br />本期超短期融资券在债权登记日的次一工作日（【 】年【 】月【 】日），即可以在全国银行间债券市场流通转让。按照全国银行间同业拆借中心颁布的相关规定进行。<br /><br />三、投资者承诺<br /><br />购买本期超短期融资券的投资者被视为做出以下承诺：<br /><br />（一）投资人具备识别、判别、承担风险的能力。超短期融资券的风险由投资人自行承担。<br /><br />（二）投资者接受申购要约和募集说明书对本期超短期融资券项下权利义务的所有规定并受其约束。<br /><br />（三）本期超短期融资券发行完成后，发行人根据日后业务经营的需要并经交易商协会接受注册后，可能继续增发新的超短期融资券，而无须征得本期超短期融资券投资者的同意。<br /><br />（四）一旦本期超短期融资券发生没有及时或者足额兑付的情况，投资人不得向主承销商和承销团成员要求兑付。<br /><br />第四章 本期超短期融资券募集资金用途<br /><br />发行人发行本期超短期融资券，所募集资金用于符合国家法律法规及政策要求的企业生产经营活动。<br /><br />一、募集资金用途<br /><br />（一）70 亿元超短期融资券募集资金用途<br /><br />随着发行人近年来主营业务发展，项目投入及相应融资规模也相应增加，截至 2018 年 9 月末，发行人合并口径有息债务合计 296.64 亿元，其中短期借款 118.32 亿元、一年内到期的非流动负债 5.98 亿元、长期借款 116.34 亿元及长期应付债券 56.00 亿元。截至本募集说明书签署之日，发行人及其下属子公司待偿还债务融资余额共计 93 亿元，其中中期票据 50 亿元，公司债券 43 亿元。<br /><br />发行人本次注册 70 亿元超短期融资券所募集资金拟用于归还发行人本部及下属子公司有息负债、置换到期的债务融资工具，拓宽融资渠道、降低财务成本。<br /><br />图表 4-1：70 亿元超短期融资券募集资金用途明细<br /><br />序号 	借款主体 	银行 	当前利率 	金额（万元） 	起息日 	到期日 	贷款性质 	担保方式 	是否可以提前还款 	<br /><br />1 	陆家嘴股份 	民生银行 	4.3500% 	30,000.00 	2019-1-2 	2020-1-2 	流动资金贷款 	信用 	是 	<br /><br />2 	陆家嘴股份 	交通银行 	4.3500% 	80,000.00 	2019-1-3 	2020-1-1 	流动资金贷款 	信用 	是 	<br /><br />3 	陆家嘴股份 	工商银行 	4.3500% 	30,000.00 	2019-1-1 	2019-12-30 	流动资金贷款 	信用 	是 	<br /><br />4 	陆家嘴股份 	工商银行 	4.3500% 	50,000.00 	2019-2-1 	2019-12-30 	流动资金贷款 	信用 	是 	<br /><br />5 	陆家嘴股份 	上海银行 	4.3500% 	20,000.00 	2018-9-21 	2019-9-21 	流动资金贷款 	信用 	是 	<br /><br />6 	陆家嘴股份 	工商银行 	3.8000% 	25,000.00 	2016-6-23 	2020-6-10 	项目贷款 	抵押 	是 	<br /><br />7 	陆家嘴股份 	工商银行 	3.8000% 	55,000.00 	2016-6-23 	2020-12-10 	项目贷款 	抵押 	是 	<br /><br />8 	陆家嘴股份 	工商银行 	3.8000% 	5,000.00 	2016-6-23 	2021-6-5 	项目贷款 	抵押 	是 	<br /><br />9 	陆家嘴股份 	工商银行 	4.2750% 	40,000.00 	2017-7-28 	2021-6-5 	项目贷款 	抵押 	是 	<br /><br />10 	陆家嘴股份 	浦发银行 	4.3500% 	40,000.00 	2018-12-6 	2019-12-5 	委托贷款 	信用 	是 	<br /><br />11 	陆家嘴股份 	浦发银行 	4.3500% 	50,000.00 	2018-12-19 	2019-12-18 	委托贷款 	信用 	是 	<br /><br />12 	陆家嘴股份 	浦发银行 	4.3500% 	20,000.00 	2018-12-27 	2019-12-26 	委托贷款 	信用 	是 	<br /><br />13 	陆家嘴股份 	浦发银行 	4.3500% 	36,000.00 	2019-2-2 	2020-2-1 	委托贷款 	信用 	是 	<br /><br />14 	陆家嘴股份 	工商银行、交通银行 	5.9000% 	100,000.00 	2014-5-22 	2019-5-22 	中期票据 	信用 	否 	<br /><br />15 	前滩实业 	农业银行 	4.4100% 	10,000.00 	2017-5-15 	2021-7-1 	项目贷款 	抵押 	是 	<br /><br />16 	前滩实业 	农业银行 	4.4100% 	2,615.00 	2017-5-26 	2021-7-1 	项目贷款 	抵押 	是 	<br /><br />17 	前滩实业 	工商银行 	4.4100% 	1,500.00 	2017-5-24 	2021-7-1 	项目贷款 	抵押 	是 	<br /><br />18 	前滩实业 	工商银行 	4.4100% 	3,700.00 	2019-3-22 	2021-7-1 	项目贷款 	抵押 	是 	<br /><br />19 	前滩实业 	工商银行 	4.4100% 	2,000.00 	2017-5-24 	2021-12-29 	项目贷款 	抵押 	是 	<br /><br />20 	前滩实业 	工商银行 	4.4100% 	6,450.00 	2019-3-22 	2021-12-29 	项目贷款 	抵押 	是 	<br /><br />21 	前滩实业 	工商银行 	4.4100% 	2,000.00 	2017-5-24 	2022-7-1 	项目贷款 	抵押 	是 	<br /><br />22 	前滩实业 	工商银行 	4.4100% 	4,500.00 	2017-5-24 	2022-12-29 	项目贷款 	抵押 	是 	<br /><br />23 	前滩实业 	工商银行 	4.4100% 	500.00 	2017-5-24 	2021-7-1 	项目贷款 	抵押 	是 	<br /><br />24 	前滩实业 	工商银行 	4.4100% 	1,000.00 	2017-5-24 	2021-12-29 	项目贷款 	抵押 	是 	<br /><br />25 	前滩实业 	工商银行 	4.4100% 	1,000.00 	2017-5-24 	2022-7-1 	项目贷款 	抵押 	是 	<br /><br />26 	前滩实业 	工商银行 	4.4100% 	7,850.00 	2019-3-22 	2022-7-1 	项目贷款 	抵押 	是 	<br /><br />27 	前滩实业 	工商银行 	4.4100% 	115.00 	2017-5-24 	2022-12-29 	项目贷款 	抵押 	是 	<br /><br />28 	前滩实业 	农业银行 	4.4100% 	5,470.00 	2017-11-15 	2021-7-1 	项目贷款 	抵押 	是 	<br /><br />29 	前滩实业 	工商银行 	4.4100% 	1,000.00 	2017-11-30 	2021-7-1 	项目贷款 	抵押 	是 	<br /><br />30 	前滩实业 	工商银行 	4.4100% 	1,000.00 	2017-11-30 	2021-12-29 	项目贷款 	抵押 	是 	<br /><br />31 	前滩实业 	工商银行 	4.4100% 	1,470.00 	2017-11-30 	2022-7-1 	项目贷款 	抵押 	是 	<br /><br />32 	前滩实业 	工商银行 	4.4100% 	2,000.00 	2017-11-30 	2022-12-29 	项目贷款 	抵押 	是 	<br /><br />33 	前滩实业 	工商银行 	4.4100% 	11,000.00 	2019-3-22 	2022-12-29 	项目贷款 	抵押 	是 	<br /><br />34 	前滩实业 	农业银行 	4.4100% 	1,915.00 	2018-1-15 	2021-7-1 	项目贷款 	抵押 	是 	<br /><br />35 	前滩实业 	农业银行 	4.4100% 	1,606.00 	2018-1-15 	2021-12-29 	项目贷款 	抵押 	是 	<br /><br />36 	前滩实业 	工商银行 	4.4100% 	800.00 	2018-12-25 	2021-7-1 	项目贷款 	抵押 	是 	<br /><br />37 	前滩实业 	工商银行 	4.4100% 	800.00 	2018-12-25 	2021-12-29 	项目贷款 	抵押 	是 	<br /><br />38 	前滩实业 	工商银行 	4.4100% 	800.00 	2018-12-25 	2022-7-1 	项目贷款 	抵押 	是 	<br /><br />39 	前滩实业 	工商银行 	4.4100% 	1,121.00 	2018-12-25 	2022-12-29 	项目贷款 	抵押 	是 	<br /><br />40 	前滩实业 	农业银行 	4.4100% 	28,394 	2019-3-22 	2021-12-29 	项目贷款 	抵押 	是 	<br /><br />41 	前滩实业 	农业银行 	4.4100% 	606 	2019-3-22 	2022-7-1 	项目贷款 	抵押 	是 	<br /><br />42 	前滩实业 	工商银行 	4.4100% 	1,320 	2019-4-19 	2021-7-1 	项目贷款 	抵押 	是 	<br /><br />43 	前滩实业 	工商银行 	4.4100% 	1,980 	2019-4-19 	2021-12-29 	项目贷款 	抵押 	是 	<br /><br />44 	前滩实业 	工商银行 	4.4100% 	2,300 	2019-4-19 	2022-7-1 	项目贷款 	抵押 	是 	<br /><br />45 	前滩实业 	农业银行 	4.4100% 	8,900 	2019-4-19 	2022-7-1 	项目贷款 	抵押 	是 	<br /><br />46 	前滩实业 	工商银行 	4.4100% 	3,300 	2019-4-19 	2022-12-29 	项目贷款 	抵押 	是 	<br /><br />	合计 			700,012.00 						<br /><br />图表 4-1 中，序号 1~5 流动资金贷款最终用途主要用于公司日常经营、各项物业的运营及维护等资金支出；序号 6~9 项目贷款用于浦东金融广场项目；序号 10-13 委托贷款最终用途主要用于公司日常生产、经营、建设、运营、物业维护等相关的配套资金等；序号 15~46 项目贷款用于前滩中心 25-2 办公、酒店项目。项目基本情况如下：<br /><br />图表 4-2：项目基本情况表<br /><br />序号 	项目名称 	项目主体 	项目类型 	所在地 	总投金额（万元） 	截至 2018 年 9 月已投金额（万元） 	投资进度 	普通商品房比例 	资金来源 	项目前期资本金到位情况 	项目证照 	<br /><br />1 	浦东金融广场 	陆家嘴股份 	办公、商场 	上海市浦东新区浦东南路899 号 	751,913.14 	711,912.33 	94.68% 	/ 	自有资金、银行贷款 	自有资金及资本金已 	立项批复、四证 	<br /><br />										到位 		<br /><br />2 	前滩中心25-02办公 	前滩实业 	办公 	上海市浦东新区前滩国际商务区中心 	348,092.51 	218,996.78 	62.91% 	/ 	自有资金、银行贷款 	自有资金及资本金已到位 	立项批复、三证 	<br /><br />	前滩中心25-02酒店 	前滩实业 	酒店 	上海市浦东新区前滩国际商务区中心 	202,614.77 	84,561.79 	41.74% 	/ 	自有资金、银行贷款 	自有资金及资本金已到位 	立项批复、三证 	<br /><br />注：前滩中心 25-02 办公及酒店项目用地规划许可证根据处理意见通知书（2015）12 号，不再补发。<br /><br />1、浦东金融广场（原“SN1”地块项目）<br /><br />浦东金融广场(原“SN1地块项目”)建设地块北临世纪大道，南至商城路，东起南泉北路，西临浦东南路；整个地块南北长约280米，东西长约240米。项目包括三幢甲级办公楼、一座大型高级商业中心、一个地面公交枢纽、一层地下商业、三层地下停车库及配套设备机房。位于地块中心的一个下沉式广场和两层连廊将这些设施相互联系起来。项目用地总面积为48,530平方米，总建筑面积为472,176平方米。总投资金额为751,913.14万元，已取得立项批复和四证，目前已完工。<br /><br />2、前滩中心25-02办公、酒店<br /><br />项目情况详见第五章“发行人基本情况”第九节“在建工程和拟建工程”<br /><br />（一）发行人主要在建项目情况。<br /><br />（二）本期超短期融资券募集资金用途<br /><br />发行人本期超短期融资券募集资金 20 亿元将用于归还公司本部的有息负债、置换到期的债务融资工具，具体明细如下：<br /><br />图表 4-3：本期超短期融资券募集资金用途明细<br /><br />借款主体 	银行 	当前利率 	金额（万元） 	起息日 	到期日 	贷款性质 	担保方式 	是否可以提前还款 	<br /><br />陆家嘴股份 	民生银行 	4.3500% 	30,000.00 	2019-1-2 	2020-1-2 	流动资金贷款 	信用 	是 	<br /><br />陆家嘴股份 	交通银行 	4.3500% 	20,000.00 	2019-1-3 	2020-1-1 	流动资金贷款 	信用 	是 	<br /><br />陆家嘴股份 	工商银行 	4.3500% 	30,000.00 	2019-1-1 	2019-12-30 	流动资金贷款 	信用 	是 	<br /><br />陆家嘴股份 	上海银行 	4.3500% 	20,000.00 	2018-9-21 	2019-9-21 	流动资金贷款 	信用 	是 	<br /><br />陆家嘴股份 	工商银行、交通银行 	5.9000% 	100,000.00 	2014-5-22 	2019-5-22 	中期票据 	信用 	否 	<br /><br />合计 			200,000.00 						<br /><br />二、本期超短期融资券募集资金的管理<br /><br />对于本期超短期融资券的募集资金，发行人将按照中国银行间市场交易商协会关于超短期融资券募集资金使用有关规定、公司内部的财务制度，对募集资金进行专项管理，确保募集资金的合理有效使用。<br /><br />本期超短期融资券的募集资金将用于归还发行人本部的有息负债、置换到期的债务融资工具。发行人将按照募集说明书载明的资金使用计划拨付资金，合理核定用款期限，并按照相关要求对资金用途进行监管，确保该部分资金的合理有效使用。<br /><br />三、发行人承诺<br /><br />发行人承诺：本期发行的超短期融资券募集资金仅用于符合国家相关法律法规及政策要求的企业生产经营活动，并承诺本次发行的超短期融资券募集资金将用于归还发行人本部的有息负债、置换到期的债务融资工具，不用于长期项目投资、不用于房地产项目及相关业务、不用于信托贷款、委托理财等金融类业务。在超短期融资券存续期间内，若变更募集资金用途，将在变更前及时披露有关信息。<br /><br />发行人承诺募集资金须采取专户资金监管模式，并附相应的资金监管协议。发行人已经与中国农业银行股份有限公司上海浦东分行（以下简称“农行浦东分行”）签署了《上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司 2019 年度第一期超短期融资券募集资金监管协议》（以下简称“资金监管协议”），本期超短期融资券募集资金将全部归集至发行人在农行浦东分行开立的专项账户，该账户作为募集资金的监管账户。<br /><br />四、本期超短期融资券偿债计划安排<br /><br />发行人本期计划发行 20 亿元人民币的超短期融资券，期限 270 天。按照本期超短期融资券条款规定，公司需要在超短期融资券到期日一次性偿还到期本金 20 亿元及相应利息。本期超短期融资券偿债资金来源主要包括日常经营所产生的营业收入、净利润、经营活动现金流入、银行融资等方式，具体方式如下：<br /><br />（一）公司稳健的经营业绩。2015 年-2017 年和 2018 年 1-9 月，发行人营业收入分别为 56.31 亿元、128.07 亿元、93.25 亿元和 85.74 亿元，利润总额分别为 27.75 亿元、42.89 亿元、49.21 亿元和 37.69 亿元，净利润分别为 21.22亿元、32.69 亿元、36.75 亿元和 27.94 亿元，货币资金余额分别为 19.42 亿元、51.45 亿元、35.25 亿元和 55.71 亿元，经营活动产生的现金流入分别为 109.46亿元、118.36 亿元、119.33 亿元和 136.68 亿元。发行人营业收入的回笼所带来的现金流入较为稳定，货币资金充盈，经营活动产生的现金流入呈现稳定增长态势。鉴于公司稳定的经营业绩和较强的盈利能力，这将对本期债务融资工具的到期偿付形成一定的保证。<br /><br />（二）发行人通过银行贷款合理安排债务期限和规模。发行人自成立以来资信情况良好，与各银行建立了长期的战略合作伙伴关系，银行融资为公司的发展提供了有力的资金支持。截至 2018 年 9 月末，发行人共获得各银行授信额度人民币 503.25 亿元，其中尚未使用额度人民币 253.17 亿元。在超短期融资券存续期内，发行人将会合理安排资金运用和债务的金额和期限，以控制超短期融资券的偿付风险。<br /><br />（三）其他保障措施。公司将根据内部管理制度及本期超短期融资券的相关条款，加强对本次募集资金的使用管理，提高本次募集资金的使用效率，并定期审查和监督资金的实际使用情况及本期融资券利息及本金还款来源的落实情况，以保障到期时有足够的资金偿付本期超短期融资券本息。如发行人在超短期融资券存续期内出现主营业务收入较大幅度下降等可能影响超短期融资券偿债能力的现象，发行人将采取暂缓重大对外投资等项目的实施、变现优良资产等措施来保证本期超短期融资券本息的兑付，以保护投资者的利益。<br /><br />综上，本期超短期融资券还本付息的资金将主要来源于公司营业收入、净利润、经营活动现金流入、银行融资等途径。<br /><br />第五章 发行人基本情况<br /><br />一、发行人概述<br /><br />发行人中文名称： 	上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司 	<br /><br />发行人英文名称： 	SHANGHAI LUJIAZUI FINANCE&amp;TRADE ZONE DEVELOPMENTCO., Ltd. 	<br /><br />法定代表人： 	李晋昭 	<br /><br />注册资本： 	人民币3,361,831,200元 	<br /><br />成立日期： 	1992年8月30日 	<br /><br />统一社会信用代码： 	91310000132214887Y 	<br /><br />注册地址： 	中国（上海）自由贸易试验区浦东大道981号 	<br /><br />办公地址： 	上海市浦东新区东育路227弄6号前滩世贸中心（二期）D栋21楼 	<br /><br />邮政编码： 	200126 	<br /><br />电话/传真号码： 	021-33848888/021-33848898 	<br /><br />网址 	www.ljz.com.cn 	<br /><br />上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司是浦东新区主要的大型国有控股上市公司之一，是陆家嘴金融贸易区重大项目市场化运作的投资、建设和管理主体，以及浦东新区国有资产的主要经营管理者。发行人成立初期主要从事陆家嘴地区房地产开发、经营、销售、出租和中介业务及市政基础设施的开发、建设业务，随着市场的变化和公司自身经营理念的转变，公司逐渐形成了以商业地产开发和租赁并重的经营模式。目前公司正积极打造“以商业地产为核心，以金融服务和商业零售为两翼，以陆家嘴、天津、苏州为三城”的“一核两翼三城”发展格局，并通过实施“地产+金融”双轮驱动，实现产融结合，以达到公司股东利润最大化的目标。<br /><br />截至 2017 年 12 月末，发行人经审计的合并会计报表口径资产总额为811.80 亿元，所有者权益为 202.04 亿元；2017 年度实现营业收入 93.25 亿元，净利润 36.75 亿元。<br /><br />截至 2018 年 9 月末，发行人未经审计的合并会计报表口径资产总额为788.85 亿元，所有者权益为 213.20 亿元；2018 年度 1-9 月实现营业收入 85.74亿元，净利润 27.94 亿元。<br /><br />二、发行人历史沿革<br /><br />1992 年 4 月 27 日，上海市建设委员会作出《关于同意组建上海市原水供应等七家股份有限公司的通知》（沪建经[92]第 366 号），同意组建上海市陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司。1992 年 5 月 19 日，上海市建设委员会作出的《关于上海市陆家嘴金融贸易区开发公司改制为上海市陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司的批复》（沪建经[92]第 430 号），批准上海市陆家嘴金融贸易区开发公司改制为上海市陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司。发行人设立时的总股本为 71,500 万元，其中，国家股 67,000 万元，占 93.7%；法人股3,000 万元，占 4.2%，个人股 1,500 万元，占 2.1%。1992 年 8 月 30 日，发行人获得 上海市工商行政管理局核 发的《企业法人营业执 照》，注册号为150152500。<br /><br />1992 年 5 月 29 日，中国人民银行上海市分行作出（92）沪人金股字第 34号文，批准公司总计发行股票 71,500 万元。<br /><br />1992 年 11 月 12 日，上海市人民政府浦东开发办公室作出《关于保留上海市陆家嘴金融贸易区开发公司建制的批复》（沪府浦办[92]字第 145 号），认定发行人为国营上海市陆家嘴金融贸易区开发有限公司以其第一期开发土地<br /><br />1.51 平方公里，折资入股组建的股份制子公司。<br /><br />1993 年 4 月 23 日，上海市证券管理办公室作出《关于对上海市陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司申请股本结构调整的批复》（沪证办[1993]第 010号），发行人国有股持股股东将 3,000 万股国家股定向转让给社会个人，转让价格为 2.90 元/股。本次转让完成后，上市公司国家股 64,000 万股，法人股 3,000万股，个人股 4,500 万股。<br /><br />1993 年 6 月 28 日，公司 A 股股票在上海证券交易所上市交易，A 股股票简称“陆家嘴”，A 股证券代码为“600663”。<br /><br />1993 年 12 月 9 日，上海市证券管理办公室作出《关于同意上海市陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司 1993 年配股方案的批复》（沪证办[1993]185 号），同意以 10：4 比例向发行人全体老股东配股，共配 28,600 万股。此次配股中，国家股及法人股股东放弃配股权，配股完成后发行人总股本为 7.33 亿元，其中：国家股 6.4 亿元，法人股 3,000 万元，社会个人股 6,300 万元。<br /><br />1994 年 6 月 29 日，上海市证券管理办公室作出《关于同意上海市陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司股本总额减资的批复》（沪证办[1994]078 号），同意公司国家股减资 2 亿元。减资后，总股本调整为 5.33 亿元，其中国家股4.4 亿元，法人股 3,000 万元，社会个人股 6,300 万元。<br /><br />1994 年 11 月 7 日，上海市证券管理办公室作出《关于同意上海市陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司发行人民币特种股票（B 股）20000 万股的批复》（沪证办（1994）125 号），同意公司发行人民币特种股票（B 股）20,000 万股。<br /><br />1994 年 11 月 22 日，公司人民币特种股票（B 股）在上海证券交易所上市交易，B 股股票简称“陆家 B”，B 股证券代码“900932”。<br /><br />1994 年 12 月 9 日，上海市外国投资工作委员会作出《关于“上海市陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司”转为中外股份有限公司及其公司章程的批复》（沪外贸委批字（94）第 1448 号），批准公司转为中外股份有限公司，公司名称变更为“上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司”。公司注册资本 73,300万元，其中人民币股票（A 股）53,300 万元，占注册资本 72.7%；人民币特种股票（B 股）20,000 万元，占注册资本 27.3%。1994 年 12 月 7 日，上海市工商行政管理局核发《外国企业、外商投资企业名称登记核准通知书》，同意公司名称定为“上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司”。<br /><br />1997 年 3 月，经中国证监会《关于上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司申请配股的批复》（证监上字[1996]14 号）、上海市证券管理办公室《关于同意上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司一九九六年增资配股方案的意见》（沪证办[1996]191 号）、国家国有资产管理局《关于上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司国家股配股有关问题的批复》（国资企发[1996]100号）、上海市外国投资工作委员会《关于上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司增资的批复》（沪外资委批字（97）第 124 号）、上海市证券管理办公室《关于核准上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司一九九六年中期分配方案及股本总额的通知》（沪证司（1997）001 号）等有权机关的批准，发行人首先以 73,300 万股的原有总股本为基数以 10：3 比例向全体老股东配股，共配股 21,990 万股，配股价格 A 股为 5.50 元/股，B 股为 0.6628 美元/股，配股完成后，发行人的股本总额增至 95,290 万股；随后，发行人按配股完成后的总股本以 10：4 的比例进行未分配利润转增股本，本次转增完成后，发行人注册资本由 73,300 万元增加至 133,406 万元，其中，国家股 80,080 万元，占 60%，法人股 5,460 万元，占 4.1%，社会公众股 11,466 万元，占 8.6%，境外投资股（B 股）36,400 万元，占 27.3%。<br /><br />1999 年 12 月 21 日，经中国证监会上海证券监管办公室《关于核准上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司一九九八年度资本公积金转增股本方案的通知》（沪证司（1999）203 号）、上海市外国投资工作委员会《关于上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司增资的批复》（沪外资委批字[99]第 1428号）批准，发行人以转增前总股本 133,406 万股为基数，按每 10 股转增 4 股的比例使用资本公积转增股本。本次资本公积金转增股本后，公司股本总额由133,406 万股增至 186,768.4 万股，其中国家股为 112,112 万股，占 60.03%；社会法人股为 7,644 万股，占 4.09%；社会公众股为 16,052.4 万股，占 8.59%；境内上市外资股为 50,960 万股，占 27.29%。<br /><br />2005 年 12 月 8 日，发行人召开股东大会并作出决议，决定实施股权分置改革。2005 年 12 月，经商务部《关于同意上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司股权转让的批复》（商资批[2005]3204 号）、上海市外国投资工作委员会《关于转发&lt;商务部关于同意上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司股权转让的批复&gt;的通知》（沪外资委批字[2005]3988 号）批准，公司非流通股股东陆家嘴集团将 5,338.356279 万股转让给社会公众流通股股东，上海国际信托投资有限公司将 279.983721 万股转让给社会公众流通股股东。股权分置改革完成后，发行人总股本为 1,867,684,000 股，其中国有股授权陆家嘴集团经营106,773.643721 万股，占 57.17%；社会法人股中，上海国际信托投资有限公司持 5,600.16279 万股，占 3%；陆家嘴集团持 882 万股，占 0.47%，申银万国证券股份有限公司持 882 万股，占 0.47%；社会公众股为 21,670.74 万股，占11.60%；境内上市外资股（B 股）为 50,960 万股，占 27.29%。<br /><br />2016 年 5 月 27 日，发行人召开 2015 年度股东大会并决议通过了《公司2015 年度利润分配方案的议案》，同意公司以 2015 年末总股本 1,867,684,000股为基数，按每 10 股向全体股东分配现金红利 5.08 元（含税）并送红股 8 股，共计分配现金红利 948,783,472 元，送红股 1,494,147,200 股。2016 年 6 月 7 日，发行人发布《2015 年度利润分配实施公告》，根据该公告，发行人 2015 年度利润分配实施完成后，发行人股本总额将变更为 3,361,831,200 股，其中包含 A股 2,444,551,200 股，B 股 917,280,000 股；相应的，发行人注册资本及实收资本将变更为 3,361,831,200 元。截至募集书签署日，上海市工商行政管理局已向 发 行 人 核 发 了 更 新 后 的 《 营 业 执 照 》 ， 统 一 社 会 信 用 代 码91310000132214887Y，载明发行人注册资本为 336,183.12 万元。<br /><br />三、控股股东和实际控制人<br /><br />截至 2018 年 9 月末，公司注册资本约 33.62 亿元，公司发起人陆家嘴集团和上海国际集团资产管理有限公司分别持股约 56.42%和 3.05%，是公司最大的两个股东。<br /><br />浦东新区国资委为浦东新区政府直属的特设机构。浦东新区政府授权浦东新区国资委依照国家、上海市有关法律、法规和规章及浦东新区政府有关规定，代表浦东新区政府履行国有资产出资人职责和义务，负责监管浦东新区所属国有资产。浦东新区国资委全资控股陆家嘴集团，因此浦东新区国资委是公司最终实际控制方。<br /><br />图表 5-1：截至 2018 年 9 月末发行人股权结构图<br /><br />上海市浦东新区国有<br /><br />资产监督管理委员会<br /><br />100%<br /><br />上海陆家嘴（集团） 有限公司 		上海国际集团资产管理有限公司 		中国证券金融股份有限公司 		其他 	<br /><br />56.42% 		3.05% 		2.99% 		37.54% 	<br /><br />发行人<br /><br />（一）控股股东<br /><br />截至2018年9月末，公司前10名股东持股情况如下：<br /><br />图表5-2：截至2018年9月末前十名股东持股情况表<br /><br />单位：股、%<br /><br />股东名称（全称） 	股东性质 	持股比例 (%) 	持股总数 	持有无限售条件股份 	质押冻结股份数量 	<br /><br />上海陆家嘴（集团）有限公司 	国有法人 	56.42 	1,896,671,385 	1,896,671,385 	无 	<br /><br />上海国际集团资产管理有限公司 	国有法人 	3.05 	102,401,096 	102,401,096 	未知 	<br /><br />中国证券金融股份有限公司 	国有法人 	2.99 	100,518,799 	100,518,799 	未知 	<br /><br />中国工商银行股份有限公司-中证上海国企交易型开放式指数证券投资基金 	未知 	0.64 	21,584,023 	21,584,023 	未知 	<br /><br />中央汇金资产管理有限责任公司 	未知 	0.50 	16,800,120 	16,800,120 	未知 	<br /><br />ISHARES EDGE MSCI MIN VOLEMEFGING MARKETS ETF 	未知 	0.47 	15,957,110 	15,957,110 	未知 	<br /><br />VANGUARD EMERGING MARKETS STOCK INDEX FUND 	未知 	0.45 	15,033,843 	15,033,843 	未知 	<br /><br />LGT BANK AG 	未知 	0.44 	14,918,000 	14,918,000 	未知 	<br /><br />NORGES BANK 	未知 	0.39 	13,276,238 	13,276,238 	未知 	<br /><br />VANGUARD TOTAL INTERNATIONAL STOCK INDEX FUND 	未知 	0.39 	13,060,035 	13,060,035 	未知 	<br /><br />图表 5-3：截至 2018 年 9 月末前十名无限售条件股东持股情况表<br /><br />单位：股<br /><br />股东名称 	期末持有无限售条件股份的数量 	股份种类 	<br /><br />上海陆家嘴（集团）有限公司 	1,896,671,385 	人民币普通股 	<br /><br />上海国际集团资产管理有限公司 	102,401,096 	人民币普通股 	<br /><br />中国证券金融股份有限公司 	100,518,799 	人民币普通股 	<br /><br />中国工商银行股份有限公司-中证上海国企交易型开放式指数证券投资基金 	21,584,023 	人民币普通股 	<br /><br />中央汇金资产管理有限责任公司 	16,800,120 	人民币普通股 	<br /><br />ISHARES EDGE MSCI MIN VOL EMEFGINGMARKETS ETF 	15,957,110 	境内上市外资股 	<br /><br />VANGUARD EMERGING MARKETS STOCKINDEX FUND 	15,033,843 	境内上市外资股 	<br /><br />LGT BANK AG 	14,918,000 	境内上市外资股 	<br /><br />NORGES BANK 	13,276,238 	境内上市外资股 	<br /><br />VANGUARD TOTAL INTERNATIONAL STOCK INDEX FUND 	13,060,035 	境内上市外资股 	<br /><br />控股股东名称：上海陆家嘴（集团）有限公司<br /><br />企业类型：有限责任公司（国有独资）<br /><br />成立时间：1990年8月29日<br /><br />注册资本：人民币235731万元<br /><br />法定代表人：李晋昭<br /><br />注册地：浦东新区浦东大道981号<br /><br />经营范围：房地产开发经营，市政基础设施，建设投资，投资咨询，实体投资，国内贸易（除专项规定），资产管理经营、信息。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）<br /><br />截至2017年末，陆家嘴集团资产总额1,400.29亿元，负债总额1,037.38亿元，所有者权益362.91亿元；2017年度实现营业总收入114.45亿元，净利润37.14亿元。截至2018年9月末，陆家嘴股份资产总额1,445.73亿元，负债总额1,066.47亿元，所有者权益379.25亿元；2018年三季度实现营业总收入120.92亿元，净利润28.90亿元。<br /><br />2014年9月30日，发行人控股股东上海陆家嘴（集团）有限公司持有发行人1,076,556,437股人民币普通股，持股比例为57.64%；2014年末，发行人控股股东持有发行人1,058,817,040股人民币普通股，持股比例为56.69%；2015年，发行人控股股东为了补充现金流，同时也为了提高国有股东对公司的市值管理水平，对发行人进行了相应减持，2015年末持有发行人1,053,706,325股人民币普通股，持股比例为56.42%。2016年5月27日，发行人召开股东大会并作出决议，决定2015年度利润分配方案，利润分配方案完成后，发行人股本变为3,361,831,200股，发行人控股股东持有发行人1,896,671,385股人民币普通股，持股比例为56.42%。<br /><br />截至2018年9月末，发行人控股股东持有发行人1,896,671,385股人民币普通股，持股比例为56.42%，报告期内未发生变化。<br /><br />（二）实际控制人情况<br /><br />发行人的实际控制人为上海市浦东新区国有资产监督管理委员会。上海市浦东新区国有资产监督管理委员会的主要职责是根据上海市浦东新区人民政府授权，依照《中华人民共和国公司法》、《中华人民共和国企业国有资产法》等法律和行政法规履行出资人职责，监管本区国家出资企业的国有资产，加强国有资产的管理工作；建立和完善国有资产保值增值指标体系，强化国有资产经营财务监督和风险控制，通过规划、预决算、审计、统计、稽核、资产评估、产权交易等对所监管企业国有资本的运营情况进行监督，维护出资人权益；根据市、区改革的总体部署，研究编制本区国家出资企业改革发展的总体规划，推进企业的改革和重组，推进现代企业制度建设，组织实施国有经济布局和结构的战略性调整。<br /><br />（三）控股股东股权质押情况<br /><br />截至本募集说明书签署日，控股股东上海陆家嘴（集团）有限公司共持有陆家嘴股份 A 股 1,896,671,385 股，无股权质押情况。<br /><br />四、发行人独立性<br /><br />（一）业务经营的独立性<br /><br />发行人为国有控股的上市公司，在股东大会及董事会授权范围内，进行资产的经营和管理，自主经营、独立核算、自负盈亏，可以完全自主做出业务经营、战略规划和投资等决策。<br /><br />（二）资产的独立性<br /><br />发行人拥有独立于出资人的资产，能够保持资产的完整性；公司的资金、资产和其他资源由自身独立控制并支配。目前其实际控制人浦东新区国资委未占用、支配公司的资产。公司的资产均有明确的资产权属，并拥有相应的处置权。<br /><br />（三）机构的独立性<br /><br />发行人设立了健全的组织机构体系，规范的现代企业制度，经营和管理完全独立于出资人，发行人的办公机构和办公场所与出资人完全分开，不存在合署办公等情形，出资人的内设机构与发行人的相应部门之间不存在上下级关系。公司作为国有企业，根据其特性设立了董事会、监事会等机构，并就董事会、监事会的权利与义务、人员组成、权责权限及议事规则，管理层的职责权限等作出了明确的规定。<br /><br />（四）人员的独立性<br /><br />发行人的董事长由董事会以全体董事的过半数选举产生，监事会主席由全体监事过半数选举产生，董事长在发行人领取薪酬；监事会对全体股东负责，向股东大会汇报工作。发行人其他高级管理人员的劳动、人事及工资管理独立于出资人。<br /><br />（五）财务的独立性<br /><br />发行人与控股股东之间在业务、资产、财务、机构及人员方面保持了法人独立性，拥有独立管理体系，对所属资产具有独立的控制支配权，并形成了完整的财务核算体系。<br /><br />五、发行人重要权益投资情况<br /><br />（一）发行人控股公司<br /><br />截至 2018 年 9 月末，纳入陆家嘴股份合并报表的子公司共 49 家，其中全资子公司 33 家、控股子公司 16 家，基本情况如下表所示：<br /><br />图表 5-4 ： 发行人下属全资及控股子公司基本情况<br /><br />单位：%，万元<br /><br />序号 	企业名称 	持股比例 	享有表决权 	注册资本 	成立时间 	<br /><br />1 	上海陆家嘴金融贸易区联合发展有限公司 	55.00 	55.00 	9,800.00（美元） 	1991/10/28 	<br /><br />2 	上海陆家嘴房产开发有限公司 	73.00 	73.00 	3,000.00 	1994/11/07 	<br /><br />3 	上海陆家嘴城建开发有限责任公司 	70.00 	70.00 	1,000.00 	1995/06/06 	<br /><br />4 	上海九六广场商业经营管理有限公司 	77.50 	77.50 	200.00 	2007/10/24 	<br /><br />序号 	企业名称 	持股比例 	享有表决权 	注册资本 	成立时间 	<br /><br />5 	天津陆津房地产开发有限公司 	100.00 	100.00 	240,000.00 	2008/04/29 	<br /><br />6 	上海陆家嘴资产管理有限公司 	100.00 	100.00 	200.00 	2008/05/12 	<br /><br />7 	上海东恒商务咨询有限公司 	100.00 	100.00 	100.00 	2009/09/16 	<br /><br />8 	天津陆津物业服务有限公司 	100.00 	100.00 	120.00 	2010/08/31 	<br /><br />9 	上海陆家嘴浦江置业有限公司 	100.00 	100.00 	28,650.00 	2010/11/05 	<br /><br />10 	上海佳二实业投资有限公司 	100.00 	100.00 	20,000.00 	2011/09/23 	<br /><br />11 	上海宝山陆家嘴物业管理有限公司 	100.00 	100.00 	50.00 	2011/08/29 	<br /><br />12 	上海陆家嘴商业经营管理有限公司 	100.00 	100.00 	1,000.00 	2012/03/21 	<br /><br />13 	上海佳裕资产管理有限公司 	100.00 	100.00 	100.00 	2012/03/21 	<br /><br />14 	上海佳仁资产管理有限公司 	100.00 	100.00 	100.00 	2012/03/21 	<br /><br />15 	东顺（香港）投资有限公司 	100.00 	100.00 	1,000.00（美元） 	2012/02/02 	<br /><br />16 	上海联浦资产管理有限公司 	55.00 	55.00 	100.00 	2013/07/23 	<br /><br />17 	上海佳三资产管理有限公司 	100.00 	100.00 	100.00 	2013/10/25 	<br /><br />18 	上海佳卫资产管理有限公司 	100.00 	100.00 	500.00 	2013/10/25 	<br /><br />19 	上海琻锦颐养院有限公司 	100.00 	100.00 	100.00 	2014/02/11 	<br /><br />20 	上海佳纪资产管理有限公司 	100.00 	100.00 	100.00 	2014/02/11 	<br /><br />21 	上海佳项资产管理有限公司 	100.00 	100.00 	100.00 	2014/02/11 	<br /><br />22 	上海智依投资有限公司 	100.00 	100.00 	100.00 	2014/10/15 	<br /><br />23 	上海智俩投资有限公司 	100.00 	100.00 	10,000.00 	2015/06/04 	<br /><br />24 	上海纯景实业发展有限公司 	100.00 	100.00 	10,000.00 	2015/06/03 	<br /><br />25 	上海佳湾资产管理有限公司 	100.00 	100.00 	10,000.00 	2015/06/10 	<br /><br />26 	上海商骋商业经营管理有限公司 	100.00 	100.00 	200.00 	2014/12/25 	<br /><br />27 	天津陆津商业管理有限公司 	100.00 	100.00 	200.00 	2015/01/06 	<br /><br />28 	天津陆家嘴酒店管理有限公司 	100.00 	100.00 	100.00 	2016/02/24 	<br /><br />29 	上海佳精置业有限公司 	100.00 	100.00 	500.00 	2016/05/03 	<br /><br />30 	天津陆家嘴置业有限公司 	100.00 	100.00 	3,000.00 	2016/07/05 	<br /><br />31 	上海陆川建设发展有限公司 	65.00 	65.00 	100,000.00 	2016/09/06 	<br /><br />32 	上海陆投资产管理有限公司 	71.61 	71.61 	10,000.00 	2015/11/02 	<br /><br />33 	上海明城酒店管理有限公司 	55.00 	55.00 	240.00 	2005/04/25 	<br /><br />34 	上海陆家嘴商务广场有限公司 	77.50 	77.50 	51,806.10 	1995/06/05 	<br /><br />35 	上海浦东陆家嘴置业发展有限公司 	51.00 	51.00 	8,000.00 	1994/01/12 	<br /><br />36 	上海陆家嘴金地停车场建设管理有限公司 	55.00 	55.00 	181.82 	1909/07/13 	<br /><br />序号 	企业名称 	持股比例 	享有表决权 	注册资本 	成立时间 	<br /><br />37 	上海陆家嘴软件产业发展有限公司 	90.00 	90.00 	1,000.00 	2001/12/31 	<br /><br />38 	上海陆家嘴东怡酒店管理有限公司 	100.00 	100.00 	35,000.00 	1908/10/22 	<br /><br />39 	上海陆家嘴展览发展有限公司 	100.00 	100.00 	115,000 .00 	2007/05/29 	<br /><br />40 	上海陆家嘴物业管理有限公司 	100.00 	100.00 	500.00 	1992/05/18 	<br /><br />41 	上海前滩实业发展有限公司 	60.00 	60.00 	400,000.00 	2012/07/24 	<br /><br />42 	上海陆家嘴贝思特物业管理有限公司 	100.00 	100.00 	689.4651 	1995/10/16 	<br /><br />43 	上海陆家嘴金融发展有限公司 	100.00 	100.00 	800,000.00 	2004/11/28 	<br /><br />44 	爱建证券有限责任公司 	51.14 	51.14 	110,000.00 	2002/09/05 	<br /><br />45 	陆家嘴国际信托有限公司 	71.61 	71.61 	400,000.00 	2003/11/18 	<br /><br />46 	LJF PAYMENT COMPANY LIMITED 	100.00 	100.00 	349,999,001（港元） 	2015/10/28 	<br /><br />47 	陆家嘴金融（香港）有限公司 	100.00 	100.00 	349,999,001（港元） 	2015/09/08 	<br /><br />48 	上海申万置业有限公司 	100.00 	100.00 	1,000.00 	2013/08/12 	<br /><br />49 	苏州绿岸房地产开发有限公司 	95.00 	95.00 	5,000.00 	2014/11/11 	<br /><br />注：1、公司下属全资公司佳湾公司以及公司全资子公司佳二公司作为劣后的华宝信托-安心投资 20 号集合资金信托计划在上海联合产权交易所联合竞得的苏州绿岸 95%股权项目于 2017 年完成交割。交易标的总金额 852,527.66 万元，其中股权成交价格为 684,027.66万元，债权成交价格 168,500.00 万元。<br /><br />2、对于公司下属子公司爱建证券和陆家嘴信托作为管理人或投资顾问的资产管理计划和信托计划，公司在综合考虑对其拥有的投资决策权及可变回报的敞口等因素后，认定对个别资产管理计划和信托计划拥有控制权，并将其纳入合并范围。<br /><br />发行人主要子公司情况如下：<br /><br />1、上海陆家嘴商务广场有限公司<br /><br />陆家嘴商务广场是上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司和联合公司共同通过股权转让的方式受让的单位，注册资本 51,806.10 万元。陆家嘴商务广场经营范围为房地产综合开发、经营、物业管理、出租出售内外销商品房、房地产中介咨询，建设、经营公用停车场设施。现主要经营陆家嘴商务广场租赁与物业管理业务和投资大厦物业管理业务。<br /><br />截至 2017 年 12 月 31 日，陆家嘴商务广场经审计总资产为 83,644.41 万元，总负债为 10,585.64 万元。2017 年度，陆家嘴商务广场实现营业收入 24,114.01万元，实现净利润 11,610.18 万元。<br /><br />截至 2018 年 9 月 30 日，陆家嘴商务广场未经审计总资产为 81,752.22 万元，总负债为 9,522.57 万元。2018 年 1-9 月，陆家嘴商务广场实现营业收入17,047.73 万元，实现净利润 8,170.88 万元。<br /><br />2、上海陆家嘴展览发展有限公司<br /><br />陆家嘴展览是一家以会展服务，实业投资，建筑工程为经营范围的单位，注册资本 115,000.00 万元。<br /><br />截至 2017 年 12 月 31 日，陆家嘴展览经审计总资产为 139,128.55 万元，总负债为 19.07 万元。2017 年度，陆家嘴展览实现营业收入 0.00 万元，净利润 14,622.92 万元。<br /><br />截至 2018 年 9 月 30 日，陆家嘴展览未经审计总资产为 155,044.21 万元，总负债 30.59 万元。2018 年 1-9 月，陆家嘴展览实现营业收入 0.00 万元，净利润 15,904.14 万元。<br /><br />陆家嘴展览实体业务为对新国际博览中心的投资，故无营业收入，利润来自于收取的分红款。<br /><br />3、天津陆津房地产开发有限公司<br /><br />陆 津 房产 是 陆家 嘴 股份 所 属房 地 产开 发主 要 经 营单 位， 注 册资 本240,000.00 万元。陆津房产近两年来主要承担了天津市红桥区小伙巷项目的开发建设经营任务。<br /><br />截至 2017 年 12 月 31 日，陆津房产经审计总资产 751,074.33 万元，总负债 436,767.13 万元。2017 年度，陆津房产实现营业收入 133,762.75 万元，净利润 19,608.38 万元。<br /><br />截至 2018 年 9 月 30 日，陆津房产经未审计总资产 764,848.22 万元，总负债 451,024.96 万元。2018 年 1-9 月，陆津房产实现营业收入 36,710.14 万元，净利润-483.94 万元，这主要是由于公司前三季度销售收入尚未结转，故三季度净利润为负，利润将于四季度体现，2018 年度将扭亏为盈。<br /><br />4、上海陆家嘴浦江置业有限公司<br /><br />浦江置业是陆家嘴股份控股子公司，注册资本 28,650.00 万元。浦江置业近两年来主要开发项目为浦江镇涵云雅庭项目。<br /><br />截至 2017 年 12 月 31 日，浦江置业经审计总资产为 76,372.94 万元，总负债为 810.24 万元，2017 年度，浦江置业实现营业收入为 144,545.73 万元，净利润 11,488.06 万元。<br /><br />截 至 2018 年 9 月 30 日 ，浦江置 业公司 未经审 计总资产 为 41,244.55万元，总负债为 757.55 万元，2018 年 1-9 月，浦江置业实现营业收入 15.43万元，净利润-75.70 万元，这主要是由于项目已于上年度完成销售。<br /><br />5、上海陆家嘴金融贸易区联合发展有限公司<br /><br />联合公司是陆家嘴股份控股的土地开发及商业地产开发经营的主要成员企业，注册资本 9,800 万美元。联合公司近两年来主要承担商铺物业（九六广场等）和办公物业（钻石大厦、基金大厦、投资大厦等）的租赁业务。<br /><br />截至 2017 年 12 月 31 日，联合公司经审计总资产为 696,180.70 万元，总负债为 168,561.74 万元，2017 年度，联合公司实现营业收入 124,285.78 万元，净利润 77,466.93 万元。<br /><br />截至 2018 年 9 月 30 日，联合公司未经审计总资产为 704,911.30 万元，总负债为 151,854.38 万元，2018 年 1-9 月，联合公司实现营业收入 74,932.48 万元，净利润 43,494.88 万元。<br /><br />6、上海前滩实业发展有限公司<br /><br />前滩实业是陆家嘴股份控股子公司，初始注册资本 100 万元，2013 年 5月增资至 555,686 万元。2015 年 6 月减资至 400,000 万元。前滩实业主要开发项目为“前滩中心”25-1、25-2、34 地块，主要产品为办公楼、商业、酒店等。<br /><br />2015 年，前滩实业 25-1、25-2、34 地块项目全面开工。<br /><br />截至 2017 年 12 月 31 日，前滩实业经审计总资产为 639,446.31 万元，总负债为 238,805.24 万元。2017 年度无营业性收入，全年实现净利润-203.38 万元。这主要是由于前滩实业是项目公司，尚处于项目建设期，暂无销售收入实现。<br /><br />截至 2018 年 9 月 30 日，前滩实业未经审计总资产为 887,073.26 万元，总负债为 449,067.93 万元。2018 年 1-9 月仍无营业性收入，前三季度实现净利润37,364.26 万元，主要来自于其子公司上海前绣实业有限公司 50%股权转让产生的收益。<br /><br />7、上海陆家嘴金融发展有限公司<br /><br />陆金发公司是陆家嘴股份 2016 年通过现金支付方式收购的控股子公司，通过收购陆金发公司，陆家嘴股份一举获得证券、信托、保险三张金融牌照，初步构建起“地产+金融”双轮驱动发展格局雏形。陆金发公司注册资本800,000.00 万元，经营范围为金融产业、工业、商业、城市基础设施等项目的投资、管理，投资咨询，企业收购、兼并。<br /><br />截至 2017 年 12 月 31 日，陆金发公司经审计总资产为 1,009,663.91 万元，总负债为 149,913.46 万元，2017 年度，陆金发公司实现营业收入 74,197.04 万元，净利润 71,544.59 万元。<br /><br />截至 2018 年 9 月 30 日，陆金发公司未经审计总资产为 980,703.83 万元，总负债为 142,617.02 万元，2018 年 1-9 月，陆金发公司实现营业收入 1,225.85万元，净利润-442.41 万元，这主要是由于公司前三季度列支的是日常的费用，收益体现在四季度，因此 2018 年 1-9 月利润亏损。<br /><br />8、爱建证券有限责任公司<br /><br />爱建证券是公司 2016 年通过现金支付方式收购的控股子公司，通过收购陆金发公司，公司一举获得证券、信托、保险三张金融牌照，初步构建起“地产+金融”双轮驱动发展格局雏形。爱建证券注册资本 110,000.00 万元，经营范围为证券经纪；证券投资咨询；与证券交易、证券投资活动有关的财务顾问；证券承销与保荐；证券自营；证券资产管理；证券投资基金代销；融资融券；代销金融产品业务(依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动)。<br /><br />截至 2017 年 12 月 31 日，爱建证券经审计总资产为 866,887.58 万元，总负债为 725,742.68 万元，2017 年度，爱建证券实现营业收入 42,151.11 万元，净利润 2,662.61 万元。<br /><br />截至 2018 年 9 月 30 日，爱建证券未经审计总资产为 541,254.05 万元，总负债为 406,725.30 万元，2018 年 1-9 月，爱建证券实现营业收入 22,897.26 万元，净利润-6,723.95 万元。公司利润亏损主要是由于项目出现风险，计提了减值损失。<br /><br />9、陆家嘴国际信托有限公司<br /><br />陆家嘴信托是公司 2016 年通过现金支付方式收购的控股子公司，通过收购陆金发公司，公司一举获得证券、信托、保险三张金融牌照，初步构建起“地产+金融”双轮驱动发展格局雏形。陆家嘴信托注册资本 400,000.00 万元，经营范围为资金信托；动产信托；不动产信托；有价证券信托；其他财产或财产权信托；作为投资基金或者基金管理公司的发起人从事投资基金业务；受托经营国务院有关部门批准的证券承销业务；办理居间、咨询、资信调查等业务；代保管及保管箱业务；以存放同业、拆放同业、贷款、租赁、投资方式运用固有财产；以固有财产为他人提供担保；从事同业拆借；法津法规规定或中国银监会批准的其他业务（银监会批复，有效期以许可证为准）。<br /><br />截至 2017 年 12 月 31 日，陆家嘴信托经审计总资产为 810,915.49 万元，总负债为 426,669.39 万元，2017 年度，陆家嘴信托实现营业收入 121,556.01万元，净利润 49,609.07 万元。<br /><br />截至 2018 年 9 月 30 日，陆家嘴信托未经审计总资产为 818,429.66 万元，总负债为 297,635.74 万元，2018 年 1-9 月，陆家嘴信托实现营业收入 73,386.00万元，净利润 36,547.82 万元。<br /><br />（二）发行人合营、 联营 及参股公司<br /><br />截至 2018 年 9 月末，陆家嘴股份下属合营及联营公司 17 家，参股公司 4家，基本情况如下表所示：<br /><br />图表 5-5：发行人下属合营、联营、参股公司基本情况<br /><br />单位：万元，%<br /><br />公司名称 	初始投资成本 	年初余额 	期末余额 	持股比例 	表决权比例 	成立时间 	<br /><br />合营及联营公司： 							<br /><br />上海富都世界发展有限公司 	22,557.03 	29,010.36 	20,863.92 	50.00 	50.00 	1992/07/18 	<br /><br />上海新国际博览中心有限公司 	103,154.83 	94,251.15 	95,476.26 	50.00 	50.00 	2000/02/01 	<br /><br />陆家嘴东急不动产物业经营管理(上海)有限公司 	150.00 	291.91 	250.19 	60.00 	60.00 	2008/04/03 	<br /><br />上海前绣实业有限公司 	134,462.38 	- 	134,462.38 	50.00 	50.00 	2015/11/27 	<br /><br />陆家嘴国泰人寿保险有限责任公司 	85,000.00 	174,840.74 	172,934.69 	50.00 	50.00 	2004/12/29 	<br /><br />上海浦东嘉里城房地产有限公司 	27,344.68 	34,928.35 	37,211.24 	20.00 	20.00 	2006/05/18 	<br /><br />上海中心建设发展有限公司 	307,898.24 	283,494.44 	273,473.29 	45.00 	45.00 	2007/12/05 	<br /><br />上海邵万生实业有限公司 	30.00 	30.85 	30.85 	50.00 	50.00 	2008/09/12 	<br /><br />上海普陀陆家嘴物业管理有限公司 	49.00 	119.99 	221.95 	49.00 	49.00 	2011/04/12 	<br /><br />上海绿岛阳光置业有限公司 	450.00 	1,786.21 	1,786.21 	30.00 	30.00 	2005/02/05 	<br /><br />上海陆家嘴动拆迁有限公司 	150.00 	155.93 	155.70 	48.40 	48.39 	2004/02/20 	<br /><br />上海新辰投资股份有限公司 	24,000.00 	24,000.00 	24,000.00 	20.00 	20.00 	2014/06/20 	<br /><br />上海中心大厦世邦魏理仕物业管理有限公司 	150.00 	218.56 	236.75 	30.00 	30.00 	2014/11/15 	<br /><br />上海陆家嘴投资发展有限公司 	1,250.37 	14,801.66 	14,786.41 	30.00 	30.00 	1996/12/31 	<br /><br />上海陆家嘴公宇资产管理有限公司 	203.87 	565.69 	511.33 	30.00 	30.00 	2009/03/24 	<br /><br />上海陆家嘴野村资产管理有限公司 	900.00 	892.94 	895.29 	30.00 	30.00 	2014/05/29 	<br /><br />上海自贸区股权投资基金管理有限公司 	200.00 	792.20 	1,101.54 	20.00 	20.00 	2015/02/28 	<br /><br />参股公司： 							<br /><br />通联支付网络服务股份有限公司 	5,256.00 	5,256.00 	5,256.00 	0.82 	0.82 	2008/10/16 	<br /><br />公司名称 	初始投资成本 	年初余额 	期末余额 	持股比例 	表决权比例 	成立时间 	<br /><br />国泰君安投资管理股份有限公司 	525.23 	525.23 	525.23 	0.22 	0.22 	2001/12/31 	<br /><br />上海新高桥开发有限公司 	10,456.52 	10,456.52 	10,456.52 	9.59 	17.43 	2002/01/17 	<br /><br />上海陆家嘴商业建设有限公司 	350.00 	350.00 	350.00 	25.55 	35.00 	2003/06/30 	<br /><br />注：发行人持有陆家嘴东急不动产物业经营管理(上海)有限公司 60%的表决权，根据陆家嘴东急不动产物业经营管理(上海)有限公司的章程，股东会表决事项须全体股东一致通过，因此发行人将陆家嘴东急不动产物业经营管理(上海)有限公司作为合营企业核算。<br /><br />1、上海中心大厦建设发展有限公司<br /><br />上海中心大厦建设发展有限公司是以“上海中心大厦”项目开发建设、经营，物业管理，会展服务，商务咨询（除经纪），实业投资，国内贸易（除专控）为经营范围的单位，注册资本 860,000.00 万元。公司近两年来主要承担“上海中心大厦”项目开发建设任务。<br /><br />截至 2017 年 12 月 31 日，上海中心大厦经审计总资产为 1,650,667.64 万元，总负债为 846,070.46 万元。2017 年度，上海中心大厦实现营业收入 99,685.91万元，净利润-26,088.59 万元。公司利润亏损主要是由于物业租赁处于起步阶段，投资性房地产原值较大，摊销较大。<br /><br />截至 2018 年 9 月 30 日，上海中心大厦未经审计总资产为 1,657,181.37 万元，总负债为 875,310.90 万元。2018 年 1-9 月，上海中心大厦实现营业收入75,841.61 万元，净利润-13,023.21 万元。公司利润亏损主要是由于物业租赁处于起步阶段，投资性房地产原值较大，摊销较大。<br /><br />2、上海新国际博览中心有限公司<br /><br />上海新国际博览中心有限公司以建设和经营上海新国际博览中心为主要业务，注册资本 12,150.00 万美元。新国际博览近两年来主要利用公司展览场馆主办、合作和承办境内外来展及推广展览所需活动；提供本展览中心举办展览相关的广告设计和制作，利用自有媒体发布广告；出租展览场馆、会议室、办公室及为进场参展商提供展览设备租赁服务等。<br /><br />截至 2017 年 12 月 31 日，新国际博览经审计总资产为 271,372.42 万元，总负债为 82,870.11 万元。2017 年度，新国际博览实现营业收入 95,553.14 万元，净利润 31,093.39 万元。<br /><br />截至 2018 年 9 月 30 日，新国际博览未经审计总资产为 261,806.98 万元，总负债为 71,322.50 万元。2018 年 1-9 月，新国际博览实现营业收入 79,974.80万元，净利润 32,930.20 万元。<br /><br />3、陆家嘴国泰人寿保险有限责任公司<br /><br />陆家嘴国泰人寿是以从事人寿保险、健康保险和意外伤害保险等保险业务；上述业务的再保险业务；保险兼业代理业务为经营范围的单位，注册资本300,000 万元人民币。<br /><br />截至 2017 年 12 月 31 日，陆家嘴国泰人寿经审计总资产为 664,386.41 万元，总负债为 446,494.03 万元。2017 年度，陆家嘴国泰人寿实现营业收入184,965.40 万元，净利润-4,290.57 万元。保险公司因行业特殊性，在前期扩大规模的过程中投入大，且需要大量提取保险责任准备金。2017 年为拓展业务，公司业管费、手续费及佣金投入均较高，故利润亏损较多。<br /><br />截至 2018 年 9 月 30 日，陆家嘴国泰人寿未经审计总资产为 758,063.48 万元，总负债为 543,983.20 万元。2018 年 1-9 月，陆家嘴国泰人寿实现营业收入193,539.93 万元，净利润 152.72 万元。<br /><br />4、上海浦东嘉里城房地产有限公司<br /><br />浦东嘉里城注册资本 17,136.14 万美元，开发、建设并经营综合楼物业，包括酒店、公寓式酒店建设、管理，办公楼、会议设施、商务中心、商场及有关商业配套设施的建设、经营、租售和管理、洗衣及干洗服务、停车场（库）经营管理；以下经营范围限分支机构经营：酒店、公寓式酒店经营、租售，客房、音乐茶座、音乐餐饮、美容美发、餐饮、附属商场（含酒、工艺品、鲜花、保健品的销售）、健身设施（游泳池、乒乓球、桌球、网球场、篮球场、桑拿按摩）、儿童游乐设施（不含电子游戏、游艺机）。<br /><br />截至 2017 年 12 月 31 日，浦东嘉里城经审计总资产 297,113.61 万元，总负债 122,471.88 万元，2017 年度，浦东嘉里城实现营业收入 101,683.11 万元，净利润 37,917.09 万元。<br /><br />截至 2018 年 9 月 30 日，浦东嘉里城未经审计总资产 297,179.48 万元，总负债 129,040.38 万元，2018 年 1-9 月，浦东嘉里城实现营业收入 78,857.50 万元，净利润 31,414.46 万元。<br /><br />六、发行人内部组织机构情况<br /><br />（一）公司组织 架<br /><br />发行人根据自身管理和工作需要，设置了相关职能部门，各部门之间权责明确，部门设置和职责分工基本满足了公司日常管理的需要。<br /><br />图表 5-6：发行人组织结构图<br /><br />1、办公室<br /><br />主要负责公司文秘工作，包括文件收办、流转、处理、跟踪协调；综合类报告和会议纪要的文字起草、审核、跟踪；负责公司重大会议、活动（年度会议、股东大会、董事会以及项目开竣工庆典、重大项目签约等）的组织、协调和统筹安排；负责公司日程的安排、协调工作；负责公司印、信管理和审核使用；负责公司行政总务后勤工作，包括办公楼、办公用固定资产实物、车辆、礼品、医务室、员工体检、差旅机票火车票及住宿、商务中心以及员工就餐管理等；负责公司档案管理，包括文书档案、财务档案和工程档案；开展投资企业档案业务指导、监管和培训；做好档案日常应用服务和管理工作等；负责公司信息化管理，包括企业管理软件的开发、应用和日常维护、更新调整；公司信息化安全；企业邮箱管理；信息化设备管理、更新；员工信息化培训等；负责公司各类协会的日常联络；负责公司综合资质的申报、年检和日常管理。<br /><br />2、人力资源部<br /><br />根据公司发展战略及目标，制定人力资源规划和计划；制定各项人力资源管理的规章制度；开展工作分析，建立并完善组织机构设置以及岗位说明书；根据部门用人需求，负责员工及中层干部招聘录用、调配任免；提出投资企业派出人员的建议，经公司批准后组织实施；制定员工薪酬福利方案，负责做好薪酬管理工作；建立员工绩效考评体系和职位晋升管理办法，绩效管理工作；制定员工培训与开发计划，负责培训管理，关注员工发展，做好人才考察与培养工作；负责外事管理和出国政审等工作；负责日常劳动人事管理，建立并动态完善人事信息库；负责指导全资及控股投资企业的人力资源管理工作。<br /><br />3、党办<br /><br />根据党委要求，负责年度党建工作计划、工作总结等文件的起草；负责党委会议的组织、安排及党委会议记录、整理、存档；负责上级部门文件的送阅及整理；根据要求，起草上报材料，下发相关文件；并负责管理党委印章；负责党委开展的各项党建活动的策划、组织及落实；做好基层党组织建设及党务公开相关工作；负责党风廉政建设相关工作的组织与落实，接待来信来访，配合做好廉政案件调查及处理；协助人力资源部做好干部提拔、员工晋升等相关考察工作。<br /><br />4、审计室<br /><br />制定公司内部审计制度，编制年度审计计划和审计预算；对公司各项经营管理活动及财务活动的真实性、合规性、规范性进行监督、检查和评估；审计公司全资及控股企业业务运行、财务收支状况，对审计对象的经营管理、制度完善及执行、风险控制等进行分析评估，提出预警或整改建议，并做好后续审计；负责对公司全资及控股企业及负责人进行任期经济责任审计；配合做好公司或政府有关部门以及外部审计单位对公司的审计工作；根据上市公司内部控制规范要求以及公司内控工作领导小组的指示，作为公司内控工作小组成员，牵头对公司工作制度、业务流程进行审核评估，对不符合公司运营管理要求的工作制度及业务流程提出新建、修订建议，并督促相关职能部门或单位进行落实完善；根据公司批准的工作制度及业务流程，负责对各部门执行情况进行监督和评估，并提出相关整改意见；负责公司及下属全资控股企业审计单位招标以及审计委托工作；根据公司要求，对公司及投资企业经济运行、廉政建设中发生的问题开展专项调查。<br /><br />5、计划部<br /><br />负责组织公司的年度总体营运预安排的编制、在公司各部门年度计划预算的基础上负责年度工作计划和半年度工作计划（调整）的编制工作；根据公司年度目标和实际营运情况编制月度计划执行情况的专题报告，负责组织召开公司月度计划例会并根据要求形成会议纪要，以加强指导和推进公司各项经营活动的有序展开；负责编制公司工程建设项目的控制性计划，定期开展针对公司开发建设项目的现场检查，对公司各工程建设项目的计划目标与实施情况进行跟踪、评价，针对计划执行过程中的出现问题及时进行协调并提出相关建议报公司领导决策；根据公司要求以及各项经营活动的需要，提出相关专题分析报告与建议，为公司的经营决策提供依据；负责编制公司年度计划目标项下的考核节点、负责对各项目的考核节点的季度完成情况统计汇总并报公司领导审批；负责公司年度建设项目安全奖励工作执行情况的统计和编报；根据公司《工程项目服务合格供应商管理办法》负责维护、更新、发布公司工程项目服务合格供应商的名录及相关管理工作；负责组织公司工程建设项目开、竣工前后的场地、物业管理交接手续。<br /><br />6、投资部<br /><br />负责编制公司年度投改制计划与预算；寻找发现投资机会，负责意向投资项目的市场调研、分析和投资可行性研究等前期工作，提出具体投资方案，提交公司决策层；负责组织实施新增股权投资项目的具体操作，包括商务洽谈、合同签署、产权交割等投资全过程；负责新增投资企业的设立工作，并配合人力资源部门完成企业董事会组建；负责投资企业的日常管理。对控股型投资企业日常经营活动进行监控分析，参股企业运营状况进行跟踪分析，协调股东会、董事会相关事务。对投资企业重大问题、董事会会议预案等进行分析研究，提出建议方案供管理层决策，投资企业年度利润的清缴；负责对投资企业股权价值进行评估研究，适时提出处置方案建议，并在公司决策后实施操作。<br /><br />7、财务部<br /><br />负责公司的资金管理，包括流动资金的贷款、银行管理、账户管理、出纳管理及相应的风险与成本管理；负责公司的预算管理。在各部门年度预算的基础上平衡编制公司年度预算。年度预算的月度、季度执行情况的分析和评估；负责公司各项经营活动的财务分析、成本分析、税务分析、效益分析及相应的优化建议。定期编报管理报表，编写上述各项分析专项报告，为公司的经营决策提供依据；负责公司各类会计账务的管理。按照国家会计制度的要求及证监会、国资委的各项规定编制各类会计报表。配合审计机构开展审计工作。并按公司财务与业务管理的分工做好各类业务系统的数据处理工作；负责公司税务管理：各类税金的计算、申报、清算及税务手续的办理；子公司财务总监管理：根据公司规定承担指定子公司的财务总监，进行财务监督管理；统计管理：公司系统经济活动统计包括月度、季度、年度统计、固定资产投资统计、等专项统计，做好与统计相关的分析工作，与统计部门协调等；财务制度管理：根据公司管理的要求起草修订与财务管理相关的内部制度；资产管理：配合职能部门进行资产的核查、盘点。<br /><br />8、法务部<br /><br />对公司的重大经营决策、重大项目提出书面法律意见；参加重大项目的谈判和文件起草工作；按照《上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司合同管理办法》起草、审核、报批合同，对合同履行进行跟踪管理及进行合同归档工作；对损害企业合法权益、损害出资人合法权益和违反法律法规的行为，向公司领导提出意见和建议；办理公证、律师见证等有关法律事务，做好知识产权保护工作；负责或者配合有关部门进行法制宣传教育；对下属子公司经营中的法律问题提供咨询；受公司法定代表人的委托，参加相关的诉讼、仲裁、行政复议和听证等活动；负责选聘律师事务所，并对其工作进行监督与评价；编制法律事务及证券事务预算；负责每日监控公司股票价格波动以及成交量等主要数据，负责接听中小投资者的问询并解答，记录形成每日报，报公司各董事及高级管理人员；负责撰写行业分析报告，从不同方面分析比较公司在资本市场中的地位；协助处理公司股东大会、董事会、各专业委员会会议的筹备和召开；根据上市公司信息披露制度，组织相关定期报告以及临时公告的编制工作，并办理公司信息披露事务；协助董事会秘书与证监局、上海证券交易所、证券服务机构、媒体等之间的信息沟通；协助董事会秘书做好投资者关系管理工作，接待机构投资者调研；按照上市公司要求协助逐步建立公司治理各项制度及体系；公司董事、监事、高级管理人员监管信息管理及监管事务的办理；协助董秘做好与公司股东相关联系事宜；协助董秘完成其他证券事务相关事宜；办理公司领导交办的其他法律或证券事务。<br /><br />9、项目一部、项目二部、项目三部、项目四部、项目五部、项目六部、项目七部、项目八部、项目九部、项目十部、项目十一部<br /><br />负责各类建筑产品的建设阶段的管理，从规划许可证开始切入，负责建设项目的合同备案、安监、质监的报监、施工许可证办理等前期手续；负责建设项目的总承包招投标工作。对合同构架、分包界面、乙供材料品牌和合同商务、技术条款等招标文件的编制及审核。负责投标文件的分析和询标，报招投标委员会评审，负责公开评标的专家评审；负责建设项目的指定分包招标工作，对投标文件进行分析和询标，报招投标委员会评审；协调和推进建设项目的安全、进度、质量等管理，对项目的安全生产、施工进度、工程质量全面负责；负责建设项目的投资控制，根据董事会批准的目标造价，切实做好分部分项工程的造价控制，使项目造价控制在目标造价内；负责建设项目的资料编制工作，按照新区档案馆和陆家嘴档案室的要求，及时做好资料的整理和归档；负责项目的竣工验收，移交物业；负责项目的结算工作。<br /><br />10、产品研发与技术管理中心<br /><br />负责各类建筑产品的前期规划，早期确定机电设备选型，早期进行项目造价控制，强化产品源头的价值管理和技术控制，协助完成产品定位；负责各非住宅类建筑产品的设计管理，按照公司计划要求完成项目阶段性设计，并及时将设计成果——施工图（包括政府部门的相关批准文件）移交至各事业部；负责各非住宅类建筑产品的专项深化设计（包括幕墙、公共部位精装修、智能化系统、照明、景观等）的方案、体系和标准，经公司规划设计工作小组批准后移交事业部继续后续工作；负责在工程建设期间对事业部提出的重大变更图纸进行技术审核；协助营销中心进行土地招、拍、挂和并购项目的技术评估及前期概念设计的研究工作。<br /><br />11、办公产品营销中心<br /><br />负责公司办公产品包括各类写字楼极其商业配套物业和停车库（场）（以下简称“办公产品”）的租售计划及年度租赁和销售收支预算编制工作；负责办公产品的前期策划定位、营销方案制定；负责办公产品运营制度建立和实施，包括但不限于租金定价制度、中介管理制度、商务接洽制度、客服制度、营销人员廉洁自律管理制度，以及涉及物业管理方面的规章制度；负责客户甄选，商务洽谈，租售合同谈判和相关合约签订；负责租售合同的履行、租金收缴、续约及合同解除等相关工作的执行；负责办公产品的租售后客户服务和诉求解决，包括但不限于帮助客户完成工商注册、落实优惠政策；负责协助配合公司相关部门在办公物业产品投资决策、规划设计、建设改造过程中的相关工作；负责向营销团队下达与办公产品营销活动相关的各类重大原则性指导意见或批复，包括产品营销目标及计划、租售合同主要商务条款、年度租金或经营收入考核指标、年度租售合同标准文本、物业管理公司选择及确定、租售对象甄选原则、招商管理费用及招商激励制度等；负责编制、审核物业招投标方案、物业管理成本支出预决算。<br /><br />12、酒店产品发展中心<br /><br />负责公司酒店类产品的统筹管理。包括但不限于负责对公司自营性酒店进行人员和经营直接管理、制定和完成各类年度预算；负责对酒店类产品的前期规划和定位进行可行性分析；参与酒店类产品设计阶段的讨论，对设计方案进行评估并提出优化建议；参与对委托管理项目经营委托方的前期挑选，并对签约经营方进行后期项目经营的监督管理；负责酒店类产品在经营过程中的安全生产和食品安全的检查与监督；负责公司酒店品牌的维护和发展；负责制定公司酒店类产品的品牌设计标准和运营手册；完成公司布置的其他相关工作。<br /><br />13、居住产品发展中心<br /><br />负责公司居住类产品投资开发的市场研究与分析；负责居住类产品前期策划、产品定位以及可行性研究报告的编制；参与居住类产品的设计阶段的讨论，对设计方案进行评估并提出优化建议；负责居住类产品营销方案的制定、营销团队的选择与项目运营管理的委托；负责项目营销团队的日常管理与监督，帮助协调运营管理过程的各类重大问题；负责居住类项目的营销数据库的建立与更新维护，定期编制上报销售报表及租金收缴报表；负责居住类产品在营运管理过程中的安全生产工作的督促与监管。<br /><br />14、房地资源管理部<br /><br />负责公司土地、房屋资源管理（包括权证办理及管理、测量定界管理、空置房管理、土地管理、公房出售管理等）；负责公司动拆迁管理；负责公司动迁房源管理及动迁地块房源收购。<br /><br />15、材料设备中心<br /><br />负责公司材料、设备等物品的采购；在保证标的物质量的前提下，追求商品最优的性价比；负责对采购申请汇总、审核、报批；负责采购合同的谈判、签订；负责对标的物、供应商信息进行收集、整理、更新、分类并建立相应的采购信息管理系统；负责对公司的采购管理办法、采购管理实施细则修订、执行、监督；负责完成公司交办的其他采购任务。<br /><br />16、造价管理中心<br /><br />公司造价中心是公司建设项目工程造价控制管理部门。负责编制项目建议书及上报政府主管部门审批；负责项目投资监理和招投标代理单位选聘工作；负责公司建设项目投资估算、扩初设计概算、施工图预算审核、调整工作；负责公司建设工程、指定分包工程招投标工作；负责项目工程造价动态监控工作；负责工程合同价款调整工作；负责工程竣工决算审核工作；负责委托公司指定的造价咨询公司进行配套工程造价审核工作；负责编制建设项目竣工结算费用明细表，建立工程造价数据库工作。<br /><br />17、物业管理一部、二部<br /><br />负责编制、审核物业产品中长期维修计划及费用；负责公司帐外资产的登记和管理；负责监管各产品物业管理质量；负责对相关物业管理公司日常营销<br /><br />（二）公司治理 机制<br /><br />按照公司《章程》的有关规定，陆家嘴股份建立了由股东大会、董事会、监事会、管理层组成的较为健全的公司治理结构。<br /><br />1、股东大会<br /><br />公司依据证券登记机构提供的凭证建立股东名册，股东名册是证明股东持有公司股份的充分证据。股东按其所持有股份的种类享有权利，承担义务；持有同一种类股份的股东，享有同等权利，承担同种义务。<br /><br />股东大会是公司的最高权力机构，依法行使下列职权：<br /><br />（1）决定公司的经营方针和投资计划；<br /><br />（2）选举和更换非由职工代表担任的董事、监事，决定有关董事、监事的报酬事项；<br /><br />（3）审议批准董事会的报告；<br /><br />（4）审议批准监事会报告；<br /><br />（5）审议批准公司的年度财务预算方案、决算方案及年度融资总额；<br /><br />（6）审议批准公司的利润分配方案和弥补亏损方案；<br /><br />（7）对公司增加或者减少注册资本作出决议；<br /><br />（8）对发行公司债券作出决议；<br /><br />（9）对公司合并、分立、解散、清算或者变更公司形式作出决议；<br /><br />（10）修改公司章程；<br /><br />（11）对公司聘用、解聘会计师事务所作出决议；<br /><br />（12）审议批准公司章程第四十三条规定的担保事项；<br /><br />（13）审议批准变更募集资金用途事项；<br /><br />（14）审议批准股权激励计划；<br /><br />（15）审议批准董事会职权以外的投资事项；<br /><br />（16）审议法律、行政法规、部门规章或本章程规定应当由股东大会决定的其他事项。<br /><br />2、董事会<br /><br />公司设董事会，对股东大会负责。董事会下设以下专门委员会：战略决策委员会、薪酬与考核委员会、提名委员会、审计委员会。董事会由九名董事组成（其中独立董事不少于三分之一）。<br /><br />董事会行使下列职权：<br /><br />（1）召集股东大会，并向股东大会报告工作；<br /><br />（2）执行股东大会的决议；<br /><br />（3）决定公司的经营计划和投资方案；<br /><br />（4）制订公司的年度财务预算方案、决算方案和年度融资总额方案；<br /><br />（5）制订公司的利润分配方案和弥补亏损方案；<br /><br />（6）制订公司增加或者减少注册资本、发行债券或其他证券及上市方案；<br /><br />（7）拟订公司重大收购、收购发行人股票或者合并、分立、解散及变更公司形式的方案；<br /><br />（8）除公司章程另有规定外，审议决定与关联自然人之间发生的交易金额在 30 万元人民币以上的关联交易（提供担保除外）；<br /><br />（9）除公司章程另有规定外，审议决定与关联法人之间发生的交易金额在 300 万元人民币以上，并且达到公司最近一期经审计净资产绝对值 0.5%以上的关联交易（提供担保除外）；<br /><br />（10）在股东大会授权范围内，决定公司对外投资、收购出售资产、资产抵押、对外担保事项、委托理财、关联交易等事项；<br /><br />（11）确定公司法定代表人，由董事长或总经理担任；<br /><br />（12）决定公司内部管理机构的设置；<br /><br />（13）聘任或者解聘公司总经理、董事会秘书；根据总经理的提名，聘任或者解聘公司高级副总经理、副总经理、财务负责人等高级管理人员，并决定其报酬事项和奖惩事项；<br /><br />（14）制订公司的基本管理制度；<br /><br />（15）制订公司章程的修改方案；<br /><br />（16）负责公司信息披露事项；<br /><br />（17）向股东大会提请聘请或更换为公司审计的会计师事务所；<br /><br />（18）听取公司总经理的工作汇报并检查总经理的工作；<br /><br />（19）决定在年度融资预算内的长期融资事项；<br /><br />（20）股东大会以单项决议授权董事会行使的投资决策权；<br /><br />（21）法律、行政法规、部门规章或公司章程授予的其他职权。公司董事会应当就注册会计师对公司财务报告出具的非标准审计意见向股东大会作出说明。<br /><br />3、监事会<br /><br />公司设监事会。监事会由 5 名监事组成，监事会设主席 1 人。监事会主席由全体监事过半数选举产生。监事会主席召集和主持监事会会议；监事会主席不能履行职务或者不履行职务的，由半数以上监事共同推举一名监事召集和主持监事会会议。<br /><br />监事会应当包括股东代表和适当比例的公司职工代表，其中职工代表的比例不低于 1/3。监事会中的职工代表由公司职工通过职工代表大会、职工大会或者其他形式民主选举产生。<br /><br />监事会行使下列职权：<br /><br />（1）应当对董事会编制的公司定期报告进行审核并提出书面审核意见；<br /><br />（2）检查公司财务；<br /><br />（3）对董事、高级管理人员执行公司职务的行为进行监督，对违反法律、行政法规、公司章程或者股东大会决议的董事、高级管理人员提出罢免的建议；<br /><br />（4）当董事、高级管理人员的行为损害公司的利益时，要求董事、高级管理人员予以纠正；<br /><br />（5）提议召开临时股东大会，在董事会不履行《公司法》规定的召集和主持股东大会职责时召集和主持股东大会；<br /><br />（6）向股东大会提出提案；<br /><br />（7）依照《公司法》第一百五十一条的规定，对董事、高级管理人员提起诉讼；<br /><br />（8）发现公司经营情况异常，可以进行调查；必要时，可以聘请会计师事务所、律师事务所等专业机构协助其工作，费用由公司承担。<br /><br />4、经营管理层<br /><br />经营管理层由总经理及其他高级管理人员组成。公司设总经理 1 名，由董事会聘任或解聘。总经理每届任期为 3 年，可以连聘连任。经营管理层成员列席董事会会议。经营管理层对董事会负责，行使下列职权:<br /><br />（1）主持公司的生产经营管理工作，组织实施董事会决议，并向董事会报告工作；<br /><br />（2）组织实施公司年度经营计划和投资方案；<br /><br />（3）拟订公司内部管理机构设置方案；<br /><br />（4）拟订公司的基本管理制度；<br /><br />（5）制定公司的具体规章；<br /><br />（6）决定聘任或者解聘除应由董事会决定聘任或者解聘以外的管理人员；<br /><br />（7）拟定公司职工的工资、福利、奖惩；<br /><br />（8）决定在经股东大会或董事会批准的投资总额范围内按投资比例提供股东贷款事项；<br /><br />（9）决定在年度融资预算内的短期融资事项；<br /><br />（10）公司章程或董事会授予的其他职权。<br /><br />（三）公司的内部控制制度<br /><br />公司重大事项决策主要来自于公司股东决定和董事会决议，各个独立的中心、部门负责执行并各自负责部门事务、维护公司日常经营活动。<br /><br />公司遵循《中华人民共和国公司法》、《公司章程》等文件的规定，建立了人事管理制度、财务管理制度、对外担保制度、融资管理制度、工程管理制度、子公司管理制度、内部审计制度、信息披露制度等内部控制制度。<br /><br />1、人事管理制度<br /><br />为改善员工的工作表现，提高员工的满意程度和未来的成就感，促进公司整体工作业绩的提升，发行人制定了人事管理制度，对公司员工的管理与招聘、激励与考核等事项进行了明确的规定。<br /><br />2、财务管理制度<br /><br />为加强财务管理，规范财务工作，促进公司经营业务的发展，提高公司经济效益，发行人制定了财务管理制度。公司的财务管理制度确认了公司的财务管理体制，对财务人员管理、会计核算、资金管理等方面进行了全方面的规定。<br /><br />3、对外担保制度<br /><br />为规范公司的对外担保行为，有效控制公司对外担保风险，维护广大股东的合法权益，发行人制定了对外担保制度。公司对外担保由公司统一管理，公司做出的对外担保行为，须按程序由公司董事会讨论通过后报控股股东批准后方可执行。对外担保制度明确了对外担保的决策机制、部门分工、相互监督的机制，形成了较为完善的对外担保控制体系。<br /><br />4、融资管理制度<br /><br />为规范公司的融资行为、加强融资管理和财务监控，发行人制定了融资管理制度。融资管理制度明确了财务部是融资活动的具体实施部门。公司财务部根据公司战略和业务发展需要，提出具体的融资方案，并报股东会批准。公司财务部负责融资风险的评价，并且以加权平均资本成本最小的融资组合评价公司的资金成本，以确认合理的资本结构。<br /><br />5、子公司管理制度<br /><br />对下属公司的管理方面，公司根据内部控制指引建立了一系列的管理规定，加强对子公司的生产经营活动的监督、控制和指导，并通过向子公司委派董事、监事及高级管理人员，定期获取子公司的财务报表和经营情况。子公司所有的对外贷款、对外投资、对外担保、重大资产处置等重大事项须事先经公司批准。<br /><br />6、信息披露制度<br /><br />发行人在银行间债券市场发行债务融资工具，为保护投资者合法权益，根据中国人民银行《银行间债券市场非金融企业债务融资工具管理办法》、中国银行间市场交易商协会《银行间债券市场非金融企业债务融资工具信息披露规则》及相关法律法规，制定信息披露制度。管理制度由董事会审议通过后实施，信息披露的范围主要包括募集说明书等发行文件；年度报告、半年度报告和季度报告；在债务融资工具存续期内，企业及时向市场披露发生可能影响其偿债能力。<br /><br />7、全面预算管理制度<br /><br />为规范公司全面预算管理，健全全面预算管理制度，使全面预算真正成为日常经营管理和企业绩效考核重要内容，公司制定了《上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司预算管理制度（试行）（2010 版）》，包括对年度资金及损益预算、中长期资金及损益预算和单个项目全周期效益预算的管理办法。预算的编制由公司总经理领导，公司分管副总经理组织实施。投资企业预算的编制由该企业的主要领导或分管领导负责实施。年度预算及其调整，经公司董事会或其授权代表审核批准后，由公司财务总监负责监督执行。<br /><br />8、对外投资决策机制<br /><br />为适应公司战略发展需要，增强公司核心竞争力，确定公司发展规划，健全投资决策程序，加强决策科学性，提高重大投资决策的效益和决策的质量，完善公司治理结构，根据《中华人民共和国公司法》、《上市公司治理准则》、《董事会战略委员会实施细则指引》、《公司章程》及其他有关规定，公司特设立战略决策委员会，并制定对外投资的相关战略决策实施细则。公司有关部门或控股（参股）企业的负责人上报重大投资融资、资本运作、资产经营项目的意向、初步可行性报告以及合作方的基本情况等资料，由投资评审小组进行评审，签发书面意见，并向战略决策委员会提交正式提案。战略决策委员会根据投资评审小组的提案召开会议，进行讨论，将讨论结果提交董事会决议。<br /><br />公司不断加强对外投资的决策管理，执行严格的审批程序，使对外投资活动得到有效的事前控制，并且强化对外投资的跟踪管理，及时有效地防范投资风险。<br /><br />9、公司的关联交易管理制度<br /><br />公司与关联方之间发生的关联交易严格遵循公开、公平、公正、诚实、信用和等价有偿的原则。公司制定了相关的关联交易管理制度，对关联交易的审批、关联交易的回避、关联交易的定价和金额都作出了相应的规定和要求。<br /><br />公司与相关企业的正常关联交易不得损害交易的公平性，不存在利益输送行为。<br /><br />10、项目建设管理制度<br /><br />为加强公司及其成员企业在项目建设中的规范管理，公司制定了《上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司建设项目管理制度（试行）（2010 版）》，对由公司（公司控股的项目公司）作为投资主体操作实施的新建、改建、扩建的建设项目做出相关管理规定。管理制度对包括建设项目的前期策划、目标造价、立项，建设项目的土地或地块，建设项目的方案设计、投资估算和审批，工程地质勘查设计，建设项目的总包和指定分包的招投标，建设项目的工程施工管理等一系列过程作出了明确的管理要求。<br /><br />11、安全生产管理制度<br /><br />为确保公司系统及监管区域生产安全的平稳有序，陆家嘴股份制定了相关的管理制度和考核办法。管理制度要求建设项目在施工过程中一旦发生重大安全事故、质量技术事故，事业部和项目管理单位、监理单位必须在规定时效内如实报告公司。同时，管理制度明确了发生建设项目安全事故、质量技术事故时，公司内部相关部门的具体职责和分工，规定了相关的处理流程。这些管理制度对加强企业自律、履行企业主体责任起到了积极的推动作用。<br /><br />12、突发事件应急管理制度<br /><br />公司根据《公司法》、《银行间债券市场非金融企业债务融资工具管理办法》、《银行间债券市场非金融企业债务融资工具突发事件应急管理工作指引》等相关法律、法规、自律规则的规定制定了《突发风险事件应急预案》（简称“应急预案”）。应急预案对公司突然发生可能严重影响债务融资工具本息偿付的紧急事件的处置和媒体集中报道公司负面消息，影响公司债务融资工具偿债能力的紧急事件的处理做出了详细的规定。公司建立了应急预案的组织指挥体系，并明确了领导小组和工作小组的职责。同时，公司建立了突发事件的预警和预防机制，对突发事件的预警和预防、预警信息来源分析、预警信息报送作出了规定。<br /><br />13、资金管理制度<br /><br />为了促进企业正常开展资金活动，保证资金安全，提高资金效益，防范资金链断裂风险，从而提高企业的经营管理水平，使资金管理过程有章可循，公司制定了《资金管理办法（试行）》。就公司资金管理的目的、基本要求、管理架构与职责、融资管理、投资管理、资金营运管理、担保业务管理、财务分析与检查报告、资金管理责任制度等方面的要求，制定了相关制度规定。适用于发行人及其下属全资子公司和控股子公司对资金筹集、投资及营运的管理，联营企业根据该企业董事会的要求参照执行。<br /><br />14、短期资金调度应急预案<br /><br />发行人为提高公司资金的管理能力，加强公司应对资金管理风险的能力，保证在公司资金管理遇到风险时，能够有序、有效、有力控制风险，保证公司正常的生产经营不受影响，特制定短期资金调度应急预案。当出现短期资金周转不畅时，财务管理部经理要及时向财务总监汇报，财务总监及时与主管副总进行沟通，研究解决的方法；财务管理部经理在工作中要严格控制现金支出；根据实际情况，经董事长批准，加强与银行的联系，争取信贷资金，提高企业现金流量，满足日常经营活动需要。当银行借款仍无法解决时，由各子公司总经理和集团财务总监沟通，通过各子公司间的相互周转保证资金的运作。<br /><br />七、发行人高级管理人员情况<br /><br />（一）公司人员基本情况<br /><br />通过多年的大型商业项目开发经营经验，陆家嘴股份已形成一支高素质、专业化的人才队伍。截至本募集说明书签署日，发行人在职员工数为 5,384 人，其中硕士及以上学历 468 人，本科学历 1,308 人，大专及以下学历 3,608 人，以经济、财会和工程管理人员为主，人员基本素质良好，人员学历结构基本满足了现阶段运营管理的需要。<br /><br />公司人员的主要结构如下表：<br /><br />图表 5-7：发行人公司人员结构表<br /><br />项目 	分类 	人数 	占比（%） 	<br /><br />职称及技术等级 	高级职称 	40 	0.74% 	<br /><br />	中级职称 	184 	3.42% 	<br /><br />	初级职称 	46 	0.85% 	<br /><br />	技师 	- 	- 	<br /><br />3 学历学位 	硕士及以上 	468 	8.69% 	<br /><br />	大学 	1,308 	24.29% 	<br /><br />	大专及以下 	3,608 	67.01% 	<br /><br />在岗职工总计 	- 	5,384 	- 	<br /><br />（二）董事、监事及高级管理人员基本情况<br /><br />图表 5-8：截至 2018 年 9 月末公司董事、监事及高级管理人员基本情况<br /><br />姓名 	职务 	性别 	任期起始日期 	任期届满日期 	持有发行人股权（股数） 	<br /><br />董事： 						<br /><br />李晋昭 	董事长 	男 	2014/4/22 	2021/6/25 	36,000 	<br /><br />徐而进 	副董事长 	男 	2014/4/22 	2021/6/25 	18,000 	<br /><br />蔡嵘 	董事 	男 	2018/6/26 	2021/6/25 	- 	<br /><br />黎作强 	董事 	男 	2016/9/14 	2021/6/25 	- 	<br /><br />邓伟利 	董事 	男 	2016/9/14 	2021/6/25 	- 	<br /><br />吕巍 	独立董事 	男 	2015/4/22 	2021/4/21 	- 	<br /><br />钱世政 	独立董事 	男 	2014/4/22 	2020/4/21 	- 	<br /><br />唐子来 	独立董事 	男 	2014/4/22 	2020/4/21 	- 	<br /><br />乔文骏 	独立董事 	男 	2017/5/9 	2021/6/25 	- 	<br /><br />监事： 						<br /><br />马学杰 	监事会主席 	男 	2018/6/26 	2021/6/25 	- 	<br /><br />马诗经 	监事 	男 	2014/4/22 	2021/6/25 	- 	<br /><br />王晓芳 	监事 	女 	2018/6/26 	2021/6/25 	- 	<br /><br />倪智勇 	职工监事、监事会秘书 	男 	2018/6/26 	2021/6/25 	20,800 	<br /><br />张征 	职工监事 	男 	2018/6/26 	2021/6/25 	11,300 	<br /><br />高级管理人员： 						<br /><br />李晋昭 	代总经理 	男 	2018/6/26 	2021/6/25 	36,000 	<br /><br />丁晓奋 	副总经理 	男 	2015/7/29 	2021/6/25 	40,000 	<br /><br />周伟民 	副总经理 	男 	2014/4/22 	2021/6/25 	63,380 	<br /><br />周翔 	副总经理 	男 	2014/4/22 	2021/6/25 	64,660 	<br /><br />贾伟 	副总经理 	男 	2018/6/26 	2021/6/25 	43,000 	<br /><br />王辉 	董事会秘书 	女 	2014/4/22 	2021/6/25 	43,800 	<br /><br />胡习 	财务总监 	男 	2018/6/26 	2021/6/25 	7,000 	<br /><br />1、董事会成员简历<br /><br />（1）李晋昭，男，1962 年 1 月出生，中共党员，工商管理硕士，工程师，1984 年参加工作。历任：上海中华仪表厂技术科长，上海长春电器仪表厂副厂长，上海银飞电器总厂副厂长，上海外高桥保税区新发展有限公司项目部副总经理、营销总部总经理、公司总经理助理、公司副总经理、上海外高桥保税区股份有限公司副总经理，上海外高桥保税区新发展有限公司党委书记、总经理，上海陆家嘴（集团）有限公司党委副书记、总经理，上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司总经理；现任上海陆家嘴（集团）有限公司党委书记、董事长，上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司董事长、代总经理。<br /><br />（2）徐而进，男，1968 年 4 月出生，中共党员，经济学硕士，工程师，1991 年 7 月参加工作。历任：上海市机电工业管理局基建处，上海市外高桥保税区新发展有限公司计财部副总经理，上海外高桥（集团）有限公司投资管理部总经理，上海陆家嘴（集团）有限公司总经理助理，上海陆家嘴（集团）有限公司副总经理，上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司总经理；现任上海陆家嘴（集团）有限公司党委副书记、总经理，上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司党委书记、副董事长。<br /><br />（3）蔡嵘，男，1973 年 3 月出生，汉族，中共党员，公共管理硕士，1993年 7 月参加工作。历任：上海建材学院监察审计室职工，同济大学审计处职工，上海市浦东新区财税局预算处科员，上海市浦东新区财政局预算处科员、副主任科员、主任科员、农业税征收管理所副主任，上海市浦东新区国有资产管理委员会企业资产管理处副处长，上海市浦东新区国有企业资产监督管理委员会综合规划处副处长，上海市浦东新区企业工作党委委员、国有资产监督管理委员会主任助理，上海市浦东新区国有资产监督管理委员会主任助理、党委委员、副主任，上海市浦东新区国有资产监督管理委员会党委副书记、副主任；现任上海陆家嘴（集团）有限公司党委副书记、上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司董事。<br /><br />（4）黎作强，男，1966 年 6 月出生，汉族，中共党员，硕士研究生，1987年 7 月参加工作。历任：咸宁地区建设银行人事部、办公室，湖北省建设银行宣传处、建设报社编辑、记者，国泰证券湖北分公司办公室副主任、武汉分公司办公室副主任、监事会办公室副经理，国泰君安证券资产管理总部客户经理、董事、客户主管，国泰君安证券上海水城路营业部副总经理（主持工作）、总经理国泰君安证券上海分公司副总经理（主持工作）、总经理、党委书记、国泰君安证券总裁办公室主任；现任上海陆家嘴（集团）有限公司党委委员、副总经理，上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司董事。<br /><br />（5）邓伟利，男，1964 年 9 月出生，汉族，中共党员，经济学博士，副教授。历任：复旦大学管理学院财务学系党总支副书记，复旦大学管理学院讲师、副教授、人事处副处长兼人才引进办公室主任，中国华源集团上海天诚创业投资有限公司副总经理，上海国鑫投资发展有限公司副总经理、总经理，上海国有资产经营有限公司党委委员、党委副书记、副总经理，上海国际集团有限公司资本运营部总经理；现任上海国际集团资产管理有限公司党委书记、董事长，上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司董事。<br /><br />（6）吕巍，男，1964 年 12 月出生，经济学博士。历任：复旦大学企业管理系助教、讲师、MBA 项目副主任、副教授、MBA 项目主任，复旦大学市场营销系教授、管理学院院长助理；现任上海交通大学安泰管理学院教授、上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司独立董事。<br /><br />（7）钱世政，男，1952 年 8 月出生，博士学位。历任：复旦大学管理学院会计学系副教授、系副主任，上海实业集团公司财务总监、首席会计师、副总裁，海通证券股份公司副董事长；现任复旦大学管理学院会计学系教授、上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司独立董事。<br /><br />（8）唐子来，男，1957 年 6 月出生，博士学位，长期从事城市规划设计领域的教学、科研和实践工作。历任：新加坡裕廊工业园区管理局任规划师、同济大学城市规划系主任、第十二届全国政协委员、全国高等学校城乡规划学科专业指导委员会主任委员；现任同济大学城市规划系教授、博士生导师，上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司独立董事。<br /><br />（9）乔文骏，男，1970 年 7 月出生，华东政法大学法学学士。历任：上海市轻工业局包装装潢公司任职法律顾问，上海市人民政府侨务办公室法律顾问，上海市对外经济律师事务所任律师，上海市浦栋律师事务所合伙人，北京市中伦（上海）律师事务所主任，中兴通讯股份有限公司独立董事，上海金桥出口加工区开发股份有限公司独立董事，南方建材股份有限公司独立董事；现任中伦律师事务所合伙人及执行主任，上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司独立董事；兼职上海市人民政府法律顾问，华东政法大学律师学院轮值院长。<br /><br />2、监事会成员简历<br /><br />（1）马学杰，男，1960 年 7 月出生，中共党员，研究生学历，文学博士，1980 年 6 月参加工作。历任：浦东新区工作党委宣传统战部新闻处主任科员，副处长，处长，浦东新区区委宣传部新闻处处长，副部长兼新闻处处长，区文化广播电视管理局副局长兼新闻处处长，区政协常委，文史和学习委员会副主任，区委对外宣传办公室，区政府新闻办公室常务副主任，浦东新区商务委员会副主任、党组成员；现任上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司监事会主席。<br /><br />（2）马诗经，男，1966 年出生，中共党员，经济学硕士，1988 年 7 月参加工作。历任：江西财经学院教师，上海市人民政府研究室综合处干部、副主任科员、主任科员，上海市人民政府研究室经济处副处长，浦东新区区委办公室研究室负责人、主任，浦东新区区政府办公室副主任、研究室主任，浦东新区发展和改革委员会副主任、党组成员；现任上海陆家嘴（集团）有限公司党委委员、副总经理，上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司监事。<br /><br />（3）王晓芳，女，1980 年 5 月出生，中共党员，工商管理硕士，2000 年9 月参加工作。历任：上海快三秒(食品)贸易有限公司总经理，渤海期货风险控制部，上海欧越投资公司项目总监，浦东新区国资委董监事中心中级经济师，浦东公交公司专职监事；现任上海陆家嘴(集团)有限公司监事，上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司监事。<br /><br />（4）倪智勇，男，1969 年 8 月出生，硕士，高级会计师。历任上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司财务部副经理，上海陆家嘴(集团)有限公司审计与风险控制部总经理，上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司财务部总经理；现任上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司审计室总经理、职工监事、监事会秘书。<br /><br />（5）张征，男，1970 年 12 月出生，本科，造价工程师。历任上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司工程部，市政分公司，土地部，配套部总经理助理，上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司项目二部副总经理；现任上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司造价管理中心副总经理、职工监事。<br /><br />3、高管成员简历<br /><br />（1）李晋昭，详见董事会成员简历。<br /><br />（2）丁晓奋，男，1964 年 2 月出生，中共党员，硕士研究生，经济师，1986 年 9 月参加工作。历任：上海第十棉纺织厂后纺车间工段长、技术员，上海陆家嘴金融贸易区开发公司规划工程部副科长，上海御桥发展有限公司前期开发部副经理，上海陆家嘴城建责任有限公司动迁科、配套科科长，上海由由房地产开发有限公司董事、副总经理，上海东方城市花园有限公司副总经理，上海由由（集团）股份有限公司投资发展部副部长，上海外高桥保税区开发股份有限公司房地产事业部副总经理、前期开发部总经理，上海外高桥保税区开发股份有限公司总经理助理，兼任上海外高桥常熟房地产开发有限公司董事长，上海外高桥保税区开发股份有限公司副总经理；现任上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司副总经理。<br /><br />（3）周伟民，男，1963 年 7 月出生，中共党员，硕士研究生，高级工程师（教授级），1989 年 5 月参加工作。历任：同济大学建筑设计研究院设计一所工程师，上海陆家嘴金融贸易区开发公司规划开发部科长，上海御桥发展有限公司规划工程部经理，上海陆家嘴房产公司规划开发部经理，上海陆家嘴（集团）有限公司办公室科长、规划开发部经理，上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司公共建筑事业部总经理、商业建筑事业部总经理，上海中心大厦建设发展有限公司副总经理；现任上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司副总经理。<br /><br />（4）周翔，男，1964 年 8 月出生，中共党员，大学学历，高级工程师，1984 年 8 月参加工作。历任：上海建工集团第五建筑工程公司项目经理，上海陆家嘴(集团）有限公司金杨动迁分公司项目经理，上海陆家嘴(集团）有限公司外派上海信息大厦项目现场负责人，上海陆家嘴(集团）有限公司总师室工程师，上海陆家嘴（集团）有限公司下属东城开发公司工程部经理，上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司市政配套部副总经理，上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司商业建筑事业部总经理，上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司总经理助理兼商业建筑事业部总经理，上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司总经理助理兼天津陆津房地产开发有限公司常务副总经理、总经理；现任上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司副总经理。<br /><br />（5）贾伟，男，1968 年 9 月出生，汉族，无党派人士，大学学历，1991年 7 月参加工作。历任：上海陆家嘴金融贸易区联合发展有限公司办公室（董事会办公室）员工、副科长，上海市陆家嘴金融贸易区开发公司政策研究室主任助理（正科级），上海复旦科技园股份有限公司副总经理，上海陆家嘴软件产业发展有限公司总经理（兼任上海陆家嘴商务广场有限公司（上海浦项房地产有限公司）总经理），上海富都世界发展有限公司常务副总经理，上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司商业产品发展中心总经理，上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司总经理助理；现任上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司副总经理。<br /><br />（6）王辉，女，1971 年 12 月出生，汉族，中共党员，大专学历，1992年 7 月参加工作。历任：上海陆家嘴金融贸易区联合发展有限公司办公室员工、副科长、科长，上海陆家嘴（集团）有限公司发展研究室副主任，上海陆家嘴（集团）有限公司办公室副主任，上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司办公室副主任（主持工作）；现任上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司办公室主任、董事会秘书（副总经理级）。<br /><br />（7）胡习，男，1967 年 11 月出生，大学学历，会计师，1990 年 8 月参加工作。历任：东海水产研究所职员，南京日捆储运实业有限公司上海分公司职员，和记黄埔地产（上海）管理有限公司员工，上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司财务副总监，上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司财务总监，上海陆家嘴（集团）有限公司审计总监、审计与风险控制部总经理（兼任上海陆家嘴金融发展有限公司财务总监）；现任上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司财务总监。<br /><br />发行人的现任董事、监事和高级管理人员不存在不得担任董事、监事和高级管理人员的情况，无公务员兼职情形，不存在法律、法规规定的市场禁入的情况。发行人董事、监事和高管人员的任职，总体上符合《公司法》、《公务员法》等法律法规和规范性文件的规定。发行人承诺将严格按照规定对董事会、监事会、高级管理人员的变更进行信息披露。<br /><br />八、发行人经营范围与主营业务<br /><br />（一）发行人的经营范围<br /><br />发行人经营范围：房地产开发、经营、销售、出租和中介；市政基础设施的开发建设；纺织品、鞋帽服装、日用百货、日用化学产品，机电设备、五金制品、数码产品、文教用品、玩具、体育器材、首饰、黄金珠宝首饰、包装服务、工艺美术品、皮革制品、鲜花、钟表、箱包、眼镜（隐形眼镜除外）、汽车装饰用品、乐器、家居用品、化妆品、家用电器用品、计算机（除计算机信息系统安全专用产品）、影像器材、通讯器材、一类医疗器材、食品（不含生猪产品）、酒类的批发佣金代理（拍卖除外）零售和进出口；音响设备租赁。<br /><br />【依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动】<br /><br />（二）发行人主营业务概况<br /><br />上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司是上海市陆家嘴金融贸易区重点工程和重大项目市场化运作的投资、建设和管理主体，以及浦东新区国有资产的重要经营管理单位。公司自成立以来，先后承担了陆家嘴金融区大量成片土地及商业地产项目的开发，在陆家嘴金融区的商业地产业务发展中起着重要的作用。近年来随着自身持有物业规模的扩大，公司逐步形成了以商业地产开发、租赁为主的经营发展模式。截至 2017 年末，公司在营物业总建筑面积增至约 264 万平方米，2017 年全年实现营业收入 93.25 亿元；2018 年 9 月末，公司在营物业总建筑面积达 262 万平方米，2018 年 1-9 月实现营业收入 85.74亿元。<br /><br />目前陆家嘴股份在巩固和加强商业地产领域的行业地位同时，还在继续稳步推进长期租赁业务，适时增加商业楼宇的销售供应量，并积极探索多元化投资。同时浦东二次创业的不断深入，国际旅游度假区以及后世博板块等多个区域的开发纷纷进入了实质启动阶段，公司控股股东上海陆家嘴（集团）有限公司及关联企业又承担了世博前滩地块的开发重任。陆家嘴股份后续也将依托以上优势条件，加强与控股股东的联动，凭借开发经营商业地产的成熟经验，积极争取参与前滩地区的投资开发。<br /><br />2018 年以来，公司初步完成“地产+金融”双轮驱动的战略构建，“以房地产为核心，以金融和商业零售为两翼，以陆家嘴、天津、苏州为三城”的“一核两翼三城”发展格局正在逐步形成。房地产的租赁和销售从产品来分，主要是住宅类房地产的销售以及商业房地产的租赁及转让。公司加大中短期产品的运营，通过项目公司获取房产开发项目（含商业及办公等类房地产），项目开发成功后再转资产或股权，将成为公司经常性的业务。同时，公司高度关注金融板块的发展，以陆家嘴信托、爱建证券、陆家嘴国泰人寿三个持牌金融机构为抓手，抓紧产融结合战略研究及投资项目的投后管理。在金融板块稳健发展、风险严控的前提下，积极开展地产与金融协同、共振的研究与探索。<br /><br />2015-2017 年度及 2018 年 1-9 月，公司实现营业收入分别为 56.31 亿元、128.07 亿元、93.25 亿元和 85.74 亿元，实现的净利润分别为 21.22 亿元、32.69亿元、36.75 亿元和 27.94 亿元。<br /><br />图表 5-9：发行人营业总收入构成情况<br /><br />单位：万元<br /><br />科目 	2015 年度 		2016 年度 		2017 年度 		2018 年 1-9 月 		<br /><br />	收入 	占比 	收入 	占比 	收入 	占比 	收入 	占比 	<br /><br />主营业务收入 	536,963 	95.35% 	1,103,861 	86.19% 	895,381 	96.02% 	854,729 	99.69% 	<br /><br />房地产销售 	219,253 	38.93% 	561,612 	43.85% 	299,255 	32.09% 	415,191 	48.42% 	<br /><br />其中：办公销售 	53,970 	9.58% 	185,756 	14.50% 	15,295 	1.64% 	383,574 	44.74% 	<br /><br />住宅销售 	165,283 	29.35% 	375,856 	29.35% 	283,960 	30.45% 	31,617 	3.69% 	<br /><br />动迁保障房 	8,819 	1.57% 	808 	0.06% 	- 	- 	12,170 	1.42% 	<br /><br />房地产租赁 	210,473 	37.38% 	253,735 	19.81% 	307,574 	32.99% 	218,764 	25.51% 	<br /><br />酒店业 	12,089 	2.15% 	12,482 	0.97% 	12,699 	1.36% 	11,363 	1.33% 	<br /><br />物业管理 	86,328 	15.33% 	89,773 	7.01% 	106,406 	11.41% 	102,402 	11.94% 	<br /><br />金融业收入 	- 	- 	182,006 	14.21% 	169,085 	18.13% 	94,473 	11.02% 	<br /><br />其他收入 	- 	- 	3,447 	0.27% 	362 	0.04% 	366 	0.04% 	<br /><br />其他业务收入 	26,173 	4.65% 	176,854 	13.81% 	37,079 	3.98% 	2,684 	0.31% 	<br /><br />营业总收入 	563,136 	100.00% 	1,280,715 	100.00% 	932,459 	100.00% 	857,412 	100.00% 	<br /><br />近几年来，公司业务逐渐从单一的一级土地开发发展为以长期资产管理收入和短期资产出售收入并重的模式，具体从板块收入来看，陆家嘴股份的营业收入主要来源于房产销售、房地产租赁、物业管理及酒店业。公司的主营业务收入以房地产租赁、房产销售和物业管理为主。2016 年，公司通过现金支付方式收购了上海陆家嘴金融发展有限公司 88.20%股权，当年起公司增加了金融业收入板块。<br /><br />公司 2015-2017 年度及 2018 年 1-9 月主营业务收入分别为 53.70 亿元、110.39 亿元、89.54 亿元和 85.47 亿元，占比分别为 95.35%、86.19%、96.02%和 99.69%。公司主营业务收入结构相对稳定，房产租赁收入与房产销售收入占比较高。<br /><br />2015 年公司主营业务收入 53.70 亿元，较上年增长了 15.76%，主要因为公司以转让项目公司股权的形式出售了其持有的金桥创科园和金桥德勤园区的资产，结转收入 9.05 亿元。2016 年公司主营业务收入 110.39 亿元，较上年增加了 56.69 亿元，增幅 105.57%，主要是房产销售板块销售东方汇等商业办公项目以及增加了金融板块收入 18.20 亿元的原因；2017 年公司主营业务收入89.54 亿元，较上年减少了 20.85 亿元，减幅 18.89%，主要系 2016 年度销售东方汇项目导致收入增加，而 2017 年没有该类事项发生；2018 年 1-9 月实现主营业务收入 85.47 亿元，其中房地产销售收入 41.52 亿元，为公司 2018 年度经营业绩作出较大贡献，主要系公司结转了办公楼 SN1 泰康项目收入。<br /><br />2015-2017 年度及 2018 年 1-9 月发行人其他业务收入分别为 2.62 亿元、17.69 亿元、3.71 亿元和 0.27 亿元，占营业总收入的比例分别为 4.65%、13.81%、3.98%和 0.31%。2015 年其他业务收入来源主要是转让投资性房地产金桥创科园的收入。2016 年其他业务收入来源主要是发行人全资子公司上海佳二实业投资有限公司以转让项目公司上海佳质资产管理有限公司股权的形式转让其所持有的 Z4-2 地块商业取得收入 16.16 亿元、零星车位转让收入、物业及水电费收入等。2017 年其他业务收入来源主要是代建代售及管理费收入。2018 年1-9 月其他业务收入 0.27 亿元，来源主要是子公司陆家嘴信托表外产品的超额收益。<br /><br />图表 5-10：发行人营业总成本构成情况<br /><br />单位：万元<br /><br />科目 	2015 年度 		2016 年度 		2017 年度 		2018 年 1-9 月 		<br /><br />	支出 	占比 	支出 	占比 	支出 	占比 	支出 	占比 	<br /><br />主营业务成本 	248,972 	97.32% 	527,075 	77.94% 	459,793 	98.23% 	429,428 	99.68% 	<br /><br />房地产销售 	126,881 	49.60% 	317,620 	46.97% 	204,136 	43.61% 	223,068 	51.78% 	<br /><br />其中：办公销售 	29,847 	11.67% 	95,664 	14.15% 	2,303 	0.49% 	210,310 	48.82% 	<br /><br />住宅销售 	97,034 	37.93% 	221,956 	32.82% 	201,833 	43.12% 	12,759 	2.96% 	<br /><br />动迁保障房 	1,608 	0.63% 	121 	0.02% 	- 	- 	16,099 	3.74% 	<br /><br />房地产租赁 	34,335 	13.42% 	42,414 	6.27% 	61,820 	13.21% 	43,058 	9.99% 	<br /><br />酒店业 	5,226 	2.04% 	4,272 	0.63% 	5,681 	1.21% 	5,939 	1.38% 	<br /><br />物业管理 	80,922 	31.63% 	85,051 	12.58% 	92,753 	19.82% 	88,536 	20.55% 	<br /><br />金融业成本 	- 	- 	77,522 	11.46% 	95,288 	20.36% 	50,441 	11.71% 	<br /><br />其他成本 	- 	- 	76 	0.01% 	115 	0.02% 	2,287 	0.53% 	<br /><br />其他业务成本 	6,860 	2.68% 	149,201 	22.06% 	8,268 	1.77% 	1,372 	0.32% 	<br /><br />营业成本 	255,832 	100.00% 	676,276 	100.00% 	468,062 	100.00% 	430,800 	100.00% 	<br /><br />发行人 2015-2017 年度及 2018 年 1-9 月主营业务成本分别为 24.90 亿元、52.71 亿元、45.98 亿元和 42.94 亿元，与主营业务收入规模稳步上升保持一致。<br /><br />发行人报告期实现的营业收入结构变化与成本结构变化也保持一致。从各板块来看，房产销售、房地产租赁和物业管理在营业成本中占比较大。2016 年公司通过现金支付方式收购了上海陆家嘴金融发展有限公司 88.20%股权，当年起公司增加了金融业成本板块。<br /><br />2016 年度，公司主营业务成本 52.71 亿元，较期初增加 27.81 亿元，增幅111.70%。房地产销售板块成本 31.76 亿元，较上年同期增加 150.33%，主要是销售收入增加结转的相应成本增加及销售东方汇等商业办公项目成本金额较大；动迁保障房板块成本 0.01 亿元，较上年同期下降 92.47%，主要系动迁房当年销售面积减少；房地产租赁板块成本 4.24 亿元，较上年同期增加 23.53%，主要是投资性房地产摊销增加；酒店业板块成本 0.43 亿元，较上年同期减少18.27%，主要系公司旗下东怡酒店物业原委托外部物业公司管理，现转由陆家嘴物业进行管理，成本进一步下降；物业管理板块成本 8.51 亿元，较上年同期增加 5.10%，主要系物业管理面积增加，收入增长的同时成本增加。<br /><br />2017 年度，公司主营业务成本 45.98 亿元，较期初减少 6.73 亿元，降幅12.77%。其中，房地产销售板块成本 20.41 亿元，较上年同期下降 35.73%，主要系 2016 年度公司销售东方汇等办公项目导致收入增加，而 2017 年度公司没有该类事项发生，相应的成本也随之减少；房地产租赁板块成本 6.18 亿元，较上年同期增加 45.75%，主要系陆家嘴中心和富汇广场项目竣工，导致房地产摊销额增加；酒店业板块成本 0.57 亿元，较上年同期增加 33.01%，主要系天津东怡酒店项目开业，故酒店业成本增加。<br /><br />2018 年 1-9 月，公司结转了办公楼 SN1 泰康项目收入，导致收入增加，其成本也相应增加。<br /><br />发行人 2015-2017 年度及 2018 年 1-9 月其他业务成本分别为 0.69 亿元、14.92 亿元、0.83 亿元和 0.14 亿元，占营业总成本的比例分别为 2.68%、22.06%、1.77%和 0.32%。其中，2015 年度公司其他业务成本主要为 TD4-15 土地成本0.45 亿元。2016 年其他业务成本 14.92 亿元，较 2015 年增加 14.23 亿元，主要是 Z4-2 地块土地及建设成本零星车位转让收入、物业及水电费支出等。2017年其他业务成本 0.83 亿元主要是零星其他业务成本。2018 年 1-9 月其他业务成本 0.14 亿元主要是零星其他业务成本。<br /><br />图表 5-11：发行人营业毛利与毛利率构成情况<br /><br />单位：万元，%<br /><br />科目 	2015 年度 			2016 年度 			2017 年度 			2018 年度 1-9 月 			<br /><br />	毛利 	占比 	毛利率 	毛利 	占比 	毛利率 	毛利 	占比 	毛利率 	毛利 	占比 	毛利率 	<br /><br />主营业务毛利 	287,990 	93.72 	53.63 	576,786 	95.43 	52.25 	435,587 	93.80 	48.65 	425,299 	99.69 	49.76 	<br /><br />房地产销售 	92,372 	30.06 	42.13 	243,992 	40.37 	43.44 	95,119 	20.48 	31.79 	192,123 	45.03 	46.27 	<br /><br />科目 	2015 年度 			2016 年度 			2017 年度 			2018 年度 1-9 月 			<br /><br />	毛利 	占比 	毛利率 	毛利 	占比 	毛利率 	毛利 	占比 	毛利率 	毛利 	占比 	毛利率 	<br /><br />其中：办公销售 	24,123 	7.85 	44.71 	90,092 	14.91 	48.50 	12,993 	2.80 	84.94 	173,265 	40.61 	45.17 	<br /><br />住宅销售 	68,249 	22.21 	41.29 	153,900 	25.46 	40.95 	82,126 	17.68 	28.92 	18,858 	4.42 	59.65 	<br /><br />动迁保障房 	7,211 	2.35 	81.76 	687 	0.11 	85.02 	- 	- 	- 	-3,929 	-0.92 	-32.28 	<br /><br />房地产租赁 	176,138 	57.32 	83.69 	211,321 	34.96 	83.28 	245,754 	52.92 	79.90 	175,706 	41.19 	80.32 	<br /><br />酒店业 	6,863 	2.23 	56.77 	8,210 	1.36 	65.77 	7,017 	1.51 	55.26 	5,423 	1.27 	47.73 	<br /><br />物业管理 	5,406 	1.76 	6.26 	4,722 	0.78 	5.26 	13,653 	2.94 	12.83 	13,866 	3.25 	13.54 	<br /><br />金融业收入 	- 	- 	- 	104,484 	17.29 	57.41 	73,797 	15.89 	43.65 	44,032 	10.32 	46.61 	<br /><br />其他收入 	- 	- 	- 	3,371 	0.56 	97.80 	247 	0.05 	68.23 	-1,922 	-0.45 	-525.59 	<br /><br />其他业务毛利 	19,313 	6.28 	73.79 	27,653 	4.57 	15.64 	28,810 	6.20 	77.70 	1,312 	0.31 	48.89 	<br /><br />营业总毛利 	307,303 	100.00 	54.57 	604,439 	100.00 	47.20 	464,398 	100.00 	49.80 	426,613 	100.00 	49.76 	<br /><br />虽然近年来上海房地产市场有所波动，但商业地产和商品房价格总体上处于上升趋势，且公司在历史上开发相关项目的过程中积蓄了大量获取成本较低的土地储备，因此公司商业地产项目的毛利率相对较高。发行人 2015-2017 年度及 2018 年 1-9 月主营业务毛利分别为 28.80 亿元、57.68 亿元、43.56 亿元和42.53 亿元，2015-2017 年度及 2018 年 1-9 月公司主营业务毛利率水平分别为53.63%、52.25%、48.65%和 49.76%，同期公司房地产销售毛利率分别为 42.13%、43.44%、31.79%和 46.27%，房地产租赁毛利率为 83.69%、83.28%、79.90%和80.32%，在行业内处于较好水平，报告期内各版块毛利率保持基本稳定。2016年公司收购了上海陆家嘴金融发展有限公司 88.20%股权，当年起公司增加了金融业收入板块，近两年及一期，金融板块业务毛利率分别为 57.41%、43.65%和 46.61%。<br /><br />（三）发行人主要板块业务发展情况<br /><br />公司主要的业务板块有房地产租赁、房产销售、酒店业、物业管理及金融业。其从事的主要业务是房地产的租赁和销售。从公司产品分类来看，主要是住宅类房地产的销售以及商业房地产的租赁及转让，其中商业地产和商品房部分用于销售，部分用于出租。公司战略经营方针是长期持有核心区域的物业，短期出售或者转让零星物业。<br /><br />从地理分散度来看，由于公司建立之初的定位是作为陆家嘴地区开发建设的主要开发企业，因此相关项目主要集中在陆家嘴地区。近年来随着公司经营战略调整实施，公司在陆家嘴以外的上海地区及天津地区相继开展商业地产和商品房项目的投资建设，并逐渐增加上述地区的土地储备，整体项目地理分布过于集中的情况得到改善，但从收入与现金流构成来看，集中度仍然主要集中在浦东陆家嘴及上海地区。<br /><br />一、房地产业务板块：<br /><br />1、房地产业务合法合规性<br /><br />发行人在本次注册超短期融资券的相关信息披露中不存在未披露或者失实披露违法违规行为，也未因信息披露方面的违法行为受到行政处罚或受到刑事处罚的情形；发行人诚信合法经营，不存在以下情形：<br /><br />（1）违反供地政策（限制用地目录或禁止用地目录）的情况；<br /><br />（2）包括以租代征农民用地、应当有偿而无偿、应当招拍挂而协议、违规转让未达到规定条件或出让主体为开发区管委会、违法分割等在内的违法违规取得土地使用权的情况；<br /><br />（3）包括未按合同定时缴纳、合同期满仍未缴清且数额较大、未缴清地价款但取得土地证等在内的拖欠土地款的情况；<br /><br />（4）土地权属问题；<br /><br />（5）未经国土部门同意且未补缴出让金而改变容积率和规划的情况；<br /><br />（6）包括“项目超过出让合同约定动工日满一年，完成开发面积不足 1/3或投资不足 1/4”等在内的项目用地违反闲置用地规定的情况；<br /><br />（7）相关批文不齐全或先建设后办证，自有资金比例不符合要求、未及时到位等所开发项目违法违规的情况；<br /><br />（8）“囤地”、“捂盘惜售”、“哄抬房价”、“信贷违规”、“销售违规”、“无证开发”等问题，或存在受到监管机构处分的记录或造成严重社会负面的事件出现。<br /><br />2、房地产业务开发主体及资质<br /><br />发行人及其子公司的房地产项目主要由以下主体负责开发运营，该等开发主体的资质情况如下：<br /><br />图表5-12：发行人房地产业务主要开发主体及资质情况<br /><br />序号 	公司名称 	资质等级 	证书有效期 	<br /><br />1 	上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司 	一级 	2019-4-6（正在办理延期） 	<br /><br />2 	上海陆家嘴金融贸易区联合发展有限公司 	暂定级 	2019-12-31 	<br /><br />3 	上海前滩实业发展有限公司 	暂定级 	2019-8-22 	<br /><br />4 	上海申万置业有限公司 	暂定级 	2019-3-1（正在办理延期） 	<br /><br />5 	上海佳卫资产管理有限公司 	暂定级 	2018/12/22（正在办理延期） 	<br /><br />6 	天津陆津房地产开发有限公司 	二级 	2020-8-31 	<br /><br />7 	苏州绿岸房地产开发有限公司 	二级 	2019-7-31 	<br /><br />上海佳卫资产管理有限公司已就上述已到期的资质证书向主管部门申请办理延期手续，相关手续正在办理过程中，不存在法律障碍。<br /><br />3、收入确认模式<br /><br />发行人收入确认的会计处理原则为：收入在经济利益可能流入本集团、且金额能够可靠计量，并同时满足下列条件时予以确认：<br /><br />房地产销售业务的具体收入确认条件为：转让、销售商品房和商业用房，在签订有关转让和销售合同、已将商品房移交给买方、经业主方验收并签署验收证明，并且符合前述“销售商品收入”时，确认营业收入的实现。<br /><br />出租物业的具体收入确认条件为：作为经营租赁出租人，经营租赁的租金收入在租赁期内各个期间按直线法确认为当期损益，或有租金在实际发生时计入当期损益。<br /><br />4、工程支付及结算模式<br /><br />发行人工程款按工程形象进度每月进行支付，支付流程主要如下：<br /><br />（1）设计及顾问类：<br /><br />根据合同付款条款，完成合同约定节点后，由设计及顾问单位向业主方提供付款申请单及发票；业主项目部经办人发起付款申请流程；完成付款申请流程，经财务部复核原件无误后开始支付流程。<br /><br />（2）工程类：由施工单位根据合同约定的付款周期提交工程款付款申请表（含当期完成的工作量明细），并由监理、管理公司签字盖章，业主项目部经办人签字确认后，管理公司把工程款付款申请表扫描件发给造价顾问核价；造价顾问完成核价后，提供当期工程进度款付款评估证书，造价顾问、监理、管理公司及业主项目部经办人在评估证书相关页签字确认；业主项目部经办人发起付款申请流程；完成付款申请流程，经财务部复核原件无误后开始支付流程。<br /><br />5、房地产板块业务开展情况：<br /><br />（1）房地产租赁<br /><br />公司目前房地产租赁板块下可细分为以下四个子板块：<br /><br />①办公物业<br /><br />办公物业是陆家嘴股份的核心资产，其优越的地理位置以及卓越的建筑品质是这部分资产稳定增值的关键。公司下属的办公物业包括专为金融机构、跨国公司及企业总部量身定造的甲级写字楼，以及提供给软件研发类的企业、交通便捷、环境舒适、配套齐全的高品质研发楼。<br /><br />A.甲级写字楼<br /><br />目前公司持有长期在营甲级写字楼共18幢，主要位于陆家嘴核心地段以及天津红桥区，具备先进的设计理念、卓越的建筑品质和完善的物业管理，专为金融机构、跨国公司及企业总部量身定造。截至2018年9月末，成熟甲级写字楼（运营一年及以上）的平均出租率88%，平均租金达8.38元/平方米/天。总体而言，公司的在营写字楼都保持了较高的出租率和租金水平，新完工的写字楼在竣工1-2年后，出租率也基本能迅速上升到90%以上。<br /><br />图表 5-13：主要在营写字楼情况<br /><br />单位：万平方米、元/平方米/天、%<br /><br />项目 	地理位置 	地上建筑面积 	总建筑面积 	竣工日期 	2015 年 		2016年度 		2017 年度 		2018 年1-9 月 		<br /><br />					平均租金 	年末出租率 	平均租金 	年末出租率 	平均租金 	年末出租率 	平均租金 	年末出租率 	<br /><br />渣打银行大厦（已转让） 	小陆家嘴 	3.85 	4.81 	2007 	8.76 	100 	9.12 	96.98 	9.02 	89.26 	/ 	/ 	<br /><br />星展银行大厦 	小陆家嘴 	4.69 	6.81 	2009 	9.96 	100 	10.75 	88.90 	11.79 	100 	11.80 	96.98 	<br /><br />陆家嘴金融信息楼 	小陆家嘴 	0.50 	0.91 	2010 	10.85 	100 	21.27 	100 	21.27 	100 	21.27 	100 	<br /><br />钻石大厦 	竹园商贸区 	4.00 	4.84 	2009 	5.94 	99.61 	5.73 	98.95 	8.34 	98.05 	8.36 	95.12 	<br /><br />陆家嘴商务广场 	竹园商贸区 	6.75 	9.85 	2000 	6.91 	100 	7.20 	97.66 	8.20 	95.17 	8.30 	97.90 	<br /><br />陆家嘴基金大厦 	竹园商贸区 	3.26 	4.23 	2011 	6.63 	100 	7.43 	100 	7.63 	96.63 	7.87 	97.03 	<br /><br />陆家嘴投资大厦 	竹园商贸区 	3.38 	4.35 	2011 	6.64 	100 	7.64 	100 	7.82 	100 	8.10 	98.02 	<br /><br />陆家嘴世纪金融广场 2 号楼 	竹园商贸区 	32.40 	43.56 	2014 	6.61 	94.6 	6.73 	100 	7.13 	98.96 	7.47 	84.04 	<br /><br />陆家嘴世纪金融广场 5 号楼 	竹园商贸区 				6.22 	94.8 	6.39 	100 	7.22 	100 	7.27 	91.62 	<br /><br />陆家嘴世纪金融广场 7 号楼 	竹园商贸区 				3.00 	79.32 	2.94 	100 	3.63 	100 	3.89 	100 	<br /><br />陆家嘴世纪金融广场 3 号楼 	竹园商贸区 				7.04 	89.2 	7.25 	100 	7.25 	100 	7.80 	85.36 	<br /><br />陆家嘴世纪金融广场 6 号楼 	竹园商贸区 				6.10 	100 	6.19 	100 	6.25 	100 	6.94 	91.63 	<br /><br />陆家嘴世纪金融广场 1 号楼 	竹园商贸区 				7.68 	84.04 	7.74 	92.00 	7.76 	100 	7.78 	88.26 	<br /><br />天津陆家嘴金融广场 	天津市红桥区大丰路 	18.86 	35.77 	2017 	- 	- 	- 	- 	2.21 	40 	2.20 	48 	<br /><br />上海纽约大学大厦 	竹园商贸区 	4.87 	5.77 	2014 	5.95 	100 	5.95 	100 	5.95 	100 	5.95 	100 	<br /><br />东方汇 1 号楼 	竹园商贸区 	12.48 	21.11 	2015 	- 	- 	9.26 	88.31 	9.39 	97.63 	9.54 	100 	<br /><br />东方汇 2 号楼 	竹园商贸区 				- 	- 	9.40 	53.36 	9.23 	93.49 	9.49 	90.51 	<br /><br />东方汇 3 号楼 	竹园商贸区 				- 	- 	9.00 	100 	9.00 	100 	9.00 	100 	<br /><br />东方汇 4 号楼 	竹园商贸区 				- 	- 	8.83 	78.23 	8.96 	100 	9.08 	100 	<br /><br />陆家嘴金融广场 	小陆家嘴 	46.84 	30.67 	2017 	- 	- 	- 	- 	- 	- 	9.93 	30.86 	<br /><br />陆家嘴金控广场 	竹园商贸区 	9.01 	6.16 	2018 	- 	- 	- 	- 	- 	- 	10.58 	52.17 	<br /><br />陆家嘴富汇大 厦 A栋 	世纪大道北侧浦东南路东侧 	4.33 	6.55 	2017 	- 	- 	- 	- 	- 	- 	0.00 	0 	<br /><br />陆家嘴富汇大 厦 B栋 					- 	- 	- 	- 	- 	- 	0.00 	0 	<br /><br />陆家嘴富汇大 厦 C栋 					- 	- 	- 	- 	9.60 	100 	9.60 	100 	<br /><br />目前在营甲级办公楼物业的主要客户包括星展银行、大华银行、花旗银行、普华永道、黑石、保时捷中国总部、沃尔沃汽车、快钱、万家基金、天平保险、日产、友利银行、中金所、钻交所、期交所、平安金融、杉杉控股等知名企业。<br /><br />B.高品质研发楼<br /><br />在营研发楼和非甲级写字楼总建筑面积超过33万平方米，高品质研发楼包括园区型的上海市级软件产业基地——上海陆家嘴软件园区以及陆家嘴金融航运大楼。这部分研发楼交通便捷、环境舒适、配套齐全，主要提供给研发类的企业。截至目前，长期在营高品质研发楼出租率达91%，平均租金达5.96元/平方米/天。<br /><br />陆家嘴软件园规划占地面积43公顷，于2007年被上海市批准成为市级软件产业基地，目前已成为上海市和浦东新区服务外包、软件出口、金融信息服务和现代服务业领域举足轻重的产业基地之一。金融信息服务、信息技术服务外包和现代服务业是陆家嘴软件园产业的重要特色，代表企业包括欧特克中国研发中心、上海大智慧、Ebay、华东电脑、新致软件、软通动力、百胜软件、华泛信息、现代商友等国内外知名服务外包、软件研发、软件出口企业及一批从事现代服务业企业，其中不乏上海市服务外包重点企业和国家重点软件企业。<br /><br />近10年来，陆家嘴股份对软件园保持了高强度的投资力度，不仅在原有的都市型工业基地上通过“腾笼换鸟”、“筑巢引凤”等方式实现了研发物业面积的大幅度增长，还对园区的基础设施包括园区道路、排水、绿化、交通设施、配套设施等进行了改造和提升，引进餐饮、便利店等配套服务，羽毛球馆、乒乓球馆、篮球场等体育休闲设施一应俱全，园区还提供规模不等的会议中心、多功能厅、培训基地等各种商务设施。完善、齐全的园区配套服务设施，为陆家嘴软件园的招商产生了积极的影响。<br /><br />图表 5-14：主要在营研发楼情况<br /><br />单位：万平方米、元/平方米/天、%<br /><br />项目 	地理位置 	地上建筑面积 	总建筑面积 	竣工日期 	2015 年 		2016 年 		2017 年 		2018 年 1-9 月 		<br /><br />					平均租金 	年末出租率 	平均租金 	年末出租率 	平均租金 	年末出租率 	平均租金 	季末出租率 	<br /><br />软件园 1 号楼 	竹园商贸区 	1.43 	1.43 	1994 	3.70 	100 	4.35 	100 	4.36 	100 	4.29 	100 	<br /><br />软件园 2 号楼 	竹园商贸区 	2.38 	2.38 	2011 	4.67 	100 	4.73 	98.95 	4.85 	100 	5.16 	93.15 	<br /><br />软件园 4 号楼 	竹园商贸区 	0.81 	1.02 	1996 	4.17 	100 	4.47 	100 	4.47 	100 	4.62 	100 	<br /><br />软件园 5 号楼 	竹园商贸区 	0.14 	0.14 	1996 	3.86 	100 	4.00 	100 	4.00 	100 	4.43 	100 	<br /><br />软件园 7 号楼 	竹园商贸区 	1.22 	1.78 	2007 	6.60 	100 	6.60 	100 	6.60 	100 	6.60 	85.16 	<br /><br />软件园 8 号楼 	竹园商贸区 	2.95 	3.27 	2007 	4.66 	100 	5.22 	98.06 	5.48 	100 	5.41 	94.14 	<br /><br />软件园 9 号楼 	竹园商贸区 	4.08 	4.79 	2008 	4.79 	100 	4.92 	86.46 	5.45 	93.71 	9.45 	93.71 	<br /><br />软件园10号楼 	竹园商贸区 	2.43 	2.81 	2009 	4.79 	100 	5.40 	100 	5.80 	100 	5.22 	74.74 	<br /><br />陆家嘴金融服务广场主楼 	竹园商贸区 	7.06 	8.93 	2012 	6.31 	100 	6.70 	100 	6.86 	82.43 	7.20 	83.30 	<br /><br />陆家嘴金融服务广场裙楼 	竹园商贸区 			2012 	10.49 	100 	11.22 	100 	11.22 	100 	11.22 	100 	<br /><br />陆家嘴金融服务广场二期 	竹园商贸区 	2.47 	2.84 	2016 	- 	- 	- 	- 	7.41 	97.6 	7.41 	100 	<br /><br />软件园12号楼 	竹园商贸区 	1.09 	1.16 	2012 	5.08 	100 	5.51 	100 	5.66 	100 	5.84 	100 	<br /><br />E 栋 	竹园商贸区 	0.32 	0.98 	2010 	6.16 	100 	6.16 	100 	7.75 	100 	7.14 	100 	<br /><br />陆家嘴金融航运大楼 	竹园商贸区 	1.21 	1.21 	2010 	4.41 	100 	4.41 	100 	5.20 	91.36 	4.93 	79.23 	<br /><br />与此同时，公司还在继续积极开发新的写字楼、研发楼及综合体项目，截至2018年9月末，公司在建写字楼、研发楼及综合体项目如下：<br /><br />图表 5-15：主要在建办公物业、研发楼及综合体情况<br /><br />单位：平方米、万元<br /><br />在建楼宇 	地上建筑面积 	总建筑面积 	总投资金额 	预计竣工日期 	<br /><br />前滩中心 25-02 办公 	169,475 	195,441 	348,092.51 	2019 年 	<br /><br />滨江绿地项目 	90,426 	132,776 	287,606.18 	2019 年 	<br /><br />合计 	259,901.00 	328,217.00 	635,698.69 		<br /><br />在建楼宇 	已完成投资（截至 2018 年 9 月末） 	2018 年 10-12月完成投资 	2019 年完成投资 	2020 年完成投资 	2021 年完成投资 	<br /><br />前滩中心 25-02 办公 	218,996.78 	2,633.81 	90,924.22 	16,897.58 	10,977.72 	<br /><br />滨江绿地项目 	267,171.66 	5,503.13 	14,931.39 	- 	- 	<br /><br />合计 	486,168.44 	8,136.94 	105,855.61 	16,897.58 	10,977.72 	<br /><br />在建楼宇 	2022 年完成投资 	2023 年完成投资 	2024 年完成投资 	2025 年完成投资 	2026 年完成投资 	<br /><br />前滩中心 25-02 办公 	3,831.20 	3,831.20 	- 	- 	1,915.60 	<br /><br />滨江绿地项目 	- 	- 	- 	- 	- 	<br /><br />合计 	3,831.20 	3,831.20 	- 	- 	1,915.60 	<br /><br />②商业物业<br /><br />发行人商业物业主要包括陆家嘴96广场、陆家嘴1885、天津虹桥新天地、陆家嘴金融城配套商业设施以及位于上海、天津的两个L+Mall。截至2018年9月末，商业物业总建筑面积超过35万平方米，其中：截至2018年9月末，在营的陆家嘴96广场出租率为98.48%，陆家嘴1885出租率达100%。<br /><br />公司开发的商业物业主要是为陆家嘴金融贸易区及其周边地区进行配套服务的功能性产品，其经营理念为长期持有并经营。其定位和设计各有特色，目前经营总体较为稳定。公司在建的多个城市综合体中也均有体量较大的商业项目，均位于所属商圈的核心地段。<br /><br />96广场是陆家嘴商圈唯一一个集购物、餐饮、童玩、健身、休闲娱乐等业态为一体的开放式商业休闲广场，不仅服务于周边商务区的企业和从业人员，更为社区的居民提供一流的购物休闲场所，进一步丰富“新上海商业城”商圈的业态，与之形成功能互补，开业以来已举办了多场品牌发布会、主题营销活动、春季系列音乐会等活动，吸引了广大消费者及众多业内外人士的关注，为构建浦东中心商业区的繁荣景观做出了巨大贡献。<br /><br />陆家嘴1885文化中心是以精品餐饮为主要业态的时尚休闲广场，并以历史人文主题、海派建筑文化及新老建筑共同构建出了丰富的商业空间，同时该项目很好地结合了文化传播、交流和文化休闲娱乐的功能，精心打造出了浦东时尚新地标。在未来经营中，除了继续以精品特色餐饮为主要业态以外，还将结合高档休闲会所、艺术沙龙、专业艺廊以及部分品牌专卖店、概念店，以成为兼具文化体验功能的时尚休闲广场，进而填补目前世纪大道及周边地区商圈发展中的空白点。<br /><br />天津虹桥新天地项目占地面积约1.50万平米，总建筑面积（地上建筑面积）6,000平米，总投资1.50亿元人民币。由15幢现代欧式风格的小洋楼组成，配以亲水平台沿南运河南岸一字排开，总长730米，是天津红桥区别具风格的沿河亲水休闲街。项目于2010年3月开工，2012年8月正式开街，投入使用。<br /><br />位于上海及天津的两个L+Mall于2017年竣工，目前正抓紧推进项目招商及租户二次精装修工程，天津L+MALL于2018年9月开业、上海L+MALL已于2018年12月开业。<br /><br />图表 5-16：主要在营商业物业情况<br /><br />单位：年、平方米、元/平方米、%<br /><br />项目 	地上建筑面积 	总建筑面积 	竣工日期 	2015 年 		2016 年 		2017 年 		2018 年 1-9 月 		<br /><br />				平均租金 	年末出租率 	平均租金 	年末出租率 	平均租金 	年末出租率 	平均租金 	季末出租率 	<br /><br />陆家嘴 96 广场 	29,002 	66,195 	2008 年 	8.21 	92.80 	9.26 	99.90 	9.26 	92.80 	10.04 	98.48 	<br /><br />陆家嘴 1885 	7,177 	14,268 	2008 年 	7.70 	92.13 	7.89 	100.00 	7.89 	92.13 	8.57 	100.00 	<br /><br />陆家嘴金融城配套商业设施 	12,218 	12,218 	2012 年 	16.30 	93.08 	14.08 	90.53 	14.08 	93.08 	18.48 	88.00 	<br /><br />天津惠灵顿小街 	4,191 	4,191 	2016 年 	- 	- 	2.03 	90.00 	2.03 	100.00 	1.95 	91.00 	<br /><br />天津虹桥新天地 	6,065 	6,065 	2011 年 	2.40 	92.00 	2.36 	58.00 	2.36 	92.00 	2.72 	73.87 	<br /><br />上海陆家嘴中心 	120,249 	140,000 	2017 年 	- 	- 	- 	- 	- 	- 	10.00 	84.07 	<br /><br />天津陆家嘴中心 	101,998 	109,321 	2017 年 	- 	- 	- 	- 	- 	- 	2.50 	90.08 	<br /><br />合计 	280,900 	352,258 	- 	- 	- 	- 	- 	- 	- 	- 	- 	<br /><br />与此同时，公司还在继续积极开发新的商业物业，截至2018年9月末，在建的项目如下表所示：<br /><br />图表 5-17：主要在建商业物业情况<br /><br />单位：平方米、万元<br /><br />在建楼宇 	地上建筑面积 	总建筑面积 	总投资金额 	预计竣工日期 	<br /><br />花木 04-15 地块 	6,243.00 	15,152.00 	48,062.34 	2018 年 	<br /><br />在建楼宇 	已完成投资（截至 2018 年 9 月末） 	2018 年 10-12 月完成投资 	2019 年完成投资 	2020 年完成投资 	2021 年完成投资 	<br /><br />花木 04-15 地块 	43,371.24 	1,391.40 	3,299.70 	- 	- 	<br /><br />在建楼宇 	2022 年完成投资 	2023 年完成投资 	2024 年完成投资 	2025 年完成投资 	2026 年完成投资 	<br /><br />花木 04-15 地块 	- 	- 	- 	- 	- 	<br /><br />③会展物业<br /><br />会展物业是现代服务业的重要组成部分，是对实体经济、旅游产业、贸易产业具有重要推动作用的一种城市服务。陆家嘴拥有的上海新国际博览中心，具备国际一流标准的场馆，是全球最繁忙的大型展览中心之一，也是上海城市地标之一。<br /><br />公司通过全资子公司——上海陆家嘴展览有限公司与德国展览公司合资成立的上海新国际博览中心有限公司投资建设了上海新国际博览中心。上海新国际博览中心共拥有17个室内展厅，室内展览面积达20万平方米，室外展览面积达10万平方米。<br /><br />2017年，尽管市场竞争日趋激烈，上海新国际博览中心坚持引进品牌化、专业化、国际化展会资源的经营战略不动摇，展览业务继续保持着稳定增长的态势，全年共承接了134场不同规模的展览会，行业分布包括电子信息、机械设备、家具家居、建材卫浴、食品酒店、农林化工等。场馆总利用率达64.59%，与2016年基本持平。经过十多年的发展，上海新国际博览中心的展馆销售面积、出租率、市场占有率、客户满意度、营业额和利润率等经营指标均处于行业领先地位，2017年荣获“浦东新区经济突出贡献奖”，“浦东新区贸易功能性机构”等殊荣。<br /><br />公司目前无在建会展项目。由于营业税向增值税的变更期间，收入由原来的含税收入变为不含税的净收入，故造成公司单位租金收入逐年下降。<br /><br />图表 5-18：主要在营会展物业情况<br /><br />单位：万平方米、元/平方米/天、万元<br /><br />新国际博览中心 	地上建筑面积 	总建筑面积 	场地利用率 	单位租金收入 	租金收入 	<br /><br />2015 年 	20 	20 	54.00% 	17.40 	43,657 	<br /><br />2016 年 	20 	20 	64.85% 	16.68 	64,869 	<br /><br />2017 年 	20 	20 	64.59% 	16.85 	65,115 	<br /><br />2018 年 1-9 月 	20 	20 	69.62% 	16.74 	50,501 	<br /><br />④住宅物业<br /><br />陆家嘴的住宅物业分为长期持有在营型和短期出售型。<br /><br />为提高陆家嘴金融城的软环境，致力于在浦东的核心区域创造一个最适合国际家庭居住的生活氛围，公司自2004年起着力打造高标准的国际社区——东和公寓。东和公寓，共有400余套住宅，总建筑面积约9万平方米；截至2018年9月末出租率为95.63%，平均租金达4.87元/平方米/套。<br /><br />天津惠灵顿国际学校是陆家嘴股份公司经过近一年的努力，最终成功引入的国际顶级教育品牌，这也是英国惠灵顿公学首次进驻中国。天津惠灵顿国际学校用地面积3.50万平米、建筑面积2.50万平米，总投资3.16亿元人民币，是为在津居住和工作的外籍人员子女特别打造、具有国际一流教育水准的学校。<br /><br />它的设立，极大地提升了红桥区国际社区的文化品质，对于改善天津的投资和人文环境也起到了积极的推动作用。天津惠灵顿国际学校于2009年9月开工，2011年8月建成并迎来首批学生，2013年8月已开始招收住读生。<br /><br />图表 5-19：主要在营住宅物业情况<br /><br />单位：平方米、元/平方米/每套、%<br /><br />住宅物业 	地上建筑面积 	总建筑面积 	竣工日期 	2015 年 		2016 年 		2017 年 		2018 年 1-9 月 		<br /><br />				平均租金 	年末出租率 	平均租金 	年末出租率 	平均租金 	年末出租率 	平均租金 	年末出租率 	<br /><br />东和公寓 	82,083 	92,408 	2009 年 	4.61 	93.20 	4.70 	99.51 	4.61 	93.2 	4.87 	95.63 	<br /><br />天津河滨花苑公寓 6 号楼 	1,132 	9,421 	2011 年 	- 	- 	- 	- 	- 	- 	- 	- 	<br /><br />天津河滨花苑公寓 7 号楼 	1,700 	10,240 	2011 年 	2.22 	100 	2.22 	100 	2.22 	100 	- 	- 	<br /><br />天津河滨花苑公寓 8 号楼 	1,075 	12,338 	2011 年 	2.48 	100 	- 	- 	2.48 	100 	- 	- 	<br /><br />天津惠灵顿国际学校 	19,500 	25,000 	2011 年 	1.12 	100 	1.23 	100 	1.12 	100 	1.39 	100 	<br /><br />天津海上花苑 16号楼 	1,869 	5,343 	2013 年 	2.61 	100 	2.94 	100 	2.61 	100 	3.44 	100 	<br /><br />注：天津河滨花苑公寓6号楼2014年已处置销售，原租户租约自2014年末到期后不再续约；天津河滨花苑公寓7号楼2018年已处置销售；天津河滨花苑8号楼2015年已处置销售。<br /><br />（2）房产销售<br /><br />陆家嘴的房产销售主要为出售型住宅、办公物业及保障房，销售区域主要在上海及天津。2015年度，公司各类房产销售收入22.81亿元，主要来自于陆家嘴公馆、陆家嘴红醍半岛、天津海上花苑西标段、天津河滨花苑以及其他存量房、动迁房的销售。区域占比情况分别为上海73.00%、天津27.00%。各类住宅物业累计合同销售面积近24万平方米，合同金额达60亿元，在售项目的整体去化率约为95%。2016年度，公司各类房产销售收入56.24亿元，主要来自于陆家嘴公馆、陆家嘴红醍半岛、天津河庭花苑及其他存量房、动迁房的销售。区域占比情况分别为上海53.11%、天津46.89%。各类住宅物业累计合同销售面积近10万平方米，合同金额达34.60亿元，在售项目的整体去化率约为100%。2017年度，公司实现各类房产销售收入29.93亿元，其中：陆家嘴红醍半岛及天津河庭花苑（一期）结转收入27.53亿元。区域占比情况分别为上海56.36%、天津43.64%。2018年1-9月，公司实现各类房产销售收入42.74亿元，主要来自于办公物业、商品房、动迁房的销售，其中销售浦东金融广场（SN1）结转收入38.36亿元。区域占比情况分别为上海89.75%、天津7.4%，苏州2.85%。<br /><br />表5-20：2015-2018年9月末区域销售及占比情况<br /><br />单位：亿元<br /><br />地区 	2015 年 		2016 年度 		2017 年度 		2018 年 1-9 月 		<br /><br />	金额 	占比 	金额 	占比 	金额 	占比 	金额 	占比 	<br /><br />上海 	16.65 	73.00% 	29.87 	53.11% 	16.86 	56.36% 	38.36 	89.75% 	<br /><br />天津 	6.16 	27.00% 	26.37 	46.89% 	13.07 	43.64% 	3.16 	7.40% 	<br /><br />苏州 	- 	- 	- 	- 	- 	- 	1.22 	2.85% 	<br /><br />①商品房<br /><br />公司出售型的商品房住宅物业主要有陆家嘴红醍半岛、天津河滨花苑、海上花苑等，自2015年至2018年9月末，公司主要在售商品房住宅情况如下表所示：<br /><br />图表 5-21 ：2015-2018 年 9 月末已完工主要在售商品房住宅物业情况（一）<br /><br />单位：套、平方米、万元<br /><br />项目名称 	2015 年 			2016 年 			2017 年 			2018 年 1-9 月 			<br /><br />	套数 	面积 	结转金额 	套数 	面积 	结转金额 	套数 	面积 	结转金额 	套数 	面积 	结转金额 	<br /><br />吉云公寓 	- 	- 	- 	- 	- 	- 	32 	2,382 	8,693 	- 	- 	- 	<br /><br />陆家嘴公馆 	32 	6,290 	53,708 	21 	6,036 	30,227 				- 	- 	- 	<br /><br />陆家嘴红醍半岛 	68 	9,973 	30,418 	113 	23,241 	80,019 	165 	38,724 	144,546 	- 	- 	- 	<br /><br />天津河庭花苑（一期） 	- 	- 	- 	1,063 	122,567 	253,783 	518 	59,662 	130,721 	- 	- 	- 	<br /><br />天津河庭花苑（二 	- 	- 	- 	- 	- 	- 	- 	- 	- 	95 	10,858 	30,858 	<br /><br />项目名称 	2015 年 			2016 年 			2017 年 			2018 年 1-9 月 			<br /><br />	套数 	面积 	结转金额 	套数 	面积 	结转金额 	套数 	面积 	结转金额 	套数 	面积 	结转金额 	<br /><br />期） 													<br /><br />天津河滨花苑 	78 	18,864 	40,079 	13 	3,032 	7,103 	- 	- 	- 	1 	189 	760 	<br /><br />天津海上花苑 	31 	5,769 	14,255 	12 	2,755 	6,242 	- 	- 	- 	- 	- 	- 	<br /><br />合计 	209 	40,896 	138.460 	1,222 	157,631 	377,374 	715 	100,768 	283,960 	96 	11,047 	31,618 	<br /><br />图表 5-22 ：2015-2018 年 9 月末已完工主要在售商品房住宅物业情况（二）<br /><br />单位：平方米<br /><br />项目名称 	项目主体（业主方） 	施工方 	项目所在地 	项目类别 	经营模式 	占地面积 	总建筑面积 	项目销售进度 	回款进度 	未完成销售原因 	项目后续销售安排及资金回笼计划 	五证及竣工备案是否齐全 	<br /><br />吉云公寓 	城建开发 	- 	上海 	住宅 	- 	- 	- 	100% 	100% 	- 	- 	- 	<br /><br />陆家嘴公馆 	陆家嘴股份 	上海华盛建设（集团）有限公司 	上海 	住宅 	自主开发 	17,540 	48,025 	100% 	100% 	- 	- 	齐全 	<br /><br />陆家嘴红醍半岛 	浦江置业 	上海嘉实（集团）有限公司 	上海 	住宅 	自主开发 	118,488 	161,736 	100% 	100% 	- 	- 	齐全 	<br /><br />东方逸品（前滩中心 34 号地块） 	前滩实业 	中建三局集团有限公司 	上海 	住宅 	自主开发 	16,689 	143,780 	100% 	55.10% 	- 	计划2019年完成资金回笼 	齐全 	<br /><br />天津河庭花苑（一期） 	陆津房产 	上海建工七建集团有限公司 	天津 	住宅 	自主开发 	74,960 	244,796 	100% 	100% 	- 	- 	齐全 	<br /><br />天津河庭花苑（二期） 	陆津房产 	中国建筑第八工程局有限公司 	天津 	住宅 	自主开发 	32,144 	104,964 	100% 	100% 	- 	- 	齐全 	<br /><br />天津河滨花苑 	陆津房产 	上海建工七建集团有限公司 	天津 	住宅 	自主开发 	31,311 	109,256 	100% 	99.21% 	- 	2018年末完成资金回笼- 	齐全 	<br /><br />天津海上花苑 	陆津房产 	中国建筑第八工程局有限公司 	天津 	住宅 	自主开发 	67657 	248616 	58.70% 	41.76% 	尾盘 	持续销售 	齐全 	<br /><br />注：吉云公寓是上海陆家嘴城建开发有限责任公司以前买入的现房，于2017年又卖出，非自身开发项目。<br /><br />公司目前主要在建商品房住宅项目均位于上海和天津的核心地段，均为中高端住宅，具体如下表所示：<br /><br />图表 5-23：主要在建商品房住宅物业情况<br /><br />单位：平方米、万元<br /><br />项目名称 	总投金额 	已完成投资（截至 2018年 9 月末） 	2018 年 10-12月完成投资 	2019 年完成投资 	2020 年完成投资 	<br /><br />前滩中心 34#地块 	217,931.18 	198,419.25 	6,882.59 	12,629.34 	- 	<br /><br />天津海上花苑 	228,777.10 	162,294.79 	6,384.63 	25,438.35 	17,700.00 	<br /><br />合计 	446,708.28 	360,714.04 	13,267.22 	38,067.69 	17,700.00 	<br /><br />项目名称 	2021 年完成投资 	2022年完成投资 	2023 年完成投资 	2024 年完成投资 	2025 年完成投资 	<br /><br />前滩中心 34#地块 	- 	- 	- 	- 	- 	<br /><br />天津海上花苑 	10,495.32 	6,464.01 	- 	- 	- 	<br /><br />合计 	10,495.32 	6,464.01 	- 	- 	- 	<br /><br />②动迁房<br /><br />发行人动迁房业务的项目主体主要是苏州绿岸和陆家嘴股份。其中苏州绿岸主要经营模式为自主开发，陆家嘴股份主要经营模式为合作开发。发行人动迁房项目的经营状况良好，立项、环评、“四证”等文件齐备，手续合法合规，符合国发〔2014〕43 号文等国家有关政策规定及“六真原则”等要求。<br /><br />近年来公司的动迁房主要有爱法新都、华高一村、 锦绣华城、金杨新村等，主要为动拆迁世纪大道和陆家嘴中心区域、塘东地块等未开发土地配套的动迁房源和闵行区浦江镇 201-A1 地块动迁配套商品住宅项目，销售对象多为地铁 12 号线沿线动迁居民。2015 年-2017 年分别实现动迁房销售收入 0.88 亿元、0.08 亿元和 0.00 亿元。2018 年 1-9 月，苏州绿岸 15 号地块一期动迁房项目实现销售收入 1.22 亿元。<br /><br />图表 5-24 ：2015-2017 年及 2018 年 1-9 月在售动迁房情况<br /><br />单位：套、平方米、万元<br /><br />项目 	2015 年 			2016 年 			2017 年 			2018 年 1-9 月 			<br /><br />	套数 	面积 	结转金额 	套数 	面积 	结转金额 	套数 	面积 	结转金额 	套数 	面积 	结转金额 	<br /><br />项目 	2015 年 			2016 年 			2017 年 			2018 年 1-9 月 			<br /><br />	套数 	面积 	结转金额 	套数 	面积 	结转金额 	套数 	面积 	结转金额 	套数 	面积 	结转金额 	<br /><br />爱法新城 	5 	523 	1,588 	- 	- 	- 	- 	- 	- 	- 	- 	- 	<br /><br />商城路 1317 弄 	1 	74 	270 	- 	- 	- 	- 	- 	- 	- 	- 	- 	<br /><br />锦绣华城 	7 	1,132 	3,480 	- 	- 	- 	- 	- 	- 	- 	- 	- 	<br /><br />金杨新村 	18 	1,053 	2,242 	- 	- 	- 	- 	- 	- 	- 	- 	- 	<br /><br />枣庄路 	- 	- 	- 	1 	211 	608 	- 	- 	- 	- 	- 	- 	<br /><br />银山路一手房 	- 	- 	- 	1 	72 	199 	- 	- 	- 	- 	- 	- 	<br /><br />年平花园 	1 	169 	700 	- 	- 	- 	- 	- 	- 	- 	- 	- 	<br /><br />陆家嘴花园 	1 	162 	539 	- 	- 	- 	- 	- 	- 	- 	- 	- 	<br /><br />苏州绿岸 15 号地块一期 	- 	- 	- 	- 	- 	- 	- 	- 	- 	366 	32,794 	12,170 	<br /><br />合计 	33 	3,113 	8,819 	2 	283 	807 	0 	0 	0 	366 	32,794 	12,170 	<br /><br />③办公物业<br /><br />2015 年度，公司办公物业销售实现收入 5.40 亿元，占总营业收入的比例为 9.58%，主要来自于金桥德勤园区项目的转让。2016 年度，办公物业的销售收入主要来自于东方汇现金收款。2017 年度，办公物业的销售收入主要来自于公司转让下南路商铺和各零星商铺确认的收入。2018 年 1-9 月，公司销售浦东金融广场（SN1）结转收入 38.36 亿元。<br /><br />图表5-25：2015-2017年及2018年1-9月办公物业销售情况<br /><br />单位：套、平方米、万元<br /><br />项目 	2015年 			2016年 			2017年 			2018年1-9月 			<br /><br />	套数 	面积 	结转金额 	套数 	面积 	结转金额 	套数 	面积 	结转金额 	套数 	面积 	结转金额 	<br /><br />金桥德勤园区 	1 	56,750 	51,867 	- 	- 	- 	- 	- 	- 	- 	- 	- 	<br /><br />北艾路商铺 	7 	670 	2,010 	- 	- 	- 	- 	- 	- 	- 	- 	- 	<br /><br />东方汇（原“世纪大都”） 	- 	- 	- 	66 	84,287 	185,756 		- 	- 	- 	- 	- 	<br /><br />浦东金融广场（SN1） 	- 	- 	- 	- 	- 	- 	- 	- 	- 	1 	87,666 	383,574 	<br /><br />下南路商铺 	- 	- 	- 	5 	614 	2,957 	10 	1,806 	6,572 	- 	- 	- 	<br /><br />零星商铺 	- 	- 	- 	3 	711 	2,529 	8 	1,480 	9,011 	- 	- 	- 	<br /><br />车位 	- 	- 	93 	11 	553 	291 	- 	- 	- 	- 	- 	- 	<br /><br />合计 	8 	57,420 	53,970 	85 	86,165 	191,533 	18 	3,286 	15,583 	1 	87,666 	383,574 	<br /><br />二、其他业务板块<br /><br />1、酒店业<br /><br />酒店是城市综合体中重要的配套设施之一，公司希望通过经营酒店，整体提升城市综合体的配套服务功能。公司本着“满意的员工创造出宾客满意的服务”管理理念，以及“竭尽所能，满足宾客合理需求”的服务理念，打造四星级的商务酒店，为商务旅游等客人提供优质的服务。2015 年-2017 年及 2018 年1-9 月公司酒店业务实现营业收入分别为 1.21 亿元、1.25 亿元、1.27 亿元及 1.14亿元。<br /><br />公司现拥有三家商务型酒店——东怡酒店、明城酒店和天津陆家嘴万怡酒店。明城酒店配备 399 间房间，截至 2018 年 9 月末 GOP 率为 48.46%，平均入住率为 60.73%；东怡酒店配备 209 间房间，截至 2018 年 9 月末 GOP 率为36.09%，平均入住率 77.48%；天津陆家嘴万怡酒店于 2017 年 10 月开业，配备 258 间房间，截至 2018 年 9 月末 GOP 率为 3.96%，平均出租率为 63.91%。<br /><br />图表 5-26：主要在营酒店物业情况<br /><br />单位：平方米、元/套/晚、%<br /><br />酒店物业 	地上建筑面积 	总建筑面积 	竣工日期 	2015 年 		2016 年 		2017 年 		2018 年 1-9 月 		<br /><br />				平均房费 	平均入住率 	平均房费 	平均入住率 	平均房费 	平均入住率 	平均房费 	平均入住率 	<br /><br />东怡酒店 	18,406 	29,185 	2009 	689 	59.82 	632 	78.00 	633 	79.01 	623 	77.48 	<br /><br />明城酒店 	44,252 	48,831 	1996 	528 	62.85 	535 	73.00 	539 	69.43 	537 	60.73 	<br /><br />天 津陆 家 嘴万怡酒店 	26,065 	46,595 	2017 	- 	- 	- 	- 	472 	27.58 	474 	63.91 	<br /><br />图表5-27：主要在建酒店物业情况<br /><br />单位：平方米、万元<br /><br />项目名称 	地上建筑面积 	总建筑面积 	总投金额 	预计竣工时间 	项目性质 	规证情况 	<br /><br />项目名称 	地上建筑面积 	总建筑面积 	总投金额 	预计竣工时间 	项目性质 	规证情况 	<br /><br />前滩中心 25-02 酒店 	10,990 	90,994 	202,614.77 	2020.12 	酒店 	土地证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证 	<br /><br />古北御庭酒店改建项目 	6,461 	19,635 	63,648.48 	2018.12 	酒店 	土地证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证 	<br /><br />合计 	17,451 	110,629 	266,263.25 				<br /><br />项目名称 	截至 2018 年9 月末已完成投资 	2018年10-12月完成投资 	2019 年完成投资 	2020 年完成投资 	2021 年完成投资 	2022 年完成投资 	<br /><br />前滩中心 25-02 酒店 	84,561.79 	3,879.36 	10,673.38 	40,399.00 	50,337.00 	12,764.24 	<br /><br />古北御庭酒店改建项目 	59,338.51 	379.60 	3,930.37 	- 	- 	- 	<br /><br />合计 	143,900.30 	4,258.96 	14,603.75 	40,399.00 	50,337.00 	12,764.24 	<br /><br />2、物业管理<br /><br />公司的核心业务正逐步从工程建设向项目营销转变，资产运营管理的重要性越发凸显。公司的物业管理是资产运营管理的重要组成部分，并具有叠加效应，因此公司专门设置了物业管理部监管物业管理工作。<br /><br />同时，为了确保在营物业的物业管理公司，公司采用了甲方物业进行管理，委托陆家嘴集团下属物业公司进行管理，其中陆家嘴物业管理有限公司为行业知名企业，均具有物业管理一级资质。近年来，公司持续推进“钻石行动计划”，提高一线物业管理质量。通过加强投诉（含报修）处理的响应反馈速度、提升设施设备质量自主检测能力、加强现场巡检等措施，不断提高在营产品物业管理水平，提高客户满意度，维护物业品质。公司的物业服务和管理，获得了行业主管部门的肯定，钻石大厦荣获“全国五星级现场”称号（最高级），渣打银行大厦和九六广场分别荣获上海市五星级现场和四星级现场的称号。同时，公司还开通了 96916 服务热线，覆盖公司属下所有在营物业，确保客户咨询和客户投诉得到准确及时的响应。<br /><br />2016 年度，公司实现 8.98 亿元物业管理收入，较 2015 年度增长 0.34 亿元，同比增幅约 3.99%；2017 年度，公司实现 10.64 亿元物业管理收入，较 2016年度增长 1.66 亿元，同比增幅约 18.53%；2018 年 1-9 月，公司实现 10.24 亿元物业管理收入。<br /><br />3、金融业<br /><br />2016 年，公司通过现金支付方式收购了上海陆家嘴金融发展有限公司88.20%股权，一举获得证券、信托、保险三张金融牌照。作为同一控制下的企业合并，金融业务为公司 2016 年经营业绩作出了较大贡献。2016 年度，公司金融业务实现收入 18.20 亿元，占公司营业收入总额的 14.21%；2017 年金融业务实现收入 16.91 亿元，占公司营业收入总额的 18.13%；2018 年 1-9 月金融业务实现收入 9.45 亿元，占公司营业收入总额的 11.02%。公司以爱建证券、陆家嘴信托、陆家嘴国泰人寿三个持牌金融机构为抓手，抓紧产融结合战略研究及投资项目的投后管理，在金融板块稳健发展、风险严控的前提下，积极开展地产与金融协同、共振的研究与探索。<br /><br />陆金发公司本部主要负责金融产业、工业、商业、城市基础设施等项目的投资、管理，投资咨询，企业收购、兼并。各板块业务范围主要如下，爱建证券负责证券业务：证券经纪；证券投资咨询；与证券交易、证券投资活动有关的财务顾问；证券承销与保荐；证券自营；证券资产管理；证券投资基金代销；融资融券；代销金融产品业务。该公司注册资本 110,000 万元，2017 年实现营业收入 42,151.11 万元。陆家嘴信托负责信托业务：本外币业务范围主要有资金信托；动产信托；不动产信托；有价证券信托；其他财产或财产权信托；作为投资基金或者基金管理公司的发起人从事投资基金业务；经营企业资产的重组、并购及项目融资、公司理财、财务顾问等业务；受托经营国务院有关部门批准的证券承销业务；办理居间、咨询、资信调查等业务；代保管及保管箱业务；以存放同业、拆放同业、贷款、租赁、投资方式运用固有财产；以固有财产为他人提供担保；从事同业拆借；法律法规规定或中国银监会批准的其他业务。该公司注册资本 400,000 万元，2017 年实现营业收入 121,556.01 万元。陆家嘴国泰人寿负责保险业务：在上海市行政辖区内及已设立分公司的省、自治区、直辖市内经营下列业务（法定保险业务除外）：（一）人寿保险、健康保险和意外伤害保险等保险业务；（二）上述业务的再保险业务；（三）保险兼业代理业务。该公司注册资本 300,000 万元，2017 年实现营业收入 184,965.40万元。<br /><br />九、在建工程和拟建工程<br /><br />（一）发行人主要在建项目情况<br /><br />截至 2018 年 9 月末，公司在建的主要工程项目总建筑面积约为 98.72 万平方米。发行人承诺，主要在建项目均已取得相关批复，手续合法合规。主要在建工程情况如下表所示：<br /><br />图表 5-28：主要在建项目情况（一）<br /><br />序号 	项目名称 	项目位置 	项目类别 	经营模式 	总占地面积（平方米） 	总建筑面积（平方米） 	开发主体（业主方） 	施工方 	开工时间/竣工时间 	<br /><br />1 	前滩中心 34号地块 	上海市浦东新区前滩国际商务区中心 	住宅 	自主开发 	16,689 	143,780 	上海前滩实业发展有限公司 	中建三局集团有限公司 	2015.04/2018.12 	<br /><br />2 	前滩中心25-02 办公 	上海市浦东新区前滩国际商务区中心 	办公 	自主开发 	10,217 	195,441 	上海前滩实业发展有限公司 	上海建工一建集团有限公司 	2015.03/2019.12 	<br /><br />3 	天津红桥国际社区-海上花苑 	天津市红桥区 	住宅 	自主开发 	67,657 	248,616 	天津陆津房地产开发有限公司 	中国建筑第八工程局有限公司 	2013.11/2020.10 	<br /><br />4 	前滩中心25-02 酒店 	上海市浦东新区前滩国际商务区中心 	酒店 	自主开发 	10,990 	90,994 	上海前滩实业发展有限公司 	上海建工七建集团有限公司 	2017.05/2020.12 	<br /><br />5 	花木 04-15 地块 	上海市浦东新区花木04-15 地块 	商业 	自主开发 	6,243 	15,152 	上海佳卫资产管理有限公司 	上海隆盛建筑工程（集团）有限公司 	2017.01/2018.12 	<br /><br />6 	古北御庭酒店改建项目 	上海市浦东新区花木 	酒店 	自主开发 	6,461 	19,635 	上海佳项资产管理有限公司 	上海弘韬建设发展有限公司 	2017.01/2018.12 	<br /><br />7 	苏州绿岸 15号地块建设项目(二期) 	苏州高新区苏通路北、苏钢路东 	住宅 	自主开发 	12,856 	37,645 	苏州绿岸房地产开发有限公司 	中国建筑第八工程局有限公司 	2017.10/2019.12 	<br /><br />8 	苏州绿岸 14号地块建设项目 	高新区运河东、苏通路北 	住宅 	自主开发 	49,141 	103,197 	苏州绿岸房地产开发有限公司 	中建三局集团有限公司 	2018.9/2020.12 	<br /><br />9 	滨江绿地项目 	上海市黄浦江沿岸 E16-2地块 	商业、办公 	自主开发 	23,796 	132,776 	上海申万置业有限公司 	上海绿地建筑工程有限公司 	2016.10/2019.06 	<br /><br />合计 					204,050 	987,236 				<br /><br />图表 5-29：主要在建项目情况（二）<br /><br />序号 	项目名称 	总投金额(万元） 	已完成投资（万元） 	项目前期资本金到位情况 	后续资金安排 	预计竣工时间 	项目性质 	规证情况 	<br /><br />1 	前滩中心 34 号地块 	217,931.18 	198,419.25 	自有资金及资本金已到位 	自有资金 	2018.12 	住宅 	立项批复、三证 	<br /><br />2 	前滩中心 25-02 办公 	348,092.51 	218,996.78 	自有资金及资本金已到位 	银行贷款 	2019.12 	办公 	立项批复、三证 	<br /><br />3 	天津红桥国际社区-海上花苑 	228,777.10 	162,294.79 	自有资金及资本金已到位 	自有资金 	2020.10 	住宅 	立项批复、四证 	<br /><br />4 	前滩中心 25-02 酒店 	202,614.77 	84,561.79 	自有资金及资本金已到位 	银行贷款 	2020.12 	酒店 	立项批复、三证 	<br /><br />5 	花木 04-15 地块 	48,062.34 	43,371.24 	自有资金及资本金已到位 	自有资金 	2018.12 	商业配套 	立项批复、四证 	<br /><br />6 	古北御庭酒店改建项目 	63,648.48 	379.60 	自有资金及资本金已到位 	自有资金 	2018.12 	酒店 	房产证 	<br /><br />7 	苏州绿岸 15 号地块建设项目(二期) 	24,915.6 	8,537.42 	自有资金及资本金已到位 	银行贷款 	2019.12 	住宅 	立项批复、三证 	<br /><br />8 	苏州绿岸 14 号地块建设项目 	144,845.3 	17,767.02 	自有资金及资本金已到位 	银行贷款 	2020.12 	住宅 	立项批复、三证 	<br /><br />9 	滨江绿地项目 	287,606.18 	267,171.66 	自有资金及资本金已到位 	自有资金 	2019.06 	商办 	立项批复、四证 	<br /><br />合计 		1,566,493.46 	1,001,499.55 						<br /><br />1、前滩中心34号地块<br /><br />前滩中心 34 号地块东邻前茂路，南邻高青西路，西邻杨思西路，北为海阳西路。34#号地块总用地面积约 16,689 平方米，建筑面积约为 143,780 平方米。项目已取得立项批复和三证，目前处于施工并预售阶段。<br /><br />2、前滩中心25-02办公<br /><br />前滩中心25-02超高层办公楼项目占地面积10,217平方米。该项目位于前滩核心区东侧紧邻东育路；西侧紧邻杨思西路；南侧紧邻海洋西路；北侧紧邻杨思西路与东育路交接口。地铁8号线、6 号线和11号线从地下穿过，而三条地铁线交汇的站点就位于此。道路对面即为开敞的东方体育中心区域。项目已取得立项批复和三证，目前已处于施工阶段。<br /><br />3、天津红桥国际社区-海上花苑<br /><br />海上花苑项目分一二期开发，总建筑面积248,615.88平方米。其中海上花苑（西标段）本项目东至跃远路，西至大丰路，南至惠灵顿国际学校，北至小伙巷路，总建设面积106,762.29平米，地上建筑面积82,121.13平米，地下建筑面积24,641.16平米，由5栋高层住宅（4栋24层、1栋25层），2栋多层（5层）、1栋配套公建及门卫，地上变电站等配套设施组成。 海上花苑（东标段）北至小伙巷路，东至南运河南路、西至跃远路、南至惠灵顿国际学校，总建设面积141,853.59平米，地上建筑面积103,929.08平米，地下建筑面积37,924.51平米，由8栋高层住宅（2栋30层、3栋27层、3栋26层）及门卫，地上变电站等配套设施组成。<br /><br />4、前滩中心25-02酒店<br /><br />前滩中心25-02酒店项目占地面积10,990平方米。该项目位于前滩核心区东侧紧邻东育路；西侧紧邻杨思西路；南侧紧邻海洋西路；北侧紧邻杨思西路与东育路交接口。地铁8号线、6 号线和11号线从地下穿过，而三条地铁线交汇的站点就位于此。道路对面即为开敞的东方体育中心区域。项目已取得立项批复和三证，目前已处于施工阶段。<br /><br />5、花木04-15地块<br /><br />花木04-15地块项目位于上海市浦东新区花木社区，占地面积6,243.平方米，建筑面积15,152平方米。建成后拟作为社区配套使用。<br /><br />6、古北御庭酒店改造项目<br /><br />古北御庭酒店位于上海市浦东新区龙阳路1668号，总建筑面积19,635平方米，酒店设有221间客房。公司拟对该酒店进行室内装修，改造完成后将成为一家四星级酒店。<br /><br />7、苏州绿岸15号地块建设项目二期<br /><br />苏州绿岸15号地块建设项目二期位于苏州高新区苏通路北、苏钢路东。项目用地总面积约为12,855.52平方米,规划总建筑面积为37,645平方米,已建3栋住宅,4号楼13层、5号楼18层、6号楼12层。总投资金额24,915.60万元，目前已投入8,537.42万元，并取得立项批复和三证，预计将于2019年12月竣工。<br /><br />8、苏州绿岸14号地块建设项目<br /><br />苏州绿岸14号地块建设项目位于苏州高新区苏通路北、苏钢路东。项目用地总面积为49,141.30平方米,规划总建筑面积为103,197平方米，已于2018年9月开工，共11栋住宅,1-2号楼10层、3号楼11层、4-11号楼18层，总投资金额144,845.30万元，目前已投入17,767.02万元，并取得立项批复和三证<br /><br />，预计将于2020年12月竣工。<br /><br />9、滨江绿地项目<br /><br />滨江绿地项目位于上海市浦东新区洋泾街道24街坊2/5丘，东至北洋泾路，南临昌邑路（洋泾港桥），西至苗圃路，北靠滨江路，距离黄浦江边180米余，距离陆家嘴金融中心4公里，占地面积23,796平方米，建筑面积132,776平方米。<br /><br />本项目包括两栋办公楼、十一栋商业楼及地下车库。超高层办公楼H1楼为标志性建筑，高度不超过140米；高层办公楼为按上海出入境边防检查总站的要求建设的配套用房。商业楼栋为一栋高层H2楼、十栋多层V1至V10。<br /><br />图表5-30：发行人主要在建项目情况四证及立项批复情况<br /><br />项目名称 	立项批复 	土地证 	用地规划许可证 	工程规划许可证 	施工许可证 	<br /><br />前滩中心 34 号地块 	沪浦发改世备【2013】27 号 	沪房地浦字（2013）第030113 号 	处理意见通知书（2015）11号 	沪规建浦2015FA31001520154010 	1302PD0107 	<br /><br />前滩中心 25-02 办公 	沪浦发改世备【2013】34 号 	沪房地浦字（2013）第030109 号 	处理意见通知书（2015）12号 	沪规建浦2015FA31001520154036/沪规建浦 2015FA31001520154014 	13EXPD0005 	<br /><br />天津红桥国际社区-海上花苑西 	津发改许可【2009】329号 	房地证津字第106051300003 	2008 津地证 0341 	2010 红桥住证0004 	12106021201101002 	<br /><br />天津红桥国际社区-海上花苑东 	津发改许可【2016】120号 	房地证津字第106051300003 	2008 津地证 0341 	2016 红桥住证0008 	120106201707051121 	<br /><br />前滩中心 25-02 酒店 	沪浦发改世备 【2013】33 号 	沪房地浦字（2013）第030109 号 	处理意见通知书（2015）12号 	沪规建浦2017FA31001520174016 	13EXPD0004 	<br /><br />项目名称 	立项批复 	土地证 	用地规划许可证 	工程规划许可证 	施工许可证 	<br /><br />花木 04-15 地块 	(沪 浦发改陆备【2015】47号 	沪房地浦字（2015）第093694 号 	沪浦规地陆（2016）EA31011520164001 	沪浦规建陆2016FA31011520164138 	15LJPD0009D01 	<br /><br />古北御庭酒店改建项目 	/ 	沪房地浦字（2016）第015103 号 	/ 	/ 	/ 	<br /><br />苏州绿岸 15 号地块建设项目(二期) 	苏高新发改项【2015】207 号 	苏新国用（2015）第1200379 号 	无 	建字第320505201700087 号 	320505201710120501 	<br /><br />苏州绿岸 14 号地块建设项目 	苏高新发改项【2018】256 号 	苏新国用（2015）第1200193 号 	无 	建字第320505201800085 号 	320505201809270201 	<br /><br />滨江绿地项目 	沪发改城备（2016）8 号 	沪房地浦字（2015）第071232 号 	沪规地（2016）EA31000020164238 	沪规建（2016）FA31000020165109 	1601PD0014D01 	<br /><br />注：古北御庭酒店项目为公司现房收购，进行精装修改造，故只有房产证，无需其他证照。<br /><br />（二）发行人主要拟建项目情况<br /><br />截至2018年9月末，公司拟建工程总投资超过155亿元，目前已经投入超过15亿元。具体情况如下表所示：<br /><br />图表 5-31：主要拟建项目情况<br /><br />序号 	项目名称 	项目位置 	总占地面积（平方米） 	总建筑面积（平方米） 	总投资情况（万元） 	开发主体 	预计竣工时间 	项目规证情况 	<br /><br />1 	苏州绿岸 1 号地块建设项目 	高新区运河东、苏通路北 	24,349.80 	36,524.70 	61,738.47 	苏州绿岸房地产开发有限公司 	尚待确定 	土地证 	<br /><br />2 	苏州绿岸 2 号地块建设项目 	高新区运河东、苏通路北 	35,095.30 	52,642.95 	68,096.00 	苏州绿岸房地产开发有限公司 	2020.5 	立项批复、土地证 	<br /><br />3 	苏州绿岸 3 号地块建设项目 	高新区运河东、苏通路北 	10,238.90 	16,382.24 	19,792.76 	苏州绿岸房地产开发有限公司 	尚待确定 	土地证 	<br /><br />4 	苏州绿岸 4 号地块建设项目 	高新区运河东、苏通路北 	66,951.00 	87,036.30 	168,477.43 	苏州绿岸房地产开发有 	尚待确定 	土地证 	<br /><br />序号 	项目名称 	项目位置 	总占地面积（平方米） 	总建筑面积（平方米） 	总投资情况（万元） 	开发主体 	预计竣工时间 	项目规证情况 	<br /><br />						限公司 			<br /><br />5 	苏州绿岸 5 号地块建设项目 	高新区运河东、苏通路北 	50,615.70 	55,677.27 	114,637.03 	苏州绿岸房地产开发有限公司 	尚待确定 	土地证 	<br /><br />6 	苏州绿岸 6 号地块建设项目 	高新区运河东、苏通路北 	30,754.80 	33,830.28 	63,810.72 	苏州绿岸房地产开发有限公司 	尚待确定 	土地证 	<br /><br />7 	苏州绿岸 7 号地块建设项目 	高新区运河东、苏通路北 	54,877.80 	65,853.36 	142,238.54 	苏州绿岸房地产开发有限公司 	尚待确定 	土地证 	<br /><br />8 	苏州绿岸 8 号地块建设项目 	高新区运河东、苏通路北 	46,671.00 	56,005.20 	155,994.00 	苏州绿岸房地产开发有限公司 	2021.06 	立项批复、土地证 	<br /><br />9 	苏州绿岸 9 号地块建设项目 	高新区运河东、苏通路北 	16,142.30 	24,213.45 	62,272.00 	苏州绿岸房地产开发有限公司 	2021.06 	立项批复、土地证、建设工程规划许可证 	<br /><br />10 	苏州绿岸 10 号地块建设项目 	高新区运河东、苏通路北 	49,260.30 	103,446.63 	130,694.65 	苏州绿岸房地产开发有限公司 	2022 年 	土地证 	<br /><br />11 	苏州绿岸 11 号地块建设项目 	高新区运河东、苏通路北 	71,894.20 	150,977.82 	232,328.46 	苏州绿岸房地产开发有限公司 	2025 年 	土地证 	<br /><br />12 	苏州绿岸 12 号地块建设项目 	高新区运河东、苏通路北 	107,213.40 	225,148.14 	315,517.35 	苏州绿岸房地产开发有限公司 	2024 年 	土地证 	<br /><br />13 	苏州绿岸 13 号地块建设项目 	高新区运河东、苏通路北 	6,167.10 	3,700.26 	8,381.43 	苏州绿岸房地产开发有限公司 	尚待确定 	土地证 	<br /><br />14 	苏州绿岸 16 号地块建设项目 	高新区运河东、苏通路北 	6,017.70 	3,610.62 	8,147.60 	苏州绿岸房地产开发有限公司 	尚待确定 	土地证 	<br /><br />序号 	项目名称 	项目位置 	总占地面积（平方米） 	总建筑面积（平方米） 	总投资情况（万元） 	开发主体 	预计竣工时间 	项目规证情况 	<br /><br />15 	苏州绿岸 17 号地块建设项目 	高新区运河东、苏通路北 	3,224.90 	967.47 	暂无 	苏州绿岸房地产开发有限公司 	尚待确定 	土地证 	<br /><br />1、苏州绿岸锦绣澜山1号地块建设项目位于苏州高新区苏通路北、苏钢路东。项目用地总面积为24,349.80平方米,规划总建筑面积为36,524.70平方米,总投资61,738.47万元，拟建工业。<br /><br />2、苏州绿岸锦绣澜山2号地块建设项目位于苏州高新区苏通路北、苏钢路东。项目用地总面积为35,095.30平方米,规划总建筑面积为52,642.95平方米,总投资68,096.00万元，拟建苏州雷丁学校，处于施工图设计阶段。<br /><br />3、苏州绿岸锦绣澜山3号地块建设项目位于苏州高新区苏通路北、苏钢路东。项目用地总面积为10,238.90平方米,规划总建筑面积为16,382.24平方米,总投资19,792.76万元，拟建住宅。<br /><br />4、苏州绿岸锦绣澜山4号地块建设项目位于苏州高新区苏通路北、苏钢路东。项目用地总面积为66,951平方米,规划总建筑面积为87,036.30平方米,总投资168,477.43万元，拟建商业、办公。<br /><br />5、苏州绿岸锦绣澜山5号地块建设项目位于苏州高新区苏通路北、苏钢路东。项目用地总面积为50,615.70平方米,规划总建筑面积为55,677.27平方米,总投资114,637.03万元，拟建商业、办公。<br /><br />6、苏州绿岸锦绣澜山6号地块建设项目位于苏州高新区苏通路北、苏钢路东。项目用地总面积为30,754.80平方米,规划总建筑面积为33,830.28平方米,总投资63,810.72万元，拟建办公。<br /><br />7、苏州绿岸锦绣澜山7号地块建设项目位于苏州高新区苏通路北、苏钢路东。项目用地总面积为54,877.80平方米,规划总建筑面积为65,853.36平方米,总投资142,238.54万元，拟建商业、办公。<br /><br />8、苏州绿岸锦绣澜山8号地块建设项目位于苏州高新区苏通路北、苏钢路东。项目用地总面积为46,671平方米,规划总建筑面积为56,005.20平方米,总投资155,994.00万元，拟建商业、办公，处于方案设计阶段。<br /><br />9、苏州绿岸锦绣澜山9号地块建设项目位于苏州高新区苏通路北、苏钢路东。项目用地总面积为16,142.30平方米,规划总建筑面积为24,213.45平方米,总投资62,272.00万元，拟建商业，处于公招比选阶段。<br /><br />10、苏州绿岸锦绣澜山10号地块建设项目位于苏州高新区苏通路北、苏钢路东。项目用地总面积为49,260.30平方米,规划总建筑面积为103,446.63平方米,总投资130,694.65万元，拟建住宅。<br /><br />11、苏州绿岸锦绣澜山11号地块建设项目位于苏州高新区苏通路北、苏钢路东。项目用地总面积为71,894.20平方米,规划总建筑面积为150,977.82平方米,总投资232,328.46万元，拟建住宅。<br /><br />12、苏州绿岸锦绣澜山12号地块建设项目位于苏州高新区苏通路北、苏钢路东。项目用地总面积为107,213.40平方米,规划总建筑面积为225,148.14平方米,总投资315,517.35万元，拟建住宅。<br /><br />13、苏州绿岸锦绣澜山13号地块建设项目位于苏州高新区苏通路北、苏钢路东。项目用地总面积为6,167.10平方米,规划总建筑面积为3,700.26平方米,总投资8,381.43万元，拟建幼儿园。<br /><br />14、苏州绿岸锦绣澜山16号地块建设项目位于苏州高新区苏通路北、苏钢路东。项目用地总面积为6,017.70平方米,规划总建筑面积为3,610.62平方米,总投资8,147.60万元，拟建幼儿园。<br /><br />15、苏州绿岸锦绣澜山17号地块建设项目位于苏州高新区苏通路北、苏钢路东。项目用地总面积为3,224.90平方米,规划总建筑面积为967.47平方米。<br /><br />十、未来 3-5 年公司发展战略规划<br /><br />发行人近年的发展规划中明确了公司的新发展思路：工作重点向深化调整，发展动力向创新转变，发展目标向效益最优靠拢。就此发行人制定了“三个一、一个三”的战略规划，即：<br /><br />突出一个中心----服务并参与前滩开发。前滩地区是上海世博后续开发利用的重点区域之一，也是新浦东“二次创业”和“十二五”发展的新亮点之所在。<br /><br />前滩地区的开发建设由陆家嘴集团实施，发行人将充分利用控股股东在前滩地区的主导优势，全面参与前滩开发。<br /><br />推进一项战略----走出去战略。发行人将牢牢把握新区政府赋予陆家嘴集团新一轮发展的重任，积极参与前滩地区和御桥地区的发展，在这些浦东二次开发的重点区域找到自己参与和涉足的“切入点”。另一方面，发行人也将继续市场化的寻找更大的发展空间。<br /><br />强化一个意识----危机意识。在复杂多变的经济环境下如何进一步做强“商业地产”品牌，做实“商业地产”核心竞争力面临了重大挑战，发行人将保持并强化自身的危机意识。<br /><br />做实三篇文章----做到产品营销不放松、项目建设不放松、企业运营管理不放松，“三驾马车，并驾齐驱”，确保各项工作目标顺利完成。<br /><br />发行人将完成“地产+金融”双轮驱动的战略构建，逐步形成“以房地产为核心，以金融和商业零售为两翼，以陆家嘴、天津、苏州为三城”的“一核两翼三城”发展格局。未来几年，发行人将继续坚持以商业物业运营为主业，加快发展金融服务、住宅地产和投资管理业务, 推动产融结合，不断提升市场竞争能力与资本运作能力。发行人将继续坚持以商业物业运营为主导的发展战略，立足上海，面向全国重点城市，充分发挥发行人的核心能力和品牌优势，打造陆家嘴商务地产品牌，通过专业化经营、精细化管理，不断提高商业物业运营和持有物业的盈利能力，推动持续、稳定、健康发展。<br /><br />十一、发行人所在行业状况<br /><br />（一）发行人所在行业概况<br /><br />1、办公物业<br /><br />2017年，上海迎来甲级写字楼供应大年，全年新增供应249万平方米，接近上一年度的2.5倍，核心区及次中心的全年空置率显著上升，市场平均租金驱稳，核心区域微降。受国内经济及全球经济发展的双重影响，上海写字楼市场特征和需求也发生了显著变化。<br /><br />2018年，预计市场将延续2017年年末的态势，几大趋势将日趋明朗：<br /><br />（1）未来供应量巨大，市场租金呈微幅下降趋势。<br /><br />根据第三方研究显示，2017年至2022年上海甲级写字楼新增供应将近1000万平方米，若按照2017年的120万平方米的净吸纳量（2017年净吸纳量为20年来仅次于2015年的次高峰）计算，将需要8年多的时间消化。<br /><br />由于市场竞争加剧，自2017年第二季度起核心区租金呈下降趋势，预计未来2-3年该趋势将持续。同时，次中心区域由于未来数年的大供应量，预计将抵消区域成熟带来的租金上升影响，整体租金呈稳步或略降的趋势。<br /><br />（2）轨道交通及租金成本推动城市次中心竞争力稳步提升，挤压核心商务区市场。<br /><br />上海城市轨道交通的不断发展大大改善了各次中心区域的城市公共配套，也促使上海成为国内首个拥有大规模次中心写字楼市场的城市，“十三五”规划以来以北外滩、后滩、前滩及虹桥商务区为代表的次中心商务区域蓬勃发展。<br /><br />各区域之间显著的成本差异，配合科技（高品质建筑）和公共配套的发展，推动了部分企业从成熟商务区外迁。根据专业房地产投资咨询顾问公司仲量联行2017年的租户访谈报告，当区域租金差距2元/平方米/天，23%受访租户有搬迁兴趣，当差距为3元/平方米/天时，该比例上升至38%。根据2017年底的数据，核心区和次中心的租金价差约达4元/平方米/天。<br /><br />在近年来的公司写字楼租赁业务中，我们也日趋感受到了来自次中心区域的竞争压力。<br /><br />（3）经济发展推动写字楼租赁市场需求变化。<br /><br />2017年写字楼的需求显著出现了以下的几个特点，预计以下特点在未来也将进一步持续。<br /><br />①全市写字楼三大主要需求行业（占六成）为金融、生产制造、电子科技。<br /><br />金融类租户虽依然是2017年写字楼市场的主要需求来源之一，但随着金融行业的整顿以及日趋完善的行业规范，2014-2016年集中创建的互联网金融企业的经营问题显著增加，需求骤减，该趋势预计将在未来几年持续，并对浦东成熟区域的写字楼租赁造成一定的影响。<br /><br />另一方面，2017年，上海将“2035年基本建成具有全球影响力的科技创新中心”作为城市发展重要目标，以电子科技为代表的智慧科技型企业在社会和政府两大力量的推动下爆发式发展，写字楼租赁新增需求显著，例如苹果公司继2016年承租世纪大都会3号楼后，2017年扩租了8,500平方米。<br /><br />②搬迁成为写字楼租赁成交的主要类型。<br /><br />根据来自CBRE的研究报告，核心区搬迁案例中，有80%租户选择同区域内或周边板块搬迁。核心商务区外迁客户成为次中心的主要客户来源。<br /><br />③联合办公成为甲级写字楼主力租户。<br /><br />近两年是联合办公爆发式发展，随着市场需求及市场认可度的不断提升，大型企业甚至外企也常将其分支结构设立于联合办公之内，包括“Wework”、“裸心社”在内的诸多联合办公，其选址开始从改造型物业向甲级写字楼转变，经营业务从租赁办公室的“重资产运营”模式向合作输出运营的“轻资产运营”拓展。其多地点权益型的出租模式，受到市场的追捧，特别是跨地区企业。经历了近两年的野蛮式发展，预计未来联合办公品牌也将面临优胜劣汰的竞争。<br /><br />联合办公崇尚“自由、创新、交流、人文”的理念和新颖、权益型的办公环境，一方面不断扩大它的受众群体，另一方面也在渐渐地迫使传统写字楼产品的升级更新，甚至促使一些写字楼发展商尝试进入联合办公运营的行列。<br /><br />目前，公司持有办公楼宇总量超过196万平方米，其中长期在营甲级写字楼总建筑面积超过163万平方米，且大多位于前滩、北滨江等新兴商务区。面对来自全市的竞争，我们将根据市场竞争环境以及不同项目特征，及时调整租赁策略。<br /><br />具体措施有：<br /><br />（1）各板块团队统筹整合，充分利用梯度资源，为租户提供公司楼宇内的流通通道，为其提供更为合适的租赁物业，实现“整盘棋”的共赢；<br /><br />（2）对于同一区域的物业，根据物业特征，度身定做租赁策略，实现内部资源的错位、错峰。<br /><br />（3）严格执行营销租赁工作制度，实现合理租金报价，提前沟通明确续租意向，提供良好的客户服务等，千方百计提高续租率，积极应对2018年的到期面积。此外，加强与客户的沟通，挖潜优质客户的扩租需求，以去化空置面积，提升项目的出租率。<br /><br />（4）针对新金融行业的潜在风险，一方面排摸楼宇内企业品质，对于疑似企业，重点关注、定期排摸其经营情况，对于风险做到心中有数，并在续租等工作中分级对待；另一方面，在新租的工作中，加强企业性质、股东组成等情况的调查，防范未来风险。<br /><br />（5）继续加强配套及服务工作。推动楼宇更新机制，适时提高存量楼宇硬件品质，积极应对市场竞争。不断完善楼宇配套商业的品牌更新工作，从质与量两方面着手，为写字楼客户提供便捷、优质、全方位的服务，满足其日常工作生活休闲所需。<br /><br />2、居住物业<br /><br />（1）商品住宅<br /><br />①上海区域<br /><br />2017年，上海商品住宅供应量近380万平方米，同比下降53%，其中公寓供应量346.55万平方米，同比下降52%；别墅市场供应量33.10万平方米，同比下降61%。<br /><br />从上海商品住宅成交情况来看，交易量已经进入了低谷期。2017年，全年商品住宅成交面积为625.68万平方米，同比下降高达52%，成交金额为2972.79亿元，同比下滑44%，成交均价47513元/平方米，由于中高端占比增加，房价同比上涨24%。就上海区域而言，市场去化速度由2016年的月均108万平方米左右，降低到2017年的月均52万平方米，至10及11月月均只有36万平方米左右，这个交易量甚至低于2014年年中深度调整期的交易量，说明整个上海商品住宅市场“寒冬已至”。<br /><br />2017年成为公认的政策调控年，十九大坚持“房住不炒，租购并举”基调，体现政府对住房制度改革的决心和长效发展机制。<br /><br />政府出台贯彻落实国家“因城施策”的管理要求，适时出台房地产市场调控措施，积极坚持“以居住为主、以市民为主、以普通商品住房为主”的住房市场体系，深化完善“四位一体”的住房保障体系，坚决遏制房价过快上涨的态势，促进本市房地产市场平稳健康有序发展。<br /><br />2017年，上海房地产开发投资3,856.53亿元，比上年增长4.0%，增速较上年回落2.9个百分点；本市房地产开发投资占全社会固定资产投资比重为53.2％，比上年提高0.3个百分点。其中住宅投资1,965.43亿元，比上年增长<br /><br />8.4％，占全部房地产开发投资的53.2％，比上年下降1.7个百分点。本市房地产开发投资呈现增速震荡回落、低位波动走势。<br /><br />②天津区域<br /><br />天津经历了2016年房价的大爆涨后，在2016年“930”政策的基础上，于2017年3月31日推出了史上最严厉的调控政策，限购区域扩大、限购对象深化、限贷更严格、首付比例提高、贷款年限缩短，同时结合限购、限贷政策还同时执行限价政策，充分体现了贯彻落实党中央、国务院促进房地产市场平稳健康发展的决心，三限政策同时执行，上封价格，下封需求，同时结合信贷收紧政策，将对天津整体房地产市场产生深远且重大的影响。<br /><br />2017年，天津商品住宅市场新增供应量逐渐放缓，共供应1,413万平方米，较2016年同期下降5.96%。从成交量来看，1,377万平方米的成交量较2016年同期下降46.63%，成交均价更是以15,676元/平方米创下历史最高纪录。2017年天津整体市场中，环城四区成为成交的主要贡献区域，同时也是大部分开发商拿地的主要关注区域，总成交面积占全市的36%。截至年末，全市库存1,606万平方米，静态去化周期为14个月，因地制宜，因城施策逐步显现。<br /><br />③苏州区域<br /><br />土拍大数据统计，2017年苏州市区经营性建设用地（不含吴江区）全年共进行五次土拍，总共出让59宗土地，百余家房企参与竞拍，成交面积309.94万平方米，成交金额723.34亿元。其中，36宗地块需要现房销售，占比达到74%，楼面价超2万元以上的地块有11宗，占比18.6%，均是涉宅类地块，知名房企积极补仓。<br /><br />2017年，苏州楼市成交“低迷”，从苏州2017年全年的楼市市场表现来看，部分区域成交表现仍然可圈可点。数据统计2017年（1-12月）住宅共计成交72476套，各区域成交量相对平稳，6月成交数量全年最高为9874套，全年成交同比减少25%。<br /><br />（2）租赁住宅<br /><br />截至2017年末，北上广深集中式长租公寓品牌数量达300多家，管理房间数量超过200万间。十九大报告指出建立“租购并举的住房制度”之后，投入者的热情前所未有，因此2017年也被称之为“长租公寓元年”。在资本驱动下市场井喷式发展，但市场发展过快同样让人担忧。据预测，2019-2020年，全国长租公寓的规模将达到3000万间，整个行业在未找到清晰的盈利模式前，“规模大战”已经愈演愈烈。<br /><br />2018年，政府将在一线城市中，依旧执行限购限贷、土地供求维持低位等调控政策，维持市场平稳发展。市场趋势将成交回落，价格趋稳，新开工、投资中低速增长。<br /><br />长效机制建设迎关键期，市场中长期运行环境逐步确立，短期调控不放松稳预期。未来楼市政策仍会延续“房子是用来住的，不是用来炒的”这一明确的主线，坚持调控目标不动摇、力度不放松，保持调控政策的连续性稳定性，把稳定房地产市场、化解泡沫风险作为重中之重，引导好市场预期。<br /><br />根据政策及市场发展的趋势，2018年公司将积极做好各项准备工作，重点措施如下：（1）优化环节。公司将进一步优化销售管理的各个环节，针对银行、交易中心等最重要的销售环节，严格把控，专人对接。（2）及时把握政策。每周、每月及时解读和理解当前的政策面的变化，在合法合规的前提下提高效率，力争在温和的住宅销售形势下，稳步、有序推进上海、天津、苏州三地住宅项目的入市和回款。（3）增加品牌效应。在销售各个环节努力做好客户服务，对于客户的合理要求尽力尽快给予支持和帮助，努力提升公司“东方系”的中高端住宅品牌的效应。（4）积极学习新课题。租赁住宅将是未来所有房企的新课题，应积极与其他主流发展商、设计公司、咨询公司进行密切的交流和学习，尽快提升租赁项目在前期规划设计和后期运营管理上的能力。<br /><br />3、商业物业<br /><br />2017年度，商业地产竞争依旧激烈，公司密切关注市场动向，近年市场主要趋势如下：<br /><br />（1）整体商业模式变化使实体商业压力增大，商业地产发展充满挑战<br /><br />近几年，国内互联网与移动技术发展迅速，使得商业模式不断变化与创新，电商的发现已不再限于线上，诸多大型的电商已陆续开始进军线下，打造线下线上融合的商业模式。这些变化使得线下传统实体商业压力倍增，一方面要应对消费者消费习惯的改变去调整经营与业态组合策略，另一方面更要重视新商业环境下发展模式的探索。<br /><br />（2）商业地产在同质化竞争下要求专业化的管理<br /><br />随着商业地产的不断开发供应，2017年度全国又新涌现了数百家中大型购物中心。传统项目为保持竞争力，也在持续更新改造，以提升消费环境和服务品质，这使得区域内商业项目的整体数量呈上升趋势，从而带来的问题就是无论新旧项目，在经营业态上来看，同质化竞争较为激烈。为此，开发商愈加重视商业项目的全面精细化管理能力，运营服务的好坏影响着商业项目的口碑，市场推广的成功与否涉及到商业项目的客流与热度，物业管理能力的优劣关系着商业项目的品质。优胜劣汰的市场对商业地产管理团队要求越来越高，专业化的管理成为项目成败的关键。<br /><br />（3）智能化建设在商业地产中已不可或缺<br /><br />互联网思维和技术，已经成为中国经济新常态的重要因素，也正在成为中国商业地产开发和运营中一个必不可少的要素。经过几年的磨合发展，互联网技术和思维与商业地产开发运营的成功结合主要体现在几个方面：一是商业管理系统的应用，这包括了租赁、物业、运营、财务等管理系统，这些对实现财务业务一体化、提高商业项目管理效率起到了很大的作用。二是数据采集及分析的应用，商户营业数据、消费数据的采集、分析、处理和利用，直接关系到实体商业的现场消费频次、效率和效益，对商业项目制定运营推广策略、实现精准营销有很大的帮助。三是前端智能系统的应用，商场内的智能导购、互动、停车、定位、支付等方式，已成为良好顾客体验所必不可少的部分。四是全渠道营销的建设，诸多传统商业为应对消费者购物行为和购物习惯的改变，纷纷开始尝试并发展全渠道营销。<br /><br />（4）商业运营更加重视业态组合及品牌优化创新<br /><br />近年来，随着科技的迅速发展，零售业态消费习惯的改变已是大势所趋，那么消费者选择去线下实体商业的重要原因之一就是“体验”，这种体验包括休闲娱乐、餐饮服务、购物体验等等，它能满足消费者社交互动、真实现场感受的需求。关注到这一点，越来越多的商业项目都致力于创造独特的消费者体验，在业态组合及品牌优化上不断创新，着力于更多娱乐性和社交化的增值服务，创造新鲜有趣的主题和热点，增加体验的快乐，以更好地与消费者进行情感沟通和关系营销。<br /><br />（5）主题营销活动在商业项目中越发吸引眼球<br /><br />在目前多数购物中心的品牌都千篇一律的情况下，主题活动的概念越发吸引消费者的脚步，例如像艺术时尚、动漫游戏、科普公益等等类型的主题活动，在吸引着特定消费群体的同时，也会起到话题和传播效应，从而拉动更多的消费者前来购物中心体验，进而带动整个购物中心的消费。<br /><br />（6）“小而精”社区商业的需求将逐步增多<br /><br />社区型商业在一定程度上已经超越了地产属性、金融属性和商业属性，扮演着城市功能服务的角色，所以它的社会属性是非常鲜明的。随着商业整体环境与发展模式的转变，以及“最后一公里”需求概念的出现，这种满足社区居民购物、服务、休闲、娱乐等综合性需求的社区集中型商业正逐步增多，更有具备创意组合元素的社区生活集市开始出现。未来发展将出现带有各种特色元素的、服务小众的精品商业项目，紧密围绕商品、服务、场所三个关键领域，做出更为全面丰富的功能组合和品牌组合的升级与优化，慢慢从“大而全”走向“小而精”。<br /><br />面对上述市场发展的趋势，公司积极做好各项准备工作，具体来说,有如下重点措施：<br /><br />（1）打造陆家嘴商业品牌。一方面对公司现有的在营商业物业，要全面做好经营管理工作，应对市场的变化进行必要的业态调整与品牌升级创新，加强主题营销活动的推广，以确保商业项目的经营稳中有升。另一方面更为重要是的全力备战天津及上海陆家嘴中心商场的开业工作，并尽量避免同质化竞争，打造具有新时代特色的标志性购物中心，争取通过以上两方面努力来提升陆家嘴商业品牌的知名度。<br /><br />（2）认真研究商业环境与商业模式变化的趋势，探索实体商业的发展道路。跟随互联网及移动技术发展的脚步，密切关注商业发展的趋势与前景，做好线上线下融合商业的研究工作，不断探索适合自身发展的商业模式和前进道路，从而可以根据行业环境的变化做好自身转型的准备工作，以期未来能够在商业模式转型道路上领先一步。<br /><br />（3）加快商业智能化建设的步伐。目前，公司已在建设智能化商业系统，在系统建设过程中还应不断吸取市场发展中产生的新科技，以适应互联网时代的快速变化，从而保证商业前端场景中良好的顾客体验，并利用商业大数据的分析，指导商业运营策略，以提高商业管理的专业度与效率，进而提升商业项目的竞争力。<br /><br />（4）强化商业项目的设计与前期研策。一是要注重商业项目的室内外设计，具有个性与特色的商业项目能第一时间吸引到消费者，给消费者带来良好的体验感。二是要结合市场与项目及周边的实际情况，对商业项目做出科学合理的定位与策划，使项目主题更加契合消费者的需求，实现特色与差异化经营。<br /><br />三是在找准市场定位之后做好合理的业态规划与组合，以便制定后续招商策略。<br /><br />（5）不断提高商业管理团队专业能力。为满足商业产品长期持续的发展，要不断加强团队能力建设，以锻炼出专业的商业管理团队，从而为商业项目提供更精细化、专业化的管理。<br /><br />4、金融行业<br /><br />2017年，在外部需求改善、新旧动能转换和供给侧改革推进等因素带动下，中国经济景气度回升。随着党的十九大、第五次全国金融工作会议成功召开，明确“服务实体经济、防控金融风险、深化金融改革”作为“三位一体”的金融工作主题，坚持党中央对金融工作的集中统一领导。会议根据我国金融发展的具体情况和全球金融发展的最新动态，为我国金融发展确定了基调、指明了方向、规划了蓝图，对金融行业格局和趋势产生深远影响。<br /><br />（1）建立金融监管协调机制，完善跨业监管<br /><br />近年来，金融创新不断推进、金融业态不断融合，混业经营与分业监管的矛盾日益加深。2017年全国金融工作会议提出“设立国务院金融稳定发展委员会，强化人民银行宏观审慎管理和系统性风险防范职责”，确立了混业监管架构，从“水平协调”转向“垂直协调”，未来所有金融业务都要纳入监管，强化金融监管的专业性、统一性、穿透性。作为国务院层面的权威决策机构，人民银行将会对系统性金融风险及系统性重要金融机构进一步加强监管。其中，系统性重要金融机构包括金控公司，以往对金控公司的监管较为薄弱，以后在人民银行的牵头引领下，将引导金控公司更加规范、稳健地发展。<br /><br />（2）金融强监管成为主旋律，严防系统性风险<br /><br />我国以往将金融改革和发展作为主要任务，现阶段将防范风险和加强监管置于更为优先的地位。十九大报告提出，要深化金融体制改革，深化利率和汇率市场化改革，健全金融监管体系，守住不发生系统性金融风险的底线。2017年中央经济工作会议于与十九大会议精神一脉相承，将防范和化解重大风险列为未来三年三大任务之首，其核心就是防范金融风险。密集出台各类监管政策，对金融市场乱象进行集中整治，对各类违规业务模式进行限制。在现阶段，加强金融监管，严防系统性风险成为主基调。<br /><br />（3）切实回归金融本源，服务实体经济<br /><br />金融脱虚向实，回归金融本源，为实体经济服务，是金融业发展的重要方向。首先，金融业将进一步转变方式、优化结构，促进融资便利化、降低实体经济成本、提高资源配置效率、保障风险可控。同时，金融业将进一步深化改革，完善国有金融资本管理，完善资本市场、外汇市场等体制机制。银行业将积极改善间接融资结构，推动国有大银行战略转型，发展中小银行和民营金融机构。信托业将发挥综合化金融功能和多样化金融工具的优势，积极发挥实业投行功能。保险业将发挥长期稳健风险管理和保障的功能，回归保障主业，支持实体经济发展。证券业将加快推动形成融资功能完备、基础制度扎实、市场监管有效、投资者合法权益得到有效保护的多层次资本市场体系。<br /><br />针对上述行业发展趋势，2018年，围绕“地产+金融”的双轮驱动战略，加强产融结合，构建全新的“商业地产+商业零售+金融投资”发展格局，实现地产与金融业务互补共赢，主要包括：<br /><br />（1）发挥党的领导核心作用，强化合规经营。在双轮驱动战略推进过程中，充分发挥党组织的领导核心和政治核心作用，牢牢把握“双轮驱动”战略是服务供给侧结构改革，推进公司转型发展的大方向，总体把控以“双轮驱动”战略为核心思想的陆金发战略规划的编制工作，重点聚焦地产和金融两个轮子发展不平衡不充分的主要矛盾。在金融强监管的形势下，依托党组织的坚强领导，坚持合规经营，规范发展，严守风险底线，切实实现国有资产的保值增值。<br /><br />（2）找准金融板块战略定位，制定中长期发展规划。陆家嘴金融将聘请国内领先的咨询机构，高起点、高标准地研究制订未来3至5年的发展规划。通过规划确立陆金发作为浦东新区国资金控平台的战略定位、发展使命、总体行动方向，重点是明确“地产+金融”双轮驱动战略推进的时间表和路线图，健全完善制度设计、市场共享、资源交流，协同发展等工作机制。通过加强战略层面的顶层设计，有效推动双轮驱动贯彻执行。<br /><br />（3）聚焦“双联动”，提升陆家嘴金融板块核心竞争力。首先是“地产与金融联动”，推进地产与金融板块的产融协同，提高融资能力和整体资产收益率。积极探索地产与金融的业务结合和产品创新，围绕房地产全产业链提供综合金融解决方案。其次是“金融持牌机构间联动”，重点推进信托、证券、保险三家持牌机构间的融融协同。形成组织保障，建立信息共享机制，持续纵深推进协同业务，形成与陆家嘴品牌相匹配的市场影响力。信托方面，灵活运用多种金融工具，为房地产全业务链条提供综合金融服务；证券方面，加快推进类REITs试点，积极捕捉新的协同机会；保险方面，进一步加强与房地产板块的业务合作，丰富保障范围，扩大保险覆盖面。<br /><br />（二）发行人的行业地位及竞争优势<br /><br />1、发行人行业地位<br /><br />陆家嘴股份是浦东新区下属的大型国有控股上市公司之一，是浦东新区重点工程和重大项目市场化运作的投资、建设和管理主体，以及浦东新区国有资产的重要经营管理者。公司在浦东新区商业地产开发及租赁领域拥有较高程度的区域优势，与区域外的企业相比，陆家嘴股份作为浦东新区国资委下属公司，在对区内项目的竞争中具有先天的地缘及人力方面的优势；与区域内的企业相比，陆家嘴股份作为区域内最大的商业地产开发及租赁企业，拥有较高的资质水平。浦东新区政府也在资金、土地资源、项目资源、税收优惠等诸多方面给予陆家嘴股份大力的支持。<br /><br />目前，陆家嘴股份通过不断发展，已初步成为一个产业资本和金融资本有机融合，以商业地产开发及租赁、会展业务、酒店业务及金融业务等领域为主导产业的现代企业集团。<br /><br />商业物业运营是发行人核心主业，产品线包括写字楼、公寓、商场、酒店、住宅等。通过对陆家嘴金融贸易区的总体开发和经营管理，发行人依托陆家嘴金融贸易区的资源和品牌优势，逐步走向区外走出上海，在全国重点城市天津开始布局，逐步形成了以上海为中心，面向全国其它重点城市的业务发展格局。<br /><br />随着发行人品牌在资本市场认可度的不断提升以及“立足上海、面向全国”区域战略的推进，“陆家嘴”品牌得到了市场和客户的认可。<br /><br />2、发行人竞争优势<br /><br />公司作为陆家嘴金融贸易区的城市开发商，不仅在浦东陆家嘴金融贸易区核心区域内持有大量高端经营性物业，也已经把发展的触角延伸到了上海前滩国际商务区、天津以及苏州，为公司的长期稳健经营打下了坚实的基础，陆家嘴地产的知名度和美誉度也已经为社会熟知和认可。同时，通过多年来的区域开发，公司积累了丰富的城市开发经验，成功转型为商业地产投资、开发、运营商。公司的核心竞争力主要体现在以下几个方面：<br /><br />（1）持续增长的经营性物业<br /><br />公司持有的主要在营物业面积从2005年转型之初约15万平方米，到2018年上半年增至约260万平方米，在建面积达到91万平方米。现公司持有的运营物业大多位于上海CBD的核心区域以及天津红桥区，区位极佳，交通便捷，将为公司商业地产主业良性、稳健发展提供有力支撑。<br /><br />（2）稳定成熟的专业营销团队<br /><br />经过多年的市场磨练，公司已经形成了一支稳定成熟的专业营销团队，积累了良好的自有客户资源，有效控制了营销成本。公司目前的营销团队按产品类型分为办公营销、商业营销和住宅营销，营销团队之间既有分工，又有合作。<br /><br />专业营销团队将对公司产品的经营提供有效保障。同时，公司建立从“楼宇招租”到“战略招商”的新机制，加强政策扶持，优化激励措施，提供注册、税收双落地企业扩租、续租优先权，进一步增强重点客户扎根浦东的信心和积极性，营造良好的招商政策环境。<br /><br />（3）持续发展的历史机遇<br /><br />在城镇化的大背景下，公司作为控股股东陆家嘴集团的重要商业房地产平台，仍处在一个大有作为的发展时代。公司在控股股东的支持下，已经成功进军前滩国际商务区，前滩中心作为该地区标志性建筑，建设已经全面启动。同时，公司也积极参与上海临港区域的开发，参股项目建设已全面启动。公司一定会紧紧抓住自贸区扩容的大好机遇，加大招商力度，提升品牌影响力。<br /><br />（4）国资企业改革的时代潮流<br /><br />金融证券化成为房地产行业未来发展的重要趋势。公司于2017年完成了陆金发100%股权的收购，一举获得3家持牌金融机构，初步构建起“商业地产+商业零售+金融服务”发展格局。公司将通过实施“地产+金融”的双轮驱动战略，实现“产融结合”，目标是将公司打造成战略目标清晰、治理结构规范、激励约束机制完善、竞争优势突出的金融控股集团。<br /><br />（5）项目储备获得实质性突破<br /><br />公司坚持“深耕、精耕浦东开发建设”的指导方针，理性投资储备土地，科学规划建设项目，适时推进“走出去战略”，满足公司商业地产业务的区域扩张，增加公司多元化土地储备。目前，公司持有的苏州绿岸项目地块土地使用权面积约65.95万平方米，规划总建筑面积约为108.41万平方米，规划有住宅、商业、金融、教育等多种业态，是公司继天津之后，第二个“走出上海”的大型成片开发项目。<br /><br />（6）严谨规范的企业管理<br /><br />公司严格按照《公司法》、《证券法》、《上市公司治理准则》和《上海证券交易所股票上市规则》及中国证监会、上海证券交易所的其他相关要求，以建立现代企业制度为目标，不断完善公司治理结构，规范公司日常运作，防范公司经营风险，加强公司信息披露工作。目前，公司已经形成了权责分明、各司其职、有效制衡、协调运作的法人治理结构。公司通过董事会决策、管理层执行和监事会监督三位一体的管理模式，确保公司运行的独立性、规范性和有效性，切实维护广大投资者和公司的利益。<br /><br />（三）发行人的行业政策<br /><br />商品地产市场由 2011 年的坚持调控政策不动摇的从紧基调转为 2012 年以来的政策"外紧内松"的市场特征。楼市调控政策出台历时两年，政策信号趋于稳定，在折扣刺激与刚需释放两大因素作用下，住宅市场于 2012 年年底触底反弹。<br /><br />图表 5-32：2011-2018 年以来政府对房地产行业主要调控政策<br /><br />时间 	政策名称 	主要内容 	<br /><br />2011.1 	新“国八条” 	二套住房首付款比例不低于60% 、贷款利率不低于基准利率的 1.1 倍、地方政府问责、调整个税和加强土地增值税、普遍实施限购令等。 	<br /><br />2011.2 	“限购令” 	全国有超过 36 个城市出台了限购政策细则。 	<br /><br />2011.7 	“限购令”进一步深化 	房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。 	<br /><br />2012.7.1 	《闲置土地处置办法》于 7 月 1 日起正式 施行 	新修订的《闲置土地处置办法》于 7 月 1 日起正式施行，在土地开发过程中，大量的闲置土地造成了资源浪费，新《办法》强化了对闲置土地的预防和监管，明确了闲置土地的认定标准，完善了闲置土地处置程序，将从制度上堵上非法“囤地”和不按时动工开发的漏洞。 	<br /><br />2013.2.26 	国务院公布房地产调控“国五条”实施细 则 	进一步提高第二套住房贷款的首付款和贷款利率，出售自有住宅按照按转让所得税的 20%计征个税。 	<br /><br />2013.5.24 	房产税扩围 	国务院批转发改委《2013 年深化经济体制改革重点工作的意见》，意见中要求扩大个人住房房产税改革试点范围，随后发改委相关人员在记者见面会中明确表示房产税扩围今年将会有具体动 	<br /><br />时间 	政策名称 	主要内容 	<br /><br />		作。不同于以往，此次中央明确提出房产税扩围的时间节点，足见调控决心，房产税扩围已势在必行。 	<br /><br />2013.11 	各地出新政，加码楼市调控 	十八届三中全会后，一时间楼市风起云涌，5 天内 6 城市发新政。11 月底，上海、广州、武汉、厦门、沈阳、长沙、南京等城市相继推出新一轮调控政策，主要内容均为收紧限购政策及加大土地 供应。 	<br /><br />2014.6 	限购相继取消 	从 2014 年 6 月下旬呼和浩特发文取消限购以来，全国已有 40 多个城市相继取消或大幅度松绑限购，以此来提振市场士气，加快去库存。 	<br /><br />2014.8 	“不动产登记”征意见 	《不动产登记暂行条例》公布，规定将集体土地所有权；房屋等建筑物、构筑物所有权；宅基地使用权等纳入不动产登记范围内。其目的是建立信息库，从而消除信息 孤岛。 	<br /><br />2014.9 	9.30 房产新政，调整首付比率及贷款利率 	央行、银监会联合出台《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，对于贷款购买首套自住房的家庭，贷款最低首付为 30%，利率下限为贷款基准利率的 0.7 倍，具体由银行业金融机构根据风 	<br /><br />时间 	政策名称 	主要内容 	<br /><br />		险情况自主确定。对于符合条件的家庭再次申请购房，可执行首套房贷款政策，从某种程度上说是一种政策放开，促进了房地产的发展。 	<br /><br />2014.10 	放宽公积金贷款 	今后职工连续缴存 6 个月即可申请公积金贷款（原为 12个月），并取消四项收费。 同时，还将推进公积金异地使用，实现异地互认、转移接续。这使得房地产政策更 加宽松。 	<br /><br />2015.3 	《关于优化 2015 年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的 通知》 	对于在建商品住房项目，各地国土资源、城乡规划主管部门在不改变用地性质和容积率等必要规划条件的前提下，允许房地产开发企业适当调整套型结构，对不适应市场需求的住房户型做出调整，满足合理的自住和改善 性住房需求 	<br /><br />2015.3 	《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》 	对拥有 1 套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，最低首付款比例调整为不低于 40%。缴存职工家庭使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房，最低首付款比例为 20%；对拥有 1 套住房并已结清相应购房贷款的缴存职工家庭， 	<br /><br />时间 	政策名称 	主要内容 	<br /><br />		为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买普通自住房，最低首付款比例为 30%。 	<br /><br />2015.9 	《关于进一步完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》 	在不实施“限购”措施的城市，对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，最低首付款比例调整为不低于 25%。人民银行、银监会各派出机构应按照“分类指导，因地施策”的原则，加强与地方政府的沟通，根据辖内不同城市情况，在国家统一信贷政策的基础上，指导各省级市场利率定价自律机制结合当地实际情况自主确定辖内商业性个人住房贷款的最低首付款比例 	<br /><br />2016.2 	《关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知》 	在不实施“限购”措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为 25%，各地可向下浮动 5个百分点;对拥有 1 套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，最低首付款比例调整为不低于 30%。 	<br /><br />2016.10 	北京、上海、广州等城市限贷政策 	根据各地政策要求不同，对首套房与非首套房，有贷款与无贷款，户籍居民与非户 	<br /><br />时间 	政策名称 	主要内容 	<br /><br />		籍居民等情形的首付比例进行约定，具体以个地市要求 为准 	<br /><br />2016.10 	《关于进一步规范房地产开发企业经营行为维护房地产市场秩序的通知》 	2016 年 10 月 10 日，住房和城乡建设部下发了建房[2016]223 号文，标题为《关于进一步规范房地产开发企业经营行为维护房地产市场秩序的通知》，要求各级房地产主管部门对存在发布虚假房源信息和广告、哄抬房价、未取得预售许可证销售商品房等不正当经营行为的房地产企业，加大执法检查力度，依法严肃查处，涉嫌犯罪的，移交司法机关依法追究刑事责任。 	<br /><br />2017.4 	《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》 	各地要根据商品住房库存消化周期，适时调整住宅用地供应规模、结构和时序，对消化周期在 36 个月以上的，应停止供地；36-18 个月的，要减少供地；12-6 个月的，要增加供地；6 个月以下的，不仅要显著增加供地，还要加快供地节奏。通过严格的量化标准调控住宅用地，并要求建立购地资金审查制度，房地产开发企业必须使用合规的自有资金购地，不符要求的取消土地竞买资格。坚决防止出现区域性总价、土地或楼面单价新 	<br /><br />时间 	政策名称 	主要内容 	<br /><br />		高等情况，严防高价地扰乱 市场预期 	<br /><br />2017.7 	关于在人口净流入的大中城市加快发展 住房租赁市场的通知 	加快推进租赁住房建设，培育和发展住房租赁市场，加快房地产市场供给侧结构性改革和建立购租并举住房制度，解决新市民住房问题。 	<br /><br />2017 年以来 	地方调控政策不断深化，多个城市和地区 不断出台并深化限购政策 	根据各地市要求不同，非本地户籍居民购房的社保或个税缴纳年限有所延长，限购的产品范围增加 	<br /><br />2016年9月末以来，北京、天津、苏州、成都、郑州、无锡、济南、合肥、武汉、深圳、广州、佛山、南宁、南京、厦门、珠海、东莞、惠州、福州等超过22个城市陆续发布新的楼市调控政策，重新启动限购限贷，提高市场监管等执行层面的要求和规范。各地根据自身楼市特点出台了差别化、精细化的调控政策，主要从限购资格、首付比例、房价备案管理、增加新住宅用地供应等方面收紧要求。<br /><br />2016年12月中央经济工作会议重点强调“促进房地产市场平稳健康发展”，首次提出“长效机制”：要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，既抑制房地产泡沫，又防止出现大起大落。要在宏观上管住货币，微观信贷政策要支持合理自住购房，严格限制信贷流向投资投机性购房。要落实人地挂钩政策，根据人口流动情况分配建设用地指标。要落实地方政府主体责任，房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应，提高住宅用地比例，盘活城市闲置和低效用地。特大城市要加快疏解部分城市功能，带动周边中小城市发展。要加快住房租赁市场立法，加快机构化、规模化租赁企业发展。加强住房市场监管和整顿，规范开发、销售、中介等行为。<br /><br />2017年的两会也再次强调了“稳”字当头、因城施策去库存的基调。2017年3月，40余个城市或地区，出台或升级了限购限贷政策，一线城市北京和广州再次升级政策执行力度，二套房界定标准提升，二线城市中部分16年未出台政策的包括长沙、石家庄、青岛等城市，由于近期房价涨幅过大，也出台了政策。<br /><br />政策端对价格的管控趋严。<br /><br />2017年7月24日，中共中央政治局召开会议确定要稳定房地产市场，坚持政策连续性和稳定性，加快建立长效机制。在此政策背景下短期内商品房销售面积和金额增速很大可能仍将呈现放缓趋势。长效机制的建立方面，2017年7月，住建部会同发改委、公安部、财政部、国土资源部、工商总局、央行、税务总局等八部委联合印发了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，要求在人口净流入的大中城市，加快发展住房租赁市场。目前，住房城乡建设部已会同有关部门选取了广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉等12个城市作为首批开展住房租赁试点的单位。作为发展住房租赁市场试点单位的广州，也印发了《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》，积极构建购租并举的住房制度，方案中提出了“租购同权”的概念，赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益。这对于学区房的非理性上涨起到有效遏制效果。北京也拟推出共有产权住房，在产权比例、购房资格及退出机制等多个方面，均有详细规定，并明确共有产权住房可落户入学。另外，增加土地供应、推动房地产税立法、推进棚改和保障房建设等工作也在逐步展开。<br /><br />2017年10月18日，中国共产党第十九次全国代表大会开幕，针对房地产市场平稳健康发展，提出“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，坚持加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。12月8日，中共中央政治局会议分析研究2018年经济工作，提出加快住房制度改革和长效机制建设，是2018年着力抓好的一项重点工作。会议提出要发展住房租赁市场特别是长期租赁，保护租赁利益相关方合法权益，支持专业化、机构化住房租赁企业发展。<br /><br />2018年上半年，中国房地产政策在“房子是用来住的，不是用来炒的”基调下继续构建长短结合的制度体系。中央层面，注重深化基础性关键性制度改革，强化金融监管和风险防控，加快住房租赁体系建设，保障居民合理自住需求；地方层面，深入推进住房制度改革，优化住房和土地供应结构，完善基本住房制度体系，加快建立健全长效机制。2018年3月，两会政府工作报告关于房地产调控方面提出，启动新的三年鹏改攻坚计划，今年开工580万套。加大公租房保障力度。落实地方主体责任，继续实行差别化调控，建立健全长效机制，促进房地产市场平稳健康发展。支持居民住购房需求，培育住房租赁市场，发展共有产权住房。<br /><br />总体看，在严格调控的政策背景下，短期内房地产行业呈降温态势。龙头企业逐渐建立起更大的市场优势，同时具有特色和区域竞争优势的中型房地产企业也会获得一定的生存空间。未来一段时间宏观调控将逐步回归市场化，长效机制逐步取代短期调控手段。中国城镇化进程的发展使房地产市场仍存增长空间，但中长期需求仍面临结构性调整。<br /><br />十二、发行人重大事项信息披露<br /><br />（一）重大资产重组事项<br /><br />1、通过现金支付的方式收购陆金发股权<br /><br />公司于 2016 年 8 月 26 日召开了第七届董事会第四次临时会议，审议通过了公司现金收购上海陆家嘴（集团）有限公司（以下简称“陆家嘴集团”）、上海前滩国际商务区投资（集团）有限公司(以下简称“前滩集团”)合计持有的上海陆家嘴金融发展有限公司（以下简称“陆金发公司”）88.20%股权（以下简称“本次交易”或“本次重组”）事项的相关议案，并于 2016 年 9 月 14 日召开了 2016年第二次临时股东大会，审议通过了本次重大资产重组的相关议案。关于本次重大资产重组购买报告书（草案）等相关公告已于 2016 年 8 月 27 日在上海证券交易所网站（www.sse.com.cn）上披露。2016 年 12 月 7 日，中国（上海）自由贸易试验区市场监督管理局准予陆金发公司的企业类型、出资情况变更和章程备案登记申请，并于同日向陆金发公司核发了新的《营业执照》，统一社会信用代码 91310000132214887Y。截至 2016 年底，陆金发公司 88.20%股权已过户至发行人，并完成相关工商登记变更手续。2018 年 1 月，发行人收购陆金发公司剩 余 11.80%的股权 ，截 至本募集说明书签署日，陆金发公司100.00%股权已过户至发行人。根据本次重大资产重组购买报告书（草案）及《重大资产购买暨关联交易实施情况报告书》，公司用于本次交易的资金为自有资金和银行借款，其中自有资金主要为货币资金及变现能力较强的金融资产。本次交易的交易金额为 94.89 亿元，公司在本次收购中使用自有资金的比例约为 40%，即约 37.96 亿元，银行借款主要通过并购贷款方式取得。本次重大资产重组采用了分期付款的付款安排，为完成本次交易，一方面发行人动用了较大规模的自有资金，同时并购贷款的安排导致发行人增加较大规模的有息负债，因此发行人可能因本次交易面临一定的财务风险。除此之外，还存在重大资产重组摊薄即期回报的风险、标的公司资产有关业绩承诺无法实现或出现减值情况的风险、发行人与标的公司的业务整合风险、标的资产预估值风险，提醒投资人关注。<br /><br />2、通过现金支付的方式购买苏州绿岸股权方案<br /><br />公司于 2016 年 12 月 02 日以及 2016 年 12 月 19 日分别召开了第七届董事会 2016 年第六次临时会议以及 2016 年第三次临时股东大会，审议通过《关于公司本次重大资产重组方案的议案》相关议案。根据《重大资产购买实施情况报告书，本次交易发行人下属全资公司上海佳湾资产管理有限公司（以下简称“佳湾公司”）及以发行人全资子公司上海佳二资产管理有限公司（以下简称“佳二公司”）作为劣后的华宝信托-安心投资 20 号集合资金信托计划（以下简称“安心信托计划”，上述两个竞拍主体简称“竞拍联合体”）在上海联合产权交易所联合竞得苏州绿岸房地产开发有限公司（以下简称“苏州绿岸”）95%股权项目，交易总金额为 85.25 亿元，其中苏州绿岸 95%股权成交价格为 68.40亿元，佳湾公司和安心信托计划代苏州绿岸向苏钢集团偿还债务 16.85 亿元，并获得相应债权。本次交易完成后，江苏苏钢集团有限公司（以下简称“苏钢集团”）持有苏州绿岸 5%的股权，华宝信托有限责任公司（以下简称“华宝信托”）代安心信托计划持有苏州绿岸 72.4375%的股权，佳湾公司持有苏州绿岸22.5625%的股权。本次交易的对手方为苏钢集团。截至目前，竞拍联合体已按照《产权交易合同》的约定向江苏苏钢集团有限公司支付了全部交易对价，并完成了标的资产的过户。2017 年 5 月 2 日，苏州高新区（虎丘区）市场监督管理局准予苏州绿岸的股东情况变更备案登记申请，并于同日向苏州绿岸核发了新的《营业执照》，统一社会信用代码 91310000132214887Y。发行人用于本次交易的资金为发行人下属全资公司佳湾公司自有资金和发行人全资子公司佳二公司作为劣后的安心信托计划资金。其中，佳湾公司出资 20.25 亿元，安心信托计划出资 65.01 亿元，佳二公司认购安心信托计划 20.25 亿元的劣后级份额，中国农业银行股份有限公司(以下简称“农业银行”)认购安心信托计划44.76 亿元的优先级份额。本次交易的收购方式为现金收购，发行人可能因本次交易面临一定的财务风险，主要体现在本次现金收购导致发行人资产负债率的提高。并且，房地产项目开发周期较长，标的公司后续的开发仍需发行人提供资金支持。除此之外，还存在重大资产重组摊薄即期回报的风险、本次交易未进行业绩承诺的风险、标的资产预估值风险，提醒投资人关注。<br /><br />（二）其他事项<br /><br />1、发行人出售子公司上海纯一实业发展有限公司60%股权的情况<br /><br />于2015年10月，发行人的全资子公司上海佳二实业投资有限公司（以下简称“佳二公司”）在上海联合产权交易所挂牌出让佳二公司持有的全资子公司上海纯一实业发展有限公司（以下简称“纯一公司”）60%的股权以及账面值为人民币1.85亿元的债权，挂牌价总计为人民币6.63亿元。于2015年11月，经上海联合产权交易所确认，以上海自贸区股权投资基金管理有限公司（以下简称“自贸区基金管理公司”）为基金管理人的上海自贸区基金-地产1号基金（以下简称“自贸区地产1号基金”）以挂牌价人民币6.63亿元摘取了上述股权（人民币4.78亿元）及债权（人民币1.85亿元），与佳二公司签订产权交易合同（合同编号：G315SH1008110）。纯一公司相应于2015年11月底修订公司章程，并于2015年12月初完成工商登记变更。陆家嘴股份相应于2015年度确认处置子公司的投资收益金额人民币4.32亿元。<br /><br />2、发行人处置子公司上海佳寿房地产开发有限公司股权的情况<br /><br />于2016年8月，发行人向上海人寿保险股份有限公司转让所持上海佳寿房地产开发有限公司（原名“上海陆家嘴开发大厦有限公司”）49%之股权，自此发行人对佳寿公司持股比例由100%下降至51%，但未丧失控制权。<br /><br />根据发行人与上海人寿保险股份有限公司于2016年6月签订的《股权转让框架协议》的约定，上海人寿保险股份有限公司享有对佳寿公司剩余51%股权的收购选择权。于2016年12月，上海人寿保险股份有限公司正式发出《关于提前收购上海陆家嘴开发大厦有限公司剩余股权的商请函》。<br /><br />发行人于2017年10月12日及2017年10月30日分别召开第七届董事会2017年第四次临时会议以及2017年第一次临时股东大会，审议并通过了《关于转让上海佳寿房地产开发有限公司51%股权的议案》，同意公司将持有的佳寿公司51%股权以不低于浦东新区资产评估工作管理中心核准的评估价值人民币133,345.163587万元通过上海联合产权交易所公开挂牌转让。经上海联合产权交易所确认，上海人寿保险股份有限公司为受让方。<br /><br />2017年12月15日，发行人与上海人寿签订了《产权交易合同》，转让价格为人民币136,019.121532万元。发行人向上海人寿保险股份有限公司转让上海佳寿房地产开发有限公司剩余51%之股权。截止2017年12月22日，已收取全部股权转让交易款并完成工商变更、备案登记工作。故自处置完成日2017年12月22日起，佳寿公司不再纳入发行人合并范围。<br /><br />发行人分次出让佳寿公司100%之股权构成一揽子交易。第一次股权处置日，由于发行人尚未丧失对上海佳寿房地产开发有限公司的控制权，故将处置收益人民币10.95亿元确认为其他综合收益。第二次处置，发行人丧失对佳寿公司的控制权，在确认当期处置收益的同时将第一次处置收益结转入当期损益，两项合计共确认投资收益人民币23.15亿元。<br /><br />3、发行人处置子公司上海前绣实业有限公司50%股权的情况<br /><br />公司于2018年1月10日召开第七届董事会2018年第一次临时会议，审议通过了《关于公司控股子公司上海前滩实业发展有限公司拟公开挂牌转让上海前绣实业有限公司50%股权的议案》，挂牌价格为人民币13.49亿元。经上海联合产权交易所确认，誉都发展有限公司Citi-Fame Development Limited为上述股权的受让方。2018年2月26日，前滩实业与誉都发展有限公司签订了《产权交易合同》，转让价格为人民币13.49亿元。截至目前，前滩实业已收到本次股权转让全部交易价款人民币13.49亿元，并办理完成工商变更、备案登记工作。<br /><br />本次股权交易完成后，前绣实业成为公司控股子公司前滩实业的合营企业，前滩实业与誉都发展有限公司各持有其50%股权，前绣实业不再纳入公司合并报表范围。<br /><br />4、2017年度权益分派实施情况<br /><br />2018年7月12日，发行人公告了《2017年年度权益分派实施公告》，以方案实施前的公司总股本3,361,831,200股为基数，每股派发现金红利0.466元（含税），共计派发现金红利1,566,613,339.20元，截至本募集说明书签署日，现金红利已派发完毕。<br /><br />第六章 公司主要财务状况<br /><br />本募集说明书引用的财务数据引自发行人 2015年-2017 年度审计报告以及未经审计的 2018 年三季度财务报表。<br /><br />发行人 2015 年至 2017 年度的财务报表由安永华明会计师事务所1进行审计，并分别出具了安永华明（2016）审字第 60842066-B01 号标准无保留意见的审计报告、安永华明（2017）审字第 60842066-B01 号标准无保留意见的审计报告以及安永华明（2018）审字第 60842066-B01 号标准无保留意见的审计报告。其中，2016 年度合并财务报表对 2015 年合并财务报表进行了重述2。投资者在阅读以下财务信息时，应当参阅发行人经审计的财务报表、注释以及本募集说明书中其他部分对于发行人的历史财务数据的说明。<br /><br />本募集说明书中，部分合计数与各加数直接相加之和在尾数上有差异，这些差异是由于四舍五入造成的。敬请投资者详细阅读本募集说明书中财务指标的计算公式。<br /><br />一、发行人财务报告编制及审计情况<br /><br />（一）近三年又一期财务报告适用的会计制度<br /><br />2015 年、2016 年、2017 年的会计报表（经审计）及 2018 年三季度会计报表以持续经营假设为基础，根据实际发生的交易和事项，按照财政部于 2006年 2 月 15 日颁布的《企业会计准则——基本准则》和 38 项具体会计准则、其后颁布的企业会计准则应用指南、企业会计准则解释及其他相关规定编制。<br /><br />（二）近三年又一期合并财务报表范围变动情况3<br /><br />1、发行人2015年末财务报表合并范围变化情况<br /><br />1 2012 年 9 月安永华明会计师事务所已更名为安永华明会计师事务所（特殊普通合伙），并依法向财政部、证监会提交了名称变更登记表。<br /><br />2 公司通过支付现金方式收购上海陆家嘴（集团）有限公司及上海前滩国际商务区投资（集团）有限公司（以下简称“前滩集团”）所持有的上海陆家嘴金融发展有限公司（以下简称“陆金发公司”）88.2%权益（以下简称“本次交易”），陆金发公司在本次交易完成后成为本公司的子公司。因此，公司 2016 年度财务报告对 2015 年度报表期末数进行了重述。如无特别说明，本募集说明书引用的财务数据分别引自公司经审计的 2015 年至 2017 年度财务报告（按合并报表口径披露）及 2018 年 1-9 月未经审计的财务报表（按合并报表口径披露），其中，2015 年的财务数据引自公司经审计的 2015 年度财务报告中未经重述的 2015 年期末数。<br /><br />3 随着发行人及子公司投资性房地产和房屋建筑物资产规模的扩大以及经营业务的发展，为了更加公允地反映发行人及子公司投资性房地产和房屋建筑物的资产质量和使用状况，进一步提高会计信息的真实性，更加公允地反映发行人及子公司的财务状况和经营成果，经发行人第六届董事会第四次会议审议同意自2012年起将投资性房地产及固定资产中的房屋建筑物的折旧年限由现行的20年调整为40年。并且，若相关资产土地使用权的成本可以单独区分，则土地使用权的成本部分按产证剩余使用年限计算，建造成本部分按40 年扣除已经折旧或摊销的年限计算；若土地使用权的成本不能单独区分，则统一按40年扣除已经折旧或摊销的年限计算。<br /><br />截至2015年末，发行人合并范围较2014年末相比，当年新增加合并单位6家：上海前绣实业有限公司、天津陆津商业经营管理有限公司、上海商骋商业经营管理有限公司、上海纯景实业发展有限公司、上海佳湾投资管理有限公司、上海智俩投资管理有限公司，均为投资设立的子公司；当年减少合并单位4家：上海浦杨置业有限公司由于清算不纳入合并范围，而上海德勤投资发展有限公司、上海纯一实业发展有限公司、上海佳浦资产管理有限公司则出售股权不纳入合并范围。2015年公司合并范围变化具体情况见下表：<br /><br />图表 6-1：2015 年财务报表合并范围较 2014 年相比变化情况表<br /><br />企业名称 	变更内容 	变更原因 	<br /><br />上海前绣实业有限公司 	新增至合并范围 	当年投资或设立的非全资子公司 	<br /><br />天津陆津商业管理有限公司 	新增至合并范围 	当年投资或设立的全资子公司 	<br /><br />上海商骋商业经营管理有限公司 	新增至合并范围 	当年投资或设立的全资子公司 	<br /><br />上海纯景实业发展有限公司 	新增至合并范围 	当年投资或设立的全资子公司 	<br /><br />上海佳湾实业投资有限公司 	新增至合并范围 	当年投资或设立的全资子公司 	<br /><br />上海智俩投资有限公司 	新增至合并范围 	当年投资或设立的全资子公司 	<br /><br />上海浦杨置业有限公司 	不纳入合并范围 	子公司清算 	<br /><br />上海德勤投资发展有限公司 	不纳入合并范围 	向其他公司出售全部股权 	<br /><br />上海纯一实业发展有限公司 	不纳入合并范围 	向其他公司出售全部股权 	<br /><br />上海佳浦资产管理有限公司 	不纳入合并范围 	向其他公司出售全部股权 	<br /><br />2、发行人2016年财务报表合并范围变化情况<br /><br />截至2016年末，发行人合并范围较2015年末相比，当年增加合并单位8家：上海陆家嘴贝思特物业管理有限公司、上海陆家嘴金融发展有限公司为企业合并，上海东丹置业有限公司、上海佳精置业有限公司、上海智叁投资有限公司、天津陆家嘴酒店管理有限公司、天津陆家嘴置业有限公司、上海陆川建设发展有限公司为新；当年减少合并单位1家：上海佳质资产管理有限公司出售股权不纳入合并范围。2016年公司合并范围变化具体情况见下表：<br /><br />图表 6-2：2016 年财务报表合并范围较 2015 年相比变化情况表<br /><br />企业名称 	变更内容 	变更原因 	<br /><br />上海陆家嘴贝思特物业管理有限公司 	新增至合并范围 	非同一控制下的企业合并 	<br /><br />上海陆家嘴金融发展有限公司 	新增至合并范围 	同一控制下的企业合并 	<br /><br />上海东丹置业有限公司 	新增至合并范围 	当年投资或设立的全资子公司 	<br /><br />上海佳精置业有限公司 	新增至合并范围 	当年投资或设立的全资子公司 	<br /><br />上海智叁投资有限公司 	新增至合并范围 	当年投资或设立的全资子公司 	<br /><br />天津陆家嘴酒店管理有限公司 	新增至合并范围 	当年投资或设立的全资子公司 	<br /><br />天津陆家嘴置业有限公司 	新增至合并范围 	当年投资或设立的全资子公司 	<br /><br />上海陆川建设发展有限公司 	新增至合并范围 	当年投资或设立的非全资子公司 	<br /><br />上海佳质资产管理有限公 	不纳入合并范围 	向其他公司出售全部股权 	<br /><br />3、发行人2017年财务报表合并范围变化情况<br /><br />截至2017年末，发行人合并范围较2016年末相比，当年增加合并单位3家：上海申万置业有限公司、苏州绿岸房地产开发有限公司、上海陆投资产管理有限公司为投资的子公司；当年减少合并单位2家：上海佳寿房地产开发有限公司出售股权不纳入合并范围，上海东丹置业有限公司由于清算不纳入合并范围。2017年公司合并范围变化具体情况见下表：<br /><br />图表 6-3：2017 年财务报表合并范围较 2016 年相比变化情况表<br /><br />企业名称 	变更内容 	变更原因 	<br /><br />上海申万置业有限公司 	新增至合并范围 	当年投资或设立的全资子公司 	<br /><br />苏州绿岸房地产开发有限公司 	新增至合并范围 	当年投资或设立的非全资子公司 	<br /><br />上海陆投资产管理有限公司 	新增至合并范围 	当年投资或设立的非全资子公司 	<br /><br />上海佳寿房地产开发有限公司 	不纳入合并范围 	向其他公司出售全部股权 	<br /><br />上海东丹置业有限公司 	不纳入合并范围 	子公司清算 	<br /><br />4、发行人2018年9月末财务报表合并范围变化情况<br /><br />截至2018年9月末，发行人合并范围较2017年末相比，当年减少合并单位2家：上海前绣实业发展有限公司由于出售股权不纳入合并范围，智叁投资有限公司因注销不纳入合并范围。截至2018年9月末公司合并范围变化具体情况见下表：<br /><br />图表 6-4：2018 年 9 月末财务报表合并范围较 2017 年相比变化情况表<br /><br />企业名称 	变更内容 	变更原因 	<br /><br />上海前绣实业发展有限公司 	不纳入合并范围 	向其他公司出售 50%股权 	<br /><br />智叁投资有限公司 	不纳入合并范围 	子公司注销 	<br /><br />（三）发行人近三年又一期末合并范围资产负债表数据<br /><br />图表 6-5：2015-2017 年末及 2018 年 9 月末合并资产负债表<br /><br />单位：元<br /><br />项目 	2015.12.31 	2015.12.31 		2016.12.31 		2017.12.31 	2018.9.30 	<br /><br />	（重述前） 	（重述后） 						<br /><br />流动资产： 								<br /><br />货币资金 	1,942,442,058.32 	8,061,322,912.81 		5,144,506,896.82 		3,525,192,231.31 	5,571,455,894.11 	<br /><br />结算备付金 	- 	774,390,806.72 		957,854,764.72 		569,112,137.93 	719,752,118.32 	<br /><br />融出资金 	- 	947,306,072.21 		924,168,791.76 		957,612,865.89 	731,916,047.32 	<br /><br />买入返售金融资产 	- 	117,490,500.00 		1,047,599,538.79 		3,312,758,690.65 	619,299,428.83 	<br /><br />交易性金融资产 	- 	4,439,822,554.95 		5,273,668,946.70 		3,009,513,317.66 	3,297,307,099.17 	<br /><br />项目 	2015.12.31 	2015.12.31 		2016.12.31 		2017.12.31 	2018.9.30 	<br /><br />	（重述前） 	（重述后） 						<br /><br />应收票据 	- 	- 		- 		- 	- 	<br /><br />应收账款 	35,192,983.89 	36,205,598.42 		105,111,213.33 		285,478,687.45 	276,392,667.83 	<br /><br />预付款项 	1,886,563.32 	- 		- 		- 	- 	<br /><br />应收利息 	8,014,469.00 	47,531,880.03 		64,486,328.25 		66,987,546.96 	41,484,732.15 	<br /><br />应收股利 	26,909,675.46 	30,486,200.46 		51,094,606.97 		23,652,980.61 	1,038,345.15 	<br /><br />其他应收款 	157,072,996.52 	189,848,453.75 		1,020,066,462.19 		605,830,431.46 	776,759,743.06 	<br /><br />存货 	10,047,688,506.89 	10,047,688,506.89 		9,172,690,819.16 		21,490,795,780.28 	20,796,485,292.17 	<br /><br />一年内到期的非流动资产 	- 	- 		- 		- 	- 	<br /><br />衍生金融资产 	- 	- 		- 		- 	- 	<br /><br />其他流动资产 	- 	2,583,641,606.78 		8,703,981,010.78 		2,585,072,007.15 	3,095,564,446.93 	<br /><br />流动资产合计 	12,219,207,253.40 	27,275,735,093.02 		32,465,229,379.47 		36,432,006,677.35 	35,927,455,815.04 	<br /><br />非流动资产： 								<br /><br />可供出售金融资产 	8,284,187,642.60 	11,521,198,914.39 		9,622,378,099.88 		3,807,152,445.99 	4,281,578,325.24 	<br /><br />持有至到期投资 	- 	- 		- 		- 	- 	<br /><br />长期应收款 	20,785,807.43 	20,785,807.43 		20,785,807.43 		- 	- 	<br /><br />长期股权投资 	5,160,290,166.71 	6,317,508,342.60 		6,018,197,959.19 		6,601,809,840.38 	7,783,979,831.28 	<br /><br />投资性房地产 	24,250,982,043.19 	24,087,286,969.44 		24,692,946,190.84 		24,768,977,923.98 	23,993,509,736.04 	<br /><br />固定资产 	454,680,737.14 	708,286,632.93 		709,583,155.35 		1,314,394,103.99 	1,274,782,009.89 	<br /><br />在建工程 	- 	- 		485,204,750.32 		558,241,339.03 	603,822,087.39 	<br /><br />工程物资 	- 	- 		- 		- 	- 	<br /><br />固定资产清理 	- 	- 		- 		- 	- 	<br /><br />生产性生物资产 	- 	- 		- 		- 	- 	<br /><br />油气资产 	- 	- 		- 		- 	- 	<br /><br />无形资产 	1,352,504.64 	25,733,233.07 		25,026,690.24 		33,519,374.81 	31,453,686.92 	<br /><br />开发支出 	- 	- 		- 		- 	- 	<br /><br />商誉 	- 	870,922,005.04 		870,922,005.04 		870,922,005.04 	870,922,005.04 	<br /><br />长期待摊费用 	151,653,720.89 	168,333,400.93 		158,424,183.28 		120,574,506.20 	116,744,085.79 	<br /><br />递延所得税资产 	1,250,762,882.62 	1,317,301,372.50 		1,805,863,995.95 		1,615,802,205.99 	1,390,522,928.57 	<br /><br />其他非流动资产 	655,000,000.00 	3,255,430,048.48 		2,951,192,703.49 		5,056,720,083.14 	2,610,538,249.55 	<br /><br />非流动资产合计 	40,229,695,505.22 	48,292,786,726.81 		47,360,525,541.01 		44,748,113,828.55 	42,957,852,945.71 	<br /><br />资产总计 	52,448,902,758.62 	75,568,521,819.83 		79,825,754,920.48 		81,180,120,505.90 	78,885,308,760.75 	<br /><br />流动负债： 								<br /><br />短期借款 	4,539,000,000.00 	6,639,000,000.00 		9,675,000,000.00 		11,275,600,000.00 	11,831,770,000.00 	<br /><br />拆入资金 	- 	150,000,000.00 		- 		200,000,000.00 	50,000,000.00 	<br /><br />卖出回购金融资产 	- 	1,202,600,000.00 		1,826,904,899.50 		3,833,065,077.50 	781,000,000.00 	<br /><br />代理买卖证券款 	- 	3,513,094,097.10 		2,941,105,101.26 		2,094,159,676.54 	1,873,546,563.91 	<br /><br />项目 	2015.12.31 	2015.12.31 		2016.12.31 		2017.12.31 	2018.9.30 	<br /><br />	（重述前） 	（重述后） 						<br /><br />交易性金融负债 	- 	- 		- 		- 	- 	<br /><br />应付票据 	- 	- 		- 		- 	- 	<br /><br />应付账款 	1,954,621,336.68 	1,954,621,336.68 		2,617,825,138.39 		2,921,260,191.78 	2,171,452,311.26 	<br /><br />预收款项 	4,670,193,649.96 	4,670,193,649.96 		5,172,642,751.20 		2,685,353,961.99 	4,763,488,628.76 	<br /><br />应付职工薪酬 	53,239,054.20 	525,186,466.92 		481,909,705.81 		577,232,112.14 	462,989,712.02 	<br /><br />应交税费 	966,415,065.62 	1,129,025,550.50 		2,339,974,414.94 		2,084,133,535.73 	988,623,897.32 	<br /><br />应付利息 	144,965,784.70 	175,018,143.64 		180,771,727.42 		164,833,185.31 	104,238,842.25 	<br /><br />应付股利 	15,000,000.00 	15,334,612.41 		41,487,668.97 		35,499,469.38 	24,066,450.88 	<br /><br />其他应付款 	10,976,483,282.64 	11,033,443,408.68 		11,124,184,371.47 		10,281,346,491.63 	9,347,076,851.64 	<br /><br />一年内到期的非流动负债 	3,203,000,000.00 	3,203,000,000.00 		2,134,000,000.00 		647,000,000.00 	597,500,000.00 	<br /><br />其他流动负债 	514,485.20 	370,488,987.33 		2,624,027,251.58 		357,646,446.17 	394,103,312.10 	<br /><br />流动负债合计 	26,523,432,659.00 	34,581,006,253.22 		41,159,833,030.54 		37,157,130,148.17 	33,389,856,570.14 	<br /><br />非流动负债： 								<br /><br />长期应付职工薪酬 	98,998,933.01 	98,998,933.01 		87,530,647.61 		69,102,163.19 	68,885,548.99 	<br /><br />长期借款 	4,449,290,548.50 	5,790,790,548.50 		12,033,973,831.58 		11,580,291,309.57 	11,634,368,655.66 	<br /><br />应付债券 	5,000,000,000.00 	5,000,000,000.00 		5,000,000,000.00 		5,100,000,000.00 	5,600,000,000.00 	<br /><br />长期应付款 	137,361,514.20 	137,361,514.20 		120,978,272.20 		280,904,406.74 	265,791,795.74 	<br /><br />专项应付款 	6,400.00 	6,400.00 		54,000.00 		54,000.00 		<br /><br />递延收益 	- 	- 		- 		11,844,317.14 	11,680,509.97 	<br /><br />预计负债 	- 	- 		- 		- 	- 	<br /><br />递延所得税负债 	- 	87,919,792.47 		68,965,999.27 		143,790,486.14 	143,790,486.14 	<br /><br />其他非流动负债 	- 	3,392,724,897.85 		1,067,812,095.93 		6,632,705,168.48 	6,451,396,527.77 	<br /><br />非流动负债合计 	9,685,657,395.71 	14,507,802,086.03 		18,379,314,846.59 		23,818,691,851.26 	24,175,913,524.27 	<br /><br />负债合计 	36,209,090,054.71 	49,088,808,339.25 		59,539,147,877.13 		60,975,821,999.43 	57,565,770,094.41 	<br /><br />所有者权益(或股东权益)： 								<br /><br />实收资本(或股本) 	1,867,684,000.00 	1,867,684,000.00 		3,361,831,200.00 		3,361,831,200.00 	3,361,831,200.00 	<br /><br />资本公积 	38,898,158.63 	7,094,898,158.63 		38,898,158.63 		38,898,158.63 	38,898,158.63 	<br /><br />减：库存股 	- 	- 		- 		- 	- 	<br /><br />其它综合收益 	381,130,117.46 	641,190,802.69 		1,551,850,249.12 		694,952,982.61 	380,309,601.69 	<br /><br />盈余公积金 	2,744,759,374.45 	2,744,759,374.45 		1,145,158,613.56 		1,409,377,148.13 	1,409,377,148.13 	<br /><br />一般风险准备 	- 	119,639,686.20 		141,184,462.11 		181,058,717.38 	181,058,717.38 	<br /><br />未分配利润 	7,964,790,726.32 	8,067,596,623.97 		7,418,702,978.41 		8,633,023,145.80 	9,215,633,193.37 	<br /><br />外币报表折算差额 	- 	- 		- 		- 	- 	<br /><br />归属于母公司所有者权益合计 	12,997,262,376.86 	20,535,768,645.94 		13,657,625,661.83 		14,319,141,352.55 	14,587,108,019.20 	<br /><br />			122 					<br /><br />项目 	2015.12.31 	2015.12.31 	2016.12.31 	2017.12.31 	2018.9.30 	<br /><br />	（重述前） 	（重述后） 				<br /><br />少数股东权益 	3,242,550,327.05 	5,943,944,834.64 	6,628,981,381.52 	5,885,157,153.92 	6,732,430,647.14 	<br /><br />所有者权益（或股东权益）合计 	16,239,812,703.91 	26,479,713,480.58 	20,286,607,043.35 	20,204,298,506.47 	21,319,538,666.34 	<br /><br />负债和所有者权益（或股东权益）合计 	52,448,902,758.62 	75,568,521,819.83 	79,825,754,920.48 	81,180,120,505.90 	78,885,308,760.75 	<br /><br />（四）发行人近三年又一期合并范围利润表数据<br /><br />图表 6-6：2015-2017 年及 2018 年 1-9 月合并利润表<br /><br />单位：元<br /><br />项目 	2015 年度 	2015 年度 	2016 年度 	2017 年度 	2018 年 1-9 月 	<br /><br />	（重述前） 	（重述后） 				<br /><br />一、营业总收入 	5,631,357,902.68 	7,565,229,875.22 	12,807,148,075.97 	9,324,593,808.41 	8,574,124,059.30 	<br /><br />其中：营业收入 	5,631,357,902.68 	7,565,229,875.22 	12,807,148,075.97 	9,324,593,808.41 	8,574,124,059.30 	<br /><br />二、营业总成本 	4,048,393,294.18 	5,301,267,192.99 	9,092,979,181.14 	7,198,427,280.79 	6,363,716,069.70 	<br /><br />减：营业成本 	2,558,324,187.25 	3,459,832,827.47 	6,762,756,627.54 	4,680,617,358.61 	4,307,996,640.60 	<br /><br />税金及附加 	531,602,650.88 	631,338,400.23 	1,083,082,239.88 	602,356,403.52 	710,486,274.37 	<br /><br />销售费用 	151,709,466.20 	151,709,466.20 	158,465,658.44 	131,058,955.66 	71,527,814.25 	<br /><br />管理费用 	216,386,567.59 	216,386,567.59 	257,023,056.84 	359,628,136.41 	210,402,180.43 	<br /><br />财务费用 	592,055,262.32 	592,055,262.32 	560,248,590.83 	1,280,782,640.69 	1,021,964,454.44 	<br /><br />资产减值损失 	-1,684,840.06 	249,944,669.18 	271,403,007.61 	143,983,785.90 	41,338,705.61 	<br /><br />加：公允价值变动收益（损失以“－”号填列） 	- 	- 	- 	31,342.07 	-23,811.61 	<br /><br />投资收益（损失以“－”号填列） 	1,098,115,305.72 	1,098,115,305.72 	475,036,668.24 	2,632,525,639.47 	1,510,842,595.53 	<br /><br />其中：对联营企业和合营企业的投资收益 	164,323,788.58 	164,323,788.58 	44,991,162.22 	196,863,145.77 	148,103,565.36 	<br /><br />资产处置收益（损失以“－”号填列） 	- 	- 	15,222,178.29 	19,931,041.24 	1,125,239.92 	<br /><br />其他收益 	- 	- 	- 	80,984,478.60 	22,449,832.35 	<br /><br />三、营业利润（亏损以“－”号填列） 	2,681,079,914.22 	3,362,077,987.95 	4,204,427,741.36 	4,859,639,029.00 	3,744,801,845.79 	<br /><br />加：营业外收入 	94,055,727.89 	113,675,074.73 	89,321,069.53 	73,749,818.13 	39,579,937.22 	<br /><br />项目 	2015 年度 	2015 年度 	2016 年度 	2017 年度 	2018 年 1-9 月 	<br /><br />	（重述前） 	（重述后） 				<br /><br />其中：非流动资产处置利得 	- 	41,966,177.60 	- 	- 	- 	<br /><br />减：营业外支出 	104,188.56 	559,259.13 	4,457,747.00 	12,129,440.74 	15,517,737.77 	<br /><br />其中：非流动资产处置净损失 	750 	106,037.07 	- 	- 	- 	<br /><br />四、利润总额（亏损总额以“－”号填列） 	2,775,031,453.55 	3,475,193,803.55 	4,289,291,063.89 	4,921,259,406.39 	3,768,864,045.24 	<br /><br />减：所得税费用 	653,126,549.52 	821,899,099.74 	1,020,150,572.07 	1,245,799,482.66 	975,094,403.27 	<br /><br />五、净利润（净亏损以“－”号填列） 	2,121,904,904.03 	2,653,294,703.81 	3,269,140,491.82 	3,675,459,923.73 	2,793,769,641.97 	<br /><br />归属于母公司所有者的净利润 	1,900,023,511.04 	2,166,031,126.30 	2,648,735,992.74 	3,129,917,746.27 	2,149,223,385.77 	<br /><br />少数股东损益 	221,881,392.99 	487,263,577.51 	620,404,499.08 	545,542,177.46 	644,546,256.20 	<br /><br />六、综合收益总额 	2,491,229,023.97 	3,245,443,315.16 	4,169,223,117.52 	2,794,304,331.61 	2,478,913,498.07 	<br /><br />归属于母公司所有者的综合收益总额 	2,269,596,836.59 	2,731,856,193.55 	3,559,395,439.17 	2,216,722,458.85 	1,834,580,004.85 	<br /><br />归属于少数股东的综合收益总额 	221,632,187.38 	513,587,121.61 	609,827,678.35 	577,581,872.76 	644,333,493.22 	<br /><br />（五）发行人近三年又一期合并范围现金流量表数据<br /><br />图表 6-7：2015-2017 年及 2018 年 1-9 月合并现金流量表<br /><br />单位：元<br /><br />项目 	2015 年度 	2015 年度 	2016 年度 	2017 年度 	2018 年 1-9 月 	<br /><br />	（重述前） 	（重述后） 				<br /><br />一、经营活动产生的现金流量： 						<br /><br />销售商品、提供劳务收到的现金 	9,332,066,398.77 	9,306,554,944.41 	8,405,053,674.81 	5,071,815,873.43 	9,222,348,640.30 	<br /><br />处置以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产净增加额 	- 	- 	- 	2,256,237,758.24 	- 	<br /><br />代理买卖证券款收到的现金净额 	- 	1,274,482,895.23 	- 	- 	- 	<br /><br />收取利息、手续费及佣金的现金 	- 	2,020,895,168.34 	1,847,082,174.04 	1,702,554,438.22 	951,042,286.87 	<br /><br />项目 	2015 年度 	2015 年度 	2016 年度 	2017 年度 	2018 年 1-9 月 	<br /><br />	（重述前） 	（重述后） 				<br /><br />拆入资金净增加额 	- 	150,000,000.00 	- 	200,000,000.00 	- 	<br /><br />回购业务资金净增加额 	- 	938,337,621.23 	624,304,899.50 	2,006,160,178.00 	- 	<br /><br />买入返售金融资产净减少额 					3,040,202,661.11 	<br /><br />融出资金净减少额 	- 	- 	- 	- 	239,653,802.47 	<br /><br />衍生金融工具投资收益 	- 	8,403,037.88 	2,070,618.88 	2,679,951.56 	2,534,482.76 	<br /><br />收到其他与经营活动有关的现金 	1,613,863,902.86 	1,688,798,751.14 	957,878,713.70 	694,003,689.73 	212,181,751.91 	<br /><br />经营活动现金流入小计 	10,945,930,301.63 	15,387,472,418.23 	11,836,390,080.93 	11,933,451,889.18 	13,667,963,625.42 	<br /><br />购买商品、接受劳务支付的现金 	5,199,442,651.86 	5,199,442,651.86 	6,897,635,368.07 	10,242,166,203.39 	2,289,505,891.85 	<br /><br />交易性金融资产净增加额 	- 	2,668,021,176.06 	- 	- 	119,655,869.07 	<br /><br />买入返售金融资产净增加额 	- 	957,925,000.00 	399,172,288.79 	1,921,446,521.99 	- 	<br /><br />支付利息、手续费及佣金的现金 	- 	125,690,908.27 	157,946,560.67 	157,857,115.88 	135,798,219.65 	<br /><br />拆入资金净减少额 	- 	- 	- 	- 	150,000,000.00 	<br /><br />融出资金净增加额 	- 	501,012,335.74 	- 	33,477,551.68 	- 	<br /><br />代理买卖证券款净减少额 	- 	- 	571,988,995.84 	846,945,424.72 	220,613,112.63 	<br /><br />支付给职工以及为职工支付的现金 	370,901,868.14 	806,505,833.02 	1,035,741,976.14 	1,064,572,441.60 	874,317,581.75 	<br /><br />支付的各项税费 	1,424,883,420.76 	1,662,963,810.41 	2,135,765,702.12 	2,072,839,772.54 	2,919,429,914.95 	<br /><br />回购业务资金净减少额 	- 	- 	- 	- 	3,052,065,077.50 	<br /><br />支付其他与经营活动有关的现金 	647,250,294.13 	942,417,943.93 	1,892,734,974.31 	952,311,255.72 	684,845,850.90 	<br /><br />经营活动现金流出小计 	7,642,478,234.89 	12,863,979,659.29 	13,090,985,865.94 	17,291,616,287.52 	10,446,231,518.30 	<br /><br />经营活动产生的现金流量净额 	3,303,452,066.74 	2,523,492,758.94 	-1,254,595,785.01 	-5,358,164,398.34 	3,221,732,107.12 	<br /><br />二、投资活动产生的现金流量： 						<br /><br />收回投资收到的现金 	154,000,000.00 	4,500,397,445.46 	19,770,985,499.63 	18,580,195,343.67 	6,500,876,703.91 	<br /><br />取得投资收益收到的现金 	449,390,285.97 	657,905,827.05 	699,397,156.45 	773,150,801.05 	722,690,390.57 	<br /><br />项目 	2015 年度 	2015 年度 	2016 年度 	2017 年度 	2018 年 1-9 月 	<br /><br />	（重述前） 	（重述后） 				<br /><br />处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额 	3,377,614.13 	3,547,535.13 	1,148,396,976.91 	162,649,838.15 	1,347,025.94 	<br /><br />处置子公司及其他营业单位收到的现金净额 	569,356,788.21 	569,356,788.21 	1,256,436,157.39 	1,291,298,298.49 	1,300,117,639.55 	<br /><br />收到其他与投资活动有关的现金 	- 	- 	1,348,391,265.81 	- 	- 	<br /><br />投资活动现金流入小计 	1,176,124,688.31 	5,731,207,595.85 	24,223,607,056.19 	20,807,294,281.36 	8,525,031,759.97 	<br /><br />购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金 	790,813,470.33 	828,522,369.65 	1,760,826,487.88 	1,610,940,226.07 	2,224,919,691.37 	<br /><br />投资支付的现金 	3,215,500,000.00 	12,022,095,976.19 	20,486,074,138.08 	12,425,697,032.09 	5,710,378,219.13 	<br /><br />取得子公司及其他营业单位支付的现金净额 	- 	- 	9,480,504,369.97 	- 	- 	<br /><br />支付其他与投资活动有关的现金 	- 	- 	- 	1,345,599,349.46 	- 	<br /><br />投资活动现金流出小计 	4,006,313,470.33 	12,850,618,165.84 	31,727,404,995.93 	15,382,236,607.62 	7,935,297,910.50 	<br /><br />投资活动产生的现金流量净额 	-2,830,188,782.02 	-7,119,410,569.99 	-7,503,797,939.74 	5,425,057,673.74 	589,733,849.47 	<br /><br />三、筹资活动产生的现金流量： 						<br /><br />吸收投资收到的现金 	- 	3,255,000,000.00 	- 	- 	283,940,000.00 	<br /><br />其中：子公司吸收少数股东投资收到的现金 	- 	- 	- 	- 	283,940,000.00 	<br /><br />取得借款收到的现金 	8,220,609,974.39 	14,759,382,030.41 	26,433,163,935.57 	17,727,253,497.71 	11,290,416,637.07 	<br /><br />发行债券收到的现金 	- 	- 	- 	100,000,000.00 	- 	<br /><br />收到其他与筹资活动有关的现金 	- 	- 	- 	- 	- 	<br /><br />筹资活动现金流入小计 	8,220,609,974.39 	18,014,382,030.41 	26,433,163,935.57 	17,827,253,497.71 	11,574,356,637.07 	<br /><br />偿还债务支付的现金 	7,107,526,986.47 	8,587,526,986.47 	18,301,893,693.26 	12,552,608,142.86 	10,537,465,559.88 	<br /><br />分配股利、利润或偿付利息支付的现金 	1,802,687,119.50 	2,122,859,904.20 	2,108,728,262.40 	5,661,532,314.53 	3,023,644,949.76 	<br /><br />其中：子公司支付给少数股东的股利、利润 	69,066,667.55 	195,424,141.90 	85,996,222.03 	415,243,446.13 	81,000,000.00 	<br /><br />项目 	2015 年度 	2015 年度 	2016 年度 	2017 年度 	2018 年 1-9 月 	<br /><br />	（重述前） 	（重述后） 				<br /><br />支付其他与筹资活动有关的现金 	623,953,300.00 	- 	- 	1,313,959,808.17 	- 	<br /><br />减资支付的现金 	- 	623,953,300.00 	- 	- 	- 	<br /><br />筹资活动现金流出小计 	9,534,167,405.97 	11,334,340,190.67 	20,410,621,955.66 	19,528,100,265.56 	13,561,110,509.64 	<br /><br />筹资活动产生的现金流量净额 	-1,313,557,431.58 	6,680,041,839.74 	6,022,541,979.91 	-1,700,846,767.85 	-1,986,753,872.57 	<br /><br />四、汇率变动对现金及现金等价物的影响 	280,893.79 	1,104,576.00 	1,444,686.85 	-7,930,975.84 	7,073,735.17 	<br /><br />五、现金及现金等价物净增加额 	-840,013,253.07 	2,085,228,604.69 	-2,734,407,057.99 	-1,641,884,468.29 	1,831,785,819.19 	<br /><br />加：期初现金及现金等价物余额 	2,782,455,311.39 	6,750,485,114.84 	8,835,713,719.53 	6,101,306,661.54 	4,459,422,193.24 	<br /><br />六、期末现金及现金等价物余额 	1,942,442,058.32 	8,835,713,719.53 	6,101,306,661.54 	4,459,422,193.25 	6,291,208,012.43 	<br /><br />（六）母公司近三年又一期末资产负债表数据<br /><br />图表 6-8：2015-2017 年末及 2018 年 9 月末母公司资产负债表<br /><br />单位：元<br /><br />项目 	2015.12.31 	2016.12.31 	2017.12.31 	2018.9.30 	<br /><br />流动资产： 					<br /><br />货币资金 	937,143,189.21 	1,265,464,685.68 	632,740,169.35 	2,739,754,193.34 	<br /><br />交易性金融资产 	- 	- 	58,162.76 	16753.38 	<br /><br />应收票据 	- 	- 	- 	- 	<br /><br />应收账款 	13,932,604.69 	7,450,359.73 	123,321,543.78 	117,216,078.22 	<br /><br />预付款项 	- 	- 	- 	4,437,633.85 	<br /><br />应收利息 	10,539,719.42 	13,293,096.96 	4,154,481.06 	- 	<br /><br />应收股利 	- 	- 	23,107,676.29 	- 	<br /><br />其他应收款 	2,325,344,616.67 	3,105,028,981.04 	6,983,837,365.28 	7,669,268,169.71 	<br /><br />存货 	3,448,836,412.06 	4,429,140,462.80 	4,745,707,208.69 	3,231,520,798.17 	<br /><br />一年内到期的非流动资产 	- 	- 	- 	- 	<br /><br />其他流动资产 	- 	261,835,154.33 	268,063,990.24 	131,145,151.09 	<br /><br />流动资产合计 	6,735,796,542.05 	9,082,212,740.54 	12,780,990,597.45 	13,893,358,777.76 	<br /><br />非流动资产： 					<br /><br />可供出售金融资产 	6,401,716,795.62 	5,761,791,115.28 	1,577,770,914.00 	877,757,008.28 	<br /><br />项目 	2015.12.31 	2016.12.31 	2017.12.31 	2018.9.30 	<br /><br />持有至到期投资 	- 	- 	- 	- 	<br /><br />长期应收款 	- 	- 	- 	- 	<br /><br />长期股权投资 	11,642,712,700.97 	19,270,714,258.68 	20,347,785,967.91 	19,838,519,472.57 	<br /><br />投资性房地产 	10,667,442,370.59 	10,630,040,048.47 	11,098,138,503.92 	11,607,204,555.26 	<br /><br />固定资产 	2,139,239.68 	1,883,309.25 	888,094.84 	865,967.58 	<br /><br />在建工程 	- 	- 	- 	- 	<br /><br />工程物资 	- 	- 	- 	- 	<br /><br />固定资产清理 	- 	- 	- 	- 	<br /><br />生产性生物资产 	- 	- 	- 	- 	<br /><br />油气资产 	- 	- 	- 	- 	<br /><br />无形资产 	779,393.20 	712,513.24 	393,106.69 	317,536.75 	<br /><br />开发支出 	- 	- 	- 	- 	<br /><br />商誉 	- 	- 	- 	- 	<br /><br />长期待摊费用 	73,784,570.46 	69,045,045.70 	32,233,279.04 	30,411,321.68 	<br /><br />递延所得税资产 	819,912,864.82 	1,120,704,021.75 	919,097,705.41 	841,785,175.15 	<br /><br />其他非流动资产 	2,960,696,800.71 	669,007,129.18 	1,199,264,698.14 	881,221,831.91 	<br /><br />非流动资产合计 	32,569,184,736.05 	37,523,897,441.55 	35,175,572,269.95 	34,078,082,869.18 	<br /><br />资产总计 	39,304,981,278.10 	46,606,110,182.09 	47,956,562,867.40 	47,971,441,646.94 	<br /><br />流动负债： 					<br /><br />短期借款 	4,042,849,319.36 	7,779,726,993.97 	8,739,982,925.44 	9,704,385,459.82 	<br /><br />交易性金融负债 	- 	- 	- 	- 	<br /><br />应付票据 	- 	- 	- 	- 	<br /><br />应付账款 	695,020,540.92 	822,529,609.53 	946,280,717.91 	574,075,671.10 	<br /><br />预收款项 	462,719,150.67 	192,754,889.59 	191,675,738.08 	315,262,571.37 	<br /><br />应付职工薪酬 	11,996,013.16 	15,951,115.72 	20,996,804.17 	21,068,192.59 	<br /><br />应交税费 	854,664,536.01 	1,419,365,411.27 	1,378,913,353.68 	879,600,324.78 	<br /><br />应付利息 	142,118,602.59 	145,582,805.93 	126,757,836.62 	64,057,043.67 	<br /><br />应付股利 	- 	24,653,056.56 	17,164,856.96 	5,731,838.47 	<br /><br />其他应付款 	11,464,955,740.50 	10,295,470,866.38 	11,859,571,376.89 	11,139,891,908.48 	<br /><br />一年内到期的非流动负债 	3,193,000,000.00 	2,134,000,000.00 	647,000,000.00 	597,500,000.00 	<br /><br />其他流动负债 	- 	- 	- 	- 	<br /><br />流动负债合计 	20,867,323,903.21 	22,830,034,748.95 	23,928,343,609.75 	23,301,573,010.28 	<br /><br />非流动负债： 					<br /><br />长期应付职工薪酬 	47,264,115.28 	44,866,281.88 	42,417,709.66 	42,417,709.66 	<br /><br />长期借款 	2,758,220,000.00 	8,031,376,180.76 	7,790,582,770.76 	8,219,458,655.66 	<br /><br />项目 	2015.12.31 	2016.12.31 	2017.12.31 	2018.9.30 	<br /><br />应付债券 	5,000,000,000.00 	5,000,000,000.00 	5,000,000,000.00 	5,500,000,000.00 	<br /><br />长期应付款 	118,802,541.94 	104,409,299.94 	243,132,069.98 	229,779,458.98 	<br /><br />专项应付款 	- 	- 	- 	- 	<br /><br />预计负债 	- 	- 	- 	- 	<br /><br />递延所得税负债 	- 	- 	- 	- 	<br /><br />其他非流动负债 	- 	- 	- 	- 	<br /><br />非流动负债合计 	7,924,286,657.22 	13,180,651,762.58 	13,076,132,550.40 	13,991,655,824.30 	<br /><br />负债合计 	28,791,610,560.43 	36,010,686,511.53 	37,004,476,160.15 	37,293,228,834.58 	<br /><br />所有者权益（或股东权益）： 					<br /><br />实收资本（或股本） 	1,867,684,000.00 	3,361,831,200.00 	3,361,831,200.00 	3,361,831,200.00 	<br /><br />资本公积 	123,902,575.00 	20,143,777.00 	22,746,097.86 	22,746,097.86 	<br /><br />减：库存股 	- 	- 	- 	- 	<br /><br />其他综合收益 	379,431,815.13 	1,400,358,992.62 	216,347,403.91 	159,316,974.64 	<br /><br />盈余公积 	2,744,759,374.45 	1,570,727,064.62 	2,143,253,824.08 	2,143,253,824.08 	<br /><br />未分配利润 	5,397,592,953.09 	4,242,362,636.32 	5,207,908,181.40 	4,991,064,715.78 	<br /><br />外币报表折算差额 	- 	- 	- 	- 	<br /><br />归属于母公司所有者权益合计 	10,513,370,717.67 	10,595,423,670.56 	10,952,086,707.25 	10,678,212,812.36 	<br /><br />少数股东权益 	- 	- 	- 	- 	<br /><br />所有者权益（或股东权益）合计 	10,513,370,717.67 	10,595,423,670.56 	10,952,086,707.25 	10,678,212,812.36 	<br /><br />负债和所有者权益（或股东权益）合计 	39,304,981,278.10 	46,606,110,182.09 	47,956,562,867.40 	47,971,441,646.94 	<br /><br />（七）母公司近三年又一期利润表数据<br /><br />图表 6-9：2015-2017 年及 2018 年 9 月末母公司利润表<br /><br />单位：元<br /><br />项目 	2015 年度 	2016 年度 	2017 年度 	2018 年 1-9 月 	<br /><br />一、营业收入 	1,933,275,818.15 	2,114,754,816.96 	2,182,882,377.18 	5,236,619,227.67 	<br /><br />减：营业成本 	325,973,788.71 	311,513,161.01 	607,362,630.17 	2,359,726,494.01 	<br /><br />税金及附加 	252,139,286.90 	241,676,506.67 	149,614,441.18 	536,716,600.98 	<br /><br />销售费用 	83,365,173.47 	85,117,553.48 	75,631,541.63 	33,308,350.94 	<br /><br />管理费用 	67,923,925.44 	87,527,570.32 	87,674,450.69 	48,198,224.48 	<br /><br />项目 	2015 年度 	2016 年度 	2017 年度 	2018 年 1-9 月 	<br /><br />财务费用 	703,538,940.24 	635,116,559.27 	988,992,099.48 	836,010,545.14 	<br /><br />资产减值损失 	-2,095,650.22 	8,876,117.88 	-7,333,685.40 	1,836,835.25 	<br /><br />加：公允价值变动收益（损失以“－”号填列） 	- 	- 	31,342.07 	-23,811.61 	<br /><br />投资收益（损失以“－”号填列） 	746,818,609.61 	1,116,623,840.55 	3,255,761,556.99 	282,111,319.73 	<br /><br />其中：对联营企业和合营企业的投资收益 	63,387,197.78 	-96,182,230.49 	38,177,676.28 	-17,749,037.92 	<br /><br />资产处置收益（损失以“－”号填列） 	- 	- 	5,114,210.90 	332,079.68 	<br /><br />其他收益 	- 	- 	- 	310,983.93 	<br /><br />二、营业利润（亏损以“－”号填列） 	1,249,248,963.22 	1,861,551,188.88 	3,541,848,009.39 	1,703,552,748.60 	<br /><br />加：营业外收入 	71,910,141.24 	18,450,750.37 	20,835,575.68 	30,376,158.23 	<br /><br />减：营业外支出 	70,031.68 	3,089,629.62 	382,733.14 	378,802.26 	<br /><br />其中：非流动资产处置净损失 	- 	- 	- 	- 	<br /><br />三、利润总额（亏损总额以“－”号填列） 	1,321,089,072.78 	1,876,912,309.63 	3,562,300,851.93 	1,733,550,104.57 	<br /><br />减：所得税费用 	231,275,266.89 	267,286,865.60 	699,667,054.59 	383,780,230.99 	<br /><br />四、净利润（净亏损以“－”号填列） 	1,089,813,805.89 	1,609,625,444.03 	2,862,633,797.34 	1,349,769,873.58 	<br /><br />归属于母公司所有者的净利润 	1,089,813,805.89 	1,609,625,444.03 	2,862,633,797.34 	1,349,769,873.58 	<br /><br />少数股东损益 	- 	- 	- 	- 	<br /><br />五、其他综合收益税后净额 	369,877,910.19 	1,020,927,177.49 	-1,184,011,588.71 	-57,030,429.27 	<br /><br />归属于母公司所有者的其他综合收益的税后净额 	369,877,910.19 	1,020,927,177.49 	-1,184,011,588.71 	-57,030,429.27 	<br /><br />可供出售金融资产公允价值变动损益 	369,877,910.19 	-104,569,260.28 	-58,515,150.94 	-57,030,429.27 	<br /><br />一揽子交易分步处置子公司尚未丧失控制权 	- 	1,125,496,437.77 	-1,125,496,437.77 	- 	<br /><br />归属于少数股东的其他综合收益的税后净额 	- 	- 	- 	- 	<br /><br />六、综合收益总额 	1,459,691,716.08 	2,630,552,621.52 	1,678,622,208.62 	1,292,739,444.31 	<br /><br />项目 	2015 年度 	2016 年度 	2017 年度 	2018 年 1-9 月 	<br /><br />归属于母公司所有者的综合收益总额 	1,459,691,716.08 	2,630,552,621.52 	1,678,622,208.62 	1,292,739,444.31 	<br /><br />归属于少数股东的综合收益总额 	- 	- 	- 	- 	<br /><br />（八）母公司近三年又一期现金流量表数据<br /><br />图表 6-10：2016-2017 年及 2018 年 1-9 月母公司现金流量表<br /><br />单位：元<br /><br />项目 	2015 年度 	2016 年度 	2017 年度 	2018 年 1-9 月 	<br /><br />一、经营活动产生的现金流量： 					<br /><br />销售商品、提供劳务收到的现金 	1,983,420,621.73 	2,032,046,986.18 	2,055,188,916.26 	3,035,930,833.69 	<br /><br />收到的税费返还 	- 	- 	- 	- 	<br /><br />收到其他与经营活动有关的现金 	1,994,700,157.18 	1,749,185,704.16 	72,648,474.81 	1,192,302,571.32 	<br /><br />经营活动现金流入小计 	3,978,120,778.91 	3,781,232,690.34 	2,127,837,391.07 	4,228,233,405.01 	<br /><br />购买商品、接受劳务支付的现金 	1,212,816,023.00 	933,239,022.16 	401,015,339.17 	26,831,784.86 	<br /><br />支付给职工以及为职工支付的现金 	37,443,287.26 	42,371,029.81 	40,012,886.16 	33,182,736.22 	<br /><br />支付的各项税费 	524,780,815.66 	514,784,284.26 	747,643,449.00 	1,388,028,309.27 	<br /><br />支付其他与经营活动有关的现金 	224,236,689.45 	3,937,337,622.25 	2,458,008,276.31 	87,698,208.26 	<br /><br />经营活动现金流出小计 	1,999,276,815.37 	5,427,731,958.48 	3,646,679,950.64 	1,535,741,038.61 	<br /><br />经营活动产生的现金流量净额 	1,978,843,963.54 	-1,646,499,268.14 	-1,518,842,559.57 	2,692,492,366.40 	<br /><br />二、投资活动产生的现金流量： 					<br /><br />收回投资收到的现金 	3,482,601,914.57 	4,943,707,259.47 	4,363,404,099.90 	1,914,625,150.88 	<br /><br />取得投资收益收到的现金 	703,967,743.16 	1,244,830,274.74 	1,002,324,365.83 	466,130,299.24 	<br /><br />处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净 	- 	20,399,250.00 	107,934,599.80 	344,578.00 	<br /><br />项目 	2015 年度 	2016 年度 	2017 年度 	2018 年 1-9 月 	<br /><br />额 					<br /><br />处置子公司及其他营业单位收到的现金净额 	- 	- 	1,360,191,215.32 	- 	<br /><br />收到其他与投资活动有关的现金 	- 	- 	- 	- 	<br /><br />投资活动现金流入小计 	4,186,569,657.73 	6,208,936,784.21 	6,833,854,280.85 	2,381,100,028.12 	<br /><br />购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金 	182,200,675.40 	140,236,317.56 	708,407,550.63 	1,687,745,163.36 	<br /><br />投资支付的现金 	4,809,937,155.62 	10,373,647,535.36 	2,101,656,453.64 	622,229,559.45 	<br /><br />取得子公司及其他营业单位支付的现金净额 	- 	- 	3,709,295.77 	- 	<br /><br />支付其他与投资活动有关的现金 	- 	- 	- 	- 	<br /><br />投资活动现金流出小计 	4,992,137,831.02 	10,513,883,852.92 	2,813,773,300.04 	2,309,974,722.81 	<br /><br />投资活动产生的现金流量净额 	-805,568,173.29 	-4,304,947,068.71 	4,020,080,980.81 	71,125,305.31 	<br /><br />三、筹资活动产生的现金流量： 					<br /><br />吸收投资收到的现金 	- 	- 	- 	- 	<br /><br />其中：子公司吸收少数股东投资收到的现金 	- 	- 	- 	- 	<br /><br />取得借款收到的现金 	6,432,087,293.29 	18,445,034,575.37 	8,631,463,241.47 	7,988,476,419.28 	<br /><br />发行债券收到的现金 	- 	- 	- 	- 	<br /><br />收到其他与筹资活动有关的现金 	- 	- 	- 	- 	<br /><br />筹资活动现金流入小计 	6,432,087,293.29 	18,445,034,575.37 	8,631,463,241.47 	7,988,476,419.28 	<br /><br />偿还债务支付的现金 	6,034,000,000.00 	10,494,000,720.00 	9,399,000,720.00 	6,144,698,000.00 	<br /><br />分配股利、利润或偿付利息支付的现 	1,628,690,416.34 	1,671,512,438.15 	2,366,315,924.34 	2,500,437,371.10 	<br /><br />项目 	2015 年度 	2016 年度 	2017 年度 	2018 年 1-9 月 	<br /><br />金 					<br /><br />其中：子公司支付给少数股东的股利、利润 	- 	- 	- 	- 	<br /><br />支付其他与筹资活动有关的现金 	- 	- 	- 	- 	<br /><br />筹资活动现金流出小计 	7,662,690,416.34 	12,165,513,158.15 	11,765,316,644.34 	8,645,135,371.10 	<br /><br />筹资活动产生的现金流量净额 	-1,230,603,123.05 	6,279,521,417.22 	-3,133,853,402.87 	-656,658,951.82 	<br /><br />四、汇率变动对现金及现金等价物的影响 	85,318.13 	246,416.10 	-109,534.70 	55,304.10 	<br /><br />五、现金及现金等价物净增加额 	-57,242,014.67 	328,321,496.47 	-632,724,516.33 	2,107,014,023.99 	<br /><br />加：期初现金及现金等价物余额 	994,385,203.88 	937,143,189.21 	1.265,464,685.68 	632,740,169.35 	<br /><br />六、期末现金及现金等价物余额 	937,143,189.21 	1,265,464,685.68 	632,740,169.35 	2,739,754,193.34 	<br /><br />二、发行人财务情况分析<br /><br />（一）资产结构分析<br /><br />近三年及一期末，公司资产规模逐年增加。公司2015-2017年末和2018年9月末资产总额分别为524.49亿元、798.26亿元、811.80亿元和788.85亿元。公司的流动资产分别为122.19亿元、324.65亿元、364.32亿元和359.27亿元，占总资产比例分别为23.30%、40.67%、44.88%和45.54%；非流动资产分别为402.30亿元、473.61亿元、447.48亿元和429.58亿元，占总资产比例分别为76.70%、59.33%、55.12%和54.46%。2016年度公司总资产大幅增加，主要是重大资产重组完成后公司流动资产大幅增加。2016年后公司总资产规模保持稳定，其中非流动资产占总资产的比例较高。<br /><br />报告期内，公司流动资产的主要构成包括货币资金和存货，截至2018年9月30日上述科目在总资产中的占比分别为7.06%和26.36%；公司的非流动资产主要包括可供出售金融资产、长期股权投资和投资性房地产，截至2018年9月30日上述科目占总资产的比例分别为5.43%、9.87%和30.42%。2016年末公司流动资产大幅增加，主要是因为重大资产重组后公司货币资金大幅增加，同时增加买入返售金融资产10.48亿元和以公允价值计量且变动计入当期损益的金融资产52.74亿元。2017年末和2018年9月末流动资产和非流动资产占比基本保持稳定。<br /><br />图表 6-11：2015-2017 年及 2016 年 9 月末发行人合并范围内资产结构情况表<br /><br />单位：万元、%<br /><br />科目/年份 	2015 年末 		2016 年末 		2017 年末 		2018 年 9 月末 		<br /><br />	金额 	占比 	金额 	占比 	金额 	占比 	金额 	占比 	<br /><br />货币资金 	194,244.21 	3.70% 	514,450.69 	6.44% 	352,519.22 	4.34% 	557,145.59 	7.06% 	<br /><br />结算备付金 	- 	- 	95,785.48 	1.20% 	56,911.21 	0.70% 	71,975.21 	0.91% 	<br /><br />融出资金 	- 	- 	92,416.88 	1.16% 	95,761.29 	1.18% 	73,191.60 	0.93% 	<br /><br />买入返售金融资产 	- 	- 	104,759.95 	1.31% 	331,275.87 	4.08% 	61,929.94 	0.79% 	<br /><br />以公允价值计量且变动计入当期损益的金融资产 	- 	- 	527,366.89 	6.61% 	300,951.33 	3.71% 	329,730.71 	4.18% 	<br /><br />应收票据 	- 	- 	- 	- 	- 	- 	- 	- 	<br /><br />应收账款 	3,519.30 	0.07% 	10,511.12 	0.13% 	28,547.87 	0.35% 	27,639.27 	0.35% 	<br /><br />预付款项 	188.66 	0.00% 	- 	- 	- 	- 	- 	- 	<br /><br />应收利息 	801.45 	0.02% 	6,448.63 	0.08% 	6,698.75 	0.08% 	4,148.47 	0.05% 	<br /><br />应收股利 	2,690.97 	0.05% 	5,109.46 	0.06% 	2,365.30 	0.03% 	103.83 	0.00% 	<br /><br />其他应收款 	15,707.30 	0.30% 	102,006.65 	1.28% 	60,583.04 	0.75% 	77,675.97 	0.98% 	<br /><br />存货 	1,004,768.85 	19.16% 	917,269.08 	11.49% 	2,149,079.58 	26.47% 	2,079,648.53 	26.36% 	<br /><br />一年内到期的非流动资产 	- 	- 	- 	- 	- 	- 	- 	- 	<br /><br />其他流动资产 	- 	- 	870,398.10 	10.90% 	258,507.20 	3.18% 	309,556.44 	3.92% 	<br /><br />流动资产合计 	1,221,920.73 	23.30% 	3,246,522.94 	40.67% 	3,643,200.67 	44.88% 	3,592,745.58 	45.54% 	<br /><br />可供出售金融资产 	828,418.76 	15.79% 	962,237.81 	12.05% 	380,715.24 	4.69% 	428,157.83 	5.43% 	<br /><br />持有至到期投资 	- 	- 	- 	- 	- 	- 	- 	- 	<br /><br />长期应收款 	2,078.58 	0.04% 	2,078.58 	0.03% 	- 	- 	- 	- 	<br /><br />长期股权投资 	516,029.02 	9.84% 	601,819.80 	7.54% 	660,180.98 	8.13% 	778,397.98 	9.87% 	<br /><br />投资性房地产 	2,425,098.20 	46.24% 	2,469,294.62 	30.93% 	2,476,897.79 	30.51% 	2,399,350.97 	30.42% 	<br /><br />固定资产 	45,468.07 	0.87% 	70,958.32 	0.89% 	131,439.41 	1.62% 	127,478.20 	1.62% 	<br /><br />在建工程 	- 	- 	48,520.48 	0.61% 	55,824.13 	0.69% 	60,382.21 	0.77% 	<br /><br />工程物资 	- 	- 	- 	- 	- 	- 	- 	- 	<br /><br />固定资产清理 	- 	- 	- 	- 	- 	- 	- 	- 	<br /><br />生产性生物资产 	- 	- 	- 	- 	- 	- 	- 	- 	<br /><br />油气资产 	- 	- 	- 	- 	- 	- 	- 	- 	<br /><br />科目/年份 	2015 年末 		2016 年末 		2017 年末 		2018 年 9 月末 		<br /><br />	金额 	占比 	金额 	占比 	金额 	占比 	金额 	占比 	<br /><br />无形资产 	135.25 	0.00% 	2,502.67 	0.03% 	3,351.94 	0.04% 	3,145.37 	0.04% 	<br /><br />开发支出 	- 	- 	- 	- 	- 	- 	- 	- 	<br /><br />商誉 	- 	- 	87,092.20 	1.09% 	87,092.20 	1.07% 	87,092.20 	1.10% 	<br /><br />长期待摊费用 	15,165.37 	0.29% 	15,842.42 	0.20% 	12,057.45 	0.15% 	11,674.41 	0.15% 	<br /><br />递延所得税资产 	125,076.29 	2.38% 	180,586.40 	2.26% 	161,580.22 	1.99% 	139,052.29 	1.76% 	<br /><br />其他非流动资产 	65,500.00 	1.25% 	295,119.27 	3.70% 	505,672.01 	6.23% 	261,053.82 	3.31% 	<br /><br />非流动资产合计 	4,022,969.55 	76.70% 	4,736,052.55 	59.33% 	4,474,811.38 	55.12% 	4,295,785.29 	54.46% 	<br /><br />资产总计 	5,244,890.28 	100.00% 	7,982,575.49 	100.00% 	8,118,012.05 	100.00% 	7,888,530.88 	100.00% 	<br /><br />发行人资产主要科目的具体情况如下：<br /><br />1、货币资金<br /><br />2015 年-2017 年末和 2018 年 9 月末，公司货币资金余额分别为 19.42 亿元（无使用权受限货币资金）、51.45 亿元（其中使用权受限货币资金 0.01 亿元）、35.25 亿元（无使用权受限货币资金）和 55.71 亿元（无使用权受限货币资金），占总资产的比例分别为 3.70%、6.44%、4.34%和 7.06%。货币资金包括库存现金、银行存款及其他货币资金，主要以银行存款为主，占 99%以上。发行人所处的房地产行业，属于资金密集型行业，需要大量资金支持运营，发行人需要保证充足的资金用于土地的收购和房产的建设，以维持及提高自身在行业中的竞争力及增加市场份额。<br /><br />2016 年末公司货币资金较上年增加 32.02 亿元，增幅 164.85%，主要是重大资产重组后货币资金账面余额大幅增加。2017 年末公司货币资金较上年减少 16.19 亿元，减幅 31.48%，公司货币资金的减少主要系收购了苏州绿岸、申万置业，同时收购了陆金发少数股东持有的股份。2018 年 9 月末公司货币资金较上年末增加 20.46 亿元，增幅 58.05%，主要是公司收到了泰康项目浦东金融广场 1 号办公楼销售款约 13.86 亿，并以 13.48 亿元出售子公司前绣实业 50%股权。<br /><br />总体趋势上看，公司始终保持与经营规模及资产规模相匹配的货币资金，以保障正常经营活动的有序开展，同时充裕的货币资金为公司寻找商机及快速拓展提供了可靠的资金支持。<br /><br />图表 6-12：发行人 2015 年-2017 年末和 2018 年 9 月末货币资金情况<br /><br />单位：万元、%<br /><br />项目 	2015 年末 		2016 年末 		2017 年末 		2018 年 9 月 30 日 		<br /><br />	金额 	比例 	金额 	比例 	金额 	比例 	金额 	比例 	<br /><br />库存现金 	18.31 	0.01% 	25.18 	0.00% 	22.87 	0.01% 	22.73 	0.00% 	<br /><br />银行存款 	194,162.83 	99.96% 	513,624.41 	99.84% 	350,763.52 	99.50% 	555729.90 	99.75% 	<br /><br />其他货币资金 	63.07 	0.03% 	801.1 	0.16% 	1732.84 	0.49% 	1392.96 	0.25% 	<br /><br />合计 	194,244.21 	100.00% 	514,450.69 	100.00% 	352,519.22 	100.00% 	557,145.59 	100.00% 	<br /><br />2、以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产<br /><br />2015-2017 年末和 2018 年 9 月末，公司以公允价值计量且变动计入当期损益的金融资产分别为 0.00 亿元、52.74 亿元、30.10 亿元和 32.97 亿元，占总资产比例分别为 0.00%、6.61%、3.71%和 4.18%。<br /><br />公司以公允价值计量且变动计入当期损益的金融资产主要系子公司上海陆家嘴金融发展有限公司及其下属持牌机构日常经营活动中进行的金融投资，主要由“债务工具投资”和“权益工具投资”构成。故发行人于 2016 年收购陆金发后才有该部分资产。<br /><br />2017 年公司以公允价值计量且变动计入当期损益的金融资产较 2016 年减少 22.64 亿元，降幅 42.93%，主要系 2017 年度公司子公司爱建证券处置稳盈一号资管计划份额 23.48 亿元。<br /><br />图表 6-13：发行人 2017 年末及 2018 年 9 月末以公允价值计量且变动计入当期损益的金融资产情况<br /><br />单位：万元<br /><br />项目 	2017 年 12 月 31日 	2018 年 9 月 30 日 	<br /><br />交易性金融资产 	168,792.38 	197,571.76 	<br /><br />其中：债务工具投资 	132,650.82 	91,357.81 	<br /><br />权益工具投资 	36,141.56 	106,213.96 	<br /><br />指定以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产 	132,158.94 	132,158.94 	<br /><br />其中：债务工具投资 	- 	- 	<br /><br />权益工具投资 	132,158.94 	132,158.94 	<br /><br />合计 	300,951.32 	329,730.71 	<br /><br />交易性金融资产中的债务工具投资主要为债券投资，权益工具投资主要为股票、基金、理财等；指定以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产中权益工具投资主要为信托产品投资。<br /><br />3、其他应收款<br /><br />2015-2017 年末和 2018 年 9 月末，公司其他应收款余额分别为 1.57 亿元、10.20 亿元、6.06 亿元和 7.77 亿元，占总资产比例分别为 0.30%、1.28%、0.75%和 1.04%。<br /><br />2016 年末，公司其他应收款 10.20 亿元，较上年增加 8.63 亿元，增幅549.42%，主要为支付苏州绿岸项目股权收购保证金；2017 年末公司其他应收款较 2016 年末减少 4.14 亿元，降幅 40.61%，主要为收回已支付的苏州绿岸项目股权收购保证金 9.45 亿，同时公司子公司陆家嘴信托垫支保障基金 4.26 亿元；2018 年 9 月末公司其他收款较上年末增加 2.13 亿元，增幅 35.15%，主要系向中国信托业保障基金支付的代垫款增加。公司的其他应收款均为经营性其他收款项，不存在大额资金拆借情况。公司其他应收款主要由信托业保障基金、往来款、押金及保证金形成，其中大多公司资产质量较好，收回有保障，公司近年来也加大了对其他应收款的回收力度。<br /><br />图表 6-14：发行人 2017 年末及 2018 年 9 月末其他应收款按性质分类情况<br /><br />单位：万元<br /><br />分类 	2017 年 12 月 31 日账面余额 	2018 年 9 月 30 日账面余额 	<br /><br />信托业保障基金 	42,602.50 	65,000.96 	<br /><br />往来款 	6,551.68 	2,408.93 	<br /><br />押金及保证金 	2,608.05 	3,500.83 	<br /><br />代收代付 	1,260.89 	1,041.69 	<br /><br />其他 	11,820.93 	10,288.22 	<br /><br />合计 	64,844.05 	82,240.63 	<br /><br />图表 6-15：发行人 2017 年末及 2018 年 9 月末其他应收款按类别分类情况<br /><br />单位：万元<br /><br />类别 	2017 年 12 月 31 日 					2018 年 9 月 30 日 					<br /><br />	账面余额 		坏账准备 		账面价值 	账面余额 		坏账准备 		账面价值 	<br /><br />	金额 	比例 	金额 	计提比例 		金额 	比例 	金额 	计提比例 		<br /><br />单项金额重大并单独计提坏账准备的应收账款 	2,928.15 	4.52% 	2,928.15 	100.00% 	0.00 	2,928.15 	3.56% 	2,928.15 	100.00% 	0.00 	<br /><br />按信用风险特征组合计提坏账准备的应收账款 	61,818.22 	95.33% 	1,235.17 	2.00% 	60,583.00 	79,214.79 	96.32% 	1,538.82 	1.94% 	77,675.97 	<br /><br />单项金额不重大但单独计提坏账准备的应收账款 	97.69 	0.15% 	97.69 	100.00% 	0.00 	97.69 	0.12% 	97.69 	100.00% 	0.00 	<br /><br />合计 	64,844.05 	100.00% 	4,261.00 	- 	60,583.00 	82,240.63 	100.00% 	4,564.66 	- 	77,675.97 	<br /><br />图表 6-16：发行人 2017 年末及 2018 年 9 月末按账龄分析法计提坏账准备其他应收款情况<br /><br />单位：万元<br /><br />账龄 	2017 年 12 月 31 日 			2018 年 9 月 30 日 			<br /><br />	账面余额 	坏账准备 	比例 	账面余额 	坏账准备 	比例 	<br /><br />1 年以内 	59,924.91 	67.75 	96.94% 	69,132.64 	429.82 	87.27% 	<br /><br />1 至 2 年 	1,360.11 	634.22 	2.20% 	8,217.36 	213.45 	10.37% 	<br /><br />2 至 3 年 	122.88 	122.87 	0.20% 	509.84 	341.44 	0.64% 	<br /><br />3 年以上 	410.33 	410.33 	0.66% 	1,354.95 	554.11 	1.71% 	<br /><br />合计 	61,818.23 	1,235.17 	100.00% 	79,214.79 	1,538.82 	100.00% 	<br /><br />图表 6-17：发行人 2017 年末其他应收款金额前五名明细<br /><br />单位：万元<br /><br />债务人名称 	期末余额 	账龄 	占其他应收款期末余额合计数的比例 	坏账准备期末余额 	性质 	<br /><br />中国信托业保障基金有限责任公司 	42,602.50 	1 年以内 	65.70% 	- 	信托业保障基金 	<br /><br />应收传化大地集合资金信托计划 	6,464.53 	1 年以内 	9.97% 	- 	其他 	<br /><br />上海绿岛阳光置业有限公司 	2,690.97 	3 年以上 	4.15% 	2,690.97 	其他 	<br /><br />恒生电子股份有限公司 	145.63 	1 年以内 	0.25% 	- 	其他 	<br /><br />天津电力公司 	146.00 	1-2 年 	0.23% 	146.00 	其他 	<br /><br />合计 	52,063.00 	- 	80.30% 	2,836.97 		<br /><br />图表 6-18：发行人 2018 年 9 月末其他应收款金额前五名明细<br /><br />单位：万元<br /><br />债务人名称 	期末余额 	账龄 	占其他应收款期末余额合计数的比例 	坏账准备期末余额 	性质 	<br /><br />中国信托业保障基金有限责任公司 	65,000.96 	一年以内 	79.04% 	- 	代垫款 	<br /><br />上海绿岛阳光置业有限公司 	2,690.97 	3 年以上 	3.27% 	2,690.97 	其他 	<br /><br />天津市电力公司 	241.18 	1-2 年 	0.29% 	- 	其他 	<br /><br />恒生电子股份有限公司 	159.00 	1 年以内 	0.19% 	- 	其他 	<br /><br />上海万点投资顾问有限公司 	145.63 	1 年以内 	0.18% 	- 	往来款 	<br /><br />合计 	68,237.73 	- 	82.97% 	2,690.97 	- 	<br /><br />4、买入返售金融资产<br /><br />2015-2017 年末和 2018 年 9 月末，公司买入返售金融资产余额分别为 0.00亿元、10.48 亿元、33.13 亿元和 6.19 亿元，占总资产的比例分别 0.00%、1.31%、4.08%和 0.79%。<br /><br />买入返售金融资产按担保物类别主要包括债券、应收账款债权和股票。买入返售金融资产余额波动主要系业务结构发生变化，2017 年末，公司买入返售金融资产余额较上年增加 22.65 亿，增幅 216.22%，主要是债券部分较上年增加 23.18 亿元。2018 年 9 月末，公司买入返售金融资产余额较上年末减少26.93 亿元，减幅 81.31%，主要是本年受股票市场影响，固收杠杆缩减，子公司爱建证券有限责任公司减少买入返售投资 25.07 亿元。<br /><br />5、存货<br /><br />2015-2017 年末和 2018 年 9 月末，公司的存货余额分别为 100.48 亿元、91.73 亿元、214.91 亿元和 207.96 亿元，占总资产的比例分别为 19.16%、11.49%、26.47%和 26.36%，是流动资产的最主要的构成部分。存货包括转让场地开发支出、商品房建设支出、公共建筑建设支出、动迁房、商品房和库存商品等。<br /><br />存货按照成本进行初始计量。存货成本包括采购成本、加工成本和其他成本。<br /><br />发出存货，采用个别计价法确定其实际成本。<br /><br />由于公司主要从事陆家嘴金融贸易区的开发建设，施工建设周期较长，同时公司下属的房地产企业也存在生产开发周期较长的特点，使得公司的存货占资产总额比例一直较高。<br /><br />2016 年末存货较上年减少 8.75 亿元，降幅 8.71%，是由于公司开发的持续投入和房产销售综合作用的结果，2016 年公司开发增加存货约 13 亿元，天津河庭西项目、世纪大都会项目销售结转减少约 21 亿元。2017 年末存货较上年增加 123.18 亿元，增幅 134.29%，主要为收购申万置业 100%的股权及苏州绿岸 95%的股权，上述两项交易增加存货 129.21 亿元。2018 年 9 月末存货较上年末减少 6.94 亿元，降幅 3.23%。<br /><br />存货占发行人总资产的比例较大，是由公司所处房地产行业决定的。对房地产行业而言，房屋建设周期较长、投资规模较大，因而存货占总资产的份额通常较高。<br /><br />2017 年末，存货余额中含借款费用资本化金额 1.69 亿元；2018 年 9 月末，存货余额中含借款费用资本化金额 1.65 亿元。<br /><br />图表 6-19：发行人 2017 年末及 2018 年 9 月末存货明细<br /><br />单位：万元、%<br /><br />项目 	2017 年 12 月 31 日 				<br /><br />	账面余额 	占比 	跌价准备 	账面价值 	<br /><br />转让场地开发支出 	223,716.15 	10.41% 	377.00 	223,339.15 	<br /><br />公共建筑建设支出 	1,496,799.30 	69.63% 	- 	1,496,799.30 	<br /><br />商品房建设支出 	123,628.50 	5.75% 	- 	123,628.50 	<br /><br />动迁房 	10,351.48 	0.48% 	- 	10,351.48 	<br /><br />商品房 	17,608.37 	0.82% 	255.96 	17,352.41 	<br /><br />库存商品 	277,608.74 	12.91% 	- 	277,608.74 	<br /><br />合计 	2,149,712.54 	100.00% 	632.96 	2,149,079.58 	<br /><br />项目 	2018 年 9 月 30 日 				<br /><br />	账面余额 	占比 	跌价准备 	账面价值 	<br /><br />转让场地开发支出 	228,386.72 	10.98% 	377.00 	228,009.72 	<br /><br />公共建筑建设支出 	1,569,070.28 	75.43% 	- 	1,569,070.28 	<br /><br />商品房建设支出 	68,498.73 	3.29% 	- 	68,498.73 	<br /><br />动迁房 	10,351.48 	0.50% 	- 	10,351.48 	<br /><br />商品房 	77,405.26 	3.72% 	255.96 	77,149.30 	<br /><br />库存商品 	126,569.03 	6.08% 	- 	126,569.03 	<br /><br />合计 	2,080,281.49 	100.00% 	632.96 	2,079,648.53 	<br /><br />注：其中公共建筑建设支出绝大部分为已开工尚处于建设期办公项目，极少部分为办公项目相应配套的商业设施等。<br /><br />6、其他流动资产<br /><br />2015-2017 年末和 2018 年 9 月末，公司其他流动资产余额分别为 0.00 亿元、87.04 亿元、25.85 亿元和 30.96 亿元，占总资产的比例分别为 0.00%、10.90%、3.18%和 3.92%。<br /><br />公司其他流动资产余额近三年波动较大。2016 年末其他流动资产较上年增加 87.04 元，主要是持有到期日一年以内的可供出售金融资产增加 40.65 亿元，股权交易对价增加 32.43 亿元（子公司上海纯景实业投资有限公司支付的购买上海申万置业有限公司的股权交易款项），持有到期日一年以内的应收款项类投资增加 7.75 亿元，各类预缴及待抵扣税额增加 6.06 亿元。2017 年末较上年减少 61.19 亿元，主要是持有到期日一年以内的可供出售金融资产减少22.37 亿元，股权交易对价及持有到期日一年以内的应收款项类投资余额较上年净减 40.18 亿元。<br /><br />图表 6-20：发行人 2017 年末及 2018 年 9 月末其他流动资金构成情况<br /><br />单位：万元<br /><br />项目 	2017 年 12 月 31 日 	2018 年 9 月 30 日 	<br /><br />可供出售金融资产（流动部分） 	182,863.00 	154,597.19 	<br /><br />预缴营业税及附加税 	29,232.00 	14,498.42 	<br /><br />待抵扣进项税额 	23,865.00 	41,957.75 	<br /><br />预缴土地增值税 	11,043.00 	19,613.81 	<br /><br />预缴企业所得税 	9,079.00 	10,547.13 	<br /><br />股权交易对价 	- 		<br /><br />应收款项类投资 	- 	64,203.00 	<br /><br />其他 	2,425.00 	1,989.69 	<br /><br />合计 	258,507.00 	307,406.99 	<br /><br />7、可供出售金融资产<br /><br />2015-2017 年末和 2018 年 9 月末，公司可供出售金融资产余额分别为 82.84亿元、96.22 亿元、38.07 亿元和 42.82 亿元，占总资产的比例分别为 15.79%、12.05%、4.69%和 5.43%。<br /><br />2016 年末可供出售金融资产较上年增加 13.38 亿元，增幅 16.15%，主要是子公司上海陆家嘴金融发展有限公司及其下属持牌机构扩大投资力度所致。<br /><br />2017 年末可供出售金融资产较上年下降 58.15 亿元，降幅 60.43%，主要为理财产品投资额减少所致。2018 年 9 月末可供出售金融资产较上年末增加 4.74亿元，增幅 12.46%，主要是子公司陆金发信托投资的信托产品增加。<br /><br />图表 6-21：发行人 2017 年末及 2018 年 9 月末可供出售金融资产明细<br /><br />单位：万元<br /><br />项目 	2017 年 12 月 31 日 			<br /><br />	账面余额 	减值准备 	账面价值 	<br /><br />可供出售债券 	9,775.00 	- 	9,775.00 	<br /><br />可供出售权益工具 	371,136.35 	196.10 	370,940.25 	<br /><br />其中：按公允价值计量 	349,865.41 	- 	349,865.41 	<br /><br />按成本计量 	21,270.94 	196.10 	21,074.84 	<br /><br />其他 	- 	- 	- 	<br /><br />合计 	380,911.35 	196.10 	380,715.84 	<br /><br />项目 	2018 年 9 月 30 日 			<br /><br />	账面余额 	减值准备 	账面价值 	<br /><br />可供出售债券 	- 	- 	- 	<br /><br />可供出售权益工具 	393,188.73 	9,030.90 	384,157.83 	<br /><br />其中：按公允价值计量 	334,524.09 	8,496.69 	326,027.40 	<br /><br />按成本计量 	58,664.64 	534.21 	58,130.43 	<br /><br />其他 	44,000.00 	- 	44,000.00 	<br /><br />合计 	437,188.73 	9,030.90 	428,157.83 	<br /><br />截至 2018 年 9 月末，公司以公允价值计量的可供出售权益工具为申万宏源、号百控股、交通银行的股票，余额合计 3.92 亿元。具体持股情况如下：<br /><br />图表 6-22：发行人 2018 年 9 月末按公允价值计量的上市公司股票明细<br /><br />单位：元<br /><br />股票名称 	2018 年 9 月末持股数 	2018 年 9 月末公允价值 	<br /><br />申万宏源 	82,032,106 	369,144,477.00 	<br /><br />号百控股 	1,088,050 	11,261,317.49 	<br /><br />交通银行 	2,015,075 	11,978,278.00 	<br /><br />合计 	85,135,231 	392,384,072.49 	<br /><br />8、长期股权投资<br /><br />2015-2017 年末和 2018 年 9 月末，公司长期股权投资余额分别为 51.60 亿元、60.18 亿元、66.02 亿和 77.84 亿元，占总资产的比例分别为 9.84%、7.54%、8.13%和 9.87%，整体保持稳定。公司作为浦东新区重要的国有资产经营及管理主体，对浦东新区及上海市范围内的大量企业拥有股权投资，这些长期股权投资将会给公司带来一定的投资收益。<br /><br />2016 年公司长期股权投资较上年增加 8.58 亿元，增幅 16.63%，主要系重大资产重组后发行人长期股权投资账面余额增加所致。公司 2017 年末长期股权投资较上年增加 5.84 亿元，增幅 9.70%，主要系国泰人寿增资所致。2018年 1-9 月份长期股权投资较上年增加 11.82 亿元，增幅 17.91%，主要系对全资子公司前绣实业处置 50%股权后变为合营企业，采用权益法核算，该项交易导致公司长股投账面余额增加 13.45 亿元。<br /><br />图表 6-23：2018 年 9 月末发行人重要长期股权投资单位<br /><br />单位：万元<br /><br />公司名称 	初始投资成本 	年初余额 	期末余额 	持股比例（%） 	表决权比例（%） 	成立时间 	<br /><br />合营公司： 							<br /><br />上海富都世界发展有限公司 	22,557.03 	29,010.36 	20,863.92 	50 	50 	1992/07/18 	<br /><br />上海新国际博览中心有限公司 	103,154.83 	94,251.15 	95,476.26 	50 	50 	2000/02/01 	<br /><br />陆家嘴东急不动产物业经营管理(上海)有限公司 	150.00 	291.91 	250.19 	60 	60 	2008/04/03 	<br /><br />上海前绣实业有限公司 	134,462.38 	- 	134,462.38 	50 	50 	2015/11/27 	<br /><br />陆家嘴国泰人寿保险有限责任公司 	85,000.00 	174,840.74 	172,934.69 	50 	50 	2004/12/29 	<br /><br />联营公司： 							<br /><br />上海浦东嘉里城房地产有限公司 	27,344.68 	34,928.35 	37,211.24 	20 	20 	2006/05/18 	<br /><br />上海中心建设发展有限公司 	307,898.24 	283,494.44 	273,473.29 	45 	45 	2007/12/05 	<br /><br />上海邵万生实业有限公司 	30.00 	30.85 	30.85 	50 	50 	2008/09/12 	<br /><br />上海普陀陆家嘴物业管理有限公司 	49.00 	119.99 	221.95 	49 	49 	2011/04/12 	<br /><br />上海绿岛阳光置业有限公司 	450.00 	1,786.21 	1,786.21 	30 	30 	2005/02/05 	<br /><br />上海陆家嘴动拆迁有限公司 	150.00 	155.93 	155.70 	48.4 	48.39 	2004/02/20 	<br /><br />上海新辰投资股份有限公司 	24,000.00 	24,000.00 	24,000.00 	20 	20 	2014/06/20 	<br /><br />上海中心大厦世邦魏理仕物业管理有限公司 	150.00 	218.56 	236.75 	30 	30 	2014/11/15 	<br /><br />上海陆家嘴投资发展有限公司 	1,250.37 	14,801.66 	14,786.41 	30 	30 	1996/12/31 	<br /><br />上海陆家嘴公宇资产管理有限公司 	203.87 	565.69 	511.33 	30 	30 	2009/03/24 	<br /><br />上海陆家嘴野村资产管理有限公司 	900.00 	892.94 	895.29 	30 	30 	2014/05/29 	<br /><br />上海自贸区股权投资基金管理有限公司 	200.00 	792.20 	1,101.54 	20 	20 	2015/02/28 	<br /><br />9、投资性房地产<br /><br />2015-2017 年末和 2018 年 9 月末，公司投资性房地产余额分别为 242.51亿元、246.93 亿元、247.69 亿元和 239.94 亿元，占总资产的比例分别为 46.24%、30.93%、30.51%和 30.42%，整体保持增长。2015 年末，公司投资性房产余额较年初增加 51.28 亿元，在总资产中占比较大，一方面是由于公司开发持续投入和购买土地，另一方面，前滩中心部分存货由于开发性质为长期持有，由存货转入投资性房地产。公司投资性房地产包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物等。报告期内，公司投资性房地产变化比较平稳。<br /><br />公司对投资性房地产均采用成本计量模式，投资性房地产的折旧采用年限平均法计提。对于投资性房地产中的房屋和建筑物按使用寿命 40 年、残值率2%、年折旧率 2.45%，对于土地使用权按可使用年限确定年摊销率。<br /><br />截至 2017 年末及 2018 年 9 月末，公司投资性房地产净值如下表所示：<br /><br />图表 6-24：发行人 2017 年 12 月末采用成本计量模式的投资性房地产<br /><br />单位：万元<br /><br />项目 	房屋、建筑物 	土地使用权 	在建工程 	合计 	<br /><br />一、账面原值 					<br /><br />1.期初余额 	1,495,252.15 	9,720.59 	1,170,063.75 	2,675,036.48 	<br /><br />2.本期增加金额 	797,559.89 	- 	141,064.14 	938,624.03 	<br /><br />3.本期减少金额 	42,277.20 	- 	859,866.74 	902,143.93 	<br /><br />4.期末余额 	2,250,534.84 	9,720.59 	451,261.15 	2,711,516.58 	<br /><br />二、累计折旧和累计摊销 					<br /><br />1.期初余额 	200,690.83 	5,051.04 	- 	205,741.87 	<br /><br />2.本期增加金额 	43,921.87 	271.38 	- 	44,193.25 	<br /><br />3.本期减少金额 	15,316.33 	- 	- 	15,316.33 	<br /><br />4.期末余额 	229,296.37 	5,322.41 	- 	234,618.79 	<br /><br />三、减值准备 					<br /><br />1.期初余额 	- 	- 	- 	- 	<br /><br />2.本期增加金额 	- 	- 	- 	- 	<br /><br />3、本期减少金额 	- 	- 	- 	- 	<br /><br />4.期末余额 	- 	- 	- 	- 	<br /><br />四、账面价值 					<br /><br />1.期末账面价值 	2,021,238.47 	4,398.18 	451,261.15 	2,476,897.79 	<br /><br />2.期初账面价值 	1,294,561.32 	4,669.55 	1,170,063.75 	2,469,294.62 	<br /><br />图表 6-25：发行人 2018 年 9 月末采用成本计量模式的投资性房地产<br /><br />单位：万元<br /><br />项目 	房屋、建筑物 	土地使用权 	在建工程 	合计 	<br /><br />一、账面原值 					<br /><br />1.期初余额 	2,250,534.84 	9,720.59 	451,261.15 	2,711,516.58 	<br /><br />2.本期增加金额 	224,604.79 	0.00 	22,136.39 	246,741.18 	<br /><br />3.本期减少金额 	209.51 	0.00 	280,706.14 	280,915.65 	<br /><br />4.期末余额 	2,474,930.12 	9,720.59 	192,691.41 	2,677,342.11 	<br /><br />二、累计折旧和累计摊销 					<br /><br />1.期初余额 	229,296.37 	5,322.41 	- 	234,618.79 	<br /><br />项目 	房屋、建筑物 	土地使用权 	在建工程 	合计 	<br /><br />2.本期增加金额 	43,195.31 	203.53 	- 	43,398.84 	<br /><br />3.本期减少金额 	26.49 	0.00 	- 	26.49 	<br /><br />4.期末余额 	272,465.20 	5,525.94 	- 	277,991.14 	<br /><br />三、减值准备 					<br /><br />1.期初余额 	- 	- 	- 	- 	<br /><br />2.本期增加金额 	- 	- 	- 	- 	<br /><br />3、本期减少金额 	- 	- 	- 	- 	<br /><br />4.期末余额 	- 	- 	- 	- 	<br /><br />四、账面价值 					<br /><br />1.期末账面价值 	2,202,464.92 	4,194.64 	19,2691.41 	2,399,350.97 	<br /><br />2.期初账面价值 	2,021,238.47 	4,398.18 	451,261.15 	2,476,897.79 	<br /><br />图表 6-26:发行人 2017 年末和 2018 年 9 月末主要投资性房地产净值<br /><br />单位 ：万元<br /><br />投资性房地产 	2017 年末 	2018 年 9 月末 	<br /><br />软件园 1 号楼 	4,197.76 	4,309.55 	<br /><br />软件园 2 号楼 	11,876.20 	12,165.79 	<br /><br />软件园 4 号楼 	1,843.16 	1,894.04 	<br /><br />软件园 5 号楼 	465.74 	478.10 	<br /><br />软件园 6 号楼 	87.44 	89.76 	<br /><br />软件园 8 号楼 	9,185.83 	9,403.13 	<br /><br />软件园 9 号楼 	14,634.08 	14,974.76 	<br /><br />软件园 12 号楼 	14,723.92 	15,042.62 	<br /><br />软件园 10 号楼 	12,348.25 	12,628.80 	<br /><br />陆家嘴金融服务广场 	74,676.68 	76,267.08 	<br /><br />B5-4 地块(水族馆用地) 	5,201.38 	5,404.91 	<br /><br />东和公寓(原“东和花苑”) 	60,329.18 	61,603.52 	<br /><br />陆家嘴 1885 	15,439.79 	15,843.70 	<br /><br />星展银行大厦 	60,534.36 	61,958.55 	<br /><br />陆家嘴金融信息楼(原“陆家嘴信息中心”) 	4,768.23 	4,876.86 	<br /><br />陆家嘴金融航运大楼(原“浦东大道 981 号大楼”) 	3,227.92 	3,297.67 	<br /><br />陆家嘴公馆商铺(原“东银公寓商铺”) 	3,671.77 	3,749.46 	<br /><br />软件园 13 号楼 	34,612.00 	35,282.86 	<br /><br />富汇广场（SB1-1） 	52,628.53 	53,630.65 	<br /><br />浦东金融广场（原 SN1） 	404,237.97 	337,035.94 	<br /><br />陆家嘴世纪金融广场 1 号楼 	112,073.01 	114,339.06 	<br /><br />陆家嘴世纪金融广场 2 号楼 	70,900.12 	72,358.82 	<br /><br />陆家嘴世纪金融广场 3 号楼 	72,748.36 	74,216.23 	<br /><br />投资性房地产 	2017 年末 	2018 年 9 月末 	<br /><br />陆家嘴世纪金融广场 5 号楼 	36,826.57 	37,605.48 	<br /><br />陆家嘴世纪金融广场 6 号楼 	38,282.98 	38,435.45 	<br /><br />陆家嘴世纪金融广场 7 号楼 	6,653.54 	7,419.12 	<br /><br />陆家嘴世纪金融广场地下车库 	11,734.50 	11,972.06 	<br /><br />软件园 7 号楼 	3,930.10 	4,025.19 	<br /><br />陆家嘴 96 广场 	22,194.04 	22,974.66 	<br /><br />钻石大厦 	30,939.62 	31,672.05 	<br /><br />上海纽约大学大厦 	56,600.47 	57,770.30 	<br /><br />东方汇（世纪大都会） 	208,098.41 	212,177.84 	<br /><br />金控大厦（2-16-2） 	126,787.91 	- 	<br /><br />陆家嘴商务广场 	115,363.11 	118,372.76 	<br /><br />天津海上花苑西标段 	4,225.93 	4,310.07 	<br /><br />河庭花苑西标段地下车库 	10,266.62 	10,464.99 	<br /><br />天津河庭东地下车位 	18,537.62 	- 	<br /><br />天津惠灵顿国际学校 	23,075.90 	23,588.96 	<br /><br />天津虹桥新天地 	5,876.80 	5,987.52 	<br /><br />天津陆家嘴金融广场 	376,731.63 	381,194.72 	<br /><br />合计 	2,140,537.42 	1,958,823.04 	<br /><br />截至 2018 年 9 月末，公司未办妥产权证书的投资性房地产如下表：<br /><br />图表 6-27：发行人 2018 年 9 月末未办妥产权证书的投资性房地产明细<br /><br />单位：万元<br /><br />项目 	账面价值 	预计办妥产权证日期 	<br /><br />浦东金融广场（SN1 地块办公楼） 	404,237.97 	2019 年 	<br /><br />前滩中心 25-02 地块办公楼 	192,691.41 	未完工 	<br /><br />金控大厦（原“2-16-2 地块办公楼”） 	126,787.91 	2019 年 	<br /><br />富汇广场（SB1-1 地块工程） 	52,628.53 	2019 年 	<br /><br />天津惠灵顿国际学校 	23,075.90 	暂未确定 	<br /><br />10、其他非流动资产<br /><br />2015-2017 年和 2018 年 9 月末，公司其他非流动资产余额分别为 6.55 亿元、29.52 亿元、50.57 亿元和 26.11 亿元，分别占总资产的 1.25%、3.70%、6.23%和 3.31%。<br /><br />公司 2017 年末其他非流动资产余额较上年增加 21.05 亿元，增幅 71.34%，主要是应收款项类投资一年以上部分增加了 20.87 亿元所致。2018 年 9 月末较上年减少 24.46 亿元，减幅 48.37%，主要是子公司陆家嘴国际信托有限公司应收款项类投资一年以上部分减少了 17.47 亿元,子公司爱建证券有限责任公司买入返售金融资产一年以上部分减少了 7.12 亿元。<br /><br />图表 6-28:发行人 2017 年末和 2018 年 9 月末其他非流动资产情况<br /><br />单位 ：万元<br /><br />其他非流动资产 	2017 年 12 月 31 日 	2018 年 9 月 30 日 	<br /><br />应收款项类投资 	318,310.00 	143,,597.00 	<br /><br />买入返售金融资产 	165,116.12 	93,930.00 	<br /><br />委托贷款 	20,000.00 	20,000.00 	<br /><br />存出保证金 	2,245.89 	2,852.87 	<br /><br />其他 	- 	673.95 	<br /><br />合计 	505,672.01 	261,053.82 	<br /><br />11、固定资产<br /><br />2015-2017 年和 2018 年 9 月末，公司固定资产余额分别为 4.55 亿元、7.10亿元、13.14 亿元和 12.75 亿元，分别占总资产的 0.87%、0.89%、1.62%和 1.62%，主要包括房屋及建筑物、机器设备、运输工具、计算机及电子设备、其他设备。<br /><br />2017 年固定资产账面价值较上年末增加 6.04 亿元，增幅 85.23%，其中房屋及建筑物账面价值较上年末增加 5.96 亿元，增幅 87.80%，主要是有其他转入 6.60亿元，为天津陆家嘴万怡酒店项目竣工转入固定资产等。<br /><br />图表 6-29:发行人 2017 年末固定资产情况<br /><br />单位 ：万元<br /><br />项目 	房屋及建筑物 	机器设备 	运输工具 	计算机及电子设备 	其他设备 	合计 	<br /><br />一、账面原值 							<br /><br />1.期初余额 	114,401.80 	1,953.81 	1,714.28 	5,439.40 	1,366.24 	124,875.53 	<br /><br />2.本期增加金额 	66,692.93 	345,49 	143.47 	1,053.92 	379.93 	68,615.74 	<br /><br />3.本期减少金额 	2,910.23 	150.38 	99.71 	384.01 	116.54 	3,660.87 	<br /><br />4.期末余额 	178,184.50 	2,148.92 	1,758.04 	6,109.31 	1,629.63 	189,830.40 	<br /><br />二、累计折旧和累计摊销 							<br /><br />1.期初余额 	46,414.50 	1,447.65 	1,286.02 	3,809.20 	959.84 	53,917.21 	<br /><br />2.本期增加金额 	4,730.22 	172.66 	124.66 	650.49 	150.97 	5,829.00 	<br /><br />3.本期减少金额 	640.25 	134.98 	96.38 	376.08 	107.56 	1,355.25 	<br /><br />4.期末余额 	50,504.47 	1,485.33 	1,314.30 	4,083.61 	1,003.25 	58,390.96 	<br /><br />三、减值准备 							<br /><br />1.期初余额 	- 	- 	- 	- 	- 	- 	<br /><br />项目 	房屋及建筑物 	机器设备 	运输工具 	计算机及电子设备 	其他设备 	合计 	<br /><br />2.本期增加金额 	- 	- 	- 	- 	- 	- 	<br /><br />3、本期减少金额 	- 	- 	- 	- 	- 	- 	<br /><br />4.期末余额 	- 	- 	- 	- 	- 	- 	<br /><br />四、账面价值 							<br /><br />1.期末账面价值 	127,680.03 	663.59 	443.74 	2,025.70 	626.38 	131,439.44 	<br /><br />2.期初账面价值 	67,987.30 	506.16 	428.26 	1,630.20 	406.40 	70,958.32 	<br /><br />图表 6-30:发行人 2018 年 9 月末固定资产情况<br /><br />单位 ：万元<br /><br />项目 	房屋及建筑物 	机器设备 	运输工具 	计算机及电子设备 	其他设备 	合计 	<br /><br />一、账面原值 							<br /><br />1.期初余额 	178,184.50 	2,148.92 	1,758.04 	6,109.31 	1,629.63 	189,830.40 	<br /><br />2.本期增加金额 	52.01 	52.79 	23.58 	394.72 	48.49 	571.59 	<br /><br />3.本期减少金额 	0 	49.65 	290.10 	121.83 	2.74 	464.32 	<br /><br />4.期末余额 	178,236.51 	2,152.06 	1,491.52 	6,382.20 	1,675.38 	189,937.67 	<br /><br />二、累计折旧和累计摊销 							<br /><br />1.期初余额 	50,504.47 	1,485.33 	1,314.30 	4,083.61 	1,003.25 	58,390.96 	<br /><br />2.本期增加金额 	3,584.53 	72.07 	85.21 	642.42 	129.97 	4,514.20 	<br /><br />3.本期减少金额 	0 	49.44 	282.79 	110.87 	2.61 	445.71 	<br /><br />4.期末余额 	54,089.00 	1,507.96 	1,116.72 	4,615.16 	1,130.61 	62,459.45 	<br /><br />三、减值准备 							<br /><br />1.期初余额 	- 	- 	- 	- 	- 	- 	<br /><br />2.本期增加金额 	- 	- 	- 	- 	- 	- 	<br /><br />3、本期减少金额 	- 	- 	- 	- 	- 	- 	<br /><br />4.期末余额 	- 	- 	- 	- 	- 	- 	<br /><br />四、账面价值 							<br /><br />1.期末账面价值 	124,147.51 	644.10 	374.80 	1,767.04 	544.77 	127,478.22 	<br /><br />2.期初账面价值 	127,680.03 	663.59 	443.74 	2,025.70 	626.38 	131,439.44 	<br /><br />12、无形资产<br /><br />2015-2017 年和 2018 年 9 月末，公司无形资产余额分别为 0.01 亿元、0.25亿元、0.34 亿元和 0.31 亿元，主要包括交易席位费、非专利技术费、车位使用费及软件使用权，在总资产中的占比低，整体变化不大。<br /><br />13、商誉<br /><br />2015-2017 年和 2018 年 9 月末，公司商誉余额分别为 0.00 亿元、8.71 亿元、8.71 亿元和 8.71 亿元，分别占总资产的 0.00%、1.09%、1.07%和 1.10%，在总资产中占比较低，主要来自于爱建证券有限责任公司和陆家嘴国际信托有限公司。<br /><br />14、递延所得税资产<br /><br />2015-2017 年和 2018 年 9 月末，公司递延所得税资产余额分别为 12.51 亿元、亿元、18.06 亿元、16.16 亿元和 13.91 亿元，分别占总资产的 2.38%、2.26%、1.99%和 1.76%，在总资产中占比较低，整体变化不大。<br /><br />（二）负债结构分析<br /><br />近几年随着公司资产规模的持续增长，公司负债总额也呈持续增长趋势。<br /><br />2015-2017 年末和 2018 年 9 月末，公司总负债分别为 362.09 亿元、595.39 亿元、609.76 亿元和 575.66 亿元。公司债务结构以流动负债为主，公司流动负债分别为 265.23 亿元、411.60 亿元、371.57 亿元和 333.90 亿元，占总负债的比例分别为 73.25%、69.13%、60.94%和 58.00%，呈下降趋势；公司非流动负债分别为 96.86 亿元、183.79 亿元、238.19 亿元和 241.76 亿元，占总负债的比例分别为 26.75%、30.87%、39.06%和 42.00%，近年随着公司债务结构的逐步调整呈上升趋势。<br /><br />报告期内，公司流动负债主要由短期借款和其他应付款构成，截至 2018年 9 月 30 日上述科目在总负债中的占比分别为 20.55%、16.24%；非流动负债主要由长期借款、应付债券和其他非流动负债构成，截至 2018 年 9 月 30 日上述科目在总负债中的占比分别为 20.21%、9.73%、11.21%。<br /><br />图表 6-31：2015-2017 年末及 2018 年 9 月末发行人合并范围内负债结构分析表<br /><br />单位：万元、%<br /><br />科目/年份 	2015 年末 		2016 年末 		2017 年末 		2018 年 9 月末 		<br /><br />	金额 	占比 	金额 	占比 	金额 	占比 	金额 	占比 	<br /><br />短期借款 	453,900.00 	12.54% 	967,500.00 	16.25% 	1,127,560.00 	18.49% 	1,183,177.00 	20.55% 	<br /><br />拆入资金 	15,000.00 	0.31% 	- 	- 	20,000.00 	0.33% 	5,000.00 	0.09% 	<br /><br />卖出回购金融资产 	- 	- 	182,690.49 	3.07% 	383,306.51 	6.29% 	78,100.00 	1.36% 	<br /><br />代理买卖证券款 	- 	- 	294,110.51 	4.94% 	209,415.97 	3.43% 	187,354.66 	3.25% 	<br /><br />交易性金融负债 	- 	- 	- 	- 	- 	- 	- 	- 	<br /><br />应付账款 	195,462.13 	5.40% 	261,782.51 	4.40% 	292,126.02 	4.79% 	217,145.23 	3.77% 	<br /><br />预收款项 	467,019.36 	12.90% 	517,264.28 	8.69% 	268,535.40 	4.40% 	476,348.86 	8.27% 	<br /><br />应付职工薪酬 	5,323.91 	0.15% 	48,190.97 	0.81% 	57,723.21 	0.95% 	46,298.97 	0.80% 	<br /><br />科目/年份 	2015 年末 		2016 年末 		2017 年末 		2018 年 9 月末 		<br /><br />	金额 	占比 	金额 	占比 	金额 	占比 	金额 	占比 	<br /><br />应交税费 	96,641.51 	2.67% 	233,997.44 	3.93% 	208,413.35 	3.42% 	98,862.39 	1.72% 	<br /><br />应付利息 	14,496.58 	0.40% 	18,077.17 	0.30% 	16,483.32 	0.27% 	10,423.88 	0.18% 	<br /><br />应付股利 	1,500.00 	0.04% 	4,148.77 	0.07% 	3,549.95 	0.06% 	2,406.65 	0.04% 	<br /><br />其他应付款 	1,097,648.33 	30.31% 	1,112,418.44 	18.68% 	1,028,134.65 	16.86% 	934,707.69 	16.24% 	<br /><br />一年内到期的非流动负债 	320,300.00 	8.85% 	213,400.00 	3.58% 	64,700.00 	1.06% 	59,750.00 	1.04% 	<br /><br />其他流动负债 	51.45 	0.00% 	262,402.73 	4.41% 	35,764.64 	0.59% 	39,410.33 	0.68% 	<br /><br />流动负债合计 	2,652,343.27 	73.25% 	4,115,983.30 	69.13% 	3,715,713.01 	60.94% 	3,338,985.66 	58.00% 	<br /><br />长期借款 	444,929.05 	12.29% 	1,203,397.38 	20.21% 	1,158,029.13 	18.99% 	1,163,436.87 	20.21% 	<br /><br />应付债券 	500,000.00 	13.81% 	500,000.00 	8.40% 	510,000.00 	8.36% 	560,000.00 	9.73% 	<br /><br />长期应付款 	13,736.15 	0.38% 	12,097.83 	0.20% 	28,090.44 	0.46% 	26,579.18 	0.46% 	<br /><br />长期应付职工薪酬 	9,899.89 	0.27% 	8,753.06 	0.15% 	6,910.22 	0.11% 	6,888.55 	0.12% 	<br /><br />专项应付款 	0.64 	0.00% 	5.4 	0.00% 	5.4 	0.00% 	- 	- 	<br /><br />递延收益 	- 	- 	- 	- 	1,184.43 	0.02% 	1,168.05 	0.02% 	<br /><br />递延所得税负债 	- 	- 	6,896.60 	0.12% 	14,379.05 	0.24% 	14,379.05 	0.25% 	<br /><br />其他非流动负债 	- 	- 	106,781.21 	1.79% 	663,270.52 	10.88% 	645,139.65 	11.21% 	<br /><br />非流动负债合计 	968,565.74 	26.75% 	1,837,931.48 	30.87% 	2,381,869.19 	39.06% 	2,417,591.35 	42.00% 	<br /><br />负债合计 	3,620,909.01 	100.00% 	5,953,914.79 	100.00% 	6,097,582.20 	100.00% 	5,756,577.01 	100.00% 	<br /><br />发行人负债主要科目的具体情况如下：<br /><br />1、短期借款<br /><br />2015-2017 年和 2018 年 9 月末，公司短期借款余额分别为 45.39 亿元、96.75亿元、112.76 亿元和 118.32 亿元，分别占总负债的 12.54%、16.25%、18.49%和 20.55%，主要由于发行人各项工程建设对于资金需求扩大，公司增加对外筹资力度所致。<br /><br />2016 年末公司短期借款 96.75 亿元，较 2015 年末增加 51.36 亿元，增幅113.15%，主要系公司 2016 年度从银行增加流动贷款及从控股股东方接受委贷；2017 年末短期借款较 2016 年增加 16.01 亿元，增幅 16.54%；2018 年 9 月末公司短期借款较 2017 年末增加 5.56 亿元，增幅 4.93%。<br /><br />图表 6-32：发行人 2017 年末及 2018 年 9 月末短期借款明细表<br /><br />单位：万元<br /><br />项目 	2017 年 12 月 31 日 	2018 年 9 月 30 日 	<br /><br />关联方借款 	494,060.00 	379,060.00 	<br /><br />同业借款 	110,000.00 	45,000.00 	<br /><br />收益凭证 	20,000.00 	29,117.00 	<br /><br />信用借款 	503,500.00 	730,000.00 	<br /><br />合计 	1,127,560.00 	1,183,177.00 	<br /><br />2018 年 9 月末关联方借款为向母公司上海陆家嘴（集团）有限公司借入的一年内到期带息借款人民币 35.91 亿元及向联营公司上海富都世界发展有限公司借入的一年内到期带息借款人民币 2.00 亿元，年利率为 3.915-4.5675%；2017 年末，关联方借款为向母公司上海陆家嘴（集团）有限公司借入的一年内到期带息借款人民币 49.41 亿元，平均年利率为 3.92-4.35%。<br /><br />2018 年 9 月末同业借款为向中国信托保障基金有限责任公司的借款，年利率为 6.9-7.5%，收益凭证为子公司爱建证券发行收益凭证。<br /><br />截至 2018 年 9 月末，公司银行短期信用借款平均年利率为 4.35%-4.5675%。<br /><br />2、卖出回购金融资产<br /><br />2015-2017 年和 2018 年 9 月末，公司卖出回购金融资产余额分别为 0.00亿元、18.27 亿元、38.33 亿元和 7.81 亿元，占总负债的比例分别为 0.00%、3.07%、6.29%和 1.36%。2017 年末卖出回购金融资产较上年末增加 20.16 亿元，增幅109.81%，主要是公司债券买断式回购业务规模增加较大，较上年增加 28.15亿元。2018 年 9 月末卖出回购金融资产较上年末减少 30.52 亿元，降幅 79.63%，主要是本年受市场影响，风险较大，固收杠杆缩减，业务规模大幅缩减。<br /><br />图表 6-33:发行人 2017 年末和 2018 年 9 月末卖出回购金融资产情况<br /><br />单位 ：万元<br /><br />卖出回购金融资产情况 	2017 年 12 月 31 日 	2018 年 9 月 30 日 	<br /><br />债券质押式报价回购 	59,697.50 	78,100.00 	<br /><br />债券买断式回购 	296,272.51 	- 	<br /><br />信用资产收益权转让 	27,426.50 	- 	<br /><br />合计 	383,306.51 	78,100.00 	<br /><br />3、应付账款<br /><br />2015-2017 年和 2018 年 9 月末，公司应付账款余额分别为 19.55 亿元、26.18亿元、29.21 亿元和 21.71 亿元，占总负债的比例分别为 5.40%、4.40%、4.79%和 3.77%。应付账款主要为应付建筑商及设备采购商的工程款。2016 年末应付账款较上年末增加 6.63 亿元，增幅 33.93%，主要是公司根据工程完成进度预提应付工程款增加所致。2017 年末应付账款较上年末增加 3.03 亿元，增幅11.59%。2018 年 9 月末应付账款较上年末减少 7.5 亿元，降幅 25.67%。<br /><br />图表 6-34:发行人 2017 年末和 2018 年 9 月末应付账款账龄情况<br /><br />单位 ：万元<br /><br />账龄 	2017 年 12 月 31 日 		2018 年 9 月 30 日 		<br /><br />	金额 	比例 	金额 	比例 	<br /><br />1 年以内 	224,805.67 	76.96% 	158,735.21 	73.10% 	<br /><br />1 年以上 	67,320.35 	23.04% 	58,410.02 	26.90% 	<br /><br />合计 	292,126.02 	100.00% 	217,145.23 	100% 	<br /><br />图表 6-35:发行人 2018 年 9 月末应付账款明细（前五名）<br /><br />单位 ：万元<br /><br />债权人名称 	与发行人关系 	期末余额 	账龄 	占应付账款总额比例 	<br /><br />A 	无关联关系 	40,349.52 	&lt;1 年 	18.58% 	<br /><br />B 	无关联关系 	34,971.43 	&lt;1 年 	16.11% 	<br /><br />C 	无关联关系 	22,409.32 	&lt;1 年 	10.32% 	<br /><br />D 	无关联关系 	14,415.95 	&lt;1 年 	6.64% 	<br /><br />E 	无关联关系 	10,513.82 	&lt;1 年 	4.84% 	<br /><br />合计 		111,638.19 		51.41% 	<br /><br />4、预收款项<br /><br />2015-2017 年和 2018 年 9 月末，公司的预收款项余额分别为 46.70 亿元、51.73 亿元、26.85 亿元和 47.63 亿元，占总负债比重分别为 12.90%、8.69%、4.40%和 8.27%。预收账款主要为预收客户的销售款项及土地使用权转让费。<br /><br />2016 年末预收账款较上年末增加 5.02 亿元，增幅 10.76%，主要原因为公司及下属子公司预收售房款增加。2017 年末预收账款较 2016 年末降低 24.87 亿元，下降 48.09%，主要是公司销售项目天津河庭花苑、涵云雅庭结转房产销售收入所致。2018 年 9 月末预收账款较上年末增加 20.78 亿元，增幅 77.39%，主要系公司子公司天津陆津和前滩实业预收售房款增加所致。<br /><br />图表 6-36:发行人 2017 年末和 2018 年 9 月末预收款项账龄情况<br /><br />单位 ：万元<br /><br />账龄 	2017 年 12 月 31 日 		2018 年 9 月 30 日 		<br /><br />	金额 	比例 	金额 	比例 	<br /><br />1 年以内 	58,497.75 	21.78% 	272,129.00 	57.13% 	<br /><br />1 年以上 	210,037.65 	78.22% 	204,219.86 	42.87% 	<br /><br />合计 	268,535.40 	100.00% 	476,348.86 	100% 	<br /><br />5、其他应付款<br /><br />2015-2017 年和 2018 年 9 月末，公司其他应付款余额分别为 109.76 亿元、111.24 亿元、102.81 亿元和 93.47 亿元，分别占总负债的 30.31%、18.68%、16.86%和 16.24%。公司其他应付款主要是公司在经营中正常收取的往来款以及尚待支付的专项资金等。<br /><br />2016 年末其他应付款较上年增加 1.48 亿元，增幅 1.35%，主要原因是子公司陆金发增加往来应付款。2016 年末账龄超过 1 年的其他应付款主要为与土地开发业务相关的预提支出及相关税费共计人民币 36.47 亿元和暂收售房款共计人民币 43.87 亿元，该等暂收款项系根据与客户签署的相关框架协议而收到的购房意向金，上述项目尚未完工交付。<br /><br />2017 年末其他应付款较上年下降 8.43 亿元，降幅 7.58%，主要由土地开发业务相关的预提支出及相关税费 36.47 亿元和暂收浦东金融广场(原“SN1地块项目”)的款项 45.80 亿元构成，该暂收款项系根据与客户签署的相关框架协议而收到的购房意向金，上述项目尚未达交付条件。<br /><br />截至 2018 年 9 月末，账龄超过 1 年的其他应付款主要为与土地开发业务相关的预提支出及相关税费共计 36.47 亿元，暂收售房款共计 20.16 亿元，该等暂收款项系根据与客户签署的相关框架协议收到的购房意向金，上述项目尚未完工交付。<br /><br />图表 6-37：截至 2018 年 9 月末其他应付款明细（前五名）<br /><br />单位：万元、%<br /><br />前五大 	应付金额 	占比 	账龄 	是否关联方 	款项性质或内容 	<br /><br />A 	364,667.48 	39.01% 	&gt;1 年 	否 	SN1 购买意向金 	<br /><br />B 	201,605.64 	21.57% 	&gt;1 年 	否 	与土地开发业务相关的预提支出及相关税费 	<br /><br />C 	16,000.00 	1.71% 	&gt;1 年 	否 	投标保证金 	<br /><br />D 	1,504.96 	0.16% 	1 年以内 	否 	租赁押金 	<br /><br />E 	1,418.39 	0.15% 	&gt;1 年 	否 	租赁押金 	<br /><br />合计 	585,196.47 	62.61% 				<br /><br />6、长期借款<br /><br />2015-2017 年和2018 年9 月末，公司长期借款余额分别为 44.49亿元、120.34亿元、115.80 亿元和 116.34 亿元，占总负债的比例分别为 12.29%、20.21%、18.99%和 20.21%。公司目前主要的资金投向浦东新区未来重点发展的中心商务区，未来还需公司持续的资金投入，使得公司加大对外筹资力度，长期借款较高。<br /><br />长期借款的增加是由于公司根据资金状况调整融资结构和规模。质押借款所用资产主要为发行人所持子公司股权，抵押借款用于抵押的资产主要为房产及土地使用权。2016 年末长期借款较上年增加 75.85 亿元，增幅 170.47%，主要原因是本期公司以并购贷款方式支付上海申万置业有限公司及陆金发收购款。2017 年末长期借款下降 4.54 亿元，降幅 3.77%，是由于公司偿还部分到期项目贷款。2018 年 9 月末长期借款比年初增加 0.54 亿元，增幅 0.47%。<br /><br />图表 6-38：2015-2017 年及 2018 年 9 月末长期借款分类情况<br /><br />单位：万元<br /><br />项目 	2015 年末 	2016 年末 	2017 年末 	2018 年 9 月末 	<br /><br />信用借款 	268,822.00 	810,370.48 	739,225.30 	113,220.57 	<br /><br />质押借款 	- 	- 	239,170.85 	223,491.00 	<br /><br />抵押借款 	176,107.05 	246,526.90 	135,500.00 	92,500.00 	<br /><br />保证借款 	- 	146,500.00 	44,132.98 	734,225.30 	<br /><br />合计 	444,929.05 	1,203,397.38 	1,158,029.13 	1,163,436.87 	<br /><br />7、应付债券<br /><br />2015-2017 年和 2018 年 9 月末，公司应付债券余额分别为 50 亿元、50 亿元、51 亿元和 56 亿元，占总负债的比重分别为 13.81%、8.40%、8.36%和 9.73%。<br /><br />2014 年 5 月 21 日，公司发行 2014 年度第一期中期票据(简称：14 陆金开MTN001，代码：101451021)，实际发行金额为人民币 10 亿元，期限 5 年，每张面值为人民币 100 元，发行票面利率为 5.90%。<br /><br />2014 年 9 月 4 日，公司发行 2014 年度第二期中期票据(简称：14 陆金开MTN002，代码：101451039)，实际发行金额为人民币 40 亿元，期限 10 年，每张面值为人民币 100 元，发行票面利率为 6.0%。<br /><br />2017 年 11 月 22 日，公司子公司爱建证券发行“陆家嘴金融城 2 号”收益凭证，发行金额 1 亿元，期限 2 年。<br /><br />2018 年 3 月 26 日，公司发行 2018 年第一期公司债券（简称：18 陆债 01，代码：143538），发行金额 5 亿元，发行期限 3+2 年，票面利率 5.08%。<br /><br />图表 6-39：2018 年 9 月末应付债券明细<br /><br />债券名称 	期限 	发行日期 	面值（元） 	余额（亿元） 	<br /><br />14陆金开 MTN001 	5年 	2014年5月21日 	100 	10 	<br /><br />14陆金开 MTN002 	10年 	2014年9月3日 	100 	40 	<br /><br />“陆家嘴金融城2号”收益凭证 	2年 	2017年11月22日 	1 	1 	<br /><br />18陆债01（代码143538）公司债券 	3+2年 	2018年3月26日 	100 	5 	<br /><br />合计 				56 	<br /><br />8、其他非流动负债<br /><br />2015-2017 年和 2018 年 9 月末，公司其他非流动负债分别为 0.00 亿元、10.68 亿元、66.33 亿元和 64.51 亿元，占总负债的比例分别为 0.00%、1.79%、10.88%和 11.21%。<br /><br />2016 年末较 2015 年末增加 10.68 亿元，主要系公司收购陆金发，陆金发主营业务中应付信托受益人款项及资管计划计入其他非流动负债。<br /><br />2017 年末较 2016 年末增加 55.65 亿元，增幅 521.15%，主要是由于公司为收购苏州绿岸而部分参与了华宝信托的信托计划，从而增加债务 44.76 亿元，以及公司子公司陆家嘴信托待支付的底层项目的收益增加而导致其他非流动负债增加。<br /><br />图表 6-40：2017 年末及 2018 年 9 月末其他非流动负债明细<br /><br />单位：万元<br /><br />项目 	2017 年 12 月 31 日 	2018 年 9 月 30 日 	<br /><br />应付信托受益人款项 	215,693.50 	197,562.63 	<br /><br />其他长期负债 	447,577.02 	447,577.02 	<br /><br />合计 	663,270.52 	645,139.65 	<br /><br />（三）所有者权益<br /><br />图表 6-41：2015-2017 年末及 2018 年 9 月末发行人合并范围内所有者权益结构<br /><br />单位：万元<br /><br />项目 	2015年末 		2016年末 		2017年末 		2018年9月末 		<br /><br />	金额 	占比 	金额 	占比 	金额 	占比 	金额 	占比 	<br /><br />实收资本(或股本) 	186,768.40 	11.50% 	336,183.12 	16.57% 	336,183.12 	16.64% 	336,183.12 	15.77% 	<br /><br />资本公积 	3,889.82 	0.24% 	3,889.82 	0.19% 	3,889.82 	0.19% 	3,889.82 	0.18% 	<br /><br />其它综合收益 	38,113.01 	2.35% 	155,185.02 	7.65% 	69,495.30 	3.44% 	38,030.96 	1.78% 	<br /><br />盈余公积金 	274,475.94 	16.90% 	114,515.86 	5.64% 	140,937.71 	6.98% 	140,937.71 	6.61% 	<br /><br />一般风险准备 	- 	- 	14,118.45 	0.70% 	18,105.87 	0.90% 	18,105.87 	0.85% 	<br /><br />未分配利润 	796,479.07 	49.04% 	741,870.30 	36.57% 	863,302.31 	42.73% 	921,563.32 	43.23% 	<br /><br />归属于母公司所有者权益合计 	1,299,726.24 	80.03% 	1,365,762.57 	67.32% 	1,431,914.14 	70.87% 	1,458,710.80 	68.42% 	<br /><br />少数股东权益 	324,255.03 	19.97% 	662,898.14 	32.68% 	588,515.72 	29.13% 	673,243.06 	31.58% 	<br /><br />所有者权益（或股东权益）合计 	1,623,981.27 	100.00% 	2,028,660.70 	100.00% 	2,020,429.85 	100.00% 	2,131,953.87 	100.00% 	<br /><br />2015-2017 年和2018 年9 月末，发行人所有者权益分别为 162.4亿元、202.87亿元、202.04 亿元和 213.20 亿元。<br /><br />1、股本<br /><br />2015-2017 年和 2018 年 9 月末，发行人股本分别为 18.68 亿元、33.62 亿元、33.62 亿元、33.62 亿元，占所有者权益的比重分别为 11.50%、16.57%、16.64%和 15.77%。2016 年 5 月 27 日，发行人召开股东大会并作出决议，决定2015 年度利润分配方案，以 2015 年末总股本 1,867,684,000 股为基数，按每10 股向全体股东分配现金红利 5.08 元（含税）并送红股 8 股，利润分配方案完成后，发行人股本变为 3,361,831,200 股。<br /><br />2、资本公积<br /><br />2015-2017 年和 2018 年 9 月末，发行人资本公积均为 0.39 亿元，占所有者权益的比重分别为 0.24%、0.19%、0.19%和 0.18%。资本公积的变动主要是由于同一控制下企业合并以及公司出售金融资产公允价值的变动。<br /><br />3、盈余公积<br /><br />2015-2017 年和 2018 年 9 月末，发行人盈余公积分别为 27.45 亿元、11.45亿元、14.09 亿元和 14.09 亿元，占所有者权益的比重为 16.90%、5.64%、6.98%和 6.61%。盈余公积主要由法定公积金、任意盈余公积组成。2016 年发行人盈余公积较 2015 年有较大波动，主要是其溢价收购了母公司控股下子公司陆金发公司，合并后导致公司盈余公积减少 19.21 亿元。<br /><br />4、未分配利润<br /><br />2015-2016 年和 2018 年 9 月末，发行人未分配利润分别为 79.65 亿元、74.19亿元、86.33 亿元和 92.16 亿元，占所有者权益的比重为 49.04%、36.57%、42.73%和 43.23%。随着发行人盈利能力的增强，公司的未分配利润持续增加。<br /><br />（四）损益情况分析<br /><br />图表 6-42：2015-2017 年及 2018 年 1-9 月发行人合并范围内主要损益情况<br /><br />单位：万元<br /><br />项目 	2015 年度 	2016 年度 	2017 年度 	2018 年 1-9 月 	<br /><br />一、营业总收入 	563,135.79 	1,280,714.81 	932,459.38 	857,412.41 	<br /><br />其中：营业收入 	563,135.79 	1,280,714.81 	932,459.38 	857,412.41 	<br /><br />二、营业总成本 	404,839.33 	909,297.92 	719,842.73 	636,371.61 	<br /><br />减：营业成本 	255,832.42 	676,275.66 	468,061.74 	430,799.66 	<br /><br />税金及附加 	53,160.27 	108,308.22 	60,235.64 	71,048.63 	<br /><br />销售费用 	15,170.95 	15,846.57 	13,105.90 	7,152.78 	<br /><br />管理费用 	21,638.66 	25,702.31 	35,962.81 	21,040.22 	<br /><br />财务费用 	59,205.53 	56,024.86 	128,078.26 	102,196.45 	<br /><br />资产减值损失 	-168.48 	27,140.30 	14,398.38 	4,133.87 	<br /><br />加：公允价值变动收益（损失以“－”号填列） 	- 	- 	3.13 	-2.38 	<br /><br />投资收益（损失以“－”号填列） 	109,811.53 	47,503.67 	263,252.56 	151,084.26 	<br /><br />其中：对联营企业和合营企业的投资收益 	16,432.38 	4,499.12 	19,686.31 	14,810.36 	<br /><br />资产处置收益（损失以“－”号填列） 	- 	1,522.22 	1,993.10 	112.52 	<br /><br />其他收益 	- 	- 	8,098.45 	2,244.98 	<br /><br />三、营业利润（亏损以“－”号填列） 	268,107.99 	420,442.77 	485,963.90 	374,480.18 	<br /><br />加：营业外收入 	9,405.57 	8,932.11 	7,374.98 	3,957.99 	<br /><br />其中：非流动资产处置利得 	- 	- 	- 	- 	<br /><br />减：营业外支出 	10.42 	445.77 	1,212.94 	1,551.77 	<br /><br />其中：非流动资产处置净损失 	0.075 	- 	- 	- 	<br /><br />四、利润总额（亏损总额以“－”号填列） 	277,503.15 	428,929.11 	492,125.94 	376,886.40 	<br /><br />减：所得税费用 	65,312.65 	102,015.06 	124,579.95 	97,509.44 	<br /><br />五、净利润（净亏损以“－”号填列） 	212,190.49 	326,914.05 	367,545.99 	279,376.96 	<br /><br />归属于母公司所有者的净利润 	190,002.35 	264,873.60 	312,991.77 	214,922.34 	<br /><br />少数股东损益 	22,188.14 	62,040.45 	54,554.22 	64,454.63 	<br /><br />六、综合收益总额 	249,122.90 	416,922.31 	279,430.43 	247,891.35 	<br /><br />项目 	2015 年度 	2016 年度 	2017 年度 	2018 年 1-9 月 	<br /><br />归属于母公司所有者的综合收益总额 	226,959.68 	355,939.54 	221,672.25 	183,458.00 	<br /><br />归属于少数股东的综合收益总额 	22,163.22 	60,982.77 	57,758.19 	64,433.35 	<br /><br />陆家嘴股份营业收入主要来源于房产销售、房产租赁、物业管理及酒店业收入，2016 年增加了金融业收入板块。2015-2017 年和 2018 年 1-9 月，公司营业收入分别为 56.31 亿元、128.07 亿元、93.25 亿元和 85.74 亿元。公司营业利润分别为 26.81 亿元、42.04 亿元、48.60 亿元和 37.45 亿元，发行人近年来保持了稳定的利润增长，商业地产投资、开发、运营及自营的商业办公规模不断扩大，金融板块也稳步发展，发行人盈利能力不断增强，未来预期盈利也较为可观。<br /><br />2015 年，公司主营业务收入为 53.70 亿元，较上年增长了 15.76%，主要因为公司 2015 年度以转让项目公司股权的形式出售其持有的投资性房地产金桥创科园和存货金桥德勤园区，结转收入合计为 9.05 亿元；2016 年，公司主营收入 110.39 亿元，较上年增长了 105.58%，主要是房产销售板块销售东方汇等商业办公项目以及增加了金融板块收入 18.20 亿元的原因；2017 年，公司主营收入 89.54 亿元，较上年减少了 18.89%，主要系 2016 年度销售东方汇项目导致收入增加，而 2017 年没有该类事项发生；2018 年 1-9 月实现主营业务收入 85.47 亿元，其中房地产销售收入 41.52 亿元，为公司 2018 年度经营业绩作出较大贡献，主要系公司结转了办公楼 SN1 泰康项目收入。公司主营业务收入结构相对稳定，房产租赁收入与房产销售收入占比高。<br /><br />虽然近年来上海房地产市场有所波动，但商业地产和商品房价格总体上处于上升趋势，且公司在历史上开发相关项目的过程中积蓄了大量获取成本较低的土地储备，因此公司商业地产项目的毛利率相对较高。2015-2017 年度及 2018 年 1-9 月，公司整体的毛利率水平分别为 54.57%、47.20%、49.80%、49.76%，同期公司房地产销售毛利率分别为 42.13%、43.44%、31.79%、46.27%；房地产租赁毛利率为 83.69%、83.28%、79.90%、80.32%，在行业内处于较好水平。<br /><br />2015-2017 年和 2018 年 1-9 月，公司营业利润分别 26.81 亿元、42.04 亿元、26.33 亿元和 15.11 亿元。2016 年，公司实现营业利润 42.04 亿元，较年初增加 15.23 亿元，增幅为 56.82%；2017 年，公司营业利润为 48.60 亿元，较上年增加 6.55 亿元，增幅为 15.58%。上述期间公司实现净利润 21.22 亿元、32.69 亿元、36.75 亿元和 27.94 亿元。2016 年较 2015 年增加 11.47 亿元，增幅 54.07%；2017 年较 2016 年增加 4.06 亿元，增幅 12.43%。利润增长主要原因是发行人成功转型为商业地产投资、开发、运营商，自营的商业办公产品受到市场追捧，总体处于较好水平、盈利较为乐观。<br /><br />公司利润中投资这一块也较为可观，2015-2017 年和 2018 年 1-9 月，公司投资收益分别为 10.98 亿元、4.75 亿、26.33 亿元和 15.11 亿元。2017 年度较上年增加了 21.58 亿元，主要是处置佳寿公司股权产生的收益。2018 年 1-9月较上期增加 12.51 亿元，主要是出售子公司上海前绣实业 50%股权产生的股权转让收益以及剩余股权按照公允价值计量所致。<br /><br />（五）现金流量情况分析<br /><br />图表 6-43：2015-2017 年及 2018 年 1-9 月发行人合并范围内现金流总体状况<br /><br />单位：万元<br /><br />科目/年份 	2015 年度 	2016 年度 	2017 年度 	2018年度 1-9月 	<br /><br />经营活动产生的现金流量净额 	330,345.21 	-125,459.58 	-535,816.44 	322,173.21 	<br /><br />其中：经营活动现金流入小计 	1,094,593.03 	1,183,639.01 	1,193,345.19 	1,366,796.36 	<br /><br />经营活动现金流出小计 	764,247.82 	1,309,098.59 	1,729,161.63 	1,044,623.15 	<br /><br />投资活动产生的现金流量净额 	-283,018.88 	-750,379.79 	542,505.77 	58,973.38 	<br /><br />其中：投资活动现金流入小计 	117,612.47 	2,422,360.71 	2,080,729.43 	852,503.18 	<br /><br />投资活动现金流出小计 	400,631.35 	3,172,740.50 	1,538,223.66 	793,529.79 	<br /><br />筹资活动产生的现金流量净额 	-131,355.74 	602,254.20 	-170,084.68 	-198,675.39 	<br /><br />其中：筹资活动现金流入小计 	822,061.00 	2,643,316.39 	1,782,725.35 	1,157,435.66 	<br /><br />筹资活动现金流出小计 	953,416.74 	2,041,062.20 	1,952,810.03 	1,356,111.05 	<br /><br />汇率变动对现金及现金等价物的影响 	28.09 	144.47 	-793.10 	707.37 	<br /><br />现金及现金等价物净增加额 	-84,001.33 	-273,440.71 	-164,188.45 	183,178.58 	<br /><br />1、经营活动现金流分析<br /><br />2015-2017 年度及 2018 年 1-9 月，公司经营活动产生的现金流入分别为109.46 亿元、118.36 亿元、119.33 亿元及 136.68 亿元，经营活动产生的现金流出分别为 76.42 亿元、130.91 亿元、172.92 亿元及 104.46 亿元，经营活动产生的现金流量净额分别为 33.03 亿元、-12.55 亿元、-53.58 亿元及 32.22 亿元。<br /><br />2016 年度 经营 活动 现金 流量 净额 相较 上年 减少 45.58 亿 元， 降幅137.98%，主要原因系房产销售收款逐渐减少，房产建设投入逐步加大；同时 2016 年度将上海陆家嘴金融发展有限公司纳入合并范围，陆金发公司 2016年度经营活动产生的现金流约为-10.5 亿元，主要是其下属子公司爱建证券、陆家嘴信托当年度投入了 9.2 亿的交易性金融资产所致。2017 年经营活动现金流量净额相较上年减少 41.04 亿元，降幅 327.08%，主要为公司收购了苏州绿岸和申万绿地滨江两个项目，共支出约 125 亿元。2018 年 1-9 月经营活动现金流量净额较上年同期增加 47.41 亿元，主要系公司收到浦东金融广场1 号办公楼结算款近 14 亿元以及子公司天津陆津房地产开发有限公司、上海前滩实业发展有限公司及苏州绿岸房地产开发有限公司收取售房款约 41 亿元。公司作为房地产企业，因自身行业特点，加上在经营上保持了相对积极的项目开发策略，需要投入大量的资金用于购置土地和工程施工，包括对一些项目的收购等。从项目开发到最终实现销售的周期较长，对资金的需求较大，前期投入和资金回款间会存在一定的时间错配，故近二年经营性现金流净额持续为负。公司经营活动现金流呈现阶段性波动符合房地产行业特征。<br /><br />2、投资活动现金流分析<br /><br />2015-2017 年度及 2018 年 1-9 月，公司投资活动产生的现金流量净额分别为-28.30 亿元、-75.04 亿元、54.25 亿元及 5.90 亿元。公司的投资活动主要是对联营、合营及参股公司等的股权转让及收购。2015-2017 年度及 2018 年1-9 月，投资活动现金流入分别为 11.76 亿元、242.24 亿元、208.07 和 85.25亿元，主要是收回投资收到的现金，取得投资收益收到的现金、处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金以及处置子公司及其他营业单位收到的现金。2015-2017 年度及 2018 年 1-9 月，投资活动现金流出分别为 40.06亿元、317.27 亿元、153.82 亿元和 79.35 亿元，主要是投资支付的现金以及取得子公司及其他经营单位支付的现金。2016 年投资活动现金净流量较上年同期减少，主要由于本期支付陆金发、申万项目收购款及子公司陆金发加大投资性支出所致。2017 年投资活动现金流量净额较上年增加 129.29 亿元，增幅 172.30%，主要系较 2016 年投资活动现金流出减少。2018 年 1-9 月投资活动现金流量净额较上年同期增加 19.31 亿元，主要系公司以 13.48 亿元处置了子公司前绣实业 50%的股权，同时今年赎回理财产品约 6 亿元。<br /><br />3、筹资活动现金流分析<br /><br />2015-2017 年度及 2018 年 1-9 月，公司筹资活动产生的现金流量净额分别为-13.14 亿元、60.23 亿元、-17.01 亿元和-19.87 亿元。公司的筹资来源主要为借款融资。2015-2017 年度及 2018 年 1-9 月，筹资活动现金流入分别为82.21 亿元、264.33 亿元、178.28 亿元及 115.74 亿元，主要是取得借款收到的现金；筹资活动现金流出分别为 95.34 亿元、204.11 亿元、195.28 亿元和135.61 亿元，主要为偿还债务支付的现金以及分配股利、利润或偿付利息支付的现金。2016 年筹资活动产生的现金净流量较上年增加，主要是由于本年较上年筹资规模扩大所致。2017 年筹资活动产生的现金净流量较上年同期下降 128.24%，主要为本期发生并购苏州绿岸项目增加非流动负债 44.76 亿及归还贷款规模增加及股利、利息支付增加共同影响造成。2018 年 1-9 月，公司筹资活动产生的流量净额较上年同期减少 26,34 亿元，主要系本年度公司融资金额较上年有所降低，2017 年公司为收购苏州绿岸房地产开发有限公司而与华宝信托产生信托计划增加融资 44.76 亿元。<br /><br />综上所述，发行人主营业绩突出，经营活动获取现金能力较强，对外投资活动支出与其新上项目相匹配，筹资能力较强，整体现金流结构合理。<br /><br />三、发行人主要财务指标<br /><br />（一）偿债能力分析<br /><br />图表 6-44： 发行人偿债能力分析<br /><br />项目 	2015 年度 	2016 年度 	2017 年度 	2018 年 9 月末 	<br /><br />流动比率 	0.46 	0.79 	0.98 	1.08 	<br /><br />速动比率 	0.08 	0.57 	0.40 	0.45 	<br /><br />资产负债率 	69.04% 	74.59% 	75.11% 	72.97% 	<br /><br />EBITDA（亿元） 	37.16 	51.37 	63.21 	49.20 	<br /><br />EBITDA 利息保障倍数 	3.95 	6.06 	4.52 	4.76 	<br /><br />2015-2017 年度及 2018 年 9 月末，公司流动比率分别为 0.46、0.79、0.98和 1.08，公司速动比率分别为 0.08、0.57、0.40 和 0.45。2016 年末，公司流动比率为 0.79，但公司负债中预收账款及预提土地开发支出等收益性负债比较大，公司实际流动性优于账面数据所示。过去三年公司流动比率和速动比率呈波动趋势，主要是由于公司的资产结构变动所致。公司目前流动资产占比高，流动资产和速动资产的周转速度合理，资金可以充分发挥有效的使用效益，进而提升企业的长期生产经营效果。从长期偿债指标来看，2015-2017年及 2018 年 9 月末，公司资产负债率分别为 69.04%、74.59%、75.11%和72.97%。负债水平有不断提高的趋势，因为发行人建设项目需通过融资获取资金和并购借款导致负债规模不断扩大。由于房地产行业属于资金密集型行业，前期土地储备及工程施工等占用现金规模较大，因此房地产公司普遍存在财务杠杆水平较高的现象。公司资产负债率与同行业公司平均资产负债率相比，其债务负担仍处于合理范围内。2015-2017 年和 2018 年 9 月末，发行人 EBITDA 显示发行人具有稳定的盈利能力和较强的偿债能力，对利息支出的保障程度较好。<br /><br />（二）盈利能力分析<br /><br />图表 6-45：发行人近三年及一期盈利能力指标表<br /><br />指标 	2015 年度 	2016 年度 	2017 年度 	2018 年度 9 月 	<br /><br />营业毛利率 	54.57% 	18.19% 	27.00% 	23.98% 	<br /><br />净利润率 	37.68% 	25.53% 	39.42% 	32.58% 	<br /><br />净资产收益率 	13.07% 	16.11% 	18.19% 	13.10% 	<br /><br />总资产收益率 	4.33% 	4.94% 	4.57% 	3.49% 	<br /><br />注：2018 年度 9 月净资产收益率、总资产收益率均为非年化数值<br /><br />近年来，公司的营收模式发生较大的转变，从以土地批租收入为主转变为以长期资产管理收入和短期资产出售收入并重的模式。在这种模式转变下，公司仍然维持着较为稳定的毛利率。2015 至 2017 年间，公司的总资产收益率和净资产收益率呈现稳中有升的态势，显示公司良好的盈利能力。此外，由于公司土地、项目等储备较为充足，其盈利能力的未来可持续性较强。<br /><br />（三）营运能力分析<br /><br />图表 6-46：发行人近三年营运能力指标<br /><br />单位：次/年<br /><br />指标 	2015 年度 	2016 年度 	2017 年度 	2018 年 9 月末 	<br /><br />应收账款周转率 	158.79 	182.56 	47.75 	30.52 	<br /><br />存货周转率 	0.23 	0.70 	0.31 	0.20 	<br /><br />总资产周转率 	0.11 	0.19 	0.12 	0.11 	<br /><br />流动资产周转率 	0.42 	0.57 	0.27 	0.24 	<br /><br />注：2018 年度 9 月应收账款周转率、存货周转率、总资产周转率、流动资产周转率均为非年化数值。<br /><br />2015-2017 年末及 2018 年 9 月末，公司应收账款周转率分别为 158.79、182.56、47.75 和 30.52。由于公司房地产开发项目通常采用预售模式，因此应收账款余额相对较小，周转率较高。<br /><br />2015-2017 年末及 2018 年 9 月末，公司存货周转率分别为 0.23、0.70、0.31 和 0.20。由于房地产项目开发周期相对较长，从购买土地到正式交付产品、结转收入成本，通常需 2-3 年时间，因此房地产公司存货周转率普遍偏低。最近三年，由于公司结算的营业成本大幅增长，同时受地价影响，部分年份新获取项目有所减少，存货周转率呈现波动态势。<br /><br />2015-2017 年和 2018 年 9 月末，公司的总资产周转率分别为 0.11 次、0.19次、0.12 次和 0.11 次，变动幅度较小，这显示公司的总资产周转水平较稳定。<br /><br />2018 年 9 月末，发行人总资产、净资产、营业收入、净利润等财务指标未发生重大不利变化。<br /><br />四 、发行人有息债务情况<br /><br />2016 年末公司有息负债总额 288.43 亿元，其中，短期借款 96.75 亿元，一年内到期非流动负债 21.34 亿元，长期借款 120.34 亿元，应付债券 50 亿元。2016 年末，公司有息债务增加主要系长期借款较上年增加所致。2017年末公司有息负债总额 286.03 亿元，其中，短期借款 112.76 亿元，一年内到期非流动负债 6.47 亿元，长期借款 115.80 亿元，应付债券 51 亿元，公司有息债务减少主要系公司归还 20 亿短期融资券。截至 2018 年 9 月末公司有息债务总额 296.64 亿元，其中短期借款 118.32 亿元，一年内到期非流动负债5.98 亿元，长期借款 116.34 亿元，应付债券 56 亿元。<br /><br />图表 6-47：发行人 2015-2017 年及 2018 年 9 月末有息债务期限结构情况<br /><br />单位：万元<br /><br />项目 	2015 年末 		2016 年末 		2017 年末 		2018 年 9 月末 		<br /><br />	金额 	占全部有息债务比例 	金额 	占全部有息债务比例 	金额 	占全部有息债务比例 	金额 	占全部有息债务比例 	<br /><br />短期借款 	453,900.00 	26.40% 	967,500.00 	33.54% 	1,127,560.00 	39.42% 	1,183,177.00 	39.89% 	<br /><br />一年内到期的非流动负债 	320,300.00 	18.63% 	213,400.00 	7.40% 	64,700.00 	2.26% 	59,750.00 	2.01% 	<br /><br />长期借款 	444,929.05 	25.88% 	1,203,397.38 	41.72% 	1,158,029.13 	40.49% 	1,163,436.87 	39.22% 	<br /><br />应付债券 	500,000.00 	29.09% 	500,000.00 	17.34% 	510,000.00 	17.83% 	560,000.00 	18.88% 	<br /><br />合计 	1,719,129.05 	100.00% 	2,884,297.38 	100.00% 	2,860,289.13 	100.00% 	2,966,363.87 	100.00% 	<br /><br />（一）发行人间接债务情况<br /><br />截至 2018 年 9 月末，发行人主要借款明细如下：<br /><br />图表 6-48：截至 2018 年 9 月末发行人银行借款明细情况<br /><br />单位：万元<br /><br />借款主体 	银行 	当前利率 	金额 	起息日 	到期日 	贷款性质 	担保方式 	<br /><br />陆家嘴股份 	浦发银行 	4.3500% 	10,000.00 	2017-10-9 	2018-10-8 	流动资金贷款 	信用 	<br /><br />陆家嘴股份 	浦发银行 	4.3500% 	20,000.00 	2017-10-31 	2018-10-30 	流动资金贷款 	信用 	<br /><br />陆家嘴股份 	浦发银行 	4.3500% 	40,000.00 	2017-11-13 	2018-11-12 	流动资金贷款 	信用 	<br /><br />陆家嘴股份 	浦发银行 	4.3500% 	30,000.00 	2018-3-30 	2019-3-29 	流动资金贷款 	信用 	<br /><br />陆家嘴股份 	浦发银行 	4.3500% 	10,000.00 	2018-3-30 	2019-3-29 	流动资金贷款 	信用 	<br /><br />陆家嘴股份 	浦发银行 	4.3500% 	10,000.00 	2018-3-30 	2019-3-29 	流动资金贷款 	信用 	<br /><br />陆家嘴股份 	浦发银行 	4.3500% 	10,000.00 	2018-3-30 	2019-3-29 	流动资金贷款 	信用 	<br /><br />陆家嘴股份 	浦发银行 	4.5675% 	40,000.00 	2018-5-29 	2019-5-28 	流动资金贷款 	信用 	<br /><br />陆家嘴股份 	浦发银行 	4.5675% 	30,000.00 	2018-6-29 	2019-6-28 	流动资金贷款 	信用 	<br /><br />陆家嘴股份 	浦发银行 	4.5675% 	30,000.00 	2018-6-29 	2019-6-28 	流动资金贷款 	信用 	<br /><br />陆家嘴股份 	浦发银行 	4.5675% 	20,000.00 	2018-7-9 	2019-7-8 	流动资金贷款 	信用 	<br /><br />陆家嘴股份 	浦发银行 	4.5675% 	20,000.00 	2018-7-12 	2019-7-11 	流动资金贷款 	信用 	<br /><br />陆家嘴股份 	民生银行 	4.3500% 	10,000.00 	2018-9-30 	2019-9-20 	流动资金贷款 	信用 	<br /><br />陆家嘴股份 	民生银行 	4.3500% 	10,000.00 	2018-9-30 	2019-9-20 	流动资金贷款 	信用 	<br /><br />陆家嘴股份 	交通银行 	3.8950% 	1,500.00 	2016-9-21 	2019-3-20 	并购贷款 	质押 	<br /><br />陆家嘴股份 	交通银行 	3.8950% 	1,500.00 	2016-9-21 	2019-9-20 	并购贷款 	质押 	<br /><br />陆家嘴股份 	交通银行 	3.8950% 	2,500.00 	2016-9-21 	2020-3-20 	并购贷款 	质押 	<br /><br />陆家嘴股份 	交通银行 	3.8950% 	2,500.00 	2016-9-21 	2020-9-20 	并购贷款 	质押 	<br /><br />陆家嘴股份 	交通银行 	3.8950% 	5,398.00 	2016-9-21 	2021-3-20 	并购贷款 	质押 	<br /><br />陆家嘴股份 	交通银行 	3.8950% 	70,000.80 	2016-9-21 	2021-9-20 	并购贷款 	质押 	<br /><br />陆家嘴股份 	交通银行 	3.8950% 	1,500.00 	2016-12-14 	2019-3-20 	并购贷款 	质押 	<br /><br />陆家嘴股份 	交通银行 	3.8950% 	1,500.00 	2016-12-14 	2019-9-20 	并购贷款 	质押 	<br /><br />陆家嘴股份 	交通银行 	3.8950% 	2,500.00 	2016-12-14 	2020-3-20 	并购贷款 	质押 	<br /><br />陆家嘴股份 	交通银行 	3.8950% 	2,500.00 	2016-12-14 	2020-9-20 	并购贷款 	质押 	<br /><br />陆家嘴股份 	交通银行 	3.8950% 	9,263.85 	2016-12-14 	2021-3-20 	并购贷款 	质押 	<br /><br />陆家嘴股份 	交通银行 	3.8950% 	180,000.00 	2016-12-14 	2021-12-12 	并购贷款 	质押 	<br /><br />陆家嘴股份 	交通银行 	4.3500% 	30,000.00 	2017-10-18 	2018-10-17 	流动资金贷款 	信用 	<br /><br />陆家嘴股份 	交通银行 	4.3500% 	10,000.00 	2018-2-12 	2018-11-23 	流动资金贷款 	信用 	<br /><br />陆家嘴股份 	交通银行 	4.3500% 	40,000.00 	2018-9-11 	2019-9-6 	流动资金贷款 	信用 	<br /><br />陆家嘴股份 	中国银行 	4.3500% 	50,000.00 	2017-10-10 	2018-10-10 	流动资金贷款 	信用 	<br /><br />陆家嘴股份 	中国银行 	4.5675% 	30,000.00 	2018-6-29 	2019-6-28 	流动资金贷款 	信用 	<br /><br />陆家嘴股份 	中国银行 	4.5675% 	30,000.00 	2018-7-11 	2019-7-10 	流动资金贷款 	信用 	<br /><br />陆家嘴股份 	中国银行 	4.5675% 	30,000.00 	2018-7-13 	2019-7-12 	流动资金贷款 	信用 	<br /><br />陆家嘴股份 	建设银行 	4.3500% 	50,000.00 	2018-7-11 	2019-7-10 	流动资金贷款 	信用 	<br /><br />陆家嘴股份 	工商银行 	4.3500% 	30,000.00 	2018-3-19 	2019-3-8 	流动资金贷款 	信用 	<br /><br />陆家嘴股份 	工商银行 	4.3500% 	5,000.00 	2018-3-30 	2019-3-8 	流动资金贷款 	信用 	<br /><br />陆家嘴股份 	工商银行 	4.3500% 	10,000.00 	2018-3-30 	2019-3-9 	流动资金贷款 	信用 	<br /><br />陆家嘴股份 	工商银行 	4.3500% 	5,000.00 	2018-4-20 	2019-3-9 	流动资金贷款 	信用 	<br /><br />陆家嘴股份 	工商银行 	4.5675% 	10,000.00 	2018-6-15 	2019-6-1 	流动资金贷款 	信用 	<br /><br />陆家嘴股份 	工商银行 	4.5675% 	10,000.00 	2018-6-15 	2019-6-1 	流动资金贷款 	信用 	<br /><br />陆家嘴股份 	工商银行 	4.3500% 	30,000.00 	2018-7-5 	2019-7-1 	流动资金贷款 	信用 	<br /><br />陆家嘴股份 	工商银行 	3.8000% 	20,000.00 	2016-6-23 	2018-12-10 	项目贷款 	抵押 	<br /><br />陆家嘴股份 	工商银行 	3.8000% 	20,000.00 	2016-6-23 	2019-6-10 	项目贷款 	抵押 	<br /><br />陆家嘴股份 	工商银行 	3.8000% 	25,000.00 	2016-6-23 	2019-12-10 	项目贷款 	抵押 	<br /><br />陆家嘴股份 	工商银行 	3.8000% 	25,000.00 	2016-6-23 	2020-6-10 	项目贷款 	抵押 	<br /><br />陆家嘴股份 	工商银行 	3.8000% 	55,000.00 	2016-6-23 	2020-12-10 	项目贷款 	抵押 	<br /><br />陆家嘴股份 	工商银行 	3.8000% 	5,000.00 	2016-6-23 	2021-6-5 	项目贷款 	抵押 	<br /><br />陆家嘴股份 	工商银行 	4.2750% 	40,000.00 	2017-7-28 	2021-6-5 	项目贷款 	抵押 	<br /><br />陆家嘴股份 	上海银行 	4.3500% 	30,000.00 	2018-9-21 	2019-9-21 	流动资金贷款 	信用 	<br /><br />陆家嘴股份 	农业银行 	4.0280% 	100.00 	2016-9-21 	2019-3-20 	并购贷款 	质押 	<br /><br />陆家嘴股份 	农业银行 	4.0280% 	100.00 	2016-9-21 	2019-9-20 	并购贷款 	质押 	<br /><br />陆家嘴股份 	农业银行 	4.0280% 	100.00 	2016-9-21 	2020-3-20 	并购贷款 	质押 	<br /><br />陆家嘴股份 	农业银行 	4.0280% 	100.00 	2016-9-21 	2020-9-18 	并购贷款 	质押 	<br /><br />陆家嘴股份 	农业银行 	4.0280% 	100.00 	2016-9-21 	2021-3-18 	并购贷款 	质押 	<br /><br />陆家嘴股份 	农业银行 	4.0280% 	100.00 	2016-9-21 	2021-9-16 	并购贷款 	质押 	<br /><br />陆家嘴股份 	农业银行 	4.0280% 	100.00 	2016-9-21 	2022-3-18 	并购贷款 	质押 	<br /><br />陆家嘴股份 	农业银行 	4.0280% 	84,298.80 	2016-9-21 	2022-9-16 	并购贷款 	质押 	<br /><br />陆家嘴股份 	农业银行 	4.0280% 	199,263.85 	2016-12-14 	2022-9-16 	并购贷款 	质押 	<br /><br />陆家嘴股份 	农业银行 	4.2730% 	100.00 	2018-2-9 	2019-3-20 	并购贷款 	信用 	<br /><br />陆家嘴股份 	农业银行 	4.2730% 	100.00 	2018-2-9 	2019-9-20 	并购贷款 	信用 	<br /><br />陆家嘴股份 	农业银行 	4.2730% 	100.00 	2018-2-9 	2020-3-20 	并购贷款 	信用 	<br /><br />陆家嘴股份 	农业银行 	4.2730% 	100.00 	2018-2-9 	2020-9-18 	并购贷款 	信用 	<br /><br />陆家嘴股份 	农业银行 	4.2730% 	100.00 	2018-2-9 	2021-3-18 	并购贷款 	信用 	<br /><br />陆家嘴股份 	农业银行 	4.2730% 	100.00 	2018-2-9 	2021-9-16 	并购贷款 	信用 	<br /><br />陆家嘴股份 	农业银行 	4.2730% 	100.00 	2018-2-9 	2022-3-18 	并购贷款 	信用 	<br /><br />陆家嘴股份 	农业银行 	4.2730% 	100.00 	2018-2-9 	2022-9-16 	并购贷款 	信用 	<br /><br />陆家嘴股份 	农业银行 	4.2730% 	100.00 	2018-2-9 	2023-3-16 	并购贷款 	信用 	<br /><br />陆家嘴股份 	农业银行 	4.2730% 	100.00 	2018-2-9 	2023-9-20 	并购贷款 	信用 	<br /><br />陆家嘴股份 	农业银行 	4.2730% 	77,637.59 	2018-2-9 	2024-2-8 	并购贷款 	信用 	<br /><br />陆家嘴股份 	进出口银行 	4.5675% 	40,000.00 	2018-5-10 	2019-5-9 	流动资金贷款 	信用 	<br /><br />陆家嘴股份 	进出口银行 	4.2750% 	3,000.00 	2015-6-12 	2018-11-30 	并购贷款 	信用 	<br /><br />陆家嘴股份 	进出口银行 	4.2750% 	3,500.00 	2015-6-12 	2019-4-30 	并购贷款 	信用 	<br /><br />陆家嘴股份 	进出口银行 	4.2750% 	3,500.00 	2015-6-12 	2019-11-30 	并购贷款 	信用 	<br /><br />陆家嘴股份 	进出口银行 	4.2750% 	30,000.00 	2015-6-12 	2020-4-30 	并购贷款 	信用 	<br /><br />陆家嘴股份 	进出口银行 	4.2750% 	1,000.00 	2015-6-12 	2018-11-15 	项目贷款 	信用 	<br /><br />陆家嘴股份 	进出口银行 	4.2750% 	535.00 	2015-6-12 	2019-5-15 	项目贷款 	信用 	<br /><br />陆家嘴股份 	进出口银行 	4.2750% 	1,199.00 	2015-10-22 	2019-5-15 	项目贷款 	信用 	<br /><br />陆家嘴股份 	进出口银行 	4.2750% 	638.00 	2015-12-15 	2019-5-15 	项目贷款 	信用 	<br /><br />陆家嘴股份 	进出口银行 	4.2750% 	994.25 	2016-3-30 	2019-5-15 	项目贷款 	信用 	<br /><br />陆家嘴股份 	进出口银行 	4.2750% 	1,246.92 	2016-7-26 	2019-5-15 	项目贷款 	信用 	<br /><br />陆家嘴股份 	进出口银行 	4.2750% 	1,236.83 	2016-10-31 	2019-5-15 	项目贷款 	信用 	<br /><br />陆家嘴股份 	进出口银行 	4.2750% 	662.32 	2016-10-31 	2019-11-15 	项目贷款 	信用 	<br /><br />陆家嘴股份 	进出口银行 	4.2750% 	620.66 	2017-2-10 	2019-11-15 	项目贷款 	信用 	<br /><br />陆家嘴股份 	上海银行 	3.9150% 	20,000.00 	2018-1-10 	2019-1-9 	委托贷款 	信用 	<br /><br />陆家嘴股份 	浦发银行 	4.3500% 	50,000.00 	2017-12-21 	2018-12-20 	委托贷款 	信用 	<br /><br />陆家嘴股份 	浦发银行 	4.3500% 	50,000.00 	2017-12-21 	2018-12-20 	委托贷款 	信用 	<br /><br />陆家嘴股份 	浦发银行 	4.3500% 	30,000.00 	2017-12-21 	2018-12-20 	委托贷款 	信用 	<br /><br />陆家嘴股份 	浦发银行 	4.3500% 	40,000.00 	2017-12-21 	2018-12-20 	委托贷款 	信用 	<br /><br />陆家嘴股份 	浦发银行 	4.3500% 	50,000.00 	2017-11-28 	2019-11-26 	委托贷款 	信用 	<br /><br />纯景公司 	浦发银行 	4.4100% 	300.00 	2016-12-26 	2020-6-21 	并购贷款 	质押 	<br /><br />纯景公司 	浦发银行 	4.4100% 	500.00 	2016-12-26 	2020-12-21 	并购贷款 	质押 	<br /><br />纯景公司 	浦发银行 	4.4100% 	500.00 	2016-12-26 	2021-6-21 	并购贷款 	质押 	<br /><br />纯景公司 	浦发银行 	4.4100% 	500.00 	2016-12-26 	2021-12-21 	并购贷款 	质押 	<br /><br />纯景公司 	浦发银行 	4.4100% 	86,250.00 	2016-12-26 	2022-6-21 	并购贷款 	质押 	<br /><br />纯景公司 	浦发银行 	4.4100% 	69,182.87 	2016-12-26 	2022-12-25 	并购贷款 	质押 	<br /><br />纯景公司 	浦发银行 	4.4100% 	17,067.13 	2017-4-11 	2023-4-10 	并购贷款 	质押 	<br /><br />前滩实业 	农业银行 	4.4100% 	10,000.00 	2017-5-15 	2023-5-14 	项目贷款 	抵押 	<br /><br />前滩实业 	农业银行 	4.4100% 	2,615.00 	2017-5-26 	2023-5-14 	项目贷款 	抵押 	<br /><br />前滩实业 	工商银行 	4.4100% 	12,615.00 	2017-5-24 	2023-5-14 	项目贷款 	抵押 	<br /><br />前滩实业 	农业银行 	4.4100% 	5,470.00 	2017-11-15 	2023-5-14 	项目贷款 	抵押 	<br /><br />前滩实业 	工商银行 	4.4100% 	5,470.00 	2017-11-30 	2023-5-14 	项目贷款 	抵押 	<br /><br />前滩实业 	农业银行 	4.4100% 	1,915.00 	2018-1-15 	2023-5-14 	项目贷款 	抵押 	<br /><br />前滩实业 	农业银行 	4.4100% 	1,606.00 	2018-1-15 	2023-5-14 	项目贷款 	抵押 	<br /><br />前滩实业 	浦发银行 	3.9150% 	50,000.00 	2016-10-31 	2018-10-30 	委托贷款 	信用 	<br /><br />前滩实业 	浦发银行 	4.5675% 	20,000.00 	2018-7-19 	2019-7-18 	委托贷款 	信用 	<br /><br />前滩实业 	浦发银行 	4.3500% 	4,060.00 	2017-11-22 	2018-11-5 	委托贷款 	信用 	<br /><br />前滩实业 	浦发银行 	4.3500% 	10,000.00 	2017-12-20 	2018-11-5 	委托贷款 	信用 	<br /><br />前滩实业 	浦发银行 	4.3500% 	20,000.00 	2017-12-28 	2019-12-26 	委托贷款 	信用 	<br /><br />前滩实业 	浦发银行 	4.3500% 	15,000.00 	2018-1-22 	2019-12-26 	委托贷款 	信用 	<br /><br />前滩实业 	浦发银行 	4.3500% 	20,000.00 	2018-3-14 	2019-3-13 	委托贷款 	信用 	<br /><br />陆金发公司 	工商银行 	4.2750% 	10,000.00 	2015-6-23 	2018-11-20 	并购贷款 	信用 	<br /><br />陆金发公司 	工商银行 	3.8000% 	7,500.00 	2016-1-28 	2018-12-30 	并购贷款 	信用 	<br /><br />陆金发公司 	工商银行 	4.2750% 	10,000.00 	2015-6-23 	2019-5-20 	并购贷款 	信用 	<br /><br />陆金发公司 	工商银行 	3.8000% 	10,000.00 	2016-1-28 	2019-7-30 	并购贷款 	信用 	<br /><br />陆金发公司 	工商银行 	4.2750% 	15,000.00 	2015-6-23 	2019-11-20 	并购贷款 	信用 	<br /><br />陆金发公司 	工商银行 	3.8000% 	10,000.00 	2016-1-28 	2019-12-30 	并购贷款 	信用 	<br /><br />陆金发公司 	工商银行 	4.2750% 	15,000.00 	2015-6-23 	2020-5-22 	并购贷款 	信用 	<br /><br />陆金发公司 	工商银行 	3.8000% 	25,000.00 	2016-1-28 	2020-7-30 	并购贷款 	信用 	<br /><br />陆金发公司 	工商银行 	3.8000% 	25,000.00 	2016-1-28 	2021-1-27 	并购贷款 	信用 	<br /><br />合计 			2,332,246.87 					<br /><br />截至 2018 年 9 月末，公司全部未还人民币贷款均正常，无逾期、欠息情况。<br /><br />公司始终按期偿还有关债务，与银行等金融机构建立了长期合作关系，具备良好资信水平，各大金融机构均授予公司较高信用额度。报告期内各期公司经营活动产生的现金流入持续增长，良好的经营业绩充分保障公司的偿债能力。<br /><br />图表 6-49：截至 2018 年 9 月末发行人非传统融资情况<br /><br />单位：万元<br /><br />融资主体 	银行 	当前费率 	金额 	起息日 	到期日 	业务性质 	担保方式 	<br /><br />陆家嘴股份 	农业银行 	5.5000% 	447,577.02 	2017-1-4 	2024-1-3 	股权融资 	信用 	<br /><br />2016 年底，由陆家嘴股份子公司佳二公司（出资 202,475.32 万元）认购劣后级信托单位，农行（出资 447,577.02 万元）认购优先级信托单位的安心信托计划与陆家嘴股份子公司佳湾公司（出资 202,475.32 万元）组成的联合体在上海联合产权交易所联合竞得苏州绿岸 95%股权项目，交易总金额为 852,527.66 万元。<br /><br />其中苏州绿岸 95%股权成交价格为 684,027.66 万元，佳湾公司和安心信托计划代苏州绿岸向苏钢集团偿还债务 168,500.00 万元，并获得相应债权。本次交易完成后，苏钢集团持有苏州绿岸 5%的股权，华宝信托代安心信托计划持有苏州绿岸72.4375%的股权，佳湾公司持有苏州绿岸 22.5625%的股权。截至 2018 年 9 月末，发行人股权融资业务情况正常，无逾期、欠息情况。<br /><br />（二）发行人存续债务融资工具发行情况<br /><br />图表 6-50：截至 2018 年 9 月末发行人存续期债务融资工具发行情况<br /><br />债券名称 	发行日期 	债券期限 	注册金额 	发行金额 	<br /><br />14 陆金开 MTN001 	2014 年 5 月 21 日 	5 年 	50 亿元 	10 亿元 	<br /><br />14 陆金开 MTN002 	2014 年 9 月 3 日 	10 年 	50 亿元 	40 亿元 	<br /><br />18 陆债 01（代码 143538）公司债券 	2018 年 3 月 26 日 	5 年 	50 亿元 	5 亿 	<br /><br />五、关联方及关联交易情况<br /><br />（一）关联方<br /><br />1、母公司<br /><br />发行人的母公司为上海陆家嘴（集团）有限公司，最终控股方为上海市浦东新区国有资产监督管理委员会。<br /><br />2、发行人子公司的有关信息<br /><br />图表6-51：截至2018年9月末发行人子公司的相关信息<br /><br />单位：万元、%<br /><br />序号 	企业名称 	持股比例 	享有表决权 	注册资本 	成立时间 	<br /><br />1 	上海陆家嘴金融贸易区联合发展有限公司 	55.00 	55.00 	9,800.00（美元） 	1991/10/28 	<br /><br />2 	上海陆家嘴房产开发有限公司 	73.00 	73.00 	3,000.00 	1994/11/07 	<br /><br />3 	上海陆家嘴城建开发有限责任公司 	70.00 	70.00 	1,000.00 	1995/06/06 	<br /><br />序号 	企业名称 	持股比例 	享有表决权 	注册资本 	成立时间 	<br /><br />4 	上海九六广场商业经营管理有限公司 	77.50 	77.50 	200.00 	2007/10/24 	<br /><br />5 	天津陆津房地产开发有限公司 	100.00 	100.00 	240,000.00 	2008/04/29 	<br /><br />6 	上海陆家嘴资产管理有限公司 	100.00 	100.00 	200.00 	2008/05/12 	<br /><br />7 	上海东恒商务咨询有限公司 	100.00 	100.00 	100.00 	2009/09/16 	<br /><br />8 	天津陆津物业服务有限公司 	100.00 	100.00 	120.00 	2010/08/31 	<br /><br />9 	上海陆家嘴浦江置业有限公司 	100.00 	100.00 	28,650.00 	2010/11/05 	<br /><br />10 	上海佳二实业投资有限公司 	100.00 	100.00 	20,000.00 	2011/09/23 	<br /><br />11 	上海宝山陆家嘴物业管理有限公司 	100.00 	100.00 	50.00 	2011/08/29 	<br /><br />12 	上海陆家嘴商业经营管理有限公司 	100.00 	100.00 	1,000.00 	2012/03/21 	<br /><br />13 	上海佳裕资产管理有限公司 	100.00 	100.00 	100.00 	2012/03/21 	<br /><br />14 	上海佳仁资产管理有限公司 	100.00 	100.00 	100.00 	2012/03/21 	<br /><br />15 	东顺（香港）投资有限公司 	100.00 	100.00 	1,000.00（美元） 	2012/02/02 	<br /><br />16 	上海联浦资产管理有限公司 	55.00 	55.00 	100.00 	2013/07/23 	<br /><br />17 	上海佳三资产管理有限公司 	100.00 	100.00 	100.00 	2013/10/25 	<br /><br />18 	上海佳卫资产管理有限公司 	100.00 	100.00 	500.00 	2013/10/25 	<br /><br />19 	上海琻锦颐养院有限公司 	100.00 	100.00 	100.00 	2014/02/11 	<br /><br />20 	上海佳纪资产管理有限公司 	100.00 	100.00 	100.00 	2014/02/11 	<br /><br />21 	上海佳项资产管理有限公司 	100.00 	100.00 	100.00 	2014/02/11 	<br /><br />22 	上海智依投资有限公司 	100.00 	100.00 	100.00 	2014/10/15 	<br /><br />23 	上海智俩投资有限公司 	100.00 	100.00 	10,000.00 	2015/06/04 	<br /><br />24 	上海纯景实业发展有限公司 	100.00 	100.00 	10,000.00 	2015/06/03 	<br /><br />25 	上海佳湾资产管理有限公司 	100.00 	100.00 	10,000.00 	2015/06/10 	<br /><br />26 	上海商骋商业经营管理有限公司 	100.00 	100.00 	200.00 	2014/12/25 	<br /><br />27 	天津陆津商业管理有限公司 	100.00 	100.00 	200.00 	2015/01/06 	<br /><br />28 	天津陆家嘴酒店管理有限公司 	100.00 	100.00 	100.00 	2016/02/24 	<br /><br />29 	上海佳精置业有限公司 	100.00 	100.00 	500.00 	2016/05/03 	<br /><br />30 	天津陆家嘴置业有限公司 	100.00 	100.00 	3,000.00 	2016/07/05 	<br /><br />31 	上海陆川建设发展有限公司 	65.00 	65.00 	100,000.00 	2016/09/06 	<br /><br />32 	上海陆投资产管理有限公司 	71.61 	71.61 	10,000.00 	2015/11/02 	<br /><br />33 	上海明城酒店管理有限公司 	55.00 	55.00 	240.00 	2005/04/25 	<br /><br />34 	上海陆家嘴商务广场有限公司 	77.50 	77.50 	51,806.10 	1995/06/05 	<br /><br />序号 	企业名称 	持股比例 	享有表决权 	注册资本 	成立时间 	<br /><br />35 	上海浦东陆家嘴置业发展有限公司 	51.00 	51.00 	8,000.00 	1994/01/12 	<br /><br />36 	上海陆家嘴金地停车场建设管理有限公司 	55.00 	55.00 	181.82 	1909/07/13 	<br /><br />37 	上海陆家嘴软件产业发展有限公司 	90.00 	90.00 	1,000.00 	2001/12/31 	<br /><br />38 	上海陆家嘴东怡酒店管理有限公司 	100.00 	100.00 	35,000.00 	1908/10/22 	<br /><br />39 	上海陆家嘴展览发展有限公司 	100.00 	100.00 	115,000 .00 	2007/05/29 	<br /><br />40 	上海陆家嘴物业管理有限公司 	100.00 	100.00 	500.00 	1992/05/18 	<br /><br />41 	上海前滩实业发展有限公司 	60.00 	60.00 	400,000.00 	2012/07/24 	<br /><br />42 	上海陆家嘴贝思特物业管理有限公司 	100.00 	100.00 	689.4651 	1995/10/16 	<br /><br />43 	上海陆家嘴金融发展有限公司 	100.00 	100.00 	800,000.00 	2004/11/28 	<br /><br />44 	爱建证券有限责任公司 	51.14 	51.14 	110,000.00 	2002/09/05 	<br /><br />45 	陆家嘴国际信托有限公司 	71.61 	71.61 	400,000.00 	2003/11/18 	<br /><br />46 	LJF PAYMENT COMPANY LIMITED 	100.00 	100.00 	349,999,001（港元） 	2015/10/28 	<br /><br />47 	陆家嘴金融（香港）有限公司 	100.00 	100.00 	349,999,001（港元） 	2015/09/08 	<br /><br />48 	上海申万置业有限公司 	100.00 	100.00 	1,000.00 	2013/08/12 	<br /><br />49 	苏州绿岸房地产开发有限公司 	95.00 	95.00 	5,000.00 	2014/11/11 	<br /><br />图表6-52：截至2018年9月末发行人合营、联营、参股公司的相关信息<br /><br />单位：万元、%<br /><br />公司名称 	初始投资成本 	年初余额 	期末余额 	持股比例 	表决权比例 	成立时间 	<br /><br />合营及联营公司： 							<br /><br />上海富都世界发展有限公司 	22,557.03 	29,010.36 	20,863.92 	50.00 	50.00 	1992/07/18 	<br /><br />上海新国际博览中心有限公司 	103,154.83 	94,251.15 	95,476.26 	50.00 	50.00 	2000/02/01 	<br /><br />陆家嘴东急不动产物业经营管理(上海)有限公司 	150.00 	291.91 	250.19 	60.00 	60.00 	2008/04/03 	<br /><br />上海前绣实业有限公司 	134,462.38 	- 	134,462.38 	50.00 	50.00 	2015/11/27 	<br /><br />陆家嘴国泰人寿保险有限责任公司 	85,000.00 	174,840.74 	172,934.69 	50.00 	50.00 	2004/12/29 	<br /><br />上海浦东嘉里城房地产有限公司 	27,344.68 	34,928.35 	37,211.24 	20.00 	20.00 	2006/05/18 	<br /><br />公司名称 	初始投资成本 	年初余额 	期末余额 	持股比例 	表决权比例 	成立时间 	<br /><br />上海中心建设发展有限公司 	307,898.24 	283,494.44 	273,473.29 	45.00 	45.00 	2007/12/05 	<br /><br />上 海 邵 万 生 实 业 有 限 公司 	30.00 	30.85 	30.85 	50.00 	50.00 	2008/09/12 	<br /><br />上海普陀陆家嘴物业管理有限公司 	49.00 	119.99 	221.95 	49.00 	49.00 	2011/04/12 	<br /><br />上海绿岛阳光置业有限公司 	450.00 	1,786.21 	1,786.21 	30.00 	30.00 	2005/02/05 	<br /><br />上海陆家嘴动拆迁有限公司 	150.00 	155.93 	155.70 	48.40 	48.39 	2004/02/20 	<br /><br />上海新辰投资股份有限公司 	24,000.00 	24,000.00 	24,000.00 	20.00 	20.00 	2014/06/20 	<br /><br />上海中心大厦世邦魏理仕物业管理有限公司 	150.00 	218.56 	236.75 	30.00 	30.00 	2014/11/15 	<br /><br />上海陆家嘴投资发展有限公司 	1,250.37 	14,801.66 	14,786.41 	30.00 	30.00 	1996/12/31 	<br /><br />上海陆家嘴公宇资产管理有限公司 	203.87 	565.69 	511.33 	30.00 	30.00 	2009/03/24 	<br /><br />上海陆家嘴野村资产管理有限公司 	900.00 	892.94 	895.29 	30.00 	30.00 	2014/05/29 	<br /><br />上海自贸区股权投资基金管理有限公司 	200.00 	792.20 	1,101.54 	20.00 	20.00 	2015/02/28 	<br /><br />参股公司： 							<br /><br />通联支付网络服务股份有限公司 	5,256.00 	5,256.00 	5,256.00 	0.82 	0.82 	2008/10/16 	<br /><br />国泰君安投资管理股份有限公司 	525.23 	525.23 	525.23 	0.22 	0.22 	2001/12/31 	<br /><br />上海新高桥开发有限公司 	10,456.52 	10,456.52 	10,456.52 	9.59 	17.43 	2002/01/17 	<br /><br />上海陆家嘴商业建设有限公司 	350.00 	350.00 	350.00 	25.55 	35.00 	2003/06/30 	<br /><br />图表6-53：截至2018年9月末发行人其他关联公司的相关信息<br /><br />其他关联方名称 	其他关联方与本企业关系 	<br /><br />上海陆家嘴市政绿化管理有限公司 	母公司的控股子公司 	<br /><br />上海陆家嘴城市建设开发投资有限公司 	母公司的控股子公司 	<br /><br />上海陆家嘴城建停车场管理有限公司 	母公司的控股子公司 	<br /><br />上海前滩国际商务区投资(集团)有限公司 	母公司的控股子公司 	<br /><br />上海前滩国际商务区园区管理有限公司 	母公司的控股子公司 	<br /><br />上海企耀投资有限公司 	母公司的控股子公司 	<br /><br />其他关联方名称 	其他关联方与本企业关系 	<br /><br />上海仁耀置业有限公司 	母公司的控股子公司 	<br /><br />上海仁陆置业有限公司 	母公司的控股子公司 	<br /><br />上海阳熠投资管理有限公司 	母公司的控股子公司 	<br /><br />上海陆家嘴双乐物业管理有限公司 	母公司的控股子公司 	<br /><br />上海陆家嘴东安实业有限公司 	母公司的控股子公司 	<br /><br />上海陆家嘴人才公寓建设开发有限公司 	母公司的控股子公司 	<br /><br />上海陆家嘴新辰投资股份有限公司 	母公司的控股子公司 	<br /><br />上海陆家嘴新辰临壹投资有限公司 	母公司的控股子公司 	<br /><br />（二）关联交易<br /><br />1、定价原则<br /><br />发行人根据公平、公正、合理的原则，按照国内外及当地市场交易原则及交易价格进行交易，有国家定价时执行国家定价，没有国家定价时执行市场价格，没有市场价格时按双方协商价格。<br /><br />2、关联交易情况<br /><br />（1）向关联方提供劳务<br /><br />图表6-54：截至2018年9月末发行人向关联方提供劳务情况<br /><br />单位：万元<br /><br />公司名称 	2018 年 1-9 月 	<br /><br />上海陆家嘴(集团)有限公司 	1,119.72 	<br /><br />上海前滩国际商务区投资(集团)有限公司 	1,609.66 	<br /><br />上海陆家嘴乐园房产开发有限公司 	39.73 	<br /><br />上海陆家嘴人才公寓建设开发有限公司 	10.48 	<br /><br />上海仁耀置业有限公司 	18.74 	<br /><br />上海仁陆置业有限公司 	6.59 	<br /><br />上海陆家嘴城市建设开发投资有限公司 	42.29 	<br /><br />上海陆家嘴新辰投资股份有限公司 	11.32 	<br /><br />上海新国际博览中心有限公司 	5,272.64 	<br /><br />上海阳熠投资管理有限公司 	28.30 	<br /><br />上海企耀投资有限公司 	56.60 	<br /><br />上海前绣实业有限公司 	1.15 	<br /><br />合计 	8,217.24 	<br /><br />（2）自关联方接受劳务<br /><br />图表6-55：截至2018年9月末发行人自关联方接受劳务情况<br /><br />单位：万元<br /><br />公司名称 	2018 年 1-9 月 	<br /><br />上海陆家嘴市政绿化管理服务有限公司 	1,749.34 	<br /><br />上海陆家嘴东安实业有限公司 	135.70 	<br /><br />上海陆家嘴双乐物业管理有限公司 	0.46 	<br /><br />上海前滩国际商务区投资（集团）有限公司 	22.96 	<br /><br />上海富都物业管理有限公司 	84.84 	<br /><br />上海新国际博览中心有限公司 	1,018.15 	<br /><br />合计 	3,011.44 	<br /><br />（3）向关联方收取租金<br /><br />图表 6-56：截至 2018 年 9 月末发行人向关联方收取租金情况<br /><br />单位：万元<br /><br />公司名称 	2018 年 1-9 月 	<br /><br />上海陆家嘴(集团)有限公司 	1,911.27 	<br /><br />合计 	1,911.27 	<br /><br />（4）支付关联方租金<br /><br />图表 6-57：截至 2018 年 9 月末发行人支付关联方租金情况<br /><br />单位：万元<br /><br />公司名称 	2018 年 1-9 月 	<br /><br />上海陆家嘴(集团)有限公司 	248.84 	<br /><br />上海陆家嘴城市建设开发投资有限公司 	108.74 	<br /><br />上海前滩国际商务区投资(集团)有限公司 	1,277.81 	<br /><br />合计 	1,635.39 	<br /><br />（5）向关联方支付借款利息<br /><br />图表 6-58：截至 2018 年 9 月末发行人向关联方支付借款利息情况<br /><br />单位：万元<br /><br />公司名称 	2018 年 1-9 月 	<br /><br />上海陆家嘴(集团)有限公司 	11,305.66 	<br /><br />上海富都世界发展有限公司 	541.698115 	<br /><br />合计 	11,847.36 	<br /><br />（6）向关联方收取借款利息<br /><br />图表 6-59：截至 2018 年 9 月末发行人向关联方收取借款利息情况<br /><br />单位：万元<br /><br />公司名称 	2018 年 1-9 月 	<br /><br />上海陆家嘴新辰投资股份有限公司 	345.70 	<br /><br />上海陆家嘴新辰临壹投资有限公司 	394.22 	<br /><br />上海前绣实业有限公司 	774.55 	<br /><br />合计 	1,514.48 	<br /><br />（7）向关联方支付减资款<br /><br />截至 2018 年 9 月末，无向关联方支付减资款情况。<br /><br />（8）向关联方收回投资款<br /><br />截至 2018 年 9 月末，无向关联方支付减资款情况。<br /><br />（9）向关联方支付股利<br /><br />图表 6-60：截至 2018 年 9 月末发行人向关联方收取借款利息情况<br /><br />单位：万元<br /><br />公司名称 	2018 年 1-9 月 	<br /><br />上海陆家嘴(集团)有限公司 	88,384.89 	<br /><br />合计 	88,384.89 	<br /><br />（10）向关联方借款<br /><br />图表 6-61：截至 2018 年 9 月末发行人向关联方借款情况<br /><br />单位：万元<br /><br />公司名称 	2018 年 1-9 月 	<br /><br />上海陆家嘴(集团)有限公司 	55,000.00 	<br /><br />上海富都世界发展有限公司 	20,000.00 	<br /><br />合计 	75,000.00 	<br /><br />（11）向关联方提供借款<br /><br />截至 2018 年 9 月末，无向关联方提供借款情况。<br /><br />（12）向关联方收回借款<br /><br />截至 2018 年 9 月末，无向关联方收回借款情况。<br /><br />（13）向关联方偿还借款<br /><br />图表 6-62：截至 2018 年 9 月末发行人向关联方偿还借款情况<br /><br />单位：万元<br /><br />公司名称 	2018 年 1-9 月 	<br /><br />上海陆家嘴(集团)有限公司 	210,000.00 	<br /><br />合计 	210,000.00 	<br /><br />（14）向关联方销售信托计划<br /><br />截至 2018 年 9 月末，无向关联方销售信托计划情况。<br /><br />（15）向关联方转让金融资产<br /><br />截至 2018 年 9 月末，无向关联方转让金融资产情况。<br /><br />（16）相关联方支付股权转让款<br /><br />截至 2018 年 9 月末，无相关联方支付股权转让款情况。<br /><br />（17）关键人员薪酬<br /><br />发行人关键管理人员包括董事、监事(不包括职工监事)、总经理、副总经理、董事会秘书和财务总监等，关键管理人员的薪酬（包括采用货币、实物形式和其他形式）。2018 年 1-9 月关键管理人员薪酬尚未结算，一般于年底结算。<br /><br />（三）、关联方相关资产、负债情况<br /><br />图表 6-63：截至 2018 年 9 月末发行人关联方相关资产、负债情况<br /><br />单位：万元<br /><br />预付账款 				<br /><br />公司名称 			2018 年 9 月 30 日 	<br /><br />上海陆家嘴城市建设开发投资有限公司 			24.16 	<br /><br />小计 			24.16 	<br /><br />应收账款 				<br /><br />公司名称 			2018 年 9 月 30 日 	<br /><br />上海陆家嘴(集团)有限公司 			12.00 	<br /><br />上海陆家嘴新辰临壹投资有限公司 			205.25 	<br /><br />上海陆家嘴新辰投资股份有限公司 			57.74 	<br /><br />小计 			274.99 	<br /><br />其他应收款 				<br /><br />公司名称 			2018 年 9 月 30 日 	<br /><br />上海陆家嘴动拆迁有限责任公司 			30.22 	<br /><br />上海陆家嘴城市建设开发投资有限公司 			8.98 	<br /><br />上海前滩国际商务区投资(集团)有限公司 			558.27 	<br /><br />上海绿岛阳光置业有限公司 			2,690.97 	<br /><br />上海陆家嘴新辰投资股份有限公司 			1.6 	<br /><br />小计 			3,290.04 	<br /><br />其他非流动资产 				<br /><br />公司名称 			2018 年 9 月 30 日 	<br /><br />上海陆家嘴新辰投资股份有限公司 			9,600.00 	<br /><br />上海陆家嘴新辰临壹投资有限公司 			10,400.00 	<br /><br />上海前绣实业有限公司 			23,287.36 	<br /><br />小计 			43,287.36 	<br /><br />其他应付款 				<br /><br />公司名称 			2018 年 9 月 30 日 	<br /><br />应付账款 				<br /><br />公司名称 			2018 年 9 月 30 日 	<br /><br />上海陆家嘴城建停车管理有限公司 			23.46 	<br /><br />上海陆家嘴市政绿化管理服务有限公司 			11.56 	<br /><br />小计 			35.02 	<br /><br />预收账款 				<br /><br />公司名称 			2018 年 9 月 30 日 	<br /><br />上海陆家嘴(集团)有限公司 			2,023.80 	<br /><br />小计 			2,023.80 	<br /><br />短期借款 				<br /><br />公司名称 			2018 年 9 月 30 日 	<br /><br />上海富都世界发展有限公司 			20,000.00 	<br /><br />上海陆家嘴(集团)有限公司 			359,060.00 	<br /><br />小计 			379,060.00 	<br /><br />应付利息 				<br /><br />公司名称 			2018 年 9 月 30 日 	<br /><br />	176 			<br /><br />上海陆家嘴(集团)有限公司 			412 	<br /><br />小计 			412 	<br /><br />六、重大或有事项<br /><br />（一）发行人对外担保情况<br /><br />截至 2018 年 9 月末，发行人及其合并报表范围内的子公司没有向发行人及其合并报表范围内子公司以外的实体提供对外担保的情况。<br /><br />（二）重大未决诉讼、仲裁情况<br /><br />1、截至 2018 年 9 月 30 日之日，发行人及其合并报表范围内的子公司尚未了结的重大诉讼、仲裁和行政处罚情况如下：<br /><br />（1）上海露华娜餐饮管理有限公司（以下简称“露华娜”）诉发行人房屋租赁合同纠纷案。<br /><br />2017 年 7 月，露华娜向上海市浦东新区人民法院提起诉讼，要求发行人向其赔偿餐厅装修及设施、设备等物品损失人民币 652.2 万元，以及员工劳动争议赔偿款人民币 730,705.43 元及相关迟延履行金，并要求判令发行人返还租赁押金人民币 40 万元。该案案号为（2017）沪 0115 民初 74736 号。<br /><br />2017 年 10 月，发行人提起反诉，要求确认其与露华娜之间的房屋租赁关系已于 2017 年 1 月 1 日解除；并要求判令露华娜向其支付违约金人民币 22 万元；以及露华娜存放其物品而产生的保管费用。<br /><br />截至 2018 年 9 月 30 日，该案尚在审理过程中。<br /><br />（2）发行人诉新写食餐饮管理（上海）有限公司（以下简称“新写食”）房屋租赁合同纠纷仲裁案。<br /><br />因与新写食房屋租赁合同纠纷，发行人于 2017 年 12 月诉至上海仲裁委员会，要求裁决确认租赁合同终止、裁决新写食返还房屋并支付逾期返还房屋违约金和房屋占用费，按照每月合计 1,046,100 元计算。该案于 2018 年 1 月立案，案号为（2018）沪仲案字第 0501 号。该案立案后，新写食对发行人提起仲裁反 请求 ，要 求 裁决 继续 履行 房屋 租赁 合 同、 并要 求发 行人 支付 违约 金1,736,207.58 元及律师费 200,000 元。<br /><br />截至 2018 年 9 月 30 日，该仲裁案件尚在审理过程中。<br /><br />（3）爱建证券有限责任公司涉富贵鸟系列仲裁。<br /><br />截至 2018 年 9 月 30 日，发行人合并报表范围内子公司爱建证券有限责任公司（以下简称“爱建证券”）存在以下未决仲裁事项：<br /><br />序号 	类型 	申请人 	被申请人 	仲裁类型 	仲裁基本情况 	涉及金额 	知悉时间 	当前进展 	<br /><br />1 	仲裁 	上海合晟资产管理股份有限公司 	富贵鸟股份有限公司（第一被申请人）；爱建证券有限责任公司（第二被申请人） 	争议仲裁案 	诉求第一被申请人支付“16富贵 01”公司债券本金、利息违约金、律师费、仲裁费。第二被申请人承担连带责任并支付仲裁费。 	本金 1000 万元、利息 130万元及违约金、律师费、仲裁费 	2018.6.28 	审理中 	<br /><br />2 	仲裁 	金元顺安基金管理有限公司 				本金 9100 万元，利息 1183万元及违约金、律师费、仲裁费 	2018.6.28 	审理中 	<br /><br />3 	仲裁 	海富通基金管理有限公司 				本金 500 万元、利息 65 万元及违约金、律师费、仲裁费 	2018.7.4 	审理中 	<br /><br />4 	仲裁 	中信建投基金管理有限公司 				本金 4000 万元、利息 520万元及违约金、律师费、仲裁费 	2018.7.4 	审理中 	<br /><br />5 	仲裁 	长安基金管理有限公司 				本金 10400 万元、利息 1352万元及违约金、律师费、仲裁费 	2018.8.2 	审理中 	<br /><br />以上仲裁事项的受理机构均为上海国际经济贸易仲裁委员会（上海国际仲裁中心）。仲裁事由如下：<br /><br />第一被申请人富贵鸟股份有限公司（以下简称“富贵鸟”）于 2016 年 8月 12 日发行 2016 年非公开发行公司债券（第一期）（债券简称：16 富贵 01，债券代码：118797.SZ），发行规模人民币 13 亿元，票面利率 6.50%。第二被申请人爱建证券为该债券主承销商和受托管理人。各申请人为该债券投资人。<br /><br />鉴于“16 富贵 01”存在违约情形，各申请人要求富贵鸟赔偿相应损失并要求爱建证券承担连带赔偿责任。<br /><br />截至 2018 年 9 月 30 日，该等案件尚在审理过程中。<br /><br />2、其他重大诉讼（仲裁）情况公告<br /><br />发行人于 2018 年 11 月 22 日发布《上海陆家嘴（集团）有限公司涉及重大诉讼（仲裁）的公告》，除本募集书第六章第六条第（二）款第1 点提 及的重大诉讼、 仲裁情况外 ，另有两起新 增仲裁及诉讼。 具体公告信息如下：<br /><br />（1）爱建证券涉及富贵鸟系列案件<br /><br />序号 	类型 	申请人 	被申请人 	仲裁类型 	仲裁基本情况 	涉及金额 	知悉时间 	当前进展 	<br /><br />1 	仲裁 	天弘基金管理有限公司 	富贵鸟股份有限公司（第一被申请人）；爱建证券（第二被申请人） 	争议仲裁案 	诉求第一被申请人支付“16 富贵 01”公司债券本金、利息违约金、律师费、仲裁费。第二被申请人承担连带责任并支付仲裁费。 	本金 2,000万元、利息 123.59 万元及违约金、律师费、仲裁费 	2018.10.29 	审理中 	<br /><br />2 	仲裁 	东吴证券股份有限公司 				本金 12,000 万元，利息 741.53万元及违约金、律师费、仲裁费 	2018.11.03 	审理中 	<br /><br />以上仲裁事项的受理机构均为上海国际经济贸易仲裁委员会（上海国际仲裁中心）。仲裁事由如下：<br /><br />第一 被申请人富 贵鸟于 2016 年 8 月 12 日 发行 2016 年非公 开发行公司债券（第一期）（债券简称：16 富贵 01，债券代码：118797.SZ），发行规模人民币 13 亿元，票面利率 6.50%。第二被申请人爱建证券为该债券主承销商和 受托管理人。各申请人 为该债券投资人。鉴 于富贵鸟就“16 富贵 01”存在违 约情形，各申请人 要求富贵鸟赔偿相应损 失并要求爱建证券承担连带赔偿责任。<br /><br />（2）爱建证券诉新光控股集团有限公司<br /><br />2018 年 10 月，爱建证 券由于债券 交易纠纷，以 新光控股集 团有限公司（以下简称“新光集团”）为被告，于 2018 年 10 月 12 日向上海金融法院提起诉讼，案号为（2018）沪 74 民初 952 号，要求新光集团兑付“15新光 01”、“15 新光 02”和“11 新光债”的本金、利息、逾期 违约 金（涉及金额共计人民币 22,034.09 万元）及因诉讼发生的费用。<br /><br />本案目前在审 理过程中，上海金融法院已经根据 爱建证券的申请对新光集团的相应财产进行的保全。本案目前尚未开庭审理。<br /><br />发行人于 2019 年 3 月 19 日发布《上海陆家嘴金 融贸易区开发股份有限公司重大诉讼（仲裁）进展公告》，具体公告信息如下：<br /><br />2018 年 11-12 月，由于诉讼标的发生变化，爱建证券就“15 新光 01”、“15 新光 02”违约事宜，以新光控股集团有限公司（以下简称“新光集团”）为被 告，分别于 2018 年 11 月 9 日、2018 年 12 月 3 日向上海金 融法院提起变 更诉 讼请求，后由上海金融法院移送至 浙江省金华市中级人民法院审 理。2018 年 12 月 3 日，爱建证 券另就“11 新光债”违约 事宜向浙江省金华 市中 级人民法院提起诉讼。截至本公告 出具日，本次诉讼进展情况如下表：<br /><br />序号 	类型 	原告 	被告 	诉讼基本情况 	案号 	涉及金额 	受理时间 	当前进展 	<br /><br />1 	诉讼 	爱建证券有限责任公司 	新光控股集团有限公司 	要 求 新 光 集团 兑 付 “ 15新光 01”、“15新光 02”的本金、利息、损失 及 因 诉 讼发生的费用 	（2019）浙 07 民初85 号（原案号：（2018）沪 74 民初952 号） 	共计人民币24,220.07万元 	2019.01.15 	移至浙江省金华市中级人民法院审理，审理中 	<br /><br />2 	诉讼 	爱建证券有限责任公司 	新光控股集团有限公司 	要 求 新 光 集团 兑 付 “ 11新光债”的本金、利息、损失 及 因 诉 讼发生的费用 	（2018）浙 07 民初408 号 	共计人民币9,466.37 万元 	2018.12.18 	审理中 	<br /><br />上述诉讼目前在审理过程中，浙江省金华市中级人民法院已经根据爱建证券的申请对新光集团的相应财产进行保全或补充保全。<br /><br />发行人目前各项业务经营正常，上述未决诉讼、仲裁事项对公司日常经营、偿债能力等无重大影响，不会对本期超短期融资券的发行构成实质性影响。<br /><br />（三）其他或有事项<br /><br />根 据上海 市地 方税务 局 2002 年 下发之 沪地 税地[2002]83 号税 务通知 ，按主管 税务部 门的要 求，发行 人及子 公司土 地批租项 目自 2006 年10 月 1 日开 始按销 售收入 预征 1%的土地增值税，并自 2010 年 9 月起，按照 2%的预 征率预 缴土地 增值税 。<br /><br />国家税 务总局于 2006 年 12 月 28 日发布 了国税发[2006]187 号《关于房地 产开 发企业土地增值税清算管理有关问 题的通知》，规定各省税务 机关 可依 据本 通知 的规 定并 结合 当地 实 际情 况制 定具 体清 算管 理办法。发 行人 及子公司已经按照《中华人民共和 国土地增值税暂行条例》以及《 中华 人民共和国土地增值税暂行条例实 施细则》的相关规定对房产开发 项目 计提了土地增值税清算准备金；并 按照最佳估计数对土地批租项目 计提 了土地增值税清算准备金。但鉴于 发行人及子公司土地批租项目开 发周 期较长，预计未来可能发生的收入 和成本具有较大的不确定性，最 终的 税务结果可能与发行人及子公司计 提的土地增值税清算准备金不一致。<br /><br />七、资产限制用途情况<br /><br />截至 2018 年 9 月 30 日，发行人及其合并报表范围内子公司的抵押、质押借款情况如下：<br /><br />1、抵押借款<br /><br />截至 2018 年 9 月 30 日，发行人及其合并报表范 围内子公司抵押借款情况如下：<br /><br />图表 6-64：抵押借款情况<br /><br />单位：亿元<br /><br />序号 	借款人 	贷款人 	贷款金额 	截至 2018 年9 月 30 日贷款余额 	借款期限 	抵押物 	截至2018 年 9月 30 日抵押物账面价值 	<br /><br />1 	上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司 	工商银行 	20 	19 	五年期 	陆家嘴环路 1318号星展银行大厦房产 	6.05 	<br /><br />2 	上海前滩实业发展有限公司 	工商银行、农业银行 	27 	3.97 	六年期 	三林镇 107 街坊1/26 丘土地使用权 	19.27 	<br /><br />2、质押借款<br /><br />截至 2018 年 9 月 30 日，发行人及其合并报表范 围内子公司质押借款情况如下：<br /><br />图表 6-65： 质押借款情况<br /><br />单位 ：亿元<br /><br />序号 	借款人 	贷款人 	贷款金额 	截至 2018 年9 月 30 日贷款余额 	借款期限 	质押物 	截至 2018 年 9月 30 日抵押物账面价值 	<br /><br />1 	上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司 	交通银行、农业银行 	56.93 	56.49 	六年期 	股份公司对陆金发公司88.2%股权 	94.89 	<br /><br />2 	上海纯景实业发展有限公司 	浦发银行 	17.43 	17.43 	六年期 	纯景公司对申万置业100%股权 	15.75 	<br /><br />八、发行人金融衍生品情况<br /><br />截至 2018 年 9 月 30 日，发行人未参与金融衍生品及大宗商品期货投资。<br /><br />九、发行人重大投资理财产品<br /><br />截至 2018 年 9 月 30 日，发行人无重大投资理财产品投资。<br /><br />十、发行人海外投资情况<br /><br />截至 2018 年 9 月 30 日，发行人仅在香港设立全资子公司，东顺（香港）投资有限公司，注册资本 1,000 万美元，经营范围为项目和股权投资、商业地产投资咨询和招商引资咨询。目前，东顺（香港）投资有限公司尚无实际业务发生。<br /><br />截至 2018 年 9 月 30 日，东顺（香港）经审计总资产为 6,119.00 万元，净资产为 6,119.00 万元。截至 2018 年 9 月 30 日，东顺经审计总资产为 6,119.00万元，净资产为 6,119.00 万元。2018 年 1-9 月，东顺（香港）投资有限公司尚未实现任何营业收入和投资收益，净利润 0 万元。<br /><br />十一、发行人直接债务融资计划<br /><br />截至本募集说明书签署之日，除本次超短期融资券外，发行人拟申请发行总额不超过人民币 7 亿元的公司债券。<br /><br />十二、其他说明<br /><br />2018 年度，发行人财务及经营状况未发生重大不利变化。<br /><br />第七章 发行人资信情况<br /><br />一、发行人信用评级情况<br /><br />（一）信用评级机构<br /><br />2018 年 5 月 29 日，上海新世纪资信评估投资服务有限公司（以下简称“新世纪”）出具的《上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司及其发行的 14 陆金开 MTN001 及陆金开 MTN002 跟踪评级报告》[新世纪跟踪（2018）100105]，评定发行人主体长期信用等级为 AAA 级，评级展望为“稳定”。<br /><br />（二）主体评级（新世纪）<br /><br />1、信用评级结果<br /><br />经新世纪跟踪评级评定，发行人的主体信用等级为 AAA 级，评级展望稳定。“AAA”级表示：受评公司履行代偿义务及偿还其他债务的能力极强，基本不受不利经济环境的影响，违约风险极低。<br /><br />2、跟踪评级结论<br /><br />公司作为上市公司，其法人治理结构较健全，组织结构较合理，工作管理规范，并制定了较为全面的内部管理制度。公司高层管理团队成员在商业地产的投融资建设、项目管理方面拥有丰富的经验，较好满足了公司业务发展的需要。<br /><br />公司主要从事陆家嘴金融贸易区的开发建设，包括房地产项目开发、商业地产的经营、销售、出租业务，同时公司还承担陆家嘴地区部分市政公用基础设施的开发和建设。商业地产的整体发展环境对公司经营有着较大的影响。<br /><br />公司自身净资本实力较强，在陆家嘴地区拥有较多高档的商业地产，盈利能力较强，现金回笼能力较稳定，资产质量较好。随着未来项目投资进程的推进，公司负债水平将有所提高，其租赁业务的现金回笼的稳定性对公司具有重要意义。<br /><br />（1）优势<br /><br />主业定位明确，股东支持力度大。陆家嘴股份是负责陆家嘴金融贸易区商业地产项目开发的国有控股去也，主要承担区域开发任务，定位较明确，能够得到股东的有力支持。<br /><br />租金收入稳定增长。陆家嘴股份在陆家嘴金融贸易区内持有大规模的办公物业和商业物业，区位较好，出租率稳定，跟踪期内，公司租金收入保持增长，盈利能力进一步得到提升。<br /><br />物业质量较好。陆家嘴股份拥有大量区位较好的商业物业，能提供稳定的租赁和物业管理现金收入。并且公司持有性物业均以成本入账，估值优势明显，能作为较好的融资抵押资产。<br /><br />融资渠道畅通。陆家嘴股份不仅能获得股东在资金方面的支持，同时能获得银行、债券市场和股票市场等多个渠道的融资，能有效保障项目资金平衡。<br /><br />（2）风险<br /><br />行业政策变化风险。陆家嘴股份的经营状况易受房地产行业政策环境的影响，尤其是房产销售项目的去化情况易受外部政策环境变化的影响。<br /><br />资产流动性较弱，本息偿付压力加大。陆家嘴股份资产以地产开发及自营物业项目为主，流动性较弱。跟踪期内公司刚性债务规模持续增长，本息偿付压力。<br /><br />投资收益波动风险。陆家嘴股份近年来金融产品的投资规模快速扩大，投资收益易受市场波动影响。<br /><br />金融市场风险。2016 年以来，陆家嘴股份通过收购陆金发向金融领域拓展，在推动收入及利润增加的同时，也面临了一定的金融市场波动风险。<br /><br />业务拓展风险。陆家嘴股份在向天津的高端商务核心区段发展的过程中，将面临一定的跨区域发展市场风险。<br /><br />（三）历史评级情况<br /><br />2013 年 11 月 11 日，上海新世纪资信评估投资服务有限公司首次对发行人进行主体评级，评级结果为 AAA，评级展望为稳定；同时，新世纪首次对 14 陆金开 MTN001 进行了债项评级，评级结果为 AAA；于 2014 年 7 月 8 日对发行人主体及 14 陆金开 MTN001 进行了跟踪评级，评级结果均为 AAA，评级展望均为稳定；于 7 月 14 日对发行人主体及 14 陆金开 MTN002 进行了主体及债项评级，评级结果为 AAA，评级展望为稳定；于 2015 年 2 月 12 日对发行人进行了主体评级，评级结果为 AAA，评级展望为稳定；同时，首次对 15 陆金开 CP001 进行了债项评级，评级结果为 A-1；于 2015 年 6 月 23 日，对 14 陆金开 MTN001 和 14 陆金开 MTN002 进行了跟踪评级，评级结果为 AAA，评级展望为稳定；于 2015 年 10月 27 日，对 15 陆金开 CP001 进行了跟踪评级，主体评级结果为 AAA，债项为A-1，评级展望为稳定。中债资信于 2016 年 3 月 17 日对发行人评级 AA+，评级展望为稳定；上海新世纪资信评估投资服务有限公司于 2016 年 6 月 21 日对 14陆金开 MTN001 和 14 陆金开 MTN001 进行了跟踪评级，评级结果为 AAA，评级展望为稳定；于 2017 年 6 月 20 日，对 14 陆金开 MTN001 和 14 陆金开 MTN002进行了跟踪评级，评级结果为 AAA，评级展望为稳定；于 2017 年 10 月 18 日，对 2017 年公司债（第一期）进行债项评级，评级结果为 AAA；评级展望为稳定；于 2018 年 5 月 29 日，对 14 陆金开 MTN001 和 14 陆金开 MTN002 进行了跟踪评级，评级结果为 AAA，评级展望为稳定；于 2018 年 9 月 12 日，对 2018 年公司债券（第二期）进行了债项评级，评级结果为 AAA，评级展望为稳定。<br /><br />二、发行人银行授信情况<br /><br />发行人资信状况良好，与各大商业银行均建立了长期稳定的信贷业务关系，具有较强的间接融资能力。截至 2018 年 9 月末，发行人共获得主要合作银行的授信额度约 503.25 亿元，未使用的额度为 253.17 亿元。<br /><br />图表 7-1：截至 2018 年 9 月末发行人银行授信及其使用情况<br /><br />单位：万元<br /><br />银行 	授信额度 	已用额度 	未使用额度 	<br /><br />交通银行 	650,000 	330,700 	319,300 	<br /><br />工商银行 	787,500 	535,585 	251,915 	<br /><br />中国银行 	200,000 	140,000 	60,000 	<br /><br />民生银行 	300,000 	20,000 	280,000 	<br /><br />浦发银行 	674,300 	444,300 	230,000 	<br /><br />农业银行 	1,170,677 	862,083 	308,594 	<br /><br />建设银行 	630,000 	50,000 	580,000 	<br /><br />上海银行 	120,000 	30,000 	90,000 	<br /><br />进出口银行 	500,000 	88,133 	411,867 	<br /><br />合计 	5,032,477 	2,500,801 	2,531,676 	<br /><br />截至本募集说明书签署日，发行人的授信情况未发生影响投资决策的不利变化。<br /><br />三、发行人债务违约记录<br /><br />截至本募集说明书签署日，发行人未发生重大债务违约情况；根据中国人民银行“银行信贷登记咨询系统”相关记录，发行人没有发行人逃废债信息，没有被起诉信息，没有发行人欠息信息，没有违规信息，没有不良负债信息，没有未结清信用证信息。<br /><br />四、发行人发行及偿付直接融资工具的历史情况<br /><br />（一）发行人及发行人母公司已发行直接融资工具的历史情况<br /><br />截至本募集说明书签署之日，发行人待偿还债务融资余额为93亿元，具体情况如下表：<br /><br />图表 7-2 ：截至本募集说明书签署之日发行人直接融资工具历史发行情况<br /><br />证券名称 	起息日 	到期日期 	票面利率（%） 	发行期限（年） 	发行规模(亿) 	主承销商 	兑付情况 	<br /><br />19 陆债 01 	2019-03-04 	2024-03-04 	3.95 	5 	28 	国泰君安,爱建证券 	未到期 	<br /><br />18 陆债 02 	2018-10-26 	2023-10-26 	4.15 	5 	10 	国泰君安,爱建证券 	未到期 	<br /><br />18 陆债 01 	2018-03-26 	2023-03-26 	5.08 	5 	5 	国泰君安,爱建证券 	未到期 	<br /><br />16 陆家嘴 SCP001 	2016-07-22 	2017-04-18 	2.75 	0.74 	20 	农业银行,建设银行 	已兑付 	<br /><br />15 陆金开 CP001 	2015-06-12 	2016-06-12 	3.68 	1 	12 	上海银行 	已兑付 	<br /><br />14 陆金开 MTN002 	2014-09-04 	2024-09-04 	6.00 	10 	40 	工商银行,交通银行 	未到期 	<br /><br />14 陆金开 MTN001 	2014-05-22 	2019-05-22 	5.90 	5 	10 	工商银行,交通银行 	未到期 	<br /><br />合计 					125 			<br /><br />截至本募集说明书签署之日，发行人母公司上海陆家嘴（集团）有限公司待偿还债务融资余额为80.00亿元，具体情况如下表：<br /><br />图表 7-3 ：发行人母公司存续期债券发行情况<br /><br />证券名称 	起息日期 	到期日期 	票面利率（%） 	发行期限（年） 	发行规模(亿) 	主承销商 	<br /><br />19 陆家嘴 SCP001 	2019-04-01 	2019-9-28 	2.90 	0.4932 	10 	交通银行，民生银行 	<br /><br />18 陆家嘴 SCP004 	2018-11-02 	2019-07-30 	3.65 	0.7397 	10 	交通银行，中国银行 	<br /><br />18 陆家嘴 SCP002 	2018-09-17 	2019-06-14 	3.6 	0.7397 	10 	招商银行 	<br /><br />16 陆家嘴 01 	2016-07-05 	2021-07-05 	3.01 	5 	50 	国泰君安，爱建证券 	<br /><br />合计 					80 		<br /><br />（二）正在申请或拟申请发行的其他债券情况<br /><br />截至本募集说明书签署之日，除本次超短期融资券外，发行人拟申请发行总额不超过人民币7亿元的公司债券，公司债券发行拟聘请国泰君安证券股份有限公司作为主承销商、簿记管理人，聘请爱建证券有限责任公司为联席主承销商，由牵头主承销商国泰君安与联席主承销商爱建证券负责组建承销团以主承销商余额包销方式进行承销。<br /><br />截至本募集说明书签署之日，发行人无存续永续票据。<br /><br />第八章 本期超短期融资券担保情况<br /><br />本期超短期融资券不设担保。<br /><br />第九章 税务事项<br /><br />本期超短期融资券的持有人应遵守我国有关税务方面的法律、法规。本税务分析是依据我国现行的税务法律、法规及国家税务总局有关规范性文件的规定做出的。如果相关的法律、法规发生变更，本税务分析中所提及的税务事项将按变更后的法律法规执行。<br /><br />下列这些说明不构成对投资者的法律或税务建议，也不涉及投资本期超短期融资券可能出现的税务后果。投资者如果准备购买本期超短期融资券，并且投资者又属于按照法律、法规的规定需要遵守特别税务规定的投资者，公司建议投资者应向其专业顾问咨询有关的税务责任。公司不承担由此产生的任何责任。<br /><br />本期超短期融资券投资者所应缴纳的税项与债务融资工具的各项支付不构成抵销。<br /><br />一、增值税<br /><br />根据 2016 年 3 月 24 日财政部、国家税务总局发布的《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36 号），金融业自 2016 年 5 月 1 日起适用的流转税由征营业税改征增值税。<br /><br />二、所得税<br /><br />根据 2008 年 1 月 1 日生效的《中华人民共和国企业所得税法实施条例》及其他相关的法律、法规，一般企业投资者来源于债券的利息所得应缴纳企业所得税。企业应将当期应收取的债券利息计入企业当期收入，核算当期损益后缴纳企业所得税。<br /><br />三、印花税<br /><br />根据 1988 年 10 月 1 日实施的《中华人民共和国印花税暂行条例》及其实施细则的规定，在我国境内买卖、继承、赠与、交换、分割等所书立的财产转让书据，均应缴纳印花税。<br /><br />但对超短期融资券在全国银行间债券市场进行的交易，《中华人民共和国印花税暂行条例》尚未列举对其征收印花税。因此，截至本募集说明书签署之日，投资者买卖、赠与或继承超短期融资券而书立转让书据时，应不需要缴纳印花税。<br /><br />以上所列税项不构成对投资者所应缴纳的纳税建议和纳税依据。<br /><br />第十章 信息披露<br /><br />在本期超短期融资券发行过程及存续期间，发行人将严格按照根据中国人民银行《银行间债券市场非金融企业债务融资工具管理办法》及交易商协会《银行间债券市场非金融企业债务融资工具信息披露规则》等文件的相关规定，通过 中 国 货 币 网 （ www.chinamoney.com.cn ） 和 上 海 清 算 所 网 站（www.shclearing.com）向全国银行间债券市场进行超短期融资券存续期间各类财务报表、审计报告及可能影响超短期融资券投资者实现其超短期融资券兑付的重大事项的披露工作，披露时间不晚于企业在证券交易所、指定媒体或其他场合向市场公开披露的时间。<br /><br />一、超短期融资券发行前的信息披露<br /><br />发行人在本期超短期融资券发行日 1 个工作日前，通过上海清算所网站和中国货币网披露如下文件：<br /><br />（一）上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司 2019 年度第一期超短期融资券募集说明书；<br /><br />（二）上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司主体信用评级报告及跟踪评级安排；<br /><br />（三）上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司 2019 年度第一期超短期融资券法律意见书；<br /><br />（四）上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司 2017 年度经审计的合并及母公司财务报告；上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司 2018 年三季度合并及母公司财务报表；<br /><br />（五）中国银行间市场交易商协会要求的其他需披露的文件。<br /><br />二、超短期融资券存续期内定期信息披露<br /><br />发行人将严格按照中国银行间市场交易商协会的相关规定，在超短期融资券存续期间，通过中国货币网和上海清算所网站定期披露以下信息：<br /><br />（一）每年 4 月 30 日以前，披露上一年度的年度报告和审计报告；<br /><br />（二）每年 8 月 31 日以前，披露本年度上半年的资产负债表、利润表和现金流量表；<br /><br />（三）每年 4 月 30 日和 10 月 31 日以前，披露本年度第一季度和第三季度的资产负债表、利润表及现金流量表。并且，第一季度信息披露时间不早于上一年度信息披露时间。<br /><br />三、超短期融资券存续期内重大事项披露<br /><br />发行人在本期超短期融资券存续期间，将及时向市场披露可能影响发行人偿债能力的重大事项，包括：<br /><br />（一）公司名称、经营方针和经营范围发生重大变化；<br /><br />（二）公司生产经营的外部条件发生重大变化；<br /><br />（三）公司涉及可能对其资产、负债、权益和经营成果产生重要影响的重大合同；<br /><br />（四）公司发生可能影响其偿债能力的资产抵押、质押、出售、转让或报废；<br /><br />（五）公司发生未能清偿到期重大债务的违约情况；<br /><br />（六）公司发生大额赔偿责任或因赔偿责任影响正常生产经营且难以消除的；<br /><br />（七）公司发生超过净资产 10%以上的重大亏损或重大损失；<br /><br />（八）公司一次免除他人债务超过一定金额，可能影响其偿债能力的；<br /><br />（九）公司三分之一以上董事、三分之二以上监事、董事长或者总经理发生变动；董事长或者总经理无法履行职责；<br /><br />（十）公司做出减资、合并、分立、解散及申请破产的决定，或者依法进入破产程序、被责令关闭；<br /><br />（十一）公司涉及需要澄清的市场传闻；<br /><br />（十二）公司涉及重大诉讼、仲裁事项；<br /><br />（十三）公司涉嫌违法违规被有权机关调查，或者受到刑事处罚、重大行政处罚；公司董事、监事、高级管理人员涉嫌违法违纪被有权机关调查或者采取强制措施。<br /><br />（十四）公司发生可能影响其偿债能力的资产被查封、扣押或冻结的情况；公司主要或者全部业务陷入停顿，可能影响其偿债能力的；<br /><br />（十五）公司对外提供重大担保；<br /><br />（十六）交易商协会规定的其他可能影响企业偿债能力的重大事项。<br /><br />本公司如果发生上述（一）至（十六）项所规定的重大事项，导致可能影响公司的债务偿还能力的情况，将会根据《非金融企业债务融资工具信息披露事务管理办法》的相关规定，及时进行披露。<br /><br />四、超短期融资券本息兑付信息披露<br /><br />发行人将在本期超短期融资券本息兑付日前 5 个工作日，通过中国货币网和上海清算所网站公布本金兑付和付息事项。<br /><br />如有关信息披露管理制度发生变化，发行人将依据其变化对于信息披露作出调整。<br /><br />第十一章 违约责任及投资者保护机制<br /><br />为保证按期足额偿付超短期融资券，发行人制定了相应的偿债计划和保障措施。此外，超短期融资券的债权人还可以依据法律法规的规定和本募集说明书的约定，以超短期融资券债权人会议的形式行使有关权利。<br /><br />一、违约事件<br /><br />如下列任何一项事件发生及继续，则投资者均可向公司或主承销商（如有代理追偿责任）发出书面通知，表明应即刻启动投资者保护机制。在此情况下，发行人或主承销商（如有代理追偿责任）应依据本条款有关规定即刻启动投资者保护机制。有关事件在公司或主承销商接获有关通知前已予以纠正的，则另作别论：<br /><br />（一）拖欠付款：拖欠超短期融资券本金或任何到期应付利息；<br /><br />（二）解散：公司于所有未赎回超短期融资券获赎回前解散或因其它原因不再存在。因获准重组引致的解散除外；<br /><br />（三）破产：公司破产、全面无力偿债、拖欠到期应付款项、停止/暂停支付所有或大部份债务或终止经营其业务，或公司根据《破产法》规定进入破产程序。<br /><br />二、违约责任<br /><br />（一）发行人对本期超短期融资券投资人按时还本付息。如果发行人未能按期向上海清算所指定的资金账户足额划付资金，上海清算所将在本期超短期融资券本息支付日，通过中国货币网和上海清算所网站及时向投资人公告发行人的违约事实。若发行人延期支付本金和利息，除进行本金利息支付外，还需按照延期支付金额和延期支付天数以日利率万分之二点一（0.21‰）计算向债权人支付违约金。发行人到期未能偿还本期超短期融资券本息，投资者可依法提起诉讼。<br /><br />（二）若投资人未能按时缴纳认购款项，应按照应缴款金额和延期缴款的天数以日利率万分之二点一（0.21‰）计算向发行人支付违约金。发行人有权根据情况要求投资人履行协议或不履行协议。<br /><br />三、投资者保护机制<br /><br />（一）应急事件<br /><br />应急事件是指发行人突然出现的，可能导致超短期融资券不能按期、足额兑付，或可能影响到金融市场稳定的事件。<br /><br />在本期超短期融资券存续期内单独或同时发生下列应急事件时，可以启动投资者保护应急预案：<br /><br />1、发行人发生未能清偿到期债务的情况，且足以影响到超短期融资券的按时、足额兑付。债务种类包括但不限于超短期融资券、企业债券等公开发行债务，以及银行贷款、承兑汇票等非公开发行债务；<br /><br />2、发行人或发行人的高级管理层出现严重违法、违规案件，或已就重大经济事件接受有关部门调查，且足以影响到超短期融资券的按时、足额兑付；<br /><br />3、发行人发生超过净资产 10%以上重大损失（包括投资损失和经营性亏损），且足以影响到超短期融资券的按时、足额兑付；<br /><br />4、发行人做出减资、合并、分立的决定，且足以影响到超短期融资券的按时、足额兑付；<br /><br />5、发行人受到重大行政处分、罚款或涉及重大诉讼或司法强制执行等事件，且罚款、诉讼或强制执行的标的额较大，且足以影响超短期融资券的按时、足额兑付；<br /><br />6、其他可能导致超短期融资券不能按期、足额兑付的事件。<br /><br />应急事件发生后，发行人和主承销商可以按照本章的约定启动投资者保护应急预案，保障投资者权益，减小对债券市场的不利影响。<br /><br />（二）投资者保护应急预案的启动<br /><br />投资者可以在发生上述应急事件时，向发行人和主承销商建议启动投资者保护应急预案；或由发行人和主承销商在发生应急事件后主动启动应急预案；也可在监管机构认为必要时要求启动应急预案。<br /><br />发行人和主承销商启动应急预案后，可采取下列某项或多项措施保护债权：<br /><br />1、公开披露有关事项；<br /><br />2、召开债权人大会，商议债权保护有关事宜。<br /><br />（三）信息披露<br /><br />在出现应急事件时，发行人将主动与主承销商、评级机构、监管机构、媒体等方面及时沟通，并通过指定媒体披露该事件。<br /><br />应急事件发生时的信息披露工作包括：<br /><br />1、跟踪事态发展进程，协助主承销商发布有关声明；<br /><br />2、听取监管机构意见，按照监管机构要求做好有关信息披露工作；<br /><br />3、主动与评级机构互通情况，督促评级机构做好跟踪评级，并及时披露评级信息；<br /><br />4、适时与主承销商联系发布关于应急事件的处置方案，包括信用增级措施、提前偿还计划以及债权人会议决议等；<br /><br />5、适时与主承销商联系发布关于应急事件的其他有关声明。<br /><br />（四）债权持有人会议<br /><br />持有人会议是指在出现应急事件后，投资者为了维护债权利益而召开的会议。<br /><br />1、持有人会议的召开条件<br /><br />主承销商作为本期债务融资工具的持有人会议的召集人。在债务融资工具存续期间，出现以下情形之一的，召集人应当自知悉该情形之日起按勤勉尽责的要求召集持有人会议，并拟定会议议案。<br /><br />（1）债务融资工具本金或利息未能按照约定足额兑付；<br /><br />（2）发行人转移债务融资工具全部或部分清偿义务；<br /><br />（3）发行人变更信用增进安排或信用增进机构，对债务融资工具持有人权益产生重大不利影响；<br /><br />（4）发行人或者信用增进机构减资、合并、分立、解散、申请破产、被接管、被责令停产停业、被暂扣或者吊销许可证、暂扣或者吊销执照；<br /><br />（5）发行人或者信用增进机构因资产无偿划转、资产转让、债务减免、股权交易、股权托管等原因导致发行人或者信用增进机构净资产减少单次超过最近经审计净资产的百分之十或者两年内累计超过净资产（以首次减资行为发生时对应的最近经审计净资产为准）的百分之十，或者虽未达到上述指标，但对发行人或者信用增进机构的生产、经营影响重大；<br /><br />（6）单独或合计持有百分之三十以上同期债务融资工具余额的持有人提议召开；<br /><br />（7）募集说明书中约定的其他应当召开持有人会议的情形；<br /><br />（8）法律、法规规定的其他应由持有人会议做出决议的情形。<br /><br />出现上述情形时，发行人或者信用增进机构应当及时告知召集人。持有人会议的召集不以发行人或者信用增进机构履行告知义务为前提。<br /><br />2、持有人会议的召集<br /><br />召集人应当至少于持有人会议召开日前十个工作日在上海清算所网站、交易商协会网站发布召开持有人会议的公告。召开持有人会议的公告内容包括但不限于下列事项：<br /><br />（1）债务融资工具发行情况、持有人会议召开背景；<br /><br />（2）会议召集人、会务负责人姓名及联系方式；<br /><br />（3）会议时间和地点；<br /><br />（4）会议召开形式：持有人会议可以采用现场、非现场或两者相结合的形式；<br /><br />（5）会议拟审议议题：议题属于持有人会议权限范围、有明确的决议事项，并且符合法律、法规和《银行间债券市场非金融企业债务融资工具持有人会议规程》（NAFMII 规程 0002）的相关规定。<br /><br />（6）会议议事程序：包括持有人会议的召集方式、表决方式、表决时间和其他相关事宜；<br /><br />（7）债权登记日：应为持有人会议召开日前一工作日；<br /><br />（8）提交债券账务资料以确认参会资格的截止时点：债务融资工具持有人在持有人会议召开前未向召集人证明其参会资格的，不得参加持有人会议和享有表决权。<br /><br />（9）委托事项：参会人员应出具授权委托书和身份证明，在授权范围内参加持有人会议并履行受托义务。<br /><br />召集人在持有人会议召开前至少 7 个工作日将议案发送至参会人员，并将议案提交至持有人会议审议。<br /><br />3、持有人会议参会机构<br /><br />债务融资工具持有人应当于债权登记日向中国人民银行认可的银行间债券市场债券登记托管结算机构申请查询本人当日的债券账务信息，并于会议召开日提供相应债券账务资料以证明参会资格。召集人应当对债务融资工具持有人的参会资格进行确认，并登记其名称以及持有份额。<br /><br />除法律、法规及相关自律规则另有规定外，在债权登记日确认债权的债务融资工具持有人有权出席或者通过出具书面授权书委托合格代理人出席持有人会议。<br /><br />授权委托书需载明委托事项的授权权限。授权权限包括但不限于代理出席权、议案表决权、议案修正权、修正议案表决权。<br /><br />发行人、债务融资工具清偿义务承继方、信用增进机构等重要关联方应当按照召集人的要求列席持有人会议。交易商协会派员列席持有人会议。<br /><br />持有人会议的出席律师由为债务融资工具发行出具法律意见的律师担任。<br /><br />出席律师对会议的召集、召开、表决程序、出席会议人员资格和有效表决权等事项出具法律意见书。法律意见书应当与持有人会议决议一同披露。<br /><br />信用评级机构可应召集人邀请列席会议，密切跟踪持有人会议动向，并及时发表公开评级意见。<br /><br />4、持有人会议的表决和决议<br /><br />债务融资工具持有人及其代理人行使表决权，所持每一债务融资工具最低面额为一表决权。发行人、发行人母公司、发行人下属子公司、债务融资工具清偿义务承继方等重要关联方没有表决权。<br /><br />除募集说明书另有约定外，出席持有人会议的债务融资工具持有人所持有的表决权数额应达到本期债务融资工具总表决权的三分之二以上，会议方可生效。持有人会议的议事程序和表决形式，除本募集说明书有规定外，由召集人规定。<br /><br />持有人会议对列入议程的各项议案分别审议，逐项表决。单独或合计持有该债务融资工具余额百分之十以上的债务融资工具持有人可以提议修正议案，持有人应当至少于持有人会议召开日前五个工作日以书面形式向召集人提出修订议案，召集人应当至少于持有人会议召开前三个工作日将修订议案发送至持有人，并提交至持有人会议审议。持有人会议不得对公告通知中未列明的事项进行决议。<br /><br />持有人会议的全部议案在会议召开首日后三个工作日内表决结束。<br /><br />持有人会议表决日后，召集人应当对会议表决日债务融资工具持有人的持有份额进行核对。表决日无对应债务融资工具面额的表决票视为无效票。<br /><br />除募集说明书另有约定外，持有人会议决议应当由出席会议的本期债务融资工具持有人所持有的表决权的四分之三以上通过后生效。<br /><br />持有人会议应有书面会议记录。召集人应当保证持有人会议记录内容真实、准确和完整。持有人会议记录由出席会议的召集人代表和律师签名。<br /><br />召集人应当在持有人会议表决日次一工作日将会议决议公告在上海清算所网站、中国货币网和交易商协会网站披露。会议决议公告包括但不限于以下内容：<br /><br />（1）出席会议的本期债务融资工具持有人（代理人）所持表决权情况；<br /><br />（2）会议有效性；<br /><br />（3）各项议案的议题和表决结果。<br /><br />如需要发行人答复的，召集人在会议表决截止日次一工作日将会议决议提交至发行人，并代表债务融资工具持有人及时就有关决议内容与发行人及其他有关机构进行沟通。发行人应当在三个工作日内答复是否接受持有人会议通过的决议。<br /><br />召集人应当及时将发行人答复在上海清算所网站、中国货币网和交易商协会网站披露。召集人在持有人会议表决日后七个工作日内将持有人会议相关材料送交易商协会备案。备案材料包括但不限于以下内容：<br /><br />（1）持有人会议公告；<br /><br />（2）持有人会议议案；<br /><br />（3）持有人会议参会机构与人员以及表决机构与人员名册；<br /><br />（4）持有人会议记录；<br /><br />（5）表决文件；<br /><br />（6）持有人会议决议公告；<br /><br />（7）发行人的答复（若持有人会议决议需发行人答复）；<br /><br />（8）法律意见书。<br /><br />持有人会议的会议记录、出席会议机构及人员的登记名册、授权委托书、法律意见书等会议文件、资料由召集人保管，并至少保管至对应债务融资工具到期后五年。<br /><br />5、对持有人会议的召集、召开、表决程序及决议的合法有效性发生争议，应在发行人住所所在地有管辖权的人民法院通过诉讼解决。<br /><br />四、不可抗力<br /><br />（一）不可抗力是指本期超短期融资券计划公布后，由于当事人不能预见、不能避免并不能克服的情况，致使超短期融资券相关责任人不能履约的情况。<br /><br />（二）不可抗力包括但不限于以下情况<br /><br />1、自然力量引起的事故如水灾、火灾、地震、海啸等；<br /><br />2、国际、国内金融市场风险事故的发生；交易系统或交易场所无法正常工作；<br /><br />3、社会异常事故如战争、罢工、恐怖袭击等。<br /><br />（三）不可抗力事件的应对措施<br /><br />1、不可抗力发生时，发行人或主承销商应及时通知投资者及超短期融资券相关各方，并尽最大努力保护超短期融资券投资者的合法权益；<br /><br />2、发行人或主承销商应召集超短期融资券投资者会议磋商，决定是否终止超短期融资券或根据不可抗力事件对超短期融资券的影响免除或延迟相关义务的履行。<br /><br />五、弃权<br /><br />任何一方当事人未能行使或延迟行使本文约定的任何权利，或宣布对方违约仅适用某一特定情势，不能视作弃权，也不能视为继续对权利的放弃，致使无法对今后违约方的违约行为行使权利。任何一方当事人未行使任何权利，也不会构成对对方当事人的弃权。<br /><br />第十二章 本期超短期融资券发行的有关机构<br /><br />一、发行人<br /><br />名称： 	上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司 	<br /><br />注册地址： 	中国（上海）自由贸易试验区浦东大道 981 号 	<br /><br />法定代表人： 	李晋昭 	<br /><br />联系人： 	金冶 	<br /><br />电话： 	021-33841640 	<br /><br />传真： 	021-33848818 	<br /><br />邮政编码： 	200127 	<br /><br />二、承销团<br /><br />1、主承销商<br /><br />名称： 	中国农业银行股份有限公司 	<br /><br />注册地址： 	北京市东城区建国门内大街 69 号 	<br /><br />法定代表人： 	周慕冰 	<br /><br />联系人： 	安立伟 	<br /><br />电话： 	010-85109045 	<br /><br />传真： 	无 	<br /><br />邮政编码： 	100005 	<br /><br />2、联席主承销商<br /><br />名称： 	中国建设银行股份有限公司 	<br /><br />注册地址： 	北京市西城区金融大街 25 号 	<br /><br />法定代表人： 	田国立 	<br /><br />联系人： 	宋彦勇、王辰 	<br /><br />电话： 	010-67594241、021-58880000-1771 	<br /><br />传真： 	010-66212532 	<br /><br />邮政编码： 	100032 	<br /><br />3、承销团其他成员（排名不分先后）<br /><br />名称： 	招商银行股份有限公司 	<br /><br />注册地址： 	深圳市福田区深南大道 7088 号 	<br /><br />法定代表人： 	李建红 	<br /><br />联系人： 	张樊、吕宇颖 	<br /><br />电话： 	0755-88026142、021-20773329 	<br /><br />传真： 	0755-83195057、021-20777755-3329 	<br /><br />邮政编码： 	518040、200120 	<br /><br />名称： 	上海银行股份有限公司 	<br /><br />注册地址： 	中国（上海）自由贸易试验区银城中路 168 号 	<br /><br />法定代表人： 	金煜 	<br /><br />联系人： 	周立逸 	<br /><br />电话： 	021-68475653 	<br /><br />传真： 	021-68476101 	<br /><br />邮政编码： 	200120 	<br /><br />名称： 	中国民生银行股份有限公司 	<br /><br />注册地址： 	北京市西城区复兴门内大街 2 号 	<br /><br />法定代表人： 	洪崎 	<br /><br />联系人： 	苏大伟 	<br /><br />电话： 	010-56366523 	<br /><br />传真： 	010-58560609 	<br /><br />邮政编码： 	100031 	<br /><br />名称： 	中国光大银行股份有限公司 	<br /><br />注册地址： 	中国北京市西城区太平桥大街 25 号、甲 25 号中国光大中心 	<br /><br />法定代表人： 	李晓鹏 	<br /><br />联系人： 	陈颖 	<br /><br />电话： 	010-63639776 	<br /><br />传真： 	010-63639384 	<br /><br />邮政编码： 	100033 	<br /><br />名称： 	中国银行股份有限公司 	<br /><br />注册地址： 	北京西城区复兴门内大街 1 号 	<br /><br />法定代表人： 	陈四清 	<br /><br />联系人： 	周静 	<br /><br />电话： 	010-66592433 	<br /><br />传真： 	010-66591706 	<br /><br />邮政编码： 	100032 	<br /><br />名称： 	中国工商银行股份有限公司 	<br /><br />注册地址： 	北京市西城区复兴门内大街 55 号 	<br /><br />法定代表人： 	易会满 	<br /><br />联系人： 	朱一峰 	<br /><br />电话： 	010-66109641 	<br /><br />传真： 	010-66107567 	<br /><br />邮政编码： 	100140 	<br /><br />名称： 	上海浦东发展银行股份有限公司 	<br /><br />注册地址： 	上海市黄浦区中山东一路 12 号 	<br /><br />法定代表人： 	高国富 	<br /><br />联系人： 	范雅婷 	<br /><br />电话： 	021-61616251 	<br /><br />传真： 	021-63604215 	<br /><br />邮政编码： 	200001 	<br /><br />三、审计机构<br /><br />名称： 	安永华明会计师事务所(特殊普通合伙) 	<br /><br />注册地址： 	北京市东长安街 1 号东方广场安永大楼 17 层 	<br /><br />法定代表人： 	毛鞍宁 	<br /><br />联系人： 	毛鞍宁 	<br /><br />电话： 	010-58153000 	<br /><br />传真： 	010-85188298 	<br /><br />邮政编码： 	100738 	<br /><br />四、信用评级机构<br /><br />名称： 	上海新世纪资信评估投资服务有限公司 	<br /><br />注册地址： 	上海市杨浦区控江路 1555 号 A 座 103 室 K-22 	<br /><br />法定代表人： 	朱荣恩 	<br /><br />联系人： 	姚莉莉 	<br /><br />电话： 	021-63501349 	<br /><br />传真： 	021-63500872 	<br /><br />邮政编码： 	200001 	<br /><br />五、发行人法律顾问<br /><br />名称： 	上海市锦天城律师事务所 	<br /><br />注册地址： 	上海市银城中路 501 号上海中心大厦 11、12 	<br /><br />负责人： 	顾功耘 	<br /><br />联系人： 	徐鑫 	<br /><br />电话： 	021-20510870 	<br /><br />传真： 	021-20511999 	<br /><br />邮政编码： 	200120 	<br /><br />六、托管机构<br /><br />名称： 	银行间市场清算所股份有限公司 	<br /><br />注册地址： 	上海市中山南路 318 号东方国际金融广场 33-34 层 	<br /><br />法定代表人： 	许臻 	<br /><br />联系人： 	发行岗 	<br /><br />电话： 	021-63326662 	<br /><br />传真： 	021-63326661 	<br /><br />邮政编码： 	200010 	<br /><br />七、集中簿记建档系统技术支持机构<br /><br />名称： 	北京金融资产交易所有限公司 	<br /><br />注册地址： 	北京市西城区金融大街乙 17 号 	<br /><br />法定代表人： 	郭仌 	<br /><br />联系人： 	发行部 	<br /><br />电话： 	010-57896722、010-57896516 	<br /><br />传真： 	010-57896726 	<br /><br />邮政编码： 	100032 	<br /><br />特别说明：<br /><br />截至2018年9月末，中国工商银行股份有限公司-中证上海国企交易型开放式指数证券投资基金持有陆家嘴股份股票数量21,584,023股，占陆家嘴股份总股本的0.64%。<br /><br />除上述持股情况外，发行人与本次发行有关的中介机构及其负责人、高级管理人员及经办人员之间不存在直接或间接的股权关系及其他重大利害关系。<br /><br />第十三章 本期超短期融资券备查文件<br /><br />一、备查文件<br /><br />（一）关于发行人发行超短期融资券的注册通知书；<br /><br />（三）上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司超短期融资券发行的有关决议；<br /><br />（三）上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司公司章程；<br /><br />（四）上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司 2019 年度第一期超短期<br /><br />融资券募集说明书；<br /><br />（五）上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司主体信用评级报告及跟踪评级安排；<br /><br />（六）上海市锦天城律师事务所出具的上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司 2019 年度第一期超短期融资券之法律意见书；<br /><br />（七）上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司 2015-2017 年经审计的合并及母公司财务报告；上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司 2018 年三季度合并及母公司财务报表；<br /><br />（八）相关法律法规、规范性文件要求披露的其他文件。<br /><br />二、查询地址<br /><br />如对本募集说明书或上述备查文件有任何疑问，可以咨询发行人或主承销商。<br /><br />名称： 	上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司 	<br /><br />地址： 	中国（上海）自由贸易试验区浦东大道 981 号 	<br /><br />联系人： 	金冶 	<br /><br />电话： 	021-33841640 	<br /><br />传真： 	021-33848818 	<br /><br />邮政编码： 	200127 	<br /><br />名称： 	中国农业银行股份有限公司 	<br /><br />地址： 	北京市东城区建国门内大街 69 号 	<br /><br />联系人： 	安立伟 	<br /><br />电话： 	010-85109045 	<br /><br />传真： 	无 	<br /><br />邮政编码： 	100005 	<br /><br />投资者可通过中国货币网（http://www.chinamoney.com.cn）或上海清算所网站（http://www.shclearing.com）下载本募集说明书，或在本期超短期融资券发行期内工作日的一般办公时间，到上述地点查阅本募集说明书全文及上述备查文件。<br /><br />（以下无正文）<br /><br />附件：主要财务指标计算公式<br /><br />指标名称 	计算公式 	<br /><br />偿债能力指标 		<br /><br />流动比率 	流动资产合计/流动负债合计×100% 	<br /><br />速动比率 	（流动资产合计-存货）/流动负债合计×100% 	<br /><br />资产负债率 	负债总额/资产总计×100% 	<br /><br />EBITDA 	利润总额+利息支出+固定资产折旧+摊销 	<br /><br />利息保障倍数 	EBITDA/利息支出 	<br /><br />盈利能力指标 		<br /><br />营业毛利率 	（营业收入-营业成本）/营业收入×100% 	<br /><br />净利润率 	净利润/营业收入×100% 	<br /><br />净资产收益率 	净利润/所有者权益×100% 	<br /><br />总资产收益率 	净利润/平均资产总额×100% 	<br /><br />经营效率指标 		<br /><br />存货周转率 	营业成本/平均存货 	<br /><br />总资产周转率 	营业收入/平均资产总额 	<br /><br />应收账款周转率 	营业收入/平均应收账款 	<br /><br />